Ev kiralamak: riskleri (ve kaygıları) azaltırken, en çok kazanmayı sağlayacak yöntemler ve stratejiler bu yazımızda saklı.
Bir konutun sahibi misiniz ve bundan gelir elde etmek ister misiniz?
Birikiminiz var mı ve kiralamak için bir yatırım olarak bir mülk satın almayı düşünüyor musunuz?
Aşağıda, kazancınızı en üst düzeye çıkarmak ve mülkünüzü verimli hale getirmek için bir dizi ipucu verilmiştir: bir konut, yalnızca kiralandığı ve içinde oturulduğu takdirde bir gelir kaynağıdır. Bir mülkün yeniden değerlenmesinin kazanç sağlamak için yeterli olduğu yıllar öncesinin aksine, şimdi kiralamadan gelirinizin zaman içinde sıfırlanma riskiyle karşı karşıyasınız ve ikinci eviniz ancak vergiler kaldırıldıktan sonra bir maliyet olabilir.
Aşağıda, konutunuzdan iyi şekilde yararlanmak, hoş olmayan durumlardan kaçınmak ve potansiyel olarak riskli bir durumu- kiralamayı- belirli bir gelire dönüştürmek için bazı tavsiyeler ve öneriler bulacaksınız.
Bir evi kiralamadan kullanılabilir durumda tutmak, her yıl kat mülkiyeti giderleri, vergiler ve küçük bakım masraflarını ödemek anlamına gelir: içinde oturulmayan bir ev de içinde oturulan bir mülkten daha hızlı bozulma eğilimindedir! Yönetim giderlerini karşılayabilmek ve giderlere ek garantili bir gelir elde edebilmek için ikinci bir ev kiralamak vazgeçilmez ve uygun hale geliyor. Ancak gelir nasıl optimize edilir ve bundan en iyi şekilde nasıl yararlanılır?
Ev kiralamak için ipuçları
1. Kirayı belirleyin
Normal ve içgüdüsel olarak mülkünüzden en iyi şekilde yararlanmaya çalışacaksınız, ancak bu her zaman en iyi seçim değildir. Daha yüksek bir rakam almak, ödeyebilecek bir kiracı belirleme konusunda size daha az seçenek sağlayacaktır ve daha düşük bir kira ile yıl sonunda vergiler sonrası daha yüksek bir net rakama sahip olabileceğiniz sözleşme formları vardır.
2. Sözleşme türünü ve kirayı seçin
Bu nedenle dikkate alınması gereken temel bir husus, sözleşmenin türüdür. Belirlenmesi gereken en avantajlı sözleşme, mutabakatlı tip sözleşmedir ve sonrasında kuru kupon vergilendirme formunu uygulayarak toplanan kira üzerinden %10 oranında ödeme yapmanızı sağlar. Bu sözleşmenin bir diğer avantajı da daha kısa bir süre (3+2 yıl) olması, gerektiğinde mülkü kısa sürede geri alabilmenizi sağlayacaktır.
Bu sözleşme, özellikle isteyebileceğiniz miktar konusunda kısıtlamalar getirmektedir: talep, parametreler ve boyutlar alındığında size talep için maksimum bir miktar verecek olan tablolara göre hesaplanmalıdır. Aslında, genellikle en çok şart koştuğumuz ve özel ihtiyaçlar (özel değere sahip, öğrenciye uygun veya geçici sözleşmeler) olmadıkça müşterilerimize her zaman tavsiye ettiğimiz sözleşme türüdür.
3. Eşyalı mı yoksa boş daireyi mi kiralayacaksınız?
Hem boş kiralık evlere hem de eşyasız kiralık evlere talep var. Eşyalı bir mülk, boş bir daireye göre yaklaşık %10 daha yüksek kiraya kiralanabilir. Kira farkının yanı sıra kiracı tipi de değişir: boş bir daireye kiracı bulmak biraz daha zor olabilir ama tüm eşyası ile taşınanlar apartmanda çok daha uzun süre kalma eğiliminde olacaktır. Mobilyaların sahibi olarak, bakımlarından doğrudan sorumlu olacak ve bakım maliyetlerini önemli ölçüde azaltacaktır.
