Transkript
1 4.BÖLÜM: PLAN NOTLARI Silivri İlçesi-TEM Bağlantı yolu Doğusu ve Batısı ile Yakın Çevresi Uygulama İmar Planında geçerli olan İmar Planı Notları aşağıdaki gibidir. 1. GENEL HÜKÜMLER 1.1. Bu plan, Plan Notları ve Raporu ile bir bütündür Kentsel ve Sosyal Donatı alanları kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz Yürürlükteki deprem, sığınak, otopark, yangın, su kirliliği kontrol yönetmeliği ve diğer ilgili yönetmelik hükümlerine uyulacaktır Planlama alanının tamamı Bayındırlık ve İskân Bakanlığı, Afet İşleri Genel Müdürlüğü nün belirlediği sınıflamaya göre, Türkiye Deprem Bölgesi Haritası nda 2.Derece Deprem Bölgesi nde kalmaktadır. Ancak, bölgenin zemin yapısı ele alındığında 1.Derece Deprem Bölgesi deprem parametresi kullanılacaktır Planlama Alanının tamamında deprem sonrası kullanımı zorunlu olan, tehlikeli madde içeren, insanların uzun süreli ve yoğun bulunduğu, değerli eşyanın saklandığı; her türlü eğitim, sağlık, dini, askeri, resmi, idari, haberleşme, iletişim, enerji, ulaşım vb. tesis alanlarında kamuya ait her türlü yapılarda parsel ölçeğinde jeolojik, jeoteknik etüt raporları hazırlanmadan uygulama yapılamaz Eğitim, sağlık, kültür, dini tesis, öğrenci yurtları, açık ve kapalı spor alanı, resmi kurum (itfaiye, emniyet, telefon santrali, Karayolları, TEAŞ, BEDAŞ, vb.) açık otopark, katlı otopark vb. kamuya ait donatı alanlarında çevre yapılaşma koşullarına, bölgenin tarihi, mimari kimliğine, doğal yapısına uygun olmak kaydıyla ve projenin büyüklüğüne göre İstanbul Büyükşehir Belediyesi veya Silivri Belediyesi nce onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır Planlama alanında; belediyesince açık alan, yeşil alan gibi yerlerin uygun noktalarında ilgili kuruluşların uygun görüşleri alınması ve helikopter yönetmeliğine uymak koşulu ile kamuya ait helikopter iniş ve kalkış pisti (HELİPORT) ayrılabilir Yeşil alan olarak ayrılan alanlarda ancak ilgili kurumların görüşü doğrultusunda Teknik Altyapı fonksiyonlarını içeren tesisler yaptırmaya ilgili mevzuat çerçevesinde Belediyesi yetkilidir Bu planda tüm fonksiyonlarda belirtilen yapılaşma koşulları imar parseli (net parsel) üzerinden uygulanır Planlama Alanı içinde ilgili koruma kurulu kararları ile tespit ve tescil edilmiş bulunan yapı ve ağaçlar korunacak ve kurul kararları esas alınacaktır Planda belirlenmiş yol genişliğine uyulacaktır. Çizilmiş yol genişliği fazla ise bu genişlik muhafaza edilecektir Tüm fonksiyon alanlarında özürlüler ile ilgili gerekli düzenlemelerle ilgili olarak İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır Madde uygulaması etaplar halinde yapılabilir. Etaplar halinde yapılması durumunda etaplar arası DOP+KOP oranı farkı %5 ten fazla olamaz ada 2-3 sayılı parsellere ait plan notları; - Su basman kotu deniz seviyesine göre m.nin altında düzenlenemez. - Planda yerleşim ve uygulama, Silivri Belediyesince onanacak avan projeye göre yapılır. - Mahalle merkezleri alanında E:0.75 ve eğitim tesisleri alanında E:2.00, H:24.50 m. olmak üzere uygulama avan projeye göre yapılır. - Mahalle merkezi alanında imalata yönelik günübirlik, haftalık ve aylık ihtiyaçlara cevap verecek çarşı, dükkan ile gerekli hizmetleri sağlayacak büro, muayenehane,
2 sosyal kültürel tesis, konut, kreş, sağlık tesisi, özel yurt, çeşitli hizmet birimleri, cami, mescit vb. kullanışlara yer verilebilir. Bu tür yapılarda emsale dahil olma üzere asma kat yapılabilir. - Kat otoparkı önerilebilir. - Planlama alanında, blok boyut ve şekli serbest olup: bitişik, ayrık, ikiz ve sıralı blok yapılabilir. Planlama alanında emsale dahil olmak üzere asma kat yapılabilir. - Kat yüksekliği serbesttir. - Bina köşe kotları ve kot alınacak nokta avan projede teklif edildiği şekliyle kabul edilecek olup uygulama bu doğrultuda yapılacaktır. - Çatı şekli serbest olup avan projede belirlenecektir. - Arazi kazı ve dolgu yapılarak düzenlenebilir, düzenlenmiş zemin tabii zemin olarak kabul edilecektir. - Çekme mesafesi serbest olup; avan projede belirlenecektir. - Mahalle Merkezi alanında birden çok fonksiyonlar ayrı ayrı kullanılacağı gibi tanımlanan lejantlardan yalnızca bir tanesi de kullanılabilir. - Otopark yönetmeliğine uyulacaktır. - Uygulama aşamasında jeolojik ve jeoteknik zemin etüt raporları yaptırılacaktır. Yürürlükteki Deprem Yönetmeliğine uyulacaktır. - Bahsedilmeyen hususlarda İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır. - Alan güvenliğinin sağlanması için istinat duvarları bina zeminaltı drenaj sistemleri, yapı sızdırmazlık önlemlerini içeren proje hazırlanarak İSKİ den uygun görüş alınmadan yapı ruhsatı düzenlenemez, Alan güvenliğinin sağlanması için gerekli imalatlar yapılarak İSKİ ve İl Milli Eğitim Müdürlüğünden uygun görüş alınmadan yapı kullanma izin belgesi düzenlenemez. 