Aile konutu doktrin ve öğretide “eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan” olarak tanımlanmıştır.
Türk Medeni Kanunu Madde 194’te “Aile Konutu” ile ilgili madde ise şu şekildedir:
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen (ortaklaşa) sorumlu olur.”
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne eşin rızasının alınmaması ihtimalinin önüne geçmek adına şerhin verilmesini isteyebilir. Bu şerhe “Aile Konutu Şerhi” denir. Bu şerhin amacı, aile konutunun maliki olan eşin, ailenin ekonomik birliğini ve geleceğini tehlikeye sokan davranışlarda bulunmasının önüne geçmektir.
Aile Konutu Şerhine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası
Türk Medeni Kanununun 194. maddesi ile aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Bu düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmıştır. Yani eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilmiştir.
Aile konutunun maliki olan eş, aile konutu ile ilgili tek başına karar alamayacak ve aile konutunu ayni bir hakla (kişilerin eşya üzerinde doğrudan doğruya hakimiyetini sağlayan ve bu nedenle herkese karşı ileri sürülebilen haklar) sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir. Zira Yargıtay yerleşik içtihatlarında da, eşin bilgisi ve rızası olmadan yapılan tasarruf işlemleri geçersiz kabul etmektedir.
Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma emredici niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak belirli olan bir işlem için verilebilir.
Aile konutu şerhi, malik olan eşle işlem yapacak olan üçüncü kişilerin iyi niyetle (aile konutu şerhi olduğunu bilmeyen veya bilebilecek durumda olmayan kişiler) hak kazanmalarını engelleyici bir etki taşır.
Bu düzenleme tapu kaydında aile konutu şerhi olmasa dahi geçerli olacaktır. Zira bu sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir.
Aile konutuna ilişkin olarak eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili;
- Kira sözleşmesini feshedemeyecek,
- Aile konutunu devredemeyecek,
- Aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır.
Önemle belirtilmelidir ki; malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmasa da iznin “açık rıza” biçiminde olması zorunludur. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir. Örnek vermek gerekirse eşin tapu işlemleri sırasında diğer eşin Tapu Müdürlüğünde bulunması yeterli olmamakta, diğer eşin açık rızası gerekmektedir. Ayrıca rıza, aile konutunun mülkiyetini devreden ya da konut üzerindeki hakları sınırlayan her bir işlem için ayrı ayrı yapılmalıdır. Varlığı ya da kapsamı belirli olmayan işlemler için önceden genel bir rıza açıklamasının yapılması geçerli değildir.
Aile Konutu Şerhine Dayalı Tapu İptali Ve Tescil Davasının Tarafları Kimlerdir?
Bu dava, tapuda mülkiyet hakkına sahip olan, malik olarak görünen eşe karşı açılır. Davayı açmaya yetkili kişi ise açık rızası alınmadan aile konutu satılan ve mağdur olan eştir.
Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası ile İlgili Bilinmesi Gerekenler
Malik olmayan eşin, yapılacak işleme ilişkin açık rızası alınmaksızın, malik eş tarafından konutun bir üçüncü kişiye satılması ve devir işlemlerini gerçekleştirmesi sonucunda ‘’tapu iptal ve tescil davası’’ açılacaktır.
Taşınmaza ait tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunması halinde ise; taşınmazın, malik olmayan eşin açık rızası olmaksızın üçüncü kişilere devri tehlikesi direkt engellenmiş olacaktır. Aile konutu niteliğindeki taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne ‘’aile konutu şerhi’’ konulmasını, Tapu Genel Müdürlüğü’nden isteyebilecektir.
Dava esnasında gerçekten taraflar arasında davaya konu taşınmazın aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığı ve eşin rızasının olup olmadığı incelenecektir.
Mahkemede yapılan yargılama sonunda hakim, aile konutunun satışı ve devir işlemlerinin diğer eşin rızası olmadan yapıldığına kanaat getirdiği takdirde davanın kabulüne karar verirse dava kabul edilir ve aile konutu tüm işlemlerden önceki eski haline getirilir. Yani aile konutunun satışı tapuda iptal edilir ve eski malik olan eşe tescil edilir.
Üçüncü kişiler tapudaki kayda güvenmişlerse ayni hak kazanımları korunur fakat, malik olmayan eşin rıza göstermiş olduğuna güvenmişlerse bu durumda bu hak kazanımı korunmayacaktır. Tapudan konutun aile konutu olmadığını, dolayısıyla tasarruf işleminin geçerliliği için diğer eşin rızasına ihtiyaç duyulup duyulmadığını bilmeyen, bilemeyecek durumda olan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı ise korunur.
Yargılama süresince mahkemece lüzum görüldüğü takdirde bilirkişi ve keşif delillerine başvurulabileceği gibi, taşınmazın aile konutu olup olmadığı hususu taraflarca tanık ile de ispat olunabilir.
Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Harç
Tapu iptal ve tescil davaları konusu para veya para ile değerlendirilebilen davalar olduğundan nispi harca tabidir. (Nispi harçlar, harca konu yararın para ile ölçülebildiği hallerde söz konusu olur ve tarifede bu yarar veya konunun değerinin yüzdesi şeklinde yer alır.)
