Kamulaştırma Davalarında Değer Tespitinde Yapılan Yanlışlıklar
GİRİŞ:
Ülkemizde en fazla açılan davaların başında kamulaştırma davaları gelmektedir. Özellikle devletin geniş kapsamlı baraj, otoyol, köprü gibi büyük yatırım işlemlerinde ister istemez çok büyük kamulaştırma işlemleri yapılmaktadır. Bazen yatırım işlemlerinin gecikmesinden dolayı oluşacak zararları minimize etmek için kamulaştırmasız el atma gibi durumlara da sıklıkla rastlanmaktadır. Ancak ne hikmettir ki ister bedeli ödenmiş olsun ister bedeli ödenmeden kamulaştırmasız el atma şeklindeki işlemlerde olsun, hemen hemen tüm kamulaştırma işlemleri dava konusu olmakta ve neredeyse açılan bu davaların tamamı kamunun aleyhine sonuçlanmaktadır.
Peki bu durumun sebebi nedir ve neden devlet başlangıçta belirlediği bedelin kat be kat üstünde kamulaştırma bedeli ödemek zorunda kalmaktadır? Bu durum gerçekten üzerinde durulması ve detaylı bir şekilde araştırılması gereken bir konudur. Devletimiz için hayati önemde olan kamulaştırma hususunda eğer ki sorun hakkaniyete uygun bir şekilde çözülmez ise kamunun katlanmak zorunda olduğu maliyet her geçen gün daha da artarak içinden çıkılmaz bir hale gelecektir. Bu nedenle kamulaştırma bedellerinin belirlenmesinde objektif verilere dayalı yeni bir hukuki düzenleme yapılması acil bir ihtiyaç olarak karşımızda durmaktadır.
Söz konusu bedelin yanlış olarak belirlenmesi hususundan önce Anayasa Mahkemesinin 2003 yılında kamulaştırma kanununun 38. Maddesini iptal etmesi üzerine oluşan durumdan da kısaca değinmekte çok büyük fayda bulunmaktadır. Çünkü söz konusu iptal kararından sonra devlet aleyhine açılan davalarda bir artış meydana gelmiştir. Bu durum ise kamulaştırmanın üzerinden belki 40-50 yıl geçmesine rağmen devletin tekrar çok yüksek tutarlarda kamulaştırma bedeli ödemesi gibi bir durum ortaya çıkarmıştır.
1- 38. Maddenin AYM Tarafından İptal Edilmesi Sonucu Oluşan Hukuki ve Fiili Durum
Ülkemizde zaman zaman çıkarılan kanunlar ile kamulaştırma yapılmaksızın el konulan taşınmazların mülkiyetlerinin kamu idaresine geçmesi öngörülmüştür. Aşağıda zikredilen 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen 38. Maddesi de kamu idareleri tarafından kamulaştırmasız el atılan taşınmazların mülkiyetinin, belirli şartların gerçekleşmesi halinde, bedel ödenmeksizin kamu idaresine geçmesini öngörmekteydi. 38. maddeye göre idarenin el koyarak taşınmazı kamu hizmetine tahsis etmesi ve bir tesis yaptırması eyleminin üzerinden yirmi yıl geçmiş ise, sahibi tapuda malik olarak görünse bile, her türlü dava hakkı düşmekteydi.
Ancak 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 38. Maddesinin;
“Kamulaştırma yapılmış, ancak işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırma hiç yapılmamış iken kamu hizmetine ayrılarak veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmaz malın malik zilyed veya mirasçılarının bu taşınmaz mal ile ilgili her türlü dava hakkı yirmi yıl geçmekle düşer. Bu süre taşınmaz mala elkoyma tarihinden başlar.”
şeklinde düzenlenmiş olan hükmü 2003 yılında Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.
Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararına bakıldığında olayın iki boyutu bulunduğu görülmektedir. Birinci boyutta hiçbir kamulaştırma işlemi yapılmadan ya da kamulaştırma işlemleri tamamlanmadan idarelerce el atılan taşınmazlar açısından bu durumu kazandırıcı zamanaşımı olarak nitelendirmek, kişilerin mülkiyet hakkını görmezden gelmek anlamına gelmektedir. Devletin, “kamu gücünü kullanarak” hiçbir kamulaştırma işlemi yapmadan taşınmaza el koyması, 20 yıllık sürenin dolması ile de mülkiyetin idareye geçmesi, Mülkiyet hakkının zaman ötesi niteliği (ayni hakların zamanaşımına uğramaması) ile çelişmektedir. Bu açıdan bakıldığında Anayasa Mahkemesinin kararı doğru bir karardır.
