Haricen Gayrimenkul Satışında Zamanaşımının Başlangıcı – Yargıtay Kararı
Haricen Gayrimenkul Satışında Zamanaşımının Başlangıcı
- Satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini ister, ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği tarihte, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır.
***İlgili yargıtay kararı şu şekildedir:
Y.. Ç.. ve müşterekleri ile B.. Ç.. ve müşterekleri aralarındaki Tapu İptali ve Tescil, Tazminat davasının reddine dair Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nden verilen 12.06.2013 gün ve 119/464 sayılı hükmün Yargıtay’ca duruşmalı olarak incelenmesi davacılar vekili tarafından süresinde istenilmiş ise de; duruşma isteğinin değerden reddine karar verilerek dosya incelendi, gereği düşünüldü:
Davacılar vekili, davalılar murisi A.. Ç..’ın 10.4.1964, 17.01.1966 ve 22.03.1968 tarihli senetlerle dava konusu 220 parselde kendisine intikal eden miras payını vekil edenlerine sattığını açıklayarak, dava konusu taşınmazda davalılar adına kayıtlı hisselerin iptali ile vekil edenleri adına tesciline, tescil talebinin kabul edilmemesi durumunda taşınmazın rayiç değerinin davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili, davaya konu senetlerin geçerlilik şartlarını taşımadığını ve davacıların dava haklarının zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava konusu taşınmazda iştirak halindeki mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürüldüğü, bu işlemin miras payına ilişkin sözleşmelerin tadili ve dönme niteliğinde olduğu, artık hukuki sonuç doğurma özelliğini kaybetmiş olduğu, alacak isteğinin ise zamanaşımına uğradığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, miras payının devri sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel tazmini isteğine ilişkindir.
1- Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına ve mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre; davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan tüm sair temyiz itirazlarının reddine,
2- Geçersiz satışa konu olan bedelin tahsiline yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Davacılar vekili, vekil edenlerinin dava konusu taşınmazda miras payının devri sözleşmeleri ile hisse satın aldıklarını, taşınmazın değerinin tespit edilerek vekil edenine ödenmesine karar verilmesini istemiş ise de; geçersiz sözleşme nedeniyle sözleşmede belirlenen satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre tazmini gereklidir. 10.07.1940 tarih 1939/2 Esas ve 1940/77 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre “Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.” Şu halde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre geçersiz sözleşmelerde, akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir.
Davacı; TMK’nun 995. maddesi uyarınca satış bedeli ödeninceye kadar hapis hakkına sahip olup, bu satış bedeli ödeninceye kadar aynı zamanda taşınmazdan yararlanabilir. Yine 07.06.1939 tarih 1936/31 ve 1939/47 sayılı YİBK da da “Taşınmazın haricen satışına ve satış vaadine ilişkin muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının bu işte görevli memur önünde ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcıyla aralarında kararlaştrılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise bu gibi uyuşmazlıklar BK’nın 125. maddesine (TBK 146) göre on yıllık zamanaşımına bağlıdır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan dönme ve vazgeçme tarihidir.” denilmiştir.
Şu halde, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini ister, ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği tarihte, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır.
Somut olayda; davacılar satıcının mirasçıları olan davalıların ferağ vermesini istemiş, davalılar ise bu isteği kabul etmemişlerdir. Dolayısıyla alacak isteği için zamanaşımının başlama tarihi davanın açıldığı tarihtir. Yani; süre 28.02.2011 tarihinden itibaren işlemeye başlamıştır. Dolayısıyla davada 10 yıllık zamanaşımı süresi geçmemiştir.
