1985 yılında yerel yönetimlere imar yetkileri devredilmiş ve bu tarihten sonra ülkemizde önemli bir değişim süreci başlamıştır. Yerel yönetimlerin (Belediyelerin) yetkilendirilmesinin yanında, turizm sektöründe fiziki planlar için mülga Turizm Bakanlığı görevlendirilmiştir. Bu durum benzer şekilde devam ederek diğer sektörlerde de aynı usul benimsenmiştir. Sanayi, konut, koruma, çevre, özelleştirme, kentsel dönüşüm alanları ve tarım kuruluşları için yetkilendirmeler oluşmuştur. Bir başka ifadeyle; 1985 yılında yerel yönetimlere plan yetkisi verilirken, merkezi yönetimde zamanla sektörel olarak yetkiler toplanmaya başlamıştır. Süreç daha sonra farklı özel kanunların ortaya çıkması, bu kanun kapsamında yapılan iş, işlem ve plan çalışmalarının İmar kanunundan muaf tutulması ile devam etmiştir. Bu süreçte sektörel projelerin daha hızlı bir şekilde hayata geçirilmesi amaçlansa da zamanla ortaya birbirinden bağımsız veya tam anlamıyla bir ilişki içerisinde olmayan plan çeşitliliği, plan ve yetki karmaşası ortaya çıkmasına sebep olmuştur.
Aşağıdaki tabloda günümüz itibariyle plan hazırlayan ve onaylan kurumlar ile ilgili mevzuatları resmedilmeye çalışılmıştır.
İmar Mevzuatı, İmar kanununda 14.02.2020 ‘de yapılan değişiklik, başka bir ifadeyle; kanuna eklenen bir madde ile (Ek Madde 8) “değer artış payı” adında yeni bir terim kazandı. Peki nedir bu değer artış payı? Yazımda değer artış payı hakkında bilgi, birikim ve düşüncelerimi aktarmaya çalışacağım.
Yazımın giriş kısmında da belirttiğim üzere “değer artış payı” imar kanuna 14.02.2020 tarihinde eklenen madde ile karşımıza çıktı ve beraberinde bir çok belirsizliğine beraberinde getirdi ta ki sonra 15 eylül 2020 tarihine kadar. 15.09.2020 tarihinde 31245 sayılı Resmi Gazetede “İmar Planı Değişikliğine dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik” yayınlandı ve mevzuatımız yeni bir yönetmelik daha kazandı böylece, kanunda yapılan değişiklik sonrası oluşan belirsizlikler büyük ölçüde giderilmiş oldu.
İmar kanununda yapılan Ek 8. Maddede , daha öncesinde Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nde yer alan benzer ifadeler pekiştirilmiş son parafında ise “Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir.” İfadesi eklenmiş “değer artış payı” hayatımızdaki yerini almıştır. Yaklaşık 7 aylık belirsizlikten sonra 15.09.2020 tarihinde “İmar Planı Değişikliğine dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik” yayımlanmıştır.
Değer Artış Payı Nedir?
Uygulama imar planı olan yerlerde, taşınmazın meri plan koşullarındaki değer tespiti ile plan değişikliği sonrası değer tespiti arasındaki fark olarak ifade edilmiştir. Yani birinci koşul değer artış payı olabilmesi için o yerde imar planı olması gerekmektedir. Daha sonra mevcut plan ile yapılan plan değişikliği arasında, plan değişikliği yapılan arazinin değerinde meydana gelen farkın tamamını ifade etmektedir.
İdare Tarafından Resen Yapılan Değişikliklerden Değer Artış Payı Alınır Mı?
Hayır. Yönetmeliğin 2. Maddesinde; …” taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce yapılan plan değişikliği sonucunda meydana gelecek değer artışının…” denilmektedir. Bu kapsamda Değer Artışının günceme gelebilmesi için idareden plan değişikliği talep edilmesi gerekmektedir.
Hangi Türde Plan
Değişikliklerinden Değer Artış Payı Alınır?
En az bin metrekare olan imar adalarında; (bin metrekarenin altıda ve ada oluşturmayan imar parsellerinde plan değişikliği yapılamaz.) nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde değer artış payı konusu gündeme gelmektedir.
Hangi Plan Değişikliklerinden
Değer Artış Payı Alınmaz ?
Yönetmeliğin 7. Maddesinde detaylı sıralanmış olmakla birlikte en çok gündeme gelen plan değişiklileri 5. Maddede yer almaktadır; “(5) Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlardan azalmaya neden olmamak kaydı ile ada veya parsel bazında yol düzenlemelerine, cephe hattı düzeltmelerine, imar hattı düzenlemesine konu plan değişikliklerinden, değer artış payı alınmaz.” Denilmektedir.
Değer Artış Payının Tespiti
Nasıl Yapılır?
İdare en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna mevcut imar planı ve plan değişikliği sonrası durum analizi ve değer farklarını içeren değerleme raporlarını yaptırır. (Değerleme rapor ücretleri imar planı değişikliği talep edenler tarafından karşılanır.)
Daha sonra idare bünyesinde bulunan veya oluşturulan kıymet taktir komisyonu iki değerleme raporu ile tespit edilen değer artış miktarlarının aritmetik değerinden az olmamak koşulu ile değer artış payını tespit eder.
