Genel Bakış
Yabancılar için Kısa Dönem İkamet İzni
Türkiye'de kat mülkiyeti tapularının edinimi ancak tapu sicil müdürlüklerinde tescil edildikten sonra onaylanabilir.
Noterler tarafından düzenlenen veya gerçek kişiler tarafından yazılı olarak akdedilen gayrimenkul ön sözleşmeleri, mülkiyetin kendi başına devrini sağlamaz. Sadece mülkiyetin devri için bir taahhüt görevi görürler; söz konusu mülk bu tür araçlar vasıtasıyla el değiştirmez.
Söz konusu mülk üzerinde satışı engelleyecek ipotek, haciz ve benzeri kısıtlamalar gibi yükler, ilgili tapu sicil müdürlüğünde işlemlerin başlatılmasından önce kontrol edilmelidir.
Mülklerle ilgili sorgulamalar parselsorgu.tkgm.gov.tr adresinden online olarak yapılabilir; burada il, ilçe, mahalle/köy, harita bölümü ve arsa gibi belirli detaylar kullanılarak mülke bakılabilir. Böylece gayrimenkulün mevcut durumu da dahil olmak üzere temel bilgilerine dünyanın her yerinden çevrimiçi olarak erişilebilir. Ancak mal sahibinin kişisel bilgilerine erişilemez.
Yabancı uyrukluların Türkiye'de gayrimenkul edinmeleri için ön koşul olarak oturma iznine sahip olmaları gerekmemektedir. Ayrıca, Türkiye'de mülk edinen yabancılara 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu kapsamında yenilenebilir kısa dönem ikamet izni verilmektedir.
Türkiye'de gayrimenkul edinmek isteyen bir gerçek veya tüzel kişinin, mülk sahibi ile birlikte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne başvurması gerekmektedir. Ayrıca, günün her saati hizmet veren Alo 181 Çağrı Merkezi'ni arayabilir veya randevu.tkgm.gov.tr adresini ziyaret ederek müdürlükleri şahsen ziyaret etmek zorunda kalmadan randevu alabilirler.
Yabancı sermayeli Türk şirketleri ise öncelikle taşınmazın bulunduğu yerdeki valilik bünyesindeki İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü'ne (İPKB) başvuruda bulunmalıdır. İGM'den olumlu yanıt alındıktan sonra Tapu Sicil Müdürlüğü'ne başvurmaları gerekmektedir. Bu şirketler şahsen, posta veya e-posta yoluyla başvuruda bulunabilirler.
Yabancı Kökenli Gerçek ve Tüzel Kişiler
Tapu Sicil Müdürlükleri
Yabancı Sermayeli Şirketler
Gayrimenkulün Bulunduğu Valilik
Genel Bilgi
Türkiye'de "yabancı" terimi, gayrimenkul edinimi ile ilgili olarak üç kategoride tanımlanmaktadır:
Yabancı gerçek kişiler
Yabancı tüzel kişiler
Yabancı sermayeli Türk şirketleri
2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinimine ilişkin hükümleri düzenlemektedir. Madde 36 yabancı sermayeli şirketlere ilişkin hükümleri düzenlemektedir.
Vatandaşlarının Türkiye'de taşınmaz edinebilecekleri ülkeler Bakanlar Kurulu tarafından belirlenmekte olup, Bakanlar Kurulu gerekli gördüğü takdirde edinimler için özel koşullar da öngörebilmektedir.
Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimine İlişkin Yasal Kısıtlamalar
İzin verilmesi halinde, yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete izin verilen alanlarda (konut, ticari, arsa, tarımsal vb.) herhangi bir taşınmaz edinebilirler.
Edinilen taşınmazın üzerinde daha önce inşa edilmiş herhangi bir yapı bulunmaması halinde, yabancı uyruklu malikin proje geliştirmek üzere iki yıl içinde ilgili kamu idaresine başvurması gerekmektedir.
Yabancı uyruklu bir gerçek kişi, Türkiye'nin herhangi bir yerinde 30 hektara kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bakanlar Kurulu uygun gördüğü takdirde daha büyük alanlar tahsis edebilir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler, askeri yasak bölgeler veya askeri güvenlik bölgeleri içinde taşınmaz edinemez ve kiralayamazlar. Ancak, özel güvenlik bölgelerinde valiliğin izniyle taşınmaz edinebilir ve kiralayabilirler.
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin toplam edinimi, özel mülkiyete izin verilen toplam ilçe alanının yüzde onunu geçemez. Yüzde on sınırının aşılması halinde yabancıların edinim talebine izin verilmez.
