İş yeri kira sözleşmesi nedir?
| Melike Kayabaşı
Uzun zamandır istediğiniz tarzı belirlediğiniz ve arayışa girdiniz. Bununla birlikte kafanızda bir şeyleri oturtmaya da başladınız. Ardından aradığınız kiralık dükkanı bulmaya başlayabilirsiniz. Ardından mülk sahibi ile de anlaştınız ve artık iş imzaya geldi. Bir an evvel işinizi kurmanız için ilk yapmanız gereken, iş yeri kira sözleşmesi imzalamak. Fakat bu süreç, pek çoğumuz için stresli ve bilinmezliklerle dolu olabilir. Bu yüzden de böyle bir süreçte ne yapmanız gerektiğini bilmelisiniz. Gelin hep birlikte iş yeri kira sözleşmesi nedir ve nasıl yapılır birlikte öğrenelim.
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu 299. maddesinde açık şekilde tanımlanmıştır. Buna göre kira sözleşmesi “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Günümüzde iş yeri (dükkan, ofis, vb.) kiralarken bu sözleşmeler çoğunlukla basit bir hukuki işlem olarak görülmektedir. Öte yandan aslında hem kiracı hem de kiralayan (mülk sahibi), iş yeri kira sözleşmelerinde ciddi bir yük altına girmektedirler. Çünkü bu maddelere uymadığınız zaman ileride oldukça zor bir süreç yaşayabilirsiniz. Zira kiracılık süresince herhangi bir ihtilaf olmaması durumunda kiralayan kendisini 10 yıl boyunca kendini otomatik olarak yenileyen bir sözleşmeye bağlamaktadır. Bunun yanında kiracı, iş yeri gereksinimlerine göre büyük yatırım maliyetlerine girebilmektedir. Dolayısıyla iş yeri kira sözleşmelerinin daha büyük bir dikkat ve titizlikle düzenlenmesi hem kiralayanın hem de kiracının yararına olacaktır. Bu yüzden iş yeri sözleşmesi hazırlanırken dikkat etmeniz gereken unsurlar vardır.
İş Yeri kira Sözleşmesi Hazırlarken Nelere Dikkat Etmeliyiz?
Daha önce de belirttiğimiz gibi iş yeri kira sözleşmesinde yer alan detaylar, ihtilafsız bir kiracı ve kiralayan ilişkisi için büyük önem taşımaktadır. Özellikle dikkat etmeniz gereken maddeleri sizin için detaylıca derledik ki bu maddelere göre neyin ne olduğunu anlayabilir ve bu sözleşme ile ilgili detayları kısa sürede hayata geçirebilirsiniz.
Kira bedeli ile alakalı dikkat etmemiz gereken maddeler nelerdir?
Kira bedeli: Taraflar kira bedelini sözleşmede açık ve net şekilde belirtmelidirler. Burada belki de en önemli husus, söz konusu kira bedelinin brüt mü yoksa net mi olduğudur. Bunun için öncelikle bu terimlerin ne olduğunu bilmelisiniz. Brüt kira ücreti; net kira ücreti ve net kira ücreti üzerinden %25 olarak hesaplanacak ve devlete ödenecek olan stopaj kesintisinin toplamıdır. Buna göre de ödeme yapmalısınız. Diğer yandan son dönemde özellikle pandemi nedeniyle gelen stopaj indirimleri (geçici süreyle stopaj oranı %20’den %10’a düşürülmüştür), kira sözleşmelerinde kira bedelinin brüt meblağ mı yoksa net meblağ mı olduğunu daha da önemli kılmıştır. Çünkü brüt kira bedeli üzerinden yapılan bir sözleşmede stopaj indirimi kiralayana yarayacaktır. Net kira bedeli üzerinden yapılan bir sözleşmede ise stopaj indirimi kiracıya yarayacaktır. Dolayısıyla, kira bedelinin net veya brüt olduğu, sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Sizler de buna göre ödemelerinizi yapabilir ve herhangi bir sorun yaşamazsınız.
