Küresel ekonomi derin bir darboğazın içinden geçiyor. Mortgage krizi sonrası yaşanan parasal genişleme süreci dünya ekonomisini iyiden iyiye ısıtmıştı. Bol dolar ve avro hemen tüm ülkeler için aşırı değerlenen yerel para birimleri ile her ürüne ucuza erişim imkanı, ucuz ithalat imkanı sunmuştu. Hatta ithalat öylesine ucuzlamıştı ki firmalar üretmek yerine ithalata yönelmiş, sanayi ve üretim süreçleri tembelleşmişti. Finans sektörü dahi aşırı değerli Türk Lirası (TL) ile yabancı para cinsinden ucuza borçlanarak Türkiye’nin döviz borcunu özel sektör ile birlikte zirveye çıkarmıştı. Diyeceksiniz ki ne var bunda! Evet kısa vadede belki bir şey yok. Yoktu da zaten. Herkes bu sahte ve aldatıcı refahın bir gün biteceğini o kadar iyi biliyordu ki buna rağmen pembe tablo bozulmasın diye kimse birbirine yüksek sesle dahi bu durumu söyleyemiyordu. Bol dolar ve avro, sahiplerini de tedirgin ediyordu. Zira bu dövizlerin sahiplerinin de borç stokları iyiden iyiye şişiyordu.
Küresel ekonomide işler iyi giderken yapılacak olan belliydi. Uzun zaman dilimine yayılmış varlık azaltımı ve faiz indirimleri ile yumuşak bir iniş yapılacaktı. Fakat pandemi ve Rusya-Ukrayna Savaşı evdeki hesabın çarşıya uymamasına neden oldu. Hammadde yarı mamul, lojistik, enerji ve gıda fiyatları arz ve talep şokları nedeniyle uçtu. Şimdi ise özellikle doları eski değerli günlerine döndürmek isteyen ABD, küresel resesyonu da göze alarak tüm dünyayı ekonomik krize doğru sürüklüyor. Tabi bu süreçte birçok sektör ve üründe olduğu gibi konut sektörü arz ve talebinde de müthiş oynaklıklar yaşandı. Türkiye’nin izlediği ekonomik model başlarda ciddi bir dolarizasyon meydana getirdi. Bu süreci fırsat bilenler de astronomik fiyat artışlarına gidince enflasyon da ciddi anlamda arttı. Küresel ekonomik risklerin arttığı enflasyonist dönemlerde bir de beklentiler negatif ise fiyat mekanizmasını yönetmek öyle pek de kolay olmuyor, gelir dağılımı bozuluyor. Dar ve sabit gelirlinin konut gibi bazı araçlara erişim imkanı gitgide zayıflıyor. İşte böylesi bir dönemde Türkiye’de gittikçe artan konut kira ve satış fiyatlarına istinaden özellikle dar gelirlilerin faydasına oluşturulan sosyal konut projesi yerinde bir adım.
Herkesin Aklındaki Sorular
Çok önemli olan konulardan birisi projenin bitirilip bitirilemeyeceği sorusu... Diğer yandan projenin finansmanının hangi şekilde sağlanacağı da gelen eleştiriler arasında; bu aynı zamanda vatandaşın da tedirgin olduğu bir konu. Bu yükün henüz kim tarafından hafifletileceğinin belli olmaması, finansmanın yurttaşlardan alınan vergilerle karşılanacağı yönünde bir tahmin oluşturuyor. Bir diğer ihtimal de devlet bütçesinden karşılanması. Sosyal konutların maliyetlerinin bir kısmının vatandaşlar tarafından karşılanması, arsa ve altyapı gibi giderlerin devlet tarafından oluşturulması gayet normal bir durum. TOKİ’nin vereceği desteğin kaynağı elbette ki Türkiye Cumhuriyeti Devleti’nin gelirleri olacaktır. Öte yandan kamu arazileri, belediyeler tarafından altyapısının hazırlanıp, projelendirilerek ve ilk etapta sadece altyapı ücreti alınarak ihtiyaç sahiplerine tahsis edilebilir. Bu bile birçok ilde daire fiyatının yüzde 25 ile yüzde 50’si arasında demektir. Bu konutların başkasının eline geçmemesi ve finansmanının taşeronlara yüklenmemesi için “özel haller dışında konutun 240 ay boyunca satılamaz” şartı var. Bu piyasada fiyat regülasyonu için önemli bir adım!
Sosyal konut projesi “hazine garantili” bir proje. Bundan dolayı olası bir yönetim değişikliğinde dahi iktidarda mevcut iktidar olmasa dahi proje desteklenir, taahhüt edilen zamanda da bitirilir. Bu açıdan bakıldığında, projenin yarım kalması gibi kafalarda oluşan soru işaretlerini de yok etmiş oluyor.
