Adil piyasa değeri, bir kol uzunluğu işleminde gayrimenkulün el değiştireceği fiyatın bir tahminidir. Yani, istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında hem eşit pazarlık gücüne hem de ilgili gerçekler hakkında makul bir bilgiye sahip olan gönüllü bir işlem.
Adil piyasa değeri, ne kadar alıcı veya satıcının başka türlü istediği önemli değil, değerin tarafsız bir değerlemesini veya değerlendirmesini temsil eder. Örneğin, satıcının krediyi ne kadar ödeyeceği veya alıcının ne kadarını karşılayabileceği önemli değildir. Neyse ne.
Adil piyasa değerini bilmenin bir evi değerlendirmek, satın almak veya satmak için önemli olmasının üç ana nedeni:
1. Mülkiyetin Devri için
Adil piyasa değeri, mülkün mülkiyetinin ne zaman devredildiğini bilmek çok önemlidir. Adil piyasa değerinin bilinmesi, bir ev sahibinin mülkünün değerini kullanmaktan tam olarak anlamasını sağlar. Aynı zamanda alıcıya bir mülk için ne kadar para ödeyeceğini çok iyi biliyor. Bir mülkün piyasa değerinin bilinmesinin önemli olduğu durumlardan bazıları:
- Bir ev satılık fiyatlandırılır
- Seçkin etki alanı hükümet tarafından kullanılıyor
- Boşanma gibi bir anlaşmaya mülk katılıyor
- Soruşturma sürecinde bir ev bağlanmıştır
2. Vergi Amaçları İçin
Vergi makamları ayrıca, taşınmazın gerçeğe uygun piyasa değeri üzerinden satıldığını bilmek ister. Bu özellikle, kol uzunluğunda uğraşmayan insanlar arasındaki işlemler için geçerlidir.
Belediye emlak vergileri, genellikle mülk sahibinin adil piyasa değerine göre değerlendirilir. Satın alma fiyatı ile mülkün piyasa değeri arasındaki fark önemli olabileceğinden, vergi makamları şimdiki adil piyasa değeri.
Adil piyasa değeri aynı zamanda, bir kişi salıverme sürecinde satılan miras veya mülkün değerini belirlemeye çalışırken ortaya çıkar. Vergi makamlarının verilen kredinin mülkün gerçek piyasa değeri için olmasını sağlamaları gerekir. Genellikle bu sayıyı bilmek için bağımsız değerlere ihtiyaç duyarlar.
3. Sigorta Amaçları İçin
Adil piyasa değeri ayrıca sigorta sektöründe de kullanılır. Örneğin, bir evin yakılması sonucu bir sigorta talebi yapıldığında, zararı kapsayan sigorta şirketi genellikle adil piyasa değerine kadar olan tutarı karşılayacaktır.
Bir mülkün gerçeğe uygun piyasa değerinin belirlenmesi, sadece bir elektronik tabloya numara girme meselesi olmadığından, IRS kabul edilen yöntemlerin bir listesine sahiptir. Gayrimenkul uzmanlarının emlak için piyasa değerini belirlemesi için beş yol:
1. Karşılaştırmalı Piyasa Analizi
Gayrimenkul uzmanlarının taşınmazın gerçeğe uygun piyasa değerini belirlemek için kullandıkları ilk yöntem, söz konusu mülkü şu anda piyasada bulunan karşılaştırılabilir mülklerle veya yakın zamanda satılan diğer karşılaştırılabilir mülklerle karşılaştırmaktır. Buna karşılaştırmalı pazar analizi (CMA) denir ve genellikle lisanslı bir emlakçı tarafından yapılır. Kıyaslanabilir mülkler için mevcut talep fiyatı ve karşılaştırılabilir mülklerin son satış fiyatları, bir araca bugün piyasaya sürülürse bir mülkün ne için satılabileceği konusunda makul bir tahmin verebilir.
Gayrimenkul Uzmanları Bir CMA ile Adil Piyasa Değerini Nasıl Buluyor?
