Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi 2023
Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri olarak da bilinen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunumuzda yer almayan ve uygulamadaki mevcut gereklilikler neticesinde ortaya çıkmış olan isimsiz bir sözleşme türüdür. Esasında eser sözleşmesi ile taşınmaz satış sözleşmelerine ilişkin hükümlerin yer aldığı çift tipli, karma bir sözleşme türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları arsa sahipleri ve yüklenicidir(müteahhit).
Bu sözleşmenin taraflarından arsa sahipleri, arsa paylarını müteahhite devretmeyi taahhüt ederken; müteahhit de arsa paylarının karşılığı olarak, sözleşmeye konu edilen ana taşınmaz üzerinde yapılacak olan bağımsız bölümleri inşa etmeyi üstlenmektedir. Böylece müteahhit, arsayı satın almak için masrafa girmek yerine sermayesini yalnızca uzmanlık alanı olan inşaat faaliyetine ayırabilirken, arsa sahipleri de gerekli uzmanlık ve organizasyon bilgisine sahip olmadıkları inşaat faaliyetleri ile uğraşmak veya bu hizmetlerin karşılığı olan ödemeleri gerçekleştirmek yerine yalnızca arsa paylarının sözleşme ile belirlenen bir kısmından feragat etmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshedilmesi
Yukarıda yer alan açıklamalarımızdan anlaşılabileceği üzere: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmenin her iki tarafı açısından da kazan/kazan durumu meydana getirecek bir felsefi zemine sahiptir. Ancak oldukça kapsamlı olan ve karşılıklı ağır sorumluluklar yüklenilen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada çok çeşitli sorunları da beraberinde getirebilmektedir. Bu sorunların çözümlenmesi noktasında anlaşmaya varamayan taraflar: nama ifaya izin davası, tazminat davası ve tapu iptali ve tescil davası gibi birçok dava açmak durumunda kalabilmektedir.
Tabii birçok çeşitli durumda arsa payı karşılığı sözleşmesinin feshedilmesi de gündeme gelecektir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz satış sözleşmesi ve/veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile birlikte eser sözleşmesine ilişkin hükümleri muhteviyatında barındırmakta olan, karma nitelikli bir sözleşme olduğundan dolayı, bu sözleşmenin tek taraflı irade beyanı ile feshedilmesi mümkün değildir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında da görüldüğü üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesi yalnızca iki halde mümkündür:
Haklı neden bulunsun veya bulunmasın, tarafların feshin kabulü ve sonuçları hususlarında kendi aralarında anlaşmaları sonucunda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin rızaen feshedilmesi,
Sözleşmenin feshini gerektirecek nitelikte haklı sebeplerin bulunması halinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme tarafından feshedilmesi
Bu nedenle karşı tarafın feshe ilişkin rızasının bulunmaması halinde, sözleşmeyi feshetmek isteyen tarafın mutlaka mahkemeye başvurması ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi için dava açması ve mahkemeden feshe ilişkin karar alması gerekmektedir. Bu davayı inceleyecek olan mahkeme, ilk olarak fesih talebinde bulunan tarafın haklılık durumunu tespit eder, sonrasında eğer talepte bulunan kişi haklı ise feshe karar verir; aksi takdirde sözleşmeyi yürürlükte tutar ve davayı reddeder.
Mahkemenin davacının haklı olduğuna ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yönünde hüküm kurması halinde, feshin geriye mi yoksa ileriye mi etkili olarak sonuç doğuracağı sorununun çözümlenmesi gerekecektir. Tüm bu hususlara makalemizde yer alan altbaşlıklar içerisinde yer vermeye çalışacağız. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesinin dava yoluyla gerçekleştirilecek olması halinde sözleşme metninin çok büyük önem arz edeceği unutulmamalıdır. Dolayısıyla hukuken elverişli bir sözleşme ilişkisinin kurulabilmesi adına sözleşmenin imzalanması öncesinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gereken hususlar gözden geçirilmeli ve mümkünse profesyonel hukuki destek alınmalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Nasıl Feshedilir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin taşınmaz satışı ve/veya taşınmaz satış vaadini de içermesinden mütevellit, tek taraflı irade beyanı ile feshedilemeyeceklerinden bahsetmiştik. Tek taraflı irade beyanıyla, örneğin muhatapa yönelik olarak gönderilen bir ihtarname ile fesih gerçekleştirilmesi halinde bu durum hukuken geçerli bir fesih teşkil etmeyecektir; ancak uygulamada özellikle arsa sahiplerinin sıklıkla bu hataya düştükleri görülmektedir.
