Transkript
1 DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN : AK İŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Çerkezköy Organize Sanayi Bölgesi, Yıldırım Beyazıt Mahallesi, Barbaros Caddesi, 956 Ada, 4 Parsel Çerkezköy / TEKİRDAĞ DAYANAK SÖZLEŞME : 25 Haziran 2013 tarih ve /10 no ile MÜŞTERİ NO : 652 RAPOR NO : EKSPERTİZ TARİHİ : 28 Haziran 2013 RAPOR TARİHİ : 01 Temmuz 2013 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen taşınmazın değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve ilgili tebliğlere uygun olarak hazırlanmıştır.
2 İÇİNDEKİLER 1. ŞİRKET BİLGİLERİ MÜŞTERİ BİLGİLERİ UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI TAPU KAYITLARI TAPU TAKYİDATI TAKYİDAT AÇIKLAMALARI TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ BÖLGE ANALİZİ MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ AÇIKLAMALAR İMAR DURUMU DOSYA İNCELEMESİ EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ DEĞERLENDİRME FİYATLANDIRMA EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI İKAME MALİYET YAKLAŞIMI GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI SONUÇ UZMAN GÖRÜŞÜ SONUÇ... 15
3 1. ŞİRKET BİLGİLERİ ŞİRKET ADI ŞİRKET MERKEZİ : LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. : İstanbul ŞİRKET ADRESİ : Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/ Acıbadem Kadıköy / İSTANBUL TELEFON : (0216) (0216) (0216) (0216) FAKS : (0216) İRTİBAT BÜROLARI E-POSTA WEB : Antalya İrtibat Bürosu Telefon : (0242) Faks : (0242) : : KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ : 10 Ocak 2005 SPK KURUL KAYDINA ALINIŞ : 07 Nisan /462 TARİH ve KARAR NO BDDK KURUL KAYDINA ALINIŞ : 12 Mart TARİH ve KARAR NO TİCARET SİCİL NO : / KURULUŞ SERMAYESİ ŞİMDİKİ SERMAYESİ : ,-YTL : ,-TL
4 2. MÜŞTERİ BİLGİLERİ ŞİRKETİN ÜNVANI ŞİRKETİN ADRESİ : Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Miralay Şefik Bey Sokak, No:11, Kat: Gümüşsuyu / İstanbul TELEFON NO : (212) FAKS NO : (212) KURULUŞ TARİHİ : KAYITLI SERMAYE TAVANI : ,00 TL ÖDENMİŞ SERMAYESİ : ,36 TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 25,83 FAALİYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmak ve esas sözleşmesinde belirtilen faaliyet alanlarıdır. PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRİMENKULLER : Akbatı Projesi Akbatı Beyaz Kule Projesi Yalova Çiftlikköy Tesis Tekirdağ Çerkezköy Tesis Bozüyük Bilecik Tesis Bozüyük Bilecik Parsel İstanbul Tekstilkent Dükkan Rapora Konu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler RAPOR TARİHİ RAPOR NUMARASI 2012/1675 RAPORU HAZIRLAYANLAR TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ) Öznur AKTULAN (401665)
5 3. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. e. Resmi dairelerde gayrimenkulün araştırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluşun sonraki beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir. f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.
6 4. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI 4.1. Tapu kayıtları 956 ADA, 4 NOLU PARSEL: SAHİBİ : Ak-Kim Kimya Sanayi ve Ticaret A.Ş...1/2 hisse Ak İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş...1/2 hisse İLİ - İLÇESİ MAHALLESİ PAFTA NO : Tekirdağ - Çerkezköy : Fevzi Paşa : 29K2B ADA NO : 956 PARSEL NO : 4 NİTELİĞİ : Sosyal tesis ARSA ALANI : 2737 m² ARSA PAYI : Tamamı YEVMİYE NO : 9261/9676 CİLT NO : 24 SAHİFE NO : 2374 TAPU TARİHİ : / Tapu Takyidatı Tekirdağ İli, Çerkezköy İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde 28 Haziran 2013 tarihinde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu tespit edilmiştir. Beyanlar Bölümü: tarih, yev: sayılı OSB kanunu ve uygulama yönetmeliği hükümleri uygulanır ( tarih ve 3165 yevmiye no ile). Gayrimenkulün icra satışları dahil üçüncü kişilere devrinde OSB den uygunluk şartı aranacaktır ( tarih ve 7625 yevmiye no ile).
