Bir arsaya değer biçmek – Araziler genellikle özel bir şeydir. Yaklaşık 80 metrekarelik tipik bir kat mülkiyeti, bir emlak portalı üzerinden hızla satılmaktadır. Ancak arsalar, tarım arazileri ve hatta orman arazileri için doğru alıcılara ihtiyaç vardır. Özellikle kapalı piyasadaki özel alıcılar, her tür arazi için iyi alım fiyatları ödemektedir. Neden? Onları yönetirler, daha da geliştirirler veya verim etkilerini kullanırlar.
Yöntemli her türlü mülk deÄerlemesi
Anonim olarak mı satmak istiyorsunuz? Arazi için satın alma profilimizi buradan okuyun. Arazinin özel satıÅı birçok tehlike ve risk içerir, bu nedenle arazi satarken hatalar ortaya çıkar.
Mülk deÄerleme konusu hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz. Bir mülke nasıl deÄer biçersiniz? Bir mülkün piyasa deÄerini nasıl hesaplarsınız Bir mülke kimin deÄer biçmesine izin verilir? Standart zemin deÄeri hakkında kim bilgi veriyor? DeÄer faktörleri, konum, olanaklar, piyasa deÄeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu Åekilde deÄer biçebilirsiniz.
DeÄerlendirme: durum, seçenekler ve geliÅim
Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk deÄerlemesi veya arazi deÄerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Gayrimenkullü veya gayrimenkulsüz mülkünüz için hangi fiyat uygun ve gerçekçi? Satın alma iÅlemi çok kısa bir süre önce yapılmıÅsa, o zamanki satın alma fiyatı ilk referans noktası olabilir. Bölgelerin çevrimiçi tekliflerinden karÅılaÅtırılabilir araziler de belirsiz bir tahmin saÄlayabilir.
Mülkü satarken, “algılanan değer” en uygun temel değildir.
Değer çok yüksekse, mülk “yanabilir” çünkü piyasada çok uzun süre kalır ve mülkle ilgili bir şeyler yanlış görünür.
Genellikle fiyat düşürülür, bu da mülkün gerçek gelir potansiyelinin kaybolduğu anlamına gelir – iyi parayı kaçırırsınız. Bu durum, tasarruf bankaları tarafından FlowFact AG ve IIB Dr. Hettenbach Enstitüsü ile işbirliği içinde yürütülen bir araştırmayla da kanıtlanmıştır. Pazarlama süresi, satış fiyatı ve pazarlama fiyatı arasında bir korelasyon bulunmuştur. Çalışma, mülkün değerlemesi yapılırken gerçekçi bir değerlendirmeye dayanılması halinde elde edilen gelirin daha fazla ve pazarlama süresinin daha kısa olduğunu doğrulamıştır.
Bu nedenle, sorunsuz bir satış işlemi için mülkün piyasa değeri konusunda uzmanların profesyonel değerlendirmesi şiddetle tavsiye edilir.
- DeÄerleme uzmanı veya uzman (emlakçı) tarafından deÄerleme
- Reklamın çok uzun olması durumunda fiyat indirimi nedeniyle kaybedilen gelir potansiyeli
Piyasa değeri, ipotek kredi değeri ve varlık değeri
Bir değerleme farklı mülk değerlerine dayanır. Bunlardan en önemlileri piyasa değeri, ipotek kredisi değeri ve varlık değeridir. Prensip olarak, piyasa değeri olarak da adlandırılan adil piyasa değeri, bir mülk değerlemesinde veya gayrimenkul ekspertizinde belirlenir.
