Günümüzde kiracıların ve evini kiraya vermek isteyenlerin karşılaştığı en büyük problemlerden birisi tahliye konusudur. Bu konuda en çok merak edilenlerden biri ise tahliye taahhütnamesi nedir sorusunun yanıtı olur.
Kiracı iseniz beklemediğiniz bir anda tahliye tehdidi ile karşı karşıya kalmamak adına ya da sahibi olduğunuz bir taşınmazı kiraya vermek istiyorsanız bu taahhütnamenin ne olduğunu ve kapsamını bilmeni gerekir. Gelin merak edilen tüm detaylara birlikte göz atalım.
İçindekiler
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, 6089 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi ile tesis edilen; tarafların ayrıca bir tazminat yükümlülüğü altına girmeksizin konut ve çatılı işyeri kira ilişkileri bakımından kiracının kiraya verene karşı kiralanan taşınmazı belirli bir tarihten önce tahliye edeceğine ilişkin taahhüt içerir tek taraflı bir irade beyanıdır.
Geçerlilik şartlarını taşıyan bir kira tahliye taahhütnamesi, kiracıya taahhütname ile belirlenen tarihe kadar kiralanan taşınmazı tahliye ederek kiraya verene teslim etme borcunu yükler.
Tahliye Taahhütnamesi Kaç Yıllık Yapılır?
Taahhütnamenin üzerinde iki adet tarih yer alır. Bunların ilki taahhütnamenin düzenlenme tarihi, diğeri ise taahhütname ile vadedilen tahliye tarihidir. Tarihin belirlenmesinde herhangi bir kısıtlama düzenlenmemiştir, bu tarihi sözleşmenin başlangıcından itibaren dilediğiniz bir tarih olarak belirleyebilirsiniz.
Yazılı tahliye taahhütnamesi geçerlilik süresi, taahhütname ile belirlenen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde yasal yollara başvurmanızı gerektirir. Tahliye taahhütnamesini tarafların iradesi olduğu müddetçe kira sözleşmesinin son günü tarihli olarak hazırlanayabileceğiniz gibi daha erken bir tarihi belirleyerek de hazırlayabilirsiniz. Tahliye taahhütnamesi tarihsiz ise geçerli değildir.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
Konumuzu oluşturan tahliye taahhütnamesi geçerliliği ilişkin şartlar artık Türk hukukunda standardı olan bir uygulama halindedir. Bu şartları taşıyan bir taahhütnamenin mevcut olması halinde kiracının kiralanan taşınmazı tahliye etmesi gerekir.
Kiracı aşağıda anılan şartları taşıyan bir tahliye taahhütnamesinin varlığına rağmen kiralananı tahliye etmediği durumda kiraya veren yasal yollara başvurarak kiracının taşınmazı tahliye etmesini sağlayabilecektir. Taahhütnamenin geçerlilik şartları şu şekildedir:
- Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır: Taahhütnamenin yazılı olarak yapılması bir kanuni şekil şartı olup bu şartı taşımayan taahhütnameler geçersiz olacaktır. Sözlü olarak yapılan taahhütler geçerli değildir. Taraflar noter huzurunda da tahliye taahhütnamesi düzenleyebilecekleri gibi kendi aralarında da tüm şartları karşılamak kaydıyla yazılı tahliye taahhütnamesi düzenleyebilirler.
- Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin var olması gereklidir: Tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğundan bahsedebilmek için öncelikle ortada bir kira sözleşmesinin varlığı gerekir. Kira sözleşmesi yoksa hazırlanacak olan taahhütname konusuz kalacaktır.
- Tahliye taahhütnamesinin tarihi, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonra olmalıdır: Yerleşik yüksek yargı uygulaması olarak kiracı, kiraya verenden daha güçsüz konumda görülmüştür. Bu dengesizliğin giderilmesi ve kiracının sırf zorunda olduğu için imzalamaması amacıyla tahliye taahhütnamelerinin kira sözleşmesinin imzalandığı andan sonraki bir tarihte düzenlenmesi bir geçerlilik şartıdır.
- Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi net olarak belirtilmelidir: Tıpkı düzenleme tarihinde olduğu gibi tahliye (boşaltma) tarihi de karşımıza bir şekil şartı olarak çıkmaktadır. Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için tahliyenin ne zamana kadar gerçekleştirileceği açıkça yazılmış olmalıdır. Taahhütnamede herhangi bir tahliye tarihi belirtilmemişse, bu taahhüt geçersiz sayılacaktır. Günü belirtilmeksizin boşaltma tarihine bir ay yazılması halinde yargıtay uygulaması olarak tahliye tarihi, belirtilen ayın son günü olarak kabul edilmektedir.
