Projelerdeki Brüt Alan ve Net Alan Kavramları Hakkında Bilinmesi Gerekenler.
Ekspertiz çalışmalarında beyan edilen alan ile inşaat projelerindeki bağımsız bölümlerin net alan ile brüt alan arasında oldukça fazla farkın olduğu bu durumun tüketiciyi kandırmaya yönelik bir adım olduğu bilinmektedir.
Bağımsız bölümün kavramını açıklamak gerekirse, kat mülkiyeti kanunu’na göre, ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya müsait bağımsız mülkiyete konu olabilen bölümlerdir. Bağımsız bölüm tanımı içine daire, işyeri, ofis, büro, çatı arası piyesli mesken vb. nitelikte taşınmazlar girebilmektedir. Bağımsız bölüme sahip tapuların niteliği kat irtifak veya kat mülkiyet tapusu olup ana taşınmazın yapı kullanma izin belgesine sahip olması durumuna göre değişiklik göstermektedir.
Planlı alanlar tip imar yönetmeliğinde bağımsız bölüm net alanı ve bağımsız bölüm brüt alanı hakkında net ve detaylı açıklamalar yapılmıştır. Buna göre bağımsız bölüm net alanı, bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Burada anlatılmak istenen dairenin kullanım alanının net alan olduğudur. Bu alana nelerin dahil olduğunu detaylandırmak gerekirse, kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi bunlara ek olarak açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.
Toplumda yanlış bilinen bilgilerden biride daire, iş yeri veya ofis gibi bağımsız bölümlerin tapuda yazan alanının söz konusu taşınmazın alanı olduğu beyan edilmesidir. Söz konusu taşınmazların net alanlarını hesaplayabilmeniz için mutlaka onaylı mimari proje üzerindeki kat planlarından alan teyidi yapmamız gerekmektedir. Net alan tanımını yaptıktan sonra brüt alan tanımını yapmak gerekirse bağımsız bölümün içerisindeki; duvarlar, kolonlar, sıva payları, merdiven sahanlıkları ve basamakları ile bu merdivenlerin altlarında kalan yerler, sadece bağımsız bölüme ait ve bağımsız bölümün içinden doğrudan bağlantılı olan; balkonlar, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, açık çıkmalar, çatı veya kat bahçeleri dahil kapladığı alandır. Bu alana; ışıklıklar, galeri boşlukları, bağımsız bölümün eklentileri ve ortak alanların bağımsız bölüme düşen payları dahil edilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı bulunur. Bağımsız bölümün eklentileri ayrıca belirtilmek zorundadır. Buradan anlaşıldığı gibi brüt alan kavramı için bağımsız bölümün eklentileri ve ortak alanların bağımsız bölüme düşen payları dahil edilmemektedir.
Ortak alan kavramını belirtmek gerekirse otopark alanı, sosyal tesisler, sitenin kurulu olduğu parsel üzerinde ortak kullanıma açık alanlardır. Örneğin, X inşaat projesinden alınan 1+1 daire onaylı mimari projedeki kat planınlarında net alanı (kullanım alanı) 60 m2 hesaplanmıştır. Yönetmeliğe göre brüt alan hesabında duvarlar, kolon payları ve projedeki bağımsız bölümün kullanımına tahsis edilen balkon alanı gibi alan ilavesinden sonra hesaplanan brüt alan 75 m2 olarak hesaplanmıştır. Hukuk düzeni içersinde beyan edilmesi gereken alan dairenin net alanı 60 m2, brüt alanı 75 m2 iken inşaat firmaları tarafından hesaplanan brüt alan içerisine binanın otopark alanı, sosyal tesisler, merdiven alanı, asansör ve yangın merdiven alanları vb. ortak kullanım alanlarından daireye düşen miktar hesaplanarak brüt alan 75 m2 olması gerekirken 100 m2 lere kadar yükselebilmektedir. Bu yüzden alıcı satış ofisi tarafından beyan edilen brüt 100 m2 lik dairesi aslında 60 m2 kullanım alanına sahiptir.
Tabii bu uygulama bütün inşaat firmaları için geçerli olmayıp Bakanlık tarafından belirtilen inşaat projelerinde konut edinen vatandaşlarımızın kandırılmasına yönelik yapılan işlemlerin yasalara göre suç teşkil ettiğini belirtilmiştir. Bu durumu engellemek için alınacak önlemlerden bahsetmek gerekirse, alım/satıma konu bağımsız bölüme ait mimari projenin ilgili kat planlarının sözleşme ekine ilave edilmesi, sözleşmelerde bağımsız bölüm metrekaresi ile varsa eklenti ve ortak alanların metrekarelerinin ayrı ayrı belirtilmesini şart koşulmuştur. Konu hakkında vatandaşın bilgilendirilmesi için belediye, tapu daireleri ve noterlerde bilgilendirme duyuruları yapılması istenildi. Bu önlemler sayesinde oluşan yanlış beyanların önüne geçilmesi hedeflenmektedir.
Saygılarımla,
Yasal düzenlemeler ve bilinmesi gerekenlere yönelik çalışmaları ile bundan böyle her ay sayfamızdan MURAT ERGİN’in yazılarını takip edebilirsiniz…
Yazı, Murat Ergin tarafından yalnızca Ekspermedia için hazırlanmıştır. İzinsiz ve kaynak belirtilmeden kullanılması yasaktır.