Özkanlı Hukuk ve Danışmanlık Bürosu'nun kurucusu Silivri Kadın Girişimciler Derneği Üyesi Avukat Gizem Özkanlı Çelikkol, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin yazılı üstlenme nedeniyle feshedilmesi (tahliye taahhüdü) hususunda önemli bilgiler verdi.
Kira sözleşmesine atılan imzalar hem mülk sahibini hem de kiracıyı sorumluluk altına alıyor. Silivri'nin genç avukatlarından Gizem Özkanlı Çelikkol, kiraya verenin taşınmazı hangi tarihte teslim alacağına yönelik olarak elinde bulundurduğu ve sonuçları kiracı bakımından ağır olan tahliye taahhütnamesini Hürhaber okurları için değerlendirdi. Çelikkol, yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak kiracı nasıl tahliye edilir, belirlenen süre içinde kiracının evi boşaltmaması halinde ne yapılır, tahliye taahhütnamesi nasıl hazırlanır, tahliye taahhütnamesi nasıl resmiyet kazanır, tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları nelerdir gibi kafalardaki soru işaretlerine açıklık getirdi.
ÇELİKKOL: KİRACI TAHLİYE TAAHHÜDÜ İLE EVİ BELLİ BİR TARİHTE TAHLİYE EDECEĞİNİ TAAHHÜT ETTİĞİ HALDE BOŞALTMIYORSA MAL SAHİBİ YASAL YOLLARLA KİRACIYI ÇIKARTABİLİR
Avukat Çelikkol, gayrimenkul kiralama işlemlerinde sözleşmeyi imzalamadan önce şartları iyi değerlendirmemiz gerektiğini yaptığı şu açıklama ile ortaya koydu: “Yazılı tahliye taahhüdü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 352. maddesi 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Bu düzenleme şöyledir; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Kanunun lafzından da anlaşılacağı üzere; kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için yazılı tahliye taahhüdünde bildirilen tarihten itibaren, kiracı gayrimenkulü tahliye etmediği takdirde, kiraya veren bir aylık süre içerisinde; icra dairesine 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu 272. madde hükümleri çerçevesinde “İcra Yoluyla Tahliye” için başvurabileceği gibi, mahkemelerde dava açmak suretiyle kiracıyı tahliye ettirebilir.
Kiracının, kiralananın tesliminden sonra kiraya sona erdirme iradesini yazılı olarak üstlenmesine tahliye taahhüdü denmektedir. Türk Borçlar Kanunu, kiralananın kiracıya tesliminden sonra, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüdüne rağmen bu yazılı sözünü yerine getirmemesi halinde, kiraya verene kiracı aleyhine icra takibinde bulunmak veya dava açmak suretiyle kira ilişkisini sonlandırma imkânı vermiştir.
Tahliye taahhüdü ile birlikte bildirilen günde kiralananın boşatılmadığı takdirde cezai şart kararlaştırılmış ise, gününde boşaltmama halinde şart edilen cezanın ödenmesi de istenebilir. ("...Taahhüt edilen günde kiralananın tahliye edilmemesi durumunda, tahliye taahhüdü verilen tarihten sonraki günler için günlük 20,00TL cezai şart ödenmesine..." gibi)
“TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN YAZILI ŞEKİLDE YAPILMASI GEREKİR”
Tabi kiraya veren tahliye sözü aldı diye, hemen kiracıyı tahliye yoluna gidemiyor. Bu tahliye taahhüdünün karşılaması gereken bazı şartlar var. Bunlar:
1.Kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekir. Sözle verilmiş taahhüdün dava yoluyla Mahkeme önüne getirilmesine ve başka delillerle kanıtlanma çabasına girilmesine dahi izin verilmemiştir. "Bana söz vermişti, şu zamanda tahliye edeceğim demişti" diyerek mahkemeye başvuracak kiraya verenin davasının reddi zorunludur.
(Birden fazla kiracı var ise; belgenin geçerliliği açısından kiracıların tamamı tahliye taahhüdünü imzalamak zorundadır.)
2.Tahliye taahhüdünün içeriğinin ve tahliye tarihinin şüpheye yer vermeyecek kadar açık ve net olması gerekir. Kiralananın tam adresi (Mahalle, cadde, sokak, varsa bina adı, bina numarası, kat, daire numarası...), tahliye edilecek tarih (gün-ay-yıl olarak tam vaziyette), tahliye iradesi, kiracı ve kiraya verenin bilgilerini içeren benzer bir bildirim geçerli olacaktır.
Bu ayrıntılar neden önemli diye soracak olursanız, yeteri kadar açık ve net olmayan ve kiracı tarafından da itiraza uğrayan taahhüt, tahliyeye dayanak edilemeyebilir. Tahliye taahhüt edilen günün gün-ay-yıl olarak yazılması da daha korunaklı olacaktır. Çünkü sadece ay ve yıl yazılı ise o halde ilgili ayın sonu ve ilgili yılın sonu tahliye esas alınabilir.
