

200ü aşkın AVMde sıkıntı var, Türkiyenin tapu değeri düşüyor
AVM Yatırımcıları Derneği Başkan Yardımcısı Avi Alkaş: Önce
kiralar TLye döndü, sonra pandemi patladı. AVM işinin
matematiği bozuldu.
16.5 milyar $ borç yükü yatırımcıyı zorluyor
AVMlerle ilgili fazlaca söylenti var. Neler oluyor, hakikaten
sıkıntı büyük mü?
Önce sektörün bir fofoğrafını çekelim. Türkiyede halen 441 AVM
var. Neredeyse her kentte en az bir AVM bulunuyor. 13.1 milyon
metrekare toplam alanı var bu yapıların. Her birinde 2 bin-2 bin
500 kişi çalışıyor. Mağaza çalışanları, güvenlik görevlileri,
temizlik görevlileri
441 AVMde doğrudan çalışan sayısı 1
milyonu aşıyor. Türkiye için büyük bir istihdam alanı bu.
Bu işsizlikte önemli olduğu şüphesiz ama AVM olayını biraz
abartmadık mı?
Bazı yerlerde yoğunluk haddinden fazla olabilir. Levent bölgesi
gibi, Ankarada bazı noktalar gibi
Ama bu işe sadece alışveriş
penceresinden bakmamak lazım. İnsanlar AVMlere vakit geçirmek,
eğlenmek, yemek içmek için de gidiyor. Belediyenin yaptığı parka
gideceğine çocuğunu alıp, AVMdeki eğlence yerlerini tercih
ediyor. AVMler birer Millet Bahçesi
Madem bu kadar cazipler neden sıkıntı var? Sayıları mı fazla?
Temel sıkıntı yoğunluk değil. Gelir gider dengesinin bozulması
ve pandemi
Dengesinin bozulması, pandemiden önce başladı
Türkiyede döviz çıkmaya başlayınca AVM işinin matematiği
bozulmaya başladı.
Bunun nedeni AVM yatırımlarında döviz kredisi kullanılması
Kimse yatırımcılara zorla döviz kredisi kullandırmadı bildiğim
kadarıyla
Tamam da, o dönem döviz kredisi kullanmayanı dövüyorlardı,
tabiri caizse. Bankalar proje kredilerini döviz bazında
kullandırıyordu. AVM yatırımcısı da yüksek TL faizi yerine
dövizi tercih ediyordu. 6-7 yıllık krediler, 1-2 yıllık ödemesiz
dönemlerle veriliyordu. Kur istikrarlı olduğu için, işin
matematiği tıkır tıkır çalışıyordu.
6-7 yıllık krediyle finanse edilebiliyor muydu bu yatırımlar?
Türkiyede gayrimenkulün geri dönüş süresi 20 yıl civarındadır
AVM yatırımlarının geri dönüş süresi çok daha kısaydı. AVMler
ilk başlarda 8-10 yılda kendini amorti edebiliyordu. Hatta daha
kısa süreli örnekleri de vardır. Türkiye arsa fiyatları, inşaat
maliyetleri enflasyonun üzerinde artmaya başlayınca geri dönüş
süreleri 10, 12,15 yıla kadar çıktı.
Şu andaki durum ne?
Çok sıkıntılı. Geri dönüş süresi 40-45 yıla kadar çıkan
yatırımlar var
Verdiğiniz örnek sıkıntılı olmanın ötesine gidiyor. Çok vahim
bir rakam bu.
Evet öyle. Ama uç bir örnek bu
Genel durum bu kadar karanlık
değil, ama sıkıntı var doğru bir teşhis.
Peki, vahim değil ama sıkıntılı diyebileceğimiz kaç AVM var
sizce
5 Kasım 2018de, o dönem Hürriyette yazan Vahap Munyar bana
bunu sormuştu. 120 cevabını vermiştim. Şimdi rahatlıkla 200ün
üzerinde diyebilirim.
AVM sayısının neredeyse yarısı
Tek tek incelesek daha fazla çıkabilir
Geriye dönüp bu işe yeniden karar verme şansları olsaydı, bu
yatırıma girmezlerdi diyebilir miyiz?
