GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ İNCELEMESİ
Üniversite öğrencisi olduğum için önce eğitim sektörü hakkında bilgi vermeyi düşünsem de daha sonra uzun dönemdir staj yaptığım gayrimenkul sektörünü incelemenin daha doğru olacağına karar verdim. Şirketim hakkında bir ipucu vermek gerekirse; Türkiye içinde en büyük özel teşebbüs gayrimenkul projesini gerçekleştirmiş bir şirkettir. Yani sektörünün en büyüklerinden bir tanesi. Bağlı olduğu holdingde görevli bazı üst düzey yöneticilerle de sahip olduğum dostluklarım sayesinde onlardan duyabildiğim bazı şeyleri de bugün size aktaracağım.
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNE GENEL BAKIŞ
Öncelikle sektörü incelemeye, Google’dan da herkesin bulabileceği genel verilerle başlayabiliriz. Türkiye’de yaklaşık 300 bin müteahhit bulunurken AB’de bu rakam sadece 27 bin civarındadır.
Türkiye’de gayrimenkul sektörü son 10 yılda GSYH’nin %8,4’ünü oluşturmaktadır. 2017 yılında doğrudan yabancı yatırım 11 milyar dolar olurken gayrimenkul sektörünün bu tutar içindeki payı %42 oldu.
İnşaat sektörü 2018 yılında bir önceki yıla oranla %1,8 küçülmüştür. Bu küçülmede uluslararası ve yerel; politik ve iktisadi belirsizlikler önemli rol oynamıştır. Özellikle Türkiye’nin Avrupa ve Amerika ile yaşadığı politik krizler kurun yükselmesine yol açmış, kurla beraber enflasyon ve faizlerin de yükselmesiyle ev alma hedefi olan insanlar, iktisadi belirsizliklerin, alım gücünün düşmesinin ve yüksek faizlerin etkisiyle ev almayı başka bahara ertelemişlerdir.
Türkiye’de inşaat sektöründe doğrudan 2 milyon insan çalışmaktadır. Bu veriye yan sanayi ve tedarikçiler de eklendiğinde inşaat sektörünün istihdama katkısı 4 milyona ulaşmaktadır.
Türkiye Çin’den sonra dünyada inşaat sektörünün en büyük olduğu ülke konumundadır. Dünyanın her ülkesinde Türk müteahhitler projeler gerçekleştirmektedir.
SEKTÖRÜN ETKİLENDİĞİ OLAYLAR
Sektör yukarıda bahsettiğim gibi politik ve iktisadi gelişmelerden doğrudan etkilenmektedir.
İnşaat sektörü, çok geniş bir üretim ve tedarik zincirini doğrudan ilgilendirdiği için ilgili sektörlerde yaşanacak uluslararası veya yerel herhangi bir olumlu veya olumsuz gelişmeden en hızlı etkilenen sektör olmaktadır.
Sektör, savaş ve doğal afetlerden uluslararası düzeyde olumlu etkilenmektedir. Eğer bir yerde savaş veya doğal afet sebebiyle oluşan bir yıkım varsa orayı inşa etme
potansiyeli bulunan inşaat patronları sevinçten ellerini ovuşturmaya başlarlar. Her bir yıkım yeni inşalar demektir. Özellikle bu Suriye Savaşı gibi bütün ülkeyi yıkan ölçekte bir olaysa o bölgenin inşası için ülkeler, büyük müteahhitlik şirketleriyle beraber sıraya girecek demektir.
SEKTÖRÜN DEVLERİ, İŞİN BİLİNMEYENLERİ VE ZORLUKLAR
Sektörün devleri, işlerini gerçekten iyi yapan şirketler olmaktadır. Ancak bu sadece salt inşaat işini iyi yaptıkları için değildir. İnşaat devlet izniyle yapılmaktadır. Siz kendi arazinizde 1 katlı bir ev yapmak için bile devletten izin almak ve devletin istediği her şartı yerine getirmek zorundasınız. Ülkelerin; havalimanları, askeri alanları, yolları, devlet binaları, sulama barajları, elektrik santralleri, turizm bölgeleri gibi özel ve büyük inşaat projeleri olmaktadır. Eğer devlet yöneticileri ile ilişkilerinizi iyi tutarsanız, bu büyük projeleri gerçekleştirebilirsiniz. Hatta bu projeyi gerçekleştirirken ihtiyaç duyacağınız finansman desteğini de devlet bankalarında düşük faizle alabilirsiniz. Eğer uluslararası bir müteahhitlik firmasıysanız bu ilişkileri yine faaliyet gösterdiğiniz her ülkede gerçekleştirmelisiniz. Ayrıca büyük projeleri bizzat siz gerçekleştirmeseniz bile önceden haberdar olabilirseniz, o bölgede arazi toplayabilir ve kendi çok karlı konut veya avm projenizi yapabilirsiniz.
Politik ve iktisadi gelişmeleri iyi yorumlayacak bir ekibiniz olması gerekiyor. Sektörü etkileyecek gelişmeleri önceden tahmin edebilirseniz veya öğrenebilirseniz ona uygun tedbirler alabilirsiniz.
