Tapu İptal Davaları ve Tapu Tescil Davaları
Tapu sicilinde yapılan kayıtların hukuki gerçeği yansıtmadığına durumlarda tapu iptali ve tescil davaları söz konusu olacaktır.
Konularına göre; muvazaa, satış vaadi, inanç sözleşmesi, aşırı yararlanma, yanılma, hile, korkutma, bağışlama, vekalet görevinin kötüye kullanılması, eser sözleşmesi, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, ön alım hakkı, arazideki yapılar, kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, yolsuz tescil ve harici satış sebeplerine dayalı olarak tapu iptal ve tescil davaları açılabilmektedir.
Muvazaa sözleşme yapılırken tarafların gerçek amaçlarını gizlemesiyle sözleşmenin dışarıya görünen sözleşme olmaması halidir. Anlaşmalar ya hiç hüküm doğurmamak üzere yapılır ya da dışarıya karşı görünen sözleşmeden başka bir sözleşme hükmü doğuracaktır. İşte böyle durumlarda söz konusu sözleşmeye dayanan bir tapu işlemi yapıldıysa muvazaa hukuki sebebine dayalı tapu iptali ve tescil davası açılması gerekecektir.
Satışvaadi sebebiyle açılan davalara gelince; Noterlik Kanunu’nda satış vaadi sözleşmesinin noterlerce yapılması gerektiğini düzenlemektedir. Noterlerce yapılmayan satış vaadi sözleşmeleri geçersiz olacaktır. Eğer para ödenmesine karşın satış vaat eden almayı vaat eden adına tapuda resmi işlem yaparak vermekten kaçınırsa almayı vaat eden dava açarak tapunun iptali ve kendi adına tescilini isteyebilir.
Bazen taraflar bir amaca ulaşmak için karşılıklı güvene dayanan bir işlem yapabilirler. Bu işleme inançlı işlem denir. Söz konusu amaçlar borca kredi ya da teminat sağlamaktır. Burada mülkiyetin devri teminat amacıyla yapılır. Bir tarafın borcu taşınmazın mülkiyetini alacaklıya alacağını teminat için devirken diğer tarafın borcu mülkiyeti teminat kapsamında kullanmak ve ödeme karşılığı mülkiyeti geri vermektir. Eğer bu sözleşmeye aykırı tapu iptali ve tescili gerçekleşmişse inançlı işleme dayalı olarak mevcut tapu kaydının iptali ve davacı üzerine tescili istenebilir.
Aşırı yararlanma kurumuna göre bir sözleşmede tarafların yükümlülükleri arasında açık bir farklılık var ise aşırı yararlanma söz konusu olacaktır. İşte uygulamada bu aşırı yararlanma haline dayanarak da tapu iptali ve tescil davalarının açılabildiği görülmektedir.
Hata hukuki işlem yapılırken irade açıklamasında bulunan kişinin düşünmediği bir şey için istemeden iradesini açıklamasıdır. Hata hukuksal sebebine dayalı tapu iptal ve tescil davaları açılarak, davacının taşınmazın tapusunun iptali ile kendi adına dönüşünün tescili istenebilmektedir.
Hile birini irade beyanında bulunması veya sözleşme yapması için yanlış bir düşünceye itmek ya da zaten var olan hatalı bir kanısını korumaya yönlendirmek ya da bunun devamlılığını sağlamak şeklinde tanımlanabilir.
Korkutma kişinin yapmak istemediği hukuki işlemi kendisinin ya da bir yakınının tehlikeye uğratılacağından bahisle sözleşme yapmaya razı edilmesidir.
Bağışlama sözleşmesinde bağışlayan sağlar arası sonuç doğurması için mal varlığından bağışladığı kişiye karşılıksız bir kazandırma yapmayı üstlenir. Bazen bağışlayan yaptığı kazandırmadan vazgeçebilmektedir. Eğer şartlarını sağlıyorsa bir taşınmaz bağışlamış olan bağışlayan, bağışlama sebebine dayalı tapu iptal ve tescil davası açabilmektedir.
Bazen temsilde temsilcinin yetkisizliği hali karşımıza çıkmaktadır. Bu hallerde yapılan sözleşme temsil edileni bağlamaz, temsil edilen sonradan onay verirse bu işlem geçerli olur. Bu hallerde vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarının açılabildiği görülmektedir.
Eser sözleşmesi yüklenicinin(işi yapacak kişi) bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Arsa karşılığı kat yapım sözleşmeleri de eser sözleşmesi niteliğinde olup, bu sözleşmelere dayalı tapu iptali ve tescil davalarının açılmasını gerektirecek ihtilaflar doğabilmektedir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde borçlu alacaklıya ölünceye kadar bakma ve onu gözetme borcu altındadır. Karşı tarafın borcu ise bakıp gözetme karşılığı bazı malvarlığı değerlerini bakım borçlusuna devirdir. Borçlar yerine getirilmeyip tapu kaydı bakım borçlusuna geçirilmiş ise bakım alacaklısı ya da bakım alacaklısının mirasçıları ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası açabilecektir.
Önalım hakkı taşınmaz sahibinin bunu bir başkasına satması halinde ön alım hakkı sahibi kişiye tek taraflı bir açıklama ile taşınmazı satın alabilme yetkisi doğuran bir haktır. Bu hakka dayalı olarak da tapu iptal ve tescil davaları açılabilmekte olup, bu dava paylı mülkiyetli taşınmazlarda söz konusu olur. Pay satın alan üçüncü şahsa dava açılır.
Bazen arazi sahibinden başkasının malzemesi ile arazi üzerine yapı yapıldığı zaman ya da kişi kendi malzemesi ile başkasının arazisinde yapı yaptığı zaman bir takım hukuki problemler doğabilmektedir. Bu durumlarda taşınmazın bedeli karşısında kendisine devrini isteyen malzeme sahibi veya devir isteyen “taşkın yapı” sahibi tapu iptali ve tescili davası açabilir.
Kamu idareleri yasalarla kendilerine verilen görevleri yapmak için başkalarına ait olan taşınmazlara ihtiyaç duyup kamulaştırma yapabilirler. Bu halde şahıslar üzerine olan tapu kayıtları yasada gösterilen usul ve şekillerde tespit olunan bedeli ödenerek taşınmaz idare adına tescil olunur. Bu sebeple kamulaştırma işlemleri de sonuçta tapu iptali ve tescil davalarına konu olabilmektedir.
İdareler tarafından kamulaştırma işlemi yapılmaksızın özel şahısların taşınmazlarına el konulması halinde kamulaştırmasız el atma söz konusu olup, idarenin haksız mal edinme hali ortaya çıkmaktadır. Böylece taşınmazına haksız olarak el atılan kişi kamu idaresine söz konusu davayı açabilmektedir.
Hukukumuzda tescile olan güven kanunlarla korunmaktadır. Tapu kütüğündeki tescile dayanarak iyi niyetle mülkiyet kazananın hakkı korunur. Fakat kötü niyetli kazanımlar korunmayıp tapunun iptali ve tescili istenebilir.
Tapulu taşınmazların satışının resmi memur huzurunda yapılması gerekir ve yapılmadığında geçerli olmaz. Bu tarz satışlara harici satış denir. Eğer bir binadan harici sözleşme ile bir bölüm satın alınmışsa alıcı tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Antalya Avukatı Barış Erkan Çelebi ve onun Antalya Hukuk Bürosu her türlü hukuki nedene dayanan tapu iptal davaları ve tapu tescil davalarında müvekkilleri temsil etmekte, taşınmazların yolsuz tescilinin düzeltilmesini sağlamaktadır.