Site yönetimi nedir?
Site yönetimi, apartman yönetimleri baz alındığında bir nevi üst yönetimdir. Apartman yönetimlerinden farklı olarak tüm site alanını tek elden yönetir. Yaşadığımız apartman, sitenin bir parçası olur. Apartmanlar birleşerek siteleri oluşturur. Bu konuda devreye site yönetimi kavramı girer.
Yazlık Site Yönetimi Yönetmeliği
Apartmanlarda malikler uyulacak kurallar hakkında nasıl karar alabiliyorsa, yılın belli dönemlerinde gidilen yazlık sitelerde uyulması gereken kurallar var. Yazlık site yönetimi site içerisinde refahı sağlayacak kurallar alınarak uygulamaya konulur. Yönetim malikler tarafından oluşturulabileceği gibi, dışarıdan bir danışmanlık hizmeti ile de anlaşma sağlanır.
TOKİ Site Yönetimi Kanunu
Ortak kullanım alanlarını belirleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu toplu konutlarda adil ve çağdaş yapının oluşması gerekir. Çünkü “site yöneticiliği” kavramını zorunlu hale getirmektedir. Çünkü kurulan yönetim organizasyonlarında faaliyetlerinde Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınır. Bunun yanı sıra “Site Yönetimi Planı”, “Satış Vaadi Sözleşmesi” ve Yargıtay içtihatlarına dayanan hukuksal biz zemin üzerinden yürütmektedir.
Site Yönetimi Yönetmeliği
“Kat Mülkiyeti Kanunu” olarak bilinen, site yönetimi ile ilgili iş ve işleyişin nasıl olması gerektiğinin yasal dayanağı niteliğindeki yönetmeliktir. Bu yasaya göre site yönetimi oluşturulur. Denetim kurulu seçilir ve her yıl ocak ayında toplanarak bütçe ibra edilir.
Profesyonel Yönetim Hizmetleri olarak site yönetimi alanında profesyonel kadromuz ve yılların tecrübesi ile biriktirdiğimiz bilgi birikimimiz var. Dolayısıyla bu birikim başarımızın en büyük anahtarıdır. 2006 Yılından bu yana kat maliklerinin hayatını kolaylaştırmak ve özel yaşamlarına daha çok zaman ayırmalarını sağlamaktadır. Bu nedenle sürdürülebilir iş dünyalarındaki yüklerini hafifletmek için sektördeki liderliğimizi sürdürüyoruz.
İstanbul merkezli olan firmamız; Apartman, bina ya da sitelerin muhasebe kayıtlarını tutar. Bu kayıtların hukuki olarak savunulmasını yapar. Bütçe dengesinin sağlanması noktasında harcamalar ile gelirler arasında denge kurar. Personel alımı ve personelin her türlü özlük hakkının yönetilmesi noktasında İstanbul genelinde hizmet verir.
YGBS olarak, 15 yıldır edindiği tecrübeler ışığında, bir binada ya da sitede ortaya çıkabilecek problemleri önceden tahmin eder. Bu sorunlara yönelik çözümleri ve çözüm ekiplerini de bünyesinde barındırır. YGBS denilince profesyonel kalite ve kusursuz hizmet akla gelir. Çünkü bundan da hizmet verdiği binaların, apartmanların ya da site sakinlerinin haklarının korunması anlaşılır. Bu amaçla her türlü hukuki süreç güncel olarak takip edilir. Bu nedenle Kat Malikleri Kanunu’nun gerektirdiği her türlü hizmet firmamız tarafından verilir.
Yönetim kültürü
YGBS Easy Life Yönetim Hizmetleri, hizmet verdiği alanlarda ortak yaşam kültürünü esas alarak yoluna devam eder. Burada kat malikleri arasında ya da kat maliklerine karşı sorun çıkarabilecek her türlü alanda hakların korunmasından sorumludur. Aylık ve yıllık bütçeleri oluşturur, aidatları toplar, harcamaları yapar. Sonuç olarak tüm bunların raporlanması noktasında profesyonel bir tarz benimsemesi ve problemlerin ortadan kalkmasında belirleyicidir.
Firmamız yalnızca konutların site yönetimini üstlenmekle kalmaz. İşyerlerinin ve iş merkezlerinin yönetimini de üstlenir. Bu alan, profesyonel hizmetlere daha fazla ihtiyaç duymaktadır. Temizlik, güvenlik ve düzen konularında ihtiyaç duyulan personele ulaşma noktasında profesyonel bağlantılarını kullanan YGBS Easy Life Yönetim Hizmetleri, İstanbul genelinde birçok iş merkezinin de profesyonel olarak yönetilmesinden sorumludur. İşyerlerinin, iş komplekslerinin ve hanların yönetilmesi noktasında bünyesinde barındırdığı profesyonel yöneticiler, çağın gereklerine tam uyum sağlamak amacıyla sürekli olarak kendilerini yenilemekte ve geliştirmektedir. Firmamız, mevcut personelini en güncel bilgilerle donatmak noktasında özel çaba harcamaktadır.
