Sayın yönetim kurulu sunmuş olduğunuz, yayla şehir projenizde bahse konulan
Kat karşılığı modelinden anlaşılan o ki,kat karşılığı modelin dışında ,sizlerin yapmış olduğu modele göre hareket edilmesi istenmektedir.
istemiş olduğunuz modelden firmaların anlamış olduğu şekil aynen şudur.
Bahsedilen projede 3000 adet villa, ileri kaba şeklinde yapılarak birlik uhdesine bırakılması
yönünde, karşılığında ise 577 villa arsası, 3396 konut arsası yüklenici firmaya bırakılması yönünde düşünülmüştür.
Bu yönde aldığınız kararı saygıyla karşılıyoruz.
YAYLA ŞEHİR PROJESİNE YÜKLENİCİ NEDEN TALİP OLMUYOR.
Yayla şehir projesine yüklenicilerin talip olmama nedenleri birkaç inşaat firmasın görüşleri alınarak aşağıdaki şekilde sıralanmıştır.
PROJE VE YERİ İLE İLGİLİ NEDENLER.
1.Kapsamlı bir proje olması.
a) üniversite, özel okullar sağlık alanları,sosyal ve kültürel alanlar,akaryakıt alanı,ağaçlandırma alanları vs. yatırımda ciddi bir maliyete sebep olurken bu yatırımlar ya satılmayacak yada satılabilecek bölümlerin satışı ise çok zor olacağı düşünülmektedir.
b) satışa sunulacak bağımsız ( konut, ticari alan ve villalar) bölümlerin toplam yatırım içerisindeki oranının düşük olması.
2. proje arsasının yerleşim alanı dışında olması.
a)Konutlar yapılsa bile, satış yapılması konusunda ciddi sıkıntıların çekileceği muhakkaktır. yapılan konutlar yaşam için, ticari alan, okul, sosyal alan vs. yapılmış olması gerekir. yapılan konutlara insanların taşınması durumunda yapılacak sosyal ve ticari alanların işletime açılması büyük bir riski beraberinde taşıyacaktır.
b) Arsanın alt yapısının yapılmamış olması ve bu alt yapının yüklenici tarafından yapılması halinde yatırım maliyetini artırması.
c)Proje alanına yakın taş ocaklarının ,gürültü ve hava kirliliğine neden olması.
ARSA SAHİBİ İLE İLGİLİ NEDENLER.
3.Birlik yönetiminin davetiye teklifindeki nedenler.
a)Davetiye teklifinde,birlik için talep edilen 3000 adet villaların projeleri olmadığı için, tarafların paylaşım oranları yeterince açıklanmamıştır.
b)Alt yapı nasıl ve kim tarafından yapılacağına açıklık getirilmemiştir.
c)Paylaşım oranı bölge ve ülke gerçekleri dikkate alınmadan 3000 villa talebinde bulunulmuş ve bu talep arsa payına verilecek oranın çok üzerinde olduğu görülmektedir.
d)Birlik kendini adeta devlet yerine koyarak davetiye hazırlamış ve hazırladığı bu davetiye ile piyasa şartlarından uzaklaşmış, birliğin güvenirliği konusunda akıllarda soru işaretleri oluşturmuştur.
e)Birlik yönetimi, davetiyede belirttiği, geçici ve kesin teminat talepleri piyasadan ne kadar uzak olduğunu göstermiştir. Yani iş konusunda yeteri kadar bilgisi olmayan insanlarla(birlik yönetimi ile)iş yapmanın zorluğu düşündürmüştür.
f)Davetiye mektubunda,yükleniciden istenen diğer (çalışan personel sayısı,SGK ve vergi borcu yoktur yazısı.Banka referans mektubu gibi) evraklar ise , Birlik yönetiminin ya da yönetime bu konuda fikir veren kişilerin konu hakkında yeteri bilgi sahibi olmadıklarını göstermektedir.Bu durum arsanın Ankara'nın kenar bir semtinde değil de adeta İstanbul boğazında yalı yapılacak bir arsaymış ve burayı yapmak için , yükleniciler de sanki sıraya girmiş, birlikte abartılı isteklerle yükleniciler arasından seçim yapmaya çalışıyor gibi bir yaklaşım içerisinde olması.
g)Davetiye hazırlarken, arsanın bulunduğu yer ile arsanın alt yapısının yapılmadığı dikkate alınmalı ve detaylı bir hesaplama ile arsa sahibi ve yüklenici payının ne olacağı gerçeklerini bilerek davetiye hazırlanması durumunda davetiyenize karşılık bulacağınız, aksi takdirde kendinizi kandırarak zaman kaybı yaşayacağınız hayatın gerçekleridir.
