İfraz işlemi; tapu kaydında tek bir parsel olarak kayıtlı olan bir arsanın kendi içinde parsellere bölünmesi ve bölünen bu parsellerin birbirinden bağımsız şekilde tapuya tescil edilmesi için sürdürülen, imar kanunlarının izin verdiği koşullar çerçevesinde yürütülebilen resmi işlemleri kapsamaktadır.
Tapu sahibinin talebi üzerine gerçekleşebilecek arsa ifraz işlemleri; düzenlemesi ve parselasyonu yapılmış, imar planında yer alan şartlara uygunluk gösteren arsaların bölünebilmesi amacıyla yürütülen işlemlerdir. Büyük bir parseli daha küçük bölümlere ayırmak amacıyla yürütülen bu işlemler, genellikle söz konusu arsanın satışını veya ortaklar arası paylaşımını kolaylaştırmak için talep edilmektedir.
İfraz işlemleri ile ayrımı yapılan ve işlem sonrası ayrı bir tapu kaydına sahip olacak bağımsız arsalar ise, ifrazlı arsalar olarak adlandırılmaktadır.
İnternette yer alan satılık arsa ilanlarında sıkça karşılaşılan ifrazlı arsa terimini, içeriğini ve resmi süreçleri daha detaylı anlatmak, ifraz işlemi nedir, ifrazlı arsa nedir, ifraz işlemleri nasıl yapılır gibi sorulara netlik kazandırmak amacıyla hazırladığımız konu başlıklarımız aşağıda yer almaktadır.
İfraz İşlemi Nedir?
İfraz işlemi; tek tapu üzerine kayıtlı, parselasyonu yapılmış ve imar mevzuatındaki koşullara uygunluk gösteren büyük ölçekli arsaların, kendi içlerinde daha küçük arsalara bölünmesi adına sürdürülen işlemleri ifade etmektedir.
İfraz işlemi ne demek, ifraz işlem şartları nedir ve nasıl başvuru yapmak gereklidir gibi soruları detaylandırmadan önce konu ile ilgili bilinmesi gereken en önemli hatırlatma; arsanın parselasyon çalışmalarının tamamlanmış olması gerekliliğidir.
Tapu sahibi tarafından talep edilecek ifraz işlemine konu parselasyona sahip bir arsanın, imar kanunlarında yer alan diğer hükümlere uygunluğunun tespiti ardından başlayacak işlemler; ilgili belediyelere yapılacak başvurular ve bağlı bulunan tapu müdürlüklerinin tescilleri kanalıyla gerçekleştirilir.
İfraz işlemleri sadece arsalar için değil, tapuya kaydı olan her türlü taşınmaz için, kanun maddelerince belirlenmiş koşullar çerçevesinde uygulanabilen işlemlerdir.
İfraz İşlemi Nasıl Yapılır?
İfraz işlemi nasıl yapılır, hangi kurumlar yetkilidir ve nelere dikkat edilmelidir?
İfraz işlemlerinin başvurusu ve takibi için öncelikle bölgede yer alan ilgili tapu müdürlüğüne başvuru yapılması ve söz konusu arsanın ifraza uygunluğunun tespit edilmesi gerekmektedir.
Tapu Müdürlüklerine yapılan başvurular ardından;
Ø Belediye sınırları içinde kalan arsalar için ilgili “Belediye Encümenliğine”,
Ø Belediye sınırları dışında kalan arsalar için ise “İl İdare Kuruluna”
başvuru dilekçelerinin ve istenen evrakların sunulması, gerekli harç bedellerinin de yatırılması gerekmektedir.
Kanunlarla belirlenmiş özel proje alanlarında gerçekleştirilmek istenen ifraz işlemleri için ise ifraz onay yetkisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığına aittir.
İlgili kurumlar tarafından onaylanan ifraz işlemleri, tapu sicil müdürlükleri tarafından gerçekleştirilecek tapu kaydı ayırma ve resmi evrak düzenlemesiyle tamamlanır.
İfraz İşlemleri için Gerekli Olacak Belgeler Nelerdir?
Bölge ve belediyeler genelinde talep edilen evraklarda bazı farklılıklar olsa da, arsa ifraz işlemleri için genel olarak talep edilen ve gerekli olacak belgeler aşağıda belirtilmektedir.
· Arsaya ait tapu senedi
· Arsanın imar durumunu belirten belgelerin asılları ve bırakılmak üzere kopyaları
· Arsanın aplikasyon krokisi
· Tapu sahibinin ve/veya vekilinin kimlik bilgileri ve vesikalık fotoğrafları
· Söz konusu arsanın üzerinde herhangi bir şerh veya rehin olmadığını kanıtlayan belgeler
· Tapu Kadastro Müdürlüğünce onaylanmış ve konu ile ilgili serbest mühendislerce düzenlenmiş değişiklik raporlamaları
· İnşaat, arsaya da yeni parsel kullanımında ulaşım durumunu belirleyen çalışmalar
· Encümen teklif belgesi
· İfraz işlemi bir bina için talep edildiği takdirde zorunlu deprem sigortası olan DASK’ın yapılmış olması ve belgelerin temini şarttır.
· İfraz işlemleri ücrete tabi işlemlerdir. İşlem için yatırılması gereken harç bedelleri arsanın rayiç bedeli üzerinden uygulanacak, kanunlarca belirlenmiş oranlar baz alınarak hesaplanır.
İfraz Şartları Nelerdir?
