İnşaat ve finans konularındaki deneyiminin yanı sıra yönetim danışmanlığı geçmişi, onu gayrimenkul sektörüne getirdi. Yücel Ersöz 1,5 senedir Yapı Kredi Koray GYO Genel Müdürlüğü görevini yürütüyor. Ersöz’ün en büyük hedefi Yapı Kredi Koray’ı Avrupa’nın en iyi gayrimenkul şirketlerinden biri haline getirmek.
Yücel Ersöz 94 yılında Boğaziçi Üniversitesi İnşaat Bölümü’nden mezun olur. Üniversiteden sonra Proje Yönetimi üzerine yüksek lisans yapmak için Amerika’ya, Purdue Üniversitesi’ne gider. Yüksek lisansı bittikten sonra o dönem Amerika’nın en büyük müteahhitlik firması olan Fluor Daniel’da çalışmaya başlar. Proje yönetimi üzerine epeyce uzmanlaşma imkanı olur. Türkiye’ye döndüğünde kariyerine farklı bir yön vermeye karar verir ve McKinsey’de yönetim danışmanlığına başlar. O zamandan sonra da pek çok şirkete yönetim danışmanlığı yapar. Türkiye’de inşaat sektöründe hiç çalışmaz. Son dönemde Türkiye’de yönetim danışmanlığında bilhassa şirket birleşmeleri, şirket evlilikleri, finansal danışmanlık konularının ağırlık kazanmaya başlamasıyla Ersöz de kariyerinde hızla ilerler. Türkiye’de çok az yöneticide bir arada bulunan finans ve inşaat deneyimi, onu gayrimenkul sektörüne getirir. Yücel Ersöz 1,5 senedir Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü olarak çalışıyor. Ersöz sorularımızı yanıtladı.
Yapı Kredi Koray’a geçtikten sonra hangi projelerde yer aldınız?
Yapı Kredi Koray’a geldiğimden beri iki farklı alanda çalıştım; biri şirketin kendi iç düzenlemesi, diğeri de şirketin dışarıda yaptığı projelerdeki başarısı. İkisi aslında birbirinden bağımsız şeyler değil. Organizasyonumuzu tekrar bir elden geçirdik ve performansa dayalı bir sistem kurmak için çalışmalara başladık. Şimdiki yönetim olarak yaratmak istediğimiz kültür “Performansı çok iyi olan, çok kazansın ve çok kazandırsın”. Bunu aşılamaya çalıştık. Şu an İnsan Kaynakları tarafında çok kapsamlı bir proje devam ediyor. Diğer yandan epeyce iş yükümüz vardı, hala da var. Mevcut projelerin en iyi şekilde bitirilmesi için tüm ekiplerin koordinasyonunu ve genel yönetimini sürdürdüm. Eskişehir’deki ilk alışveriş merkezi olan projemiz Neo’yu Merrill Lynch’e sattık. O satışı finanstan sorumlu genel müdür yardımcımla birlikte ben tamamlamış oldum. İlk kez bir yabancıya böyle bir satış yapmış olduk. Çok büyük ölçekli bir anlaşmaydı, onu tamamladık ve bugüne kadar geldik. Şimdi Mor Ada Evleri projesinin lansmanını yaptık. Tüm ekiplerimiz dünya şampiyonasına çalışan bir ekip gibi bir sene boyunca proje üzerinde çalıştı. Şimdi artık proje başladı. Şu anda iş geliştirmeye epeyce yükleniyoruz.
Gayrimenkul sektöründe ne gibi sıkıntılar yaşanıyor?
