Kira vergisinde ince hesap!
YAZI BOYUTU
Yaklaşık 2 milyon kişi kira geliri için 1-31 Mart tarihleri arasında beyanname verecek. Gelir için uygulanacak istisna tutarı 6.600 lira. Yani bu tutarın üzerinde geliri olanlar beyanda bulunacak. Peki beyanname verirken nelere dikkat edilmeli? Aynı kira gelirine karşılık hangi yöntem avantajlı? Sizin için araştırdık...
6.600 liranın altındaysa
Evi ve işyeri kirada olanlar için beyanname dönemi haftaya başlıyor. Aralık 2020 itibarıyla kira geliri nedeniyle vergi mükellefi olanların sayısı yaklaşık 2 milyon. Beyanname vermek için belli bir sınır var. Buna 'istisna tutarı' deniyor. Geçen yıl 5.400 lira olarak uygulanan istisna, bu yılki beyannamelerde 6.600 lira (ayda 550 lira eder) olarak uygulanacak. Bir başka deyişle yıllık kira geliri bu tutarın altındaysa beyanname verilmeyecek.
Yaşlıya özel hizmet
Kira gelirine ilişkin beyanlar, hazır beyan sistemi (hazirbeyan.gib.gov.tr) üzerinden yapılıyor. 2020'de ne kadar kira geliri varsa o kadar beyan edilecek. Ev 4 ay boş kaldıysa veya pandemi nedeniyle kira alınamadıylsa, 8 aylık kira geliri beyan edilecek. 60 yaş üzeri, engelli, okuma-yazma bilmeyen ve hastaların talep etmesi durumunda, vergi memuru eve gelip beyanname için yardımcı oluyor. Bunun için Maliye'den (VİMER-189'u arayarak) randevu alınabiliyor.
Beyan türü önemli
Kira gelirini beyan ederken 2 yöntem var. Bunlar; 'Götürü Gider' ve 'Gerçek Gider' yöntemi. Yöntem seçimi, ödenecek vergi tutarı açısından çok önemli ve bu yazımızın da temelini oluşturuyor. Götürü Gider yöntemini seçenler '2 yıl' boyunca bu yöntemi değiştiremiyor. Avantajı ise gayrimenkulünüzle ilgili 1 kuruşluk masraf olmasa bile indirim hakkı sağlaması. İndirim oranı da yüzde 15. Evle ilgili hiçbir masrafı olmayanların bu sistemi seçmesi avantajlı. Üstelik bu indirim 6.600 liralık istisna tutarı düşüldükten sonra bulunan tutar üzerinden hesaplanıyor.
Masraf varsa 'Gerçek Gider'
Gerçek Gider'de; kiraya verilen mülk için yapılan harcamalar beyannameden indirilebiliyor. İndirilebilecek giderler şöyle:
- Mülk sahibinin üstlendiği aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri.
- Mülke ait sigorta giderleri.
- Mülk konut ise banka kredisiyle alınması halinde faiz ödemeleri.
- Yeni alınan evin satınalma bedelinin yüzde 5'i (ilk 5 yıl için).
- Mülk sahibi kirada oturuyorsa, oturulan evin kira gideri.
- Mülke ait vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları.
- Gayrimenkule ait bakım onarım ve idame giderleri.
Not: Bu giderlere ilişkin belgeler 5 yıl saklanmak zorunda.
Hem kiracı hem mülk sahibi olan
Kiralık evi varken başka yerde kirada oturanların yıllık 6.600 liranın üzerinde kira geliri varsa beyanname verecek. Bu kişiler 'Gerçek Gider' yöntemini seçerek ikamet ettiği gayrimenkule ilişkin ödediği kirayı gider olarak yazabiliyor. Bu da ödenecek vergiyi aşağı çekiyor. Hatta ödenen kira, elde edilen kiradan fazlaysa vergi borcu da çıkmıyor.
Akraba bedelsiz oturuyorsa durum
Eğer konut bedelsiz veya emsal kira bedelinden düşük bir tutara kiraya verildiyse, bu durumda emsal kira bedeline bakılıyor. Bu da Emlak Vergisi değerinin yüzde 5'ine denk geliyor. Örneğin; evin değeri 400 bin liraysa, emsal kira bedeli 400.000 x yüzde 5 = 20.000 lira oluyor.
