KİRAYA VERENİN TAŞINMAZ İHTİYACI GERÇEK Mİ DEĞİL Mİ?
Türk aile sistem ve geleneğinde örnekleri ile çokça karşılaşmışızdır, Almanya’dan gelen oğlu olduğunu söyleyerek kiracısından evi tahliye etmesini isteyeni! Peki, bu her durumda geçerli midir? Ya da oğlunun gerçekten samimi ve zorunlu bir konut/işyeri ihtiyacı var mıdır?
Türk Borçlar Kanunu madde 350/1 -Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Türk Borçlar Kanunu madde 350/1 uyarınca, Kiraya veren, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya yasa gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi için kira konusu konut veya çatılı işyerini kullanma zorunluluğu doğması halinde, ilgili maddeye dayanarak sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Ancak gereksinim nedeniyle kira sözleşmesinin fesih yoluyla sona erdirilmesinde bazı şartların gerçekleşmesi gerekir:
Öncelikle gereksinimin zorunlu ve samimi olması yani kiraya verenin kiradaki konuta veya işyerine gerçekten ihtiyacı olmalıdır. Zaman zaman ihtiyaca dayalı olarak dava açılarak tahliyenin sağlanmasından sonra taşınmazın daha yüksek bedelle kiraya verildiği bilindiğinden, mahkeme tarafından kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı araştırılmaktadır. Bu hususta tanık ifadeleri önem arz etmektedir. Bu şekilde mahkeme ihtiyaç konusunda karar verirken hem durumun özelliğini hem de tanıklarca verilen bilgileri göz önünde tutmaktadır.
Hayatın olağan akışı içinde karşımıza çok çeşitli ihtiyaç nedenleri çıkmaktadır. Bunlardan en fazla olanlar, ergin kız ve erkek çocuklarının, evlenecek olanların, yurt dışında çalışanların ihtiyaçları ile ticari faaliyetin genişletilmesi nedeniyle işyeri ihtiyacı gibi konularda karşımıza çıkmaktadır. Yargıtay tüm bu hususları değerlendirirken belirli ölçütleri ve ilkeleri benimsemiş olduğundan, mahkemeler de bu yönde yaptıkları yargılamalar doğrultusunda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığına karar vermektedirler.
Örnek Yargıtay kararları:
“Davada dayanılan ve hükme esas alınan iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dinlenen davacı tanıkları davacının ihtiyacının samimi olduğunu doğrulamış, bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen raporda da dava konusu işyerinde perakende ticaret (bakkal gibi) bir yer açılabileceğinin uygun olduğu belirtilmiştir. Dosya kapsamı ve toplanan deliller itibariyle ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece davanın kabulü ile davalıların kiralanandan tahliyelerine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3HD.2017/4036E., 2017/10412K. ve 19.06.2017 tarihli kararı)
“Dava, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye ve alacak istemine ilişkindir. Mahkemece öncelikle, davacı tarafa kira sözleşmesinin başlangıç tarihini (yılını) ve süresini kanıtlamak üzere imkan tanınmalı, uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması ondan sonra işin esasına ilişkin karar verilmesi gerekirken davanın süresinde açılıp açılmadığı tam olarak çözüme kavuşturulmadan esasa ilişkin bir karar verilmesi doğru değildir.”(Yargıtay 6HD.2015/4706E., 2016/1492K. ve 01.03.2016 tarihli kararı)
“Mahkemece mahallinde dava konusu yer ile halen ikamet edilen yerin mukayeseli keşfi yapılarak üstünlük vasıflarının araştırılması halen oturulan yerin ilçe merkezine uzaklığı ve gelişmişlik durumu üzerinde durulması bu konuda uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınması, dava konusu yerin üstünlük vasfı belirlendiğinden davacıya halen ikamet ettiği TOKİ evlerindeki yerin kiracı davalıya oturması için teklif edip etmeyeceği sorulması ve sonucuna göre ihtiyacın samimi olup olmadığının belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu hususlar üzerinde durulmadan hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. (Yargıtay 6HD.2015/6614E., 2015/9220K. ve 02.11.2015 tarihli kararı)
“Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve ...' da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3HD.2018/1057E., 2018/1859K. ve 01.03.2018 tarihli kararı)
Böyle bir ihtiyaca yönelik yapılacak kira sözleşmesi feshi ancak dava yolu ile yapılabilir. İhtiyaç nedeniyle konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşmenin feshi davasının mutlaka kanunda öngörülen sürede açılması gerekmektedir. Süresinde açılmamış olan dava reddedilir. Mahkeme tarafından davanın süresinde açılıp açılmadığı, öncelikli olarak göz önünde bulundurulacaktır. Bu konuda kanunda kiranın süresine göre bir ayrım yapılmıştır. Şöyle ki, belirli süreli kirada, davanın sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde, belirsiz süreli kirada ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. Belirli süreli kirada, ancak bu süreden önce fesih bildirimi yapılmışsa, buna ilişkin hak saklı tutularak süre kesilmiş olmakla, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir.
Yukarıdaki konu çerçevesinde açacağınız dava ile ilgili olarak MUTLAKA AVUKATA danışmanızı öneririz.
Bu web sitesi ve içindeki bilgiler, Türkiye Barolar Birliği'nin Meslek Kurallarına ve özellikle reklam yasağına uygun şekilde tasarlanmıştır. Set Legal Partners web sitesinin içinde yer alan tüm bilgi ve materyaller sadece bilgilendirme olup, bunların tamamına veya bir kısmına dayanılarak yapılan işlemlere, eylemlere ve bunların sonuçlarına ilişkin hiçbir sorumluluk kabul edilmez. Söz konusu bilgilerin aktarılması ile hiçbir şekilde kullanıcılar ve web tarayıcıları ile Set Legal Partners arasında bir avukat-müvekkil ilişkisi yaratılması amaçlanmamıştır ve bilgilerin bu kişilerce alınması hiçbir şekilde bu yönde bir ilişki oluşturmayacaktır. Müvekkiller veya okuyucular hiçbir şekilde, mevcut duruma ve özelliklerine ilişkin olarak uygun hukuki veya başka herhangi bir profesyonel görüş almadan, Set Legal Partners web sitesinde yer alan herhangi bir hususa dayanarak bir eylemde bulunmamalıdır. Set Legal Partners, bu web sitesi aracılığıyla ulaşılan üçüncü kişilere ait içeriklerden hiçbir şekilde sorumlu değildir.