7 4.3. Takyidat Açıklamaları Değerlemeye konu 4 nolu parsel üzerinde yer alan 4562 sayılı OSB kanunu ve uygulama yönetmeliği hükümleri uygulanır notu parselin satılması durumunda alıcının OSB Kanunu hükümleri gereği, mal ve hizmet üretimine yönelik sanayi tesisi kurma ve işletme amacını taşıması, kuracağı ve/veya işleteceği tesisin OSB Uygulama Yönetmeliği'nin 101. ve 102. Maddelerine (bu maddelerde OSB bünyesinde yer alamayacak olan işletme türlerini belirtilmektedir) aykırı olmaması gerektiğini ifade etmektedir. Dolayısıyla bu not taşınmazın kullanım şekli ile ilgili düzenlemeyi belirtmekte olup satışına ve GYO portföyüne alınmasına engel teşkil etmemektedir. Yine konu parsel üzerinde yer alan Gayrimenkulün icra satışları dahil üçüncü kişilere devrinde OSB den uygunluk şartı aranacaktır notu ise OSB kanununun 18. Maddesi ile uygulama yönetmeliğinin 105. ve 106. Maddelerine istinaden konulmuş olup yukarıda belirtilen açıklamayla paralel olarak alıcının OSB Kanunu ve Yönetmeliklerinin öngördüğü tüm şartları ve Yönetim Kurulu kararlarını kabul etmiş sayılacağını ve öncelikle Organize Sanayi Bölgesi müdürlüğüne müracaatla yatırımlarının uygun olup olmadığı hakkında bilgi alması gerektiğini ifade etmektedir. Dolayısıyla bu not da taşınmazın kullanım şekli ile ilgili düzenlemeyi belirtmekte olup satışlarına ve GYO portföyüne alınmasına engel teşkil etmemektedir.
8 5. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU 5.1. Konum ve Çevre Bilgileri Değerlemeye konu taşınmaz, Tekirdağ İli, Çerkezköy İlçesi, Çerkezköy Organize Sanayi Bölgesi, Yıldırım Beyazıt Mahallesi, Barbaros Caddesi üzerinde konumlu olan 956 ada, 4 nolu parseldir. Parsel üzerinde resmi kayıtlarda sosyal tesis olarak görünen kısım, catering şirketi tarafından restaurant ve imalathane olarak kullanılmaktadır. Ülkemizin en büyük ve gelişmiş sanayi bölgelerinden biri olan Çerkezköy Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan parsel; konumu, tamamlanmış alt yapısı ve ulaşım imkânlarının kolaylığı nedenleriyle artan bir değere sahiptir. Çerkezköy Belediyesi İtfaiyesi ne, Akenerji ve Dinarsu firmalarına komşu konumda yer alan tesisin yakın çevresinde sanayi tesisleri ile orta gelir grubu tarafından giriş katları dükkan ve mesken, diğer katları mesken olarak kullanılan, ayrık ve bitişik nizamlarda inşa edilmiş 3-7 katlı binalar ile kısmen boş arsalar bulunmaktadır. Tesisin bazı önemli noktalara olan yaklaşık uzaklıkları ise aşağıda sıralanmıştır. - Fatih Bulvarı... 1,2 km. - Çerkezköy İlçe Merkezi...1,5 km. - Çerkezköy Belediyesi...1,8 km. - TEM İstanbul-Edirne Yolu..10 km. - Marmara Ereğlisi km Bölge Analizi 1970 li yılların sonlarından itibaren sanayinin hızla gelişmesiyle birlikte İstanbul da kent içi rantın yüksekliği, büyük alanlı arsa azlığı, ulaşım maliyetlerinin artması gibi nedenlerle ortaya çıkan merkezden uzaklaşma eğilimi, mekânsal sıçramaya yol açmıştır. İstanbul un 110 km. batısında ve Tekirdağ a 56 km. uzaklıktaki Çerkezköy ilçesi güçlü ulaşım bağlantısı ve arsa fiyatlarının ucuzluğu nedeniyle bu sıçramadan nasibini almıştır yıllarında Bakanlar Kurulu nca teşviki öngörülen Çerkezköy Sanayi Bölgesi, İstanbul sanayisi için oldukça çekici bir duruma gelmiştir. Çerkezköy de son derece büyük ölçekli, modern teknoloji kullanılan ve esas olarak dış pazara yönelik üretim yapan sanayi kuruluşları etkinlik göstermektedir. Bu sanayi kuruluşları dokuma, metal eşya, makina ve imalat dallarında yoğunlaşmaktadır.
