Kiracı ve kiraya veren arasında birden fazla kira sözleşmesi imzalanması, kira ilişkilerinde sıkça karşılaşılan ancak çoğu zaman göz ardı edilen bir durumdur. Bu durum, özellikle hukuki çerçevede ele alındığında, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin karşılaşabileceği çeşitli sorunları ve sorumlulukları beraberinde getirir. Kira sözleşmelerinin geçerliliği, uygulanması ve feshi gibi konular, tarafların haklarını koruma açısından büyük önem taşır.
Bu makalede, birden fazla kira sözleşmesinin varlığının yarattığı hukuki etkileri, yargısal kararlar ışığında detaylı bir şekilde inceleyeceğim. Bu inceleme, kiracıların ve kiraya verenlerin haklarını ve yükümlülüklerini daha iyi anlamalarına yardımcı olacak, ayrıca bu tür durumların nasıl yönetileceğine dair pratik bilgiler sunacaktır.
Birden Fazla Kira Sözleşmesi
Kiracı ile kiraya veren arasında birden fazla kira sözleşmesi imzalanması, özellikle de sözleşmelerin içerikleri birbirinden farklıysa, bazı riskler ve hukuki belirsizlikler yaratır. Bu riskleri şu şekilde açıklayabilirim:
- Kira bedeli ve süre farklılıkları: Sözleşmelerde farklı bir kira bedeli ve süresi belirlenirse, bu durum taraflar arasında anlaşmazlığa yol açar. Hangi sözleşmenin geçerli olduğu belirsizleşir.
- Tarafların yükümlülükleri: Hak ve yükümlülükler farklı şekilde belirlenirse, kiracı ve kiralayan için hangi sözleşmeye göre hareket edeceği muğlaklaşır.
- Sözleşmelerin birbirini geçersiz kılma ihtimali: İki sözleşme birbiriyle çelişiyorsa, sonra imzalanan sözleşme ilk sözleşmeyi geçersiz kılabilir. Bu da hukuki belirsizliğe yol açar.
- Uyuşmazlık çözümünün zorlaşması: Anlaşmazlık durumunda hangi sözleşmenin esas alınacağı belli olmadığı için uyuşmazlığın çözümü güçleşir.
- Kötü niyetli kullanım riski: Taraflardan biri, iki sözleşme arasındaki farklılıklardan faydalanarak kötü niyetli davranışlarda bulunabilir.
Bu nedenle, kiracı ve kiralayanın tek bir kira sözleşmesi üzerinde mutabakata varması her iki tarafın da yararınadır.
Yasal Durum
Kiracı ile kiralayan arasında birden fazla kira sözleşmesi yapılması, yasal olarak mümkündür. İkinci sözleşmenin tam anlamıyla geçerli olması için sözleşmeye birinci sözleşmenin akıbetini belirten bir hüküm yazılır. Örneğin, “12.12.2022 tarihli kira sözleşmesi sonlandırılmış, işbu 12.12.2023 tarihli ikinci kira sözleşmesi akdedilmiştir” şeklinde bir hüküm eklenmesi yeterlidir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, taraflar aralarında dilediği gibi sözleşme yapma konusunda serbesttirler. Ancak kanunlara, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı bir sözleşme yapılamaz.
Birden fazla kira sözleşmesi yapılmasının tek başına yasalara aykırı bir yanı yoktur. Kiracı ve kiralayan istedikleri sayıda sözleşme yapabilirler. Ancak bu sözleşmelerin içeriği ve koşulları birbiriyle çelişiyorsa, uyuşmazlık çıkar.
Kiralayan, aynı konut için birden fazla kişiyle ayrı sözleşmeler yaparsa dolandırıcılık suçu işlemiş olur. Ancak kiracıyla farklı içerik ve koşullarda birden fazla sözleşme yapmasında yasal açıdan engel yoktur.
Yasalar, birden fazla kira sözleşmesinin yapılmasına izin vermektedir. Ancak tarafların haklarını kötüye kullanmamaları ve iyi niyet kurallarına uymaları beklenir. Aksi halde, yargı yoluyla çözüm aranması gerekir.
Yeni Kira Sözleşmesi Eskisini Ortadan Kaldırır Mı?
