Konut Satış Vaadinde Dikkat Edilecek Hususlar
Esasında hukukumuzda, alıcı ve satıcının karşılıklı olarak, satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek, alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşme satış vaadi sözleşmesidir.
Bu sözleşme ileride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleşmedir. “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerlidir.
Bu sebeple 6502 sayılı yeni Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile bu husus ayrıca düzenlenmiş ve bu sorun bu şekilde aşılmıştır.
- Büyük inşaat firmaları tarafından yapılan kampanyalı konut satışları nedeniyle mağdur olmamak için öncelikle yaptığınız sözleşmenin Ön ödemeli konut satış sözleşmesi olup olmadığını kontrol ediniz. Ön ödemeli konutların değerlemesi, taşınmaz değerleme yöntemleri bakımından en uygun olan tarzda yapılmalıdır. Her ne kadar ön ödemeli konutlar bakımından başlangıçta kesin bir değeri ifade etmek zor olsa da satıcı ve alıcı bakımından kabul edilebilir bir değerin belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Alıcı hiç görmediği ya da maketten gördüğü bir konuta ön ödemeli yöntem ile sahip olmak istemektedir. Diğer taraftan satıcı ise gelecekte fiyatların nasıl değişeceği konusunda herhangi bir bilgisi olmadan alıcıya taahhütte bulunmaktadır.
- İkinci olarak sözleşmede inşaatın başlama ve bitiş tarihini iyice okuyunuz. Çoğu firma başlangıç maddelerine bu tarihleri koymaktadır. Ancak Sözleşmenin devamı maddelerinde buna eklenecek süreleri (gecikme sürelerini) koymaktadırlar. Yine ruhsat alımı veya temel üstü ruhsat tarihi gibi ibarelere çokça rastlanmaktadır. Bu tarz maddeler teslimatı geciktirmektedir.
- Mülkiyetin devrinin ne zaman yapılacağı ile ilgili maddeleri iyice okuyunuz.
- Satış bedeli, ödemenin ne şekilde yapılacağı(ödeme planı) vb. hususlara dikkat edilmesi gerekir.
- KDV konusunda çokça sorun yaşanmaktadır. İncelediğimiz çoğu sözleşmelerde KDV’nin alıcı tarafından ödeneceğinin düzenlendiği görülmektedir.
- Vergi, resim, harç, iskan-ruhsat alımı vb. masrafların nasıl ödeneceğine dikkat edilmesi gerekmektedir.
- Cezai şart konulup konulmadığına bakınız.
- Geç teslim halinde ödenecek kira bedelinin nasıl hesaplanacağına bakınız. Zira büyük firmaların bu konuda sözleşmelere koyduğu hükümlere göre yapılan hesaplamalarda çok düşük miktarların belirtildiği sıkça görülmektedir.
- Anahtar tesliminden sonrası için düzenlenen hükümlere dikkat edilmesi gerekir. Teknik şartnameye uygun malzeme kullanılıp kullanılmadığı, bağımsız bölümün tanıtım ve broşürlerde veya sözleşmede belirtilen özellikleri taşıyıp taşımadığı gibi sorunlar sıkça yaşanmaktadır.
- Taşınmazı, haklarınızı saklı tutarak teslim aldığınızı teslim formuna şerh edebilirsiniz.
- Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca; satış vaadi sözleşmesinde kat planı, daire planı, İmar Yönetmeliği’ne göre hesap edilmesi, brüt ve net metrekare bilgisi ile teknik şartnamenin yer alması gerekmektedir. Ancak inşaat şirketleri kimi zaman bu hususları satış vaadi sözleşmesine ya hiç eklememekte, ya da eksik eklemektedir.
- Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile Bina Tamamlama Sigortası yapılmadan konut satışı yasaklanmıştır. Konut alırken bu sigortanın var olup olmadığı, yoksa nasıl bir teminat sağlandığının bilinmesi ve buna göre karar verilmesi gerekmektedir. Bu ve benzeri bir teminatın olmasıyla; konut satın alınan inşaat şirketine herhangi bir şey olması durumunda, ödenen bedel geri alınabilmektedir.
- Konut satın alım kararı verilmeden, yani satış vaadi sözleşmesi imzalanmadan önce satın alınan konutun tapu kaydının Tapu Sicil Müdürlüğü’nde kontrol edilmesi gerekmektedir. Çünkü satılan konutun tapu kaydında ipotek, haciz, vergi borcu veya herhangi bir borç doğuran kaydı bulunabilir!
- Taahhüt edilen otopark, bahçe gibi ortak kullanım alanlarının yönetim planında veya tapuda görünüp görünmediğini kontrolü sağlanmalıdır. Ayrıca bu alanların satış vaadi sözleşmesinde yer alması da talep edilmelidir.
- Sıfır konutlarda son dönemde yaşanan sorunlardan birisi de bir konutun birden fazla kişiye noterde imzalanan satış vaadi sözleşmesi ile satılmasıdır. Bu durumun önüne geçmek için satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh ettirilmesi gerekmektedir.
Bu sözleşmenin aynı zamanda “tüketici işlemi” niteliği taşıdığı vurgulanmalıdır. Bunun için taraflardan birinin TKHK anlamında tüketici , diğerinin yine TKHK anlamında satıcı olarak kabul edilmesi ve sözleşme konusunun konut veya tatil amaçlı taşınmaz olması gerekir.
Sözleşmenin TKHK kapsamında olabilmesi, yukarıda da belirtildiği gibi, yapılan işlemin tüketici işlemi niteliğinde olmasını gerektirmektedir.