Hüseyin KOÇAK / Tapu ve Kadastro Başmüfettişi
“Sorular ve Cevaplar” başlığı altında; bu Sitenin (www.tapu-kadastro.net) ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr Sitesinin FORUM bölümüne gelen İMAR UYGULAMALARI ile ilgili sorular ve cevaplara yer verilmiştir. “Soru ve Cevaplar” seri olarak devam edecektir. … Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır. (hkocak) kullanıcı adı; Hüseyin KOÇAK’a aittir.
321 – 18’İNCİ MADDE UYGULAMA SINIRININ GEÇİRİLMESİ
SORU) 18’inci madde uygulamasında, uygulama sınırı neye göre belirlenir? (Haritacı_03)
CEVAP) Düzenleme sınırı ile ilgili bilgiler "İmar Kanununun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında YÖNETMELİK"in 5 ve müteakip maddelerinde yer almaktadır... hkocak)
322 – YÜZÖLÇÜM HATASI BULUNAN PARSELİN UYGULAMAYA GİRMESİ – 1
SORU) İmar uygulaması uygulama sınırı içerisinde hesap alanı 844 m2 tapu alanı 1321 m2 olarak tescilli bir taşınmaz var. Tapu yüzölçümü ile hesap alan arasındaki 477 m2’lik fark tecviz sınırının oldukça üstünde.
Bu uygulamada izlenmesi gereken yol nedir? Yüzölçümü hesap alanı (844m2) mi baz alınmalı? Tapu yüzölçümü 1321 m2 mi baz alınmalı? (deepimage)
CEVAP) Danıştay kararları, parsellerin imar uygulamasına tapu kütüğünde yazan değerle girmesi gerektiği yolundadır. Yeni bulunan yüzölçüm değeriyle uygulama alınması halinde bunu iptal sebebi saymaktadır.
Ancak sizin örneğinizdeki durumda tapu kütüğündeki değer esas alınırsa diğer parsellere karşı haksızlık yapılmış olur. En iyisi öncelikle gerekli yüzölçüm düzeltmesinin yapılması, yapılan düzeltme sonucu bulunan değer tapu kütüğüne yazıldıktan sonra, bu değer esas alınarak uygulamaya dahil edilmesi olacaktır. ... (hkocak)
323 – YÜZÖLÇÜM HATASI BULUNAN PARSELİN UYGULAMAYA GİRMESİ – 2
SORU) Bildiğim kadarıyla tecviz dışı hatalarda alan düzeltmesinde malikin muvafakati aranıyor. Malik muvafakat vermezse yada kadastro 41/1’e göre resen düzenleme yaparsa ve malik durumu mahkemeye taşırsa sonuç ne olur? Malik mahkemeyi kazanırsa uygulama iptal edilir mi? Maliğin itirazı halinde alanın tapu yüzölçümü olan değerine mahkemece getirilmesi ve o tapu yüzölçümü üzerinden uygulamaya sokulması ihtimali var mıdır? "deepimage"
CEVAP) Maalesef zor bir soru, zor bir süreç... Evet 41/1'e göre düzeltme yapıldığında ilgilisi buna karşı dava açarsa, 18 uygulaması için bunun sonucunun beklenmesi gerekecektir. Yapılan düzeltme nasıl olsa doğru bir işlem o nedenle de; "bir taraftan 41 düzeltmesinin formalitesi devam ederken bir taraftan 18 uygulamasını yapsak ve 18 uygulaması yapıldığında, 41'e göre yapılan düzeltmeye karşı ilgilisi açtığı davadan sonuç alamaz ise 18 uygulaması kesinleşir, ama istediği sonucu alırsa uygulama iptal edilir mi?" diyor gibisiniz.
18 uygulaması kesinleştikten sonra, ilgili malik mahkemeden istediği sonucu alamaz ise tamam. İstediği sonucu alırsa o zaman uygulamayı iptal ettirmek istemesi de mümkündür. Ancak ilgilisinin, 41'e karşı açmış olduğu davanın devam ettiği aşamada da 18 uygulamasına dava açması mümkün olabilir.
