Yapı tasarım yöntemlerinin, malzeme ile işçilik kalite ve süreçlerinin iyileşmesine paralel olarak eski yapı stokunun yenilenmesine ihtiyaç olmaktadır. Bu ihtiyacı karşılayan çalışmaların genel adı kentsel dönüşüm çalışmalarıdır.
Daire veya dükkan sahibi olarak binanızın depreme karşı güvenli olmadığını biliyor, kentsel dönüşüm sürecine adım atmak istiyorsunuz. Tabi bu yolda mağduriyet yaşamamanız için izlenmesi gereken adımları bu yazı da sizlere derledik.
- Binanın Riskli Yapı Tespiti çalışmasının yapılması.
Bu çalışma ile binanın can güvenliği yönünden riskli olduğu anlaşılırsa binanın güçlendirilmesi ya da yıkılıp imar plan ve yönetmeliklerine uygun olarak yeniden yapılması gerekmektedir.
- Yapı sahiplerinin binalarını yenilemek (yıkıp yeni bir bina yapmak) için yeterli çoğunlukla karar vermesi.
Bu yeterli çoğunluk şuan için bina maliklerinin 2/3’nün bu kararı alması anlamına gelmektedir. Ancak mümkünse maliklerin tamamının bir kararda hemfikir olması sürecin kolay ve hızlı yürümesinde önem arz etmektedir.
- Çalışılacak Mimarlık/Mühendislik firmasına karar vermek.
Yeni yapılacak bina için binanın mimari projesinin çizilmesi, teknik şartnamesinin hazırlanması, statik projesinin hazırlanması, keşif listesinin çıkarılması ve inşaatı ruhsatı için gerekli olan diğer proje, rapor ve evrakların hazırlanması için proje müellifliği anlaşmasını yaptırmak.
Bunlardan mimari proje ve statik proje çıktıktan sonra hazırlanan teknik şartname dikkate alınarak oluşturulan keşif listesi binanın yapım maliyetini malikler net bir şekilde öğrenmiş olmaktadır.
- Mimarlık/Mühendislik Firma Seçimin Önemli Detayları
Malikler genelde bir müteahhit firma bularak onun bir teklif vermesini istemekte ve müteahhit firmalar genel olarak bir kat planı ile bir kesit görüntüsü üzerinden maliklere teklif vermektedir. Böyle bir durumda malikler direk kendilerinin vereceği hissenin yüzdesel pazarlığına oturmakta ve müteahhit ile teknik şartnamemiz nerede yapılacak binamızın mühendislik, malzeme ve işçilik özellikleri nedir önce bir onları paylaş diyememektedir. İster kat karşılığı inşaat yöntemi ile ister hak ediş usulü yöntem ile yapılan anahtar teslim inşaat projelerinde mimari projesine uygun olarak teknik şartnamenin hazırlanması ve verilen tekliflerin bu kapsamda oluşturulmasının önemi büyüktür. Aksi halde genelde malikler zarara uğrayabilmektedir.
Müteahhitlik İnşaat Sözleşmesi Dikkat Edilmesi Gerekenler
Proje müelliflik sözleşmesi neticesinde hazırlanan projeler ilgili onay kurumuna teslim edilir ve inşaat ruhsatının çıkarılabilmesi için bir müteahhit firma seçerek yapım sözleşmesi yapılması ve bu sözleşmenin ilgili onay kurumuna teslim edilmesi istenir. Yapım sözleşmesinde tarafların aralarında anlaştığı hususların eksiksiz yazılmasına özen gösterilmelidir. Yapım sözleşmesinin ekine kat planlarını, teknik şartnameleri ve mümkünse keşif listesini koymayı maliklere tavsiye etmekteyiz.
