Giriş
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ("TBK") kapsamında kira sözleşmelerinde yeni düzenlemeler getirilmekle birlikte TBK'nin bütün maddeleri yürürlüğe girmemiş, kiracısı 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu ("TTK") kapsamında tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişileri olan işyeri kiralarına ilişkin 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354'üncü maddelerin yürürlük süresi sekiz yıl süreyle ertelenmişti. TBK kapsamında ertelenen maddelerin yürürlük tarihi 01.07.2020 olarak belirlenmiş olup yaklaşan tarihe istinaden uygulanacak olan yenilikler tekrar gündeme gelmiştir. İşbu makale ile söz konusu ertelenen maddelerin uygulama koşulları ile her madde bakımından getirilen yenilikler tek tek incelenmeye çalışılmıştır.
- Ertelenen Maddelerin Uygulanma Koşulları
01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiş olan maddelerin uygulanabilmesi için, TTK madde 12 – 17 kapsamında tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişilerin işyerlerinde kiracı olması gerekmektedir. Bu kapsamda, işbu maddeler aşağıda belirtmiş olduğumuz kişiler bakımından uygulanabilecektir:
- TTK madde 12/1 uyarınca, bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiler,
- TTK madde 12/2 uyarınca, bir ticari işletmeyi kurup açtığını sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla halka bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kişiler,
- TTK madde 16/1 uyarınca, özel hukuk tüzel kişileri olan anonim şirketler, limited şirketler, komandit şirketler, kolektif şirketler, kooperatifler, dernekler, vakıflar ile kamu hukuku tüzel kişileri olan kamu idareleri ve kamu kurumları.
Bunun haricinde, TTK madde 12/3 uyarınca, bir ticari işletme açmış gibi ister kendi adına ister adi bir şirket veya her ne suretle olursa olsun hukuken varsayılmayan diğer bir şirket adına ortak sıfatıyla işlemlerde bulunan kişiler ise yalnızca iyi niyetli üçüncü kişilere karşı tacir gibi sorumlu olduklarından dolayı tacir sayılmadıklarından ertelenen maddelerin kapsamına girmemektedirler. Esnaflar ise her halükârda tacir sayılmadıklarından esnafın kiracı olduğu işyerleri bakımından erteleme maddeleri uygulanamayacaktır.
Ertelenen maddelerin uygulanabilmesi için bir diğer şart ise, kiralanan yerin kişinin ticari, sınai, ekonomik ve mesleki faaliyetlerini yürüttüğü bir işyeri olmasıdır. İşyerinin çatılı veya çatısız olması işbu maddelerin uygulanması açısından önemi olmamakla birlikte çatısız işyerleri bakımından TBK'nin sistematiği uyarınca yalnızca 323, 325 ve 331'inci maddeler uygulanabilecektir.
- Ertelenen Maddeler Yerine Uygulanacak Hukuk
6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun madde 53'te belirtildiği üzere, 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiş olan maddelerin yerine öncelikle sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunacaktır. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde ise 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu ("BK") hükümleri ile öğretide tartışmalı olmasına rağmen hâkim olan görüş uyarınca 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ("GKHK") uygulanacaktır.
- Ertelenen Maddeler
3.1. Kira İlişkisinin Devri için Yazılı Onay Şartı
TBK Madde 323: "Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur."
Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır. TBK, kira sözleşmesinin devrinde şekil serbestisi kuralını daha da sınırlandırmakta ve kira ilişkisinin devri, kiraya verenin yazılı onayına bağlanmaktadır. 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girecek olan işbu madde ile kiraya veren artık herhangi bir haklı sebep göstermeksizin kira ilişkisinin devrine onay vermekten kaçınamayacaktır.
Bunun haricinde, sözleşme ile özel olarak düzenlenmemiş olsa bile, işbu maddenin 3'üncü fıkrası uyarınca kira sözleşmesini devreden kiracının, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsil sorumluluğu söz konusu olacaktır.
3.2. Kiralananın Erken Tahliyesi
TBK Madde 325: "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür."
