Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat maliklerinin haklarının hukuken güvenceye alınabilmesi için yapılır. Bu sözleşmeler karma sözleşme olarak bilinmektedir. Kanunda düzenlenmiş sözleşme türleri arasında yer almayan bu sözleşmeler satış vaadi sözleşmesi olarak düzenlenir.
Arsa payı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibinin müteahhide kendine ait belirli orandaki arsa payını devretmesi gerçekleşir. Kat maliki müteahhide bunu taahhüt ederken müteahhit de arsanın üzerine bina yapmayı kabul eder. Müteahhit yaptığı binanın belirlenen bağımsız bölümlerinden birini bu sözleşme ile kat malikine devretmeyi taahhüt etmiş olur.
Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Son dönemlerde özellikle kentsel dönüşüm kapsamında apartmanların yeniden inşasına gerek duyulmaktadır. Bunun yanı sıra farklı nedenlerden de kat malikleri ile müteahhitler arasında bina yapımı sırasında sözleşme yapılmasına gerek olabilir. Binaların yıkılıp yeniden yapılması gerektiğinde noter huzurunda kat malikleri ile müteahhitler arasında bir sözleşme yapılarak çalışmalara başlanabilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken tarafların karşılıklı olarak bir sorumluluk altına girdiği görülmektedir. Bu sözleşmelerde müteahhit, arsa sahipleri ve üçüncü kişiler taraf olabilmektedir. Borçlar Kanunu’nda yer almayan sözleşmelerin bu nedenle bir tanımı bulunmamaktadır.
Arsa payı inşaat sözleşmesi arsa sahibi ile müteahhit arasında imzalanır. Bu sözleşmelerin noter huzurunda hazırlanarak tüm kat malikleri tarafından imzalanması gerekmektedir. Arsa sahipleri belirli orandaki arsa paylarını müteahhide devrederler. Müteahhit de bu sözleşme kapsamında kat maliklerinin devrettikleri arsa payları oranında kendilerine bağımsız bölümler yaparak teslim etmeyi taahhüt etmiş olur.
Sözleşmelerin uygulanabilir olması için taraflar arasında karşılıklı bir anlaşmanın sağlanmış olması zorunludur. Müteahhit taahhütlünde binayı projeye uygun olarak yapacağını kabul etmiş olur. Projenin çizilmesi ve kat maliklerince kabul edilmesi ise sözleşme öncesi gerçekleştirilen çalışmaları kapsamaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Taraflar
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken kat malikleri ve müteahhit arasında bir anlaşmaya gidilmesi gerekmektedir. Sözleşme imzalanmadan önce bu nedenle bir dizi ön çalışmanın yapıldığı görülür. Sözleşme imzalanmadan önce gerçekleştirilen çalışmaların ardından taraflar karşılıklı olarak anlaştığında ise noter huzurunda sözleşme düzenlenerek imzalanabilmektedir.
Arsa payı inşaat sözleşmesi ile müteahhit yükümlülüklerini tam olarak tamamlamayı taahhüt etmiş olur. Bunun karşılığında da kat malikleri arsa paylarını müteahhide belirlenen koşullar dahilinde devretmiş olur.
Arsa Payı İnşaat Sözleşmesi
Kat malikleri ile müteahhit arasında imzalanan sözleşmelerin noter tarafından hazırlanması gerekmektedir. Müteahhit sözleşmede taahhüt ettiklerini yerine getirdiğinde ve bina tam olarak teslim edildiğinde taraflar arasında anlaşmazlık yaşanmaz.
Bunun yanı sıra müteahhidin sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda konu hukuksal boyutu açısından değerlendirilir. Bu durumda da mahkeme yoluna başvurmak gerekli olabilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığında müteahhidin binayı tam ve eksiksiz olarak teslim etmesi gerekir. Projede yer alan koşulların sağlanmış olması ve binanın mimari proje ile uyumlu özellikler göstermesi zorunludur. Aksi durumda müteahhit yükümlülüğünden kaçmış olacaktır.
Arsa payı inşaat sözleşmesi ile kat maliklerinin haklarının korunması amaçlanır. Bu sözleşmeler farklı türlerde olabilir. Arsanın tamamı ya da bir bölümü teminat ipoteğine karşılık müteahhide devredilebilir.
Bunun yanında arsa payı karşılığında da bir inşaat sözleşmesi hazırlanabilir. Ayrıca bir diğer sözleşme örneği ise kat karşılığı satış sözleşmesi ile satış vaadi sözleşmesinin bir arada olduğu sözleşme türüdür.
Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesi Zamanaşımı
Müteahhit kat malikleri ile bir anlaşma yaptığında bu sözleşmeye uymakla yükümlüdür. Bundan dolayı da belirlenen zaman aralığında aksama olmadan inşaatın tam ve eksiksiz olarak yapılması gerekir.
Müteahhit sözleşmeye dayalı taahhütlerini yerine getirmediğinde arsa sahiplerinin bunu talep etme hakkı bulunur. Bu durumda da hukuk yoluna başvurulması gerekir. Cezai şart olarak kabul edilen durum kat maliklerinin müteahhitten tazminat talebi olması ile şekillenmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi karşılığında kat malikleri müteahhit sorumluluklarından kaçındığında dava açma hakkına sahip olur. Bu tür davaların açılabilmesi için zamanaşımı süresine dikkat edilmesi gerekmektedir.
Arsa payı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra müteahhidin sözleşmede yer alan şartlara uymaması durumunda açılacak davada zamanaşımı süresi 5 yıldır. Kat malikleri 5 yıllık süre içerisinde dava açtıklarında müteahhitten sorumluluklarını yerine getirmesini talep edebilmektedir.
Bu tür sözleşmeler karma sözleşme olarak adlandırılmaktadır. Karma olarak adlandırılması farklı yollarla hazırlanabilme özelliğinden kaynaklanır. Kat karşılığında kat malikleri müteahhitle anlaşma sağlayacakları zaman sözleşme yapılarak hareket edilmesi gerekir.
Arsa sahibi müteahhitten bağımsız bölümü teslim aldıktan sonra kontrol etme sorumluluğu kendisindedir. Ayıplı bir bağımsız bölüm teslim edildiğinde bu durumda kat malikinin en kısa sürede eksikleri müteahhide iletmesi zorunludur. Bildirme işlemi yapılırken de noter aracılığı ile hareket edilmesi gerekir. Bu yöntem sayesinde işlemler resmilik kazanır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hangi Mahkeme
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği ortaya çıkan uyuşmazlıklarda Asliye Hukuk Mahkemesi’ne müracaat edilir. Bunun yanında tarafların tacir sıfatına sahip olması durumunda dava ticari bir değere haiz olur. Asliye Ticaret Mahkemeleri de tarafların tacirlik sıfatı taşıdığı davalarda görev yapma yetkisine sahiptir.
Arsa payı inşaat sözleşmesi sözleşme ifa edildiğinde sonlanır. Bununla birlikte sözleşmeyi sonlandıracak hallerden biri de sözleşmeden dönülmesidir. Taraflar sözleşmeyi feshettiğinde de sözleşme sonlanmış kabul edilir. Arsa sahibi dönme hakkını kullanacaksa bu durumda teslim tarihinden itibaren 5 yıl içinde kullanmalıdır. Yüklenici olarak da adlandırılan müteahhidin ağır kusurlu bulunduğu durumlarda ise süre 20 yıl olarak belirlenmiştir.