İnşaat Yapım Süreçlerinde Karşılaştığım Çarpıklıklara Ve Sorunlara Dair Tecrübelerim
1 Mart 2023
Kısım-1 : İmar Uygulamaları ve İnşaata Başlamadan Önceki Süreç
Kısım-2 : İnşaat Yapım Süreci
Kısım-3 : İnşaat Bitimi Sonrası
İmar Uygulamaları ve İnşaata Başlamadan Önceki Süreç
İmar Planları
İmar planları oluşturulurken geçmiş dönemlerde alana dair kurumlar, uzmanlardan görüşler alınarak hareket ediliyor olsa da uzun yıllardır uzman görüşlerinin alınmaması veya uzmanların muhalefet şerhleri , çet raporlarının göz ardı edilmesi ve mahkeme kararlarının aksine alınan idari kararlar ile yeni planlar oluşturulmaktadır. Planlarda insan, çevre, doğal afetler, zemin, nüfus durumlarının büyük oranda göz ardı edildiğini görüyoruz. Ve böylece yapılaşmaya açılan pek çok inşaat alanı için ilk düğme yanlış iliklenmiş oluyor.
İmar Planlarında Değişiklik
İmar planları yapılırken bölgesel ve genel değişkenler göz önüne alınarak sağlıklı bir yapılaşma planlaması hedeflenir. Ancak sonradan pek çok alanda imar planlarında değişiklik yapıldığına sıkça rastlayabiliyoruz. İlgili bölge için bu planlar ilk oluşturulurken ” sakıncalı ” bulunan pek çok durum göz ardı edilerek değiştirilir. Dolayısıyla çarpıklığın, doğal afetlere tedbirsizliğin, insan ve doğaya zarar potansiyelinin ” bölgesel temeli ” bu değişikliklerle atılır. Mahkemeler ve raporlar durumu değiştirememektedir.
İmar Planı İstisnaları
Bu istisnalar farklı değişkenler, kişiler ve belediyeler ile olan ilişkiler ile gerçekleştirilebilmektedir. Örneklendirecek olursak imar planından farklı kat, emsal veya cins değişikliği izinleri çıkabilmektedir. Aynı zemin, imar planı içerisinde olan iki farklı parsel için kat yüksekliği, inşaat alanı vs. gibi bir çok istisnai farklılık olabilmektedir. Son yıllarda sık görülen ise büyük projelerde verilen orantısız kat izni ,emsal alan izinleridir. Bu istisnalar kurum/ şahıs istisnalarıdır. Toprak ve doğa nettir, ayrım yapmak.
Emsal Sorunu
Yine istisnaların doğurduğu çarpıklıklardan kaynaklı bir diğer sorun emsal sorunu. İstisnai olarak , imar planı ve bölgenin koşullarında olması gerekenden farklı olarak tanınmış ayrıcalık ile önce bir yapı/proje var olur. Daha sonra bölgedeki diğer parseller için bu proje/ parsel ”emsal” alınarak aynı haklar komşu parsellere de sağlanmış olur. Böylece imar planına karşın istisnai tanınmış koşullar ile çıkılan yolda bir bölgenin tamamı ” aykırı ” biçimde var olmuş olur. Teori imar planı iken gerçeklik ”aykırılıklar planı” olur.
Tekil Baz Analiz Yapılmaması
Tekil bazlı analiz ile kastedilen imar planı ve uygulamalarına ek olarak üzerine inşaat yapılacak parsel veya parseller için özel olarak proje izni çıkmadan yapılan analizin yeterli olmamasıdır. Zemin etüdü tamamen prosedürlerden ibaret olup ayrıca bu etüdü yapan kuruluşlar için çalışmalarına dair yetkinlik denetimi olmalıdır. Ve ilgili parsel için birden fazla değişkenden oluşan son durum parsel analizi olmalıdır şu an yalnızca ”niteliksiz” zemin etüdü yapılmakta ve bu etüdün uyumluluğu yüzeysel denetlenmektedir.
