Erdoğdu ÖZ
Yeminli Mali Müşavir
www.erdogduozymm.com
İstanbul, 05.02.2013
BÜLTEN ( E.Ö. 2013/28 )
SADECE KİRA GELİRİ OLANLARIN 2013 YILINDA GELİR VERGİSİ BEYANI İLE İLGİLİ KISA AÇIKLAMALAR
Kişilerin mal ve hakların kiraya verilmesinden sağlanan gelirler gayrimenkul sermaye iradıdır. Gayrimenkul sermaye iradı gelir vergisi beyanına tabidir. Sadece kira geliri olan kişilerin 2012 yılında elde ettikleri kira gelirlerinin beyan durumu hakkında kısa açıklamalar aşağıdadır.
1-Kira Geliri Nedeniyle Gelir Vergisi Beyannamesi Vermek Zorunda Olanlar
Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden beyanname verecek olanlar :
a- 2012 yılı içinde elde ettiği konut kira geliri 3.000 TL’lık istisna haddini aşanlar,
b- 2012 yılı içinde işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı 25.000 TL’yi aşanlar.
(25.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.)
2-Gayrisafi Kira Gelirleri Nasıl Belirlenir
a-2012 yılı içinde, bu yıla veya geçmiş yıllara ilişkin olarak, tahsil edilen kira bedelleri 2012 yılı beyanına dahil edilir. Peşin tahsil edilen kiralar ilgili yıllarda beyan edilir. Elde edilmemiş kira beyan edilmez.
b- Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlarda, bedelin tahsil edildiği tarihte geçerli olan T.C. Merkez Bankası döviz alış kuruna göre kira geliri TL olarak hesaplanır. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.
c-İş yeri kirası net olarak belirlendiği durumlarda, netten brüte gidilerek, brüt tutar hesaplanır.
Brüt tutar formülü aşağıdaki gibidir.
Brüt Tutar=Net Tutar/(1-GelirVergisi Tevkifat Oranı)
Örnek:
Net kira 1.000 TL ise, %20 tevkifat oranına göre brüt kira:
1.000/(1-0,20)=1.250 TL
d-Beyan edilecek yıllık kira geliri, binanın emlak vergisi değerinin %5’inden(emsal kira bedeli) düşük olamaz. Ancak, kiralanan binanın özel yetkili mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası varsa emsal kira bedeli uygulanmaz.
Binaların, mal sahiplerinin çocuklarının, ana-babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (her biri için ancak bir konut tahsisi için uygulanmaktadır),
3-Vergi Matrahının Belirlenmesinde İndirilecek Giderler
Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde gayrisafi kira gelirlerinden Gelir Vergisi Kanunu’nda indirimi kabul edilen giderlerin indirilmesinden sonra kalan tutar safi tutardır. Bu tutar vergi matrahını oluşturur.
Safi iradın belirlenmesinde, iki değişik gider yöntemini kullanabilirler.
a-Götürü gider yöntemi,
b-Gerçek gider yöntemi.
Götürü gider yönteminde, mükelleflerin beyan ettikleri kira gelirinden, varsa istisna tutarı düşüldükten sonra kalan kısmın % 25’i gider olarak indirilmektedir.
Gayrimenkullerin mesken olarak (iş yerleri hariç) kiraya verilmesinden 2012 yılında elde edilen hasılatın 3.000 TL’si gelir vergisinden istisnadır. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar, bu istisnadan yararlanamazlar.
Bu yöntemi seçenler, giderlerini belgelendirmez ve herhangi bir gideri hasılattan indiremezler.
Bu yöntemi seçenler, iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemezler.
Gerçek gider yönteminde, gayrisafi hasılattan aşağıdaki giderler belgelendirilmek koşuluyla indirilebilir.
a-Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;
b-Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;
c-Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;
d-Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (Bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır ve indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz);
e-Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;
f-Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar;
g-Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz),
h-Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,
i-Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
j-Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,
k-Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (Kira indirimi gayri safi hasılattan yukarıda sayılan giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır, kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı sayılmaz).
Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.
Bu yöntemi seçenler, yukarıda sayılan giderlerle ilgili belgelerini zamanaşımı süresince (5 yıl) saklamaları gerekir.
Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan 3.000 TL’lik istisnadan yararlanılabilmesi için, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayrisafi hasılattan indirilemez.
Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.
İndirilebilecek gider=(Toplam Gider*(Toplam Hasılat-İstisna 3.000 TL))/Toplam Hasılat
Örnek:20.000 TL mesken kira geliri elde edilmiştir. İstisna 3.000 TL.Bu gayrimenkulle ilgili olarak 6.000 TL gerçek gider yapılmıştır. Gerçek gider yöntemine göre indirilebilecek gider;
=(6.000*(20.000-3.000))/20.000
=6.000*17.000/20.0000=5.100 TL
Beyan edilecek gelir=20.000-3.000=17.000-5.100=11.900 TL
4-Beyanname üzerinde yapılabilecek indirimler
Aşağıda yer alan indirimler matrahtan indirilebilir.
a. Beyan edilen gelirin % 10’unu (bireysel emeklilik sistemi dışındaki şahıs sigorta primleri için, beyan edilen gelirin % 5’ini) ve asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak şartıyla, mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat, ölüm, kaza, hastalık, sakatlık, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primleri ile bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları (2012’de yıllık asgari ücret tutarı 10.962 TL’dir),
b. Beyan edilen gelirin % 10’unu aşmaması, Türkiye’de yapılması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları,
c. Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler ile kamu yararına çalışan dernekler ve Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara yıllık toplamı beyan edilecek gelirin % 5’ini aşmamak üzere, makbuz karşılığında yapılan bağış ve yardımlar,
d. Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve 100 yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde 50 yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılacak ibadethaneler ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdî ve aynî bağış ve yardımların tamamı,
e. Fakirlere yardım amacıyla gıda bankacılığı faaliyetinde bulunan dernek ve vakıflara Maliye Bakanlığınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde bağışlanan gıda, temizlik, giyecek ve yakacak maddelerinin maliyet bedelinin tamamı,
f. Bakanlar Kurulunca yardım kararı alınan doğal afetler dolayısıyla Başbakanlık aracılığıyla makbuz karşılığı yapılan aynî ve nakdi bağışların tamamı,
g. İktisadi işletmeleri hariç Türkiye Kızılay Derneği’ne ve Türkiye Yeşilay Cemiyeti’ne makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımların tamamı.
5-Kira gelirlerinin beyanı ve vergilendirilmesi
Gerçek kişiler 2012 yılında elde ettikleri gayrimenkul sermaye iradını, 2013 Mart ayının 1-25. tarihleri arasında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmek zorundadırlar. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Buna göre 2012 yılında elde edilen kira gelirlerinin 1-25 Mart 2013 tarihleri arasında beyan edilmesi gerekmektedir.
Beyanname, kira geliri elde edenin beyan edilecek başka geliri yok ise, ikametgahının bulunduğu yer vergi dairesine verilir.
Kira gelirinden başka geliri olmayanlar, kira gelirlerini “Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemi” kullanılarak beyan edebilirler. Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemine erişim ve uygulama hakkında detaylı bilgiye Gelir İdaresi Başkanlığının www.gib.gov.tr adresinden ulaşabilirler.