3.Tahliye taahhüdünün kiralananın kiracıyı tesliminden sonra imzalanmış olması gerekir. Kanun koyucu, kiracıları kötü niyetli mal sahiplerine karşı koruyabilmek ve uygulamada ortaya çıkan problemlerin önüne bir nebzede de olsa geçebilmek için yeni Türk Borçlar Kanunu yaparken, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesini, kiralananın kiracıya tesliminden sonra tanzimi şartını getirmiştir.
Yazılı tahliye taahhüdünde düzenlenme veya tanzim tarihi bulunmalıdır. Düzenleme tarihinin bulunmaması halinde bu husus, tahliye taahhüdünü geçersiz bir taahhüt haline getirmez ama bu husus tahliye aşamasında taahhüdün verildiği zamana ilişkin olarak kiracının itirazına karşı, kiraya verene büyük bir ispat külfeti yükleyecektir. Çünkü kiralananın tesliminden önce veya teslim anında alınan veya imzalanan, sözleşme ile aynı tanzim tarihini taşıyan tahliye taahhüdü, geçerli bir tahliye taahhüdü olmayacaktır.
İlk kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralanan teslim edildikten sonra yapılmış ilk sözleşmenin devamı esnasında veya sonraki kira dönemlerinde verilmiş yazılı tahliye taahhüdü; artık serbest irade ile verildiği ve baskı altında bulunulmadığı kabul edildiğinden geçerli bir tahliye taahhüdüdür.
4.Tahliye taahhüdünün kiracının hiçbir baskı altında kalmadan hür iradesi ile verilmesi halinde geçerli olacağı Kanunun temel prensibidir. Taahhüde ilişkin belge rıza olmadan verilmek zorunda kalınmışsa ve kiracı bu durumu ispat ederse kiraya veren belgenin geçersiz sayılması durumu ile karşı karşıya gelecektir.
Çoğu kiraya veren kira sözleşmesinin yapıldığı sırada, memnun kalmayacağı kanaatine vardığı kiracının kiralananı daha erken boşaltmasını sağlamak veya kira bedelini bir dahaki kira döneminde dilediği arttırmak düşüncesiyle, kiracıdan kira sözleşmesine şart koşmak yoluyla tahliye taahhüdü talep etmekte ve çoğu kiracı da bu talebe zorunluluktan onay vermek zorunda kalmaktadır. Ancak bu durum Türk Borçlar Kanunu prensibine tamamen aykırıdır ve kiracı irade bozukluğunu ispat ederse bu tahliye taahhüdünün geçersizliği söz konusu olacaktır.
BEYAZA İMZA GEÇERLİ MİDİR?
Tahliye taahhüdü konusunda karşımıza çıkan en problemli husus ise beyaza (boş kâğıda) imzadır. Kanunun prensibine her ne kadar aykırı olduğu düşünülse de tahliye taahhüdünün boş kâğıda imza atılıp sonradan doldurulması kural olarak taahhüdü geçersiz kılmaz. Beyaza yani boş kâğıda imza atan kişi, bunun sonuçlarına katlanmak durumundadır, Yargıtay da kararlarıyla görüşünü bu yönde belirlemiştir. Ancak kiracı aleyhine olan bu hususta eğer ki bir irade bozukluğu var ise, bu durumu ortadan kaldırmak için bir yıllık süre içinde taahhüdün iptali için talepte bulunabilir. Eğer kanunun kendisine verdiği bu hakkı süresi içerisinde kullanmazsa artık düzenleme tarihi ve içeriği olmadan imzaladığı tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğu yönündeki iddiası hukuken bir anlam ifade etmeyecektir.
Her ne kadar Kanun Koyucu kiracıyı korur nitelikte düzenlemeler yapmakta ise de, uygulamada kiraya verenler Kanuna karşı hile yaparak tanzim ve tahliye tarihleri olmayan taahhütnameleri kiracılara imzalatmakta ve kendi lehlerine bir durum yaratmaktadırlar. Yargıtay'ın da beyaza (boş kâğıda) imzayı geçerli sayması ile kiracıdan çok kiraya verenin korunduğu bir uygulama prensibi karşımıza çıkmaktadır.
Kanuna ve hukuka uygun tahliye taahhüdü sonrası kiracının tahliye edilmesi yoluna gidecek kiraya verenlere de; kanuna karşı hile yoluna gidilerek iradesi sakatlanmış kiracılara da haklarını aramaktan ve hukuki yola gitmekten çekinmemeleri ve bir avukata başvurmaları naçizane tavsiyemizdir. Çünkü adalet, kanunların tüm taraflar için mağduriyet yaratmayan hükümlerinin ve bu hükümleri hakkaniyet ile uygulayan “uygulayıcıların” ve tarafların haklarını savunmalarına yardımcı olan avukatların varlığı ile sağlanabilir.”
Hazal BAŞARAN