ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ
DÖNEM PROJESİ
İKİ VE ÜÇ BOYUTLU KADASTRAL VERİLERİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDAKİ ROLÜ
Önder ŞAŞKIN
GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE YÖNETİMİ ANABİLİM DALI
ANKARA 2019
Her hakkı saklıdır
i ÖZET Dönem Projesi
İKİ VE ÜÇ BOYUTLU KADASTRAL VERİLERİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDAKİ ROLÜ
Önder ŞAŞKIN Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü
Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Danışman: Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU
Gayrimenkul sektörü, ülkelerin ekonomik olarak büyümesine ve gelişmesine katkı sağlayan bileşenlerden biri olarak görülmektedir. Teknolojinin hızlı bir şekilde ilerlemesi, birçok sektöre olduğu gibi, gayrimenkul sektörüne de çeşitli yenilikler getirmiştir.
Gayrimenkul sektörünün bir dalı olan değerleme çalışmalarında; gayrimenkulün konumu, geometrik ve hukuki yapısı gibi değeri etkileyen faktörlerin öncelikle incelenmesi ve analizi gerekli olmaktadır. Teknolojik gelişmelerden faydalanarak, gerçeğe uygun ve düşük maliyetle değerleme yapabilmek için kadastral verilere hızlı, güvenilir ve denetimi yapılan en doğru kaynaktan ulaşmak özel önem taşımaktadır. Bu çalışmanın amacı, değerleme çalışmalarına ışık olacak, temel insan haklarından biri olan mülkiyet hakkını ilgilendiren, iki ve üç boyutlu kadastral verilerin değerleme çalışmalarına altlık oluşturacak şekilde, çok amaçlı olarak üretilmesi, güncellenmesi, iyileştirilmesi, ilgili diğer verilerle entegre edilmesi ve kullanıma sunulması süreçlerinin araştırılarak, kullanıcılara sağlayacağı faydaları ortaya koymaktır. Çalışmada farklı ülkelerin kadastral sistemleri ve bunların tarihsel gelişimi, Türkiye’deki kadastronun tarihsel gelişimi ile işleyişi literatür araştırmasının sonuçlarına göre irdelenmiştir. Türkiye’de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından başlatılan “Üç Boyutlu Kent Modelleri ve Kadastro Projesi” kapsamında pilot bölge olarak seçilen ve halen çalışmaları devam eden Gölbaşı İlçesi’nde uygulanan proje genel olarak değerlendirilmiştir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından kullanılan Mekansal Gayrimenkul Sistemi ve Tapu Kadastro Bilgi Sisteminin çalışma prensipleri detayları ile incelenmiş olup, bu amaçla sistemlerdeki sorunlar, eksik kalan ve gayrimenkul değerleme çalışmalarında ihtiyaç duyulan veriler tespit edilerek, maddeler halinde sıralanmıştır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Modernizasyon Projesi ile kadastral verilerin güvenilir biçimde gayrimenkul değerleme çalışmalarında kullanılmasına olanak verildiği ve bu yolla zaman ve maliyet açısından değerleme yapacak kişi ve kuruluşlara katkı sağlandığı görülmektedir. Kadastro verilerinin tapu verileri ile diğer kurum ve kuruluşlardaki verilere entegre edilmesi, 3 boyutlu kadastro verilerinin de hukuki, teknik ve kurumsal sorunlardan arındırılarak sisteme dahil edilmesi ile birlikte çok amaçlı veri sistemi oluşturulmuş olacaktır. Farklı kişi ve kurumlarca alınan gayrimenkul değerleme uzmanlarının raporları, mahkemeler ve icra müdürlüklerinde alınan bilirkişi raporları,
ii
tekil ya da kitlesel değerlemeye yönelik olarak hazırlanmış raporlar ve kamulaştırma bedellerinin belirli bir sistemde toplanması ve analizinin yapılması ile gayrimenkul değer bilgi altyapısı oluşturulabilecek ve değer haritalarının üretilmesi mümkün olabilecektir.
Değer bilgi merkezinden toplanacak verilerden üretilecek norm bilgiler kullanılarak;
başta vergi amaçlı değerleme çalışmaları ve değer esaslı imar uygulama çalışmaları olmak üzere toplum yararına olan birçok işlem için altlık oluşturulabilecektir.
Gayrimenkul değer bilgi merkezleri ve değer haritalarının hazırlanması işlemleri aşamalı ve uzun sürecek işlemler gibi görünmekle birlikte, gayrimenkul geliştirme ve yönetimi bölümleri lisans ve lisansüstü programlardan mezun olan uzmanların söz konusu çalışma ekibinde görev almaları ile kaliteli veriler hızlı biçimde üretilerek, veri güncelleme ve paylaşma işleminin mümkün olduğu ölçüde profesyonel ve sağlıklı olarak yürütüleceği açıkça vurgulanmalıdır.
Şubat 2019, 65 sayfa
Anahtar Kelimeler: Kadastro, iki boyut, üç boyut, gayrimenkul değerleme, kadastral veri, mekansal gayrimenkul sistemi ve coğrafi bilgi sistemi
iii ABSTRACT
Term Project
THE ROLE OF TWO AND THREE DIMENSIONAL CADASTAL DATA IN REAL ESTATE VALUATION STUDIES
Önder ŞAŞKIN Ankara University
Graduate School of Natural and Applied Sciences Department of Real Estate Development and Management
Supervisor: Assoc. Prof. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU
The real estate sector is considered as one of the components contributing to the economic growth and development of many countries. The rapid progress of technology has brought various innovations to the real estate sector as well as many other sectors. In the valuation studies, which is a branch of the real estate sector; factors affecting the value of real estate such as location, geometric and legal structure should be examined and analyzed first.
With the use of technological development, it is of special importance to get access with the cadastral data with the most accurate and fast, reliable and audited source so as to maintain accuracy and low-cost valuation processes. The purpose of this study is to investigate and reveal the processes of multi-purpose production as a base of valuation studies, updating, improvement, creating the base and integration with other related data and making them available for use of two-and three-dimensional cadastral data, which is one of the basic human rights, which will help to enlighten the valuation studies, as a basis for valuation studies, and hence providing benefits to users. Cadastral systems and their historical development of different countries, the functioning of the historical development of cadastre in Turkey were examined according to the results of the literature review in the study. Within this context the “Three Dimensional City Models and Cadastre Project” were launched by General Directorate of Land registry and Cadastre in Turkey within the selected areas as the pilot region, the modal is currently implemented in Gölbasi District as among the pilot region and the ongoing works of the project is generally evaluated. The working principles of the Spatial Real Estate System and the Land Registry and Cadastre Information System used by the General Directorate of Land Registry and Cadastre have been examined in detail. For this purpose, the problems in the systems, the missing data and the real estate appraisal studies are identified and listed as items.
With the Modernization Project of the General Directorate of Land Registry and Cadastre, it is seen that the cadastral data can be used reliably in real estate appraisal studies and this way it contributes to the people and organizations that will make appraisal in terms of time and cost effective. The multi-purpose data system will be formed with the integration of the cadastral data to the land registry data and other institutions and organizations, and the inclusion of the 3-dimensional cadastral data from the legal,
iv
technical and institutional problems. Real estate value information infrastructure can be created and value maps can be created by collecting and analyzing the expropriation costs within a certain system and the reports prepared by the real estate appraisal experts taken by different persons and institutions, expert reports taken in courts and enforcement offices, reports prepared for individual or mass valuation. Using the norm information to be produced from the data to be collected from the value information center; In addition, tax base valuation studies and value-based zoning implementation studies will be created for many transactions that benefit the community. Although real estate value information centers and value map preparation processes seem to be gradual and long-lasting processes, it is possible that update of data and sharing process is possible by producing quality data quickly by the experts who graduated from undergraduate and graduate programs in real estate development and management departments. It should be clearly emphasized that it will be carried out in a professional and healthy manner.
February 2019, 65 pages
Keywords: Cadastre, two dimensions, three dimensions, real estate appraisal, cadastral data, spatial real estate system and geographical information system.
v TEŞEKKÜR
Gayrimenkul çalışmalarının kapsamı ve uygulama alanları hızla genişlemekte ve birçok alt uzmanlık alanı zaman içinde ortaya çıkmaktadır. Bu çalışma Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Dönem Projesi olarak “İki ve Üç Boyutlu Kadastral Verilerin Gayrimenkul Değerleme Çalışmalarındaki Rolü” üzerine hazırlanmıştır. Projenin hazırlanmasında bilgi ve tecrübesi ile projemin her aşamasında yardımını ve desteğini benden esirgemeyen danışman hocam sayın Doç. Dr.
Yeşim ALİEFENDİOĞLU’na, yüksek lisans eğitimimin her aşamasında bana yol gösteren Anabilim Dalı Başkanı sayın Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ’e, çalışmamın her aşamasında teknik yardımlarını benden esirgemeyen kardeşim Dilan SEZGİN’e, ne zaman ihtiyaç duysam yanımda olan arkadaşlarım Oğuz KARAKAYA, İlker KANDEMİR ve Şener ELÇİ’ye, yoğun iş ve okul temposunda hep yanımda olan beni hep destekleyen eşim ve hayat arkadaşım Selinay SEZGİN ŞAŞKIN’a ve canım oğlum Ali Deniz’e teşekkürlerimi sunarım.
