Her şeyden önce apartman veya site yönetimi kanununa göre yönetim kurulu en az 3 kişiden oluşturulmalıdır.
Kat mülkiyeti kanunun 34. maddesine göre;
Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç
kişilik bir kurula verebilirler.
Sonuç olarak bu kişiye yönetici ve bu kurula da yönetim kurulu denir.
Ayrıca aynı kanuna göre yılda bir kereden az olmamak üzere apartman veya site yönetimi tarafından toplantı
gerçekleştirilmelidir.
Sonuç olarak bu toplantıda alınan kararların yazıldığı bir defter tutulmalıdır.
Bu deftere karar defteri denir.
Bu defterde noter tasdiki olmalıdır.
Apartman veya site yönetimi kendi başına karar alamazlar.
Mesela balkonların kapatılması için 4/5 çoğunluğun kararı alınıp karar defterine işlenmelidir.
Bu konuda Yargıtay 18. Hukuk dairesinin 2015/20736 esas, 2016/3844 kararı vardır.
İlgili kararı https://unalgokturk.av.tr sayfasında balkonların kapatılması başlığı altında okuyabilirsiniz.
Apartman veya site yönetimine gelen Sgk ve idari para cezaları gibi bununla ilgili cezalardan bütün kat malikleri
ortak sorumludur.
Bu dönem içinde kat maliki olan herkes bu borçtan ortak sorumludur.
Apartman veya site yöneticiliğinde dikkat edilmesi gereken bir diğer konuda hangi kararın hangi kat malikleri
yeter sayısı ile alınabileceğidir.
Mesela bazı konularda toplantı yapılmadan kat maliklerinin daireleri ziyaret edilerek
imzası alınmak sureti ile de uygulanabilir.
malikleri yeter sayısı başlıklı yazıyı okumanızı öneririz.
Apartman veya site yöneticiliği seçimi için ilk toplantı ile ikinci toplantı arasındaki zaman yedi günden az olmamalıdır.
Apartman veya Site Yöneticiliği Hakkında Genel Bilgiler
Kat mülkiyeti kanununda belirtilen maddeye göre, apartman yönetimi her sene yapılan kat malikleri kurulu
toplantısında yeninde seçilirler.
Ancak olağanüstü olarak toplanan genel kurulda hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğun sağlanması ve
“yeni yönetici seçme talebi” olağanüstü toplantı çağrısına eklenmiş olması koşulu ile mevcut yönetici yerine yeni
bir yönetici seçimi yapılır.
Ayrıca kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kiracıların apartman yönetiminde fazla sorumluluğu bulunmamaktadır.
Ama kiracılar yönetim toplantılarına katılabilirler.
Sonuç olarak divan başkanı tarafından konuşma hakkı kendisine verildiğinde sadece dilek ve temennilerini iletebilirler.
Bina yöneticisi kat malikleri toplantısında seçilmektedir.
Fakat apartman yöneticisi kat maliklerinden seçilebileceği gibi dışarıdan birisi de aday olabilir.
Kat mülkiyeti kanununa göre denetçi veya denetim kurulunun kat malikleri arasından seçilmesi gerekir.
Bu nedenle kiracılar denetçi olamazken, yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici olarak atanabilirler.
Yönetici eğer haklı bir sebep varsa, görev süresi dolmadan bütün kat maliklerinin çoğunluğu ile alınabilecek bir
kararla görevinden alınabilir.
Türkiye şartlarında bu durumun uygulanması imkansız denecek düzeyde olduğunu kabul etmek gerekir.
Apartman yöneticisinin toplantı yapmaması durumunda, kat malikleri imza toplayarak, genel kurulu toplantıya çağırabilirler.
Apartman ve site yönetimi görev ve sorumlulukları dışında hareket ediyor veya görevini kötüye kullanıyor ise
öncelikli olarak denetim kuruluna bildirilmelidir.
Denetçiler ise bu duruma göz yumuyor ise o zaman Sulh Hukuk Mahkemesine şikayette bulunulabilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa dahi, kat
maliklerinden uygun bir ücret talep edebilir.
Ortak Giderler Nelerdir?
Kat mülkiyeti kanuna göre apartman veya site ortak giderleri;
Görevli, kaloriferci, bekçi, yönetici ve bahçıvan ücretleri, ana gayrimenkulün sigorta primleriyle
bütün ortak yerlerin koruma, bakım, onarım ve güçlendirme giderleri ortak
Tesislerin işletme giderleri olarak belirtilmiştir.
Giderlerdeki toplam rakamın kat malikleri arasında arsa payları oranında paylaştırılması esastır.