Gayrimenkul sektörü son birkaç yılda çok cazip hale gelmeye başladı. Deneyimli ya da deneyimsiz birçok firma sektöre girmeye başladı. Bilhassa deneyimsiz olanlar, bu sektörün ne kadar riskli bir sektör olduğunu yeterince göremeyenler, yanlış yapılmış ya da iyi düşünülmemiş birtakım hesaplarla projelere girmeye başladılar. Hem kendileri kaybediyorlar, hem de o işi karlı yapabilecek diğer firmaların o işi almasına mani oluyorlar. Bunun için biz işi zamana bırakıyoruz. Çünkü zaman içerisinde iyi düşünülmemiş hesaplar yapanlar, yeterince riskleri tartamamış olanlar zaten elenecek. Bizim Yapı Kredi Koray olarak fazlaca iş yükümüz var. “Kendi projelerimizi dört dörtlük yapalım. Zaman içerisinde diğerleri elensin” diyoruz.
Konut kredileri son birkaç senedir çok revaçta. Siz bu konuda ne düşünüyorsunuz?
Konut kredileri 2004’ten önce hiç yoktu. Çünkü bankalar uzun vadeli kredi kesinlikle açmıyorlardı. 2004’ten sonra ilk kez açılan 10 senelik, 15 senelik, hatta 20 senelik krediyi duyduğumuzda inanamamıştık. Ama 30 seneye kadar açıldı vadeler. Faizler düşmeye başlayınca krediler, ilk önce yüzde 5’lik dilim olarak kabul ettiğimiz en üst gelir grubunda olanları cezbetmeye başladı. Bu gruptan daha önce ev sahibi olamayanlar hızla ev sahibi olmaya başladılar. Yatırım amaçlı birtakım girişimler başladı. O grupta epeyce bir doygunluk yaşandı. Fakat bu arada da 2006 Mayıs’ındaki global piyasalardaki çalkantılardan dolayı bizde faizler bir anda fırladı. Mayıs’tan hemen önce aylık faiz yüzde 1’di. Hatta yüzde 0.9’lara inen bankalar vardı. Bir anda yüzde 1.8’e fırladı. Öyle olunca da aylık taksit oranları çok arttı. Birçok tüketici 2007 senesi için çifte seçimler geldiğini de düşünerek ev alımını durdurdu. O nedenle sektör yavaşladı. Şimdilerde faiz oranı yüzde 1.3’e indi. Eskisi kadar düşük değil ama çalkantı dönemindeki kadar yüksek de değil. Bir süredir yüzde 1.3’lerde seyrediyor.
Peki ya orta gelirliler?
Şu anda gelir dağılımı açısından tepedeki yüzde 10 -15’lik dilim konut kredisiyle ev alabilme gücüne sahip. Aslında yavaş yavaş faizler inmeye başlayınca yüzde 20’lik dilim konut kredisi alarak ev sahibi olabilecek. En üst gelir grubunu yüzde 5 olarak, yüzde 5’le 15 arasını orta gelir grubu olarak tanımlarsak, şu an piyasayı iten güç orta gelir grubu aslında. Daha çok orta gelir grubuna yönelik projeler sektörün yönünü belirleyecek ve gelişmesini sağlayacak. Bizim Yapı Kredi Koray olarak başlattığımız Mor Ada Projesi Bahçeşehir Esenyurt’ta daha çok orta gelir grubuna yönelik bir proje. Faizler 2008’de, eğer enflasyonla mücadele cephesinde her şey yolunda giderse, global likidite azalmazsa, senenin sonuna doğru aylık faizler yüzde 1’e inebilir. Ya da biraz üstünde kalabilir. O zaman sektör tekrar hızlı bir şekilde canlanmaya başlayacak. Çünkü o zaman yüzde 20’lik dilimin hepsi ev sahibi olma şansına sahip olacak.
O zaman 2008’in sonlarına doğru ev almak daha mı uygun?