Yeni bir kira sözleşmesi imzalanması, genellikle önceki kira sözleşmesini ortadan kaldırır ve yeni sözleşmede belirtilen başlangıç tarihinden itibaren geçerli olur. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesi uyarınca, kiracı ile yeniden imzalanan yeni tarihli bir kira sözleşmesi, kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresini sıfırdan başlatır. Yani, eğer aynı kiracıyla yeni bir kira sözleşmesi imzalanırsa, on yıllık süre bu yeni sözleşmenin bitim tarihinden itibaren hesaplanır. Bu durum, özellikle kira sözleşmesinin feshi ve tahliye hakları açısından önemlidir. Bir kira sözleşmesinin yenilenmesi, mevcut koşulları değiştirir ve yeni koşullar altında bir kira ilişkisi başlatır. Bu nedenle, yeni sözleşmedeki şartlar önceki sözleşmeyi geçersiz kılar ve yeni sözleşme, yasal olarak mevcut olan kira ilişkisini tanımlar. Aşağıda alt başlıklar halinde ikinci kira sözleşmesinin geçerli sayılıp sayılmadığı halleri izah edeceğim.
İkinci Sözleşmenin Sırf Vergi Dairesine Düşük Kira Bedeli Göstermek İçin Hazırlanması Durumunda Bu Sözleşmeye İtibar Edilmez
Bazen taraflar vergi dairesine kira bedelini düşük göstermek ve az vergi ödemek isterler. Böyle bir durumda sırf vergi dairesine sunmak amacıyla asıl sözleşmeden farklı olarak düşük bedel göstermek için yapılan ikinci kira sözleşmesi muvazaalı sayılır ve ilk sözleşmedeki bedel ve şartlar geçerliliğini korur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015 yılında verdiği 422 sayılı kararda vergi dairesine az bedel bildirmek amacıyla yapılan ikinci kira sözleşmesini geçersiz sayarak, uyuşmazlık konusunun çözümünde ilk sözleşmesi esas almıştır. Kararın ilgili kısmı şu şekildedir: “Taraflar arasındaki uyuşmazlık aynı taşınmaz için düzenlenmiş 5.11.2012 başlangıç tarihli, aylık 8000 TL ve ayılık 4000 TL bedelli sözleşmelerden hangisine itibar edileceği noktasındadır 5.11.2012 tarihli ikinci sözleşmede ilk sözleşmenin feshedildiği yönünde bir şerh bulunmadığı gibi, ilk sözleşmenin yapılmasından sonra aylık kira parasının fahiş oranda 8000 TL’den 4000 TL’ye indirilmesi hayatın olağan akışına aykırıdır. Tüm bu var olan durum karşısında davalının dayandığı kira sözleşmesinin kira bedelini belirlemenin dışında başka bir nedenle düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır. Uyuşmazlığın tarafların gerçek iradesine uygun olarak düzenlenen 5.11.2012 tarihli ve aylık 8000 TL bedelli kira sözleşmesi uyarınca çözümlenmesi gerekirken muvazaalı kira sözleşmesi esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/3441 K. sayılı benzer bir kararında şirketler arasında yapılan ikinci sözleşmenin sırf az vergi ödemek amacıyla yapıldığını, bu nedenle bu sözleşmenin geçersiz sayılacağı yönünde karar vermiştir: “Davalı şirket davacı dayanağı kira sözleşmesinin tarafı olmadığını savunmuş ise de yapılan ödeme miktarları karşısında bu savunmanın yerinde olmadığı, davalının sunduğu 15.12.2008 başlangıç tarihli ve aylık 700 TL bedelli kira sözleşmesinin düşük vergi ödeme amaçlı düzenlendiği anlaşılmaktadır.”
