Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği- Yeni Dönem Kira Bedeli
SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALI :
KONU : Aylık … TL olan kira bedelinin yeni dönem için … TL’ye çıkarılarak tespiti talebinden ibarettir.
AÇIKLAMALAR
1- Davalı, mülkiyeti davacıya ait olan ve …. adresinde bulunan dairede …/…/… başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak oturmakta ve halen aylık … TL kira ödemektedir.
2-Davacı tarafından davalıya kanuni süresi içinde …. Noterliği aracılığıyla …/…/… düzenleme tarihli bir ihtarname çekilmiş ve kira bedelinin yeni dönem için aylık … TL’den … TL’ye çıkarılmış olduğu ihtaren bildirilmiştir. Davalı söz konusu ihtarnameyi tebellüğ etmesine rağmen kira bedelinde herhangi bir artışa gitmemiştir.
3- Günümüz ekonomik koşullarında ortaya çıkan gelişmeler nedeniyle kira bedelinin arttırılması bir zorunluluk olarak ortaya çıkmıştır. Emsal rayiç kira bedelleri ile karşılaştırıldığında da bu artışın normal bir miktar artış olduğu da görülecektir.
4- Bu nedenle, davalının ödemekte olduğu kira bedelinin yeniden tespit edilerek arttırılması için bu kira tespit davasının açılması zorunluluğu doğmuştur.
HUKUKİ SEBEPLER: TBK, HMK ve ilgili sair mevzuat.
DELİLLER : …/…/… başlangıç tarihli kira sözleşmesi, …. Noterliği aracılığıyla çekilen …/…/… tarihli ihtarname, bilirkişi raporları, emsal rayiç kira bedelleri, tanık beyanı ve gerektiğinde her türlü hukuki deliller.
TALEP SONUCU :Yukarıda açıklanan nedenlerle, … TL olan aylık kira bedelinin yeni dönem için … TL’ye çıkarılarak tespitine, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini vekaleten talep ederim.
Saygılarımla,
(Tarih)
DAVACI VEKİLİ
Av. (Ad, Soyad, İmza)
*Bu dilekçe örnek olarak verilmiştir. Düzenlemeyi ve takibini avukat aracılığıyla yapmanız tavsiye edilir.
Ülkemizde kira artış oranlarının belirlenmesinde ilk ve öncelikli Kanun 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’dur.
Bu Kanun’un 344. maddesine göre kira artış oranı şu şekilde belirlenir:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
Kira sözleşmesinin belirlenmesi sözleşmede kira artış oranı kararlaştırılıp kararlaştırılması ve kira sözleşmesinin 5 yıldan uzuncadır devam edip etmediği yönünden farklı farklı değerlendirilir:
a.Kira Sözleşmesinde Kira Artış Oranı Yazıyorsa:
Kiracı ve mal sahibi (kiralayan) kira sözleşmesine, genellikle ilk yılın bitiminde ne kadarlık bir artış yapılacağını kira sözleşmesine yazarlar. Bu yazdıkları oranın üst sınırı 344. maddeye göre, 1/1/2019 tarihinden geçerli olmak üzere,“bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı” olarak belirlenmiştir.
Örneğin, taraflar kira sözleşmesine kiranın her yıl %20 oranında artacağını yazmış olsun.
Önceki yılın oniki aylık ortalaması örneğin %12 ise, kira artışı %12 olarak yapılır. Önceki yılın oniki aylık ortalaması %24 ise, bu durumda sözleşmede yazan artış oranı daha az olduğu için %20 oranında artış yapılarak kira bedeli hesaplanır.
b.Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Yazmıyorsa:
Taraflarca kira artış oranı konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, bu artış oranı örneğin yazılması unutulmuşsa, kira bedeli,1/1/2019 tarihinden geçerli olmak üzere, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla mahkeme tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Kira sözleşmesinde kira artış oranı kararlaştırılmadıysa bu durumda mahkemeye başvurarak kira tespit davası açılması gerekir. (Bu konuda bakınız: “Kira tespit davası nasıl açılır” yazımız)
c. Kira Sözleşmesi 5 Yıldan uzundur devam ediyorsa:
Taraflarca kira sözleşmesinde kira artış oranı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ya da daha basit anlatımla kiracının 5 yıldan daha uzun zamandır kiralananda oturuyor olması halinde düşük kalmış kira bedellerinin rayiç bedellere uyarlanması için kira tespit davası açılması gerekir. (Bu konuda bakınız: “Kira tespit davası nasıl açılır?” yazımız)
d.Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa:
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.