Yüklenici firmalarla görüşürken, Arsanın satış değeri+yüklenicinin yapacağı tahmini sabit yatırım tutarı projenin toplam maliyetini oluşturur. Toplam proje maliyeti içerisindeki, arsa değerinin oranı arsa sahibi payını, proje maliyeti içerisinde yüklenicinin yapacağı tahmini yatırım tutarı oranı da yüklenici pay oranını belirleyecektir.
h)Yüklenicilere çağrı gönderme yerine randevu talep edip karşılıklı pazarlık yapmanız ve önce onların fikirlerini dinleyerek kendinize bir yol haritası çizmeyi denemenizde mümkün ola bilir.
i)Birlik yönetimi 51 firmaya davetiye gönderip ve bu firmaların hiçbirinden olumlu bir yaklaşım alamaması ayrıca olumlu yaklaşım alamamasını kendi internet sayfasında yayınlaması, yönetimin birliğe verdiği zararı hesap etmesi gerekir. yani bu yayınlanan olumsuzluğu okuyacak başka yükleniciler bu durumu fırsata çevire bilirler.
j)Birlik yönetimi bu projeyi iyice kavramış ve piyasa bilgisi olan danışmalarla çalışmasında fayda ola bilir.
Arsanın gerçek değeri üzerinden hesaplama yapılarak paylaşım yapılması halinde yüklenici buluna bilir aksi durumda beklemeye devam edilir.
çalışmalarınızda başarılar dileriz.
Yüklenici ve arsa sahibi pay oranlarını tespit etmeyi bir örnek ile açıklamak gerekir ise.
Ankara,nın en pahalı semtlerinden birisinde 840 dairelik( Daireler 175 m²) 82.000 m²,lik
Bir arsada 2017 yılı 9. ayda % 42 arsa sahibine ,%58 ise yükleniciye pay edilerek sözleşme yapıldı.
Bu paylaşım oranı tespit edilirken arsanın bu günkü rayiç değeri ve yüklenicinin proje için yapacağı toplam tahmini yatırım dikkate alınarak paylaşım oranı hesaplandı.
Arsa rayiç değeri(82.000 m² x 1.625,00 TL/ m²fiyatı)...............= 133.250.000-TL
Proje yaklaşık maliyeti ( 840 ad x 220.000,00 TL /daire fiyatı)....= 184.800.000-TL
Arsa dahil toplam proje maliyeti..............................................=318.050.000-TL
133.250.000-TL / 318.050.000-TL= % 41.89 = % 42 Arsa sahibi payı
184.050.000-TL /318.050.000-TL = % 58,10 = % 58 Yüklenici payı
Arsa sahibinin karı ( 840 daireden % 42 si) 353 daire x 1.100.000-tl ( ortalama daire satış fiyatı)
388.300.000-tl - 133.250.000-tl(Arsa fiyatı) = 255.050.000-TL Karlılık oranı % 191
yüklenici karı 487 daire x 1.100.000-tl ( daire fiyatı) =535.700.000-TL - 184.800.000-TL= 350.900.000-TL Karlılık oranı % 190
Kısaca paylaşım oranları hesap edilirken yukarıdaki örneğe riayet edilmelidir.
Aksi durumda tarafların bir araya gelmesi mümkün olmayacağı gibi bir araya gelip anlaşarak sözleşme imzalaması halinde bile bu sözleşme ölü doğacağı için tarafları sıkıntıya sokacaktır.
Birliğinize ait arsanın yüklenici ile paylaşım yapılırken verilen örneğe uygun, Hareket edilmesi durumunda.
Arsanın rayiç değeri( tahmini hisse 140 bin lira olsa) 3000 x 140.000-TL = 420.000.000-TL
Arsa sahibinin altyapı için yapacağı tahmini yatırım tutarı......................= 380.000.000-TL
Arsa sahibinin alt yapı yatırımı ve arsa rayiç değeri toplamı...................= 800.000.000-TL
Yüklenicinin yapacağı tahmini yatırım tutarı......................................= 2.800.000.000-TL
Arsa dahil projenin tahmini toplam maliyeti.....................................= 3.600.000.000-TL
Toplam yatırım içerisinde arsa sahibi pay oranı (800 mil /3.600 mil).=% 22 olurken,
Yüklenicinin toplam yatırım içerisindeki pay oranı( 2.800 mil / 3.600 mil).= % 78 olacaktır.
Birlik 3000 villa talep ederken bu formüle ne kadar uyduğu ortadadır.
Paylaşımda bu formüle uyularak hazırlanacak davetiye teklifleri mutlaka karşılık bulacaktır.
Aksi durumda yapılacak teklif ve çağrılar ciddiye alınarak cevap verilmez
Çalışmalarınızda başarı dileğiyle....
