Darülfünun ve okulların yeniden açılmasıyla kiralık evlere talep patlarken, İstanbul ve Ankara ilkin birçok kentte kiralık familya sıkıntısı yaşanıyor. Kiralar katlanırken, ev sahipleri birlikte bozuk kiracılarını çıkarıp, erdemli fiyata evlerini isticar etmek istiyor. Ocak sahibi, evdeki kiracıyı sözleşme süresi dolmadan çıkarabilir mi? “Evet faziletkâr Kira öde ya dahi evden çık” diyebilir mi? Ankara Barosu avukatlarından arabulucu Gidişat Günday, kira üstüne iptila edilen tam bu soruları yanıtladı.
İstanbul’birlikte icar fiyatlarındaki yüzdelik yüz artışı ara sıra familya sahipleri fırsata çevirdi. Daireler, hatta dükkânlar bölünerek dide boşluk kiraya verilmeye başlandı. Beşiktaş’ta 13 yıldır emlakçılık fail Ahmet Atmaca, “On Paralık bu kadar erdemli kira artışına tanık olmadım. 3 ay önce 2 bin liraya verdiğimiz daireye demincek 5 bin teklik istiyoruz. 5 binin altında kat yok” dedi.
İşte sorular ve cevaplar…
1- Icar artışı 2021 yılı için hangi büyüklüğünde?
Icar artışı, sözleşmenin sonlanacağı tarihten önceki ayak tabanı göre 12 aylık TÜFE oranı ortalamasına sadık hesaplanıyor. Bu yıl amacıyla uygulanacak kira çoğalma oranı yüzdelik 14.55 yerine belirlendi. Ancak, sözleşmede, taraflarca elan bağan-faziletli oranda ayrımsız artım öngörülmüş ise icar artışı belirlenen bu celal üzerinden yapılır.
2- Kira Kontratı dolmadan müstecir çıkarılabilir mi?
Kira Kontratı dolmadan sevap esbap bulunmuyorsa, kiracının evden çıkarılması istek edilemez.
3- Eski kiracıya ‘Evet erdemli icar öde ya dahi çık’ denilebilir mi?
Eş sahibi kontrat süresi dolmadan kiracısına “Evet güncellenen faziletkâr kirayı öde ya bile çık” diyemez. Kira artışı TÜFE evet de sözleşmedeki hükümlere bakarak yapılır. Özetle karı sahipleri kafalarına bakarak “kiralar haddinden fazla arttı” diye kiracılarını çıkaramazlar. Bunun amacıyla hakikat nedenleri olması gerekir. Bu nedenlerin başında kira borcunu ödemediği amacıyla temerrüde düşürülmesi ve sonrasında boşaltma davası açılması sağlık. Kiracıya noterden icar borcunu ödemesi için uyarma gönderilip, 30 dönme süre verilir. Bu müddet geçtikten sonra hala ifa yoksa, tahliye davası yahut icra takibi eliyle yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden boşaltma talep edilebilir.
4- Kiracının ayrıksı hangi durumlarda evden tahliyesi murat edilebilir?;
Kira hukukumuzda sahih illet olmadığı sürece kiracının tahliye edilemeyeceği benimsenmiştir. Kiracının boşaltma nedenleri şöyle sıralanabilir: “Bire Bir kira dönemi içerisinde 2 sahih uyarma gönderilirse. Ödeme ihtarına karşın 30 günce sürede ödeme yapılmazsa taannüt nedeniyle.
Doğruca katabolizma, onarım tebeddülat varsa. Kiralananda pislik oynandığı, fuhuş yapıldığı, uyuşturucu ticareti yapıldığı tespit edilmişse. Usulüne akla yatkın kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten akıllıcasına tıpkısı müddet sonrasında aranje bire bir tahliye taahhüdü alınmışsa. İhtiyaç sebebiyle tahliyede, gerekseme ilgiyle ve gerçekse. Emlak satılmış satın kayran can yeniden edinim sebebiyle aldığı tarihten itibaren 1 kamer süresince kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermişse. Belgisiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık müddet dolmuş ve 3 kamer başlangıçta mülk sahibi ihtarname gönderip boşaltma talep etmişse.
5- Komşularla geçinmeyen maraza veren müstecir tahliye edilebilir mi?
Kiracılar, komşulara muktezi saygıyı göstermekle görevli. Bu yükümlüğe uyulmaması durumunda da familya sahibi yer az 30 dolaşma müddet vererek, sözleşmeyi feshedeceği üstüne yazılı aynı ihtarda bulunabilir. Sürenin avantajsız olacağının anlaşılması yahut kiracının bu yükümlülüğe çap davranışının karı sahibi ile komşular itibarıyla somurtuk olması durumlarında ise sülale sahibi, mukayyet aynı bildirimle sözleşmeyi hemencecik feshedebilir.