Türkiye’de Kira Artış Oranları
|Oniki aylık ortalama oranı|
|Mayıs 2020|
|Nisan 2020||12,66|
|Mart 2020||13,33|
|Şubat 2020||13,94|
|Ocak 2020||14,52|
|Aralık 2019||15,18|
|Kasım 2019||15,87|
|Ekim 2019||16,81|
|Eylül 2019||18,27|
|Ağustos 2019||19,62|
|Temmuz 2019||19,91|
|Haziran 2019||19,88|
|Mayıs 2019||19,91|
|Nisan 2019||19,39|
|Mart 2019||18,70|
Bu yazılarımı da okumanızda yarar var:
kirayı ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir, kiracı kirayı ödemiyor nasıl tahliye edilir, kiracı en hızlı nasıl tahliye edilir, kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi, kira ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir, kirayı ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir 2020
Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi
Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti kiralayana, kiracı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise kiracıya düşer. Kiralayanın talep ettiği yıllık kira miktarı HMK’nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise kiracının kabulünde olan miktar esas alınmalıdır. Yine kiracı da aynı koşullar altında yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini yazılı belge ile ispat etmelidir.(2)
Kiracının, kira bedelini ödeme yükümlülüğü kiralananın, kiraya verene usulüne uygun teslimine kadar devam eder.
Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir.
Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.
Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Kiralayanın anahtarı teslim almaktan kaçınması durumunda kiracının mahkemeye müracaatla tevdi mahalli tayini, icra dosyasına ya da notere anahtarın teslimi suretiyle anahtar teslim yükümlülüğünü yerine getirmiş olması gerekir.(1)
Kiralananın konut ya da çatılı iş yeri kiralarına tabi olması durumunda 2886 Sayılı Kanuna göre kiraya verilmiş olsa bile bu kanunun 75. maddesine göre süre bitimi dışında fesih ve tahliyesi ancak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabi olup kiraya verenin Türk Borçlar Kanunundaki düzenlenen sebeplerden birine dayanmadan tek yanlı olarak sözleşmeyi feshedip tahliye isteme hakkı bulunmamaktadır. (5)
İİK’nun 269/1. maddesine göre; “Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanunu’nun 260 ve 288. maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.”
İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği’nin 35. maddesinde ise adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin ödeme emrinin “kesinleşen kira alacağı için alacaklının haciz talep edebileceği ve icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılmasını (kiracının tahliyesi) isteyebileceği” kaydını ihtiva edeceği hususu düzenlenmiştir.
Kiracının kira bedellerini düzensiz ve artış şartına uymadan ödemesi hallerinde de kiracının tahliyesi davası açılabilecektir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.
Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.
Örneğin kiralayan 16/01/2014 tarihinde başlatmış olduğu haciz- tahliye istekli icra takibi ile kira alacağının tahsilini talep etmiş, kiracıya örnek 13 ödeme emri 28/01/2014 tarihinde tebliğ edilmiş ve borcun ödenmesi için 30 gün süre verilmiştir. Kiracı borcu olmadığını belirterek borca itiraz etmiştir. Borçlu kiracının temerrütünden söz edilebilmesi için 30 günlük sürenin bitimine kadar beklenmesi, bu süre içinde takip konusu alacağın ödenmemiş olması gerekir. (3)
Vergi Dairesi’ne sunulmak üzere hazırlanan düşük bedelli kira sözleşmesi ise geçerli değildir, tarafların gerçek iradesini yansıtan kira sözleşmesine göre kira bedeli ödenir. (4)
(1) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2019/4548 Karar Numarası: 2019/8287 Karar Tarihi: 23.10.2019
(2) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2018/221 Karar Numarası: 2019/8290 Karar Tarihi: 23.10.2019
(3) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2019/2914 Karar Numarası: 2019/8018 Karar Tarihi: 16.10.2019
(4) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2019/1914 Karar Numarası: 2019/7955 Karar Tarihi: 15.10.2019
(5) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2017/6055 Karar Numarası: 2019/7560 Karar Tarihi: 08.10.2019
kiralanan taşınmazın tahliyesi talebi örneği, kiralanan taşınmazın tahliyesi harç, taşınmazın tahliyesi kararı nasıl uygulanır, tahliye kararının icrası, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası yargıtay, tahliye talepli icra takibine itiraz, tahliye kararını icraya koyma süresi, tahliye davası sonucu
Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Talebi Örneği
6098 Sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür.
Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.
Kiracının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. Hasarın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı belirlenirken, kiralananın kullanım süresi ve sözleşmedeki tahsis ve kullanma amacı göz önünde bulundurulmadır.
Kiracı tarafça meydana getirildiği iddia edilen hasarlardan hangilerinin hor kullanım, hangilerinin olağan kullanımdan kaynaklandığı ayrı ayrı tespit edilerek, hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedelinden yıpranma payı da düşülmek suretiyle hor kullanma bedelinin tespit edilmesi gerekir.
Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini yapan taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir.
Kiralanan, iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut izin belgesi vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini ile mümkündür.
Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir.
İnşaat şirketlerinin daha önce yaptığı inşaatlara bakarak, kârlı olabileceği düşüncesiyle daha kaba inşaattan daire alındığı durumlarla sık sık karşılaşıyoruz.
Daha sonra, inşaat tamamlandığında büyük getiri elde edileceği düşüncesi ile satın alınan bu gayrimenkullerin tamamlanmamış olması yahut tamamlansa dahi eksik, kötü malzeme kullanılmış olması yahut sözleşmede yazandan daha geç teslim edilmiş olması halinde, satın alanların bazı davaları açma hakkı bulunmaktadır.
Bu davalardan bir tanesi de geç teslim nedeniyle kira kaybı davasıdır.
Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, geç teslim konusunda ne yapılacağına dair bir hüküm bulunmayabilir.
Zaten bu tür inşaat sözleşmeleri çoğunlukla müteahhitler tarafından daha önceden hazırlanmakta ve arsa sahipleri tarafından yeterince tartışılamadan, hazırlık ve inceleme yapılamadan noterde imzalanmış olabilir. Bu durumda dahi geç teslim nedeniyle arsa sahiplerinin yahut dairesi geç teslim edilmiş olan kişilerin bazı alacak haklarının olması söz konusudur.
6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 3. maddesine göre tüketici; ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi, tüketici işlemi; mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dâhil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki İşlemi ifade eder. 6502 sayılı yasanın 73. maddesi, bu kanunun uygulanması ile ilgili her türlü ihtilafa Tüketici Mahkemelerinde bakılacağını öngörmüştür.
Kira kaybı nedeniyle açılacak olan alacak davasında görevli mahkeme tüketici mahkemesidir.(1) Kira kaybı nedeniyle alacak davası bu sebeple tüketici mahkemesinde açılmalıdır.
(1) YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2016/24303 Karar Numarası: 2019/10339 Karar Tarihi: 22.10.2019
depozito ne zaman iade edilir, kiracı depozito kanunu, kira depozitosu nedir, kira depozito iadesi, kira depozito, kontrat bitmeden evden çıkmak depozito, kiracı depozito iadesi, kira depozito nedir, kirada depozito nedir, kiracı depozito kanunu 2020, ev kiralarken depozito, depozito iadesi şartları, kira sözleşmesi depozito, depozito kira yerine geçer mi, kiralık ev depozito nedir, kira depozitosu geri alma, depozito geri verilir mi, ev sahibinden depozitomu alamıyorum,
Depozito nedir? Ne zaman iadesi gerekir?
Kira sözleşmelerinde genel olarak şöyle bir ibare bulunur:
“Kiracı depozito olarak 1.500,00 TL vermiştir. Tahliye sonunda mecurda herhangi bir zarar ziyan olmadığı ve kiracı tarafından yapılması gerekli ödemelerin tam ve eksiksiz yapıldığı görüldüğü takdirde, alınan depozito aynen iade edilecektir. Aksi halde zarar ziyanın, yapılmamış ödemelerin parasal değerleri depozitodan düşülerek, kalırsa bakiyesi iade edilecektir. Depozitonun ödemeleri karşılayamaması halinde ise, tamamlayıcı nakit kiracı tarafından mal sahibine defaten ödenecektir. Bu ödemenin geciktirilmesi halinde aylık yüzde on gecikme zammı uygulanacaktır.”
Kiracı özel şart gereğince, kiraya verene ödediği depozito bedelinin iadesini ancak kiralananın tahliye tarihinde tam ve sağlam olarak kiraya verene teslimi halinde isteyebilir. Bir başka ifade ile depozito bedelinin iade edilebilmesi için kiracının, kiraya verene sözleşme uyarınca borcunun bulunmaması gerekir.
Kiralananın sözleşmeye aykırı şekilde teslim edilmesi halinde, depozito bedeli bu hasar bedelinden mahsup edilir, fazlası için hüküm kurulur.
Örneğin, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, taşınmazda kiracının kullanımından kaynaklı meydana gelen hasar bedelinin 2.875,99 TL olduğu, depozito bedeli olarak ödenen 1.500,00 TL nin mahsup edilmesi gerektiği belirtilerek hesaplama yapılmışsa, mahkeme, depozito bedeli mahsup edilerek 1.375,99 TL üzerinden hüküm kurar.*
* YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2017/8877 Karar Numarası: 2019/5230 Karar Tarihi: 10.06.2019
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre için devam eder.
Bununla birlikte, TBK’nın 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir.
Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.
Genellikle kira kontratlarında, şuna benzer bir madde yazılı olur:
“Kontrat 1 yıllıktır. Kontratın sona ermesinden 1 ay evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontrat yenilenmiş kabul edilir.”
” Kiracı sözleşme dönemi hitamında iki ay önceden noterden yazılı ihbarda bulunmak şartıyla mecuru tahliye edeceğini bildirerek sözleşmeyi feshedebilir.”
Bu hükümlere “ihbar koşulu” adı verilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, TBK’nın 348. maddesi uyarınca yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır yani kiracının şifahi olarak (sözlü) yapmış olduğu bildirim geçerli olmayacaktır.
Bunun gibi, yazılı yapılan ihbarın da (örneğin noter kanalıyla yapılan) sürelere uygun olarak yapılmış olması gerekir.
Bu durumda kiracının,fesih ihbar süresine uymaksızın, sözleşme süresi sona ermeden taşınmazı erken tahliye ettiği hallerde tahliye tarihine kadar ödenmeyen kira bedelleri ile birlikte tahliye tarihinden itibaren mahkeme tarafından belirlenecek makul süre kira tazminatından da sorumlu olduğu kabul edilir.*
* YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2017/8877 Karar Numarası: 2019/5230 Karar Tarihi: 10.06.2019