İstanbul'un gelişimini Marmaray ve metrobüs ne kadar etkiliyor
Şehirlerin yaşam alanları açısından büyümesinde ve gelişmesinde en önemli unsurlardan biri ulaşımdır. İstanbul'un gelişimi ise bunun en güzel göstergesi olarak karşımıza çıkıyor
İstanbul'a bakıldığından bu durumu net bir şekilde görebilmekteyiz. Tarihi yarımada merkezinde ve hinterlandında gelişmiş olan İstanbul, köprülerin ve kıtalararası karayollarının inşa edilmesi ile batı-doğu ve kuzey yönünde büyümüştür. İstanbul ulaşımı 2000'li yıllara kadar karayolu merkezli bir gelişim göstermiştir. Artan nüfus ve trafik yoğunluğu nedeniyle karayolu ile ulaşıma alternatif olarak raylı toplu taşıma yöntemleri ya da normal trafik akışından ayrı bir güzergahta hareket imkanı sağlayan metrobüs ile ulaşım tercih edilmeye başlanmıştır. 1992 yılında inşaatına başlanan Taksim- 4 Levent Metrosu, 2000 yılında hizmete girmiş, Kuzey- Güney yönlü ekler yapılarak hat bugünkü halini almıştır. İstanbul'un en prestijli konut ve ofis akslarına bağlanan metro, İstanbul MİA'sı içerisinde hizmet vermektedir. Metro güzergahında, Maslak- Levent- Mecidiyeköy MİA aksı, İstanbul'un eğlence, kültür ve ticari hareketlilik açısından en önemli merkezlerinden biri olan Taksim, İstanbul Teknik Üniversitesi Ayazağa Kampüsü yer almaktadır. Bu nedenle metro ile iş ve eğitim alanlarına ulaşım sağlayan çalışanlar ve öğrenciler için, metro güzergahında farklı gelir gruplarına yönelik konut arzı oluşmuştur. Aks üzerinde yeni inşa edilen pek çok residence ve A sınıfı ofis projesinin, durak çevresinde ise metroya doğrudan entegre edildiği görülmektedir. Metro güzergahında Levent- Mecidiyeköy arasındaki aks üzerinde yer alan nitelikli residence projelerinde 5.000-12.000 USD aralığında birim metrekare değerleri karşımıza çıkmaktadır. Trafik yoğunluğuna alternatif bir ulaşım aracı olan metronun, farklı gelir gruplarından insanlar tarafından kullanıldığını, konut seçerken üst gelir grubu için de önemli bir unsur haline geldiğini görmekteyiz.
Anadolu yakasının değeri Kadıköy- Kartal Metro'su ile artış gösterdi
Anadolu Yakası'ndaki ilk metro olan Kadıköy- Kartal Metro'su da 2012 yılı sonunda faaliyete geçmiştir. Metro güzergahında yer alan ve gayrimenkul sektörü açısından patlamanın yaşandığı ilçe Kartal olmuştur. Kartal'da, kentsel dönüşüm projesi, dünyanın en büyük adliyesi olan Kartal Adliye Sarayı'nın bu bölgede bulunuyor olması ve metro ile erişilebilirliğinin artmış olması gibi unsurlar nedeniyle son yıllarda konut ve ofis sektörleri açısından çok yüksek bir arz oluşmuştur. Dumankaya Vizyon, DAP Yapı Vazo Kule, Kartal Mesa, Teknik Yapı Evora Park, Safi Gayrimenkul Espadon Residence, Fer Yapı Mai Residence Kartal'daki öne çıkan nitelikli konut ve karma projeleri arasında sayılabilir. Marka konut projelerinin yoğunlaştığı bölgede metro hattının faaliyete geçmesi ile birlikte konut fiyatlarında %30'lara varan artış yaşanmıştır. Bölgede birinci el konut fiyaları 2.500-4.750 TL/m2 aralığında değişmektedir.
