Kamulaştırma Hukuku|Kamulaştırmasız El Atma |Kamulaştırma Aşamaları |Acele Kamulaştırma
Kamulaştırma hukuku konusunda detaylı bilgi içerir makalemizi siz değerli okurlarımıza sunuyoruz.
İçindekiler
- 1 Kamulaştırma Nedir?
- 2 Kamulaştırma İşleminin Hukuki İncelemesi
- 3 Kamulaştırma Aşamaları
- 4 Kamulaştırmadan Doğan Davalar
- 4.1 Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davaları
- 4.2 Kamu Kurumlarına Ait Taşınmazların Bedellerinin Tespiti ve Tescil Davaları
- 4.3 Maddi Düzeltim Davaları
- 4.4 Geri Alım Davaları
- 4.5 Artan Kısmın Kamulaştırılması Davaları
- 4.6 Trampa Yolu ile Kamulaştırma ve Bedelsiz Kullanma
- 4.7 Kamulaştırma Bedelinin Tespitine İlişkin Esaslar
- 5 Acele Kamulaştırma
- 6 Kamulaştırmasız El Atmadan Doğan Davalar
Kamulaştırma Nedir?
Kamulaştırma hukukuna dair kamulaştırma, idarenin kamu yararı amacıyla, kamu gücünü kullanarak özel hukuk kişilerine ait taşınmazların mülkiyet veya irtifak hakkını, duyduğu ihtiyaç nedeniyle gerçek değeri karşılığında elde etmesi şeklinde tanımlanır. Anayasa’nın 46. Maddesinde yer verilen düzenleme ile 35. Maddede güvence altına alınmış bulunan mülkiyet hakkına getirilmiş bir istisnadır.
Kamulaştırma, mülkiyet hakkının kamu yararına aykırı olarak kullanılmasını önlemek için idareye tanınmış bulunan yetkidir. Kamulaştırma söz konusu olduğunda, kamu yararı ile özel çıkar karşı karşıya gelmekte ve kamu yararına üstünlük tanınmaktadır. Taşınmaz malikinin kamu yararı sebebiyle katlanmak zorunda olduğu fedakârlık, kendisine taşınmazın gerçek bedeli ödenmek suretiyle denkleştirilmektedir.
Kamulaştırma karma bir nitelik göstermektedir: Bir bakımdan kamu yararı için özel mülkiyete tabi taşınmazın malikinin rıza ve muvafakatine bakılmaksızın idarece zorla el atılması olduğundan, idari bir işlemdir. Bu sebepten kamulaştırma idari uyuşmazlık ve davalara yol açabilir. Öteki yandan ise, etki ve sonuçlarını özel mülkiyet üstünde göstermekte ve mülkiyet hakkını sona erdirmektedir. Bu yönüyle de adli uyuşmazlık ve davalara yol açmaktadır.
Kamulaştırma Hakkında Özet Bilgi
- Kamulaştırma özel mülkiyette bulunan taşınmazlara, Devlet veya kamu tüzel kişilerince el atılmasıdır. Bu nedenle kamulaştırmanın konusu taşınmaz mallardır.
- Kamulaştırma ancak kamu yararını gerçekleştirmek için yapılabilir.
- Kamulaştırma bir kanuna dayanılarak ve kanunda gösterilen esas ve usullere uyularak, özel mülkiyetteki bir taşınmaza el koymadır.
- Kamulaştırılacak taşınmazın bedelinin peşin olarak ödenmesi gerekmektedir. Prensip bu olmakla beraber, bedelin taksitle de ödenmesi mümkün kılınmıştır. Anayasa 46.m ve KK. m.3/2’ye göre tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, kıyıların korunması, turizm vs. amacıyla yapılacak kamulaştırma bedellerinin taksitle ödenmesi mümkündür. Taksitlendirme süresi 5 yılı aşmamalı, taksitler eşit olarak ödenmeli ve peşin ödenmeyen bedel için devlet borçlarında uygulanan en yüksek faiz haddi uygulanmalıdır.
- Kamulaştırma bedelinin aslen nakden ödenmesi gerekir. Bu kuralın istisnası ise trampa yoluyla kamulaştırmadır.(KK m. 26)Kamulaştırılacak taşınmazın malikinin kabul etmesi halinde, kamulaştırma bedeli yerine, idare kamu hizmetine tahsis edilmemiş bulunan taşınmaz mallardan, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verebilir. Mal bedelleri arasında bir fark var ise, bu fark taraflarca nakden gidebilir.
- İdare yeterli ödeneği temin etmeden kamulaştırma işlemlerine başlayamaz.
Kamulaştırma İşleminin Hukuki İncelemesi
a) Kamulaştırma yetkisi : Kamulaştırma, kamu gücünün kullanılmasını gerektirdiğinden, ancak Devlet ve kamu tüzel kişilerince yapılabilir. Kamulaştırmanın ancak Devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından yapılabileceğine ilişkin bu genel yetki kuralının yanı sıra, kamulaştırma yapacak olan İdare, ancak görevli kılındığı kamu hizmetlerinin ve teşebbüslerin yürütülmesi için kamulaştırma yapabilir.(KK M. 3/1)
b) Özel kişiler lehine kamulaştırma : Kamulaştırma yetkisinin Devlet ve öteki tüzel kişilere tanınmış olması, kural olarak Devlet veya öteki kamu tüzel kişileri lehine kamulaştırma yapılabileceğini göstermektedir. Bununla beraber, istisnai olarak, kamu yararının gerektirdiği hallerde, özel kişiler lehine kamulaştırma yapılması da mümkün kılınmıştır. Ancak bunun için, özel kanunlarda açık bir hükmün bulunması zorunludur. Bir başka anlatımla, özel kanunlarda açık bir hüküm bulunmadığı takdirde, İdarenin özel kişiler lehine kamulaştırma yapma konusunda takdir yetkisi olamaz.
Bizim hukukumuzda lehine kamulaştırma yapılacak olan özel kişilerin başında kamu hizmeti imtiyazcıları gelmektedir. Kamulaştırma bedeli imtiyaz sahibi tarafından ödenmek koşuluyla, kamu hizmeti imtiyazcısı lehine kamulaştırma yapılabilir. Lehine kamulaştırma yapılabilecek özel kişiler söz konusu olduğunda, bu özel kişilerin bizzat kendilerinin kamulaştırma yapma yetkisi yoktur. Özel kişiler lehine yapılacak kamulaştırmalarda, kamulaştırılan taşınmaz kural olarak İdare malları arasına katılmamakta, lehine kamulaştırma yapılan özel kişinin mülkiyetine geçmektedir.
c) Sebep ve amaç unsuru :Kamulaştırmanın amaç unsurunu kamu yararı teşkil eder, sebebi ise kamu yararını sağlamaya yönelik bir dürtüdür. Eskiden kamu yararı dar anlamda yorumlanarak, kamulaştırmanın yalnız bayındırlık işleri için yapılabileceği kabul edilirken, bugün, kamulaştırmayı yapacak idari kuruluşun görev alanı içinde kalmak koşuluyla kamu yararını gerçekleştirmeye yönelik çeşitli neden ve saiklerle kamulaştırma yapılabilir.
d) Konu unsuru : KK m. 1 ve m. 3’e göre kamulaştırmaya konu olan şeyler, özel hukuk kişilerine ait taşınmaz mal, kaynak veya irtifak haklarıdır. Şu halde, öncelikle vurgulanması gereken husus, İdarenin satın alma yolu veya olağanüstü dönemlerde istimval usulü ile edinilebileceği taşınır malların kamulaştırılabilmesinin mümkün olmadığıdır.
