Taşınmaza ortak mülkiyet olarak sahip olan hissedarların mallarının aynen taksim edilmesi veya mahkemece satılarak bedellerinin hissedarlar arasında payları nispetinde paylaştırılmasına ortaklığın giderilmesi davası denir.
Bu dava, paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda ortaklar arasında BİRLİKTE MÜLKİYET ilişkisinin sona erip ferdi mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür.
Ortaklığın giderilmesi davasının diğer adı izale-i şüyu davasıdır. Diğer adı ise paydaşlığın giderilmesi davasıdır.
Ortak mal paylaştırılabiliyorsa hissedarlara hisseleri verilir. Ancak taksimi aynen mümkün olmuyorsa mahkemece satılarak bedelleri paylaştırılır.
Ortaklığın giderilmesi davasında bir zamanaşımı süresi var mıdır?
Ortaklığın giderilmesi davası için bir zamanaşımı süresi öngörülmemiş olup, bu dava her zaman açılabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında amaç nedir?
Uygulamada hissedarlar arasında birtakım anlaşmazlıkların ve uyuşmazlıkların yaşandığını görmekteyiz. Ortaklığın giderilmesi davasında amaç ortaklar arasında çıkan uyuşmazlığın ve anlaşmazlığın giderilmesidir.
Taşınmaz bölünebilir nitelikte ise mahkemece taşınmaz AYNEN paylaştırılır. Bu durumda taşınmaz AÇIK ARTIRMA yoluyla satılır.
Ortaklığın giderilmesi davası uygulamada hangi durumlarda karşımıza çıkmaktadır?
Uygulamada genellikle miras kalması durumunda ortaklığın giderilmesi davasına başvurulduğunu görmekteyiz. Bir fiil ya da bir işlem nedeniyle birden fazla kişi bir mala ortak olduğu zaman anlaşmazlık ya da uyuşmazlık olabilir. Kişiler bahse konu taşınmazı anlaşarak paylaşamazsa bu dava açılır.
Hangi durumlarda ortaklığın giderilmesi davası açılamaz?
*Hukuki bir işlem gereğince paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunması halinde
*Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü var ise
*Uygun olmayan zamanda dava açılmış ise
Uygun olmayan zamandan kasıt nedir?
Uygun olmayan zaman hususu dürüstlük kurallarına göre belirlenir. Bu husus her paydaşın çıkarı göz önünde bulundurularak mahkemece değerlendirilir.
Mesela taşınmazı kiracının kullanması, taşınmazın kentsel dönüşüme girmesi uygun olmayan zaman olarak değerlendirilir. Yahut taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyor ise aile konutu şerhinin kalkması gerekmektedir.
Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşın mutlaka gerçek kişi mi olması gerekir?
Paydaş, gerçek kişi olabileceği tüzel kişi de olabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlardan biri ölmüş ise ne olur?
Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılık belgesi alınarak, mirasçıların davaya katılımı sağlanabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme neresidir?
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme SULH HUKUK mahkemesidir.
Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme neresidir?
Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme bahse konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani taşınmaz hangi il veya ilçe sınırları içerisinde bulunuyor ise o yerin Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olur. Yetkili mahkeme de buna göre belirlenir.
Ortaklığın giderilmesi davasını kimler açabilir?
Türk Medeni Kanunu der ki; paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Bahse konu taşınmazda hak sahibi olan paydaşlar ortaklığın giderilmesi davasını açabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan her biri açabilir. Hatta ve hatta birden fazla paydaş diğer paydaşlara da açabilir.
Paydaşların ortaklığın ne şekilde giderilmesi gerektiğine ilişkin talepte bulunma hakkı vardır.
Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama usulü nasıldır?
Öncelikle belirtmek gerekir ki bu davanın kazananı ve kaybedeni yoktur. Bu dava sonuçlandığında tüm paydaşlar için aynı sonuç alınır.
Bu davada basit yargılama usulü uygulanır.
Satış memurluğunda yapılacak kıymet takdirine göre değer belirlenir.
Yargılama giderlerini ve vekalet ücretini taraflar payları oranında öderler.
Her paydaşa bağımsız bir bölüm tahsis edilebilecekse aynen taksim olur aksi takdirde olmaz.
Ortaklığın giderilmesi davasında açık artırma usulü nasıldır?
