Ofisten Konuta Dönüş Talep Görmedi
Konutta arz ihtiyacını karşılamak için Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde yapılan değişiklikle ticari+konut kullanımlı parsellerde yapılmış ofislerin konuta dönüşümüne imkan sağlanmıştı. Ancak yeni düzenleme talep görmedi.
Ağustos ayında yayımlanan yönetmelikle ofisten konuta dönüşüm imkanı sağlandı. Geçen süreçte hem ofis piyasasının canlanması, hem de artan dönüşüm bedellerinden dolayı konuta dönüşüm zayıf kaldı. 50 bin ofisin konuta dönüşmesi bekleniyordu. Bu sayının, şimdi en fazla 20 bin olacağı tahmin ediliyor.
Türkiye’de konutta yaşanan kıtlığa bir çözüm olarak sunulan ofisten eve dönüşüm uygulaması talep görmedi. Ağustos ayında yayınlanan yönetmelikle ticaret ve konut imarlı parsellerde yapılan ofislere konuta dönme imkanı sunulmuştu. Bu kapsamda 10 bini İstanbul’da olmak pazara 50 bin konutun gelmesi bekleniyordu. Ancak hem ofislere olan talebin yeniden artması, hem de sadece ticaret ve konut imarlı arsalarda bu dönüşüme imkan tanınması nedeniyle ofisten en fazla 20 bin konutun sisteme girebileceği ifade ediliyor. Sektöre göre, uygulaması gecikmiş olan yönetmelikte konut+ticari ibaresi yetersiz. Ayrıca sadece ticari imarı olan parsellerin de eklenmesiyle kapsamın genişletilip, oranın artırılabileceği kaydedildi.
“Ofiste kıtlık oluştu”
Ofis sahiplerinin şu anda yüksek kiralarla yola devam ettiğini söyleyen Kuzeybatı Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Murat Ergin, “Ofise çok fazla talep var. Burası gitmez dediğimiz ofisler bile talep görmeye başladı. Çünkü ofiste yeni üretim yok. Ayrıca evden çalışmada ofise dönüş var. Bu nedenle şu anda bir ofis kıtlığı var. Finans Merkezi devreye girene kadar da bu durum devam edecek. Bu nedenle nerdeyse ofisten konuta döneni hiç görmedim” dedi.
Ayrıca konut satış fiyatlarıyla ofis satış fiyatlarının da başa baş gitmeye başladığını dile getiren Ergin, “Dönüşüm maliyeti de baz alındığında bunun bir anlamı kalmadı. Dolayısıyla İstanbul’da en fazla 10 bin, Türkiye genelinde ise maksimum 20 bin konut elde edilebilir. Altında kalma ihtimalide kuvvetli” yorumunda bulundu. Bu nedenle bu kararı, gecikmiş bir karar olarak yorumlayan Ergin şöyle konuştu: “Eğer bu karar 2020 yılı başında alınmış olsaydı, o zaman ofise talep azdı, konut canlıydı, şimdi ise ofis piyasası da canlandı, fiyat anlamında da birbirine yakın konuma geldiler. Dolayısıyla yapılabilirliği yok.”
“Sadece konut-ticari imarlı projelere izin verilmesi, dönüşümü yavaşlattı”
Elinde ofis portföyü olan bir grupla konuştuklarını aktaran Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan, “Bu grup maliyetlere çalışmış, ancak bir bina inşaatının maliyetine eşdeğer dönüşüm maliyetinden dolayı sıcak bakmamışlar” dedi. Özcan, ayrıca sadece konut-ticari imarlı projelerde dönüşüm hakkının olmasının da kısıtlayıcı unsur olarak olduğunu ve dönüşümü yavaşlatan bir engel olduğunu kaydetti. Bu kısıtlayıcı nedenlerden dolayı ülke genelinde bu şekilde en fazla 20 bin konutun gelebileceğini dile getiren Özcan şöyle konuştu: “Konut ve ticari imarlı alanlarda daha çok dükkan yer aldığında buralarda zaten bir sıkıntı yok. Ancak daha çok ticari imarlı bölgelerde ofis binaları yer alıyor. Fakat kanun sadece konut ve ticariyi barındırana izin verince burada bir hareket oluşmasına engel oldu.”
“Ofise yönelik değerleme arttı”
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya da özellikle eylül ayından itibaren ofise olan talebin arttığını belirterek, “Ofise olan ilgiyi değerleme isteklerinde de görüyoruz. Yatırımcı konut almak yerine ticariye kayıyor. Çünkü pandemi ofisi çok olumsuz etkiledi ve fiyatları konuta göre daha uygun olduğu için şimdi bir kayış var” yorumunu yaptı.
“Ticaretten gelenler ticari gayrimenkul alıyor”
Century 21, Coldwell Banker ve Era Gayrimenkulü bünyesinde barından Master Türk Grubu Başkanı Gökhan Taş, sadece ekim ayında ofis, tarla, arsanın olduğu ticari gayrimenkullerde 157 bin konut dışı satış olduğunu belirterek, “Konutta minimum 3 milyon TL’den ev alınabilirken, ofiste fiyatlar konut kadar artmadı. Bu da bir yatırım ortamı yarattı. Ayrıca konutu 5 milyon TL’ye alıp 5 bine kiralayabilirken, 5 milyon TL’ye ticari ünite alındığında 20 bin TL’ye kiralanabiliyor. Konutta artan kira rakamlarını vatandaşın kazançla ödemesi çok kolay değil. Ancak işletme açan birinin 20 bin TL’yi ödemesi çok daha kolay. Dolayısıyla ticaretin içinden gelen kişiler, ticari gayrimenkul alıyor” dedi.