5271 Sayılı Türk Medeni Kanununda taşınmaz mülkiyetinin konusu arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlere olarak belirlenmiştir. Aynı kanunun 684-686. Maddeleri gereğince bina ve ağaç gibi bütünleyici parçalar (mütemmiz cüz’üler) ile istisna edilmemiş eklentileri de, taşınmaz kapsamında oldukları için kendisiyle beraber kamulaştırılacaktır. Kamu tüzel kişilerinin birbirlerine ait olan taşınmaz mallara ihtiyaç duymaları halinde ‘’bir idareye ait taşınmaz malın diğer idareye devri’’ usulünün izlenmesi gerekecektir ki bu usulde sözü edilen maddede düzenlenmiş bulunmaktadır.
Kamulaştırma Aşamaları
1) Kamulaştırma Bedeli İçin Ödenek Temin Edilmesi : 4650 sayılı kanunla yapılan kapsamlı değişikliklerden biri de idarenin kamulaştırma işleminden önce ödenek temin etme yükümlülüğüdür. Bu değişiklik kapsamında kamulaştırma kanunu üçüncü maddesine eklenen son fıkrayla “İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemine başlanılamaz” denilmiştir. Bu fıkra ile kamulaştırma bedelinin nakden veya peşin olarak ödenmesi yükümlülüğünün daha etkin hale getirilmesi amaçlanmıştır. İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemine başlanılamaz hükmü getirilmiş ancak yeterli ödenek ile kastedilenin ne olduğu açık şekilde belirtilmemiştir. Son fıkra ve gerekçe birlikte değerlendirildiğinde “yeterli ödenek” ifadesinden, kamulaştırma bedelini karşılayabilecek bütçe ödeneği ve buna paralel olarak mevcut nakit miktarını anlamak gerekir.
2) Kamu Yararı Kararı Alınması ve Onayı : İdarenin gerekli ödeneği temin etmesinin ardından kamulaştırma sürecinin ilk adımı olarak kamu yararı kararı alınır. Belirli bir taşınmazın statüsünü, mülkiyet bakımından değiştirmeye yönelik bir işlem olması sebebiyle birel-koşul niteliğine haizdir. Kanunun 5. Maddesinde kamu yararı kararı almaya, 6. Maddesinde ise bu kararı onaylamaya yetkili merciler gösterilmiştir. Buna göre, gerçek kişiler yararına yapılan kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzel kişileri yararına yapılan kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya Bakanlık söz konusu kararı almaya yetkili organ olarak belirlenmiştir. Takip eden maddede, bu kararları onaylayacak merciler sıralandıktan sonra istisnai olarak Bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararlarının onaylanmasının gerekmediğine yer verilmiştir.
3) Kamulaştırılacak Mal ve Malikin Tespiti : KK md.7 gereğince, kamu yararı kararı alınmasından sonraki süreçte idare ihtiyaç duyduğu en uygun taşınmazı belirler. Daha sonra ise bu taşınmazın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden ve ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelemek suretiyle tespit ettirir.
4) Kamulaştırma Kararı ve Tapu Siciline Şerh : Kamulaştırılacak taşınmaz ve malikinin belirlenmesinden sonra idarenin kamulaştırma kararı alması gerekir. Yasa kamu yararı kararı alan ve onaylayan kurumlara aynı zamanda kamulaştırma kararını da alma ve onaylama yetkisi vermektedir. Kamulaştırma kararı alındıktan sonra idare bu kararın tapu siciline şerh edilmesini isteyecektir. Bu şerh, taşınmaz üzerinde mülkiyette yahut ayni haklarda bir değişiklik olduğu takdirde değişikliği idareye bildirme yükümlülüğü yüklemektedir. İdare ise şerh tarihinden itibaren 6 ay içinde KK md.10’a göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescil talebinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınmış belge ibraz etmediği sürece bu şerh kendiliğinden silinecektir.
5) Satın Alma Usulünün Denenmesi : Salt kamulaştırma kararı özel hukuk kişisine ait taşınmazı idareye geçirmek için yetmemektedir. İdare bu taşınmazı alabilmek için öncelikle bireyle pazarlık görüşmeleri yaparak taşınmazın satışı konusunda anlaşma sağlamaya çalışmaktadır. Kamulaştırmada ilk önce satın alma usulü uygulanması esastır. İdare öncelikle KK md.11 gereğince konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak, taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla Kıymet Takdir Komisyonu oluşturması gereklidir. Ayrıca idarenin tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla uzlaşma komisyonu da görevlendirmesi gerekir. İkinci etapta idare resmi taahhütlü bir yazıyla kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmazın devralınmak istediğini malike bildirir. Malik bu yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde kamulaştırmaya konulu taşınmazı satmak için idareye başvurması halinde komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır. Anlaşmaya varılması halinde bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenerek ilgililerce imzalanır. Bundan sonra idare tutanağın tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde tutanakta belirtilen bedeli ödemeye hazır hale getirip bu durumun malike yazıyla bildirerek tapuda belirtilen günde idare adına ferağ vermesini isteyecektir. Malik ferağ verdiği takdirde kamulaştırma bedeli kendisine ödenir. Mülkiyet idareye geçer. Kamulaştırma prosedürü tamamlanmış olur.