Kıymet Taktir Komisyonu
Kimlerden Oluşur?
“ilgili idarenin bünyesinde 14/7/1965 tarihli ve 657 sayılı Devlet Memurları Kanununun 4 üncü maddesi veya 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanununun 49 uncu maddesi kapsamında görev yapmak koşuluyla; şehir plancısı, harita (geomatik mühendisi/jeodezi ve fotogrametri mühendisi) mühendisi, mimar, inşaat mühendisi ile arazi yönetimi, kentsel dönüşüm, taşınmaz mal/gayrimenkul geliştirme ve yönetimi ile değerleme konularında lisans/yüksek lisans veya doktora yapmış ya da 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilen lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından olmak üzere en az beş asıl ve 3 yedek üyeden oluşur. Belirtilen kapsamda yeterli personeli olmayan idareler, kıymet takdir komisyonunu lisans mezunu olan kişilerden oluşturur; bu durumdaki idareler, komisyonun en az iki üyesinin diğer kamu kurum ve kuruluşlarının bünyesinde bulunan yukarıda belirtilen nitelikleri haiz personelden temin edebilirler.” Denilerek komisyonda kilerin yer alabileceği belirtilmektedir.
Komisyonun görev süresi 2 yıldır.
Komisyon üyelerin tamamının katılımı ile yapılır. Kararlar Salt çoğunlukla alınır.
Değer Artış Payına Konu İmar
Planı Değişikliklerinde Süreç Nasıl İşlemektedir?
İdareye sunulan plan değişikliklerinin Değer Artışına konu olduğunun tespiti halinde, İmar planlarının onaylandıktan sonra plan değişikliği askıya çıkarılmadan önce, değer artış payına ilişkin iş ve işlemlerin başlatılması için ilgili birime (Kıymet Takdir Komisyonu veya Komisyonun bağlı olduğu Birim) resmi yazı gönderilir.
Onaylana plan değişikliğine ilişkin değerleme raporu hazırlama bedeli, taşınmaz malikleri tarafından idarenin vereceği hesap numarasına yatırılır. Rapor hazırlama bedeli ödenmeden plan değişikliği askıya çıkarılmaz.
Plan değişikliği onaylandıktan ve Rapor hazırlama bedeli maliklerce ödendikten sonra, imar planı değişikliği askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliğine konu alan sınırları içerisinde kalan parseller ile ilgili olarak idaresince; “Taşınmaz değer artışına tabidir. Taşınmazın ilk satışında, bağış, mal değişimi ve benzeri sınırlı ayni hak tesisi işleminde, değer artış payının ödenip ödenmediği şerhi koyduran ilgili idaresinden sorulur, değer artış payının ödendiğinin bildirilmesinin akabinde işlem yapılır ve değer artış payı ödenmedikçe satış yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez.” şeklinde tapu kütüğüne şerh edilmesi, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
Daha sonra imar planları kesinleştikten ve değer artış bedeli komisyonca tespit edildikten sonra oluşan değer artış payı miktarı ilk şerhe ek olarak idarece tapu müdürlüğüne tapu kütüğüne şerh edilmesi için bildirilir.
Son olarak, değer artış payı tutarının taşınmaz maliklerince en geç taşınmazın ilk satışında ya da yapı ruhsat aşamasında olmak üzere Bakanlık muhasebe birimi hesabına yatırılmasına müteakip ilgili şerhlerin tapu sicilinden terkini ödemeyi izleyen on gün içerisinde idarece ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
İmar planı değişikliğinden vazgeçilmesi
veya plan değişikliği ile eski haline gelmesi durumunda işlem nasıl olur?
Değer artış payı tahsil edildikten sonra, yapı ruhsatı alınmadan önce imar planında yeniden değişiklik yapıldığı veya planın eski haline getirildiği durumlarda bu değişikliklerin kesinleşmesinden sonra, plan değişikliğinin yapılış gerekçeleri dikkate alınarak, değerinde azalış olduğunun tespiti halinde değer artış payı ödeme tarihinden itibaren idarece yapılan masraflar düşüldükten sonra kalan tutar, faizsiz olarak ilgilinin talebi üzerine, bir yıl içinde değer artış payı bedelinin aktarıldığı idareler tarafından iade edilir.
Yönetmelik hangi tarihten
sonraki plan değişikliklerini kapsamaktadır?
İmar kanununda ek 8. Maddenin yürürlüğe girdiği tarih olan 20.02.2020 tarihinden önce belediye, İl Özel İdaresi, veya ilgili idareye resmi başvuru yapılarak kayıt numarası almış olan imar planı değişiklik taleplerine bu yönetmelik hükümlerinin uygulanmayacağı ifade edilmiştir.
Taşınmaz rehin türüdür. Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Buna ilişkin esaslar Cumhurbaşkanlığınca belirlenir. Ancak birden fazla para türü ile rehin kurulamaz.
İpoteğin Kurulması: Miktarı belirli olmayan veya değişebilen alacaklarda belli rehin derecesine yerleştirilir ve tescilden sonra alacak miktarında meydana gelecek değişmelere bakılmaksızın sırasını korur.
İpotekten Kurtarma: Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimsede, takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir. İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir.
