İpotekli arsa, ipotekli mülk... İpotek, bizlerin geçmiş yıllarda sadece Amerikan filmlerinde duyduğu bir işlemken, bugün bankaların sunduğu bol imkanlı kredilerle bizim de yaşantımıza sirayet etti. Peki ipotek nedir? İpotekli ev alınır mı? Satılır mı? Nasıl? Riskleri nelerdir? Bakın hangi noktalara dikkat etmelisiniz.
Kredi borcunun ödemesini garanti altına almak için belirli bir taşınmazın teminat gösterilmesi işlemi ipotek olarak adlandırılır. Kredi borcunuz varsa ve borcunuzu ödeyemiyorsanız, alacaklı olan taraf (ki bu taraf çoğunlukla bankalar olur...) ipotek tesis edilen hangi gayrimenkulünüz ise onu satarak, alacağını tahsil etme hakkına sahiptir. İpotek satın aldığınız konut ya da bir başka konut üzerine konulabilir. İpotek akdi, resmi bir senettir ve Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından düzenlenir. Tesis edilen ipotek, tapu kaydına işlenir ve böylece ipotek tescil edilmiş olur. İpotek, bu işlemler yapıldıktan sonra resmiyet kazanır aksi halde geçersiz olur.
İpotekli ev satın alınır mı?
İpotekli bir evi, ipotek işlemleri planlanmadan veya ipotek kapatılmadan satın almanız bazı sorunlarla karşılaşmanıza sebep olabilir. İpotekli evi satın alan kişi, bankaya borçlu olmasa da bankanın ev üzerindeki alacak hakkını direkt kabul etmiş sayılır. Ev üzerindeki ipotek kalkmadıysa, evi satan kişi hala kredi borcunu ödememiş demektir. Bu durumda da banka evin satışını talep edebilir. İpotekli bir konutu satın almayı planlıyorsanız; öncelikle üzerindeki banka ipoteğini kaldırtmalısınız. Bunun için öncelikle siz ve satıcı, ipotek tesis eden bankayla görüşmelisiniz. Peşin ödeme yapacaksanız ve tutar borca karşılık geliyorsa, soru yaşamazsınız. Kredinin kapanması, ipoteğin kaldırılması ve satış aynı gün gerçekleşir. Şayet, banka kredisiyle ev satın almayı düşünüyorsanız, aynı banka size tesis edeceği kredi ile satıcının borcunu kapatabilir. Ancak ev üzerindeki ipotek devam eder. Bu kez de, siz bankaya borçlanırsınız. Burada önemli olan ev üzerindeki ipotek bedelidir çünkü bu bedel, bankaya olan borçla orantılıdır. Banka kredisini başka bankadan alacaksanız da, her iki bankayla görüşülür ve onayları alındıktan sonra satış gerçekleşebilir. İpoteğin resmen kaldırılması için bankadan fek yazısı alınıp, tapuya gidilmeli ve konut üzerindeki ipotek kaldırılmalıdır. İpotekli eve, 2. derece ipotek koydurarak da kredi alabilir ve satın almayı gerçekleştirebilirsiniz.
İpotekli ev satılır mı?
Emin olun ki, ipotekli bir evin satışı hacizli bir evi elden çıkarmak kadar riskli değildir. Ancak ipotek haricindeki diğer kısıtlayıcı şerhlere de dikkat etmeniz gerekir. Alıcı kabul ettiği takdirde evi, üzerindeki ipotekle birlikte de satabilirsiniz. İpoteği koyan banka veya kişiyle görüşüldükten sonra, şayet mülke banka el koyma aşamasına gelmediyse bu satış, riskli sayılmaz. Taraflar ipotek miktarındaki indirimde anlaşmışsa, alıcınız ipotek konusu olan bedeli ödeyeceğini zaten kabul etmiş olur. Pek tabii ki, ipotekli evi satarken sorunlar da yok değil! Bunlardan ilkine alan ve satan arasındaki karşılıklı güven eksikliği sebep olur. Bir diğer sebep de, ipoteği koyan kişi veya kurumdan kaynaklanır.
Krediyle satın alınan evin değeri, alınan krediden az ise banka bu satışa izin vermeyebilir. Burada kaygılanması gereken satıcıdır. İşlemler resmi olduktan ve rakamda anlaşıldıktan sonra alıcının ipotekli evi almasında endişe verici bir durum yoktur. Ayrıca ipotekli evin borcunu, kendi adınıza tesis edilecek bir başka kredi ile kapatabilir ve ipoteği kaldırabilirsiniz. Evin satışını bundan sonrasında normal bir satışa dönüştürebilirsiniz. Ancak bu süreçte yeni alacağınız kredinin şartları önemlidir. Bu durumda zaten satış normal bir satışa dönecektir. Ancak yeni kredi konut edinme amacı taşımadığından KKDF ve BSMV bedellerini de ödemeniz gerekecektir. Aynı şekilde alıcı evi ipoteğiyle satın almayı kabul ederse, bu bedeller ipotek miktarına yani sizin kredinize ilave edilir.
İpotekli bir evi almak veya satmak konusunda görünen o ki; resmi işlemler usulüne uygun yapıldığında ve anlaştığınız alıcı/satıcıyı bulduğunuzda bu alım-satım işlemi her iki taraf için de karlı olabilir. Her iki durumda da kalabilirsiniz; kendi yararınız için her zaman konunun profesyoneli bir gayrimenkul danışmanından destek almayı unutmayın