2. ÖZEL HÜKÜMLER 2.1. Yerleşime Uygunluk İle İlgili Hükümler: Parsel bazında ayrıntılı jeolojik ve jeoteknik etüd yapılamadan uygulama yapılamaz Yerleşime Uygunluk: Bayındırlık ve İskân Bakanlığı, Afet İşleri Genel Müdürlüğünce onaylanan jeolojik, jeoteknik ve yerleşime uygunluk haritaları ve raporlarına göre: Önlemli Alanlar Önlemli Alan-1: Yerleşim Uygunluk Haritalarında ÖA 1 simgesi ile gösterilen alanlar Oligosen yaşlı Danişmen Formasyonu nun kumtaşı seviyelerinin yüzeyde veya yüzeye çok yakın olduğu kesimleri kapsamaktadır. Önlemli Alan-2: Yerleşim Uygunluk Haritalarında ÖA 2 simgesi ile gösterilen alanlar Oligosen yaşlı Danişmen Formasyonu nun ayırtlanmamış litolojilerinin (kumtaşı-kiltaşıkil-silttaşı) oluşturduğu kesimleri kapsamaktadır. Önlemli Alan-3: Yerleşim Uygunluk Haritalarında ÖA 3 simgesi ile gösterilen alanlar Kuvaterner yaşlı alüvyonun yer aldığı kesimlerdir. Önlemli Alan-4: Yerleşim Uygunluk Haritalarında ÖA 4 simgesi ile gösterilen alanlar inceleme alanı içerisinde değişken kalınlık ve özellikler gösteren dolgu alanlarını kapsamaktadır. Söz konusu alanlar genellikle uzun dönemlerde oluşturulmuş inşaat ve hafriyat artığı malzemeden oluşan heterojen karışımlardır.
3 Önlemli Alan-5: Yerleşim Uygunluk Haritaları nda ÖA 5 simgesi ile gösterilen alanlar jeolojik haritalarda plaj kumu ile gösterilmiş alanları kapsamaktadır. Ayrıntılı Jeoteknik Etüt Şartlı Alanlar (JE) Yerleşime uygunluk haritalarında JE simgesi ile gösterilmiş alanlar aktif (güncel), eski ve olası heyelan alanları; bunların birbirlerine geçişli olduğu kesimleri; yamaç molozlarını, düzensiz yanal geçişleri olan alanları kapsamaktadır. Uygun Olmayan Alanlar (UOA) Uygun Olmayan Alan-1: Yerleşime uygunluk haritalarında UOA 1 simgesi ile gösterilmiş alanlar Silivri ilçesi sahil kesiminde yapılmış olan sahil dolgularının bulunduğu alanları göstermektedir. Sahildeki kazanılmış dolgu alanlarının taşıyıcı özelliğinin olmadığı açıktır ve bu kesimler yerleşime uygun alanlar değildir. Uygun Olmayan Alan-2: Yerleşime uygunluk haritalarında UOA 2 simgesi ile gösterilmiş alanlar Silivri ilçesi sahil kesiminde yer alan ve topoğrafik eğimleri 60 den büyük alanları kapsar. Yine bu alanlarda aktif (güncel), eski ve olası heyelan alanları; bunların birbirlerine geçişli olduğu kesimleri; yamaç molozlarını, düzensiz yanal geçişleri olan alanlar gözlenmektedir Planlama alanı içerisinde yapılan jeolojik ve jeofizik incelemeler neticesinde yüksek yeraltı suyu seviyesine rastlandığından kazı işlerinde drenaj ve izolasyon tedbirlerinin alınması, kazı çukurlarının uzun süre açıkta bırakılmaması ve kazı işlerinin en kısa sürede sonuçlandırılması gerekmektedir Ulaşım ve Otopark Uygulamaları İle İlgili Hükümler: Planda yeşil alan, spor alanı, meydan ve yol gibi kamuya açık alanların zemin altları ilgili kurumların (Ulaşım Daire Başkanlığı, Park ve Bahçeler Müdürlüğü, Zemin ve Deprem İnceleme Müdürlüğü, Emlak ve İstimlak Daire Başkanlığı vb.) uygun görüşleri alınarak, uygulama aşamasında Ulaşım ve Trafik Düzenleme Kurulu (UTK) kararı alınarak Zeminaltı Katlı Otopark yapılabilir Planlama alanı içerisinde konut, ticaret ve kentsel sosyal altyapı alanlarının (sağlık, eğitim, kültür tesisi vb.) otopark ihtiyacı İstanbul Otopark Yönetmeliği doğrultusunda kendi fonksiyon alanı içinde çözülecektir Plana işlenen ve Etüt aşamasında olan Büyükçekmece(Tüyap)- Silivri(Gümüşyaka) metro (raylı sistem) hattı uygulaması İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanacak uygulama projesine göre yapılacaktır Planda K lejantı ile tanımlanan kavşak noktalarındaki düzenlemeler şematik olup uygulama aşamasında ilgili kurum görüşleri doğrultusunda hazırlanıp onaylanacak kavşak projelerine göre uygulama yapılacaktır İSKİ ile İlgili Hükümler : Plan Yapımı Aşamasında İSKİ tarafından verilen kurum görüşlerinde belirtildiği üzere; Planlama sahası içinden ve kenarından geçen dere (Fener/Tuzla, Kayalı/Boğluca, Kırlangıç, Çamurlu, Kula Dereleri) ve yan kollarının; a) Yağmur suyu toplama havzası 0-80 ha arasında olan dereler için 15 m. genişliğinde (akstan itibaren 7,5+7,5 m.) b) Yağmur suyu toplama havzası ha arasında olan dereler için 20 m. genişliğinde (akstan itibaren m.)
