Uygulamada “İmar Barışı” olarak da bilinen kavram, vatandaş ile devletin uzlaşması suretiyle, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız ve ruhsat eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınmasını sağlayan bir süreçtir. İmar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 16 ile 31.12.2017 tarihinden önce yapılan ruhsat ve ruhsat eklerine aykırı yapılara Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi öngörülmüştür. Yapı Kayıt Belgesi imar bakımından ilave bir hak sağlamayan ve kazanılmış hak oluşturmayan, yapının imar durumunun ruhsata uygun hale getirilmesi veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olan geçici bir belgedir. Bu yapı kayıt belgesi kimi durumlarda çeşitli gerekçelerle idari makamlarca iptal edilebilmektedir. Yapı kayıt belgesinin iptaliyle beraber hem idari para cezası, hem de taşınmazın yıkım kararı gibi yaptırımlar uygulanabildiği gibi, imar kirliliğine neden olma nedeniyle davada açılabilmektedir. İdari, maddi ve cezai oldukça ağır sonuçları olabilen yapı kayıt belgesinin iptali kararına karşı, iptal davası açılması mümkündür.
Yazı İçeriği
1. Yapı Kayıt Belgesi Nedir?
2. Yapı Kayıt Belgesinin İptaline Yol Açan Sebepler
2.1. Yapı Sahibinin Gerçeğe Aykırı Beyanda Bulunması
2.2. İmar Barışı Kapsamında Olmayan Taşınmazlar
2.3. Yapının Yapılış Tarihi Konusundaki Uyuşmazlık
3. Yapı Kayıt Belgesi İşleminin Unsurları
4. Yapı Kayıt Belgesinin İptaline Karşı Dava Yolu
4.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme
4.2. Dava Açma Süresi
5. Yapı Kayıt Belgesinin İptal Edilmesinin Sonuçları
6. Sıkça Sorulan Sorular
İmar barışından yararlandırılan ve yapı kayıt belgesi verilen taşınmazların yapı kayıt belgelerinin usulsüzlük iddiası ile iptal edilmesine sıkça rastlanılmakta olup, bu yazımızda yapı kayıt belgesinin iptal edildiği durumda neler yapılması gerektiğini ele alacağız.
1. Yapı Kayıt Belgesi Nedir?
Yapı kayıt belgesi, imar barışı sürecinde başvuru sahiplerine verilen ve 3194 sayılı İmar Kanunu Geçici Madde 16 hükmünde düzenlenen bir belgedir. Bu belge, 31.12.2017’den önce yapılmış yapılar için, kişilerin başvurusu üzerine, “başvurucunun beyanı” esas alınarak düzenlenir. Yapı sahibinin beyanı doğrultusunda başvuru konusu yapı ve arsasının mülkiyet durumu, sınıfı, grubu ve sair diğer hususları, yapı kayıt sistemine kaydedilir. Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için İmar Barışı Müracaat Usulü ve Süreleri başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik olup ilgilisine; su, elektrik ve doğalgaz hizmetlerinin sağlanmasına yönelik birtakım haklar ve imkânlar tanımaktadır. Yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili olarak İmar Kanunu ve Boğaziçi Kanunu’na istinaden verilen yıkım kararları ve tahsil edilemeyen idari para cezaları da iptal edilir. Yapı kayıt belgesinin varlığı durumunda yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemleri yapılabilmektedir. Yine bu belge sayesinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilebilmektedir. Kredi taleplerinde bankalarca yapının değerlendirilmesine imkân sağlanmaktadır. Hazine ve belediye mülkiyeti üzerindeki yapının arsasının rayiç bedel üzerinden yapı malikine satılmasına imkân vermektedir.
Yapı kayıt belgesi, niteliği itibariyle bir idari işlem olduğundan, yapı kayıt belgesine ilişkin olarak “İdari İşlemlere İtiraz ve İptal Davası” açılabilir.
2. Yapı Kayıt Belgesinin İptaline Yol Açan Sebepler
2.1. Yapı Sahibinin Gerçeğe Aykırı Beyanda Bulunması
Belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, başvurucunun beyanı esas alınarak düzenlenmektedir. Yapı kayıt belgesi başvurusu, başvurucunun, kendisinden istenilen bilgileri ilgili sisteme girmesi suretiyle gerçekleşmektedir. Belge talep edilirken başvuru sahibi tarafından gerçeğe aykırı beyanda bulunduğunun anlaşılması, yapı kayıt belgesinin iptaline sebebiyet verecektir. Örnek vermek gerekirse, başvuru sahibinin taşınmaz yüzölçümünü eksik bildirmiş olması, yapı kayıt belgesinin iptal nedenlerinden biridir.
