Tapu Sicilinden Doğan Zararın Tazmini
Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devlet sorumludur.
1) AÇIKLAMA
Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devlet sorumludur.
Tapu sicilinin hatalı tutulmasından veya tapu memurunun eyleminden zarara uğrayan kişi;
a) Başta eylemden yararlanan kişiye,
b) Sonra Devlete dava açabilir.
c) Bunlardan (Yararlanan Kişiden ve Devletten) zararını karşılayamazsa tapu memuruna karşı da tazminat davası açabilir.
Tapu memuru ancak kusurlu ise sorumludur.
2) SİCİLİN TUTULMASI KAVRAMI
a) Tapu Sicilinin Tutulması
Tapu sicilinin nasıl tutulacağı, kanun, tüzük, yönetmeliklerle düzenlenmiştir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de hazırladığı genelge ve talimatlarla sicilin nasıl tutulacağını belirlemektedir. Sicil anılan metinlere aykırı tutulmuşsa sorumluluk doğar. Tapu sicilinde yapılan tescili terkin, değişiklik ve benzeri işlemler, arşivleme faaliyetleri sicil tutulması kavramı içerisinde değerlendirilmelidir.
- Zarar tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanmış olmalıdır.
- Zararın doğumu tamamen tapu sicilinin hatalı tutulmasından ortaya çıkmış olmalıdır.
- Zarar ile tapu sicilinin hatalı tutulması arasından doğrudan bir bağ olmalıdır.
Tapu sicili Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicilidir. Medeni Kanundan önce tutulmakta olan zabıt defterlerinin hatalı tutulmasından doğan sorumluluk Medeni Kanununun 1007. maddesi anlamında bir sorumluluk değildir.
b) Ana ve Yardımcı Sicillerin Tutulması
Medeni Kanun tapu sicilinden söz etmiştir. Tapu sicilinin nelerden oluştuğu Tapu Sicili Tüzüğü’nde gösterilmiştir. Tapu sicilini oluşturan tüm ana ve yardımcı siciller Devletin güvencesi altındadır. Ana ve yardımcı sicillerin hatalı tutuluşundan kaynaklanacak zarardan Devlet sorumludur.
Tapu Sicil Tüzüğünün 6. maddesine göre tapu sicili; tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, resmi belgeler (resmi senet, mahkeme kararı ve diğerleri), plan ile mal sahipleri sicili, aziller sicili, düzeltmeler sicili, kamu orta malları sicilinden oluşur.
c) Sicillerin Bilgisayar Ortamında Tutulması
Tapu Sicil Tüzüğünün 6. maddesine göre, “Genel Müdürlük gerekli gördüğü yerlerde sicillerin bir kısmını ya da tamamını bilgisayar ortamında tutturmaya ve uygulatmaya yetkilidir." Bu hüküm kapsamında tapu sicili TAKBİS adı verilen bir program yardımı ile bilgisayarla tutulmaktadır.
Bilgisayar programı veya işletim sistemindeki hata ve gecikmelerden meydana gelecek zararlardan Devlet sorumludur.
d) Zabıt Defterinin Tutulması
Medeni Kanun zabıt defterinin tutuluşundan doğan zarar için bir sorumluluk öngörmemiştir. Ancak bu zabıt defterinden doğacak bir zararın tazmin edilmeyeceği anlamına gelmez. Medeni Kanun zabıt defteri için sorumluluktan hiç bahsetmeyerek bu konuyu açık bırakmıştır. Bundan çıkarılacak sonuç şudur; Zabıt defterinin tutuluşundan dolayı devletin kusursuz sorumluluğu yoktur. Devlet ancak kusuru varsa sorumludur. Devlet veya tapu memuru kusuru varsa sorumlu olacaktır. Bu idare hukukundan kaynaklanan bir sorumluluktur. Her idare verdiği hizmetler sırasında veya aldığı kararlar sonrasında ortaya çıkacak zararı tazmin ile mükelleftir.
