Kira uyuşmazlıklarında iki haklı ihtar noter aracılığıyla yapılabildiği gibi, icra takibi yapılması da ihtar yerine geçer. İcra takibi yoluna başvurularak yapılan ihtarda, iki haklı ihtarın hangi şartlarda sağlandığı çok önemlidir.
İki haklı ihtarda icra takibinin yapılması yeterli midir?
İcra takibinin tek başına yapılmış olması, tebliğ gerçekleşmemesi halinde haklı ihtar sayılmaz. Detayları aşağıda açıklanmıştır.
İki haklı ihtar sayılması için tahliye talebini içeren Örnek 13 icra ödeme emrinin tebliğ edilmesi gerekir mi?
Tahliye talebini içermese dahi, yani ilamsız takip (Örnek no 7) ile ödeme emri gönderilmiş olsa dahi tebliğin yapılması haklı ihtar olarak kabul edilir.
ilamsız takip (Örnek no 7) iki haklı ihtar sayılır mı?
İlamsız takip yoluyla dahi kira bedeli talep edildiyse ve tebliğ yapıldıysa haklı ihtar şartları oluşacaktır.
Örnek 13 icra ödeme emri tebliğ edilmeden borcun ödenmesi halinde ihtar geçerli sayılacak mıdır?
İcra ödeme emri tebliğ olmadan borcun ödenmesi halinde haklı ihtar şartı oluşmaz. Ayrıntıları aşağı kısımlarda açıklanmıştır.
İcra dosyasına yapılan ödeme icra dosyasından haberdar olunduğu anlamına gelir mi?
İcra dosyasına yapılan ödeme icra dosyasından haberdar olunduğunu gösterse de, haklı ihtarın oluşabilmesi için tebliğ şartı aranmaktadır. Başka bir deyişle tebliğ yapılmadan icra dosyasına yapılan ödeme haklı ihtar olarak değerlendirilmez.
Bütün bu soruların cevabı aşağıda yer alan Yargıtay kararında verilmiştir.
(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2013/10338 E. , 2013/12808 K.
“İhtarın haklı olabilmesi için yazılı olması, hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin belli olması, ihtarın davalıya yöntemine uygun tebliğ edilmesi, ihtara konu aylar kirasının ödenmemiş olması veya ihtarın tebliğinden sonra ödenmiş olması ihtarın haklılığı için yeterlidir.”(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2013/10338 E. , 2013/12808 K.
İki haklı ihtar nedir?
Anlaşılacağı üzere ihtarın yöntemine uygun tebliğ edilmesi şartı vardır. Hemen şuna da değinilmesi gerekir, usulüne uygun bir tebliğ yapılmadıysa da, muhatabın icra takip borcunu ödemesi icra takibinden haberdar olduğunu gösterecek ve tebliğ geçerli sayılacaktır. Ancak hiç tebliğ edilmeme halinde, her ne kadar bizim için yanlış bir görüş olsa da, haklı ihtar şartı yukarıda belirtilen Yargıtay kararına dayanılarak sağlanmamış olacaktır.
TBK 352 nedir?
“2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı,
kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
İki haklı ihtarın tebliğ edilmemesi ve borcun ödenmesi
TBK 352/2 incelendiğinde iki haklı ihtarda bulunulmasından bahsedilmektedir. İcra takibinin haklı ihtar kabul edilebilmesi için yukarıda açıklandığı üzere mutlaka borçluya tebliğ edilmesi gerekir.
İki haklı ihtar Yargıtay kararı
(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2013/10338 E. , 2013/12808 K.
“Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Davacılar vekili, davalının, müvekkilerinin murisi … ile yapılan 01.01.1990 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, müvekkilerinin murisinin vefat ettiğini, mirasçıları olarak davacıların kira sözleşmesinin tarafı olduklarını, davalı hakkında ödenmeyen aylar kirasının tahsili için 4 kez icra takibi yaptıklarını belirterek bir kira yılı içinde iki kez yazılı ihtara sebbiyet veren davalının 6098 Sayılı TBK.nun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı ise örnek 7 ödeme emrinin tahliye talebi içermediğini, tahliye için bir ihtarda bulunulmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca açılacak iki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasının kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayan durumunda olmayan malikin bu davayı açabilmesi için daha önceden kiracıya ihtar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi, ondan sonra ihtarları göndermesi gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise ihtarları birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Bu hususlar dava hakkına ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden nazara alınır.
Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. İhtarlarda ödeme süresi verilmesi söz konusu değildir. İhtarın haklı olabilmesi için yazılı olması, hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin belli olması, ihtarın davalıya yöntemine uygun tebliğ edilmesi, ihtara konu aylar kirasının ödenmemiş olması veya ihtarın tebiğinden sonra ödenmiş olması ihtarın haklılığı için yeterlidir.
Olayımıza gelince; Takiplere dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.01.1990 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kiralayan … olup, 07.03.2011 tarihinde vefat etmiş ve mirasçı olarak davacılar …, … ve … kalmıştır. Davacılar tarafından 09.02.2012 tarihinde başlatılan Karşıyaka 2 İcra Müdürlüğünün 2012/708 sayılı takip dosyası ile 2012 Ocak-Şubat aylar kirasını istemiş, ödeme emri davalıya 20.02.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen Ocak ay kirası ödenmediği gibi Şubat ay kirası da tebliğden sonra 27.02.2012 tarihinde ödendiğinden bu ihtar haklıdır. Davacılar vekili 11.04.2012 tarihinde … 4. İcra Müdürlüğünün 2012/2240 esas sayılı takip ile 2012 yılı Mart ve Nisan aylar kira bedelini istemiş örnek 7 nolu ödeme emri 03.05.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen bir ödeme yapılmadığından bu ihtar da haklıdır. Yine 17.07.2012 tarihinde … 1. İcra Müdürlüğünün 2012/5133 esas sayılı takip dosyasında 2012 Temmuz ayı kira bedelinin tahsilini istemiş, ödeme emri 18.07.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen tebliğden sonra ödeme 24.07.2012 tarihinde yapıldığından bu ihtarda haklıdır. Davacılar 14.08.2012 tarihinde … 1. İcra Müdürlüğünün 2012/6003 sayılı dosyasında başlattığı takiplede 2012 Ağustos ayı kira bedelinin tahsilini istemiş örnek ödeme emri 16.08.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen ödeme yapılmadığından bu ihtarda haklıdır. Davalı bir kira dönemi içerisinde üç haklı ihtara sebebiyet vermiştir. Dava 09.01.2013 tarihinde kira sözleşmesi bitiminden itibaren bir ay içinde açıldığından süresindedir. Bu nedenle iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle reddi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 23.09.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”