TAPU SİCİLİ
Genel olarak MK 997-1027 . maddelerinde düzenlenmiştir. Tapu siciline ilişkin hükümler sadece bunlardan ibaret değildir. Tapu kanunu , kat mülkiyeti kanunu ve tapu sicili tüzüğünde (TST) konuyla ilgili düzenlemeler yer almaktadır. Tapu sicilinin asli fonkisyonunu taşınmazlar üzerindeki ayni haklarda kamuya açıklığı sağlaması oluu-oluşturur.Taşınırlarda kamuya açıklığı sağlayan kurumumuz zilyetlikti. Taşınmazlarda ise zilyetlik haklara karine oluşturmaz. Taşınmazlarda ayni hak sahipliğini göstermek için tapu sicili tutulur. Tapu siciline bakarak malikin kim olduğunu , sınırlı ayni hak sahiplerinin kimler olduğunu bu sicilden öğrenmek mümkündür.
Ayni hak sahiplerinin kimler olduğunun bilinmesinde toplumun menfaati vardır. Çünkü ayni haklar mutlak hakladır. Herkes bu haklara riayet etmek zorundadır. Bu nedenle toplumun menfaati vardır ve taşınmazlarda bunu tapu sicili sağlar.
Tapu sicili sayesinde taşınmazlar teslime gerek kalmadan tescil ile rehnedilebilirler.Taşınırlarda malın teslimi gerekiyordu, mal rehin verenin elinde kalmıyordu. Taşınmazlarda ise teslime gerek yoktur. Taşınmazını rehnetmek istiyorsanız tescil ettirmeniz yeterlidir. Yani mal rehin verenin elinde , zilyetliğinde kalıyor. Rehinli alacaklı sadece tapuya tescil edilmek suretiyle hak sahibi oluyor. Tarihe baktığımızda modern anlamda tapu sicili kurumuyla ilk olarak Prusya Kanununda rastlıyoruz. (Prusya MK -1872 ). Roma Hukukunda ise tapu sicili kurumu yoktur. Çünkü Roma Hukukunda taşınır-taşınmaz ayrımı yoktur.
Osmanlılarda ise taşınmazların tabi olduğu rejim bugünkü sistemden farklıydı. Osmanlılarda arazisinin 5 türü vardır.
1.Mülk arazi ; özel mülkiyet konusu olan arazilerdir.
2.Miri arazi ; çıplak mülkiyeti devlete ait olan fakat yararlanma hakkı bireylere tanınmış olan arazilerdir.
3. Vakıf arazileri ; Osmanlılarda vakıflar çok önemli bir yere sahipti ve vakıflara ait bir özel bir arazi sistemi vardı.
4.Arzı mevat ; bir işe yaramayan ölü arazi demektir. Örneğin ; bataklık.
5. Terk edilmiş araziler
Tapu sicili ,çeşitli defter ve belgelerden oluşan bir kavramdır. Tapu sicili tek bir sicil , tek bir defter değildir. Çeşitli defter ve belgelerin meydana getirdiği bir bütündür. Her ilçenin idari sınırları bir tapu sicil bölgesidir. Örneğin Çankaya ilçesinin idari sınırları bir tapu sicil bölgesidir. Tapu sicili her mahalle ve köy için ayrı ayrı düzenlenir.
TAPU SİCİLİNİ OLUŞTURAN UNSURLAR
A. ANA SİCİLLER
B. YARDIMCI (FERİ ) SİCİLLER
A. ANA SİCİLLER
En önemli sicildir. Özel mülkiyet konusu her taşınmaz için tapu kütüğünde ayrı sayfa açılır. Taşınmaz üzerindeki ayni haklar bu defterde gözkükür.
