Eski adıyla İzale-i Şuyu ve yeni adıyla ortaklığın giderilmesi davaları , paylı mülkiyet veya elbirliği ile mülkiyet halinde bulunan taşınmaz veya taşınır malların ortaklar arasında mevcut bulunan ortak mülkiyet ilişkisin sona erdirip ferdi mülkiyete geçilmesini sağlayan iki taraflı dava türüdür.
ORTAK MÜLKİYET NEDİR ?
Birden çok kimsenin taşınır veya taşınmaz eşya üzerinde bölünmeden paylara malik olmasına paylı mülkiyet denir. Paylı mülkiyette başka türlü belirlenmedikçe , bütün paylar eşit sayılır. (TMK md. 688)
Elbirliği mülkiyet ise TMK 701. Maddesinin 1 ve 2. Fıkralarında tanımlanmıştır. ‘‘(1)Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.
(2) Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.’’
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASININ KOŞULLARI
Ortaklığın giderilmesi davasında ortakların birlikte mülkiyet esasına zorlanamayacağından ötürü özellikle bir şart koşulmamıştır. Ancak yine de davanın mahkeme tarafından kabul edilebilmesi için şunlar gerekmektedir ;
- Elbirliği veya paylı mülkiyete konu olan bir mal gerekmektedir.
- Davacının davayı açarken ortak mülkiyete konu mala ait tüm tarafların davaya dahil edilmesi gerekmektedir.
- Ortaklığa konu mala ait bütün bilgilerin tam ve doğru bir şekilde belirtilmesi. Taşınmaz ise ada parsel , taşınır eşya ise ona ait marka model gibi.
- Mezkur mal üzerinde ortak olduğuna dair belgenin ibraz edilmesi. Örneğin mirasçı ise mirasçılık belgesinin alınması.
- Hukuki bir işlem sonucu veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmemiş olması gerekmektedir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI KİME KARŞI AÇILIR ?
Ortaklığın giderilmesi davası taşınır veya taşınmaz bir mala ortak olan bütün paydaşlara açılır. Bu davayı açabilmek için paydaş olmak zorunludur. Ortaklar kendi aralarında malı taksim etmek suretiyle paylaşabilirler. Aralarında bir anlaşmazlık olma durumu veya miras ortaklığı gibi çok mirasçının olduğu durumlarda paylaşmanın zorluğu sebebiyle bunu mahkemeden isteyebilirler. Bütün paydaşların açılacak bu ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Dava sürerken bir ortağın ölmesi durumunda mirasçıların, mirasçılık belgesi alınarak davaya katılması sağlanmalıdır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR ?
İzale-i Şuyu davasında yetkili olan mahkeme taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir. Örneğin taşınmaz Kahramanmaraş’ta bulunuyorsa ortaklığın giderilmesi davasında yetkili ve görevli mahkeme Kahramanmaraş Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Taşınır mallar için ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda belirtilen genel yetki kuralları geçerli olacaktır.
ORTAKLIĞIN DAVA YOLUYLA GİDERİLMESİ
Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri , ortak malik olduğu malın paylaşılması suretiyle payının kendisine verilmesini her zaman talep etme imkanına sahiptir.
TMK Madde 698- (1) Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
(2) Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
(3) Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
Türk Medeni Kanunun ‘‘paylaşma’’ biçimi başlıklı 699 .maddesine göre (1) Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
(2) Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
(3) Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
ORTAKLIĞIN AYNEN PAYLAŞMA SURETİYLE GİDERİLMESİ
Burada önemli olan tarafların istediğidir. Taraflar aynen paylaşmayı istemişse ve söz konusu malın aynen paylaşılması mümkün ise aynen paylaşma gerçekleştirilir. Eğer aynen paylaşma mümkün değil ise ve davayı açan kişi, davalı kişi veya kişiler ortaklığın satış suretiyle giderilmesini de istememişse davanın reddine karar verilir. Örneğin 3 daire üzerinde 3 tane mirasçı var ise her bir kişiye bir daire verilerek paylaştırılması aynen paylaştırma olacaktır. Ama ülkemizde öyle mirasçılık durumlarına tanık olmaktayız ki onlarca kişinin mirasçı olduğu durumlarda aynen paylaştırma mümkün görünmemektedir.
Taraflar aynen paylaşmayı istemişse mahkeme tarafından malın aynen taksime elverişli olup olmadığının bilirkişi tarafından tespiti istenmelidir. Davanın konusunu birden fazla taşınmaz oluşturuyorsa, araştırma her bir taşınmaz için ayrı ayrı yapılmalıdır.
Yargıtay 14. Hukuk dairesinin kararına göre bir kısım taşınmaz için aynen paylaşma mümkün iken bir kısım taşınmaz için mümkün değilse, mümkün olan taşınmazların aynen paylaşılmasına, mümkün olmayan taşınmazların satışına karar verilir. (Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 2016/ 9165 E. 2019 / 6669 K. 16.10.2019 Tarih)
Aynen paylaştırma durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi durumunda, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılması gerekmektedir.
ORTAKLIĞIN SATIŞ SURETİYLE GİDERİLMESİ
Aynen paylaşmanın mümkün olmadığı taşınır ve taşınmaz gibi mallarda satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yoluna gidilmesi mümkündür. Diğer bir yandan malın maddi olarak paylaşımı mal da önemli bir oranda değer kaybına yol açacaksa malın açık artırma suretiyle satışına gidilir.
