ÖNALIM (ŞUF’A) HAKKI VE KULLANILMASI
Ön alım hakkı, taşınmaz malikinin taşınmazını bir üçüncü kişiye satması halinde ön alım hakkı sahibine tek taraflı bir irade beyanı ile taşınmazın alıcısı olabilme yetkisini veren, yenilik doğuran bir hak statüsündedir.
Burada dikkatlerin çekilmesi gereken ilk noktalardan biri, önalım hakkının sahibine direkt olarak taşınmazı satın alabilme yetkisi vermediğidir. Önemle belirtmeliyiz ki önalım hakkı ancak ve ancak üzerinde önalım hakkı kurulmuş olan taşınmazın malikinin taşınmazını SATTIĞI DURUMLARDA ortaya çıkar.
Tekrar ifade edelim, önalım hakkı ancak taşınmaz maliki taşınmazını satarsa gündeme gelir. Burada önalım hakkının satıştan önce kullanılamadığını görüyoruz. Bu ne anlama gelmektedir? Önalım hakkı, ancak satışın gerçekleşmesinden sonra yeni malike açılacak olan bir ÖNALIM DAVASI ile kullanılabilir. Yani önalım hakkının varlığı her ne kadar taşınmazın malikine bir “uyarı” mahiyetine sahip ise de taşınmaz maliki buna aldırış etmeyip taşınmazını bir başkasına satabilir. Sattığı takdirde, önalım hakkının sahibi ortaya çıkıp taşınmazı satın almış olan kişiye karşı bir ÖNALIM DAVASI açarak, taşınmazın bedelini ödeyerek, satın alabilir.
Temel anlamda bu şekilde ifade edebileceğimiz önalım hakkı, yasal önalım hakkı ve sözleşmesel önalım hakkı olmak üzere iki şekilde uygulama alanı bulur. Aşağıda, her ikisine de kısaca değineceğiz:
1) Yasal Önalım Hakkı
Bizim hukukumuzda, yasal önalım hakkı ancak PAYLI MÜLKİYET halinde söz konusu olur. Paylı mülkiyetin varlığı halinde, paydaşlardan her biri önalım hakkına sahip olur. Yani, örneğin beş kişinin paylı mülkiyet ile müşterek mülkiyet halinde bulunduğu bir arazi düşününüz. Paydaşlardan biri, sahip olduğu payı bir başkasına satmaya kalkışırsa, öteki paydaşlar yeni malike karşı bir önalım davası açarak satılmış olan payı geri alabilirler. Elbette, üçüncü kişinin bu satış için ödemiş olduğu bedel her ne ise, önalım davasını açan kişi o satış bedelini ödemekle yükümlüdür.
Fakat yasal önalımda şöyle bir istisna vardır: Paydaşlardan biri, satışı öteki paydaşlardan herhangi birine karşı yaparsa, artık paydaşların yasal önalım haklarını kullanma olanakları kalmaz. Yani yukarıdaki misali düşünecek olursak, arazide sahip olduğu hisseyi, yine arazideki öteki paydaşlardan birine satan kişinin söz konusu satış işlemine karşı önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.
Örneğin: Bir arazide PAYLI MÜLKİYET sahibi olan Necla, Ümit ve Şevval; aynı arazide paylı mülkiyet sahibi olan Ertuğrul’un, kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, Ertuğrul’un payını devralan yeni malike karşı bir ÖNALIM DAVASI açabilirler. Bu davayı, Ertuğrul ile yeni malik arasında yapılan satış sözleşmesinin içerdiği satış tutarını yeni malike ödemek suretiyle kazanabilirler.
2) Sözleşmesel Önalım
Bu önalım türünde, taraflar kendi aralarında yazılı bir sözleşme yaparlar. Bu sözleşmenin geçerlilik arz etmesi için, tarafların uymaları gereken tek şekil şartı, sözleşmenin yazılı ve imzalı olmasıdır. Yoksa geçerli bir önalım sözleşmesi için noter onayına yahut da başka bir şekil şartının yerine getirilmesine imkân yoktur.
Fakat sözleşmesel önalımın işlevsel olması açısından, tapuya şerh verilmesi şarttır. Şerh, taşınmaz üzerinde sonradan hak sahibi olanlara karşı da önalım hakkının kullanılabilmesini sağlar. Önalım hakkı, yukarıdaki açıklamalarımızın ışığında, ancak satışın gerçekleşmesi halinde (genellikle yeni malike) açılacak önalım davası ile kullanılabileceğinden, şerh verilmemiş bir önalım sözleşmesi, gerçek anlamda bir işlev arz etmekten uzak kalacaktır.
Örneğin: Veysel’in maliki olduğu bir arazide, aralarında daha önceden kurulan ve tapuya şerh verilmiş bir ÖNALIM SÖZLEŞMESİNDEN kaynaklanan bir önalım hakkı bulunan Reyhan, Veysel’in arazisini üçüncü bir kimseye satması halinde, arazinin yeni malikine karşı bir önalım davası açabilir. Fakat Veysel ile Reyhan’ın aralarında farklı bir anlaşma olmadıkça; Reyhan’ın yeni malike açacağı davayı kazanması için, yeni malikin Veysel’e ödediği satış bedelini ödemesi gerekir.