KAT MALİKLERİ KURULU VE YÖNETİM
Kat Mülkiyeti Kanunu, ana taşınmazın nasıl yönetileceğini, kim tarafından idare edileceğini ve buna benzer tüm hususları hükme bağlamıştır. Buna göre, kat mülkiyetine dönüştürülmüş bir ana taşınmazın yönetimi için iki organlı bir yönetim sistemi geliştirilmiştir: Genel kurul ve yönetici (veya yönetim kurulu). Genel kurul adıyla andığımız kurul, kat malikleri kurulundan başka bir şey değildir.
Yönetici ise, yönetim kurulu şeklinde de kendini gösterebilen bir organ olup, kat malikleri kurulunun kararlarını icra edici pozisyondadır. Yöneticinin ve kat malikleri kurulunun temel görevlerini ifade etmeden önce, kat mülkiyetini ve kat mülkiyetine dönüştürülmüş bir ana taşınmazın sahip olması gereken özelliklerden söz etmek gerekir. Zira, aşağıda yazılı olan bilgiler, ancak kat mülkiyetine usulünce geçirilmiş, olağan bir kat mülkiyeti sürecinin işlediği ana taşınmazlar için geçerlidir.
Kat mülkiyeti, ana taşınmazdaki her bir bağımsız bölümün ayrı ayrı birer taşınmaz olarak kabul edildiği ve her biri için ayrı tapulama işleminin yapıldığı mülkiyet türüdür. Bir ana taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesinin akabinde, o ana taşınmazı tek bir taşınmaz olarak kabul eden tapu kütüğü sayfası silinir; yerine, ana taşınmazın içinde bulundurduğu daire (bağımsız bölüm) sayısı kadar yeni taşınmaz var kabul edilerek tapu kütüğünde yeni sayfalar açılır.
Kat Malikleri Kurulunun Görevleri
Kat malikleri kurulunun görevi, ana taşınmazın yönetimi ile ilgili her hususta bağlayıcı kararları almaktır. Bu kurulda, her bir bağımsız bölümün malikinin oy hakkı bulunur. Herkes sahip olduğu bağımsız bölüm kadar oy hakkına sahiptir.
Aksi kararlaştırılmadığı sürece, kat malikleri kurulu her yılın ocak ayında toplanırlar. “Yönetim planı” adı verilen bir tür sözleşmede, buna ilişkin tüm detaylar bulunmaktadır. Bu plan, ana taşınmaz kat mülkiyetine ilk defa geçerken, ana taşınmazı kat mülkiyetine geçirenler tarafından hazırlanır. Daha sonra, bu plan üzerinde değişiklik yapmak için 4/5 çoğunluk gerekir. Yani, kat malikleri kurulu yönetim planını değiştirmek istediğinde, 4/5 çoğunluğu sağlamalıdır.
Kat malikleri kurulu, kural olarak oyçokluğu ile karar alıyor olsa da bazı kararları ancak OYBİRLİĞİ ile alabilir:
1- Mesken olarak kullanılan ve tapuya “mesken” olduğu kayıtlanmış bir bağımsız bölümde eğlence mekânı açılması, boyahane, gıda ve beslenme yeri, imalathane, basımevi, dükkân, galeri veya çarşı gibi yerler açılması, kat maliklerinin oybirliği ile olur.
2- Ana taşınmazın bütününü ilgilendiren hukuki işlemler (satma, yıkma, yeni bağımsız bölüm açılmasına karar verme vs.) oybirliğine bağlıdır.
3- Ana taşınmazın bir kısmı reklam maksadıyla kiralanacaksa, bu kiralama işlemi de oybirliği ile olur.
4- Ana taşınmaza yeni bağımsız bölüm eklenmesi işlemi de oybirliğine bağlıdır.