Ama sonuç olarak 41 düzeltmesine karşı ilgilisi istediği sonucu almaması beklenir, ama alırsa ve siz orada mutlaka uygulama yapmak durumunda iseniz ne yazık ki o parseli tapu kütüğündeki değeriyle esas almak durumunda kalacaksınız. ... Ama her şeye rağmen haksızlığa meydan vermemek bakımından yeni bulunan yüzölçüm değeriyle esas alıp, uygulamanın iptali riskini göze almak da isteyebilirsiniz. Bu şekilde hareket ettiğinizde de uygulama iptal edilirse, (emek, zaman ve ekonomik olarak) daha fazla zarara da sebebiyet verme riskiniz de var.
Başta da söylediğim gibi zor bir durum. Hele bir düzeltmeyi yapın, belki sorun düşündüğümüzden daha kolay çözülebilir. ... (hkocak)
324 – YOLA TERKİ BULUNAN PARSELDEN DOP KESİLMESİ – 1
SORU) Tesis kadastrosu öncesinde mahkeme kararı ile tescil edilmiş olan bir taşınmazda imar planına uygun olarak yola terk ve ifraz işlemi yapılmıştır. Daha sonra söz konusu taşınmaz kadastroya tabi tutulmuş ve daha önceden imar planına uygun olarak yapılan yola terkler de dikkate alınarak tescil edilmiştir. Bu defa bu taşınmazı da kapsayan bir 18’inci madde uygulaması yapılmaktadır. Bu durumda taşınmazdan yapılacak olan DOP kesintisinde daha evvel yola terk edilen miktarlar göz önünde bulundurulmalı mıdır? (denizci)
CEVAP) Kadastro öncesine ait mahkeme kararında imar plânı dikkate alınarak terkler yapılmış olduğundan bahsediyorsunuz. Şimdi mahkeme kararı öncesi o kişiye ait yerin sınırlarının tam olarak nereden geçtiğini nasıl belirleyeceksiniz? Sadece kişinin beyanı yeterli olacak mıdır? Ayrıca o kişinin parselinden terk edildiğinden bahsettiğiniz yer hiç bir zaman o kişinin tapulu malı olmamıştır. Dolayısıyla; mahkeme kararıyla tescil edilen parselden tescil sonrası herhangi bir terk yoksa, önceki terklerden bahsedilemez. Belirlenen DOP oranı tam olarak kesilmelidir. ... (hkocak)
325 – YOLA TERKİ BULUNAN PARSELDEN DOP KESİLMESİ – 2
SORU) Sanırım anlatımım biraz hatalı olmuş. İlk sorumda bahsedilen taşınmazın tamamı ilk etapta mahkeme kararı ile vatandaş adına tescil edilmiştir. Bu tescilden sonra taşınmaz malikinin kendi talebi doğrultusunda imar planına göre yola terk işlemleri yapılmıştır. Yani yola terk işlemleri Mahkeme kararı sırasında yapılmamıştır. En son olarak da söz konusu birimde kadastro yapılmış ve kadastro sırasında bu terkler aynen esas alınarak parsel sınırlandırılmıştır. Bu durumda, yapılacak olan 18’inci madde uygulamasında yola terkler dikkate alınmalı mıdır? (denizci)
CEVAP) Tereddüdünüz olmasın, terkleri dikkate almalısınız. Ve belirlenen DOP oranına tamamlayan kadar daha kesinti yapılması gerekir. ... (hkocak)
326 – “LİSE YERİ”, DOP’TAN MI, KOP’TAN MI KARŞILANIR?
