Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm insanların güvenli ve sağlıklı bir yaşam sürebilmesi için yapılan uygulamalardan biridir. Kentler insanların yaşam alanlarıdır. Kentlerin tarih boyunca bir değişim ve dönüşüm içerisinde olması kaçınılmazdır. Fiziki mekanların değişken bir yapıya sahip olması çeşitli nedenlerle olur. Kentsel dönüşüm de kentlerde düzenlemelerin yapılması için gerekli olan bir yaklaşımdır. Zeminin yanı sıra alt yapı bakımından da güvenli olmayan kentlerin insanların daha sağlıklı bir biçimde yaşayabilmesi için ıslah edilmesi gerektiğinde yeniden inşası önemli bir yaklaşımdır.
Kentsel dönüşüm sürecinde tehlike arz eden yapıların yıkılarak yerlerine yenilerinin yapılması gerekir. Modern teknolojilerin kullanıldığı bu tür yapılarda binaların depreme dayanıklı olarak üretilmesi yaşayanların güvenliği için zorunludur.
Türkiye’nin önemli bir kısmı birinci ve ikinci dereceden deprem kuşağı üzerinde yer almaktadır. Türkiye’nin deprem kuşağı üzerinde yer alması nedeni ile eskiyen yapıların yerine yenilerinin yapılması ihtiyacı son dönemlerde yaşanan gerçekler arasındadır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun uyarınca kentsel dönüşüm kapsamında yer alan konulara açıklık getirilir. Bu kanuna göre riskli olarak tespit edilen yapıların yıkılarak yerine yenilerinin yapılması gerekmektedir.
Kentsel dönüşüm kapsamında sağlıksız kent dokularının iyileştirilmesi amaç edinilir. Bu sayede vatandaşların daha sağlıklı ortamlarda yaşamalarına fırsat yaratılır. Türkiye açısından ele alındığında deprem riskinin birçok kenti etkileme gücü olması nedeni ile de kentsel dönüşüm çalışmalarına hız verilmiştir. Kentsel dönüşümle doğal afetlerden dolayı ortaya çıkma ihtimali olan zararların da en aza indirilmesi planlanır.
6306 saylı Kanun uyarınca riskli yapı olarak adlandırılan yapıların yıkılması ve yerine yapılacak binaların da mevcut imar planına uygun bir şekilde yeniden planlanması kentsel dönüşüm kapsamında yapılan çalışmaları ifade eder.
Kentsel dönüşümün uygulanabilmesi için yapıların riskli alan olarak tanımlanan bölgelerde olması ve riskli yapı olduğuna dair raporları bulunması gerekir. Bu tür raporlar alınacağı zaman ise Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş şirketler aracılığı ile hareket edilecektir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bu konuda yetkili olan Bakanlıktır. Bakanlık riskli bina tespiti yapacağı zaman kendisi tarafından yetkilendirilen şirketler aracılığı ile çalışır. Bu şirketler de binadan alınması gereken numuneleri alarak gerekli laboratuvar testlerini yapar ve bina hakkında rapor hazırlar.
Bu tür raporlar resmi bir değer taşır. Hazırlana raporların hukuki süreci içerisinde kat maliklerine tebliğ edilmesi gerekirken kat malikleri bu süreçte itiraz etme hakkına da sahiptir. Yasal süresi içerisinde tebligatların yapılmasının ardından kat maliklerine tanınan süre içerisinde itiraz etmeleri durumunda çalışmalar bu doğrultuda sürdürülür.
Kentsel Dönüşüm Şartları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm vatandaşların güvenli ve sağlıklı bir ortamda yaşayabilmesi için yapılması zorunlu olan çalışmalar arasında yer alır. Bu tür uygulamaların kanuna uygun olarak yapılabilmesi içinse kanunda belirtilen koşulların sağlanması zorunludur. Riskli yapıların yıkılarak yeniden yapılabilmesi için bu yapıların kanunda belirtilen şartları taşıdığının raporlarla tespit edilmesi gerekir.
- Kentsel dönüşüm kapsamında yer alan riskli yapı kavramı riskli alanlarda bulunan ve ömrünü tamamlamış yapılara denmektedir. Bu tür yapıların yıkılma tehlikesi altında olduğu veya ağır hasarlı olduğu bilimsel raporlar hazırlanarak tespit edilir.
- Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkilendirdiği kuruluşlar aracılığı ile riskli yapıların tespiti için bazı çalışmalar yapar. Kentsel dönüşümün uygulanabilir olabilmesi için riskli yapıların tespit edilmesi gerekir. Bu çalışma kapsamında binaların taşıyıcı kolonlarından ve farklı bölgelerinden alınacak karot örnekleri aracılığı ile bir tespit yapılmalıdır.