Harçlar Kanunu’nun 16. maddesinde de belirtilmiş olduğu üzere tapu kayıt iptali gibi gayrimenkul aynına ilişkin harçlar gayrimenkul değeri üzerinden hesaplanacaktır. Yani harca esas değeri ise, üçüncü kişiye devredilen konutun satış bedeli üzerinden olacaktır. Taşınmaza dair kesin değer ise keşif sonucu oluşturulan bilirkişi raporu ile belirlenecektir.
Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Dilekçesi
Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası dilekçesi hazırlamak, hukuki bilgi ve uzmanlık gerektiren bir eylem olup bu konu ile ilgili uzman avukatlarımız ile iletişime geçebilirsiniz.
Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Görevli Mahkeme
Aile konutu nedeniyle açılacak tapu iptal ve tescil davası, aile hukukundan kaynaklanan dava ve işlerden olduğundan bu davalarda görevli mahkeme Aile mahkemeleridir.
Eğer taşınmazın bulunduğu yerde aile mahkemesi yok ise dava, aile mahkemesi sıfatıyla Asliye Hukuk Mahkemesinde görülecektir.
Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Yetkili Mahkeme
Kanunda yer alan düzenlemeye göre, tapu iptal ve tescil davasında aile konutunun bulunduğu yerdeki Aile Mahkemesi yetkili mahkemedir.
Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Zamanaşımı
Tapu iptal tescil davaları mülkiyet hakkına ilişkindir. Dolayısıyla kural olarak, herhangi bir zamanaşımı süresine tabi değildir. Ancak Türk Medeni Kanununda iyi niyetli kişilerin haklarının korunması amacı ile “olağan zamanaşımı süresi” öngörülmüştür. Buna göre aile konutunu satın alan iyi niyetli üçüncü kişiler, tapu sicilinde kesintisiz ve herhangi bir davaya konu olmadan geçireceği 10 yıl sonunda o taşınmazın maliki olmaktadır. Dolayısıyla 10 yıl boyunca tapu sicilinde kesintisiz ve davasız gözüken iyi niyetli üçüncü kişilere karşı 10 yıldan sonra aile konutuna dayalı tapu iptali ve tescil davası açılamaz.
Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Yargıtay Kararı
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2019/5110 Esas, 2019/8865 Karar Sayılı Karar
“Dava, aile konutundan kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Olayda, davalı eş dava konusu aile konutunun diğer davalı adına devir ederek tescil ettirmiş, bu işlem sırasında davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Eşin açık rızası alınmadan yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Eş söyleyişle eşin “Açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “Geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur. Gerçekleşen bu durum karşısında davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, ret hükmü kurulması usul ve yasaya aykırıdır.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” Bu sebeple, tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta, aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh “Kurucu” değil “Açıklayıcı” şerh özelliğini taşımaktadır.
Somut olayda, davalı eş dava konusu aile konutunun diğer davalı … adına devir ederek tescil ettirmiş, bu işlem sırasında davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Davacı, dava dilekçesinde; aile konutunun davalı eş tarafından diğer davalı …’a satıldığını ileri sürerek, dava konusu taşınmaza aile konutu şerhi konulmasını, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalı eş … adına tescilini talep etmiştir. Mahkemece, davaların reddine karar verilmiştir. Davacının, aile konutu şerhi konulması davasının dinlenilebilmesi için, tapu iptal tescil davasının kesinleşmesi gerekmektedir. Aksi takdirde aile konutu şerhi konulması davasının incelenmesi hukuken mümkün değildir. O halde aile konutu şerhi konulmasına ilişkin davanın, tapu iptali ve tescil davasından tefrik edilip, ayrı bir esasa kaydedilmesi, tapu iptali ve tescil dosyasının bekletici mesele yapılıp, sonucunun beklenmesi ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, bu yön nazara alınmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Temyiz edilen hükmün yukarıda 1. ve 2. bentlerde gösterilen sebeplerle BOZULMASINA, karar verildi.”
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2018/3649 Esas, 2018/7760 Karar Sayılı Karar
‘’Davacı, dava konusu taşınmazın aile konutu olduğu iddiası ile Türk Medeni Kanununun 194. maddesi uyarınca satışın iptali ve tescil talebinde bulunmuştur. Dava konusu taşınmazın, davacının eşi … tarafından 16.03.2013 tarihinde davalılardan …’e devredildiği, …’ün de 13.08.2013 tarihinde taşınmazı davalılardan …’na devrettiği anlaşılmaktadır. Aile konutu olan taşınmazın, hak sahibi olan eş tarafından üçüncü kişiye devri, davacının açık rızasını gerektirmektedir (TMK m. 194/1) Bu rıza alınmamıştır. Toplanan delillerden davalılardan … ve …’in birbirlerini tanıdıkları, taşınmazın aile konutu olduğunu bildikleri, el ve iş birliği içinde kısa süre içinde taşınmazı devrederek, kötü niyetli olarak hareket ettikleri anlaşılmaktadır. Bu sebeplerle davanın kabulü gerekirken, reddine karar verilmesi doğru bulunmamış ve bozmayı gerektirmiştir.’’