- Taahhütün hangi taşınmazın tahliyesi ile ilgili olduğu belirtilmelidir: Kiraya verilen taşınmazın adresi de taahhütnamede bulunması gereken bilgiler arasındadır.
- Taahhüt veren kiracının iradesinde herhangi bir sakatlık bulunmamalıdır: Uygulamada sıkça karşılaşıldığı üzere kiracının korkutularak, tehdit edilerek tahliye taahhütnamesine imza attırıldığı görülmektedir. Bu gibi durumlarda irade sakatlığının ispatı halinde tahliye taahhütnamesi geçerliliğini yitirecektir. Taahhütün kiracı tarafından ve hür irade ile verilmiş olması bir geçerlilik şartıdır.
- Tahliye taahhüdünü doğrudan kiracının kendisi vermiş olmalıdır: Taahhütname ile kira sözleşmesindeki kiracı aynı kişi olmalıdır. Kiracının aynı evde yaşayan eşi, çocuğu, anne babası, ev arkadaşları gibi kişilerin verdiği tahliye taahhüdü geçersizdir. Doğrudan vekaletnameden bu yönde yetki olduğu anlaşılıyorsa, vekil aracılığıyla da taahhüt verilebilir. Birden çok kiracı varsa hepsi taahhütte bulunmalıdır.
- Kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyor ise kiracı ile birlikte eşinin de imzasının bulunması gerekir: Aile konutlarına özel olarak yapılan düzenlemeye göre, kiralanan bir taşınmaz kiracılar tarafından aile konutu olarak kullanılmakta ise verilecek bir tahliye taahhütnamesinde yalnızca kiracının imzasının bulunması yeterli olmaz. Mutlaka eşinin de imzasının bulunması gerekir.
Geçerli Tahliye Taahhütnamesi Örneği
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ (başlık)
Kiracı (Taahhüt Eden): ………………………………
TC Kimlik Numarası: ………………………………
Kiraya Veren (Malik): ………………………………
TC Kimlik Numarası: ………………………………
Mecurun (kiralanan
taşınmazın) adresi: …………………………….
Taahhütname Tarihi: ……………………………….
Tahliye Tarihi: ………………………………..
Şu anda kiracısı olarak kullanmakta olduğum yukarıda adresi yazılı taşınmazı hiçbir ihtara ve ihbara gerek kalmaksızın kayıtsız ve şartsız olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350, 351 ve 352. maddeleri gereğince, belirtilen tarihte boş ve sağlam olarak tahliye edeceğimi; tahliye etmediğim takdirde yukarıda adı geçen kiraya verenin bundan dolayı icrai takibata geçerek yapacağı tüm masrafları ve tahliyeyi geciktirmiş olmamdan dolayı uğrayacağı zararı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan nakden ve peşin ödeyeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim. … / … / ….. (düzenleme tarihi)
Kiracı (Taahhüt Eden) İmza
Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Doldurulur?
Tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde yapılabilir. Noterlik vasıtası ile hazırlanan tahliye taahhütnamelerinde taraflara yalnızca imza atmak düşer. Bu şekilde hazırlanan taahhütnameler, kiraya veren açısından daha güvenlidir. Yukarıdaki örnekte verilen gibi adi yazılı hazırlanan bir taahhütname, tükenmez kalem marifetiyle boş kalan kısımları doldurulduğu takdirde geçerlidir.
Kiracının imzasının başkasının eliyle atıldığının tespiti halinde taahhütname geçersiz olacaktır. Bu sebeple kiracı, taahhütnamenin geçerli olması için kendi iradesi ile kendi imzasını kendi atmalıdır. Yazının okunaklı olduğuna, tüm kısımların aynı anda doldurulduğuna dikkat edilmelidir. Boş kalan kısımların sonradan doldurularak taahhütnamenin işleme sokulduğunun tespiti halinde taahhütname geçersiz olacaktır.
Tahliye Taahhütnamesi ile İcra Takibi Nasıl Yapılır?
Tahliye taahhütnamesi ile tahliye yollarından birisi icra takibidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren olarak elinizde kiracıya ait geçerlilik şartlarını taşıyan bir tahliye taahhütnamesi bulunuyorsa, bu taahhütnameyi dayanak göstererek kiracıya karşı kiracının ikamet yeri veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yeri icra dairelerinde tahliye talepli olarak icra takibi başlatabilirsiniz.
