Gayrimenkul sektöründe 2012 zor bir yıl oldu. Büyüme yüzde 1’i bile bulmadı. Sektöre göre bu durumun ana nedeni Maliye Bakanlığı’nın KDV artışında yetkiyi bakanlar kuruluna vermesiydi. Konut üreticileri belirsizlik nedeniyle satışların kesildiğini savunuyordu. Ancak Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’e göre bu bir bahaneydi. “Bu uygulama haziran sonrasını ilgilendirecek. Etkilenecek çok sayıda konut yok” diyordu. MESA 40 yıllık bir müteahhitlik firması. Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu, “KDV belirsizliği satışları etkiledi. hazirandan sonra 250 bin konut yapıldı” diyor.
Boysanoğlu’nun işaret ettiği bir başka konu da brüt-net metrekare tartışması. Mütekabiliyet Yasası nedeniyle konunun önem kazandığını anlatıyor ve “Yabancı konut alır da metrekare doğru çıkmazsa mahkemelerden çıkamayız. Bakanlık bir tanım getirsin. Dünyada zaten tanımı var. Süpürülebilir alan. Vatandaşa yalan söylemekten vazgeçelim” diyor.
Boysanoğlu’nun sektörün sorunlarına ve geleceğine yönelik görüşleri şöyle:
Gayrimenkul sektöründe 2012 yılı nasıl geçti?
Bu sene yavaşladı konut sektörü. Yüzde 1 civarında bir büyüme gerçekleşti. Yıl sonuna doğru ümitler arttı. Türkiye yatırım yapılabilir ülke oldu. Ana beklenti kredi faizlerinin düşmesi ile satışların tavan yapacağı idi. Çünkü aylık 1.20 olan konut kredisi 0.75’lere kadar düştü. Ancak o olmadı.
Neden beklenen bu patlama gerçekleşmedi?
KDV ile ilgili, harçlarla ilgili söylentiler çıktı. Nasıl ve ne zaman değişecek belli değildi. Bu söylentilerin kasten sektörün yavaşlaması için ortaya atıldığı kuşkusu doğdu. Çok kırılgan bir sektörüz.
Maliye Bakanı Mehmet Şimşek KDV düzenlemesinin bahane edildiğini söylüyor.
Konutlardaki KDV oranları ile ilgili yeni düzenlemede; “Haziran 2012 den öncesi için eski şartlar geçerli olmak” kaydı söz konusu. Sorun ise Haziran 2012’den sonra ruhsat alıp, satışa sunulan konutlardaki yani yaklaşık 250.000 adet konutun KDV miktarı. Bunun müşteriye ilave yüzde 1 mi , yüzde 18 mi yansıyacağı. Bu belirsizlik satışlarda durgunluk yaratıyor. Bazı yatırımcıların sorumluluğu üstlenmesi ise daha tehlikeli bir durum yaratıyor. Kurtulmak için tek yapabilecekleri ise faturada satış fiyatını düşürmek. Ki bu da ekonomik anlamda önemli bir kayba ve kayıtdışılığa yol açar.
Gayrimenkul sektöründe yanlış projeler yapılması da etkilemiş olamaz mı? İhtiyaç orta kesimde, ama projelerin çoğunluğu lüks.
Esas olay istatistiklerle ilgili. Polonya’da ev yapacaksam orada bir kuruluş var. Müracaat ediyorsunuz. Kaç konut, hangi tipler, kaça satılır? Hangi altyapı ile yapılır. İnanılmaz detaylı olarak veriyorlar. Türkiye’ye geldiğinizde istatistik var ama inanınırlığı yok. Örneğin 950 bin konut ruhsat almış gözüküyor. Satışa bakıyorsunuz 440-450 bin gibi.
Bu projelerde metrekare fiyatları çok yüksek. Halkalı’da 3500-4000 TL metrekare fiyatı oldu. 400 bin TL’ye konut alacak orta sınıf var mı?
Ana sıkıntı şu: Lokasyon ve arsa bedeli düşürmediğiniz sürece bu hadisenin olumsuz süreceği kesin. Konut satacağım ve yarısını arsa sahibine vereceğim dediğiniz anda bitiyor bu mesele. Krizlerde arsa sahipleri ders almıyor. Şu anda arsa değerini belirleyenler TOKİ ve belediyeler. Devlet bir araziyi alıyor, onun üzerine yarışmaya başlıyorsunuz. Rekabette bir olumsuzluk var.
