Kira artışında, temmuz ayında sona ermesi beklenen yüzde 25 sınırlamasının uzatılması gündemdeki yerini korurken hem ev sahipleri hem de kiracılar konunun detaylarını merak ediyor. Peki, kira zammında yüzde 25 sınırına uymayan ev sahiplerini neler bekliyor? Arabulucu ile kiracı ve ev sahipleri arasındaki hangi anlaşmazlıklar çözülecek? Avukat Emrehan Arıkan, konuyla ilgili değerlendirmelerini paylaştı. İşte tüm detaylar...
Arıkan "Hukukumuzda sözleşme, tarafların iradelerinin uyuşmasıyla kurulmuş olan hukuki bir işlemdir. Sözleşme yapma hakkı Anayasa ile de güvence altına alınmıştır. Sözleşmelere ilişkin uygulanacak genel ve özel hükümler asıl olarak Türk Borçlar Kanununda yer almaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun 26. Maddesinde ''Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.'' şeklindeki düzenleme ile hukukumuzda Sözleşme Serbestisi ilkesi kabul edilmiştir. Bu ilke tarafların iradelerinin uyuşmasıyla ahlaka ve hukukun emredici hükümlerine aykırı olmaması kaydıyla her türlü anlaşmayı gerçekleştirebilecekleri anlamına gelmektedir. Ancak günümüz ekonomik koşulları uyarınca, ev sahipleri ve kiracıları yakından ilgilendiren kira sözleşmeleri bakımından sözleşme serbestisi ilkesine sınırlamalar getirilmektedir." ifadelerini kullandı.
Arıkan "Sınırlamalardan biri kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde kira miktarına yapılabilecek arttırım ile ilgilidir. 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan “7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde eklenerek söz konusu sınırlama kanunlaştırılmıştır. Geçici maddeye göre 01.07.2023 tarihine (bu tarih dahil) kadar yenilenen konut kira sözleşmelerinde kira bedelinde en fazla %25 oranında artış yapılabilecektir. Bu oranı geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz olacaktır. %25 oranındaki artış miktarı ilgili tarihler arasındaki sözleşme yenilenmesi hallerine uygulanacak olup yeni kira sözleşmesi kurulması halinde herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır." dedi.
Kira artışında yüzde 25 sınırlamasına uymayan ev sahiplerine yönelik yaptırımlara ilişkin Arıkan "Geçici maddenin yürürlük tarihinin yaklaşması üzerine Adalet Bakanı Bekir Bozdağ tarafından yapılan açıklama ile %25'lik zam sınırı düzenlenmesinin uygulanma tarihinin uzatılacağı duyuruldu. Uzatılmasının akabinde de sınırlamaya uyulmaması halinde yaptırım olarak Türk Ceza Kanunu'nun 237. Maddesine ek bir düzenleme getirilerek hapis cezası veya adli para cezası uygulanması hedeflenmektedir. Söz konusu yaptırımlar ile kira miktarlarındaki fahiş arttırımların engellenerek mağduriyete uğrayabilecek kiracıların korunması hedeflenmektedir." ifadelerini kullandı.
Devamında Arıkan "Üzerinde çalışılan yaptırımların kanunlaşması sürecinde fahiş artış oranlarına hangi yaptırımların uygulanacağı hususu tartışmalıdır. %25'lik kira artış oranının aşılması halinde aşan miktarın kesin hükümsüz yaptırımına tabi olacağı hukuk görüşü mevcuttur. Bu görüşe göre, kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olarak, aşan kısımlar hakkındaki kira anlaşmasının hiçbir hüküm ifade etmeyeceği bu sebeple kiracının fazla ödediği bedeli sözleşmeden kaynaklanan bir taleple 5 yıllık zamanaşımı içerisinde talep ve dava edebilme hakkı mevcut olacağı kanaati mevcuttur." dedi.
Arıkan değerlendirmesinde "Bir diğer görüşe göre ise de kiracının, taraflarca anlaşarak kararlaştırılan kira bedellerinin daha sonra geri istenmesinin somut olayın özelliklerine göre TMK 2. Maddesi kapsamında dürüstlük kuralına aykırı olarak hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olabileceği düşüncesi vardır." ifadelerine yer verdi.
Arabuluculuk ile ilgili de değerlendirmeler yapan Arıkan "Yapılan değişiklikler ile kira sözleşmesi taraflarına hem hak hem de yükümlülükler getirilmiştir. Bunlardan biri, kira sözleşmelerinden kaynaklı uyuşmazlıkların çok fazla artması sonucunda yargı kolunda oluşan yoğunluğun azaltılması için getirilen arabuluculuk dava şartıdır. Söz konusu değişiklik 5 Nisan 2023 tarihinde yürürlülüğe giren, 32154 sayılı, 7445 numaralı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun ilgili maddesi 01.09.2023 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacaktır." dedi.
Arabuluculuk süreci ile ilgili ise Arıkan "Dava şartı olarak kiracılar ve ev sahiplerini yakından ilgilendirecek arabuluculuk kurumu, uyuşmazlık kapsamında dava açılmadan önce tarafların arabulucu eşliğinde anlaşmaya teşvik edilerek sulh olunmasını amaçlamaktadır. Böylece dava yoluna kıyasla daha kısa sürede elde edilecek bir ortak karar ile uyuşmazlığın en kısa sürede ortadan kaldırılarak sürüncemede bırakılmaması amaçlanmaktadır. Bu görüşmelerin süresi Arabuluculuk Kanunu'nun 5. bölümü 9. Maddesinde düzenlendiği üzere ''Arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır. Bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir.'' şeklinde düzenlenmiştir." ifadelerini kullandı.
Kira tespiti konusuna ilişkin de Arıkan "Kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı gösterildiğinden kira tespiti davalarında da arabuluculuk görüşmeleri yapılması zorunlu hale getirilmiştir." dedi.