4 c) Yağmur suyu toplama havzası ha arasında olan dereler için 30 m. genişliğinde (akstan itibaren m.) d) Yağmur suyu toplama havzası 240 ha ve üstünde yer alan dereler için 50 m. (dere yan duvarından itibaren m.) genişliğinde alan Dere Yapı Yaklaşma Sınırı dır. Dere Yapı Yaklaşma Sınırı olarak belirlenen bu alanlar İmar Planında Dere Islahı, Servis Yolları ve Yeşil Alan olarak ayrılmıştır. Afete maruz bu alan içinde yapılaşmaya izin verilemez, derenin doğal akışını engelleyecek ve arazi topografyasını değiştirecek herhangi bir çalışma yapılamaz Yapılacak çalışmalarda; dere yatakları, vadi tabanları ve dere yapı yaklaşma sınırlarında kazı, hafriyat, dolgu, döküm, malzeme depolama vb. faaliyetlerin kesinlikle yapılmaması, dere ya da vadi kesitlerinin daraltılmaması, dere yatağının doğal halinin korunması, arazinin eşyükselti eğrilerinin değiştirilmemesi, dere yatakları ve yapı yaklaşma sınırları dâhilinde sedde, topuk, duvar, tel kesinlikle yapılmaması gerekmektedir Yağışlı havalarda yağmur sularının atık su kanalizasyon hatlarına karışması sonucu yaşanan atık su parsel bağlantısı geri tepmesi olaylarının önlenebilmesi için taşkın riski taşıyan dere yapı yaklaşma sınırına komşu/bitişik imar parsellerdeki yapılarda bina atık su tesisat çıkışı zemin kat seviyesinden olup, parsel bacası çıkışı mümkün olan en yüksek eğim ve kotta kanalizasyon şebeke hattına bağlanacaktır. Varsa, bina bodrum katlarından atık su parsel bağlantıları (terfi sistemleri hariç) kesinlikle yapılmayacak ve iptal edilecektir Taşkına maruz alanlara bitişik/komşu parsellerde taşkın sınırı kotu altında Bodrum kata izin verilmez. Ancak zemin ve inşaat teknikleri açısından bodurm kat yapılması zorunlu hallerde yüksek taşkın riskine maruz bu katlar iskân edilmemeli; konut, otopark, sığınak, depo vb. her türlü faaliyet amacıyla kullanılamaz Plana İşlenmiş olan İSKİ Atıksu Tünel güzergahı üzerinde İSKİ nin görüşü alınmadan herhangi bir yapı yapılamaz İmar Planında Akaryakıt İstasyonu olarak gösterilmiş parseller için; a) Akaryakıt tankı, depo ve pompasının yüz aldığı cephedeki yolda bulunan mevcut ve planlanan atıksu borularının zarar görmemesi için akaryakıt/lpg tankı ile içme suyu/atık su boruları ekseni arasında en az 7 m. mesafe bırakılmalıdır. b) Atıksu bağlantı projesi İBB Abone İşleri Dairesi Başkanlığına bağlı Şube Müdürlüğüne onaylatılmalı, GSM görüşü aşamasında İstanbul Büyükşehir Belediyesi Çevre Koruma ve Kontrol Daire Başkanlığı nın görüşü alınmalıdır. c) Atıksu deşarjında Atıksuların Kanalizasyon Şebekesine Deşarj Yönetmeliği gereğince Akaryakıt İstasyonu için arıtma tesisi ihtiyacının ilgili birimce bildirilmesi halinde topografik yapıya uygun yeterli boş alan bırakılmalıdır Nato Boru Hattı ile İlgili Hükümler: Planlama alanından geçen Nato Boru Hattı nın kamulaştırma sınırından yapı çekme mesafesi 5.00 m. dir NATO Akaryakıt Boru Hattı İstimlâk Şeridi içerisinde ve Kamulaştırma sınırı haricinde 5m sağa ve 5m sola olmak üzere koruma bandı ayrılarak her ne şekilde olursa olsun inşaat yapılamaz ve ruhsat verilemez İstimlâk şeridi içerisinde bağ, bahçe tesis edilmez.
