Kira Gelirinden Kat Mülkiyetine Geçiş İşlemleri Giderlerinin İndirimi
Kira gelirlerinin vergilendirilmesi de elde edilen kira hasılatından ya gerçek gider yöntemine göre belirlenen giderler indirim konusu yapılmakta ya da götürü gider yöntemine göre gerçek giderlere karşılık olarak hasılatın %15 oranında gider indirimi yapılmaktadır.
Bu çalışmamızda kiraya verilen konuta ilişkin olarak kat mülkiyetine geçiş işlemleri için ödenen tutarın gayrimenkul sermaye iradı beyannamesinde hasılattan gider olarak indirim konusu yapılıp yapılamayacağı konusuna değinilecektir.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinin birinci fıkrasında, maddede sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükme bağlanmıştır.
Anılan Kanunun 21 inci maddesinde, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın yıllık olarak belirlenen tutarı (2020 yılı için 6.600 TL) gelir vergisinden istisna edilmiştir.
Ancak, istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamayacağı, ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı vergi tarifesinin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2020 yılı için 180.000 TL) aşanların bu istisnadan faydalanmaları mümkün değildir.
Yine aynı Kanunun "Giderler" başlıklı 74 üncü maddesinde, safi iradın bulunması için mesken istisnası tutarı olan 2020 yılı için 6.600 TL gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan indirilecek gerçek giderler sayılmıştır. Bu giderlerden biri de kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlardır. Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 262 nci maddesinin 3 üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir.
Diğer taraftan, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 262 nci maddesinde maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilimum giderlerin toplamını ifade edeceği belirtilmiş, 271 inci maddesinde inşa edilen binalarda ve gemilerde, imal edilen makina ve tesisatta, bunların inşa ve imal giderleri, satın alma bedeli yerine geçer denilmiştir. Buna göre, safi iradın tespitinde, kiraya veren tarafından gayrimenkulün iktisadi değerini arttıracak neviden yapılan harcamaların gayrimenkulün maliyetine ilave edilmesi gerekmektedir.
Buna göre, kira gelirine ilişkin olarak verilecek gayrimenkul sermaye iradı beyannamesinde gerçek gider usulünün tercih edilmesi halinde, istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere;
Kira geliri elde edilen gayrimenkul için yapılan oturma ruhsatının alınabilmesi için (kat mülkiyeti geçiş işlemlerine yönelik harcamalar); belediyeye ödenecek yol bedeli, tesisat belgesi, ruhsat yenilenmesi, vergi dairesinden ilişik kesilmesi, itfaiye belgesinin alınması, asansör raporlarının alınması, PTT uygunluk belgesinin alınması, yapı denetim belgesinin alınması, şantiye şefi ücreti, mimar ücreti, enerji kimlik belgesi alınması ve takipçilik ücreti adı altındaki harcamaların gayrimenkulün maliyet bedeline eklenmek suretiyle GVK’nın 74/6 ncı bendi uyarınca amortisman yoluyla hasılattan indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır. Gelir İdaresinin www.gib.gov.tr/Özelge Sisteminde yer alan Kocaeli Vergi Dairesi Başkanlığının 08/01/2016 tarih ve 93767041-120[74-2015/12]-4 özelgesi de bu yöndedir.