Bazı akrabalık ilişkisi söz konusu ise emsal kira bedeli uygulanmıyor. Bu durum anne, baba, büyükanne, büyükbaba, kardeş, çocuk ve torunların kullanımına tahsis edilen konut için geçerli. Ancak bu istisna tek konuta uygulanıyor. İki konut çocuklara tahsis edilmişse biri muaf, diğerinde emsal bedel uygulanır. Kaynana da muafiyet kapsamı dışında. Ayrıca amca, dayı, hala, teyze gibi kişiler de evde bedelsiz oturursa beyanname vermek gerekiyor. Arkadaşların oturumu da emsal kira bedeli kadar beyanı gerektirir.
HANGİ SEÇENEK?
1.000 liralık kirada altın oran 1.800 lira
'Gerçek Gider'de, giderlerin kira gelirinden düşüldüğünü hiç harcama yoksa 'Götürü Gider'in avantajlı olacağını belirtmiştik. Ancak giderin olması, Gerçek Gider tercihinin her zaman fayda sağlayacağı anlamına gelmez. Sonuçta Götürü Gider'le direkt yüzde 15 indirim alınabiliyor. Peki bunun altın oranı yani sınırı ne? Bu her kira için değişebilir. Bir örnekle açıklayalım: 1.000 lira aylık kira elde eden bir vatandaşın 1.800 lira ve üzeri düşürebilecek Gerçek Gideri bulunmuyorsa, Götürü Gideri seçmesi lehine olacak ve bu şekilde daha az vergi ödeyecektir.
Birden fazla ev varsa
6.600 liralık istisna tutarı, birden fazla mesken kirası elde edenler için kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacak. Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde ise bu konuttan elde edilen kira geliri için her bir ortak söz konusu istisnadan ayrı ayrı 6.600 lira yararlanabilir.
Krediyle alınan konutta avantaj!
Bankadan krediyle ev alan kişi söz konusu evi kiraya vererek gelir elde ediyorsa Gerçek Gider'i seçmesi halinde, o yıla ait kira gelirinden bankaya yıl içinde ödediği kredi faizlerini indirebilir. Örneğin; Hasan Bey, 400 bin liraya satın aldığı bir apartman dairesini, 1 Ocak 2020'de konut olarak 2.700 liraya kiraya vermiş ve yıllık 32 bin 400 lira gelir elde etmiş olsun.
Hasan Bey, konut için 1.800 lira asansör ve sigorta gideri yapmış, konut kredisi için de geçen yıl 4.000 lira ödemiş. Son 5 yılda alınan evlerde satın alma bedelinin yüzde 5'i de kira gelirinden düşülüyor. Hasan Bey'in satın alma bedelinin yüzde 5'i ise 400.000 x yüzde 5 = 20.000 lira eder. İndirim yapılabilecek TOPLAM GİDER = 1.800 + 4.000+ 20.000 = 25.800 liradır. Gerçek Gider yöntemi seçilirse, ödenecek vergi 885 lirayla sınırlı kalır. Hiç gider olmasaydı 3.386 lira ödenecekti.
İki taksitte ödeme
- Kira gelirlerinin vergisi, mart ve temmuzda olmak üzere iki eşit taksitte 'gib.gov.tr'den ödenebiliyor.
- Kiraya verilen gayrimenkul, kiracı tarafından hem konut hem de işyeri olarak kullanırsa (home-office) elde edilen kira kazancına konut istisnası uygulanmaz.
- Depozito kira geliri sayılmaz.
- Bireysel Emeklilik Sistemi'ne (BES) ödenen katkı payları kazançlardan indirim konusu yapılamaz.
- Boş olan ve kira geliri elde edilmeyen gayrimenkuller için beyanname verilmesine gerek yok. Ama bağlı olunan vergi dairesine bilgilendirme yapılmalı.
- Tapu sahibi başka kişi, kirayı elde eden başka biri olması durumunda tapu sahibinin beyanname vermesi gerekiyor.
- Emekli de olsanız kira geliriniz 6.600 lirayı aştığı sürece beyanname vermelisiniz.
Verilmezse ne olur?
Kira gelirini beyan etmeyenlerden, ödemedikleri vergi, cezalı ve faiziyle alınıyor. Beyanda bulunmayanlar ayrıca 6.600 liralık konut kira geliri istisnasından yararlanamıyor. Gurbetçilerin de Türkiye'den elde ettikleri konut kira gelirlerini beyan etmeleri gerekiyor.
TABLOLARA BAKIP EN EKONOMİK YÖNTEMİ SİZ SEÇİN