2019’un sonunda Çin’in Vuhan kentinde ortaya çıkan ve hızla tüm dünyaya yayılan Covid-19 hastalığının 11 Mart 2020 tarihinde ülkemizde görülmesi ve vaka sayısının hızla artması ile kamu otoritesi bir dizi önlem almıştır. Bu kapsamda birçok işyeri kapatılmış, ayrıca vatandaşlara evlerinde kalması çağrısı yapılmıştır.
Bu gelişmeler karşısında işyeri kiralarında gerek kiraya veren gerekse kiracılar açısından kira sözleşmelerinin durumu, özellikle kira bedeli ödeme yükümlülüğünün devam edip etmediği hususu tartışma konusu olmuştur. Bu açıdan bir değerlendirme yapıldığında şu sonuçlara ulaşmak mümkündür:
A. Kira Sözleşmelerinde Mücbir Sebeplere İlişkin Detaylı Hükümler Bulunması Bakımından:
Türk hukukunda aslolan sözleşme serbestisidir. Tarafların irade özgürlüğü çerçevesinde yaptıkları sözleşmesel düzenlemeler, emredici hukuk kurallarına, kamu düzenine ve genel ahlak kurallarına aykırı düşmedikleri sürece öncelikle uygulanır. Özellikle, ticari amaç ile tanzim edilmiş Kira Sözleşmeleri’nde genellikle “mücbir sebep” başlıklı düzenlemeler bulunmaktadır.
Kiracının faaliyette bulunduğu sektör için mücbir sebep halinin var olduğu söylenebiliyorsa sorunun çözümü için öncelikle tarafların belirlediği çözüm tarzı uygulanmalıdır.
B. Mücbir Sebep Nedeniyle Gerçekleştirilen Yasal Düzenleme Bakımından:
Her ne kadar kural olarak öncelikle; varsa sözleşmedeki mücbir sebep hükmünün uygulanması gerekmekte ise de olağanüstü koşullarda ortaya çıkan mücbir sebebin etkilerini ortadan kaldırmak için yapılan yasal düzenlemeler bu genel kuralın önüne geçer. Örneğin 25.03.2020 tarihinde kabul edilen 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” hükmü getirilmiştir.
Bu yasal düzenleme nedeniyle Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran 2020 döneminde doğan kira borçlarının ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye nedeni olamaz. Ancak kiracının kira borcunu ödeme yükümlülüğü devam etmektedir. Bu nedenle kiraya veren, ödenmeyen kira borcu nedeniyle kiracı aleyhine genel hükümlere göre icra takibi yapabilir, sadece tahliye talep edemez. (Yapılan bir başka özel düzenleme ile icra işlemleri 30 Nisan 2020 tarihine kadar durdurulmuştur. Bir değişiklik olmadığı takdirde icra işlemleri ancak 30 Nisan 2020 tarihinden sonra yapılabilir)
C. Kamu Kararı ve Genelgeler ile Zorunlu İşyeri Kapatma Uygulamasına Tabi OLMAYAN İşyerleri Bakımından:
Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğünü 138.maddesi;
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”
Hükmüne amirdir.
Covid19 salgını; taraflardan kaynaklanmayan ve sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumdur. Bu nedenle mücbir sebep teşkil eder. Ancak yalnızca salgının varlığı Kiracı açısından aşırı ifa güçlüğü doğduğunu göstermez. Kiracıdan, salgın öncesi kararlaştırılan kira borcunu ödemesini istemek dürüstlük kuralına aykırı düşecek ise şartların kiracı aleyhine değiştiğini söyleyebiliriz. Aleyhe değişiklik halini durumdan duruma, sektörden sektöre farklı yorumlamak gerekir. Örneğin hediyelik eşya satan bir mağaza, bir otobüs işletmesi ifa imkansızlığı ya da güçlüğü içine düştüğünü öne sürebilecekken bir özel hastane ya da dezenfektan madde üreten firma bu savunmadan faydalanamayabilir. Durumun kiracının faaliyeti özelinde değerlendirilmesi gerekir.
İfa güçlüğünün kabulü için mücbir sebebin kiracının mahvına yahu iflasına sebebiyet vermesine gerek yoktur.
Kira sözleşmesi, sürekli edim borcu doğuran sözleşmelerdendir. Başka bir deyişle sözleşme devam ettiği sürece kiracı, kira ödemekle yükümlüdür. Buna karşın kiralayan, taşınmazı kiralama amacına uygun olarak bulundurma borcunu üstlenmiştir.
