Genel olarak,
Kira sözleşmesi, sözleşmenin her iki tarafına da borç yükleyen bir sözleşmedir. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin dava yoluyla sona erme yollarından biridir.
Yeni malik kimdir?
Kira sözleşmesi; kiraya veren ile kiracı arasında imzalanan bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişi, yeni malik yani mülk sahibidir. Yeni malikin, taşınmazı birçok farklı şekilde edinmiş olması mümkündür; örnek olarak devralma, bağış yoluyla kazanma, miras kalması…
Uygulamada sıklıkla rastlanan durum ise, kiralanan taşınmazın devredilmesi yani satılmasıdır. Hukuken; kiraya veren kişinin malik yani mülk sahibi olması zorunlu değildir. Ancak kiraya verenin mülk sahibi olduğu durumlarda; mülk sahibinin, kiraya verdiği taşınmazı devretmesi mümkündür. Bu durumda kiralananı sonradan edinen kişi, yeni malik yani mülk sahibi olur ve sözleşmenin tarafı haline gelir. Ancak belirli durumlarda yeni malikin sözleşmeyi, ihtiyacı nedeniyle sona erdirme hakkı vardır.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası hangi kira sözleşmeleri bakımından açılabilir?
Konut veya çatılı işyeri kirası sözleşmeleri, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası konusu olabilecektir. Diğer bir deyişle, sona erdirilmesi hedeflenen kira sözleşmesi bir konut sözleşmesi olabileceği gibi işyeri kirası sözleşmesi de olabilir.
Yeni malikin ihtiyacı nedir?
Konut veya çatılı iş yeri kirası sözleşmesinin sona erdirilmesine yol açabilecek; yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye gerekçeleri aşağıdaki gibidir:
- Yeni malikin kendisi,
- Yeni malikin eşi,
- Yeni malikin altsoyu,
- Yeni malikin üstsoyu,
- Yeni malikin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler
Yargıtay’ın ‘’ihtiyaç’’ kriterleri: İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası sürecinde mahkemeler, ihtiyacın ‘’gerçek, samimi ve zorunlu’’ olup olmadığını inceleyecektir. Zira; bu kriterler kanunda ve birçok Yargıtay kararında yer almaktadır. Şu hallerde ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı kabul edilmektedir:
- Devamlı olmayan geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz.
- Henüz doğmayan ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz.
- Gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasını açma hakkı kime aittir?
Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde kiraya veren taraf konumundaki yeni malik (mülk sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. İhtiyacın yeni malike veya kanunda belirtilen diğer yakınlarına ait olması bu durumu değiştirmez. Yalnızca sözleşmenin tarafı olan yeni malikin, davacı taraf konumunda olması mümkündür.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası sürecinde davacı, ihtiyacını nasıl ispatlayabilir?
Bu davada ‘’ihtiyaç’’ durumunun ortaya konulması ve ispat edilmesi zorunludur. Kiraya veren konumundaki yeni malik, kanunda yer alan ‘’ihtiyaç’’ durumunun varlığını ispat etmekle yükümlüdür. İspat için, somut ve hukuka uygun delillerin mahkemeye sunulması gerekir. Davacının, tanık dahil her türlü delilden faydalanması mümkündür. Delillerin ileri sürülüş biçimi ve zamanı, hukuki bilgi ve uzmanlık gerektiren bir durum olduğu için, sürecin avukatla takibi, hak kaybına uğranılmaması adına önem taşımaktadır.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası sürecinde davalı da usulüne uygun bir şekilde savunma hakkına sahiptir.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası sürecinde; kendisine dava açılan kiracı da hukuki savunmada bulunma hakkına sahiptir. Bu savunma; somut olayın koşullarına göre; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı iddiasına dayanabileceği gibi, davanın süresinde açılmadığı iddiasının da ileri sürülebilmesi mümkün olabilecektir.
Ayrıca eklemek gerekir ki, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası sürecine karşı; davalının, şayet devir işleminin muvazaalı olması durumu mevcutsa, bu işlemin iptali için dava açması da mümkündür. Bu durumda kiracının dava açmakta hukuki yararının olduğu kabul edilmelidir.
Tüm bu ihtimaller ve durumlar, somut olayın koşullarına göre belirleneceği ve şekilleneceği için, kendisine karşı dava açılan kiracının, süreci avukat ile takip etmesi, hak kaybına uğramaması bakımından önem taşımaktadır.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası hangi mahkemede açılır? Dava açılış masrafları nedir?
Bu davanın, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılması gerekir. Dava açılırken ödenmesi gereken harç, nispi harçtır. Yani, davanın değeri üzerinden belirli oranlarla hesaplanır. Davanın değeri de, tahliye davasının açıldığı tarihteki kira bedeli üzerinden hesaplanacak bir yıllık kira bedelidir. Ayrıca tebligatların yapılması için de gider avansının yatırılması gerekir.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası konusunda yetkili mahkeme ise, ilgili usul kurallarına göre belirlenmelidir. Genel yetki kuralına göre davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi, genel yetkili mahkemedir. Ancak; kira sözleşmesi bakımından özel birtakım düzenlemeler gereği bunun dışında yetkili mahkeme de belirlenebilecektir. Kiracı taraf, bir gerçek kişi olabileceği gibi bir tüzel kişi (şirket vs.) de olabilecektir. Koşulları mevcutsa taraflar arasında bir yetki sözleşmesi de yapılmış olabilir veya kira sözleşmesine yetkiye dair bir hüküm de konulmuş olabilir. Ayrıca, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinin de yetkili olabilmesi mümkündür.
Detaylı usul kurallarının da yer aldığı, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası sürecinin avukatla takibi, hak kaybına uğranılmaması açısından önem taşımaktadır.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası hangi sürede açılmalıdır?
Yeni malik, dava açma hakkı bakımından şu iki yoldan birini tercih etme hakkına sahiptir:
- Yeni malik isterse, edinme tarihinden başlayarak 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak bunun için, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır.
- İsterse de; sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Hukuk, kötü niyeti korumaz: İhtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesini sağlayan yeni malikin, uymakla yükümlü olduğu kurallar vardır.
Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını kazanmış ve kiracının tahliyesini sağlamış olabilir. Ancak bu noktadan sonra yeni malikin birtakım yükümlülükleri doğar. Yeni malik bakımından, yeniden kiralama yasağı gündeme gelir. Bu yasağın şartları ve süresini ayrı bir yazıda inceleyeceğiz.
SONUÇ,
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi yollarından biridir. Dava sürecinde delillerin ileri sürülmesi, dava açma süresi ve davanın takibi önem taşıdığından; hak kaybına uğranılmaması adına sürecin avukatla takibi önem taşımaktadır.
TÜZEL&GÜLŞEN Hukuk Bürosu, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası sürecinde yeni malik olan davacılar ile kiracı davalıların avukatlığı ve bu konularda hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.
Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla.