“ Bir yarımada şeklinde, ormanların içinde bir proje”
Konuta Yön Verenler’de bu hafta, İstanbul’un yıldızı parlayan 2 semti Göktürk ve Pendik mercek altına alındı.
İnşaat sektöründe yaşanan son gelişmeler ve yenilik haberlerinin konuşulduğu Konuta Yön Verenler’in bu haftaki konuklarından biri Şenkaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ferruh Şenkaya oldu.
“Talebin azalmasını beklerken tam tersi bir yörüngeye girdik.”
Programın moderatörü İsmail Altın yılın ilk çeyreğinde sektörde ne gibi gelişmeler yaşandığı ile ilgili sorusu üzerine Şenkaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ferruh Şenkaya, “ 2022’nin ilk çeyreğinden ziyade 2021’in son çeyreği ile başlamak lazım. O zamandan başlayarak 2022’nin ilk çeyreğinde de çok büyük maliyet artışları yaşandı. Sadece inşaat sektöründe değil tüm sektörlerde böyle oldu. Tabiki de bu durum fiyatlara yansıdı. Bununla beraber biz inşaat firmaları olarak çok büyük daralma beklerken talebimizde gözle görülür bir daralma olmadı. Hatta zaman zaman belli bölgelerde artışlar oldu. Ben bunu 2 sebebe bağlıyorum. Birinci sebebi, aslında Türkiye’nin her sene 750-800 bin yeni konuta ihtiyacının olması. 750-800 bin konutu son 4-5 senedir üretemiyoruz. Bu nedenle ertelenen bu talep, büyüyerek ilerliyor. Azalmanın olmamasının birinci sebebinin bu olduğunu düşünüyorum. Talebin azalmamasının 2. sebebinin ise kriz zamanında Türk halkının paralarını değerlendirebilecekleri en güvenli ortamın gayrimenkul olduğuna inanması. Aslında bu fiyat artışları ile talebin azalmasını beklerken tam tersi bir yörüngeye girdik” diye konuştu.
“Konut fiyatları kısa vadede durmayacak”
“Artan emtia fiyatlarından dolayı konut fiyatları kısa vadede durmayacak” diyen Şenkaya, “Ancak 2. çeyrekten sonra düzlüğe ulaşacağımıza inanıyorum. Bu artışa rağmen yatırımlarını değerlendirmek için farklı enstrümanları kullanmayı bilmeyen vatandaşlarımız için gayrimenkul hala en güvenilir liman olarak görülüyor” dedi.
“Yabancıya konut satışının fiyatlara etkisi düşünüldüğü kadar değil”
Yabancıların Türk vatandaşlığı için konut almaları ile büyük şehirlerde kiralar ve konut fiyatlarında büyük artışların yaşandığına dair görüşler bulunduğunu belirten İsmail Altın, “Bu konuda siz ne düşünüyorsunuz?” diye sorması üzerine Ferruh Şenkaya, “Bu duruma yüzdelerle bakmak lazım. Sonuçta bu bir matematik işi. En yüksek olduğu zamanlarda bile yabancıya % 4’lük bir konut satışı var. Belirli projeler için bu durum olabilir ama Türkiye geneli için böyle olduğunu düşünmüyorum. Aslında bu söylemi öne çıkarmak fiyatlara olumsuz etki ediyor. Bununla birlikte 90’lı yıllardan beri daha çok mütekabiliyet yasasından dolayı daha çok Avrupa vatandaşlarına konut satan ve bu faaliyete ilk giren bir şirketlerden biri olarak söylüyorum; (İngiltere, Hollanda, Norveç, İrlanda ve diğer Avrupa pazarlarında) küresel krizler gibi kötü zamanlar da yaşasak da yabancıya konut satışının hem inşaat sektörü için hem Türkiye ekonomisi için çok değerli bir şey olduğuna inanıyorum. Türkiye’den mal edinen her hangi bir yabancı, artık Türkiye’nin gönüllü bir elçisi olarak dünya üzerinde dolaşmaya başlıyor” dedi.
“Konut fiyat artışlarında etkili olan tek şey ‘maliyet artışları’ “
İstanbul’da yabancıların konut alımı oranının % 4.7 olduğunu belirten Şenkaya, bu durumun konut fiyatlarının artışında bir etkisinin olamayacağını söyleyerek “Bunun yerine konut fiyat artışlarında etkili olan tek şey var, o da maliyet artışları. Dünyada olduğu gibi ülkemizde de özellikle son iki çeyrekte büyük maliyet artışları oldu. Emtia artışı şu an için sadece bizim değil dünyanın da sorunu. Dolayısıyla konut fiyatlarında yaşanan artışın yabancıya konut satışıyla en ufak bir ilişkisi yok” diye konuştu.
İzmir’den İstanbul’a yolculuk
28 senelik bir firma olarak hiç durmadan konut üretimi gerçekleştirdiklerini belirten Şenkaya, “ 2011 yılına kadar İzmir bölgesinde ‘Avrupalı Yabancı’ odaklı satışlarımız vardı. 2012 itibarıyla da genel merkezimizi İstanbul’a taşıdık. İlk olarak Kurtköy bölgesinde konut siteleri yaptık. 2019 yılında da Göktürk’te yer alan Privé Kemer projemizin arazisini aldık. Bizim proje ve araştırma aşamalarımız biraz uzun sürüyor. 2021 yıl sonunda da inşaatımıza başladık. Kurtköy bölgesinde son 4-5 sene içinde yaklaşık 1500 daire teslim ettik” ifadelerini kullandı.
