Son yıllarda Tapu ve Kadastro Müdürlükleri'ndeki işlemlerde ciddi bir artış ve müdürlüklerde işlem yoğunluğu söz konusudur. Tapu ve Kadastro Müdürlükleri'nde söz konusu yoğunluğu azaltmak ve yoğunluk içerisinde işlemlerin sıhhatini sağlamak amacıyla randevu usulü çalışma sistemine geçilmişti. Tapu ve Kadastro Müdürlükleri'nin iş yükünü azaltmak amacıyla bir süredir Noterliklere taşınmaz satışı konusunda yetki verilmesi hususu tartışılmaktaydı. Nitekim, Adalet Bakanlığı'nca aşamalı olarak geçilecek bir sistem ile Noter'de taşınmaz satışını mümkün kılacak bir yasal düzenleme yapılmıştır.
28 Haziran 2022 tarih ve 31880 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Hakimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun'un 12. maddesi ile, 1512 sayılı Kanun'un 61. maddesinde yapılan değişiklikle madde metninin sonuna "Taşınmaz satış sözleşmesi" başlıklı 61/A maddesi eklenmiştir[1].
Hukukumuzda Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesinin amir hükmü gereği taşınmaz satışları için resmi yazılı şekil şartı bulunmaktadır. Resmi yazılı şekilde yapılmayan taşınmaz satışı geçersiz olacağından hukuk dünyasında beklenen sonuçları doğuramaz. Bu durum, Tapu ve Kadastro Müdürlükleri'nde resmi memur önünde gerçekleştirilmeyen hiçbir taşınmaz satışının geçerli olmayacağı anlamına gelmekte olup, satıcı ve alıcıların hakları bakımından önem arz eden bir husustur.
Yukarıda bahsedilen yasal düzenleme ile, bu zaman kadar sadece Tapu ve Kadastro Müdürlükleri'nde gerçekleştirilebilen taşınmaz satışı işlemi artık Noterliklerde de gerçekleştirilebilecektir. Ancak yasa değikliği aşamalı bir geçiş süreci öngörmüştür. Yani henüz Adalet Bakanlığı'nca "Tapu Bilişim Sistemi" devreye sokulmadığından taşınmaz satışlarının Noter'de yapılması hayata geçirilmemiştir. Ancak yasal düzenleme ile Bakanlıkça ilgili alt yapının sağlanması, "Tapu Bilişim Sistemi"nin kurulması ve yasal düzenlemenin hayata geçme imkanı bulabilmesi için 01.01.2023 tarihine kadar bir hazırlık süresi öngörülmüştür. Bu süre Cumhurbaşkanı tarafından altı ay uzatılabilecek olup, söz konusu düzenleme ile en geç 01.06.2023 tarihine kadar Noter'de taşınmaz satışlarını mümkün kılacak olan "Tapu Bilişim Sistemi" Adalet Bakanlığı'nca hazırlanarak resmi web sitesinde duyurulacaktır.
Peki Tapu Bilişim Sistemi'nin ilan edilmesi neden bekleniyor ya da bu sistem olmadan Noterliklerde taşınmaz satışı neden gerçekleştirilemiyor? Çünkü ancak bu sistem vasıtasıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nce tapu kayıt örneği ve diğer belgeler Noterlerle paylaşılabilecek ve satışa hazırlık işlemleri başlatılabilecektir.
İlgili düzenleme ile, Tapu Bilişim Sistemi üzerinden Noterlikte satış başvurusu yapılabilcek ve satışa yasal bir engel bulunmuyorsa Noter'de satış sözleşmesi hazırlanarak taraflarca imzalanacaktır. İmzaların atılması ile noter, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi bu sisteme kayıt edecektir. Sözleşmenin sisteme kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanacaktır. Yani noterde gerçekleşen işlem ile tapu siciline tescil gerçekleşmiş olacaktır. Ayrıca satış sözleşmesi ile diğer belgeler, noter tarafından sisteme aktarılarak ve fiziki olarak arşivlenecektir.
Bir diğer önemli husus işlemleri noterin yetkili kıldığı noterlik katibi gibi kimselerin yapamayacak olmasıdır. Noterler, taşınmaz satış sözleşmesiyle ilgili işlemleri bizzat yaparlar." şeklindeki yasal düzenleme gereği taşınmaz satışını noterler bizzat gerçekleştireceklerdir. Burada işlem güvenliği ve kötü kullanımların önüne geçilmesi gibi saiklerle hukuk mezunu olmaları ve noterlik kanundan kaynaklanan yetki ve sorumluluklara sahip olmaları sebebiyle noterlerin işlemi bizzat gerçekleştirilmesi öngörülmüştür.
Tapu Bilişim Sistemi pek çok kolaylığı beraberinde getirecek bir sistem olarak düşünülebilir. Tapu Bilişim Sistemi ile işlem güvenliği artacak ve bilgi ve belgelerin dijital ortama aktarılması sebebiyle işlemler hız kazanacaktır. Yine de, taşınmaz satış işlemlerinde dolandırıcılıkların sayıca fazlalığı düşünüldüğünde Noter'de taşınmaz satışına izin veren sistemin ne derece güvenilir olacağını birlikte deneyimleyeceğiz.