Mart 2015’te tek aileli müstakil bir evin medyan fiyatı 175.000 dolardı.
Yedi yıl sonra, bu fiyat neredeyse iki katına çıktı.
Greater Albuquerque Emlakçılar Derneği’nin geçen ayki bir raporuna göre, Albuquerque bölgesindeki medyan ev fiyatı 325.000 dolardı. Rapora göre, ortalama ev fiyatı 372.002 dolar olarak gerçekleşti. Her iki uçta da bu, yaklaşık %20’lik bir artışa dönüştü.
Ve azalan arz eğilimine uygun olarak, Mart ayında yaklaşık 523 müstakil ev piyasada mevcuttu. Şubat ayında, GAAR’a göre o zamanlar rekor düşük olan yaklaşık 540 ev piyasada mevcuttu.
Keller Williams Realty ile Albuquerque merkezli bir emlakçı olan Sarah Griffin, “Bu bir arz ve talep meselesi” dedi. “Alıcılardan daha az ev var.”
Albuquerque ve çevresindeki bölgelerdeki sıcak pazar, ülke çapında artan ev fiyatları ve düşük envanter eğilimini takip ediyor. ABD genelinde, ev stoku yıllık bazda %9,5 düşüşle yaklaşık 950.000 olarak gerçekleşti ve medyan satış fiyatı Mart 2021’e göre %15’lik bir artışla yaklaşık 375.300 dolar oldu.
Amerikalıları kısmen etkileyen enflasyon, düşük envanter ve ipotek için tarihsel olarak düşük faiz oranlarıyla birlikte artan ev fiyatlarına sahip. Ancak ipotek faiz oranlarının artması, bazılarının piyasanın önümüzdeki aylarda dengeleneceği görüşünü ateşledi.
Daha az envanter, daha fazla teklif savaşı
Metro bölgesinde bazı yeni konut inşaatları yapılıyor, ancak tedarik zinciri sorunları inşaatın zaman çizelgelerini engelledi.
eXp Realty ile Albuquerque’de yerleşik bir emlakçı olan Kimberly Kiegel, müteahhitlerin yeni evleri, kendileri için “buna değer kılmak” için artan malzeme maliyetlerini karşılamak için daha yüksek fiyatlandırdıklarını göz önünde bulundurarak, yeni ev inşalarının ev alıcıları için her zaman uygun olmadığını söyledi.
Ayrıca Kiegel, pazarı alıcılar için daha sağlıklı hale getirmek için satılık ev envanterinin binlerce olması gerektiğini söyledi. Ancak Albuquerque’nin emlak piyasasında durum böyle olmadı.
Uzmanlar, düşük envanterin potansiyel alıcılar arasında teklif savaşları yarattığını ve bazılarının liste fiyatının 100.000 $ üzerinde ödeme yaptığını söylüyor.
Griffin, “Daha fazla para için daha az ev alıyorsunuz,” dedi. “Ve orada birden fazla teklif görüyorsunuz ve alıcılar bilirsiniz, 20.000 dolar, 30.000 dolar ila 100.000 dolar arası (istenen fiyat üzerinden) ödüyorlar.”
Yerel uzmanlar, bu eğilimin kısmen, elinde büyük miktarda nakit parayla New Mexico’ya taşınan işçilerden geldiğini söylüyor. Griffin, Kaliforniya’dan “Yeni Meksikalıları fiyatlandırdığını” söylediği alıcılar gördü.
Kiegel, “Pazarımızı kesinlikle etkiliyorlar” dedi. “Özellikle büyük şehirlerden geliyorlarsa. … Genel olarak böyle olduğunu söyleyemem. Ama orada.”
Yükselen faiz oranları
Enflasyon ve federal politika yapıcıların onu frenlemek için attığı adımlar, yerel emlak piyasasında önemli bir faktör olmaya devam ediyor.
Pandeminin ilk aylarında, Federal Rezerv, kilit faiz oranını düşürmek de dahil olmak üzere ekonomik aktiviteyi teşvik etmek için tasarlanmış bir dizi önlem aldı. Bu faiz oranı da son birkaç yılda konut piyasasında bir rol oynadı – ipotek faiz oranları da düştü.
Ancak Bank of Albuquerque başkan yardımcısı David Garcia, Federal Rezerv’in tüketiciler için artan fiyatları ele almak için geçen ay kilit faiz oranını yükselttiğini ve bunun da ev ipoteği faiz oranlarında bir artışa yol açtığını söyledi. .
Ancak uzmanlar, Albuquerque bölgesi pazarının düşük ev envanteri nedeniyle sıkı kalabileceğini söylüyor. Albuquerque’deki VanDyk Mortgage şube müdürü Luke Ham’a göre, bu yılın başlarında faiz oranları – ve borç verenden borç verene değişir – ortalama olarak %3 ve %4 aralığındaydı. Mortgage oranları şu anda yaklaşık %5’te ve yükselmeye devam edebilir.
Ham Journal’a verdiği demeçte, “Son iki yılda her şeyi ateşleyen şeyin çoğu sadece (düşük) faiz oranlarıydı” dedi. “Birdenbire ‘Vurun, mülk alacağım’ dediler.”
Garcia – piyasanın nispeten sıcak kalacağına inanmasına rağmen – konut fiyatlarının ipotek kredisi faiz oranlarındaki artışla eşitlenmeye başladığını görebileceğini söyledi.
Garcia, “Fiyatların bir şekilde istikrar kazanmaya başlayacağını ve satış fiyatlarının, gittikleri hızdan yavaşlayarak biraz dengelenmeye başlayacağını düşünüyorum” dedi. “Ama hala bir envanter sıkıntısı var.”
Ancak Kiegel, faiz oranlarındaki bu artışın ipotek ödemelerinde yüzlerce doların daha fazla olmasına da yol açabileceğini söyledi. Bu da, sadece aylar önce alıcılar için uygun fiyatlı olabilecek evleri artık erişilemez hale getirebilir.
“Hisse senedi ve satacak evi olmayan ve (kim) her doları bir peşinat için bir araya getirmek zorunda olan giriş seviyesindeki alıcınız, faiz oranındaki bu sıçrama onlara gerçekten zarar verecek çünkü şimdi ayda daha az para alabiliyorlar. “dedi Kiegel.