CONDOS
Bir kat mülkiyeti, sahibi bir daire ve ortak alanların bir yüzdesi tapu ile başlık tutan bir ev sahibi gibi, gerçek mülkiyettir. Sahipleri şehre emlak vergileri ve kınamak işleyişini denetleyen Condo Kurulu, ortak ücretler şeklinde aylık ücretler ödemek. Geleneksel finansman ABD sakinleri için çoğu durumda% 20 peşinat ve yabancı uyruklular için% 30 peşinat ile Condo alımları için elde edilebilir.
Birçokları için, bir kınamak birim satın alma artıları eksilerini ağır basar. Bir condominium satın alma çok daha demokratik bir kümes satın alma daha, kınamak çok daha az kısıtlayıcı ve bir satın almak için fon olan herkese açık olduğu gibi. Genellikle, kınamak sahipleri birkaç kısıtlamalar ile dairelerini kiralamak için izin verir. Buna ek olarak, kınamak yabancı mülkiyet için izin, daha az kısıtlamalar var, daha düşük peşinat gerektirir ve finanse etmek için kümesler daha kolaydır. En kınamak son 30 yıl içinde inşa edilmiş ve mevcut sahipleri ve kiracılar, fitness merkezleri, yüzme havuzları, salonlar, vb de dahil olmak üzere beklediğiniz birçok olanaklar içerir. Bu olanaklar çoğu kümeslerde bulunmaz. Tüm bu özellikler bir kınamak daha pazarlanabilir hale, saleable artırılması. NYC kınamak Manhattan'da satılık toplam konut özelliklerinin sadece% 25'ini oluşturmaktadır. Bu tedarik kısıtlaması ve birçok olanaklara sahip yeni kınamak arzu kınamak kümesler daha pahalı hale.
Manhattan Condos için başka bir büyük satış noktası bazıları 421G ve 421A vergi indirimigibi sunduğu vergi indirimlerivardır. 70'li yıllarda, şehir vergi ödeme 10 yıl muafiyet alırken boş arsalar üzerine inşa etmek için geliştiricilerteşvik etmek için bir program başlattı. Homebuyers ve vergi indirimi ile bir kınamak birimleri satın yatırımcılar da bu 10 yıllık vergi tatili yararlanacak. Son zamanlarda Manhattan kınamak bir avuç bu vergi indirimlerinin dönüş gördüm ve aşağıdaki blogda daha fazla bilgi edinebilirsiniz:
Yatırımcılar ve yabancı alıcılar, bu nedenle, kınamak kendi mülkiyet aramaları odaklanmak gerekir.
Özetlemek gerekirse, kınamak vardır / var:
KÜMES
Kümesler (veya Kooperatifler), uzun vadeli mülkiyet kiraları karşılığında bir şirketteki hisse senetlerini hissedarlara satan şirketlere ait binalardır. Tescilli kira kümes binasında belirli bir daire kullanmak için hisse satın alan bir hissedar sağlar. Kooperatif dairesi ne kadar büyükse, hissedar O kadar çok hisseye sahip olur ve bakım maliyetlerinden o kadar yüksek pay da hissedarın ödeyeceğine kadar gider. Bakım ücretleri şirkete ödenir ve şirket bina üzerinde bir ipotek tutarsa emlak vergileri ve ipotek faizi de dahil olmak üzere tüm bina giderleri içerir. Nispeten, kınamak binalar ipotek elde yasaktır, bu yüzden kınamak HOA ücretleri ipotek faiz dahil asla.
Bir co-op daire satın almak için birçok kümes artıları ve eksileri vardır. İlk olarak, kooperatifler daha büyük ve pazarın% 70 temsil çünkü kınamak genellikle kümesler daha pahalıdır. Ancak kümesler istedikleri kuralları koyabiliyor ve hissedarları bu kurallara uymak zorunda. Kooperatif mülkiyeti altında, hissedarlar genellikle birincil ikamet olarak dairelerini işgal etmek zorundadırlar. Buna ek olarak, kümesler keskin sınırlayan veya alt kiralama yasaklayan kurallar var, bu yüzden yatırımcılar bir co op iyi bir yatırım olarak kabul edilmez dikkat.
