Konut fiyatları 2022'de ne olacak?
Faiz ve yüksek inşaat maliyeti, 2021 yılında konut arzını aşağı çekerken, yüz yüze eğitimin başlaması ve kentsel dönüşüme hız kazandırılması konut talebinin patlamasını sağladı. Yeni Şafak'tan Hamide Hangül'ün haberine göre; düşük arza karşılık yüksek talep ev fiyatlarının iki katına çıkmasına neden oldu. Mevduattan daha iyi getiri kazandırmasıyla altın ve dövizi birikimi olanların birikimlerini güvenli liman olarak nitelendirdikleri gayrimenkule yatırmaya başlaması konut stoklarını eritti. Üç sene önce ortalama 800 bin olan konut stoku, 2020'de 600 bin, 2021'de ise yaklaşık 450 bin oldu.
KREDİLİ SATIŞ ARTIYOR
Özellikle Merkez Bankasının faiz indirimleri ile maliyet yükü düşmeye başlayan vatandaşın kredili satışlara da ilgisinin çoğalması, senenin son çeyreğinde ipotekli satışların hareketlenmesine neden oldu. Bu tablo satış rakamlarında da görüldü. Türkiye'de senenin 11 ayında yüzde 9.2 düşüşle 1 milyon 265 adet olan konut satışları, faiz indirimlerinin hissedildiği Kasım'da yıllık yüzde 59 arttı ve 178 bin 814’e yükseldi. Yine ocak-kasım döneminde yüksek faiz etkisiyle yüzde 55,4 azalan kredili konut satışları, kasım ayında aylık yüzde 61 yükselerek 39 bin 366’yı buldu.
MALİYET VE FIRSAT ZAMLARI DURULMUYOR
Yabancılara gerçekleştirilen konut satışları da yüzde 48,4 yükselerek 7 bin 363 oldu. Fakat özellikle kur artışının da etkisiyle inşaat demirinden çimentoya, boyadan alçıya kadar inşaat maliyetlerinin son bir senede yüzde 100’ü geçmesi ve dizginlenemeyen ev fiyat artışları gayrimenkul sektörünü zor duruma soktu. Konut üreticilerine göre, sektörün en önemli problemlerinden biri, dizginlenmesi giderek güçleşen ve direkt tüketiciye yansımaması için çaba sarf edilen maliyet yükselişi. Bir diğer konu, bozulan finansman yapısı sebebiyle inşaat sürelerinde meydana gelen gecikmeler ve buna bağlı oluşan hukuki sorunlar. Aşılmaya çalışılan bir diğer sıkıntı, yükselen maliyet ve enflasyonun üzerine binen yüksek faiz yükü.
FİYATLARA YANSIR
İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım, Koronavirüs salgınının, ciro artışlarının maliyet yükselişlerinin altında kalmasına neden olduğunu dile getirdi ve “2021 yılında dizginlemeye çalıştığımız konut fiyatları, artan hammadde maliyetleri nedeniyle taşınamayacak dereceye geldi. O nedenle artan maliyet yükünün bir kısmının konut fiyatlarına yansıması kaçınılmaz oldu. Konut üreticileri, yüzde 100 gerçekleşen maliyet artışının büyük kısmını absorbe ederek enflasyonu daha fazla körüklememesine ve konut fiyatlarının erişilebilir kalmasına gayret etti. Bu çaba, devam eden projelerde olumlu sonuç buldu ve maliyetlerden kaynaklanan fiyat artışının yarısı nihai tüketiciye yansıdı.
Ancak bundan sonra başlayacak yeni projelerde böyle bir şans olmayabilir. Başta demir ve çimento olmak üzere inşaatın temel hammaddelerinde gerçekleşen artışların tamamı konut fiyatlarına yansıyabilir. Yatırım araçlarının oldukça oynak ve riskli hale gelmesi, yatırım sahiplerinin güvenli liman olarak bilinen gayrimenkule yönlendirmeye başladı. Hedefimiz, 2021 yılını 1 milyon 450 bin adet seviyesinin üzerine çıkarak geçen seneki rekoru zorlamak." açıklamasında bulundu.
2022’de yatırımlarımız artarak sürecek
FuzulEv Yönetim Kurulu Başkanı Eyüp Akbal, gelecek seneyi hem salgına hem de tüm dünyayı etkileyen enflasyona karşın yatırımlarına hız kesmeden sürdüreceklerinin altını çizdi. 2021 yılının kendileri için oldukça hareketli geçtiğine dikkat çeken Akbal, “Yüksek enflasyon ortamında herkes daha açık gördü ki en iyi yatırım gayrimenkul, değeri azalmıyor. Dolayısıyla ben önümüzdeki yıllarda ev sahipliği oranının artacağını düşünüyorum. 2020’den kalan ve bu yıla da yansıyan talep artışı, 2022’de de devam edecektir. Gelecek yıl ekonomide büyümenin devam edeceğini, kurun istikrara kavuşacağını düşünüyorum. Bu kapsamda 2022’de startuplara hız verileceğini, dijitale teşvik geleceğini, savunma sanayiinin yaygınlaşmasının önünün açılacağını düşünüyorum” diye konuştu.