Ancak olayın ikinci boyutuna bakıldığında ise; 20 yıl boyunca taşınmazına el atıldığını bilmemek, o taşınmaz üzerinde 20 yıl boyunca herhangi bir tasarrufda bulunmamak, daha sonra birilerinin tahrik ve teşviki ile “AA benim burada bir malım vardı” diyerek mal bulmuş mağribi gibi ortaya çıkmak hayatın olağan akışına ters bir durumdur. Vergi, ücret, kişilerin birbirinden ve devletten olan alacakları ve hatta cinayet davaları dahi belli bir süre sonrasında zamanaşımı uygulanmasına rağmen, toprak veya bina gibi bir taşınmazın kamulaştırmasında 20 sene gibi ortalama insan ömrüne göre uzun bir süre belirlediği halde zamanaşımının uygulanmaması bir çelişkidir. Eğer ki Anayasa Mahkemesi gerçekten zamanaşımının hakkaniyete uygun olmadığını düşünüyorsa, başta cinayet olmak üzere tüm ayni veya mali alacak ve olaylara ilişkin olarak da zamanaşımı kavramını tartışmaya açarak bu düzenlemeleri de iptal etmesi gerekir. Çünkü mülkiyet hakkı ne kadar kutsal ise aynı şekilde can ve mal hakkı da kutsaldır. Hatta geri döndürülemez ve telafi edilemez bir nitelik taşıdığı için yaşama hakkı mülkiyet hakkından daha kutsal bir haktır. Bu nedenle Anayasa Mahkemesinin bazı konularda zamanaşımı kavramını kabul edip bazı hususlarda kabul etmemesi ne hakka, ne hukuka, ne insan haklarına ne de eşitlik ilkesine uygun bir durum değildir.
Öte yandan 38. maddenin Anayasa Mahkemesi tarafından iptali, sorunu tam anlamıyla çözememiş, Anayasa Mahkemesi kararına kadar 20 yıllık dava açma süresi dolmuş olan taşınmazların durumu tartışma konusu olmuş, devletin arşiv sisteminin düzenli tutulmaması veya tutulmuş olan belgelerin bir şekilde ortadan kaybolması gibi sebeplerle devlet aleyhine davaların açılmasına sebep olmuştur. Anayasa Mahkemesi kararının hemen ardından, 40-50 hatta 60 yıla varan kamulaştırmalar için davalar açıldığını, ödenmiş olan kamulaştırma bedellerinin yeniden ödenmesi durumları düşünürsek, bu iptal kararının ne kadar doğru olduğu gerçekten tartışmaya açıktır.
Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararından sonra ilk zamanlarda Yargıtay’ın bazı Hukuk Daireleri tarafından verilen kararlarda 38. maddenin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edildiği, bu nedenle 20 yıllık hak düşürücü süreden söz edilemeyeceği vurgulanarak, bu maddeye dayanılarak açılan tescil davalarının reddedilmesi gerektiği şeklinde kararlar verilmiştir. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.05.2005 tarih ve E: 2005/5-288, K: 2005/352 sayılı kararı ile; 38. maddenin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edildiği tarihe kadar 20 yıllık süre dolmuş ise 38. madde hükmüne göre mülkiyetin kamu idaresine kanun gereği ve tescilsiz olarak geçeceği karara bağlanmıştır. Söz konusu karara göre 38. maddeye göre açılacak tescil davasının 38. maddenin iptalinden sonra açılmasına engel yoktur. Her ne kadar verilen karar içtihadı birleştirme kararı niteliğinde değilse de Hukuk Genel Kurulu kararı olması nedeni ile emsal olmak bakımından önem taşımaktadır. Çünkü bu karardan sonra bazı Hukuk Daireleri de görüşünü değiştirerek Hukuk Genel Kurulu’nca kabul edilen görüşü benimsemiştir.