Yaygın olarak kullanılan değerleme yöntemlerini dikkate alın:
Mülküm için hangi deÄerleme yöntemi? Emlak + gayrimenkul
Mülkün değerinin uzmanlar ve değerleme uzmanları tarafından belirlenmesi için üç standart yönteme izin verilmektedir: Karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi. Hangi yöntemin ne zaman uygun olacağı mülke göre değişir. Eğer bir arsa ise, bir binaya kıyasla başka değerleme yöntemleri kullanılır. Sahibi tarafından kullanılan ve kiralanan mülkler için de farklı değerleme yöntemleri kullanılmaktadır. Zorunlu açık artırmaya çıkarılan mülkler söz konusu olduğunda, mülklerin ekspertizleri yetkili bölge mahkemelerinde – genellikle çevrimiçi olarak – görülebilir. Bu durumda, mal sahibinin rızası gerekmez ve ilgili herhangi bir taraf böyle bir uzman görüşünü ücretsiz olarak görebilir.
Gayrimenkul DeÄerleme YönetmeliÄi (ImmoWertV)
1988 yılına kadar gayrimenkul değerlemesi Değerleme Yönetmeliğine (WertV) dayanmaktaydı. 2010 yılında bunun yerini Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği (ImmoWertV) almıştır. Yeni yasa ile değerlemenin daha da standartlaştırılması amaçlanmaktadır. Yasa koyucu yeni yönetmeliği kabul ederken yabancı yatırımcıları da göz önünde bulundurmuştur. ImmoWertV, özel olarak görevlendirilen ve kamu tarafından atanan değerleme uzmanları için bağlayıcı şartları ve prosedürleri düzenler. Aynı zamanda gayrimenkul değerlemesi için uzman komiteler için de bağlayıcıdır.
Gayrimenkul Değer Yönetmeliği aşağıdakiler arasında ayrım yapmaktadır:
- Gayrimenkulün deÄerlemesi ve
- Binaların değerlemesi
Gelişmiş ve gelişmemiş arazi
IPV’nin karşılaştırmalı değeri ile teklif fiyatı daha kesin bir şekilde belirlenebilir. Emlakçı tarafından hazırlanan karşılaştırmalı değerin aksine, piyasa değeri bir mülkün belirli bir tarihte getirmesi beklenebilecek kesin fiyattır. Piyasa değerine nelerin dahil olduğu İnşaat Kanunu’nda (BauGB) düzenlenmiştir. Bir mülkün piyasa değerini belirlemek için, mülkün konumu, durumu, donanımı (inşa edilmiş durumda) ve aynı zamanda yasal koşullar dikkate alınır. Piyasa değeri terimi eş anlamlı olarak kullanılmaktadır.
Arazi değeri, bir arazi değerlemesi sırasında belirlenir. Arsa değerinin belirlenmesi, karşılaştırmalı değer yöntemine ve uygun standart arsa değerlerinin kullanılmasına dayanmaktadır. İnşaat Kanunu’na (BauGB) göre, arazi değerlerinin hesaplanması için uzman komiteler oluşturulmalıdır. Bu uzman komiteleri bağımsız uzmanlardan ve vergi makamlarının bir çalışanından oluşmaktadır.
Standart değerler, belirli bir yerde bir metrekare arazinin ortalama ne kadara mal olduğunu gösterir. Ancak arazinin somut özellikleri standart arazi değerlerine dahil edilmemiştir. Değerleme için yalnızca bölgesel konumun bir ortalaması kullanıldığından, standart arazi değerleri arazinin gerçek değerinden büyük ölçüde sapabilir.
Bina arsası ve tapu kaydı özeti
Bina arsasının değerini belirlemek için, tapu sicilinden alınan ekstrenin incelenmesi gerekmektedir. Tapu sicilinden elde edilebilen bu ekstre, arsa için tüm tapu kayıtlarını içerir ve arsanın bir geçmişine karşılık gelir.
Ancak, sadece satıcı tapu sicilinden belge talep etme hakkına sahiptir.
Tapu sicilinden alınan belge, satıcının mülk üzerinde ilgili haklara sahip olmasını ve bunları fiilen satabilmesini sağlar. Birden fazla lehtarın kayıtlı olması halinde, bunlar yalnızca kendi hisselerini satabilirler.
