Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Nihat Şen konuğumuz oldu. Kentsel Dönüşüm üzerine sohbet ettik. Ataşehir’de bulunan ofisinde yaptığımız söyleşide Kentsel Dönüşüm hakkında uzun uzadıya konuştuk. Mimar Nihat Şen beye nazik ev sahipliğinden dolayı çok teşekkür ederiz. İşte o sohbetin ayrıntıları…
Bugün kentsel dönüşümü konuşacağız. Şimdiden vereceğiniz önemli bilgiler için çok teşekkür ederiz. Sohbetimize sizi tanıyarak başlayalım. Kimdir Mimar Nihat Şen?
Yıldız Üniversitesi Mimarlık Fakültesi mezunuyum. 31 yıllık meslek hayatım var. Birçok sivil toplum örgütünde görev aldım. Ne kadar çevrenin ve insanların içinde olursanız o kadar katkınız oluyor.
İçindekiler
Kentsel dönüşüm nedir?
Çok sade bir şekilde anlatmak gerekirse yaşam riski olan binaların çarpık kentleşmeyi doğru düzgün bir kentleşmeye yönelten sağlıklı yaşam alanlarına dönüştürmeyi amaçlayan bir yasa. Deprem gerçeğini unutmadan yaşadığımız binaları dönüştürmemiz gerekiyor.
20-60 yıllık riskli binam var. Nerden başlamalı yım?
Yaşadığınız binanın risk analiz raporunu oluşturmalısınız. Bunun için bakanlığa ya da ilgili idare belediye veya bakanlığın belirlediği akredite ettiği özel şirketlere yaptırabilirsiniz.
Yasanın verdiği hakla çoklu apartmanlar da dahil olmak üzere siz hiçbir yerden izin almadan binanızı kontrol ettirebilirsiniz. Bunun için apartam komşularından veya yöneticiden izin almanıza gerek yok. Siz bu raporu tapunuza işletebilirsiniz. Apartmanda oturanlar diğer kat malikleri bu karara itiraz edebilirler. Gerekli tetkikler yapıldıktan sonra 15 gün içinde buna itiraz edilebilir. Tekrar bir analiz yapılır ya red edilir ya da kabul edilir. Bu süreçten sonra binanız riskli bina ilan edilir.
Vatandaşın aklı karışık. Müteaahitle nasıl anlaşmalı?
Vatandaşımız bu işte uzman kişilere danışmalı. Onların öngörüleri doğrultusunda müteaahhitle anlaşmalı. Burada yasanın eksiklikleri var. Vatandaşlarımız ne yapacaklarını bilemeyebilir. Vatandaşlarımız konunun ehli tarafından hazırlanmış maliyet analizlerini, müteaahitin finansmanına kadar kontrol ettirmeleri gerekiyor. Biz de iş ise müteaahhit kat karşılığı teklif verecek iş yapılacak. Bu parsel bazlı dönüşüm. Kentsel dönüşüm mahalle bazlı, alan bazlı dönüşüm olmalı. Apartman olarak değil.
Vatandaş kentsel dönüşümden “zengin olmak” anlamını çıkarabiliyor. Fikirtepe örneği önümüzde duruyor. Zengin olma algısı nasıl değişecek?
Yasayı çıkarmak sadece o işin çözümü anlamına gelmiyor. Burada devlet asli görevini yerine getirmiyor. Bu yasa tam anlamıyla vatandaşa anlatılamadı. Vatandaşın mal güvenliğini de sağlama alacak şekilde bakanlık kontrol mekanızmasını devreye sokmadı. Eline çanta alanlar vatandaşa biz size 2 daire vereceğiz diyerek sözleşme yaptılar. Ama kaç metrekare vereceğini söylemediler. İnşaatın ne zaman biteceğini anlatmadılar. Vatandaşlar da iyi niyetli bu firmalara devirlerini yaptılar. Bakanlık burada devreye girmeli ve finansal kontrol yapmalıydı. Burayı nasıl bitirip vatandaşa teslim edecek? Bu yapılmadı ve bir çok vatandaş mağdur oldu. Buna örnek olarak da Fikirtepe’yi gösterebiliriz.
Sanırım kentsel dönüşüm bu değil?
Kentsel dönüşümün bir kaç maddesini söyleyeceğim.
- Anayasa’nın 23. maddesi Türkiye Cumhuriyeti Devleti vatandaşın can ve mal güvenliğini sağlar.
- 1999 Marmara depremi bu yasanın ne kadar önemli olduğunu gösterdi.
- Kentsel dönüşüm içinde mülkiyet hakkı önde gelir.