Hukuk Genel Kurulu çeşitli gerekçelerle, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararının yürürlüğe girdiği tarihe kadar 20 yıllık süre dolmuş ise kamu idarelerinin, iptal kararından sonra dahi 38. maddeye dayanarak tescil davası açmalarının mümkün olduğuna karar vermiştir. Bu gerekçelere kısaca bakarsak ilk gerekçe, 38. maddede yer alan 20 yıllık sürenin Medeni Kanun’da yer alan olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına benzemesidir. Hukuk Genel Kurulu kararında 38. maddede yer alan 20 yıllık sürenin Medeni Kanun’un 713. maddesindeki kazandırıcı zamanaşımına nitelik olarak benzediği, bu şekilde mülkiyet hakkının kazanılmasının tescilsiz iktisap hallerinden biri olduğu, kamu idaresi adına sonradan yapılan tescilin kurucu değil, açıklayıcı nitelikte olduğu ifade edilerek, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararına kadar 20 yıllık süre dolmuş ise taşınmazın mülkiyetinin tescilsiz olarak kamu idaresine geçeceği vurgulanmıştır. Bu anlamda; bir yandan taşınmaz maliki kendi taşınmazına başkasının el atmasına yirmi yıl boyunca ses çıkarmamışsa taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kaybetmekte, diğer yandan ise bu sürenin geçmesi ile birlikte idarenin o yer üzerinde mülkiyet hakkı doğmaktadır.
İkinci gerekçe 38. maddenin tescilsiz iktisap hallerinden birini teşkil etmesidir. Hukuk Genel Kurulu’na göre; mülkiyetin idareye geçmesi, 38. maddedeki şartların gerçekleşmesi sonucu kendiliğinden olur. Bundan dolayı idare mülkiyeti tapuda kendi adına yapılan tescilden önce, tescilsiz olarak kazanmaktadır. Hukuk Genel Kurulu’nun kararına göre 38. madde de bir tescilsiz iktisap halidir. 38. maddedeki koşullar gerçekleştiğinde mülkiyet hakkı kendiliğinden idareye geçmektedir; bu nedenle tapudaki tescil işlemi kurucu değil, açıklayıcı bir işlemdir. Bir başka ifadeyle, mahkemece idare adına verilen tescil kararı, yenilik doğuran (kurucu) bir hüküm olmayıp, daha önce meydana gelmiş bir hukuki durumu tespit edici (açıklayıcı) bir hükümdür. 38. maddede 20 yıl dolmakla mülkiyetin idareye geçtiğinin açıkça yazılmamış olması sonucu değiştirmez. Çünkü 38. maddenin yürürlükte olduğu dönemde bu hükme dayanılarak mahkemelerce verilen kararlar Yargıtay’ın da denetiminden geçerek kesinleşmiştir.
Diğer bir gerekçe ise Anayasa Mahkemesi kararlarının geriye yürümemesidir. Hukuk Genel Kurulu, Anayasa’nın 153. maddesinin ikinci fıkrası gereğince Anayasa Mahkemesi kararlarının geriye yürümeyeceğini, bu kuralın amacının kazanılmış hakları korumak olduğunu, idarenin yirmi yıllık sürenin dolması ile kazanılmış hakkının doğmuş olacağını, 38. madde uyarınca (tescilden önce, 20 yıllık sürenin geçmesi ile) ortadan kalkan mülkiyet hakkının, 38. maddenin iptal edilmesiyle yeniden canlanmayacağını, aksini kabul etmenin, iptal kararlarının geriye yürümezliği ilkesini zedeleyeceğini ifade etmiştir. Bu itibarla Anayasa Mahkemesinin iptal kararlarının, kazanılmış hakları ve kanunun yarattığı durumları ortadan kaldırması düşünülemez. Hukuk Genel Kurulu’na göre 38. maddedeki şartların gerçekleşmesi durumunda kamu idaresi taşınmazın mülkiyetini tescilsiz olarak kazanmakta olduğu için Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararı, bu karar tarihine kadar tescilsiz iktisap şartları gerçekleşmiş taşınmazlarda idareler lehine ortaya çıkan mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Bu nedenle 38. maddenin iptalinden sonra idarelerce ya da taşınmaz maliklerince açılan davalardan Anayasa’ya aykırılık nedeni ile Anayasa Mahkemesinin önüne gelen davalarda da 38. maddenin uygulanması gerekir. Kararın bu davalar sonucu Anayasa Mahkemesi önüne getirilmiş olması sonucu değiştirmez.
