Yapı denetimi, bilimsel ve estetik gerekliliklere bağlı kalarak güvenli binaların geliştirilmesini sağlayan bir yönetim uygulamasıdır. Binaların gelişimi, taahhüt ve uygulamada teknik yardım ile denetlenir. Temellere uygun olarak inşa edilmeyen yapıların kullanımı uygun olmayacak ve birçok güvenlik sorununu tetikleyecektir. Yapı denetiminin doğru uygulanması bu nedenle olağanüstü gereklidir. Yapı denetimi ve yapı denetim bedelinin hesaplanması, ülkemizde ilgili kanun, tüzük ve tebliğlerle düzenlenmiş son derece teknik, eksiksiz ve karmaşık bir durumdur. Türkiye’de yapı denetim protokollerine uyum sağlayan binalar, deprem gibi doğal afetlerin sonuçlarının hafifletilmesine de yardımcı olabilir. Yapı denetimi sorunu, özellikle deprem riski taşıyan bir ülkede yaşayanlar için büyük önem taşımaktadır.
Yapı Denetimi Nedir?
Bir yapı denetim firması, yapının güvenli ve mühendislik ve mimari gerekliliklere uygun olduğunu doğrulamak için geliştirme boyunca yükleniciyi denetler. İnşaat denetimleri, arsa sahipleri ve inşaat sahipleri için gerçekleştirilir. Denetimleri gerçekleştirmek için şirket, Merkezi Ücretten izin ister. Bakanlıktan alınan izin, kurumun kamu yararına hareket etmesi gerektiği anlamına gelir. İnşaat taahhüt bölümüne girdiğinde görev ve sorumluluklar gruba devredilir. Geliştirme sürecinin her aşamasında, yapı denetlenmeli ve yönetmelik, bilim ve sağlık gerekliliklerini karşıladığından emin olunmalıdır. Şirketin sorumluluğu, inşaat ruhsatlandırılana ve nihayetinde iskân edilene kadar geliştirme boyunca devam eder.
Yapı Denetim Sistemi Nasıl Çalışır?
İnşaat sahipleri, işi yapması için bir müteahhit kiralayabilir veya görevi kendileri üstlenebilir. İnşaat sahibi daha sonra inşaat denetimleri yapan bir kuruluşla sözleşme yapar. Gerçekte, müteahhitler normalde arsa sahibinin avukatının etkisi ile inşaat denetimleri için sözleşme yaparlar. Şirket, tüm geliştirme süreci boyunca mal sahibi adına inşaatçıyı denetler.
Yapı denetçisi kimdir?
Denetçiler, Bakanlık tarafından denetçi sertifikası verilen ve ilgili meslek odalarına üye olan mimar ve mühendislerdir. Yapı denetçisi, müellif tarafından hazırlanan girişimlerin yetkili gereklilikleri karşılayıp karşılamadığını değerlendirir ve uygunluğunu denetler. İnceleme sonrasında tespit edilen eksiklikleri giderir. Denetçi mimar veya denetçi mühendis, kusurlardan arındırılmış girişimleri onaylar. Denetçiler daha sonra, geliştirme web sitesinin durumu, müze kalıbı veya taşıyıcıların inşaat geliştirme sürecindeki konumu gibi teknik noktaları değerlendirir. Yapı denetim kuruluşları, görevlerini ve görevlerini üstlenici ve yardımcı denetim mimarları ve mühendisleri kullanarak yerine getirir. Görevlerini yerine getirirken, Bakanlığın kamu görevlileridir ve suç işlemeleri durumunda, kamu görevlilerine özgü prosedürlere göre yargılanırlar.
Yapı Denetim Hizmet Sözleşmesinde neler yer alır?
Bir yapı sahibi ile bir yapı denetçisi arasındaki sözleşmeye yapı denetimi sağlayıcıları sözleşmesi denir. Yapı sahibi bu sözleşmeyi avukatı aracılığıyla da imzalayabilir. İlgili kurallar sözleşmenin içeriğini ve türünü düzenler. Sözleşmenin içeriğinde yapı sahibinin unvanı ve kimliği, denetimi gerçekleştirecek grup, sözleşmenin miktarı, yeri ve süresi yer alır. Uygulamada, yapı denetim hizmetlerine ilişkin sözleşme yapmak için bakanlıktan temin edilen matbu sözleşmeler kullanılmaktadır.
Yapı denetim ücretlerini kim öder?