9 5.3. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır. Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir. Daha önce Türkiye ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir. Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri erişilebilir fiyatlı olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2012 yılında da devam etmiştir. Kısa bir projeksiyonda ise gayrimenkul piyasasındaki toparlanmanın devam edeceği düşünülebilir.
10 6. TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ 6.1. Açıklamalar Rapora konu 4 nolu parsel m² yüz ölçümlüdür. Düz ve eğimsiz bir topoğrafik yapıya sahiptir. Geometrik yapısı dikdörtgen şeklindedir. Altyapı sorunu bulunmamaktadır. Barbaros Caddesine olan cephesi fens teli ile fiziksel olarak çevrilidir. Ancak kadastral sınırları belirleyici herhangi bir sınır bulunmamaktadır. Kuzeyinde Barbaros Caddesi, batısında Dinarsu ve Akenerji firmaları, güneyinde ise Altınyıldız fabrikası bulunmaktadır. Parsel üzerinde halihazırda catering şirketi tarafından restaurant ve imalathane olarak kullanılan bir yapı bulunmaktadır. 4 parsel üzerinde yer alan sosyal tesisin ruhsat alanı (İskan bulunmamaktadır) 566 m 2 olarak görünmektedir İmar Durumu Çerkezköy OSB Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde konu parsellerin tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı na göre Sanayi Alanı olarak belirlenen saha dahilinde kaldığı ve yapılaşma şartlarının; Taks: 0,55 Kaks:0,70 H maks :Serbest (Prosesin gerektirdiği yükseklik) Çekme mesafeleri: ön:8 m. Yan ve arka:7 m. şeklinde olduğu öğrenilmiştir Dosya İncelemesi Çerkezköy OSB Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemelerde parsel üzerindeki yapıya ait tarih ve 105/12 nolu yapı ruhsatının bulunduğu öğrenilmiştir. Ruhsat üzerinde yapının kullanım alanının 566 m 2 olduğu görülmüştür.
11 7. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ Gayrimenkulün konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında yıkılarak farklı fonksiyonlara (OSB Müdürlüğü nün uygun göreceği sanayi fonksiyonlarında) sahip yeni bir yapının inşa edilmesinin en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir. 8. DEĞERLENDİRME Parselin değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Çerkezköy OSB bünyesinde yer alması, Ulaşım imkanlarının kolaylığı, Tamamlanmış alt yapı, Mevcut imar durumu, Çevresindeki ticari ve sınai ağırlıklı yapılaşma. Olumsuz etken: FİYATLANDIRMA Taşınmazın satış (pazar) değerlerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir. Taşınmazın değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır. - Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı - İkame Maliyet Yaklaşımı - Gelir İndirgeme Yaklaşımı 9.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bu yaklaşımda, yakın dönemde pazara çıkarılmış satılık / kiralık benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul (arsa ve bina birlikte) için birim fiyat belirlenmektedir.