İkinci Sözleşmede İlk Sözleşmenin Ortadan Kaldırıldığı Belirtilmelidir
İkinci bir kira sözleşmesi hazırlanırken, ilk sözleşmenin iptal edildiğine ve yeni sözleşmenin yerine geçtiğine dair bir ifade eklemek önemlidir. Bu, hukuki açıdan, iki sözleşme arasında bir çakışma veya anlaşmazlık oluşması durumunda, hangi sözleşmenin geçerli olduğunun açıkça belirlenmesini sağlar. Ayrıca, bu ifade, her iki tarafın da yeni sözleşme şartlarını kabul ettiğini ve eski sözleşmenin şartlarının artık geçerli olmadığını net bir şekilde ortaya koyar. Bu tür bir belirti, özellikle kira bedeli, depozito, kira süresi gibi önemli değişiklikler içeren durumlarda kritik öneme sahiptir. Yeni sözleşmede eski sözleşmenin iptal edildiği açıkça belirtilmezse, olası bir davada ilk sözleşmenin geçerli sayılma riski bulunur.
Gerçekten de Yargıtay, ikinci kira sözleşmesi akdedilirken, ilk sözleşmenin akıbetinin belirtilmesi gerektiğini, aksi taktirde ikinci kira sözleşmesinin geçersiz sayılacağına hükmetmiştir: “İlk sözleşme ortadan kaldırılmadığına göre, mahkemece uyuşmazlığın davacının dayandığı 1.7.2008 başlangıç tarihli ve 4000 TL bedelli kira sözleşmesi uyarınca çözümlenmesi gerekirken, yazılı şekilde davalı kiracının ibraz ettiği 1.11.2008 tarihli sözleşmeye göre alacak hesaplanarak hüküm kurulması doğru değildir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/6449 esas 2015/4031 karar sayılı ilamı)
İkinci Kira Sözleşmesinin Birinci Sözleşme Üzerinde Tahrifat Yapılarak Elde Edilmesi
Eğer bir kira sözleşmesinde tahrifat yapıldığı kanıtlanabilirse, bu tahrifatın yapıldığı sözleşme geçersiz sayılır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014 yılında verdiği 13253 sayılı kararında ikinci kira sözleşmesi olduğu iddia edilen evrak üzerinde tahrifat yapıldığını, bu nedenle bu evrakın kira sözleşmesi olarak esas alınamayacağına karar vermiştir: “Davacı, sözlü kira sözleşmesine dayanarak aylık kira 650 TL hesabı ile icra takibi başlatmıştır. Davalı-kiracı takibe itiraz dilekçesi ekinde 1.8.2012 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesini ibraz etmiştir. Davacı vekili ibraz edilen sözleşmede tahrifat yapıldığını ileri sürmüştür. Davalının ibraz ettiği sözleşmede 650 TL olan aylık kiranın 6 rakamının üzeri çizilerek 3 yazılmış ve el yazısı ile de “350 TL” yazılmıştır. Alacak-borç durumunun aylık kira 650 TL hesabı ile yapılması gerekir.”
İkinci Kira Sözleşmesinde Belirlenen Kira Bedelinin Fahiş Oranda Düşük Olması
Aynı taşınmaz için çok daha düşük bir bedelle yeni bir kira sözleşmesinin imzalanması, hayatın olağan akışına aykırı görülmektedir. Bu kadar büyük bir kira bedeli farkı, genellikle kira bedelinin bilinçli olarak düşük gösterildiği, yani muvazaalı (görünüşteki) bir işlem yapıldığı şüphesini uyandırır. Muvazaalı işlemler, gerçek niyet ve koşulları gizlemek için yapılan ve yasal geçerliliği olmayan anlaşmalardır. Böyle bir durumda ikinci kira sözleşmesi geçersiz sayılır.
Yargıtay’ın ikinci kira sözleşmesindeki kira bedelinin fahiş oranda düşüşünü muvazaalı bulmasına yönelik kararı şu şekildedir: “Ortada 2083 TL aylık bedelli bir kira sözleşmesi var iken 500 TL düşük bedelli kira sözleşmesinin imzalanması hayatın olağan akışına aykırıdır. Davalının dayandığı kira sözleşmesinin kira bedelini belirlemenin dışında başka bir nedenle düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/16477 esas 2014/564 karar sayılı ilamı)
Bankadan Ödenen Kira Bedeli Sözleşmedeki Bedel İle Uyuşuyorsa O Sözleşme Esas Alınır
Eğer iki farklı kira sözleşmesi varsa ve kiracının banka üzerinden ödediği kira bedeli, sözleşmelerden birinde belirtilen miktarla uyuşuyorsa, bu uyuşan sözleşmenin hukuki açıdan esas alınır. Kira ödemelerinin tutarları, hangi sözleşmenin gerçek ve yürürlükte olduğunu belirlemede önemli bir delil teşkil eder. Bu yaklaşım Yargıtayca benimsenmiştir.
