Bahçeşehir’de Loca, Sofa, Kiptaş, Atmaca, Gölet, Pazartürk plan dışı ve imar fazlası yapılaşmaları ve mücadeleleri derken bir yapı yoğunluğu da Şelale Park içerisinde 251/1 villa adasında gerçekleştirilmek isteniyor. Villa adasında bulunan konut sahipleri mevcut imar durumunu kullanarak yasal haklarını kullanacaklarını belirtirken Bahçeşehir halkı 90’lı yıllarda plan bütünlüğü ile yapılaşması tamamlanmış ve halkın kullanımına sunulmuş şehircilik ilkeleri ile Türkiye’ye model oluşturulmuş Bahçeşehir Uydu Kent projesinin daha fazla konutla yok olmasını istemiyor.
Bahçeşehir’in Dünü
Bahçeşehir Toplu Konut Alanı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları kapsamında hazırlanmış ve imar plan ile getirilen yapılaşma hükümleri çerçevesinde uygulamaya geçilmiş ve 2000’lerin başına kadar yaklaşık 2/3 oranında tamamlanmış Habitat, kentsel tasarım ve şehircilik ödülleri almış bir toplu yapı uydukent projesidir.
Uygulama sürecinde ada/parsellerde imar planında belirtilen emsal oranları esas alınmış ve o dönemin imar yönetmeliği hükümlerine göre mimari projeler tasarlanarak uygulamalar gerçekleştirilmiştir.
Toplu konut alanı bütününde uygulamaya geçilmeden önce arazi dokusu üzerinde yapılaşmaların silüet etkisi ayrıntılı olarak etüt edilerek aynı parsellerde farklı yüksekliklerde bloklar şeklinde tasarımlar yapılarak açık, ferah, insan ölçeğinde algılanabilir mekan/mekanlar ile yerleşim modeli oluşturulmuştur.
Aynı zamanda plan ile öngörülen nüfus-yoğunluk değerleri dikkate alınarak sosyal-teknik donatı alanları (eğitim, sağlık, kültür tesisi, teknik altyapı gibi) da mahalle bazında ayrı ayrı planlanarak erişilebilirlik kriterleri çerçevesinde düzenlenmiş, yaşanabilir, sağlıklı kent dokusu oluşturulmaya çalışılmıştır.
Ayrıca Bahçeşehir Toplu Konut Alanı projesini ayrıcalıklı kılan diğer bir husus ta park alanı-rekreasyon alanı olarak örnek bir proje kapsamında düzenlenen Gölet Alanı’dır.
Bahçeşehir’in Bugünü
Ancak ne yazık ki sonraki süreçte Bahçeşehir Toplu konut Alanı’nın tamamlanamayan kısımlarında imar planı ile getirilen yoğunlukların çok üstünde yapılaştığı Danıştay kararı ile ispat edilen ve ne yazık ki hukuka aykırı bir durumda kalan Kiptaş Konutları, eski Pazartürk alanında yapılan konutlar, Gölet bölgesinin içine ve bitiminde yer alan ve planlarda Spor, Sosyal-Kültürel Tesis alanı (Eski Pegasus Sosyal Tesisleri) olarak ayrılan alanda yapılan konutlar, yine spor ve sosyal tesis alanı olan City Club yıkılarak yerine kolej binası yapılması, Gölet çevresinde halı saha, atlı spor kulübü, konser alanın yerine ticari ünitelerin yapılması, Göletin yapıldığı ilk yıllarda arsa tahsisini ve yapım bedelini halkın ödediği, bölgenin yeşil alanlarını ekonomik sulama adına sonradan İSKİ’ye devredilen milyon dolarlık sayılı biyolojik arıtma tesisinin yıkılarak yerine ticari ünitelerin yapılması, Bahçeşehir’in ilk yapılaşmasında Gölette 2500 araçlık açık-kapalı otopark alanının yıkılarak yerine Prestige AVM yapılması, park alanı olarak ayrılan bir başka parselde Shell Benzin istasyonu yapılması, sağlık alanı imarlı alanda yapılan konutlar (Sofa), yine emsalinin çok üstünde yapılaşmış yerler (Loca) gibi bütünsel plan kararlarını bozan uygulamalar sonucunda Bahçeşehir’in alt yapısı çıkmaza girmiştir, üzülerek halkın devletin kurumlarına güvenerek aldıkları Bahçeşehir Projesi gasp edilmiştir.
İmar planında verilen emsallerin çok üstünde hukuka aykırı olarak yapılaşan bu alanlar Toplu Konut Alanı için öngörülen ulaşım sistemini olumsuz yönde etkilemiş yeni yerleşim alanı olmasına rağmen taşıt yollarında günün her saatinde problemler yaşanmaya, araçların kısa süreli durmaları-park edebilmeleri imkansız hale gelmeye başlamıştır. Sonradan ve imara aykırı olarak yapılan uygulamalar Bahçeşehir’de yaşam için gerekli olan tüm altyapıya ilişkin doygunluk sınırını çoktan aşmıştır, bir nevi artık her alanda plansızlık süreci yaşanmaktadır. 90’lı yıllarda şehrin keşmekeşliğinden kaçıp o dönemde emlak fiyatlarının 2-3 kat üzerinde bedeller ödeyerek daha az trafik, doğa içinde yaşam ve konsept bir kentte yaşamak isteyen bölge halkı düşen yaşam kalitelerinin haricinde, yıllar içinde bırakın bu yaşam standartlarının korunulması, ödedikleri bedellerin çok altında konut değerleriyle karşı karşıya kalmışlardır.