Bir ortak kooperatif New York kural yabancı mülkiyet yasağıolduğunu. Genel olarak, kümesler yabancı alıcıları yasaklar, çünkü varlıklarının büyük bir kısmını ve gelir kaynaklarıNın büyük kısmını Birleşik Devletler dışında olan yabancı bir vatandaşı dava etmek imkansız hale gelebilir. Kooperatif şirketi yabancı bir mal sahibi aleyhinde bir karar alsa bile, sahibinin mal varlığı başka bir ülkede 4.000 mil uzakta oturuyorsa, bu büyük olasılıkla tahsil edilemez.
Bir kooperatif daire finansmanı yerine bir ipotek kişisel kredi kullanarak gerektirir. Kooperatif şirket, gayrimenkul değerinin% 50 - 75% eşit finanse edilebilir satın alma fiyatı miktarını dikte edecektir. Bir ipotek olduğu gibi, kişisel kredi faiz vergi amaçlı düşülebilir. Kümeslerin ortak özelliklerinden biri, genellikle dairenin satış fiyatının %2-3'ü olan, satıcı tarafından bir dairenin satışı ndan sonra kooperatif şirketine ödenen bir flip vergisidir. Potansiyel sahipleri (ve kiracı, Yönetim Kurulu tarafından izin verilirse) Coop Yönetim Kurulu tarafından röportaj ve onay için Yönetim Kurulu'na resmi başvuruları sunmak gerekir. Bu süreç aylar sürebilir, haftalar değil, bir kınamak gibi. Kınamak da bir uygulama gerektirir iken, alıcılar ve kiracılar kınamak kurulu tarafından röportaj değildir ve onay süreci çok daha kolaydır.
Co op artıları ve eksileri şunlardır:
-
Kısıtlayıcı
-
Yatırımcı dostu değil
-
Yabancı mülkiyeti yasaklar
-
Genellikle alt kiralamaları yasaklar veya sınırlandırın
-
Birincil ev sahipliğini tercih edin
KINAMAK
Kınamak terimi New York emlak çevrelerinde kınamak kuralları ile bir kümes olarak kullanılır. Teknik olarak, ancak, bir kınamak ticari bir birim olarak zemin kat sattı bir konut kümesi olarak tanımlanır. Uygulamada, ancak, terim kınamak kuralları ile bir kümes anlamı olarak kullanılır. Kınamak kurallarına göre, kınamak alt kira ve yabancı mülkiyet izin verir. Genellikle arazi kiraları üzerine inşa edilen binalar Condop kategorisinde düşecek. Bir arazi kira ile bir bina sahipleri genellikle 99 yıl (Londra'da mülkiyet gibi) uzun bir süre içinde temel arazi kira ödemek gerektirir. Bu kiralar, uygulamada, genellikle arazi kira süresi dolmadan önce yenilenir.
Özetlemek gerekirse, bir Condop binası şunlardır/:
-
Birkaç kısıtlama
-
Yatırımcı dostu
-
Pro yabancı alıcılar
Kınamak ve Daire Arasındaki Fark
Bir kınamak ve daire arasındaki temel fark mülkiyet yapısıdır. Bir daire kira geliri elde etmek için mülkiyet yönetme işinde olan bir şirkete ait bir kiralık mülk. Genellikle, bir apartmanda, tüm birimleri aynı ve sahibi aynıdır. Buna karşılık, bir kınamak kiracılara kiralanabilir özel bir konut. Bir daire kiraladığınızda, bireysel sahibi ev sahibidir. Bir daire kiraladığınızda, binanın sahibi olan şirket ev sahibinizdir. Birçok birincil ev sahibi kınamak binalarda yaşayan kınamak, apartmanlar daha kaliteli daha yüksektir. İlk bakışta, kınamak ve apartmanlarda birçok olanaklar aynı görünebilir, ama daha iyi olanaklar mülkiyet değerlerini artırmaya yardımcı olduğundan, kınamak ile daha lüks sürümleri bulmak için daha olasıdır
TOWNHOUSES (VE BAĞIMSIZ DURAN EVLER)
Bir Townhouse, ya da Brownstone sahibi olmak, bazı denir, tek bir aile evi sahibi olmak gibidir. Sahibi tapu ile tapu alır ve vergi ve bina bakım ödemekten sorumlu tek taraftır. Birçok kişi Townhouse ve Brownstone terimleri birbirlerinin yerine kullanmak, ancak, bir Townhouse kırmızı tuğla, kireçtaşı, kahverengi kumtaşı veya ahşap, bir Brownstone kahverengi kumtaşı içinde sheathed ise kaplamalı olabilir.
