Toplu Konutlarda Yöneticilerin Görevinde Hukuki Olmayan Davranışlar
17 Ekim 2022
Yöneticinin Yetkisinin Olmaması ve Yetkisini Aştığı Durumlar
Yöneticilerin izin almaksızın maliyetli veya gerekli görülmeyen işler yaptıklarına rastlıyoruz. Yine yönetim kurulunda alınan kararın sınırları aşılmış olabilir. Özellikle bu durumla sık sık karşılaşıyoruz. Yapılan bu gibi işler askıda hükümsüzlük kapsamındadır ve takipçisi olarak doğan masraf yöneticiden mahsup edilebilmektedir. Ancak gerekli bir işlem ise yapılan malikler yapılan işe sonrada ona verebilirler.
Vekaletsiz Yapılan İşler
Yönetici görev ve sorumluluklarının kaynağı olarak yönetim planında açıkça belirtilmiş görevler düşünülmelidir. Burada görev be yetkileri net belirtilmediğinde vekalet genel kabul edilir ve kötüye kullanıma açıktır. Genel vekalet ile zaten hali hazırda çok fazla yapılan yetkisiz işlem söz konusudur ve bir çoğu denetim mekanizmasından uzak biçimde sürüp gitmektedir. Ancak bazı durumlar genel vekalet yetkisini bile aşabilmektedir ve burada iş görme sözleşme ilgisinden kopmuş kabul edilmektedir. Vekaletsiz iş görmedir bu. Vekaletsiz iş görme kapsamına giren konular , dışarıya / üçüncü kişilere karşı olan işleri kapsamaktadır. Dolayısıyla bu işlemde üçüncü kişi iyi niyetli ise işlem geçerli olur ve kat maliklerinin hakları ise yöneticiye karşı saklı kalmaktadır.
Yetkinin Kötüye Kullanılması
Yöneticinin asli sorumluluklarından birisi kat maliklerinin menfaatine göre hareket etmek ve zarar verebilecek faaliyetlerden kaçınmaktır. Bir işlemin görevi kötüye kullanmak kapsamına girip girmediğini saptamak için görev tanımı dışına çıkması tek başına yeterli sebep değildir. Buna bağlı olarak ortaya konan kötü niyet, menfaat ilişkisi veya yetki aşımının orantısızlığı değerlendirilmektedir. Bu gibi işlemlerin somut tespiti halinde güven ilkesinin zedelenmesi kaynaklı derhal kurul kararı ile yöneticinin görevine son verilebilmektedir. Kötüye kullanımın net ortaya konması sonrası söz konusu iş yapılmış dahi olsa kat malikleri için bağlayıcılık arz etmez. Üçüncü kişi iyi niyetli ise muktesebatı korunur.
Yöneticinin Görevine Aykırı Davranışı ile Haksız Fiili Oluşturması Yöneticinin haksız fiili sonrası doğan maddi manevi zararlar yöneticiden rücu edilebilir. Somut bir olayda yöneticiye karşı tazmin hakkınızın olup olmadığını anlamanız için şunlara cevap getirmeniz gerekir:
Yöneticinin kusurlu olması, fiilin hukuka aykırı olması, bir zarar bulunması ve zarar ile yöneticinin eylemi arasında bağ olması gerekmektedir. Doğan zarara sebebiyet vermek noktasında sorumluluğunun olmadığına dair ispat yükü yöneticidedir. Ancak burada önemli olan nokta; verilen vekalet ve yetkilendirmelerde, alınan kararlarda yapılacak işe verilecek yetkiye ve kalan tüm detaylara dikkat edilmelidir. Çünkü bazen kat malikleri kurulunun onay verdiği ve beraber kararlaştırdığı işlerde de zarar doğmaktadır. Burada iki durum çok önemlidir. Birincisi yapılacak işin hukuki ve teknik yönünü iyi bilmek ikinci durum ise kararın alındığı kurul toplantısının hukuki denetiminin yapılmasıdır. Toplantı tebliğ usulü, karar defterinin düzenlenme usulü, karar alma oy hesaplanması vs. gibi hususlar bu denetimin yapılmasını sağlar. Yöneticinin bu gibi faaliyetlerinin ortaya konmasında en önemli kullanılacak mekanizma denetim kuruludur. Günümüzde uygulamada yönetim kurulu oluştururken, denetim kurulu da paralelinde ve en uyum içerisinde çalışılacak ilişkilerle kurulmaktadır. Oysa ki somutlaştıracak olursak bunu şöyle düşünebiliriz; Amerika’ da başkanlık sisteminde başkan ve senato arasında sert bir kuvvetler ayrılığı söz konusudur. Dolayısıyla başkan tüm faaliyet ve bütçe konularında senatoya karşı hem denetim hem de onay sürecine tabidir. Toplu konut ve site yönetimlerinde de bu kültürün oturması gerekmektedir. İdeal yönetim ve denetim kademeleri oturmuş bir site için yöneticinin aykırılık teşkil eden işlemleri için tazminat, görevden azletme, aynen ifa gibi yaptırımlar söz konusudur. Yine bu çerçevede bir yaklaşım ile beraber hem yöneticinin üçüncü kişilere karşı sorumlululuğu hem de yetkisiz/ vekaletsiz iş görmedi kaynaklı sorumlulukları için gerekli yaptırım süreçleri işlenir. Bu yazımızda genel çerçeveden yüzeysel olarak başlıklar şeklinde yöneticinin sorumluluklarına değindik.