Yabancı Gerçek Kişilerin Gayrimenkulden Elde Ettikleri Gelirler Nasıl Vergilendiriliyor?
Görüş, Köşe Yazısı Ağu 03, 2021
Yabancı gerçek kişi yatırımcılar Türkiye’de gayrimenkul alım satımını sürekli yaptıklarında tacir sayılarak söz konusu gayrimenkulü kaç yıl elde tutmuş olurlarsa olsun ticari kazanç sahibi olarak gelir vergisi ödüyor. Gayrimenkul alım satımını sürekli olarak yapmayan, yani değer artış kazancı sahibi sayılan yatırımcılar ise, satın aldıkları gayrimenkulü 5 yıl tuttuktan sonra satarlarsa elde ettikleri kazanç ne kadar olursa olsun vergilendirilmiyor. PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu, yabancı yatırımcıların gayrimenkul gelirlerinin nasıl vergilendirildiğini Explore Turkish Realty’ye anlattı.
Pandemi sebebiyle global olarak daralan gayrimenkul piyasasına rağmen son dönemdeki rakamlar, ülkemizde özellikle konut satışlarında yabancı yatırımcıların ilgisinin sürdüğünü gösteriyor. Yabancıya gayrimenkul satışı, bir varlığın ülkeden çıkmasını değil, ona sahip olan yeni tapu sahibinin ülkeye gelmesine aracılık eden bir yatırım aracı… Bu yönüyle Türkiye’den gayrimenkul satın alan yabancılar, ülkedeki bu varlıkla ilgili olarak yerel mevzuatın gereklerine de tabi olmak durumundalar. Bu mevzuat içinde vergi, önemli bir unsur olarak karşımıza çıkıyor.
Gayrimenkul alım satımı sürecinde (tapu devrinde) tapu harcı, katma değer vergisi ve damga vergisine tabi olan yabancı gayrimenkul alıcıları sahip oldukları gayrimenkulü satarak elde ettikleri satış kazancı, ya da kiraya vererek elde ettikleri kira geliri üzerinden Gelir Vergisi öderler.
Gayrimenkul alım satım işlemi yapan gerçek kişilerin bu işlemden elde ettikleri kazanç için ödeyecekleri gelir vergisi, bir takvim yılında elde edilen toplam net kazanç üzerinden %15’le başlayıp %40’la sona eren artan oranlı bir tarife üzerinden hesaplanıyor. Gayrimenkul alım satımındaki gelir vergisi uygulaması, kazancın türüne göre (ticari kazanç ya da değer artışı kazancı) farklılık gösteriyor.
Tacirlerle tacir olmayan yatırımcı farkı önemli
Sürekli olarak gayrimenkul alım satımı yapanlar (gerçek kişiler açısından bir yılda birden fazla ya da birbirini izleyen yıllarda birer tane satış, bu işin sürekli yapıldığının göstergesi kabul ediliyor) tacir sayılıp gelir vergisi için ticari kazanç mükellefi olarak yükümlülük altına giriyorlar. Tacir, diğer pek çok yükümlülüğü yanında gayrimenkul alım satımında fatura düzenlemek ve KDV de hesaplamak zorunda.
Gayrimenkul alım satımını “sürekli” olarak yapmayanların alım satımdan elde ettikleri kazançlar ise değer artışı kazancı sayılıyor. Satın aldıkları gayrimenkulü satın alma yılını takip eden yıldan başlayarak 5 yıl içinde satan gerçek kişiler elde ettikleri kazancı “değer artışı kazancı” olarak beyan etmek zorundalar. Başka bir ifade ile ticari kazanç kapsamına girmemek şartı ile gayrimenkulü 5 tam yıl tuttuktan sonra satan gerçek kişiler için bunlar yerli olsun yabancı olsun fark etmez herhangi bir gelir vergisi yok. 5 yıl içinde yapılan satışta ise net kazanç (satış bedeli- alış maliyeti -satışa ilişkin giderler) üzerinden yıllık gelir vergisi izleyen yıl mart ayında beyan edilip mart ve haziran aylarında iki eşit taksitte ödeniyor.
Gayrimenkul alım satım kazançlarında ticari kazanç ile değer artış kazancının fatura düzenleme ve KDV hesaplama dışındaki en önemli farkı yukarıda belirttiğimiz elde tutma süresine bağlı istisnadan kaynaklanıyor. Gayrimenkul alım satımını sürekli (yani bir yılda birden fazla ya da birbirini izleyen yıllarda birer tane gayrimenkul satışı) yaptıkları için tacir sayılan gerçek kişiler söz konusu gayrimenkulü kaç yıl elde tutmuş olurlarsa olsunlar gelir vergisi öderken, gayrimenkul alım satımını sürekli olarak yapmayan değer artış kazancı sahibi gerçek kişiler satın aldıkları gayrimenkulü 5 yıl tuttuktan sonra satarlarsa elde ettikleri kazanç ne kadar olursa olsun vergilendirilmiyor. Tacirle tacir olmayan arasında bir önemli fark da yukarıda belirttiğim gibi değer artışı kazancı sahiplerinin satışlarında fatura düzenlememesi, KDV hesaplamaması.
