Perakende ve Avm sektörünün içersinde uzun yıllar tecrübe kazanmış olan KDM Alışveriş Merkezleri Kiralama ve Yönetim Danışmanlık Ltd. Şti Yönetim Kurulu Başkanı Murat İzci ile Türkiye’de Avm ve Outlet mağzalarının mevcut durumunu konuştuk. Avm yapılarının ülkemizde hızla yaygınlaştığını anlatan İzci, ülkemizde Outlet kültürününde dünyadaki örneklerinin farklı olarak hızla arttığını anlattı. Avm yapılarını düzenlerken lokasyon ve kiralanabilir alanların önemine dikkat çeken İzci, “Bu yapılar planlanırken herkesin mutluluğu öncelik olmalıdır” dedi.
Sektörde uzun yıllar tecrübe kazanmış bir isim olarak Türkiye’de AVM’lerin bu denli hızlı gelişimini nasıl değerlendiriyorsunuz ?
Alışveriş merkezleri artık hayatımızın vazgeçilmez bir parçası haline geldi. Her köşede, her semtte önümüze çıkan bu devasa işletmelerin önemi ve bizlere kattığı değerleri tartışmak uzun bir münazara konusuna aday olacak nitelikte bir konuma ulaştı.
Özellikle alışveriş merkezlerinin tarihçesine ve gelişim sürecine baktığımız zaman duruma istinaden uzun bir geçmiş de bizleri bekliyor. Hemen hemen herkesin gözden kaçırdığı Dünya’nın ilk alışveriş merkezimizin Kapalıçarşı olarak kayıtlarımızda olması ve bu konunun 1450’li yıllara dayanması bir diğer önemli nokta. Fakat bir çok değerimize sahip çıkamadığımız gibi bu konuda da öncülüğü Fransızlara bırakmış durumdayız.
Ülkemizde modern anlamda ilk alışveriş merkezi Galleria 1988 yılında açıldı. 25 yıl geçti 25 yılda toplam kiralanabilir alan 9 milyon 300 bin m2 oldu , Alışveriş merkezlerinin bu kadar yoğun açılmasına paralel perakende sektörü inanılmaz gelişti.
Fakat o zamandan bugünlere geçirdiğimiz süreç kayda değer bir şekilde hızla ilerledi. Özellikle son yıllarda her lokasyona özel bir alışveriş merkezi karşımıza çıkıyor. Hatta alışveriş merkezi tanımı konusunda belli bir kriter olmadığı için çok farklı noktalarda tabelada hep alışveriş merkezi ifadesini görebiliyoruz. Aslında alışveriş merkezi kategorisinin belli bir kritere bağlanması gerekmektedir. Mevcut bir metrekare üzerinde bulunan noktaların alışveriş merkezi olarak nitelendirilmesi gerekmektedir. Böylece hem anlam karmaşası ortadan kalkacak hem de bu konuya bir düzen getirilmiş olacaktır.
TÜRKİYE’DE OUTLET ANLAYIŞI FARKLI İŞLİYOR
Amerika’daki outlet kimlikli alışveriş merkezleri toplam kiralanabilir alanın %1 oranında Avrupa birliği ülkelerinde %2 civarında ,Türkiye de ise bu oran %12
Ülkemizin ilk Outlet AVM’lerinden birinde yöneticilik yaptınız . Türkiye’de oluşan Outlet kültürü hakkında ne düşünüyorsunuz .
Outlet Center fabrika satış mağazalarından oluşan Alışveriş merkezlerini ifade ediyor. Yurt dışındaki Outlet noktaları şehrin görece dışında açık kimlikli noktalar Türkiye’de ise şehrin yakınında hatta içinde ve ağırlıklı olarak kapalı mekanlar içeriğine baktığımız zaman yurt dışındaki Outletler de sezon sonu ,seri sonu ,ihracat fazlası ( etiketi kesilerek satılan ),özel üretim (ikinci kalite ), ve defolu ürünler satılıyor .Türkiye’de ise bu 5 maddenin yanında en az % 50 oranında sezon ürünü satılıyor .Biraz rakamlara girmek gerekirse Amerika’daki outlet kimlikli alışveriş merkezleri toplam kiralanabilir alanın %1 oranında Avrupa birliği ülkelerinde %2 civarında ,Türkiye de ise bu oran %12 aslında bu net rakamlar bile Outlet ilgili bir şeyleri farklı yaptığımızı gösteriyor.