Bir başka gerekçe ise Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararına kadar 38. maddeye dayanılarak verilen tescil kararlarının varlığıdır. Hukuk Genel Kurulu’na göre 20 yıl geçmekle idarenin mülkiyet hakkını kazandığını kabul etmemek, 38. maddeye dayanılarak geçmişte verilen tescil kararlarını da geçersiz saymak anlamına gelir. Bunun sonucu olarak da idarelerin 6830 ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunlarının 17. maddelerine göre kamulaştırıp bedelini ilgililerine ödedikleri halde mülk sahiplerinin ferağa yanaşmamaları nedeniyle bunlar üzerine kayıtlı gözüken taşınmazlarla alakalı olarak açtığı, fakat idarenin belge (banka ödeme makbuzu veya kamulaştırma evrakı) temin ve ibraz edememesi nedeniyle 38. maddeye göre 20 yıllık sürenin geçtiği savunmasıyla kazandığı tüm davaları “yolsuz tescil” iddiası ile kaybetmek durumunda kalmaları söz konusu olabilecektir ki; böyle bir kaosun yaşanmasına hukukun ve dolayısıyla mahkemelerin sebebiyet vermesi düşünülemez.
Son gerekçe ise yine yukarıda yer alan gerekçe ile paralellik arz eden nedenlere dayanmaktadır: Hukuk Genel Kurulu’na göre kanun koyucuyu bu yönde bir hüküm tesis etmeye iten neden Kamulaştırma Kanunu’ndan önceki istimlak kanunları uyarınca kamulaştırılıp bedeli ödendiği halde idare adına tescili yapılmayan pek çok taşınmaz bulunmasıdır. Devletin arşiv ve kayıt düzeninin sağlıklı işlememesi sebebiyle önceki yıllarda kamulaştırma yapmış olan idareler bugün, çok daha yüksek meblağlara varan bedelleri ikinci kez bu kişilere ödenmek zorunda bırakılma tehlikesiyle karşı karşıya gelmiş bulunmaktadırlar. 38. maddenin konulmasındaki amaç idarelerin ikinci kez kamulaştırma bedeli ödemesinin önlenmesidir.
Ancak Hukuk Genel Kurulu’nun bu kararından sonra Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin E: 2004/9166, K: 2005/599 sayılı kararında “Somut olayda uygulanması gereken 2942 sayılı Kamulaştırma Yasasının 38. maddesi, Anayasa Mahkemesi’nin 10.4.2003 gün, 2003/112 esas, 2003/33 sayılı kararı ile iptal edilmiş ve gerekçeli karar 4.11.2003 gün ve 25279 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak kesinleşmiştir. Böylece davanın yasal dayanağını oluşturan anılan yasa maddesi ortadan kaldırılmış olup, davacı idarenin el attığı dava konusu yerin mülkiyetinin kendisine devrini zorunlu kılan yönteme uygun kesinleşmiş bir kamulaştırma kararı ya da lehine mülkiyeti geçiren başka bir yasal tasarruf işlemi bulunmadığı cihetle, hukuki dayanaktan yoksun olan davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulü yönünde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.” denilerek 2942 sayılı Kanunun 38. maddesinin uygulanırlığının kalmadığına karar vermiştir. Böylece taşınmaz sahibinin mülkiyet hakkının devam edeceği, idarenin mülkiyet hakkına hak kazanamayacağı belirtilmiştir.
2- İptal Kararını ve Hukuk Genel Kurul Kararını Değerlendirme:
Yukarıda belirttiğimiz Anayasa Mahkemesi kararı ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları hakkında kararların doğru olup olmadığı hususunda birçok tartışma yapılmaktadır. Öncelikle şunu ifade edeyim ki şahsen ben hiçbir hakkın zaman aşımı nedeniyle yok olmasını doğru bulmam. Çünkü; Adalet-i mahza olarak da ifade edilen, “Tam ve mükemmel adalet” “Bir ferdin hakkını, bütün insanlar için de olsa, feda etmeyen adalettir.” Ancak devletin işleyişi açısından Adalet-i izafiye olarak da ifade edilen, “Küllün selâmeti için, cüz’ü feda eden” diğer bir ifade ile “Toplumun menfaati için, ferdi feda eden adalet” şekli zaman zaman gerekli ve hatta zorunlu olabilmektedir. Bu nedenle gerek Anayasa Mahkemesi’nin gerekse de diğer mahkemelerin verecekleri kararlarda bu kararın doğuracağı sonuçları da göz önünde bulundurması, eğer ki sonuçları itibari ile daha büyük zararlara netice verecekse umumun menfaatini bireysel menfaatlere tercih etmese gerektiği düşünmekteyiz.