İcra dairesinde tahliye taahhüdü ile takip talebinde bulunma süresi, tahliye taahhütnamesi ile belirlenen tahliye tarihinden itibaren en geç bir aydır. Tahliye tarihi gelmeden icra takibi yapamazsınız. İcra dairesinde takip talebi oluştururken yazılı bir tahliye taahhütnamesinin bulunduğunu bildirmeniz, bu taahhütnamenin aslı ve aslı gibi olan 2 örneğini takip talebi ile birlikte ilgili icra dairesine sunmanız gerekmektedir.
Takip talebinin ardından icra dairesi tarafından İcra ve İflas Kanunu uyarınca kiracıya tahliye emri gönderilir. Kiracının tahliye emrine yedi günlük itiraz etme süresi bulunmaktadır. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 gün içerisinde itirazda bulunmaz ise ilamsız tahliye takibi kesinleşecektir. Bu kesinleşme ile birlikte tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde taşınmazı tahliye etmeyen kiracı, icra dairesi vasıtası ile zorla taşınmazdan çıkarılır.
Tahliye taahhütnamesi icra takibi itiraz edilebilir bir takiptir. Kiracının tahliye emrine itiraz etmesi durumunda takip durur. Takibin devam edebilmesi için tahliye emrine itirazın kaldırılması talebi ile ilgili icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesinde dava açmalısınız.
Noter huzurunda tanzim edilmiş tahliye taahhütlerinde ve kiracının imza itirazının olmadığı durumlarda itirazın kaldırılması yoluna gidilebilir. Ancak adi yazılı düzenlenen taahhütnamelerde kiracı imza itirazında bulunmuş ise, yetkili sulh hukuk mahkemelerinde itirazın iptali davası açmak durumunda olacaksınız.
Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzaladım, Ne Yapmalıyım?
Günümüzde ev bulabilmek amacı ile ev sahibinin isteklerini karşılamak zorunda kalan veya kira sürecinde tehdit ve baskı altında olan kiracılar boş tahliye taahhütnamesi imzalamak durumunda kalabilmektedir. Boş bir taahhütnamesinin altına yalnızca imzanızı atmak zorunda kaldıysanız tarafınıza yapılan icra tahliye takibine zamanı içinde itirazınızı bildirerek takibin durmasını sağlamalısınız.
Bu konuya ilişkin yerleşik yüksek yargı uygulaması, kiracının boş taahhütnameye imza atmakla kiraya verene bu belgeyi doldurma yetkisi verdiği şeklindedir. Boş olarak imzaladığınız taahhütnamenin iradeniz dışında doldurulduğunun ispatı kiracı taraf olan size aittir. Bu hususta tanık, yemin gibi delillere dayanılamaz. Yalnızca yazılı belge ile ispatı mümkündür.
Takibin durması ile birlikte kiraya veren, itirazın mahiyetine göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası açma yolunu tercih edebilir. Taahhütnameyi imzalarken iradenizin sakatlandığını, taahhütnamenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ispat edebileceğiniz yazılı belgeleri mutlaka mahkemeye sunmanız gerekir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığı durumunda tahliye süreci ortalama olarak 1 yıl kadar sürer. Bu süre, bulunulan yer adliyesinin iş yükü ile doğru orantılı olarak artıp azalır. Mahkemenin iş yükünün dışında sürecin kısa veya uzun olmasını belirleyen en önemli faktör, kiracının bu süreçteki seçimleridir.
Kiracının tahliye taahhütnamesi ile başlatılan tahliye takibine itiraz etmemesi durumunda süreç bir ay kadar kısa bir süre içerisinde tamamlanabilir. Kiracı tahliye taahhütnamesi ile başlatılan tahliye takibine süresi içerisinde itiraz ederse kiraya verenin dava açma zorunluluğu hasıl olacaktır.
Kiracı imza itirazında bulunmamış ise nispeten daha hızlı bir yol olan icra mahkemelerinde itirazın kaldırılması yoluna gidilecektir. İmza itirazı var ise sulh hukuk mahkemelerinde itirazın iptali davası açmanız gerekir. Her iki yolda da davanın açılmasından itibaren ortalama 9-18 ay gibi bir süre içerisinde dava sonuçlanmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir mi?
Tahliye taahhütnamesinin irade sakatlığı ile, baskı altında, usulsüz olarak, geçerlilik şartlarını taşımaksızın veya aile konutu için tanzim edildiği takdirde iptal edilmesi mümkündür. Böyle bir durumda ilk etapta yapmanız gereken imzaladığınız geçersiz tahliye taahhütnamesinin bir fotoğrafını veya bir suret fotokopisini almak olacaktır. Bunu sağlamanız ilerleyen aşamalarda delil tespiti açısından fayda sağlayacaktır.
