Mülkiyet Hakkının İçeriği
Mülkiyet hakkı Medeni Kanunda şu şekilde düzenlenmiştir; Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olma ile tanımlanmıştır.(TMK m.683)
Kural bu olmak ile birlikte paylı mülkiyetlerde maliklere bir kısım yükümlülükler de getirilmiştir. Mülkiyet hakkının içeriğinde, dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi tanımlanmış ise de aşağıda belirteceğimiz üzere bazı durumlarda kısıtlama ve yükümlülükler getirilmiştir.
Bu yükümlülük ve kısıtlamalar diğer maliklerin mülkiyet haklarına saygı göstermek çerçevesinde olup mülkiyetinin hakkaniyete uygun kullanımının gerekliliklerindendir. Dilediği gibi mülkiyette tasarruf hakkına sahip malik, bu hakkını hukuk düzeninin sınırları içinde kullanabilir. Madde metninden anlaşıldığı üzere mülkiyet hakkı hukuk düzeninin koyduğu sınırlar ile kısıtlanabilmektedir.
Mülkiyete Konu Taşınmazlar
Taşınmaz mülkiyetinin konusu ise Medeni Kanun’da; ‘’… Arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.’’ olarak düzenlenmiştir.(TMK m.704)
Kanun maddesinde sayılan bu taşınmazlarından;
Arazi: Ekim yapılan taşınmazlardır.
Sürekli Haklar: Taşınmazların tapu sicil defterine işlenmiş ve malik haricindeki kişilerin yararına hak oluşturan mülkiyet haklarıdır. Bu haklar mirasçılara da geçer.
Bağımsız Bölümler: Taşınmazlar üzerindeki yapılar veya bu yapıların bağımsız bölümleridir. Bu yapılan Kat Mülkiyeti Kanununa tabidirler.
Paylı Mülkiyet Nedir?
Paylı Mülkiyet, Medeni Kanunun 688. Maddesinde; ‘’Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.’’ şeklinde tanımlanmıştır. Aynı maddenin devamında bu paydaşların hem hak sahibi oldukları hem de yükümlülükleri olduğu belirtilmiştir.
Kanun maddesinde sayılan bu taşınmazlardan çoğunluk ile davaya konu olanlar miras yolu ile edinilen taşınmazlardır. Miras intikali neticesinde elbirliği mülkiyete konu olan taşınmazlar bireysel işlem yapmak ve tasarruf edebilmek için paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekmektedir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Yani tüm iştirak payları belli olmaksızın taşınmazın tamamı üzerinde hak sahibi iken paylı mülkiyette taşınmazın tamamına belli paylar ile maliktir. Paylı mülkiyette konu bu taşınmazlarda mirasçılar arasında uyuşmazlıklar sahip oldukları bu paylardaki taşınmazların tasarrufuna da yansıdığı için dava konusu olmaktadırlar.
Paylı Mülkiyette Kira Sözleşmesinin Geçerliliği
Paylı mülkiyette kiraya verme ile ilgili yükümlülüklerin düzenlendiği Medeni Kanunun 691. maddesinde ise paylı mülkiyet halinde kira sözleşmelerinin yapılması veya feshi gibi önemli işleri pay ve paydaş çoğunluğunun kararına bağlamıştır. Yani paydaşlardan biri tek başına kira sözleşmesi yapamaz veya sözleşmeyi feshedemez. Çifte çoğunluk birlikte sağlanmadan yani hem pay hem de paydaş çoğunluğu kararı olmadan yapılan kira sözleşmesi geçersiz bir sözleşmedir. Aynı durumda şartları sağlanarak yapılan bir kira sözleşmesinin feshi de pay ve paydaş çoğunluk şartının sağlanması halinde mümkündür.
Maddenin son fıkrasında ise; “Pay ve paydaşların eşitliği halinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir” demek suretiyle ile takdir yetkisi hâkime verilmiştir.
Yargıtay’ın yerleşik kararlarında, çifte çoğunlukla yani pay ve paydaş çoğunluk kararına dayanmayan kira sözleşmelerinin “geçersiz” olarak nitelendiği sıkça görülmektedir.
06.05.1955 tarih ve 12/18 nolu İçtihadı Birleştirme Kararı ve TMK 691. maddesi uyarınca pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan yapılan kira sözleşmesi geçerli değildir. (Yargıtay 1.HD-K.2015/8463)
Kiralanan taşınmazın paylı mülkiyete konu olması halinde TMK 691. maddesi gereğince ihtarın pay ve paydaş çoğunluğu tarafından keşide edilmesi ve davanın da pay ve paydaş çoğunluğunca açılması gerekir. (Yargıtay 6. HD-K.2013/14562)
Müşterek mülkiyetle “önemli yönetim işleri”nin nitelikli çoğunluğun (pay ve paydaş çoğunluğu) vereceği karar ile yapılması gerekir. Paylı taşınmazın kiraya verilmesi ve sözleşmenin uzatılması önemli yönetim işlerindendir. Çoğunluk sözleşmenin yapıldığı anda sağlanabileceği gibi sözleşmeden sonra diğer paydaşların yapılan sözleşmeyi benimsemesi ile de sağlanabilir. (Yargıtay 6. HD-K.2014/6923)
Ayrıca kira sözleşmeleri kural olarak herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Öyle ki; “özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni (üstü kapalı) olarak da vücuda getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nitekim bu kural l8.3.l942 tarih 37/6 sayılı İnançları Birleştirme Kararı’nda açıkça vurgulanmıştır.”(Yargıtay 1. HD-K. 2016/3060)
Paylı Mülkiyet Kiralamasında Yaygın Sorunlar
Paylı mülkiyetin kiralanmasında davaya dönüşen uyuşmazlıkların başında taşınmazın paydaşlardan habersiz üçüncü şahıslara kiralanması gelmektedir. Bu durumda genellikle kira bedelini sadece kiraya veren paydaş almaktadır.