Bu anlamda bakıldığında Anayasa Mahkemesinin kararının bireysel hakları koruma adına doğru olmakla birlikte, geçmiş yıllarda (özellikle 1960-1970’li yıllarda) devletimizin arşiv sisteminin düzgün tutulmaması, varlıklarının, ödemelerinin ve tebligatlarının ya doğru dürüst kaydedilmemiş veya arşivlendiği yerlerde bir şekilde kaybedilmiş olması nedeniyle umumi menfaate zarar verdiği görülmektedir. Nitekim anayasa mahkemesinin iptal kararının hemen ardından 1960’lı yıllarda yapılan kamulaştırmalara ilişkin onlarca dava açılması ve hemen hemen hepsinin devletin aleyhine sonuçlanması bu tespitimizi doğrulamaktadır. Parası ödendiği halde kamulaştırma yapılan yerlerin tekrar dava edilmesi, usuli sebeplerle (örneğin ödeme evrakının aslının değil suretinin olması gibi) yapılan ödemelerin kabul edilmemesi, devletimizin ve dolayısıyla toplumumuzun katlanmak zorunda olduğu zararı kat kat artırmıştır. Bu nedenle her ne kadar bazıları tarafından eleştirilse de Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun vermiş olduğu karar doğru bir karardır ve umumi menfaati korumayı amaçlamaktadır. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu söz konusu kararını içtihadı birleştirme kararı haline getirmediğinden birçok Yargıtay dairesi bu karara uymamaktadır. Bunun sonucunda ise kamulaştırma davaları hem sayı hem de tutar olarak her geçen gün artmakta, devletin ve dolayısıyla toplumun katlanmak zorunda olduğu maliyet de her geçen gün içinden çıkılamaz hale gelmektedir. Bu nedenle, acilen bu hususta yasal bir düzenleme yapılması ve/veya Yargıtay’ın yukarıda sözü edilen kararını içtihadı birleştirme kararına dönüştürerek bu hususu düzeltmesi gerekmektedir.
Devletin arşiv ve kayıt düzeninin sağlıklı işlememesi sebebiyle önceki yıllarda kamulaştırma yapmış fakat taşınmazın idare adına tescilini gerçekleştirmemiş olan idareler bugün, çok daha yüksek meblağlara varan bedelleri ikinci kez bu kişilere ödenmek zorunda bırakılma tehlikesiyle karşı karşıya gelmiş bulunmaktadırlar. Her ne kadar bazıları tarafından (genellikle avukat çevreleri); “Hukuk Genel Kurulu’nun bu yaklaşımı, kamulaştırma bedeli ödendiği halde idareler adına tescil edilmeyen taşınmazlar açısından yerindedir. Ancak hiçbir kamulaştırma bedeli ödenmeksizin kamu idareleri tarafından kamulaştırmasız el atılan taşınmazlar açısından aynı şey söylenemez. İdare kamulaştırma bedelini ödediğini ispat etmek zorundadır, aksi halde kamulaştırma bedeli ödenmeden kullanılan taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkının ihlal edilmesi söz konusu olacaktır ki bu durumu hukuk devleti ve mülkiyet hakkının kutsallığı ilkesi ile bağdaştırmak mümkün değildir. Hangi taşınmazın bedelinin ödendiğinin, hangisinin ödenmediğinin bilinemeyeceği açık olduğuna göre kamu idareleri tarafından kamulaştırma bedeli ödenerek ya da ödenmeksizin kullanılan tüm taşınmazları bu gerekçelerle kamu idaresinin mülkiyetine geçmiş olarak kabul etmek hukuk devleti ilkesi ile bağdaşmamaktadır.” diyerek görünüşte gayet makul ve kabul edilebilir bir gerekçe öne sürse de; bu gerekçe, yukarıda belirttiğimiz arşiv sisteminin düzgün tutulmaması, ödeme belgelerinin bir şekilde ortadan kaybolmuş olması gibi fiili gerçekler nedeniyle pratikte doğru ve uygulanabilir bir yaklaşım değildir.
3- Kamulaştırma Bedelinin Tespitine İlişkin Yapılan Yanlışlıklar:
Anayasa Mahkemesi’nin kamulaştırma Kanununun 38. Maddesini iptal etmesi üzerine yukarıda belirtilen sorunlar cari olmakla birlikte, bu sorundan daha büyük olan sorun kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkindir. Ülkemizde ister daha önce yapılmış olsun ister yeni yapılmış olsun hemen hemen tüm kamulaştırma işlemleri dava konusu olmaktadır. Bu davalar çoğunlukla kamulaştırmanın iptaline ilişkin değildir. Tam tersine genellikle kamulaştırma işleminden mal sahipleri memnun olmakta, çoğu zaman daha önce hayal bile edemeyecekleri bir servetin sahibi olmaktadır. Bu nedenle bu hususta aşağıda yer alan sorulara makul ve mantıklı bir cevap verilmesi ve hiç kimsenin mağdur olmayacağı bir sistem kurularak kamulaştırma işlemlerinin herkesin kabul edeceği bir düzen üzerine oturtulması gerekmektedir.