e) Arşivlemeden Kaynaklanan Zarardan Sorumluluk
Bir evrakın, dosyanın veya sicilin kaybolması, zamanında bulunamaması da zarara sebebiyet vermiş olabilir. Tapu sicilinin düzenli tutulması gereklidir. Bir belgenin arşivden kaybolmuş olması tapu sicilinin düzenli olmadığını, gerektiği gibi arşivleme yapılmadığını veya kayıt ve belgelerin gerektiği gibi muhafaza edilmediğini gösterir ki, tüm bunlar sorumluluk kapsamına girer.
Arşivlemeden kaynaklanan zararlarda da kusurlu memur olmasa veya tespit edilemese dahi Devlet sorumludur. Zarara sebebiyet veren olay veya eylemin tarihi veya faili belirlenemese dahi Devlet doğacak zarardan sorumludur.
f) Mahkeme Kararlarının İnfazından Kaynaklanan Sorumluluk
Anayasanın 138. maddesi, “Anayasanın 138/4. maddesine göre, "Yasama yürütme organları ile idare, mahkeme kararlarına uymak zorundadır; bu organlar ve idare, mahkeme kararlarını hiç bir suretle değiştiremez ve bunların yerine getirilmesini geciktiremez." hükmündedir.
Tapu sicil müdürlüğü de bir idare olduğuna göre, mahkeme kararlarının uygulanması bir zorunluluktur.
Ancak, taşınmazın mülkiyetiyle veya ayni haklarla ilgili ilamlar, tapu sicil müdürlüğüne karşı doğrudan doğruya tescilin yapılması emrini taşımaz. Bunun için lehine karar verilen kimsenin tapu siciline başvurarak tescil isteminde bulunması ve gerekli harçları yatırması gerekir (MK.716/2).
Mahkeme kararları taşınmaz malikinin (veya istemde bulunması gereken fakat bundan kaçınan kişinin) istemi yerine geçer. Hak sahibi olduğu belirlenip de lehine karar verilmiş olan kimse tapu sicil müdürlüğüne başvurarak gerekli işlemi (tescil, terkin, değişiklik, düzeltme) yaptırabilir. Bunun için taşınmaz malikinin (veya hak sahibinin istemine) gerek yoktur.
Mahkeme kararlarını tapu dairesi uygulamakla yükümlüdür. Uygulama imkanı olmasına rağmen karar uygulanmamış ise bundan dolayı sorumluluk doğar. Devlet ve kusurlu olan memur sorumludur.
Her kararı infaz imkanı olmayabilir. Örneğin kesinleşmemiş veya tapu harçları ödenmemiş bir karar infaz edilemez. İlgilisi tarafından tescil talebinde bulunulmamış olan bir karar, mahkeme tarafından resen gönderilmiş olsa dahi infaz edilemez.
Uygulanamayacak durumda olduğu halde bir kararın uygulanmış olması da zarara sebep olabilir. Kesinleşmemiş olduğu halde uygulanmış olan bir karar, Yüksek Mahkemede temyiz sonucu bozulursa, zarar doğmuş olur.
g) Kadastro Çalışmalarından Devletin Sorumluluğu
g1) Açıklama
Devlet kadastro tahdit ve tespitinin hatalı veya eksik yapılmış olmasından sorumlu değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 26.11.1980 gün ve E.1978/4-624,K. 1980/2478 sayılı kararında; “...Kütük tutulmasıyla ilgili olmayan, yasa yolları gösterilmiş olan ve bu yollara başvurularak düzeltilmesi olanakları bulunan kadastro çalışma ve faaliyetleri sırasındaki işlemler, kütük tutma kavramı içinde düşünülemez” denilmektedir.
Bu itibarla itiraz ve dava yolları gösterilmiş bulunan Kadastro çalışmalarının askı ilanı ile üçüncü kişilerin bilgisine sunulan hususlardaki yanlışlık ve eksikliklerden devlet sorumlu değildir.