Kıyaslanabilir satışlara veya kompozisyonlara bakmak, bir CMA oluşturmanın büyük bir parçasıdır. Çoğu CMA için, temsilciler benzer özellikleri bulmak için yaklaşık 2-3 yıllık son satışlara bakıyorlar. CMA'nın doğru olması için, karşılaştırılabilir özelliklerin kare çekim, yatak odası ve koşul sayısı ile benzer koşullar altında satılmasının mümkün olduğu kadar benzer olması gerekir. Örneğin, karşılaştırılabilir mülklerin rehine satışı, hacizde satılmayan bir mülkün değerinin doğru olarak değerlendirilmesi değildir.
2. Mesleki Değerlendirme
Bir mülkün gerçeğe uygun piyasa değerini bulmanın bir başka yolu da emlak uzmanı kiralamaktır. Gayrimenkul değerleme uzmanı, mülk değerini belirleyen birçok faktörle ilgili eğitim ve deneyime sahip sertifikalı bir profesyoneldir.
Gayrimenkul değerleme uzmanları bir mülke değer verdiğinde, biraz daha karmaşık karşılaştırmalı piyasa analizi modelleri kullanırlar. Örneğin, değerlemesine varmadan önce mevcut ekonomik veya diğer eğilimleri dikkate alabilirler.
Kredi verenlerin çoğu, mülkün alımı için kredinizi onaylamadan önce profesyonel bir değerlendirme gerektirir.
3. Değiştirme Maliyeti
Bu üçüncü yöntem genellikle sigorta şirketleri tarafından kullanılır. Bir evin değeri zaman içinde değiştiyse, değiştirmenin maliyeti adil piyasa değerinin bir göstergesi olarak kullanılabilir. Örneğin, 300.000 ABD doları karşılığında bir ev satın alırsanız, arsa değeri veya inşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle yanar Aynı evin yeniden inşası şimdi 350.000 dolara mal olabilir.
4. satış fiyatı
IRS'ye göre satış fiyatı, bir kuruluş tarafından alınan mülkün gerçek satış fiyatıdır. Bir mülkün piyasa değeri hakkında bilgi sahibi olmanın en kolay yollarından biridir. Sonuçta, eğer işlem kolun uzunluğundaysa, satış fiyatı bir alıcının piyasadaki mülk için ödemeye razı olduğu şeydir.
Ancak, satış fiyatı ancak işlem adil piyasa değerine ihtiyaç duyulan zamana yakın gerçekleşirse adil piyasa değeri hakkında doğru bir fikir verecektir. Tahmin edebileceğiniz gibi, on yıl önce satılan bir mülkün satış fiyatı bize bugünün pazarındaki adil pazar değeri hakkında çok az şey anlatıyor.
Mülkiyet son zamanlarda satılsa bile, birçok faktör, bir mülkün gerçeğe uygun piyasa değerinden daha düşük veya daha ucuza satılmasına neden olabilir. Sezon, pazarlama çalışmaları ve Emlakçı'nın onları eve satma deneyimi, satış fiyatını etkileyebilir. Bu, bir mülkün satış fiyatının her zaman evin adil piyasa değerinin doğru bir yansıması olmadığı anlamına gelir.
5. Üçüncü Taraf Web Sitelerinin Değerlemesi
Beşinci ve son yöntem, kendi tescilli formüllerini kullanarak tahminlerde bulunan üçüncü taraf web sitelerini kullanmaktır. Örneğin, Zillow, Zillow’daki son yerel satışlara dayanarak mülkün adil piyasa değerleriyle ve kamu vergi kayıtlarıyla ilgili (“Zestimates” adını verdiği) hesaplamalar yapar. Ancak belki de en doğru emlak değerleri HouseCanary adında bir analitik şirketinden elde edilebilir. Değerleme algoritması, bir malın şu anda bir kol uzunluğu işleminde satması muhtemel olan en yüksek değeri tahmin etmek için mevcut tüm piyasa verilerini içerir. Şirket sadece% 0 ile% 3,6 arasında bir hata oranına sahip olduğunu iddia ediyor.
Adil piyasa değeri, taşınmaz mevcut piyasa koşullarında satıldığında gerçekçi bir fiyat belirleyen tarafsız bir tahmindir. Satılık veya devralma için bir mülkün fiyatlandırılması için sağlam bir başlangıç noktası sağlar. Gerçeğe uygun piyasa değeri bilinmeden, kayıp riski veya vergi borcu artmaktadır.