99 depremi ile beraber doğan binaları yenileme gereksinimini bir fırsata çevirerek ülke çapında kentsel dönüşüm projesi devlet erkanı tarafından ilk duyurulduğunda içimi çok ciddi bir heyecan kaplamıştı. Ancak zaman içerisinde bu süreç kentsel dönüşümden ziyade yerinde dönüşüm olarak ilerledi. Dünyadaki diğer örneklerine baktığımızda bu tür dönüşüm hareketlerinin adalar, mahalleler hatta ilçeler seviyesinde seyrettiğini görebiliyoruz. Bu dönüşüm süreci maalesef bizde genelde apartmanlar seviyesinde kaldı.
Kentsel Dönüşüm Projelerinde Yapılması Gerekenler
Kentsel dönüşüm yapılacak alanın belirlenmesinin ardından bu bölgedeki nüfus yoğunluğu ve bu yoğunluğa karşı kentsel ihtiyaçların halihazırda karşılanıp karşılanmadığı araştırılmalıdır. Ülkemiz özelinde özel bir bölge seçerek konuyu daha anlaşılabilir bir hale getirelim. Kentsel dönüşümün en çok yaşandığı bölge Kadıköy Bağdat caddesi etrafı olmuştur.
İlk soru şu olmalı neden özellikle bu bölgede kentsel dönüşüm gerçekleşti. Çünkü bölgedeki eski yapılaşmaya göre açıklanan yeni imar planının müteahhitlere yıktıkları binaları tekrar yaptıklarında hem kendilerine hem de arsa sahiplerine yeteri kadar satılabilir alan oluşturuyor olmasıydı. Kentsel dönüşüm ülkemizde özel sektör tarafından yapıldığı için de bu çok önemli bir etken oldu.
Kentsel Dönüşümde Nüfus Yoğunluğunun Değiştirilmesi
Kentsel dönüşüm her ne kadar binaların depreme karşı daha dayanıklı olması için yapılıyor olsa da yapılabiliyor olması için finanse edilmesi şarttır. Ülkemizde devlet teşvik anlamında kentsel dönüşüm projelerini bazı harçlardan muaf tuttu. Ancak bu binaların yıkılıp yeniden yapılmasını sağlamaz tabi ki. Bu yüzden de imar planlarında da değişikliğe gidildi.
Bu imar planı değişikliğinin neden gerektiğini hemen bir örnek ile açıklayalım. Pilot bölge olarak seçtiğimiz Bağdat Caddesinde bu işlerin zirve yaptığı dönemlerde müteahhitler kendilerine satılabilir alanın %25’ini alarak kat maliklerine %75 oranında satılabilir alan bıraktılar. Eğer imar planları aynı kalsaydı ve yıkılan binaların yerine aynı ölçülerde binalar yapılsaydı bu durumda kat malikleri bu yüzde yirmi beşlik kısmı kendi alanlarından vereceklerdi.
Bu oran arsa değeri daha düşük alanlarda %50 – %50 oranına kadar gitmekteydi. Yani kat maliki binasının yenilenmesi için oturduğu bağımsız bölümün yarı yarıya küçülmesini göze almak durumunda kalacaktı. Bunun yerine gayet anlaşılabilir bir şekilde imar planları düzenlendi ve ekstra inşaat alanları tanımlandı. Buraya kadar herhangi bir sorun yok ancak sorunlar tam da burada başlıyor. Bir bölgenin imar planını değiştirdiğinizde otomatik olarak o bölgedeki nüfus yoğunluğunu da değiştirmiş oluyorsunuz.
Artan İmar Hakkının Bölgeye Getirdiği Yükler
Bir bölgedeki nüfus yoğunluğunun artması beraberinde o bölgedeki araç trafiğinin, okul ihtiyacının, yeşil alan ihtiyacının ve elektrik, su gibi alt yapı ihtiyaçlarının da artmasına neden olacaktır. Ülkemizde binaların depreme karşı dayanıklı olabilmesi için yapılan bu düzenlemelerde peki bu saydığımız konular ne kadar dikkate alındı gelin onu inceleyelim.
Kadıköy belediyesi gibi bazı belediyeler otopark sorununu öngörerek yeni yapılan inşaatlarda kapalı otopark alanlarını zorunlu hale getirdiler ancak binalar tek başına dönüştüğü için kapalı otopark yapılacak çok fazla alan kalmıyordu. Yani binanın zaten yapılabilecek bodrumu otoparka iniş rampası yapılmasıyla birlikte neredeyse kullanılamayacak kadar küçük alanlar halini alıyordu.
Ayrıca yollar, okullar, parklar gibi ortak kullanım alanlarına da yeni yer ayrılamıyordu çünkü arsalar olduğu gibi kalıyor sadece üzerlerindeki binalar değişiyordu. Oysa kentsel dönüşüm adı insana büyük bir değişim yaşanacakmış gibi bir his veriyor. Evet dönüşüm bizim ülkemizde de büyük seviyelerde oldu ancak parça parça bir büyüklükten bahsediyoruz.
Dönüşüm Mahalle Bazında Yaşansaydı Neler Olabilirdi?
Bu değişim eğer mahalle bazında yaşanmış olsaydı öncelikle binaların arasında iç bahçeler oluşturulabilirdi. Yollar ve parklar baştan düzenlenir, okul gibi sosyal ihtiyaç alanlarına arsalar ayrılabilirdi. Binaların altında otoparklar için alanlar ayrılabilirdi. Yollar tekrar düzenleneceğinden trafik akışı tam olarak ayarlanabilirdi. Ancak bizim kentsel dönüşüm sürecimiz bütün bunlar mahrum kalarak oluştu.
Burada hem halk hem de idari makamlarca bazı hatalar yapıldığını düşünüyorum. Yumuşak başlılık ile yaklaşıldığında bireyler kendi çıkarlarını toplumun çıkarlarının önüne koyma konusunda heveslidirler. İdari makamlar zorlama ile bu süreci yönetmek istemeyince değil mahallenin birleşmesi binaların birleşmesi bile mümkün olamadı.
Ada Bazında Kentsel Dönüşümün Faydaları
Kentsel dönüşüm süreci en azından ada bazında yaşanmış olsaydı belki ana arterler gibi büyük alanlara müdahale olamazdı ancak ara sokaklar düzenlenebilir, site içi otopark alanları oluşturulabilir, sitelere havuz ve spor merkezleri gibi sosyal donatı alanları eklenebilirdi. Ayrıca dikey mimari şansı doğar ve bu sayede de insanların yaşayabileceği yeşil alanlara yer açılırdı.
Dikey Mimari Hakkında Yanlış Bilinenler
Dikey mimari insanların genelde tepkili olduğu bir mimari tarzdır ancak yadsınamaz bazı avantajları olduğunu da söylemeden edemeyeceğim. Şöyle düşünün eğer 10 katlı iki bina yapma hakkınız var ve sizde bunu kullanırsanız arsanız ciddi bir bölümü kaplanır. Ancak bunun yerine bir tane 20 katlı bina yaptığınızda binalardan bir tanesinin altında olması gereken alan boş kalacaktır. Bu alanın altı otopark üstü de park olarak kullanılabilir.
Dikey mimari istemek nüfus yoğunluğunu artırmayı istemek değildir. Belirlenen inşaat alanının yatay yerine dikeyde kullanılması ve bu sebepten ötürü de bahçe alanının kullanıma uygun kalması ile alakalıdır. Bu alan yeşil alan olarak spor tesisi olarak havuz olarak veya otopark alanı olarak kullanılabilir.