Ancak askı ilan cetvelinde gösterilmeyen ipotek, irtifak, haciz, vakıf şerhi, kira gibi sınırlı ayni ve şahsi hakların eksik veya yanlış tespit edilmiş olmasından veya zabıt defterinde mevcut olmasına rağmen kadastro sonucu oluşan tapu sicillerine hiç aktarılmamış olmasından devlet sorumludur. Yine askı ilan cetvellerinden mevcut hususların kadastro sonucu oluşan tapu sicillerine eksik veya yanlış aktarılmasından veya hiç aktarılmamasından devlet sorumludur.
g2) Kadastro Tutanağındaki Hakkın Tescil Edilmemiş Olması
Kadastro tutanağında belirlenmiş bir hak, her nasılsa tapu siciline tescil edilmemişse, maliklerin veya hak sahibinin talebi ile bu hak tapu siciline tashihen işlenir. Bundan bir zarar doğmuş ise devlet sorumludur. Tutanağa uygun olarak tescil yapmayan memur da sorumludur.
Hisseli taşınmaz mallarda sadece bir hissedarın talebi ile unutulan hakkın tapu siciline aktarılması mümkündür.
Kadastro tescilinden sonra malik değişikliği olmuş ise hak sahibinin talebi ile unutulan hakkın tapu siciline aktarılması mümkün değildir. Bu halde tapu siciline güvenerek taşınmaz malı iktisap etmiş olan son malikin talep veya muvafakatı gerekir.
1458 sayılı genelge gereği yapılan bu işlem herhangi bir harca tabi değildir.
g3) Tapu Fen Çalışmalarından Kaynaklanan Zararlardan Sorumluluk
Tapu fen çalışmaları ifraz, tevhit, cins değişikliği gibi tapu sicilini ve tapu haritasını güncel tutmaya yarayan işlemlerdir.
Tapu haritası (plan-pafta) Tapu Sicil Tüzüğünün 6. maddesine göre tapu sicilinin ana unsurlarındandır. Tapu haritasının güncellenmesine yönelik olan tapu fen çalışmaları tapu sicilinin tutulması kavramı içinde değerlendirilir. Aplikasyon, yer gösterme, harita örneği ve koordinat değeri verilmesi gibi işlemler tapu haritasının (paftanın) işlemesini ve hizmet sunumunu sağlayan işlemlerdir. Bu işlemler de tapu sicilinin tutulması kavramı içinde değerlendirilir.
Bu nedenle, tapu fen işlemlerinden doğacak zarardan Devlet sorumludur.
g4) İmar, Yenileme, Toplulaştırma Gibi Çalışmalardan Kaynaklanan Zararlar
İmar uygulaması, yenileme ve toplulaştırma gibi geniş çaplı arazi uygulamalarının sonuçları askı ilanına alınarak kesinleştirilir. Kesinleştikten sonra tapu siciline tescil edilir.
Bu tür işlemlerde askı ilanına alınana kadar olan arazi ve büro çalışmalarından devlet sorumlu değildir. Çünkü askı ilanında belirtilen haklara zarar gören kimselerin itiraz imkanı vardır.
Askı ilanında gösterilmeyen haklar ise devletin güvencesi altındadır.
Askı ilanını sonuçlarının tapu siciline yanlış veya eksik aktarılmış olmasından devlet sorumludur.