2.2. İmar Barışı Kapsamında Olmayan Taşınmazlar
İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi gereği:
- Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar.
- Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar.
- 18.11.1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde İmar Kanunu’na ekli krokiyle listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlar.
- İstanbul tarihi yarımada içinde, İmar Kanunu’na ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlar,
- 19.06.2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanun’un 2’nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alan,
imar barışı kapsamında değildir.
Buradaki istisnalara riayet edilmeksizin düzenlenen yapı kayıt belgesi de ilgili idareler tarafından iptal edilebilecektir. Olası bir hukuki uyuşmazlıkta da mahkeme, iptal işlemine konu taşınmazın bu istisnalar kapsamında olup olmadığını değerlendirecektir. Şayet iptal işlemine konu taşınmaz, yukarıda sayılı istisnai taşınmazlardansa, yapı kayıt belgesinin iptali hukuka uygun olacağından, iptal işlemine karşı açılacak davanın reddine karar verilebilecektir.
2.3. Yapının Yapılış Tarihi Konusundaki Uyuşmazlık
Yapı kayıt belgesi, yalnızca 31.12.2017 öncesinde yapılmış yapılar için düzenlenebildiğinden, yapının 31.12.2017 tarihinden sonra yapıldığı tespit edilirse, yapı kayıt belgesi iptal edilecektir. Bu iptal işlemine karşı yapı malikinin, yapının 31.12.2017 tarihinden önce yapıldığı iddiasıyla, idarenin iptal işlemine karşı iptal davası açması mümkündür. Bu noktada, yapının hangi tarihte yapıldığı konusunda taraflar arasında hukuki uyuşmazlık doğmuş olacaktır. Bu uyuşmazlıkta, mahkemenin:
- Hava fotoğrafları (Uydu görüntüleri).
- Taşınmazda yapılacak keşif.
- Keşif sonrası düzenlenecek bilirkişi raporu.
- Yapı kayıt belgesindeki başvuru formuna eklenen fotoğraflar ve diğer tüm belgeler ile uyuşmazlığa ilişkin tüm delilleri eksiksiz toplaması gerekmektedir.
Tüm deliller eksiksiz bir şekilde toplanmadan verilebilecek karara karşı da kanun yolları açık olacaktır.
3. Yapı Kayıt Belgesi İşleminin Unsurları
İptal davaları; idari işlemlerin yetki, şekil, sebep, konu, maksat unsurlarından biri ve/veya birkaçının hukuka aykırı olduğundan bahisle açılan davalardır. Yapı Kayıt Belgesinin iptali halinde açılacak iptal davalarında da, incelemenin aynı usulle yapılması gerekmektedir.
- Yetki Unsuru
İmar Kanunu gereği, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlar, yapı kayıt belgesi vermeye yetkilidir. Dolayısıyla yapı kayıt belgesinin iptali konusunda da ancak belgeyi veren idari makam yetkili olacaktır. Bu kurala riayet edilmeden yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi halinde, açılacak iptal davasında işlemin yetki unsuru bakımından sakat olduğu ileri sürülebilecektir.
- Şekil/Usul Unsuru
Yapı kayıt belgesinin iptali işleminin, yapı sahiplerine usulüne uygun bir şekilde tebliğ edilmesi gerekmektedir. Bu işlemler, birel işlem niteliğini haiz olup işleme karşı başvurulabilecek itiraz ve yargı yollarının, iptal kararında gösterilmesi gerekmektedir.
- Sebep ve Konu Unsurları
İdari işlemin tesis edilmesine yol açan temel saik olan sebep unsuru ile idari işlemin doğurduğu sonuç olan konu unsuru da, iptal davasında incelenecek olan hususlardır.
4. Yapı Kayıt Belgesinin İptaline Karşı Dava Yolu
İdari işlemlerin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları bakımından hukuka uygun bir şekilde tesis edilmesi gerekmektedir. İdarece, bu unsurlardan biri ve/veya birkaçına uygun hareket edilmeden yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi halinde, ilgilisi tarafından iptal işlemine karşı dava açılabilecektir. Bu dava, idari yargılama hukukunda mevcut olan idari işlemin iptali davasıdır.
Ayrıca zorunlu olmamakla birlikte, yapı kayıt belgesi iptal edilen kişi dava yoluna başvurmadan önce 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) m. 11 hükmü uyarınca idareye itirazda da bulunabilir. Ancak idareye itiraz, yapı kayıt belgesinin iptali kararına karşı dava açılabilmesi için olmazsa olmaz bir önkoşul değildir.
