TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
Tanım ve Nitelik
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride gerçek ve eylemli olarak bir taşınmazın kararlaştırılan koşullarla satışının gerçekleştirilmesini sağlayan, tarafları arasında öncelikle kişisel borç doğuran , iki taraflı ve resmi biçimde düzenleme zorunluluğu olan bir ön akittir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ön sözleşme niteliğindedir. Ön sözleşme olarak adlandırdığımız bu sözleşme türünün geçerliliği öncelikle ileride yapılacak sözleşmenin esaslı unsurlarını içermesi ve esas sözleşme şekle tabi ise ön sözleşmenin de o şekle uygun olarak yapılmasıdır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflara kişisel hak doğurur. Yani vaad alacaklısı sözleşmeden doğan bu kişisel hakkını ancak vaad borçlusuna karşı ileri sürebilecek, üçüncü kişilere karşı ileri süremeyecektir.
Bir borçlandırıcı işlem, bir taahhüt muamelesi olması nedeniyle bir kişi mülkiyeti kendisine ait olmayan bir taşınmaz için de satış vaadinde bulunabilecektir. Taahhüdün yerine getirilmemesi tarafa tazmin borcunu yükler. Aynı zamanda taşınmaz sahibi, sözleşmeye konu taşınmazda tasarruf yetkisine sahip olduğu için vaade konu taşınmazı bir üçüncü kişiye devretme hakkına da sahiptir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel haklar vaad alacaklısının mirasçılarına geçmekle beraber, vaad borçlusunun mirasçılarına dermeyan eder. Aynı zamanda bu tür sözleşmelerden doğan kişisel haklar başkalarına devir ve temlik edilebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tek taraflı veya iki taraflı olarak yapılabilecektir. İki taraflı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde her iki taraf da taahhüt altına girer. Tek taraflı sözleşmede ise vaad borçlusu belirli bir bedel karşılığında bir taşınmazı, alıcıya, onun istediği zaman satmayı taahhüt eder. Yani vaad borçlusu satmakla yükümlü iken, alıcının satın alma yükümlülüğü olmayacaktır. Ancak tek taralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde de iki taraf olmalı ve sözleşme noterde iki tarafın katılımı ile usulünce düzenlenmiş bulunmalıdır.
Sözleşmenin Kurulması ve Geçerliliği
Taşınmazı satmayı vaad eden kişinin, şayet gerçek kişiyse, tam ehliyetli, ergin ve ayırt etme gücüne sahip olması gerekir. Tüzel kişi ise, işlem yapmaya yetkili temsilci aracılığıyla satış vaadi sözleşmesi yapabilecektir. Belediye ait bir taşınmazın satışının vaadi için Belediye Meclisi’nin kararı gereklidir. Belediye encümenin bu yöndeki kararları geçerli değildir.
Vaad edilen taşınmazın kendisine temlik edilmesini isteyecek olan kişi yani vaad alacaklısı da tam ehliyetli olmalıdır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vekil aracılığıyla yapılabilir. Bu şekilde yapılabilmesi için verilecek vekaletnamenin noterlerce ve düzenleme olarak özel vekaletname niteliğinde düzenlenmesi gerekmektedir. Vekaletnamede hangi taşınmaz için sözleşme yapılacağı açık şekilde gösterilmelidir. Sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda husumet vekile değil, vekil eden kişiye yöneltilebilir. Satış tarihinde yetkili olan vekilin sonradan azli sözleşmeyi geçersiz kılmaz.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu taşınmazdır ve nelerin taşınmaz kapsamında olduğu TMK M. 704’te sayılmıştır. Bunlar arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyetinde kayıtlı bağımsız bölümlerdir. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille mümkün olduğundan satış vaadine konu taşınmazın tapu siciline kayıtlı olması zorunludur.
Paylı mülkiyet sahibinin, payının satışını vaad etmesi mümkündür ve buna ilişkin satış vaadi sözleşmeleri geçerlidir. Vaad alacaklısı bu sözleşmeye dayanarak ilgili payın adına tescilini talep edebilir ve dava pay tescili suretiyle kabul edilebilir.