Bugünkü durumu önceden bilebilselerdi, akıllarından bile
geçirmezlerdi.
Örneğin kiraların TLye dönme zorunluluğunu bilselerdi
En büyük darbe bu oldu. Yatırımcı dövizle kredi almış, banka da
dövizle kira geliri elde edeceği için krediyi temlik karşılığı
vermiş. İşler iyi giderken, döviz gelirleri döviz giderlerini
karşılıyordu.
Kiralar TLye dönünce denge şaştı.
Hem de ne şaşma
Bankacılar mismatch derler buna. Hatalı
eşleşme
AVM sektörünün ne kadar borcu var?
Yaklaşık 16.5 milyar dolar.
Çok yüksek rakam
Nasıl ayakta kalacak sıkıntılı olanlar?
Kimin ayakta kalıp kalamayacağını önümüzdeki günlerde göreceğiz.
Bu biraz da pandeminin seyrine bağlı değil mi? TL bazlı kira
geliri de aksadı
Bazı aylar sıfıra indi. AVMler kendi iradeleriyle kapandı Mart
ortalarında. Mayıs sonuna kadar kira geliri sıfıra indi. Tam 2.5
ay sıfır gelir. Açıldıktan sonra da yüzde 50lere hatta 70lere
varan indirim yapıldı.
Kiracılarını yaşatmak istediler
Gerçekten büyük fedakarlıklar yapıldı. Devlet esnafa kira gelir
desteği içeren 5 milyar liralık bir paket açıkladı. AVMlerin
mağaza sahiplerine kira desteği bu rakamdan fazladır.
AVMlerde kira sisteminin ağırlığı cirodan pay ödeme şeklinde
midir, aylık sabit kira mı?
İkisi de var. AVMye ve kiracıya göre değişir. Akmerkezi
1993te açtığımızda döviz bazında 12 aylık kirayı peşin
alıyorduk. Herkes mağaza açmak istiyordu.
Eski güzel günler
Değişti tabii şimdi. Ciro payı sistemi ağırlık kazanmaya
başladı. Her yatırımcının AVMsinde görmek istediği gözde
mağazaların çoğu ciro payı sistemiyle çalışıyor. Ciro paylarında
marketler, teknoloji mağazaları satışlarının yüzde 3 ila 5ini
kira olarak öder. Konfeksiyonda yüzde 8-10 , yeme içme işinde
yüzde 10-15 arası.
Bu kadar istihdam, bu kadar yatırım
Nasıl çözülecek?
Bakın istihdam ve yatırım tamam da çok daha önemli bir şey
oluyor: Türkiyenin tapu değeri düşüyor. Varlıklarımız değer
kaybediyor. Buna çok dikkat etmemiz lazım. Bir sektörün gelir
gider dengesini bir gecede bozarsınız, bilançosuna ani bir darbe
vurursanız değeri tabii ki düşer. Ticari gayrimenkuller kirada
TLye dönme kararından muaf tutulmalıydı.
AVMler de bu yeni matematik üzerinden fiyatlanıyor tabii.
Palladiumun Akbanka 300 milyon dolara geçtiği söyleniyor..
Tam rakamları bilmiyorum. Toplamda 300 milyon dolarlık bir paket
olabilir.
İstinyeParkta da bir satış oldu. Yüzde 30u için 300 milyon
dolar gibi bir rakam konuşuldu
Evet, açıklanan rakam bu. Yani piyasa değeri 1 milyar dolar
olarak belirlendi.
Uygun bir değer midir?
Biz geçmiş yıllarda İstinyeParkın sahiplerine 1 milyar dolar
değer üzerinden bazı teklifler götürmüştük. Tereddütsüz
reddetmişlerdi. Ama bugünkü durumu sorarsanız, 1 milyar dolar
bana göre uygun bir fiyat. Demek ki onlara da uygun geldi ki, bu
kez bu değer üzerinden yüzde 30 sattılar.
KAFIAD YAYIN TARIHI : 03-02-2021
KAYNAK : www.gazeteoksijen.com