- Vatandaşın rıza ve muaffakatının alınması.
- Sağlıksız yaşam alanlarının sağlıklı yaşam alanlarına dönüştürülmesi.
- Yeraltı ve yerüstü kaynaklarının doğru şekilde kullanılması.
- Milli mimarinin kullanılması.
- Manevi değerlerin korunması.
Yenilenebilir enerjiyi içine alan bir yasadır bu kentsel dönüşüm. Bugüne kadar bunlar yapıldı. Vatandaşlar olduğu yerden uzaklaştırıldı. Vatandaş mağdur oldu.
Kendin yık kendin yap? Bu nasıl bir model?
Binanız riskli ve yenilenmesi gerekiyor. İmar artışı sözkonusu olmayan yerde binanızı yenileyemeyecek misiniz? Kendin yık kendin yap modeliyle vatandaş devletin destekleriyle kendi evini dönüştürebilir. Siz kendi binanızı devletin destekleriyle yenileyebilirsiniz.
Kentsel dönüşüm için devlet kira yardımı yapıyor?
Evet devlet kira ve kredi yardımı yapıyor. Kentsel dönüşüm için sağlanan kredi miktarı 125 bin lira. Bu 125 bin lira yetersiz. Mutlaka arttırılmalı. Kendin yık kendin yap modeliyle metrekareniz azalmadan devletin desteğiyle kendi binanınızı yenileyin.
Nasıl olacak peki?
Örneğin bize müracaat ettiniz. Biz önce binanın risk analinizi yapıyoruz. Meri imar planına göre alternatifli avan projeyi hazırlıyoruz. Keşif planı ortaya çıkıyor. Binada ne kadar demir kullanılacak. Hangi malzemeler kullanılacak. Tüm bunlar keşif ekibi tarafından hazırlanıyor. Uygulama planını çiziyoruz. İnşaat yapım süresince lojistik firmamız size kiralık bina sunuyor. Binanızı yıkıyoruz ve gerekli izinler alınarak inşaat ruhsatı alınıyor. İskan da alınıyor. Kat Mülkiyeti Tapuları alınarak Dask sigortası dahil anahtar teslim ediyoruz.
Kendin yık kendin yap modelinde ben ne kadar ödeyeceğim? Ne kadar sürede teslim ediyor sunuz?
Yapılacak olan binada farklı bina tipleri olabilir. Herkes metrekaresiine göre para ödeyecektir. 10 daireli bir aparmanda oturuyorsunuz. İnşaat ruhsat süreci 6 ay sürüyor. Bu sürecin uzamasının en büyük nedeni belediyeler. 10 daireli bir inşaatın teslim süresi maksimum 8 ile 10 ayda teslim ediyoruz.
Bu sürede kira yardımı alabiliyor mu vatandaş?
Yasa gereği kira kullanan vatandaşlarımız kredi kullanamaz. Ancak konut kredilerinden yararlanabilir. Ancak devletin 2 yıl ödemesiz 10 yıl vadeli kredisini kullanabilir. 125 bin liralık kredinin yüzde 35-40’lık kısmını devlet ödüyor. İlk 2 yıl sadece faiz ödeniyor. Kendin yık kendin yap modelinde faiz istemiyorsunuz. Biz 12 ay faizsiz vade farkı sunuyoruz. 30 yıla kadar da kredi konusunda sorunları çözüyoruz.
Dönüşümde fazla çıkan konut ve işyeri için neler yapıyor sunuz?
8 daireli bir apartmanda oturuyorsunuz. Meri imar planına göre bazen 2 daire fazla çıkabiliyor. Biz dilerseniz bu 2 daireyi değerlendirebliyoruz. 10 daireli bir apartmanda 4 daire finansman modeline girmezse bunlar için de kat karşılığı yapabiliyoruz. Çözümsüz diye bir şey yok.
Güzel güzel anlatıyorsunuz peki size nasıl ulaşacağız?
Bize vatandaşlarımız sosyal medya üzerinden , “Agra Dönüşüm” yazarak ve mimar Nihat Şen olarak bize ulaşabilirler. Bu sistem üzerinden bazı daire sahipleri para bile kazanabiliyorlar. Bir ticari aks üzerinde daireniz olduğunu düşünün burada siz de kazanmış oluyorsunuz. Eğer bir kazanç varsa vatandaşımız kazansın.
Bugün yaptığımız binalar 50 yl sonra yine yıkılacak mı?
