Kira bedeli, her kira dönemi sonunda yasal ya da kira sözleşmesinde öngörülen oranlarda artırılır. Ancak belirli şartların varlığı halinde bu oranların dışına çıkılarak kira bedelinin belirlenmesi mümkün olabilmektedir. Uygulamada sıkça karşımıza çıkan “Kira Tespit” davalarının yanı sıra, “Kira Bedelinin Uyarlanması” davaları da yoğun olarak karşılaşılan dava türlerinden biri haline gelmiştir. Özellikle; döviz kurlarında yaşanan artış, devalüasyon, ekonomik krizler gibi ifa güçlüğüne sebepler olan haller neticesinde kira bedelinin uyarlanması kaçınılmaz bir ihtiyaç haline gelmiştir.
Kira bedelinin uyarlanması davaları dayanağını Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m.138 hükmünden almaktadır. Sözleşmelerin uyarlanması noktasında genel bir düzenlemeye yer veren TBK m.138:“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır” hükmünü amirdir.
Madde metninden de açıkça anlaşılacağı üzere kira bedelinin uyarlanması için aranan şartlar;
- Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen bir durum ortaya çıkmış olmalı,
- Bu durum taraflardan kaynaklanmamış olmalı,
- Borçlunun borcunu ifa etmesi, dürüstlük kurallarına aykırı düşecek şekilde borçluya aşırı külfet yüklemeli,
- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş ya da aşırı güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Sayılan tüm şartların birlikte gerçekleşmesi halinde borçlu; sözleşmenin yeni koşullara uygun hale getirilmesini isteme, bu mümkün değil ise sözleşmeden dönme haklarına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde ise fesih hakkını kullanabilmektedir.
Niteliği itibariyle sürekli edimli olan kira sözleşmesinin tarafları, sözleşmeden kaynaklanan borçlarının, değişen koşullar sebebiyle kendilerine aşırı külfet yüklemesi halinde kira bedelinin uyarlanmasını, mümkün değil ise sözleşmenin feshedilmesini talep edebileceklerdir. Aşırı ifa güçlüğü dışında kalan uyarlama sebepleri ise mukayeseli hukuk ve doktrin temelinde düzenlenir.
İfa güçlüğünün ortaya çıkması halinde derhal açılabilen uyarlama davasının etkileri ileriye dönüktür ve geçmiş kira dönemlerini etkilemez. Kira bedelinin uyarlanması neticesinde belirlenen yeni kira bedeli ise dava tarihinden itibaren geçerli olur. 1 yılı doldurmamış kısa süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin uyarlanması talepli dava açılamaz.
İlgili yazılarımız için;
Hukuk Desteği
iletisim: [email protected]