6 )Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Tespiti ve Taşınmazın İdare adına Tescili : Satın alma yolu esnasında malikin yapılan bildirim uyarınca idareye başvurmaması yahut pazarlık görüşmelerinden sonuç alınamaması veya malikin ferağa rıza göstermemesi halinde idare mülkiyeti kazanabilmek için yoluna Asliye Mahkemelerinin girdiği aşamada devam eder.(KK. m.10)
a) Satın Alma Usulü ile Kamulaştırma Yapılamaması halinde idare 7. Maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8. Madde uyarınca yapmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer belgeleri dilekçe ekleyerek taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine müracaat eder ve adına tesciline karar verilmesini ister.
b)Mahkeme idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrasına duruşma günü verir. Taşınmazın malikini davetiye ile duruşmaya katılmaya çağırır. Yapılan araştırmalar sonucunda adresi bulunamayan kişilere ilan yoluyla tebligat yapılarak duruşmaya katılmaya çağrılır. Mahkemece kamulaştırılacak taşınmazın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyorsa bu mahalli gazetelerden birisinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir defa yayımlanır.
c) Yapılan duruşmada hâkim taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların anlaşması halinde hâkim bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve KK. m.8/2 vd. hükümleri uyarınca işlem yapar.
d)Yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları üzerine hâkim en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek malın tespiti için mahallinde tespit yapar ve tuttuğu raporu taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya göre hakim tarafları ve bilirkişileri çağırır raporlar ve itirazlar dinlenir.
e) Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde, gerektiğinde hakim tarafından 15 gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hakim tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanılarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder.
f) Tarafların anlaştığı veya tarafların anlaşamaması halinde hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak veya KK m.3/2 uyarınca taksitlendirme yapılarak ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememişse ilerde ortaya çıkması halinde ona verilmek üzere bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun mahkemeye ibrazı için idareye 15 gün süre verilir. Gerekli hallerde bu süre bir defaya mahsus olarak uzatılabilir.
Kamulaştırmadan Doğan Davalar
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davaları
a) Yetkili ve Görevli Mahkeme : KK m. 37’de kanunun uygulanmasından doğan ve adli yargıda çözümlenmesi gereken uyuşmazlıklarda yetkili mahkemenin, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, görevli mahkemenin ise Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu düzenlenmiştir. Ayrıca aynı kanunun m.2/b hükmü de incelendiğinde yetkili mahkeme; kamulaştırılacak taşınmazın tapuya kayıtlı olduğu yer, tapuya kayıtlı değilse tapu siciline kayıtlı olması gereken yerdir.
Yargılama Usulü
a) Davacı : 2942 sayılı yasanın 10. Maddesinde kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili düzenlenmiş ve bu maddeye göre dava açma hak ve yetkisi kamulaştırmayı yapan idareye tanınmıştır.
b) Davalı : Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davası mülkiyet hakkı sahiplerine karşı açılır. Taşınmaz paylı mülkiyete konu ise dava tüm paydaşlara, aynı itilaflı ise 18. Madde uyarınca bu ayına ilişkin davanın taraflarına da yöneltilir.
c) Davaya İlişkin Esaslar : 10. maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açıldıktan sonra mahkeme öncelikle, tevdi edilen dava dilekçesi ve eklerinden birer suretini davalı malike 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ edecektir. İşte bu tebligat tarihinden itibaren otuz gün içinde davalı malik tarafından kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası veya maddi hatalara karşıda Asliye Hukuk Mahkemesinde maddi düzeltim davası açılabilecektir.
Mahkemece dava açıldıktan sonra taşınmazın bulunduğu yerde çıkarılan gazetelerin birinde ve ulusal gazetelerde kamulaştırmanın ve belgelerin ilanına karar verilir. İlanda ve duruşmaya davet kâğıdında; maddenin 3. fıkrasında sayılan hususlar belirtilir. Bu fıkraya göre bir aylık süresinde açılan maddi düzeltim davalarının, kamulaştırma davası ile birleştirilmesine, idare mahkemesinde kamulaştırmanın iptali için açılan davaların ise sonucunun beklenilmesine karar verilmektedir.
Açılan dava sonucu mahkeme en geç bir ay sonraya duruşma günü tayin ederek tarafları duruşmaya çağırır. Bu ilk duruşmada taraflar arasında anlaşma sağlanırsa anlaşılan bedel mahkemece kamulaştırma bedeli olarak tespit edilir, taraflar anlaşamaz ise mahkemece en geç 10 gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için duruşma günü tayin ederek oturumu erteler.
Keşif sonrası ilk duruşmaya bilirkişilerin de katılımı sağlanarak mütalaaları alınır. Taraflar belirlenen bedelde yine anlaşamazlar ise 15 gün içinde sonuçlanacak şekilde yeni bir keşif günü tayin edilir. Bu noktada öncelikle belirtmek gerekir ki yapılacak keşif giderleri ve diğer masraflar kanunun 29. Maddesinin amir hükmü uyarınca davacı kamulaştırmacı idarece karşılanacaktır.
Mahkemece belirlenen kamulaştırma bedelinin ödenmesi için kamulaştırma yapan idareye 15 günlük süre verilerek duruşma ertelenir. Verilen bu süre içinde veya duruşma tarihine kadar kamulaştırma bedelinin idarece yatırılamaması halinde ikinci bir 15 günlük süre verilerek, bir kez daha duruşma talik edilir. İkinci depo kararından sonra da verilen sürede veya duruşma tarihine kadar bedelin yatırılmaması halinde davanın reddine karar verilir. Ancak yargılamayı yapan mahkemece bu halde ikiden fazla süre verilerek bedelin yatırılması halinde verilen kararlar Yargıtay’ca onanmaktadır.
Kamulaştırma Kanununda son olarak 4. Yargı paketi olarak bilinen ve 30.04.2013 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 6459 sayılı ‘’İnsan Hakları ve İfade Özgürlüğü Bağlamında Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’’ ile değişiklik yapılarak Kamulaştırma Kanunu 10. Maddesine yeni düzenleme yapılmıştır. 6459 sayılı kanun 6. maddesinde 04.11.1984 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun 10. Maddesine sekizinci fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
‘’Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılmaması halinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren faiz işletilir.’’
Bu madde ile KK m.10 uyarınca bedel tespiti ve tescil davası açılma tarihinden itibaren dört ay gibi kısa bir sürede kamulaştırma davasının bitirilmesi ve karar verilmesi gerekmektedir. Bu hükümle muhakemenin daha seri ilerlemesi amaçlanmıştır.
Bilirkişi Raporuna İlişkin Esaslar
Hakimin kamulaştırma bedelini bilirkişi kurulu ile tespit ettirmesi bir zorunluluk olup, hesap hatalarının düzeltilmesi dışında re’sen değerlendirme yapma hakkı yoktur. Bu nedenle her kamulaştırma bedel ve tespiti ve tescili davasında keşif sonucu alınacak bilirkişi raporuna göre karar verilecektir. Bu nedenle de bilirkişi raporu büyük önem taşımaktadır.
Taraflar keşif sonrası yapılacak duruşmaya bilirkişilerin de katılımını sağlayabileceğinden bedele ilişkin itirazlarının cevabının bizzat alabilmektedirler.
Mahkemelerce çoğu kez iki bilirkişi raporunun ortalaması adil ve hakkaniyete uygun sayılarak kamulaştırma bedeli olarak belirlenmektedir.
