Yapı belgesi, iskan anlamına gelir mi?
Milliyet gazetesi yazarı Prof. Dr. Erol Ulusoy, bugünkü yazısında yapı belgesini kaleme aldı. Peki Yapı belgesi, iskan anlamına gelir mi? İşte Ulusoy'un o yazısı...
Aman dikkat, yapı kayıt belgesi imarsız binayı imara uygun hale getirmiyor. Taşınmaz sahibi, imara aykırı olan yapı ile ilgili yapı kayıt belgesini aldığında binanın kullanılması sağlanacaktır ancak yapı kayıt belgesi binayı iskân alınacak şekilde imara uygun hale getirmeyecektir.
Arsa sahibi ile müteahhit arasında 06.09.1995 tarihinde 1/2 oranında arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi imzalanır. Müteahhit daireleri teslim eder. Arsa sahibi ile müteahhit arasında binanın imara aykırı olduğu gerekçesiyle uyuşmazlık çıkar. Mahkeme sözleşmenin feshine ve müteahhite düşen yüzde 50 arsa payının iptaline karar verir.
Arsa sahibi bütün arsanın ve binanın tek sahibi haline gelir. Müteahhitin payına düşen 4 daire 1 dükkan da arsa sahibine aittir.
Müteahhitin hukuken yapacağı tek şey, arsa sahibine karşı sebepsiz zenginleşme davası açmaktır, o da öyle yapar. Arsa sahibi, müteahhitin imara aykırı olarak inşa ettiği binanın bedelini tahsil etmeye çalıştığı savunmasını yaparak davanın reddini ister. Ona göre imara aykırı inşa edilen binanın bir değeri yoktur.
Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi, inşaatın ruhsatsız olarak yapıldığı, kaçak yapı niteliğinde olduğu, imar uygulama planında yolda kaldığı, imara aykırılığı giderilerek ruhsata bağlanması mümkün olmadığından ekonomik değerinin bulunmadığı ve ekonomik değeri olmayan binadan dolayı tazminat istenemeyeceği gerekçesiyle müteahhitin arsa sahibine karşı tazminat talebini reddeder.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 05/09/2019 tarih ve 2020/394 sayılı kararında, 7143 Sayılı Kanun ile 3194 Sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde uyarınca yapı kayıt belgesi alınması durumunda bu belgenin sağladığı statünün tespit edilmesi gerektiğine karar verir.
Ruhsat imkânı
İmar Kanunu geçici 16. maddesi gereği, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018’e kadar kayıt bedelinin ödenirse yapı kayıt belgesi verilebileceği düzenlenmiştir.
Amaç, bu yapılara su, elektrik ve doğal gaz bağlanabilmesi için yargı ve belediyelerdeki iş yükünün azaltılabilmesi için alınmış yıkım kararlarından ve tahsil edilmeyen para cezalarından vazgeçilmesi, maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesidir. Müteahhit, arsa sahibine imara aykırı bina için yapı kayıt belgesi alma olanağı varken bunu kullanmadığı ve bu sebeple de imarsız binanın yıkılma korkusu olmadan kullanma olanağının ortadan kalktığını, bundan dolayı da arsa sahibinin kusurlu olduğunu iddia etmiştir.
YHGK kararına göre imara aykırı yapılarla ilgili yapı kayıt belgesi verilmekle imar mevzuatına aykırı olması nedeniyle korunmayan ve aslında yıkılması gereken bir yapının sadece kullanılması konusunda yapı malikine idare tarafından bir koruma sağlamaktadır. Yapı kayıt belgesi sadece ve sadece yapının kullanım amacına yönelik olduğundan, imara aykırı olup yıkılması gereken yapıların kullanılmasına olanak vermektedir. Üstelik İmar Kanunu’nun geçici 16/10 maddesinde yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanacağı açıkça belirtildiğinden, yapı kayıt belgesi, yapının kullanılmasına geçici bir statü vermektedir.
Zorunluluk yok
YHGK’ya göre, taşınmaz malikine yapı kayıt belgesi alma bir hak olarak tanınmış olup, zorunluluk bulunmamaktadır. Karşılıklı edimler içeren bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, müteahhit imara aykırı olarak yapmış olduğu binaya yapı kayıt belgesi alması hususunda arsa sahibini zorlayamaz. Taşınmaz sahibi imara aykırı olan yapı ile ilgili yapı kayıt belgesi aldığında binanın kullanılması sağlanabilecektir ancak yapı kayıt belgesi binayı iskân alınacak şekilde imara uygun hâle getirmeyecektir, diyerek, müteahhitin arsa sahibinin sebepsiz zenginleştiği gerekçesiyle tazminat davasını reddeder.
Karara katılıyor muyum, derseniz, katılmıyorum. Gerçekten de arsa sabinin, imarsız bina için yapı kayıt belgesi alması zorunlu değil. Ancak, imarsız da olsa kullanmaya devam ettiği ve yapımına mali katkıda bulunmadığı binayı, kullanma olanağı varken bunu kullanmayıp, binanın yıkılma tehdidi altında bulunduğunu ileri sürmek hakkaniyete uygun düşmez. Hakkın kötüye kullanımı nasıl yasak ise bir hakkın hiç kullanılmaması da kötüye olduğu sürece, yasak olmalıdır. Bazen maalesef hakimlerimiz şekli hukuka göre karar veriyor.
Uyuşmazlığın esasının şekli hukuka göre verdiği sonuç hakkaniyete uygun değil ve adil olma duygumuzu zedeliyorsa, çözüm yine mahkemeye düşmektedir. Yapı kayıt belgesi alma olanağı olan arsa sahibi bu olanağı kullanıp, imarsız binanın yıkılmasını önleme olanağını kullanmıyorsa, karşı tarafın uğradığı zarardan kim sorumlu olacaktır. Mecbur değil, deyip, işin içinden çıkma en kolay çözüm olsa da hakkaniyete uygun mudur? Bu anlamda Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nce verilen 29.05.2018 tarih ve 2018/2226 K sayılı kararı daha adildir.