A Town ev çok katlı konut (bağlı veya müstakil) sokağa yakın inşa edilmiş ve çevredeki evlere benzer ölçekli. Manhattan' da Federal, Yunan Uyanış, Gotik Uyanış, İtalyanlık ve On dokuzuncu yüzyılın başlarındaki Vediya İmparatorluğu mimari tarzlarının yanı sıra Neo Grec, Romanesk, Rönesans Revival ve Amerikan Sömürge Sallanma stilleri de dahil olmak üzere birçok townhouses türü vardır. Townhouses (ve Freestanding Homes).
TEK AILELI VEYA ÇOK AILELI KONAĞI
Bir Townhouse alıcı iki seçenek vardır - tek aile Townhouse veya çok aileTownhouse. Hangisini seçeceğine karar vermek, sahibinin özgürlük ve mahremiyet ihtiyaçlarına bağlıdır, çünkü her birinin en iyi şekilde sunulacaktır. Çok aile satın alma, ancak, bir sahibi kiracı kira toplayacak gibi ev sahipliği daha uygun hale getirebilir.
2010 YILINDA MANHATTAN IÇIN TOWNHOUSE İSTATISTIKLERI
Sadece 196 işlem olduğu gibi New York City Townhouses, Manhattan'daki emlak satışlarının sadece %3'ünü oluşturuyor. Manhattan çapında tek aile Townhouse için ortalama satış fiyatı oldu $7,948,000 ortalama boyutu ile $4,909 sq ft veya $1,619 metrekare başına (veya $17,428 metrekare başına).. Lüks pazar için, tüm satışların üst% 10, Manhattan çapında tek aile Townhouse için ortalama satış fiyatı oldu $18,130,000 için $8,914 sq ft, ya da $2,034 metrekare başına (veya $21,893 metrekare başına mt.).
BİR KONAĞIN DEĞERİNE ETKİ VEREN BIRINCIL FAKTÖRLER
Bir Townhouse için değer sağlayan birincil faktörler 1) mevcut kira kontrol kiracıları olup olmadığı, 2) yer, 3) binanın durumu, ve 4) cephe, ya da binanın genişliği.
KIRA KONTROLÜ
Eğer çok aile rota gitmeye karar verirseniz, New York'ta binada altı veya daha fazla birim varsa geçerli olabilir müthiş şehir çapında kira kontrolleri (veya fiyat kontrolleri) olduğunu unutmayın. Bir alıcı için kira kontrolü veya kira stabilize kiracı bir kez yeni sahiplerine mal transferleri beri yerinde binalardan sakınmak akıllıca olacaktır, bu yüzden tüm kira kontrolleri yapmak. Yeni sahibi büyük olasılıkla sahibi tek bir aile ev yapmaya karar verirse mülkün kiracı tahliye etmek mümkün olmayacaktır. Kira Kontrol kiracı lehine, bu yüzden ev sahipleri içinde ve dışında bu kuralları bilmek gerekir. New York Townhouses ararken, alıcılar "Piyasa Oranı" veya "Serbest Piyasa" kiracı ile binalar aramak gerekir. Bu bir yatırımcı kira kontrol kiracı ile bir mülk satın asla demek değildir. Ancak, yatırımcı onun özgürlüğü ciddi NYC kira kontrol yasaları ile sınırlı olacağını bilmeli ve bu nedenle, kira kontrol kiracı yerinde ise mülkiyet değeri de büyük olasılıkla bozulacaktır.
KONUM, KONUM, KONUM
New York City Townhouses hangi blok üzerinde olduğuna göre değerlidir. Buna ek olarak, her bloğun yapılandırma değeri etkiler, çünkü sürekliliği kesintiye uğratan bloğun ortasında büyük bir bina smack-dab ile bir blok daha kesintisiz Townhouses satırları olan bir blok daha algılanan değeri vardır. Her iki Upper East Side Ve Upper West Side , en pahalı Townhouses genellikle 60'lı ve 70'li yıllarda Central Park bitişik bu bloklar vardır. Üzerinde Upper West Side , 70'li ve 80'li yıllarda Riverside Park bitişik bloklar üzerinde olan Townhouses 80'li ve 90'lı yıllarda Central Park bitişik olanlara göre daha pahalıdır. Üzerinde Upper East Side , 60'lı, 70'li, 80'li ve 90'lı yıllarda Park Avenue bitişik bloklarda Townhouses daha fazla alanda kalan Townhouses daha pahalıdır.