Mülkün kullanımına ilişkin mevcut kısıtlamalar da tapu siciline işlenir (örneğin, mülk üzerine yalnızca konut amaçlı inşaat yapılabilir). Alıcılar ve satıcılar için, tapu sicilinden alınan belge, arazinin veya mülkün değerinin belirlenmesi, bölünmesi veya satılması için vazgeçilmezdir.
Değerlemede bir diğer önemli nokta da arazinin veya mülkün konumudur. Değerleme için kriterler şunlardır:
- Makro konum, yani bölge veya mahalle
- Mikro konum, mülkün yakın çevresi
Örneğin, mahallenin sosyal ortamı ve altyapısı değerlemeye dahil edilir. Alışveriş, okul ve sanayi bölgelerine iyi ulaşım bağlantıları sadece gelecek için planlanmış olsa bile, bunun mülk değerlemesi üzerinde şimdiden bir etkisi olabilir.
Gayrimenkul değerlemesi yatırımcıların odağında
Yatırımcılar için, standart değerlemeye ek olarak, bir arsanın veya mülkün karlılığı özellikle ilgi çekicidir.
Bir mülkün karlılıÄı, gelecek yıllardaki geliÅimini ifade eder. Bir mülkün marjinal parametreleri ve referans tarihte yapılan deÄerleme kısa sürede deÄiÅebileceÄinden, beklenen karlılıÄın sadece tahmini mümkündür. Bu tahminde “konum” faktörüne de özel bir aÄırlık verilmiÅtir.
Welt, yaptıÄı bir çalıÅmada 2030 yılına kadar Almanya’nın tüm bölgelerinin makro konumlarının geliÅimini deÄerlendirdi. Gelecekteki deÄer geliÅiminde bir diÄer kilit faktör de, ortalamanın üzerinde bakım önlemleri beklendiÄi ölçüde “yenileme birikimi “dir. Mülkünüzün pazarlanması özellikle yatırımcılara yönelik olacaksa, yatırım teklifini deÄerlendirmek için daha fazla kriter gereklidir.
Uzman deÄerlendirmesi için iyi nedenler
Mülkün deÄeri ilgi çekiyorsa, piyasa deÄeri belirlenmelidir. Mülk satılacaksa, boÅanma davası devam ediyorsa veya miras meseleleri söz konusuysa, mülkün piyasa deÄeri esas alınır. Piyasa deÄeri aynı zamanda kredi verilirken ve diÄer mülk paylaÅım biçimlerinde müzakere edilecek deÄerin de temelini oluÅturur. Gayrimenkul varlıklarının bölünmesi durumunda (boÅanma, mirasçılar topluluÄu), bir fiyat aralıÄı uygun deÄildir. Bu nedenle, adil piyasa deÄeri deÄerlendirmesinin bir parçası olarak mülk deÄerlemesinde belirli bir meblaÄ belirtilmelidir. Bu piyasa deÄeri, ekspertizde belirlenen zaman noktasını ifade eder.
Bir arazi satışında, kesin değer daha az belirleyicidir ve genellikle belirlenen arazi değeri bir fiyat aralığı ile ölçülür. Arazi ve bina satışlarında bölgesel pazarın yanı sıra arz ve talep de önemli bir rol oynamaktadır.
Satış stratejisine bağlı olarak, belirlenen karşılaştırmalı veya piyasa değeri ile farklı prosedürler izlenir. Sabit bir fiyattan satış ile mülkün bir ihale sürecinde satılması arasında temel bir ayrım yapılır. Hiçbir durumda mülkün “algılanan değeri” pazarlama esasına dahil edilmemelidir. Satış fiyatı piyasa değerinden yüksekse, alıcı gerekenden çok daha fazla öz sermaye sağlamak zorundadır.
Burayı daha önce okumuştum:
Arazi satıyorum: Kontrol Listesi
Süreç, imar kanunu, emlakçı, noter, masraflar ve vergiler hakkında her şey: