Gayrımenkul, İnşaat ve Kira Hukuku Avukatı Kadıköy İstanbul
Ülkemizde, bilhassa İstanbul, Muğla, Antalya, İzmir, Ankara gibi şehirlerde yaşayanlar için hayat pahalılığı son zamanlarda gündemden düşmeyen konular arasında. İstanbul genelinde kiraların son bir yılda ortalama yüzde seksen dört arttığına, bazı semtlerde kiraların üç-dört katına kadar yükseldiğine, İstanbul’da ortalama kiranın Mayıs 2022 ayı itibariyle 6.000 TL’yi aştığına şahit olduğumuz bir dönemdeyiz. Bu durum geçim sıkıntısı çeken kiracıları ve mülk sahiplerini karşı karşıya getirmiş, davalık etmiş durumda. Hukuk büromuza bilgi almak amacıyla başvuran kiracısını evden çıkartmak isteyen mülk sahipleri ile zorla mülk sahibi tarafından çıkartılmak istenen kiracıların sayısında bilhassa son aylarda büyük bir atış gözlemledik. Kira avukatı olarak, müvekkil adaylarımıza bir ön bilgi sağlayabilmek adına işbu yazımız tahtında ana hatlarıyla kira tahliye davalarından bahsedeceğiz. İstanbul’da bir kira avukatı arayışı içerisindeyseniz kira avukatımızla irtibata geçmekten lütfen çekinmeyiniz.
Kira ilişkisinin sona ereceği zamanın, sözleşmede açık veya örtülü olarak belirlendiği sözleşmeye belirli süreli kira sözleşmesi denilmektedir. Tarafların kira sözleşmesinde belirli bir süre belirleyebilmeleri sözleşme serbestisinin bir gereğidir. Kural olarak belirli süreli kira sözleşmesi, sözleşmede belirlenen sürenin dolmasıyla kendiliğinden sonra erer. Ancak bu noktada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşmede belirlenen sürenin bitiminde sözleşmeyi ‘süre bitimine dayalı olarak’ sona erdirme hakkının sadece kiracıda olduğudur. Borçlar Kanunumuza göre kiracı sözleşme süre bitiminden 15 gün önce yazılı bir bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme aynı şartlarla devam edecektir ancak bu durum mülk sahibi tarafından kira bedelinde artış yapılamayacağı şeklinde anlaşılmamalıdır. Öte yandan kiraya veren kira artış oranını serbestçe tayin de edemeyecektir. 08.06.2022 tarihli Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na getirilen geçici madde uyarınca, 11.06.2022 tarihi ile 01.07.2023 tarihi arasında yenilenen kira sözleşmelerinde TÜFE oranı ne olursa olsun %25’den fazla kira artışı uygulanmayacaktır. Unutulmamalıdır ki bu uygulama sadece kira süresi 1 ila 5 yıl arasında bulunan konut kiraları için geçerlidir. 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin kira bedelinin yeniden belirlenmesi için tespit davası açma hakkı bulunmaktadır. İş yerleri bakımından ise iş yeri sahiplerinin TÜFE artış oranının üzerinde bir kira artış oranı kararlaştıramayacağının bilinmesi gerekir.
Yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere belirli süreli bir kira sözleşmesinin bitiminde kiracıyı süre bitimine dayanarak çıkarmanız mümkün değildir. Belirli süreli kira sözleşmesinin bitimi halinde kiraya veren ana hatlarıyla kiracıyı ancak kiracıdan yazılı bir tahliye taahhütnamesi almışsa veya kiralanan, kiracı tarafından 10 yılı aşkın süre kullanıldıysa ve kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bir fesih bildiriminde bulunduysa ya da kiraya verenin veya Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde sayılan yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları, bu ihtiyacın gerçek ve samimi olması halinde tahliye davası açarak tahliye ettirebilir. Bu tip durumlarda fesih ihbarın yapılabileceği tarih aralığının, tahliye davası açmak için öngörülen hak düşürücü sürenin ve kiracının kiranan taşınmazı tahliye etmesi gereken tarihin doğru hesaplanabilmesi için muhakkak bir kira avukatına danışılması gerektiğini belirtmek istiyoruz. Kira hukukunda pek çok süre öngörülmüş olup bu sürelerden birinin atlanması veya yanlış hesaplanması büyük hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Kanunen mülk sahibi iyi bir kiracının 10 yıl tahliyesini isteyememektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun 347. maddesinde açıkça, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı tarafından, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağı; kiraya verenin, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği; ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren tarafından, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verilebileceği ifade edilmiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun 350/1. maddesi uyarınca, mülk sahibi kira sözleşmesini kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içerisinde açacağı dava ile sona erdirebilir. İhtiyaç nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için mülk sahibinin ileri sürdüğü tahliye sebebinin gerçekten var olması ve oluşan ihtiyaç durumunun samimi ve zorunlu olması gerekir. İşyeri kira sözleşmelerinde kiraya veren tüzel kişi de olabilir ancak bu durumda tüzel kişi sadece kendi işyeri ihtiyacı için dava açabilecektir. Gerek konut gerek işyeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında davacının ihtiyaç iddiasının gerçekten var olup olmadığı detaylı olarak incelenmelidir. İşyeri ihtiyacının samimiliği konusu incelenirken davacının birden çok taşınmaz maliki olup olmadığının, kirada olup olmadığının, aynı veya yakın bölgede işyeri vasfında başkaca bir kullanılabilir veya eşdeğer taşınmazı bulunup bulunmadığının, birden çok taşınmaz maliki olan davacının tahliyesini talep ettiği taşınmazın hali hazırda kullandığı taşınmazdan daha üstün özellikler taşıyıp taşımadığının incelenmesi gerekecektir.