BINANIN DURUMU
New York Şehir Evleri'nin çoğu19. Buna göre, bir alıcı ne kadar yenileme ve yeniden yapılandırma o durumda alıcının ihtiyaçlarını karşılamak için Townhouse almak için istekli olduğuna karar vermek zorunda kalacaktır. Birçok Townhouses tamamen restore edilmiş veya yenilenmiş olsa da, birçok değil.
CEPHE
Genellikle, cephe, ya da binanın genişliği, bir Townhouse değeri üzerinde büyük bir etkisi vardır. Bir alıcı 15 metre genişliğindeTownhouse için daha 24 metre genişliğinde Townhouse için çok daha fazla ödeyecek, toplam kare görüntüleri de dahil olmak üzere her şey eşit olmak. Sizin için Townhouses bir arama hazırlamak istiyorsanız, bizim Özel Aramagidin.
Özetlemek gerekirse, kasaba evleri:
-
Kısıtlama Yok
-
Yatırımcı Dostu
Kınamak vs Townhouse
Bir konağın inşaat tarzı anlamına gelir. Townhouses genellikle en az 2 katlı ve üst üste birbirlerine bağlı. Sahibinin yapıya ve araziye sahip olduğu bir ev gibi olsa da, bağımsız bir yapı değildir. Bir konağın bir veya daha fazla duvarı bağımsız olarak sahip olduğu diğer birimlerle paylaşması. Ev için bakım maliyetleri toplumun ev sahipleri derneği tarafından belirlenir. Buna karşılık, bir kınamak bina ayrı bir birim bireysel sakinlerine ait bir binadır. Sakinleri kendi ve kendi biriminin iç korumak, ancak doğrudan binanın bulunduğu özelliği sahibi değilsiniz.
Tek Aile Konağı'nın Dönüşü
Yatırımcılar NYC apartmanlar satın alıyor ve tek aile evlerine geri dönüştürüyor. Manhattan konağı NYC satış, özellikle, giderek daha popüler hale gelmektedir. Son üç yıl içinde daha fazla tek üçlü aile birimleri önceki üç yıl kombine daha satın alınmıştır. Ama bu neden oluyor? Bu lüks gayrimenkul zengin yatırımcılar arasında el değiştirme tamamen farklı nedenlerle emlak satın alıyor sıradan ev sahibi, daha küçük satış ile ilgili daha karlı olduğu görülmektedir.
Uzun vadeli alıcılar Manhattan'da tek ailelik bir ev bulmayı o kadar zor buluyorlar ki kendi evlerini yaratıyorlar. İronik olarak, bu şehir evlerinin çoğu başlangıçta tek aileevleri ile başlamak vardı. Şimdi, konağın sahipleri yenilemek ve mevcut çok aileli devlet onları orijinal düzenleri geri inşa etmek için milyonlarca yatırım yapıyoruz. Bu genellikle sıhhi tesisat, kablolama ve aslında sonra yerleştirilen duvarları yırtma yeniden içerir.
Manhattan emlakçılar tahmin ortalama tam konağı Upper West Side yaklaşık 10 milyon dolara mal oluyor. Binanın ilk düzenine geri döndürülecek yenileme çalışmaları, binayı 3 ila 5 milyon dolar arasında geri getirebilir.
Diğer taraftan, çok aileli kiralama lar şehirde daha popüler hale gelmektedir. 2008 sonrası istihdam ortamı hala belirsiz, daha fazla insan, bazen birkaç diğer ailelerle kiralama anlamına gelir. Bu bir sahibi için ideal bir senaryo değildir. Sözleşmedeki her yeni üyeile, kira nın kaçırılma ihtimali veya ortaya çıkan sorunlar artar. Zayıf bir kiralama pazarı ışığında, kişinin konağında bireysel birimleri kiralama fikri daha az çekici hale gelir, belki de neden daha fazla sahipleri tek konutiçine çok aileli townhouses dönüştürmek için tercih olduğunu gösteren, ve Manhattan'da lüks pazara sadece catering, genel nüfusun aksine.
Bu kökleri koymak için aileniz için bir ikamet sahibi olmak bir şey, ve başka bir kira potansiyeli ve yolda yeniden satış kolaylığı açısından konut piyasasının mevcut durumunu analiz etmektir. Çok ailekiralama daha popüler hale ile, tek aileli bir eve dönüştürmek için yenileme gibi görünüyor iyi yatırım değer olabilir.
Şimdi, umarım, şimdi co op vs kınamak binalar arasındaki farkı anlayacaksınız, konağı vs kınamak, yanı sıra NYC ve Miami mevcut özellikleri diğer tür.