- Neden neredeyse tüm kamulaştırma işlemleri dava konusu olmaktadır?
- Kamulaştırma bedelleri gerçekten düşük mü belirlenmektedir?
- Neden birçok avukat kamulaştırılan bölgelerde mal sahiplerini kendisi bularak ve mahkeme masraflarını da kendisi karşılayarak bu davayı açmakta çok heveslidir?
- Kamulaştırma davalarında devletin aleyhine bir sektör oluşmuş mudur?
- Mahkemelerin bilirkişileri gerçekten kamulaştırma bedelinin tespit edilmesinde yetkin kişiler midir?
- Kamulaştırma bedelinin tespitinde kamulaştırılan malın değeri güncel değer olarak mı alınmakta yoksa kamulaştırmadan önceki değer mi baz alınmalıdır?
- Kamunun yapmış olduğu yatırımlar dolayısıyla kamulaştırılan mal ve çevresinde bulunan gayrimenkullerden devletin katkısına ilişkin herhangi bir bedel alınmalı mıdır?
- Mahkeme üyelerinin hukuk nosyonu dışındaki teknik bilgileri kamulaştırma davalarına bakmaya yeterli midir?
- Kamulaştırılan gayrimenkulde değer artışı öngörülmüşse bunda kamu yatırımlarının etkisi ne kadardır? Ve bunun için şerefiye bedeli alınması gerekir mi?
Bu ve buna benzer birçok sorunun cevabı verilmeden kamulaştırma sorununa makul ve adil bir çözüm bulamayız.
Yukarıdaki sorular bazında bakıldığında, öncelikle üzülerek ifade etmek gerekir ki kamulaştırma işlemlerinde bazı avukatlar arasında bir sektör oluştuğu hemen herkesin bildiği ama açıktan söyle(ye)mediği bir gerçektir (Tabi ki bu şekilde olmayan avukatları tenzih ederiz). Birçok yerde bazı avukatlar kamulaştırma davalarını alabilmek için adeta birbirleri ile yarışmakta, mal sahiplerinin vekâletini alabilmek için mahkeme masraflarını bile bizzat kendileri üstlenmektedir. Bu durumun 2 izahı olabilir: birincisi kamulaştırma işlemlerinde bedel tespitine ilişkin gerçekten kronik bir sorun vardır ve bu nedenle neredeyse tüm kamulaştırma davaları devletin aleyhine sonuçlandığından bazı avukatlar bu durumu kendileri lehine bir fırsat olarak görmektedir. İkinci olarak ise mahkemelerin kamulaştırma işlemlerinde devlet ile vatandaş arasındaki tercihte genellikle vatandaş lehine karar vermeleridir.
Kamulaştırma bedelinin tespitinde bilirkişiler genellikle taşınmazın bugünkü değerini baz alarak bir rapor düzenlemektedirler. Örneğin dağın başında çorak bir arazi iken metrekaresi 10 TL eden ve tarla hükmündeki bir taşınmazın değeri, yol geçtikten sonra oluşan yeni değer üzerinden yapılmaktadır. Bu durumda devlet 10 TL vereceği taşınmaza belki 100 belki çok daha fazla bedel ödemek zorunda kalmaktadır. Özellikle Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararından sonra, 20 yıldan önce kamulaştırılmış olan yerlerde söz konusu durum çok daha vahimdir. Tarla olan taşınmaz üzerinden imar geçmiş, arazi tarla vasfından çıkarak parsellenmiş, etrafında yollar, yerleşim yerleri, üniversiteler ve sanayi tesisleri kurulduğundan bu yerlerin değeri belki 1000 kattan bile daha fazla artmıştır. Oysaki kamulaştırma işleminin gerçekleştiği dönemde söz konusu taşınmaz çoğu kez değeri çok düşük bir tarla hükmündedir. Ancak kamulaştırma işleminden sonra tarla hükmünden çıkan taşınmaz, etrafında kamunun yatırımları başta olmak üzere yapılan değer artırıcı işlemler dolayısıyla, olması gerekenin çok üstünde değer kazanmıştır.