İfraz işlemleri için gerekli olacak belgelerin yanı sıra, işleme hazırlanmadan önce arsa ifraz şartları ve bu konuda dikkate alınması gereken maddeleri incelemek önem arz etmektedir.
Kanunlar tarafından yürürlüğe ve korumaya alınmış olan arsa ifrazlarında geçerli en temel şartlar aşağıdaki şekilde sıralanabilir.
1. Arsanın imar planlarına aykırılık teşkil etmeyecek durumda olması
2. Arsa parselasyonun tamamlanmış olması
3. İfraz sonrası oluşacak parsellere yola cephe şartı ve parsel büyüklüğü dikkate alınmalıdır.
İfrazı yapılacak parsellerin yola cephesinin olması, parselden çıkış için oluşturulacak yol düzenin trafik akışını engellemeyecek şeklide düzenlenmesi ve parsellerden yol için ayrılacak bölümlerin terkin edilmesi gerekmektedir.
4. Kademe hattına uygunluk şartı
İfrazı yapılan parsel üzerinde imar planının uygunluk verdiği yapılaşmadan daha farklı bir yapılaşma olmaması için belirlenen şartlara uyum gösterilmesi ve mevcut yapılaşma şartlarının yerine getirilmesi önemlidir.
5. Kamulaştırma çerçevesinde Çevre Ve Şehircilik Bakanlığınca yapılan ifrazlar
İmar yönetmeliğinin belirlediği genel ifraz şartları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından kamu yararına yönelik yapılacak kamulaştırma çalışmalarında ve düzenlemelerde farklılıklar göstermektedir.
6. Afet alanlarında ifraz yasağı
Afet alanı olarak belirlenmiş alanlarda yer alan arsa ve veya gayrimenkuller için ifraz işlemi yapılamaz.
7. Farklı yapılaşma koşullarına sahip olan “köy yerleşim yerleri, tarla niteliğini taşıyan nitelikli araziler, zeytinlikler, ormanlar gibi özel alanlar ” bulundukları bölge veya arazi özelliklerine hatta tarımsal faaliyetlerin niceliğine veya parsel büyüklüklerine göre belirlenebilecek farklı ifraz şartlarına tabi olabilmektedirler.
İfraz İşlemlerinde Hangi Alanlar Kabul Edilemez?
Afet alanları, su taşkın riski taşıyan bölgeler, heyelan tehlikesi olan veya yapısı gereği jeolojik mahzurları olan durumlarda ifraz talepleri geri çevrilir. Ayrıca, imar planı dışında kalan özel alanlarda ( tarım, zeytinlik, orman gibi ) yönetmeliklerde belirtilmiş miktarlardan daha küçük alanlar için ifraz talepleri kabul edilemez.
İfraz İşlemleri Ne Kadar Zamanda Tamamlanır?
İfraz işlemleri başvurular sırasında eksiksiz evrakların verilmesi ve onaya engel bir durumun olmaması durumunda bir ayı geçemeyecek süreler zarfında ilgili makamlarca onaylanarak tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü ise tüm işlemleri en fazla 30 gün içerisinde sonuçlandırmak zorundadır
İfrazlı Arsa Nedir?
İfrazlı arsa nedir konusunda yapılabilecek en net açıklama; tek bir tapu üzerinde kayıtlıyken, tapu sahibinden gelen talep doğrultusunda parçalara ayrılarak tapuya kaydedilmiş olan arsalara için kullanılan terimdir.
İfrazlı arsa; tapuda bir bütün olarak tanımlanmış arsanın parsellere ayrılarak yeniden boyutlandırılması sonucu tapu sicile işlenmiş arsadır. Herhangi bir satılık arsa ilanında sıkça karşılaşma ihtimali olan bu tanımlar, akıllara ifrazlı arsa alınır mı sorusunu da beraberinde getirmektedir.
İfrazlı Arsa Alınır mı?
İfraz ne demek ya da ifrazlı arsa ne demek başlıkları altında detaylandırdığımız konunun en önemli kısmı ise ifrazlı bir arsanın alınıp alınmayacağı ile ilgili sorudur.
İfrazlı bir arsa, ifraz şartları başlığı altında belirtilen tüm koşulları sağlamış bir arsa niteliği taşıdığından ötürü alınmasında hiçbir sakınca olmayan arsalardır. Ancak; üzerine bir yapı yapmak konusu ya da arsa değeri hesaplanırken imar durumu netleştirilmelidir.
Arsada inşaat izni ya da yapı ruhsatı konularının hiç birinin arsanın ifrazı ile alakalı olmadığı tamamen imar durumu ile alakalı olduğunun göz ardı edilmemesi gerekir.
Tevhid İşlemi Nedir? İfrazdan Farkı Nedir?
Gayrimenkul sektöründe sıkça duyduğumuz bir diğer terim olan tevhid işlemi, ifraz işleminin tam tersi olan bir uygulamadır. Tevhid işlemi; sınırları birbiriyle örtüşen iki ya da çok daha fazla parselin birleştirilerek tek tapuya döndürülmesi süreçlerini kapsamaktadır.
Aynı bölgede hatta aynı ada ve imar planı içinde yer alan iki veya daha fazla parselin, tapu sicilinde ayrı sayfalara kayıtlı iken aynı şahsa ait olmaları durumunda ya da farklı şahıslarca yapılacak ortaklık çerçevesinde birleştirilerek tek tapu kaydına döndürülmesi işlemidir. Bu işlem sonucunda arsaya tamamen yeni bir parsel numarası verilmekte ve tapu sicili yenilenmektedir.