Ortakların hepsinin rıza göstermesi durumunda bu açık artırmanın mahkeme tarafından sadece ortaklar arasında yapılmasına karar verilebilir. Satışın sadece paydaşlar arasında yapılması durumunda ihaleye katılım sayısı az olacağından bütün paydaşların rızası aranmıştır. Ancak söz konusu mala paydaşlardan biri bile itiraz ederse mal herkes açık olarak satışa çıkarılır.
Ortaklığın giderilmesi davasına konu olan mal üzerinde intifa gibi sınırlı ayni haklar ya da haciz, ipotek gibi şahsi haklar bulunabilir. TMK madde 1009 ve 1010’a göre paylı mülkiyet konusu malın açık artırma ile satışı, üzerindeki sınırlı ayni hakları ve taşınmazlar için tapuya şerh edilmiş hakları sona erdirmeyecektir. Mal takyitli şekilde yeni malike geçecektir.
Mahkeme tarafından verilen bu satış kararı, satış memurluğuna gönderilir. Satış memurluğunca satışa konu mal üzerinde bir kıymet takdiri yapılır. Satış ise İcra ve İflas Kanunu’na göre yapılır.
ORTAKLIĞIN KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ SURETİYLE GİDERİLMESİ
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ‘‘paydaşlardan biri paylaşımın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını isterse mahkemece bu yönde karar verilerek bağımsız bölümlere kat mülkiyeti kurulur ve her bir bağımsız bölüm bir paydaşa tahsis edilir.’’ Bu durum için bütün ortakların anlaşmasına gerek yoktur, tek bir paydaşın bile istemesi ile iktifa edinilecektir. Taraflar bu talebini Yargıtay’ın yerleşik içtihadlarınca temyiz aşaması da dahil olmak üzere yargılamanın her aşamasında yapabileceklerdir.
KMK 50. Maddesinin 2.fıkrasına göre binanın tamamlanması ve kargir durumda olması gerekmektedir. Kat mülkiyeti kurulmasına elverişli yapı ise Yargıtay’a göre binanın tamamı üzerinde kat mülkiyeti kurulacak olup kısmi olarak kurulması mümkün değildir.
Kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir yapı var ise;
- Bu taşınmazın üzerindeki paylaştırmanın kat mülkiyeti şeklinde yapılması için talep olması,
- Her bir paydaşa bir bağımsız bölüm düşmesi halinde mümkün olmaktadır.
Bazı ortaklara bağımsız bölüm bazı ortaklara ise bedel ödenmesi durumu söz konusu olmamaktadır.
Yargıtay 18.H.D. 2014/ 9200 E. 2014 / 15083 K. 28.10.2014 Tarihli kararında
‘’Yargıtay ortaklığın giderilmesi davasında, aynen paylaşma talebinin, kat mülkiyeti kurulması yoluyla paylaşma talebini de kapsadığını kabul etmiştir. Aynen paylaşma talep edilmesi halinde kat mülkiyeti kurulması yoluyla paylaşma talebi bulunmasa dahi mahkemenin kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebileceğine hükmedilmiştir.’’
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI YARGILAMA USULÜ
- Ortaklığın giderilmesi davaları basit yargılama usulüne tabidir. Bu maddeye göre davanın açılması sulh hukuk mahkemesine hitaben yazılan bir dilekçe ile olur. Dava dilekçesinin davalılara tebliğ edilmesinden itibaren iki hafta içinde davaya cevap dilekçesi verilmiş olmalıdır.
- Ortaklığın giderilmesini isteme hakkında uygulanan hak düşürücü süre ve zamanaşımı bulunmamaktadır.
- Davada ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi halinde HMK m.322/2 uyarınca sulh hukuk hakimi bir satış memuru görevlendirerek İİK’nın ilgili hükümleri doğrultusunda satış yapılmalıdır.
- Bu davanın kazananı ve kaybedeni yoktur.
- Davanın kaybeden ve kazanan sıfatı olmadığından ötürü yargılama giderleri ile vekalet ücreti taraflara payları oranında yükletilmelidir.
- Davacı davasından feragat etse bile davalılardan biri davaya devam etmek isterse mahkemece davaya devam edilerek esas hakkında karar verilmesi gerekir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA MUHDESATIN AİDİYETİ
Ortaklığın giderilmesi davasının konusu taşınmazda üzerinde bulunan dükkan, bina, ağaç gibi bütünleyici parçalar üzerinde bulunan mülkiyetin kime ait olduğu konusunda bir uyuşmazlık varsa, bu uyuşmazlığın ayrı bir dava olan ‘‘muhdesat’ın aidiyetinin tespiti davası’’ açılarak giderilmelidir. Muhdesatın aidiyeti davası açılması durumunda, ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davalarında, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonuçlanması bekletici mesele yapılır. Çünkü taşınmaz üzerinde yer alan bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyetin kime ait olduğunun tespit edilmesi ve mütemmim cüzlerin de eklenerek ortaklığın giderilmesi gerekir. Taşınmaz üzerinde bulunan bu muhdesat paydaşlar tarafından yapılabileceği gibi üçüncü kişiler tarafından da yapılabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli olan sulh hukuk mahkemelerinin, muhdesatın aidiyeti davasında da görevli olacağına dair açık bir hüküm olmadığından söz konusu davalar bağlamında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
KAYNAKÇA:
Melek Zeynep Andız ‘‘Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Ortaklığın İhale Yoluyla Sona Ermesi’’ Yüksek Lisans Tezi
http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m2018-139-1809