Kiracılar hangi şartlarda tahliye edilebilir?
Star Kıbrıs köşe yazarı Begüm Gürel bugünkü köşesinde kiralanan gayrimenkullerde yaşanan sorunları kaleme aldı. İşte Begüm Gürel'in 'Kiralananın tahliyesi açısından şartlar ve iki haklı ihtar' başlıklı yazısı...
"Günlük hayatımızda hukuki açıdan en çok ihtiyaç duyduğumuz gerek kendimiz gerekse çevremizden gördüğümüz kiralanan yerlerin hukuki niteliği ve sonuçları ile ilgili durumlar oldukça merak konusudur" değerlendirmesinde bulunan Star Kıbrıs köşe yazarı Begüm Gürel'in yazısının devamı şu şekilde:
Genellikle kiralanan taşınmazların tahliyesi noktasında birçok problem ve usule dair bilinmezlik mevcut hukuki durum hakkındaki bilgi kirliliğini de hat safhaya çıkarmaktadır. Özellikle kiracının kira bedelini ödememesiyle birlikte kiraya verenin tahliye için harekete geçmesi karşı karşıya kaldığımız en büyük konu. Bunun dışında dava yoluyla tahliye hususunda kiralanan ve kiraya verenden kaynaklı bir takım farklı sebeplerin de varlığı tahliye için sonuca götüren diğer başlıklar diyebiliriz. Bahsedilen tüm bu durumların hak kayıplarına yol açmaması ve kişilerin haklarının karşılığının en maksimum seviyede tutulabilmesi için gerekli dikkat ve özenin yanında hukuki araştırmalarında doğru bir biçimde gerçekleştirilmesi önem arz etmektedir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda dava yoluyla tahliye başlığı kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklı sebepler denilerek iki alt başlıkla açılmıştır. Bu sebepler, bizlere tahliye halinin kanuni sınırlarını ifade etmektedir.
KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLER
“MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklinde hüküm koyularak, kiraya konu yerin onarılması, yenilenmesi, yeniden imar edilmesi için yeterli derecede gereklilik olduğu takdirde kişilerin kira sözleşmesini dava ederek sona erdirmesinin yolu belirlenmiştir. Burada dikkat edilmesi gereken asıl husus madde lafzından değinilen “zorunluluk” durumudur.
Kanun “Yeni Malikin Gereksinimi” alt başlığıyla 351. Maddede kiraya verenden kaynaklı sebeplerin sonuncusuna yer vermiştir. Burada kiralananı sonradan edinen kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu birisi için konut veya işyeri gibi bir gereksinimi olduğu takdirde, edinme tarihinden itibaren kiracıya bir ay içinde bildirimde bulunarak altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sonlandırabilir. Yeni malik, dilerse kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde de dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirme hakkını kullanabilir.
2. KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLER
Kanun koyucu aynı başlık altında yer verdiği kiracı kaynaklı sebeplerle iki taraflı bir hak koruyuculuğun sağlanmasını temellendirmiştir.
Kiracı eğer taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmaz ise kiraya veren bu tarihten itibaren icra yolunu ya da dava yolunu kullanarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK. md.352). Tahliye taahhüdü konusu da güncel hayatta oldukça fazla karşımıza çıkan örneklerden birisidir.
İKİ HAKLI İHTAR
“MADDE 352/2- Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Kişiler kira bedelinin ödenmediği gerekçesiyle dava yolunu kullanabilmeleri için iki haklı ihtarın varlığının olması gerektiğini bilmelidir ve iki haklı ihtarı yazılı bir şekilde kanundaki şekil şartına uygun olarak gerçekleştirmelidir. Bununla birlikte maddede belirtildiği gibi bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde bu süre içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bu süreleri aşan zaman diliminde kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunması gerekmektedir.
Kiracıdan kaynaklı sebeplerin sonuncusu “Oturmaya Elverişli Konut Varlığı” durumudur. Eğer kiracının ya da eşinin kiralananın bulunduğu ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya verende sözleşmenin kurulduğu sırada bunu bilmiyorsa sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava yolunu kullanarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK. md.352/3). Göründüğü gibi bu sebebin ileri sunulabilmesi için de kanun hükmünde şartlar açıkça belirtilmiştir.
Sonuç olarak tüm bu hususlar göz önüne alındığında ve iyice kavrandığında günlük hayatımızda sürekli karşılaştığımız kira sözleşmelerini yorumlamak daha kolay olacaktır. Gerekli icra ve hukuk yollarının nerede ne zaman kullanılacağını bilmek bizlere büyük vakit kazandıracaktır ve hak kayıplarını önleyecektir.