İşbu madde ile kiracının korunması gereği ilkesi terk edilmemekle birlikte, kiraya verenin menfaatleri de korunmuştur. Böylece, kendisine teslim edilmiş kiralananı kullanmayan ve ondan yararlanmayan kiracının sorumluluğunun devam edeceği öngörülmüş; diğer yandan ise, kiracıya, kiralananı geri vermek suretiyle, sözleşmeden doğan sorumluluğunu makul bir süre ile sınırlama olanağı sağlanmıştır. Bu kapsamda, 01.07.2020 tarihinden itibaren kiracı, kiraya veren tarafından kabul edilebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecek ve borçlarından kurtulacaktır.
İşbu maddenin ikinci fıkrasında yer alan düzenleme ise, erteleme süresince kira sözleşmelerinde hüküm bulunmayan hallerde uygulanan BK'nin 43 ile 44'üncü maddeleri ile herhangi bir farklılık yaratmadığından uygulamada bir değişiklik yaratmayacaktır.
3.3. Önemli Sebepler ile Olağanüstü Fesih Hali
TBK Madde 331: "Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar."
İşbu madde ile yapılan düzenleme ile önceki düzenleme arasında önemli bir fark bulunmamaktadır. Ancak, önceden öngörülemeyen bazı sebeplerin ortaya çıkmış olması ve sözleşmenin devamının artık taraflardan beklenemeyeceği ölçüde olağanüstü hallerin varlığı durumunda, kira sözleşmesinin önceden sözleşmenin kiracı veya kiraya veren tarafından feshedilmesi sebebiyle diğer tarafa ödenecek olan tazminatın miktarına ilişkin olarak, BK'da olduğu gibi alt sınır getirilmemiş ve takdir yetkisi hâkime verilmiştir.
3.4. Bağlantılı Sözleşme Yasağı
TBK Madde 340: "Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir."
Kira sözleşmesinin yanı sıra ayrı bir sözleşmenin yapılması ve kira sözleşmesinin kurulmasının ya da sürdürülmesinin bu sözleşmeye bağlanması halinde bu sözleşme, bağlantılı sözleşme olarak adlandırılmakta ve TBK madde 340 kapsamına girmektedir. Bağlantılı olan husus, ayrı bir sözleşme olabileceği gibi kira sözleşmesinin içinde bir yan edim yükümü de olabilir. Örneğin alışveriş merkezleri, uygulamada bir yandan kiracılara kendi kiraladıkları yerleri sigortalatma zorunluluğu getirmekte, ama öte yandan alışveriş merkezinin bütününü de meydana gelebilecek olan doğal afetlere karşı kendileri sigortalatmakta, bunun primlerini ise genel giderler adı altında tüm kiracılara yansıtmaktadırlar. Alışveriş merkezinin bütünün sigortalanmasında teminat altına alınan riskin tamamen kiraya verene ait olduğu açıktır. Zira alışveriş merkezinin zarar görmesi halinde burayı eski hale getirme yükümlülüğü kiraya verende olup, sigorta kiraya verenin bu nedenle uğrayacağı zararları temin etmeye yöneliktir.
TBK'den önce sözleşme serbestisi ilkesi gereğince kira sözleşmesiyle doğrudan bağlantılı olmayan bağlantılı sözleşmeler yapılabilirken 01.07.2020 tarihinden itibaren imzalanan kira sözleşmelerinde bağlantılı sözleşmelerin yapılması halinde bu bağlantılı sözleşmeler geçersiz olacaktır.
Son olarak belirtmek gerekir ki, öğretide yer alan görüşe göre, 01.07.2020 tarihinden önce imzalanmış olan ve bağlantılı sözleşme hükümleri içeren kira sözleşmeleri 01.07.2020 tarihinden sonra da geçerliliğini koruyacaktır. Ancak, uygulamanın Yargıtay içtihatları ile netlik kazanacağını da belirtmek isteriz.
3.5. Güvence (Depozito)
TBK Madde 342: "Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür."
TBK ile getirilen yenilikle kiracıdan güvence istenmesi yasal olarak mümkün hale gelmiştir. Bu kapsamda güvence, kira miktarının 3 katını geçmemek koşulu ile para veya kıymetli evrak şekilde verilebilecektir. Ancak, bu durumda verilecek olan güvence bedeli, para ise vadeli bir tasarruf hesabına, kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilecektir. Bu sebeple işbu madde yürürlüğe girmeden önce uygulandığı şekli ile güvence bedeli serbestçe belirlenemeyecek, kiraya veren tarafından elden alınamayacak ve kiraya verende kalamayacaktır.