İpotekli taşınmazın devri: İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.
a) Yasal Önalım Hakkı: Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
b) Sözlemeden Doğan Önalım Hakkı: Tapu kütüğüne şerh edilen sözleşme nedeniyle önalım hakkı doğar. Şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
2- Komşu Hakkı: Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. A. Kazı ve Yapılar: Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Kazı ve yapılarda uyulması gerekli kurallar özel kanunlarla belirlenir.
B. Bitkiler: Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir. Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyveleri toplama hakkına sahip olur.
C. Doğal Olarak Akan Su: Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır. Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez. Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir.
Ç. Fazla Suyun Akıtılması: Bir arazinin suyu öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi maliki, üst taraftaki araziden fazla suyun boşaltılması sırasında da bu suları tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır.
D. Mecra Geçirilmesi: Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür. Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir.
E. Geçit Hakları: Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir. Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar.
F. Sınırlıklar: Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak üzere; her arazi maliki, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar
G. Katılma Yükümlülüğü: Her taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür.
3. Başkasının Arazisine Girme Hakkı
A. Orman ve Mer’aya Girme: Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve mer’asına girebilir ve oralarda yetişen yabanî meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel âdetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir.
B. Sürüklenen Şeyler ile Benzerlerinin Alınması: Su, rüzgâr, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçük baş hayvan, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi maliki izin vermek zorundadır.
C. Zorunluluk Hâlinde: Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecek ve bu zarar ya da tehlike taşınmaza müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyük ise, malik buna katlanmak zorundadır.
4. Kamu Hukuku Kısıtlamaları
A. Genel olarak: Taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, doğal afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski eserler, doğal güzellikler, manzaralar, seyirlik noktaları ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel kanun hükümlerine tâbidir.
B. Toprağın İyileştirilmesi: Su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili maliklerin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazinin yarısından fazlasına sahip bulunmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Diğer malikler de bu karara uymak zorundadır. Alınan karar, tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilir.
1- Bağımsız Mülkiyet: Tek bir sahibi/maliki olan
taşınmaz mülkiyetine bağımsız mülkiyet denir. Bu tür mülkiyetlerde tapu
kütüğünde mülkiyet hanesinde malikin adı, soyadı ve baba adı sütününda “tam” veya 1/1 şeklinde ifadeler yer
almaktadır.
2- Birlikte
Mülkiyet: İki tür birlikte mülkiyet bulunmaktadır.
2.1- Paylı Mülkiyet (Ortak Mülkiyet): Taşınmaz üzerinde birden fazla malik bulunmaktadır. Payların miktarı tapuda belirlenmiştir. Belirlenmemişse paylar eşittir. Pay devredilebilir, rehin edilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
Paydaşların iradeleri dışında, paylı mülkiyet aşağıdaki
durumlarda bütün paydaşlar için sona erebilir;
a. Taşınmazların kamulaştırılması,
b. İyi niyetli üçüncü kişinin paylı taşınmazı başlangıçta
veya zamanaşımı ile edinmesi,
c. Paylı taşınmazın tamamının paydaşlardan birine veya bir
üçüncü kişiye iradi olarak veya cebri icra yoluyla temliki,
d. Paylı taşınmazın yok olması,
e. Taşınmazın paylaşılması (taksimi),
2.2 – El Birliği Mülkiyeti (iştirak halinde Mülkiyet): Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur. Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır. Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı: Asgari dört yıllık üniversite mezunu ve gayrimenkul değerleme alanında en az 3 yıllık tecrübesi olan ve SPK Gayrmenkul Değerlememe Lisansına sahip olan kişileri ifade eder.
Gayrimenkul Değerleme UzmanYardımcısı: Gayrimenkul Değerleme uzmanı ile aynı niteliklere sahip sadece üç yıllık tecrübe şartını sağlayamayan kişilere denir.
Konut Değerleme Uzmanı: Gayrimenkul değerleme alanında min. 1 yıl tecrübesi ve Konut Değerleme Lisansına sahip kişileri ifade eder.
Konut Değerleme Uzman Yardımcısı: Konut Değerleme Lisansına sahip anca 1 yıllık tecrübe şartını sağlamayan kişilerdir.
Hisseli olan taşımaz mallarda, hissedarlardan herhangi birinin hissesini satışa çıkarması halinde diğer hissedarların aynı sözleşme şartlarında öncelikli satın almak hakkına sahip olmasına şufa (ön alım hakkı) denilebilir.
Ön alım hakkı (Şufa) taşınmaza ait hissesi olan paydaşlar için geçerlidir. TMK (Türk Medeni Kan.) ‘da belirtildiği üzere, hissedarlardan herhangi birisi payını satması durumunda satışın diğer paydaşlara bildirilmesi gerekli olup bu bildirim noter vasıtasıyla yapılmalıdır. Ön alım hakkı hissedarlara noter aracılığı ile bildirim yapıldığı günden başlayarak 3 ay içerisinde, bildirim yapılmamış ise ve her halükarda 2 yıl içerisinde hissedarlar tarafından kullanılması gereklidir. Bu süreler içerisinde kullanılmayan şufa (ön alım hakkı) satışı yapılan hisse için kullanılamaz.