Yukarıda değindiğimiz gibi bu tür uyuşmazlıkların başında, miras yoluyla paydaş olunan taşınmazlardan daha önce kim yararlanıyor ise o paydaşın yararlanmaya devam etmesi durumu gelmektedir. Paylı mülkiyeti miras yolu ile edinen mirasçılardan birinin diğer mirasçılara haber vermeksizin paylı taşınmazı kiraya vermesi, paydaşlardan birinin aldığı kira bedelini bilahare paydaşlara vereceğini söylemesi veya taşınmaz resmiyette her ne kadar muris adına kayıt edilmişse de gerçekte taşınmazın hepsinin kendisine ait olduğu iddiasıyla tek başına kiraya vermesi gelmektedir.
Ortaya çıkan bu sorunun çözümü için kira bedeli alamayan diğer paydaşlar aşağıda belirttiğimiz üzere üç şekilde hareket edebilirler:
Birincisi; Kira sözleşmesinin geçersizliğine dayanarak taşınmazın tahliyesi yoluna gidebilirler.
İkincisi; Mevcut kira sözleşmesine onay verip kiracıdan, bundan sonra kira bedelinin kendi paylarına düşen kısmı kadarı olmak üzere kendilerine ödenmesini talep edebilirler. Bu durumda sözleşmenin geçerliliği konusunda pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması hususunu unutmamalıdır.
Üçüncüsü; Yukarıdaki her iki şıkka ek olarak kiraya veren paydaştan daha önce tahsil ettiği kira bedelinden kendi payına düşen bedelini vekâletsiz iş görme kapsamında talep edebilirler.
Bir diğer uyuşmazlık ise paylı mülkiyetin söz konusu olduğu taşınmazın paydaşlardan biri tarafından bedelsiz olarak kullanılması durumudur. Paydaş taşınmazı izinsiz olarak kullanmakta ve diğer paydaşlara herhangi bir kullanım bedeli ödenmemektedir. Bu durum karşısında bedel talebi için öncelik ile intifadan men şartının yerine getirilmesi gerekir. Yani izinsiz ve bedelsiz kullanan paydaşa ihtar çekilerek taşınmazın izinsiz kullanılmaması ve kullanılmaya devam edilmesi halinde haksız işgal nedeniyle tazminat talep edeceğini ihtar etmelidir.
Haksız işgal Nedeni ile Ecri misil ve Kira Bedeli
Yukarıda sayılan tazmin şekillerinin hukuki niteliğinin ne olduğu yani haksız işgal nedeni ile ecri misil tazminatı mı yoksa tahsil edilmeyen kira bedeli alacağı mı olduğu doktrin ve içtihatlarda tartışma konusu olmuştur.
Bu konuda güncel Yargıtay içeri şu şekildedir:
“Bilindiği üzere, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği gibi ecri misil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.
Öte yandan 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 691. maddesi ve 06.05.1955 tarihli 12/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği üzere, kiraya verme önemli işlerden olup paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak yapılan kira sözleşmeleri geçerlidir.
Somut olayda dava konusu bağımsız bölümlerin pay-paydaş çoğunluğu sağlanarak davalı paydaşlar … … tarafından diğer davalılara kiraya verildiği hem paydaş davalıların hem de diğer davalıların ve esasen dava dilekçesindeki içeriğe göre davacının da kabulündedir.
O halde, davacının ecri misil değil tahsil edilen kira bedelinden payına isabet eden kira bedelini isteyebileceği, müstakil malik olduğu 3 nolu bağımsız bölüm yönünden ise kira hükümlerine göre işlem yapabileceği açıktır.1. HD., E. 2016/4183 K. 2017/7217 T. 7.12.2017”
Görüldüğü üzere kira sözleşmesinin geçerli olduğu durumlarda kira sözleşmesinin tarafı olmayan paydaş ecri misil değil tahsil edilen kira bedelini talep edebilecektir. Kira sözleşmenin geçerli olmadığı hallerde ise haksız işgal nedeni ile ecri misil tazminatı talep edebilecektir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Yukarıdaki uyuşmazlıklarda yetkili ve görevli mahkeme uyuşmazlığın durumuna göre değişmektedir.
Kira sözleşmesinin hiç ya da geçerli olmadığı durumlarda yani ecri misil talebine yönelik açılacak davalarda yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Kiracıya karşı kira bedeli alacağın talebi için kiralanan taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
Paydaşa karşı açılacak kira bedellerini tahsili davası genel alacak davası olduğu için davalının ikametgahın olduğu Asliye Hukuk Mahkemeleridir
Açılacak davaların özelliğine göre görev ve yetki hususu değişebileceğinden davanın doğru yerde ve mahkemede açılmasına dikkat etmek gerekmektedir. Aksi halde emek ve zaman boşa harcanmış olacağı gibi maddi külfeti de doğabilmektedir.
Yargılama Giderleri
Yukarıda belirttiğimiz uyuşmazlıklarda harçlar nispi hesaplanmaktadır. Bu durumda dava değeri önem arz etmektedir. Ecri misil hariç açılacak bu davalarda dava değeri belirlenebilecek bir rakam olduğundan dava kısmi olarak açılabilir. Ecri misil davalarında ise alacak belirlenemediğinden belirsiz alacak davası olarak açılabilir.
Av. Mehmet Rauf ÇİÇEK
Av. Erhan Çiftçi