5 İstimlâk şeridi içerisinde, kanal, kanalizasyon, ark, hendek, kuyu açılmaması, sulama kanallarının zorunlu olarak kesiştiği noktalarda borunun emniyete alınması ve takviye yapılması için ilgili İşletme Müdürlüğünden uygun görüş alınması zorunludur Boru Hattı üzerinde bulunan, Some Taşlarına, Ölçme Kutularına, Vana ve Mesafe Taşlarına zarar verilemez ve sökülüp atılamaz İstimlâk Şeridi üzerinde telefon ve enerji nakil direklerinin dikilmesine izin verilemez Boru Hattı güzergâhı arazide 70 cm toprağın altında olacak şekilde döşenmiştir. Ancak, iklim şartları nedeniyle bu derinlik azalabilmekte ve zaman zaman yeryüzüne de çıkabilmektedir. Yapılacak kazılarda bu hususun dikkate alınması gerekmektedir İGDAŞ ile İlgili Hükümler : Plan Yapımı Aşamasında İGDAŞ tarafından verilen kurum görüşlerinde belirtildiği üzere; İmar Planı içinde yapılacak yapı ve altyapı tesisleri İGDAŞ doğalgaz altyapı hatlarına 100 cm.den fazla yaklaşamaz. 3. YAPI DÜZENİNE AİT HÜKÜMLER 3.1. Bir parselde imar planı ve yönetmelik hükümlerine uygun olmak kaydıyla birden fazla yapı yapılabilir. Bir parselde birden fazla yapı yapılması durumunda; Binaların birbirine olan mesafeleri her bina için imar planında ayrı ayrı belirlenen yan bahçe mesafeleri toplamından az olamaz. Gelişme Konut Alanlarında yapılması halinde binaların çıkma uçları arasındaki mesafe o binalar için planda belirtilen yan bahçe mesafelerinin toplamından az olamaz Bina konumları, özel mülkiyette kalacak parsel içi yollar, otoparklar, bahçeler, meydan, yeşil alan, süs göleti, havuzlar ile bunların bağlantısı su kanalları, arıtma tesisi, trafo gibi altyapı tesisleri görsel ve çevresel değerler vaziyet planında gösterilecektir. Bu amaçla düzenlenecek vaziyet planı ve avan projeleri Silivri Belediyesi tarafından onaylanmadan uygulama yapılamaz Parsel içinde yapılacak yolların genişliği, yoldan giriş yapan yapı bulunması halinde 6 m.den az olamaz Farklı mimari uygulamalara imkân vermek maksadı ile verilen inşaat emsalini ve maksimum yapı yüksekliğini geçmemek, Taban Alanı Kullanımını %40 ı aşmamak koşulu ile istenilen yükseklikte yapı yapılabilir İmar Planında Yapı Adaları içerisinde belirtilmiş Yapı Düzeni, İnşaat Emsalleri ve Yapı Yükseklikleri esastır. Ancak, Ayrık Yapı Nizamı şartlarının sağlanamadığı durumlarda İnşaat Emsali ve Yapı Yüksekliklerini aşmamak koşulu ile yapı nizamını (İkiz, Bitişik, Blok) belirlemede Belediye yetkilidir İkiz veya Bitişik nizam yapılacak olan yapılarda, görsel estetiği sağlamak maksadı ile (İmar Planı ve İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine aykırı olmamak koşulu ile) yapıların açık/kapalı çıkmalarının yükseklik ve mesafeleri, çatı eğim ve şekli, ön ve arka bahçe mesafeleri, yapı yükseklikleri, gerekli görülmesi halinde bina renk ve cepheleri birbiri ile uyumlu olmak zorundadır. Farklı özellik gösteren veya eğimli arazilerde ise yukarıdaki hususları sağlamak maksadı ile gerekli tedbirleri almaya Belediye yetkilidir Meskûn Konut Alanlarında yapılacak tevhid işlemlerinde bu planda ve yönetmelikte belirtilen asgari ifraz şartları aranmaz iptal
6 3.7. Gelişme Alanlarında yapılacak olan açık ve kapalı çıkmalar, planda tanımlanan asgari bahçe (yapı yaklaşma) mesafelerini geçemez Plan notlarında belirtilen en küçük parsel büyüklüğü ve minimum parsel ölçülerine uymayan parsellerde yeni inşaat ve ilaveler yapılmasına veya mevcut yapıların esaslı tadillerine izin verilmez. Bu durumdaki parseller uygun parseller ile tevhid edilerek plan hükümlerine göre yapı yapılmasına uygun hale getirilinceye kadar, sahiplerince eskiden olduğu gibi kullanılmasına devam edilir iptal Bu planın onanmasından önce, mer i imar planı ve ilgili mevzuat hükümlerine göre düzenlenmiş, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılmış, ruhsat süresi içinde ruhsat yenilemesi veya yapı kullanma izni için Belediyeye başvuran yapılar hakkında, ruhsat aldığı tarihteki imar planı ve mevzuat hükümleri uygulanır Gelişme Konut Alanlarında her bağımsız bölüm için bir araçlık otopark yeri ayrılması zorunludur. Otopark yerleri mimari projelerde gösterilmedikçe yapı ruhsatı, yerinde yapılmadıkça yapı kullanma izni (iskân) verilmez sayılı imar kanununun 18. Maddesine göre yapılacak arsa ve arazi düzenlemesi sonucunda Kamu Ortaklık Payı (KOP) olarak kamu tesis alanlarına hisselendirilen alanların ilgili kuruma bedelsiz terk edilmesi halinde, terk edilen alan kesintinin yapıldığı parselin emsal hesabına dahil edilir. 