Ön alım hakkı;
Hissedarların birinin diğer bir hissedara satış yapması, Miras payının önceden deri ile edinilen gayrimenkullerde, Trampa yolu ile yapılan devir işlemleri sebebiyle edinilen taşınmazlarda, Cebri icra yolu ile yapılan satışlarda ön alım hakkı kullanılamaz.
ÇEVRE BÖLGE AKTARMA SİSTEMLERİ – PARK&RİDE – PARK ET, DEVAM ET – PARK ET, BİN AKTARMA SİSTEMLERİ (PEBS)
GİRİŞ
Trafik sıkışıklığı büyükşehirlerde en önemli sorundur. Kent içi merkezlerde bu problemin üstesinden gelmek için toplu taşma kullanımının yaygınlaştırılması gerekmektedir. Otomobil kullanımının azaltılması, ulaşımda sürdürülebilirliğin başarılması ve şehirlerin daha yaşanılabilir hale gelmesi için en etkili yol, toplu taşımaının kullanılmasıdır. Toplu taşıma kullanımını arttıran en etkili yöntemlerden biri Park Et Bin Sistemi (PEBS-Park et, Devam et)’dir.
Günümüzde yaşanan ulaşım sorununun ve özel araç kullanımının artışı ulaşım sorununu gündeme getirmiştir. Özellikle de kent merkezindeki araç sayısının fazlalığı ve yoğun trafik baskısı birçok soruna yol açmaktadır. Hem sürücüler hem de yayalar bu trafik sorunundan olumsuz etkilenmektedirler. Bu sorunun çözümü yalnızca yeterli otopark alanları açmakla değil, aynı zaman da kent merkezindeki trafik baskısını kaldırmak için toplu taşıma sistemleriyle entegre bir şekilde geliştirilmelidir. Söz konusu bu çözüm ise Avrupa ülkelerinde ‘Park and Ride’ (Parket&Devamet) olarak literatüre geçmiş olan sistemle gerçekleştirilebilir.
PEBS, 1930’lu yıllarda ABD’de ortaya çıkmaktadır. İnsanlar özel araçlarıyla yolculuk yapmak yerine, otobüs ya da tren ile yolculuk yaptıkları zaman hız ve maliyet açısından daha fazla fayda elde ettiklerinden ötürü, araçlarını otobüs ve tren istasyonlarına yakın tarla veya boş araziler gibi yerlere park edip toplu taşıma ile yolculuk yapmayı tercih etmişlerdir. Detroit şehir yöneticileri, otobüs geçkilerindeki benzin istasyonlarında sekiz adet küçük park yeri inşa ederek, PEBS tesislerinin ilk prototipini oluşturmuştur. Dünya üzerinde ilk büyük ölçekli PEBS tesisi 1939 yıllarında Dünya Fuar Yılın’nda Long Island Demiryolu tarafından inşa edilmiştir. Fransa’da Parket&Devamet sistemi ilk kez 1970’lerin başında gündeme gelmiştir. Yine 1970’lerde Kanada Calgary kenti için, otobüs tabanlı Parket&Devamet sistemi, şehir ulaşım stratejisinin bir parçası haline gelmiştir. Demiryolu tabanlı Parket&Devamet ise daha sonra 1981 yılında şehrin hafif raylı sisteminin ayrılmaz bir parçası haline gelmiştir.
PARK ET & BİN SİSTEMİNİN (PEBS) GELİŞİMİ
PEBS, Şehir merkezlerindeki trafik sıkışıklığını azaltmada ve insanların araçlarını kullanmaktan vazgeçip toplu taşımaya yönelmesini sağlamada bir yöntem olarak görülmektedir. PEBS, otomobil kullanımından toplu taşıma kullanımına geçişi sağlayan bir sistem olarak tanımlanmaktır. Otomobil kullanımınndan toplu taşıma kullanımına geçişler PEBS tesislerinde gerçekleşmektedir. PEBS tesisleri ikiye ayrılmaktadır;
Geleneksel PEBS Tesisleri: Mevcut toplu taşıma istasyonların yanında bulunan tesislerdir. Bu tesisler MİA’nın dışında olduğu kadar, içinde de yer alabilirler. Bu tesiste, tesisin güvenliğini ve müşterilerin park işlerini düzenleyen az sayıda personelin varlığından dolayı, tesisin maliyeti düşüktür.
Çeper (Periferik) PEBS Tesisleri: MİA’ya otomobille yolculukların girişini azaltmak amacıyla, MİA’nn dışında inşa edilen tesislerdir. Bu tesisler, toplu taşıma istasyonlarının yanında yer almaz. Bunun yerine, tesis ile MİA arasında PEBS kullanıcılarını taşıyan otobüsler mevcuttur. Bu tesislerin işletme maliyeti, geleneksel tesislerin aksine yüksektir. Geleneksel PEBS tesislerin işletme maliyetlerin dışında, hizmet veren otobüsler ile bu hizmeti sunan personelin maliyeti bulunmaktadır.
Park Et Bin Sisteminin temel felsefesi, bir ulaşım ağında otomobil sahiplerine otomobil kullanımı yerine toplu taşıma kullanımını özendirmektir. Amaç, doluluk oranı düşük motorlu araç sahiplerinin araçlarını şehir merkezinin hemen dışında ana yol üzerinde inşa edilen PEBS tesislerinde park etmesini sağlayarak; tren, otobüs gibi doluluk oranı yüksek olan araçlarla işyerlerine ulaştırmaktır.
