Gayrimenkul yatırımı, kâr amaçlı gayrimenkul alımı, satımı, kiralanması ve yönetimini içeren düşük riskli bir yatırım türüdür. Gayrimenkul yatırımı en önemli yatırım araçlarından biridir. Zamana ve ekonomik duruma göre değişkenlik gösterebilen gayrimenkul yatırımı genel olarak karlı bir yatırım yöntemidir. Gayrimenkule yatırım yapmak, eşitliği korumakta ve amortismanı önlemektedir. Ayrıca finansal kaynakları artırmak için kira getirisi sağlamaktadır. Konut, arsa, ticari gayrimenkul ve arsa temel gayrimenkul yatırım araçlarıdır.
Yatırım aracının maksimum veya minimum fayda sağlayıp sağlamayacağının hesaplanması ve araştırılması, olası tüm riskleri minimuma indirmektedir. Gayrimenkul yatırımında karşılaşılabilecek riskler yapısal, çevresel, finansal, yasal, yönetimsel, güvensizlik, enflasyon, likidite ve öngörülemeyen maliyetlerdir. Bu riskleri ortadan kaldırmanın yollarından biri de doğru yatırım yapmaktır. Doğru yatırım, risklerin doğru yönetilmesiyle sağlanmaktadır.
Risklerin doğru yönetimi için yapılması gereken bazı önemli şeyler vardır. Öncelikle gayrimenkulün inşa edileceği yer ve zamanda hem küresel hem de yerel ölçekte diğer yatırım araçlarına göre ne kadar getirisi olacağı belirlenmelidir. Yüksek getiri oranı bazı riskleri de içerebilmektedir. Temel ilke olarak mevcut riskleri belirledikten sonra bunlara karşı önlem almaktır. Bu risk yönetimini ifade eden bir davranıştır. Bu yapıldığında sadece bir gayrimenkul satın alınmaz, aynı zamanda bir gayrimenkul yatırımı ve başarılı bir yatırım risk yönetimi yapılmaktadır.
- Yapısal Risk
- Çevresel Risk
- Finansal risk
- Yasal Risk
- Yönetim Riski
- Güvensizlik Riski
- Enflasyon Riski
- Likidite Riski
- Öngörülemeyen Maliyet Riski
1. Yapısal Risk
Yapısal risk, gayrimenkul alıcıları ve kullanıcıları için daha fazla endişe kaynağıdır. Aynı zamanda finansörler tarafından da dikkate alınması gereken bir risk türüdür. Fiziksel olarak eskimiş ve işlevsel olarak yıpranmış gayrimenkullerin gelecekteki gelir yaratma kabiliyetinin devamı için risk oluşturmaktadır. Aynı zamanda binanın görsel olarak değiştirilmesi yapısal riski ortadan kaldırmaz. Yapının zamanla yıprandığı göz ardı edilmemelidir.
2. Çevresel Risk
Arz-talep dengesi, yatırımın başlangıcından bitişine kadar olan süreçteki en önemli faktörlerden biridir. Yapılacak yatırımın piyasadaki talebin üzerinde âtıl kalma riski fizibilitenin önemini ortaya koymaktadır. Fonksiyondan bağımsız olarak doğru konsepte, doğru lokasyona ve doğru zamanda yatırım yapmak çok önemlidir. Özellikle yanlış lokasyon en büyük riskleri de beraberinde getirmektedir. Gayrimenkul yatırımında doğru lokasyon seçimi her şeydir. Konumun yanı sıra çevre ve suç oranları gibi riskleri de birlikte değerlendirmek gerekmektedir.
3. Finansal Risk
Finansal risk en önemli risklerden biridir. Diğer tüm riskleri tetikleyebilecek bir risk olduğu için dikkat edilmesi gereken bir risk yönetimi gerektirmektedir. Finansman riski hem borç verenin mülkün bankacılığını hem de yatırımcının borçlanma kapasitesini ifade etmektedir. Taahhüt yapıldıktan sonra herhangi bir finansman açığından kaçınmak için başlangıçta borçlanma kapasitesinin bilinmesi çok önemlidir. Çünkü finansman riskinin seviyesi bunun bilinmesine bağlıdır. Bu bilinirse, öngörülemeyen bir finansman açığı olmayacaktır. Finansal risk yönetiminde dikkat edilmesi gereken bir diğer unsur ise yatırımcının kolay finansman imkanlarına sahip olmasıdır. Diğer bir deyişle, işlem kolaylığı ve ucuz finansman kapasitesi finansal riski azaltmaktadır.
4. Yasal Risk
Gayrimenkul yatırımlarında gayrimenkulün kendisinde olduğu gibi finans ve gayrimenkul piyasalarında da riskler vardır. Özellikle bina yatırımlarında yatırım amaçlı gayrimenkulün yasal gereklilikleri yerine getirmesi, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi gibi belgelere sahip olması önemlidir. Ancak gayrimenkulün tapu kayıtlarında mülkiyeti kısıtlayan şerhler gayrimenkul yatırımı yapmadan önce incelenmesi ve yönetilmesi gereken risklerin temelini oluşturmaktadır. Arsa yatırımlarını imar planına göre değerlendirerek yatırıma yön vermek, ileride sürprizlerle karşılaşmamak adına faydalı olacaktır. Ayrıca arsa yatırımları sonrasında ruhsat alma ve inşaata başlama süreçlerinde de riskler bulunmaktadır.
5. Yönetim Riski
Yönetim riski, öncelikle satış sürecinin riskine bağlı olarak açıklanabilmektedir. Satış sürecindeki risklerin ortadan kaldırılması, doğru bir pazarlama ve fiyatlandırma stratejisinin başarısı ile sağlanmaktadır. Satış sürecindeki herhangi bir uzama, yatırımın nakde dönüşmesini olumsuz etkileyecek ve yatırımın başarısı için risk oluşturacaktır. Bu yüzden zamanlama önemlidir. Yatırımcı ancak yatırımını yapıp yatırımını nakde çevirdikten sonra risklerine son vermektedir. Bu noktada yönetim riskinin yönetilmesi ihtiyacı ortaya çıkmaktadır. Satış süreci riski sıfırlandıktan sonra yönetim riski yönetilebilir hale gelmektedir. İyi yönetilen siteler veya ticari alanlar genellikle üçüncü bir tarafa kolayca satılmaktadır ve hatta piyasa değerinden daha yüksek fiyatlara satılabilmektedir. Aynı zamanda içeriğindeki kiracı/marka karması niteliği ve uzun süre boş kalmaması gibi unsurlara dikkat edilerek gayrimenkulün değerini doğrudan olumlu yönde etkilemek mümkündür.
Gayrimenkul Yatırımında Riskten Korunma Yöntemi Nedir?
Gayrimenkul yatırımı nispeten güvenli ve karlı bir yatırım olsa da bazı riskleri de vardır. Bu risklerin yönetilmesinde temel ilke, riskleri belirlemek, belirlenen risklerin niteliğine göre doğru seçimleri yapmak ve süreci dinamik olarak takip etmektir.
Emlak piyasası son yıllarda büyümeye devam etmiştir ve olumlu bir trende sahiptir. Ancak ekonomik koşullara bağlı olarak inişler ve çıkışlar olabilmektedir. Bu nedenle gayrimenkul yatırımcıları her zaman piyasa ekonomisinin durumundan haberdar olmalı ve gayrimenkul piyasasının hangi yönde değişeceğini tahmin etmeye çalışmalıdır. Böylece, belirli bir zamanda bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almanın iyi bir yatırım kararı olup olmadığına karar vermek çok daha kolay olacaktır. Riskleri ortadan kaldırmaya, azaltmaya ve yönetmeye öncelikle bu konuya dikkat ederek başlamak akıllıca olacaktır.
Kötü konum, gayrimenkul yatırımı için ciddi bir risk oluşturmaktadır. Aynı zamanda yatırımda geleceğe yönelik beklentilerin önünde bir engel oluşturmaktadır. Kötü bir yer seçimi, başarısız bir yatırımın önünü açmaktadır. Kötü bir yerin bir örneği, suç oranlarının yüksek olduğu bir yer olabilmektedir. Başka bir örnek, hizmetlerin kesintiye uğradığı bir yerdir. Bu tür örnekleri çoğaltmak mümkündür. Bu noktada ikinci yöntem lokasyonun araştırılması ve lokasyon ile ilgili olumsuzlukların olup olmadığının tespitidir. Böylece yanlış yere yatırım yapmaktan kaçınılmaktadır. Bu konuda çok yönlü olmakta fayda vardır. Örneğin şu anki durumda çok iyi durumda olan bir gayrimenkul veya arsa, o bölgedeki olumsuz bir gelişme nedeniyle gelecekte değer kaybedeceği öngörüsünü de beraberinde getirmektedir. Bu nedenle geleceğe yönelik kısa araştırmalar yapmak sizi risklerden koruyacaktır.
