Mekanda Adalet Derneği ile TED Üniversitesi Uygulamalı Veri Bilimi Merkezi’nin birlikte yürüttüğü Sosyal Fayda İçin Veri Bilimi Programı kapsamında oluşturulan “İstanbul’da Yaşamak: Bir Konut Krizi Portresi” başlıklı çalışma yayınlandı. Proje, İstanbul’da kiralık konut sorununu merceğe alıyor. Mekanda Adalet Derneği’nin Ağustos 2021’de yayınladığı “sahibinden.com’da Yaşanabilir Konut Aramak” başlıklı çalışmanın ikinci ayağını oluşturan bu araştırmanın sonucunda bir de web sitesi oluşturuldu. Bir emlak arama uygulamasından 17 bin 159 adet kiralık konut ilanına dair verinin çekilmesiyle üretilen web sitesi, kullanıcıların kendi yaşam koşullarına göre arama yapmasına imkân tanıyor.
ELVERİŞLİ KONUT AZALDI
Web sitesi dört bölümden oluşuyor. Birinci bölümde, seçilen kiralık konut ilanı arama kriterlerine göre bulunan konutların sayısı ve toplam kiralık konut ilanları içindeki yüzdesi gösteriliyor. Ekranda seçili olarak gelen kriterler, kullanıcının tercihine göre farklılaşabiliyor. Örneğin haneye giren toplam gelir değeri veya bina yaşı kriterleri azaltılıp çoğaltılarak konut ilan sayısı ve yüzdesi değişiyor. Yaşamaya elverişli konut kriterlerine göre konuta ayrılan masrafın hane halkı gelirinin yüzde 30’unu aşmaması gerekiyor. Buradan yola çıkarak, ilgili alana yazılan toplam hane halkı gelirinin yüzde 30’u hesaplanarak bütçenizi zorlamayan kira bedeli bulunuyor. Böylece kiralık konut ilanları arasında kaç adet konutun bütçenize uygun olduğunu görebiliyorsunuz. Bunun yanında, bulunan konutların konumları da aşağıdaki haritada görülebiliyor. Yaşamaya elverişli konut kriterleri baz alınarak yapılan aramada yaşamaya elverişli konutların, tüm ilanların yüzde 0.19’u olduğu ortaya çıkıyor. Mart 2021’deki veriler ile yapılan ilk araştırmada bu sonuç yüzde 2 olmuştu.
Web sitesinin ikinci bölümünde, belirlenen ilan kriterlerine göre İstanbul’un ilçeleri ve mahallelerindeki kira ortalamaları ortaya çıkıyor. Yaşamaya elverişli konut kriterlerini baz alarak, kira değişkeni serbest bırakılarak yapılan aramada, İstanbul’daki kiralık konut ilanlarının yüzde 43.3’ünün bu kriterleri karşıladığı ortaya çıkıyor. Yani hane bütçesi sınırsız olsa bile ısınma, metrekare, bina yaşı gibi temel değişkenler doğrultusunda yaşanabilir koşulları sağlayan konutlar tüm ilanların yarısından az.
Web sitesinin son bölümünde, kendi ihtiyaçlarınız doğrultusunda kişiselleştirdiğiniz arama kriterlerine göre yaşamak istediğiniz evin kira bedeli ortaya çıkıyor. Kriterleri değiştirerek kiranın nasıl farklılaştığı görülebilir, dolayısıyla hane bütçenize uygun bir konut için hangi niteliklerden vazgeçmeniz gerektiğini görebilirsiniz. Alternatif konutların çevresindeki yeşil alan/park sayısı ve evin konumunun bu alanlara ve merkez ilçelere olan mesafesine dair veriler yer alıyor.
“HER GÜN DAHA ZORLAŞIYOR”
Mekanda Adalet Derneği Kentsel Politikalar Programı Asistanı Sena Nur Gölcük projenin detaylarını anlattı. Web sitesinin güncellenip daha sürdürülebilir hale getirilmesi için çalışmaların devam edeceğini söyleyen Gölcük, “Kiralık konut piyasasındaki kontrolsüz artışların kamuoyunda yükselen şikayetlerin aslında nasıl bir toplumsal adaletsizliğin yansıması olduğunu göstermek istedik. İstanbul’da ödenebilir olan yaşanabilir bir konuta erişmek her gün daha da zor bir hale geliyor. Yaşanabilir konutlar hangi bölgelerde, bu bölgelerde kaç konut var, kiraları ödenebilir mi ya da kira ortalaması ne düzeyde? Bu soruların cevabı bulmak ve İstanbul’da yaşanabilir bir konutta oturma ihtimalini görebilmek ve bunu da kamuoyuyla paylaşmak istedik.” dedi.
NELERDEN VAZGEÇMEK ZORUNDAYIZ?