Bu durum bugün giderek daha da tehlikeli bir sürece girmektedir. Çünkü Toplu Konut Alanında yapılan ilk uygulamalarda bazı parsellerde emsal-yapılaşma oranının altında konutlar tasarlandığı ve parsellerin buna göre yapılaştığı görülmektedir. Ancak ne yazık ki bu tür yerlerde imar planı koşullarına göre yapılaşma için binaların yıkımı ve yeniden yapılması gündeme gelmektedir. Kanuni haklarımızı kullanıyoruz diyen villa sahipleri ortak imzaları ile talep ettikleri bu haklarını kullanırken, tamamlanmış bir projeyi yeniden ve çok daha fazla bir yapı yoğunluğu ile doldurarak Bahçeşehir’de aslında komşuluk hukukunu hiçe sayan bir uygulamanın kötü örneğini teşkil etmiş olacaklar.
Elbette imardan gelen haklar bakidir, ancak Toplu Konut Alanında sonradan yapılan uygulamalar imar haklarının çok üstünde ve plana ve mevzuata aykırı olarak gerçekleştiğinden ve bugün hala bunların olumsuz etkilerini yaşamaktayken, 251/1 villa adası ölçeğinde 14 villanın yerine çok katlı 80-100 konuttan oluşan bir yapılaşma emsal teşkil edeceği dikkate alınarak, yerleşik dokuyu bozacak, çevre konutlarının yaşam kalitesini ve değerini düşürecek ve her şeyin ötesinde Bahçeşehir’de bitip tükenmeyen beton aşkını körükleyecektir.
Bu konuda sorumlu idare-Başakşehir Belediyesi’nin ve mülkiyet sahiplerinin yaklaşımı çok önemlidir. Projeye uygun olarak şehircilik ilkeleri esası ile tamamlanmış bir projenin yıkılarak yerine sırf yasal haklarını kullanıyorlar diyerek yapı yoğunluğuna izin vermek şehircilik ilkeleriyle örtüşmeyecektir. Bahçeşehir Toplu Konut Alanı 1990’lı yıllardaki imar yönetmelik hükümlerine göre yapılaştığı ve uygulanan ilk zamanlardaki haliyle ödül aldığı göz önüne alındığında, o tarihlerde emsal hesabına katılan alanlar bugünkü yönetmelik hükümlerine göre emsal harici tutulduğundan, o tarihlerde aynı emsal değerinde örneğin E:1.50 olarak yapılaşan parselin yapı yoğunluğu ile bugün aynı emsal değerine göre uygulama olduğunda çok dağa yoğun bir yapı kütlesi oluşturacağı kesindir. Bu durumun Bahçeşehir genelinde her anlamda ilave yük getireceği bir gerçektir.
Bununla birlikte uygulamanın yapılacağı alanın komşuluğunda diğer parseller açısından da bu durum bir çok olumsuzluk içermektedir.
Bu sebepledir ki her ne kadar yıkıp yeniden yapılma durumu yasal bir hak olsa da bu tür değişikliklerin komşuluğundaki diğer alanlarla birlikte, Bahçeşehir bütününe etkisinin (yoğunluk artışı, trafik yükü, donatı ihtiyacı gibi) ayrıntılı etüt edilmesi, gerek silüet gerekse yapı düzeni açısından mevcut doku ile uyumlu ve mevcut yapılaşmanın üstünde olmayacak projelerin geliştirilmesi gerekmektedir. Çünkü imar planlarına ve ilgili mevzuata aykırı uygulamalar göz önünde olduğundan ve Bahçeşehir’e olumsuz etkileri her an yaşandığından dolayı, yerleşik alanda yapılan değişikliklerin Bahçeşehir imajına, ruhuna aykırılık içermemeli ve komşuluğundaki diğer yapılar ile uyumlu olarak düzenlenmelidir..
Bahçeşehir bir yerleşim modelidir, önceki ve sonraki uygulamaların ismine uygun bir şekilde bir kent modelini sürdürülebilir kılmak zorundadır. Yoksa çok kısa bir süre sonra hemen yakınında yer alan ve ne yazık ki bir açık cezaevi niteliğine bürünmüş Esenyurt’un ranta kurban edilen alanlarına dönüşmesi kaçınılmaz olacaktır.
Ne Yapabiliriz?
Öncelikle komşularımızın şunu çok iyi bilmesini isteriz ki özelikle 2013’de onbinlerce konut hayali ile plan değişiklikleri ile karşımıza çıkan rant düşkünleri ile nasıl mücadele ettiysek ve bu konutların yapımını durdurduysak Bahçeşehir’de hukuksuz yapılaşmalara ya da hukuk çerçevesine sığdırılmış olsa dahi plan bütünlüğünü bozacak yapılaşmalara karşı durmaya devam edeceğiz. Yine bilinmesini isteriz ki Bahçeşehirliler Derneği (BADER) bir sivil toplum kuruluşu olarak bir mülk tapu sahibi değildir. Yasalar bir itirazı dikkate almak için öncelikli şartı o bölgede hak sahiplerinin uğradığı haksızlıklar üzerinden dikkate alırlar. Sosyal medyadan itiraz etmek, düşünceleriyle betona hayır demek elbette kıymetli bir duruş olsa da , gerek hukuki ve gerekse kamuoyu gücü adına birlik ve beraberlik çok daha değerlidir. Aksi takdirde çığlıklarımız boşlukta yankılanmanın ötesine geçemeyecektir. Sivil toplum kuruluşları güçlerini yaşadıkları bölgenin halkından alırlar, halkın sesi ne kadar bir ve gür çıkarsa sonuçlar da o derece bölgenin geleceğine olumlu katkı sağlar. Kamu lehine olmayan tüm projelerin, yapı yoğunluklarının gerek yasal ve gerek etik değerler yönünden mücadelesini vermeye devam edeceğiz.
Uğur Barış Karabulut
Bahçeşehirliler Derneği (BADER) Bşk.