SORU) İmar planında “ l i s e ” olarak ayrılan kısmı da kapsayacak şekilde yapılan 18’inci madde imar uygulamasında “lise” alanı DOP’tan mı karşılanır, KOP’tan mı? Söz konusu konu ile ilgili herhangi bir DANIŞTAY kararı var mı dır? (fgharita)
CEVAP) MEB'ye bağlı ilk ve orta öğretim kurumları DOP'tan karşılanır. Bu hüküm 18'inci maddenin kendisinde yer almaktadır. ... (hkocak)
327 – UYGULAMA SAHASINDA MEVCUT “OKUL YERİ”NİN TESCİLİ
SORU) İmar uygulaması yapılacak olan alanda İl Özel İdaresi adına kayıtlı bir taşınmaz bulunmaktadır. Bu taşınmazın üzerinde de fiili zeminde okul yapılmıştır ancak bu okul tapuda kayıtlı değildir. Söz konusu alan İmar Planına göre de “okul yeri” olarak ayrılmıştır. Yapılacak uygulamada okul yerinin DOP’tan karşılanması halinde;
- Okul Yeri kimin adına tescil edilecektir?
- Özel İdareden DOP kesintisi yapılacak mıdır? (Özel İdare kendilerinden kesinti yapılmamasını talep etmektedir. Bunun yasal bir dayanağı var mıdır?) (denizci)
CEVAP) Normal şartlarda “okul yeri” Maliye Hazinesi adına tescil olur. Tescil edildikten sonra; belediye ve mücavir alan sınırları içinde özel idareye, dışında ise köy tüzel kişiliğine devredilir.
Sizin örnekte özel idare parselinde okul var ve bu okul plânda da aynı yerde kalıyor. O zaman yapılacak iş; okul yerinden DOP kesmeden yine “okul yeri” olarak bırakmaktır. Ayrıca bu okul yeri için başka parsellerden de DOP kesilmesine gerek kalmayacaktır. Tecilin kimin adına yapılacağı konusunda problem yok, zaten özel idare adına diyorsunuz, öyle de kalması gerekir. ... (hkocak)
328–22/A ÇALIŞMALARINDAKİ EKSİLME DOP HESABINDA DİKKATE ALINMAZ
SORU) 18 uygulaması yapılırken; DOP kesilecek parsellerde geçmişte yapılmış olan 22/a yenileme işlemi imar uygulaması olarak değerlendirilip yüz ölçümdeki azalmalar terk olarak hesaplanmalı mıdır? Ya da 22/a yenileme işlemini bir kadastro işlemi olarak görülüp terk yapmamıştır (kök parsel) olarak düşünülüp tam DOP mu kesilmelidir? (mustafaons)
CEVAP) Bir kadastro parselinden yapılan yola terk işlemi ile o parselin 22/a uygulaması sırasındaki yüzölçüm eksilmesi birbirinden tamamen farklı şeylerdir... 22/a sırasındaki eksilme, parselin yüzölçümünün doğru hesap değeri olarak değerlendirilmesi gerekir. ... Bu parselden 15, 16'ncı maddeler gereğince terk yapılmadığı sürece, parselin tamamı üzerinden hiç eksilme yokmuş gibi DOP kesilmesi gerekir. ... (hkocak)
329 – “SPOR ALANI” LEJANTLI ALANIN OLUŞTURULMASI
SORU) İmar Kanununun 18’inci maddesi uygulamasında Spor Alanı lejantlı bir alan Maliye Hazinesi hisselerinden karşılanabilir mi? Yoksa KOP parseli olarak mı oluşturulmalı? Maliye Hazinesi hisselerinden oluşturulursa Kadastro Müdürlüğünün sorumluluğu nedir? (celil20)
CEVAP) Danıştay kararlarına göre; "Semt spor alanının düzenleme ortaklık payından (DOP'tan), bölgesel spor alanının kamu ortaklık payından (KOP'tan) karşılanması gerekir." (6.Da.14.04.2004 tarih, E.2002/6584, K.2004/2274).