Şu an faiz oranları 1.3’lerde. 2007 yatay bir seyir izledi. Büyük bir talep yoktu ve dolayısıyla ev fiyatları da çok artmadı. Son 12 aya bakarsak ev fiyatları, enflasyon oranı yüzde 7.7 olmuş. Ev fiyatları da yüzde 8.3 artmış. Yani ev fiyatları enflasyonun biraz daha üzerinde. Faizler düşünce talepler artmaya başlıyor ve ev fiyatları da artıyor. Faizin getirdiği avantaj, ev fiyatlarının yükselmesiyle yok oluyor, hatta daha da kötü oluyor. Dolayısıyla Türkiye’de şu anda ev alabilmek için fena bir zaman değil. Eğer peşinatı ödeyecek kadar belli bir birikiminiz, taksitleri ödeyecek düzenli geliriniz varsa fena bir zaman olmayabilir. Çünkü faizler aşağı indikçe fiyatlar yükselmeye başlayacak. Aylık ödeyeceğiniz taksit şimdikinden daha yüksek olabilir.
Türk insanı ev alırken nelere dikkat ediyor?
Fiyata ve yere çok dikkat ediyor. Belli bir yere kadar içeride kullanılan malzemelere dikkat ediyor. Bunların hepsinden önemlisi, şimdi daha da fazla kaliteye ve güvenceye dikkat ediyor. Çünkü birçok firma “işi acaba bitirebilecek mi?” düşüncesini yaratabiliyor. Onun için güvenilir bir firmadan ev almaya çok fazla dikkat ediyorlar. Birçok firma bu işin içine girdi. Kimisi çok büyük zararlar da ediyor. Öyle olan firmalar başarılı olamadıkça ve kendi müşterisini memnun edemedikçe oradan çıkan kötü referanslar herkesi etkileyecek ve o firmaların ev satma şansı giderek azalmaya başlayacak.
Siz ev alırken nelere dikkat ederdiniz?
Ben öncelikle çok güvenilir bir firma olmasına dikkat ederim. Evin fiyatını finanse edebilecek durumda olup olmadığıma bakarım. Yani ayağımı yorganıma göre uzatmaya çalışırım. İkinci faktör o. Üçüncü faktör de evde kullanılan seramik, banyo, mutfak gibi görebildiğim detaylara dikkat ederim ama tabii göremediğim detaylara da önem veririm. “Acaba su izolasyonu iyi yapılmış mı, müteahhit bu binanın depreme karşı dayanıklı olduğunu bana garanti edebilir mi, Kolon kiriş detayları ve buna benzer birçok detay acaba özenli bir şekilde yapılıyor mu?”. Bunlara çok dikkat ederim.
Şimdi kendi kendine yeten, kapalı siteler çok tercih ediliyor. Sizin çalışmalarınız ne doğrultuda?
Şimdiye kadar olan projelerimizin tümü kapalı, kendi içerisinde kendi kendine yeten projelerdi ve tüketiciye kendi içinde kapalı ama şehirden kopuk olmayan bir hayatı vaad ediyordu. Ama bundan sonra artık İstanbul’da arsa bulmak çok zorlaştı. Kentsel dönüşüme epeyce önem vermeye başladık. Kentsel dönüşüm projesi hiç yapmadık ama şimdi şehrin içinde eski birtakım yapıların alınıp tekrardan canlandırılması tarzında projelere önem vereceğiz. “Kendi içinde kapalı site yapalım, başka bir şey yapmayalım” prensibinden ayrılmaya başlayacağız çünkü artık arsa bulunması son derece güç hale geldi. Ancak Kurtköy ve Bahçeşehir’de yani İstanbul’un iki ucunda yer kaldı, neredeyse biri Tekirdağ’a diğeri İzmit’e İstanbul’dan daha yakın.
İşinizin en çok sevdiğiniz, sizi en çok heyecanlandıran yanı nedir?
Ekip çalışması. Birçok işte böyle aslında, ama bizim işimizde her an birbirimize muhtacız. Genel Müdür olarak ben de ekip arkadaşlarıma muhtacım, onlar da bana, hepimiz birbirimize. Hiçbir genel müdür her şeyi kendisi tek başına yapabilecek seviyede, o kadar güçlü olamaz. Çünkü yetişebilmesine imkan yok. İnsanlara muhtaç olmak da güzel bir duygu. Şöyle güzel; ben ekibimle birlikte varım. Tüm üzüntüler, tüm sevinçler ekip olarak paylaşılıyor diyebilmek de güzel. Zaman zaman çok kötü günlerimiz de oluyor, zaman zaman çok iyi günlerimiz de. Kötü günlerde birlikte sıkıntıların çözümünü daha kolay buluyoruz. Çok iyi günlerde de mutluluklar katlanıp büyüyor.
