KİRA DAVALARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK BAŞVURUSU VE SÜRECİ
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusu ve süreci sağlanmadan mahkeme yoluna başvurulması durumunda dava, kira davalarında zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulmadığı için usulden reddedilir. Adından da anlaşılacağı üzere kira davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusu ve süreci geçirilmeden mahkemeye başvurulması durumunda mahkeme tarafından, dava şartı olan kira davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusu ve süreci sağlanmadığının tespiti halinde dava görülmeyecektir.
KİRA DAVALARINDA ARABULUCULUK YOLUNA BAŞVURULMASI GEREKEN UYUŞMAZLIKLAR
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren kanuna göre aşağıdaki uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurmak zorunlu olup dava şartı olarak kabul edilmiştir.
- Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra-İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.
- Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.
- Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
ZORUNLU ARABULUCULUK NEDİR?
Alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemleri içinde en önemlilerinden biri olan arabuluculuk, 22.06.2012 tarihinde Resmî Gazete’de yayınlanan ve bir yıl sonra yürürlüğe giren Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile Türkiye’de düzenlenmiştir. İhtiyari bir yöntem olarak Kanun ile özellikleri belirlenen arabuluculuk, her ne kadar artan bir ivme gösterse de istenen düzeyde yaygınlaşamamış ve arabuluculuğu yaygınlaştırabilmek amacıyla başka tedbirler alınması gerekmiştir. Sonuçta İtalya örneğine benzer bir yöntem tercih edilmiş ve önce 2018 yılında iş hukukunda, 2019 yılında ticaret hukukunda, 2020 yılında ise tüketici hukukunda dava şartı arabuluculuk uygulamasına geçilmiştir
Zorunlu arabuluculuk, esasında sadece kira davalarında zorunlu arabuluculuk ile değil ilgili diğer kanunlarda belirtilen bazı uyuşmazlıklarda da dava açılmadan önce uyulması gereken bir dava koşuludur. Tarafların, zorunlu arabuluculuk ve başvuru süreci gerçekleşmeden açtıkları davaların mahkeme tarafından usulden reddedileceği kanunda düzenlenmiştir.
İHTİYARİ ARABULUCULUK NEDİR?
İhtiyari arabuluculuk; tarafların, kanunda dava şartı olarak kabul edilen zorunlu arabuluculuğa tabi uyuşmazlıklar haricinde özel hukuktan doğan bir uyuşmazlık veya dava sırasında arabulucuya başvurarak söz konusu uyuşmazlığın arabulucu tarafından giderilmesini talep etmeleridir. Taraflar, uyuşmazlıklarında arabulucunun tayini konusunda anlaşabilirler. Anlaşamadıkları durumda adliyelerde bulunan arabulucular vasıtasıyla uyuşmazlıklarının giderilmesini sağlayabilirler. Uyuşmazlık konusunda anlaşmaya varılan hususlarda taraflar, daha sonrasında anlaşmaya vardıkları hususlar hakkında mahkemeye başvuramaz. Uyuşmazlık konusunda anlaşmaya varılamayan hususlarda ise mahkemeye başvurulabilir.
KİRA DAVALARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK BAŞVURUSU NASIL YAPILIR?
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusu, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna, arabuluculuk bürosu kurulmayan yerlerde ise görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır. İlgili adliyeye gidildikten sonra arabuluculuk başvuru formunun doldurulup ilgili birime teslim edilmesiyle arabuluculuk başvurusu yapılmış olur. Arabuluculuk başvurusu ücretsiz olup başvuru sonrası 24 saat içinde Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından sicile kayıtlı bir arabulucu ataması yapılmaktadır.
Uyuşmazlıkta görevlendirilecek arabulucu, komisyon başkanlıklarına bildirilen listeden büro tarafından belirlenir. Ancak tarafların listede yer alan herhangi bir arabulucu üzerinde anlaşmaları hâlinde bu arabulucunun görevlendirilebileceği 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununda düzenlenmiştir.
KİRA DAVALARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK AŞAMALARI VE SÜRECİ
Mahkemeye başvurmadan önce kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci, tarafların ilk toplantıya davet edilmeleri ve taraflarla arabulucu arasında sürecin devam ettirilmesi konusunda anlaşmaya varılıp bu durumun bir tutanakla belgelendirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk sürecinin sonunda anlaşmaya varamayan taraflar, uyuşmazlıklarının çözümü için bu kez mahkeme yoluna başvurabilirler.
Dava açılmasından sonra arabulucuya başvuru hâlinde ise süreç, mahkemenin tarafları arabuluculuğa davetinin taraflarca kabul edilmesi veya tarafların arabulucuya başvurma konusunda anlaşmaya vardıklarını duruşma dışında mahkemeye yazılı olarak beyan ettikleri ya da duruşmada bu beyanlarının tutanağa geçirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Bu halde yargılama, mahkemece 3 ayı geçmemek üzere ertelenir. Tarafların birlikte başvurusu üzerine bu süre 3 ayı geçmemek üzere uzatılabilir.