18. Madde uygulaması dışında kalan parsellerde ise kamuya ayrılan alanların, parselin %40 ını geçmesi halinde, kamuya ayrılmış alanların tamamının kamuya terk işlemlerinin yapılması koşulu ile Emsal hesabı parselin kadastral alanının %60 ı üzerinden yapılır. Ancak hiçbir şekilde İmar parselinin İnşaat Emsali 2.00 ı geçemez Yapı yasaklı alan olarak planlanan, Taşkın risk alanları içerisindeki taşınmazların tamamının kamu adına yeşil alan olarak bedelsiz terk edilmeleri halinde; imar uygulaması görmemiş arazilerin alanlarının %60 ı, İmar uygulaması görmüş arsaların ise uygulamadan önceki parsel alanlarının%60 ı üzerinden 0,50 inşaat emsali ile hesaplanacak yapılaşma hakları konut imarlı bir başka arsanın inşaat hakkı ile birleştirilerek birlikte kullanılabilir. Ancak konut alanlarında kullanılacak inşaat emsali (madde 3.12 den gelecek inşaat hakları da dâhil olmak üzere) hiçbir koşulda E=2.00 ı geçemez Meskun Konut alanlarında 1000m²den küçük parsellerin tevhidi sonucu 1000m²den büyük parsel oluşturulması halinde yeni oluşacak parsellerde, planda E:0.80 verilen adalarda E:1.10, E:1.10 verilen alanlarda E:1.40, E:1.40 verilen alanlarda1.60 uygulanır.e:1.60 verilen alanlarda 1000m²den küçük parsellerin tevhidi sonucunda 1500m²den büyük parsel oluşturulması halinde E:1.80 uygulanır.tevhid sonucu emsal artışı uygulanan parseller ifraza konu edilemez Meskûn Konut Alanlarında 250m²den küçük parsellerde planda verilen emsal değerlerine, ön ve arka bahçe mesafelerine uyulması kaydıyla imar adalarındaki mevcut yapılaşmaya göre Ayrık, İkiz, Bitişik nizam uygulanabilir. 4. KONUT ALANLARI UYGULAMA HÜKÜMLERİ 4.1. GELİŞME KONUT ALANLARI Az Yoğunluklu Konut Alanları (120 ki/ha Yoğunluklu Konut Alanları) Yapılaşma Şartları: Az yoğunluklu Konut Alanlarında Yapı Emsali 0,50, Yapı yüksekliği 2 kattır. Yapı düzeni Ayrık nizam olup ön bahçe mesafesi 5 m., arka bahçe mesafesi h/2 ve yan bahçe mesafesi 3 m.dir. İfraz Şartları : İfraz sonucu oluşacak parsellerde, parsel büyüklüğü 500 m² den, parsel cephesi 16 m., ve parsel derinliği 20 m. den az olamaz.
7 Orta Yoğunluklu Konut Alanları a) (250 ki/ha Yoğunluklu Konut Alanı) Yapılaşma Şartları: Yapı Emsali 0.80, Yapı yüksekliği 4 kat ve h=12,50 m.dir. Yapı düzeni Ayrık olup ön bahçe mesafesi 5 m., arka bahçe mesafesi h/2 ve yan bahçe mesafesi 4 m.dir. İfraz Şartları: İfraz sonucu oluşacak parsellerde, parsel büyüklüğü 700 m² den, parsel cephesi 22 m., ve parsel derinliği 25 m.den az olamaz. b) (340 ki/ha Yoğunluklu Konut Alanı)Yapılaşma Şartları: Yapı Emsali 1.10, Yapı yüksekliği beş kat ve h=15,50 m.dir. Yapı düzeni Ayrık olup ön bahçe mesafesi 5 m., arka bahçe mesafesi h/2 ve yan bahçe mesafesi 5 m.dir. İfraz Şartları: İfraz sonucu oluşacak parsellerde, parsel büyüklüğü 1000 m² den, parsel cephesi 22 m., ve parsel derinliği 25 m.den az olamaz Yüksek Yoğunluklu Konut Alanları a) (420 ki/ha Yoğunluklu Konut Alanı) Yapılaşma Şartları: Yapı Emsali 1.40, Yapı yüksekliği 6 kat, h=18,50 m.dir. Yapı düzeni ayrık olup ön bahçe mesafesi 5 m., arka bahçe mesafesi h/2 ve yan bahçe mesafesi 5 m.dir. İfraz Şartları: İfraz sonucu oluşacak parsellerde, parsel büyüklüğü 1500 m² den, parsel cephesi 25 m., ve parsel derinliği 35 m.den az olamaz. b) (500 ki/ha Yoğunluklu Konut Alanı) Yapı Emsali 1,60 ve maksimum yapı yüksekliği 8 kat, h=24,50 m.dir. Yapı düzeni Ayrık olup ön bahçe mesafesi 5 m., arka bahçe mesafesi 10 m. ve yan bahçe mesafesi 6 m.dir. İfraz Şartları: İfraz sonucu oluşacak parsellerde parsel büyüklüğü 2000 m² den, parsel cephesi 30 m., ve parsel derinliği 35 m.den az olamaz MESKÛN