150 metrekareyi geçmeyen konutlara ilişkin KDV ve tapu harcı arasındaki çelişki
Ahmet TOK / Yeminli Mali Müşavir
Bilindiği üzere devlet konut satışlarını özendirmek ve dar gelirli vatandaşlar üzerindeki vergi yükünü hafifl etmek için 150 metrekarenin altındaki konut satışlarında KDV oranını yüzde 1 olarak belirlemiştir (İnşaat ruhsatı 1. 1. 2013’den sonra alınan, büyükşehir belediye sınırları içinde, lüks ya da birinci sınıf inşaat statüsünde, arsa birim metrekare vergi değeri 500 TL ve üzerinde olan konutlar hariç.) 150 metrekareninn üstü ise yüzde 18 KDV’ye tabi. Bu tabii ki küçük konut talep eden dar gelirliler için büyük bir avantaj. Ancak buna güvenerek daire satın alıp tapuya devir için giden dar gelirli vatandaşları hoş olmayan bir sürpriz bekliyor. Zira yüzde 1 KDV ile satılan dairenin tapu harcının dar gelirli vatandaşa maliyeti yüzde 4. Bakmayın teoride alıcının ödemesi gereken tapu harcının yüzde 2 olduğuna. Realitede alıcı bu miktarın yanında müteahhidin ödemesi gereken tapu harcını da ödediği için oran yüzde 4’e çıkıyor. Yani harç değil, sanki vergi.
Örneğin eğer bir daire satın almak istiyorsanız tapuya gittiğinizde 100 bin TL satış bedelli bir daire için 4 bin TL, 200 bin TL’lik bir daire için 8 bin TL harç ödenmek zorundasınız ki zaten elinde avucunda ne var ne yok daire bedeli olarak müteahhide vermiş olan dar gelirli birisi için ciddi bir külfet demek. Özellikle ülkemizde ortalama bir daire fiyatının 200 bin TL’nin üzerinde seyrettiği düşünüldüğünde daire sahibi oldum diye sevinen vatandaşı tapu dairesinde ne tür bir sürprizin beklediği daha iyi anlaşılacaktır.
Peki vatandaş bu duruma sessiz mi kalıyor. Tabi ki hayır. Elbette günümüzde sıkça rastladığımız gibi modern protesto yöntemlerinden biri olan eline döviz alıp sokağa çıkıp verginin ya da harcın düşürülmesi için bağırmıyor, bu yöntemle zaten verginin düşeceğini beklemiyor. Ya ne yapıyor? Yaptığı gayet basit. Müteahhitten satış bedelinin faturada düşük gösterilmesini rica ediyor. Müteahhit bu duruma üzülmüyor aksine bu durum müteahhidin de işine geliyor ve alıcı ile satıcı arasında Maliye açısından sürpriz sayılmayacak menfaat birliği-çıkar uyuşması devreye giriyor ve fatura gerçek satış bedeli yerine alıcı ile satıcı arasında anlaşılan bedel üzerinden düzenleniyor. Satışı düşük göstermekle alıcı vatandaşımız tapu harcının önemli bir kısmından, satıcı müteahhidimiz ise beyan edeceği gelirin önemli bir kısmından kurtulmuş oluyor. Olan devlete oluyor. Dimyad’a pirince giderken evdeki bulgurdan oluyor. Sektörde düşük faturalı satışları önlemede belki de en etkili fren mekanizması olan, fahri vergi müfettişleri diyebileceğimiz alıcıları küstürmenin maliyeti devlete pahalıya patlıyor. Dürüst çalışan mükellefl er istisna, ancak, genel tablo bu şekilde.
Devletin vergi kaybını günümüz ekonomik koşullarına uygun bir örnekle özetleyecek olursak; Gerçek satış bedeli 400 bin TL olan bir dairenin maalesef yüksek tapu harcından dolayı (toplam yüzde 4) tapuda 200 bin TL gösterildiğini varsayalım. Bu durumda vatandaş 16 bin TL harç ödemesi gerekirken 8 bin TL harç ödeyip daireyi mülkiyetine geçirir. Peki, müteahhit cephesinde bunun vergisel yönden devlete yansıması ne? Müteahhidin şirket olduğunu ve yüzde 20 vergi ödediğini farz edelim. Düşük kesilen tutar olan 200 bin TL’nin yüzdre 20 vergisi olarak 40 bin TL’lik tutar beyan edilmeyip devlet bu kadar vergi kaybına uğruyor. Hatta bu kayıp müteahhidin gerçek kişi olup gelir vergisi mükellefi olmasına ya da şirketin ileride ortaklarına kar dağıtım kararı alıp kar payı dağıtımı yapmasına bağlı olarak yüzde 35’lere kadar çıkıyor. Özetle Maliye vergi çapında ve ölçeğinde tapu harcı salmasıyla satışa konu daire ve dükkanlar için düşük fatura düzenlenmesine ve doğal olarak vergi kayıp ve kaçağına bir anlamda zımnen destek oluyor.
Devlet eğer bir yandan konut açığını gidermek ve diğer yandan da sektörden elde edilen kazancı kayıt altına almak istiyorsa tapu harcında ciddi bir düzenlemeye gitmesi şart. Önerimiz 100 metrekarenin altındaki konutlarda tapu harcının sıfırlanması, 100-150 metrekare arası konutlarda binde 5’e çekilmesi, 150 metrekare ve üzeri konutlarda ise binde 10 civarında tutulmasıdır. Yüzde 1 KDV oranı uygulayarak dar gelirlileri ya da orta sınıfı konut sahibi yapmayı amaçlayan devletimiz tapu harcında yapacağı bu düzenlemeyle hem kendisiyle çelişmemiş olacak hem de talep edenlere ucuz konut imkanı yaratmanın yanında sektörden de ciddi vergi gelirleri elde ederek bir taşla iki kuş vurmuş olacaktır.