(Gayrimenkul Türkiye Eylül-Ekim Sayısında Yayınlanan Yazım)
Türkiye’de Gayrimenkul Geliştirme Seferberliği: Geliştirmeyi Anadolu’ya Yaymak
Türkiye’nin sağlıklı bir şekilde ekonomik, sosyal ve kültürel gelişiminin devamını istiyorsak büyükşehirlerin üzerindeki nüfus ve yatırım yükünü Anadolu’ya yaymak şart.
Türkiye’de gayrimenkul sektörü son yıllarda ciddi bir gelişme ve büyüme gösteriyor. Başta İstanbul olmak üzere büyük ve sanayileşmiş şehirlerimizde özellikle ticari ve konut projelerinin yoğunluğu artıyor. Bu projeler, kentlerimizde yaşayan insanların ihtiyaçlarını kolayca giderebilme, daha rahat yaşam imkanlarına kavuşma ve sosyalleşme açısından olumlu katkılar sağlarken beraberinde birtakım sorunları da getiriyor. Ulaşım problemleri, aşırı yapılaşma, yeşil alanların azalması v.b. kentsel ve ekolojik sorunların yanında gecekondu bölgesi veya daha düşük segmentteki yapıların bulunduğu mahallerde yaşayanlarla hemen yanı başlarında yükselen lüks yapılarda yaşayanlar arasındaki sosyo-kültürel farklılıkların getirdiği entegrasyon sorunları da görülüyor.
Bu sorunların giderilebilmesi ancak doğru bir şehir planlama ile mümkün. Bu amaçla, günümüzde kentsel değişim ve dönüşüm projelerinin hayata geçirilmesiyle; eskimiş, depreme karşı güvenli olmayan ve görsel kirlilik oluşturan yapıların yerine güvenli, estetik ve teknolojik olarak donanımlı fonksiyonel projeler yapılması hedeflendi. Ancak bunların yanında, ulaşım, ekolojik ve sosyolojik sorunlarının önüne geçilecek bir planlamanın yapılması bir zorunluluk olarak ele alınmalı. Özellikle İstanbul’un ve diğer büyük şehirlerimizin her geçen yıl artan nüfusları, bu şehirlerin daha da büyümesine ve genişlemesine, beraberinde de sorunların artmasına sebep oluyor. Bunun önüne geçebilmenin ilk yolu olarak bu şehirlerimize göçü durdurmak, daha sonra da tersine göçü oluşturacak hamleler yapmak olabilir.
Şehirlerin dengeli bir şekilde gelişmesini sağlamak için birtakım tedbirlerin alınması mümkün. Aşağıda bu tedbirlerin bir kısmına değinmek istiyorum.
ULAŞIM VE ALTYAPININ DENGELİ DAĞILIMI
Ulaşım, gerek şehir içi olsun gerek şehirlerarası olsun bir ülkenin ana damarlarından biri. Özellikle hızlı demiryolu taşımacılığının tüm ülkede yaygınlaşması, gerek zaman tasarrufu gerekse rahat ve kolay ulaşım açısından oldukça önemli. Bununla birlikte şehirlerin gelişimi açısından bakıldığında yolu ve altyapısı olmayan bir yerleşim yerinin gelişmesi mümkün değil. Yerleşimlere, konumları, mevcut ihtiyaçları ve gelecekteki gelişme potansiyelleri doğrultusunda ulaşımın sağlanması en önemli hususların başında gelmeli. Demiryolu taşımacılığıyla beraber deniz yollarının da etkin kullanılması, hatta Avrupa’da olduğu gibi nehir taşımacılığının da değerlendirmeye ve dikkate alınması önemli.
