Bu Makalede Neler Var?
Kira kontrolleri “konut bunalımlarının sonucu olarak, kiracılarda çok yüksek kira parası istenmesini ya da bunların topluca evden çıkarılmalarını önlemek üzere, kiraların yükseltilmesini belli bir düzene bağlamak, evden çıkarmayı belli koşullara bağlayarak güçleştirme ve kiracı-malik ilişkilerini denetlemek” şeklinde tanımlanmaktadır (Keleş, 1998: 124).
Konut sorunu modern toplumun en önemli meselelerinden bir tanesidir. Günümüzde insanların barınma probleminin çözümünün en önemli sosyal konulardan bir tanesi olduğu genel bir kabul görmektedir.
Çağdaş devlet anlayışı, sosyal hukuk devletinde bireyin korunması ve sosyal adaletin gerçekleştirilebilmesi amacıyla zaman zaman farklı ekonomik ve sosyal politikalar uygulamasını gerektirebilmektedir.
Öte yandan, Anayasa’nın 5. maddesinde “kişilerin ve toplumun refah, huzur ve mutluluğunu sağlamak; kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devleti ve adalet ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik ve sosyal engelleri kaldırmaya, insanın maddî ve manevî varlığının gelişmesi için gerekli şartları hazırlamaya çalışmak” devletin temel amaç ve görevleri arasında sayılmış, 35. maddesinde ise mülkiyet hakkının kamu yararı amacı ile sınırlandırılabileceği belirtilmiştir.
Üstelik konut piyasasında, piyasa mekanizmalarının tam olarak işlememesi ve konut arzının bir anda artırılmasının mümkün olmaması nedeniyle bu tür sınırlamalar kaçınılmaz olmaktadır. Bundan dolayı konut sorununun çözümü ve barınma ihtiyacının karşılanması amacıyla, toplumun ortak yarar ve çıkarlarının bireyin yarar ve çıkarlarının üstünde tutulabileceği ve hakkın özüne ve ruhuna aykırı olmamak koşuluyla mülkiyet hakkına sınırlama getirilebileceği kabul edilmektedir.
Bu kapsamda (her ne kadar taşınmaz kiralamaları konusunda sözleşme serbestisi olsa da) devletler zaman zaman taşınmaz kiralama hakkına çeşitli yönlerden sınırlama getirmektedirler. Artık modern toplumlarda ekonomik ve sosyal politikaların merkezinde yer alan konut gibi alanlarda, sınırlama öngören bu tür yasaların çıkarılması istenmekte ve olağan bulunmaktadır (AİHM’nin Mellacher ve Diğerleri/Avusturya kararı, Boyar, 2011/e).
Bazen kira bedelinin ve kira artış oranlarının sınırlanması, bazen kiralanan taşınmazların tahliyesinin durdurulması, bazen de kiraya konu taşınmazın mülkiyetinin kiracıya geçmesini öngören bu tür kanuni düzenlemelerin mülkiyet hakkına aykırılığı, oldukça tartışılan konulardan biridir. Bu konuda yapılan düzenlemeler hem ulusal, hem de uluslararası düzeyde yargı mercileri önüne getirilebilmektedir.
Çalışmanın bu kısmında taşınmaz kiralamaları konusunda mülkiyet hakkına getirilen çeşitli sınırlamaların mülkiyet hakkı karşısındaki durumu ve Anayasa Mahkemesi ile Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin bu sınırlamalara bakış açısı incelenecektir.
Devletler gerek sosyal ve gerekse ekonomik nedenlerle taşınmaz kiralama hakkına çeşitli sınırlamalar getirebilmektedirler. İlk olarak Birinci Dünya Savaşı sırasında ve sonrasında, Savaşın olumsuz etkilerini hafifletebilmek amacıyla Avrupa’da uygulanmaya başlanan kira sınırlamaları, konut sorunun artarak devam etmesi nedeniyle günümüze kadar devam etmiştir.
Dar gelirli ailelerin barınma ihtiyacının temin edilmesi
Bu sınırlamaların genel olarak iki temel gerekçesi bulunmaktadır: Bunlardan birincisi dar gelirli ailelerin barınma ihtiyacının temin edilmesidir. Özellikle savaş gibi olağanüstü dönemlerde konut arzının azalması sonucu dar gelirli ailelerin barınma ihtiyacının karşılanamaması, önemli sosyal rahatsızlıklara neden olmaktadır.
Üstelik bu sosyal rahatsızlıklar sadece savaş gibi olağanüstü dönemlerde değil, konut arzının talebi karşılayamadığı hemen her dönemde görülmektedir.
Oysaki sosyal devlet anlayışında devletin en temel vazifelerinden bir tanesi bu tür sosyal rahatsızlıkların ortaya çıkmasını önlemektir. Anayasa Mahkemesinin de sıkça vurguladığı üzere Anayasa’nın 2. maddesinde yer alan sosyal hukuk devleti ilkesi; devlete kişilerin huzur, refah ve mutluluk içinde yaşamalarını güvence altına alma, çalışma hayatının kararlılık içinde gelişmesi için gereken sosyal, iktisadi ve mali tedbirleri hayata geçirme ve milli gelirin adalete uygun biçimde dağıtılması için gereken önlemleri alarak güçsüzleri güçlüler karşısında korumak suretiyle sosyal adaleti ve toplumsal dengeyi kurma görevi yüklemektedir.
Enflasyonu engellemek
Kira kontrolleri uygulanırken ileri sürülen ikinci gerekçe konut arzının, fiyat seviyesinde yükselişe ve dolayısıyla enflasyona neden olmasıdır. Özellikle 1970’li yıllarda Avrupa’da ve Amerika Birleşik Devletlerinde yaşanan yüksek enflasyon, devletleri kira bedellerini sınırlandırmaya yönlendirmiştir. Enflasyonu kontrol altına almak ya da kontrol altında tutmak amacıyla kira bedellerine getirilen sınırlamalar şu gerekçeye dayanmaktadır: Konut açığı, konut kiralarının artmasına neden olmakta; konut kiralarının artması, enflasyonu körüklemekte; enflasyonun artması ise konut kiralarının daha da artmasına neden olarak bir kısır döngüye neden olmaktadır.
Önce konut açığının kira artışlarına etkisini inceleyelim. İktisat biliminin en temel kanunlarından birisi, talebin arzdan fazla olduğu durumlarda denge fiyatının yükselmesidir. Bu kural, istisnai durumlar hariç, konut piyasası için de aynen geçerlidir. Konut açığı (konut talebi, konut arzından fazla) olduğu sürece kiraların yükselmesi kaçınılmazdır. Konuya Türkiye örneğinden yaklaşırsak 1995-2005 arası dönemde Türkiye’nin konut ihtiyacı, inşaat izni alan konut sayısı ve yapı kullanma izni alan konut sayısı aşağıdaki tabloda gösterilmiştir:
|Yıllar||Konut