3) HAKSIZ EYLEM, İŞLEM VEYA UYGULAMA
Zarar haksız bir eylem veya haksız bir işlemden kaynaklanmış olabilir. Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan bir işlem haksız bir işlemdir. Böyle bir işleme dayanarak tapu siciline yapılan tescil, yolsuz tescildir. İş yapılıp, bitirilmiş olmasına rağmen, işin yapılması sırasında yapılan haksız uygulama nedeniyle bir zarar doğmuş ise bu durum sorumluluk getirir.
a) Yapılmaması Gereken Bir İşlemin Yapılmış Olması
Mevzuata aykırı olduğu halde bir işlem yapılmış ise bundan doğacak zarardan Devlet sorumludur. Memur kusurlu ise o da sorumlu olacaktır.
b) Yapılması Gereken Bir İşlemin Yapılmamış Olması
Mevzuata aykırı olmayan her işlemin talep sırasına göre yapılması gerekir. Yapılması gerektiği halde bir işlem yapılmamış olmasından dolayı bir zarar ortaya çıkmış ise bu zarardan sorumluluk doğar. Bu sorumluluk önce devlete sonra işlemi yapmayan memura yüklenir.
c) Yapılacak Bir İşin Geciktirilmiş Olması (Haksız Uygulama)
Mevzuata aykırı olmayan her işlemin yasalara aykırı olacak şekilde geciktirilmiş olması da doğru değildir. Bu gecikme nedeniyle bir zarar ortaya çıkmış ise bu zarardan sorumluluk doğar.
Bu sorumluluk önce devlete sonra işi geciktiren memura yüklenir. İşin geciktirilmesi dışındaki haksız uygulamalar da sorumluluk doğurur.
4) ZARAR DOĞMUŞ OLMALIDIR
Tapu sicilinin tutulmasından dolayı bir zarar doğmuş olmalıdır.Haksız eylem veya işlem sonucu bir zarar doğmuş olmalıdır. Henüz doğmamış, doğması muhtemel bir zararın karşılanması söz konusu olamaz. Zarar gerçekleşmiş olacaktır.
Zararı ispat etmek zararı olduğunu iddia eden kimseye düşer, zararın hakiki miktarını ispat etmek mümkün olmadığı takdirde hakim, halin olağan akışını ve zarar gören tarafın yaptığı tedbirleri nazara alarak onu adalete uygun olarak belirler (BK.42).
a) Maddi Zarar
Parasal değeri olan bir zarar doğmuş ise bu maddi zarardır. Maddi zararın tutarı bilirkişi marifetiyle belirlenir.
b) Manevi Zarar
Haksızlığa uğramış olmaktan dolayı meydana gelen üzüntü, sıkıntı ve korku gibi duygular manevi zararı oluşturur. Manevi zararın olup olmadığı ve bu zarara karşılık ödenmesi gereken tazminatın tutarı bilirkişi marifetiyle belirlenir.
5) TAZMİNAT MİKTARININ TAYİNİ
Tazminatın miktarını belirleme yetkisi davaya bakan hakime aittir.
Hakim, hal ve mevkiin icabına ve hatanın ağırlığına göre tazminatın şeklini ve kapsamının miktarını belirler.
Tazminat dönemsel ödeme (irad) şeklinde belirlendiği takdirde borçludan gerekli teminat alınır (BK.43).
6) TAZMİNAT MİKTARININ AZALTILMASI (TENKİSİ)
Hakim zarar miktarı kadar tazminata karar vermek zorunda değildir.
Tazminat miktarının belirlenmesinde;
a) Zarar gören tarafın durumu ve davranışları ile zarara veya zararın artmasına sebebiyet verip vermediği araştırılır.
b) Zarar veren tarafın kasıtlı olup olmadığı, tazminatı ödeme gücüne sahip olup olmadığı belirlenir. Zarar verenin ağır bir ihmali veya tedbirsizliği yok ise tazminat miktarı düşürülmelidir.
Her iki tarafı razı edecek miktarda bir tazminata hükmedilir.
A) ZARAR GÖREN TARAFIN DURUMU
a) Zarar gören taraf zarara razı olduğu takdirde,
b) Kendisinin fiili zararın oluşumuna veya zararın artmasına yardım ettiği takdirde,
c) Zarar gören taraf zararı yapan şahsın hal ve mevkiini ağırlaştırdığı takdirde,
Hakim, zarar ve ziyan miktarını düşürebilir. Hatta tazminat ödenmesi talebini reddedebilir.
