Ev Alırken Dikkat!
Gayrimenkul birçok insan için farklı anlamlar taşımaktadır. Bankalar için önemli bir teminat ve kredi aracı, ...
Herkes kendi evinde oturmak, kira derdinden kurtulmak ister. “Başımı sokacak bir evim olsun” deyişi bu durumu anlatan güzel bir ifadedir. Özellikle de ülkemizde ev almak çok önemli bir hadisedir ve bazı kişiler için hayatta ulaşılabilecek en önemli gayelerden birisi olarak görülmektedir. Bu amaca ulaşmak için yıllarca çalışıp kazandığımız birikimimizi kredi ile destekleyerek daire sahibi olmak istiyoruz. Kredi çekilerek alınan dairelerle ilgili çok fazla sorun yaşanmamaktadır. Tek sorun borcun ödenmesidir, bunun haricinde, evin yasal bir sorununun olup olmadığı, daire üzerinde kısıtlı bir durumun bulunup bulunmadığı ekspertiz şirketleri tarafından hazırlanan raporlarda ortaya çıkmaktadır. Bir sorun varsa zaten banka kredi vermemektedir ve alıcı dairenin sorunlu yanlarını öğrenebilmektedir.
Asıl sorun, peşin para ile alınan veya banka harici metodlarla borçlanılan dairelerde çıkabilmektedir. Bu sorunlardan bazılarını birkaç başlık altında anlatmaya çalışayım.
Çatı Piyesli Meskenler ; binanın en üst katında yer alan bu daireler projesinden farklı olarak inşa edilebilmektedir. Müteahhit daireleri inşa ederken çatı piyesi ile normal katı aynı büyüklükte inşa ederek ve çatı piyesi ile normal kattaki daire arasındaki bağlantı merdivenini inşa etmeden, merdiven kovasından kapı açmak suretiyle 2 ayrı daire şekline dönüştürmektedir. Bu hali ile daire 2 ayrı daire gibi görünse de aslında tek bağımsız bölümdür. İster alt katı alın, isterseniz büyütülmüş çatı katını alın, aslında bağımsız bölümün yarısını almış oluyorsunuz. Genelde elinizdeki tapuda ½ hisse sahibi olduğunuz yazar. Bunun sebebi aynı bağımsız bölüme 2 kişi sahip olduğunuz içindir. Sonuç itibariyle aynı daireye sahip olduğunuz kişi ile sorunsuz yaşayabilirsiniz. Ancak, bir gün belediye gelip, bu çatı büyük inşa edilmiş yasal haline getirmek için büyütülen kısmı yıkacağız dediğinde büyük sorunlar yaşanacağını söylemek için medyum olmaya gerek yok. Ayrıca bu tarz bir daireyi satarken de zorlanırsınız, çünkü alan kişinin krediye ihtiyacı olursa kredi çekemeyecektir. Bu sebeple aldığınız taşınmazın “Bağımsız Bölüm Niteliği”nde çatı piyesli mesken yazıyorsa aldığınız yerin çatı eklentisi olmak zorundadır. Varsa sorun yok, yoksa almadan önce bir kez daha düşünün derim.
Bodrum Kat Meskenler ; binanın zemin kotunun altında yer alan bu daireler de projesinden farklı inşa edilebilmektedir. Burada proje aykırılıkları birkaç şekilde olabilmektedir. Yaygın olanı binanın bodrum katında yer alan sığınak, kömürlük veya otopark alanlarının daireye ilave edilerek daire alanının büyütülmesi şeklinde olmaktadır. Satın aldığınız 120 m² alanlı daire projesinde 60 m² hatta daha küçük alanlı bir daire olabilir. Ortak alan kullanımını binadaki kat maliklerinden herhangi biri şikayet ederse hiçbir şansınız bulunmamaktadır. Çünkü aldığınız dairede ortak alan ilavesi varsa ilave edilmiş alan size ait değildir, terk etmeniz gerekecektir. Bodrum kat daire alıyorsanız muhakkak projesine bakmanızı öneriyorum.
Hisseli Daireler ; bir başka ifade ile kat irtifakı kurulmamış olan daireleri alırken dikkat edilmesi gereken birinci husus arsa payı oranıdır. Günümüz şartlarında kat irtifakı hatta kat mülkiyeti kurulmamış daireleri satın almayı önermemekle beraber, bu tarz bir daire almaya karar verdiyseniz tapu üzerindeki arsa payını iyi kontrol ediniz. Örneğin, 5 daire olan bir binada 2. Normal kattaki daireyi alıyorsanız arsa payınızın en azından 1/5 veya katları (10/50, 20/100, 30/150 gibi) olması gerekir. Bu şartlardaki bir daireyi aldığınızda tapuda 1/20 gibi veya benzer bir rakam varsa bir sorun var demektir. Binada 5 daire var ama siz arsanın %5’ine sahip oluyorsunuz. En azından %20’sini almalısınız. Çünkü bina yıkılırsa veya ileride yenisini yapmak isterseniz tek hak iddia edeceğiniz yer arsadır. Ayrıca bu tarz binalarda arsa önemli olduğu için, belediyeden mevcut imar durumunu muhakkak sorun. Aldığınız dairenin bulunduğu bina güncel imar planlarında park alanında kalıyor olabilir veya herhangi bir sebepten dolayı yapılaşmasına müsaade edilmeyecek olabilir. Eğer sizin parseliniz de bu şekilde ise, binanız yıkıldıktan sonra arsanıza gidip sadece piknik yapabilirsiniz.
Tapu Takyidatları ; tapuya kayıtlı olan her taşınmazın üzerinde yer alan kısıtlamalar, haklar, borçlar vb. bilgileri anlatmaktadır. Dairenin üzerinde haciz olabilir, ipotek olabilir veya bazı şerhler bulunabilir. Bir daire üzerinde başka bir kişiye ait intifa hakkı var ise o dairenin kullanımı o kişiye aittir. Siz parayı verip daireye taşınırken birisi gelip bu dairede ben oturuyorum diyebilir. Siz elimde tapum var deseniz bile o dairedeki oturma hakkı intifa hakkı sahibine aittir. İntifa hakkı, o kişinin isteği ile veya ölünce sona erer. Dairenize oturmak için intifa hakkı sahibinin ölmesini beklemek istemiyorsanız aldığınız dairenin tapu kütüğünü muhakkak kontrol ediniz.
Değerli okurlarım, “ev” hepimiz için çok önemlidir. Bir ömür çalışıp biriktirdiğiniz paralarınızı heba etmemek için son derece dikkatli olunuz. Hiçbir şey bilmiyorsanız SPK Lisanslı Ekspertiz Firmaları’na bir değerleme raporu hazırlatın. Sonradan başınız ağrımasın. Gayrimenkul konusu çok teferruatlı olduğu için dairelerde yaşanılan m² aldatmacasını ilerleyen zamanlarda kaleme alacağım.
Dikkatli olun, sağlıcakla kalın…