Kira bedelinde KDV (varsa): KDV hayatımızda olan bir gerçektir. İş yeri kiralamalarında, kiralayan eğer iktisadi bir işletmeyse, brüt kiranın %18’i oranında KDV ödenmesi esastır. Kiralayanın iktisadi bir işletme olmadığı durumlarda KDV ödenme durumu yoktur. Burada önemli husus, kiralayan eğer bir iktisadi işletmeyse, iş yeri kira sözleşmesinde bahsi geçen bedelde KDV dahil veya hariç gibi bir ibare bulunmasıdır. Böyle bir ibarenin bulunmadığı durumda, sözleşmede yazan bedelde KDV’nin de dahil olduğu varsayılmaktadır.
Kira bedeli artış oranı: daha önceki yazılarımızda da belirttiğimiz gibi gerek konut, gerekse iş yeri kiralamalarında kira bedeli yıllık artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesince açıkça düzenlenmiştir. Buna göre kira bedelindeki yıllık artış oranı, son 12 aylık Tüketici Ürünleri Fiyat Endeksi’ndeki artışı, yani yıllık TÜFE enflasyonunu geçemez. Kiralayan ve kiracı, TÜFE’nin altında bir kira artış oranına da karar verebilirler.
Kira ödeme zamanı: Kira bedelinin ödeme zamanlaması, kiralayan ve kiracının ortak takdirine bırakılmıştır. Bununla birlikte tarafların anlaştığı kira ödeme periyodunun (örn. aylık, 3 aylık, yıllık, vb.) ve kira ödeme zamanlamasının (örn. her ayın 5. iş gününün sonuna dek) iş yeri kira sözleşmesinde belirtilmesinde büyük fayda vardır. Bu durumun sözleşmede net olarak belirtilmesi sayesinde ödemeler bir düzene bağlı olarak gerçekleşecektir. Anlaşılan zamanlamada kiracı, kira bedelini ödemediği takdirde temerrüde düşebilecek, kiralayan da yasal yollara başvurabilecektir. Ödeme ile ilgili bir diğer önemli husus da, ödemenin hangi kanaldan gerçekleşeceğidir. Kanunen, bedel fark etmeksizin iş yeri kira ödemelerinin banka kanalı ile yapılması zorunludur. Dolayısıyla, sözleşmede kira ödemelerinin yatacağı banka hesap bilgilerine yer verilmesi de faydalı olacaktır. bu konuda yapılan herhangi bir usulsüzlük ilerleyen süreçte sizlere sıkıntı verebilir.
Depozito (güvence bedeli): Yine Türkiye Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre iş yeri kira sözleşmesinde kiracıya depozito verme şartı koşulabilir. Depozito üç aylık kira bedelini aşamaz ve para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, depozitoyu ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Depozitonun cinsinin ve saklandığı koşulların sözleşmede belirtilmesinde fayda olacaktır.
İş yeri kira sözleşmesinin geçerlilik süresi nedir? İstisnaları nelerdir?
Sözleşme süresi: İstisnai durumlar haricinde yani herhangi bir ihtilaf sonucu yargı süreçleri, mülk sahibinin değişmesi, kiracının erken tahliye etmesi vb. gibi kira sözleşmesi 10 yıl boyunca geçerli olacaktır ve her yıl sonunda otomatik olarak kendini yenileyecektir. Bununla birlikte bilinmesi gereken diğer bir konu ise sözleşme süresi boyunca kira bedeli, sözleşmede yer alan ve TÜFE oranına göre güncellenecektir. Fakat 5 yıllık sürenin sonunda, kira bedelinin mülkün ve pazarın koşullarına göre yeniden belirlenmesi için taraflar mahkemeye başvurabilirler. Bu yüzden eğer sözleşme yapılacaksa bu durumu bilerek hareket etmeniz önemlidir.
