Konut satın alımlarında, değerlendirilmesi gereken konular arasında kat irtifakı ve kat mülkiyeti yer almaktadır. Bu iki unsur birbiri ile benzerlik gösterse de aralarında fark bulunmaktadır. İki işlem üzerinde de yanlış bir düzenleme yapılmaması adına farkların bilinmesi ve tanımlarının doğru yapılması gerekmektedir. Kredi kullanılması durumunda da bu iki farklı parametrenin bilinmesinde yarar olmaktadır.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti birbirinden ayrılmaktadır. İkisini birbirinden ayıran temel unsurlar bariz bir şekilde belirlenmiştir. Henüz daha tamamlanmamış bir yapı üzerinde bulunan hak, kat irtifakı hakkına girmektedir. Kat mülkiyeti ise, yapının ev sahibine ait olduğunu gösteren belgedir. Ancak buradaki fark yapının tamamlanmış olmasıdır. Bundan dolayı kat mülkiyetiyle kat irtifakı hakkı kavramlarını karıştırmamak gerekmektedir.
Bir arsa üzerinde ya da inşaatı yapılmakta olan bir yapı varsa buradaki hak, kat irtifakı olmaktadır. Tüketici bu arsa üzerine bir yapı yani bir daire alacaksa kişinin hissesine düşen arsa tapusu yerine geçer. Kredi kullanılması durumunda mutlaka kişinin, kat irtifakının olması gerekir. Aksi halde bankalardan konut kredisi temin etmesi mümkün olmaz.
Kat irtifakı mutlaka belediyeye verilen proje ile aynı olmalıdır. Projeye verilmeden önce tapunun alınması önemlidir. Aksi halde hukuki olarak sorunlar yaşanması muhtemeldir. Tapusuz ve projeye uygun olmayan yapılarda aşağıdaki sorunlar yaşanmaktadır;
- Projeye uygun olmaması durumunda yapılan yapılarda, belediyenin yıkım hakkı vardır.
- Projeye uygun bir şekilde yapılmayan yapılara, banka kredi tanımlamamaktadır.
- Otopark, depo vb. ortak alanların dairelere dahil edilmemesi durumunda diğer hak sahipleri yıkım kararı için başvurabilir.
Bu ve buna benzer olumsuz durumların yaşanmaması için mutlaka kat irtifakı ve proje uyumu iyi bir şekilde araştırılması gerekmektedir. Kat irtifakı, kat mülkiyetine dönüştüğü anda kişiler sorunsuz bir şekilde tapu sahibi olurlar. Böylece hiç kimse, yapı üzerinde bir hak talep edemez. Bu noktada bu tür işlemlerin mutlaka özenli bir şekilde yapılması şarttır. Diğer türlü beklenmedik birtakım olumsuzluklarla karşılaşmak da mümkün olacaktır.
Kat İrtifakı Tapu Yerine Geçer Mi?
Kat irtifakı, bir arsa üzerinde tamamlanmamış binanın olduğunu belli eder bir belgedir. Bu belge, tapu yerine geçmemektedir. Tapu için bu belgenin kat mülkiyetine dönüşmesi gerekmektedir. Bu ise yalnızca arsa üzerindeki yapının tamamlanmasının ardından alınabilir. Belirlenen prosedür ve kurallardan sonra tamamen biten yapının tapusu alınabilmektedir. Kat mülkiyeti tapusuna sahip olmak, büyük avantajlar getirmektedir. Bu avantajların başında ise kişinin üzerinde hak iddia edebileceği bir mal gelmektedir.
Tapuya sahip olmak için iskan belgesi alınması şarttır. Eğer tapu üzerinde iskan belgesi tamamlanmış bir şekilde görüntülenebiliyorsa, sorunsuz bir şekilde tapu sahibi olunabilir. Kişinin, evin sahibi olduğunu gösterir belge, kat mülkiyetidir. Bu belge sayesinde kişi mülkiyet üzerinde hak iddia edebilir. Eğer bir yapı için kat mülkiyeti alınmışsa tüm kurallara uygun bir şekilde tamamlandığı gösterilmektedir. Herhangi bir şekilde belediye tarafından yıkıma uğratılamaz.
Bir apartman içerisinde, kişinin sahip olduğu sınırlar kat mülkiyeti ile belirlenir. Ev sahiplerinin ileride herhangi bir problem ile karşılaşmaması için mutlaka kat mülkiyeti bulunan daireleri satın alması gerekmektedir. Bu satın almanın ardından tapu belgesi alınır. Böylece kat mülkiyeti kişiye devredilmiş olur. Ancak kat irtifakı, tapu yerine geçmemektedir. Eğer binalar yada daireler için kat mülkiyeti alınmamış ise; bu yapılar cezaya tabi tutulmaktadır.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?
Tamamlanmış bir proje veya bina için geçerli olan kat mülkiyeti, kat irtifakından ayrılmaktadır. İkisini ayıran en büyük özellik ise kat mülkiyetinde binanın tamamlanmış olması ve kişinin elinde kat tapusunun olmasıdır. Eğer bir kişinin elinde kat mülkiyeti belgesi bulunmuyorsa, bu kişi cezaya tabi tutulmaktadır. Eğer bir bina tamamlanmamış kat irtifakının olması gerekmektedir. Tamamlanmasının ardından da kat mülkiyeti alınması gerekir.
Kat mülkiyetinin alınması için belli başlı prosedürlerin tamamlanması gerekiyor. İskan belgesinin alınmasının ardından, binanın tümü kat mülkiyetine çevrilmiş olması gerekmektedir. Bina bölümlerinin birbirinden ayrı tutulması da prosedürler arasında yer alıyor. Kat irtifakının, kat mülkiyetine çevrilmesi, semtlere göre masrafların değişmesine sebep oluyor. Bu konuya mutlaka dikkat etmek durumundasınız!
Kat irtifakı, kat mülkiyetine kolay bir şekilde çevrilmektedir. Proje tamamlandıktan sonra iskan da sorunsuz bir şekilde alındıysa, kat irtifakı, kat mülkiyetine rahatlıkla çevrilebilmektedir. Kat mülkiyetine çevrilmesi için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne dilekçe verilmesi gerekmektedir. Bunu yalnızca mülk sahibi yapabilmektedir. İstenilen ve uygun görülen prosedürlerin tamamlanmasının ardından da kat mülkiyeti tapusu rahat bir şekilde alınmaktadır.
Tapu dairesinde bulunan kat mülkiyeti kütüğünden değişiklik kolay bir şekilde yapılmaktadır. İlk aşamada kat mülkiyeti yazan yerdeki ‘’arsa’’ yazısı ‘’bina’’ yazısı ile değiştirilmesinin ardından kat mülkiyeti tapusuna çevrilme işlemi gerçekleşmiş olur. Aslında burada basit bir kütük değişim işlemi yapılmaktadır. Ancak bu işlem sadece belediyelerin iskan raporunu verdikten sonra yapılabiliyor. Yalnızca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne yapılan başvurular geçerli sayılıyor.
Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmesi için öncelikli olarak yetkili idareye başvuru yapmalısınız. Başvuru sırasında iskan belgenizi de yanınızda bulundurmalısınız. Siz başvuru yaptıktan sonraki 60 gün içerisinde başvurunuz sonuçlanacaktır. 60 günlük süre içerisinde tapunuzu artık yetkili daireden alabilirsiniz. Böylece kat mülkiyeti dönüşüm sürecini de başarılı bir şekilde tamamlayabilirsiniz!