2.Kat Mülkiyeti Kütüğü
Kat mülkiyetini konu olan bağımsız bölümler için bu kütükte ayrı sayfa açılır. Mesela düşünün ki 3 kişi ortaklaşa arazi almışlar. Her birisi kattığı para oranında bu araziye paylı malik olmuş. (%60 A , %20 şer B ve C ). Daha sonra bunlar aralarında bir anlaşma yapmışlar. Bu anlaşmaya göre bina yapıp daireleri satacaklarmış. Bina yapım borcu doğuran bir irtifakamız var o da kat irtifakıdır. (Kat irtifaki demek bir binayı inşa etmek ve inşa tamamlanınca da kat mülkiyetine geçirme borcu doğuran bir irtifaktır).
Şimdi binayı yaptınız ve diyelim ki 20 daire var. Bu arsanın tapu kütüğünde bir sayfası var. Daireelrin henüz ayrı bir sayfası yok. Her bir malik kattığı pay oranında dairelere malik olacaktır. Mesela A'nın payı %60 , bu orana kaç daire isabet ediyorsa A o sayıda dairenin maliki olacak. Mesela 12 daire A'ya ait 4 daire B'ye 4 daire de C 'ye .Şimdi buarada kat mülkiyetine geçeceğiz. Kat mülkiyetine geçilirken taşınmazın tapudaki sayfasına şöyle bir not düşülür ; bu taşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir denir. O sayfa kapatılır. Her bir bağımsız bölüm için (yani daire için) kat mülkiyeti kütüğünde ayrı ayrı sayfalar açılıyor. Yani 20 tane ayrı sayfa açılıyor. Dairelerin her biri ayrı bir taşınmaz hükmündedir.
Bağımsız bölümün maliki aynı zamanda arsanın da malikidir. Her birisi arsa payı arasında bağımsız bölümlere malik olmuş olur.
3) Tamamlayıcı Siciller
3 tanedir ;
a) Yevmiye Defteri
Yevmiye defterine tapu sicili üzerinde işlem yapılmasını gerektiren veya reddedilen talepler kaydedilir. Mesela düşünün ki S evini A 'ya satmak istiyor. Taraflar tapuya gidip resmi bir satış sözleşmesi düzenliyorlar. Mülkiyet akit yapılınca hemen geçer mi ? Geçmez. Mülkiyet tescille geçer. Taşınmazlarda ayni hak tescille kazanılır. Tescil ; kimin adına hak kurulacaksa onun adına tapuya yazılması anlamına gelir. Malik hanesinde şu anda satıcının adı görülmekte. Satıcının adının silinip onun yerine A'nın adının yazılması gerekir. Tescili satıcı talep eder. Çünkü malik satıcıdır.
Tescil talebi tapuya yapılan bir taleptir. Talep memuru ne yapacak? Tapu siciline yapılacak işlemler önce yevmiye defterine kaydedilir. Yevmiye defteri günlük tarih sırasına göre tutulan defter.
Talebin tarihi ,saati hatta dakikası bile yazılır.
Yevmiye defterine kaydın önemi : Ayni hak kütüğe tescille doğar. Fakat tescilin hükmü yani etkisi yevmiye defterine kayıt tarihinden itibaren geçerli olur.
(MK m.1022).
Diyelim ki satıcı bugün tescilli talep etti. (28.11.2011)
Tapu memuru önce talebi yevmiye defterine kaydeder. Ardından taşınmazın tapudaki sayfasını açar malik S'nin adını siler. Ve A 'nın adını tescil eder. Diyelim ki memurun işi çok yoğunmuş bu tescili iki gün sonra (30.11.2011) yapmış. Bu durumda alıcı mülkiyeti talebin yevmiye defterine kaydedildiği tarihte (28.11.2011) kazanır.