Her ne kadar tarafların bilirkişi raporuna karşı itiraz ve hakları raporun tebliğinden itibaren bir haftalık süre ile sınırlandırılmış ise de, bu sınırlama yalnızca tarafların eksik ve belirsiz gördükleri yanlar hakkında bilirkişiden açıklama istemeleri bakımındandır. Bu açıdan bir itirazın ileri sürülmemiş olması raporun kesinleşmesi sonucunu doğurmaz. Taraflardan birinin bilirkişi raporuna itiraz etmemesi durumunda sonradan yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu verilen rapor, itiraz edenin öncekine göre daha da aleyhine ise önceki rapor itiraz eden taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşturur.
Usule İlişkin Esaslar
Asliye Hukuk Mahkemesinde kural olarak yazılı yargılama usulü uygulandığı halde kamulaştırma davalarında basit yargılama usulü uygulanır. Kamulaştırma davalarında adli tatilde de davalara bakılmaya devam edildiği gibi, yasal süreler adli tatilde de işlemeye devam eder.
Mahkemece verilen kararın tescil hükmü kesin, bedele ilişkin kararı ise temyize tabidir. Kamulaştırma davalarında davalılar arasında mecburi dava arkadaşlığı yoktur ve temyiz sınırının altında kalan bir bedel söz konusu ise davacı idare açısından bedele ilişkin karar da kesindir. Yine aynı şekilde karar düzeltme sınırının altında kalan bedellere ilişkin kararlarda da karar düzeltme hakkı yoktur. Ancak davalı malik açısından karar miktar itibariyle kesinlik sınırı altında kalsa dahi bedele ilişkin kısım temyize kabildir. Bu da hakkaniyete uygun bir uygulamadır.
Kamulaştırma bedeli davalarında bedel tespiti sırasında farklı kalemler toplanarak karar verildiği durumlarda toplamada hesap hatası yapıldığında bunun esasa ilişkin bir düzeltme sayılmayacağından tavzih ile düzeltilmesi mahkemeden talep edilebilir. Çünkü yeni bir mahkeme kararı verilmeyip önceki karar düzeltilmektedir.
Kamulaştırma davaları kamu yönü ağır basan ve farklı yargılama usulüne tabi olan davalar olmasına rağmen usulü kazanılmış hakkın geçerli olduğu davalardır. Yani mahkeme kararını temyiz etmeyen taraf bedeli kabul etmiş ve bedele razı olmuş sayılacağından muhtemel bir Yargıtay bozması sonrası bedelin artması halinde bundan yararlanamayacaktır. Ayrıca bozma sonrası yargılamada bozma konusu yapılmayan hususlar kesinleşeceğinden artık yeni hususlar ileri sürülemeyecek ve önceki yargılamada hükme esas konular aynen geçerli olacaktır. Yargıtay bozma ilamında belirtilen bozma nedenleri dışındaki konular yönünden taraflar lehine usulî kazanılmış hak meydana gelecektir. Bu sebeplerden dolayı aynı taşınmazın bedeli belirlenirken iki farklı taşınmaz bedeli de ortaya çıkabilmektedir. Temyiz eden taraflar için daha yüksek bir bedel belirlenirken, temyiz etmeyen taraf yönün den aynı taşınmaz için eski bedel geçerli olacaktır.
Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davasının öncesine 27. Madde uyarınca acele kamulaştırma yapılıp kamulaştırma bedeli malike ödendiği hallerde, acele el koyma bedeli malike ödendiği hallerde, acele el koyma bedeli tescil davasındaki kamulaştırma bedelinden fazla çıkmışsa iadesine karar verilen kısma mahkemece faize hükmedilemez.
Davalılara Yargıtay bozma ilamından önceki ilk kararda ödenen bedel, bozma sonrası yapılan yargılamadaki bedelden daha fazla ise aradaki farkın iadesine karar verilirken iadesine karar verilen taşınmaz bedeli için davalılar temerrüde düşürülmemiş ise faizi ile birlikte iadesine karar verilmesi doğru değildir. Davanın niteliğine göre faize hükmedilemez.
Yargılama Giderleri
Kamulaştırma Kanununun 4650 sayılı yasa ile değişik 29. Maddesine göre kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davalarında yapılan bütün yargılama giderleri davayı açan yani kamulaştırma yapan idareye aittir.
Bu kapsamda mahkeme heyetinin harcırahları, 15. Madde uyarınca mahkemece oluşturulan bilirkişilerin ve keşifte dinlenilen muhtarın mahkemece takdir edilecek ücretleri ile tapı harçları ve bu Kanunun gerektirdiği diğer giderlerinin örneğin ilan ve tebligat, müzekkere gibi giderlerin kamulaştırmayı yapan idarece ödeneceği düzenlenmiştir. Bu giderlerin kararla davalı maliklere yükletilmesi mümkün değildir.
Yargılama giderleri kamulaştırma yapan idareye ait olduğundan mahkemece yargılama giderlerinden davalı sorumlu tutulmadığı halde, davalı taraf aleyhine maktu vekâlet ücreti hükmedilmektedir.
Kamu Kurumlarına Ait Taşınmazların Bedellerinin Tespiti ve Tescil Davaları
Bir kamu kurumuna ait olan taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkına ihtiyaç duyan idare öncelikle 8. madde uyarınca taşınmazın bedelini Kıymet Takdir Komisyonu vasıtasıyla tespit ederek taşınmazın maliki olduğu kurumu belirlediği bedel üzerinden anlaşmaya davet eder. Özel hükme göre kanunun 8/4. maddesinin aksine kamulaştırmacı idare teklif ettiği bedeli uzlaşmaya çağrı davetiyesinde belirtmek zorundadır. Mal sahibi idare ferağa yanaşmaz veya 60 gün içinde davete icazet etmezse kamulaştırmacı idare Danıştay’a başvurarak kamulaştırma konusunda karar verilmesini talep eder.
Taraflar kamulaştırma konusunda anlaşır, bedelde anlaşma sağlayamazsa taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tesciline karar verilmesini isterler. Dava açma süresi kamulaştırma konusunda anlaşma veya Danıştay kararının tebliğinden itibaren 30 gündür.
Bir kamu tüzel kişisi veya kurumuna ait taşınmazın diğer bir kamu tüzel kişisi veya kurumuna devri için o taşınmaza hangi idarenin daha fazla ihtiyaç duyduğu belirlenir. Ulaşılan sonuca göre devir yapılır.
Maddi Düzeltim Davaları
Kamulaştırma davası ile ilgili tebligatı alan malik kamulaştırma evraklarını inceleyerek var olan maddi hataların düzeltilmesi için tebliğden itibaren 30 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde maddi düzeltim davası açabilir. Uygulamada genellikle davalı malik tarafından bu dava açılsa da davacı idarenin de dava açma hakkı vardır. Aynı şekilde kamulaştırmacı idare de kamulaştırma evresinde yaptığı yanlışlığın düzeltilmesi için 30 günlük sürede maddi düzeltim davası açabilecektir.