Önder ŞAŞKIN Ankara, Ocak 2019
vi
İÇİNDEKİLER
ÖZET ... i
ABSTRACT ... iii
TEŞEKKÜR ... v
KISALTMALAR DİZİNİ ... vii
ŞEKİLLER DİZİNİ ... viii
ÇİZELGELER DİZİNİ ... ix
GİRİŞ ... 1
1.1 Araştırmanın Önemi ve Amaçları ... 1
1.2 Kaynak Araştırması ve Araştırmanın Kapsamı ... 2
2B VE 3B KADASTRAL VERİLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ... 7
2.1 Dünyadaki 2B Kadastro Uygulamalarına Genel Bir Bakış ... 7
2.1.1 Afganistan örneği ... 7
2.1.2 Almanya örneği ... 8
2.1.3 Arjantin örneği... 10
2.1.4 Danimarka örneği ... 11
2.1.5 Güney Kore örneği ... 12
2.1.6 Hollanda örneği ... 14
2.1.7 İran örneği ... 15
2.1.8 Japonya örneği ... 16
2.2 Türkiye’de Kadastronun Fiili Durumu ve Kadastral Veri Kavramı ... 17
2.2.1 Kadastronun fiili durumu ... 18
2.2.2 Kadastro Müdürlüklerinde veri üretimi için yapılan işlemler ... 21
2.2.3 Kadastro Müdürlüklerinde veri güncellemesi için yapılan işlemler ... 24
2.2.4 TKGM’de veri paylaşımı için yapılan yenilikler ... 28
2.3 Kadastroda Üçüncü Boyut ... 32
2.3.1 3B Kadastro uygulamalarına genel bakış ... 32
2.3.2 Dünyada üç boyutlu kadastro uygulamaları ... 33
2.3.3 3B kadastronun uygulama alanları ve önemi ... 36
2.3.4 3B kadastronun Türkiye’de pilot bölge uygulaması ... 41
GAYRİMENKUL DEĞERLEME AÇISINDAN 2B VE 3B KADASTRO VERİLERİNİN ÖNEMİ ... 45
3.1 2B Kadastral Veri Aktarımı ve Entegrasyonu ... 45
3.1.1 Mekansal Gayrimenkul Sistemi (MEGSİS) ... 46
3.1.2 Tapu Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) ... 51
3.1.3 Gayrimenkul değerlemede kadastral veride olması gerekenler ... 53
3.2 3B Kadastral Verilerin Değerleme Çalışmalarındaki Önemi ... 55
GENEL DEĞERLENDİRME, SONUÇ VE ÖNERİLER ... 58
KAYNAKLAR ... 61
ÖZGEÇMİŞ ... 65
vii
KISALTMALAR DİZİNİ 2B İki Boyutlu
3B Üç Boyutlu
CBS Coğrafi Bilgi Sistemi DPT Devlet Planlama Teşkilatı EÜAŞ Elektrik Üretim Anonim Şirketi
FIG Uluslararası Ölçmeciler Birliği (International Federation of Surveyors) HAKAR Harita ve Kadastro Reform Projesi
İHA İnsansız Hava Aracı
KUY Kadastro Uygulama Yazılımı MEGSİS Mekansal Gayrimenkul Sistemi MTA Maden Tetkik Arama
PBLIS Parsel Tabanlı Bilgi Sistemi TAKBİS Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi
TEDAŞ Türkiye Elektrik Dağıtım Anonim Şirketi TEİAŞ Türkiye Elektrik İletim Anonim Şirketi TİKA Türk İşbirliği ve Koordinasyon Ajansı TKGM Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
TKMP Tapu ve Kadastro Modernizasyon Projesi
viii
ŞEKİLLER DİZİNİ
Şekil 2.1 Afganistan kadastral pafta örneği ... 8
Şekil 2.2 Alkıs uygulaması ... 9
Şekil 2.3 Almanya tapu ve kadastro idaresinin yapısı ... 10
Şekil 2.4 Arjantin kırsal kadastro haritası ... 11
Şekil 2.5 Danimarka kadastral haritası... 12
Şekil 2.6 Güney Kore kadastral haritası ... 13
Şekil 2.7 Hollanda kadastral haritası ... 15
Şekil 2.8 İran kadastro paftası ... 16
Şekil 2.9 Japon kadastro harita örneği ... 17
Şekil 2.10 Türkiye’de 2019 yılı verilerine göre mülkiyet durumu ... 19
Şekil 2.11 TKGM organizasyon şeması ... 21
Şekil 2.12 Orman kadastro çalışma alanı ... 23
Şekil 2.13 Yıpranmış kadastro paftası ve yenileme ... 25
Şekil 2.14 Sayısallaştırması yapılan parselin zemini durumu ... 28
Şekil 2.15 Parsel sorgu ekranı ... 29
Şekil 2.16 QR kodlu tapu örneği ... 30
Şekil 2.17 Web tapu sistemi ... 31
Şekil 2.18 2B ve 3B şehir modelleri ... 33
Şekil 2.19 Avustralya 3B ölçü planı ... 34
Şekil 2.20 Norveç’e ait 3B görünümü ... 36
Şekil 2.21 Arazinin 3B görünümü ... 37
Şekil 2.22 Zemin durumu ve 3B yapının cad ortamında görünümü ... 38
Şekil 2.23 Model uygulaması ... 39
Şekil 2.24 Pilot bölge sınırları ... 42
Şekil 2.25 TKGM'ye ait 3B veri alımı yapan uçak ... 42
Şekil 2.26 3B kent modelleri üretim aşamaları ... 43
Şekil 2.27 Pilot bölgeden alınan örnek ... 44
Şekil 3.1 İlişkilendirilmiş bilgi sistemi ... 47
Şekil 3.2 Veri yükleme modülü ... 48
Şekil 3.3 Veri sorgulama modülü ... 48
Şekil 3.4 E-devlet uygulaması ... 49
Şekil 3.5 Parselin ortofoto ile çakışmış hali ... 50
Şekil 3.6 Tapu Kadastro entegrasyon istatistiği ... 51
Şekil 3.7 TAKBIS ekran görüntüsü ... 52
Şekil 3.8 Yol kotu ilişkisi ... 56
Şekil 3.9 Yer altı ve yer üstü tesislerin gösterimi ... 57
ix
ÇİZELGELER DİZİNİ
Çizelge 2.1 Kadastro kanunları tarihçesi ... 19 Çizelge 2.2 Türkiye’de üretim yöntemine göre pafta dağılımı ... 20 Çizelge 2.3 22-a sınır tipleri ... 26
1 GİRİŞ
1.1 Araştırmanın Önemi ve Amaçları
Gayrimenkul sektörü, gerçek ve tüzel kişilerin yatırım tercihleri arasında ilk sıralarda yer almaktadır. Bu da gayrimenkul sektörünü ülkelerin ekonomik olarak büyümesi ve gelişmesi açısından temel bileşenlerden biri haline getirmiştir. Geri kalmış ve gelişmekte olan ülkelerde insanların gayrimenkullerini nasıl yöneteceğini bilmedikleri görülmüştür.
Bu yüzden ellerindeki gayrimenkule dayalı varlıkları zenginlik üretecek sermayeye dönüştürebilen ülkeler ekonomik refah seviyesine yaklaşmakta ve bu varlıkları kullanamayanlar ise genellikle bu refah seviyesinin altında kalmaktadır. Bir ülkede gayrimenkul piyasalarının oluşması ve gayrimenkul sektörünün gelişmesi diğer birçok sektörü de etkilemektedir.
Arazi, etkin yönetilmesi gereken toplumsal kıt bir kaynaktır (Çete ve Yomralıoğlu 2009).
Dünya nüfusunun sürekli artması, zaten kıt olan arazilerin yanlış kullanılması ve yönetilemez hale gelmesi, tarım arazilerinin ve su kaynaklarının sürdürülebilir olmaması, gayrimenkul ve gayrimenkullere dayalı sektörlerin değerinin her geçen gün artmasına sebep olmaktadır. Gayrimenkul sektörü büyürken beraberinde de çeşitli sorunlar getirmektedir. Arazi kullanımının artması ve giderek kıt bir kaynağa dönüşmesi, arazilerin ve arazi üzerindeki hak ve mükellefiyetlerin detaylı bir şekilde kayıt altına alınması ve bu kayıtların korunması gerekliliğini doğurmuştur. Teknolojinin hızla geliştiği 21. yüzyılda insanların verilere hızlı ve güvenilir bir biçimde ulaşma istekleri kadastral veriler içinde geçerlidir. Bu sebeple iki ve üç boyutlu kadastral verilere ihtiyaç gayrimenkulle ilişkili sektörlerde artmaktadır. Bu amaçla kadastral verilerin gayrimenkul değerleme çalışmalarında ki rolünün irdelenmesi, üzerinde çeşitli bilimsel ve akademik çalışmalar yapılması, tartışılması ve yorum yapılması gereken bir durumdur.
Değerleme çalışmaları; bir taşınmazın değerinin tespiti için yapılabileceği gibi birden çok taşınmazın değerinin tespit edilmesi için de yapılabilmektedir. Hem tekil, hem de kitlesel değerleme çalışmalarında, taşınmazların kadastral durumu, gayrimenkul değerini belirlemede en önemli faktörlerden biri olarak karşımıza çıkmaktadır. Gayrimenkul sektörünün bir parçası olan değerleme işi için taşınmazın mülkiyeti, kullanım şekli
2
üzerindeki haklar ve kısıtlamalar, yapılar, taşınmazın konumu, cephesi, geometrik şekli, yerleşim yerlerine veya ana yollara mesafesi, üzerinden geçen irtifak hakları taşınmazın değerini etkilemektedir.