PEBS’in temelinde, trafik sıkışıklığında ve Şehir içi park talebinde azalma sağlamaktır. PEBS uygulanması sonucunda aşağıdaki bulgulara ulaşılmıştır.
Artan araç bağımlılığını azaltır
Rahatlıkla seyahat edebilen nesiller oluşturma
Trafiğin azalması
Araba dışında araçların kullanımının artması
PEBS’İN ULAŞIMA ETKİSİ
Tasarımı iyi yapılmış bir PEBS’in yararlarını, para ve zaman kazanımı, daha az otomobil kullanımı ve bunun sonucunda da daha az enerji tüketimi olmak üzere üç ana başlıkk altında toplamak mümkündür. Ortaya çıkan faydalar şöyle sıralanabilir;
Kullanıcı maliyetinde azalma;
– Sigorta primindeki azalma
– Yakıt tüketimindeki azalma
– Araç amortismanındaki azalma
– Araç bakım maliyetindeki azalma
– Yolculuk ücretinde azalma
Kullanıcı Konforu;
– Yolculuk süresinde azalma
– Yolcu konforunun geliştirilmesi
Sosyal Faydalar;
– Enerji tüketiminde azalma
– Trafik tıkanıklarında azalma
– Otomobil kaynaklı hava kirliliğinde azalma
– Yoğun çalışma alanlarındaki park talebinde azalma
– Toplu taşımama kullanımındaki artma
– Park kaynaklı sıkıntılarda azalma
PEBS’İN ÇEVREYE ETKİSİ
PEBS araç emisyonlarını ve araç-km değerini azalttığı için çevreci bir sistemdir. PEBS ile araç-km değerleri azaldığı için karbondioksit emisyonları (CO2) ve zararlı hava zerrecikleri olan hidrokarbon (HC), Nitrojen Oksit (NOx) ve Karbonmonoksit (CO) azalmaktadır.
Kanada Çevre Kurumu verilerine göre; PEBS tesisleri ile hafta içi günlerde ortalama her gün 11.460 lt yakıt tasarrufu yapıldığını belirlemiştir. Bir yıldaki toplam çalşma günlerini 250 gün olarak kabul edildiğinde, her bir yıl için sistem ile tasarruf edilen yakıt miktarı 2.865.000 lt olmaktadır.
PEBS’İN ARAZİ KULLANIMINA ETKİLERİ
Artan ulaşım hareketliliğiyle birlikte merkezî alanın büyümesi kaçınılmaz olmaktadır. Şehrin dışınana yapılan bir PEBS tesisi, uzaktan merkeze gelen sürücülerin ortalama yolculuk süresini azaltmaktadır. Bu durum şehrin merkezinin büyümesine de etki eder.
PEBS etkili arazi kullanımı için önemli bir aşama olup arazi kullanım yoğunluğunun gelişimini yükseltecek ulaşım koridorların oluşturulmasında çok önemlidir.
PEBS’İN PLANLAMASI
PEBS tesisinin başarılı olabilmesi için öncelikle yer seçimi çok dikkatli yapılmalıdır. Bu alanda daha önce yapılmış çalışmalardan da faydalanılması, sistemin planlaması aşamasında önemlidir. Yer seçiminde çok çeşitli unsurlar etkili olmaktadır. Özellikle yerin coğrafik yapısı, ulaşım hizmet çeşidi, tesisin çevresindeki arazi kullanımı gibi unsurlar öne çıkan en önemli etkenlerdir.
Pbs’in yerinin belirlenmesi planlama aşamasındaki en önemli adımların başında gelmektedir. Otoyola erişimi kolay olan tesislerin doluluk oranı, Şehir merkezine yakın olup da otoyola doğrudan erişimi olmayan tesislerin doluluk oranından daha yüksektir. Yolculuk hızının yüksek oluğu dolayısıyla istasyondaki PEBS’in etki alanın artmakta, yani potansiyel kullanıcı alanı genişlemektedir. Otoyola erişim, PEBS’in tanıtımı için en etkili yoldur.
PEBS tesisleri daha çok olası kullanıcıyı çekmek için Şehir merkezine yakın yerlere inşa edilmektedir.
PEBS Sistemlerinde yer seçim kriterleri şu şekilde özetlenebilir;
– Toplu taşıma araçlarına yürüme mesafesinde ve kolay erişilebilir olması
– Arter yollara kolay erişim sağlaması
– Erişim yollarında orta veya düşük seviyede hizmet vermesi
– Gürültü, hava kirliliği, titreşim ve vb. çevresel etkilerin minimum düzeyde olması
PEBS’in planlama süreci
PEBS’in etkinliğini arttırmak için alınabilecek tedbirler;
PEBS tesisi araç talebini karşılamak karşılayacak büyüklükte inşaa edilmeli
Tesisin toplu taşıma durağına uzaklığı en fazla 300m olmalıdır.
PEBS tesislerini gösterecek isim ve yol adlandırmaları uluslar arası standartta olmalı.
Güvenlik ve temizliği için gerekli önlemler alınmalı.