Bahse konulan yayla şehir arsa alımı esnasında yerin konumu, Durumu yatırım uygun olduğu anlaşılınca bir kişi birkaç hisse fazla alma durumu gelişmiş,ola bilir,
Tahminime göre, Bir çok insan böyle bir şey yapmıştır, örneğin 3 5 belkide 10 15 hissesi olan üyeler, Vardır ola bilir,Böylede bir proje ortaya konmuş ,konmasına,da yapıla bilirliği hiç hesap edilmemiş.
ABB bu projenin alt yapısını yapma husunda çok bir şey olmaz,emsal artırımı hiç olmaz ABB çok ümit verici bir durum olmaz zannetmiyorum.
projeye,de firmalar sıcak bakmıyor şu durumda .
Bir öneri hazırladınız 100 bin tl katkı yaparak yapıla bilir,mi dediniz,temeli sağlam çıkmadı ,iyice araştırma yapmadan yola çıkıldı,hedef bulunamadı.
Bir firma İKİ DEFA teklif verdi,kimse anlamadı,ne demek isteniyor, Gerçekleri,mi yansıtıyor yoksa uçuk kaçık teklifler demedi. Birincisinde hasılat paylaşımı dendi ,ikincisinde BU KADAR katkı payı olmaz ben nasıl anlatabilirim üyeme bu katkı payını çünkü ben üyeme 100 bin lira katkıyla villa sahibi yapacağım sizleri diye söz verdim diyerek bu teklife,de cevaben teklifiniz kriterlerimize uymadığı için kabul edemeyiz ilginiz için teşekkür ederiz denildi.
sonuç olarak elde var sıfır, yeniden marka şehir çalıştayı başlatıldı. Bir iki ay İÇİNDE NE OLUR NE OLMAZ BİLİNMEZ.Şahsi kanaatin düşünülen formül başarılı olacağından hiç ümidim yok açık,ca şevkinizi,de kırmak istemem.
Bur dan son olarak diyorum,ki yönetim kurulunuzdan talep olursa çalıştayınız ,da görev verillirse görevimi layıkıyla yapmaya çalışırım. Aynı zamanda fikir ve önerilerimi dinlerlerse 30 gün içinde sözleşmeye dahi gidebilirsiniz. Bu proje hayat bulur.
İYİ ÇALIŞMALAR DİLEĞİYLE.
En son mehmet0619 tarafından Prş 08 Şub 2018, 10:21 tarihinde değiştirildi, toplamda 1 kere değiştirildi
Bu gün, gün içerisinde bir görüşmem oldu, Birkaç koop, oluşturduğu mini birliğe davet edildim, İcazet ettim.tanışma sorasında oluşan görüşler ,fikirler sunumunda samimiyet oluştu . mini birliğin başkanı direk samimi bir şekilde şahsıma yapılacak projeyi teslim etti, ve ekledi inanıyorum,ki bu projeyi çok rahat bir şekilde siz yaparsınız şimdiden hayırlı olsun dedi.şahsımda göstermiş oldukları ilgiden dolayı teşekkür ettim. proje yaklaşık 1700 konutluk iki ayrı yerde.Bakın bunu niye anlattım bur,da iki taraf bilinçli olur ise böyle bir görüşmede iş biter. FAKAT Bİ TARAF BİR YERE ÇEKER DİĞER TARAF TERSİNE ÇEKER İSE HİÇ BİR ŞEY OLMAZ.
Sayın yaylabağ proje sahipleri inanın sizin projeyi gece gündüz düşünüyorum, samimi olarak söylüyorum,
Bir kaç çözüm var, çözümün içinde çözüm var, belkide yetki verdiğiniz oran işin sonunda bire bir uyacak,
fakat şimdi şu an çözüm önerilerimi bekleteceğim.zamanı geldiğinde açıklayacağım inanın buna her kes mutlu olacak inşallah.
saygılarımla
Mehmet hocam boşdan yere kendini üzme lütfen biraz mantıklı düşünelim sana vereceğim katkıyı sana vereceğim sosyal donatıları ve çok katlıları belirtmiş oldugun katkıyı Birliğe aylık 1000 ile 1500 tl aidat şeklinde ödemeler ile kendi işimi kendim yaptırırım hem bir villam olur hemde bir dairem bu iş bitti inşallah senelerdir biz bu sistemi savunduk kat karşılığı ver hem katkı ver hem sosyal alanları ver eee sana 1 bir villa ve karşılığında 250 300 bin katkıyı şirkete verip şirket kazanana kadar ben bunun yarısını aidat olarak birliğe verip hem bir daire alırım hemde villam olur
Hakan Bey, dediğiniz düz mantıkta doğru, hiç olmazsa haklarımı alırım diyorsunuz. Şimdi üstbirlik bir çalıştay yapacakmış ,bunu da mart ayında gerçekleştirmek istiyormuş. Şunu sormak istiyorum ; 1500 tl aidat 4,5 milyon yapar, bir yılda 60 milyon tl. Eldeki para ile 100 milyon. Acaba bu mu hedefleniyor çalıştayda ,eğer böyle olursa buna destek oranı ne olur sizce ? İçerinden bilginiz var mı? Çünkü bu ödeme bu şartlarda en az 3 sene sürer gibi,teşekkürler.
