Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) tarafından her yıl yayımlanan rehber ve muktezalar ışığında, gayrimenkul sermaye iradı konusunda merak edilenleri yanıtlayalım.
Gayrimenkul Sermaye İradı Nedir?
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) 70. maddesindeki hükme göre; sahiplerin, elinde tutanların ya da üzerinde yararlanma ve kullanma hakkı olanların gayrimenkulü kiraya vermesi sonucu elde ettikleri gelirler gayrimenkul sermaye iradıdır.
Gayrimenkul Sermaye İradı Örnekleri
Yine ilgili Kanun maddesinin devamında gayrimenkul sermaye iradı örnekleri konusuna da değinilmektedir. Bu kapsamda aşağıdaki mal ve hakların kiralanması sonucu elde edilen gelirler, gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır:
-
70/1. Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuz çıkarılan yerler ve bunların bütünleyici parçaları ve eklentileri.
-
70/2. Balık avlanma sahaları.
-
70/3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen bütünleyici parçaları ve eklentileri ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri.
-
70/4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar.
-
70/5. Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (İhtira beratının mucitleri veya kanunî mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılır).
-
70/6. Telif hakları (bu hakların, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır).
-
70/7. Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.
-
70/8. Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.
Gayrimenkul Sermaye İradı Götürü Gider Oranı
GVK’nin 74. madde hükmüne göre mükellefler (hakları kiraya verenler hariç), diledikleri takdirde bahse konu Kanunun 74. maddesinde yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15’ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler, 2 yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.
Gayrimenkul Sermaye İradı Gerçek Gider Yöntemi
GVK’nin 74. maddesinde vergilendirilecek gelirin tespit edilebilmesi adına indirilecek giderler belirtilmiştir. Buna göre gayrisafi hasılattan, (mezkûr Kanunun 21. maddesinde istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç) aşağıda yazılı giderler indirilir:
-
74/1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri.
-
74/2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri.
-
74/3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri.
-
74/4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88′ inci maddenin 3′ üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz).
-
74/5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları.
-
74/6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanunu’nun 267’nci maddesinin 3’üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir) ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar bir takvim yılı içinde Vergi Usul Kanunu’nun 313’üncü maddesinde belirlenen tutarı aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir).
-
74/7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz).
-
74/8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri.
-
74/9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler.
-
74/10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayrisafi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88’inci maddenin 3’üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz).
-
74/11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
Maddenin devamında yasa koyucu, gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi durumunda yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenlerin hasılattan indirilebileceğini, söz konusu madde hükmünün uygulanmasında da para ve vergi cezalarının hasılattan gider olarak indirilemeyeceğini belirtmektedir.
Gayrimenkul Sermaye İradında Net Kazanç
GVK’nin 72. maddesi hükmüne göre gayrimenkul sermaye iratlarında gayrisafi hasılat, 70. maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır. GVK’nin 71. maddesi hükmüne göre de gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan farktır.
Gayrimenkul Sermaye İradı İstisnası
GVK’nin 21. maddesi hükmüne göre binaların konut olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın, 317 seri numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2022 yılı için 9.500 TL’si gelir vergisinden istisna olacaktır. İş yeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelir üzerinde ise bu istisnadan faydalanılamamaktadır.
Gayrimenkul Sermaye İradı İstisnasından Kimler Yararlanamaz?
Gayrimenkul sermaye iradı istinası da sıklıkla araştırılmaktadır. Örnek verecek olursak GVK’nin 21. maddesi hükümlerine göre konut kira geliri istisnasından aşağıdaki durumlarda faydalanılamaz:
- Binaların iş yeri olarak kiraya verilmesi,
- İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi,
- Ticari, zirai veya mesleki kazancın yıllık beyanname ile bildirme mecburiyetinin bulunması,
- İstisna haddinin üzerinde hasılat elde edilmesi. (GVK’nin 103. maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarın aşılması)
Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi
GVK’nin 85. madde hükümlerine göre mükellefler, mezkûr Kanunda sayılan kazanç ve iratlardan bir takvim yılı içinde elde ettiklerini işbu Kanunda aksine hüküm olmadıkça yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmelidirler.
GVK’nin “Beyanname Çeşitleri” başlıklı 84. madde hükümlerinde yıllık gelir vergisi beyannamesi ile ilgili şu ifadeler yer almaktadır:
Yıllık beyanname, muhtelif kaynaklardan bir takvim yılı içinde elde edilen kazanç ve iratların bir araya getirilip toplanmasına ve bu suretle hesaplanan gelirin vergi dairesine bildirilmesine mahsustur.