Yapı sahibi ile yapı denetim firması arasında imzalanan yapı denetim hizmetleri sözleşmesi gereği, kuruma bir ücret ödenmesi gerekmektedir. İnşaat sahibi normalde ücreti ödemekle yükümlüdür, ancak yüklenici bir sözleşme aracılığıyla hizmetin bedelini karşılayabilir. Uygulamada, müteahhitlerin daireler karşılığında yapı denetim ücretlerini ödedikleri görülmektedir. Daireler için geliştirme sözleşmeleri söz konusu olduğunda, yüklenicinin bitmiş binayı iskana hazır bir şekilde mal sahibine teslim etmeyi kabul etmesi alışılmadık bir durum değildir. Uygulamada, normalde ücreti ödeyen yüklenicidir. İnşaat sahibi ücretten sorumludur. Arazi sahipleri ödenmemiş ücretlerden yasal olarak sorumludur. Yapı denetim firmaları, harçlarını tahsil edememeleri durumunda inşaat sahiplerine karşı icra takibi ve davalar açacaktır. Bir yapı sahibi yapı denetim firmasıyla ilk kez karşılaştığında, bir masraf emri almak için hayrete düşer. Daha önce de belirtildiği gibi, inşaat sahiplerinin inşaat denetim ücretini ödeme konusunda yetkili bir yükümlülüğü vardır. Yapı denetim ücretini ödedikten sonra, yapı sahibi müteahhide ödenen miktarı beyan edebilir.
Yapı denetim ücretini nasıl hesaplayabilirim?
Yapı denetim ücretinin hesaplanması uygulamada çok zor olabilir. Yapı denetim ücretlerinin doğru hesaplanması genellikle mahkemeler, uzmanlar ve denetim firmaları için bir dezavantajdır. İnşaatın kategorisi, geliştirme alanı ve fiyatı gerekli unsurlardır. Ücret hesaplanırken birçok unsur göz önünde bulundurulur. Son teslim tarihi boyunca tamamlanan inşaatlar için hizmet bedeli, inşaat denetim sözleşmesinin hesaplanmasıyla belirlenir. Geliştirme aralığı uzarsa, bir inşaatın fiyatı yıllık olarak artacaktır. Ekstra bir hizmet bedeli hesaplanacaktır. Zarar görmemek için, yapı denetim ücretinin doğru hesaplanmasını garanti altına almak için yapı denetim konusunda uzman bir avukattan yardım almanız gerekecektir.
Yapı Denetim Havuz Sistemi Nedir?
01.01.2019 tarihi itibariyle, müteahhidin yapı denetim firmasını hemen seçmesini engellemek amacıyla havuz sistemine geçilmiştir. Bu dönüşüm ile yüklenicinin çalışacağı yapı denetim firmasını sistem robotik olarak belirlemektedir. Yapı sahiplerinin hizmet sözleşmesi yapacağı denetim firmasının dijital ortamda belirlenmesinin nasıl yapılacağına ilişkin bakanlık tarafından bir tebliğ yayımlandı. Bu tebliğ hükümlerine göre binalar 4 temel ekibe ayrılmıştır. Denetim firmalarının analizinde bir derece sistemi kullanılır. Puanlama ve yapı ekiplerine göre elektronik ortamda yapı denetim firmasına karar verilebilir. Belirlenen firma, yeni iş almasının yasaklanmaması koşuluyla, verilen süre boyunca inşaat sahibi ile bir hizmet sözleşmesi imzalayabilir.
Yapı Denetimi Yüksek Mahkeme Seçenekleri
Sözleşmedeki orantılılık ilkesi, sözleşmenin karşı tarafı olarak davalıların yapı denetim ücretinden sorumlu olduğunu belirtmektedir. Davalılar, dava dışı yüklenici ve inşaat sahibi arasındaki imar sözleşmesi, yapı denetim kuruluşuna yükleniciden bir ücret talep etme yetkisi vermediği gibi, inşaat sahiplerine de borcu ödemekten muaf olduklarını iddia etme imkanı vermemektedir. Çünkü yapı denetim grubu ile müteahhit arasında herhangi bir borç bulunmamaktadır. Yapı denetim grubu ile bir borç ilişkisine girmiş olanlar davalılardır. Davalılar sadece müteahhit tarafından konut için ödenen ücreti geri alma hakkına sahiptir.
“Davalılara husumet yöneltilemeyeceği gerekçesiyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/6052E. 08.03.2021T.).
“… Arsa sahibinin yapı denetim hizmet bedelini ödemesi gerekir. Müteveffa aleyhine icra takibi yapılamayacağı kabul edildiğinden mahkemece asıl davanın reddine, yani itirazın iptaline karar verilmesi isabetli olmuştur. Karışık alacaklar içerisinde davalı arsa sahipleri imar hizmet bedelinden sorumlu olmuştur. Olaylar arasındaki tüm sözleşme değerlendirildiğinde davacının imar hizmeti verdiği açıktır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/10923E. 2021/9901K.
Aile konutu nedir? yazımıza da bakabilirsiniz.