Türk Medeni Kanun’u m. 725/1 – “Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.”
Taşkın yapının mülkiyeti arazinin malikine ait olmalıdır. “İrtifak hakkı” ifadesinden kasıt ya arazi maliki tarafından alınmış üst hakkıdır ya da Medeni Kanun 779. maddesindeki taşınmaz yüküdür. İkisinden biri söz konusuysa taşkın yapı da yapılmışsa buradaki taşkın yapının taşırılan kısmı o taşkın yapıyı yapan kimseye ait olmuş olur.
Örneğin, A, B’nin taşınmazına ilişkin taşkın bir yapı yapmış olsa öyle bir durumda B tarafından daha öncesinde A lehine üst hakkı tanınmışsa yani o kısımda inşaat yapmasına ilişkin bir hak tanınmışsa veya Medeni Kanun 779. maddesi kapsamında B tarafından A lehine bir taşınmaz yükü tesis edilmişse; Taşan kısım yapının mülkiyeti A’ya ait olacaktır. Eğer böyle bir üst hakkı taşınmaz yükü tanınmamış olsaydı taşan kısmın mülkiyeti B’ye ait olmuş olacaktı. Üst toprağa tabidir kuralı vardır fakat burada taşkın yapının olduğu yerde istisnalar meydana gelecektir.
- Medeni Kanun’u m. 725/2 – “Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.”
B taşmayı öğrendikten 15 günlük süre içerisinde mülkiyet hakkına dayanarak itirazda bulunabilir. Mülkiyete saldırı vardır, el atmanın önlemesini isteyebilecektir. Bunun durdurulmasını istemezse 15 günlük süre içerisinde taşkın yapı meselesi devam edecektir. A’nın iyiniyetli olduğu bir yerde B 15 günlük süre içerisinde itiraz etmediyse artık A’nın uygun bir bedel karşılığında B’den üst hakkı kurmasını, taşınmaz yükü tesis etmesini ya da bu kısmın mülkiyetinin kendine geçirilmesini isteme hakkı vardır. Rızaen yapmazsa dava açılabilecektir.
Mülkiyetin geçirilmesine ilişkin mahkeme karar verdi ise, burası yenilik doğuran bir karardır. Mülkiyet bu kararın kesinleşmesiyle beraber A’ya geçecektir. Buradaki taşmadan maksat dal, saçak, balkon, duvar, inşaat temeli, cumba…olabilir. Çaplı yere el atma varsa (plan bulunan bir yer varsa) yapıyı yapan taşmada iyiniyetli olduğunu ileri süremez. Yani kadastro geçmiş belli bir plan var. Bunu bile bile taşırma yaptıysan iyiniyetli olduğunu söylemek mümkün değildir.
Taşırılan kısmın mülkiyetinin veya o yer üzerinde irtifak hakkı talep edilebilmesi için şartlar ve durumun haklı kılması ise o yer için ifraz işleminin, yani ayrılmanın imar durumu açısından mümkün olması gerekmektedir. Tüm bu şartlar var olduğu takdirde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini de bildirerek temliken tescil davası açabilecektir.
Dava, üzerine taşkın yapı yapılan arazinin tapuda kayıtlı malik veya maliklerine karşı açılmalıdır. Mahkemece, özellikle bilirkişi raporları ve hakimin takdir yetkisi doğrultusunda irtifak hakkı veya mülkiyetin devri haklarından hangisinin daha uygun olacağına somut olayın özelliklerine bakılarak karar verilir.
Temliken tescil davaları, arsa sahibi ile arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yüklenicinin kendine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişiye temlik etmesi, temlik sonucunda üçüncü kişinin yükleniciye düşen ve kendisine temlik edilen bağımsız bölümlerin lehine tescilini talep ettiği davalardır.
Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bağımlı olmadan bölüm temlik alınmasına bağlı olarak açılan bu davalar ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme değildir. Mahkemelerce, bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 Sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. Maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” kabul edilmektedir.
Üçüncü kişinin, yükleniciden temlik aldığı şahsi hak, dava dışı arsa sahipleri ile yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanır ve temliken tescil davalarında, arsa sahipleri ile yüklenicinin hukuki durumları etkileneceğinden ve bu davalarda, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirerek bağımsız bölümleri talep etmeye hak kazandığının tespiti gereklidir ve tüm arsa sahipleri ile yüklenicinin davada yer alması şarttır.
Temliken tescil talebiyle açılacak davada, davacı üçüncü kişinin arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı şartların olması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 188. Maddesi gereğince; borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilmektedir. Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Bu tür uyuşmazlıklarda temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi yoktur. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen ya da kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Türk Borçlar Kanunu’nun 97. Maddesi hükmünden yani ödemezlik definden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Açılan davada, dava konusu bağımsız bölümün yükleniciye düştüğünün ortaya çıkması halinde dava yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil davası olarak nitelendirileceğinden bu tür davalarda mahkemece ilk olarak yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması şarttır. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri uyarınca incelenip değerlendirilmesi gerekir.
Bu sebeple üçüncü kişinin arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi ve tapu tescili ile iptali davasının lehine sonuçlanması için, mutlaka yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine getirmiş olması gerekmektedir.
Dava sürecinde yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine getirmediği tespit edildiğinde ise, Yargıtay’ın içtihatlarında belirlediği şartlar kapsamında, davacının isteği üzerine inşaattaki eksiklikler Mahkemece kabul edilebilir özellikte görülürse eksilikleri karşılayacak bedelin davacı tarafından Mahkemeye depo edilmesine karar verebilir.
Blog Yazılarımız: TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
Stj. Av. Sümeyye Nur Karakuş
Av. Serhan Cantaş