4.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi halinde, iptal işlemine karşı açılacak dava, idari yargının görev alanındadır. Bu nedenle iptal davası açacak kişiler, idare mahkemelerine başvurmaları gerekmektedir.
Yapı kayıt belgesinin iptali üzerine açılacak iptal davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir.
4.2. Dava Açma Süresi
Yapı kayıt belgesinin iptaline karşı açılacak davaların, İYUK madde 7 hükmü gereği idarenin iptal kararının tebliğinden itibaren altmış gün içinde açılması gerekmektedir. Bu süre hak düşürücü süre niteliğinde olduğundan süre geçtikten sonra ilgilinin dava açma hakkı ortadan kalkmaktadır.
60 günlük dava açma süresi içinde idareye itiraz yoluna da başvurulabilir. İdare, 30 gün içinde cevap vermezse bu durum zımni red olarak kabul edilir 30 günlük sürenin ardından dava açma süresi içerisinde dava yoluna gidilebilir. Eğer idare 30 gün içinde, yapılan başvuruyu reddederse bu red tarihinden itibaren de dava açma süresi işlemeye devam eder ve yasal süresi içinde dava yoluna gidilebilir.
5. Yapı Kayıt Belgesinin İptal Edilmesinin Sonuçları
Yapı kayıt belgesi iptal edilen malik, süresi içinde dava açmaz veya yargılama neticesinde iptal işlemi hukuka uygun bulunursa, yapı kayıt belgesinin iptal kararı kesinleşecektir. Bu durumda yapı, imara aykırı hale geleceğinden birtakım idari ve cezai sonuçlar meydana gelir:
- Yapı maliki gerçeğe aykırı beyanda bulunarak yapı kayıt belgesi almışsa malik hakkında TCK m. 206 hükmü uyarınca resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan suçu kapsamında suç duyurusunda bulunulur.
- İmar Kanunu m.42/2 hükmünde öngörülen idari para cezası ve/veya yıkım kararı alınır.
- Yapı hakkında verilen işyeri açma ve çalışma ruhsatı iptal edilir.
Yıkım kararı ile ilgili detaylı bilgi için “Yıkım Kararlarına Karşı İtiraz ve Dava Yolu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
6. Sıkça Sorulan Sorular
Yapı kayıt belgesi kalıcı imar hakkı sağlamaz. Müktesep hak oluşturmaz. Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapılar yenilenirse yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapı kayıt belgesi yapının imar durumunun ruhsata uygun hale getirilmesi veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olan geçici bir belgedir.
İmar barışı kapsamındaki taşınmazlarda iskan alınamadığı için kat mülkiyetine geçiş yapılamamaktadır. Ancak Yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik olup ilgilisine; su, elektrik ve doğalgaz hizmetlerinin sağlanmasına yönelik birtakım haklar ve imkânlar tanımaktadır. Yapı kayıt belgesinin varlığı durumunda yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemleri yapılabilmektedir. Ancak bunun için yapı kayıt belgesi alındıktan sonra maliklerin tümünün muvafakat etmeleri ve varsa umumi hizmete ayrılan yerlere denk gelen alanların terk edilmesi şarttır. Yine bu belge sayesinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilebilmektedir.
Yapı kayıt belgesinin hukuka aykırı olarak reddedildiğini düşünüyorsanız önünüzde iki seçenek var. İlk olarak 60 günlük dava açma süresi içerisinde idareye başvuru yolunu deneyebilirsiniz. İdare, 30 gün içinde red kararı verirse bu red kararının tebliği tarihinden itibaren dava açma süresi içinde idari yargı yoluna başvurabilirsiniz. İdare, 30 gün içinde bir cevap vermezse başvurunuzu zımnen reddedilmiş olarak kabul edip 30 günün ardından dava açma süresi içinde yine idari yargı yoluna başvurabilirsiniz. İkinci seçenek olaraksa idareye başvuru yolunu kullanmayıp doğrudan dava açabilirsiniz. Bu durumda yapı kayıt belgesinin iptalinin tebliği tarihinden itibaren 60 günlük dava açma süresi içinde idari yargı yolunda dava açabilirsiniz.
Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi tek başına arsa paylarına etki eden bir durum değildir. Kat mülkiyetine geçiş işlemlerinde tüm maliklerin muvafakatinin olması durumunda arsa paylarının değişmesi mümkün olabilir.
Satın alınan taşınmazın yapı kayıt belgesinin iptal kararının tebliğinden itibaren 60 günlük dava açma süresi içerisinde idari yargıda dava açılması veya idareye itiraz başvurusunda bulunulması gerekmektedir. Ancak satın alınan taşınmazın yapı kayıt belgesi, satın alma işleminden önce iptal edilmiş ve dava açma süresi de dolmuşsa bu durumda idari yargıda başvurabileceğiniz bir yol bulunmamaktadır. Söz konusu durum, satış ilişkisinin tarafları arasında hukuki uyuşmazlığa konu olacaktır.
