Özet: Davacının iddia ettiği eksiklik ve olumsuzluk veya organizasyon kusurlarının var olduğu kabul edilse dahi kiracı yaklaşık 2 yıl süren kiracılığı sırasında bu eksiklikler sebebiyle kiralayana yazılı bir uyarıda bulunmamış, bir tespit yaptırmamış, daha sözleşmenin başlangıcında fesih yoluna gidebilecekken gitmemiştir. Kira ilişkisinin başında meydana gelen bu olumsuzluklara rağmen 2 yıl boyunca kiracılığını devam ettiren davacı kiracının 2 yılın sonunda yeterli müşterisi olmadığı ve ciro yapamadığı gerekçesiyle sözleşmeyi feshi haklı fesih olarak kabul edilemez. Bu sebeple mahkemece davacı kiracının feshinin haklı fesih olmadığı kabul edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir. Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.
T.C.
Yargıtay
6. Hukuk Dairesi
E: 2013/11679 K: 2013/14069 K.T.: 22.10.2013
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı menfi tespit ve teminat mektubunun hükümsüzlüğünün tespiti davasına dair kararın temyiz incelemesi durulmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili ve davacı vekili geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, davacı kiracı tarafından davalı kiralayan aleyhine açılan menfi tespit ve teminat mektubunun hükümsüzlüğünün tespiti istemlerine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne, kira sözleşmesi sebebiyle davacının davalıya borçlu olmadığının tespitine, K. Türk Katılım Bankası A.Ş. Kızılay/Ankara Şubesinden verilen 1.11.2007 tarih ve 1054144 Sayılı 14.300 USD bedelli kesin teminat mektubunun hükümsüzlüğünün tespitine karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davacı şirketin davalı ile yapılan 1.10.2007 tarihli kira sözleşmesi ile A… AVM’deki mağazayı kiraladığını,ancak davacının haklı sebepler ile sözleşmeyi fesih ettiğini, kiralananın bulunduğu A… Alışveriş Merkezinde davalının kusurlu yönetimi sebebiyle beklenen müşteri potansiyeline ulaşamaması, iş merkezinin öngörülen tarihten sonra faaliyete geçmesi,uzun süre ısı sisteminin, asansörlerin ve yürüyen merdivenlerinin çalışmaması, sinemanın uzun süre açılmaması, bir çok dükkanın boş olması ve tüm bunların müşteri potansiyelini olumsuz etkilemesi sebebiyle kira sözleşmesini feshetmek zorunda kaldıklarını,kiralananın kullanıldığı süreye ait kira bedelini ödediğini, kiralananın davalı tarafından ihtirazı kayıtsız teslim alınıp 3.kişiye kiraya verildiğini, davalı tarafından sözleşme gereği ceza bedeli açıklaması ile davacıya gönderilen 10.519,19 TL ve 96.835,03 TL tutarlı iki adet faturaya itiraz edilip iade edildiğini, davacının haklı sebepler ile sözleşmeyi feshetmesi karşısında davalının sözleşme gereği ceza bedeli talep edemeyeceğini ayrıca sözleşmeden doğan borçların teminatı olarak davalıya teminat mektubu verdiğini, teminat mektubunun iade edilmediğini belirterek,kira sözleşmesi sebebiyle davalıya borçlu bulunmadığının tespiti ile davalıya verilen 14.300 USD bedelli teminat mektubunun hükümsüzlüğünün tespiti ile mektubun davalıdan alınarak davacıya verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili,cevap dilekçesinde, davalıya ait A… Alışveriş Merkezindeki mağazanın davalı tarafından kiralandığını,süresinden önce akdin fesih edilerek tahliye edildiğini, bu yerin bir süre sonra başka bir firmaya daha düşük bedelle kiraya verildiğini, davacı şirkete akdin erken feshi sebebiyle 10.519,19 TL ve 96.835,03 TL tutarında iki adet ceza faturası gönderildiğini, bu faturalara dayanılarak başlatılan icra takibi üzerine itirazın iptali davası açıldığını, teminat mektubunun paraya çevrilmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davacı kiracının haklı sebeplerle kira sözleşmesini feshettiği gerekçesiyle davacının borçlu olmadığının tespitine karar verilmiştir.