- Bu örneklerden alınan sonuçlara göre de hazırlanacak raporlara ihtiyaç duyulur. Uzmanlık gerektiren bu konu nedeni ile hazırlanan raporlar bilimsel bir değer taşır. Hazırlanacak raporun kesinleşmesinin ardından kentsel dönüşüm kapsamında gerekli çalışmalar yapılabilir. Raporun kesinleşmesi demek gerekli yerlere tebligatların yapılması ve hukuki süreçte varsa itirazların sonuçlandırılması demektir.
- Yasal olarak raporun tebliğ edilmesinin ardından kat maliklerinin buna itiraz etme hakkı bulunurken itirazın olmaması durumunda raporun kesinleşmesi söz konusu olur. Kat malikleri bina ile ilgili olarak yapılacak bu tür çalışmalarda birbiri ile uyumlu hareket etmeleri durumunda kısa süre içerisinde işlemlerin tamamlanması mümkün olur. Bazı durumlarda ise kat maliklerinin raporlara itiraz etmesi süreci zaman açısından işlemleri uzatacak bir yaklaşımdır. Bu tür itirazlar kişilere tanınan hukuki haklar çerçevesinde yapılabilmektedir.
- Kat malikleri riskli yapı tespitinin yapıldığı rapora itiraz ettiklerinde kararın gözden geçirilmesi için üç Bakanlık yetkilisi ve ilgili disiplinlerde yetkili dört öğretim görevlisi ile oluşturulan komisyonda rapor incelenerek karara bağlanır. İtiraza ilişkin yeni karar tebliğ edildikten sonra kat malikleri 60 günlük yasal süresi içerisinde idare mahkemesine dava açabilir. Bu dava kararın iptali davası olarak açılır.
- Hazırlanan raporun kat maliklerine duyurusu ilgili tapu müdürlüğü tarafından yapılır. Tebligatın ardından kat maliklerinin yasal süresi içerisinde buna itiraz etme hakkı bulunur. Bu yasal süre tebligatın ardından 15 gündür. İtirazın gerçekleşmediği durumlarda ise raporun kesinlik kazandığı görülür. Bu sürecin bir diğer parçası ise raporun kesinleşmesinin ardından kat maliklerinin anlaşma sağlayarak bir müteahhit ile iş birliği yapmasıdır.
Kentsel Dönüşüm Başvurusu ve Gerekli Belgeler
Kentsel dönüşüm uygulamasının yapılabilmesi için prosedürlere uyulması gerekir. Bunun için de öncelikle raporların alınması zorunludur. Başvuru sürecinde de çeşitli belgeler isteneceğinden bu evraklar da eksiksiz ve tam olmalıdır.
Kat malikleri aralarında anlaşma sağlamaları durumunda bu işlemlerin kesintisiz bir biçimde sonuçlanması mümkün olurken bazı hallerde kat malikleri arasında uyumsuzluk da söz konusu olabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda alınacak kararlara itiraz gerçekleşeceği için sürecin uzaması kaçınılmaz olur.
Kentsel dönüşüm başvurusu sırasında talep edilecek belgeler şunlardır:
- Başvuru dilekçesi (ıslak imzalı)
- Nüfus cüzdanı fotokopisi
- Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından görevlendirilmiş kuruluşlardan alınacak riskli yapı tespit raporu
- Riskli yapı kimlik numarası alınan tarihten önceki son üç aya veya sonraki üç aydan herhangi birine ait bir fatura (elektrik, doğalgaz, su veya sabit hatlı telefon) Faturanın riskli yapı tespit raporunda belirtilen adresle uyumlu olması gerekir.
- Malikin riskli yapı tespit raporu alındığında bu adreste ikamet ettiğine dair nüfus müdürlüğü belgesi
- Malikin riskli yapıyı tahliye ettiğine dair yeni adres bilgilerini içeren nüfus müdürlüğünden alınmış belge
- Binanın yıkıldığına ilişkin belgeler
- Hak sahibine ait banka hesap numarası (T.C Ziraat Bankası)
Kentsel dönüşüm için belgelerle birlikte müracaat edilmesi gerekir. Bu başvuru aşamasında riskli yapının tespit edilmiş olması gerekmektedir. Bakanlık belirli bir süre tanıyarak kat maliklerinden riskli yapının tespit edilmesini ister. Tespit işlemi kat maliklerince yapılmadığı takdirde ise Bakanlığın kendisi de tespit çalışmasını yapması mümkündür.
Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespiti
Kentsel dönüşüm uygulaması yapılacağı zaman riskli olarak belirtilen binaların raporlar aracılığı ile can güvenliğini tehdit edici bir yapıda olduklarının belgelenmesi istenir. Bunun için de riskli yapı tespiti yapılmalıdır. Bakanlığın talebi ile yapılacak bu çalışma Bakanlık tarafından yetkilendirilen şirketler vasıtası ile gerçekleştirilir.
6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı tespiti yapılmasına ilişkin bir çalışma gerekli olduğunda kat maliklerinin bu çalışma masrafını ödemesi gerekmektedir. Bakanlığını yapacağı çalışma Bakanlık tarafından görevlendirilen şirketler tarafından yapılır. Bakanlık bu tür kurum ve kuruluşları lisanslandırmak sureti ile görevlendirir. Kat malikleri veya kanuni temsilcileri riskli yapı tespiti yaptırmaya yetkilidir.
Kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra hazırlanan raporların sonucuna göre kat maliklerine ilgili tapu müdürlüğünün tebligatı yapılacaktır. Bakanlığın talebine kat malikleri yanıt vermediği takdirde Bakanlığın kendisi de riskli yapı tespiti çalışması yapmaya yetkilidir.
Tespit işlemlerinin ardından raporun Bakanlığa gönderildiği görülür. Bakanlık tarafından raporun onaylanması ile birlikte tapu müdürlüğü bu durumdan haberdar edilir. Tapu müdürlüğü taşınmazın riskli olduğuna dair gerekli yerlere şerh düşer. Ardından da hazırlanan raporun tüm maliklere tebliğ edilmesi aşamasına geçilir.
Kentsel dönüşüm sürecinde kat maliklerinin bu raporlara itirazı olması durumunda kendilerine tanınan yasal itiraz süresi içerisinde itiraz hakkı bulunmaktadır. Bu yasal süre ise 15 gün olarak belirlenmiştir.
Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı
Kentsel dönüşüm için raporların hazırlanarak tebliğ edilmesi ile yasal süreç de başlamış olur. Binanın riskli olduğu raporlarla tespit edildikten sonra ve ilgili tebligatların yapılmasının ardından binanın yıkılması gerçekleştirilmelidir.
Kentsel dönüşümde kira yardımı konusu da kat malikleri açısından merak edilir. Bu tür bir çalışma yapılacağı zaman kira yardımı alınabilmektedir. Kat maliki ya da kiracıların yıkılan binada en az bir yıldır ikamet etmeleri durumunda kira yardımı kapsamında yardım almaları söz konusudur. Ayrıca kat malikleri kendi imkanları ile yıkılan binayı kendileri yapmak istedikleri takdirde kredi alma şansı da kendilerine tanınmaktadır.
Kentsel dönüşüm kapsamında kat maliklerinin kendi imkanları ile yıkılan binayı yaptırmak istemeleri durumunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na başvuru yapması gerekir. Bu tür çalışmalar yapılmadan önce kat maliklerinin ne tür bir yol izleyeceklerine dair karar vermesi gerekir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Avukat Desteği
Kentsel dönüşüm kat maliklerini ilgilendiren önemli bir süreçtir. Bu aşamada birlikte hareket edilmesi ve ortak karar alınabilmesi yaşanabilecek sorunları da engelleme açısından önemlidir. Ayrıca kentsel dönüşümden yaralanmak isteyen kat maliklerinin bir ön çalışma yapması da sürecin doğru yönetilebilmesi açısından önem taşır.
Toplumsal yaşamda ihtiyaç duyulan çeşitli konularda hukuki destek gerekli olduğunda avukatlardan danışmanlık alınması mümkündür. Kat maliklerinin yapması gereken bazı ön çalışmalar da bulunur. Bu kapsamda binanın bulunduğu yerdeki imar planlarının incelenmesi yaşanabilecek mağduriyetleri giderme açısından önemlidir.
Bazı durumlarda yıkılacak binanın kat sayısı ile yeni imar planında verilen kat sayısı arasında uyumsuzluk olabilmektedir. Bu tür bir durumla karşılaşıldığında ise kat malikleri açısından yaşanabilecek zararların tespit edilmesi gerekir. Hukuki danışmanlık alınması yaşanabilecek hak kayıplarını engelleyen bir yaklaşımdır.
Müteahhit ile çalışılacağı zaman da sözleşmelerin incelenmesi aşamasında hukuki destek almak kaçınılmaz hale gelir. Teknik konularda hatanın engellenebilmesi açısından avukatlardan danışmanlık alınması önerilir. Bu konuda uzmanlığı olan bir avukatla çalışmak hak kayıplarını engelleyici olmasının yanı sıra hukuki açıdan karşılaşılabilecek yanlışlıkların da düzeltilmesi için gereklidir.
Kentsel dönüşüm avukatı bu konularda deneyim sahibi olacaktır. Kat malikleri kentsel dönüşüm kapsamında yer alan yapılarının istenilen koşullarda yeniden yapılabilmesi açısından hukuki desteğe ihtiyaç duyduklarında avukatlar kendilerine gerekli hukuki desteği sağlar.
Müteahhitler ile yapılacak anlaşmalar sırasında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin incelenmesi gerekir. Ayrıca inşaat sözleşmelerinin hazırlanması sırasında kat maliklerinin sahip olduğu hakların korunması da önemli hale gelir. İşin yürütümü sırasında karşılaşılabilecek problemlerin de hukuka uygun olarak çözümlenebilmesi için hukuki destek almak önem taşır. Gayrimenkul hukuku konusunda yetkinlik sahibi bir avukatla çalışmak kat malikleri açısından haklarının korunabilmesi adına gerekli olan bir yaklaşımdır.