İlk olarak yetkilendirme sözleşmesi en az iki nüsha şeklinde düzenlenmeli ve bir nüshası taraflarda kalmalıdır.
Yönetmelik gereği bu sözleşmelerde asgari olarak aşağıdaki hususların bulunması zorunludur:
Gayrimenkul danışmanlığı faaliyetinde bulunan işletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri, temsile yetkili kişisinin adı soyadı ve imzası; gayrimenkul sahibinin adı soyadı, T.C. kimlik numarası (veya yabancı kimlik numarası), iletişim bilgileri (gayrimenkul sahibinin tüzel kişi olması durumunda tüzel kişinin unvanı ve iletişim bilgileri ile temsile yetkili kişisinin adı soyadı ve imzası.)
Verilecek hizmetin niteliği, kapsamı ve tarafların yükümlülükleri,
Komisyon oranı ve hizmet bedeli,
Cayma parası ve cezai şart
Sözleşmenin süresi (azami 3 ay olabilecektir) ve sözleşme kendiliğinden uzayacaksa şartları,
Tarafların tebligat adresi.
Yukarıdakilere ilave olarak masraflardan kimin sorumlu olacağı, pazarlama faaliyetlerinin hangi mecralarda olacağı, mal sahibinin başka emlakçılarla anlaşıp anlaşamayacağı gibi hususların belirlenmesinde de fayda vardır.
Ayrıca yetkilendirme sözleşmesine konu gayrimenkulün;
İmar ve yapı kullanma izin durumu,
Tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi,
Büyüklüğü, yaşı ve fiili kullanım durumu,
Kat, cephe ve manzara gibi konum özellikleri,
Dolmuş, otobüs ve metro gibi toplu taşıma araçlarının duraklarına yaklaşık mesafesi,
Okul, ibadethane, hastane ve alışveriş merkezi gibi yerler ile sinema, tiyatro, park ve piknik alanı gibi sosyal alanlara yaklaşık mesafesi,
İç özellikleri (Oda, salon, banyo, tuvalet ve balkon sayısı ile bunların net büyüklükleri; mutfak, duş kabini ve dolap muhteviyatı; parke ve doğramalar ile elektrik, su, doğalgaz, telefon ve uydu tesisatının durumu vb),
Dış özellikleri (Apartman, site, bina veya müstakil olma durumu; blok, kat ve her bir kattaki daire sayısı; hidrofor, su deposu, ısıtma sistemi, yangın merdiveni ve asansör ile açık ve kapalı otopark durumu; güvenlik, futbol, basketbol, yüzme ve benzeri spor alanları ile çocuk parkının olup olmadığı gibi),
(Araziler için) Hisse, emsal ve öngörülen bina yüksekliği bilgileri ile üzerinde ekili veya dikili ürün bulunup bulunmadığı,
Gayrimenkul üzerinde ipotek, haciz ve benzeri kısıtlamaların bulunup bulunmadığı hususlarının Sözleşme’de bulunması Yönetmelik gereği zorunludur.
Burada gayrimenkul sahibinin verdiği beyanlar esas alınacak olup yanlış ve noksan bilgilerden emlakçılık faaliyetinde bulunan kişiler sorumlu değildir.
Ayrıca tapu kütüğüne kayıtlı olmayan veya henüz inşası tamamlanmayan gayrimenkullere ilişkin yeterli bilgilendirmeyi sağlayacak şekilde ilave detayların verilmesi de gerekecektir.
Sözleşme Tek Başına Yeterli Olacak mıdır?
Yetkilendirme sözleşmesine ek olarak gerek alım / satım gerekse de kiralama faaliyetlerine aracılık ediliyor olsun; her bir gösterim için ayrı ayrı taşınmaz gösterme belgesi düzenlemek Yönetmelik uyarınca gayrimenkul danışmanlarının yükümlülüğündedir.
