İstanbul’un en popüler bölgelerinin hangileri olduğunu merak ediyor musunuz? İşte İstanbul’da gayrimenkul değeri en yüksek 5 bölge.
Bilindiği üzere istanbul nüfusu çok hareketli olup günlük hareketlilik 25-30 milyon civarında.
Hal böyle olunca şehirdeki gayrimenkule bile etki ediyor bu kalabalıklık durumu ancak asıl gayrimenkul değeri artıran etkenler hayli fazla.
Gelin önce bu etkenlerden bahsedelim ve daha sonra da İstanbul’daki gayrimenkul değeri en yüksek yerler bahsine geçelim.
En çok gelen sorulardan bir tanesi de kentsel dönüşümün gayrimenkul değerlerini etkileyip etkilemediğidir. Gayrimenkul değer artışlarını sıralarken ilk maddemiz bunun cevabını veriyor.
Her ne kadar çok belirgin bir faktör olmasa da kentsel dönüşüm çalışmaları da fiyatların artmasında bir etken.
İstanbul’da nüfusun sürekli artması ve kentleşmenin yüksek olması talebin artmasına yol açıyor.
Aynı oranda arz olmadığı için doğal olarak bu durum fiyatlara yansıyor. İstanbul’da her iki gençten biri gayrimenkul işlemi yapmamış durumda. Yani buradan çıkarmamız gereken şey fazlaca bir talep var.
Öte yandan arsa fiyatlarında fazlaca bir artış var. Aynı şekilde arsa arzı da az olunca fiyatlar etkileniyor. Arsa fiyatlarının artması gayrimenkuldeki artışı da doğal kılıyor.
Herkesin bileceği üzere bir de dövizi elinde bulunduran devlet ve yatırımcıların Türk Lirasına oynaması sonucu ortaya çıkan keskin çıkış ve inişler de maliyetlerde değişikliğe sebep oluyor.
İnşaat maliyetleri artınca bu da etkisi gayrimenkul üzerine yansıtıyor.
Dolayısıyla büyük bir arsa arzı olmadıkça fiyatlarda artış hali seyrine devam edecektir. Şimdi gelelim artış oranları ve en çok artış olan bölge ve ilçelere.
Endexa‘nın verilerine göre İstanbul’da gayrimenkul fiyatlarının en yüksek olduğu 5 il sırasıyla şu şekilde; Sarıyer, Beşiktaş, Bakırköy, Beyoğlu, Kadıköy.
Yani en pahalı ilk iki ilçe Sarıyer ve Beşiktaş.
Genel olarak bakıldığında istanbul genelinde gayrimenkul değerlerinde %10,81 oranında bir artış gerçekleşti. ortalama fiyatlara baktığımızda metrekare birim fiyatlarında da değişiklikler oldu.
Örneğin genel metrekare birim fiyatı 17₺ olmuşken büyükten küçüğe sıralandığında Sarıyer ilçesinde 30₺, Beşiktaş ilçesinde 28₺ ve Beyoğlu ilçesinde de 23₺ gibi bir rakam oldu.
Öyle ki İstanbul’un bazı yerlerinde artış oranları %23’lere kadar çıkmış durumda.
Son bir yılda bu denli artışın olması rakamları etkilese de genel olarak en pahalı 5 ilçe pek değişiklik göstermiyor.
Bunun da bu ilçenin boğaza yakın olmasıyla alakası var gayet tabi.
Gayrimenkulun en pahalı olduğu 5 ilçeyi anlatmadan önce genel ortalama ile fiyatların nasıl değiştiğine biraz değinelim.
Örneğin 1000₺ kira ile bir yerde oturuyorsunuz. Son yılın zamları ile yaklaşık olarak 100₺ gibi bir rakam zam olarak kiraya yansıyor. Tabi bu rakam enflasyon oranından da çok başka değil.
Bir de şöyle bir durum var ki ev almak isteyenleri gözönünde bulundurduğumuzda herkes verdiği parayı çıkarmak istiyor yani amorti edebilecek evleri tercih ediyor.
Aslında her ev amorti eder anca amorti süresi de çok önemli. Kirayla amorti eden evler tercih edecekler için iyi tercih yerlerinden biri Beykoz. Beykozda bir gayrimenkul kendini yaklaşık 40 yılda amorti ediyor.
Öte yandan kendini çok daha uzun sürelerde örneğin 70 yıl gibi bir sürede amorti eden evler de var.
Bu durum tam olarak bölgenin değerli veya değersiz olduğuyla da alakalı değil aslında. Çok fazla talep olması da fiyatlarda yukarı yönlü oynamaya sebep oluyor. Şimdi de ilçelere tek tek bakalım. Öncelikle Sarıyer ilçesinden başlayalım.
Sarıyerde gayrimenkulde fiyat artışına sebep olan en önemli etkenler tünel, havaalanı, metro ve çevre yolu çalışmaları oldu.
