Memduh Şevket Esendal, Ayaşlı ile Kiracıları romanında Türkiye Cumhuriyeti’nin ilk on yılındaki değişimi konu alır. İfade edilmese de romanın eksen aldığı şehir genç Cumhuriyet’in kurulduğu Ankara’dır. Ayaşlı İbrahim Efendi’nin dairesinin odalarında kalan kiracıların anlatıldığı bir romandır. Olaylar pansiyon gibi işletilen dokuz odalı bu apartman dairesinde yaşayan dürüst ve entelektüel birikime sahip bir banka memurunun gözünden anlatılır. Roman boyunca bu kişinin adı verilmez. Buna karşın romanda çok kalabalık bir karakter kadrosu vardır.
Roman yaklaşık 36 karakterden oluşsa da bu karakterlerin hiçbiri tek başına durum ve olaylara müessir değil. Şahıslar bir kahramana dönüşmeyecek biçimde bütün sadelikleriyle yer alıyor romanda, anlatıcı bu kalabalık roman ahalisini gayet realist biçimde sohbet havası içerisinde anlatıyor. Karakterleri betimlemelerle cilalayıp hafızada kalmayan karmaşık kişiliklere dönüşmesine müsaade etmiyor. Romanda insandan mekâna, mekândan şehre doğru bir dönüşümün sıradan insanların hayatına etkisi konu edilmektedir.
Romanın baş ve tek kahramanı değişim, dönüşüm ve yeni tesis edilmeye çalışılan zihniyet devriminin taze başkenti Ankara’dır. Yeni başkent üzerinden sade insanların gündelik hayatları bütün çıplaklığı ile ortaya konulmaktadır. Bu roman Tanzimat döneminde başlayıp Cumhuriyet döneminde de devam eden Batılılaşma ya da modernleşme macerasının bir uzantısı olarak okunabilir.
30’lu yıllar Ankara’nın apartmanlaşmaya başladığı yıllardır. İmar planı çerçevesinde Ankara’nın bahçeli konut kenti olması öngörüldüğü halde 1933’te Ankara İmar Müdürlüğü kararıyla bahçeli konutların yerini gelir getiren apartmanlar almıştır. Bu meyanda Ankara’da kentleşme projesinin yürürlüğe girdiği 1930’ların başından itibaren, bürokrasinin en üst düzeyde kendini hissettirdiği bir ortamda kendilerini mekânsal ve zihinsel değişim ve dönüşüme uyarlamaya çalışan insanların özgürlük kavramını günlük yaşamlarına yerleştirebilme mücadelesi anlatılır.
Başkent olmasıyla birlikte Ankara bir yandan yoğun göçe maruz kalırken bir taraftan da yeni yeni devlet daireleri, bankalar ve elçilik binaları inşa edilmeye başlanmıştır. Hem artan nüfusa çare olacak hem de mimari anlamda modern hayatı temsil edecek. O dönemde devlet eliyle gerçekleştirilen bu düzenleme içerisinde apartmanlar oda oda kiraya verilmektedir. Ayaşlı ve Kiracıları romanında dokuz odalı pansiyon binasıyla Memduh Şevket Esendal da bir tür yeni Türkiye panoraması ortaya koymuştur.
Yeni başkent Ankara’ya başlatılan inşa süreci ile memleket insanına öngörülen zihinsel inşa süreci aynı arızalarla malul olup aynı müşterek bir kaderi yaşamaktadır. Eski Ankara’dan yeni Ankara’ya geçiş yapmak isterken tellere takılan ya da denge sorunu yaşayan çoğunluğu genç her yaşta insanın sabitesizlik ve evsizliğine tanık oluyoruz. Değişik kesimlerden ve farklı kültür düzeylerinden kişiler bir tür yeni Ankara prototipi olarak Ayaşlı İbrahim Efendi’nin pansiyonunda birbirlerinden habersiz bir araya gelmişler. Aslında yazar her meseleye göre bir karaktere yer vermiş demek de yanlış olmaz. İnsan davranışları ile mekân tasvirleri birbirini bütünleyip destekliyor. Her ne kadar yazarı bunu inkâr etmeye kalksa da romanın üzerine oturduğu şehir Ankara’dır. Esandal gerek konumu itibariyle gerekse dönemsel çekincelerden dolayı romanın hayat bulduğu şehri açığa vurmaktan çekinmiştir. Bunda kendisinin CHP Genel Sekreterliği yapması, milletvekili olarak Meclis’te yer almasının yanı sıra Bakû ve İran elçiliğinde bulunmuş olmasının da rolü vardır.
Cumhuriyet, Batılılaşma, modernleşmenin yanı sıra kadın idealinin dönüşümü gibi noktalara yaptığı dolaylı eleştiriler muhtemelen yazarı kaygılandırıp korkuya sevk etmiştir. Aile kurmayı medeni hayatın yegâne yaşam biçimi şeklinde savunması da kendine yönelik tepkileri artırmış olabilir. Esendal romanında anlatıcı kişi, anlatılan şehir üzerinde bilinçli bir muğlâklık oluşturulmuştur. Aynı muğlâklığı dokuz odalı bu mekânın ne tür bir ikametgâh olduğu noktasında da görürüz. Dikkat mekândaki insan ilişkilerine çekilerek pansiyon vazifesi gören bu binanın niteliği teğet geçilir. 16 farklı insanın kaldığı bu mekânın tıpkı içerisinde barındırdıkları kişiler gibi eğreti bir bina olduğunu ancak dikkatli bir okuyucunun çabası ortaya çıkaracaktır. Sadece bu muğlâk ve üzeri örtülü üç noktayı aydınlattığımızda romanın kısık sesli ve ürkek bir Ankara romanı olduğu görülecektir.
Mekânsal referanslar ve bürokratik kurumlara yapılan atıflar şehrin üzerindeki sisleri dağıtmaya yetip artmaktadır. Romanın adı anılmayan anlatıcı kişisi de yaşadığı kenti çok iyi bilen bir karakter. Dürüst ve entelektüel bir memur portresi çizen anlatıcı bir takım hata ve zaaflarına rağmen yeni başkentin ideal kişisidir. Pansiyonda kalan karmaşık insanların içerisinde yeni ilan edilip ayağa kaldırılmaya çalışılan bir başkent kadar yalnızdır.
Ahali dinsel baskılardan azade özgürlüğün tadını çıkarmak isterken yeni bir başkentin taşıyamayacağı karmaşık insan manzaraları oluşturmaktadır. Anlatıcıya göre hafifmeşrep ve ahlâk zafiyeti gösteren kadınlar medenileşememiş, kent hayatına uyum sağlayamamış oldukları için öyledirler. Eski ile yeni, geleneksel ile modern arasında kalmış insanların hikâyesi, kimlik krizi ve batı-doğu çatışması gibi meseleler dönemsel edebiyatımızın önemli konuları arasında yer almıştır. Yakup Kadri’nin Ankara ve Kiralık Konak romanları bu anlamda yer yer Ayaşlı ile Kiracıları romanının görülmeyen satırları gibidir.