Hakan bey,haluk bey fikirler sunulsun tartışılsın, Gayet güzel olur bakarsınız bir fikir uygun olur,eleştirilerin dozajı yükselmeden ve insanlar düşüncelerini hür iradesini ortaya koysun,tartışılsın düşünceler gizli kalmasın,açık seçik paylaşılsın,ki meydan boş bırakılmasın.
Hakan beyin düşüncelerine katılıyorum, düz mantık olabilir,mi ola bilir fakat çok zor çok zaman ister şaibeler çıkar, zaman uzadıkça insanlara bıkkınlık verir, şu anki durum gibi, yıllık 100 milyon ile iş yapılsa
15 yılda alt yapı ve 3000 villa biter,Geriye kalanlar ise yaklaşık 15 yılda tamamlanır,toplam 30 yılda proje bitmiş olur inşallah, önerilerinizi sunun faydası olur elbet.
Buradan diyorum,ki projenin yapıla bilirliğini çözdüm. 5 yılda yaşam başlar, proje tamamen bitmiş olur.
Hiç kimsenin adına konuşmuyorum, model hazır.proje sahipleri 3000 villa ileri kaba şeklinde,teslim alıyor,
sadece şu kadarını söyleyeyim sonuç mükemmel..
Herşey hazır uzun vade bekleyecek kadar kimsenin zamanı kalmadı bir bankadan kredi çekilip örnek veriyorum ayda 4.5 milyon tl ama kredi 400 milyon tl ile üyeye bunu 8 10 gibi zaman içerisnde ödenmesi istenecek yani yılda 60 milyon la falan bu iş zaten dönmez güzel olacak güzel çalışmalar var bunu üyelerde mantıklı şekilde düşünürse beklenilen kazanımdan daha fazlasını almış olacak ondan sonra ihale ile elinde zaten parası hazır en uygun şekilde teklif ile yolumuza devam ederiz inşallah güzel olacak
Hakan bey yorumunuzu mahsuru yoksa biraz açabilir,misiniz.
Anlaya bildiğim kadarı ile 400 milyon kredi alabiliyorsunuz galiba,..?
Bu kredi ile eliniz güçlü oluyor,...?
ihale yoluyla güzel bir teklifle kazanımlarınız fazlalaşıyor....?
Arsa değeri 420 milyon + 400 milyon altyapı = 820 milyon elde.
Marka şehir yatırım maliyeti 3.600.000.000-TL
3.600.000.000-TL / 820.000.000-TL = % 23 Yatırım payı alabiliyorsunuz.
Bu % 23, lük payınız,la villa ,daire, ticarethane, ne almak isterseniz alın,payınıza düşen oranlan.
Birde şu konuya açıklık getirelim.siz artık sivil siniz ,özelsiniz, kamu değilsiniz, ikide bir ihale neyin ihalesi bu anlayamadım,Bir sefer ayağınıza baltay,lan vurdunuz, bir ayağınız gitti. Etmeyin, eylemeyin kredi çekmeyin, mazallah problemler çıkar ise çıkmaması diye bir şey yok, arsada elden gider, birde bankaya herkes borçlu kalır ,Boşu boşuna ödeme yapar durur insanlar , PROJEDE HAYAL OLUR.
Gidin büyük projeler yapan firmalara fikir alış verişinde bulunun , yola çıkmadan karar vermeden.
Akılcı davranmakta fayda var.
saygılarımla..
Ben rakamları sembolik olarak ortaya koydum muhakkak ki herşeyin iyi ve kötü tarafı ile düşünülerek planlama yapılmıştır banka olayı uzun mesele ihaleden kasıt burayı yapacak bir firma gerekli para benden yapmak onlardan bunuda söyle değerlendirelim ben masaya parayı koyduktan sonra Ağaoğlu veya yüksel ve x firması neden böyle bir iş yapmasın hem isim hem marka hem bölgenin vaziyeti belli daha maketten evler ticari alanlar satılmaya başlıyacak inşallah güzel olacak herşey çalışıldı bu zamana kadar bi şeyleri umut ederek yaşayan üyelere kazanım sağlanmış olsun Böylelikle de arada heba olan senelerin telafisi mümkün olmuş olur