Tapu İptali ve Tescil Davası
Tapu iptali ve tescil davası, tapu kütüğüne hukuka aykırı olarak tescil edilen mülkiyet hakkının, hukuka uygun hale getirilmesi için açılan davadır.
Tapu iptali ve tescil davası sonucunda gerçek hak sahibi tapu kütüğüne malik olarak tescil edilerek hukuka aykırılık giderilecektir.
Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılabilir?
Tapu iptal tescil davası, temel olarak yolsuz tescil bulunması durumunda açılmaktadır. Yolsuz tescil; tapu kütüğünde görünen hak sahipliği ile gerçek anlamda hak sahipliğinin uyumsuz olduğu durumlarda söz konusudur.
Tapu kütüğünde kayıtlı tescil; “bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanıyorsa” ya da “hukuki sebepten yoksun bulunuyorsa” yolsuz tescil söz konusu olacaktır.
Tapu tescil iptal davası açılabilen durumlar şu şekildedir:
-
Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Taşınmaz satışı için tarafların fiil ehliyetine sahip olması gereklidir. Fiil ehliyetine sahip olmayan kişilerin mülkiyeti devir işlemleri geçersizdir. Fiil ehliyetinden yoksun bir kişi tarafından yapılan tapu devri yolsuz tescil niteliğinde olacağından bu işleme karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasında kişinin fiil ehliyetinin bulunmadığını gösteren tıbbi raporlar sunulmalıdır.
-
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
Muris, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla hileli işlemler ile taşınmazını bir başkasına devrederse, muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) oluşur. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın terekeye döndürülmesini ya da mirasçılar adına tescil edilmesini sağlayabilir.
-
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Vekalet sözleşmesi gereği vekil, vekil edenin menfaatlerini gözeterek hareket etmek zorundadır. Dolayısıyla vekil edenin menfaatlerine aykırı işlem tesis eden vekilin sorumluluğu doğmaktadır. Vekil, vekalet sözleşmesine aykırı olarak tapuda işlem tesis ettiği takdirde 3. kişilere karşı tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır.
-
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Ölünceye kadar bakma taahhüttü karşısında diğer kişi tarafından belirli bir malvarlığının devri taahhüt edilen sözleşmelere “ölünceye kadar bakma sözleşmesi” denmektedir. Bakım alacaklısının ölümünden sonra bakım borçlusu, malvarlığının kendisine devri için mirasçılara yönelik tapu iptali ve tescil davası açabilir.
-
Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Eşler, diğerinin açık rızasını almaksızın aile konutu niteliğindeki taşınmazı 3. kişilere devredemez. Eşlerin menfaatinin korunması için tapu kütüğünde taşınmaza “aile konutu şerhi” konulmaktadır. Aile konutu şerhi bulunan bir taşınmaz, diğer eşin açık rızası alınmaksızın 3. kişilere devredildiği takdirde tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır.
-
Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Tapusuz bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak en az 20 yıl elinde bulunduran kişi taşınmazın mülkiyetini kazanmış sayılmaktadır. Ancak tapu kütüğünden malikin kim olduğu anlaşıldığı takdirde zamanaşımıyla mülkiyeti kazanan kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılamaz?
Olağan zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanımı halinde yolsuz tescil söz konusu değildir. Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyeti kazanan kişi aleyhinde tapu iptali ve tescil davası açılamaz.
-
Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanımı (TMK m. 712)
Adına tescilli bulunan bir taşınmazı 10 yıl boyunca davasız ve aralıksız olarak iyi niyetle elinde bulunduran kişi aleyhine tapu iptali ve tescil davası açılamaz.
-
Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanımı (TMK m. 713)
Tapu kütüğüne tescilli olmayan ya da tapu kütüğünden maliki anlaşılmayan bir taşınmazı 20 yıl boyunca davasız ve aralıksız olarak malik sıfatıyla elinde bulunduran kişi aleyhine tapu iptali ve tescil davası açılamaz.
Tapu İptali ve Tescil Davası Nerede Açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılmaktadır.
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın aynına ilişkin bir dava niteliğindedir. Dolayısıyla taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili bir mahkemedir.
Tapu İptali ve Tescil Davasını Kim Açar?
