Geçiş hakkı, bir yolla bağlantısı olmayan veya yetersiz bağlantısı olan bir mülkün sahibi olan bir arazi sahibine tanınan bir mülkiyet hakkıdır. Roma Hukuku genellikle yasal yol haklarının gelişimi ile ilişkilendirilir. Roma devleti düzenli ve yol odaklı bir sistem oluşturmaya çalışmış ancak nüfusun artması ve Roma İmparatorluğu’nun karmaşık sosyal yapısı nedeniyle yolsuz yapılar oluşmuştur. Bu durum komşuluk hukuku içerisinde taraflarca giderilebileceği gibi kamu düzeninin bir parçası olarak mahkeme tarafından da zorunluluk getirilebilir. İsviçre Hukuku’nda da Türk Hukuku’nda olduğu gibi ihtiyaca dayalı geçiş hakkı düzenlenmiştir.
Geçiş hakkı nedir?
Sınırlı ayni haklar, mal sahibinin mülkünü kullanma kabiliyetini sınırlayan, ancak hak sahibine bu sınırlamadan yararlanma hakkı veren haklardır. Sınırlı ayni haklar bir geçit hakkıdır. Malikin taşınmaz mülkünü istediği gibi kullanma hakkı kısıtlanır ve hak sahibi bu kısıtlamanın avantajlarından yararlanır. Geçit hakkı bir irtifak hakkıdır. Sınırlı ayni hakların bir diğer alt başlığı olan intifa hakkı kadar geniş değildir. Geçit hakkı veya taşınmaz irtifakı olarak da bilinen irtifak hakları, irtifak hakkı sahibine taşınmazı sınırlı olarak kullanma hakkı verir.
Geçiş hakkı tesis etmenin yolları nelerdir?
Çoğu durumda, bir geçiş hakkı sözleşme ile kurulabilir. Arazinin tescili için yapılan sözleşme zorunlu bir geçiş hakkı içerebilir. Kanun, geçiş hakkı irtifakının doğrudan ihtiyacı olan malike verilmediğini belirtmektedir. Bu hakkı kullanmak isteyen malik, irtifak hakkı verilmesini talep edebilir. İhtiyacı olan taraf, hakkın tesis edilmesi için mal sahibi ile anlaşabilir. Yükümlü malik buna inanmaz ve kabul etmeyi reddederse mahkeme geçiş hakkının var olduğuna karar verebilir. Bu hak yeniliği teşvik edebilir. Taşınmaz mal sahipleri, giriş hakkını kullanmak için kullanılacak mülkün sahibinden talepte bulunabilir.
Bir sözleşme nasıl bir erişim hakkı oluşturabilir?
Hak sahibi ve sorumlu mal sahibi, rızaya dayalı bir erişim hakkı tesis etmek için bir sözleşme imzalar. Rızaya dayalı bir erişim hakkı tesis etmek için taraflar arasında bir sözleşme yapılır. Bu bir tasarruf değil, bir borç ilişkisidir. Başka bir deyişle, yükümlü malik hakkının tapuya tescilini talep etmelidir. Buna karşılık, hakkı elinde bulunduran taşınmaz maliki, geçit hakkını elde etmek için yasal olarak belirli bir meblağ ödemekle yükümlüdür. Bu hakkın geçerli bir hak olabilmesi için tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Tapu sicili, malikin yazılı talebi üzerine hakkı tescil edecektir. Geçiş hakkı tapu siciline kaydedilir ve yararlanıcı taşınır.
Geçiş hakkı maliyetleri nasıl hesaplanır?
Her iki taraf da anlaşırsa, sözleşmede kararlaştırılan fiyat esas alınır. Eğer malikler bir bedel üzerinde ya da geçiş hakkının tesisi konusunda anlaşamazlarsa, mahkeme tarafından atanan bilirkişi bunu hesaplayacaktır. Mahkeme hesaplanan bu bedeli kabul ederse bedel tahsil edilir.
Geçiş Hakkı Tapu Siciline Tescil Edilmezse Ne Olur?
Mal sahibi ile sözleşme imzalandıktan sonra bile mal sahibinin bu hakkı tapu siciline kaydettirmemesi mümkündür. Geçit ihtiyacı olan taşınmaz mal sahibi mahkemeden bu hakkın tespitini isteyebilir.
Geçiş Hakkı Davası için süreç nedir?