Bu durumda esasen yapılması gereken taşınmazın bedeli hiç ödenmemiş ve/veya eksik ödenmiş ise kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırma zamanındaki rayiç bedelinin enflasyon oranında artırılarak bedel tesis edilmesidir. Ancak maalesef hemen hemen hiçbir davada bu yapılmamakta, taşınmazın şimdiki durumu ve değeri baz alınarak devletten haksız yere çok yüksek bedelleri tahsil edilmektedir.
Bu durumu somut bir örnekle anlatmak gerekirse bir üniversite kurulması veya herhangi bir otoyol yapım işinde devlet o üniversitenin veya otoyolun bulunduğu yerdeki arazileri kamulaştırdığını düşünün. Önceden şehrin dışında tamamen bir köy statüsünde olan bir tarlanın rayiç değeri üniversite kurulması veya o yerden yol geçmesinden önce 50 TL/metrekare olsun. Üniversite kurulması veya otoyol geçmesi nedeniyle (kamu yatırımı dolayısıyla) bu bölgedeki arazi ve tarlaların fiyatı otomatikman 4-5 katına çıkmakta ve o bölgedeki arazi ve tarlaların fiyatı 250 TL/metrekare olmaktadır (Bu husus ilk başta olup eğer ki zamanaşımı iptal edildiği için 40-50 yıl önceki gayrimenkuller için ise değer belki de 1000 katına çıkmaktadır.) Şimdi soru şu; kamulaştırma bedeli üniversite kurulmasından veya otoyol geçmesinden önceki bedel üzerinden mi hesaplanması gerekir yoksa mevcut rayiç bedel üzerinden mi? Örneğimizi daha da somut hale getirmek için kamulaştırılan arazinin toplam 10.000 metrekare olduğunu varsayalım. Bu durumda;
- Eğer ki üniversite kurulmasından veya otoyol geçmesinden önceki değeri baz alacak olursak devletin kamulaştırma bedeli için ödemesi gereken para 10.000*50=500.000 TL’dir
- Eğer ki üniversite kurulması veya otoyol geçmesinden sonraki değeri baz alacak olursak devletin ödemesi gereken kamulaştırma bedeli 10.000*250=2.500.000 TL olmaktadır.
Bu örneklerde bedeller hemen kamulaştırmanın ardından dava açılması durumunda oluşan bedellerdir. ODTÜ gibi 1960’lı yıllarda üniversitenin kurulması için köylerin istimlak edildiği, ancak Anayasa Mahkemesinin iptal kararından sonra davaların açıldığı durumlarda, değer tespiti çok daha vahim bir hal almaktadır. 1960’lı yıllarda köy olan bu arazilerin üniversitenin kurulmasından sonra koca bir şehre dönüşmüş, ODTÜ’nün etrafı üniversitenin şehre kattığı değerden dolayı daha da büyümüş, şehrin en değerli noktalarından biri haline gelmiştir. Bu durumda 1960’lı yıllardaki rayiç bedelin enflasyonla günümüze getirilmesi yerine, 2020 yılında o bölgede bulunan gayrimenkullerin rayiç değeri üzerinden bir kamulaştırma bedeli hesaplandığında ortaya ödenmesi gereken devasa bir bedel çıkmaktadır. Bugün Eskişehir yolu üzerinde veya ODTÜ’nün etrafında bulunan arazilerin ve diğer gayrimenkullerin değeri, şehrin buralara doğru büyümesi, buraların şehrin neredeyse tam ortasında yer alması gibi sebeplerle enflasyondan kat be kat daha fazla artmıştır. Böyle bir durumda 1960’lı yıllarda köy olan ve tarla hükmünde olan bir araziyi, parselizasyonu bitmiş, etrafı gelişmiş, alt yapısı tamamlanmış bir şehir arazisi gibi değerlendirdiğimizde, arazi sahiplerinin (Anayasa Mahkemesi kararı sonrasında belki de ikinci kez parası ödenerek) haksız yere zengin olmasının önü açılmış olmaktadır.
Merkez Bankasının paranın bugün ki değeri hesaplamasına ilişkin programına göre, 2001 yılında değeri 100 TL olan bir gayrimenkulün 2021 yılındaki reel değeri 1.244,29 TL'dir. Eğer ki o zaman verilmesi gereken para eksik ödenmişse bugün bu paranın ödenmesi durumunda verilmesi gereken para 1.244,29 TL’dir. Ancak kamulaştırma bedelini göyrimenkulun kamu yatırımı yapıldıktan veya kamulaştırma zamanındaki değeri yerine bugün o bölgede oluşan imar ve şehrin gelişiminden kaynaklanan yeni değeri üzerinden hesaplarsak, çok daha büyük bir rakam ödememiz gerekmektedir.