AVM’LER HERKESİ MUTLU ETMELİ
AVM’lere doğru bir işlerlik kazandırmak adına hangi aşamalara dikkat edilmelidir ?
Bir Alışveriş merkezinin başarılı olabilmesi için doğru lokasyon , doğru konsepte ,doğru büyülükte ,doğru shop mix ,doğru kiralama rakamlarıyla kiralanması gerekiyor .Bunların ötesinde daha zor bir süreç olan yönetiminde doğru yapılması gerekiyor .Kısacası kiracının mutlu ,kiralayanın mutlu ve her şeyden önemli ziyaretçinin mutlu olduğu alışveriş merkezlerinin iyi bir alışveriş merkezi olduğunu doğru buluyorum .
Sektörde çok sayıda AVM’nin rekabet içerisinde olduğunu düşünürsek . Sizce fark yaratmak adına neler yapılmadır?
“farklılaşmak isteyen alışveriş merkezleri bunu sadece konsept ve içerikle sınırlı bırakmamalılar. Çünkü farklılaşmak bütünsel bir yaklaşımla A’dan Z’ye olmalıdır. Alışveriş merkezleri yönetim olarak perakendeci ile daha yakın ilişkiler kurarak nabzı tutmalı, perakendeci ise tüketici ile daha birebir ilişkiler kurarak beklentileri karşılamalıdır”
Alışveriş merkezleri son yıllarda hızla artarken aralarında farklılaşabilen alışveriş merkezleri başarı konusunda daha ön sıralarda dikkat çekiyor. Farklılaşma son yıllarda konsept dahilinde de dikkat çekmekte. Özellikle yeni nesil alışveriş merkezleri buna verebileceğimiz örnekler arasında. Ama farklılaşmak isteyen alışveriş merkezleri bunu sadece konsept ve içerikle sınırlı bırakmamalılar. Çünkü farklılaşmak bütünsel bir yaklaşımla A’dan Z’ye olmalıdır. Alışveriş merkezleri yönetim olarak perakendeci ile daha yakın ilişkiler kurarak nabzı tutmalı, perakendeci ise tüketici ile daha birebir ilişkiler kurarak beklentileri karşılamalıdır.
Birbirinin kapsama alanındaki alışveriş merkezinde doğru konseptte ve doğru kiracılar belirlenmişse en ciddi farkın pazarlama tanıtımla olabileceğini düşünüyorum. Bundan birkaç yıl öncesinde “en temiz alışveriş merkezi”, “en güvenli alışveriş merkezi”,”en serin alışveriş merkezi “ gibi argüman müşteri çekilmeye çalışılıyor idi. Temizlik, güvenlik, iklimlendirme belli bir standart hizmetinde verilmesi zorunlu hizmetler. Müşterimizi doğru tanıyıp beklentilerine uygun stratejiler geliştirilirse sadık müşteri oluşturuyorsunuz ve bu sizi rekabette bir adım öne taşıyor.
AVM YÖNETİMLERİ DAHA ŞEFFAF BİR YAPIYA BÜRÜNÜYOR
AVM yönetim ofislerinin yapı içersindeki rolü nedir ?
Alışveriş merkezlerinin konumlandırılması kadar doğru konumlandırılan alışveriş merkezlerinin yönetimi de çok önemli. Çünkü sistemi düzgün koordine edilmeyen bir alışveriş merkezi her ne kadar başarılı bir noktada olsa da başarısını devam ettiremiyor. Bu nedenle başarılı bir alışveriş merkezinin başarısının baki olması için koordinasyonu gerçekleşmiş bir yönetim anlayışının da zorunluluğu şarttır. Burada sistemli ve planlı çalışmak kadar ekibin uyumu da önemlidir.
Dünün yönetim anlayışında kapılar genelde kapalı, alınan kararların kimseye danışılmadığı anlayışlar mevcuttu. Bugünün yönetim anlayışında ise bütün yönetim birimleri merkezin içinde ortak karar veren mekanizmaları ile ve maksimum düzeyde bilgilendirme ile yönetim yapılıyor.
Burada bizim gibi kiralama ve yönetim hizmeti veren firmaların önemine de değinmek gerekiyor. Bu firmalara yönetim koordinasyonunun önemini doğru bir feedback ile anlatabilmek için büyük görev düşmektedir. Yönetim faaliyetinin profesyonel bir bakış açısı ile yapıldığı bu firmalarda alışveriş merkezlerine entegrasyon ve bu sistemin koordinasyonu da profesyonel bir şekilde olmaktadır.