Riskten korunmanın bir diğer adımı da negatif nakit akışına karşı alınacak önlemdir. Negatif nakit akışı riski, bir gayrimenkul yatırımcısının gayrimenkul piyasası analizi yapmadan yatırım amaçlı gayrimenkul satın alması durumunda ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle, bu riski azaltmanın en iyi yolu, satın almadan önce gelir ve giderleri doğru bir şekilde hesaplamak ve yüksek bir yatırım getirisi sağlamak için kiralık mülkün pozitif nakit akışı olan bir yerde olduğundan emin olmaktır.
Gayrimenkul yatırımında önemli risklerden biri, beklenmedik onarım ve bakım maliyetleri olasılığını arttıran ciddi gizli yapısal sorunları olan bir mülk satın almaktır. Bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak, otomatik olarak %100 doluluk ve hızlı kar garantisi vermez. Gayrimenkul yatırımında boş bir mülk, negatif nakit akışı yaratabileceğinden çok önemli bir risktir. Bu riskten korunmak için gayrimenkul yatırımcıları talebin yüksek olduğu iyi lokasyonları tercih etmelidir. Riskten korunma yöntemlerinin bir diğer adımı, kötü kiracı riskinden kaçınmaktır. Kötü kiracı olma riskinden kaçınmak için kaliteli kiracıları dikkatlice seçmek gerekmektedir. Eski ev sahibinin iletişim bilgilerinin istenerek referansların kontrol edilmesi ve yasal haklar çerçevesinde belge talep edilmesi gerekli asgari koruma önlemleridir.
Gayrimenkul yatırımcılarının risklerden korunmak için kiralık gayrimenkul analizine ek olarak kapsamlı bir gayrimenkul piyasası analizi yapmaları gerekmektedir. Buna piyasa ekonomisi, mülk denetimi, beklenen maliyetlerin hesaplanması ve benzerleri dahildir. Ne zaman, nereye ve ne kadar yatırım yapılması gerektiğini göstermektedir ve nihayetinde onları büyük kayıplara karşı korumaktadır.
Yatırım Risklerini Önlemek İçin Mülk Yönetimi Hizmeti Alınabilir mi?
Evet, mülk yönetimi hizmeti esastır. Mülk yönetimi, bir üçüncü taraf tarafından konut, ticari veya endüstriyel gayrimenkulün gözetimi ve izlenmesi anlamına gelmektedir. Mülk yöneticileri, mülklerin günlük onarımları ve devam eden bakımı, güvenliği ve bakımı için sorumluluk almaktadır. Genellikle apartman ve kat mülkiyeti kompleksleri, özel ev toplulukları, alışveriş merkezleri ve endüstriyel parklar gibi yatırım amaçlı mülk sahipleri için çalışmaktadırlar. Onların işi, sahipleri tarafından kendilerine verilen rutin işleri yönetmek ve yönettikleri mülklerin değerini gelir getirirken korumaktır.
Bir mülk yöneticisinin sorumlulukları genellikle şunları içermektedir:
- Potansiyel kiracıların taranması
- Mülk sahipleri adına kira sözleşmelerinin hazırlanması ve yenilenmesi
- Kira toplamak
- Çevre düzenlemesi ve kar temizleme dahil mülklerin bakımı
- Gayrimenkul için gerekli onarımlar
- Mülk bakımı için bütçelerin oluşturulması ve takibi.
Bazı mal sahipleri yalnızca kiralık mülklere sahip olmakla ve bunlardan kâr elde etmekle ilgilenmektedir. Hal böyle olunca da profesyonel gayrimenkul yöneticilerine ihtiyaç duymaktadırlar. Uygun fiyatlı konut programlarına ve projelerine katılan mülk sahipleri, kiralık mülkleri karmaşık, özel yönergelere tabi olduğu için mülk yönetimi hizmetlerini kullanma eğilimindedir.
Mülk Yönetimi Hizmeti Nereden Alınır?
Bu hizmeti bir ücret karşılığında sağlayan gayrimenkul profesyoneline mülk yöneticisi denmektedir. Mülk yönetiminde uzmanlaşmış bir mülk yöneticisinin amacı, mülk sahibi için yatırım amaçlı gayrimenkulleri en karlı hale getirmektir. Realty Group, geliştirdiği teknoloji sayesinde mülk yöneticilerini mülk sahipleri ve kiracılarla ortak bir çevrimiçi platformda buluşturmaktadır. Böylece mülk yöneticileri tüm mülk yönetimi hizmetlerini kolaylıkla sağlama olanağına sahiptir. Gayrimenkul yönetimi hizmetlerini Realty Group uzmanlarımızdan alabilirsiniz.