Tüzel Kişiler Tarafından Gayrimenkul ve Sınırlı Ayni Hak Edinimi
Türkiye'de sadece kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulmuş ve tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri yabancı tüzel kişi olarak taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındaki tüzel kişiler (vakıflar, dernekler vb.) ise taşınmaz edinemez ve ayni hak sahibi olamazlar.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan ve tüzel kişiliğe sahip olan ticaret şirketlerinin taşınmaz edinimi ise ancak istisnai hallerde ve uluslararası sözleşmeler veya özel kanunlarda öngörülen hallerde mümkün olabilmektedir. Bu konuda hükümler içeren özel kanunlar arasında 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu ve 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu yer almaktadır.
NOT: İpoteklerle ilgili olarak, yabancı gerçek ve tüzel kişiler lehine mülk üzerinde oluşturulacak ipoteklere ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmayan bir istisna öngörülmüştür.
Türkiye'de Kurulan Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinimi
Türkiye'de tüzel kişilik olarak kurulan şirketler, aşağıdaki koşullara uygun olarak yabancı sermayeli şirketler kategorisinde değerlendirilir:
Yabancı yatırımcıların yüzde elli veya daha fazla hisseye sahip olması veya
Yabancı yatırımcılar yönetim kurulunun çoğunluğunu atama ve görevden alma hakkına sahiptir
Bu şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyetlerde bulunmak amacıyla mülk ve sınırlı ayni hak edinebilirler.
Bu amaçla, şirketlerin öncelikle mülkün bulunduğu yerdeki valiliğe başvurmaları gerekmektedir.
Öte yandan, edinilmek istenen taşınmazın askeri yasak bölgede veya askeri güvenlik bölgesinde bulunması halinde, taşınmaz edinimi Genelkurmay Başkanlığının; özel güvenlik bölgesinde bulunması halinde ise ilgili bölge valiliğinin iznine tabi olacaktır.
Gayrimenkul edinme başvurusunun olumlu sonuçlanması durumunda, valilik, tescil işleminin yerine getirilebilmesi için şirkete/işletmeye ve Tapu Dairesine yazılı olarak bilgi verecektir.
Aşağıdaki prosedürler valilikten izin alınmasını gerektirmez, bu nedenle Tapu Sicil Müdürlüğü'ne başvuru izin aranmaksızın doğrudan yapılabilir.
İpotek oluşturulması
Bir ipoteğin lehtarı tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi kapsamında gayrimenkul edinimi
Şirket birleşmeleri ve bölünmelerinden kaynaklanan gayrimenkul mülkiyetinin ve sınırlı ayni hakların devri
Organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgelerdeki satın almalar
İlgili bankacılık mevzuatı çerçevesinde kredi olarak değerlendirilen işlemler nedeniyle veya alacakların tahsili amacıyla gerçekleştirilen edinimler
Miras
Türkiye'de yabancıların miras hakkı korunmaktadır. Bir yabancının ölümü halinde, sahip olduğu taşınmazlar mirasçılarına geçecektir. Eğer mirasçı taşınmazı edinmeye ehilse (uyrukluk açısından ehilse ve kişi başına ve ülke genelindeki toplam sınırlama koşulları izin veriyorsa), mirasçı miras kalan mülkü elinde tutabilir. Aksi takdirde, söz konusu kişi gayrimenkulü derhal devretmelidir. Aksi takdirde, Hazine ve Maliye Bakanlığı gayrimenkulü satacak ve bedelini mirasçıya geri ödeyecektir.
Gayrimenkul Satın Alma Yoluyla Türk Vatandaşlığı Kazanma Hakkı
Yabancı uyruklu gerçek kişilere, 400.000 ABD Doları ve üzeri değerde gayrimenkul satın almaları halinde istisnai usullerle Türk vatandaşlığı kazanma hakkı tanınmaktadır.
Bu amaçla, yabancılar:
En az 400.000 ABD Doları değerinde gayrimenkul satın almalıdır
Edinim başvurusunda taşınmazı bu amaçla satın aldıklarını, tapuda bu amacın belirtilmesi gerektiğini ve formun beyanların yapıldığı bölümünde taşınmazı üç yıl süreyle satmayacaklarını beyan edeceklerdir.
Tapu işlemleri tamamlandıktan sonra yabancı uyruklu kişi, mal sahibi için düzenlenecek uygunluk belgesini ibraz ederek ikamet hakkı veya vatandaşlık talebinde bulunmak üzere ilgili idarelere başvurabilir.
