Konut balonundan söz etmek için konut fiyat artış oranının kira artış oranının çok üzerinde olması gerekiyor. Tüm dünyada bu riskin tespiti, konut yatırımlarının geri dönüş süresi, yani; fiyat-kira oranı ve fiyat-gelir oranı göstergeleri üzerinden hesaplanıyor. Türkiye’deki inşaat sektörünü mercek altına alan gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield, bu veriler üzerinden sektörü mercek altına aldı. Cushman &Wakefield Başkanı Haluk Sur ile yönetici ortakları Toğrul Gönden ve Tuğra Gönden Türkiye’deki konut piyasası ve balon riskini şöyle yorumladı:
FİYAT-KİRA MAKASI AÇILMADI
Öncelikle 2012 öncesi ve sonrası olarak bir değerlendirme yapılmalı. 2008 krizinden sonra bir toparlanma sürecine girildiği için 4 yıla bütün olarak bakamayız. Ülkedeki konut fiyat ve kira artışına bakınca makasın hiçbir zaman açılmadığını görüyoruz. Makas ne zaman açılırsa o zaman bir risk vardır. Yeni konutlar henüz kiralık stoka düşmediği için 2 el satışlara baktığımızda 4 yılda fiyatların yüzde 58.5, kiraların ise yüzde 45.9 arttığını görüyoruz. 2010-2014 1. Yarı döneminde yıllık ortalama konut fiyat artışı yüzde14 civarında gerçekleşti. Ancak enflasyon etkisinden arındırıldığında ortalama yüzde 4 büyüme kaydedildi. Dubai’de enflasyondan arındırılan artış oranı yüzde 30’u aşıyor. 4 yıllık süreçte inşaat maliyeti ve fiyat artışı dengesi de bozulmadı. Maliyetler yüzde 40, yeni konut fiyatları yüzde 46 arttı. Raporda kaç yıllık gelirimle ev sahibi olurum sorusuna da yanıt arandı. Bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresi 16-17 yıl civarında hesaplandı. Konut değerinin ise yaklaşık 6,5-7 yıllık gelir toplamına karşılık geldiği belirlendi.
ARZDA RİSK VAR
“Türk konut sektöründe fiyat balonu görülmedi” sonucuna varan Cushman & Wakefield yöneticileri başka bir risk konusunda uyardı. Konutta arz balonu riski olabileceğini dikkat çekilirken, “ Her yıl İstanbul’da 150-160 bin konut yapılıyor. 4 milyon konut stoku olan İstanbul’da acil yenilenmesi gereken 2 milyon riskli yapı var. Yılda120 bin konut yenilememiz gerek. Yenileme yapılırken emsal artışıyla yüzde 30 ek arz çıkarsa hesaba katılmayan 35-40 bin konut çıkar. Böylece yıllık arz 200 bine ulaşır. Bu da arz da balon riski yaratır. Bakanlık ve yerel yönetimler bu dengeyi koruyacak çalışma yapmalı” denildi.