Kira geliri sağlayan yatırımcılar, ne ödüyor?
Gayrimenkulden kira geliri elde eden gerçek kişiler ise yine yerli ya da yabancı olduklarına bakılmaksızın gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık kira gelirleri üzerinden gelir vergisi ödemek zorundalar. Bir takvim yılı içinde fiilen tahsil edilen kira gelirleri toplamı izleyen yıl mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmek ve %15’le başlayıp %40’la biten gelir vergisi tarifesi üzerinden hesaplanan vergi mart ve haziran aylarında iki eşit taksitte ödenmek zorunda. Bu yazımızda detayına girmemekle birlikte kira gelirleri beyanında konut ya da işyeri açısından vergilemenin farklı olduğunu ve net gelirin beyanı için indirilecek giderler konusunda da farklı usullerin bulunduğunu da hatırlatmakta yarar var.
Gayrimenkulün tapusuna değil de gayrimenkule sahip şirketin hisse senedine ya da gayrimenkul yatırım fonunun katılma belgesine sahip olan gerçek kişilerin vergilemesi ise yukarıda anlatmaya çalıştığım tapuya sahip olanlardan biraz farklı. Hisse senedi ya da katılma payı, sahibine iki tür kazanç sağlayabiliyor: Hisselerine ya da katılma payına sahip olunan şirket/fonun gelirleri üzerinden “kar payı” alma hakkı ve bu hisse/katılma paylarını satıp bundan “alım satım kazancı” elde etme imkanı.
Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarına da bakılıyor
Hisse senedi ya da katılma payı alım satım işlemleri de gelir vergisine tabi. Ancak vergileme çok daha kolay. Şirket hissesine sahip olan gerçek kişilerden Türkiye’de yerleşik olanlar (12 aylık kesintisiz bir dönemde 6 aydan uzun süre Türkiye’de kalanlar) söz konusu hisse senetlerini 2 tam yıl ellerinde tuttuktan sonra satarlarsa herhangi bir gelir vergisi ödemiyorlar. İki yıl içinde satış yapılır ise bu kez satış bedeli ile alış maliyeti arasındaki olumlu fark üzerinden %15’le başlayıp %40’la biten tarife üzerinden gelir vergisi ödemek zorundalar. Vergi iki taksitte mart ve haziran aylarında ödeniyor. Türkiye’de yerleşik sayılmayan gerçek kişiler için ise sözünü ettiğim 2 yıllık süre, ilgili kişilerin yerleşik oldukları ülke ile Türkiye Cumhuriyeti arasında bir çifte vergilemeyi önleme anlaşması olup olmamasına göre değişiyor. Anlaşma yoksa 2 yıllık süre onlar için de geçerli. Anlaşma varsa vergileme için anlaşmada yer alan süreye bakılıyor ve bu süre de çoğunlukla 1 yıl.
Gerçek kişi sahip olduğu şirket hissesini satmayıp da şirketin elde ettiği kardan pay almak isterse bu durumda kar payı dağıtan şirket Türkiye’de yerleşik gerçek kişilere dağıtacağı kar payı üzerinden %15 oranında stopaj yapmak zorunda. Kar payını alan Türkiye’de yerleşik gerçek kişi, söz konusu brüt (stopaj öncesi) kar payının yarısını izleyen yıl beyan edip üzerinden %15’le başlayıp %40’la biten tarife üzerinden gelir vergisi ödemek zorunda. Beyan edilen kar payı üzerinden hesaplanan gelir vergisinden daha önce dağıtımda stopaj suretiyle kesilen vergi mahsup edilip bakiye ilgili vergi dairesine yine mart ve haziran aylarında iki eşit taksitte ödeniyor.
Hisse senedi sahibi Türkiye’de yerleşik olmayan gerçek kişi ise, bu durumda aynen alım satım kazançlarında olduğu gibi çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarına bakmak gerekiyor. Kar dağıtan kurum ya da fon, yapılacağı stopajın oranı için anlaşmalara bakıyor ve orada yer alan oranı kullanıyor. Pek çok anlaşmada %15’lik yerel orandan daha düşük (%10 ya da %5) oran bulunduğundan Türkiye’de yerleşik yabancılar bu açıdan daha avantajlı. Bir de bu stopaj dışında Türkiye’de başkaca bir vergi yükümlülüklerinin olmaması da eklenince Türkiye’de yerleşik olmayan yabancı gerçek kişiler için avantaj büyüyor.
Yabancı gerçek kişi, gayrimenkul tapusu değil de gayrimenkule sahip gayrimenkul yatırım fonu katılma payına sahipse vergi avantajı daha da artıyor: Söz konusu katılma belgelerini (herhangi bir süre sınırlaması olmaksızın) elden çıkardığında ya da fondan kar payı aldığında elde ettiği bu gelirler %10 oranında stopajla vergilendiriliyor ve bu onlar için Türkiye’de ödeyecekleri nihai vergi oluyor.