Süresinde dava açılmayan hallerde ilgili sonradan kamulaştırmasız el atmadan dolayı bedel davası açabilmektedir. Mahkemelerce açılan maddi düzeltim davaları taşınmazların kamulaştırılmasıyla ilgili açılan asıl davalarla birleştirilerek sonuçlandırılmaktadır. Maddi düzeltim davasında iddialar her türlü delil ile ispat edilebilir, dava sonucuna göre maktu vekalet ücretine karar verilir.
Geri Alım Davaları
Kamulaştırma Kanunu 23.maddesi uyarınca Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece; taşınmaz üzerine kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilirler.
Geri alma hakkının doğması için,
- Anlaşarak veya mahkeme kararı ile bir kamulaştırma işleminin yapılmış olması,
- Kamulaştırmadan itibaren beş yıl kamulaştırma amacına uygun herhangi bir işlem yapılmamış olması,
- Bir yıl içinde geri alma hakkının kullanılmış olması gerekmektedir.
Geri alım davaları taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde doğumundan itibaren bir yıl içerisinde açılır. Bu bir yıllık süre hak düşürücü süre olup; mahkemece re’sen değerlendirilir.
Artan Kısmın Kamulaştırılması Davaları
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’n 12. maddesinde, bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısım yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise veya kullanılamaz hale dönüşmüş ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç 30 gün içinde yazılı başvurusu üzerine bu kısmın da kamulaştırılması zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır. (Yargıtay 18. HD. 1992/1693 E. 1992/2319 K. 09.04.1992 T.)
Başvuru üzerine İdarece bu konuda herhangi bir işlem yapılmazsa mahkemeye başvurularak kalan kısmın idareye devri ile bedelinin tahsiline karar verilmesi talep edilebilir.
Kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkin kriterler, Anayasa 46. Maddeye göre ve 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. ve 11. maddelerinde düzenlenmiştir. Anayasada yer alan bu hükme göre; kamulaştırma bedeli, kamulaştırılan taşınmazın gerçek karşılığı olmak zorundadır.
Kamulaştırma bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme Kamulaştırma Kanunu (KK)’nun 10. maddesine göre Asliye Hukuk Mahkemeleri, yetkili mahkeme ise taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir.
Trampa Yolu ile Kamulaştırma ve Bedelsiz Kullanma
Kamulaştıracak taşınmaz malikinin rıza göstermesi koşulu ile kamulaştırmacı idare, maliki olduğu ve her hangi bir kamu hizmetine tahsis etmediği bir taşınmazı malik ile trampa ederek kamulaştırma yapabilir. Ancak idarenin trampa yolu ile taşınmazını kamulaştırdığı malike devredeceği taşınmazın değeri toplam kamulaştırma bedelinin %120’sini geçemez.
- Trampa yolu ile kamulaştırma yapılacak taşınmaz malikinin rızasının bulunması,
- Kamulaştırmacı idarenin elinde kamu hizmetine tahsisi edilmemiş taşınmazın bulunması,
- İdarenin devredeceği taşınmaz değerinin toplam kamulaştırma bedelinin %120’sini geçmemesi,
- Aradaki fark bedelin taraflarca nakit olarak karşılanması gerekmektedir.
Trampa yolu ile kamulaştırılan taşınmaz ile idarenin devredeceği taşınmazın aynı mahalde bulunmasına gerek yoktur. Kanuna göre kamulaştırma bedeli ve idarenin elindeki taşınmazın değeri idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Uygulamada, kanunun 8. Maddesindeki anlaşarak kamulaştırma yolundaki sıkıntılar trampa yolu ile kamulaştırılacak taşınmazlarda da karşımıza çıkmaktadır. Taşınmazın bedeli idarenin kendisi tarafından oluşturulan komisyonca tespit edildiğinden düşük bedellere ulaşılmakta bu da taşınmaz malikinin anlaşmasını zorlaştırmaktadır. Bedelsiz kullanmadan yararlanmak için;
- Kanunda sayılan Bakanlıklar ve Genel Müdürlüklerden birinin bulunması gerekmektedir,
- İnşaat ve tesisat için ihtiyaç duyulması,
- Bedelsiz kullanılacak kireç, taş ve kum ocaklarının gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyet ve tasarrufunda bulunmaması veya ruhsata bağlanmış yararlanma haklarının bulunmaması,
- Milli Savunma Bakanlığı dışındaki kurumların bedelsiz kullanımdan yararlanması için kireç, taş ve kum ocaklarının demiryolu hattında veya karayolu ile su tesislerinin iki çevresine bulunması gerekmektedir.
Kamulaştırma Bedelinin Tespitine İlişkin Esaslar
Kamulaştırma bedelinin tespiti KK’nın 11. maddesine göre belirlenir. Bedelin belirlenmesinde yine aynı kanunun 15. Maddesine göre oluşturulacak bilirkişi kurulu görev alır. Bilirkişinin bedel tespit ederken esas alacağı kriterler şunlardır;
A) Taşınmazın cins ve nevinin belirlenmesi
Bilirkişilerin öncelikle belirleyecekleri husus taşınmazın cins ve nevinin tayinidir. Yani taşınmaz mal arazi mi? Arsa mı? Arazi ise, tarla mı? Bağ mı? Arsa ise üzerinde bina var mı? Bina varsa kaç yaşında?
Taşınmazın arsa veya arazi olmasının sonuçları oldukça farklılık göstermektedir, zira arsalara değer tespit esasları ayrı, arazilere ayrıdır. Götürülecek bilirkişiler dahi değişmektedir. Bu ayrıma göre;
- Bir taşınmaz malın arsa sayılabilmesi için;
Arsa Tarifi KK’da yapılmamıştır. Ancak 5. Hukuk Dairesi’nin ve 18. Hukuk Dairesi’nin arsa yönünden getirdiği kriterler şunlardır;
- Belediye imar planları içerisinde olması gerekir. Eğer imar planları içerisinde değilse;
1-) Ya belediye sınırları içerisinde ya da belediye mücavir sınırları içerisinde olacak,
2-) Etrafı meskun bulunacak
3-) Belediye hizmetlerinden yararlanacaktır.
Yukarıdaki şartlar kümülatiftir.
- Arazi sayılması için;
Yukarıda açıklanan kıstaslara uymayan taşınmaz mallar arazi niteliğindedir. Köydeki taşınmazlar yukarıdaki kıstaslara uymadığından arazi olarak kabul edilmelidir. Üzerinde bina dahi olsa durum değişmez.
Taşınmaz malın kamulaştırma gününden, önceki durumuna göre arsa-arazi olduğu saptanır. Yoksa kamulaştırma nedeniyle yapılan plan ve projeler arsa-arazi ayrımında nazara alınmaz. Hukuk Genel Kurulu’nun 13.11.1974 gün ve 1933/5-986 E., 1974/1186 sayılı kararı da bu doğrultadır.
