Kira sözleşmesi, kiralamaya konu olan dairenin ya da iş yerinin mülk sahibi ile kiracısı arasında yapılan anlaşmayı ifade ediyor. Sözleşmede, kiralama işlemini ile ilgili detaylara, kiralayana ve kiracıya ilişkin bilgilere yer verilir. Bu sayfamızda, bir daire ya da iş yeri için kira sözleşmesi nasıl yapılır, nelere dikkat edilmelidir gibi konuları inceledik.
Kira sözleşmeleri 2011 yılına kadar “6570 Sayılı Gayrimenkul
Kiraları Hakkında Kanun” ile düzenleniyordu; fakat 2011 yılından sonra yapılan
değişikle birlikte “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu “ kapsamına alındı. Borçlar
kanunu kapsamına alınması ile birlikte
kiracı – ev sahibi
ilişkisinden çok, bir
borç – alacak ilişkisine dönmüş oldu.
6098 Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesi şu şekilde tanımlanmış: “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme (Madde 299).”
Tanımı ve anlatımı çok basit olmakla birlikte günümüzde ev sahibi ve kiracı arasında birçok anlaşmazlık çıkabiliyor ve hatta bazı anlaşmazlıklar mahkemelerde sonuçlanıyor. Bundan dolayı, yeni çıkartılan kanunda tartışmalı konulara daha net yaklaşımlar sergilendiği görülüyor.
Bir konut ya da iş yeri kiraladığınızda unutmayın ki, kira bedeline ek olarak başka bazı ücretler de ödemeniz gerekebilecektir. Örneğin, ısıtma, aydınlatma, temizlik, elektrik, su, yakıt, kapıcı ücreti, yönetim masrafları kiracıya aittir. Bunlardan yönetime ödenmesi gerekenler, yani aidatlar makbuz karşılığı kiracı tarafında ödenir. Ödenmemesi halinde kiralayana gelecek her tür masraf için kiracıya rücu edilebilir.
Fotoğraftaki apartman kompleksi CCT Investments'ın Yalova'da gerçekleştirdiği bir projedendir. İlginizi çekiyorsa, firma sayfasından detaylı bilgi edinebilirsiniz.
Kiralama işlemi sırasında kiracıdan alınan depozito sözleşmenin özel şartlarında belirtilmelidir. Depozito genelde bir kira bedeli olarak belirlenir ancak bununla ilgili bir kanun yoktur ve mülk sahibi mülkü kiracıya teslim edeceği duruma göre daha fazla bir depozito bedeli de belirleyebilir. Depozito veriyorsanız niçin verdiğinizi ve hangi şartlarda geri alınacağı kontratta mutlaka belirtin. Bu konu oldukça önemli zira genelde sorunlar buradan çıkıyor. Kiralanan gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğini ve demirbaşların mevcut durumunu anlatan bir madde ekleyin. Burayı ne kadar detaylı yazarsanız o kadar iyi, çünkü verdiğiniz depozitonun geri alınma ihtimalini bu madde belirliyor.
Konutun durumu konutu ne şekilde teslim aldığınızı belirttiğiniz maddedir. Bu maddeye, konut boş ise Boş, eşyalı ise Eşyalı diye yazılır, hangi eşyaların olduğu tek tek belirtilir. Ayrıca her iki durumda da konutun diğer demirbaşları, çeşitli iç özellikleri vs belirtilir. Kısacası, gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğini ve demirbaşların mevcut durumunu anlatan maddedir.
Tamirat ve tadilatlar konusunda, mülk sahibi onay verip vermeme hususunda serbest olduğundan, yenilik ve değişikliğin kapsamını da kendisi belirler. Yenilik ve değişiklik için verilen onayın kapsamının kiracı tarafından aşılmaması gerekir. Dolayısıyla kiraya veren, vermiş olduğu onayı belirli şartlara bağlayabilir. Kiracı, kiraya verenin bu şartlarına uymak zorundadır.
Kiracının, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın; kiralananda yenilik ve değişiklik yapması, onun kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanma borcuna aykırılık teşkil eder ve sözleşmenin ihlali anlamına gelir. Bu durum kiraya verenin fesih hakkını kullanmasına olanak verir. Kiracının yaptığı değişiklik ve yeniliğin faydalı olması, kiralanana değer kazandırması; sözleşmeye aykırılığı ortadan kaldırmaz. Bu hüküm, sebepsiz zenginleşme ve haksız yapı hükümlerine göre özel bir hükümdür, bu nedenle kiracının genel hükümlere göre de kiralanandaki değer artısını isteyebilmesi mümkün değildir.
Ayrıca, kiracı mülkte ana yapıya zarar verecek nitelikte veya çatı akması, ana yapının dış yüzeyinin boyanması gibi benzeri zorunlu tadilatların yapılmasını gerektirecek haller söz konusu olduğu takdirde, bu durumu mülk sahibine bildirmelidir.
Kirada belirli sürenin bitiminde, kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Ancak tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmesinde, akside kararlaştırılmamışsa, sözleşme kendiliğinden bir yıl yenilenmiş sayılır. Dikkat edilmesi gereken husus sözleşmenin böyle bir durumda sözleşmenin uzamadığı, ancak yenilendiğidir. Bu duruma göre yenilenen ürün kirasında, taraflar, yasal bildirim süresine (altı ay) uymak koşuluyla her kira yılının sonu için sözleşmeyi feshedebileceklerdir.
Diğer bir deyişle, ürün kirasında bir kere yenileme oldu mu, artık taraflardan biri altı ay önce feshi ihbar etmedikçe, akit seneden seneye yenilenecektir. Kira başlangıç tarihi bilinmiyorsa eğer, aylık sürelik bildirimde bu tarih esas alınırken başlangıç tarihinin bilinmemesi halinde ise, kiraya verenin kira başlangıç tarihini tanık ve yemin deliline başvurarak kanıtlayabilme olanağı olmalıdır. Nitekim uygulama da bu yöndedir.
Ülkemizde kira sözleşmesini imzalayan kiracı ancak tek bir kişi ya da şirket olabilir, dolayısıyla birkaç kişi birden ev kiralıyorsanız, aranızdan yalnızca bir kişinin kiracı olarak sözleşme yapma imkanı vardır. Diğer kişiler ancak kefil olarak sözleşmeyi imzalayabilirler. Kiralanan bir konut, kiracı tarafından başkalarına kiraya verilemez.
Mülk sahibi kiralanan konut için özel kurallar getirebilir. Ya da konutun içinde yer aldığı apartman ya da sitenin bazı özel kuralları olabilir. Örneğin, konutun iş yeri olarak kullanılamaması (ya da tam tersi), evcil hayvan beslenmemesi, sigara içilmemesi, varsa yüzme havuzu ile ilgili özel kurallar vs. Eğer mevzubahis kurallar mülk sahibi tarafından getirlmişse, sözleşmede bu kuralların belirtilmiş olması gerekmektedir. Site ya da apartman kuralları zaten apartman/site defterinde belirlenmiştir ve kat maliki bu kurallara uymakla yükümlüdür.
Bu yazımızı beğendiyseniz, Ev kiralamadan önce dikkat etmemiz gereken detaylar nelerdir? başlıklı yazımız da ilginizi çekecektir.
Mülk sahibi iseniz, sizi şuraya alalım: Evimi kiraya vermek için nasıl hazır hale getiririm?