Yukarıda da belirtmiş olduğumuz gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin olarak fesih gerçekleştirilebilmesi için ya taraf iradeleri fesih noktasında birleşmiş olmalı ya da fesih için dava açılıp mahkeme kararı ile fesih gerçekleştirilmelidir.
a) Tarafların Anlaşması Yoluyla Fesih
Taraflar sözleşmenin feshine ilişkin olarak anlaşmışlarsa, anlaşma hükümleri uyarınca fesih gerçekleştirilir. Bu şekilde rızai fesih gerçekleştirilecek olması halinde, feshin sonuçlarına ilişkin olarak da mutlaka anlaşmaya varılması gerekmektedir. Aksi takdirde her ne kadar anlaşma yoluyla fesih gerçekleştirilmiş olsa dahi uzlaşılamayan hususlara ilişkin olarak yine mahkeme yolunun tercih edilmesi ve dava açılması gerekecektir ki zaten bu durum yaşanılacaksa fesih hususunda da anlaşmaya varılmasında herhangi bir hukuki yarar mevcut olmamaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini fesih yoluyla sona erdirmek isteyen taraflar, fesih hususunda anlaşılmış olduğunu her türlü delil ile ispat edebilirler zira fesih hususunda anlaşmış olan bir tarafın, herhangi bir şekil eksikliğini vb. başkaca bir sebebi öne sürerek anlaşmanın mevcut olmadığını ya da geçersiz olduğunu iddia etmesi Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecektir. Ancak yine de özellikle feshin sonuçlarına ilişkin olarak mağduriyet yaşanmaması adına sözleşmenin feshinin de, aynen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kendisinin düzenlenmesinde olduğu gibi noterde düzenleme şeklinde yapılması ve feshin etkileri ile sonuçlarının da bu sözleşme içerisinde yer alması önem arz etmektedir. Bu nedenle anlaşmalı fesih sürecinin alanında uzman bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla yürütülmesini tavsiye etmekteyiz.
b) Mahkeme Kararıyla Fesih
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taşınmaz satış sözleşmesi ve/veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin hükümler ihtiva ediyor olmasından dolayı, tek taraflı irade beyanıyla feshedilemeyeceğinden ve yalnızca tarafların fesih konusunda anlaşmaları ya da anlaşma sağlayamıyorlarsa bazı şartların varlığı halinde mahkemeden fesih kararı alabileceklerini belirtmiştik.
Mahkeme kararıyla fesih gerçekleştirilebilmesi için, feshe ilişkin olarak haklı nedenlerin varlığı mahkemece tespit edilmelidir. Bununla birlikte sözleşme ilişkisinin ve imalatların hangi aşamaya gelmiş olduğu hususu da keşif ve bilirkişi marifetiyle tespit edilmek durumundadır çünkü feshin geriye dönük veya ileriye dönük olarak gerçekleştirileceği hususunda karar verilebilmesi için Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında açıkça görüldüğü üzere %90 tamamlanma oranı bir sınır olarak kullanılagelmektedir. Aşağıda yer alan "kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde feshin etkisi ve sonuçları" başlığımız altında bu durumu da detaylı bir şekilde siz değerli okuyucularımıza aktarmaya çalışacağız.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Feshin Etkisi ve Sonuçları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesine yönelik olarak hüküm kurulması yeterli değildir. Feshin ileriye veya geriye dönük etkilerinin de dikkate alınması gerekmektedir. Bu hususun tespitinde Yargıtay'ın yerleşik içtihatları önemli bir rol oynamaktadır. Bu nedenle konuya dair emsal kararlar dikkatle incelenmeli ve dikkate alınmalıdır.