Bir diğer önemli husus ise projedeki daire fiyatları için 20 yılda yapılacak ödemenin astronomik bir rakam olduğu yönünde... İstanbul’da sıfır 100 metrekare bir evin maliyeti ortalama olarak şu anda 1 milyon TL civarında. Bölge bölge değerlendirdiğimizde bu rakam bazı muhitlerde çok daha fazla. Anlık inşaat maliyetleri üzerinden yüklenicinin inşaata başlayıp bitirmesi arasında en az bir yıllık bir zaman dilimi geçecektir. Bu durumda inşaatın üretim maliyeti o geçen bir yıllık süreçteki enflasyon oranı kadar da yükselecektir. Bu geçen bir senede yüzde 10 enflasyon yaşandığını düşünecek olursak evin maliyeti 1,1 milyon TL’ye yükselecektir. Üzerine yüzde 30 oranında kar marjında eklediğimizde en az 1,43 milyon TL’ye evin satış fiyatı oluşacaktır. Özellikle Türkiye’de yaşayan dar gelirli vatandaşların bu fiyat düzeyinden şu anda ev sahibi olması gerçekten çok zor...
İşte bu nedenle yukarıda anlatılan örnek sosyal konut projesinin ne kadar yararlı bir proje olduğunu ifade etmek gerekiyor. Çünkü şu anda belirlenen fiyat 2+1 konut için 608 bin TL, 3+1 konut için ise 850 bin TL’dir. 2+1 konut için taksit tutarı 2 bin 280 TL olarak belirlenmiştir. Dar gelirli vatandaşlar bu projeden yararlandığında yüzde 10 peşinat vererek projeye dahil olacaklar. Yani başlangıçta 60 bin TL yatıracaklar. Bundan sonraki aşamada yıllık enflasyon oranından artacak taksitleri ödeyecekler.
Her yıl yüzde 10 enflasyon olduğunu varsaydığımızda, 2 bin 280 TL olan ödeme, onuncu yılın sonunda 5 bin 900 TL olacaktır. Yirminci yılın sonunda ise yüzde 10 enflasyon ile 15 bin 300 TL olacaktır. Bu hesaplama ile konut fiyatı tabii ki de 608 bin TL olmayacaktır. Ama gelirlerimizin de en kötü enflasyon oranında ve üzerinde iyileştirmeler ile artacağının altını çizmek gerekiyor. Ayrıca evin on yıl sonraki değeri de yüzde 10 enflasyon ortamında ortalama olarak 2.5 milyon TL civarlarında, 20 yıl sonrasında da 6.7 milyon TL olacaktır. Yüzde 10 enflasyona takılmayın, kolay hesaplamak için verilen bir örnek sadece. Siz isterseniz yüzde 100 enflasyon üzerinden hesaplayın fark etmez. Sadece taksit tutarınız artmıyor! Aynı zamanda diğer maliyetler ve dolayısıyla konut değeri de artıyor. Maaşınız da tabi yüzde 100 enflasyon oranında artıyor.
Piyasaya Olumlu Etkisi Bekleniyor
Şimdiki 60 bin TL’den vazgeçerek 20 yıl sonrasında 6,7 milyon TL’lik bir ev sahibi olabilme imkanının içinde bulunduğumuz küresel ekonomik türbülans döneminde devletimiz tarafından sunuluyor olması dahi başlı başına çok önemli bir husus. Mevcut ortamda 60 bin TL peşinat ve projede belirtilen taksit tutarları ile 1,43 milyon TL’lik bir evin alınması neredeyse imkansız. Ayrıca bazı dönemlerde devlet TOKİ’ler için indirim kampanyaları düzenlemektedir. Belli bir süre taksit ödemesi yaptıktan sonra peşin ödeme yaparak tapular alınabilmektedir. Buradaki ayırt edici nokta ise şu: TOKİ projelerinde peşin ödeme yapmak için konut kredisi kullanamıyorsunuz. Bunun yerine devlet hem kredi faizinde yardımcı oluyor hem de ödenecek olan tutarda ciddi miktarda indirim yapıyor. Sosyal konut projesinin maliyetinin çok olduğundan bahsedenler veya düşünenlerin günümüz koşulları ile proje şartlarını tekrar değerlendirmesi gerektiği fikrindeyim. Dolayısıyla gittikçe artan kira ve konut fiyatlarına istinaden özellikle ihtiyaç sahiplerinin faydalanabilmesi için oluşturulan Sosyal Konut Projesi çok yerinde bir karar.
Proje kapsamında bulunan 2+1 ve 3+1 olmak üzere toplamda 250 bin sosyal konut ve 100 bin arsa Cumhuriyet tarihinin en büyük Sosyal Konut Projesi niteliğinde. Hane gelirinin 16 bin ila 18 bin altında olan, 18 yaş ve üstü her vatandaşın katılıp; 20 yıllık vadede ödeme yapma imkanı sunan bu proje mülk sahibi olmak isteyenler için bir müjde diyebilirim.
