İçerik Başlıkları
İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, UNSURLARI, TARAFLARI, ŞEKLİ, HUKUKİ NİTELİĞİ
İnşaat Sözleşmesi ve Hukuki Niteliği
Eser sözleşmesi; yüklenicinin, iş sahibinin taahhüt ettiği bedel karşılığında, bir eser meydana getirmeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 470). İnşaat sözleşmesi de eser sözleşmesinin bir türüdür. Buna göre, inşaat sözleşmesi; yüklenicinin, taşınmaz bir yapının tamamını veya bir kısmını inşa ederek, iş sahibine teslim etmeyi üstlendiği bir eser sözleşmesi türüdür. Eser sözleşmesi TBK m. 470-486 hükümleri arasında düzenlenmiştir. Bu hükümler inşaat sözleşmelerine doğrudan uygulanır.
İnşaat işleri genelde uzun bir zaman sürecine yayılır ve karmaşıktır. Sözleşmenin bu yapısı nedeniyle, eser sözleşmesini düzenleyen yasal hükümler uygulamanın ihtiyaçlarına her zaman cevap verememektedir. Bu nedenle uygulamada sıklıkla genel işlem koşulu niteliğinde hükümler içeren inşaat sektörüne özgü bazı tip sözleşmelere başvurulmaktadır. Örneğin, Türkiye’de Kamu İhale Kanunu’na tâbi işlerde uygulanan Yapım İşleri Genel Şartnamesi; Fransa’da FIDIC; İsviçre’de SIA-Norm-118 gibi. Kural olarak bu tip standart sözleşme koşullarının inşaat sözleşmesine uygulanması için, inşaat sözleşmesinde, tarafların bu konuda anlaşmış olmaları, yani bu standart sözleşmelerin uygulanacağını, sözleşmeyle kabul etmiş olmaları gerekir. Ancak, Kamu İhale Kanunu ve Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu hükümlerine tâbi inşaat sözleşmelerinde, “Yapım İşleri Genel Şartnamesi” kanun gereği uygulanır.
İnşaat Sözleşmesinin Unsurları:
İnşaat sözleşmesinin unsurları; inşaat, meydana getirme, bedel ve anlaşmadır.
- İnşaat (Taşınmaz Yapı):
İnşaat; yere (zemine) sürekli olarak bağlı olacak, yani taşınmazın bütünleyici parçası olacak şekilde, emek ve malzeme kullanılarak meydana getirilen eserdir. İnşaat yerin üstünde (örneğin, dükkân veya mesken olarak kullanılan bina) veya yerin altında (örneğin, metro) olabilir.
- Meydana Getirme:
İnşaat sözleşmesinde yüklenicinin aslî edim yükümlülüğü, taşınmaza bağlı bir yapıyı meydana getirme ve bunu iş sahibine teslim etmektir. Yüklenicinin borcu nitelikli bir iş görme borcudur. Yüklenici, inşaat sözleşmesinde bir sonucu, yani kararlaştırılan nitelikteki inşaatı meydana getirerek teslim etmeyi taahhüt etmektedir.
Eser sözleşmesinin kanunî tanımında (TBK m. 470) yer alan “meydana getirme” ifadesi, sadece yeni bir eser yaratmak anlamına geldiğinden, isabetli bir ifade değildir. Meydana getirme faaliyeti, sadece sıfırdan yeni bir inşaat yapmayı değil, mevcut bir taşınmaz yapı üzerinde değişiklik yapılmasını da kapsar. Örneğin, bir köprünün onarımı, bir binanın restorasyonu da inşaat sözleşmesine konu olabilir. Yani, yüklenicinin inşa faaliyeti bir taşınmaz yapıya yönelikse, inşaat sözleşmesi vardır. Yüklenici, inşaat sözleşmesinde, bir yapının tamamının veya bir kısmının meydana getirilmesini üstlenmiş olabilir.