Kira şerhi: Yukarıda belirttiğimiz gibi, kira sözleşmesi istisnai durumlar haricinde 10 yıl boyunca geçerliliğini korumaktadır. Fakat bunu bozan istisnalardan biri de gayrimenkulün el değiştirmesi, yani kiralayanın (mülk sahibinin) değişmesidir. Kira sözleşmesinin tapuda bir şerhi, yanı kısaca kira şerhi bulunmadığı takdirde, yeni mülk sahibi, kiracıya ihtarname göndermek suretiyle tahliye isteyebilmektedir. Kiracı, böyle bir durumun önüne geçmek isterse, söz konusu iş yeri kira sözleşmesini, kiralayan ile birlikte noter huzurunda tapu kütüğünün şerhler bölümüne işlemelidir. Kira şerhi yapılacaksa, bu durumun sözleşmede de belirtilmesi faydalı olacaktır.
Fesih şartları: Tabi ki de kiralama yaparken her noktayı bilmek gerekir. Ki bunlardan biri de fesih durumudur. Kiralayanın, hangi şartlar altında iş yeri kira sözleşmesinin feshini isteyebileceği açıkça belirtilmelidir. Fesih koşulları genel olarak iki başlık altında değerlendirilebilir. Bunlardan ilki, kiracının sorumluluklarının ifa etmemesinden kaynaklı fesih durumlarıdır. İkinci alt başlık ise olağanüstü fesih hallerini (örn. kiracının iflası, kiracının ölümü, vb. sebepler) tasvir etmelidir. Aksi halde ilerleyen süreçte oldukça can sıkıcı durumlar meydana gelebilir.
İş yeri kira sözleşmesinde bulunması gereken diğer maddeler nelerdir?
Gayrimenkul büyüklüğü ve tapu bilgileri: İş yeri kira sözleşmesinde gayrimenkulün büyüklüğünün net metrekare şeklinde ölçülmesi ve sözleşmeye eklenmesi faydalı olacaktır. Bunun yanında sözleşmeyi yaparken söz konusu gayrimenkule dair sözleşmede yer verilen bilgiler ile tapu sicilindeki bilgilerin eşleştiğinden de emin olunmalıdır. Bilgiler eşleşmiyorsa bu noktada iki tarafta bu durumu bildirmeli ve düzeltmelidir.
Kefil ve kafelet koşulları: İş yeri kira sözleşmelerinde kefalet yöntemine sıklıkla başvurulmaktadır. Kefalet durumu varsa, kefilin yükümlülükleri, kefalet türü (adi kefalet veya müteselsil kefalet olarak değişebilmektedir), kefilin sorumlu olacağı miktar ve süre ve kefilin yazılı beyanına sözleşmede mutlaka yer verilmelidir.
Tadilat: İş yeri kiralamalarında yine işin doğasına göre kiralanan gayrimenkulde ciddi oranda tadilat yapılmak istenebilmektedir. Çünkü her dükkan her oluşturulabilecek alan için ideal olmak zorunda değildir. İlerde doğabilecek ihtilafları önlemek adına, mülkte yapılacak tadilatın kapsamı, kimin tarafından karşılanacağı, kira süresi bitiminde eski haline getirilip / getirilmeyeceği ve tadilatla gelen değerin kime alacağı gibi konulara sözleşmede yer verilmelidir. Kiralayan kişi de buna göre tadilat işlemlerini yapabilir.
Kiralama amacına uygun kullanım: Kiralanan mülke dair kat ve yönetim planı ve iskanı incelenmelidir. Mülkün istenen iş yeri özelliklerine uyduğunun ve izinlerinin olduğunun netleştirilmesinde ve sözleşmeye yazılı olarak eklenmesinde fayda olacaktır. Aksi halde ilerleyen süreçte mağdur olabilirsiniz.