KONUT ALANLARI Orta Yoğunluklu Konut Alanları Orta Yoğunluklu Konut Alanları 1 (Nazım İmar Planda 250 ki/ha Yoğunluklu Konut Alanı) Bu alanlarda Emsal: 0.80, h=4 kattır. Ancak plan paftalarında Mimar Sinan Mahallesinde yapı yüksekliği h=2 kat ve h=(3 kat) 9,50m. olarak verilen alanlarda bu yüksekliklere uyulacaktır. Bu alanlarda ön bahçe mesafesi 5m. yan ve arka bahçe mesafeleri 3m.dir. Minimum ifraz büyüklüğü 700m², minimum parsel cephesi 16m. parsel derinliği 25m.dir Orta Yoğunluklu Konut Alanları -2 (Nazım İmar Planda 340 ki/ha Yoğunluklu Konut Alanı) Bu alanlarda Emsal: 1.10, h=5 kattır. Ancak plan paftalarında Mimar Sinan Mahallesinde yapı yüksekliği h=9,50m. ve h=12,50m. olarak verilen alanlarda bu yüksekliklere uyulacaktır. Bu alanlarda ön bahçe mesafesi 5m. yan ve arka bahçe mesafeleri 3m.dir. Minimum ifraz büyüklüğü 700m², minimum parsel cephesi 16m. parsel derinliği 25m.dir Yüksek Yoğunluklu Konut Alanları Yüksek Yoğunluklu Konut Alanları -1 (Nazım İmar Planda 420 ki/ha Konut Alanı) Bu alanlarda Emsal: 1.40, yapı düzeni ayrık 6 kat, ön bahçe mesafesi 5m. yan bahçe mesafesi 5m. arka bahçe mesafesi 3m.dir.
8 Ancak plan paftalarında Mimar Sinan Mahallesinde yapı yüksekliği h=12.50m.(4 kat) olarak verilen alanlarda bu yüksekliklere ve planda verilen bahçe mesafelerine uyulacaktır. Bu alanlarda minimum ifraz büyüklüğü 1000m², minimum parsel cephesi 20m.. parsel derinliği 25m.dir Yüksek Yoğunluklu Konut Alanları -2 (Nazım İmar Planda 500 ki/ha Konut Alanı) Bu alanlarda Emsal: 1.60, yapı düzeni ayrık 8 kat, ön bahçe mesafesi 5m. yanve arka bahçe mesafesi 6m.dir. Ancak plan paftalarında Mimar Sinan Mahallesinde (MSIV)simgesi ile gösterilen yapı yüksekliği h:12.50m. olup bu yüksekliklere ve planda verilen bahçe mesafelerine uyulacaktır. Bu alanlarda minimum ifraz büyüklüğü 1500m², minimum parsel cephesi 25m.. parsel derinliği 35m.dir ada 3 parselde Emsal:1.75, 1538 ada 1 parselde Emsal:2.00 dır Mimarsinan Mahallesi Ortaçeşme Altbölgesi üzerinde MS-I, MS-II ve MS-IV gösterimi bulunan adalarda çizili olan Bloklar şematik olup yapı yaklaşma sınırlarını ve hangi parsellerin Ayrık-İkiz-Bitişik nizam ile uygulanacağını göstermektedir. Bu adalarda plan üzerinde yer alan inşaat emsalini ve yapı yüksekliğini aşmamak koşulu ile ada bazında düzenlemeler yapmaya Belediyesi yetkilidir En küçük parsel ölçülerini sağlamadığı için müstakil yapı izni verilmeyen parsellerden hangilerinin birbiri ile tevhid edileceğini belirlemeye belediyesi yetkilidir. Tevhid edilecek parseller belirlenirken ada bazında düzenleme yapılacak olup, üzerine müstakil yapı yapılamayacak tekil parsel bırakılamaz. 5. TİCARET ALANLARI UYGULAMA HÜKÜMLERİ 5.1. TİCARET+KONAKLAMA TESİS ALANI Bölgesel ve Kentsel nüfusun ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik ticaret, hizmet ve turizmkonaklama fonksiyonlarının yer alacağı alanlardır. Bu alanlarda ticari hizmet veren yapılar, ofis-büro kullanımları, lokanta, çarşı, banka vb. yapılar ile eğlenme, dinlenme, tatil ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik konaklama ve pansiyon kullanımları yer alabilir. Ayrıca, bu alanlar içinde belirtilen fonksiyonlarla birlikte olmak ve zemin kat ile birinci katta olmamak koşulu ile konut fonksiyonu yer alabilir. Ticaret+Konaklama Alanlarında Yapı Emsali 1.50 dir.en küçük parsel büyüklüğü ve ifraz şartı 4000 m2 dir. Parsel cephesi 40 m. ve parsel derinliği 50 m.den küçük olamaz. Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri 10 m. den az olamaz TİCARET+HİZMET TESİS ALANI Bu alanlarda kent ölçeğinde ihtiyaç duyulan tüm hizmet birimleri, iş merkezleri, ofis büro, çarşı, çok katlı mağaza, alışveriş merkezi, otel-motel v.b. konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültür tesisleri ile lokanta-restoran gibi hizmete yönelik kullanımlar, yönetim binaları, banka ve finans kurumları gibi ticari fonksiyonlar yer alabilir. Bu alanlarda belirtilen fonksiyonlar ile birlikte olmak ve zemin kat ve birinci katta olmamak koşulu ile konut kullanımı yer alabilir.
