Gayrimenkul, ülkemizde yıllardır devam eden enflasyonist ortam nedeni ile her zaman popüler bir yatırım aracı olmuştur. Ancak, genel olarak Türkiye’de gayrimenkul alımının şekli, batılı ülkelerdeki alım şeklinden farklıdır. Ülkemizde gayrimenkul yatırımlarının tamamına yakınının finansmanı özkaynaklardan (nakit) sağlanırken, istatistiklere göre ABD’de inşaat yatırımlarının %70’lik bir kısmı kurumsal sermaye tarafından yapılmaktadır. Türkiye’de ise bu oranın %5 seviyesinde kaldığı gözlenmektedir. Aynı zamanda, Türkiye’de bu yatırımların %3’üne yakın bir kısmı sermaye piyasası araçları ile finanse edilirken, aynı oran ABD’de %60’tır. Bu farklılığın temel nedeni, yıllardır devam eden yüksek enflasyon ve faiz ortamı nedeniyle kullanımı mümkün olmayan uzun vadeli kredilerdir.
Gelişmiş batı ülkelerinde ekonomik büyümeye katkı sağlayan sektörlerin başında gelen gayrimenkul yatırım sektörü, faizlerin düşmesi ile birlikte önümüzdeki dönemde yatırımcıların gözdesi haline gelebilir. Önümüzdeki dönemde kurumsal kimlikleri ile planlı gayrimenkul yatırımlarını teşvik edecek gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile kaliteli, uygun fiyat ve ödeme şartları ile gayrimenkul sahibi olmak mümkün olabilecektir.
Dünya’da GMYO’lar
İlk örneklerine 20. yüzyılın başında rastlanan GMYO’lar, Amerikan sermaye piyasalarının ürünüdür. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, gayrimenkul ve gayrimenkul projelerine yatırım yapan şirketlerdir. Genel olarak, yatırımcıların küçük birikimlerini birleştirerek işmerkezleri, otel ve alışveriş merkezleri gibi projelere yatırım yapmaktadırlar.
1990’ların sonunda ABD’de sermaye piyasalarında işlem gören GMYO’ların toplam piyasa değeri USD 8,7 milyar iken, pazardaki en büyük GMYO’nun piyasa değeri USD 700 milyondu. Ancak, 2000’in sonunda aradan geçen 10 yılın ardından ABD’de sermaye piyasalarında işlem gören GMYO’ların toplam değeri USD 138.8 milyara ulaşırken pazarın en büyük şirketinin piyasa değeri ise 10 milyar dolara ulaşmıştır. Bu rakam 10 sene öncesinin gayrimenkul yatırım ortaklıkları sektörünün toplam büyüklüğünden daha da büyüktür.
Türkiye’de GMYO’lar
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), ilk olarak 1995 yılında gayrimenkul ya da gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak üzere kurulacak gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile ilgili düzenleme yapmıştır. Daha sonra bu düzenlemeler uygulamada karşılaşılan sorunlar nedeniyle 1998’de revize edilmiştir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)’lar tüzel kişilik olarak kurumlar vergisi ve gelir vergisi stopajından istisna tutulmuşlardır. Bu ortaklıklardan kar payı elde edenler için 4369 sayılı kanun ile 01.01.1999 tarihinden itibaren vergi muafiyeti kaldırılmıştır.
GYO’lar, İMKB’de işlem gören diğer şirketler gibi A.Ş. statüsündelerdir. Fakat diğer şirketlere göre 3 önemli farklılıkları vardır. Birincisi, faaliyetlerini Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’ne göre yürütmeleri, ikincisi vergi muafiyetine sahip olmaları, üçüncüsü ise çıkarılmış sermayelerinin %49’unu halka arz etmek zorunda olmalarıdır. SPK tebliğine uygun olarak GYO’lar kurulu ya da dönüşüm işlemlerinin tamamlanmasını takip eden 1 yıl içinde hisse senetlerinin kayda alınması talebiyle SPK’ya başvurmak zorundadırlar.