Şimdi size sektörel zorluklardan bahsedeceğim. Aslında birçok zorluktan size bahsettim ama şu an bankacılık sektörünün de başını ağrıtan küçük müteahhitleri anlatmadan olmaz. Türkiye 1999 Marmara Depremi ve Ak Parti’nin iktidara gelişi ile inşaat sektöründe inanılmaz bir büyüme kaydetti. Marmara depremi ile birlikte Marmara ve çevresi büyük hasarlar aldı. Bu olay ile birlikte Türkiye’de insanlar oturdukları eski evlerden, yeni ve günümüz teknolojisi ile daha sağlam yapılmış evlere oturmak istedi. Bu da büyük bir konut açığını ortaya çıkardı. 2002’de yeni hükümetin iktidara gelişiyle Türkiye yurt dışından daha önce hiç olmadığı kadar kolay ve ucuz finansman desteği bulmaya başladı. 2001 krizinde Kemal Derviş’in Türkiye’ye biçtiği ekonomik modeli aynen uygulayan hükümet gelen finansman desteğini orta vadede Türkiye ekonomisini bağımlılıktan kurtaracak üretim modeline değil, kısa vadede insanların refahını arttıracak ama aynı zamanda orta vadede ekonomik bir yıkıma götürecek alanlara harcadı. Bu alanlardan biri de inşaat sektörüydü. İnşaat sektörü iktidar için çok önemliydi çünkü yukarıda da bahsettiğim gibi birçok sektörü doğrudan ve dolaylı etkilediği için istihdam ve ekonomik döngü sağlıyordu. İnsanların konut ihtiyacı ve düşük faizli krediler birleşince insanımız 1 evi almayı geçti ve 2-3 ev sahip olma arzusunu taşımaya başladı. Bunun üzerine Türkiye’de 100 bin lirası olan herkes kredi çekerek müteahhit olmaya başlamıştı. İşte dananın kuyruğunun koptuğu yer burasıdır. Konut ihtiyacının çok fazla olması, kar marjının yüksek olması sebebiyle
kredili müteahhitler ortaya çıkmıştı. Sonra herkes müteahhit oldu ve ihtiyacından fazla ev yapıldı. Bu sefer bu evleri alan insanlar çıkmadı. Evler müteahhitlerin elinde kaldı. Şimdi ise borçla bu konutları yapan müteahhitler borçlarını bankaya ödeyemiyorlar. Ekonomik krizin iyice derinleşmesi ve faizlerin yükselmesi sonucu bir ara durma noktasına gelen inşaat sektörü küçük müteahhitler için bataklığa dönüştü. Burada aslında tehlikede olan sektör ise bankacılık. Bankacılık sektörü daha önce verdiği yüksek meblağlı borçları tahsil edememektedir ve bu da kırılganlığı arttırmaktadır.
MEVSİMSEL GEÇİŞLER
Büyük projelerin yapımı çok uzun zaman aldığı için büyük firmalar için mevsimsel geçiş diye bir şey yok ancak küçük müteahhitler 3-4 katlı konut projeleri yaptıkları için onlar genelde ilkbaharda inşaata başlayıp kış gelmeden projeyi bitirmeye çalışıyorlar. Bu da yaz döneminde sektörün daha fazla çalışana ihtiyacı olduğunu gösteriyor. Burada küçük bir ekleme yapayım: Tanıdığım herkes müteahhit.
GELİR
Büyük projelerde gelirlerde çok yüksek olmaktadır. Benim staj yaptığım şirketin en büyük projesinden aylık elde edilen gelir 100 milyon lirayı geçmektedir. Sürekli gelir elden edilen bir proje olduğu için kar sürekli artarak katlanmaktadır. Tanıdığım küçük müteahhitlerin ise yaptıkları konutlardan elde ettikleri kar ise aşağı yukarı %50’yi bulmaktadır. Eğer arsa müteahhittin kendisine aitse bu oran çok daha fazla gerçekleşmektedir.
TAVSİYELER
Türkiye’de artan nüfus ve kentsel dönüşüm projeleri sebebiyle, tüm olumsuzlara rağmen inşaat sektörü gelecekte de büyümeye ve milyonlarca insana ekmek kapısı olmaya devam edecektir. Devlet büyük kısıtlamalar getirerek herkesin müteahhit olmasını engellemeli, bunu yaparken de bankaların alacaklarını da bir şekilde tahsil etmesini sağlayacak politikalar geliştirmelidir. Şunu tavsiye edebilirim ki elinize 3-5 kuruş para geçince müteahhit olmayınız, batarsınız.
YATIRIMLAR
Şu an sektörün dev şirketleri dahi iktisadi belirsizlikler sebebiyle birçok projelerini ya iptal etmiş ya da ertelemişlerdir. Benim bulunduğum şirket çok büyük olmasına rağmen 4-5 farklı büyük projeyi ertelemeye aldı. Yurt dışında müteahhitlik yapan şirketlerimiz de uluslararası siyasi belirsizlikler sebebiyle biraz olumsuz etkilense de projelerine devam etmektedirler. Önümüzdeki süreçte 1-2 yıl daha durgun geçecek olsa da devamında inşaat sektörü büyümeye devam edecektir.
Finans Gazetesi
Telegram: https://t.me/diptenalanadam