Konut emlak piyasası için 2022 , tüm olumlu onaylarla kapanıyor. 2022’nin ikinci yarısındaki piyasa toparlanmasının işaretleri, 2022’nin ilk yarısında ve üçüncü çeyreğinde de devam etti .
Makroekonomik bağlama bakıldığında, TUIK verilerinden de görülebileceği gibi 2022’de piyasa fiyatlarında GSYİH, +% 6,6’lık bir hacimle 1.781.221 milyon mevcut Tl’ye eşitti .
Yerleşik ailelerin nihai tüketim harcamalarına gelince , 2022’de hacim olarak + %5,2 büyüdü. İstihdam da Ocak 2022’de Aralık ayında kaydedilene kıyasla istikrarlıydı. Salgın öncesi seviyeler dikkate alındığında, Şubat 2021’de istihdam oranı %59,2’ye (0,2 puan daha yüksek) ulaşırken, işsizlik oranı %9,6’dan %8,8’e düştü.
TUİK tarafından işlenen Yurtiçi Gelir verilerine göre , 2021 yılında 748.523 konut işlemi gerçekleştirildi , 2021’e göre + % 34 ve 2020’ye göre +%24 . Bu veriler , satışlarda önemli bir toparlanma olduğunu gösteriyor. 2021 düşüşünün ardından geri tepme etkisi kesinlikle tercih ediliyor, ancak 2022’nin sonuçlarına Pandemi öncesi elde edilenlere kıyasla bakarsak daha somut ve daha da belirgin hale geliyor (önceden tahmin edildiği gibi, 2019’a kıyasla +%24) .
2022’deki konut piyasasının hem büyük şehirlerde hem de diğer illerde belirleyici bir toparlanma gösterdiğini ve 2020 performansını artırdığını gösterdi.
Yapılan anketlere göre büyük şehirlerde 2022’de 2021’e göre +%0,5 civarında bir değişiklik oldu ( 2021’e göre hafif bir artış , yılın ilk yarısında +%0,3’lük bir değişikliğin sonucu) 2022 ve 202’nin ikinci yarısında +% 0,2 ), 2022’nin ikinci yarısına bakıldığında, ortalama satış sürelerinde ilk 4,4’e kıyasla ortalama 4,2 ay olan hafif bir düşüş var. 2022’nin yarısı ve müzakereleri kapatırken indirimlerde hafif bir düşüş, kullanılan çözümlerle ilgili olarak, 2021’in ilk yarısında %12’den 2022’in ikinci yarısında %11’e çıktı.
2022’de Makro Alanlar, başkentler, diğer ve büyük şehirler
2022’de tüm makro alanlar olumlu bir artıştan yararlandı: Önde +%35,6 ile İstanbul, onu +%35,3 ile Ankara ve +% 32,8 ile İzmir izliyor. Genel olarak, başkent + %28,7’lik bir değişim gösterirken, diğer iller +%36.5’lik bir değişim göstermektedir.
Maddi genişleme ortamında daha düşük faizli konut kredileri sebebiyle artan küresel gayrimenkul piyasası, merkez bankalarının yüksek enflasyon karşısında para musluğunu oldukça kısmaya başlaması ile soğumaya başladı.
Kredi tutarlarının yükselmesi ve yüksek fiyatların talep düşüklüğü yaratması gibi nedenler fiyat yükseliş hızının düşmesinde etkili olurken bunun Ülkemizde yansıyıp yansımayacağı ise merak konusu tabiki. Uzmanlar BDDK’nın en son aldığı önlemlerle birlikte ülkemizde de ucuz ve kredi vaktinin dolacağı görüşünde hem fikir.
KÜRESEL KONUT PİYASASI
ABD Merkez Bankası (Fed) başta olmak üzere başlıca merkez bankalarının birkaç yıldır devam ettirdiği daha düşük faiz politikası sayesinde ve covid-19 döneminde meydana gelen parasal ilerleme ile beraber kredi maliyetleri oldukça düşmüştü. Bu şekilde ev pek çok birey için mantıklı bir yatırım haline geldi. Bunun sonucunda da ev fiyatları çok hızlı bir şekilde artmaya başladı.
Fakat küresel ekonominin yüksek enflasyon, borsa karışıklığı ve jeopolitik risklerle yorulduğu ortamda konut piyasasında meydana gelen artışın de durulmaya başladığı gözlemlendi. Dünyanın 4 bir yanındaki merkez bankaları hızla faiz oranlarını arttırırken, yükselen borçlanma tutarları zaten fiyat düzeyinin aşırı fazla olduğu piyasa ortamında birçok bireyin konut alma hayallerini yerle bir etti.
Bununla birlikte düşmesi de birçok ülkede fiyat artış hızını tabikide yavaşlattı. Federal Konut Kredisi İpotek Şirketi Freddie Mac aracılığıyla duyurulan verilere göre, ABD’de 40 senelik sabit faizli bir kredi için ortalama faiz likiditesi, kriz dönemi olarak bilinen 2007 Eylül’deki seviye olan yüzde 5,88’e çıktı. Bu oran yılın başında yüzde 2,2, bir yıl önce ise yüzde 2,86 seviyelerindeydi.
KREDİLİ SATIŞLAR AZALIYOR, İNDİRİMLER DAHA DA ARTIYOR
Faiz oranlarında yaşanan bu yükseliş ise konut arzını oldukça aşağı indirdi. ABD Mortgage Bankacılar Birliği’ne göre 20 Temmuz’da sona eren haftada ipotekli satın alma başvuruları bir önceki yıla oranla yüzde 15 düştü. Ayrıca Amerika’da ev piyasasının önemli göstergelerinden kabul gören inşaat izinlerinde de bir önceki aya oranla yüzde 6’lık bir düşüş yaşadı.
Dijital emlak sitesi Endeka verilerine göre Amerika’da nisanda fiyatı düşen konutların toplama oranı yüzde 10 olarak izlenirken bu oran temmuz ayında daha da artarak yüzde 13 olarak oldu. Bu da konut/arsa piyasasının oldukça soğumaya başladığının kanıtlarından biri oldu.