‘Kiralar Artıyor, Kriz Kalıcılaşma Yolunda İlerliyor’
Ülke gündeminden düşmeyen kira krizi derinleşerek ve etki alanını genişleterek devam ediyor. Geçinemiyoruz Platformu sözcüleri ve Tüketici Hakları Derneği Başkanı Turhan Çakar ile önüne geçilmesi gitgide zorlaşan kira krizi üzerine söyleştik.
Kira ücretleri asgari ücretin üzerinde seyrederken insanlar yeni kiralık ev bulmakta büyük sorunlar yaşıyor. Ev sahipleri ise yüzde 150’yi aşan enflasyon rakamları ortadayken evlerine yüzde 25 kira zammına izin veren düzenlemeden rahatsız. Kira krizi, artık orta gelirli kesimi de kira göçüne zorlarken yeni çözümler üretilemezse krizin kalıcı konut krizine dönüşmesi tehlikesi gündemde.
‘Farklı Önlemler Alınmazsa Konut Krizi Kalıcılaşacak’
Geçinemiyoruz Platformu, hazırladıkları raporlardan yola çıkarak halihazırda devam eden konut krizinin “kalıcı konut krizine” ilerlediğini ifade ediyor. Yaşanan krizin hem güncel hem de tarihsel nedenleriyle bağlantı kurarak bu öngörüyü yaptıklarını söyleyen Platform; “Pandemiyle birlikte konut üretiminin düşmesinin, ‘normalleşme’ ile birlikte farklılaşan konut ihtiyaçlarına yönelik talebin etkisi ve üniversitelerin yüz yüze eğitime geçmesiyle geçen yıl yaz aylarından itibaren hızlı bir artış başlamıştı. İnşaat maliyetlerinde artış da konut fiyatları üzerinde baskı oluşturdu. Bankaların verdiği kredi faizleri ile enflasyon arasında git gide açılan makas da kredi kullanabilenler açısından konut alımını özendirdi. Burada belirtmek gerekir ki açıklanan konut kredi finansmanları da bankaların verdiği bu konut kredileri de halihazırda konut alım gücü olanları kapsıyor. Bu döngü sonucunda akut bir konut krizimiz var” diyor.
Geçinemiyoruz Platformu’na göre tüm yaşanan kriz, toplumsal bir hak olan konutun, yatırım amacına dönüşmesiyle alakalı: “Esas sorun; konutu özel sektörün ürettiği, şirketler, fonlar, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının konut finansman modelleri ile belirlediği konut piyasasının varlığı! Konut fiyatlarındaki artışı tetikleyen güncel gerekçelerin etkisini ortadan kaldırsak dahi, sermayenin en önemli rant alanlarından biri haline dönüşmüş, yatırım, güvence, birikim aracına dönüşmüş bu politikalardan vazgeçilmezse bu sorun çözülmez.”
‘Kadıköy’de Asgari Ücretliye Ev Yok’
Kadıköy’de tüm kiralık ilanların ortalaması: 19.658 TL olurken 20 bin TL ve altı ilanların ortalaması 13.185 TL. olarak hesaplandı.
Geçinemiyoruz Platformu, aylık olarak hazırladığı raporlarla Kadıköy semtinin kira artış oranını görünür kılıyor. Bu raporlarla İstanbul’daki kira krizi hakkında somut fikirler edinmek mümkün. Platform; “Raporumuzu aylık olarak karşılaştırma olanağı tanıması açısından belirli değişkenler üzerine yoğunlaştırdık. Nisan ayında Kadıköy’deki tüm kiralık ilanların ortalaması 17.381 TL iken, Haziran ayına geldiğimizde 19.438 TL’ye yükseldi. Yine 30.000 TL ve üstü ilanları araştırma kapsamından çıkarak tekrar bir inceleme yaptığımızda Nisan ayında 12.987 TL sonucuna ulaşmıştık, Haziran ayına geldiğimizde 15.200 TL ulaştı bu ortalama. Ortalama yeni kiralık daire ilanı fiyatlarının asgari ücretin 3-4 katını aştığını görüyoruz.” diyor.
