İçindekiler
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 12. maddesine göre “İmar planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz. Herhangi bir arsanın cephe hattının gerisinde kalan kısmı, plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina inşaatına yetmiyorsa, beş yıllık imar programı içinde olup olmadığına göre, 10 uncu maddede belirtilen müddetler içerisinde 18 inci madde hükümleri tatbik edilmediği veya başka bir şekilde halline imkan bulunmadığı takdirde mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine, bu arsanın tamamı ilgili idarelerce kamulaştırılır.” Bu makalede cephe hattı nedeniyle müstakil inşaata elverişli olmayan parsellerin nasıl kamulaştırılacağı izah edilmektedir.
Cephe Hattı Nedir?
Cephe hattı, parsel üzerinde yapılabilecek yapının yola ve komşu parsele yaklaşabileceği en az mesafedir. Cephe hatları, imar planları ile gösterilir.
Yapı yaklaşma mesafesi olarak ifade edilen bu uzaklık Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde “planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınır” olarak tanımlanmıştır.
Cephe hatları; * Ön cephe hattı (ön bahçe mesafesi), * Yan cephe hattı (yan bahçe mesafesi), *Arka cephe hattı (arka bahçe mesafesi), olmak üzere üçe ayrılır.
Ön bahçe, parsel ön cephe hattı ile komşu parsel sınırlarına kadar uzatılan bina cephe hattı arasında kalan parsel bölümüdür. Arka bahçe, parsel arka cephe hattı ile komşu parsel sınırına kadar uzatılan bina arka cephe hattı arasında kalan parsel bölümüdür. Yan bahçe, ön ve arka bahçeler dışındaki bahçelerdir.
Cephe Hattı Nasıl Gösterilir?
Cephe hatları konusunda imar planında hüküm var ise öncelikle bu hükümlerin uygulanması gerekir. İmar planı hükümleri Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin cephe hatları ile ilgili hükümleri ile çelişse bile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 2. maddesi gereğince imar planı hükümleri öncelikle uygulanır.
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 4/1-k maddesinde bu defa uygulama imar planı “nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak yörenin koşulları ve planlama alanının genel özellikleri, yapının kullanım amacı ve ihtiyacı, erişilebilirlik, sürdürülebilirlik ve çevreye etkisi dikkate alınarak; yapılaşmaya ilişkin yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, ada ayrım çizgisi, taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım ilişkileri, parkları, meydanları, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarını, gerektiğinde; parsel büyüklükleri, parsel cephesi ve derinliği, arka cephe hattı, yol kotu ve bu kotun altındaki kat adedi, bağımsız bölüm sayısı gibi yapılaşma ve uygulamaya ilişkin kararları, uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/1.000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan plan” olarak ifade edilmiştir. Bu nedenle cephe hatlarının imar planı ile gösterilmesi gerekir.
Eğer imar planlarında cephe hatları ile ilgili hüküm bulunmuyor ise Tip İmar Yönetmeliğinin cephe hatları ile ilgili hükümleri uygulanır.
Bina Ön Cephe Hattı İle Yol Arası Ve Tabii Zeminin Kazılması
3194 sayılı İmar Kanununun “Bina ön cephe hattı ile yol arası ve tabii zeminin kazılması” başlıklı 35. maddesinde: “Binaların zemin seviyesi altında kat kazanmak maksadıyla, bina cephe hattından yola kadar olan kısımda, zeminin kazılarak yaya kaldırımının seviyesinin altına düşürülmesine müsaade edilmez.
Cephe Hattından İleride Bina Yapılamaması
İmar Kanununun 12. maddesine göre imar planlarında (imar planında hüküm yok ise İmar Yönetmeliğinde) belirtilen cephe hatlarının önünde bina yapılması mümkün değildir. Bu gibi yerler için inşaat ruhsatı verilemeyeceği gibi, ruhsatsız olarak veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar hakkında da İmar Kanununun 32. ve 42. maddeleri gereğince işlem yapılması gerekir.
Müstakil İnşaata Elverişli Olmayan Parsellerin Kamulaştırılması
İmar Kanununun 12. maddesine göre, herhangi bir arsanın cephe hattının gerisinde kalan kıs-mı, plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina inşaatına yetmiyorsa, beş yıllık imar programı içinde olup olmadığına göre, 10. maddede belirtilen müddetler içerisinde 18. madde hükümleri tatbik edilmediği veya başka bir şekilde halline imkan bulunmadığı takdirde mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine, bu arsanın tamamı ilgili idarelerce kamulaştırılır.
İmar Kanununun 12. maddesi hükmü, parseli müstakil inşaata elverişli olmayan maliklerin mağdur olmalarını önlemek amacı ile getirilmiştir. Bu madde hükmünün uygulanabilmesi için aşağıdaki şartların mevcudiyeti gereklidir:
1) Arsanın cephe hattının gerisinde kalan kısmının müstakil inşaata elverişli olmaması,
2) Beş yıllık imar programı kapsamında kalması,
3) Beş yıllık imar programı süresi içerisinde parselin İmar Kanununun 18. maddesi kapsamında arazi ve arsa düzenlemesine alınamaması,
4) Parselin diğer parsellerle birleştirilerek inşaata elverişli hale getirilememesi,
5) Parsel malikinin yazılı başvuruda bulunması.
İmar Kanununun 12. maddesi hükmünün uygulanması, idarelerin takdir yetkisi kapsamında değildir. Yani, yukarıda sayılan şartlar gerçekleşmiş ise idare taşınmazı kamulaştırmakla yükümlüdür. Kamulaştırmanın nasıl yapılacağı ile ilgili olarak şu yazımıza bakınız: Kamulaştırma Nedir? Kamulaştırma Nasıl Yapılır? Kamulaştırmanın Aşamaları Nelerdir?