KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI YASAL MI?
A. Müfit BAYRAM
YAYED Gen. Baş. Yardımcısı
AKP Hükümetleri döneminde yürürlükteki imar mevzuatı ve bütüncül planlama anlayışı yok sayılmış, projeci gelişme anlayışının gereği olarak "Kentsel Dönüşüm" kavramı, kentlerin yapılanmasına ilişkin en önemli araç haline getirilmiştir. TOKİ ve büyükşehir belediyeleri başta olmak üzere bir çok belediye, gecekondu alanlarının iyileştirilmesinden başlayıp, uluslararası sermayenin ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ilgisini çeken büyük alış veriş merkezlerine uzanan bir yelpazede projeler hazırlıyor, uyguluyor.
Bu noktada öncelikle bilinmesi gereken husus; yaygın olarak uygulanmaya çalışılan "Kentsel Dönüşüm Projeleri"nin amacının, sağlıksız koşullarda barınma ihtiyacını gideren dar gelirli kesimlerin güvenli ve çağdaş konutların sahibi yapılması olmadığıdır. "Kentsel Dönüşüm" adı altında gündeme getirilen tüm projelerin ortak özelliği, ister konut isterse ticaret alanı olsun orta ve üst gelir gurubuna yönelik olmalarıdır.
Ankara ve İstanbul başta olmak üzere yurdun dört bir yanında uygulanmaya konulan bu projelerle yüzbinlerce insan evinden yurdundan edilmekte, komşularından ve alışkın oldukları dayanışmayı esasa alan yaşam biçiminden kopartılarak zor yaşam şartlarının ortasında tek başlarına bırakılmakta, sisteme direnme güçleri yok edilmekte, birkaç kilo bakliyat ve bir ton kömürle teslim alınabilecek zavallı bir konuma düşürülmeye çalışılmaktadır.
Bu yazımızda, halen uygulanmakta olan bu projelerin hukuki durumu yürürlükteki yasalar çerçevesinde incelenecek, var olduğunu düşündüğümüz yasaya aykırılıklar ana başlıklar halinde aktarılmaya çalışılacaktır.
Yabancıya gayrimenkul satışı ve borçkonut (mortgage) yasalarından bağımsız olarak düşünemeyeceğimiz "Kentsel Dönüşüm" uygulamalarının yasal alt yapısının hazırlanmasına yönelik ilk adım, 5393 sayılı Belediye Kanununun "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" başlıklı 73. Maddesinde yapılan düzenlemeyle atılmıştır.
Ancak Belediye Yasasıyla yapılan bu başlangıçın, yapılmak istenen keyfi uygulamalar için yeterli yasal dayanağı sağlamayacağı kısa sürede ortaya çıkmıştır.
Bu konudaki ikinci girişim, 16.6.2005 tarihinde çıkarılan ve 5.7.2005 tarihli Resmi Gazete‘de yayımlanan 5366 sayılı "Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkındaki Kanun" ile gerçekleştirilmiştir. Başbakanlık tarafından TBMM‘ne "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Kanunu Tasarısı" olarak gönderilen bu tasarı, TBMM‘deki görüşmeler esnasında isim değiştirmiş, bu yolla yasa tasarısına yönelik tepkiler azaltılmaya çalışılmıştır.
Üretmeden, borçlanarak tüketmek üzerine kurulmuş ekonomik yapının devamının sağlanması için her geçen gün daha büyük miktarlarda dış kaynağa ihtiyaç duyan ve bu yolda kullanabileceği en önemli araç olarak ülke toprağını gören siyasal iktidara bu yasanın da yetmediği yasanın yürürlüğe girmesinin üzerinden bir sene geçmeden anlaşılmıştır.
22.06.2006 tarihli Başbakanlık yazısı ekinde TBMM‘ye gönderilen "Dönüşüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı" ile sadece kentsel alanlar değil ülkenin tüm topraklarının (ormanlar, meralar, tarım alanları, milli parklar dahil olmak üzere) kentsel dönüşüm uygulamalarının kapsamına alınması öngörülmüştür.
Mevcut kentsel dönüşüm uygulamalarında içine düşülen yasal zorlukları aşmak amacıyla gündeme getirilen bu kanun tasarısı (bizce bir çok açıdan Anayasaya aykırı hükümler taşımaktadır), toplumdan ve meslek odalarından gelen yoğun tepkiler ile ana muhalefet partisinin karşı çıkışı sonucu halen yasalaşamamıştır.
Kentsel Dönüşüm Alanı ilan edilen yerlere ilişkin olarak, yürürlükteki imar mevzuatını bütünüyle devreden çıkarmayı öngören bu tasarının yasalaşamamış olması Belediye Kanunun 73. maddesine dayanılarak halen uygulanmakta olan "Kentsel Dönüşüm Projelerinin" bir çoğunun, yasal açısından dayanaksız kalmasına neden olmuştur. Belediyelerin hırçınlaşarak, kamu yönetimi ciddiyetiyle bağdaşmayacak şekilde bu bölgelerde yaşayan vatandaşlar üzerinde uyguladığı yoğun baskılara karşın, bir çok projenin tıkanmış olmasının altında yatan da budur.