Şenkaya, firma olarak Göktürk bölgesini tercih etme sebepleri ile ilgili olarak, “İnşaat projeleri büyük yatırımlar. Çok ciddi emek ve para harcıyorsunuz. Bunun bir araştırma aşaması oluyor. Ürettiğimiz şeyin karşılığını alabileceğimiz; müşteriye hitap eden konutlar yapmak bizim işimiz doğal olarak. Bunu yapabilmek için baştan araştırmalar yapıyoruz. İstanbul’a geldiğimizde projelerimizi yapabileceğimiz geniş arazilere ihtiyacımız vardı. Bunun için de gelişmekte olan akslara bakmamız gerekiyordu. Göktürk ve Kurtköy de bunu uygun yerler idi. Kurtköy’de inşa ettiğimiz projelerde satılık veya kiralık bulamazsınız bizim imal ettiğimiz sitelerde” dedi.
“Banka garantörlüğünde konut satışı yapıyoruz”
Projelerinde banka teminat garantili satışlar yapıldığını belirten Şenkaya, “Banka garantörlük sistemi herkesi koruyan bir sistem. İstanbul’a geldiğimizde İzmir’den farklı bir satış stratejisi ile karşılaştık. Normalde bizim satışlarımız ve inşaatımızın seviyesi aynı olurdu. Fakat İstanbul’da satışlar, inşaatın 2-3 kat hızında gidiyor. Biz projelerimizde satışı yaptığımızda o paranın henüz bizim olmadığına inanıyoruz. Bu nedenle inşaat bitmeden önce gelen satış gelirlerini bankada o proje için açtığımız bir hesapta bankanın kontrolünde bloke altına alınıyor. Bu paralar, inşaatın seviyesine göre firmaya veriliyor. Banka garantörlüğü olmadan projelere başlamıyoruz” şeklinde konuştu.
“İşçilik hariç her şeye artış geliyor”
Yaşanan emtia krizi nedeniyle farklı tedbirler aldıklarını belirten Şenkaya, projeye başlamadan minimum 10 ay, maksimum 1,5 yıl öncesinde proje için gerekli malzemeleri satın aldıklarını ve depoladıklarını söyleyerek “Bu kısım yaklaşık % 40’a yaklaşıyor. Geri kalan % 60’lık kısım ise sıva, demir beton gibi malzemeler olduğu için bunları depolayamıyoruz. Demir ve çimentoyu sadece 2 malzeme olarak düşünemeyiz. Çimentoya gelen zam; sıva, şap, yapıştırıcı gibi bir çok ürün grubuna zam olarak yansıyor. Yine demire zam geldiğinde sadece inşaat demiri değil alüminyum gibi inşaatın her aşamasında kullanılan birçok materyale zam olarak yansıyor. Yani zamların bizi etkilediği malzeme oranı % 50-60’lara ulaşıyor. Maalesef, bir tek işçilik hariç her şeye artış geliyor” dedi.
“ Bir yarımada şeklinde ormanların içine girmiş bir proje”
2019 da aldıkları arazi üzerinde projelendirdikleri Privé Kemer’in Göktürk’te çok özel bir konumda yer aldığını kaydeden Şenkaya, “Projemiz, Kemer Country Golf Club’ın komşusu, 3 tarafı ormanlarla çevrili ve şehrin merkezine de yürüyüş mesafesinde yer alan (750-800 m) yer alan ve bir yarımada şeklinde ormanların içine girmiş olan bir proje. Dizayn ederken en önemli amacımızdı orman içinde kaybolmak. Zemin + 4 kattan oluşan yatay mimariye sahip bulunuyor. Proje 50 bin metrekare parsel üzerinde yükseliyor. 370 daireden oluştuğu için yoğunluğu çok az olan bir parsel. 2+1’ den 5,5+1’e kadar çeşitli büyüklüklere sahip saireler yer alıyor. Bu kadar çeşitliliğin olmasının nedeni; 2 yıl boyunca yaptığımız hazırlıklarda insanların ihtiyaçları ortaya konularak bu çeşitlilik yapıldı. Henüz lansman öncesinde bulunmalarına rağmen müşterilerinden çok güzel geriye dönüşler alıyoruz” diye konuştu.
Şenkaya, Privé Kemer Projesinin sosyal donatı alanları ile ilgili olarak, “Otoparklarımızın tamamını kapalı olacak. Sessiz bir ortam olduğu için dışarıda bir araba yürümesini istemiyoruz. Proje kapsamında çok büyük teraslar olacak. Sosyal alanlarımızı gerçekten kullanılması için yapıyoruz. Projede, fitness alanları, açık-kapalı havuzlar, çalışma alanları, kafe alanları, longtable gibi sosyal alanlarımız olacak” dedi.
“Privé Kemer Projesi, henüz lansmana çıkmadı”
Programın moderatörü İsmail Altın’ın projeye yabancıların ilgisinin nasıl olduğu sorusu üzerine Ferruh Şenkaya, “ Göktürk bölgesi 2000’lerden sonra geliştiği için yapı kalitesi yaşam kalitesi güzel olan bir bölge. Lansmana çıkmadığımız için şu anda proje ile ilgili bilgi sahibi değil hiç kimse. Sadece kendi çevremiz ya da eski müşterilerimizden gelen çevre ile ön satış yapıyoruz. Lansmanın yapılması ile birlikte yabancıların da ilgisini çekeceğini düşünüyorum” değerlendirelerinde bulundu.