Aynı taşınmaz üzerinde birden çok sınırlı ayni hak varsa bu sınırlı ayni hakların sıra itibariyle hangisinin diğerine üstün olduğu tespit edilirken yine taleplerin yevmiye defterine kaydedildiği tarihler esas alınıyor. Diyelim ki ; aynı taşınmaz üzerinde A lehine geçit irtifakı , B lehine intifa hakkı , C lehine oturma hakkı var . İşte hakların birbirine üstünlüğü bu deftere yazım tarihi ve sıra numaarsına göre belirleniyor.
b)Belgeler
Bunlar ; resmi senet , mahkeme ilamı (hükmü), vekaletname be mirasçılık belgesi (verset senedi) gibi kütükteki kayıtların yapılmasına sebep oluşturan belgelerdir.
Kütükte bir işlem yapıyorsak mutlaka bir sebebin olması gerekir.
Mesela şua anda A adına tescil yapılacak. A adına bu tescilin yapılmasının hukuki sebebi ne , neden yapılıyor ve bu tescil ? Bu taşınmaz A'ya miras mı kalmış ,mirasa dayanarak mı tescil var Veya birisi A'ya taşınmazı bağışlamış mı veya A taşınmazı satın mı alıyor? Her tescilin bir sebebi vardır ve bu sebep belgeleniyor.(Örneğin satış olduğu zaman tapuda senet düzenliyorsunuz ). Bu belgeler iki açıdan önemlidir.
Mesela malik S taşınmazı üzerinde A lehine geçit irtifakı kurmuş. İrtifak demek kullanmak , yararlanmak demektir. Birisinin taşınmazından geçerek yararlanıyorsanız (kendiniz geçebilirsiniz) geçit irtifakı vardır. Geçit irtifakı kurmak için önce tapuda resmi senet düzenlenir. Daha sonra da irtifak tescil edilir. Neden tascil edilir ? İrtifak ayni bir haktır ve tescille doğar.
İrtifak hakkının kapsamını neye göre belirleyeceğiz?A geçit hakkından günün her saatinde faydalanabilir mi ? Arazisinin neresinden geçecek , tarlanın ortasından ekinleri çiğneyerek geçse olur mu ? İşte hakkın kişiye verdiği yetkilerin kapsamı bu tescilin dayanağını oluşturan belgelere bakarak anlaşılır. Örneğimizde geçit hakkının kapsamını ,kişiye verdiği imkanları , detayları tescilin dayanağını oluşturan bu belgelere bakılır. (Mesela , bu belgelerde denilmiştir ki A bu taşınmazdan sadece sabah saatlerinde geçebilir).
c) Planlar
Taşınmazın yüzölçümünü ve sınırlarını geometrik biçimde gösteren belgelerdir. Taşınmazlar kütüğe kaydedilirken planlar esas alınarak kayıt işlemi yapılır. Dolayısıyla taşınmaz kütüğe kaydedilirken sınırı ne yüzölçümü ne planlar esas alınarak taşınmazın kütüğe kaydı gerçekleştiriliyor. Planların nasıl hazırlanacağı Tapu Planları Tüzüğü (2008) adlı tüzükte belirlenmiştir.
B. YARDIMCI SİCİLLER
1.Mal Sahipleri Sicili
2. Aziller Sicili
Azil temsilciye verilen yetkinin geri alınmasına denir. Vekalet yoluyla yapılan işlemlerde vekilin azledilmiş olup olmadığının kontrolü bu sicile bakılarak yapılır.
Tapu müdürlüğüne azil belgesinin gönderilmesi , bu belgede şu kişiye vekaletname verdim fakat onu azlettim , artık o kişinin benim adıma işlem yapma yetkisi yoktur derim. Tapu memuruda hemen bu azil belgesini alır almaz aziller siciline kayıt işlemi uygular. Artık hiç kimse ben bu vekilin azledildiğini bilmiyordum diyemez. İyi niyeti ortadan kaldırıyoruz yani.