İnşaat Proje Yeterliliği
Proje süreçlerinde son denetimi idare yapmakta ve yalnızca belirli önemli hususlar kontrol edilmektedir. Ancak çarpıklığı yaratan idarenin projeyi ayrıntılı kontrol etmemesi, proje ofislerinin yetkinlik ve yeterliliklerinin denetlenmemesi, matbu yani benzer bölgedeki çoğu parsel için benzer projelerin direk onaylanması gibi değişkenlerdir. Proje yeterlilikleri bölgenin değişen doğa koşulları veya bilimin gereklerine göre güncellenmemekte ve proje onayı ”kısıtlı” malzeme değişkeni destekli olmaktadır.
Yapı Denetimin İnşaat Öncesi Aktif Olmayışı
Yapı denetim uygulamada projenin yani inşaat sürecinin fiilen başlaması ile rol alır. Ancak inşaatın nitelikli imal edilebilmesi için inşaata hazırlık süreci eksiksiz ve nitelikli biçimde olmalıdır. Söz konusu bu süreçte kotların belirlenmesi, köşe alanların saptanması , statik, elektrik ve mekanik projelerinde yapı denetim görüş raporu, parsel analizi, zemin etüdü raporunun incelenmesi vs. gibi inşaatın yapımına temel teşkil edecek süreçlerin hiç birinde yoktur. Bu durum çarpıklığın net göstergesidir.
İnşaata Hazırlık Süreci
Ülkemizde inşaat yapım süreçlerinde, inşaata başlamak için proje ve yapı denetimin aktif edilmesi süreçleri yeterli olmaktadır. Ancak inşaatın yapımına başlamadan yapılması gereken minimum hazırlıklar gibi bir kriter, düzenleme yoktur. İstisnai olarak şantiye şefi şartı konsa da yıl içinde birçok projede aktif olunabilmesi ve pek çok zaman diploma kiralanmasını ifade eder. Oysa ki malzeme/işçi yeterlilikleri ,iş programı, uygulama programları, şantiye denetimi vs. gibi onlarca duruma dair hazırlık, plan zorunlu olmalıdır.
Yeterlilik Aranmaması
İnşaatın yapımına başlamadan önceki sürece dair ciddi yeterlilik düzenleme eksiliği mevcuttur. Beton ve demir türleri dışında herhangi bir malzeme , işçi yeterliliği, malzeme sağlayıcılarının yeterlilikleri, malzeme türlerinin proje beklentisine uyumluluk yeterliliği, şantiye alanı yeterlilikleri, iş programı yeterliliği , yapı denetim dışında denetim organizasyon yeterliliği, iş bitirme (müteahhit yetkisi dışında) , finansman yeterliliği noktalarında herhangi bir yeterlilik beklentisi veya düzenleme yoktur.
Şantiye Alanı
Projelerin pek çoğu için özellikle küçük ölçekli projelerde idare bakımından iş güvenliği, yapı denetim gibi hususlar kendilerine sunulan evraklar üzerinden ilerlemekte ve idarenin şantiye alanına dair projenin yapılması için bir yeterlilik düzenlemesi veya İnşaata başlamadan önce re’sen kontrol etme durumu söz konusu değildir. Büyük ölçekli projelerin bundan tek farkı iş güvenliğini kısmen biraz daha (yetersiz) önemsemeleridir. Genel olarak şantiye alanına dair düzenleme, denetim ve uygulama çarpıklıkları söz konusudur.
İnşaata Hazırlık Süreci Kısa Reçete
İdarenin sorumluluk ve faaliyetlerinin kapsayıcı hale getirilmesi
Tüm süreç paydaşlarının yeterlilik düzenlemelerine sahip olması
Nitelikli ve bölgeye özgü koşullara uygun imar planları
İmar planları değişiminin katı olması
İmar uygulamalarına sıkı bağlılık ve istisnaya kapalı olunması
Her bir parsel özelinde sıkı güncel ‘’ nitelik analizi ‘’ yapılması
Proje yeterlilik ve yetkinliğinin kapsayıcılığı
Yapı denetim süreçlerinin nitelikli ve kapsayıcılığı