GELİŞMEDE KAYNAKLARI VE İHYİYACI GÖZETMEK
Şehirlerimize yatırım hamlelerinin sahip oldukları kaynaklar ve ihtiyaçları doğrultusunda başlatılması önem taşımakta. Bugün başta Gaziantep olmak üzere Anadolu’nun bazı şehirleri iş istihdamı açısından gelişme gösterdi. Bu gelişme, büyüklükleri, konumları ve sahip oldukları kaynakları nispetinde Anadolu’nun birçok kentine de yayılabilir. Özellikle mevcut durumda birçok kentimizde üniversitelerin açılması, eğitim açısından iyi bir hamle olsa da (nitelikli ve yeter sayıda akademik kadronun sağlanması koşuluyla) bunun şehirlere katkısını o şehirlerin imkanlarına paralel değerlendirmek gerekiyor. Kimi şehirlerimiz turizm açısından potansiyele sahip iken kimi tarım ve hayvancılık açısından daha uygun, kimi ise sanayi üretimine elverişli. Bunlar daha da çeşitlendirilebilir. Bu doğrultuda, 81 vilayetimizin ilçeleri ve köyleri için ihtiyaçları ve kaynakları dikkate alınarak detaylı raporlarla analiz edilip bir yol haritası hazırlanmalı.
KÜLTÜREL VE EKONOMİK BÜTÜNLÜK
Bu başlığı kendi deneyimlerim ve gözlerim ile detaylandırmak istiyorum. Amerika’da yaşadığım dönemlerde New York, Chicago, Los Angeles gibi metropollerden Evanston, Albany, Madison, Highland Park gibi küçük birçok şehri gezerek ciddi gözlemler yaptım.
Amerika’da genç, bekar ya da çocuksuz genç çiftler “dowtown” olarak adlandırılan şehir merkezlerinde yaşarken, çocuklu ve geniş aileler, büyük şehirlerin dışında “suburb” olarak ifade edilen bölgelerde yaşıyor.
Downtown dediğimiz şehir merkezi; yüksek kulelerin, rezidansların, alışveriş merkezlerinin, ofislerin yer aldığı bölge. Ancak yüksek yapıların arasında büyük parklar, ağaçlık alanlar her yerde kendini gösteriyor. Şehir yüksek devasa binalar arasında kurulu olsa da nefes alıyor. Suburb ise maksimum 2-3 katlı bahçeli, özel otoparklı, çocukların okullara veya insanların işlerine bisikletle gidebildikleri yemyeşil aile şehirleri. Alışveriş için de yine alçak katlı bizde şehir içinde yer alan ama aslında şehir dışındaki “outlet”lere gidiliyor.
Yurtdışındaki örneklerden özellikle Amerika’daki büyük şehirlere bakacak olursak, ulaşım raylı sistemle ve buna dikey tekerlekli sistemle çözülmüş. İhtiyacı olmayanın aracını kullanmamasını teşvik edercesine aracı olan için pahalı otoparklar mevcut. Suburb’lerde ulaşım daha çok kişisel araçlar, otobüsler ve bisikletlerle sağlanıyor. Ekonomik göstergeler de burada önemli tabiki.
Amerika dışında İsviçre, Avusturya, İngiltere, Almanya, Fransa, İspanya gibi gelişmiş Avrupa ülkelerindeki yapılaşmayı, ulaşım ağlarını ve şehirleşmeye baktığımızda büyük parkların içinde, Londra metrosunda veya bir müzede kaybolabilirsiniz ancak şehrin içerisinde inşa edilmiş büyük bir alışveriş merkezinde kaybolmazsınız, zira şehir içindeki alışveriş merkezleri nispeten küçük, ve “street store” olarak tabir edilen “cadde mağazaları” ile bütünleşik. Bu ülkelerde eski tarihi yapının nasıl korunduğunu ve bunun modern mimari ile nasıl entegre edildiğini gözlemleyebiliyorsunuz.
Benzer gözlemlerimi Suudi Arabistan’ın birçok şehrinde de yapma imkanı bulundum. Arabistan’da aile yaşantısına göre yaşam alanlarının nasıl ayrıştığını görebilirsiniz. Geniş, korunaklı büyük avlulu evler, metrosu olmayan, toplu taşıması olmayan ve özel araçlarla ulaşımı sağlanan büyük ve küçük şehirler ülke genelinde göze çarpıyor.
