Önceki makalelerimizde kanuna aykırı, usulsüz ve yolsuz düzenlenen tapu kayıtlarına uygulamada sıklıkla rastlandığını ve bu tür durumlarda açılabilecek olan tapu iptali ve tescil davalarını genel hatlarıyla açıklamıştık. Bu yazımızda vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarına yer vereceğiz.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Öncelikle belirtmek gerekir ki vekil ile vekalet veren arasında yazılı bir “vekalet sözleşmesi” varsa taraflar arasındaki ilişkinin ve vekaletin kapsamı bu sözleşme hükümleri dikkate alınarak belirlenir.
Kişilere ‘’vekil’’ sıfatıyla ve usulüne uygun düzenlenmiş vekaletnameler aracılığıyla, başkasına ait taşınmazlar üzerinde, taşınmaz malikinin kendilerine verdiği vekalet görevi kapsamında, tasarrufta bulunabilmesi hukuken mümkündür. Bu tür vekalet ilişkilerinde , vekalete dair görev ve yetkilerini kötüye kullanması durumlarıyla karşılaşılabilmektedir. Belirtmek gerekir ki vekil her zaman vekalet verenin iradesine ve çıkarlarına uygun hareket etme yükümlülüğü altındadır. Bu yazımızda vekilin vekalet görevini kötüye kullanmak suretiyle gerçekleştiği tasarruf işlemlerine yönelik tapu iptal ve tescil davası açılması incelenecektir.
Vekalet Yetkisinin Kapsamı Nedir?
Vekalet sözleşmesinin kapsamı işbu sözleşmeye göre belirlenmektedir. Vekalet sözleşmesini kısa ve net şekilde tanımlamamız gerekirse vekalet verenin bir işinin görülmesi veya işleminin yapılması konusunda anlaştıkları sözleşme diyebiliriz. Yukarıda belirttiğimiz gibi vekilin görevini kötüye kullanarak vekalet sözleşmesinin kapsamı dışına çıkması durumalarında işlem dava edilebilmekte ve bu işlemin iptaline yol açabilmektedir.
Vekile, ‘’genel’’ vekaletname çıkarılabileceği gibi ‘’özel’’ yetki verilmiş de olabilir. Ancak Vekil, taşınmazın devri konusunda özellikle yetkilendirilmelidir.
“Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça………………., taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.”
VEKİLİN KENDİSİNE TANINAN YETKİYİ KÖTÜYE KULLANARAK YAPTIĞI TAPU DEVİR İŞLEMLERİ HUKUKA AYKIRIDIR. BU İŞLEMLER ALEYHİNE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI AÇILABİLİR.
Kendisine vekaleten işlem yapma yetkisi verilen vekil, vekalet veren kişiye zarar verecek işlem ve davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etmelidir.
Vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetki düzenlenmiş olabilir. Bu olasılıkta dahi vekil dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmemelidir. Vekile böyle bir yetki tanınmış olması makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez.
VEKİL İLE İŞLEM YAPAN 3. KİŞİNİN DURUMU
Vekil ile sözleşme yapan 3. Kişi iyiniyetliyse, yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor ve kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesi mümkün de değilse, yapılan işlem vekil edeni bağlar. Vekilin vekalet görevini kötüye kullanması vekil ile vekil eden arasındaki ilişkiye dair bir husus olarak kalacak ve sonuç değişmeyecektir.
Diğer olasılıkta vekilin işlem yaptığı 3. kişi kötü niyetliyse, yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, vekil eden yapılan işlemle bağlı olmayacaktır.
Tapu İptali ve Tescil davaları makalemizde de belirttiğimiz gibi vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açılması da herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.
YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2005/7182
Karar Numarası: 2005/7594
Karar Tarihi: 20.06.2005
ÖZETİ: Vekil ile sözleşme yapan kişi iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz. Ne var ki üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir.
“Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, davalı Kazım’a dava konusu taşınmaz dışındaki taşınmazların satımı konusunda 05/12/1989 tarihli noterde düzenlenen vekalet verildiğini, ancak davalının vekaleti kötüye kullanarak adına kayıtlı 386 parseldeki 164318/715200 payını kendi borcuna teminat olmak üzere muvazaalı olarak iş ortağı diğer davalı Ali Öner’e devrettiğini, temlik işlemlerinin muvazaa nedeniyle geçersiz olduğunu ileri sürerek; tapu kaydının payı oranında iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, vekil davalı ile alım satım yapan diğer davalının, çıkar ve işbirliği içinde davrandığı, vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bildiği ve bilmesi gerektiğinin kanıtlanamadığı ve muvazaa olgusunun koşullarının gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla, Tetkik Hakimi İlknur Acar’ın raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü.
KARAR
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptal tescil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 386 parsel sayılı taşınmazdaki davacı payının, 06/12/1989 tarihli akitle vekaleten satış yoluyla temlik edildiği görülmektedir. Davacı, bu işlemle kendisinin zararlandırıldığını, vekilin yetkisini kötüye kullandığını ileri sürerek eldeki davayı açmıştır.
Borçlar Kanununun temsil ve vekalet bağıtını düzenleyen hükümlerine göre vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edinin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
Borçlar Kanununda sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 390/2 maddesinde vekil müvekkiline karşı vekaleti hüsnüniyetle ifa ve mükelleftir. Hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla VEKİL, VEKİL EDENİN YARARINA VE İRADESİNE UYGUN HAREKET ETME, ONU ZARARLANDIRICI DAVRANIŞLARDAN KAÇINMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ ALTINDADIR. SÖZLEŞMEDE VEKALETİN NASIL YERİNE GETİRİLECEĞİ HAKKINDA AÇIK BİR HÜKÜM BULUNMASA VEYA YAPILAN İŞLEM DIŞI TEMSİL YETKİSİNİN SINIRLARI İÇERİSİNDE KALSA DAHİ VEKİLİN BU YÜKÜMLÜLÜĞÜ DAİMA MEVCUTTUR. HATTA MALİK TARAFINDAN VEKİLİN BİR TAŞINMAZIN SATIŞINDA DİLEDİĞİ BEDELLE DİLEDİĞİ KİMSEYE SATIŞ YAPABİLECEĞİ ŞEKLİNDE YETKİLİ KILINMASI SATACAĞI KİMSEYİ DAHİ BELİRTMESİ, ONA DÜRÜSTLÜK KURALINI, SADAKAT VE ÖZEN BORCUNU GÖZARDI ETMEK SURETİYLE MAKUL SAYILACAK ÖLÇÜLER DIŞINA ÇIKARAK SATIŞ YAPMA HAKKINI VERMEZ. VEKİL EDENİN YARARI İLE BAĞDAŞMAYACAK BİR EYLEM VEYA İŞLEM YAPAN VEKİL DEĞİNİLEN MADDENİN BİRİNCİ FIKRASI UYARINCA SORUMLU OLUR.
Öte yandan vekil ile sözleşme yapan kişi Medeni Kanunun 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması. Medeni Kanunun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olaya gelince; iddia yönünden sağlıklı bir sonuca ulaşılabilmesi için öncelikle zararlandırma iddiası yönünden yerinde keşif yapılarak, temlik tarihi itibariyle taşınmazdaki çekişmeli payın gerçek değerinin saptanıp akitdeki bedelle kıyaslanması, yapılacak bu işlemle birlikte temlikin yukarıda açıklanan ilkeler göz önünde bulundurularak olayın değerlendirilmesi sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik soruşturma ile yetinilerek hüküm kurulmuş olması doğru değildir. Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan harcın temyiz edene geri verilmesine, 20.06.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi…”
Kocaeli-Gebze avukatı olarak alanında deneyimli, uzman, birikimli ve profesyonel kadromuzla tapu iptali ve tescil davaları alanında müvekkillerimize hizmet sunmaktayız.
Tapu iptali ve tescil davaları hakkında detaylı bilgi edinmek için İstanbul'un Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Beykoz, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar, Zeytinburnu ilçelerinde ve Kocaeli'nde, Gebze ve Darıca bölgelerinde avukatlık ve danışmanlık hizmeti veren Polatoğlu Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilir veya iletişim bölümünden bizimle iletişime geçebilirsiniz.