Konut, birikimi koruyan yatırım aracı oldu
KONUTDER Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, konutun bu sene paranın değerini korumada önemli bir yatırım aracı odluğunu aktardı. Kasım'da gerçekleşen 179 bin 814 adet satış rakamının en büyük dördüncü aylık rekor olduğuna vurgu yapan Elmas, “TL’de yaşanan değer kaybından hareketle yatırımcılar varlıklarının değerlerini koruma arayışında konuta rağbet gösterdi. Yükselen döviz kuru endeksli artan maliyetlerle birlikte arzın da az olmasıyla konut fiyatlarındaki yükseliş devam edecek. Bir miktar döviz varlığının konuta yöneldiğini görüyoruz ve önümüzdeki günlerde dolar ve altından gayrimenkule dönen bir kitleyle de karşılaşacağız. Konut satışının, fiyatların enflasyonist dönemde daha da artacağı inancı ve konut yatırımının enflasyona karşı önemli bir korunma aracı olduğu gerçeği nedeniyle canlılığını koruyacağını ön görüyoruz" diye konuştu.
Faiz indirimi satışlara yansıdı
Özyurtlar Holding Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt ise şöyle konuştu:
“Kredi faizinin düşmesinin iç piyasa satışlarına olumlu yansıdığını görüyoruz. İç piyasaya istikrarlı bir hareketlilik kazandırmak için konut kredi faiz indiriminin yanı sıra ham madde fiyatlarının da kontrol altına alınması gerekiyor. Buna ek olarak yatırımcılara yeni finansman modellerinin sunulması şart. Konuta yatırımı cazip hale getirecek düzenlemeler yapılırsa biz müteahhitler önümüzü daha rahat görür ve yatırımlarımıza güvenle devam edebiliriz.”
Her yıl 850 bin konut ihtiyacı var
Artaş Grubu Yönetim Kurulu Üyesi Serhan Çetinsaya, Türkiye’de konut ihtiyacının her geçen sene yükseldiğini belirterek, “Her yıl, yıllık 850 bin konut ihtiyacı var. Ancak şimdiki verilerde üretim 350-400 bin bandında. Konut her daim yatırım aracı olarak görülüyor” dedi. Kovid-19 salgınının ezberleri bozduğunu vurgulayan Çetinsaya, açılmaların devam etmesiyle bazı aylarda rekor satış rakamlarının kaydedildiğine de vurgu yaptı. Çetinsaya, bu senenin sonunda 1,5 milyon konut satışı beklediklerinin altını çizdi. Emtia fiyatlarındaki yükselişe işaret eden Çetinsaya, bu yükselişin inşaat sektörüne yansımalarıyla ilgili ise şunları söyledi:
“İç piyasada çok ciddi inşaat maliyetleri arttı. O nedenle önceden üretilen konut stokunu vatandaşa daha ulaşılabilir rakama verebiliyorsunuz. Ancak yeni üretileni yeni fiyattan yaptığınız zaman oturumcudan ziyade yatırımcının alma oranı artıyor. Eskiden bu oran oturumcu yüzde 70, yatırımcı yüzde 30’du. Şimdi yatırımcı yüzde 55’lere çıktı. Bu da bize fiyatların yükselmesinden kaynaklandığını gösteriyor. Üç yıl önce metrekaresi 10 bin lira olan bir yer, bugün 25 bin liranın altında değil. Üç yılda yüzde 250’ye varan oranda artış oldu.”
Tek çözüm yolu erişilebilir seviye
Konut talebinin karşılanmasının tekçözümünün fiyatların erişilebilir seviyede olacak şekilde arzın genişletilmesi olduğunun altını çizen Nazmi Durbakayım, şunları kaydetti:
“Yani yeni projelerin acilen devreye girmesidir. Bunun için de yapılması gereken arsanın uygun maliyetle temini ve inşaat malzemelerindeki fiyat istikrarıdır. Bunun en iyi yöntemi kentsel dönüşümdür. Başta İstanbul ve İzmir olmak üzere riskli binaların bulunduğu bölgelerde, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca standartlaştırılmış kat karşılığı arsa sözleşmeleriyle gerçekleştirilecek projeler önemli bir adım olabilir. Böylece hem deprem riski minimize edilmiş olur hem de konut arzı arttırılır. Faize de kalıcı çözüm getirilmeli. Geçtiğimiz yıl kamu bankalarının yaptığı yüzde 0,64-0,69 bandındaki faiz seviyeleri yeniden uygulanmadığı sürece kira öder gibi ev kredisi ödenmesi çok zor. Bunun sürekli olması için tek yol var. Faiz maliyetlerini minimuma (aylık bazda yüzde 0,5’in altına) çekecek olan ikincil piyasaların devreye girmesidir. Yani gerçek anlamda mortgage kredileri için yasal adımların atılması ve uygulanması şarttır.”
Yabancıya satışta son 8 yılın rekoru
Türkiye’de yabancılara gerçekleştirilen konut satışı, senenin 11 ayında yüzde 39,4 yükselerek 50 bin 735’e, kasım ayında yüzde 48,4 artarak 7 bin 363’e ulaştı. Böylelikle yabancılara konut satışında 2013'ten bu yana rekor seviyeye ulaşılmış oldu. Toplam satışlarda yabancı payı yüzde 4,1 olurken, en fazla tapuyu sırasıyla İran, Irak ve Rusya vatandaşları aldı.