Belirli süreli kira sözleşmesi ile belirlenen sürenin sonunda kiracıyı çıkaramayan, bir yılı aşkın süre alacak tahliye davası ile uğraşmak istemeyen ve artan gayrimenkul fiyatları karşısında kiracı olarak geçirilen süre henüz 5 yılı bulmadığı için TÜFE oranı üzerinde arttırım yapamayan mülk sahibi kiranan taşınmazı satmayı tercih etmektedir. Taşınmazın satılması durumunda yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun 351. maddesi uyarınca, kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir tahliye davasıyla sona erdirebilir. Yani yeni malik kiralananın mülkiyetini kazandıktan sonra kiracıya 1 aylık süre içerisinde bildirimde bulunmazsa kira sözleşmesini aynı şartlarla üstlenmiş olacaktır. Öte yandan kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan daha kısa bir süre varsa, yazılı bildirimi müteakip 6 ay beklemeye gerek bulunmamaktadır, kira sözleşme süresinin bitimiyle birlikte tahliye davası açılabilir. Bunun dışında kanun koyucu yeni malike -ihtiyaç sebebiyle- bir başka sona erdirme usulü daha tanımıştır. TBK md. 351/2 uyarınca, malik dilerse bu hakkını kira sözleşme süresinin bitimini müteakip 1 ay içerisinde açacağı tahliye davası ile de kullanabilecektir.
Mülk sahibi tarafından kiracıya karşı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açıldığı zaman tahliye davası sonuçlanana kadar kira bedelinin hangi oran üzerinden ödenmesi gerektiği konusu belirsizdir. Bizce eğer kira bedeli taraflarca taraf menfaatleri dikkate alınarak, adil olarak belirlenemiyorsa, kira sözleşmesi kanalıyla da bir kira artış oranı belirlenmemişse, kira bedelinin tespiti davası açmak faydalı olacaktır. Mülk sahibi de kiracı da bu davayı açabilir. Önemle belirtilmelidir ki, kira süresi henüz beş yılı doldurmamışsa ve kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmemişse bu durumda kira artış oranının adil bir şekilde belirlenebilmesi için kira tespit davası açılması TBK md. 344/2 gereğidir. Hakim bu durumda önceki kira yılına ait TÜFE oranını aşmamak şartıyla belirli bir kira artış oranına hükmedecektir. Sözleşmede kira artış şartı yoksa, yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün öncesindeki bir tarihte dava açılması gerekmektedir. Bu süre içerisinde ihtarname göndermiş olmanız halinde yeni kira dönemi sonuna kadar da dava açmanız da mümkündür.
Gayrimenkul hukuku ana hatlarıyla taşınmaz üzerindeki hakları tanımlayan, taşınmazların konu edildiği uyuşmazlıkların çözümünü amaçlayan bir hukuk disiplinidir. MESÇİ Hukuk Bürosu, inşaat avukatı, kira avukatı, imar avukatı ve gayrimenkul avukatı kadrosuyla gayrimenkul, inşaat, imar ve kira hukuku ile ilgili ortaya çıkar her türlü hukuki uyuşmazlıkta mal sahiplerine, kiracılara, yatırımcılara, müteahhitlere, mimarlara, mühendislere ve inşaat firmalarına hukuki danışmanlık vermekte ve hukuki hizmet sunmaktadır.