Hobileriniz neler?
Rüzgar sörfü, kayak ve Latin danslarıyla ilgileniyorum. Onun dışında tarih okumayı çok seviyorum.
Tarihin özellikle ilgilendiğiniz bir bölümü var mı?
İlk çağ tarihi ve dinler ilgimi çok çekiyor. Bir de Ortadoğu’nun son 200 yılı. Ama tabii sadece o dönemleri okuyorum diyemem, her şeyi okuyorum.
Kişisel ve Yapı Kredi Koray olarak hedefleriniz neler?
Kişisel hedefim Yapı Kredi Koray’ı Avrupa’nın en iyi gayrimenkul şirketlerinden biri haline getirmek. En büyük olmayabilir, çünkü Türkiye ölçek olarak birçok Avrupa ülkesine göre daha küçük bir ekonomiye sahip. İnşaatları en kaliteli yapan, satış pazarlamada en iyi taktikleri en iyi stratejileri üretebilen ve geliştirebilen finansal yönetimi en iyi şekilde yapan bir şirket haline getirebilmek isterim. Her işimizi bir Avrupalının ya da bir Amerikalı yatırımcının yaptığı şekilde çok hesaplı, çok düzgün ve sistematik yapmak isterim. Şirketi bu hale getirebilmek benim en büyük kişisel hedefim. Şirketin de hedefi benimkiyle örtüşüyor bir anlamda. Sayısal olarak “şu kadar milyon dolarlık iş yapacağız” diyoruz, böyle sayısal hedeflerimiz de var ama bence biraz önce söylediğim daha değerli. Çünkü onu yaparsak sayısal hedefler daha kolay gelir. Yapmazsak da rüzgarın estiği yere doğru gideriz, ekonomi iyi giderse biz de iyiye gideriz. Öyle olmazsa biz de kötüye gideriz.
Nasıl bir yöneticisiniz?
Oldukça katılımcı olmaya, birbirleriyle çelişen fikirlerin çatışmasına önem veren hatta bunu destekleyen bir yöneticiyim. Farklı fikirler çatışmalı diye düşünüyorum. Ama sonsuza kadar da tartışma sürmemeli. Çünkü karar alıp ilerlemek zorundasınız. Aynı zamanda hızlı karar alan bir yönetici olduğuma inanıyorum.
Çocukken ne olmak isterdiniz? Hayalleriniz ne yöndeydi?
Ben inşaat mühendisi olmak isterdim. Hemen hemen hiç karar değiştirmedim. Bir ara doktor olmayı düşünmüştüm. Annem de babam da doktor olduğu için. Ama o kısa sürdü, hemen vazgeçtim. Ya inşaat mühendisi ya da mimarlık olması lazımdı. Öyle de oldu gerçekten.
Eğer inşaat mühendisi olmasaydınız başka hangi mesleği yapabilirdiniz?
Büyük ihtimalle finansla ilgili bir şey yapmak isterdim.
KISA KISA
En son okuduğunuz kitap? Bernard Lewis’in “What went wrong?” adlı Orta Doğu ve özellikle İslamla ilgili kitabını okudum.
En son izlediğiniz film? Bruce Willis ve Halle Berry’nin oynadığı Perfect Stranger
En çok sevdiğiniz restoran? Ulus 29. Çünkü eşimle orada tanıştım.
Favori tatil mekanınız? Çeşme, rüzgar sörfü.
Hoşlandığınız müzik tarzı? Caz ve klasik müzik.
En çok sevdiğiniz yemek? Kıymalı patlıcan.