Zarar görenin kendi kusuru varsa, kusurlu davranışları veya ihmali ile zararın doğmasına sebebiyet vermişse tapu memuru sorumlu olmaz.
Zararın artmasına sebebiyet vermişse artan kısımdan tapu memuru sorumlu olamaz.
B) ZARAR VEREN TARAFIN DURUMU
a) Eğer zarar kasden veya ağır bir ihmal veya tedbirsizlikle yapılmamış olduğu takdirde,
b) Tazmini de borçluyu zor duruma düşürecek olduğu takdirde,
Hakim, hakkaniyete uygun olarak tazminat miktarını düşürebilir (tenkis edebilir) (BK.44).
7) SİCİLİN TUTULMASI İLE ZARAR ARASINDA İLLİYET BAĞI OLMALIDIR
Zarar tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanmış olmalıdır. Zararın doğumu tamamen tapu sicilinin hatalı tutulmasından ortaya çıkmış olmalıdır. Zarar ile tapu sicilinin hatalı tutulması arasından doğrudan bir bağ olmalıdır. Bu bağa illiyet bağı denir. İlliyet bağı yoksa veya tam değilse zarar tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanmış sayılmaz.
8) ZARARIN ARTMASINA BAŞKA ETKENLERİN SEBEP OLMUŞ OLMASI
Zarar tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanmış olmakla birlikte zararın artmasına başka etkenler neden oluş ise bu etkenlerin sebep olduğu miktarı sorumluluğun kapsamından ayırmak gerekir.
9) ZARARA UĞRAYAN MALİK VEYA HAK SAHİBİ VEYA ÜÇÜNCÜ KİŞİ OLABİLİR
Zarar uğrayan kimse tapuda malik olan kişi olabileceği gibi, taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi hak sahibi de olabilir.
Hatta tapu sicili üzerinde hiçbir hak sahibi olmadığı halde zarara uğradığını kanıtlayabilen kimse bu zararının tazminini isteyebilir.
10) ZARARA SEBEP OLAN İŞLEM NELER OLABİLİR
Zarar tapu siciline yapılan bir tescilden kaynaklanabileceği gibi, yapılan yolsuz bir terkin veya yolsuz bir düzeltme veya değişiklikten de kaynaklanabilir.
Eksik evrakla yapılan işlem yolsuz bir işlemdir. Sorumluluk doğurur.
11) KİMLER SORUMLUDUR
Çeşitli kimseler farklı sebeplere (haksız muamele, akit, kanun) istinaden sorumlu oldukları takdirde eylemi birlikte işlemişler gibi müteselsilen sorumlu olurlar.
Tapu sicilinin tutulmasından dolayı bir zarar meydana gelmiş ise,
a) Zarara sebep olan eylemde bulunan tapu görevlisi kusuru varsa haksız muameleden dolayı,
b) Eylemden yararlanan üçüncü kişi akitten(veya haksız muameleden) dolayı,
c) Devlet ise kanundan dolayı,
Sorumlu olacaktır.
Hakim, bunların birbiri aleyhinde rücu hakları olup olmadığını takdir ve icabında bu rücuun kapsamının derecesini belirler.
Kural olarak haksız bir fiili ile zarara sebebiyet vermiş olan kimse en evvel, tarafından hata vaki olmamış ve üzerine borç alınmamış olduğu halde kanunen mesul olan kimse en sonra, sorumlu olur (BK.51).
a) Devletin Sorumludur
Devlet tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan sorumludur. Medeni Kanununun 1007 maddesi bu sorumluluğu şöyle anlatmıştır:
“Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.”
Devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Devletin veya devletin çalıştırdığı memurun (tapu memurunun) hiçbir kusuru olmasa dahi Devlet doğmuş zarardan sorumludur.