Yapılan uygulamalar yasaya uygun değil. Yasa diyor ki sağlıksız yaşam alanlarını düzeltmeniz için fırsat veriyoruz. Yapılan işlemler parsel bazlı ya da ticari kaygılarla yapılan yenilemeler. Parsel bazlı yenilemeler ciddi bir külfet getiriyor. Sadece binalar yenileniyor. Otopark yok, sosyal donatı alanları yok, spor alanları yok, eski binaları yıktınız yerine yenisini getirdiniz. Nüfus ve trafik arttı. Burada sadece bina yeniliyoruz bunun adı kentsel dönüşüm değildir.
Önümüzde Fikirtepe örneği var?
Fikirtepe kentsel dönüşüm değil inşaat çalışması yapılmadan 15 bin konut vardı. Bugün 70 bine çıktı. Dört tarafı aynı. 70 bin konut demek 200 bin kişi demek. Trafiğini sosyal donatı alanlarını, sağlık ve eğitim alanlarını nasıl çözeceksiniz.
Mimari açıdan da çok estetik görünmüyor? Görüntü kirliliği yok mu?
Fikirtepe yapılırken alan bazlı çalışma olsa daha iyi olurdu. Ada bazlı olduğu için böyle oldu. Fikirtepe’nin eski silüetine bakın 3-5 katlı binalar vardı. Şimdi 30-40 katlı devasa binalar var. Eskisini tasvip etmiyorum. Ama böyle de olmamalıydı. Şehrin rüzgar akımını hava akımını bile kestik. Kültür mahvedildi. Türkiye mozaiği kalmadı. Çarpık kentleşmenin içinde bir kültür vardı. İnsanlar barış içinde yaşıyorlardı. O insanları sermaye sarhoşu yaparak o insanları dışarı attınız. Şimdi yaşama şansı yok. Tamamen sağlıksız yaşam alanları meydana getirdik. Cam ve beton kafes içine insanlar hapis oldu. Kimse kimseyi tanımıyor. Robotik bir sisteme dönüştü.
İyi şeyler olmuyor mu?
Şu an maalesef kentsel dönüşüm yapılmıyor. Bu yasayla İstanbul’u yeniden yapabiliriz. Fırsat kaçmadı. Bu yasa belediyelerin önünü açan bir durum. Uzun vadeli planlarla çözebiliriz. Ataşehir’i ele alırsak alanını büyütemeyiz. Bu sınırlar içinde dönüşüm yapılmalı. Bu ilçe genelde ikamet ve eğitim ve finans odaklı bir ilçe. Burada ne kadar nüfusun yaşayacağı belli. Burada buna göre eğitim, sağlık ve ibadet alanları belli. Bu yasa kapsamında yeniden imar planları yaparak daha sağlıklı yaşam alanları oluşturmak mümkün. Merkezi hükümete ve devlete de yardımcı olmalıyız.
Milli Mimari nedir? Ne olmalı?
Cumhuriyet döneminden sonra maalesef bizim çok özel olan Milli Mimari’miz öne alınmadı. 20-30 yıla kadar mimar ve mühendisler sigara paketine çizim yapan insanlar olarak görülüyordu. Tüm Anadolu’da Milli Mimari kimliğimizin oluşması gerekli. Bu kentsel dönüşüm çalışması da buna fırsattır. Modern mimariyi de elbette takip etmeliyiz. Örneğin Mardin ve Urfaya gidersiniz kendi mimarisi var. Karedeniz’de yine ahşap örnekler var. Milli Mimari’mizin oluşması için kentsel dönüşüm bir fırsattır. Çarpık yapılaşmanın suçu vatandaşımızın değil bizim ve meslektaşlarımızın suçu. Suçu da üstümüze alıyorum. Mesleki ahlakı ön plana almadığımız bir yapı olmazsa düzelmez.
Zamansız eserler için ne diyor sunuz?
Projeyi dizayn ederken kullanacağınız malzemeler de önemli. Mimar Sinan o eserleri yaparken nasıl yapmış ona bakmalıyız. Geçmişimize bakarak geleceğimizi inşa etmeliyiz. Üstatlarımızı örnek almalıyız. Çoluğumuza çocuğumuza atalarımızın bize bıraktığı kadar eser bırakmalıyız.
Bizans imparatoru Osmanlı Padişahından Ayasofya’nın tamiri için yardım istiyor. Padişah işin ehli olanları tamir için gönderiyor. Bizim ecdatlarımız ustalarımız temelini atarken, tamir ederken bir gün biz burayı alacağız buna göre temellerini atalım diyorlar. Eserlerimizi korumak ve kollamak zorundayız.
Tarih, turizm, çevre de dönüşüm içindedir. Zihinsel dönüşüme de ihtiyacımız var.