Etraflı, bu tür projeler yapıldığında yabancı yatırımcıları bölgeye çeliyor ve fiyatlar artıyor. Bilhassa lüks evler ve siteler dikkatleri çekiyor ve hem yerli insanımız hem de yabancılar tarafından tercih sebebi oluyor.
Bahsettiğimi bu şehir projeleri eski fiyatları neredeyse iki kat artırmış durumda. Örneğin Tarabya,İstinye, Zekeriyaköy ve Kilyos bölgelerinde metrekare başı fiyatlar 4 bin ile 10 bin dolar arasında değişiklik gösteriyor.
Aynı şekilde maliklerin kira gelirleri de dolar üzerinden olduğu için iyi getirisi oluyor bu gayrimenkullerin.
Sarıyerde gayrimenkul açısından en çok değer kazanan mahalleler de şöyle; Rumelihisarı Mahallesi, Pınar Mahallesi, İstinye Mahallesi, Yeniköy Mahallesi.
Bu mahallelerden gayrimenkul yatırımı düşünmek kârlı olacaktır zira bu artış seyrine devam edecek gibi gözüküyor.
Beşiktaş konumu ve boğazı bağlayan köprüleri ile gayrimenkul piyasasında önemli bir ilçe olarak yerini sürekli koruyor. Toplam 23 mahallesi olan bu ilçe de günden güne artan nüfusu ile hareketli bir ilçe.
Yatırım açısından çok değerli bir ilçe olan Beşiktaş yatırımcısına kazandırıyor.
Ortalama bir 1+1 gayrimenkul için satın alım değeri yaklaşık 300.000₺ olup kira bedelleri de 2000₺ üzerinde. Dolayısıyla bir daire kendini 10 yıl gibi bir sürede amorti etmiş olabiliyor. Yatırımcılar da zaten stüdyo daire taraftarı.
Bakırköy de İstanbul’da yüz olçümü olarak en geniş şehirlerden biridir.
Güngören, Zeytinburnu, Bahçelievler ve Küçükçekmece gibi ilçelerin de kesiştiği bir noktada olan bu şehir doğal olarak gayrimenkul açısından değerlidir. Özellikle Florya, Yeşilköy ve Ataköy mevkilerinde lüks daireler ve yalılar bulunuyor.
Etraflı, amortisman süresi de yaklaşık 15 yıl olan bu ilçede yüksek kira uygulandığında amorti süresi 12 yıla kadar düşebiliyor.
Avrupa yakasının güzide semtlerinden olan Beyoğlu hepimizin bileceği Taksim Meydanı, Galata Kulesi, İstiklal Caddesi gibi çok önemli yerleri içinde barındırıyor.
Gayrimenkul değerleri Beyoğlu içerisinde hangi mevkide olduğuna göre değişiklik gösteriyor.
Kiralık ev arayanlar için seçenekler oldukça fazla. Taksim Meydanı ve İstiklal Caddesi özellikle öğrenci ve tek yaşayanların sevip tercih ettiği daireler genelde 1+1.
Bu dairelerin kiraları 2000₺ gibi fiyatlardan başlıyor.
İstanbul’un gayrimenkul anlamında değerli şehirlerinden bir tanesi de Kadıköy. Deprem riskinden bile etkilenen kira fiyatları Kadıköy’de de yüksek.
2000₺ altında kira bedeli sadece Eğitim, Rasimpaşa ve Hasanpaşa’da bulunabiliyor. Diğer bölgelerde fiyatlar daha pahalı. Son bir yılda %10 artış oldu kira fiyatlarında.
Özellikle pandemiden dolayı insanlar dışarı çıkıp temiz hava alabileceği alanları istemeye başladı artık.
Kadıköy’de de böyle gayrimenkuller bulmak mümkün.
Size aslında İstanbul’da gayrimenkul değeri yüksek 5 mevkiden bahsedecektik ancak bir de bonus mevkiden bahsetmek istiyoruz.
Zira diğer 5 ilçeden geri kalmayan bir diğer ilöe de şişli ve Şişli özelinde Harbiye Mahallesi.
Hem yatırımcı olarak, hem ev alıcısı hem de kiracı olarak düşünebileceğiniz İstanbul’un gayrimenkulü en değerli ilçelerinden dilediğinizi ihtiyaçlarınız doğrultusunda seçebilirsiniz.
Bazı ilçeler özellikle pahalılık açısından ön plana çıkıyor ancak şunu da unutmayınız ki maliyeti yüksek gayrimenkullerin getirisi de yüksek olacaktır.
Blueground olarak İstanbul’un bu değerli ilçelerinde gayrimenkul bulmanıza yardımcı oluyoruz.
Makalemizdeki bilgiler yararlı olduğu halde yine de doğru adresi bulamıyorsanız ana sayfamızdan İstanbul’u seçerek listelenen gayrimenkullere bakıp ihtiyaçlarınıza uygun olanı seçebilirsiniz. Bir sonraki makalemizde görüşmek üzere.