Site Yönetimi Uzman Ekiplerin İşi
Toplu yaşam alanlarında birçok sorun oluşmaktadır. Bu oluşabilecek sorunların giderilmesi ve günlük standart işlerin yapılabilmesi için site yönetimi firmasına ihtiyaç duyulur. Bu işler genellikle apartman sakinlerini kaçındığı, sorumluluk üstlenmek istemediği işlerdir. Site yöneticileri bir muhasebeci, işletmeci, hukukçu gibi çalışması gerekir.
Site Yöneticisi site sakinlerinden aidatların tahsil edilmesi, bina ve çevre temizliği, asansör periyodik bakımları, çalışan maaşları, sigortaları, izinleri ve kıdem tazminatları gibi birçok sorumluluk alması gerekmektedir. Bu uğraşılar bina sakinlerinin site yönetimini profesyonel firmalara vermelerini gerektiren etkenlerdir.
Son birkaç yıldır iş güvenliği, işçi sağlığı, sosyal sigortalar kanunu ve SGK yaptırımları var. Bu yaptırımlar işletme sahiplerinin aynı zamanda site yönetimi sektöründe olanların uzun mesai harcamalarına neden olmaktadır.
Profesyonel site yönetirken zaman yönetimini de iyi planlamak gerekmektedir. Aksi takdirde karşılaşılacak olaylar veya maddi yükümlülükler site yöneticisinin zor durumlar yaşamasına sebep olur ve tüm apartman ve site sakinlerini ekonomik olarak zorlayabilir.
Profesyonel Site Yönetimi başlı başına vakit harcanması gereken ve bu yönetimin profesyonel şirketlerin yapması gereken işlerdir. Site yönetiminin herkesin mutluluğu ve huzuru için hata yapmadan sorumlulukları üstlenerek yapılması önemlidir. Bu nedenle YGBS Yönetim Hizmetleri A.Ş. olarak 300’ün üzerinde işinin uzmanı çalışanımızla site sakinlerinin üzerinden bu yükleri almanın heyecanı ve sevinci ile işimizi severek yapıyoruz.
Profesyonel Site Yönetim Hizmetlerinin başlangıç adımları aşağıdaki gibi olmalıdır.
- Site sakinlerini sürekli bilgilendirmek, broşür el kitabı dağıtmak.
- Web sitesinde site yönetiminin faaliyetlerini tüm şeffaflığı ile anlatmak.
- Apartman, site yönetim planını birlikte değerlendirmek üzerinde tartışmak ve uygulamak.
- Alınan kararları tüm kat maliklerine tebliğ etmek.
- Belirli aralıklarla olağan ve olağanüstü toplantılar yaparak sürekli iletişim halinde olmak.
- Site sakinlerinin memnun kalıp kalmadıklarını araştırmak, anket yapmak ve durumu değerlendirmek.
- Siteyle ilgili tüm resmi evrakların kontrolleri ve arşivlenmesi.
- Yıllık faaliyet raporunun her sene sonunda genel kurula sunmak.
Site Yönetimi Kanunu
Genellikle “Kat Mülkiyeti Kanunu” diye bilinen, apartman konut site yönetimi ile alakalı kuralların ve işleyişin nasıl olması gerektiğini anlatan yasal yükümlülükleri izahatları barındıran yazılı dokümanlardır. Site yönetimi kanunu site yönetimi yapanların sürekli yanlarında bulundurması gereken kitaptır.
Bu yasalara göre apartman, site yönetimi yapılır, denetim kurulu seçimi yapılır ve her sene yılın il ayı bütçe oluşturulur. Toplantı periyotları sitelerin yönetim kararlarına göre başka aylara da alınabilir. Bazen şok haneli binalardan oluşan büyük sitelerin toplantıları iki yılda bir de yapılabilir. Site sakinlerini yapılacak genel kurul toplantılarına davet etmek için yazılı ve basılı evrakla duyurma şartı var.
Mülk sahipleri evlerini kiraya verme durumda site yönetimi kurul toplantısına kiracıyı, mülk sahibinden vekalet almak şartı ile davet edebilir ve oy kullanması sağlanır.
Toplantıya katılamayan bina sakinlerinin yerlerine vekalet ile başka biri de katılabilir; ancak bir kişinin en fazla mülk sahibinin yerine vekalet edebileceği de daha sonraki kanuni düzenlemelerde açıklanmıştır. Bu vekalet, herhangi bir noter aracılığıyla alınan vekalet olması şart değildir. Daire sahibinin kaleme aldığı ve imzaladığı bir belge de vekalet olarak kullanılabilir.