Geriye etkili fesihte, tarafların mümkün olabilecek en makul şekilde sözleşmenin ilk kurulduğu andaki malvarlığı durumlarına getirilmeleri söz konusu olmaktadır. Bu anlamda karşılıklı olarak ifa edilmiş olan edimler keşif, banka kayıtları, bilirkişi vb. deliller marifetiyle tespit edilir ve bu edimler açısından sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca mümkünse aynen, değilse nakden iade sağlanabilir.
İleriye etkili fesihte ise, feshin ileri etkili olarak sonuç doğuracak olmasından dolayı fesih tarihi öncesinde ifa edilmiş olan edimler, sözleşme ile öngörülmüş olan edimlerin tamamıyla oranlanır ve tamamlanma oranı kadarıyla sonuçlarını doğurur. Daha açık bir anlatım ile, ileriye etkili fesihte müteahhit, yaptığı imalatın yapması gerekli olan imalata oranı kadarıyla aynen veya nakden bedel almaktadır.
Aşağıda ileriye etkili fesih ve geriye etkili fesih başlıklarında bu iki hali ayrı ayrı ele alacağız.
a) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Dönük Feshedilmesi - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraf iradelerinin uyuşması yoluyla ya da mahkeme yoluyla feshedilebileceğinden bahsetmiştik. Eğer taraflar kendi aralarında fesih ve feshin sonuçlarına ilişkin olarak anlaşma sağlayamamışsa, feshin mahkeme tarafından gerçekleştirilmesi için dava açılması gerekir. Bu şekilde, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme tarafından feshedilmesi halinde: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu tarafından 25.01.1984 tarihinde 3/1 sayılı olarak verilmiş olan karara ve onu takip eden yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, inşaatın tamamlanma oranı incelenir ve %90 tamamlanma oranının sağlanmış olup olmadığı dikkate alınır. Bu husus, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlenmesi aşamasında cezai şartlar belirlenirken dikkate alınmalı ve sözleşmenin feshi halinde %90'ın altında veya üzerindeki tamamlanma oranlarına istinaden farklı cezai şartlar öngörülmelidir. Örneğin: Sözleşmeden dönme halinde sözleşme geriye etkili olarak sonuç doğuracağı için gecikme tazminatı yerine uygulanabilecek bir dönme cezası öngörülmelidir. Çünkü sözleşmenin geriye etkili olarak sona ermesi halinde, gecikme tazminatı da hukuki sebebinden yoksun kalmış olacaktır. Bu nedenle tip teknik konuların, mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile görüşülerek karara bağlanması tavsiye edilmektedir.
İnşaatın tamamlanma durumunun tespiti için mahkeme tarafından yerinde ve bilirkişi ya da bilirkişi heyeti ile birlikte keşif gerçekleştirilmeli, sözleşme hükümlerine göre tarafların karşılıklı edimleri tespit edilmeli ve itiraza elverişli nitelikte olan bir bilirkişi raporunun tanzim edilmesi sağlanmak suretiyle inşaatın tamamlanma oranını saptanmalıdır. Bu anlamda en ufak bir eksiklik veya usulsüzlük, Yargıtay nezdinde bozma nedeni olabilecek ve yargılama sürecini gereksiz bir şekilde uzatmaktan ileri gidemeyecektir.
Mahkeme tarafından yapılan inceleme sonucunda inşaatın henüz yüzde 90(%90) oranında tamamlanmamış olduğunun tespit edilmesi halinde, sözleşmenin feshinin geriye etkili olarak sonuç doğurması söz konusu olabilmektedir. Ancak inşaat %90 oranında veya bu oranın üzerinde tamamlanmış ise, sözleşmeden dönme ve feshin geriye etkili olarak sonuç doğurması mümkün olmayacak; sözleşmenin feshi ileriye etkili olarak sonuç doğuracaktır. Yargıtay kararlarında bu durumun gerekçesi olarak Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı gösterilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin geriye etkili sonuç doğurması halinde müteahhit veya onun halefi olan kişilere verilmiş olan tapular geri istenebilecektir. Feshin geriye etkili olmasının en önemli sonucu, tarafların sözleşmenin kurulması anındaki malvarlığı durumlarına geri getirilmesidir. İleriye etkili fesihten farklı olarak, geriye etkili fesihte müteahhit inşaatın fesih tarihindeki imalat tamamlama oranı mucibince bağımsız bölüm almayacaktır. geriye etkili fesih halinde sözleşme hiç yapılmamış, mevcut olmamış gibi kabul edilir ve taraflarca fesih anına kadar ifa edilmiş olan edimler de sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri alınabilir. Bu anlamda eğer sözleşme hükümleri gereğince müteahhide avans olarak devredilmiş olan arsa payları mevcutsa, bu arsa payları arsa sahipleri adına tescil edilmek suretiyle iade edilir ve bunun karşılığında da gerçekleştirilmiş olan imalatların bedeli müteahhide(yükleniciye) ödenir.
b) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İleriye Dönük Feshedilmesi
Yukarıda detaylı bir şekilde izah etmiş olduğumuz üzere: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine ilişkin olarak tarafların anlaşması halinde taraflar feshin sonuçlarına dair hususlara ilişkin olarak da anlaşabilir. Ancak tarafların kendi aralarında anlaşamamaları halinde mahkeme tarafından feshe karar verilmesi için dava açılması gerekmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshinin ileriye etkili olarak sonuç doğurması için ya tarafların bu noktada anlaşma sağlamış olması ya da sözleşmenin feshedilmesi için açılmış olan davayı inceleyen mahkemenin, inşaatın %90(yüzde 90) oranında tamamlanmış olduğunu tespit etmesi gerekmektedir.
Sözleşmenin feshinin ileriye dönük olarak sonuç doğuracak olduğunun tespiti halinde, fesih kararı ile birlikte ileriye dönük olarak sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerçekleştirilir. Bu halde müteahhit, yapmış olduğu imalatların karşılığı olarak belirli bir oranda bağımsız bölüm ile arsa paylarının kendi adına tescilini talep edebilecektir. Çünkü ileriye etkili fesihte arsa sahipleri, imal edilmiş olan inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlüdür. Tabii bunun yanında müteahhitin kusuru nedeniyle arsa sahiplerinin zarara uğramış olduğu tespit edilmişse, arsa sahipleri de bu zararın kendilerine ödenmesini talep edebilir.
Sözleşmenin ileriye etkili olarak sonuç doğurması halinde, müteahhitin mevcut olarak inşa etmiş olduğu bağımsız bölümler, inşaat bitirilseydi meydana getirilmiş olacak olan bağımsız bölümler ile kıyaslanır ve sözleşme gereği müteahhide düşecek olan orana tekabül eden bağımsız bölümler, müteahhide bırakılır. Sonuç olarak müteahhit, yaptığı imalatın oranına göre karşılık alacaktır.
Kafa karışıklığına sebebiyet vermemek adına basitçe anlatmamız gerekirse, hemen bir örnek ile açıklayalım: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde 50 adet bağımsız bölüm imal edilmesi kararlaştırılmış ve müteahhit ile arsa sahiplerinin payları %50-%50 olarak anlaşılmış, ancak müteahhit temerrüde düşmüş ve ancak 46 tanesini tamamlayabilmiş olsun; bu örnekte %90 veya üzeri oranda tamamlanma şartı sağlanmış olacağından mahkeme yoluyla fesih için dava açılmışsa ileriye dönük fesih gerçekleştirilmesi gerekecektir. Hal böyle olunca müteahhitin yapmış olduğu imalatlar için karşılık alması gerekecektir. Ancak müteahhitin sözleşmesel yükümlülüklerini tamamen yerine getirmiş olması gibi bir durum söz konusu olmadığından dolayı ilk başta anlaşılmış olduğu gibi 25 bağımsız bölüm alması mümkün değildir. Çünkü imal edilen bağımsız bölüm sayısı 50 değil, 46'dır. O halde müteahhit, %50 oran üzerinden hesap edecek olursak, 25 değil, 23 bağımsız bölüm alabilecektir. Ayrıca müteahhit, kendi kusurundan kaynaklanan her türlü gecikme ve eksik ifanın karşılığını arsa sahiplerine ödemekle yükümlü tutulabilecektir. Bu anlamda arsa sahipleri fesih ile birlikte nama ifaya izin de talep etmişlerse, müteahhide düşecek olan bağımsız bölümlerden eksik ifa edilmiş olan kısmın imalat masraflarını karşılamaya yetecek kadarını satış için yetki de alabilirler. Görüldüğü üzere oldukça kompleks bir hukuki ilişkiler ağına sebebiyet verecek olan bu tip hukuki uzlaşmazlıklara ilişkin süreçlerin, mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla yürütülmesi gerekmektedir ve tavsiye edilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshine İlişkin Yargıtay Kararları
Arsa sahipleri ile müteahhit(yüklenici) arasında görülmekte olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin davanın, müteahhitten taşınmaz satın almış veya müteahhit ile alacağın temliki sözleşmesi yapmış olan 3. kişilerin açacağı tapu iptali ve tescil davalarında bekletici mesele yapılması gerektiğine ilişkin karar,
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2019/2908 E., 2019/8725 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi "...