- Bedel:
İnşaat sözleşmesinde yüklenicinin yapıyı inşa etme borcuna karşılık, iş sahibi bir bedel ödemekle yükümlüdür. Bedelin ödenmesi gerektiği konusunda taraflar açıkça veya örtülü olarak anlaşmış olmalıdır. Ancak bedelin miktarının açıkça belirlenmiş olması gerekmez.
Bedel ödeme borcu çoğunlukla para olarak kararlaştırılır. Ancak bu zorunlu değildir. Bir malvarlığı değeriyle ifade edilmek kaydıyla, yükleniciye bir taşınır veya taşınmazın mülkiyetinin devrinin taahhüt edilmesi de mümkündür.
- Anlaşma:
Eser sözleşmesi, tarafların sözleşmenin objektif ve sübjektif bakımdan esaslı noktaları üzerinde karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanında bulunmaları ile kurulur. İnşaat sözleşmesi bakımından objektif esaslı noktalar; meydana getirilecek olan eser (inşaat) ve meydana getirme faaliyetinin ivazlı karakteridir. Yapının ana hatları ile belirlenmiş olması veya belirlenebilir olması yeterlidir.
İnşaat Sözleşmesinin Tarafları:
- Yüklenici:
İnşaat sözleşmesinde yapıyı meydana getirmeyi taahhüt eden kişidir. Gerçek kişiler, tüzel kişiler veya bunlardan oluşan kişi toplulukları inşaat sözleşmesinde yüklenici konumunda olabilirler.
Bir inşaatı birden çok yüklenici meydana getirebilir. Bu duruma şu biçimlerde rastlanabilir:
- a) İş sahibi işi ayrı sözleşmelerle birden çok kişiye yaptırabilir: Bu durumda yüklenici sayısı kadar inşaat sözleşmesi vardır ve bu sözleşmeler birbirinden bağımsızdır. Sırayla yapılması gereken bir iş olup da önceki yüklenicinin işi geciktirmesi sonraki yüklenicinin de gecikmesine sebep oluyorsa (örneğin ana bina yapılmadığı için baca takılamıyorsa), bundan iş sahibi sorumludur. Yani, iş sahibi alacaklı temerrüdüne düşer.
- b) Birden çok yüklenici ortak girişim formu altında hareket edebilir: Burada iş sahibi ile tüm yükleniciler arasında tek bir inşaat sözleşmesi vardır. Yükleniciler, joint venture oluşturdukları takdirde, bütün yükleniciler iş sahibine karşı işin tamamının yerine getirilmesinden sorumludurlar. Yükleniciler konsorsiyum çatısı altında toplandıkları takdride ise, inşaat işinin hangi kısımlarını yapacağı her bir yüklenici için ayrı ayrı kararlaştırılır ve her bir ortak iş sahibine karşı işin yalnız bir bölümünün ifasından sorumludur.
- c) Alt yüklenicilere başvurma: İş sahibi tüm iş için yükleniciyle sözleşme kurar. Yüklenici, işin tamamını veya bazı parçalarını yaptırmak üzere başka yükleniciler (Taşeronlar) ile inşaat sözleşmeleri kurar. Bu durumda asıl yüklenici, alt yüklenicilere (taşeronlara)karşı iş sahibi konumundadır. Alt yükleniciler ile asıl iş sahibi arasında ise hiçbir sözleşmesel ilişki yoktur. Bu sebeple, iş sahibi doğrudan alt yüklenicilere başvuramaz. Alt yükleniciler, asıl yüklenicinin TBK m. 116 anlamında ifa yardımcısı sayılırlar.
- İş Sahibi:
İnşaat sözleşmesinde, vermeyi taahhüt ettiği bedel karşılığında, inşaatın meydana getirilmesi işini karşı tarafa tevdi eden kişidir. Gerçek kişi, tüzel kişi veya bunlardan oluşan kişi toplulukları iş sahibi olabilirler. Tüzel kişi iş sahibi, özel hukuk tüzel kişisi veya kamu hukuku tüzel kişisi olabilir. İş sahibi kamu hukuku tüzel kişisi olsa da, inşaat sözleşmesi özel hukuk sözleşmesidir.
İnşaat Sözleşmesinin Şekli:
İnşaat sözleşmesinin geçerliliği, kanun tarafından, kural olarak, herhangi bir şekil şartına tâbi tutulmamıştır. Dolayısıyla inşaat sözleşmesi TBK m. 12 f. 1 gereği kural olarak herhangi bir şekil şartına tâbi değildir. Örneğin sözlü olarak da kurulabilir. Taraflar sözleşmenin kurulmasını iradî olarak geçerlilik şekline tâbi kılabilirler.
HMK m. 200 gereği, belirli miktarı (2023 yılında 14.800-TL.yi) geçen hukukî işlemlerin kesin delille ispatı gerektiğinden, inşaat sözleşmelerinin de değeri genellikle bu miktarın üzerinde olduğundan, ispat bakımından, inşaat sözleşmelerinin yazılı yapılması yararlı olur.
İnşaat sözleşmelerin kanunen geçerlilik şekline tâbi kılındığı bazı durumlar vardır:
Örneğin,
– Kamu İhale Kanunu kapsamındaki inşaat sözleşmeleri yazılı şekilde yapılmalıdır (KİK m. 46)
– İnşaatın yüklenicinin arsası üzerinde yapıldığı durumlarda, yüklenici inşaatı meydana getirme yanında bir de inşaat tamamlanınca bunun mülkiyetini iş sahibine devretme borcu altına girer. Taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmeler de resmî yazılı şekle tâbi olduklarından (MK m. 706; Tapu K. m. 26; TBK m. 237 gereği), bu sözleşmeler tapuda yapılacak resmî yazılı şekle tâbidirler.
– Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, iş sahibi yükleniciye arsa payı (taşınmaz) devretme borcu altına girdiğinden, sözleşme resm3i geçerlilik şekline tâbidir. Kural olarak resmî şekli gerçekleştirmeye tapu müdürleri yetkilidir. Ancak bu sözleşme taşınmaz satış vaadi unsurunu içerdiğinden, noterlerce düzenleme biçiminde yapılabileceği de kabul ediliyor.
İnşaat Sözleşmesinin Hukukî Niteliği:
1.Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşmedir:
Yüklenicinin inşaatı meydana getirme borcu ile iş sahibinin bedel ödeme borcu birbirinin sebebini ve karşılığını oluşturduğu için, inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
- Rızaî Bir Sözleşmedir:
Zira, kurulması ve hüküm doğurması için, yüklenicinin ve iş sahibinin sözleşmenin kurulması yönünde karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanında bulunması yeterlidir. Sözleşmenin kurulması için ayrıca eserin teslimi gerekmez.
- İvazlı Bir Sözleşmedir:
TBK m. 470’deki kanunî tanımında de belirtildiği gibi, eser sözleşmesinde, yüklenici bedel (ivaz) karşılığında eseri medyana getirir. Sözleşme ivazlı değilse, inşaat (eser) sözleşmesi değil, isimsiz bir sözleşme vardır.
4.Kural Olarak Ani Edimli Sözleşmedir:
Doktrine göre, inşaat sözleşmeleri, diğer eser sözleşmeleri gibi, kural olarak, ani edimli sözleşmelerdir. Bu sözleşmede iş sahibinin ifaya olan menfaati zamana yayılmamıştır, eserin teslimi ile birlikte bir anda gerçekleşir.
Yargıtay, 25.1.1984 tarihli (E. 1983/3, K. 1984/1) İçtihadı Birleştirme Kararında, eser sözleşmelerini genel olarak ani edimli kabul etmekle birlikte, eser sözleşmelerinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edim borcunun genellikle uzun bir zaman sürecine yayılmış olmasından hareketle, sürekli borç ilişkilerine özgü kuralların da bu sözleşme bakımından gözetilmesi gerektiğini belirtmiştir. Yargıtay’a göre, inşaat sözleşmeleri “geçici-sürekli karmaşığı” özellik taşımaktadır.