Taraflar arasında 1.10.2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği davacı kiracının 5.2.2010 tarihinde kiralananı tahliye edip anahtarları AVM yönetimine teslim ettiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık,davacı kiracının kira sözleşmesini feshinin haklı nedene dayanıp dayanmadığı ve kira sözleşmesinin 3.6 ve 3.7 maddeleri gereği erken tahliye sebebiyle bazı cezai bedeller ödemesi gerekir gerekmediği üzerinde toplanmaktadır. Davacı kiracı, A… Alışveriş Merkezinde davalının kusurlu yönetimi sebebiyle beklenen müşteri potansiyeline ulaşılamadığını,iş merkezinin öngörülen tarihten sonra faaliyete geçtiğini, uzun süre ısı sisteminin,asansörlerin ve yürüyen merdivenlerinin çalışmadığını, AVM’de ki sinemanın uzun süre açılmadığını, bir çok dükkanın boş olduğunu tüm bunların müşteri potansiyelini olumsuz etkilediğini,bu nedenlerin kiracı yönünden haklı fesih sebebi olduğunu belirterek davalı kiralayana 9.2.2010 tarihli ihtar gönderip kira sözleşmesini feshettiğini bildirmiştir. Davacı kiracı 5 yıllık kira süresi dolmadan sözleşmeyi feshedip kiralananı tahliye etmiştir. Kiracı erken fesih sebebiyle kira sözleşmesinin 3.6 ve 3.7.maddelerinde düzenlenen cezai şartları ödemekle yükümlüdür. Kiracı bu yükümlülükten ancak haklı sebeple fesih halinde kurtulabilir.
Kira sözleşmesinin 22.2. maddesinde “… AVM yönetiminin tüm kiracıların müşterek menfaatleri için mecurun en iyi şekilde korunması amacıyla satışı geliştirici tedbirler almak, kira sözleşmesindeki kurallara riayeti kontrol etmek, mecurun korunmasını, bakımını, tamirini, bina ve park yeri düzenini ve yangın koruma düzenlemesini sağlamak zorunda olduğu” kararlaştırılmıştır. Bu madde gereğince davalı kiralayanın AVM’nin ısıtma sistemi, yürüyen merdiveni vs. gibi arızaları biran önce gidermesi yükümlülüğü vardır. Her ne kadar mahkemece AVM’deki organizasyon bozuklukları sebebiyle müşteri potansiyelinin olumsuz etkilendiği kabul edilerek davacı kiracının feshi haklı fesih olarak kabul edilmiş ise de,dinlenilen davacı tanıklarının beyanları dışında dosya arasında AVM’deki organizasyon kusurunu gösteren ya da var olan aksaklıkların ve arızaların kiralayandan giderilmesini isteyen tutanak,uyarı yazısı vs. gibi bir belgeye rastlanılmamıştır. Dosya arasında mevcut belgelerden Alışveriş merkezinin hangi tarihte açıldığı tam olarak tespit edilememiş, ancak duruşmada dinlenilen davacı tanıkları açılışın geciktiğini ve 2008 Şubat ayında gerçekleştiğini beyan etmişlerdir. Tanıkların beyan ettiği tarih olan 2008 Şubat ayı açılış tarihi olarak kabul edildiği takdirde davacı kiracının 2008 Şubat ayı ila tahliye tarihi olan 2010 Şubat ayı arasında 2 yıl süre ile kiracılığını devam ettirdiği anlaşılmaktadır. Ayrıca, davacının iddia ettiği eksiklik ve olumsuzluk veya organizasyon kusurlarının var olduğu kabul edilse dahi kiracı yaklaşık 2 yıl süren kiracılığı sırasında bu eksiklikler sebebiyle kiralayana yazılı bir uyarıda bulunmamış,bir tespit yaptırmamış, daha sözleşmenin başlangıcında fesih yoluna gidebilecekken gitmemiştir. Kira ilişkisinin başında meydana gelen bu olumsuzluklara rağmen 2 yıl boyunca kiracılığını devam ettiren davacı kiracının 2 yılın sonunda yeterli müşterisi olmadığı ve ciro yapamadığı gerekçesiyle sözleşmeyi feshi haklı fesih olarak kabul edilemez. Bu sebeple mahkemece davacı kiracının feshinin haklı fesih olmadığı kabul edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 Sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına 990 TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine, istenmesi halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22.10.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.