...
... Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile davalı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.
Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir. Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı üzere, bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir. Dolayısıyla, inceleme ve araştırmanın yüklenicinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerektiğinden mahkemece, diğer davalı arsa sahipleri ile aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunan davalı yüklenici şirket aleyhindeki davanın, yüklenicinin kayıt maliki olmadığı gerekçesi ile husumet yokluğundan reddine karar verilmesi doğru değildir.
Öte yandan, somut olayda, davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında resmi şekle uygun olarak noterde düzenlenen 03.07.2002 günlü kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile 281 ada 12 parsel sayılı taşınmaz üzerinde toplam 55 adet villa niteliğindeki bağımsız bölümden oluşan inşaat yapımının kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Ancak davalı arsa malikleri, ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/537 Esas sayılı dosyası ile anılan kat karşılığı inşaat sözleşmenin yerine getirilmediğini ileri sürerek sözleşmenin feshini istemişlerdir. Burada sözleşmenin feshinin ileriye veya geriye etkili olması ayırımı önem kazanmaktadır. Bu ayrım, yüklenicinin yapımını üstlendiği inşaatı kısmen tamamlaması, fakat temerrüdü yüzünden teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı sorunu ile ilgilidir. Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır.
Davalı yüklenici ... İnşaat ve Taahhüt Ticaret Ltd. Şti. ile davacı arasında 14.08.2012 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir.
Bu durumda mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin davanın "bekletici mesele" yapılarak sonuçlanmasının beklenmesi ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiş; bu nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir. ...
...
..."
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar vermiş olan mahkemenin, feshin sonuçlarına ilişkin olarak da icra edilebilir nitelikte saptamaları yapması gerektiğine ilişkin karar,
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinde inceleme ve hesaplama usullerine ilişkin karar,
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/5183 E., 2018/3243 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
"...
...
... Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R -
Davacı vekili, müvekkilinin arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, inşaat ruhsatının alındığı tarihten 2 yıl geçmesine rağmen yüklenici tarafın edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile, harici sözleşme hükümleri gereği dava konusu 1 nolu bağımsız bölümün müvekkili adına tapuya tesciline, tapuda davalı lehine konulan inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, sözleşme gereğince davacının inşaatın yapılacağı taşınmazı davalıya teslim ettiği, davalının tamamlamadan inşaattan ayrıldığı, eksikliklerin kat maliklerince giderildiği, iş yerindeki tadilatın dava dışı banka tarafından yapıldığı, bu kapsamda davalının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince üzerine düşen inşaatı tamamlama edimini yerine getirmediği gerekçesiyle, davanın kabulü ile, 12.08.2010 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, sözleşme konusu taşınmaz üzerinde bulunan binanın 1 nolu bağımsız bölümü üzerinde yer alan davalı şirket lehine verilmiş şerhin kaldırılmasına karar verilmiştir.
Kararı, davalı temyiz etmiştir.
HMK’nun 297/2 maddesi ‘ Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir. ’ hükmünü içermektedir.
Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ” iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. ...
Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. İnşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) önce belirlenmeli, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilmeli, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmeli, mevcut işe göre geri alınması icap eden bağımsız bölüm (arsa payı) mevcut ise bunların yükleniciye ait olduğu belirlenmelidir. Diğer anlatımla, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir.
Sözleşmenin feshinin ileriye mi yoksa geriye mi etkili fesih olacağı hususu inşaatı yargılama safhasındaki son durumu itibari ile belirlenmelidir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir.
Somut olayda sözleşmenin feshine karar verilmiş ise de, feshin ne şekilde olduğu belirlenmemiştir. Bu durumda mahkemece, mahallinde uzman bilirkişiler marifetiyle yeniden keşif yapılıp, tüm bağımsız bölümler ve ortak alanlar görülerek keşif tarihi itibari ile inşaatın hali hazır durumu belirlenip, yukarıdaki açıklamalarda gözetilerek sonucuna göre infazı kabil hüküm tesis edilmesi gerekirken, infazda tereddüt uyandıracak şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir. ...
...
..."
Tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ilişkin olarak anlaşmış olmaması halinde, tek taraflı irade beyanı ile feshin mümkün olamayacağına dair karar,
Müteahhide verilmiş olan vekalet yetkisinin, azilname ile sonlandırılmış olması halinde sözleşmenin feshedilmemiş olmasından dolayı müteahhidin nama ifaya izin davası açabileceğine ilişkin karar,
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/1709 E., 2020/2345 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
Mahkemesi:...Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi "...
...
...
Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifası ile vekâletten azil nedeniyle verilen vekâlet yetkilerinin devam ettiğinin tesbitine, bu talepleri yerinde görülmez ise vekâletnamede geçen yetkilerin verilmesi istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesinin davanın kabulü ile davacı yükleniciye hüküm fıkrasında belirtilen yetkilerin verilmesine dair kararına davalı arsa sahibinin yaptığı istinaf başvurusu üzerine ...Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi'nce istinaf başvurusu kabul edilerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması ve davanın reddine karar verilmiş, verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.Davacı yüklenici, davalı arsa sahibidir. ... 1. Noterliği'nin 29.01.2015 gün 1523 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflar arasında imzalanmıştır. Sözleşmenin imzalandığı tarihte davalı arsa sahibi tarafından davacı yüklenici şirket yetkililerine arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifası sırasında arsa sahibinin yapması gereken işleri de kapsayacak biçimde düzenleme şeklinde vekâletname imzalanarak verilmiştir.
Davalı arsa sahibi daha sonra ... 2. Noterliği'nin 22.04.2015 gün 2487 yevmiye nolu azilnamesi ile davacı şirket yetkililerini vekâletten azletmiştir. Davacı şirketin 20.05.2015 gün 7170 yevmiye nolu ihtarına rağmen yeniden vekâletname verilmemiştir.Davalı cevap dilekçesinde davanın reddini talep etmesine rağmen sözleşmenin feshi ile ilgili karşı dava açmadığı gibi bununla ilgili ayrı bir dava açıldığı ve karşılıklı mutabakat ile sözleşmenin feshedildiği de ileri sürülmemiş ve buna ilişkin bir delil sunulmamıştır.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Açılacak fesih-dönme davası sonucu feshedilmesi ya da tarafların fesih-dönme konusundaki iradelerinin birleşmesi gerekir.
Somut olayda sözleşme feshedilmemiş olup geçerli ve halen hukuki varlığını muhafaza etmektedir. 6098 sayılı TBK'nın 113/I. maddesinde yapma borcunun borçlu tarafından ifa edilmemesi halinde alacaklının masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini ve aynı maddenin son fıkrasında borca aykırı durumun ortadan kaldırılması için kendisinin yetkili kılınmasını isteyebileceği hükmü getirilmiştir.
