Pandemi ve aşırı sıcak havalar, havuzlu sitelere rağbeti arttırdı. Taleple birlikte büyük siteler sonradan açık ya da kapalı havuz yaptırmaya başladı. Peki, siteye sonradan havuz yaptırılabilir mi? Nasıl karar alınır? Sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
Siteye sonradan havuz yapılabilir mi?
Önce bu soruları özetleyen okurum C.H.’nin sorusu: “Altı parsel üzerine kurulu sitemizde 22 konut var. Siteye havuz yaptırılmak isteniliyor. Yapım bedeli olarak 100.000 TL belirlenmiş. Benim bulunduğum parselin dışındaki bir parsele havuz inşa edileceğinden dolayı para vermeyeceğimi söyledim. Böyle bir havuz yaptırılabilir mi? Bu havuzun yapım bedelini ödemek zorunda mıyım?”
SİTE TOPLU YAPI MI?
Avukat Mustafa Şeref Kısacık, sitelerine sonradan havuz yaptırmak için nasıl bir yol izlemeleri gerektiğini soran birçok okurum ile C.H.’nin sorusunu bakın şöyle yanıtladı: “Okur C.H.’nin sorusu ve benzer soruları doğru yanıtlamak için önce altı parsel üzerine kurulu 22 konutlu yerleşim yerinin niteliğinin tespiti önem taşıyor. Burası hukuki anlamda bir site, toplu yapı mı? Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) mı yoksa genel hükümlere mi tabi? 1965 tarihli KMK, tek parselde kurulu yerleşim yerleri bakımından geçerli bir yasaydı. 14 Kasım 2017’deki değişiklikle KMK’ya, ‘Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler’ eklendi. Ancak birden çok parselde kurulu siteler otomatikman toplu yapı sayılmadı. Bunun için yönetim planlarının toplu yapı hükümlerine uyarlanması ve yasanın aradığı diğer koşulların gerçekleşmesi gerekir. C.H.’nin öncelikle, sitesinin toplu yapı sayılıp sayılmadığını tapu müdürlüğünden öğrenmesi gerekir. Soruyu, toplu yapı olduğunu varsayarak yanıtlayacağız.
5’TE 4 YAZILI RIZA ŞART
KMK’nın 19. maddesine göre, ‘Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler yapılamaz.’ Bu yazılı rıza, maliklerden ayrı ayrı alınabileceği gibi yapılacak bir Genel Kurul’da tutanağa imzalarını atmak suretiyle de olabilir. Yapılacak havuz tüm kat maliklerinin yararlanmasına açık değilse 5’te 4 çoğunluk sağlanarak, yazılı rıza alınması zorunludur. Yapılacak havuz maliklerinin tümünün kullanımı için ise, o zaman KMK’nın 42. ve 43. maddeleri devreye girer. Bu maddelere göre ‘...Ortak yerlerdeki bütün yenilik ve eklemeler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır.’ Bu durumda 5’te 4 oranında yazılı rızaya gerek yoktur.”
ÇOCUK PARKINA YAPILIRSA...
Havuz yapılacak alanın mimari projede veya yönetim planında özel bir amaca özgülenmemiş olmaması da gerekir. Örneğin otopark, çocuk parkı, spor alanı gibi özel bir amaç için özgülenmiş bir alana havuz yapılmak isteniyorsa o zaman oy birliği aranır. Sitedeki tüm kat malikleri dikkate alınır.
EVİNİN ÖNÜNE HAVUZA DAVA AÇILABİLİR
- 22 evden oluşan bir site alanında daha uygun yerler varken, evinin yanına havuz yapılacak malik de oluşacak yoğunluk ve gürültüden rahatsızlık duyacağı için dava açabilir. Mahkeme bu şikayeti haklı bulursa yeter sayı ile karar alınmış olsa bile, kararın iptaline-havuzun yapılmamasına karar verebilir. Başka bir örnek vermek gerekirse; sitenin ortak alanı sadece 800 metrekare ise bunun da 700 metrekaresine havuz yapılmak isteniyorsa, buna razı olmayan bir malik, ‘sitede kullanılacak yeşil alan kalmadı’ diyerek, dava açabilir. Hakim de yapacağı keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu bu durumu tespit eder, maliki haklı bulursa, alınan havuz yaptırma kararının iptaline hükmedebilir.
GİDERLERE KATILMAK...
KMK’nın 42.maddesi uyarınca yasal çoğunlukla ‘faydalı yenilik ve ilave’ kapsamında tüm maliklerin yararlanmasına açık bir tesis havuz yapılmışsa, alınan karar da kesinleşmişse, artık havuzun inşa edilmesi ve işletme giderlerine tüm maliklerin katılımı zorunludur. Yaş, sağlık gibi problemleri ileri sürerek, havuzu kullanmak istemeyenler de giderlere katılmaktan kaçınamazlar. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, KMK’nın 20. maddesi uyarınca, havuz yapımı ve ileride işletilmesi için gerekecek giderlere malikler arsa payı oranında katılırlar.
‘LÜKS’ HAVUZ DAVA EDİLEBİLİR
- EĞER yapılacak havuz çok masraflı ve ekonomik durumu iyi olmayan ailelerin olduğu bir sitede, o site sakinleri için lüks sayılabilecek nitelikte ise sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınsa bile, dava açıldığında mahkeme, kararı iptal edebilir. Sitenin bulunduğu coğrafi bölge ve sitenin kullanım amacı da önemli. Örneğin yazın 6-7 ay havuza girilen ve yazlık olarak kullanılan güney bölgelerimizdeki bir site için havuz yapımı ‘faydalı yenilik ve ilave’ kabul edilebilir. Buna karşılık, yazın sadece 30-40 gün girilebilecek, yazı kısa-kışı uzun bir bölgedeki sitede açık havuz yapımı ‘lüks’ olarak nitelendirilebilir.
‘Lüks’ yenilik ve ilaveler, KMK’nın 43. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili düzenlemeye göre; yenilik ile ilave, çok masraflı ve ‘lüks’ nitelikte ise bundan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katlanmak zorunda değildir. Bu durumda havuz inşaatının yapım-işletme giderini, sadece havuz yapılmasına karar verenler öder. 43. maddeye göre başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya o bağımsız bölümün sonraki malikleri fikir değiştirir ve havuzdan yararlanmak isterlerse, havuzun yapım giderlerine kendi arsa payları oranında sonradan katılırlarsa; havuzdan yararlanma hakkını kazanırlar.