JLL Türkiye; perakende, ofis, lojistik ve otel sektörlerindeki gayrimenkul pazarını değerlendirdiği “Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü” 2016 Yıl Sonu Raporunu yayınladı. Rapora göre, sıkıntılı geçen 2016 yılını en az hasarla kapatan perakende kolları yeme-içme sektörü ve kozmetik oldu. Perakende caddelerinde Nişantaşı, geçtiğimiz yılı en az hasarla atlatan bölge olarak tespit edilirken, ofis pazarının yıldızları Maslak, Kağıthane ve Ataşehir olarak belirlendi. 15 Temmuz darbe girişimi, terör saldırıları ve dolardaki artış, Türk ekonomisini ve reel sektörü 2016’da olumsuz etkileyen unsurların başında geliyor.
Doğrudan yabancı yatırımın anahtarı ‘Şeffaflık’
Rapora göre 2016’da Türkiye’de doğrudan yabancı yatırım oranı, bir yıl öncesine göre %42 oranında düşüş kaydetti. JLL Türkiye’ye göre doğrudan yabancı yatırım çekmenin en etkin yolu şeffaflık. Birleşik Krallık, Avustralya, Kanada, Amerika Birleşik Devletleri, Fransa, Yeni Zelanda, Hollanda, İrlanda, Almanya ve Finlandiya’dan oluşan 10 ülke, JLL’nin ‘Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi tarafından ‘son derece şeffaf’ ülkeler kategorisinde değerlendiriliyor. Bu ülkelerin ticari gayrimenkul alanında aldığı toplam yatırım, ticari gayrimenkule yapılan küresel doğrudan yatırım toplamının %75’ini oluşturuyor.
Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi 2016’ya göre, dünya genelindeki pazarların 2/3’ü son iki yılda ilerleme kaydetti. Bununla birlikte, 2010 ve 2012 araştırmalarında en çok gelişme kaydeden ülkelerden biri olan Türkiye (2016’da 44. sırada), bu ivmeyi devam ettiremedi ve 2014’ten bu yana küresel sıralamada düşüş gösterdi. Rapor, Türkiye’nin şeffaflık sıralamasında üst sıralara çıkabilmesi için piyasa verilerinin ulaşılabilirliğini, kalitesini ve performans kıyaslamasını derinleştirerek, gelişimin önündeki bariyerleri azaltmak için yeni yasal düzenlemeler yürürlüğe koyması gerektiğini öne sürüyor. Buna ek olarak yüksek etik standartlar belirlemesi ve işlem süreçlerini daha adil ve şeffaf hale getirmek için adımlar atması önem taşıyor.
Yeme-içmeden vazgeçmedik, kozmetikten kısmadık
JLL’nin çalışmasında, reel sektörün taşıyıcısı olarak konumlandırılan perakende sektörü ile ilgili çarpıcı tespitler yer alıyor. Rapora göre 2016’da organize perakendedeki ziyaretçi sayısı bir yıl öncesine göre aynı seviyede kaldı. Sektör bağlamında bakıldığında ise yeme-içme ile kozmetik sektörlerindeki markalar krizden en az etkilenen perakendeciler olarak öne çıktı. Oyuncak gibi ürünlerin de sunulduğu çocuk marketleri ve spor giyim markaları da yıl boyunca iyi performans gösterdi. Küresel perakende görünümünde yeme-içme sektörüne ayrılan alanlar her yıl artış gösterirken, Türkiye organize perakende pazarında son dönemde açılan alışveriş merkezlerindeki gastronomi alanlarının %30 seviyesine ulaştığı görüldü. Gastronomi alanları böyle artış gösterirken çeşitlenmenin aynı seviyede artmaması ise dikkat çekti. Birçok marka rakiplerinin menüsünden esinlenirken ikincil şehirlerdeki yeni restoran ve kafelerin İstanbul ve Ankara’daki başarılı mekanların konseptini kendi şehirlerine uyarladığı görüldü.
2017 tasarruf yılı olacak
Çalışmaya göre yatırımcı tarafından bakıldığında 2017 yılı boyunca gündemin en tepesinde ‘tasarruf’ olacak. Perakendecilere sağlanan kur sabitleme ve kira indirimi gibi kısa dönemli teşvikleri kabul eden yatırımcıların, azalan gelirlerinin yanında artan işgücü ve operasyonel giderleri nedeniyle tasarruf eğilimde olması bekleniyor. Diğer yandan TL’nin diğer para birimleri karşısındaki değerindeki gidişatının perakendecilerin fiyatlandırma politikalarını etkilemesi bekleniyor. 2016 yılı boyunca TL’nin değerindeki keskin düşüşün 2017 yılı ilk çeyreğinin sonlarına doğru piyasada etkisini göstermesi, başta yabancı markalar olmak üzere perakendecilerin ürünlerini kayda değer bir zam oranı ile yeniden fiyatlaması öngörülüyor.
Caddelerde en az etkilenen Nişantaşı
JLL’nin 2016 raporunda, cadde perakendeciliği bölümüne de yer verildi. Çalışmaya göre, siyasi ve makroekonomik gelişmelerden olumsuz açıdan en az etkilenen bölge ise Nişantaşı olarak belirlendi. Teşvikiye’nin en üst segmente, Rumeli Caddesi’nin ise orta gelir grubuna hitap ettiği dengeli marka karmasını muhafaza eden Nişantaşı, City’s Alışveriş Merkezi’nin katkıları ile önemli bir ayak trafiği çekiyor. Diğer yandan en az etkilenen alışveriş caddeleri Nişantaşı’nda gözükse de, buradaki caddeler de gündemden etkilendi. Nişantaşı’nda alışveriş caddeleri 2015 yılında yüksek müşteri talebine arz bağlamında cevap veremiyorken, 2016’da düşen talep karşısında boş mağazalara ev sahipliği yaptı.
Taşınmada karar ‘Duygusal’
Raporun önemli ve dikkat çekici kısımlarından biri de Türk ofis piyasası. Çalışmadan çıkan sonuca göre 2016 yıl sonu itibariyle İstanbul’daki A Sınıfı ofis stoku 2015 yıl sonuna göre 325,000 m² artış gösterdi. İstanbul’da 2016’nın yıldızları Avrupa Yakası’nda Maslak, Kağıthane, Anadolu Yakası’nda ise Ataşehir olarak tespit edildi. JLL Türkiye’ye göre 2016 yılındaki siyasi ve ekonomik atmosferin etkisiyle baskılanan ve sıkışan ofis talebi ve eski binalardaki kira seviyesinin yeni binalardakine kıyasla daha yüksek kalması nedeniyle 2017 yılının ilk yarısında işlem sayısının artması söz konusu olabilir. 2016’da olduğu gibi 2017 yılında da ofis talebini ‘büyüme’ değil ‘verimlilik’ adına daha düşük metrekarelerde daha düşük fiyatlara ofis kiralama isteği şekillendirecek. 2017 yılındaki işlemlerde, mevcut düşük fiyat seviyesinin baz alınması ve dekorasyon yardımının yanı sıra kısa süreli kira ödemesiz dönem gibi teşviklerin kiracılara sunulması öngörülüyor. Ofis talebinin prestijli binalardan verimli ofislere kayması bekleniyor.
Raporu incelemek için tıklayın.