ÖN ÖDEMLİ KONUT SATIŞLARINDA TESLİM (MAKETTEN SATIŞ)
Tüketicinin korunması hakkındaki kanunun 44. Maddesi uyarınca, Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır. Süre bakımından sınırlama getirilen bu hüküm emredici nitelikte olduğundan taraflarca bunun aksinin kararlaştırılması mümkün değildir.
“Davacı, eldeki dava ile kentsel dönüşüm kapsamında kendi uhdesine düşecek bağımsız bölümün vaad edilen 24 ayda yada engeç 30 ay içinde teslim edilmemesi sebebiyle mahrum kaldığı kira bedelinin tahsili ile ödemek zorunda kaldığı KDV, Dask,teslimden önceki döneme ait site yönetim bedelinini istemiştir. Her ne kadar mahkemece görevsiz tüketici mahkemesince alınan bilirkişi raporuna itibar edilerek 6502 Sayılı Kanun’un 44. maddesi gereği ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemeyeceği…” (YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2016/16468 K. 2017/5173 T. 27.4.2017)
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde teslim bakımından süre sınırlaması getirilmesinin nedeni olarak ise, tüketici konumunda olan alıcının uzun yıllar boyunca ödeme yapmasına karşılık eline hiçbir şeyin geçemeyecek olmasını önlemektir. Süre bakımından getirilen 36 aylık sınırlama hem teslim hem de devir için getirilmiştir. Devirden anlaşılması gereken, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin tapuda resmi sözleşme ve tüketici adına tescilinin yapılmasını ifade eder. Mülkiyetin devri sözleşmenin kurulması ile devredilmiş olsa dahi teslimi çok daha sonraki bir tarihte gerçekleşebilmektedir. Buna henüz inşaatına başlanmamış konut projelerinde veya henüz inşa aşamasında olan projelerde rastlanmaktadır.
Satıcının teslim borcunu ifa etmesi için 36 aylık süresi bulunmaktadır. Taraflar sözleşmede 36 aydan daha kısa süreli bir süre kararlaştırabilmektedir ancak aksi yönde 36 aydan daha uzun bir süre kararlaştırmaları mümkün değildir.
36 aylık sürenin başlangıcı sözleşmenin kurulduğu tarih kabul edilmektedir. Uygulamada önce adi yazılı şekilde sözleşme ardından resmi yazılı şekilde sözleşme yapılmaktadır. Bu durumda 36 aylık sürenin hangi sözleşmeden itibaren başlayacağı ikilemine düşülebilir. Ön ödemeli konut satışı sözleşmelerinde alıcı olan taraf tüketici sıfatına haiz olduğundan, sözleşmedeki şekli geçersizliği yalnızca tüketici yani alıcı ileri sürebilmektedir bu nedenle sürenin adi yazılı şekilde kurulan sözleşmeden itibaren işlemeye başladığını ileri sürebilecektir.
Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez. Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.