Öyle ki Yargıtay bankadan yapılan ödemelerle sözleşmedeki tutarın uyuşması neticesinde uyuşan sözleşmenin esas alınması gerektiğini şu şekilde ifade etmiştir: “Uyuşmazlık aylık kira bedeli yönünden farklı hükümler içeren iki ayrı sözleşmeden hangisinin gerçek iradeye uygun olarak düzenlendiğinin tespiti noktasında toplanmaktadır. Banka ekstresine göre davacının dayandığı kira sözleşmesine itibar edilmesi gerekir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/7624-10261 sayılı ilamı)
Rayiç Bedele Nazaran Çok Düşük Bedelle Hazırlanan Sözleşmeye İtibar Edilmez
İki farklı kira sözleşmesinden hangisine itibar edileceği belirlenirken, sözleşmedeki bedelin rayiç bedelle arasındaki fark da önem taşır. Sözleşmedeki bedelin rayiç kira bedeline göre çok düşük olması o sözleşmenin muvazaalı olduğu anlamını taşıyabilir.
Yargıtay bu yöndeki bir kararında rayiç kira bedeline göre arasında büyük fark bulunan sözleşme kira bedelini gerekçe göstererek, ilgili sözleşmeye itibar edilemeyeceğine karar vermiştir: “Mahkemece yerinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda kiralananın rayiç kira bedelinin aylık 7.500.-TL. olduğu belirlenmiştir. Böylece eski malik ile imzalanan 01.06.2005 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli düşük bedelli kira sözleşmesinin akdedilmesinin hayatın olağan akışına ters olduğu ve vergi dairesine verilmek üzere taraflar arasında muvazaalı olarak düzenlendiğinin kabulü ile eski malik ile davalı Erol arasında imzalanan kira sözleşmesine değer verilmesi gerekir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2008/13750 esas 2009/3661 sayılı ilamı)
Elektrik, Su ve Doğalgaz İdarelerine Sunulan Sözleşmeler İstenmelidir
Kiracılar mutlaka üzerlerine elektrik, su veya doğalgaz aboneliklerinden birisini almaktadır. Bu abonelikler oluşturulurken kiracıdan kira sözleşmesini sunması istenir. Dolayısı ile ortada iki farklı kira sözleşmesi iddiası varsa mahkeme bu kurumlara sunulan kira sözleşmelerini kontrol etmelidir.
Yargıtay önüne gelen iki farklı kira sözleşmesinin yer aldığı bir uyuşmazlıkta, hangi sözleşmeye itibar edilmesi gerektiğini belirlerken bu idari kurumlara yazı yazılarak sözleşmenin bir örneğinin istenmesi gerektiğine karar vermiştir: “Bu durumda ilgili vergi dairesine yeniden yazı yazılarak davacı tarafından sunulan sözleşmelerin hangi tarihte ibraz edildiği konusunda bilgi istenip ayrıca sular idaresi ile elektrik ve doğalgaz idarelerine de yazı yazılarak sözleşmelerin birer örneğinin istenmesi ve bu sözleşmelerin hangi tarihte kuruma ibraz edildiği konularında araştırma yapılması gerekir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/10842 esas 2014/3462 karar sayılı ilamı)
Sözleşmeler Arasındaki Farklar
Kiracı ile kiralayan arasında birden fazla kira sözleşmesi yapıldığı durumlarda, bu sözleşmelerin içerikleri neredeyse her zaman birbirinden farklıdır. Örneğin;
- Kira bedeli farklı olabilir. İlk sözleşmede aylık 1000 TL kira bedeli belirlenmişken, ikinci sözleşmede bu rakam 1200 TL olarak belirlenebilir.
- Kira süresi farklı olabilir. İlk sözleşme 1 yıllık yapılmışken, sonraki sözleşme 2 yıllık yapılabilir.