Alt kiraya vermek: Kiracı, kiraladığı iş yerini başka birine kiralamak isteyebilir. İzin verip vermemek, gerçek mülk sahibinin (esas kiralayan) takdirindedir. Alt kiralamaya açık olup olmadığı ve eğer açıksa şartları, iş yeri kira sözleşmesinde yazılı olarak açıkça belirtilmelidir. Aksi halde ilerleyen süreçte mağdur olabilirsiniz.
Damga vergisi, çevre temizlik vergisi ve tapuda şerh masrafları: Bu gibi gider kalemlerinin ödenmesinde, mevzuat dışı bir yol izlenecekse iş yeri kira sözleşmesinde açıkça belirtilmesinde fayda vardır. Aksi halde ilerleyen süreçte mağdur olabilirsiniz.
Aidat ve sair giderler: Kiralanan iş yerine dair aidat ve sair giderlerin neler olduğu, bunların kapsamı ve kimin tarafından ve ne zaman ödenmesi gerektiğine kira sözleşmesinde açıkça yer verilmelidir. Aksi halde ilerleyen süreçte mağdur olabilirsiniz.
İş yeri kira sözleşmesi düzenlerken bu maddelere özellikle dikkat etmek gerekiyor. Süreçte eğer imkan varsa taraflar profesyonel hukuki destek almayı da tercih edebilirler. Uzman avukatların sağlayabileceği söz konusu mülke ve tarafların ihtiyaçlarına göre uyarlanmış bir taslak sözleşme, süreci oldukça hızlandıracaktır. Bu konuda profesyonel bir hizmet her zaman oldukça önemli olacaktır. Aynı zamanda kira sözleşmelerinin yapılmaması gibi bir durumda söz konusudur. Bu da oldukça büyük bir suçtur. Diğer yandan iki tarafta bu sözleşmeyi yapmazsa ve ileride bir sorun olursa ikisi içinde herhangi bir hak söz konusu değildir. Çünkü sözleşmenin olmaması herhangi bir durumda dava açmanıza neden olmaz ve bu konuda mağdur olabilirsiniz. Özellikle son dönemde bu konuda dolandırıcılar oldukça fazladır ve bu yüzden de bu konuda önlemlerinizi almalı ve buna göre devam etmelisiniz.
İş Yeri Sahibi ve Kiracının Yükümlülükleri Nedir?
Yukarıda da belirttiğimiz gibi iş yeri sözleşmeleri oldukça önemli bir yerdedir. Bu yüzden de bununla birlikte bunun da iki taraf için yükümlülükleri vardır. İş kiralama sürecinde hem kiracının hem de ev sahibinin sorumlulukları, yasalar çerçevesinde belirlenmektedir. 2019 yılında yenilenen Borçlar Kanunu kapsamındaki 6098 sayılı kanun ile bu sorumluluklar ve kiracı hakları, karşılıklı yapılan özel anlaşmaların dışında, açıkça ifade edilmiş durumdadır.
Hem kiracıların hem de iş yeri sahiplerinin hak ve yükümlülükleri, kira kontratında açıkça belirtilmektedir. Standart kira kontratlarına, iş yeri sahiplerinin özel istekleri doğrultusunda maddeler eklenebilir. Bu nedenle iş kiralarken kira kontratının ayrıntılı bir şekilde okunması zaruridir. Gelin hep birlikte iki taraf içinde yükümlülüklere bir göz atalım.
Kiracı Yükümlülükleri
Bir iş yeri kiralandıktan sonra kiracının çeşitli sorumlulukları olur. Kiracı bu sorumluluklara uymazsa iş yeri sahibi, kiracıya ihtar çekebileceği gibi bu süreç iş yerinden çıkarılmaya kadar varabilir.
• Kiracının ilk yükümlülüğü, kira sözleşmesine uygun bir biçimde kirasını belirlenen zamanda ödemektir.
• Kira sözleşmesinde belirli bir tarih yoksa, kira ay sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir.