Arabuluculuk müzakerelerine taraflar bizzat, kanuni temsilcileri veya avukatları aracılığıyla katılabilirler. Taraflardan birinin geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması sebebiyle arabuluculuk faaliyetinin sona ermesi durumunda toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilir ve bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderinin tamamından sorumlu tutulur. Ayrıca bu taraf lehine vekâlet ücretine hükmedilmez. Her iki tarafın da ilk toplantıya katılmaması sebebiyle sona eren arabuluculuk faaliyeti üzerine açılacak davalarda tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır.
Arabulucu; taraflara ulaşılamaması, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması ya da tarafların anlaşması hallerinde arabuluculuk faaliyetini sona erdirir ve son tutanağı düzenleyerek durumu derhâl arabuluculuk bürosuna bildirir. Arabulucu, Tarafların anlaşamaması durumunda taraflara bir çözüm önerisinde de bulunabilir. Anlaşma yine de sağlanamazsa son tutanağı düzenleyerek neticeyi arabuluculuk bürosuna bildirir.
Arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde sonuçlandırır. Bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla 1 hafta uzatılabilir. Böylece, kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta sonunda kesin olarak tamamlanmış olur.
ANLAŞAMAMA HALİNDE KİRA TESPİT VE TAHLİYE DAVASI
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci sonunda anlaşamama halinde kira tespit veya tahliye davası açmak isteyen davacı, kira davalarında zorunlu arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin düzenlenmiş olan son tutanağı dava dilekçesine eklemek zorundadır. Dava şartı olan bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde mahkeme tarafından, son tutanağın 1 haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye davacıya gönderilir. Süre içerisinde son tutanak mahkemeye sunulmaz ise davanın usulden reddine karar verilir. Ayrıca kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci sonunda taraflar anlaşamazsa ve kira tespit veya tahliye davası açılması durumunda arabuluculuk ücreti, arabuluculuk bürosu tarafından karşılanır.
ANLAŞMA HALİNDE KİRA BEDELİNİN TAHSİLİ VE TAHLİYE NASIL OLUR?
Kira davalarında arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşması durumunda anlaşma belgesi düzenlenerek taraflar ve arabulucu tarafından imzalanır. Taraflar isterse mahkemeye başvurarak anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi koydurabilir. Mahkeme tarafından icra edilebilirlik şerhinin verildiği anlaşma belgesi, ilam (mahkeme kararı) niteliğindedir. Mahkeme kararı niteliğinde olan icra edilebilirlik şerhini içeren anlaşma belgesi ile uyuşmazlık konusu kira bedelinin tahsili veya kiracının tahliyesi, ayrıca bir mahkeme kararına gerek duyulmadan cebri icra yoluyla sağlanabilir.
İCRA EDİLEBİLİRLİK ŞERHİ NEDİR? NASIL ALINIR?
Kira davalarında arabuluculuk süreci sonunda düzenlenen, tarafların ve arabulucunun imzasını taşıyan anlaşma belgesi; bir yargılama sonucunda verilmiş hüküm içermediği için mahkeme kararı niteliğinde değildir. Ancak tarafların, anlaşma belgesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine icra edilebilirlik şerhi verilmesini talep etmesi ve akabinde mahkemece bu şerhin verilmesi ile anlaşma belgesi ilam (mahkeme kararı) niteliğine sahip olur.
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUĞA BAŞVURUNUN İSTİSNAİ HALLERİ
- Özel kanunlarda tahkim veya başka bir alternatif uyuşmazlık çözüm yoluna başvurma zorunluluğunun olduğu veya tahkim sözleşmesinin bulunduğu hâllerde, kira davalarında zorunlu arabuluculuk ile ilişkili hükümlerin uygulanmayacağı, istisnai bir yol olduğu 6325 sayılı kanunun 18/A maddesinin on sekizinci fıkrasında düzenlenmiştir.
- 2004 sayılı İcra-İflas Kanununda yer verilen kiracının ilamsız icra takibi yoluyla tahliyesi için de kira davalarında zorunlu arabuluculuk ile ilişkili hükümlerin uygulanmayacağı, istisnai bir hal olduğu 6325 sayılı kanunun 18/B maddesinin birinci fıkrası (a) bendinde düzenlenmiştir.
KİRA DAVALARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK 2024 YILI ÜCRETLERİ VE MASRAFLARI
- iki kişinin taraf olması durumunda taraf başına bir saati 580 lira,
- üç-beş kişinin taraf olması durumunda bir saati taraf sayısı gözetmeksizin 1200 lira,
- altı-on kişinin taraf olması durumunda bir saati taraf sayısı gözetmeksizin 1300 lira,
- on bir ve daha fazla kişinin taraf olması durumunda taraf sayısı gözetmeksizin bir saat için 1400 lira olarak belirlenmiştir.
