Kamulaştırmasız Hukuki El Atma Davaları
Kamulaştırmasız Hukuki El Atma Davaları
1. Giriş
Mülkiyet hakkı, malike, eşya üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma imkanı veren, Anayasa ile güvence altına alınmış bir temel haktır. Ancak belirli koşullarda sınırlandırılması mümkündür. Anayasa’ nın 35. maddesine göre mülkiyet hakkı, kamu yararı amacı ile sınırlandırılabilir. Bununla birlikte Anayasa’ nın 46. maddesine göre devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir.
Bu düzenlemeler ışığında idarenin gerçek karşılığını peşin ödemek sureti ile kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyete konu bir taşınmazı kamulaştırabileceğinin hukuken mümkün olduğu anlaşılmaktadır.
Uygulamada ise idareler, çoğu zaman, yalnızca kamu yararı amacından hareketle, yasal düzenlemeleri ve özellikle gerçek karşılığını peşin ödeme şartını yerine getirmeksizin özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde sınırlandırmaya gitmekte, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale etmektedirler.
Bu durum taşınmaza fiziken el konulması şeklinde (fiili el atma) gerçekleşebileceği gibi taşınmaz hakkındaki imar durumunun değiştirilerek malikin haklarını kullanmasının kısıtlanması (hukuki el atma) ile de ortaya çıkabilir. Bu durumda kamulaştırma işlemleri tamamlanmamakta ve fakat malikin mülkiyet hakkı sınırlandırılmaktadır.
Çalışmamda, hangi durumların kamulaştırmasız hukuki el atma teşkil edeceğini, malikin haklarını ve dava sürecini inceleyeceğim.
2. Hukuki El Atma Teşkil Eden Durumlar
3194 sayılı İmar Kanunu’ nun 10. maddesinde, “Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş yıllık imar programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu programlar, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Bu program içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur.” hükmü düzenlenmiştir.
Buna göre, imar planlarında kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerlerde (yol, park, yeşil alan, sağlık ocağı, okul vb.) kalan taşınmazlar üzerinde, maliklerin tasarruf hakları kısıtlanmakta, bu yerler kamulaştırma işlemine konu teşkil edeceğinden satış değerleri düşmekte, piyasadaki rayiç değerinden satılamamaktadır. Anlaşılacağı üzere bu halde, idarenin doğrudan taşınmazı işgali söz konusu olmamakla birlikte taşınmazın özgülendiği amaç nedeni ile malikin taşınmazdaki tasarrufu süresiz olarak kısıtlanmaktadır.
Öte yandan hukuki el atmanın gerçekleşebilmesi için, taşınmazın imar planıyla kamusal kullanıma ayrılması, taşınmaz üzerinde özel kullanımın ve yapılaşmanın imar planı gereği hiçbir şekilde mümkün olmaması, imar planının onayından itibaren en az beş yıl süre geçmiş olması ve taşınmazın bu süre zarfında kamulaştırılmamış olması şartlarının birlikte gerçekleşmiş olması gerekir.
Önemle belirtmek gerekir ki, imar planı değişikliği ile hukuki el atmadan bahsedebilmek için 1/1000 ölçekli uygulama imar planı söz konusu olmalıdır. Yani 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile taşınmaza hukuken el atıldığı gerekçe gösterilerek dava açılamaz.
3. Kamulaştırmasız Hukuki El Atma Durumunda Dava Süreci
Daha önce hukuki el atmadan kaynaklı dava açmadan önce idareye uzlaşma başvurusunda bulunulması bir zorunluluk iken Anayasa Mahkemesi’ nin 05.04.2019 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 2016/181 E. 2018/111 K. sayılı kararı ile hukuki el atmadan kaynaklı tazminat davalarında idareye uzlaşma başvurusunda bulunma şartı kaldırılmıştır. İşbu dava için herhangi bir zamanaşımı da öngörülmemiştir. Dolayısıyla bu davanın her zaman, idareye başvurma zorunluluğu olmaksızın açılması mümkündür.
Hukuki el atma durumunda, taşınmaz maliki, zarara uğrayan haklarının tazmini için taşınmaz bedelinin kendisine ödenmesini talep edecektir. Malikin vefatı halinde dava hakkının mirasçılarına geçeceğini, mirasçıların birlikte ya da ayrı ayrı dava açabileceğini belirtmekte fayda vardır.
Burada kısaca belirtmekte fayda gördüğümüz bir husus da kısıtlı bir taşınmazı satın alan yeni malikin dava hakkının ne olacağıdır. Uygulamada taşınmazı, kısıtlılık halini bilerek satın alan yeni malik açısından tazminatı gerektiren mağduriyetin bulunmadığı kabul edilmektedir. Dolayısıyla taşınmazdaki kısıtlılık halini bilerek satın alan malikin tazminat isteme hakkı bulunmamaktadır.
Davada husumetin yöneltileceği idare ise kısıtlılığa neden olan ilgili yatırımcı kamu kuruluşudur. Örneğin taşınmaz imar planında devlet hastanesi olarak ayrılmışsa davanın Sağlık Bakanlığı’na, yeşil alan olarak ayrılması halinde çoğunlukla ilgili ilçe belediyesine yöneltilmesi gerekmektedir. Davalı idarenin doğru tespit edilmemesi halinde hem zaman hem de ekonomik kayıp yaşanacağı malumdur.
Hukuki el atmadan kaynaklı tazminat davaları idari yargıda açılacak bir tam yargı davasına konu edilir. Uyuşmazlığın çözümünde, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemeleri görevlidir.
Taşınmazın bedelinin belirlenmesi hususunda Kamulaştırma Kanunu’ nın değer biçmeye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanmaktadır. Kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulunun oluşturulması zorunludur. Bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi zorunludur. Bilirkişilerin uzmanlık alanları, kamulaştırılacak taşınmazın niteliği göz önüne alınarak belirlenir.
Bilirkişi kurulunun oluşturulmasından sonra kamulaştırılacak taşınmazın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile gidilerek, taşınmazın cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları, emsal nitelikteki satış değerleri araştırılır ve taşınmazın dava tarihindeki değeri belirlenir. Rapor hazırlanmasının akabinde taraflara tebliğ edilir ve varsa itirazlarını bildirmek üzere taraflara süre verilir.
Kamulaştırmasız hukuki el atma davalarında faiz talep etmek mümkündür. Malikin zararı yerine geçmek üzere tespit edilen taşınmaz değeri üzerine dava tarihinden itibaren faiz işletilecektir. Yüksek mahkeme istikrarlı şekilde bu davalarda yasal faizin uygulanacağını kabul etmektedir.
Sonuç olarak mahkeme tüm delilleri topladıktan sonra kararını verecektir. İşbu karara karşı tarafların kanun yoluna başvuru hakları da bulunmaktadır. Kararın infazı için kesinleşmesinin beklenmesi gerekmektedir.
Genel hatlarıyla açıklamaya çalıştığımız hukuki el atma durumunda dava ikame etmeden önce dava hakkının doğup doğmadığı, davalı idarenin tespiti, taşınmazın değeri, taşınmaz üzerinde başkaca muhdesatların varlığı halinde bunların durumunun ne olacağı gibi birçok hususun profesyonelce incelenmesi gerekmektedir. Bu nedenle davanın alanında uzman bir avukat aracılığı ile açılıp takip edilmesi önem arzetmektedir.
Bilgi amaçlı olarak kaleme aldığım yazımın okuyucusuna faydalı olmasını diliyorum.
Av. Ceren TÜRER UYKAL
10.03.2022