- 01Brüt Potansiyel Gelir
- 02Brüt Faaliyet Geliri (GOI)
- 03Brüt Kiralık Çarpan (GRM)
- 04Net Faaliyet Geliri (NOI)
- 05Sermayelendirme oranı
- 06Kira / Maliyet Oranı
- 07Vergilerden Önce Nakit Akışı (CFBT)
- 08Vergilerden Sonra Nakit Akışı (CFAT)
- 09Borç Servisi Oranı
- 10Breakeven Oranı
- Numaralarını Bil
Gayrimenkul yatırımcıları mülklerinin performansını satın alımdan önce ve sonra analiz etmek için çeşitli matematiksel araçlar kullanırlar. Araçları anlamak, ilgili terimleri ve bunların ne anlama geldiğini anlamakla başlar.
01Brüt Potansiyel Gelir
Brüt potansiyel gelir, bir mülkün beklenen boşlukta veya kredi zararında kesinti yapmadan üretmesi beklenen gelirdir.
Brüt potansiyel gelir hesaplaması oldukça basittir, sadece 12 ay, aylık beklenen toplam kira ile çarpılır.
02Brüt Faaliyet Geliri (GOI)
Brüt faaliyet geliri hesaplaması, boş olma ve hesaba katılmama nedeniyle oluşan zararları dikkate almaktadır.
Birimler boş olduğunda, yeni kiracıların reklamını yapmak, küçük bakım yapmak, yeniden boyamak ve rehabilitasyon yapmak ve yeni bir kiralamanın yönetim maliyetlerini içerir. Boşluk harcamalarının muhafazakar bir tahmini, genel olarak aylık kiranın yaklaşık yüzde 10'u olarak kabul edilir.
03Brüt Kiralık Çarpan (GRM)
Bu, araçların en hassası değil, ancak brüt kiralama çarpanı (GRM), bir mülkün daha ayrıntılı bir analizini yapmak isteyip istemediğinize karar vermeniz için size hızlı bir karşılaştırma aracı sağlayabilir.
Çok aileli bir mülk için alışveriş yapıyorsanız, bölgede satılık birçok ev olduğunu görebilirsiniz. GRM hesaplama, daha fazla araştırma yapmak için listenizde hangilerini üst sıralara getireceğinizi görmek için hızlı bir araç sunar. Zorlu bir araçtır, ancak bu amaç için yardımcı olur.
04Net Faaliyet Geliri (NOI)
Net işletme gelirini hesaplamak için idareci, onarım ve kapıcı gibi işletme giderlerini buraya dahil ediyoruz. Bunların sadece işletme masrafları olduğunu, zaman içerisinde amortismana tabi tutulması gereken amortisman veya büyük iş olmadığını unutmayın.
Liste yine de uzun olabilir. Tipik olarak yönetim, reklam, ziyafet, bakım, onarım, yasal ve muhasebe masraflarını içerir. Tamir masrafları için iyi bir kural, yaklaşık yüzde 5'tir, ancak bu, mülk durumunun göz kamaştırıcı, pahalı olmayan problemlerde oldukça fazla olduğunu varsayar. Aksi halde, yüzde 20'ye kadar veya daha fazla bir yerde olacağını tahmin edin.
05Sermayelendirme oranı
Kapitalizasyon oranı, işletme geliri ve diğer gayrimenkuller için son satılan fiyatlar kullanılarak ve ardından gelire dayalı cari değerin belirlenmesi için söz konusu mülke uygulanarak belirlenir. Neredeyse tüm ticari ve apartman yatırımcılarının yanı sıra, kredi verenler ve bir mülkün gelir akışına dayalı değerini hesaplamak ve aynı pazardaki diğer mülklerle karşılaştırmak isteyen diğerleri tarafından kullanılan bir araçtır.
Net işletme gelirini toplam emlak fiyatına bölerek bulabilirsiniz. Eğer NOI 30.000 $ ve fiyat 300.000 $ ise, denklem şöyle görünür: 10'luk bir kapama oranı için 30.000 $ / 300.000 $ = 0.1. Bu oldukça iyi. Birçok yatırımcı 8 veya daha fazla bir kap oranı arar ve bu varsayımsal özellik nitelendirir. Birkaç kişi 6 veya daha az bir kap oranına değecektir.
06Kira / Maliyet Oranı
Bu hesaplama, tek aile konutlarını ve daha küçük apartman binalarını benzer mülklerle karşılaştırmak için faydalı olabilir. Bu durumda, aylık kirayı mülkün fiyatına bölersiniz. Aylık kira 1.200 ABD Doları ise ve ev size 110.000 ABD Doları tutarındaysa, yüzde 1.09 kira / maliyet oranınız vardır: 1.200 ABD Doları / 110.000 ABD Doları = 0.0109.
Bir kiracı zaten yerinde olduğunda en iyisidir, bu nedenle en azından mevcut kiralama süresi için en çok kilitlediğiniz rantı bilirsiniz. Aksi takdirde, benzer özelliklerle senkronize olan bir rakam kullanın.
07Vergilerden Önce Nakit Akışı (CFBT)
Şimdi net işletme geliri alın ve sermaye nakit harcamalarını ve borç servisini çıkarın. Kredi geliri ve faiz geliri ekleyin.
Bu, mülk için gerçek net yatırım getirisine daha yakın olmanızı sağlar. Vergilerden önceki nakit akışı, tüm gider kalemlerini, hatta cebinde olmayanlar da dikkate alır. Artık vergi borcu dikkate alınmadan önce nakit akışı için ne alacağınızı görebilirsiniz.
08Vergilerden Sonra Nakit Akışı (CFAT)
Bu kolay. Vergiler düşüldükten sonra nakit akışı. Bu hesaplama, mal sahibinin veya yatırımcının vergi oranına maruz kalmasını kullanarak, Sam Amca bile olsa herkesin payını kesmesinden sonra geriye kalanların azamî değerine ulaşır.
09Borç Servisi Oranı
Finansman - ya da yokluğu - bu sayıya bağlıdır. 1.0'ın altındaki bir oran, büyük olasılıkla her ay para kaybedeceğinizi gösterir. Borç verenler, 1.2 ya da daha fazla oranlarla daha rahat ve daha az oranlarda kredi sağlama olasılıkları düşük.
NOI'nizi borç servisinize bölerek borç servisi oranınızı bulun. 30.000 $ NOI rakamını tekrar kullanarak borç servisinizin yılda 25.000 dolar olduğunu söyleriz. 1.2 borç hizmet oranına sahipsin, yani haklısın.
10Breakeven Oranı
İşletme giderlerine borç servisi ekleyin ve işletme gelirinize oranla kırmak için işletme gelirine bölün. Bu oran kredi verenler arasında da popüler. Mülkün bütün işletme giderlerini ne zaman ödeyeceğini bilmek ve yılın geri kalanında kâr elde etmek isterler.