Yapı kayıt belgesinin iptali halinde iki seçenek bulunmakta olup, ilk olarak 60 günlük dava açma süresi içerisinde idareye itiraz başvuru yapılabilir. İdare, 30 gün içinde red kararı verirse bu red kararının tebliği tarihinden itibaren dava açma süresi içinde idari yargı yoluna başvurabilir. İdare, 30 gün içinde bir cevap vermezse başvuru zımnen reddedilmiş olarak kabul edip 30 günün ardından dava açma süresi içinde yine idari yargı yoluna başvurabilir. İkinci seçenek olaraksa idareye başvuru yolunu kullanmayıp doğrudan dava açabilir. Bu durumda yapı kayıt belgesinin iptalinin tebliği tarihinden itibaren 60 günlük dava açma süresi içinde idari yargıda iptal davası açılabilir.
Sitenin ortak alanına proje dışı olarak yapılan eklenti sitedeki kat maliklerinin mülkiyet haklarına müdahale oluşturacaktır. Yapı Kayıt Belgesi, hakları ihlal edilen üçüncü kişilere doğrudan tebliğ edilmediği için, öncelikle yapı kayıt belgesinin iptali amacıyla bu belgeyi veren idari makama başvuru yapılarak belgenin iptalinin istenmesi gerekecektir. İdare, 30 gün içerisinde başvuruya cevap vermediği takdirde, başvuru reddedilmiş sayılacağından, dava süresi işlemeye başlayacaktır. İdari Makamlar, iptal başvurusunu reddettiği takdirde de, 60 gün içerisinde yapı kayıt belgesinin iptali için İdare Mahkemesinde dava açılabilecektir.
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kurulan sitelerin ortak alanlarına ilişkin her türlü el atma ve işgal KMK hükümlerince koruma altındadır. Dolayısıyla bir kat maliki sitenin ortak alanında izinsiz olarak yaptığı bir yapı için her ne kadar yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi bu belge Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi yerlerdeki ortak alanlara yapılan işgalleri korumamaktadır. Bu nedenle diğer kat malikleri veya yönetim tarafından el atmanın önlenmesi ve eski hale iade davası açılabilecektir.
Ortak alanlarda bulunan yapılar hakkında imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınması bu belgeyi almak için başvurmuş olan kişiye tek başına mülkiyet hakkı kazandırmaz. Ortak alan üzerinde pay sahibi olan herkes, paylarını korumaya devam eder ve hakkında yapı kayıt belgesi alınmış olan yapı üzerinde malik olurlar. Söz konusu yapının yıktırılmasının talep edilmesi halinde ise yapının yapılmış olduğu yerin hukuki niteliğine göre farklı durumlar söz konusu olabilir. Örneğin bir apartman bahçesine ek bir yapı yapılması durumunda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre gerekli çoğunluk sağlanarak malikler tarafından bu yapının yıkılmasına karar verilebilir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesine göre yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.
İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre konusu yapı olan inşaatlar, ruhsata tabidir. Prefabrik yapılar, yapı tanımına girmektedirler. İmar mevzuatında prefabrik yapılar için ayrıca bir istisna getirilmediği için, prefabrik yapılar için de ruhsat alınması gerekir. Bu nedenle konteynerin prefabriğe çevrilmesi durumunda yapı kayıt belgesi iptal olacaktır.
Yapı Kayıt Belgesi iptal edilmiş ve yapı imar mevzuatına aykırı hale gelmişse, bu yapı bina niteliğindeyse ve belediye sınırları içindeyse ya da özel imar rejimine tabi yerlerde ise, yapı sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesi uyarınca İmar Kirliliğine Neden Olma suçundan soruşturma başlatılır. Eğer suçun işlendiği yönünde kuvvetli şüphe oluşursa kamu davası açılabilir.
Taşıyıcı unsurları etkilemeyen basit tadilat niteliğindeki, derz, iç ve dış sıva, boya badana, oluk, dere, doğrama, döşeme, tavan kaplamaları şeklindeki tadilat ve tamiratlarsa ruhsata tabi olmadığından, bu tür işlemler nedeniyle yapı kayıt belgesi iptal edilmez.
Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen ve/veya inşaat alanını ve ruhsat eki projelerini değiştiren işlemler esaslı tadilat olarak kabul edilmektedir. Bu kapsamdaki işlemler köklü bir değişiklik olarak değerlendirileceğinden yapı kayıt belgesinin iptaline neden olabilecektir.