Türkiye’de yapılan kadastro çalışmalarının geç yapılması ve çok amaçlı olarak yapılmamış olması, değer bileşeninin kadastrosu yapılan parsellere entegre edilmemesi, 3 boyutlu (3B) kadastroya uyumlu altyapıya sahip şekilde tamamlanamamış olması, Türkiye kadastrosunun en büyük eksikliklerindendir. Kadastral verilerin sağlıklı, güncel, hızlı ve aktif olarak entegrasyonu ve kullanıcılara aktarılması kadastro verileri ile işlem yapanlar için büyük önem arz etmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) merkez ve taşra teşkilatı ile özellikle 2000’li yıllardan sonra bilgi ve iletişim teknolojilerini kullanarak ülke kadastrosunun tamamını bitirmiş ve Tapu Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) ve Mekansal Gayrimenkul Sistemi (MEGSİS) gibi sistemlerle kadastral verileri kaydetmiş, güncellemiş ve korumayı başarmıştır. Teknolojideki gelişmeler ile birlikte taşınmazların üçüncü boyutlarının da kayıt altına alınması zaman, maliyet, şeffaflık ve doğruluk bakımından gayrimenkul değerleme, geliştirmeye yönetme çalışmalarının da hızlanarak sektörün itici gücü olacağı düşünülmektedir.
1.2 Kaynak Araştırması ve Araştırmanın Kapsamı
Türkiye’de iki boyutlu ve üç boyutlu kadastro ile ilgili oldukça fazla akademik çalışma gerçekleştirilmiştir. Aynı zamanda değerleme çalışmaları ve bu çalışmalarda faydalanılan materyaller ile ilgili de birçok akademik çalışma mevcuttur. Bu çalışmalar içinde özellikle üç boyutlu kadastro verileri ve değerleme süreci ile ilgili olan çalışmalardan faydalanılmıştır. Faydalanılan çalışmalar hakkındaki bilgiler tarih sırasına göre aşağıda verilmiştir.
Kumdakçı’nın (2005) “Kadastral Amaçlı Bilgi Sistemlerinde 3B Modelleme ve Görselleştirme Tekniklerinin Kullanılması Konusunda Bir Araştırma” adlı yüksek lisans tezinde; Coğrafi Bilgi Sistemi (CBS) detaylı olarak araştırılmış, tanımı kullanım alanları, bileşenleri, yazılımı ve uygulaması irdelenmiş, kadastral amaçlı bilgi sistemlerinin klasik 2B CBS’lerin yanı sıra pek çok uygulamada coğrafi alanın 3B hesabı sorgulaması, analizi ve görselleştirilmesi gibi işlevleri de yerine getirebilen CBS’ler tanımlanmış ve bu
3
sorgulamaları yapmaya imkan verecek 3B verilerin tapu kaydı ve bilgisayar destekli tasarıma (CAD) ilişkin yazılımlarda ne yapılabilir sorularına yer verilmiştir. Bunun yanı sıra üç boyutlu modelleme yöntemleri ve Türkiye’deki kadastral yapı ve kadastral amaçlı bilgi sistemlerine detaylı olarak değinilerek kadastronun kurumsal, hukuki, teknik yönü anlatılmıştır. Sonuç olarak gelecekte kadastronun nasıl bir hal alacağına yönelik fikirler ile birlikte 3B kadastro verilerinin kullanıldığı, mülkiyet kavramının görselleştirilerek devlet güvencesi ve güvenilirliğinin esas alınması gerekliliğine vurgu yapılmıştır.
Açlar ve Çağdaş (2008) tarafından hazırlanan “Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi”
adlı eserde; gayrimenkul değerlemede temel tanımlar ve değerleme yöntemleri ayrıntılı biçimde anlatılmış, tekil ve toplu değerleme yöntemleri hakkında bilgilere yer verilmiştir.
Seymen’in (2008), “Kadastro - 2014 Çerçeve Projesi Hedeflerine Yaklaşımda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tarafından Alınacak Tedbirler ve Yükümlülükler” adlı yüksek lisans tezinde; mevcut kadastral sistemler, kadastrodaki reform hareketleri ile kadastronun geleceği ile ilgili verilere yer verilmiş ve mevcut kadastral sistemlerle beraber veri üretimi, güncellemesi ve saklanmasının önemine vurgu yapılarak kadastronun geleceği verilerin paylaşımına yönelik detaylı bilgilere yer verilmiştir.
Kadastronun geleceği ve kadastrodaki sorunlarla ilgili olarak önerilere yer verilmiştir
Yalçın’ın (2009), “Türkiye’de Kırsal Alanlarda Kadastro ve Sürdürülebilir Gelişme” adlı doktora çalışmasında; kadastro ve mülkiyet kavramlarını tanımlamış, özellikle kırsal alandaki mülkiyet kavramını detaylı olarak açıklamıştır. Kadastronun birçok boyutu incelenerek (mali, hukuki ve çok amaçlı gibi) kırsal alanda sürdürülebilir bir kalkınmanın ve gelişmenin boyutları araştırılmış, sürdürülebilir gelişme için gerekli materyallere yer verilmiştir. Sonuç olarak kırsal kalkınma için kırsal alandaki mülkiyetin tanımlanması gerektiğine ve bunun içinde kadastronun kırsal alanda bitirilerek mülkiyetin tapuda tescil edilmesi ve mekansal bilgi sisteminin oluşturulmasından bahsedilmiştir.
Doner (2010) tarafından yapılan “Türk Kadastro Sistemi İçin Üç Boyutlu Yaklaşım” adlı doktora tezinde; teknolojini ilerlemesi ve yaşanılan mekanların daha karmaşık bir hal almaya başlamasıyla 2B kadastronun yetersiz kalması 3B kadastroya olan ihtiyaçtan bahsedilmiş, çeşitli ülkelerdeki 3B kadastro uygulamalarına genel bir bakış yapılmıştır.
4
2B verilerin yetersizlikleri ve 3B modellere geçilmesi için çeşitli yöntemler ve veri modellemenin aşamaları tanıtılmıştır. Türkiye’deki kadastronun hukuki, kurumsal ve teknik durumlar ve 3B verilerin Türk kadastro sisteminin modernize edilmesi için 3B kadastronun önemi ve 3B kadastro verileri gerçek yaklaşımlarla test edilerek karşılaşılan sorunlar tespit edilmiştir. Sonuç olarak Türkiye için 3B kadastro modellemesi yapılırken, 2B mülkiyet durumunun göz ardı edilemeyeceği ve orta vadede önce veri iyileştirmesi daha sonraki adım olarak da bir 3B kadastro modeli belirlenmesi gerektiği önerilmiştir.
Döner (2011) tarafından yapılan “Dünyada 3 Boyutlu Kadastro Uygulamaları” adlı çalışmada; dünyadaki kadastral uygulamalar ve 2 boyutlu kadastronun yetersiz kaldığı alanlar incelenmiş, 3 boyutlu kadastronun gerekliliği ile ilgili bilgiler verilmiştir.
Dünyadaki 3 boyutlu kadastro uygulamaları detaylı şekilde incelenerek hangi alanlarda uygulandığı araştırılmış, uygulamalardaki eksik kalan bölümler irdelenmiştir.
Çağatay’ın (2012) “Kadastroda Yeni Yaklaşımlar ve Kentsel Yapıya Etkileri” adlı makalesinde; kadastral uygulamalarda ve kadastral verilerin güncellenmesinde ve üretilmesinde revizyon yapılmasının gerekliliği ve yapılacak yeniliklerle beraber kentlerin sosyal ve çevresel durumlarındaki değişimler ve kent yapısındaki etkileri incelenmiştir.
Koçak’ın (2013) “Kadastronun Yaşatılması ve Tesisi” adlı eserinde; kadastrodaki temel kavramlar ve kadastro müdürlüklerinde yapılan işler anlatılmış, tesis kadastrosu ile üretilen kadastral verilerin hangi kanunlara göre üretiminin yapıldığı açıklanmıştır.
Kadastro müdürlüklerinin yapılan işlemlere nasıl yön vereceği ile ilgili bilgilere yer verilmiştir.
Nişancı (2013) tarafından yapılan “Kentsel Dönüşümde 4B Mülkiyet Analizi” adlı çalışmada; 3 boyutlu şehir modelleri ve kentsel dönüşüm olguları incelenmiş, 3 boyutlu modellerden bir adım daha ileri gidilmesi gerektiği ve şehir modellerinde 4 boyutlu mülkiyet sisteminin temelinin oluşturulması gerektiği belirtilerek, 3 boyutlu şehir uygulamalarına nasıl yön verileceği ile ilgili açıklamalarda bulunulmuştur.
İde’nin (2014) “Kadastroda Yeni Vizyon: Üç Boyutlu Kadastro” isimli tez çalışmasında;
2B kadastro sistemlerinin mülkiyeti temsil etmedeki yetersizliği ve eksik yönleri
5
incelenerek, 3B kadastro çalışmalarının gelişen teknoloji ile birlikte hız kazandığı ve artık 2B mülkiyete ek olarak 3B verilere de ihtiyaç duyulduğu, 3B kadastro, kent planlama, mühendislik projeleri ve arazi modelleme gibi değişik alanlardaki çalışmalarda da kullanılabileceği tespit edilerek 3B kadastronun gerekliliği ortaya konulmuştur.
Yılmazer’in (2014) “Kadastral Verilerin Değerleme Esaslı Güncellenmesi” adlı tez çalışmasında; gayrimenkul değerlemenin önemine ve ekonomik yönüne değinerek, Türkiye kadastrosunun tarihi, kadastral veri toplama ve güncelleme işinin Türkiye’de uygulaması, MEGSİS ve TAKBİS sistemlerinin çalışma prensipleri ve karşılaşılan sorunlar incelenmiş, kadastral verilerin güncelleme işinin değerleme çalışmalarına yönelik nasıl düzenleneceği ile ilgili önerilerde bulunulmuştur.
Koçak (2015) tarafından yapılan “Kadastro Paftalarının Yenilenmesi” adlı eserde;
kadastro yenileme işlerinin hangi kanuna göre yapılacağı ve çalışmalara nasıl yön verileceği anlatılmıştır. Kadastro yenilemesinde kullanılan sınır tipleri ve uygulamanın nasıl yapılacağı ile ilgili detaylı bilgilere yer verilmiştir.