Burada belirtmek gerekir ki, öğretide yer alan görüşe göre, 01.07.2020 tarihinden önce imzalanmış olan güvence hükümleri içeren kira sözleşmeleri 01.07.2020 tarihinden sonra da geçerliliğini koruyacak, kiracı güvencenin miktar yönünden işbu maddeye aykırı olduğunu veya bankaya yatırılması gerektiğini iddia edemeyecektir. Ancak, uygulamanın Yargıtay içtihatları ile netlik kazanacağını da belirtmek isteriz.
3.6. Kira Bedeli Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılamaması
TBK Madde 343: "Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz."
İşbu madde, yürürlüğe girmeden önceki uygulama ile aynı düzenlemeyi içerdiğinden, işbu maddenin yürürlüğe girmesi ile birlikte uygulamada herhangi bir husus değişmeyecektir.
3.7. Kira Bedelinin Belirlenmesi
TBK Madde 344: "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, "20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla," beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, "Aşırı ifa güçlüğü" başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır."
18.01.2019 tarihli ve 30659 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan "7161 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" ile son halini almış olan işbu madde uyarınca, kira bedeli artışlarında, yukarıda belirtmiş olduğumuz kişilerin kiracı olduğu işyerleri bakımından 01.01.2019 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" oranınca sınırlamaya gidilmiştir. İşbu tarihe kadar, "Sözleşme Serbestisi" ilkesi gereğince kiraya veren ve kiracı arasında takdir edildiği ölçüde kira artışına gidilebiliyordu. Ancak, 01.01.2019 tarihinden sonra konut ve çatılı işyeri kirası ayrımına gidilmeksizin bütün kira sözleşmelerine işbu artış sınırı getirilecek olup kira sözleşmesi tarafları ise bu sınırı esas alarak kira artış talebinde bulunabilecektir. Örneğin, 2019 yılında yapılması gereken kira artışlarında, sözleşmenin taraflarınca (ÜFE + TÜFE) / 2 oranında artış yapılması öngörülmüş ise en fazla TÜFE ortalaması oranında artış yapılabilecektir.
İşbu maddenin 3. fıkrasında yer alan düzenleme ile, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak olan kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE oranı göz önüne alınarak hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenecektir.
3.8. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
TBK Madde 346: "Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."
TBK ile getirilen işbu maddede yer alan düzenlemeden önce, cezai şart kira sözleşmelerine serbestçe uygulanabiliyordu. Ancak, işbu düzenlemeden sonra kira sözleşmelerine cezai şart uygulama yasağı getirilerek kiracının borcu sadece kira borcu ve yan giderlerle sınırlandırılmıştır. İşbu maddede yer alan diğer düzenleme ile, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz hale gelmektedir.
Yapılan işbu yeniliklerle birlikte 01.07.2020 tarihinden itibaren işyeri kirası sözleşmelerine konulan kira bedeli ve yan giderler dışındaki ödeme yükümlülükleri, özellikle cezai şartlar ve muacceliyet kayıtları, geçersiz olacaktır.
3.9. Dava Sebeplerinin Sınırlılığı
TBK Madde 354: "Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez."
İşbu madde ile yapılan düzenlemeye göre, dava yoluyla dahi kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin sebepler kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir.
Sonuç
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiş olan hükümleri, erteleme süresi sona erdiğinde kendiliğinden yürürlüğe girecek ve Türk Hukuku'nda kira sözleşmeleri bakımından oldukça sık kullanılan birçok uygulama sona erecektir. Uygulamada oldukça önem arz eden işbu düzenlemelerin yürürlükten kalkmasının birçok tartışmaya ve uyuşmazlığa sebep olacağını söylemek güç değildir. Ancak, işbu hükümlerin uygulama alanı Yargıtay içtihatları ile belirginleşecek ve tartışmalar uzun bir süre sonra sona erecektir.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.