- Kiralanan gayrimenkul farklı olabilir. İlk sözleşmeyle daire kiralanmışken, ikinci sözleşme garaj için yapılmış olabilir.
- Temerrüt halinde uygulanacak cezai şart farklı olabilir.
- Kira bedelinin hangi tarihlerde ödeneceği farklı olabilir.
- Gayrimenkulün kullanım amacı farklı belirlenebilir.
- Bakım ve onarım yükümlülükleri farklı olabilir.
- Devir ve alt kiralama koşulları değişebilir.
- Tarafların sorumlulukları ve yükümlülükleri farklı şekilde düzenlenebilir.
Sözleşmeler arasındaki bu gibi farklılıklar, birden fazla kira sözleşmesinin varlığı durumunda ortaya çıkabilecek ihtilafların da nedenleri arasında yer alır.
Çözüm Yolları
Kiracı ile kiralayan arasında iki veya daha fazla kira sözleşmesi varsa ve bu sözleşmeler arasında çelişki bulunuyorsa, taraflar arasında anlaşmazlık çıkabileceğinden yukarıda bahsetmiştim. Böyle bir durumda izlemenizi önerdiğim bazı çözüm yolları şunlardır:
- Tarafların Karşılıklı Anlaşması: Kiracı ve kiralayan sözleşmeleri birlikte gözden geçirir ve karşılıklı anlaşarak çelişkili maddeleri düzeltebilirler. Bu, en hızlı ve kolay çözüm yoludur.
- Uzlaşma: Taraflar bir arabulucuya başvurarak çelişkili konuları görüşebilir. Arabulucu, tarafları uzlaşmaya çağırır ve sorunun çözümü için önerilerde bulunur.
- Hukuki Yollara Başvurma: Kiracı ya da kiralayan, sözleşmelerdeki çelişkilerden dolayı diğer tarafa karşı dava açabilir. Yargı süreci ile sözleşmelerin hangisinin geçerli olduğuna karar verilebilir.
- Sözleşmenin Feshi: Eğer çelişkiler çözülemiyorsa, taraflardan biri sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir. Ancak bunun belirli hukuki sonuçları olabileceği unutulmamalıdır.
Kiracı ve kiralayan öncelikle sorunu kendi aralarında çözmeye çalışmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa diğer yasal yollara başvurulabilir. Her iki tarafın hakları gözetilerek adil bir çözüme ulaşılmalıdır.
Sonuç
Kiracı ile kiralayan arasında birden fazla kira sözleşmesi imzalanması, tarafların hakları ve yükümlülükleri açısından karmaşaya yol açabilir.
- Genel olarak, aynı konuyla ilgili birden fazla sözleşmenin imzalanması halinde, son imzalanan sözleşme geçerli sayılır. Ancak bu durumda daha önce imzalanan sözleşmelerin içeriği ve koşulları da dikkate alınmalıdır.
- Tarafların haklarını korumak için, sözleşmeler arasındaki farkları ve çelişkileri tespit edip, bunların çözüme kavuşturulması önemlidir. Gerekirse, konunun uzman bir avukata danışılarak çözülmesi yerinde olur.
- Her koşulda, taraflar iyi niyetle hareket edip, karşılıklı hakları gözeterek ve makul çözümler üreterek, sorunların aşılmasını sağlamalıdır.
- Kiracı ve kiralayanın birbirlerinin haklarına ve sözleşmelere saygı göstermeleri, uzun vadede her iki taraf için de faydalı olacaktır.
Özetle, birden fazla kira sözleşmesinin aynı anda geçerli olup olmayacağı, sözleşmelerin içeriğine ve tarafların iradesine bağlıdır. Özellikle ülkemizde vergiden kaçınmak amacıyla iç ilişkide farklı, dış ilişkide farklı kira sözleşmeleri yapılmakta, bu durum birçok problemi de beraberinde getirmektedir. Anlaşmazlık durumunda konunun yargıya intikal etmesi ve hakimin sözleşmeleri yorumlayarak bir karara varması gerekecektir. Yargıtay’ın bu konuda çeşitli olaylardaki tavrını ve yorumunu yukarıda detaylı bir şekilde sizlere aktardım.