“İstanbul’da yaşanabilir konutların tüm konutlar içerisindeki sayısı mart ayında yaptığımız çalışmadan sonrasında yüzden 2’den ekim ayında yüzde 0.19’a düştüğünü gördük.” diyen Gölcük, araştırmanın sonuçlarını şöyle özetledi: “Sizler de ilanlara bakarsanız emlak sitelerinde sayfayı yenileyince bile var olan konutlar anlık olarak sürekli güncellenme durumunda. İstanbul’da yaşanabilir bir konutta yaşamanın maddi bedeli gün geçtikçe ağırlaşıyor. Ödenebilir konutların niteliklerine bakınca ya kotlarda, ya ısınma seçenekleri güvenli değil ya erişilebilir değil ya da çok düşük metrekareler. Kira artışları üç seçenek sunuyor. Artık ya merkezde daha ödenebilir fiyatlardaki balkonsuz, erişilebilir olmayan deprem yönetmeliğinin çok öncesinde inşa edilen yapılarda oturulabilir, Ya da şehrin çeperine gidip merkezin sunduğu olanaklardan uzakta yaşayabiliriz. Üçüncü seçenek ise İstanbul’u terk etmek belki de.”
“HASARSIZ ATLATMAK İMKANSIZ”
Gölcük’e göre, İstanbul’da gerçekleşmesi muhtemel büyük depremin tedirginliği 2019’un Eylül ayında meydana gelen 5.8 büyüklüğündeki depremden sonra daha da somut bir şekilde görülür oldu. Deprem sonrasında İstanbul’daki çoğu eski yapılarda az, orta ve büyük hasarların meydana geldiğini söyleyen Gölcük, “Bu hasarların ve tedirginliğin sonucunda doğal olarak halk daha sağlam ve deprem yönetmeliğine uygun olarak inşa edilen yeni binalara taşınmak istedi. Yeni yapılan konutlara artan talep kiralarda belirgin yükselişi de beraberinde getirdi. Bu süreçte kentsel dönüşüm, yeniden yapılanma da hız kazandı. Konutlarından ayrılmak zorunda kalan hanehalkları bu süreci atlatmak için kiralık ev arayışına girdi ve bu şekilde kiralar anlık yükselişlerine devam etti. Sonrasında pandemiyle tanıştık. Pandemide evlerde daha çok vakit geçirdikçe evin içinde rahatça temiz hava alınabilecek balkon gibi açık alanların aslında lüks değil tam tersine bir ihtiyaç olduğunu, her bireyin kendine ait bir alana ihtiyacı olduğunu, yerinden edilme korkusu olmadan yaşamanın hak olduğunu, zemin ve kotta bulunan daireler gibi havalandırması olmayan dairelerin yaşanabilir olmadığını fark ettik.” diye konuştu.
Pandemi ile birlikte birçok insan için konutun sadece dört duvar olmadığını deneyimlediğini söyleyen Gölcük, şöyle devam etti: “Bu bahsettiğim üç kırılma ve beraberinde yaşanan ekonomik dalgalanmalarla yaşanabilir bir konut kurtlar sofrasına düştü. İstanbul’da yaşayan öğrenciler için, sınırlı geliri olanlar için, göçmenler için, kadınlar için, farklı cinsel kimliklerde olanlar için İstanbul’da kiracı olmak, ev aramak ve bu süreçleri hasarsız atlatmak artık neredeyse imkansız. Sadece konuta erişmekle de bitmiyor süreç. Ev sahiplerinin çizdiği ‘ideal kiracı’ kriterine uygun olma meselesi var bir de. Yaşanabilir bir konutta oturmak artık sadece ekonomik değil aynı zamanda politik bir mesele olarak ele alınmalı. İnsanlık onuruna yakışır sağlıklı, güvenli, erişilebilir bir konutta oturmak hepimizin hakkı.”
KADIKÖY’DE KİRALAR 4 BİN TL’NİN ÜZERİNDE
Yaşamaya elverişli konut kriterlerine göre konuta ayrılan masrafın hanehalkı gelirinin yüzde 30’unu aşmaması gerekiyor. TÜİK 2020 verisine göre İstanbul bölgesi hanehalkı geliri medyan ortalaması 68.570 TL. Bu rakam ayda yaklaşık 5700 TL’ye denk geliyor. Konut masraflarına ayrılan payın en fazla yüzde 30 olması gerektiği bilgisinden yola çıkarsak yaklaşık 1700 TL karşılığında İstanbul’da nitelikli, sağlıklı, güvenli konutlara erişimin mümkün olması gerekiyor. Ancak sonuçlar başka bir gerçeği gösteriyor.
Web sitesinin son bölümünde, farklı kriterleri seçerek arama yapabiliyorsunuz. Metrekare, oda sayısı, bina yaşı, evin bulunduğu kat, binanın toplam kat sayısı, ısınma sistemi, balkon gibi seçenekler ile aramanın sonuçları değişebiliyor. Örneğin, Kadıköy’de dört yıllık apartmanın birinci katında yer alan 80 metrekare, balkonlu, 2+1 bir dairenin kiralık fiyatı ortalama 4462 TL. Aynı seçenekleri kullanıp sadece oda sayısını 3+1 olarak değiştirdiğinizde ise fiyat 4558 TL’ye çıkıyor.
Benzer kriterleri kullanarak farklı ilçelerde arama yaptığımızda ise Kadıköy’deki kiralık dairelerin fiyatlarının yüksek olduğu dikkat çekiyor. Kadıköy’deki kriterlere sahip bir dairenin Esenler’de 2193 TL, Avcılar’da 3162 TL, 3178 TL, Fatih’te 2522 TL, Pendik’te 2193 TL, Kartal’da 3162 TL olduğu görülüyor.
Çalışmanın detaylarına buradan ulaşabilirsiniz.