Davacılar, 10.4.1964, 17.01.1966 ve 22.03.1968 tarihlerinde yapılan miras payının devri sözleşmeleri sonucu, davalıların murisi A.. Ç..’a bedel ödenerek taşınmazdaki hissesini satın aldıklarını bildirmişlerdir. Buna göre, tarafların bildirdiği tüm deliller toplanarak söz konusu bedelin davacı tarafından ödendiğinin kanıtlanması halinde; dosyanın bir hukukçu, bir mali müşavir veya muhasebeci ve bir bankacıdan oluşturulacak üçlü bilirkişi kuruluna tevdi edilmesi, denkleştirici adalet kuralları da göz önünde bulundurularak harici satış senedindeki bedelin uyarlanma suretiyle dava tarihinde vardığı değerin belirlenmesinin istenmesi, bu konuda gerekçeli, karşılaştırmalı, tarafların ve Yargıtay’ın denetimine elverişli rapor alınması, ödenen bedelin dava tarihindeki uyarlanmış güncel değerinin davalılardan tahsiline karar verilmesi gerekir. Mahkemece, yazılı gerekçeyle alacak isteğine ilişkin davanın reddine karar verilmesi yukarıda açıklanan Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararlarına ve açıklanan ilkelere aykırı olmuştur.
SONUÇ: Yukarıda 2. bentte açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulü ile usul
ve kanuna aykırı bulunan hükmün bedel istemine ilişkin bölümünün 6100 sayılı HMK’nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, diğer temyiz itirazlarının 1. bentte yazılı sebeplerle yerinde görülmediğinden REDDİNE, taraflarca HUMK’nun 388/4. (HMK m.297/ç) ve HUMK’nun 440/1 maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, 24,30 TL peşin harcın istek halinde temyiz eden davacılara iadesine, 12.11.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.( 8. Hukuk Dairesi 2015/12807 E. , 2015/20242 K. MAHKEMESİ : Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 12/06/2013 NUMARASI : 2011/119-2013/464)
***Bu yönde bir diğer yargıtay kararı şu şekildedir:
Dava dilekçesinde 4.000 TL alacağın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
Davacı vekili dava dilekçesinde, davacının davalıya ait 552 Parseldeki 27/360 payını 28/02/1960 tarihli sözleşme ile 4.000 TL (0,4 TL)’ya satın aldığını, davalının tapuyu vermediğini, 2004 yılında davalının kızı Cahide’ye sattığını, bu durumu yeni öğrendiğini, taşınmazı davacının halen kullandığını belirterek, 4.000 TL’nin 2004 tarihinden itibaren yasal faizi ile tahsilini talep etmiştir.
Davalı vekili, davanın zamanaşımına uğradığını beyan etmiştir. Mahkemece, davacının dava konusu taşınmazın dava dışı Cahide’ye satıldığını 2004 yılında öğrendiğini, davayı 05.10.2011 tarihinde açtığını belirterek zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.
Dosya kapsamından 28/02/1960 tarihli harici sözleşme ile davacının dava konusu taşınmazı satın aldığı ve o tarihten beri davacının kullandığı ve halen davacının tasarrufunda bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda, davacının taşınmazı kullandığı sürece zamanaşımı süresi başlamayacağından davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Ayrıca belirlenirse taahhüt tarihindeki taşınmazın satış bedelinin, aktin ifasının imkansız hale geldiği tarihe göre denkleştirici adalet ilkesi gereğince denkleştirilerek karar verilmesi gerekmektedir. Ancak, 02/02/1991 gün, 1990/1 E. – 1991/1 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında vurgulandığı gibi, sebepsiz zenginleşmede iade borcunun kapsamını belirlemede öncelikle fakirleşme ve zenginleşme zamanının tespit edilmesi gerekir.
Geçersiz sözleşme nedeniyle verilen şeyin iadesi talebinde bulunabilmek için bir tarafın mal varlığının diğer tarafın mal varlığı aleyhine çoğalması gerekir. Bu durumda, mahkemece; yukarıda açıklanan ilke ve esaslar doğrultusunda yapılacak inceleme sonucunda karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 11/12/2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.( T.C YARGITAY3. HUKUK DAİRESİ Esas No:2012/20921 Karar No:2012/25422 Karar Tarihi:11/12/2012)
Kaynak: https://www.yargitay.gov.tr/