Belirlenen aidatlar belirlenen şekilde kat maliklerince ödenmelidir.
Herhangi bir amaçla alınan karar doğrultusunda yapılacak tamir veya tadilat nedeni ile bütçe oluşturulur.
Buna göre mal sahibi veya kat sahibi olunmasına göre bu bedeller ödenmelidir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesine göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma
olmadıkça ana taşınmazın ortak giderlerine ve tesislerin işletme giderlerine, toplanacak avansa kendi
arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür.
İlgili kat mülkiyeti yasasında bu konu açık olarak belirtilmiştir.
Son yapılan değişikliklerle de gider ve avansların nasıl tahsil edileceği esaslar ile belirlenmiş olmakla birlikte
ödenmemesi durumunda ne yapılacağı da ilave karar ile eklenmiştir.
Sonuç olarak da gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya
yöneticisi tarafından, yönetim planına, bu kanuna veya genel hükümlere göre dava açabilir ve icra takibi yapabilir.
Ayrıca gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş
hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
634 sayılı kat mülkiyeti kanununun dördüncü bölümünde belirtilen kat maliklerinin ve kat irtifakı sahiplerinin
borçları başlığı altında belirtilen kanunun birinci fıkradaki giderlere;
Kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir
hareketi sebep olmuşsa;
Bu gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakkı vardır.
Ortak Kullanım Alanları Nerelerdir?
Her şeyden önce ortak kullanım alanları;
– Temeller ve ana duvarlar
– Taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş
– Kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar
– Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar
– Tavan ve tabanlar
– Avlular
– Genel giriş kapıları
– Antreler
– Merdivenler
– Asansörler
– Sahanlıklar
– Koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar
– Kapıcı daire veya odaları
– Genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri
– Genel kömürlük ve ortak garajlar
– Elektrik, Su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve
kapalı kısımlar
– Kalorifer daireleri
– Kuyu ve sarnıçlar
– Yapının genel su depoları
– Sığınaklar
– Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve
elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
– Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Sonuç olarak bu sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan
diğer yerler ve şeyler de alan kapsamına girmektedir.
Apartman veya Site Yönetimi Bütçesi
Apartman ve site yönetimi önemli bir konu olup günümüzde de ciddi bütçeleri oluşmaktadır.
Bunun için ileride apartman veya sitenizde ileride sorun yaşamamak adına konuyu ciddiyetle takip etmeniz gerekir.
Apartman veya site yönetimi kat malikleri toplantısı ile yönetimin artan masrafları belgeleyebilmesi durumunda
ve çoğunluk kararı alınması halinde aidata zam yapılması mümkündür.
Ancak yöneticinin sadece masraflar arttı beyanı ile kendi kendine daha yüksek bir apartman aidatı toplaması
mümkün değildir.
Apartman ve site yönetimi yürüten yönetici ve yönetim kurulları ana taşınmazın bakımı, onarımı ve korunması ile
ilgili tedbirleri yerine getirirler.
Ama gündelik ortaya çıkabilecek küçük ve ucuz bakım veya onarım işlerini hızlıca yerine getirmesi gereklidir.
Fakat büyük ve pahalı bakım, onarım, satın alma için kat malikleri kurulunu toplantıya çağırarak ve
ayrıca alınacak karar sonucunda harcama yapabilirler.
Emeklilik döneminizde bu tür görevleri geçmiş iş tecrübeniz ile yapmak ve ortak bir ortamda yaşadığınız çalışan
dostlarınızın yükünü hafifletmek için iyi bir dönem olacaktır.
Ayrıca yaptığınız işin büyüklüğü ve ciddiyetine göre birlikte yaşadığınız kişilerin de takdiri ile bir ücret verilmesi
veya aidattan muaf tutulmanız durumunda da bütçenize bir katkı sağlamış olursunuz.
Şayet ortak bir karar alınması durumunda da bütçenizin büyüklüğü ve işlerin çokluğu sonucunda yönetim
kadrosu oluşturmakta zorluk çekebilirsiniz.
Sonuç olarak da bu durumda bir profesyonel apartman ve site yöneticiliği şirketine tüm işlerinizi ücret karşılığı
yaptırabilirsiniz.
Ayrıca bununla birlikte bir de apartman veya sitenize temsilci seçerek bu kurumun denetimini yaptırabilirsiniz.
Bu konuda ilinizden veya dışından bir farklı kurumlardan teklif almak için https://armut.com adresini ziyaret edebilirsiniz.
Ayrıca bazı emlak ofisleri de bu görevleri yürütmektedirler.
Bu konudaki Emlak Alım Satım Hizmeti yazımızı da okumanızı öneririz.