Tapu İşlemleri için Gereklilikler
Gayrimenkulün tapu kaydı veya köy/mahalle, pafta, ada, parsel, bina ve bağımsız bölüm bilgileri
Yabancının vatandaşı olduğu ülke tarafından verilmiş fotoğraflı kimlik veya pasaport (Latin alfabesi dışındaki alfabelerde düzenlenmiş kimlik kartları ve pasaportlar için noter onaylı ve tasdikli tercümeler sunulmalıdır)
Prosedür temsili içeriyorsa, temsile ilişkin belge (vesayete ilişkin karar, yetki belgesi, vekaletname vb.)
İlgili belediye tarafından düzenlenmiş gayrimenkulün rayiç bedeline ilişkin belge
Binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi
Satıcının bir fotoğrafı ve alıcının iki fotoğrafı (son altı ay içinde çekilmiş, 6x4 cm boyutunda)
Taraflardan birinin Türkçe bilmemesi halinde yeminli tercüman
Yurt Dışında Düzenlenen Vekaletnameler
İşlem, yurtdışında düzenlenmiş bir vekaletname ile yetkilendirilmiş üçüncü bir kişi tarafından yürütülecekse, vekaletnamenin gerçekleştirilecek işleme ilişkin yetkiyi içermesi gerekir. Ayrıca vekaletnamenin aşağıdaki şartları taşıması gerekmektedir:
Türk konsoloslukları tarafından gayrimenkul üzerinde kendi takdirlerine göre düzenlenmiş olması
Yurt dışında vekaletname düzenleme yetkisine sahip yetkili makamlar tarafından düzenlenir
Düzenlendiği ülkenin dilinde düzenlenir
Fotoğraf içerir (fotoğrafın üzerinde açık bir mühür ve imza ile)
Lahey Sözleşmesine taraf olan bir ülkede düzenlenmişse apostil içerir
Vekaletnameyi imzalayan yetkilinin imzasının ilgili makam tarafından tasdik edilmiş olması ve vekaletnamenin Lahey Sözleşmesine taraf olmayan bir ülkede düzenlenmiş olması halinde söz konusu makamın imza ve mührünün Türk Konsolosluğu tarafından tasdik edilmiş olması
Başvuruda ayrıca gerekli kriterleri karşılayan vekaletnamenin noter onaylı ve tasdikli Türkçe tercümesi de sunulmalıdır.
İstisnai Vatandaşlık Kazanımı
(b) bendi ile 28 Temmuz 2016 tarihinde yayımlanan 5901 sayılı Kanunun 12 nci maddesinin birinci fıkrasına eklenen bent;
Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen kapsam ve tutarda yatırım yaparak 6458 sayılı Kanunun 31 inci maddesinin birinci fıkrasının (j) bendine göre ayrıca ikamet izni alanlar
Turkuaz Kart sahibi yabancılar
Cumhurbaşkanı kararına dayalı olarak Türk vatandaşlığını kazanabilir.
Resmi Gazete'de 18 Eylül 2018 tarihinde yayımlanan yeni yönetmelik uyarınca belirlenen kapsam ve tutarlar aşağıda tanımlanmıştır. Aşağıdaki kriterlerden herhangi birini sağlayan yabancılar, Türkiye Cumhuriyeti Cumhurbaşkanı'nın kararına tabi olarak Türk vatandaşlığına hak kazanabilirler:
Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından onaylanmış asgari 500.000 ABD Doları veya eşdeğeri döviz tutarında sabit sermaye yatırımı yapmak
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylandığı üzere, en az 400.000 ABD Doları veya eşdeğeri döviz değerinde ve en az üç yıl süreyle yeniden satışına ilişkin tapu kısıtlaması bulunan bir mülk edinmek
Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı tarafından onaylandığı üzere en az 50 kişilik istihdam yaratılması
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından onaylanmış en az 500.000 ABD Doları veya muadili dövizi en az üç yıl çekilmemek kaydıyla Türkiye'de faaliyet gösteren bankalara yatırmak
Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından onaylanmış en az 500.000 ABD Doları veya eşdeğeri döviz değerinde devlet tahvilinin en az üç yıl süreyle satılmaması koşuluyla satın alınması
En az 500.000 ABD Doları veya muadili döviz tutarında gayrimenkul yatırım fonu katılma payı veya girişim sermayesi yatırım fonu katılma payının en az üç yıl süreyle satılmaması kaydıyla Sermaye Piyasası Kurulu'ndan alınacak belgeyle satın alınması
Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından belirlenen fonlara, Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından belgelendirilmek ve en az üç yıl süreyle bireysel emeklilik sisteminde kalmak kaydıyla asgari 500.000 ABD Doları veya karşılığı döviz tutarında katkı payı yatırılması