Tesisin amacı dışında kullanımını engellemek için park saatleri ve en fazla park süreleri ve park ücretleri belirlenmeli.
Toplu taşıma sefer sıklığı yeterli düzeyde olmalı
Fiyat politikası toplu taşımayı özendirici seviyede olmalı.
PEBS SİSTEMLERİNİN DÜNYA UYGULAMALARI
1992 yılı Avrupa Kentsel Şartnamesi Madde 4/1’ de şu açıklama bulunmaktadır. “Yavaş ama kesin bir biçimde otomobil bir kenti öldürmektedir. 2000’li yıllarda artık ya kenti ya da otomobili seçeceğiz; çünkü ikisi bir arada olmayacak.” Bu açıklamaya göre Avrupa’da ulaşım sistemlerine verilen önem açıkça gösterilmektedir.
Parket&Devamet sistemleri 1930’lardan bu yana birçok batı ülkesinde genelinde kullanılmaktadır. İngiltere ise Parket&Devamet sistemi ile trafiğin olumsuz etkilerini azaltmada başarılı olmuştur. Özellikle son 40 yılda İngiltere’de otobüs servisleri kullanılarak Parket&Devamet sistemi etkin hale getirilmiştir. İngiltere’nin Canterbury bölgesinde ve Londra merkezinde Parket&Devamet sisteminin kullanılmaya başlaması ile otomobil sayısında ve hava kirliliğinde azalma görülmüştür. 1970’lere gelindiğinde İngiltere’de Leeds, Nottingham ve Leicester gibi şehirlerde Parket&Devamet sistemi başarıya ulaşmıştır.
1980’lerin ilk yarısında Aberdeen, Cambridge ve Chester gibi tarihi şehirlerde Parket&Devamet programları uygulanmaya başlanmıştır. Bu şehirlerde Parket&Devamet sisteminin kurulmasındaki en büyük problem tarihi yapılar olmuştur. Tarihi yapılardan dolayı plancılar sistemi yeteri kadar genişletememişlerdir.
İngiltere’de Çeşitli Parket&Devamet Sistemi Özellikleri
Avrupa’nın bazı şehirlerindeki PEBS tesislerin özellikleri
Dünyada sürücüleri Parket&Devamet sistemine teşvik etmek için uygulanan stratejilerden bazıları şöyledir;
– Otoparktan belirli merkezlere otobüs hatları çalıştırmak,
– Otoparktan şehir merkezine servis uygulaması yapmak
– Parket&Devamet Otoparkı kullananların toplu taşımadan ucuza faydalandırmak,
– Ücretsiz otopark kullanımına olanak sağlamak,
– Düşük ücretli otopark kullanımına olanak sağlamak,
İstanbuldaki PEBS tesisleri
İstanbuldaki PEBS tesislerinin özellik ve kapasiteleri
İSPARK tarafından yapılan açıklama göre İstanbulda yılda yaklaşık 4 milyon kişi yararlanıyor. Her gün yaklaşık 100 kilometre araç konvoyunun trafikten çekilmesini sağlayan proje, kent genelinde trafiğin yoğun olduğu 44 noktada yaklaşık 13 bin araç kapasitesiyle vatandaşlara hizmet veriyor.
(Not: yazılar aşağıdaki kaynaklardan derlenerek hazırlanmıştır;
– Demir A., (2009), Otomobilin Şehre Uydurulması Arakesitinde Otoparkçılık Kültürünün Tesisi ve Şehircilik, İSPARK
– A.Venüs ŞİMŞEK, Sürdürülebilir ulaşım politikaları çerçevesinde özel araç sahiplerinin toplu taşımaya yönlendirilmesinde park et devam et yöntemi; istanbul örneği, Yüksek lisans tezi
– Volkan İlker Özdemir, Park et ve devam et tesisleri ve harem otoparkı örneği, Yüksek lisans tezi
– Burgess, J., 2008, A Comparative Analysis Of The Park And Ride/Transit Oriented Development Tradeoff, Doktora Tezi)
Smaller areas of cities and new, mostly residential areas on the edge of city.
Business – Commercial Districts
“New-towns” –in-town
Campuses
Suburbs
Streets
.
Greenwich Millenium Village
Greenwich Peninsula is an area of South London, England.The first Millennium Village is an example scheme in the creation of sustainable new communities. The Village, which is located on the eastern side of Greenwich Peninsula, is being developed by Greenwich Millennium Village Limited. The Village is an ambitious mixed-use development with high levels of design innovation and energy efficiency.
Architects 1997 – 1999: Ralph Erskine Architect and Planner in collaboration with SSARK, Ahlqvist & co and HTA
Architects 2000 – : Erskine Toavatt, later Toavatt Architects and Planners
No. of units: 2.520
No. of parking: 1.500
Commercial and retail: 5000 sqm
Site area: 30 hectare
Building costs: £300.000.000
Master Plan
The Masterplan was created by Ralph Erskine.Erskine’s vision for the Village is to create a vibrant new community that works for people and where the pedestrian has priority over the car. In urban design terms, the Village reintroduces the London square to create streets and public spaces that are human, lively, intimate and secure. The Village itself is built around and overlooks an Ecology Park, created by English Partnerships, now the Homes & Communities Agency.