Elbirliği ile mülkiyet halinde, elbirliği ortağı payı üzerinde tasarrufta bulunamayacağından, taşınmaz paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmamaktadır. Elbirliği ortaklığı henüz sona ermeden açılan tapu iptali ve tescil davası ifa olanağı bulunmadığı gerekçesiyle reddolunacaktır. Vaad alacaklısı, kendisi elbirliğine dahil olmadığından, elbirliğinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini ve buna bağlı olarak tapu iptali ve tescil talep etmesi mümkün değildir. Ancak sözleşme bir borç doğucu işlem olması nedeniyle geçerlidir ve tazminat hakkı doğacaktır.
Vaad konusu taşınmaz belirli veya belirlenebilir olmalıdır. Sözleşmede taşınmaza ilişkin yeterli açıklık yoksa ifa kabiliyeti olamayacağından sözleşme geçersiz sayılacaktır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için satış bedelinin belirli olması gerekir. Bedel peşin olarak veya taksitle ödenebilir. Bunun da sözleşmede belirtilmesi gerekir. Sözleşmede belirlenmiş olan bedelin bir kısmının veya tamamının alınmamış olduğunun ileri sürülmesi halinde, bu senede karşı bir savunma olduğu için ispat yükü bunu savunana ait olacaktır.
Bu sözleşme türünün noterlerce düzenlenmesi zorunludur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekle uyulmaksızın yapılırsa mutlak butlanla batıldır. Şekle aykırı yapılan sözleşmeyi hakim re’sen dikkate alır ve vaad alacaklısı böyle bir sözleşmeye dayanarak tapu iptali isteminde bulunmaz.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile beraber vaad alacaklısı şahsi bir hak kazanır ve bu hakkını tapu siciline şerh ederek güçlendirebilir. Usulüne uygun olarak yapılmış geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhini taraflardan her biri isteyebilir. Tapu kütüğüne şerh verilmekle beraber sözleşmeden doğan kişisel hak üçüncü kişilere de ileri sürülebilme gücünü kazanır, ayni hak etkisine sahip olur. Konulan şerh tapu kütüğüne kaydından itibaren 5 yıl süreyle etki eder. Şerhle doğan bu hak, şerhten öncesine ayni bir etki yaratmaz, ileriye etkili bir durum yaratır.
Taşınmaz Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları
Şayet vaad borçlusu tapuda taşınmazın mülkiyetibi geçirme borcunu yerine getirmezse, vaad alacaklısı tapunun üzerine geçirilmesini sağlamak amacıyla tapu iptali ve tescil davası açabilecektir. Bu tür davalarda geçerli ve ifası gerekli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin varlığını araştıracak, daha sonra ifasına engel bir durumun olmadığı anlaşıldığı takdirde tapunun iptali ile vaad alacaklısı adına tesciline kara verecektir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için özel olarak bir süre düzenlenmediğinden TBK gereğince 10 yıllık zamanaşımı süres, uygulanır.bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından itibaen işlemye başlar. Ancak, satışı vaad edilen taşınmaz, fiilen satış vaadini kabul eden kişiye teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması iyiniyet kuralı ile bağdaşmayacağı için mahkemece dinlenmeyecektir.
Şayet kat mülkiyeti kurulmamış bir taşınmazda bağımsız bölüm satış vaadine konu ise, arsa payı, kat mülkiyetine konu ana yapının değerinin bağımsız bölümün değerine göre oranı belli edilebileceğinden ifası önlenemez. Satış vaadine konu bağımsız bölüme düşecek arsa payı bilirkişiye tespit ettirilmek suretiyle bu payın vaad alacaklısı adına tesciline mahkemece karar verilecektir.
Satış vaadi sözleşmesinde satış bedelinin az gösterilmesi muvazaa teşkil etmez. Bu tarz davalarda en fazla karşılaşılan muvazaa savunması sözleşmenin ödünç alınan paranın teminatı amacıyla yapıldığıdır. Böyle bir savunma tanıkla ispatlanamaz. Bu savunma ile yapılabilecek şey sözleşmenin alınan borç paranın teminatı olmadığına dair karşı tarafa yemin teklif etme ve bir karşı dava ile muvazaa sebebiyle senedin iptalini istemektir. Bunun yanında gabin, hile, takas, ikrah savunmasında da bulunulabilir.
Tapu iptali ve tescil davaları sözleşmeye konu taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılabilir. Tapu iptali ve tescil isteyen davacı, kademeli bir istem olarak bu davasına ilaveten tazminat isteminde de bulunabilir. İlk isteminin olumsuz sonuçlanması durumunda ikinci istemi olan tazminat hakkında karar verilecektir.
Stj. Av. Sıla DOĞAN