Gayrimenkule Yatırım Yapmak Akıllıca mı?
Evet. Gayrimenkul yatırımı genellikle akıllıca bir seçimdir. Değer artarsa, uzun vadede devam eden pasif gelir sağlayabilir ve akıllıca uzun vadeli bir yatırım olabilir. Hatta bunu, servet yaratmaya başlamak için genel stratejinize dahil edebilirsiniz.
Ancak gayrimenkule yatırım yapmaya başlamak için hazırlıklı olmalısınız. Yeni başlayanlar için, gayrimenkul yatırımına başlamak için büyük bir peşinata ihtiyacınız olacak. Bir ev, apartman kompleksi veya bir arsa satın almak pahalı olabilir. Aşağıdaki bilgileri kullanarak gayrimenkul satın almanın sizin için en iyi seçenek olup olmadığını değerlendirebilirsiniz.
Nakit ile Öde: Birçok finans uzmanı, yatırım satın almak için kredi almamanızı tavsiye eder. Bu, bir yatırım mülkü satın almadan önce dikkate almanız gereken bir şeydir. Kira geliriniz olmasa bile, evi doğrudan satın almaya gücünüz yetmiyorsa, ipotek ödemelerini karşılayabilmelisiniz.
Tüm Harcamalarınızı Planlayın: Gayrimenkule yatırım yaparken vergi, kamu hizmetleri, bakım ve onarım maliyetleri göz önünde bulundurulmalıdır. Bakım ve kira tahsilatı gibi şeyler için bir kiralama firması aracılığıyla çalışmak genellikle daha kolaydır. Bu, maliyetine rağmen kiralık bir mülke sahip olmayı basitleştirecektir. Özellikle zamanınız kısıtlıysa ve mülkünüzdeki tüm görevleri yapamıyorsanız, bir firma kullanmak mantıklıdır.
Kiralık mülkün fiyatını, tüm bu masrafları ve diğer masrafları tamamen karşılayacak şekilde ayarlamalısınız. Buna ek olarak, mülkün bakımı için ödeme yapmak için ilk birkaç aya ait fazladan nakit ayırmanız gerekir. Ek olarak, mülk sigortası almak ve maliyeti planlamak çok önemlidir.
Mülk hakkında kapsamlı bir araştırma yapın: Daha sonra satacağınız araziyi, satın almayı düşünüyorsanız tapuyu doğru bir şekilde araştırmalısınız. Satın aldığınız arazinin yakınında yeni yolların yapılıp yapılmayacağını öğrenin ve bunun mülkün değerini nasıl etkileyeceğini düşünün. Mülk üzerinde herhangi bir haciz olmadığından emin olun. Mahalle gelişiyorsa, yakındaki emsaller ve mülkün değerini etkileyebilecek herhangi bir dış değişken gibi şeyleri de hesaba katmak isteyebilirsiniz.
Bütün bunları yaptıktan sonra bir yatırım olarak satın alıp almamaya karar verebilmelisin. Unutmayın, yatırımla ilgili her zaman bir risk vardır. Yatırımınızdan kâr edebilirsiniz ancak aynı zamanda bir zarara da maruz kalabilirsiniz. İşler değişebilir ve takdir edeceğiniz bir konum bunu yapamaz ve bunun tersi de geçerlidir.
Küçük Başlayın: Bazı gayrimenkul yatırımcıları, bir dubleks veya bodrum katı olan bir evle başlar ve birinde yaşamayı, diğerini kiralamayı tercih eder. Başlamak için harika bir yöntem olsa da kiracınızla bir binayı paylaşacağınızı unutmayın.
Büyük bir başlangıç yatırımı yapmadan gayrimenkule yatırım yapmaya başlamanın bir yolu belki de toptan gayrimenkuldür. Buna ek olarak, bütçenizi oluştururken aylık ipotek ödemesinin tamamını karşılayabileceğinizden ve ek kira ödemeleri olmadığında konforlu bir yaşam standardı sürdürebildiğinizden emin olmalısınız. Bir ev sahibi olmaya ve yatırım amaçlı bir mülke bakmaya daha alıştıkça daha fazla gelir potansiyeli olan daha büyük bir mülk satın almayı düşünebilirsiniz.