Gayrimenkul danışmanlığı Türkiye’de kurumsal firmalar aracılığıyla ya da bireysel olarak yapılmakta olan, yaygın ve sürekli büyüyen bir sektördür. Yazımızda gayrimenkul danışmanlarının hazırladıkları emlakçılık / simsarlık / gayrimenkul tellallığı şeklinde isimlendiren sözleşmeler kapsamında komisyon oranlarına değinecek, alım – satım esnasında gayrimenkul danışmanlarının aradan çıkarılması ile ilgili merak edilenlere değineceğiz.
Emlak Komisyon Ücreti ve Emlak Sözleşmelerinde Komisyon Oranlarının Sınırları Ne Kadardır?
Emlak komisyon oranları 05.06.2018 tarihinde Resmî Gazetede yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliği’nin 20. Maddesi’nde “(1) Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz. (2) Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz. (3) İşletme, taşınmaz alım satımının tapu siciline tesciliyle veya iş sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanır. Alım satım ve kiralama dışındaki hizmetlerde hizmet bedeli hakkı ilgili sözleşmenin kurulmasıyla doğar.” şeklinde ifade edilmiştir.
Buna göre komisyon oranında üst sınır %4 olarak belirlenebilir. Kiralamalarda ise bir aylık kiralama bedelini aşamayacaktır. Ancak alış/satış ve kiralamalarda alt sınıra ilişkin bir düzenleme yoktur. Ancak yönetmelik gereği sözleşmede bir oran yazmak zorunludur.
Emlak komisyon oranları belirlenirken alım / satım / kiralama haricindeki diğer hizmetler için ayrı bir yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa dahi bir kira bedelini ya da satış değerinin %4’lük oranını üstünde ücret kararlaştırılamaz.
Emlak komisyon ücretleri sözleşmeyi imzalayan taraflar arasında aksi sözleşme ile kararlaştırılmadıkça eşit olarak ödenecektir. Emlak komisyonu ücreti, alıcı ve satıcı veyahut kiracı ve kiralayan ile ayrı ayrı imzalanmışsa sadece bir hizmet bedeli olarak alınabilir. Örneğin; alıcı ve satıcı ile ayrı yetki sözleşmeleri imzalanarak ikisinden ayrı ayrı %4 komisyon istenemez, ancak bir tane ücret alınır ancak ücret ikisinin arasında eşit ya da farklı oranlarda bölünebilir.
Ortak çalışma sonucu hizmet bedeline hak kazanılıyorsa, paylaşım öncelikle sözleşme esas alınarak yapılır, ancak sözleşmede paylaşıma ilişkin madde yoksa ücret eşit pay edilir.
Sözleşmeye Konulacak Hükümler Ayrıntılı Şekilde Düzenlenmelidir
Standart emlak komisyon sözleşmelerinde hep şu ifadenin geçtiği görülmektedir: “Satıcı, aracı tarafından önerilen bir kuruluş veya alıcıyla ya da alıcının I. derece akrabaları, eşi, kan veya sıhri hısımları, annesi, babası, kardeşleri, ortağı veya idarecisi – çalışanı bulunduğu şirket, dernek, vakıf gibi kuruluşlar ile sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren … süre içinde satışı gerçekleştirirse, belirtilmiş olan hizmet bedelini ve ayrıca hizmet bedeli kadar cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt eder.”
Bu ifadenin konulmasında gayrimenkul danışmanı açısından hukuki yarar vardır. Çünkü Yönetmelik madde 20/6’da taşınmaz yetkilendirme süresi içinde işletme veya sözleşmeli işletme bertaraf edilerek alıcı ve satıcının birbirine tapuda devir yapması halinde aracı işletmenin ücrete hak kazanacağına ilişkin “doğrudan satışla bertaraf” düzenlenmiş, ancak “muvazaalı bertaraf” düzenlenmemiştir.
Emlakçının sözleşmeye koyacağı “muvazaalı bertarafa” ilişkin yukarıdaki gibi bir hüküm ile tarafların birinci dereceden akrabaları üzerinden aracıyı bertaraf etmesine tedbir alınabilir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 tarihli 2017/13-644 esas ve 2017/460 karar sayılı içtihadında, “Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 04.05.2009 tarihli yer gösterme sözleşmesinde davacı müşteriye davalı emlakçı aracılığıyla Gültepe Mahallesi, Sarıkaya Villaları 19 numaralı evin gösterildiği, sözleşmenin 3/A fıkrasında bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 1 yıl içerisinde her ne suretle olursa olsun sözleşmeye konu taşınmazın müşteri adına veya üçüncü dereceye kadar akrabaları adına satın alınması halinde 300.000,00 TL satış bedeli üzerinden %3 komisyon ücreti ve KDV’nin ödeneceğinin, 3/B fıkrasında ise 3/A fıkrasında belirtilen şartın emlak komisyoncusu devre dışı bırakılmak suretiyle gerçekleşmesi halinde müşterinin, kendisine ve taşınmaz mal sahibine ait komisyon ücretinin tamamını ödemekle yükümlü olduğunun kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağından yer gösterme sözleşmesinde bahsi geçen taşınmazın sözleşmenin imzalanmasından 25 gün sonra davacının eşi tarafından mal sahibinden satın alınmış olması karşısında davacının imzasını inkâr etmediği sözleşme çerçevesinde sorumlu olduğunun kabulü gerekir” şeklinde karar vermiştir.
Sözleşmeye konulacak hüküm çok ayrıntılı düzenlenmeli özellikle “eş, çocuk, kardeş, anne ve baba” ifadelerine yer verilmelidir. Çünkü emlak komisyon sözleşmelerinde, birinci dereceden sıhri hısımları gibi genel ifadelerle yapılan düzenlemelerde sözleşme maddelerinin soyut olmasından bahisle aleyhe kararlar çıkabilmektedir.
“Gayrimenkul Ticareti ve Emlakçılık Sözleşmeleri: Birinci Bölüm” için tıklayın.