Kiralananın yeni maliki TBK m. 351’e göre kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiracının tahliyesine dair diğer ilgili maddelerde olduğu gibi kanun koyucu yine bu madde de tahliyeyi sıkı şartlara bağlamıştır.
Kiralananı sonradan edinen kişi ilgili maddede yazan sebepler ile kiralananın tahliyesini dava yoluyla talep edebilecektir. Yeni malik, kiralananı sonradan elde eden kişi olmak zorundadır. Mevcut bir kira sözleşmesinin varlığı halinde yani kira sözleşmesinin kurulmasında sonra kiralanan üzerinde malik sıfatını sahip olmalıdır. Yeni malikin, kiralananı hangi hukuki yolla elde etmesi konusunda kanun koyucu herhangi bir sınırlandırma getirmemiştir. Yeni malik, kiralananı satış sözleşmesiyle, miras yoluyla veya bağışlama neticesinde, mahkeme ilamı, icra yoluyla kiralananın yeni maliki olabilir.
Kiralanan eşya için elbirliği mülkiyeti söz konusuysa tüm maliklerin oy birliği ile tahliye açılacağı, kiralanan üzerinde paylı mülkiyet söz konusuysa pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmasıyla tahliye davasının açılması mümkündür.
Yeni malik, kendisinin konut ihtiyacı gereksinimi ile eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler içinin konut ihtiyacı halinde TBK m351’e göre kiracının tahliyesi mümkün olacaktır ancak burada ihtiyacın gerçek ve samimi nitelikte olması gerekmektedir.
TBK 351’e göre dava açılmasının bir diğer önemli şartı kira sözleşmesinin tapuda şerh edilmemiş olmasıdır. Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması halinde tahliye davasından söz edilemeyecektir.
1 Aylık Yasal Süre İçinde Bildirim
Kiralananın yeni maliki, taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 aylık süre içerisinde kiracıya bildirimde bulunmak zorundadır. Dikkat edilmesi gereken husus 1 aylık sürede kiracıya yazılı bildirimin tebliğ edilmiş olması gerekmektedir. Yazılı bildirimin geçerli olabilmesi için kiralanan adını soyadını iletişim bilgilerini, kiralananı edinmesine dair bilgileri, tarihi, kendisi veya kanunda belirtilen diğer kişilerin ihtiyaç durumunun belirtmiş olması gerekmektedir.
Kiracıya yapılacak olan bildirimin yazılı şekilde olması gerekmektedir. Sözlü olarak yapılan bildirimlerin geçerliliği yoktur. Bildirim adi yazılı şekilde yapılacağı gibi Noterden ihtarnma gönderilmesi şeklinde de yapılabilir. İspat açısından değerlendirdiğimizde Noterden gönderilen yazılı bildirim yeni malik açısından daha iyi olacaktır. Çünkü yazılı bildirimin yapıldığının ispat yükü yeni malike aittir.
Yeni malik, taşınmazı edinmiş olduğu tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde kiracıya yazılı bildirim şartını yerine getirdikten sonra 6 ay sonra açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesiyle kiracının tahliyesini isteyebilir. Yasal süre kapsamında 6 aydan önce açılan dava geçersizdir. İlgili maddeye göre kiraya veren dilerse gereksinim sebebiyle kira sözleşmesinin bitiminde itibaren 1 aylık süre içerisinde de açacağı ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kanun koyucu TBK m. 351’de yeni malikin dava açabilmesi için iki farklı süre öngörmüştür.
Yeni malik, kiracıya yazılı bildirimde bulunduktan sonra 6 aylık süre sonunda kiracı ile kira ilişkisinin devam ettireceği yönünde kire bedelinde artış gibi izlenim yarattıysa tahliye davasından vazgeçtiği de düşünülebilir.