Taahhütnameye ilişkin doğrudan taahhütnameyi size imzalatan ev sahibinizi muhatap alan bir ihtar çekmeniz gerekmektedir. Eğer mümkünse bu ihtarname, taahhütnamenin imzalandığı gün içerisinde çekilmelidir. İhtarnamede taahhütnamenin zorunluluktan imzalandığı, sözleşme yapmama tehdidi ile imza ettirildiği, tehdit altında imza attırıldığı gibi hususları belirtmeniz yargılama sürecinde taahhütnamenin geçersizliğini sağlama hususunda fayda edecektir.
Bu noktada ihtar çekilebilecek bir diğer husus ise konutun aile konutu olarak kullanılmasıdır. Kiracı olarak eşiniz, taahhütnameye icazet vermediğini ve konutun aile konutu sıfatını taşıdığını bildirir bir ihtarnameyi kiraya vereni muhatap alacak keşide ettiği takdirde, iddia edilen bu hususun gerçek olduğunun tespiti ile işleme konulan taahhütname geçersiz olacaktır.
Tahliye Taahhüdü Varsa İhtarnameye Gerek Var mı?
Geçerli bir taahhütnamenin varlığı halinde kiraya veren olarak evin tahliyesi amacıyla kiracıyı muhatap alan ayrıca bir ihtarname düzenlemenize gerek yoktur. Geçerli taahhütname kiracının mecuru belirlenen tarihte tahliye edeceğine ilişkin beyanını içerdiğinden buna ilişkin keşide edilecek bir ihtarname size herhangi bir fayda sağlamayacaktır. Kiracı, ihtarname olmaksızın taşınmazı tahliye etme borcunu yerine getirmek zorundadır.
Tahliye Taahhüdü Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye taahhütnamesine dayalı uyuşmazlıklarda yetkili mahkemeler ve icra daireleri, taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri ve icra daireleridir. Tahliye taahhütnamesine ilişkin itirazın kaldırılması davalarında görevli mahkemeler icra hukuk mahkemeleri; itirazın iptali davalarında görevli mahkemeler sulh hukuk mahkemeleridir. İcra yolu seçilmeksizin doğrudan tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açılacaksa görevli mahkemeler yine sulh hukuk mahkemeleridir.
Tahliye Taahhütnamesine İlişkin Yargıtay Kararları
- “Tahliye taahhüdünün halen devam eden kira dönemi içinde alınması zorunlu değildir, ileride yenilecek dönemlere ilişkin tahliye taahhüdü de verilebilir…’’ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2015/2409 K: 2015/6326 T: 24/06/2015)
- “Taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur…’’ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2015/9993 K:2016/1961)
- “Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir…’’ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2015/1019 K: 2015/1686 T: 23.02.2015)
- “Taahhütname altındaki tanzim tarihinin doğru olmadığı şahitle değil ancak yazılı delille kanıtlanması gerekir. Davacı vekili tanık dinlenmesine muvafakat etmediği halde, davalı tanıkları dinlenerek yazılı şekilde ret kararı verilmesi doğru değildir…’’ (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 1996/549 K: 1996/645 T: 02.10.1996)
- “Taahhütnamenin içeriğinden ve kira sözleşmesinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır. Ayrıca tahliye taahhüdünün adi olarak düzenlenmesinde bir usulsüzlük yoktur. Bu durumda mahkemece, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkar edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile itirazın iptaline…’’ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2010/2015 K: 2010/6263 T: 26.05.2010)
- “Aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilemediğinin araştırılması gerekecektir. Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve şikayetçinin bu yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı; sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir…’’ (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2005/676 K: 2005/600 T: 26.10.2005)
Türk hukuk sisteminde zayıf ve korunması gereken olarak görülen kiracının normal şartlarda tahliye edilmesi pek güçtür. Tahliye taahhütnamesi, bu noktada kiraya verenin tahliye sürecini daha hızlı yürütebilmesini ve sonuç almasını sağlar.
Yukarıda anlattığımız geçerlilik şartlarını haiz bir tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirlenen tarihe kadar tahliye edeceğine yönelik açık bir irade beyanını içerir ve tek başına tahliye sürecini başlatmaya yeterlidir. Yargıtay kararları ve ilgili kanun maddeleri ile tahliye taahhütnamesinin uygulamadaki yeri belirlenmiş olup geçerli taahhütnamenin varlığı halinde kiraya verilenin tahliyesi diğer tahliye sebepleri var olmaksızın gerçekleştirilebilmektedir.
Siz de tahliye taahhütnameleri konusundaki her türlü soru, sorun ve hukuki destek ihtiyaçlarınız için kira uyuşmazlıklarında uzman bir büro olan Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık’tan destek alabilirsiniz.