Mülkiyet hakkının tapu kütüğünde hukuka aykırı olarak tescil edilmesi nedeniyle hak kaybına uğrayan herkes tarafından tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Kural olarak; taşınmaz mülkiyetine ilişkin tüm davalar, taşınmazın tapu kütüğünde adına tescilli bulunan malikine karşı açılmaktadır.
Tapu tescil davası, malik sağ olmadığı takdirde mirasçılarına karşı açılmaktadır.
Tapu tescil davası ile üçüncü kişiye ait bir hakkın iptali talep edildiği takdirde dava bu kişiye de yöneltilmelidir.
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle açılan tapu tescil davaları, ilgili hazineye karşı açılmaktadır.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Tanık Dinlenir Mi?
Tapu iptali ve tescil davalarında kural olarak yazılı delil ya da yazılı delil başlangıcı aranmaktadır. Dolayısıyla, tanık dinlenmesi mümkün değildir. Bazı durumlarda ise tapu davalarında tanık dinlenebilir. Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davasında tanık deliline başvurulmaktadır.
Tapu İptali ve Tescil Davası İyiniyetli 3. Kişi
Tapu iptali ve tescil davasında iyiniyet çok önemlidir. Tapu kütüğünde kayıtlı tescilin hukuka aykırı olduğundan haberi olmayan ve haberi olması mümkün olmayan kişi “iyiniyetli” olarak kabul edilir. Türk Medeni Kanunu m. 1023 hükmü uyarınca tapu kütüğündeki tescile dayanarak ayni hak kazanan iyi niyetli kişinin kazanımı korunur.
Tapu İptal ve Tescil Davası Devam Ederken Taşınmazın Satılması
Tapu iptal ve tescil davası devam ederken taşınmazın satılmasının engellenmesi isteniyor ise taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir tesis edilmesi talep edilmelidir. İhtiyati tedbir talebi kabul edildiği takdirde dava süresince taşınmazın devredilmesi mümkün olmamaktadır.
Tapu İptal Davasında Süre Var Mıdır?
Tapu iptal davasında süre yoktur. Zira, tapu iptali ve tescili davasında dava konusu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkıdır. Mülkiyet hakkı mutlak bir hak olduğundan genel olarak tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı yoktur.
Ancak istisnai hallerde tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı süreleri mevcuttur:
- Tapu iptal ve tescil davası, zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılmışsa açılamaz. Kazandırıcı zamanaşımı halinde 10 yıllık ve 20 yıllık süreler söz konusudur.
- Kadastro işlemi nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarında 10 yıllık zamanaşımı süresi vardır.
- Hile nedeniyle tapu iptal ve tescil davası zamanaşımı süresi 1 yıldır.
- Kardeşler arasında tapu iptal davası zamanaşımı süresi yoktur.
30 Yıllık Tapu Bozulur Mu?
Kural olarak tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı yoktur. Yolsuz bir tescil söz konusuysa 30 yıllık tapunun bozulması mümkündür. Eğer kazandırıcı zamanaşımı söz konusu olmuşsa 30 yıllık tapu bozulamaz.
Tapu İptal Tescil Zamanaşımı Ne Zaman Başlar?
Tapu iptal ve tescil davalarında zamanaşımı süresi tapu kaydının gerçekleştiği tarihten itibaren işlemeye başlamaktadır.
Tapu İptali ve Tescil Davası Sonucunda Ne Olur?
Tapu iptali ve tescil davası sonucunda, yolsuz tescil ispat edildiği takdirde terkin işlemi yapılarak gerçek hak durumuna göre tescil gerçekleşecektir.
Tapu iptali ve tescil davası taşınmazın aynına ilişkin bir davadır. Dolayısıyla, mahkeme hükmü kesinleşmediği sürece icra edilmesi mümkün değildir. İcraya geçmek için istinaf ve temyiz yollarının tüketilmesi gerekir.
Tapu İptal Ve Tescil Davası Kaç Yıl Sürer?
Tapu iptal ve tescil davasının kaç yıl süreceği mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişkenlik gösterecektir. Tapu iptal ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde yaklaşık 1,5 yıl sürmektedir. İstinaf aşaması yaklaşık 1,5 yıl sürebilir. Temyiz aşaması yaklaşık 2 yıl sürebilir.