12 Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında satılık / kiralık benzer büyüklükte bir sosyal tesis nitelikli taşınmaza rastlanmamıştır. Bu sebeple bu yöntemin sağlıklı bir şekilde kullanılması mümkün olmamıştır İkame Maliyet Yaklaşımı Bu yaklaşımda aşağıdaki bileşenler 1 dikkate alınmıştır. - Arsa değeri - İnşaî yatırımların toplam değeri a) Arsa Değeri: Rapor konusu parselin rayiç değerinin tespitinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmiştir. Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Çerkezköy OSB bünyesinde konumlu m 2 yüzölçümlü, sanayi imarlı arsa ,- USD bedelle satılıktır. (~ 130,-USD/m 2 ) (Tel: ) Çerkezköy OSB bünyesinde konumlu m 2 yüzölçümlü, sanayi imarlı arsa ,- USD bedelle satılıktır. (~ 136,-USD/m 2 ) (Tel: ) Çerkezköy OSB bünyesinde konumlu m 2 yüzölçümlü, sanayi imarlı arsa ,- USD bedelle satılıktır. (~ 132,-USD/m 2 ) ( ) Çerkezköy OSB bünyesinde konumlu m 2 yüzölçümlü, sanayi imarlı arsa ,- USD bedelle satılıktır. (~ 140,-USD/m 2 ) (Tel: ) Çerkezköy OSB bünyesinde konumlu m 2 yüzölçümlü sanayi imarlı arsa ,- USD bedelle satılıktır. (~ 113,-USD/m 2 ) (Tel: ) 1 Bu bileşenler, arsa ve inşaî yatırımların ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp tesisin toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir.
13 Yukarıda özetlenen araştırmalardan ve ofisimizdeki mevcut verilerden hareketle tesisin yer aldığı parselin konumu, üzerindeki yapıların mevcudiyeti, mevcut imar durumu, büyüklüğü ve bölgenin gelişme potansiyeli dikkate alınarak 4 nolu parselin m² birim değeri için 165,-TL kıymet, hesap ve takdir edilmiştir. 4 nolu parsel (1/2 hissenin değeri) : m 2 x 1/2 x 165,-TL/m² ,-TL olarak belirlenmiştir. b) İnşaî yatırımların değeri: İnşaî yatırımların değerlendirmeye esas m² birim bedelleri (kârı havi satışa esas rayiç tutarları), binaların yapılış tarzları ve nitelikleri ile birlikte halihazır fiziksel durumları dikkate alınarak saptanmış ve aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Bu değerlendirmemizde inşaat piyasası güncel verileri dikkate alınmış ve binaların yaşlarına ve yapım tarzlarına göre aşınma payları düşülerek kıymet takdiri yapılmıştır. Bina Adı Kullanım Alanı (m²) m² Birim Değeri (TL) Yuvarlatılmış Değeri (TL) Restaurant (4 parsel) (1/2 hisse) 283 (566/2) verilmiştir. Özet olarak 4 nolu parselin İkame Maliyet Yaklaşımı yöntemiyle hesaplanan değeri aşağıda İNŞAİ YATIRIM TOPLAM DEĞERİ PARSEL NO ARSA DEĞERİ (TL) DEĞERİ (TL) (TL)
14 9.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı Bu yaklaşımda, Doğrudan İndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir İndirgeme (en önemli örneği İndirgenmiş Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır. Mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan Doğrudan indirgeme yöntemi, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Bu yöntemde bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi incelenir daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerin aynı düzeyde getiri elde edeceği varsayımıyla belirlenen gelir düzeyi ile garanti edilen piyasa değeridir. Gelir İndirgeme yöntemi ise, taşınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır. Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taşınmazın taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Ancak tesisin yakın çevresinde emsal büyüklükte kiralık sosyal tesis nitelikli taşınmaz bulunamaması ve dolayısıyla kira değerinin tespit edilememesi ve bu şekildeki taşınmazlar için kapitalizasyon oranı belirlemedeki güçlük sebepleriyle bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır Sonuç Taşınmazın özel durumu (niteliğinin sosyal tesis olması) sebebiyle sadece İkame Maliyet Yaklaşımı yöntemi uygulanabilmiştir. 10. UZMAN GÖRÜŞÜ 4 nolu parsel üzerinde yer alan binanın ise yapı kullanma izin belgesi bulunmadığından (parselin tapudaki cins tashihi Sosyal Tesis dir ve OSB Müdürlüğü yetkilileri iskan alınmasına engel bir hal bulunmadığını belirtmiştir) GYO portföyüne alınabilmesi için gereken yasal izinlerin tam ve eksiksiz olması şartını sağlamamaktadır. Bu şart gereği taşınmazın GYO portföyüne alınması sakıncalıdır.