Ayyıldız’ın (2016) “Fotogrametri Yöntemiyle Oluşturulan 3 Boyutlu Şehir Modellerinin Kadastral Verilerle İlişkilendirilmesi” adlı tez çalışmasında; 3 boyutlu verilerin planlama aşamasından, üretimi ve paylaşılması aşamasına kadar bütün aşamalar detaylı şekilde incelenmiş, bu verilerin kadastro verileri ile ilişkilendirilmesi için gerekli yöntemler araştırılmıştır.
Kuleyn (2016) tarafından yapılan “Üç Boyutlu Kat Mülkiyeti Kurulumu Metedolojisi”
adlı tezde; farklı ülkelerdeki üç boyutlu kadastro ve modellemelerle ilgili çalışmalara yer vermiş, üç boyutlu kadastronun öneminden ve uygulama alanlarından bahsedilmiş, özellikle kat mülkiyetine tabi alanlarda uygulanabilecek üç boyutlu modellerle ilgili verilere yer vermiştir.
Ayyıldız’ın (2017) “Üç Boyutlu Kent Modellerinin Üretimi ve Arazi Yönetiminde Kullanımı” adlı makalesinde; 3 boyutlu kent modellerinin üretim aşamaları açıklanmış, üretim aşamaları sonrası arazinin kullanımı ve yönetilmesinde nasıl kullanılacağı ve arazi yönetimine ne gibi kolaylıklar sağlayacağı, arazi planlamasının bu veriler ışığında nasıl yapılacağı açıklanmıştır.
6
İncelenen çalışmalar dışında çeşitli ulusal ve uluslararası organizasyonlardaki sunumlar ve çeşitli dergilerdeki makalelerle birlikte, veri üretimi için çalışılan alanlarda sorumlu kişilerle birebir görüşülmüştür. İncelenen çalışmalarda kadastro ve kadastro verileri detaylı incelenmesine, bazı çalışmalarda ise üç boyutlu kadastro ve üç boyutlu kent modellerine detaylı olarak yer verilmesine rağmen, söz konusu verilerin değerlemeye altlık oluşturacak veya değerleme esaslı güncellenecek verilere dönüştürülmesi ve faydaları konusuna fazla değinilmemiştir. Bu çalışmada kadastral verilerin değerleme çalışmalarındaki rolüne ve veri kalitesinin artırılarak çok amaçlı verilere dönüştürülmesinin sağlayacağı faydalar anlatılmıştır.
Literatür ve uygulama analizlerine dayalı olarak yapılan bu çalışma dört bölümden oluşmaktadır. Çalışmanın birinci bölümünde çalışma ile ilgili genel bilgiler verilerek, literatür taraması yapılmış, çeşitli akademik çalışmalar ve dergi, makale ve seminerlerde konuyla ilgili çalışmalar hakkında özet bilgilere yer verilmiştir. Çalışmanın ikinci bölümünde dünyadaki farklı kıtalarda, farklı ekonomik, sosyal, siyasal ve dini özelliklere sahip olan çeşitli ülkelerdeki kadastral sistemler ve bu sistemlerin tarihsel gelişimi ile birlikte Türkiye’deki kadastro sisteminin tarihsel gelişimi ve şuandaki durumu incelenerek, kadastral verilerin nasıl üretildiği ve güncellendiğine değinilmiştir. Yine ikinci bölümde 3B kadastro ile ilgili dünyadaki örneklere ve uygulama alanlarına, Türkiye’de 2018 yılında TKGM tarafından çalışmalarına başlanılan “3B kent modelleri ve Kadastro Projesi” kapsamında yapılan çalışmalara değinilmiştir. Çalışmanın üçüncü bölümünde ise üretilen ve güncellenen kadastral verilerin Türkiye’de kadastral veri paylaşımı için nasıl kullanıldığına, veri entegrasyonu için kullanılan TAKBİS ve MEGSİS sistemlerine, bu sistemlerde gayrimenkul değerleme açısından olması gereken özelliklere, kadastral veri kalitesinin artırılması için yapılması gerekenlere ve İki Boyut (2B) ve 3B verilerin gayrimenkul değerleme çalışmalarındaki önemine değinilmiştir.
Çalışmanın dördüncü bölümünde ise konu ile ilgili değerlendirmelere ve önerilere yer verilerek ulaşılan sonuç hakkında bilgi verilmiştir.
7
2B VE 3B KADASTRAL VERİLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ
Kadastro, tapu sicilinin temelini oluşturmak için ülke genelindeki taşınmazların tamamını ölçerek, konumlarını, alanlarını, sınırlarını, değerlerini ve hukuksal durumlarını devlet eliyle belirlenerek plana bağlanması işidir. Kadastro sonucunda elde edilen veriler ve bu verilerin değerlendirilmesi için kadastral sistemlerin gelişiminin incelenmesi gerekir.
2.1 Dünyadaki 2B Kadastro Uygulamalarına Genel Bir Bakış
Mülkiyet kavramı çeşitli şekillerde tanımlanmakta olup, bir taşınmazın sahibi olmayı, taşınmazı kullanmayı ipotek edebilmeyi satabilmeyi sağlayan, bireysel bir haktır (Keleş 1998). Kadastro ise mülkiyet sınırlarını konum, alan, sınır, değer ve hukuki durumunu belirlemektedir.
2.1.1 Afganistan örneği
Afganistan nüfusu 35,53 milyon olan, 652.237 km² yüzölçümüne sahip başkenti Kabil olan bir orta doğu ülkesidir. Afganistan’da toplamda 34 il, 398 ilçe ve yaklaşık 40 bin civarında köy bulunmaktadır (Anonymous 2018a). 1962 yılında kadastro çalışmalarına başlanılmış, yapılan çalışmalar sonucunda, ülkenin tarımsal arazilerinin % 34’lük kısmı herhangi bir koordinat sistemine bağlı olmaksızın, grafik paftalara aktarılmıştır. O dönemde gerçekleştirilen çalışmalarda çalışma alanları köy olarak belirlenmiş olup, köy içerisinde bulunan yerleşim alanları ayrı ayrı sınırlandırılarak ölçülmemiş, sadece dış sınırları ile gösterilmiştir. Orijinal olarak üretilen bu paftalar birleştirilerek, daha küçük ölçekli haritaların oluşturulduğu görülmüştür. Üretilen bu paftalar teknik yönden sağlıklı olmakla birlikte 1960’lı yıllarda üretilmiş ve sonrasında hiçbir değişiklik işlenmediği için, ayırma, birleştirme gibi değişiklik işlemlerinin takibi yapılamamaktadır. Malik defterleri güncel değildir. 1968-1979 yılları arasında gerçekleştirilen kadastro çalışmalarında sınırlandırma ve tespit işlemlerinin aynı anda yapılmadığı, ilk olarak ön tespitlerin yapıldığı, her ne kadar ülkenin % 34’üne ilişkin haritaların o dönem içerisinde yapıldığı belirtilmişse de bahse konu çalışmalar sonucunda üretilen parsellerin sadece % 5’e yakın
8
kısmının kesin malik bilgisinin belirlendiği, belirlenen bu maliklere ilişkin kayıtların da mahkemelerce tutulan kayıtlara entegre edilmediği anlaşılmaktadır. Paftaların sınır anlaşmazlıkları konusunda talebe bağlı olarak ilgililerine harç karşılığı gösterilebildiği, pafta örneklerinin yine harç karşılığı verilebildiği öğrenilmiştir (Şekil 2.1). Afganistan’da taşınmazlara yönelik politikaların dayanağı 2007 yılında yayımlanan 50 yıllık hükümet planıdır. Bu kapsamda modern arazi yönetim sisteminin kurulması amacı ile 2013 yılında
“Arazı” kurulmuştur. Arazı, ülke genelindeki tapu ve kadastro ile ilgili olan bütün işleri bünyesinde toplamıştır (Anonim 2017). Afganistan Arazi İdaresi ile Türk İşbirliği ve Koordinasyon Ajansı arasında gerçekleştirilen işbirliği kapsamında Kabil ve Herat şehirlerinin mülkiyet yapısı ve kadastral durumu incelenerek, Afganistan için Türkiye modeline yakın bir kadastral model düşünülmüştür.
Şekil 2.1 Afganistan kadastral pafta örneği (Anonim 2017)
2.1.2 Almanya örneği
Almanya nüfusu 82,79 milyon olup, 357.386 m² yüzölçümüne sahip başkenti Berlin olan bir Avrupa ülkesidir. Toplam 16 adet eyaletten oluşan bir federasyondur (Anonymous 2018b). Almanya’da mülkiyete dönük çalışmalara 19. yüzyılda bazı krallıklardan vergi almak amacıyla başlanmıştır. Kadastral sistemin kurulmasına Ren Nehri’nin solunda
9
kalan işgal edilmiş bölgelerden başlanılmıştır. 1876 yılına kadar Prusya’daki kadastro çalışmaları bitirilmiştir. Ülkede kadastronun temel amacı arazilerin vergilendirilmesi olmakla birlikte, kadastral sistem hükümet politikaları ve ülke geleceği için de önem arz etmektedir (Anonymous 2018c).
1900’lü yıllardan itibaren tüm Almanya için arazi kayıt sistemi kurulmuştur. Bu sistem
“Grundbuch” olarak adlandırılmıştır. Bu sistem sayesinde kadastro arazi kullanım hakkını güvence altına alarak arazilerin vergilendirilmesini sağlamıştır. 1934’den sonra ise bütün ülkedeki arsa ve arazi değerlerinin sonuçları kayıt altına alınmaya başlanarak çok yönlü kadastronun önü açılmıştır. Kadastroya değer kavramı da eklenerek fonksiyonu artırılmıştır. 1970’li yıllarla birlikte kadastral veriler sayısal ortama aktarılmaya başlanmış ve kadastral kayıtların ve mülkiyet kayıtlarının otomasyonu olarak isimlendirilen projelerle grafik haritalar ve mülkiyet kayıtları sayısallaştırılmaya başlanmıştır. Mülkiyet ve kadastro kayıtlarının ayrı olarak entegrasyonu çeşitli sorunlara yol açmaya başlamış ve bu iki sistem birleştirilmiş ve “Alkıs” adı verilen bütünleşik kadastro bilgi sistemi kurulmuştur (Şekil 2.2).
