Ev fiyatları düşüyor, ev kiraları artıyor
Almanya’da emlak krizi günden güne derinleşiyor. Almanya’nın metropol şehirlerinde talep patlaması yaşanıyor. Berlin ve Leipzig’de kira artışı maksimum seviyede
Orta Avrupa’nın en seçkin ülkelerinden olan Almanya’nın son günlerdeki en önemli gündem maddesi tüm ülkeyi etkisi altına alan konut krizi. Alman halkının Almanya’nın metropol şehirlerindeki yoğun talepleri konut piyasası üzerindeki baskıyı hatr-ı sayılır ölçüde arttırdı.
Emlak uzmanı Jones Lang LaSalle (JLL) tarafından kamuoyu ile geçtiğimiz günlerde paylaşılan bir analize göre, 2023 yılının ikinci altı aylık döneminde başta Almanya’nın metropol şehirleri olarak kabul edilen Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart ve Leipzig’de talep edilen kiralar bir önceki yılın aynı dönemine oranla ortalama yüzde 8,2 oranında artış gösterdi. Bu, bir yıl öncesine (yüzde 6,3) ve beş yıllık ortalamaya (yüzde 5) kıyasla ciddi kabul edilebilecek bir artış oranı. Konu hakkında açıklamalarda bulunan uzmanlar artış trendinin sona ermeyeceğini açıkladılar.
Çift Haneli Yükseliş
Talep edilen kiralardaki artış bilhassa Berlin ve Leipzig gibi şehirlerde çift haneli yüzdelik artışlarla oldukça güçlü oldu. JLL’nin açıkladığı analize göre başkent Berlin’de yüzde 21’lik bir devasa artış görüldü. Diğer metropol şehirlerde ise yüzde 5 ile 7 arasında farklılık gösteren oranlarda daha düşük artışlar tespit edildi.
Uzmanlar bir süredir Berlin’deki kiralarda beklentilerin çok üzerinde bir artış gözlemliyor ve gerekçe olarak aşırı göç seviyesine işaret ediyorlar. JLL, en son açıklanan kiraların metrekare başına aylık ortalama 19,42 Euro seviyesinde olmasıyla, başkentin en pahalı Alman kenti olarak Münih’e (22,50 Euro) oldukça yaklaştığını belirtti. Genel olarak, metropol şehirlerdeki artış ivmesi diğer şehirlerden daha kuvvetli oldu: Metropol şehirlerdeki kira talepleri bir yıl içinde yüzde 4,8 oranında arttı. Kırsal bölgelerde ise artış oranı yüzde 5,5 seviyesinde oldu.
Artışlar Şaşırtıcı Değil
Yazar Sören Gröbel, ülke genelinde yaşanmakta olan konut açığı göz önüne alındığında kiralarda yaşanan bu artışın şaşırtıcı olmadığını söyledi. Sonuç olarak mevcut ve yeni kiralar arasındaki fark her geçen gün daha fazla açılıyor ve bu da kiracıları taşınmaktan caydırıyor. Gröbel, “Bu da ülke genelinde bir tür kısır döngüye sebebiyet veriyor: kiraların daha da artmasıyla birlikte, ilana konulan kira tekliflerinin sayısı hızla azalıyor ve konut piyasalarındaki gergin durumu daha da içinden çıkılmaz bir hale” getiriyor dedi.
Artan faiz oranları ve artan malzeme fiyatları sebebiyle yeni inşaatların da ciddi krizde olduğu dikkate alındığında, emlak piyasası üzerindeki baskı her geçen gün daha da artacak. Alman hükümeti daha önce ülke genelinde duyurduğu yılda 400.000 yeni konut hedefinden oldukça uzakta. IFO Enstitüsü, 2024 yılı için hedef olarak konulan 270.000 konut sayısının 2024 yılı içerisinde yalnızca 225.000’inin tamamlanmasını bekliyor. Konu hakkında açıklamalarına devam eden Gröbel, talep fazlasının özellikle kiralık konut piyasalarında arttığını söylerken, “Sonuç olarak, istenen kiralar artmaya devam edecek” dedi.
Ev Fiyatları Düşüş Trendinde
Bu arada, JLL analizinde de belirtildiği gibi, daire alım fiyatlarındaki düşüş hızlandı. 2023 yılının ikinci yarısında, büyük şehirlerdeki yeni ve mevcut daireler için talep edilen fiyatlar geçen yılın aynı dönemine kıyasla ortalama yüzde 7,4 oranında azaldı. Bir yıl önceki düşüş ise yüzde 1,6 seviyesinde idi. Ayrıca, mevcut mülklerin fiyatları (yüzde 8,1) yeni inşa edilen dairelerin fiyatlarından (yüzde 2,3) daha sert bir şekilde düştü.
JLL’ye göre, emlak piyasasındaki son düşük işlem rakamları, alıcı ve satıcıların fiyat beklentilerinin hala birbirinden uzak olduğunun kanıtı.