15 11. SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 956 ada, 4 nolu parsel ve üzerinde yer alan sosyal tesisin yerinde ve ilgili merciler nezdinde yapılan incelemelerinde konumuna, parselin yüzölçümü büyüklüğüne, imar durumuna, yapıların kullanım alanı büyüklüklerine, inşai ve fiziksel özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin ½ hissesinin toplam değeri için, ,-TL (Üçyüzotuzbeşbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. ( ,-TL 2,518 TL/Euro (*) ( ,-TL 1,928 TL/USD (*) ,-Euro) ,-USD) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,518 TL ; 1,-USD = 1,928 TL dir. Döviz bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. Taşınmazın KDV dahil değeri ,-TL dir. İşbu rapor, Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin talebi üzerine ve 3 (üç) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 01 Temmuz 2013 (Ekspertiz tarihi: 28 Haziran 2013) Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Eki: Uydu görüntüsü/konum Krokisi Tapu sureti Teferruat listeleri Fotoğraflar Vaziyet planı İmar durum örneği Yapı ruhsatı Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri Değerleme sözleşmesi sureti Nadir ERTÜRK Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) Kontrol Eden Serdar ERGÜN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: )
16 4 nolu parsel Uydu görüntüleri
17 Konum krokileri
18
19 4 Nolu Parsel Görünümleri:
20
21 Çevresinin Görünümleri:
22 Çerkezköy OSB yerleşim planı
23 Parselin OSB içerisindeki konumu İmar durum örneği
24
25
26
27 ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : Serdar ERGÜN Doğum Yeri ve Tarihi : Ankara, Medeni Hali : Evli, 2 çocuklu SPK Değerleme Uzmanı Lisansı Tarih ve No : 17 Ocak 2005 / Mesleği Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı Üye olduğu kuruluş : Mimar : İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi / 1992 : TMMOB Mimarlar Odası Mesleki Tecrübe Serbest Mimarlık : Öney Mimarlık; : Kasım 1993 Eylül 1994 Büro ve Şantiye Nurol İnş. ve Tic. A.Ş. : Ekim 1994 Mart 1998 Bahçeşehir Projesi Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Mayıs 1998 Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak Sorumlu Değerleme Uzmanı
28 Adı Soyadı ÖZGEÇMİŞ : Nadir ERTÜRK Doğum Yeri ve Tarihi : Konya, Medeni Hali Mesleği : Evli, 2 çocuklu : İnşaat Mühendisi Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi İnşaat Fakültesi / 1980 Mesleki Tecrübe ENKA İnşaat A.Ş.; : Mayıs 1982 Temmuz 1988 Pendik Tersanesi ve Yurtdışı Şantiyeleri BAYINDIR İnşaat A.Ş.; : Eylül Haziran 1996 Çeşitli Toplu Konut Projeleri ve Tatilya Eğlence Merkezi İnşaatı Şantiyesi ENER İnşaat A.Ş.; : Temmuz 1996 Şubat 2002 İstanbul Beylikdüzü nde Toplu Konut İnşaatı ve Elektrik Santralleri İnşaatları Şantiyeleri Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan 2002 Ekim 2004 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : 19/01/ Sorumlu Değerleme Uzmanı
29