Şekil 2.2 Alkıs uygulaması (Çete ve Yomralıoğlu 2006)
2000’li yıllarla birlikte kadastro tüm yasal talepleri karşılayacak kamu ve özel sektör taleplerini yerine getirecek seviyeye gelmiştir. Almanya tapu ve kadastro idaresi hukuki ve teknik olarak kuramsal bir yapıya kavuşmuş ve arazi bilgi sistemi; planlama, çevre koruma gibi birçok alana veri sağlamaktadır (Şekil 2.3).
10
Şekil 2.3 Almanya tapu ve kadastro idaresinin yapısı (Çete ve Yomralıoğlu 2006) Tapu ve kadastro ile ilgili işlemler bilgisayar ortamında saklanmaktadır. Kadastro haritası ve mülkiyet bilgileri de tek bir veri tabanı içerisinde birleştirilmiş ve yeni bir kadastral sistem oluşturulmuştur. 1970’li yılların sonunda başlayan sayısal kadastro çalışmaları, günümüzde gelinen noktada, gelişen bilgi teknolojisi ve uluslararası standartlarla uyumlu bir bütünleşik kadastro bilgi sistemi olma yolunda hızla ilerlemektedir (Çete ve Yomralıoğlu 2006).
2.1.3 Arjantin örneği
Arjantin nüfusu 44,27 milyon, 2.780.000 km² yüzölçümüne sahip, başkenti Buenos Aires olan Güney Amerika ülkesidir. Toplam 23 eyalet ve bir federal bölgeye ayrılan Arjantin’in nüfusunun % 90’ına yakını şehirlerde % 10’una yakını ise kırsal alanlarda yaşamını sürdürmektedir (Anonymous 2018d).
Arjantin’de yaklaşık 13,5 milyon parsel bulunmaktadır. Bu parsellerle ilgili birleştirme ayırma gibi haritacılık işleri arazi denetçileri olarak adlandırılan kişiler tarafından yapılmaktadır. Tapu alım, satım, ipotek gibi diğer tapu işlemleri ise noterler aracılığı ile gerçekleşmektedir. Kadastro Federal Konseyi olarak adlandırılan ve 23 eyaletteki temsilciler ve başkent Buenos Aires’deki temsilci ile birlikte 24 adet üyeden oluşmaktadır. Her eyalette bir il kadastro organizasyonu vardır ve bunlar “FADA” olarak adlandırılırlar. Kadastronun çok yönlü kayıt altına alınması belediyelerdeki kadastro birimleri tarafından yapılmaktadır. Belediyeler kadastro çalışmalarında tamamlayıcı rol
11
üstlenmektedirler. İl kadastro teşkilatları ise arazinin birleştirme, bölme ve cins değişikliği gibi kayıtları tutmaktadır. Arjantin’de 1990’lı yıllarda Dünya Bankasının desteği ile Arazi Bilgi Sistemi kurulmaya başlanmış ve bu amaçla kentsel ve kırsal haritalar, tapu bilgileri, kent haritaları ve binalar arazi bilgi sistemine aktarılmaya başlamıştır (Şekil 2.4) (Anonymous 2018e).
Şekil 2.4 Arjantin kırsal kadastro haritası (Anonymous 2018e)
2.1.4 Danimarka örneği
Danimarka nüfusu 5,77 milyon kişi olan, 42.924 km² yüzölçümüne sahip, başkenti Kopenhag olan Avrupa ülkesidir. Ülke nüfusunun % 85’i kentlerde ve % 15’i ise kırsal alanlarda yaşamaktadır (Anonymous 2018f).
Danimarka’da ilk kadastro çalışmaları 1660 yılında başlamıştır. O dönemden önce kayıtlar çiftçilerin arazi sahiplerine ödedikleri arazi vergilerinin tutulduğu defterlerde bulunmaktaydı ve arazi bu defterlerle yönetilmekteydi. 1664 yılında matrikul olarak adlandırılan ulusal bir kadastro sistemi kurulmuş olup, bu sistemin amacı parselleri ölçerek yüzölçümlerine göre arazileri vergilendirmektir. On yedinci yüzyılın sonlarına doğru ise mevcut sistem kurulmuş ve kadastro, kadastro sicili ve kadastro haritaları olarak ikiye ayrılmıştır. Danimarka kadastrosu böylece arazi değerlemesinden etkin bir arazi piyasasını destekleyen yasal bir kadastroya dönüşmüştür (Anonymous 2018g).
12
Danimarka’nın tümünü kapsayan tek bir kadastro tipi vardır. Fakat bu kadastro tipinin altında dört temel öğe vardır. Bunlar; kadastro kaydı, tapu kaydı, bina ve konut kaydı, gayrimenkul değerleme kaydıdır. Bunlardan bina ve konut kayıtları ve gayrimenkul değerleme kayıtlarını belediyeler tutmaktadır. Parselle ilgili kayıtlar (mülkiyet, ipotek ve irtifak gibi) Arazi Kitabı (tapu kaydı) verilerinde bulunur. Arazi Kitabı, parsellerin ve özelliklerinin kadastral kimliğine dayalı yasal hakları tanımlamaktadır. Bir parsel kütüğü, bireysel özelliklerde yapılan tüm geçmiş güncellemelere ek olarak kadastral kimlik numaralarını, mülkiyet büyüklüğünü, yolları ve nehirleri, idari alanlarını içerir. Kadastro haritası tüm parselleri grafiksel olarak gösterir ve günlük olarak güncellenir. Kadastro haritaları ve ölçüm verileri Danimarka Geodata Ajansında tutulur. Kayıtlı 2,5 milyon parsel ve 200 bin kat mülkiyeti verisi, kadastro sicili, kadastro haritaları ve bilgilerin çoğu bilgisayar ortamında ve internette mevcuttur (Şekil 2.5) (Stoter vd. 2004).
Şekil 2.5 Danimarka kadastral haritası (Anonymous 2018g)
2.1.5 Güney Kore örneği
Güney Kore nüfusu 51,47 milyon olan 100.210 km² nüfusa sahip başkenti Seul olan bir uzak doğu ülkesidir. Nüfusunun % 70’i kentlerde ve % 30’u kırsal alanda yaşamaktadır (Anonymous 2018h). Güney Kore’nin kadastral sistemi 1910 ve 1924 yılları arasında orman ve arazilerin ölçülmesi ile oluşturulmaya başlanarak kontrol noktaları ve düzlem
13
ölçümleri ile beraber grafiksel kadastroya geçilmiştir. 1990’lı yıllardan başlanarak 2003 yılına kadar da altlıklar sayısallaştırılarak Parsel Tabanlı Bilgi Sistemi (PBLIS) kurulmuştur. Her kadastro haritasının bütün koordinat sistemlerine dönüşmüş hali mevcuttur.
Toplam kayıtlı parsel sayısı 2017 yılı itibari ile 35,77 milyon ve kayıtlı kat mülkiyeti sayısı ise 6,50 milyon adet olan ülkede her parselin bir kimlik numarası vardır. Kadastro kaydı yer, parsel numarası, arazi kullanımı, alan, mülkiyeti, parsel kimliği, harita detayları, arazi işlemleri ve değerleme bilgileriyle incelenir. Arazi,sınır ve bunların yönetimi ile ilgili işler devlet tarafından yapılmaktadır. Mülkiyetin devri ve tescili ile ilgili işler ise Adalet Bakanlığı sorumluluğundadır. Hükümet arazi kayıtlarını da yönetmektedir. Mülkiyet kamu ve özel arazi olarak iki kullanıma bölünmüştür. Özel arazilere devlet tarafından arazi kullanım kategorisi düzenlenmiştir. Hükümet adına kadastral araştırma faaliyetlerini ise bir ajans olan KCSC yürütür. Bunlar mülkiyet yönetimi, kayıt sistemi ve kadastro bilgi sistemindeki arsa sahibi ve ilgili arazi hakkındaki bilgiler halka açık hizmetidir. Kadastro paftaları (Şekil 2.6) herkesin ulaşabileceği şekilde kadastro bilgi sisteminden kullanıcılarla paylaşılır (Anonymous 2018i).
Şekil 2.6 Güney Kore kadastral haritası (Anonymous 2018i)
14 2.1.6 Hollanda örneği
Hollanda nüfusu 2017 Dünya Bankası verilerine göre 17,8 milyon ve yüzölçümü 40,508 km² olan bir Avrupa ülkesidir. Başkent Amsterdam ile birlikte 12 adet il ve 3 adet denizaşırı kamu yönetiminden oluşur. Nüfusunun % 60’ı kentsel alanlarda ve % 40’ı ise kırsal alanlarda yaşamaktadır (Anonymous 2018j).
Napolyon Bonaparte 1808 yılında ülke giderlerini finanse etmek için paraya ihtiyaç duyulması sonucu, arazi etüdü, arazi kullanımı ve arazi mülkiyetine dayalı bir arazi vergilendirme sistemi kurulmasına karar verilmiş, 1810 yılında Hollanda’nın Fransa tarafından ilhak edilmesi ile birlikte ise 1812 yılında arazi ve parsellerin kullanıcıları ve sahipleri belirlenerek kayıt altına alınmaya başlanmıştır. Napolyon’dan sonra ülke tekrar bağımsızlığına kavuşmuş ve Kral William vergi esaslı kadastro çalışmalarını devam ettirerek 1838 yılında tamamlamıştır. Ülke, belediye sınırları şeklinde ayrılmış, belediye sınırları içerisinde kadastro bölümlerine ayrılmış ve kadastro sınırları içerisinde ise parsel olarak ayrılmıştır. Arsa ve binaların değeri üzerinden ve bunlardan elde edilecek gelir üzerinden vergi alınmakta olup, bu yüzden taşınmazların değerleri ve kira bedelleri tapuya işlenmektedir.