6- Sülale satılırsa müstecir evden çıkmak zorunda mı?
Evde müstecir varken, taşınmazın satılması halinde eskimemiş mülk sahibi, kiracıya 1 ay ortamında uyarı göndererek boşaltma istek edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna büyüklüğünde kiracı içeride kalmaya bitmeme edebilir. Altıncı ayın böylece üstelik çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Sakat mülk sahibi ile yapılan icar sözleşmesinin böylecene de aracısız sevgili açarak, tahliye talep edilebilir.
7- Habbe satışı içindeki kiracıyı, icar artışı yapmaktan kurtarır mı?
Hayır kurtarmaz. Borçlar Kanunu 344. maddesi açıktır. Konutun satışı icar artışı yapılmasını engelleyen tıpkı boyut değildir. Icar artışı kontrata göre yapılır.
8- Müstecir pandemi zımnında icar indirimi isteyebilir mi?
Yargıtay 3. Ahbaplık Dairesi, şartları oluştuğunda ihtiyati tedbir kararıyla kirada pandemi indirimi yapılmasının türlü olduğuna karar verdi. Bu konudaki ağız dalaşı noktalandı. Yargıtay kararı ışığında, pandemi dolayısıyla kira uyarlaması rica edilebilir. Bu yönde bırakılmış mahkeme kararı kararları var.
9- Kiraya pandemi indirimi davası ne mahkemede açılmalı?
Kovid-19’a ilişkin oluşan pandemi sürecinde Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi gereği “Tedbir Talepli Kira Uyarlaması davası” bulunulan meydan sulh ahbaplık mahkemelerinde açılabiliyor.
10- Kira alacağı için duruşma adına arabulucuya gidilebilir mi?
6325 Sınırlanmış Ahbaplık Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 1. maddesine bakarak tarafların üstünde serbestçe artırım edebilecekleri gelişim yahut işlemlerden doğan özel ülfet uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde arabulucuya seçimlik yerine gidilebilir. Icar uyuşmazlıklarında; özellikle boşaltma talepleri almak amacıyla kira alacağı ve kira tespiti konularında arabulucuya gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun seçimlik olması zımnında kanunen mecburi arabuluculuktaki kabilinden belli müddet sınırı yoktur.
11- Kiracı ve mal sahibi ticari ise arabulucuya müracaat etmek zorunlu mu?
Gelişigüzel iki tarafın (dünyalık sahibi-kiracı) ticari pres olması halinde kira alacakları ülkü şartı arabuluculuk kapsamındadır. Ülkü açmadan ilk arabulucuya başvurulması kanuncu ayrımsız zorunluluktur. Dava açılmadan ilk arabulucuya gidilebildiği üzere sav açıldıktan sonra arabulucuya gidilmek istenirse murafaa davayı 3 kamer ertelemektedir. Bu süreç içerisinde çözüme varılmadığı takdirde bilge bu süreyi 3 ay elan uzatır.
12- Arabuluculuk pahalı mı ücreti ki öder?
Benzeri davanın evvel paye mahkemesi, istinaf ve temyiz süreleri ile alay malay sonuçlanması 5-10 sene ant alabilmektedir. Meğerse arabuluculukta tarafların biraz saatte üstelik sonuca ulaşmaları mümkündür. Ekonomiktir, sevgili harcı, murafaa giderleri, sezme, ehlivukuf ücreti üzere giderler yoktur. Tarafların bilakis bir anlaşması yok ise arabuluculuk ücreti Hak Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’hangi bakarak taraflarca denk yerine ödenir.
13- Arabulucuda sözleşme sağlanamazsa sav açılabilir mi?
Proses kontrolü taraflardadır. Yargısal çözümde karar ita yetkisi üçüncü aynı kişinin elinde iken arabuluculukta tarafların iradesindendir. Etraf mevcut hususiyet düzenlemelerine ve usullerine ilişkin kalmadan vakit kaybetmeden kendilerine katışıksız çözüm reprodüksiyon şansına sahiptir. Tarafların istemedikleri tıpkısı karar alınması mümkün değildir. Itilaf sağlanaması halinde temas zaman mahkemeye gidilebilir.
14- Arabuluculuk belgesinin türel niteliği nedir?
Arabuluculuk konvansiyon belgesi, murafaa ilamı niteliğinde aynı belgedir. Bu nedenle ortalık arasındaki ihtilafı nihai namına çözüme kavuşturmaktadır. Arabuluculukta anlaşmaya varılan hususlarla ait sav açılması olanaklı değildir.
(Oya Armutçu /Özgürlük)
Karı sahipleri bunu zinhar yapmayın! 12 mahiye kirayı…
Kiralama formülüne ‘yeşil ışık’
Efdal kiraya yöntem! Avrupa’de üstelik uygulanıyor