B) Yüzölçümü
Yüzölçümünün az veya çok olması, değerinin fazla veya noksan belirlenmesini gerektirir. Küçük yüzölçümlü olan taşınmazlar daha çok alıcı bulurlar ve kolay satılırlar. Yapıların da yüzölçümlerinin belirlenmesi gerekir.
C) Kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurların ve her unsurun ayrı ayrı değerini belirlemeleri gerekmektedir
Taşınmazın kıymetine etki edebilecek tüm unsurlar ve bu unsurların değere etki oranları ayrı ayrı tespit edilip tartılacaktır. Örneğin taşınmazın kenarından otoyolun geçmesi değerinde bir artış meydana getirmezken, devlet kara yolunun geçmesi değer arttırıcı unsur olarak kabul edilebilir. İmar planları içerisinde olup olmaması hatta yapılabilecek kat sayıları dahi değeri etkileyen unsurlardır.
D) Vergi beyanı
Vergi beyanının da gözönünde bulundurulması gerekir. Taşınmaz değerinin belirlenmesinde fikir verir.
E) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini de nazara almak gerekir.
F) Arazilere değer biçilmesi
Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri esas alınarak değer biçilir. Madde ana kaideyi korumuştur.
- Kamulaştırma tarihindeki
- Mevki ve şartlarına göre,
- Olduğu gibi kullanılması halinde,
- Getireceği net geliri, esas alınarak taşınmaz mal ve kaynağın değeri biçilecektir,
Gelire göre değer biçilmesi hususu sadece arazilere mahsustur. Gelire göre değer nasıl hesaplanacaktır? Bilirkişiler hesabı bilimsel yolla yapacaklardır.
Uygulamada hesap şekli;
Tarlanın Değeri= Safi Gelir/ Kapitalizasyon Faiz Oranı ‘dır. Bilirkişiler anlatılan şekilde bilimsel rapor vermedikleri takdirde, raporlar geçersiz olur. Böyle bir rapora göre de karar verilemez. Bilirkişiler faiz oranını farklı aldıkları takdirde, farklı neticeye ulaşırlar. Kapitilizasyon faizi arazinin dekar başına yıllık net gelirinin, gerçek satış fiyatına bölünmesi sonucu bulunan rakamdır. Kapitalizasyon faizi Türkiye’de %3-15 arasında değişir. Bu sınırlar içerisindeki miktarı araziye verilen önem, bölgedeki satış fiyatları, esas alınarak bilirkişilerce tayin ve tespit edilecektir. Örneğin Doğu Karadeniz Bölgesi gibi nüfus yoğunluğunun fazla, arazini kıt olduğu bölgelerde kapitalizasyon faizi yüksek oranda alınmalıdır.
G) Arsalara Değer Biçilmesi
Arsalara emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmektedir. Eğer bulunabilirse, emsalin kamulaştırılan taşınmaz mal ile ayni nitelik ve özellikleri göstermesi gerekir. Bu nitelikte emsal bulunmadığı takdirde, benzer bir taşınmaz kıyaslama yolu ile emsal alınabilir. Kamulaştırma tarihine göre, önceki yıllarda satılan, başka yer ve bölgelerde bulunan taşınmaz mallarda emsal olarak alınabilir. Aradaki zaman farkı, uzaklığı, yakınlığı, bilirkişilerce göz önünde bulunarak kıyaslama yapılacaktır. Aynı yüz ölçümünde olmaları şart değildir.
Emsal olamayacak satışlar;
- Özel amaçlı satışlar,
- Kamulaştırma karşılığı satışlar,
- Kamulaştırmada anlaşmalı satışlar,
- Kamulaştırmadan sonrası satışlar
- Harici senetle yapılan satışlar
H) Değer biçilmesinde nazara alınabilecek diğer unsurlar
Bu husus 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. Maddesinin 3. Fıkrasının (i) bendi ile düzenlenmiştir. Varsa taşınmazın, emsale göre üstün veya düşük nitelikleri nazar alınarak değer biçilecektir. Mesela, taşınmazın önünden yol geçebilir. Emsal yola uzak olabilir veya bunun tersi olabilir.
Bedelin tespitinde etkili olabilecek objektif ölçütler şunlardır;
- Taşınmaz mücavir alana yakın olup da ileride arsa olma ihtimali varsa,
- Taşınmaz köy yerleşim yerine yakınsa,
- Kamulaştırma dışında meydana gelen değer artışları varsa, (örneğin büyük iş ve eğlence merkezlerinin yapılması)
I) Kamulaştırılan taşınmazın değerinde dikkate alınmayacak diğer hususlar;
- Kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüssünün sebep olacağı değer artışı, bedel tespitinde dikkate alınmamalıdır. Örneğin, sulama kanalı yapılmak üzere kamulaştırılan taşınmazın, kalan kısmının suya kavuşması nedeniyle taşınmazın sulandığından bahisle değerinde arttırım yapılmamalıdır. Aksine, kamulaştırmadan arta kalan kısmında değer artışı kabul edilerek, kamulaştırma bedelinden indirim yapılmalıdır.
- İleri için düşünülen karlar dikkate alınmamalıdır. Kamulaştırılan taşınmaz üzerinde bulunan ve işyeri veya konut olarak kiralanan binanın kamulaştırılmasında, taşınmaz malikinin buradan 10-15 yıl kira geliri elde edeceğini, bundan mahrum kaldığını ileri sürerek fazla bedel talep hakkı olmaz.
J) İrtifak hakkı karşılığının hesaplanması
İrtifak hakkı nedeniyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek değer azalışı, Kamulaştırma Kanunu’nun 11. Maddesine göre kamulaştırma bedelidir.
İrtifak hakkı hesabının yapılışı;
- Taşınmaz arsa vasfında ise; 5. Daire’nin uygulamalarına göre, arsalarda değer azalış oranı hesaplanırken, taşınmazın tamamındaki değer azalışının tüm bedelinin %50’sini geçmemesi kabul edilmiştir. Bunun için de;
İrtifak alanı x 50 / Taşınmazın Tüm alanı formülü uygulanır Taşınmaz arazi niteliğinde ise ; Arazilerde ise arsalarda uygulanan %50 oranı, en fazla %35 olarak hesaplanmalıdır.
Acele Kamulaştırma
İdarelerin çoğunlukla süreli projeleri için başvurduğu Acele Kamulaştırma’nın dayanağı, Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesidir. Söz konusu maddenin hükmünde, acele kamulaştırma uygulanacak durumlarda, gerekli olan taşınmazların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmazın, Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi ve 15. Maddesi uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değerinin, idare tarafından mal sahibi adına 10. Maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaza el konulabileceği belirtilmektedir.
Acele Kamulaştırma davaları ilgili idarenin istemi ile taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Acele el koyma talep edilebilmesi için;
- 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacının bulunması,
- Özel kanunlarda acele el koyma hükmü bulunması,
- Bakanlar Kurulunca kamulaştırmanın aceleliği konusunda karar alınması gerekmektedir.
