‘Konutta balon var’ diyenler neye güveniyor?
Türkiye’de satışların düşmesine rağmen konut fiyatlarının yükselmesi balon riski dedikodularını yeniden gündeme getirdi. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) verilerine göre mayıs ayında konut satışı yüzde 13 azalışla 90 bine geriledi ancak fiyatlar artıyor. Reel olarak baktığımızda fiyatı artan bir şeye talep azalır. Ancak konutta zaman zaman bu gerçeğin dışında bir seyir var. Nasıl olsa fiyatlar yerinde durmaz düşüncesiyle hareket edenler imkânları varsa alım yapıyor. Son verilere göre Türkiye’de bu sene konut fiyatları yüzde 20 arttı. Mayısta satılan 90 binin konutun sadece 41 bini ilk kez satılmış. Bu sayı son aylarda lanse edilen projelerdeki konut sayısına eşit. İlk 5 ayı dikkate alırsak geçen sene ile bu yıl arasındaki konut satış sayısı farkı sadece 40 bin civarında.
Konut satışlarının yılın ikinci yarısında ivme kazandığını düşünürsek bu açık kapatılabilir. Mühim olan satılan konutların niteliği ve bunun karşılığında ödenen paranın miktarıdır. Ondan da önemlisi satın alınan konutun ne şekilde alındığıdır. Asıl balon, konut fiyatından ziyade, bankalardaki faiz illeti yüzünden şişen maliyetlerden kaynaklanıyor. Bugün yüzde 1 faiz oranı ile 10 yıl vadeli konut satın almak isteyen bir vatandaşın cebinden, imzayı attığı andan itibaren dairenin satış değerinin haricinde neredeyse yüzde 80 fazlası kadar borçlanması söz konusu. Kimse buna ‘el insaf’ demiyor ve fiyatlar artınca ’Balon var’ demekten kendini alamıyor. Bu tür söylemler ekonomiye de, sektöre de zarar verir. Sözün özü, balon olsa olsa belli lokasyonlar da ve projelerde kendini hissettirir. Zaten bunu fark eden akıllı yatırımcılar da tepkilerini anında koyuverir. Konuyu aklı başında olan hangi müteahhite sorarsak soralım, benzer cevapları alacağımızdan eminim. Dahası yılbaşından bu yana maliyet artışları ve Tüketiciyi koruma Kanunundan kaynaklanan yükümlülükler nedeniyle zorda olduklarını söyleyen müteahhitlerin sayısı da az değil.
***
Türkiye’deki konut balonu tartışması sadece kendi aramızda yaşanmıyor. Ünlü ekonomistler bile temkinli açıklamalar yapmayı yeğliyor. Geçtiğimiz günlerde ülkemize gelen Nobelli ekonomist Robert Shiller, Türkiye’de konut sektöründeki fiyat artışının alarm verici durumda olmadığını vurgulamıştı. Balon şişmeye başlarsa bunu düşürecek olan önemli araçlar da mutlaka vardır. Bugün metrekaresi 3 bin liradan konut bulamayanlar Emlak Konut GYO güvencesinde üretilen konutları uygun ödeme koşulları ile satın alabiliyorsa ‘balon bunu neresinde?’ diye sormak gerekir. Evet yepyeni projelerdeki konutlar 2 bin liradan satışa çıktı. Emlak Konut GYO Müdürü Murat Kurum’un yatırımcıya mıknatıs kentin göbeğinden bu fiyata konut alanlar kazanacak’ mesajı verdiği BahçekentFlora’daki başlangıç fiyatı bu iken vatandaşlara acaba neden sürekli ‘Balon var’ telkininde bulunuluyor?
Asıl balon burada
Balonun konuttan çok arsada olduğunu söylersek sakın şaşırmayın. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da bu düşüncemizi destekliyor. Yazıcı, arsa sahiplerinin beklentileri çok yüksek olunca hem müteahhitlerin hem de konut alıcılarının büyük bir maliyetlerle karşılaştığına dikkat çekiyor. Bu arada kentsel dönüşümün bir rantsal dönüşüme doğru gittiğini de belirtmekte yarar var. Bunun en bariz örneğini Fikirtepe’de görüyoruz. Bugün hâlâ en fazla veren müteahhit hangisi ise onunla anlaşırım mantığı hakim.
Balon olsaydı bunlar olur muydu?
-Türkiye’de Gayrimenkul sektörü satış yönüyle 2013’te altın yılın yaşadı. 1 milyonun üzerinde konutun satışı gerçekleşti.
-Türkiye ekonomisindeki büyüme devam ediyor. Piyasadaki beklenti faiz oranlarının düşmesi yönünde. Eğer balon olsaydı faizin düşmesi dört gözle beklenmezdi veya konut üreten şirketler kendi bünyelerinde vade farksız seçenekleri sunmazdı.
-Düşük KDV oranlarından satılan dairelere olan ilgi de bu söylentilerin altının dolu olmadığını gösteriyor.
-Bu yıl toplam satışların maksimum yüzde 10’nun yabancılara yapılması hedefleniyor. Yabancı yatırımcı balon olan yere gelir mi?
Sözün özü, sorun sadece konut fiyatlarında değil. Gayrimenkulden beslenenlerin daha fazla ihtiraslı olmalarında. Bunda arsa sahiplerinin de payı var, daha fazla kazanmak isteyen diğer fırsatçıların da. İddia edildiği gibi eğer bir gün balon patlarsa, önce kendilerinin zarar göreceğini düşünemeyenlerin halini şimdiden merak ediyorum.