TMK m.699/3 uyarınca
Açık arttırma 2 defa ve 2 gün olacak şekilde yapılacaktır. Açık arttırma öncesinde yayımlanacak satış ilanı içerisinde, her iki günü kapsayacak şekilde; yer, gün ve saat belirtilmek zorundadır. Bu satış ilanı, 50.000 üzerinde günlük tiraja sahip bir gazete üzerinden yayınlanmak zorundadır. Aynı zamanda internet üzerinden de açık arttırma yapılabilmektedir. İlgili ilan, ilk açık arttırma yapılacak günden 1 ay önce açıklanmalıdır.
davası kapsamında ihaleye katılacak kişilerin ise;
Açık arttırmaya katılacağına dair teminat göstermeleri gerekmektedir.
İhaleye konu olan malın değerinin, %20’si değerinde nakit teminat veya banka teminat mektubu sunmalıdırlar,
İhaleye konu olan malda, hisse sahibinin hissesi %20 veya yukarısı ise teminat yatırılması gerekmemektedir.
Açık arttırmaya konu olan malın ihale başlangıç bedeli, bilirkişi raporunda belirtilen değer takdirinin %50’si üzerinden hesap edilecektir.
Ortaklığın giderilmesi davasında ön alım hakkı var mıdır?
Ortaklığın giderilmesi davasında bir ön alım hakkından sahip etmek mümkün değildir.
Çünkü ön alım hakkı, pay sahiplerinden birisine ait payı almak isteyen üçüncü kişiye karşı kullanılmaktadır. Ancak davasına konu olan mal hakkında herhangi bir alış satış işlemi gerçekleşmemektedir.
Ortaklığın giderilmesi davası sadece taşınmazlarda mı olur?
Hayır. Taşınır veya taşınmazlarda olur.
Satış nasıl yapılır ve satış bedeli ne şekilde dağıtılır?
Mahkemece paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağının ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının hüküm sonucunda gösterilmesi gerekir.
Satışına karar verilen taşınmaz;
hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında,
hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylar oranında,
halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına karar verilir.
Malın aynen taksimi halinde taşınmazda nelere dikkat edilir?
Yüzölçümü,
Niteliği,
Pay ve paydaş sayısı,
Tarım arazilerinin niteliği ve
İmar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir.
Muhdesatın kime ait olduğu konusunda bir uyuşmazlık var ise ne olur?
Muhdesat, taşınmaz üzerinde bulunan bütünleyici parçalardır.
Peki bütünleyici parçadan ne anlamalıyız?
Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.
Taşımaz üzerinde bulunan bina, ağaç buna örnek olabilir.
Taşınmaz üzerinde bulunan parçaların kime ait olduğu konusunda anlaşmazlık yaşanıyorsa öncelikle bu durum çözüme kavuşturulmalıdır.
Hak iddia eden paydaşa görevli mahkemede dava açması için uygun bir süre verilir. Verilen sürede dava açıldığı takdirde mahkeme kararı beklenir.
Kamulaştırma şerhi var ise paydaşa itiraz etmesi için uygun süre verilir. Kamulaştırma şerhinin kesinleşip kesinleşmediği araştırılır.
Ortaklığın giderilmesi davası avukatsız açılır mı?
Ortaklığın giderilmesi davası kendine has usulleri olan, özel bir dava türüdür. Bu nedenle bir avukattan yardım almak yararınıza olacaktır. Danışmanlık sürecimizle ilgili merak ettiğiniz tüm detaylar için bizimle iletişime geçebilirsiniz..
Avukattan hukuki destek alınmadığı takdirde hak kaybı yaşanabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında ortakların talepleri nelerdir?
Ortaklığın Satış Sureti İle Giderilmesi
Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Giderilmesi
Ortaklığın Aynen Taksim Suretiyle Giderilmesi
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Taraf sayısı ve dosyanın niteliği burada önemlidir. Yaklaşık olarak 10-12 ay içerisinde sonuçlanan ancak durum gereği değişiklik gösteren dava türüdür. Önemle belirtmek gerekir ki, dosyada tarafların çok fazla olması ya da taşınmazlarla ilgili farklı iddialarda bulunulması durumunda bu süreç çok daha uzun sürebilir.
Ortaklığın giderilmesine ilişkin mahkeme kararı
YARGITAY
14.Hukuk Dairesi
Esas: 2019/ 697, Karar: 2021 / 4324, Karar Tarihi: 24.06.2021
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 17.09.2004 gününde verilen dilekçe ile ortaklığın giderilmesi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 20.11.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR
Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Davacı vekili, tarafların müştereken ve iştirak halinde malik olduğu 2 adet taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksim, olmadığı taktirde satış yoluyla giderilmesini talep etmiş; 27.10.2004 tarihli dilekçesinde ise 1473 ada 24 parsel sayılı taşınmaz hakkındaki davayı atiye bıraktıklarını, davaya 2675 ada 53 parsel sayılı taşınmaz yönünden devam edeceklerini bildirmiştir.
Davalılar Hayati, Lamia ve ... vekili, davacı tarafça atiye bırakılan taşınmaz hakkındaki davayı müvekkillerinin takip edeceğini ve diğer kayıt maliklerini davaya dahil edeceklerini belirterek, her iki taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesini istemiştir.
Dahili davalı ..., 1473 ada 24 No'lu parsel üzerinde oniki adet yapı bulunduğunu, her paydaşın kendisine ait binayı kullandığını belirterek ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesini savunmuş; diğer dahili davalılar, davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazlar üzerindeki ortaklığın, aynen taksim mümkün olmadığından, satış yoluyla giderilmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davalılar Hayati, Lamia ve ... vekili temyiz etmiştir.
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.
Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar. HMK'nın 27. maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir.
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; dava konusu taşınmazların UYAP sisteminden alınan güncel tapu kayıtlarının incelenmesinde, 1473 ada 24 parsel sayılı taşınmazın tapu kayıt maliklerinden Faris Meriç, Necmi İşgüzar, Necmiye Özgiray, Müberra Meriç, Leyla Sezer ve Necdet Balkan'ın davada taraf olarak yer almadıkları; dahili davalı ... Uçantürk'ün ise 1/10 payını hükümden sonra 24.01.2013 tarihinde dava dışı Mehmet Salih, Emin ve Sıddık Beycan'a satış yoluyla devrettiği; önceki kayıt maliki İbiş Meriç'in 1/30 payının da 18.03.2014 tarihinde satış suretiyle pay temliki edinme sebebiyle mirasçısı Mehmet Emin Meriç adına kayıtlandığı anlaşılmıştır.
Bu durumda mahkemece, dava konusu 1473 ada 24 parsel sayılı taşınmazın güncel tapu kaydının ilgili tapu müdürlüğünden temin edilerek taraf teşkilinin denetlenmesi ve davada taraf olarak yer almayan tapu kayıt maliklerinin usulüne uygun şekilde davaya katılımı sağlandıktan sonra işin esası hakkında oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, anılan taşınmaz yönünden taraf teşkili sağlanmaksızın, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş; hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de hüküm sonucunda, dava konusu taşınmazların ada ve parsel numaraları açıkça gösterilmeksizin, yazılı olduğu üzere infazda tereddüt yaratacak şekilde karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine,
24.06.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2020/4091, K. 2020/8519 ve 16.12.2020 Tarihli bir ilamında “Borçlunun elbirliği halinde ortak olduğu taşınmazlarda borçlu ortağın alacaklısı İcra Hakimliğinden 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 121. maddesine göre alacağı yetki belgesine dayanarak borçlunun ortağı olduğu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bunun için icra hakiminden yetki belgesi alınması zorunludur. İcra hakiminden yetki belgesi almadan doğrudan doğruya veya yetkisi olmayan icra müdürünün verdiği yetki belgesine dayanılarak dava açılması halinde dava hemen reddedilmeyip davacı tarafa icra hakiminden yetki belgesi almak üzere süre verilmelidir. İcra mahkemesinden alınan yetkiye dayalı olarak açılan davalarda kural olarak borçlu ortağın mülkiyet hakkının elbirliği mülkiyetine konu olması gerekir” denilmiştir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2016/18866, K. 2020/6842 ve 4.11.2020 Tarihli bir ilamında “ Dava, ortaklığın giderilmesi isteğine ilişkindir. Olayda, dava konusu taşınmaza ilişkin bir kısım davalılar tarafından muhdesat iddiasında bulunulmuştur. Mahkemece, dava dosyaları üzerinden verilecek kararların sonucunun beklenerek muhdesatın aidiyetinin tespitine karar verilmesi halinde muhdesat oranının belirlenerek satış bedelinin bu orana göre dağıtılması gerekir. Belirtilen dava sonuçları beklenmeden hüküm kurulması hatalıdır ”denilmiştir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2018/5928, K. 2020/6661 ve 2.11.2020 Tarihli bir ilamında “paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre, payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir” denilmiştir.