9 Ticaret+Hizmet yapılaşma şartları: Maksimum emsal: 1.20, minimum parsel büyüklüğü ve ifraz şartı 1500 m2 dir. Parsel cephesi 25m., parsel derinliği 35m. den az olamaz. Ön bahçe mesafesi 10m., yan bahçe mesafesi 5m. ve arka bahçe mesafesi 10 m.den az olamaz. Yapı yüksekliği 30,50 m.yi aşamaz ALTMERKEZ ALANI Mahalle ölçeğinde hizmet eden genel ticaret ve alışveriş birimleri, lokanta, restoran, banka birimleri v.b. yer alabilir. Bu alanlarda üst katlarda ticaret alanlarında belirtilen fonksiyonlarla birlikte konut kullanımı da yer alabilir. Ancak, zemin kat ve birinci normal katlarda konut fonksiyonu yer alamaz. Altmerkez yapılaşma şartları: Maksimum emsal: 1.00, minimum parsel büyüklüğü ve ifraz şartı 1000 m2 dir. Parsel cephesi 20m., parsel derinliği 30m. den az olamaz. Ön bahçe mesafesi 10m., yan bahçe mesafesi 5m. ve arka bahçe mesafesi 5m. den az olmamak şartıyla h/2 dir. Maksimum yükseklik çevre kat adedini aşamaz PAZARLAMA ALANI Bu alanlar, açık ticaret aktivitelerinin yapıldığı ve yerel ürünlerin pazarlandığı alanlardır. Bunun dışında ilgili belediyenin uygun görmesi halinde gerekli altyapının hazırlanması şartıyla otopark, Pazar kullanımı, konser amaçlı yapılar ve ilgili yönetim birimleri, küçük alışveriş birimleri, büfe, wc gibi kullanımlar yer alabilir. Bu alanda yapılacak yapılar için Emsal 0,20 ve maksimum yapı yüksekliği 8,50 m.yi aşamaz. 6. KAMUYA AİT YAPI VE TESİSLER HAKKINDA UYGULAMA HÜKÜMLERİ Kamu hizmetlerinin görülmesi, toplum ihtiyaçlarının giderilmesi amacıyla kamu veya özel sektör tarafından yapılacak veya yaptırılacak olan eğitim, sağlık, sosyal, kültürel ve dini tesis, belediye hizmet alanı, resmi kurum gibi tüm teknik ve sosyal altyapı alanlarında imar planında o amaca tahsis edilmiş olmak, ilgili kanunlar, plan ile plan notlarına ve ilgili yönetmeliklere aykırı olmamak, çevre yapılanma koşullarını aşmamak kaydıyla bölgenin tarihi, mimari kimliğine ve doğal yapısına uygun olarak hazırlanan ve büyüklüğüne göre Silivri Belediyesi veya Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanacak olan avan projeye göre uygulama yapılır Yönetim Merkezleri: Kentsel alanlarda ihtiyaç duyulan Merkezi ve Yerel Yönetim Birimleri (Adliye, Belediye, Kaymakamlık, Karakol, Emniyet Müdürlüğü, PTT, İETT, İtfaiye vb. kamu idari tesisleri ile hizmet amaçlı birimleri) yer alabilir. Bu alanlarda hangi tesislerin yer alacağı günün ihtiyacına göre uygulama aşamasında belediyesince belirlenecektir B.H.A. (Belediye Hizmet Alanları): Yerleşmenin büyüklüğüne göre hizmet edebilecek nitelikte, içinde sosyal tesis, kültürel tesis, halk eğitim ve idari tesis birimlerinin birlikte yer aldığı, mahalle konağı, belediyeye ait kültürel tesisler, kütüphane, bilgi-beceri-meslek edindirme kursları gibi eğitim ve kültür yapıları, belediyeye ait idari birim şubeleri, muhtarlık gibi yönetim yapıları, semt ölçeğinde küçük ölçekli sağlık tesisleri ve belediye birimleri yer alabilir. Ayrıca; açık alan kullanımı gerektiren kullanımlar (garaj, şantiye, su deposu vb.) ile Belediye Meclisi nin uygun görmesi halinde kamu hizmetlerinin görülmesi, toplum ihtiyaçlarının giderilmesi amacıyla kamu kurum ve kuruluşlarına ait yapı ve tesisler de yer alabilir İlköğretim Tesis Alanı: Milli Eğitim Bakanlığına bağlı İlköğretim Okullarının yapılacağı alanlardır.