Metrobüs her iki yakayı birbirine bağlıyor
İstanbul'da en önemli toplu taşıma araçlarından biri de metrobüstür. İlk hattı 2007 yılında hizmete giren metrobüsün güzergahı 2009 yılında Söğütlüçeşme-Avcılar olarak uzatılmış olup, 2012 yılı Temmuz ayında Beylikdüzü'ne ulaşmıştır. Ulaşım imkanlarının geliştiği bölgelerde gayrimenkul fiyatlarında yaşanan etki, Beylikdüzü'nde belirgin bir şekilde gözlenebilmektedir. REIDIN verilerine göre 2011-2012 döneminde konut fiyatlarında İstanbul'da %11 oranında değer artışı yaşanırken, Beylikdüzü'nde bu oran %21'dir. Beylikdüzü ile aynı oranda erişilebilirliği artan bölgelerden biri de Esenyurt'un D100'e yakın kısımları olup, Esenyurt'ta 2011-2012 yılları arasında konut fiyatlarının %19 oranında arttığı görülmektedir. İstanbul'un merkez ilçelerindeki konut fiyatlarının yüksek olması, satın alma ve kiralama açısından erişilebilir konutların düşük nitelikte olması gibi unsurlar, Beylikdüzü ve Esenyurt gibi ilçelerin gelişmesini, bu bölgelerdeki konut arz ve talebinin artmasını sağlamıştır. Metrobüsün güzergahının Beylikdüzü'ne kadar ulaşacağı yönündeki planlar sonrası bölgedeki konut arzı artmıştır.
Metrobüsün faaliyete geçmesiyle, Beylikdüzü'nde metrobüs duraklarına yakın olan bölgelerde kiralamalarda %25, satışlarda %30'a yakın fiyat artışı yaşanmıştır. Metrobüse yakın olan bölgelerde kiralama ve satış işlemlerinin 1-2 hafta içerisinde gerçekleştiği, bölgeye talebin yüksek olduğu öğrenilmiştir. Beylikdüzü'ndeki satış fiyatları ikinci el konutlarda 1.500-1.600 TL/m2, birinci el konutlarda 2.500-3.000 TL/m2 aralığında değişmektedir.
“Asrın Projesi” olarak tanımlanan Marmaray Projesi 29 Ekim 2013 tarihi itibariyle faaliyete geçmiştir. Projenin Boğaz Geçiş Etabı olarak tanımlanan güzergahı Anadolu Yakası'nda Üsküdar, Avrupa Yakası'nda ise Yenikapı-Sirkeci ve Kazlıçeşme istasyonlarının öne çıkmasını sağlamıştır. 2016 yılına kadar Marmaray'ın diğer etaplarının da tamamlanarak tüm entegrasyonları ile faaliyete geçmesi planlanmaktadır.
Üsküdar'da ve Yenikapı'da arsa stoğu sınırlı, kenrtsel dönüşüm yapılmalı
Mevcutta faaliyete geçen etaptaki en önemli odaklar olan Üsküdar ve Yenikapı-Sirkeci istasyonlarında yeni yapılaşmaya imkan sağlayacak arsa stoğu kısıtlıdır. Üsküdar, Andolu Yakası'nın önemli merkezlerinden biri olması, ulaşım entegrasyonun güçlü olması, deniz yolu ile Avrupa Yakası'nın önemli merkezlerine (Beşiktaş, Eminönü, Kabataş) ulaşımın kolay olduğu bir bölge olması dolayısıyla konut talebinin yüksek olduğu bir bölgedir. Ancak bölgedeki yapıların eski olması ve büyük alan gereksinimi olan projelere uygun arsa stoğunun bulunmaması dolayısıyla ulaşım imkanlarının daha da güçlendiği bu süreçte yeni yapılaşma imkanı kısıtlı kalmıştır. Yeni yapılar daha çok eski yapıların yıkılması ile münferit binalar şeklinde görülmektedir.
Üsküdar'da ulaşım entegrasyonunun Marmaray ile daha da güçlü hale gelmesi ile birlikte satış ve kira değerleri oldukça artmıştır. Özellikle çalışan ve öğrenci kesimi için kira amaçlı talep gören Üsküdar'da kira rakamlarında %10-15 oranında artış yaşandığı görülmektedir. Bu oranın Üsküdar-Ümraniye hattının faaliyete geçmesi ile daha da çok artması beklenmektedir.
Marmaray'ın Avrupa Yakası'nda etkilediği bölgelerden biri de Kazlıçeşme- Yenikapı hattıdır. Bu bölgede çok sayıda marka konut projesi yer almaktadır. Sinpaş Ottomare Suits, Ağaoğlu Bakırköy 46, Maksem Yapı projesi olan Yedikule Konakları, Astay Gayrimenkul projesi 16/9, Kiptaş-YDA Grup ve Kuruluş İnşaat'ın ortak projesi olan The İstanbul Veliefendi ve The Istanbul Residence, YDA Grup projesi Sahil Park Veliefendi gibi markalı konut ve residence projelerinde fiyatlar 5.000- 10.000 TL/m2 aralığında değişmektedir.
Esra Adıbelli Neşeli/TSKB Kıdemli Değerleme Uzmanı