Platform, geçtiğimiz günlerde temmuz ayı raporunu da yayınladı. Öngördükleri gibi, temmuz raporun “Kira artışları kalıcı hale geldi” başlığıyla duyuran platformun paylaştığı verilere göre; Kadıköy’de tüm kiralık ilanların ortalaması: 19.658 TL olurken 20 bin TL ve altı ilanların ortalaması 13.185 TL. olarak hesaplandı.
Platform, asgari ücretli birinin kiralık daire bulmasının neredeyse imkansız olmasına ayrı bir başlık açıyor: “Bir diğer bizim açımızdan çarpıcı veri ise Kadıköy’de tam zamanlı çalışan bir asgari ücretlinin tüm maaşıyla dahi tek başına daire tutmasının neredeyse imkansız olması. Nisan ayında asgari ücretin altında sadece 3, Mayıs ayında sadece 2, Haziran ayında ise 2 adet daire mevcuttu. Haziran ayına son asgari ücret zammı ile baktığımızda ise tutulabilecek daire sayısının 2’den 13’e çıktığını söyleyebiliyoruz. Ama tüm bu daireler yarı bodrum, bodrum, stüdyo, 1+1 gibi niteliksiz, insanca yaşam koşullarının çok geresinde yapılardan oluşuyor.”
Platformun temmuz ayı raporunda asgari ücretli birinin ödeyebileceği kira miktarında olan daire sayısı 10 olarak açıklanıyor.
‘Yüzde 25 Sınırlamasının Uygulanabilmesi Zor’
Kira artışlarına yüzde 25 sınırı getiren düzenleme hakkında da görüşlerini açıklayan Geçinemiyoruz Platformu, bu sınırlamayı başlarda olumlu bulduklarını ancak uygulanmasının zor olduğunu deneyimlediklerini söylüyor: “Enflasyon karşısında kiracıları korumak için bu sınırlama getirildiğinde, olumlu ancak bir dizi politika ve müdahale ile desteklenmesi gerekiyor. Birçok ev sahibi konutun bulunduğu bölgedeki artışı örnek göstererek astronomik artış talep etmeye devam ediyor. %25’in üstünde, ev sahibinin talebinin altında bir orta yol bulunuyor. Aksi durumda ev sahibi-kiracı anlaşmazlığı sürüyor, yasal boşlukları takip eden ev sahipleri birbiri ardına tahliye davaları açıyor. Kira artışlarında bu sınır örneğin bir yeni kiracılarda, aynı konuttan çıkan son kiracının ödediği tutarın %25’ini aşamaz gibi sınırlamalarla ya da kiralara üst sınır getirilmesi ile desteklense hedefine ulaşan çözüm olarak tartışabilirdik.”
‘Barınmanın Temel İnsan Hakkı Olduğu Kabul Edilmeli’
Konut sorununun çözümüne dair de öncelikle ‘barınma temel insan hakkıdır’ olarak ele alınarak, yatırım aracı olmaktan çıkarılması gerektiğini düşünüyoruz.
Platform, yakın gelecekte de mevcut önlemlerden, çözümlerden farklı yollar denenmezse herhangi bir iyileşme yaşanmayacağını düşünüyor: “Son 3 raporumuzda kiralık daire sayısındaki kıtlığa dikkat çekerek Eylül ayında üniversite kayıtları ile birlikte kentlerde oluşacak talebe işaret ediyoruz. Bu talebin konut fiyatlarındaki artışı daha da ivmelendireceğini düşünüyoruz. Buna dair son bir yıl içerisinde gerekli dersler alınmadı. Devlet yurdu kapasiteleri artırılması gerekiyordu, uygun kamu binaları bu ihtiyacı karşılamak için yurda dönüştürülebilirdi. Konut sorununun çözümüne dair de öncelikle ‘barınma temel insan hakkıdır’ olarak ele alınarak, yatırım aracı olmaktan çıkarılması gerektiğini düşünüyoruz. Kamu yeniden sosyal konut üreticisi haline gelmeli. Projeler gerçekleştirilirken göçmenlerin, yaşlıların, emeklilerin, LGBTİ+’ların, kadınların ihtiyaçları saptanmalıdır. Kiralık konutlara üst sınır getirilmeli, tahliyelerin yolunu açan 10 yıllık kiracı yasası ve 5 yıllık kiracılar için açılan kira tespit davalarını da içeren Borçlar Kanunu’nda bu maddeler kiracılar lehine iptal edilmelidir!”