Hollanda’da tapu tescil ve kadastro işleri Hollanda Tapu ve Kadastro Dairesince yürütülmektedir. Bu kurumun amaçları arasında arazi kayıtları ve kadastro paftalarını arşivinde muhafaza etmek, arazi piyasasının kolaylaştırmak ve arazinin yasal güvenliğini sağlamak, kalkınmaya destek, toprak kullanımı, planlama, kamunun toprak edinimi, doğal kaynakların yönetimi gibi birçok işlevi söz konusudur. Hollanda’da kadastro 1 merkez ve 7 bölgeden oluşmaktadır (Şekil 2.7).
Kadastro mülkiyet ve haklarla ilgili mekansal verileri toplayarak kaydını yapmakta aynı zamanda gemiler, uçaklar ve telekom ağlarının kayıtlarını da tutmaktadır. Kadastro arazi kullanım sorunları ve mekansal veri altyapıları için de danışma organıdır. Hollanda’da arazi işlerini yapmak için özel bürolar veya lisanslı kişiler mevcut olmayıp kadastro ile ilgili tüm işleri tapu ve kadastro bünyesindeki memurlar yapmaktadır (Anonymous 2018k).
15
Şekil 2.7 Hollanda kadastral haritası (Anonymous 2018k)
2.1.7 İran örneği
İran nüfusu 81,16 milyon olan 1.648.000 km² yüzölçümüne sahip başkenti Tahran olan bir Asya ülkesi olup, 31 adet “otsan” adı verilen idari bölgeye ayrılır. Kentsel alanda yaşayan nüfus oranı % 71, kırsal alanda yaşayan nüfus oranı ise % 29’dur. İran’da kayıtlı parsel sayısı 34 milyon adet ve kayıtlı kat mülkiyeti sayısı ise 27 milyon civarında olduğu tahmin edilmektedir (Anonymous 2018l).
İran’da kentsel alanlar için kadastro işlemleri 1989 yılında İslami İran Parlamentosu tarafından onaylanarak “Tapu ve Mülkiyet Tescil Organizasyonu” adı altında kurulmuştur. 1990 yılında teknik bir komite oluşturularak 20 yıllık çalışma hedefi tespit edilmiştir. Teknik komite çalışmalarını tamamlayarak ülkede kadastro çalışmaları sonucunda bir kadastro bilgi sistemi oluşturulmaya başlanmıştır. İran’da kadastro işlemleri 31 ilde 431 kayıt bürosu tarafından yapılmaktadır. Kayıt büroları arazide parsellerin araştırılması ve tapu sicillerine kayıtlarının yapılması işleri ile ilgilenirler. Bu kayıtlar her parsel için bir arazi mülkiyet girişi tanımlanmış ve pafta ve parsellere ulaşım sağlanmıştır (Şekil 2.8). Parsellerin vergilendirilmesi ve yasal statüleri paralel şekilde sürdürülmektedir. Arazi sahibinin kullandığı arazi ile ilgili elinde resmi bir belge yoksa kullandığı arazinin tescili ile ilgili başvuruda bulunabilmektedir (Anonymous 2018m).
16
Şekil 2.8 İran kadastro paftası (Anonymous 2018m)
2.1.8 Japonya örneği
Japonya 126,8 milyon nüfusa sahip 377.972 km² yüzölçümünde başkenti Tokyo olan bir uzak doğu ülkesidir. Kentsel nüfusu % 64 ve kırsal nüfusu ise % 36 olan Japonya 47 büyük eyalete ayrılmıştır. Japonya’nın kayıtlı parsel sayısı 200 milyona yakın olup, kayıtlı kat mülkiyeti ise bulunmamaktadır (Anonymous 2018n).
Kadastro olarak adlandırılan ilk ölçüm 16. yüzyılın sonunda ülke çapında gerçekleştirilmiştir. Amaç aynı standarttaki tarım arazilerinin boyutlarını ölçerek pirinç hasadının araştırılması olmuştur. İlk kadastro çalışmaları ise 1873 yılında başlamış olmasına rağmen yapılan çalışmalar doğru sonuçlar vermemiştir. İkinci Dünya Savaşından sonra 1951 yılında Ulusal Arazi Ölçümleri Yasası yürürlüğe girmiş ve kadastro reformu başlamıştır. Yapılan reformlarla beraber kadastral açıdan 1957’den bu yana 10 yıllık planlar uygulanmaktadır. Mayıs 2010’da başlayan 6. plan 2017 yılında tamamlanmış ve 6’ncı planda hükümet, kentsel alandaki özel ve kamusal mülkler ile dağ köylerindeki orman sınırlarının ölçümünü tamamlanmış olup, plan tamamlandığında ölçüm ilerlemesinin % 57’si bitmiştir.
17
Ülkede Ulusal Arazi Ölçümleri Kanunu ve Ulusal Arazi İncelemesi Özel Tedbirleri Kanununa göre kadastral işlemler sürdürülmektedir. Ulusal Arazi İncelemesi, ulusal arazinin gerçek koşullarının bilimsel ve kapsamlı bir şekilde araştırılması ve kadastro reformu yoluyla daha verimli ve makul arazi kullanımı için tüm ülke topraklarına ilişkin temel verileri iyileştirmeyi amaçlamaktadır. Ulusal Arazi İncelemesi üç ölçümden oluşmaktadır. Bunlar; kadastro ölçümü, arazi sınıflaması araştırması ve su ölçümü olarak tespit edilmiştir. Japonya’da ulusal orman ve kamu arazisi dışında tek bir kadastral sistem vardır. Orman Müdürlüğü ulusal ormanı kendi içinde yönetir ve kamu arazileri genellikle kayıt defterlerinde kayıtlı değildir. Kadastral ölçümler yerel belediyeler tarafından yürütülmektedir. Temel kadastro bileşenleri arazi sahibi, parsel sayısı, arazi türü, sınırı ve her parsel için boyut olup, hepsi kayıt altına alınır ve korunur (Şekil 2.9) (Anonymous 2018o).
Şekil 2.9 Japon kadastro harita örneği (Anonymous 2018o) 2.2 Türkiye’de Kadastronun Fiili Durumu ve Kadastral Veri Kavramı
Türkiye’deki kadastral çalışmalar göz önüne alındığında kadastro müdürlüklerinin görev alanını üç ana başlık altında toplamak mümkündür. Bunlar; ilk tesis kadastrosu çalışmaları, tapu-fen hizmetleri ile yenileme çalışmalarıdır (Koçak 2013).
18 2.2.1 Kadastronun fiili durumu
Kadastro çalışmaları 5 Şubat 1912 (1328) tarihli “Emvali Gayrimenkullerinin Tahdit ve Tahriri Hakkındaki Muvakkat Kanunu” ile, Konya ilinin Çumra ilçesinin merkezi ile köylerinde başlanmıştır. 1924 yılında, Tapu Umum Müdürlüğü kurulmuş, 1925 yılında da 657 sayılı “Harita Umum Müdüriyeti Umumiyesi Kanunu” ile 658 sayılı “Kadastro Kanunu” yürürlüğe girmiştir. 1925 yılı Mayıs ayından itibaren Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Konya’da kadastro çalışmalarına başlanmıştır. Harita Genel Müdürlüğü, bu tarihten itibaren 1936 yılına kadar Ankara, İstanbul, Kocaeli ve Malatya’da planlar üreterek tesis kadastro çalışmasına destek olmuştur. Taşınmazlarda tapulama veya kadastro ile ilgili herhangi bir kayıt olmadığı için alım satım gibi değişiklikler, köy senedi gibi adi senetlerle yapılmıştır. Taşınmazlardaki bu durumu hukuki hale getirmek tapusu olmayan gayrimenkulleri ve kadastral haritaların üretilmesi için “2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanunu 15 Aralık 1934” tarihinde yürürlüğe girmiştir.
1950 yılına kadar hem kentlerde, hem köylerde uygulanan 2613 Sayılı Kanun’un kadastro sorununu istenilen hızda çözmesinin imkansız olduğu düşünülerek belediye sınırları dışında kalan yerler için 1950 yılında “5602 sayılı Tapulama Kanunu” yürürlüğe girmiştir. Bu kanundaki eksikliklerin giderilmesi için ise on dört yıl sonra 1964 yılında 509 Sayılı Kanun, 1966 yılında ise 766 sayılı Tapulama Kanunu yürürlüğe girmiştir. 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahrir Kanunu, 1950 yılından 3402 sayılı Kadastro Kanunun yürürlüğe girdiği 10.10.1987 tarihine kadar sadece il ve ilçelerin merkez belediye sınırları içinde kalan taşınmazların kadastrolanmasında uygulanmıştır. Kazanılan tecrübelerin ışığı altında aynı amaca yönelik, fakat farklı hükümler içeren 2613 Sayılı Kanun ile 766 Sayılı Kanun birleştirilerek “10.10.1987 tarihinde 3402 sayılı Kadastro Kanunu”
yürürlüğe konulmuştur. 3402 Sayılı Kanunda, 2005 yılında 5304 Sayılı Kanunla, 2009 yılında da 5831 ve 5841 Sayılı Kanunla, 2012 tarihinde 6302 Sayılı Kanunla, 2013 yılında da 6495 Sayılı Kanunla değişiklik yapılmıştır (Çizelge 2.1) (Anonim 2018a).