Tüm bu ülkelerdeki gözlemlerimdeki ortak sonuç bir şehri daha yaşanası yapan, o şehirde yaşayanların ihtiyaçlarına cevap verecek bir master planın varlığı ve bu plan etrafında kurulu yaşam alanları, sosyal donatı alanları ve elbette tüm bunların sosyo-ekonomik ve sosyo-kültürel yapıyla olan bütünlüğü olarak düşünülebilir
Ülkemizde de özellikle kendine has dokusu ve tarihi olan Mardin, Taraklı, Kapadokya, Şanlıurfa, Safranbolu gibi Anadolu kentimizin dokularına uygun olarak restore edilmeleri, “suburb” mantığında yeni yapılacak mahallelerin ve yeni yapıların da eski tarihi dokuyla bütünleşik bir yapı arzetmesi, gerek görsel gerekse toplumun ihtiyacı olan işlevsellik açısından son derece başarılı şehirleşme hamleleri olabilir.
FİNANSMAN ve YÖNETİM
Yukarıda bahsedilen tüm bu şehirleşme hamleleri, elbette beraberinde bir finansman ihtiyacını doğuruyor. Ayrıca büyük şehirdeki yatırımcıyı Anadolu’ya çekmek ve burada yatırımı cazip hale getirmek de önemli bir husus. Bunun için kamu-özel işbirliklerinin geliştirilmesi (şu anda şehir hastaneleri projelerinde uygulanmaya başlandı), İller Bankası’ndan düşük faizli kredi kullandırılması, Kalkınma Ajansları hibelerinin, Avrupa Birliği fonlarının kullanılması birer kaynak olarak değerlendirilebilir. Bununla birlikte şehir içlerinde veya hemen girişlerinde kalmış devlet arazileri de değerlendirilebilir. Tüm bu süreçlerin tek bir merkezden yönetilmesi oldukça zor. Bu sebeple yerel yönetimlerin bu konularda daha aktif ve inisiyatif alan, merkezi yönetimlerin ise daha çok denetleme mekanizması görevi gördüğü bir sistem kurulmalı.
ÖZETLE;
Bugün şehirlerimizin daha yaşanası olabilmesi için Türkiye’de eksik olarak gördüğüm hususlar bulunuyor:
– İstanbul başta olmak üzere şehirlerimizde ulaşım sorununun varlığı, birbirine entegre olmamış ve yetersiz ulaşım hatları, şehrin çok farklı yerlerinde hızlı ancak çarpık yerleşimler,
– İhtiyaç olmasına rağmen ya yanlış lokasyonda olmasından, ya yanlış tasarımdan ya da aşırı yüksek fiyatlardan dolayı birçok konutun satılamaması ve insanların çoğunun hala kirada yaşıyor olması,
– Şehir içindeki sosyal donatı alanlarının yetersizliği ya da sadece ticari kaygılarla yapılmış olanların beklentiye cevap veremiyor olması,
– Şehrin beklentisinden çok rant veya seçim yatırımlarıyla kentlerimizin çarpık yapılaşmaya maruz bırakılması,
– İhtiyaca cevap vermekten ya da ticari kaygılarla estetikten yoksun, özgün olmayan tekdüze projeler üretilmesi.
81 ili ve 76 milyon nüfusu olan Türkiye’nin her tarafı bir değişim ve dönüşüm hamlesiyle daha yaşanabilir bir hale getirilebilir. Bu ancak; büyük şehirlerimizin yükünün azaltılması ve tüm ülke genelinde bir dönüşüm ve değişim hamlesinin başlatılmasıyla mümkündür. Kısmen başlatılmış olan bu hamlelerin daha da hızlandırılabilmesi için alternatif finansman modellerinin oluşturulması ve kullanılması, daha serbest yerel yönetimlerin oluşturulması, şehir içindeki devlet arazilerinin değerlendirilmesi ve halkın beklenti ve uzun vadeli ihtiyaçlarının karşılanacağı bir planlama yapılması ile mümkün olacaktır.
06 Eylül 2013, İstanbul
(Gayrimenkul Türkiye Eylül-Ekim 2013 Sayısı)