Enflasyona endeksli olan ödeme şartlarından çekinen vatandaşların ise bilmesi gereken bir ayrıntı var ki o da özel sektördeki inşaatın da bu enflasyondan etkileneceği ve dolayısıyla konut fiyatlarını tekrar artıracağıdır. Yani hiçbir üretim, hiçbir maliyet ve hiçbir ürün yok ki 20 yıla kadar fiyatı aynı seviyede kalsın. Bu sebepten Sosyal Konut Projesi özel sektörün üretimine baltayı vurabilir. Dolayısıyla konut fiyatlarındaki artışı düşürüp, kira fiyatlarındaki artışları ise durdurabilir. Bu yazının yazıldığı ana kadar 5 milyona yakın başvurunun gerçekleşmesi, bu durumun bilincinde olan vatandaşların sayısını göstermektedir. Yani bu proje; kiraları ve tavan yapmış konut fiyatlarını regüle edecektir. Özellikle önceki yıllarda bu gibi projelerin daha fazla hayata geçirilmesi konut piyasasının refahı için bir artış sağlayacaktır.
Türkiye Cumhuriyeti’ne Güvenin
Bir diğer önemli eleştiri ödemelerin enflasyona endeksli olmasına ilişkin... Vadenin 240 ay gibi uzun bir sürece yayılması TOKİ için daha az zarar demektir. Bu yüzden ödemelerin enflasyona endeksli olması projenin masraflarını karşılayabilmek için esastır. Çünkü söz konusu masraflar farklı dövizler ile yapılırken hak sahiplerinin yaptığı ödemeler TL cinsinden olacaktır. Dolayısıyla ödemenin sabit olması durumunda TOKİ önemli derecede mali kayba uğrayacaktır. Dünya değişmeye ve dönüşmeye devam ediyor. Dünün enflasyon sorunu nasıl ki son 20 yıllık süreçte sorun olmaktan çıkmıştı, önümüzdeki yıllarda da benzer bir tablo oluşacaktır. Dahası başta Sn. Cumhurbaşkanımız Recep Tayyip Erdoğan olmak üzere devletimiz hiçbir vatandaşımızın mağduriyet yaşamasına asla izin vermez. Üniversite öğrencilerimizin kredi borçlarını hatırlayın! Enflasyonun çok az olduğu dönemlerde bu kredilerin gecikme farkları öğrenciler mağdur olmasın, çok artmasın diye enflasyona endekslenmişti. Şimdi ise enflasyon çok yüksek. Devletimiz ne yaptı? Hızlıca bir düzenleme yaparak bu mağduriyeti kökten giderdi. Dolayısıyla elbette kafamızda sosyal konut projesine ilişkin sorular varsa soralım. Zihnimizi netleştirelim. Ama devletimize de güvenelim. Zira Türkiye Cumhuriyeti Devleti özellikle sabit gelirli ve dar gelirlilerimiz için konutu bir “yatırım aracı değil barınma aracı” yapmayı bizlere taahhüt ediyor.
TOKİ daire bedelinin yüzde 10’unu peşin alırken kalan yüzde 90’ı ise 20 yıllık vadede taksit taksit tahsil edecektir. Başvuruda alınan 500 TL’ye gelecek olursak; kurada ismi çıkmayan vatandaşa bu para iade edilecek, kurada ismi çıkanların ise ilk taksitlerinden düşülecek. Vatandaşın mağdur edildiği hususundaki eleştirilerden yola çıkarak soruyorum. Bu şartlar altında devlet nasıl bir rant sağlamış oluyor? Asgari ücret de dahil olmak üzere maaşların tamamına yapılan ücret artışları enflasyonun üzerinde oluyor. Dolayısıyla taksitlere yansıtılan farkın; bu oranın altında olacağı konusunda devlet taahhüdü var.
Hükümetin projeyi “önce bakalım, sonra yapalım” mantığında yürüttüğüne dair eleştirilere yanıt olarak; liyakatsizlik, siyasi parti yanlılığı ve özensizlik, bu kuradan bağımsız ve denetime tabii...
Sonuç olarak; konut kira ve satış fiyatlarındaki yükseliş rekor kırmaya devam ederken 900 milyar liralık yatırımıyla Türkiye’nin en büyük sosyal konut projesi için başta Cumhurbaşkanımız Recep Tayyip Erdoğan olmak üzere ilgili bakanlıklarımız nezdinde emeği geçen herkesi kutluyorum! İlk evim, ilk arsam, ilk iş yerim. Ne dersiniz? Belki de bir sonraki proje ilk arabam olur? Bekleyelim ve görelim...