İhtiyacı
|Verilen İnşaat


Ruhsatı Sayısı
|Verilen Kullanma


İzni Sayısı
|1999||516.000||339.446||215.613|
|2000||553.000||315.162||245.155|
|2001||568,600||279.616||243.464|
|2002||593,500||161.920||161.491|
|2003||599,700||202.854||162.906|
|2004||633,600||324.589||174.780|
|2005*||679,600||450.000||220.000|
Kaynak: DPT, 8. Beş Yıllık Kalkınma Planı
Görüldüğü üzere 1995-2005 yılları arasındaki dönemde konut yapmak üzere verilen inşaat ruhsatı sayısı, konut ihtiyacının çoğu zaman altında kalmıştır.
Konut açığının kira fiyatlarına etkisi ise konut ihtiyacı/verilen inşaat ruhsatı sayısı oranı ve kira haddi (kira fiyat artışının, kira dışı TÜFE artışına oranı) dikkate alınarak değerlendirilebilir. Konut açığının, genel enflasyon dışında, kira bedellerinde ayrıca bir artış etkisi olduğu kabulüne dayanan bu yöntemde konut açığının inşaat ruhsatları ile karşılanma oranı; kiralarda meydana gelen artışın kira dışı genel enflasyonda meydana gelen artışa oranı dikkate alınarak yorumlanmaktadır.
Buna göre Türkiye’de 1995-2005 yılları arası dönem için; yıllık konut ihtiyacı kadar inşaat ruhsatı verildiği dönemlerde kira haddinin enflasyon oranı civarında seyrettiği, buna karşılık inşaat ruhsatı sayısının konut ihtiyacının karşılayamadığı dönemlerde kira haddinin yükseldiği, bir başka deyişle kira bedellerinin genel endekse oranla daha fazla arttığı görülmektedir.
Kaynak: Fortis Bank, Haftalık Ekonomi ve Strateji Raporu, 26 Aralık 2005 – 2 Ocak 2006