Taraflar kullanım için ödenecek bedel konusunda da anlaşamayabilirler. Taraflar kullanım bedeli konusunda anlaşamayabilirler. Alternatif olarak, taşınır bir mülkün sahibi hakkı tescil ettirmeyebilir. Bu durumlarda, geçiş hakkına ihtiyaç duyan bir mal sahibi, mahkemeden bir çözüm talep etmek için dava açabilir. Dava konusu taşınmazın maliki, geçerli bir sözleşme kurulmasına rağmen geçiş hakkını tescil ettirmekten kaçınırsa, mahkeme sözleşmenin geçerliliğini tespit edecektir. Taşınmaz malikinin sözleşme yapmaktan imtina etmesi halinde mahkeme, geçit hakkı doğuran koşulların mevcut olup olmadığına bakacaktır.
Geçiş hakkı davasının içeriği nedir?
Dava dilekçesi, irtifak hakkı tesis edilecek taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’ne verilir. Dava dilekçesinde, irtifak hakkı kullanılacak taşınmazın herhangi bir yola bağlantısının bulunmadığı veya taşınmaza ulaşmak için üzerinden bir yol geçmesi gerektiği belirtilir. Dilekçe, geçiş hakkı tesis edilmesi talebiyle sona ermektedir.
Zamanaşımı Kanunu zorunlu geçiş hakkı elde edilmesine izin verir mi?
Geçiş hakkının tesis edilebilmesi için, geçiş hakkı verilmesi gereken taşınmazın tapuya kaydedilmesi gerekmektedir. Ancak bu hükümler irtifakın hukuki niteliği ile uyumlu değildir. İrtifak hakkı taşınmaz adına veya taşınmaz üzerinde tescil edilmediği için kazandırıcı zamanaşımı uygulanamaz.
Geçiş hakkının sona erdirilmesinin nedenleri nelerdir?
Geçiş hakkı birçok nedenle sona erdirilebilir:
- Taşınmaz, taşınır bir mülkün sahibi tek taraflı olarak irtifak hakkının tapu sicilinden kaldırılmasını talep edebilir. Bu, başka herhangi bir tarafın rızası olmadan gerçekleşir.
- Taşınır malın tahrip olması durumunda mülkiyet ve irtifak hakkı sona erer. Bir sel veya toprak kaymasından sonra, mülkün bir kısmı hala kullanılabilir durumdaysa, üzerinden geçme hakkı devam edecektir.
- Yüklü bir menfaati olan taşınmaz mal sahipleri haktan feragat etmeyi talep edebilirler.
- Geçiş hakkı, yüklendiği veya yararlandığı taşınmazın idare tarafından kamulaştırılması ve bedelinin ödenmesi halinde de sona erecektir.
Geçiş Hakkına İlişkin Yargıtay Kararları
“Bu davalar, ülkemizdeki arazi bölünmesinin iyi yapılmaması ve her mülkü birbirine bağlayacak yeterli yol olmaması nedeniyle açılmıştır. Mal sahibi, kendisine bir geçiş hakkı vererek mülkünün ana yola bağlanmasını garanti edebilir. Bu, özellikle asfalt yola bağlı olmayan veya asfalt yol kullanarak ihtiyaçlarını karşılayamayan mülkler için önemlidir. İlk durum genellikle “mutlak hareket özgürlüğü” veya “yokluk” ile tanımlanır. İkincisi ise “göreceli geçiş hakkı” ya da basitçe “yetersizlik” olarak adlandırılır.
Uzmanlar, geçiş hakkı için mülk sahibine ödenmesi gereken miktarı belirlerken objektif kriterler kullanmalıdır. Uzmanlar ayrıca gayrimenkulün türünü de dikkate almalıdır. Miktar, yargı kararından önce ödenmelidir. Bir süre sonra, taşınır bir mülkün değeri önemli ölçüde değişebilir. Fiyat belirlendiğinden beri bölgede değişiklikler olmuş olabilir. Bu gibi durumlarda, karşı tarafın mağduriyetini veya suistimalini önlemek için karar tarihine yakın bir zamanda değer tespiti yapılması gerekebilir. yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2021/2757K.
Türk Medeni Kanunu’nun 747/2. maddesine göre geçit hakkı, kendi durumuna ve yolun durumuna göre en yakın komşudan istenmelidir. Bunun mümkün olmaması durumunda, talep en az zarar görecek bir sonraki komşuya yapılmalıdır. Ayrıca aşağıdakiler hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz:Geçiş hakkına irtifak hakkı dadenirTaşınmaz malların mülkiyeti sınırlıdırÖzü,komşularının yasalarından türetilmiştir. Geçiş hakkının belirlenmesinde yerel hukuk ilkelerinin dikkate alınması doğaldır. “Geçiş hakkı, davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif ilkelere göre verilmelidir. Ayrıca aşağıdakiler hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz:Denkleştirme ilkesi göz ardı edilmemelidir. (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi – 201/2911 K. 201/2555 E.