10 6.4. Ortaöğretim Tesis Alanı: Milli Eğitim Bakanlığına bağlı Ortaöğretim ve dengi okulların yapılacağı alanlardır Mesleki ve Teknik Eğitim Tesis Alanı: Milli Eğitim Bakanlığına bağlı Mesleki ve Teknik eğitim veren okullar ile Ortaöğretim tesislerinin yer alacağı alanlardır Kreş-Anaokulu Tesis Alanı: Okul öncesi eğitimi veren tesislerin yapılacağı alanlardır Trafik Eğitim Alanı: Bu alanlar içerisinde 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanununda yer alan Çocuk Trafik Eğitim Parkları Yönetmeliğine uygun çocuk trafik eğitim parkları ve motorlu taşıtlar sürücü kursları tarafından kullanılacak direksiyon eğitim alanları ile bu eğitimler için ihtiyaç duyulacak yapı ve tesisler yer alabilir Sağlık Tesis Alanı: İlgili mevzuata uygun olarak yapılacak hastane, dispanser, sağlık ocağı, sağlık evi, sağlık merkezi ve doğumevi vb. tesislerin bulunduğu alanlardır Dini Tesis Alanı: İbadet tesisleri ve müştemilatı sayılan tesisler dışında başka fonksiyonlar yer alamaz Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı: İlgili mevzuata göre yapılacak huzurevi, yetiştirme yurdu, çocuk yuvaları, sığınma evleri, gündüz bakımevi (kreş) ve rehabilitasyon merkezi ve kamuya açık ve kamu kurumlarına ait dinlenme tesisleri, günübirlik tesisler ile kültürel tesisler yapılabilir Park Alanı: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. Bu alanlarda park alanları, çocuk bahçeleri, çocuk oyun alanları, yürüyüş parkurları, bisiklet yolları ve ana yaya arterleri yer alabilir. İmar planındaki park alanlarının içerisinde park için gerekli başka tesisler gösterilmemiş ise büfeler, havuzlar, pergolalar, açık çayhane ve genel helâdan başka tesis yapılamaz. Park alanlarının içerisinde park için gerekli tesislerle birlikte; kat yüksekliği h:4.50 m.yi geçmemek şartıyla, kafeterya, açıkhava spor alanları (gezi alanları, yürüyüş, koşu, bisiklet v.b.), çocuk oyun alanları gibi tesisler yer alabilir. Park alanı tamamında yapılacak yapılar için toplam yapılaşma emsali 0,02 yi aşamaz Spor Alanı (Spor Alanı, Semt Spor Alanı, Açık ve Kapalı Spor Alanı): Spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan alanlardır. Futbol basketbol voleybol tenis yüzme v.b. gibi spor faaliyetlerini ihtiva eden açık ve kapalı tesis alanlarıdır. Kapalı spor alanlarında yapılanma şartları 0,20 yi aşamaz. Taşkına maruz alanlarda kalan spor alanlarında hiçbir koşulda yapı yapılamaz Ağaçlandırılacak Alanlar (Mezarlıklar): İlgili mevzuata göre tespit ve tesis edilen defin alanlarıdır. Bu alanlarda defin hizmetlerine ilişkin Hizmet yapıları ile Gasilhane yapıları yer alabilir. İnşaat emsali 0.02 yi geçemez Oto terminal Alanı: Ulaşım Planlama Müdürlüğünün çalışmaları kapsamındaki Silivri Transfer merkezi ve Cep Otogar alanı Çevre Düzeni Planı kararı olarak plana işlenmiş olup a-) Oto Terminal alanlarında Seyahat Firma ve Acenteleri, yazıhaneler, lokanta, büfe, büro, toplu taşıma peronları, taksi durağı, otopark vb. fonksiyonlar yer alabilir. b-) Oto Terminal alanında yer alacak fonksiyonlar İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre belirlenecektir. c-) Terminal alanında avan proje aşamasında giriş-çıkışlar ve ulaşım bağlantılarına ilişkin Ulaşım ve Trafik Düzenleme Komisyonu (UTK) kararı alınacaktır.
11 7. TURİZM ALANLARI UYGULAMA HÜKÜMLERİ 7.1. Turizm Tesis Alanları: Bu alanlarda eğlenme, dinlenme, konaklama, yemeiçme tesisleri, sosyal ve kültürel tesisler ile bunlarla birlikte olmak koşuluyla alışveriş birimleri, rekreasyon alanları yer alabilir. Bu alanlarda yapı nizamı ayrık olup Emsal 1,00 dir. Minimum parsel büyüklüğü 5000 m2 dir. Parsel cephesi 40 m. ve parsel derinliği 50 m.den küçük olamaz. Ön, arka ve yan bahçe mesafesi 10 m.dir. 8. TARIMSAL NİTELİĞİ KORUNACAK ALANLAR: Bu Alanlarda 1/ ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planında verilen hükümlere uyulacaktır. Ancak hayvancılık amaçlı tesisler yapılamaz. 9. MERA ALANLARI: Planlama alanında mera alanları olarak gösterilen alanlarda meralarla ilgili yasalar ve yönetmelikler geçerlidir. Mera alanlarında, Donatı alanı olarak planlanan alanlarda tahsis amacı değiştirilmeden uygulama yapılamaz. 10. YAPI YASAĞI ya da SINIRLAMASI GETİRİLEN ALANLAR Taşkına Maruz Alanlarda hiçbir suretle yapı yapılmasına müsaade edilmez. 11. Bu planda yer almayan hususlarda İstanbul İmar Yönetmeliği Hükümleri geçerlidir.