Site yönetimi kanununda, “Kat Mülkiyeti Kanunu” nda belirli oranda toplanan katılma paylarının kat malikleri tarafından aksatılması durumunda hangi yollara başvurulacağı ile ilgili maddeler de barındırmaktadır. Site yöneticisinin üstünde bulunan yasal yollara başvurma yetkisi bu amaçla kullanılır.
Site Yöneticisi
Bir apartman ya da çok daha fazla bloklardan oluşan sitelerin mutlaka bir site yöneticisine ihtiyaçları vardır. Yapılan Site Yönetimi Seçimi sonrası yönetici günlük yapılacak işlerin üstüne, haftalık, aylık ve yıllık tüm işlerin yapılması, Peyzaj, boya, bakım, havuz bakımı ve tamirat gibi fiziksel ihtiyaçların karşılanabilmesi tek başına bir sorumluluk gerektirir. Profesyonel Site yönetiminin oluşturulmasıyla birlikte işe koyulan site yöneticisi bir önceki yönetimden bütçeyi devralarak, sitedeki eksiklikleri tespit eder.
Sitedeki binaların girişteki uygun yerlerine duyuru panosu yapar ve site ile ilgili her türlü duyuruyu buradan yapar. SMS ya da mobil uygulamalar ile duyurular, kat maliklerine iletilir. Site yöneticisinde site sakinlerine huzur veren bir vizyon ve background olmalıdır. Sitede yeni bir yatırım kararı veya iş yok ise, rutin işleri en iyi şekilde devam etmek için elinden geleni yapmalı, aksaklıkların hızlı bir şekilde çözüme kavuşturulmalıdır.
Sitelerde yaşayanların sadece yetişkinlerden ibaret olmadığını düşünerek çocukların da yaşam alanlarının düzenlenmesi gerekmektedir. Çocukların gelişimlerinde ve eğitimlerinde önemli bir yeri olan oyunlarını tehlikelerden uzak, arkadaşları ile birlikte vakit geçirebilecekleri yerler haline getirmek her site yöneticisinin öncelikli görevlerinden biri olmalıdır.
Site Yönetimleri Nasıl Oluşturmalıdır.
Sitelerin tüm sakinlerinin bir toplanıp genel kurulu oluşturmaları site yönetiminin birinci basamağını oluşturur.
Kat Mülkiyeti Kanununda genel kurulun nasıl toplanacağı ve yönetim planı ile ilgili maddeler bulunmaktadır. Bu kanunda bütün ikamet edenleri ve daire sahiplerini bağlayıcı hükümler yer almaktadır..
“Site yönetimi, resmi olarak yapı, fiili olarak da kullanma izninin alınması ile başlar. Site yönetimi kurulumu, detaylarına girmeden aşağıdaki sıra ile resmi olarak kurulur.
1. Yönetim Planının tapu idaresine şerh ettirilmesi.
2. Yönetim-Denetim kurullarının atanması.
3. Karar (Yönetim-Denetim-İşletme ) defterlerinin noterden açtırılması.
4. Vergi numarası alınması.
5. Yönetim planında belirtilen yönetim süreçlerinin başlatılması”.
Site Yönetimi Genel Kurul Çağrısı
İlgili kanunda kat malikleri kurulu olarak isimlendirilen genel kurulun, her yılın başında toplanması gerektiği belirtilmektedir. Ancak sitenin tatil bölgelerinde veya yayla bölgelerinde olması ve kullanıcılarının ancak yaz aylarında çoğunluğu sağlayıcı şekilde ikamet ediyor. Bunun gibi durumlarda genel kurul toplantısı yaz aylarından birinde yapılabilir.
Bu tip yerleşkelerde ve ilk kurulan yerleşim birimlerinde site yönetimi nasıl oluşturulur? Bu yerleşkelerde yönetim kurulurken iyi araştırılmalı ve tüm işlemler ilgili kanuna göre yürütülmelidir.
Birden fazla blok ve daha fazla bloklardan oluşan sitelerde site yönetimi kat maliklerini iki yılda bir toplantıya çağırabilir. Buradaki fayda olabildiğince çok kişinin katılımını sağlamak ve kararları çoğunluğun katıldığı bir kurulda onaylanmalıdır.
İlk genel kurulda tüm daire sahiplerinin en az yarısından bir fazlasının katılımı gereklidir. Çünkü bu katılım sağlanırsa yarıdan fazla kat malikinin oyu karar almak için yeterli olmaktadır. Bu çoğunluk sağlanamazsa denetçi 15 gün içinde ikinci kurulun toplanacağını duyurmalıdır. İkinci kurulda yeter sayı aranmaz ve katılanların çoğunluğu ile karar alınabilir.
Site yönetimi tek kişinin veya bir yönetim kurulunun seçilmesiyle oluşturulur. Site yöneticisinin ve site yönetim kurulundaki kişilerin isimleri herkesin görebileceği yerlere asılmalıdır. Aksi takdirde cezası vardır.
YGBS Easy Life Yönetim Hizmetleri A.Ş‘yi sosyal medyada takip edebilirsiniz.