Gayrimenkul hukuku değişen ve gelişen düzenlemeler karşısında ve karmaşık yapısıyla derin bilgi birikimi ve stratejik hukuki koruma planlaması gerektiren bir alandır. Danışanların ve müvekkil adaylarının herhangi bir hak kaybı yaşamaması için muhakkak gayrimenkul hukukunun ilgili alt dallarında uzmanlaşmış bir avukat ile hukuki iş, işlem ve davalarını takip etmesinde hukuki menfaati bulunmaktadır. MESÇİ Hukuk Bürosu, taşınmaz alım satım işlemleri, gayrimenkul üzerinde intifa, irtifak, ipotek gibi ayni hakların tesisi ve terkini, kentsel dönüşüm, yapı ruhsatı ve iskan ruhsatı, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, kiralanan taşınmazın tahliyesi gibi gayrimenkul hukukunun neredeyse her alt dalında uzmanlaşmış olan ekibimiz aşağıda belirtilen konularda hukuki hizmet sunmaktadır. Ekibimizde kira avukatı bulunmaktadır. Kira avukatı arayışı içerisindeyseniz kira avukatımızla irtibata geçebilir ve ön bilgi alabilirsiniz.
Bize ULAŞIN
İSTANBUL GAYRİMENKUL AVUKATI, İSTANBUL İNŞAAT AVUKATI VE İSTANBUL KİRA HUKUKU AVUKATI OLARAK SUNDUĞUMUZ HUKUKİ HİZMETLER
- Gayrimenkul alımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılması konusunda hukuki destek ve hizmet sağlanması.
- Taşınmaz alım satım işlemlerinin takibi ve halli. Satışı yapılacak gayrimenkul için hukuki değerlendirme raporu hazırlanması (due diligence). Gayrimenkul satış sözleşmelerinin düzenlenmesi.
- Gayrimenkul üzerinde ipotek tesisi ve ipoteğin paraya çevrilmesi ile ilgili hukuki sürecin takibi.
- Taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi hakların tescil ve terkin işlemlerinin takibi ile halli ve bu işlemlerin gerektirdiği her türlü sözleşmenin hazırlanması.
- Taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarının (izale-i şüyu davalarının) ikame edilmesi ve takibi.
- Tapu kaydının düzeltilmesi davası veya tapu kaydının iptali davası ikame edilmesi ve davanın takibi.
- İmar barışı yapı kayıt belgesine müracaat usulü hakkında hukuki danışmanlık, yapı kayıt belgesinin iptali üzerine iptal davası ikame edilmesi ve davanın takibi.
- Kentsel dönüşüm hakkında hukuki danışmanlık verilmesi, risk tespit raporuna karşı iptal davası ikame edilmesi.
- Yapı ruhsatı verilmesi talebinin reddi kararına karşı iptal davası ikame edilmesi ve davanın takibi.
- Yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) verilmesi talebinin reddi kararına karşı iptal davası ikame edilmesi ve davanın takibi.
- Kamulaştırmasız el atma ve ecrimisil davalarının ikame edilmesi ve davanın takibi.
- Kamulaştırma kararının iptali davası ikame edilmesi ve davanın takibi.
- Kamulaştırma maddi hata düzeltim davası ikame edilmesi ve davanın takibi.
- Kamulaştırılan malın geri alınması davası ikame edilmesi ve davanın takibi.
- Kısmen kamulaştırma halinde kamulaştırma işleminin kapsamı dışında kalan kısmın yararlanmaya elverişli olmaması nedeniyle idareye başvuru yapılması ve gereği halinde bedel tespiti ve kalan kısmın kamulaştırılması davası ikame edilmesi ve anılan davanın takibi.
- Kamulaştırma bedeli ile ilgili olarak gayrimenkul maliki ve idare arasında bir anlaşmaya varılamaması halinde idare tarafından ikame edilen bedel tespiti ve tescil davaları ikame edilmesiyle kamulaştırılan gayrimenkulün değerinin belirlenmesinin sağlanması.
- Kaçak yapı para cezalarının iptali davası ikame edilmesi ve davanın takibi.
- Yıkım kararlarının iptaline ilişkin dava ikame edilmesi ve davanın takibi.
- Koruma kurulu kararlarının iptali davası ikame edilmesi ve davanın takibi.
- Tapu iptal ve tescil davası ikame edilmesi ve davanın takibi.
- Taşınmazlar üzerinde miras nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıkların giderilmesi.
- Kat karşılığı inşaat ve gelir paylaşımı sözleşmelerinin hazırlanması.
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanması.
- Ön satış ve kiralama sözleşmelerinin düzenlenmesi.
- Kira sözleşmelerinin feshi.
- Kiracının ve kiralananın tahliyesi davası ikame edilmesi ve davanın takibi.
- Kira sözleşme bedellerinin tahsili.
- Kira tespit davası ve kira bedelinin yeniden tesisinin sağlanması.