Acele kamulaştırma usulü;
Mahkemece, acele el koyma talebinde bulunulması üzerine evrak değişik işe kaydedilerek kanunun 15. Maddesi uyarınca bilirkişi kurulu teşekkül ettirilerek 11. Maddey uygun bir şekilde taşınmazın acele el koyma bedeli tespit edilerek, idareye tespit edilen bedeli yatırması için süre verilir. İdarece tespit edilen bedelin bankaya blokesi halinde, mahkemece; taşınmaza acele el koymaya ve bloke edilen bedelin maliklere ödenmesi karar verilir. Burada tespit edilen bedelin idarece fazla bulunması halinde bedel yatırılmayarak acele el koyma kararı alınmasından vazgeçilebilir veya aynı taşınmazla ilgili yeniden acele el koyma talebinde bulunulmasına yasal bir engel yoktur.
Kanunun 19. maddesinde özel düzenleme bulunduğundan tapu kaydı bulunmayan taşınmazlara ilişkin acele el koyma kararı talebinde bulunulamaz. Ayrıca irtifak kamulaştırmalarında acele kamulaştırma yoluna başvurulamaz. Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazın, acele el koyma veya tescili söz konusu olmayıp; kamulaştırılan idarece 2942 sayılı kanunun 19. maddesi gereğince işlem yapılması gerekir. (Yargıtay 18. HD 1993/12526 E. 1993/13501 K. 07.02.1993 T.)
Acele el koyma kararı delil tespiti niteliğinde sayılır ve nihai bir karar olmadığından temyiz edilemez, vekalet ücreti içermez. (Yargıtay 5.HD. 2003/8782 E. 2003/12902 K. 06.11.2003 T.)
Acele el koyma bir tespit olduğundan sadece bedelin tespitine karar verilir, bunun dışında tescil veya duruma göre terkin kararı verilemez. (Yargıtay 5. HD. 2004/1109 E. 2004/4239 K. 06.04.2004 T.)
Acele el koyma kararı sonrası yapılacak işlemler
Acele el koyma kararından sonra 10. maddeye göre bedel tespiti ve tescil davası açılması aşamasında satın alma usulünün denenerek, kamulaştırmacı idare tarafından malikin uzlaşmaya davet edilerek idarenin Kıymet Takdir Tutanağında belirlediği bedel üzerinden anlaşarak ferağı vermeye davet edilmesi gerekir. Yani mahkemenin belirlediği acele el koyma bedeli üzerinden uzlaşma görüşmesi yapılamaz. Bu bedel sadece bir tespittir ve amacı idarenin kamu yararı için yapacağı işin gecikmesini önleyerek taşınmaza bir an önce el atmasını sağlamak ve işin aksamasını önlemektir.
Malik ile idare arasında uzlaşma sağlanamadığı durumda idarece 10. madde uyarınca kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açılır. Acele el koyma davası dosyasında alınan bilirkişi raporunda taşınmaz üzerinde bulunan yapıların değeri cins ve sınıftan belirtilerek yöntemine uygun olarak belirlenmişse, bedel tespiti ve tescil davasında hükme esas alınan bilirkişi raporlarında bu durumun değerlendirilmesi gerekir. Farklı değerlendirme yapılamaz. (Yargıtay 5. HD. 2007/13516 E. 2008/975 K. 07.02.2008 T.)
İdarece acele el koyulan taşınmaz malikinin uzlaşma görüşmelerine davet edilmeden tescil davası açılması halinde 8. Maddedeki usule eksiklikten dolayı dava reddedilmeyerek sonuçlandırılması gerekmektedir. Zira acele el koyma bedeli malik adına bankaya yatırılarak çekilmesi halinde malikin kamulaştırma işleminden habersiz olduğu söylenemez. (Yargıtay 5. HD 2009/18050 E. 2010/3270 K. 04.03.2010 T.)
Acele el koyma davası ile bedeli tespit edilen taşınmazın maliki bedeli az bulduğu takdirde dava açma hakkı yoktur. 2942 sayılı Yasa’da 4650 sayılı Yasa ile yapılan değişiklikten sonra, kamulaştırılan taşınmazların maliklerinin dava açma ve taşınmazların gerçek değerlerini bulmak amacıyla tespit isteme hakları (10. Ve 27. Maddelere göre maddi hata davası dışında) bulunmamaktadır. Bu nedenle taşınmaz sahibi malikin aktif husumet ehliyeti bulunmamaktadır. (Yargıtay 18. HD. 2006/9264 E. 2006/10082 K. 04.12.2006 T.)
Kamulaştırmasız El Atmadan Doğan Davalar
Kamulaştırmasız el atma, kamulaştırma yetkisine haiz kamu idarelerinin herhangi bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın gerçek veya tüzel kişilerinin taşınmaz mallarını kamu hizmetine daimi tahsisidir. Kamulaştırmasız el atma herhangi bir kanundan doğmamakta olup, tam tersine kanuna aykırı bir müdahaleden doğmaktadır. Bu nedenle Kamulaştırma Kanununda veya başka bir kanunda bu duruma ilişkin özel bir açıklama ve düzenleme yapılmamıştır. Kamulaştırmasız el atmanın esasını düzenleyen üç temel İçtihadi Birleştirme Kararı bulunmaktadır. Bu kararlar;
- Yargıtay’ın 16.05.1956 gün ve 1956/1-6 sayılı İBK’dır. Bu kararda taşınmazına kamulaştırmasız el konulan malike iki seçimlik hak verilmiş olup; ancak bu taleplerden biri ile dava açılabileceği karara bağlanmıştır. Buna göre malik ya el atmanın önlenmesi davası (meni müdahale) ya da taşınmazın bedelini isteme hakkına sahiptir.
- İkinci İBK ise Yargıtay’ın 16.05.1956 gün ve 1956/1-7 sayılı İBK’dır. Bu karar kamulaştırmasız el atmadan dolayı açılacak bedel istemli davaların zamanaşımına tabi olmayacağına ilişkindir.
- Üçüncü İBK ise Yargıtay’ın 11.02.1959 gün ve 1958/17 Esas, 1959/15 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıdır. Bu kararda kamulaştırmasız el koymanın bir haksız eylem olduğu ve bunun Medeni Kanun hükümlerince mülkiyete tecavüzün önlenmesi veya haksız fiilden dolayı tazmin mahiyetinde olduğu vurgulanmıştır. Bu nedenle açılacak davalarda adli yargı görevli olacaktır.