• Hizmetlerden faydalanan (örneğin merkezi ısıtma gibi) kiracıların apartmana ait giderlere ortak olması gerekir.
• Kiracı, gayrimenkul yapısında değişiklikler gerçekleştirecekse iş yeri sahibinden yazılı olarak izin almak zorundadır.
• Kiracı, kira sözleşmesinde geçen şartlar dahilinde iş yerini aldığı gibi teslim etmekle yükümlüdür. Ancak zamanın yıpratıcılığından dolayı oluşan eskimeler, kiracıların sorumluluğu altında değildir. Örneğin kiracı sağlam aldığı bir dolabı kırık halde teslim edemez. Fakat zaman içerisinde görünümü solan ya da doğraması eskiyen mermer, kapı vb. eşyaların yenilenmesinden kiracı sorumlu değildir.
İş Yeri Sahibi Yükümlülükleri
İş yeri sahibi, kiracıya karşı bazı sorumluluklara sahiptir. İş yeri sahibi iş yerini kiraladıktan sonra bu yükümlülüklere uymadığı takdirde kiracılar bu sorumlulukların yerine getirilmesini talep edebilir.
• İş yeri sahibi, iş yerinin sözleşme boyunca kiraya verildiği gibi kalmasıyla yükümlüdür. Kullanımdan dolayı yıpranmalar haricindeki gayrimenkul ile ilgili masrafları iş yeri sahibi karşılar.
• Gayrimenkul ile ilgili sigorta ve vergi gibi giderleri iş yeri sahibi öder. Bu durum, kira sözleşmesinde belirtilir ve taraflar anlaşırsa değiştirilebilir.
• Kiralanan mülkün bir kusurunun ortaya çıkması ve bu kusurun kiracıya zarar vermesi durumunda kira sözleşmesi dahilinde belirtilmediği sürece iş yeri sahibi, kiracının zararlarını gidermelidir.
• Kiracı, kiralanan mülkün kira bedelini geç öderse iş yeri sahibi herhangi bir ceza içeren anlaşma teklif edemez. Yani kiracı kira bedelini geç öderse bir dahaki ay için ondan daha yüksek kira talep edilemez.
• Kiracının mesul olmadığı yan giderler, her ayın sonunda iş yeri sahibi tarafından en geç kira süresinin bitimin de karşılanmalıdır. Bu durum da karşılıklı yapılan anlaşmalarla değişebilir. Örnek olarak yapılan masraf kadar tutarı bir sonraki kiradan düşmek gibi.
• 2019 Borçlar Kanunu dahilinde “yerel adet” ifadesi kullanılarak bölgeye özel farklılıklar yapılmasına izin verilmiştir. Bu durumda kiraya veren, gayrimenkulün bulunduğu yerel adetlerden yararlanabilir. Bu yerel adetler, kanunlarla belirlenmiş sınırların üzerinde olamaz. Örneğin bir yerde kiralar 3 aylık ya da 6 aylık olarak ödeniyor olabilir. Bu durum, yerel adet olarak sayılır. Ya da kira ödeme günü ayın 1’i değil de ayın 25’idir. Bu tür şeyler, yerel adetler doğrultusunda mülk sahibi tarafından sözleşmeye eklenebilir. Ayrıntılar için Borçlar Kanunu ile belirlenmiş ev sahibi haklarına göz gezdirebilirsiniz.
• Yasa dışı durumlar ve haklı fesih şartları olmadığı sürece iş yeri sahibi, kontrat süresi bitmeden kiracının iş yerinden çıkmasını talep edemez. Haklı fesih şartları, komşularla geçinememek ya da iş yeri sahibinin konutu, bakmakla yükümlü olduğu kişilere bırakma gibi durumları kapsar.
Borçlar Kanunu dahilinde iş yeri sahibi ve kiracıların yükümlülükleri bu şekildedir. Olası anlaşmazlık durumunda, mahkemeler bu maddelere göre karar vermektedir.