- Yıkım Ruhsatı Alınması İçin Gereken Belgeler ve Kararlar
Kentsel dönüşüm raporu onaylandıktan sonraki adım Yıkım ruhsatının alınmasıdır. Bu kararın alınabilmesi için ilgili belediyenin istediği bina yıkım formu, mimari avam proje, İski, İgdas, Bedas tesisat kesilmesi yazısı, tapu belgeleri, daire malik yeni ikametgah belgeleri, kentsel dönüşüm noter onaylı müteahhit anahtar teslim veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi, daire sahiplerinin 2/3 hisse oranında kentsel dönüşüm kararı aldığı noter onaylı muvafakatname vb. belgelerin idareye sunulmasıdır. Belediye yıkım ruhsatı ile boşaltılan bina için çevre güvenlik önlemleri alınarak yıkım işlemi gerçekleştirilir.
Not: Bazı belediyeler yıkım ruhsatı için asbest raporu da isteyebilmektedir.
- Riskli Bina Yıkım Sırasında Alınması Gereken Önlemler
Belediyeden bina yıkım ruhsatı alındıktan sonra yıkım işlemine geçilirken çevre binalara, kaldırım-yol yayalarının can ve mal güvenliği tedbiri alınması gerekmektedir.
Özellikle bitişik nizam yapılarda komşu binalarla ortak kullanılan duvar varsa bu duvar kontrollü, iş makinesi ile değil elle yıkılmalıdır.
Yıkım yapılacak bina çevresi güvenlik perdesi ile çevrilmeli, yaya trafiğine bitişiğindeki kaldırımda izin verilmemelidir.
Bitişik nizamdaki yapıların yıkımı için izlenmesi gereken güvenli yöntem, bina üst katına indirilen mini ekskavatör veya düz işçilerin el makineleriyle kırım yöntemidir.
Bina yıkıldıktan sonra çıkan moloz zemin katı seviyesine kadar olan kısmı alandan gönderilmeli, daha derin kazı yapılmamalıdır. Aksi durumda inşaat ruhsatı alınmasında büyük sorun yaşanabilir.
Yıkım sırasında devamlı olarak alan toza karşı sulanmalıdır.
- İnşaat Ruhsatı Alınması ve Yapı Denetim Süreci
İnşaat ruhsatı başvuru için mimari, statik, mekanik, elektrik, geoteknik, akustik, enerji kimlik hesap ve projeleri hazırlanıp belediyeden onaylatılması. Tüm proje müelliflerine ait oda belgeleri, imza sirkülerinin sunulması
Yapı denetim harcı yatırılması ve bakanlık yapı denetim sistem havuzuna belediye personeli eşliğinde başvuru yapılması ve yapı denetim atanması.
Yapı denetim firmasının kendi sorumluğunda olan denetçi ve diğer belgeleri hazırlaması.
İski ve Bedaş kurumlarından şantiye elektrik-su açılışı için yazı alınması.
Aplikasyon, kroki, çap, kot-kesit çalışmalarının yapılması, harçlarının yatırılması.
Otopark yapılmıyorsa harçlarının hesaplanması ve yatırılması.
Belediyeye göre değişmekle beraber, kat çıkmalarının hesaplanması ve harçlarının yatırılması.
Genel hatlarıyla gerekli temel belge ve projeler bu şekildedir. Belediyeden belediyeye de istenen evraklarda ve sırasında değişiklik olabilir.
- İnşaat Süreci ve İş Bitirme Adımları
Temel imalatı öncesi geoteknik raporda kuyu perde imalatı şartı konulmuşsa, bu imalatın yapılması.
Derin kazı yapılacak ise iksa imalatlarının yapılması. (İksa projesinin hazırlandıktan sonra)
Temel altı izolasyon, dreanaj, alt yapı işlerinin yapılması.
Temelde topraklama ve mekanik süzgeç borulama işlerinin yapılması.
Temel kalıp, demir, beton işlerinin yapılması
Bodrum perde ve temel üstü katın imalatlarının yapılması. Bu aşamadan sonra temel üstü yazısı için belediyeye yapı denetim eşliğinde başvuru yapılması.
Kaba inşaat imalatlarının duvar imalatları dahil tamamlanması.
Yüzde 60 bitirme yazısı başvuru yapılması.
İnce imalatların teknik şartnamede belirtilen işçilik hata toleransı, marka ve modellere göre yapılması.
Yüzde 80 iş bitimine başvurulması.
İnşaat anahtar teslim tamamlandıktan sonra iskan için başvuru yapılması ve oturumun başlaması.