Gayrimenkul sektörü için geleceğe ilişkin önerileriniz nedir?
İstatistikler Çevre Bakanlığı tarafından yapılmalı. Müsteşarlık iyi olur. Devletin yönlendirmesi lazım. Sektöre yürü dedikten sonra kıracak adımlar atılmamalı. Fiyatların düşmesi için de arsa üretilsin. Yoksa mülk sahibine esir olacağız.
Brüt-net tartışması mahkemeye düşer
Bir de inşaatların metrekaresi konusunda bir tartışma var. Sektörde metrekare miktarları brüt olarak açıklanıyor. Ortak bir ölçüsü yok mu bunun?
Metrekare ile ilgili sorunumuz var. Yıllardır sektördeyim. Son yıllarda brüt metrekare diye bir söylem çıkarıldı durup dururken. 100 metrekarelik bir konut 150 metrekare diye satışa çıkarılıyor. Başından beri anlatmaya çalışıyorum. Konuyu Başbakan’a kadar aktardım. Dünyanın her yerinde kullanılan bir ölçü var. Süpürülebilir alan, diyorlar. Yani tüketicinin kullandığı alan. Bana ne ortak merdivenden veya balkondan diyebiliyor tüketici.
Bunun yaratacağı sorun nedir?
Ne zaman ki mütekabiliyet yasası çıktı ben ondan sonra tekrar söylemeye başladım. Mütekabiliyet yasasında kişilere konut sattığınızda metrekare olayı süpürülebilir alandır. Bunun dışında metrekare yazıp da farklı çıkarsa konut alan yabancı canınıza okur. Almanya ’da ciddi cezalar verdiler. Rekabet Kurumu’nun devreye girmesi lazım. Bu tarifin Çevre Bakanlığı tarafından yapılması lazım. Türkiye yabancıya konut satmayı bile düşünmemeli o noktada. Rant için alanlardan bahsetmiyorum. Maliye bunu kullanıyor zaten. Halka gelince her türlü yalan söyleniyor.
Mimara ihtiyaç var
Kentin her yerine kule ya da aynı tip çok katlı binalar dikiliyor. Gecekondular daha mı sevimliydi acaba?
Türkiye’de kişi başı gelir 2500 dolarlardan 10 bin dolarlara kadar çıktı. Gecekondudan çok katlı apartmanlara geçiliyor ama biraz daha gelir yükseldiğinde bugün yapılan çok katlı apartmanlar beğenilmeyecek. 5-10 yıl sonra memnun olmayacaklar. İnanılmaz boşuna bir yatırım oluyor. Projeye, mimara ihtiyaç var.
Kentsel dönüşüm zor
Kentsel dönüşüm yasası rant yasası mı?
Ben böyle düşünmüyorum. Rant yasası değil. Bizim insanımızın yapısından kaynaklanıyor. Müteahhitin kâr etmesi mümkün değil. Yüzde 10-15 kârın peşinde koşacak. Asıl rant rekabeti mülk sahibinde olacak. Bu düşüncenin değişmesi lazım. Konuyu özel sektör ve mülk sahibinin arasına bırakmak doğru değil. Çok kâr peşindeki mülk sahibi ve özel sektörün arasını devlet dengelemeli...
Lİbya ’da ödeme yok
Libya ilk yurtdışı deneyiminizdi. Ödemeler başladı mı?
Libya’da yatırımlarımız vardı, sekteye uğradı. Libya başlayalım diyor ama demekle olmuyor. Güvenlikle ilgili ciddi sıkıntılar var. Kesinlikle paraları var. Hükümetin kurulup iş dağıtımı yapması lazım ama herkes birbirinden şüpheleniyor artık. Buraya gelip birtakım olumlu laflar ediliyor ancak bu gerçekleşmiyor.
Halkalı’da İhtiyaç sahibine uygun konut üreteceğiz
Halkalı’da büyük bir fuar ve temalık park projeniz vardı. Ne aşamada?
Halkalı’da konut ve fuar merkezi projemiz ilerliyor. 1.5 milyar dolarlık bir proje bu. Mart ayında konut inşaatına başlıyoruz. 4 bin konut var. Ardından başlayacağımız fuar ise 32- 33 milyon insanı kapsıyor. Eğlence parkı ve alışveriş merkezi olacak. Konuttaki politikamız ise farklı. Halkalı’da çok uygun fiyatlarla ihtiyaç sahibine konut üreteceğiz. Kaynak:Jale Özgentürk/Radikal