Tapu İptal Davası Kaç TL?
Tapu iptal ve tescil davasında davaya konu taşınmazın değeri dava dilekçesinde davaya esas değer olarak belirtilir. Ödenmesi gereken peşin nispi harçlar, davaya esas değerin binde 68,31'inin dörtte biri tutarındadır.
Tapu iptal ve tescil davasında yargılama masrafları; bilirkişi ücreti, keşif ücreti, başvurma harcı, tebligat masrafı gibi ücretlerdir. Bunların toplamının 2023 yılı tarifelerine göre yaklaşık 4,500 TL olması beklenir.
Tapu İptali Davasında Mahkeme Masraflarını Kim Öder?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği hukuk yargılamalarında masraflar davacı tarafından peşin olarak ödenmektedir. Davanın sonucunda davayı kaybeden taraf aleyhine yargılama masraflarına hükmedilecektir.
Tapu İptali Davasında Davayı Kaybeden Avukat Para Alır Mı?
Avukatlık Kanunu uyarınca yapılan avukatlık sözleşmesinin tarafı olan avukat, takip ettiği davanın neticesi fark etmeksizin ücretine hak kazanmaktadır. Ayrıca yargılama masrafları arasında “karşı vekalet ücreti”ne hükmedilmektedir. Bu, davayı kaybeden tarafın, kazanan tarafın avukatına ödediği ücrettir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Yargıtay Kararları
- Tapu iptal ve tescil davası emsal kararlar uyarınca vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında tanık beyanına başvurulması mümkündür.
“Vekil ...'un tanık sıfatıyla alınan beyanında; miras bırakanın, babadan kalan bu yerin ölümü halinde kardeşine kalmasını istediğini belirterek kendisini vekil tayin ettiğini, devirden sonra davalının, yanında lastikle bağlanmış yüklü bir parayı murise verdiğini ifade ettiği, eksiğin tamamlanması yoluyla getirtilen kayıtlardan da … olan miras bırakanın kira bedellerinin 09.01.2008 – 06.04.2009 tarihleri arasında davalının hesabından ödendiğinin banka kayıtları ile sabit olduğu hususları birlikte değerlendirildiğinde; temlikin iradi olduğu, vekalet görevinin kötüye kullanılmadığı sonucuna varılmaktadır. Hâl böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerektiği” (Y. 1. HD, 05.02.2020 T., 2016/15495 E., 2020/616 K.)
- Boşanma kararının kesinleşmesi üzerine aile konutu niteliğini yitiren taşınmaz bakımından aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılamaz.
“Dava konusu taşınmazın maliki olan davalı eş Y… ile davacının, karardan önce 03.06.2015 tarihinde kesinleşen karar ile boşanmış oldukları anlaşılmaktadır. Evlilik, karar tarihinden önce boşanma ile sona erdiğine göre, davaya konu taşınmaz aile konutu olmaktan artık çıkmıştır. Bu husus gözetilerek konusuz kalan dava hakkında “karar verilmesine yer olmadığına” şeklinde karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (Y. 2. HD, 2018/2407 K.)
- Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında fiil ehliyetinin araştırılması gerekliliği vurgulanmaktadır.
“Ehliyetsizliğin kamu düzeni ile ilgili olduğu gözetilerek ve önemine binaen öncelikle incelenmesi, tarafların bu yönde bildirecekleri tüm delillerin toplanması, varsa mirasbırakana ait sağlık kurulu raporları, hasta müşahede kağıtları, reçeteler vs. istenmesi, tüm dosyanın 2659 sayılı Yasanın 7 ve 16. maddeleri hükmü uyarınca Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Kuruluna gönderilmesi, akit tarihinde mirasbırakanın ehliyetli olup olmadığı yönünde rapor alınması, mirasbırakanın ehliyetli olduğunun saptanması halinde muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı isteğin değerlendirilmesi, soruşturmanın eksiksiz tamamlanması, hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken anılan hususlar göz ardı edilerek karar verilmesi hukuka aykırıdır.” (Y. 1. HD, 2014/7368 E., 2015/7013 K.)