The plan for the peninsula also includes 50 acres (20 hectares) of parkland, an ecology park, a commercial area, housing, and the opening of ultra-modern transport links to central London.
The Greenwich Millennium Village Materplan on the Greenwich Peninsula presented many key principles to create a mixed sustainable community together with an ecology park.
The Greenwich Millenium Village model for a walkable mixed use development thinking as a pioneeting example of enviromental
GMV covers 72 acres of the 300 acre peninsula and is grouped into smaller communities arranged around the Southern Park with its village green, ecology park and newly created lake. Green corridors connect the Village to the River Thames and the rest of Greenwich Peninsula.
At the moment there are 1,095 homes, together with a number of shops and commercial units. When the development is completed it is expected that there will be an additional 1,800 homes alongside commercial space and community facilities.
The mixed-tenure community includes a social and community facilities, including a school and health centre, restaurants, workshops, and a new eco park, as well as other open spaces.
Greenwich Millennium Village is setting new standards for environmentally sustainable development. Over the lifetime of the project, the aim is to achieve:
80% reduction in primary energy consumption
50% reduction in embodied energy
50% reduction in construction waste
30% reduction in water use
30% reduction in construction costs
25% reduction in project duration (construction time)
GMV has won over thirty awards including, the Evening Standard New Homes Award (highly commended), the Brick Award for decorative brickwork, the Civic Trust Award and the CABE Building for Life Gold Award.
Greenwich Millennium Village is being built using advanced technology and adhering to current best practice in the construction industry.
The UK’s first EcoHomes rating of ‘excellent’, due to its use of energy saving measures, resulting in lower bills for residents. The buildings are being made from materials that are environmentally sustainable. Recycled and locally produced materials are being used whenever possible. By maximising off-site prefabrication and by segregating and recycling materials significant reductions in construction waste are being made.
Conclusion
Greenwich Millenium Village has got neighbourhood and district features
A variety of dwelling types
A well-bounded area
Communal facilities at the core
Walking distance from the periphery to the core
Greenwich Millenium Village is a successful partnership formed with the London Borough of Greenwich.It has a positive impact on residents and has a high quality external design – elevations, street spaces and green spaces.So people can live high quality live conditions in GMV
Planlı alanlar Tip İmar yönetmeliğinin 16. Maddesinin 4. Bendinde Emsale ait tanımlama yapılmıştır. Bu yönetmeliğin genel hükümler, tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümleri planlarla ve idarece çıkarılacak hükümlerin üzerinde olmasından dolayı planlarla ve idarece değiştirilemez. (Madde 2) Bu nedenle emsal tanımı ve emsal hesabı ülke genelinde bu yönetmelik kapsamında hesaplanmasını zorunlu kılmaktadır.
Madde 16
4. (Değişik:RG-8/9/2013-28759)Kat alanı kat sayısı (KAKS) (Emsal): Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır.
Bu tanımdan anlamamız gereken konu parsel üzerinde yapabileceğimiz toplam inşaat alanın parsele oranını ifade etmektedir. Kısaca özetlersek arsa alanımız ile Emsali (Kaks) çarparak parsel üzerine yapabileceğiz inşaat hakkımızı bulabiliriz. Örneğin, 1000 m² arsa için Emsal:2.00 ise bunu anlamı 1.000 m² x 2.00 = 2.000 m² inşaat hakkımız olduğu anlamına gelmektedir.
Detaylandırmak isetersek TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) ile kat adedini çarparak Emsali (KAKS) bulabiliriz.
Örneğin 1000 m² parsel aranı üzerinde Taks (Taban Alanı Katsayısı): 0.40 ve 5 kat imar haklarına sahip bir arsamız olsun bu parselin Emsali: 0.40 x 5 =2.00 olduğu anlamına gelmektedir.Yani 1000m² arasımız zeminde 1000m² x 0.40 =400 m² taban alanı toplamda ise 400 m² x 5 =2000 m² inşaat alanına sahip bir bina yapma hakkına sahip olduğu anlamına geliyor.
Emsal (KAKS) = TAKS X Kat Adedi
Fakat Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin aynı maddesinde (16. Maddenin 4. Bendi) Emsale dahil olmayan alan kullanımlarını sıralamıştır. Bu alanlar Emsal (KAKS) ‘e dahil olmadığından bizim yukarıda yaptığımız hesaplamarda Emsal alanı olarak bulduğumuz alana dahil değildir. Dolayısıyla parsel sahibine fazladan inşaat alanı kazandırmaktadır. Dahada açık şekilde ifade etmemiz gerekirse yukarıdaki örnekte bulduğumuz 2.000 m² + (Emsal Dışı Alanlar) şeklinde inşaat yapma hakkına sahip olduğumuz anlamına gelmektedir.