Doktrin ve Yargıtay içtihatlarında nama ifaya izin olarak adlandırılan bu hükmün kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflara yapma borçları yüklediğinden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici tarafından da uygulanıp yetki talep edilebilmesi mümkündür. Bu durumda davacı şirket yetkilileri ile davalı arasında gelişen olaylar arsa sahibinde güven duygusunu azaltıp sözleşmeden dönme-fesih konusunda dava açılmasının haklı nedeni olabilir ise de; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi konusunda açılmış bir dava verilmiş bir karar bulunmadığı, bu sözleşme halen geçerli ve yürürlükte olduğu, davalı arsa sahibi de azilden sonra ihtara rağmen sözleşmenin ifası için gerekli işlemleri yapmadığı ve bunları yapmak için gerekli yetkileri ihtiva eden vekâletnameyi düzenleyip vermekten kaçındığından, bölge adliye mahkemesince geçerli olup feshedilmeyen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği arsa sahibinin yapmak zorunda olup yapmaktan kaçındığı akdin ifası için gerekli işlemlerin nelerden ibaret olduğunu araştırıp bunları arsa sahibi adına yapmak üzere TBK 113. maddesi gereğince davacıya yetki verilmesi gerekirken, sözleşmenin feshedilmediği gözden kaçırılarak ifa olanağını ortadan kaldıracak şekilde davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 17.04.2006 gün 2006/853 Esas, 2006/2236 Karar sayılı ilamı ile benzer içtihat ve uygulamaları).
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin karar,
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinde, feshin ileriye mi yoksa geriye mi etkili olarak sonuç doğuracağının tespiti usulüne ilişkin karar,
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi halinde tarafların karşılıklı sorumluluklarına ilişkin karar,
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2016/6059 E., 2020/1489 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi "...
...
... Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK'nın 355. (TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden,
TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tek taraflı irade beyanı ile olmamakta, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.
Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Öncelikle inşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenmeli, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilmeli, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmeli, mevcut işe göre geri alınması icap eden bağımsız bölüm (arsa payı) mevcut ise bunların yükleniciye ait olduğu belirlenmelidir. Diğer anlatımla, ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir.
Somut olayda mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporundaki inşaat seviyesine ilişkin tespit ile belediye başkanlığınca bildirilen inşaat seviyesi arasındaki çelişki giderilmeksizin hüküm kurulması hatalı olmuştur.
Bu kapsamda öncelikle mahkemece, ilgili belediye başkanlığı ile yazışma yapılarak inşaat ruhsat başvurusuna ilişkin tüm dosya celp edilip, inşaatın plan ve projesine, ruhsat ve imar mevzuatına ve mimari projeye uygun olup olmadığı sorularak, alınacak cevaba göre belirlenen proje ve ruhsata aykırılıkların giderilip giderilemeyeceğinin araştırılması, eksikliklerin giderilemeyeceğinin tespiti halinde davacının geriye etkili fesih hakkının doğduğu kabul edilmelidir. Yasal hale getirme olanağı varsa, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan birleşen dava davalılarının eksik işlerin ikmali için Sulh Hukuk Mahkemesinden yetki talep ettikleri hususu da dikkate alınarak, davalılara uygun süre ve yetki verildikten sonra anılan hususların verilen makul sürede giderildiğinin mahkemeye bildirilmesi halinde, mahkemece mahallinde uzman bilirkişi refakatinde keşif ve inceleme yapılıp, sözleşme ve projeye uygun imalat olup olmadığı tespiti ile inşaat seviyesi araştırılmalıdır. 25.01.1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca somut olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK'nın 2. maddesi hükmü gözetilmek kaydı ile gerek Yargıtay 15. Hukuk Dairesi ve Dairemizin, gerekse Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun kararlarında belirtildiği gibi, inşaatın %90 ve üzeri oranına ulaştığı dikkate alındığında ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleştiği gözetilmeli, bu koşulların gerçekleşmemesi halinde ise sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluştuğu sonucuna varılmalıdır.
Ayrıca seviyenin %90 olduğunun anlaşılması halinde, uzman bilirkişi marifetiyle tespit edilecek eksik ve ayıplı imalat bedelinin davalılarca mahkeme veznesine depo edilmesi neticesinde davanın reddine karar verilebileceği hususu da gözden kaçırılmamalıdır. Mahkemece bu hususlar gözetilmeksizin eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeyle hüküm kurulması doğru olmamıştır. ...
...
..."