3. Düzletmeler Sicili
Yevmiye defterine yazılması gerekmeyen düzeltmelerin sebebi bu sicile kaydedilir. Bazen tapu memuru işlem yaparken (örneğin tescil) yanlışlık yapılabiliyor. Tapu memurunun hatası yüzünden tescil yolsuz tutulmuş olabiliyor.Mesela adi yazım hatası ismin yazılımında harflerin yanlış yazılması gibi. Sözleşmede alıcının adı sehven ,yanılarak alıcının isminde harf hatasının olması.Adi yazım hatasını aşacak derecede bir yazım hatası yapılmışsa , bunlar hakkı etkileyen yanlışlardır. Bunlar ilgililerin yazılı rızası ile düzeltilebilir. Ve yevmiye defterine kaydedilir. İlgililer yazılı rıza vermezse bu durum ancak mahkeme kararı ile düzeltilir. Tapu memurunun yaptığı hata adi yazım hatası ise bu hata resen düzeltilip sicile yazılır. Adi yazım hatasını aşan hata varsa bunlar ilgililerin razısı ile düzeltilir ve yevmiye defterine kaydedilir. İlgililer rıza vermezse de mahkeme kararıyla düzeltilir.
4. Kamu Ortak Malları Sicili
Mera ( hayvanların otlatıldığı yer ) , yaylak ( yaz aylarını çiftçilerin hayvanlarıyla birlikte geçirdiği yer ) , Kışlak (kışı geçirdiği alan) gibi kamu ortak malları bu sicile yazılır. Ve bunlarda hangi köy ve belediyeye tahsisli olduğu belirtilir. Mesela bu mera hangi köye tahsis edilmiş , bu meradan hangi köy halkı gelip yararlanabilir bunlar kamu orta malları sicilinde gösterilir.
5. Yazışma Defteri
6. Tablo (Mahzen) Defteri
7. İdari Sınırlar Kayıt Defteri
Tapu sicili , bütün ana ve yardımcı sicillerden oluşan bütüne verilen addır.
Kadastro , Taşınmazların tapulanması demektir.Kadastronun olmadığı yerlerde başka defterler tutulur.
Tapu Sicili Bulunmayan Yerlerde Tutulan Defterler( Tapu sicilinde bulunmaz).
1.Zabıt (kayıt) Defteri
2.Kat Mülkiyet Zabıt Defteri
3. İpotek Kayıt Defteri
4.Fihrist Defteri
5.Diğer Defterler
Tapu Sicili Nedir | Tapu Sicilinin Özellikleri-Tapu Sicili Nedir | Tapu Sicilinin Özellikleri-Tapu Sicili Nedir | Tapu Sicilinin Özellikleri-Tapu Sicili Nedir | Tapu Sicilinin Özellikleri-Tapu Sicili Nedir | Tapu Sicilinin Özellikleri-Tapu Sicili Nedir | Tapu Sicilinin Özellikleri-Tapu Sicili Nedir | Tapu Sicilinin Özellikleri
kaynak. ERCİYES ÜNİVERSİTESİ DERS NOTLARI
Adres
Barbaros Mah. Oymak Cad. Sümer Hukuk Plaza A Blok No:8/79 Kocasinan/Kayseri
İletişime Geçin
Kayseri Barosu'na kayıtlı Avukat Gizem Gül Uzun tarafından kurulmuştur. Gizem Gül Uzun, Kayseri Kilim Sosyal Bilimler Lisesi'nden mezun olup; İngilizce, Fransızca ve Osmanlıca bilmektedir.
Avukat Gizem Gül UZUN © Copyright 2022 | Tüm Hakları Saklıdır. Yasal Uyarı: Bu site Türkiye Barolar Birliği'nin Meslek Kurallarına ve Reklam Yasağı Kurallarına tabidir. Sitenin kendisi, logosu ve içeriği, reklam iş geliştirme ve benzeri amaçlar ile kullanılamaz. Bu web sitesine link yaratmak yasaktır. Web sitemizde yer alan bilgiler hukuki mütalaa veya tavsiye değildir.