Yönetmelikte belirtilen Emsal (KAKS) dahil edilmeyen alanlar;
Teras çatılar ve çatı bahçeleri, kanopiler, giriş saçakları, tabii veya tesviye zemine oturan avlular, sundurma gibi üstü hafif malzeme ile örtülü bir veya birden fazla kenarı açık olan ve her bir bağımsız bölümle irtibatlı zemin terasları, binaya bitişik veya ayrık bir veya birden fazla kenarı açık olan arkatlar, bahçe ve istinat duvarları,
Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgar kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri, çocuk oyun alanları, en az bir tarafı açık sundurmalar, açık büfeler, açık yüzme havuzları, atlama kuleleri, pergolalar ve kameriyeler,
Bu Yönetmelikte öngörülen asgari sayıda her bir kapıcı dairesinin 75 m2’si, bekçi odalarının ve kontrol kulübelerinin toplam 9 m2’si,
Mescit, bina için gerekli minimum sığınak alanının %30 fazlasını geçmeyen sığınak alanı,
Ticari amaç içermeyen kreş ve çocuk bakım ünitelerinin toplam katlar alanının %5’ini aşmamak koşuluyla 750 m²’yi geçmeyen kısımları,
Yapının kendi ihtiyacı için bodrum katta yapılan otoparklar ile konut, resmi kurumlar, eğitim ve sağlık tesisleri, ibadet yerleri, otel, opera, yurt, müze, kütüphane hariç umumi binaların teraslarında yapılan açık otoparklar,
Ortak alan olarak ayrılan; asansör boşlukları, yangın merdiveni, yangın güvenlik hollerinin 6 m2’si ve ışıklıklar,
Çöp, atık ayrıştırma, hava, tesisat şaft ve bacaları,
Yapı yüksekliği 60.50 m.’den fazla olan binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda emsale dahil katlar alanının % 3’ünü geçmemek koşuluyla sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları,
Bina veya tesise ait olan; kazan dairesi, teshin merkezi, arıtma tesisi, su sarnıcı, gri su toplama havuzu, yakıt ve su depoları, silolar, trafolar, jeneratör, kojenerasyon ünitesi, eşanjör ve hidrofor bölümleri,
Bütün cepheleri tamamen toprağın altında ve yapı yaklaşma sınırı içinde kalan katlarda yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan veya bir bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan ve toplamda katlar alanının % 10’unu ve 3000 m2’yi aşmayacak şekilde düzenlenen; ortak alan niteliğindeki jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis ve spor birimleri,
Bütün cepheleri tamamen tabii zeminin altında kalan bodrum katlarda yer alan ve toplamda katlar alanının %5’ini aşmayan ortak alan depolar,
Daha sonradan hafredilerek açığa çıkması mümkün bulunmayan bina cephelerinde ilave kat görünümüne neden olmayan bütün cepheleri tamamen tabii zeminin altında kalan bodrum katlarda yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; konut kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının %20’sini, ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanını aşmayan depo amaçlı eklentiler,
Bulunduğu katın emsale dahil alanının toplam %20’sini geçmemek koşuluyla; sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar, açık çıkmalar ile kat bahçe ve terasları, kış bahçeleri, iç bahçeler, tesisat alanı, yangın güvenlik koridoru, bina giriş holleri, kat holleri, asansör önü sahanlıkları, kat ve ara sahanlıkları dahil açık veya kapalı merdivenler,
dahil edilmez. Özel çevre koruma alanları, kıyı alanları, sit alanları ve orman alanları gibi korunan alanlara ilişkin planlarda emsal, TAKS, yapı yaklaşma mesafeleri ve kat adedi belirlenmeden uygulama yapılamaz, ruhsat düzenlenemez. Korunan alanlar hariç olmak üzere uygulama imar planında yapılaşma koşulları belirlenmeyen; nüfusu 5.000’in altında kalan yerleşmelerde TAKS:0.20’yi, kat adedi 2’yi, nüfusu 5.000’den fazla 30.000’ den az olan yerleşmelerde TAKS:0.25’i, kat adedi 3’ü, nüfusu 30.000’den fazla 50.000’den az olan yerleşmelerde TAKS:0.30’u, kat adedi 4’ü, nüfusu 50.000’den fazla olan yerleşmelerde ise TAKS:0.40’ı, kat adedi 5’i geçemez. İmar planında TAKS ve KAKS verilmeyen parsellerde 2/8/2013 tarihinden sonra kat adedinin artırılmasına yönelik yapılacak plan değişikliklerinde bu alanlarda TAKS ve KAKS’ın verilmesi zorunludur, aksi halde bu parsellerde yapı ruhsatı düzenlenemez. Tamamen toprağın altında kalması nedeniyle; bu bent uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen mekanlar ile kat adedine konu edilmeyen katların hiç bir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa çıkarılamaz. Emsal hesabına dahil edilmeyen mekanlar proje değişikliği ile imar planındaki veya yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez. Bu alt bentte belirtilen emsal hesabı yapılırken, bağımsız bölüm bürüt alan tespit esaslarına göre işlem yapılır, ancak, bu hesaba bu bent uyarınca katlar alanına dahil edilmeyen alanlar, boşluklar dahil edilmez.
—-
Emsal hesabına dahil olmayan alanları kısaca kat planı üzerinde özetleyecek olursak aşağıdaki resimde emsale konu alanlar açık kahve ile (Yönetmeliğin 16/4. maddesinde yer alan kullanımlardan katta bulunanlarının katın inşaat alanından düşülmesi ile bulunur), Emsale konu alanların %20 sini geçmeyecek şekilde emsal harici alanlar yeşil ile emsal harici alanlar mavi ile gösterilmiştir.