Devletin sorumluluğunun her hangi bir zaman aşımı süresi yoktur. Zarar gören kişi her zaman Devlete karşı tazminat davası açabilir.
b) Eylemden Yararlanan Kimse Sorumludur
Tapu siciline yönelik bir işlem veya eylemden yararlanarak yolsuz olarak (haksız yere) bir hak iktisap etmiş kan kişinin, zarar gören kimseye karşı iki tür sorumluluğu vardır.
1. Tapu İptal Yükümlülüğü
Haksız (yolsuz) olarak tapu sicilinde bir hak kazanmış olan veya bir menfaat temin etmiş olan kimse elde ettiği hakkı veya menfaati zarar görene iade ile yükümlüdür. Bunu kendi rızası ile tapu dairesine başvurarak yapabilir. Tapu dairesinde imza atmaya yanaşmazsa zarar gören tapu iptali veya tashihi davası açarak elinden çıkan hak veya menfaatini karşı taraftan geri alabilir. Menfaat temin etmiş kimsenin kusurlu olması şart değildir. Kendisi kusursuz dahi olsa haksız surette (geçerli bir hukuki sebebe dayanmadan elde ettiği) menfaati iade etmekle yükümlüdür.
Tapu iptal veya kaydın tashihi davası açmak için zamanaşımı süresi 10 yıldır (MK.712). İşlem tarihinden itibaren 10 yıl geçmiş ise artık dava açma imkanı yoktur. Buna rağmen dava açılacak olursa zamanaşımı süresi geçtiği için mahkeme davayı reddedecektir. Bu reddi mahkeme kendiliğinden yapmaz. Davalı kimsenin zamanaşımını mahkemeye hatırlatması gerekir.
Medeni Kanunun 712. maddesi şöyledir: “Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”
Borçlar Kanununun “Haksız Bir Fiil İle Mal İktisabından Doğan Borçlar” başlığını taşıyan hükümleri bu konuyu düzenlemiştir.
1a) İade Mecburiyeti
Haklı bir sebep olmaksızın başkalarının zararına mal iktisap eden kimse, onu iadeye mecburdur. Özellikle geçerli olmayan veya tahakkuk etmemiş bulunan bir sebebe yahut oluşumu son bulmuş olan bir sebebe dayanarak alınan şeyin, iadesi lazımdır (BK.61).
1b) Elden Çıkarılmış Kısımların İadesi
Haksız olarak bir şeyden yararlanan (kullanan) kimse, onun iadesi zamanında elinden çıkmış olduğunu ispat ettiği miktar oranında iade ile mükellef değildir.
Şu kadar ki, elinde bulunduran, o şeyi kötüniyetli olarak elden çıkarmış yahut onu elden çıkarır iken sonradan iadeye mecbur kalacağına haberdar bulunmuş olursa iadeye mecburdur (BK.63).
1c) Zamanaşımı
Haksız surette mal iktisabından dolayı açılacak iade davası, zarar gören tarafın istemeye hakkı olduğuna öğrenme tarihinden itibaren bir sene geçmesiyle ve her halde bu hakkın doğduğu tarihten itibaren on senenin geçmesiyle düşmüş olur (BK.66).
2. Tazminat Sorumluluğu
Tapu iptali veya kaydı tashih etme imkanı kalmamışsa işlem veya eylemden yararlanmış olan kişi zararı tazmin ile sorumludur. Mahkeme uğranılan zararı bilirkişi aracılığı ile tespit ettirir ve bu zararın tazminine karar verir.
Para olarak tazmin sorumluluğu Borçlar Kanununun 60. maddesine tabidir. Bu maddede zamanaşımı süresi haksız fiili öğrenme tarihinden itibaren bir sene olarak belirlenmiştir. Ancak zarar görenin her halükarda on yıl içinde haksız fiili öğrenip, bu davayı açması gerekir. Haksız fiil tarihinden itibaren on yıllık süre geçmiş ise artık dava açılamaz. Kanun sürenin üst sınırını on yıl olarak belirlemiştir.
