Sevgili okurlar. Bu yazımızla birlikte günlük hayatımızda sıklıkla karşılaştığımız olayların hukuki boyutunu inceleyerek hak kayıplarının yaşanmasını en az seviyeye indirmek amacıyla bir bilgilendirme serisinin başlangıcını yapıyoruz. Günlük hayatımızda sıklıkla karşılaştığımız uyuşmazlıklarla ilgili olarak hukuki bilginizin arttığı keyifli bir okuma deneyimi diliyorum.
Günümüzde, sıklıkla karşılaştığımız uyuşmazlıkların başında kira uyuşmazlıkları geliyor. Dolayısıyla kısa bir şekilde kira sözleşmeleriyle ilgili dikkat etmemiz gerekenleri anlatmaya çalışacağım.
Kira sözleşmesi, sözlü veya yazılı olarak yapılabilen bir sözleşmedir. Yazılı olarak yapılması, uyuşmazlık doğması durumunda delil olması bakımından tavsiye edilmektedir. Buna ek olarak kira sözleşmesi 1 yıl, 2 yıl, 5 yıl ve benzeri sürelerle belirli bir süreyle sınırlı olarak yapılabileceği gibi, belirsiz süreli olarak da yapılabilir. Ancak kira süresiyle ilgili olarak kiraya verenler büyük bir yanılgıya düşmektedir. Çoğu zaman kiraya verenler, kira sözleşmesinde yazan kira süresi sonunda kiracının evi ya da işyerini boşaltması gerektiğini düşünse de bu doğru değildir. Türk Borçlar Kanunu, 347.maddesiyle birlikte belirli süreli sözleşmelerin (örneğin 1 yıl süreyle yapılan bir kira sözleşmesinin) kiracı tarafından bir yıllık sürenin bitiminden en az 15 gün önce feshedilmedikçe, kira sözleşmesinin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağını düzenleme altına almıştır. Madde metninden anlaşılmaktadır ki fesih hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır. Dolayısıyla, belirli süreli sözleşmelerde fesih hakkı, yalnızca kiracıya tanındığından kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi iddiasıyla kira sözleşmesini sonlandıramayacaktır.
Belirsiz süreli sözleşmelerde de durum farklı değildir. Bu sözleşmeleri kiracılar her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra fesih bildirimiyle sona erdirebilecektir. Dolayısıyla kiraya verenin, konutunu ya da işyerini kiraya verdiği anda bu kira süresinin aslında 10 yıl olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır.
Peki kiraya veren 1 yıl süreyle kiraya vermek istemesine rağmen 10 yıl boyunca kiracısından kiralananı boşaltmasını talep edemeyecek midir? Türk Borçlar Kanunu bu konuya ilişkin de düzenlemeler getirmiştir. Bu doğrultuda aşağıdaki sebeplerin varlığı halinde kiraya veren kira sözleşmesini fesih hakkına sahip olacaktır.
- Kiraya verenin kiralanana ihtiyacı varsa, (Bu ihtiyaç kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümü olduğu diğer kişiler için de geçerlidir.)
- Kiralananın yeniden inşa edilmesi veya imarı için esaslı bir tadilat gerekiyorsa,
- Kiracı tarafından kanuna uygun bir şekilde tahliye taahhütnamesi düzenlenmişse,
- Kiracı, bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki ayrı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa ve
- Kiracının ya da eşinin kiralananın bulunduğu ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli başka konutu varsa ve kiraya veren kira sözleşmesi yapılırken bunu bilmiyorsa kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Ancak unutulmamalıdır ki yukarıdaki sebeplerin varlığı halinde kanunda öngörülen sürelere uygun şekilde kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekmektedir. Süresi içerisinde yapılmayan bildirimler hak kaybı yaşanmasına sebep olabilecektir. Kira sözleşmesinde uyulması gereken sürelere ilişkin bilgilendirmeyi ise bir başka yazımızda yapacağız. Görüşmek dileğiyle.