Bu belge sayesinde gayrimenkul danışmanı; harcadığı emeği ispat edebilmiş olacaktır. Böylece mal sahibi ile yaşanabilecek olası uyuşmazlıklara karşı taşınmaz gösterme belgeleri delil olarak kullanılabilecektir.
Ayrıca alıcı / kiracının emlakçıyı bertaraf etmesinin de önüne geçilebilecektir. Yönetmelik uyarınca söz konusu belgede;
Gayrimenkul danışmanının yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri, temsile yetkili kişisinin adı soyadı ve imzası; alıcı veya kiracı adayının adı soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri ve imzası, alıcı veya kiracının tüzel kişi olması durumunda tüzel kişinin unvanı ve iletişim bilgileri ile temsile yetkili kişisinin adı soyadı ve imzası.
Gayrimenkulün tapu kaydı bilgileri, cinsi, adresi ve özellikleri
Gayrimenkulün hangi amaçla gösterildiği ve gösterilme tarihi
Mal sahibi ile anlaşılan hizmet bedeli ile tarafların diğer mali ve hukuki sorumlulukları gösterilmelidir.
Bu belgenin bir nüshasının da alıcı / kiracı adayına verilmesi gerekmektedir.
Yeri gelmişken belirtmek gerekir ki gayrimenkul danışmanı; gayrimenkulü göstermesi karşılığında (ilçe dışındaki gayrimenkuller için ulaşım giderleri dışında) herhangi bir bedel talep edemeyecektir.
Gayrimenkul Danışmanının Hizmet Bedeli Alacağı
İşletme sahiplerinin gayrimenkul danışmanlığı için talep edebilecekleri komisyon oranı; kiralık gayrimenkullerde bir aylık kira bedelini, satılık gayrimenkullerde ise satış bedelinin yüzde 4’ünü geçemeyecektir.
Mal sahibi ile alıcı veya kiracı; aksi kararlaştırılmadığı sürece bu bedele eşit oranda katlanacaktır. Yetkilendirme süresi içerisinde mal sahibinin gayrimenkul danışmanını bertaraf ederek satış / kiralama işlemlerini gerçekleştirmesi halinde dahi gayrimenkul danışmanı sözleşmeyle kararlaştırılan hizmet bedeline hak kazanacaktır.
Gayrimenkul Danışmanlarının Uymaları Gereken Diğer Hususlar Nelerdir?
Gayrimenkul Danışmanlığı faaliyeti gösteren işletmeler; gayrimenkul alım / satım ve kiralanmasına aracılık etme, tapu işlemlerine aracılık etme, gayrimenkul yönetim hizmeti verme, değerleme hizmeti verme ve gayrimenkul ticaretine yönelik diğer hizmetleri verme dışında herhangi bir ticari faaliyette bulunamaz.
Bu işletmeler faaliyetleri sırasında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir ibare kullanamaz.
Gayrimenkulün tanıtımına yönelik gazete ilanı, el kitapçığı, katalog gibi unsurlar ile fotoğrafları, vaziyet planı ve imar durumuna ilişkin belgeler işletmede bulundurulur.
Her bir yetkilendirme sözleşmesi için fiziksel olarak veya elektronik ortamda dosya oluşturulur. Hizmetler kapsamında düzenlenen diğer belgelerle birlikte bu dosya en az beş yıl süreyle saklanmalıdır.
(Sözleşmenin feshi, gayrimenkulün satılması vb) Pazarlamaya gerek kalmadığı durumlarda takip eden ilk iş günü içinde reklam ve ilan faaliyetlerine son verilir.
Hizmet verilen kişilerin alım / satım veya kiralama tercihlerini etkileyecek nitelikteki bilgiler gizlenemez.
Hukuka ve ahlaka aykırı davranılamaz, gizlilik esaslarına aykırı hareket edilemez.
Kaynak: İSTANBUL GAYRİMENKUL HUKUKGüncelleme Tarihi: 10 Eylül 2023, 04:50