Borçlar Kanununun 60. maddesi şöyledir: “Zarar ve ziyan yahut manevi zarar adıyla nakdi bir ödenmesine ilişkin dava, zarar gören tarafın zararı ve zarar vereni öğrenme tarihinden itibaren bir sene ve her halde zararı veren eylemin oluşundan itibaren on sene geçmesinden sonra açılamaz.”
Menfaat temin etmiş kimsenin kusurlu olması şart değildir. Kendisi kusursuz dahi olsa haksız surette (geçerli bir hukuki sebebe dayanmadan elde ettiği) menfaati aynen iade etmekle yükümlüdür. Aynen iade imkanı kalmamış ise karşılığı olan parayı ödemekle sorumludur. Kişi kusurlu ise bunu faizi ile birlikte ödemelidir.
8) Tapu Memuru Sorumludur
a) Açıklama
Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur (MK.997).
Tapu idarelerinin kuruluş, işleyiş ve hizmetlerinin yürütülmesi, özel kanun hükümlerine tabidir (MK.1006).
Medeni Kanun tapu dairelerine özel bir önem vermiştir. Tapu dairelerini diğer idarelerden farklı tutmuştur.
Medeni kanun tapu idareleri ile ilgili özel bir kanun çıkarılmasını öngörmüştür. Ancak bu özel kanun bir türlü çıkarılamamıştır.
Özel bir kanun hazırlanarak tapu dairelerinin kuruluşu, işleyişi, hizmetlerin yürütülmesi, memurların sorumluluğu ve özlük hakları bu özel kanunla düzenlenmelidir.
Borçlar Kanununun 41. maddesi, “Gerek kasten gerek ihmal ve teseyyüp yahut tedbirsizlik ile haksız bir surette diğer kimseye bir zarar ika eden şahıs, o zararın tazminine mecburdur.” Hükmündedir.
Medeni Kanununun 1007. maddesi, “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder…” hükmündedir.
b) Tapu Memurunun Eylemi İle Zarar Arasında İlliyet (İlgi) Bağı Olmalıdır
Tapu memurunun eylemi ile zarar arasında doğrudan bir illiyet bağı (sebep-sonuç ilişkisi) olmalıdır. Zarar eylemden kaynaklanmalı eylemin zorunlu sonucu olarak ortaya çıkmış olmalıdır. Tapu memuru bu eylemi (işlemi) yapmasaydı da zarar ortaya çıkacak ise illiyet bağı yoktur.
c) Müteselsil Sorumluluk Vardır
Zarar gören, Devlete ve eylemden yarar sağlayan kimseye veya tapu memuruna dava açabilir. Çünkü bunlar müteselsil sorumludur.
Eylem veya işlemden yararlanan varsa zarar öncelikle ondan istenmelidir.
Devleti zarara uğrayan kimsenin zararını tazmin etmiş ise, öncelikle eylem veya işlemden yarar sağlamış olan kimseye davasını yöneltmeli, ondan alamadığı miktarı memura rücu etmeli, dönüp memurdan istemelidir.
Devletin bizzat kendisi zarar görmüş ise önce kendi memuruna dava açamaz. Öncelikle eylem veya işlemden yarar sağlayan kimseye dava açmalı ondan alamadığı miktarı memurdan istemelidir.
d) Sorumluluk Dengelenmelidir
Sorumluluğun tapu memurunun statüsüne mali gücüne göre dengelenmesi zararın geri kalan kısmından kusursuz sorululuğu bulunan devletin sorumlu tutulması gerekir. Memur tazminat ödemekle aşırı bir oranda zor durumda kalmamalı, kusurunu aşacak bir tazminata hükmedilmemelidir.
Memur kasıtlı hareket etmiş ve yolsuz işlemden haksız bir menfaat elde etmiş ise zararın tümünün tazminine karar verilmelidir.