Gelirin takvim yılının belli bir dönemine taallük etmesi, beyannamenin yıllık vasfını değiştirmez.
Gayrimenkul Sermaye İradı Mükellefi Kimdir?
Tüccarlar, ziraatçılar, serbest meslek sahipleri, kolektif şirketlerde ortaklar, eshamlı yahut adi komandit şirketlerde komandite ortaklar, ticari ya da serbest meslek faaliyeti yapan adi şirketlerde ortaklar (faaliyetlerinin tamamı gelir vergisinden istisna olanlar hariç), zirai faaliyetle uğraşan adi şirketlerde gerçek usulde vergilendirilen ortaklar; yaptıkları işten zarar etseler ya da tasfiye döneminde olsalar dahi yıllık gelir vergisi beyannamesi vermelidirler.
Tam mükellef gerçek kişilerin yurt dışından gelir etmesi hâlinde ülkemizde bahsi geçen gelirlerle ilgili ekonomik ve hukuki tasarruf imkânı olduğu zaman, bu gelirlerine erişim imkânının çeşitli nedenlerle kısıtlanmış olması durumunda ise söz konusu gelirini istendiği gibi kullanma imkânı olduğu vakit gelir elde edilmiş sayılacaktır.
Gayrimenkul Sermaye İradı Gelir Vergisi Ne Zaman Ödenir?
Gerçek kişi mükellefin bir takvim dönemi boyunca elde ettiği ve beyan etmesi gereken gelirlerini, (hesap döneminin takvim yılı olması şartıyla) geliri elde ettikleri yılı müteakip yılın 1 Marttan 25 Mart akşamına kadar beyan etmeli, ödenmesi gereken gelir vergisini ise Mart ve Temmuz aylarında eşit olarak ödemelidir.
Takvim yılında ülkemizden ayrılanlar, ayrıldıkları tarihten önceki 15 gün içinde yıllık gelir vergisi beyannamesi vermelidirler. Vefat durumunda ise vefat tarihinden itibaren mirası reddetmemiş kanuni mirasçılar, 4 ay içinde gelir vergisi beyanname işlemini yapmak durumundadırlar.
Kimler Gayrimenkul Sermaye İradı Beyannamesi Verecek?
Yasada kimlerin gayrimenkul sermaye iradı beyannamesi vereceği de düzenlenmiştir. Buna göre aşağıdaki durumlarda yıllık beyanname verilmesi gerekmektedir:
- Bir takvim yılı içinde elde edilen konut kira geliri istisna tutarını geçenler,
- İş yeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını aşanlar, (Beyanname verme sınırının aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır),
- Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını aşanlar.
Gayrimenkul Sermaye İradı Beyannamesi Nasıl Verilir?
Mükelleflerin 2022 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 1-31 Mart 2023 tarihleri arasında beyannamelerini vermeleri gerekmektedir.
Gayrimenkul sermaye iradı beyannameleri, 3 farklı şekilde verilebilir:
- Hazır Beyan Sistemi aracılığıyla,
- Bağlı bulunulan (ikametgâhın bulunduğu yer) vergi dairesine,
- 3568 sayılı Kanun gereği elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları ile elektronik beyanname aracılık sözleşmesi imzalanarak e-beyanname sistemiyle.
Deprem Bölgesinde Mücbir Sebep İlan Edildi
06/02/2023 tarihinde Kahramanmaraş ilinde meydana gelen deprem felaketine ilişkin olarak depremden etkilenen Adana, Adıyaman, Diyarbakır, Gaziantep, Hatay, Kahramanmaraş, Kilis, Malatya, Osmaniye, Şanlıurfa, Elâzığ illerinde ve Sivas ili Gürün ilçesinde T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından mücbir sebep hâli ilan edilmiştir.
Bu kapsamda söz konusu illerde deprem tarihi itibarıyla mükellefiyet kaydı bulunan mükelleflerin, bu mükellefiyetleri nedeniyle vergi kanunlarının uygulanması bakımından 06/02/2023 ila 31/07/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında mücbir sebep hâlinde olduğu kabul edilmiştir. Mücbir sebep hâlinin geçerli olduğu dönemde verilmesi gereken gelir vergisi beyannameleri 15/08/2023 günü sonuna kadar verilebilecek, bu beyanname üzerine tahakkuk eden vergiler ise 31/08/2023 günü sonuna kadar ödenebilecektir.