Bu yerlerin hazine taşınmazından karşılanmasına gelince; bu husus ayrıntılı bir şekilde makale olarak Sitenin "MAKALELER" kategorisi, "İMAR" bölümü, 4'üncü sayfasında yer almaktadır. Bu sayfadaki "HAZİNE MALLARI VE İMAR UYGULAMASI" başlıklı makaleyi okumanızı öneririm.
Normal şartlarda doğrudan hazine taşınmazından karşılanmaması gerekir. Ancak karşılanırsa, siz Kadastro Müdürlüğü olarak bunu önce hatırlatıp geri çevirebilirsiniz, ancak belediyenin ısrar etmesi halinde işlemi gerçekleştirmeniz gerekir. Kaldı ki, böyle bir şeye hazine rıza gösteriyorsa sorun yok demektir. Hazine dava açarsa ona dava sonucuna göre işlem yapılır. Kadastrocunun sorumlu tutulmaması gerekir. Zaten Danıştay kararları da, Kadastro Müdürlüğünün yalnızca teknik yönden (yani BÖHHBÜY kapsamındaki) kontrolden sorumlu olduğu yolundadır. ... (hkocak)
330 – 18 UYGULAMASINDA MÜSTAKİL PARSEL VERİLECEKKEN HİSSELİ VERİLMESİ İPTAL SEBEBİ SAYILABİLMEKTEDİR
SORU) Müstakil parsellerin olduğu bir bölgede 3194 sayılı Kanunun 18 ve 19’uncu maddeleri ile 2981/3290 sayılı Kanunun Ek-1 maddesine istinaden uygulama yapılıyor. Uygulama neticesinde müstakil olan hazine arazisi ile şahıs parseli hisseli hale getiriliyor.
Sorum şu şekilde:
a) Hissesiz olan parsellerin bu şekilde hisseli hale getirilmesi uygulama iptaline neden olur mu?
b) Böyle bir durumda hazine arazisi ile hisseli duruma gelen şahsın şufa (önalım) hakkı oluşur mu? Yoksa imar uygulamasının re'sen yapılan bir uygulama olması nedeniyle şufa hakkı oluşmaması mı gerekir? (sahin_il)
CEVAP) a) İmar uygulamasında hazine taşınmazının şahıs taşınmazından bir farkı bulunmamaktadır... 18 uygulamasına tabi parselden gerekli DOP oranı düşüldükten sonra geri kalan kısım bir (ya da birden çok) imar parselini dolduracak miktarda ise müstakil imar parseli verilmesi gerekir. Aksi halde Danıştay tarafından iptal sebebi sayılabilmektedir. Ancak kalan miktar bir imar parselini dolduracak miktarda değilse o zaman hisseli parsel verilmesi zorunlu olabilir.
Örneklendirelim; a.1) kadastro parseli 1000 m2, DOP oranı %40, imar parseli de 600 m2 olsun. 1000 m2'den %40 düştük, geri kalan 600 m2 bir imar parselini doldurduğu için imar parselinin müstakil verilmesi gerekir...
a.2) İkinci hal; diğer veriler aynı iken imar parseli 650 m2 olsun... 1000 m2'lik parselimizden %40 DOP kesildikten sonra kalan 600 m2'lik miktar 650 m2'lik imar parselini doldurmaya yetmeyeceği için ister istemez hisseli verilmek durumunda kalınacaktır...
a.3) Üncü hal; diğer veriler aynı iken imar parseli 550 m2 olsun. 1000 m'lik parselimizden %40 DOP kesildikten sonra kalan 600 m2'nin 550* m2'si için müstakil bir imar parseli verilmeli, kalan 50 m2 ise diğer bir imar parselinde, başka kadastro parsellerinden gelenlerle hisselendirilmelidir.
b) Hazine taşınmazlarının satışının formaliteleri bulunmaktadır. Daha yüksek ücreti verenin alması gerekir. Koşulların eşit olduğu durumlar için hissedarın şufa hakkı olmalıdır diye düşünüyorum. ... (hkocak)
* * *