Kira bedelinin ödenmesi bakımından;
Kural olarak kiracının, kira borcunu ödeme borcu devam eder. Ancak salgın nedeniyle, işletmesel faaliyetleri duran ya da önemli ölçüde azalan kiracı; TBK m.138’e dayanarak kira bedelini ifa etmekten kaçınarak veya ihtirazi kayıtla ödeyerek uyarlama davası açabilir.
Bu dava ile mahkemeden mücbir sebebin devam ettiği süre boyunca;
- İşyerinin kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira bedeli ve ortak gider ödenmemesine,
- Bu hususun kabul edilmemesi halinde işyerinin kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira ve ortak gider bedelinden indirim yapılmasına,
- Her halükarda işyerinin kapalı tutulması halinde aleyhe cezai şart hükümlerinin işletilmemesine karar verilmesi talep edilebilir.
Mahkemece kira bedeli ödenmemesine veya ciddi ciro kaybı gözetilerek kira bedelinden indirim yapılmasına karar verilebileceği gibi ilgili dönemlere ilişkin ödemeler kiracı tarafından ihtirazi kayıtla yapıldığı takdirde, duruma göre fazladan yapılan kira ödemelerinin iadesi mümkün olabilecektir. Ancak burada ispat yükünün kiracıdadır.
Bu noktada şu hususu hatırlatmak gerektiği kanaatindeyiz : Tek başına kiracının uzaktan çalışmaya geçmesi, ifa güçlüğüne düştüğünü göstermez. Kiracı, faaliyetini aynı şekilde sürdürüyor, iş kaybetmiyorsa, sadece tedbiren evden çalışıyorsa ifa güçlüğünden bahsedilemez. Önemli olan , kiracının ticari kaybının salgın nedeniyle önemli ölçüde arttığının veya ticari hayatının durma noktasına geldiğini ispatlayabilmesidir.
Sözleşmenin Feshi Bakımından;
Kiracı açısından bir başka seçenek ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin feshidir. Bu durumda kira sözleşmesi sona ereceğinden, kiracı açısından taşınmazı tahliye borcu doğar. Ödenmeyen kira alacakları için kiraya verenin talep hakkı saklıdır.
D. Kamu Kararı ve Genelgeler ile Zorunlu İşyeri Kapatma Uygulamasına Tabi OLAN İşyerleri Bakımından
Zorunlu olarak kapatılan iş yerleri bakımından yukarıda açıkladığımız şekilde, aşırı ifa güçlüğü hükümleri uygulanabileceği gibi Türk Borçlar Kanunu’nun 136. Maddesinde düzenlenen “İfa İmkansızlığı” hükümleri de uygulanabilir. İlgili madde;
“Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.
Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.”
Hükmünü amirdir. İmkansızlık kiracıdan ya da kiraya verenden kaynaklanmamaktadır. Ancak yasal düzenlemeler ve idari kararlar neticesinde imkansızlık hali doğmuştur.
Salt Genelge veya Karar’ın yayımlanmasının sürekli ifa imkânsızlığı yarattığı ve sözleşmenin bu aşamada feshedilebileceği yönünde bir değerlendirme yapılmasının gelinen aşamada mümkün olmadığı, özellikle sürekli borç ilişkisi teşkil eden kira sözleşmeleri bakımından bugünkü durumun mahkemelerce “geçici ifa imkânsızlığı” olarak yorumlanabileceği kanaatindeyiz.
Her ne kadar normal şartlar altında; geçici ifa imkansızlığının “makul süreyi aşması” taraflara kira ilişkisinin devamını çekilmez hale geldiğini ileri sürerek fesih hakkı vermekte ise de; yukarıda bahsetmiş olduğumuz 7226 sayılı kanunun Geçici 2. Maddesinde yer alan dönemler bakımından fesih mümkün olmayacaktır.
Bu durumda, “geçici ifa imkansızlığı” halinde, sözleşme edimlerinin “askıda” olduğu değerlendirmesi yapılarak ilgili döneme ilişkin kira bedellerinin ödenmemesi yönünde bir değerlendirme yapılmasının, sürekli borç ilişkisi teşkil eden kira sözleşmeleri açısından daha yerinde olacağı kanaatindeyiz.