Son olarak gündemde kendine daha sık yer bulmaya başlayan kira göçü konusuyla ilgili izlenimlerini sorduğumuz Geçinemiyoruz Platformu; kira göçünde orta gelirlilerin de etkilendiği yeni duruma dikkat çekiyor: “Kira göçü aslında yeni bir kavram değil. Kentsel dönüşümle birlikte, kent merkezlerinde oluşan rant sonucu buralarda yaşayan yoksullar, emekçiler kentin çeperlerine doğru uzun yıllardır sürülüyordu. Şu an yaşadığımız yeni durum ise yoksullar ile başlayan bu süreç orta gelir gruplarına kadar genişlemiş durumda. Örneğin Kadıköy’de bir şekilde evinden çıkmak zorunda kalan birçok arkadaşımız Kartal, Ümraniye, Sancaktepe gibi görece uygun semtlere taşınmak zorunda kaldı ve oralarda da yine terk ettikleri evlere ödediklerinin en az iki katını ödemek zorunda kalıyorlar.”
‘Ev Sahibi İçin de Kiracı İçin de Durumlar Şirazeden Çıktı’
Tüketici Hakları Derneği Başkanı Turhan Çakar, belirlenen yüzde 25 artış oranından yüksek kira artışı yapmak isteyen ev sahiplerine karşı, kiracılarının haklarını aramaları için başvuracağı yollardan bahsetti: “11.06.2022 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile “konutlar bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten 11.6.2022 – 1.7.2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin sözleşmeler bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Aksini yapan konut sahiplerin karşı “kira tespit” davası açılabilir. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır ancak, kira sözleşmesi 10 yılı geçmiş konutlarda ev sahibinin tahliye davası açma hakkı ve 5 yılı geçenlerde de ev sahibi “kira bedelinin hakkaniyete uygun rayiç bedelinin belirlenmesi yönünden” kira tespit davası açabilir. Bu durumlar sebebi nedeniyle kiracılar fahiş rakamları kabul etmek zorunda kalmaktadır.”
Düzenleme böyle olsa da Turhan Çakar’a göre, fahiş enflasyon oranları yaşanırken yüzde 25 oranlarını uygulamak pek de mümkün değil: “Bu düzenlemenin uygulanabilirliği zor görünüyor. Zira, enflasyon oranının hızlı artışında ev sahibi de kiracı kadar etkilenip ya konutu satmaya ya da kiracıya %25’in üstünde zama iknaya zorluyor. Uygulandığı ve uygulanmadığı yerler var. Net bir uygulama beklemek doğru değil. Ekonomik koşulları dikkate aldığımızda her konutta mümkün değil. Enflasyon oranları yüzde 150’leri geçmişken yüzde 25 zam oranının tek kira geliri olan ev sahipleri için de haksız sonuç yaratacağı ortada.”
Çakar, ne ücret artışlarının ne de yüzde 25 sınırlamasının bir anlamı kalmadığını, durumların kiracı için de ev sahibi için de şirazesinden çıktığını söylüyor: “Ücret artışları emekçilerin, emeklilerin memurların maaş artışı yüzde 50’yi geçmiş değil. Dolayısıyla enflasyonun çok altında. Enflasyon maaşlara gelen artışın 3-4 kat ilerisinde. Tüm bunları dikkate aldığımızda durumların şirazeden çıktığı görülüyor. Oranların düzenlemelerin bir anlamı kalmadı. Ev sahibi için de kiracı için de durum kontrol edilebilir olmaktan uzak. En düşük kiralar 3 bin TL’den başlıyor, Dört kişilik ailenin yeterli ve dengeli beslenmesi için harcaması gereken gıda bedeli 6500 TL’yi geçti. Yani ailesini geçindiren asgari ücretli biri maaşıyla evin mutfak masraflarını dahi karşılayamayacak durumda. 4 kişilik memur ailesi olsa dahi maaşının geçinmeye yetmesi mümkün değil. Kiracılar çaresiz durumda. Yüzde 25’in bir anlamı kalmadı.”