19 Çizelge 2.1 Kadastro kanunlarının tarihsel gelişimi
Yıllar Kanun Biten Birim
Sayısı 1924-1933
(9 yıl)
5 Şubat 1912 (1328) tarihli ve Emvali Gayrimenkullerin Tahdit ve Tahriri Hakkındaki
Muvakkat Kanun
463 1934-1949
(15 yıl) 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahrir Kanunu 1.160 1950-1963
(13 yıl) 5602 sayılı Tapulama Kanunu 7.390
1964-1965
(1 yıl,4 ay) 509 sayılı Tapulama Kanunu 980
1966-1986
(20 yıl) 766 sayılı Tapulama Kanunu 18.794
1987-2003
(16 yıl) 3402 sayılı Kadastro Kanunu 10.009
2004-2010
(6 yıl) 3402 sayılı Kadastro Kanunu (ihaleli kadastro) 11.750 Türkiye’deki tapu ve kadastro ile ilgili verileri üreten, güncelleyen teknolojik gelişmelere uyumunu sağlayan ve kullanıcılara aktaran kurum Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı TKGM’dir. Türkiye’de 2019 yılı itibari ile yaklaşık 58 milyon parsel bulunmaktadır. Bu parsellere ait toplam mülkiyet sayısı ise yaklaşık 178 milyondur. Toplam bağımsız bölüm sayısı ise yaklaşık 19 milyonu geçmiş ve yabancı mülkiyet sayısı ise 290 bine ulaşmıştır (Anonim 2018c) (Şekil 2.10).
Şekil 2.10 Türkiye’de 2019 yılı verilerine göre mülkiyet durumu (Anonim 2018c) 19.390.637
178.110.752
287.055
57.634.703
Sayı
Toplam Parsel Sayısı Toplam Yabancı
Mülkiyet Sayısı Toplam Mülkiyet Sayısı
Toplam Bağımsız Bölüm Sayısı
20
Türkiye’de çeşitli yıllarda çeşitli üretim yöntemleri ile birçok parsel üretilmiştir.
Kadastrosu tamamlanmış 51.512 mahalle ve köy bulunmaktadır. Bunlardan 22.529 birim 1987 yılından sonra halen kullanmakta olan 34021 sayılı Kadastro Kanununa göre yapılmıştır. Diğer birimler ise daha önceki tekniklere göre yapılmıştır (Aydın Seymen 2015). Türkiye’de çeşitli yöntemlerle pafta üretilmiştir. Bu yöntemler yıllara, üretim amacına, teknolojiye ve kanunlara göre çeşitlilik göstermektedir. Bu üretim teknikleri, sayısal yöntem, grafik yöntem, kutupsal yöntem, prizmatik yöntem, fotogrametrik yöntem, foto plan ve diğer yöntemlerdir. Türkiye’de toplam pafta sayısı 594.497 adet olup, üretim tekniğine göre tüm paftaların % 38,19’u sayısal yöntemle, % 15,44’ü grafik yöntemle, % 21,38’i kutupsal yöntemle, % 10,30’u prizmatik yöntemle, % 13,68’i fotogrametrik yöntem ve geri kalan paftalar ise diğer yöntemlerle yapılmıştır (Çizelge 2.2) (Anonim 2018c).
Çizelge 2.2 Türkiye’de üretim yöntemine göre pafta dağılımı (Anonim 2018c)
Üretim Tekniği Pafta Adedi Oran (%)
Sayısal Yöntem 227.031 38,19
Grafik Yöntem 91.804 15,44
Kutupsal Yöntem 127.118 21,38
Prizmatik Yöntem 61.271 10,30
Fotogrametrik Yöntem (Çizgisel)
81.334 13,68
Fotoplan 1.782 0,30
Diğer 4.139 0,70
TOPLAM 594.479 100,00
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı, merkez ve taşra teşkilatları ile Türkiye genelinde her il ve ilçede örgütlenmiş köklü ve deneyimli bir kuruluştur. Taşra teşkilatı bölge müdürlükleri şeklinde örgütlenmiş olup, 2019 yılı itibari ile bölge müdürlükleri bünyesinde 970 tapu müdürlüğü ve 81 kadastro il müdürlüğü olarak ayrılmışlardır.
1 T.C Resmi Gazete Tarih 09.07.1956; Sayı 19512.
21
Bir genel müdür ve üç genel müdür yardımcısı ve bunlara bağlı ana hizmet, yardımcı hizmet ve danışma ve denetim birimleri mevcuttur. Bunlar haricinde genel müdüre bağlı Tapu ve Kadastro Kurulu mevcuttur. Ana hizmet, yardımcı hizmet ve danışma ve denetim birimlerine bağlı başkanlıklar mevcuttur. Taşra birimleri ise kadastro müdürlükleri ve tapu müdürlükleri olarak ayrılmaktadır (Şekil 2.11) (Anonim 2018b).
Şekil 2.11 TKGM organizasyon şeması (Anonim 2018b)
2.2.2 Kadastro Müdürlüklerinde veri üretimi için yapılan işlemler
TKGM mekansal veri üretmede etkin bir şekilde rol almakta olup, son on yılda yirmi beş milyona yakın parsel, ITRF sisteminde kesin koordinatlı olarak üretilmiş ve tescile esas tüm evraklar fiziki arşivlerde saklanmıştır. Ulusal düzeyde üretilen parsellerin geometrik
22
verileri MEGSİS ortamına aktarılmış ve parsel adı baz alınarak tapu bilgileri ile % 99,70’inin entegrasyonu sağlanmıştır (Anonim 2018c).
Değerleme çalışmalarına yardımcı olacak kadastral veriler, çeşitli işlemler sonucu oluşmaktadır. Kadastral verilerin nasıl oluştuğu ve evveliyatları da değerleme işlemini ve değeri etkileyen faktörlerdendir. Türkiye’de kadastral veri üretiminin başında tesis kadastrosu gelmektedir. Bazı sorunlu birimler dışında Türkiye’deki tesis kadastrosu tamamlanmıştır. 3402 Sayılı Kanuna göre kadastro çalışmalarının amacı ülkenin kadastral topoğrafik haritasına dayalı olarak taşınmazların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek, hukuki durumlarını tespit ederek tapu sicilini kurmaktır. Kadastro çalışmalarında, köy ya da mahallede bulunan bütün taşınmazlar ölçülür ve paftası çizilir.
Ayrıca çalışma alanında bulunan taşınmazların kimlere ait olduğu belirlenerek kadastro tutanağı tutulur. Çalışmalar sonrası 30 günlük askı ilanına alınarak o yerin kadastrosu kesinleştirilir. Bu işlemlerden sonra çalışma yapılan köy ya da mahalleden kadastro geçmiş sayılmaktadır. (Koçak 2013).
Orman çalışmaları ile de çeşitli sistemlerde veri üretimi yapılabilmektedir. 68312 sayılı Orman Kanununun 1.maddesinde orman arazisi; “Tabii olarak yetişen ve emekle yetiştirilen ağaç ve ağaççık toplulukları yerleriyle birlikte orman sayılır” biçiminde tanımlanmıştır. 6831 Sayılı Kanun gereğince ormanlık alanlar tescile tabi değildir. Yine 6831 Sayılı Kanunun 1. maddesi ile tanımlanan ormanların tespitini ve kadastrosunu yapmak yine bu kanun kapsamında orman kadastro baş mühendislikleri tarafından yapılmaktadır. Bu çalışmalarla orman alanları belirlenerek 30 günlük askı ilanına alınır.
Ormanlar haritasında yeşil renkle, ziraat alanları sarı renkle, orman vasfını kaybetmiş 2B alanları ise kırmızı renkle gösterilir.
64953 Sayılı Kanununun 31. maddesi ile 3402 Sayılı Kanuna eklenen 5. maddesinde
“Kadastrosu veya tapulaması tamamlanan çalışma alanlarında, orman kadastrosu ya da tahdidi yapılmamış ormanlar, 4. ve 39. maddelerde yer alan esaslar çerçevesinde kadastroya tabi tutulur” belirtilen hususlar kapsamında orman kadastrosu çalışmaları
2 T.C Resmi Gazete Tarih:31.08.1956, Sayı 9402.
3 T.C Resmi Gazete Tarih:12.07.2013, Sayı 28726.
23
kadastro müdürlükleri tarafından da yapılmaktadır. Orman kadastro çalışmalarına orman kadastro çalışma alanı belirlenerek başlamaktadır (Şekil 2.12).
Şekil 2.12 Orman kadastro çalışma alanı
Türkiye’de 3402 Sayılı Kanunda “tapulama veya kadastro yapılıp tespit dışı bırakılan yerler” olarak tanımlanan tespit dışı yerler için 5831 sayılı “Tapu kanunu ile bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına dair kanunun” 9. maddesi ile 3402 sayılı Kadastro Kanununa geçici 8. madde eklenmiş ve bu madde ile “Bu Kanunun yayımı tarihinden önce yapılan tapulama veya kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan tapuda kayıtlı taşınmazlar ile kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerde ve çalışma alanı içinde orman olduğu gerekçesiyle tespit harici bırakılan alanlarda, daha sonra kesinleşen orman kadastrosu sonucunda orman sınırı dışında kalan tapulu ve tapusuz taşınmazların 3402 sayılı Kanun hükümleri gereğince kadastrosu yapılır” hükmü getirilmiştir. Bu kanunla beraber tescil harici bırakılmış alanların tespitleri yapılıp tescil işlemleri tamamlanmaktadır. Tescil harici bırakılan yerler zamanla nüfus ve yerleşimin artması ile değer kazanmış olabilmektedir. Bu arazilerin atıl bırakılmaması ülke ekonomisine kazandırılması gerekmektedir. Bu sebeplerden tespit dışı bırakılmış yerler, Maliye hazinesi adına tescil edilerek gerektiğinde kullanıcılara satışı sağlanabilmektedir.
Afet kadastrosu çalışmaları, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerince belirlenen ve zeminde gösterilen yeni yerleşim sahalarının sınırları içinde yapılır ve bu sınırlar
24
dışındaki taşınmazlar kadastroya tabi tutulmamaktadır. Afet bölgesi olarak belirlenen saha, birden fazla çalışma alanı sınırı içerisinde kalıyorsa, öncelikle idari sınırlara göre çalışma alanı sınırının afet bölgesi olarak belirlenen sahaya isabet eden bölümünün belirlenmesi ve hangi parça hangi idari sınırlar içinde kalıyorsa o yerden kadastroya tabi tutulması gerekir. Çalışmalar kadastro ekibi tarafından 3402 Sayılı Kanun hükümlerine göre yürütülür. Kadastro tutanağının edinme sebebi sütununda çalışmaların 72694 Sayılı Kanunun 1051 Sayılı Kanunla değişik 18. maddesine göre yapıldığı belirtilir (Anonim 2018d).
Kadastro müdürlüklerinde üretilen verilerin kontrolü ile ilgili işlemler de yapılmaktadır.
Bu işlemler arazi toplulaştırması, kamulaştırma, imar uygulaması ve cins değişikliği gibi taşınmazın geometrik ve özniteliklerine etki edecek işlemlerdir. Yapılan teknik kontrol işlemleri sonrası kadastro müdürlükleri işlem evraklarını tescil için tapu müdürlüklerine göndermektedir. Tescil aşaması tamamlandıktan sonra kadastral verilerin güncel durumları MEGSİS ve TAKBİS sistemlerine entegre edilmektedir.
2.2.3 Kadastro Müdürlüklerinde veri güncellemesi için yapılan işlemler
Kadastro paftaları zamanla teknik nedenlerle yetersiz kalabilmekte, uygulama özelliğini yitirebilmektedir. Ayrıca kadastro çalışmaları sırasında yapılan ölçü, sınırlandırma veya hesap hataları da paftaların uygulama özelliklerini yitirmelerine sebep olabilmektedir.
Bunlar dışında deprem ve toprak kayması gibi doğal afetlerin sonucunda da pafta zemin uyumsuzluğuna rastlanmaktadır. Bu tür problemler hak kayıplarına neden olacağından, paftaların günün tekniğine uygun hale getirilmesi gerekmektedir (Koçak 2015).
Kadastroda veri güncellemesi ya da yenilemesi denilince akla ilk 3402 Sayılı Kanunun 22-a maddesi hükümlerine göre yapılan çalışmalar gelmektedir. 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22. maddesi 1. fıkrasında “evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tâbi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Türk Medeni Kanununun 1026. maddesine göre işlem yapılır”
4 T.C Resmi Gazete Tarih:25.05.1959, Sayı 10213.
25
denilmektedir. 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22-a maddesinde; “tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve kadastro görmüş yerlerde 1. fırka hükümleri uygulanmaz” denilmektedir.
Yenileme çalışmalarında amaç kadastro çalışmalarında yapılan sınırlandırma, ölçü, tersimat, hesap hataları, kadastro çalışmaları sırasında oluşturulan belgelerdeki eksiklikler, silinti, yırtılma, kopma, kaybolma, doğal afetler sonucu yeryüzünde oluşan hareketlilik, gelişen teknoloji sonucu daha hassas ölçü ve harita çizim tekniklerinin kullanılması gibi sebepler sonucunda paftalarda, teknik sebeplerle yetersizlik, uygulama niteliğinin kalmaması, zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermeme (pafta zemin uyumsuzluğu) gibi durumlar oluşmaktadır (Şekil 2.13). Kadastral verilerdeki bu gibi hataların ve eksikliklerin düzeltilmesi için kadastro yenilemesine ihtiyaç duyulmaktadır.
Çünkü güncel, güvenilir, hukuken geçerli kadastral planları oluşturmak ve bu verileri MEGSİS ve TAKBİS gibi sistemlere aktarıp, uluslararası standartlara uygun hale getirerek bu verilerin sağlıklı bir biçimde kullanıcılara sunumunun yapılması gerekir.
Şekil 2.13 Yıpranmış kadastro paftası ve yenileme
Yenileme çalışmaları sırasında çeşitli sınır tipleri çeşitli renklere göre belirlenmektedir.
Bu sınır tipleri; sabit sınır siyah renkle, belirsiz sınır kahverengi renkle, çekişmeli sınır
26
kırmızı renkle, değişebilir sınır mavi, geçerli sınır turuncu renkle, geçerli sayılabilecek sınır yeşil renkle, deprem sonrası oluşan sınır sarı renklerle gösterilmektedir (Çizelge 2.3).
Çizelge 2.3 22-a sınır tipleri Çizgi
Rengi Sınır Adı Zemin Ölçüsü
Teknik Belgelere Göre
Değerlendir/Oluştur
Dengeleme Planı ile
Oluştur
Aplikasyon
Siyah Sabit Yapılacak Değerlendir x x
Kahverengi Belirsiz x Değerlendir Oluştur Yapılacak Kırmızı Çekişmeli
Yapılacak (taraf gösterimleri
ile beraber)
Değerlendir/Oluştur Oluştur Yapılacak
Mavi Değişebilir Yapılacak Değerlendir/Oluştur x Yapılacak
Turuncu Geçerli x Oluştur x Yapılacak
Yeşil Geçerli
sayılabilecek Yapılacak x x x
Sarı
Deprem sonrası
oluşan Yapılacak Değerlendir/Oluştur x x
3402 sayılı Kadastro Kanununun 22-a maddesine istinaden yapılan yenileme kadastro çalışmalarıyla ilgili olarak 25.10.2018 tarihli ve 30576 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Kadastro Güncelleme Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda bir takım değişiklikler yapılmış olup, yenileme kadastrosunun içeriği genişletilmiştir. Bu kapsamda 3402 Sayılı Kanunun 22-a maddesi kapsamında en az bir ada mevki bazında veya dış sınırları teknik belgeleriyle uyumlu sabit ve veya geçerli sınırla çevrili parsel grubundan oluşan; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere teknik sebeplerle yetersiz kalan, uygulama niteliğini kaybeden, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun şekilde göstermediği tespit edilen kadastral harita ve bilgilerinin yeniden düzenlenmesini, güncelleme alanlarında intikal, taksim, ifrazen taksim gibi mülkiyete yönelik işlemler ve kadastrodan kaynaklı hata ve eksikliklerin düzeltilmesini, 3402 Sayılı Kanunun Ek-1. maddesine göre sayısallaştırma çalışması yapılacak alanlarda kalan parseller ile kadastro yönüyle işlemlere tabi tutulması gereken alanlarda çalışmaların birlikte yapılması amaçlanmıştır.
27
Kadastro yönüyle işlemlere tabi tutulması gereken alandan tescil harici alanlar akla gelmekte olup, bu alanlarda kamu, kurum ve kuruluşlarına, gerçek ve tüzel kişi adlarına olan mülkiyet tespiti ve geometrik sınırlandırılması yapılmayan taşınmazların belirlenmesine yönelik çalışmalar yapılacaktır. Böylece geçmişte yapılan hatalı ve eksik ölçülen birçok mülkiyet belirlemesinin günümüz teknolojisine uygun hale getirmek hedeflenmiş ve bu sayede birçok çalışmaya sağlıklı ve kullanılabilir veri üretilmesi ve bu verilerin kullanılabilir olması gayrimenkul değerlemesi yönüyle de büyük önem arz etmektedir. 3B kadastroya yönelik veri altyapısının kurulması sağlıklı bir değerleme çalışması yapılmasına olanak sağlaması beklenmektedir.
3402 Sayılı Kanunun Ek-1. maddesinin birinci fıkrası; “Kadastro veya tapulama haritaları, arazi kontrolü yapılmak suretiyle sayısal hale getirilir. Yapılan çalışmaların sonucu, 11. maddeye göre ilân edilir ve ilân süresi içerisinde dava açılmayan taşınmaz malların kayıtlarında gerekli düzeltme yapılır” hükmünü amirdir. Yine 3402 Sayılı Kanunun 47. maddesinin “o” bendi hükümlerince; sayısallaştırma işlemine ilişkin usul ve esasları düzenleyen Kadastro Haritalarının Sayısallaştırılması Hakkında Yönetmelik ve bu Yönetmelikte uygulamaya yönelik açıklanmasına ihtiyaç duyulan hususlar da 2012/15 nolu Genelge ile uygulamaya konulmuştur.
Sayısallaştırma işleminin amacı; geçmiş yıllarda, grafik sistemde veya farklı koordinat sistemlerinde üretilmiş olan haritaların, zemin çalışmaları ile birlikte değerlendirilerek tespit edilebilen hataları, giderilmiş olarak mekansal bilgi sitemine uygun nitelikte teknik olarak öngörülen koordinat sisteminde güncellenmesi az hata barındıran, ancak kesin koordinatı bulunmayan kadastral verilerin mekansal bilgi sistemine uygun hale getirilmesidir. Sayısallaştırma işlemini Kadastro Müdürlüğü kendi imkanları ile yapılabildiği gibi, 3402 Sayılı Kanunun 39. maddesi 3. fırkası uyarınca özel sektörden hizmet alım yöntemi ile de yaptırılabilmektedir. Sayısallaştırma işleminde ölçü;
sınırlandırma, tersimat, hesaplama ve evrakına aykırı tesciller düzeltilebilmektedir.
Zemindeki sınırlar ile kadastro paftası çakıştırılıp paftaların kadim sınırları baz alınarak, noktalara yeni koordinatlar verilmekte olup, uygulama sonrası oluşan sınırlar tescil edilmektedir (Şekil 2.14).