Gündemde sıklıkla yer alan habere göre Yargıtay, yasal kira artış sınırı olan %25’in üzerinde yapılan zamlar hakkında önemli bir karara imza attı. İddia edilen hükme göre kiracılar, yasal sınırın üzerindeki kira artış farklarını geriye dönük olarak ev sahiplerinden talep edebilecek.
Söz konusu gelişmenin doğruluğu henüz netlik kazanmadı ve aksi yönde haberler de çıktı. Ancak çoğu insanı yakından ilgilendiren bu konu, hâliyle yoğun ilgi gördü. Tam da bu noktada akıllardaki soru işaretlerini ortadan kaldırabilmek adına konuyu irdelemek istedik.
Kira Artışlarında Standart Kural: 12 Aylık TÜFE Ortalaması
Bilindiği üzere kira artışı konusu, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde şöyle düzenlenmiştir: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Geçici Düzenleme: %25 Artış Sınırı
Yukarıda paylaştığımız maddeye göre kira artışlarındaki yasal baraj sınırı, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Yani maliklerin, bu baraj oranının üzerinde kira artışı yapması yasaya aykırıdır. Ancak kanun koyucu, 08/06/2022 tarihli ve 7409 sayılı Kanun’un 4. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’na geçici bir madde eklemiştir.
Bahse konu Türk Borçlar Kanunu Geçici Madde 1 hükmü şöyledir:
“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ila 01/07/2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hakim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Baraj oranını aşan anlaşmaların fazla miktar yönünden geçersiz olduğu, yasada açıkça hükme bağlanmıştır. Örneğin aylık kirası 1.000 TL olan bir konutun kira artışı en fazla 250 TL olabilecektir. Tam da bu noktada söz konusu gündemden hareketle, “Peki taraflar aylık 2.000 TL olarak anlaşıp ödemeleri bu rakam üzerinden gerçekleştirdilerse, geriye dönük olarak fazladan ödenen 750 TL’lik bedel istenebilir mi?” sorusu gündeme gelmektedir.
%25’in Üzerindeki Zam Farkı, Talep Edilebilir mi?
Öncelikle burada bir iade (geri verme) yükümlülüğünün doğabilmesi için “sebepsiz zenginleşme” olgusunun gerçekleşmesi gerekmektedir. Sebepsiz zenginleşme konusu da Türk Borçlar Kanunu’nun 77. maddesinde şöyle düzenlenmiştir: “Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.”
Hiç şüphesiz kira zamlarında %25 sınırının aşılması, emredici bir hukuk kuralına aykırı olduğu için geçersizdir. Ancak bu geçersizliğe rağmen ödemeyi yapan kiracı iade talebinde bulunabilecek midir? Ya da bu durum sebepsiz bir zenginleşme teşkil eder mi? Özetle yanıtlamak gerekirse söz konusu durum geçersiz sözleşmeye dayandığı için sebepsiz zenginleşme teşkil edecektir.
Hukuka veya Ahlaka Aykırı Bir Sonucun Gerçekleşmesi Amacıyla Verilen Şey Geri İstenemez
Tüm bu bilgiler ışığında kiracının iade talebinde bulunmasının önünde iki muhtemel hukuki engel vardır. Bunların birincisi, aşağıda paylaşacağım Türk Borçlar Kanunu madde 81 hükümleridir:
“Hukuka veya ahlaka aykırı bir sonucun gerçekleşmesi amacıyla verilen şey geri istenemez. Ancak açılan davada hâkim, bu şeyin Devlete mal edilmesine karar verebilir.”
Kiracı, %25’ten fazla artışın hukuken geçersiz olduğunu bilmesine rağmen fazla olan artış bedelini de ödeyerek hukuka aykırı sonucun gerçekleşmesine sebep olmaktadır. Dolayısıyla böyle bir davada talep kabul edilecek olsa dahi iade edilecek tutarı kiracının mı yoksa devletin mi alması gerektiği, ayrı bir tartışma konusu olacaktır.
Hem Ödeme Yapıp Hem İstemek Çelişkili Davranış
Kiracının fazladan ödediği bedeli iade istemesinin önündeki ikinci engel de Türk Medeni Kanunu madde 2’de düzenlenen dürüstlük kuralıdır. Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını öderken dürüstlük kuralına uymak zorundadır. Buna göre çelişkili davranış, dürüstlük ilkesine aykırılığın yaygın görünüm şekillerinden biridir.
Hem ödeme yapıp hem de iade istemek çelişkili bir davranıştır ve çelişkili davranış yasağını çiğnediği için dürüstlük kuralına aykırıdır. Dolasıyla böyle bir davada kiracının, hakkını dürüstlük kuralına uygun şekilde kullandığını ortaya koyabilmesi de çok zor görünmektedir.
Yapılan Ödemenin Talep Edilmesi Hukuk Prensipleriyle Uyuşmuyor
Konuyla ilgili kanaatimizi belirtecek olursak kiracılar, sadece yasal sınır olan %25 artışı kiraya verenin hesabına yatırmalıdır. Bu durumda kiraya verenin rahatsız edici davranışları bulunuyorsa da başka hukuki yolların kullanılması mümkündür.
Belirttiğim imkân varken kiracının hem ödeme yapıp hem de iade talep etmesi, arz ettiğimiz hukuk prensipleriyle uyuşmamaktadır. Ayrıca bir kiracının ihtirazi kayıt koymaksızın yaptığı ödemeleri geri almak için dava açabilmesini, kira hukukunun teorisiyle bağdaştırmak da son derece güçtür.