Kamulaştırmasız el atma sadece haksız müdahaleden doğmamakta önce kanuna uygun müdahalenin daha sonra haksız hale gelmesi ile de ortaya çıkmaktadır. İşte uygulamada karşılaşılan diğer kamulaştırmasız el atma durumları da böyle doğmaktadır. Buna göre idare tarafından usule uygun acele el koyma kararı alınarak taşınmaza müdahale edildikten sonra makul bir süre içinde Kamulaştırma Kanunu 10. maddesindeki bedel tespiti ve tescil davası açılmaması halinde idarenin haklı müdahalesi haksız hale gelmekte ve Yargıtay kararlarına göre de bu müdahale kamulaştırmasız el atma sayılmaktadır. (Yargıtay 5. HD 2011/7489 E. 2011/16045 K. 12.10.2011 T.)
Kamulaştırmasız el atma nedeniyle taşınmaz bedelinin tahsili davasının açılabilmesi için taşınmazın tapuda kayıtlı olması dava ön şartıdır. (Yargıtay 5. HD 2011/16322 E. 2012/1480 K. 08.02.2012 T.)
Kamulaştırmasız el atmadan doğan tazminat davalarında davacı adına taşınmazın bedeline hükmedilirken, dava konusu taşınmazın da davalı idare adına tesciline karar verilmelidir. (Yargıtay 5.HD 2011/3067 E. 2011/10507 K. 13.06.2011 T.)
Fiili El Atmadan Doğan Kamulaştırmasız El Atma Davaları
Fiili el atma kavramı uygulamada genel olarak bilinen kamulaştırmasız el atma halidir. Fiili el atma, kamulaştırma yetkisine haiz kamu idarelerinin herhangi bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın gerçek veya tüzel kişilerinin taşınmaz mallarını kamu hizmetine daimi tahsisidir
Fiili el atma sadece idarenin kamulaştırma yapmadan haksız bir müdahalesi ile doğmamaktadır. Bunun yanında kamulaştırma yapılmış olsa dahi bazı hallerde bu davaya sebebiyet verir. Kanuna uygun kamulaştırma yapıldıktan sonra, kamulaştırma kararı alınan kısmın dışında daha fazla alana müdahale edilmesi, daha fazla alana tecavüz edilmesi veya kamulaştırmaya uygun işlem yapılırken veya çalışmalar yapılırken taşınmazın kalan kısmını da kullanarak taşınmaza zarar verme şeklinde de fiili el atmalar olabilmektedir.
Fiili el atma kanuna uygun müdahalenin daha sonra haksız hale gelmesi ile de ortaya çıkmaktadır. Buna göre idare tarafından usule uygun acele el koyma (acele kamulaştırma) kararı alınarak taşınmaza müdahale edildikten sonra makul bir süre içinde Kamulaştırma Kanunu 10. maddesindeki bedel tespit ve tescil davası açılmaması halinde idarenin haklı müdahalesi haksız hale gelmekte ve Yargıtay kararlarına göre de kamulaştırmasız el atma davası açılabilmektedir. (Yargıtay 5. HD 2011/10590 E. 2011/12721 K. 11.07.2011 T.)
Buradaki makul süre Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2008/8776 E. 2008/13436 K. Sayılı kararına göre; “Acele el koyma kararından sonra 6 aylık makul süre içinde bedel tespiti ve tescil davası açılmaz ise; taşınmaz malikinin kamulaştırmasız el atma davası açma hakkı vardır.”
Fiili el atmadan doğan Kamulaştırmasız el atma davasını taşınmazın tapu kaydındaki malik veya malikleri açabilir. Kamulaştırmasız el atma halinde daha önce belirttiğimiz gibi öncelikle uzlaşma dava şartı halini almıştır. Ancak uzlaşma olmaz ise dava açılabilecektir. İdare ve malik arasında uzlaşma sağlanamadığı takdirde, uzlaşmazlık tutanağının tanzim edildiği tarihten itibaren üç ay içerisinde malik veya idare tarafından bedel tespiti ve tescil davası açılabilecektir. Yargıtay buradaki üç aylık sürenin hak düşürücü süre olduğuna hükmetmiştir. (Yargıtay 18. HD 2013/2176 E. 2013/5886 K. 09.04.2013 T.)
Kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren taşınmazın başkasına devir ve temliki yasaktır. Bu nedenle tebliğden sonra yapılan tescil, yolsuz tescildir. Bu özelliklere sahip gayrimenkul için, tapu kaydında usulsüz olarak malik gözüken kişi kamulaştırmasız el atma davasını açamaz. ( Yargıtay 5. HD 1994/17899 E. 1994/20878 K. 03.11.1994 T.)
Kamulaştırmasız el atma davasının davalısı taşınmaza haksız müdahalede nulunan kamu kurumu, özel veya kamu tüzel kişisidir.
Usule ilişkin esaslar
Kamulaştırmasız el atmadan doğan davalarda yetkili mahkeme taşınmazın tapuya kayıtlı olduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemeleridir.
Fiilen el konulan taşınmaz hakkında İdarenin daveti veya malikin müracaatı üzerine, fiilen el konulan taşınmazın veya üzerinde tesis edilen irtifak hakkının idarenin daveti veya malikin müracaat ettiği tarihteki tahmini değeri; Kamulaştırma Kanunu’nun 8/2, maddesine göre teşkil edilen kıymet takdir komisyonu marifetiyle taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınmak ve bu Kanunun 11. Ve 12. Maddelerine göre hesaplanmak suretiyle tespit edilir. Tespitten sonra uzlaşma komisyonunca, idarenin daveti veya malikin müracaat tarihinden itibaren en geç altı ay içinde hak sahibine tebliğ yapılır ve tahmini değer bildirmeksizin, talep sahibi uzlaşma görüşmelerine davet edilir.
Uzlaşma görüşmeleri, hukuki veya fiili engel bulunmadığı takdirde davete icabet tarihinden itibaren en geç altı ay içerisinde sonuçlandırılır ve uzlaşmaya varılıp varılmadığı, malik veya temsilcisi ile komisyon üyeleri tarafından imzalanan bir tutanağa bağlanır. Bu tutanak ile uzlaşma görüşmelerine ilişkin bilgi ve belgeler, açılacak davalarda taraflar aleyhine delil teşkil etmez. İdare ve malik arasında uzlaşma sağlanamadığı takdirde, uzlaşmazlık tutanağının tanzim edildiği tarihten itibaren üç ay içerisinde malik veya idare tarafından bedel tespiti ve tescil davası açılabilir. Bu süre hak düşürücüdür.
Kamulaştırmasız el atmada ecrimisil
Fiili el atmadan dolayı açılan kamulaştırmasız el atma davalarında ortada haksız bir müdahale söz konusu olduğundan hak sahibinin bu haksız kullanım için tazminatın yanında ecrimisil talep hakkı da vardır. Ortada kamulaştırmasız el atma var ise müdahalenin haksız olduğu da açıktır. Bununla bağlantılı olarak haksız müdahalenin sürdüğü müddetçe de idarenin haksız kullanımı mevcuttur. İşte bu haksız kullanımdan dolayı taşınmaz malikinin ecrimisil talep etmesi mümkündür.