Bazıları bu hususta şu şekilde bir itiraz getirebilirler; bu araziler köylülerde kalsaydı da zaten bu değere ulaşırdı, bu nedenle bugünkü değer üzerinden verilmesi gerekir! Her ne kadar bu argüman ilk bakışta makul gibi gelse de bu görüş tamamen yanlıştır. Bu argümanı geliştirenlere bizim sorumuz şu olurdu; eğer ki ODTÜ şuan ki yerine kurulmasaydı acaba bu bölgeler bu kadar gelişir ve değerlenir miydi?
Öncelikle ODTÜ’nün 1960’lı yıllarda buraya kurulması şehrin bu tarafının öncelikle gelişmesini sağlamıştır. Eğer ki ODTÜ şuan ki yerinde değil de Sincan gibi nispeten daha uzak yerlere kurulmuş olsaydı muhtemelen şehrin gelişme noktası bu bölgeler olacaktı ve ODTÜ’nün etrafındaki arazilerin değeri şuan ki durumdan daha düşük kalacaktı. Kısacası kamunun yatırımı bu bölgenin etrafındaki yerlerin de gelişmesini ve değerlenmesini sağlamıştır. Bu nedenle eğer ki bugünki değer üzerinden bir ödeme yapılacaksa kamu yatırımlarının ortaya çıkardığı değer artışının da şerefiye olarak alınması gerekir.
Bunun yanında taşınmazlarla ilgili diğer bir husus ise bunların vergi değeridir. Ülkemizde herkesin bildiği bir gerçek şudur ki başta evler olmak üzere hemen hemen hiçbir taşınmaz gerçek değeri üzerinden vergilendirilmemektedir. Ancak söz konusu iş kamulaştırma bedelinin tespitine gelince kimse vergi değeri ile ilgilenmemekte, doğrudan kamunun yapmış olduğu yatırım dolayısıyla oluşan yeni değer üzerinden kamulaştırma bedeli istemektedir. Eğer ki taşınmazın gerçek rayiç değeri, vergi ödemesi için belirnen değer ise kamulaştırma bedelinin de vergi değeri üzerinden ödenmesi gerekir. Yok eğer vergi bedeli rayiç değerin altında belirlenmişse devletin geçmişe yönelik olarak zaman aşımından bağımsız vergi kayıplarının istenmesi gerekir. Ancak uygulamada bu husus hiç dikkate alınmamaktadır.
Anayasa Mahkemesi kararı ile kamulaştırma ile ilgili olarak zamanaşımını fiilen ortadan kaldıran bir karara imza atarken bunun karşılığında kamunun menfaatini koruyacak bir emniyet mekanizmasının bulunmaması devletin kamulaştırma işlemlerinde tamamen zarara uğramasının da önünü açmıştır. Eğer ki mevcut mahkemelerin verdiği karar doğruysa kamulaştırılan gayrimenkulün tespit edilen değeri üzerinden yine zamanaşımı kavramından bağımsız olarak geriye dönük rayiç değer üzerinden arazi vergisi alınması gerekmektedir. Çünkü otoyol veya üniversite gibi kamu yatırımı gelmeden önce gayrimenkuller genel olarak çok cüzi bir değer üzerinden vergilenmektedir ve bunun sonucunda devletin milyonlarca liralık vergi kaybı ortaya çıkmaktadır.
Sonuç olarak yukarıda açıklamaya çalıştığımız nedenlerle, kamulaştırma işlemlerinde özellikle değer tespiti açısından hakkaniyetin sağlanması için çok acil bir hukuki düzenlemenin yapılması bugün için artık zorunlu hale gelmiştir. Gayrimenkulün değerini doğru ve eksiksiz tespit edilmesi gerekmektedir. Bu hususta yukarıda bahsettiğimiz hususların dikkate alınması, burada bahsedilmeyen hususlarda da yeni ve adil çözüm önerileri geliştirilmeli ve bunlar somut kanuni norm haline getirilmelidir. Bireylerin hakkı korunurken aynı şeklide devletin ve toplumun genelinin de hak ve hukukunun korunması gerekmektedir. Aksi takdirde devlet güçlü vatandaş zayıf mantığı ile haksız da olsa bireylerin korunduğu ancak toplumun genelinin zarar gördüğü bugünki sistem daha fazla sürdürülemez.
Saygılarımla…
Ömer DEMİRDAŞ