Ancak, memur bir kasıtla hareket etmemiş ve bir menfaat temin etmemiş ise ihmal ile ve tedbirsizlikle oluşan zararlarda memurun kusur oranı belirlenmeli ve ona göre bir tazminata hükmedilmelidir.
Bu gibi hallerde tazminat miktarı zararın tümü değil memurun aldığı maaşa orantılı bir rakama hükmedilmelidir.
Trafik kazalarında olduğu gibi 8/8 oranı üzerinden kusur dağıtımı yapılmalıdır. Tapu memurunun sorumluluğu zararın tümünden değildir. Tapu memuru kusur ve devletin kendisine verdiği maaş oranında doğmuş olan zarardan sorumludur.
e) Sorumluluğun Zamanaşımı Süresi Nedir
1. Açıklama
Tapu memurunun zarar veren eylemi Borçlar Kanununun 41. maddesindeki haksız fildir. Haksız fiil için zamanaşımı süresi Borçlar Kanununda düzenlenmiştir.
Borçlar Kanununun 60. maddesi şöyledir: “Zarar ve ziyan yahut manevi zarar adıyla nakdi bir bedel ödenmesine ilişkin dava, zarar gören tarafın zararı ve zarar vereni öğrenme tarihinden itibaren bir sene ve her halde zararı veren eylemin oluşundan itibaren on sene geçmesinden sonra açılamaz.”
2. Zamanaşımının Başlangıç Tarihi
2a) Öğrenme Tarihinden İtibaren Bir Sene
Zarar gören tarafın, zararı ve zarar vereni öğrenme tarihinden itibaren bir sene geçmekle dava açma hakkı düşer. On sene içinde öğrenilememişse dava açma hakkı yine düşer. On sene geçtikten sonra öğrenmiş olmanın bir faydası olmaz.
Öğrenme tarihi her türlü belge ve şahitle ispat edilebilir.
2b) Haksız Fiil Tarihinden İtibaren On Sene
Zararı veren eylemin oluşundan itibaren on sene geçmesinden sonra açılamaz.
Tapu memurunun eyleminden dolayı bir zarar doğmuş ise eylemin yapıldığı gün, on senelik zamanaşımı süresinin başlangıç tarihidir. İşlemin yevmiye defterine kaydedildiği günün ertesi günü bir sayılarak on senelik süre hesaplanır.
c) Devlet İçin Zamanaşımı Süresi Yoktur
Devlet kusursuz sorumludur. Devletin fiili haksız fiil olmadığı için zamanaşımı Borçlar Kanununun 60. maddesine tabi değildir.
Devlet her zaman sorumludur.
Devlet, memura kusuru oranında rücu edebilir. Kusuru aşan kısmı kendisi ödeyecektir Devlet zararın tamamını memurdan isteyemez. Zararın bir kısmına kendisi katlanmak zorundadır.
Gürsel Öcal DÖRTGÖZ
Tapu ve Kadastro Başmüfettişi
(Hukukçu)
Yazarın Diğer Yazıları
- Tapu Sicilinden Doğan Zararın Tazmini
- Tapu Bilgilerini Araştırma Yöntemleri
- Tapu Bilgileri, Bilgi Edinme Kanunu Kapsamında Verilemez
- TECAVÜZLÜ YAPI
- Kayıp Gayrimenkuller Nasıl Bulunur ?
- Arsanızın Yerini Biliyormusunuz ?
- Mirasçılarınız Kavga Etmesin Diye Yapabilecekleriniz ?
- Sözleşme Yaparken Bilinmesi Gerekenler
- Tapu Senedinin Önemi Nedir?
- Taşınmazın Mimari Projeye Aykırı Kullanımı
- Tapu Dışı Yolla Taşınmaz Satılmaz
- Taşınmaz Kullanımda Komşu Hakları
- Sözleşme Yapmanın İncelikleri
- TAPU SİCİLİNİ KİMLER İNCELEYEBİLİR