Eşyalı daire kiralamanın avantajları
– Ücret artısı
– Daha fazla kiralama kolaylığı
– Daha kısa kalış süresi
Boş daire kiralamanın avantajları
– Kiracı daha uzun süre kalır
– Daha düşük bakım maliyetleri
– Mülkü kurmak için daha az masraf
4. Kiracıyı seçin
Bir kiracı bulmak basittir, ancak zorluk iyi bir kiracı seçmektir: kiranın düzenli olarak ödenmesini garanti edebilen ve ödeme gücüne sahip, mülke zarar vermeyen ve tüm sözleşme taahhütlerine uyan bir kiracı belirlemek. Maaş bordroları, iş sözleşmeleri ve referanslar, daha önce ödenmiş kiralar ve sahip olunan mülkler için makbuzlar, ödenecek nafakaların doğrulanması, borç durumu ve kefil girme olasılığı üzerinde yapılabilecek kontroller.
Öte yandan, en iyi seçim deneyimden gelir: acentede yıllar boyunca birçok mülk kiraladık ve zaman içinde potansiyel bir kiracının ücretli bir kira garantisi sunup sunamayacağını hemen anlamayı öğrendik.
Nitelikli bir emlakçı, yalnızca kiracı seçiminde değil, bağlantılı tüm prosedürlerde size yardımcı olabilir ve genellikle birkaç yıl sürecek ilişkide üçüncü taraf kefili olabilir.
5. Sözleşmeyi hazırlayın, kaydedin ve mülkü teslim edin
Doğru kiracıyı bulduğunuzda, sözleşmeyi hazırlamanız ve kaydetmeniz gerekecektir. 10’dan fazla taşınmazı olan maliklerin elektronik ortamda kayıt yaptırması zorunludur. Teslimatla birlikte mobilya listesi ve durum ve ayrıca özel anlaşmalar içeren bir envanter hazırlamanızı öneririz. Her son tarihte, sonraki yükümlülükleri ve herhangi bir sorunu yönetmeniz gerekecektir.
Gelirinizi nasıl hesaplarsınız?
Konutunuzu kiraladığınızda, kiranın tamamını gelir saymayın: vergiler ve tüm olağanüstü bakım masrafları kiradan düşülür. Yerel bir dairede, kiracı tüm olağan yönetim masraflarından sorumludur. Olağan dışı müdahaleler malik tarafından, kat mülkiyeti söz konusu ise taşınmaza ilişkin yönetim ve sigorta giderleri karşılanır.
Alınan kiranın yaklaşık %15’ini bakım için bir kenara ayırmayı düşünün; bu, konutu korumak ve küçük bakım için yıllar içinde yeniden yatırım yapmanız gerekeceği bir rakamdır.
Kiralamak için yatırım olarak ne tür bir mülk satın alınır?
Bir mülkün getirisini değerlendirmek için yatırılan sermaye ile karşılaştırılmalıdır. Satın almada yapılan harcamaya oranla en fazla getiriyi sağlayan mülkler iki odalı dairelerdir: kiralaması çok kolaydır ve yılda yaklaşık 36,000 ₺ hasılat yapabilirler. Ancak unutmayın ki daire ne kadar güzelse iyi bir kiracı seçmeniz sizin için o kadar kolay olacaktır ve eğer yeni bir bina ise bakım maliyetleri daha düşük olacaktır. Değerlendirilmesi gereken başka bir husus da satın almanın amacıdır: Bir mülke yatırım yaparak onu ana konut veya çocuklarınız için ilk ev olarak kullanmayı beklerken gelir elde edebilirsiniz. Bu durumda, daha fazla yatırım yapmak, sermayeyle orantılı olarak getiriyi azaltmak, ancak onu farklı bir gelecek için mükemmel bir yuva haline getirmek daha iyidir.