Bilindiği gibi halen Kentsel Dönüşüm Projelerinin uygulanmakta olduğu alanlar ağırlıklı olarak 24/2/1984 tarih ve 2981 sayılı imar affı yasası ve 23.02.2003 tarih ve 5609 sayılı yasayla değiştirilmiş 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre işlem yapılması gereken gecekondular ile ruhsatsız yapıların bulunduğu alanlardır.
Kentsel Dönüşüm uygulamalarına dayanak olarak gösterilen 5393 sayılı Belediye Kanunu, bu iki yasayı yürürlükten kaldırmamaktadır. 5393 sayılı kanunun uygulamalara dayanak olarak gösterilen 73.maddesi, yalnızca kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine konu olacak alanların ilanına ilişkin olup, söz konusu alanlarda yapılacak uygulamalara ilişkin herhangi bir yeni düzenleme öngörmemektedir.
Dolayısı ile, belediye meclisi kararıyla "Kentsel Dönüşüm Alanı" olarak ilan edilen bölgelerde, bu yapılarla ilgili olarak uygulanması gereken yasa 5393 sayılı yasanın 73. maddesi değil, yapıların yapılış tarihleri ve yasal durumlarına uygun olarak 2981 sayılı yasa ve 775 sayılı yasalardır.
2981 sayılı yasa, bu yasadan yararlanan gecekondu ve kaçak yapıların sahiplerine, yasanın 9. maddesinde tanımlanan koşullarda 400 m2‘yi geçmemek koşuluyla işgal ettikleri arsanın (bazı istisnai durumlar dışında ve hazırlanacak Islah İmar Planlarına uygun olarak) tahsisini emretmektedir. 5393 sayılı yasanın 73. maddesine göre yapılacak uygulamalarla halen yürürlükte olan 2981 sayılı yasa ile kazanılmış hakların ortadan kaldırılması mümkün değildir.
Aynı şekilde, 775 sayılı Gecekondu kanunun 1. Maddesi "Mevcut gecekonduların ıslahı, tasfiyesi, yeniden gecekondu yapımının önlenmesi ve bu amaçlarla alınması gereken tedbirler hakkında bu Kanun hükümleri uygulanır." demektedir. Bu yasada değişiklik yapan 5609 sayılı yasa 775 sayılı kanunun uygulanma sorumluluğunu TOKİ‘ye vermektedir. Yani 2981 sayılı yasa kapsamına girmeyen gecekondulara uygulanacak yasa 775 sayılı yasadır ve bu yasayı uygulama yetkisi belediyelere değil TOKİ‘ye aittir.
5309 sayılı yasa ile değişmiş 775 sayılı yasanın 19. Maddesinde; "Islaha muhtaç veya tasfiyesi gereken gecekondu bölgeleri ile yeniden halk konutu veya nüve konut yapımına tahsis edilecek sahaların seçimi, haritalarının hazırlanması, imar ve ıslah planlarının düzenlenmesi Toplu Konut İdaresi Başkanlığının denetimi altında, ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, hazırlanan harita ve planları redde, düzeltilmek üzere geri göndermeye, olduğu gibi veya değiştirerek onaylamaya ve lüzum gördüğü hallerde bu hizmetleri kendisi yapmaya veya yaptırmaya yetkilidir. Onaylanarak kesinleşen planlar belediye dairesinde herkesin görebileceği bir yerde bir ay süre ile asılır ve keyfiyet mutat vasıtalarla halka duyurulur" denilmekte, bu alanlarda yapılacak işlemler ayrıntılı olarak tanımlanmaktadır. Burada tanımlanan görev plan yapmaktır. Bu madde bir çok yerde halen yapılmakta olduğu gibi arsaların kat karşılığı müteahhitlere pazarlanmasına imkan tanımamaktadır.
Aynı yasanın geçici 9. maddesi bu kanun uyarınca çalışmaların başlatılmış olduğu alanlarda bulunan yapılarla ilgili olarak belediyelerin tasarrufta bulunabilmesini ise ancak 5309 sayılı yasanın 9. Maddesi hükümleri uyarınca TOKİ‘ce yetkilendirilmeleri koşuluna bağlamaktadır. Mevcut uygulamaların çoğunda böyle bir yetkilendirilme söz konusu değildir.
Bu durum, bu tür yapılarla ilgili belediye uygulamalarını yasal dayanaktan yoksun hale getirmektedir. Aynı yasa dışı durum 2981‘e tabi yapıların bulunduğu alanlarda yapılan TOKİ uygulamaları içinde geçerlidir.
Kanımızca; belediye ve TOKİ tarafından yurdun bir çok bölgesinde 2981 ve 775 sayılı yasalarla verilmiş haklar görmezden gelinerek uygulanmakta olan Kentsel Dönüşüm Projeleri yasal dayanaktan yoksundur ve gerekli yasal girişimlerin yapılması durumunda iptalleri söz konusu olabilecektir.