Güncel arabuluculuk ücret tarifesine ulaşmak için buraya tıklayabilirsiniz.
KİRA DAVALARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK SÜRECİNDE SÜRELER
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk sürecinde arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde sonuçlandırır. Bu sürenin zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla 1 hafta uzatılabileceği 6325 sayılı kanunun 18/A maddesinin dokuzuncu fıkrasında düzenlenmiştir.
HARBİYE HUKUK BÜROSU KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK HİZMETLERİMİZ
Kira davalarında arabuluculuk süreci ve aşamasında, arabuluculuk süreci sonrasında açılacak olası dava ile ilgili Harbiye Hukuk Bürosu Kira Avukatları tarafından müvekkillere hukuki hizmet sağlanmaktadır.
SIKÇA SORULAN SORULAR
1- Kira Davalarında Arabuluculuk Sürecine Başvurulmaz İse Ne Olur?
01.09.2023 tarihi itibariyle kira davalarında zorunlu arabuluculuk yolu benimsenmiştir. Bu tarihten önceki kira davalarında arabuluculuk ihtiyari yolla mümkündü. Tarafların, istisnalar hariç kira davalarında zorunlu arabuluculuk yoluna başvurmadan açtıkları davaların mahkeme tarafından dava şartı eksikliği sebebiyle usulden reddedileceği kabul edilmiştir. Bu yüzden kira davalarında zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulmadan dava açılması kanunda yazılı istisnalar dışında mümkün değildir.
2- Tarafların Arabuluculuk Görüşmelerine Katılmaması Halinde Ne Olur?
Kira davalarında arabuluculuk sürecinde taraflardan birinin geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması sebebiyle arabuluculuk faaliyetinin sona ermesi durumunda toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilir ve bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderinin tamamından sorumlu tutulur. Ayrıca bu taraf lehine vekâlet ücretine hükmedilmez. Her iki tarafın da kira davalarında arabuluculuk süreci içinde ilk toplantıya katılmaması sebebiyle sona eren arabuluculuk faaliyeti üzerine açılacak davalarda tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır.
3- İtirazın İptali Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mu?
Türk Ticaret Kanununun 5/A maddesine göre itirazın iptali davaları için dava şartı olan zorunlu arabuluculuk 01.09.2023 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir.
4- Kira Uyuşmazlıklarında Arabulucuya Başvuru Ücretli Mi?
Kira davalarında arabuluculuk başvurusunda taraflardan, arabuluculuk sürecinin ilk 2 saatine kadar olan görüşmelerde herhangi bir ücret alınmaz. Bu süreyi aşan görüşmelerde ise yukarıda açıkladığımız kira davalarında arabuluculuk asgari ücret tarifesine göre hesaplanacak tutarın taraflardan eşit olarak tahsili sağlanır.
5- Hangi Kira Davaları Arabuluculuğa Tabi?
- Özel kanunlarda tahkim veya başka bir alternatif uyuşmazlık çözüm yoluna başvurma zorunluluğunun olduğu veya tahkim sözleşmesinin bulunduğu hâllerde, kira davalarında zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulamaz.
- 2004 sayılı İcra-İflas Kanununda yer verilen kiracının ilamsız icra takibi yoluyla tahliyesi için kira davalarında zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulamaz.
Belirtilen bu istisnalar dışında kira davalarında arabuluculuk yoluna başvurulması dava şartıdır. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulmadan dava açılamayacaktır.
6- Kira Tespit Davası Arabuluculuk Şart Mı?
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk kuralı, kira tespit davası için geçerlidir. Arabulucuya başvurulmadan kira tespit davasının açılması halinde dava şartı eksikliğinden mahkemece usulden reddedilir.
7-Tahliye Davasında Arabulucu Zorunlu Mu?
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk kuralı, tahliye davasının açılabilmesi için geçerlidir. Arabulucuya başvurulmadan açılan tahliye davası, dava şartı eksikliğinden usulden reddedilir.
8- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mu?
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk kuralı, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için geçerlidir. Arabulucuya başvurulmadan ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davası, dava şartı eksikliğinden mahkemece usulden reddedilir.
9- 10 Yıllık Tahliye Davası Arabuluculuk Zorunlu Mu?
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk kuralı, 10 yıllık kiracının tahliyesinin sağlanması için de geçerlidir. Arabulucuya başvurulmadan 10 yıllık tahliye davası ile kiracı tahliye edilemez. Arabulucuya başvurulmadan dava açılması halinde dava şartı eksikliğinden dava usulden reddedilir.
TALHA AVCI
Kaynakça
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
2004 sayılı İcra-İflas Kanunu
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu