6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 2012 yılında yürürlüğe girmesiyle birlikte kira ilişkilerinin de dinamiğini değiştiren yeniliklerden olan “bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi” hali TBK m.347’de düzenlenmiştir. Konut ve çatılı kira ilişkilerinde bildirim yoluyla sözleşmenin sona ermesi için gerekli olan şartları bu makalemizde inceleme konusu yapacağız.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde
TBK 347’ye göre;
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
Maddeden de anlaşılacağı üzere konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesi sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermemektedir. Kanun kira sözleşmesini sona erdirme imkanını kural olarak kiracıya vermiş kiraya verenin ise bu hakkı kazanması ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda mümkün hale gelmiştir.
Belirli süreli kiraz sözleşmelerinde kiracı en az on beş gün önceden bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullar için bir yıl uzatılmış sayılacaktır. Bu on beş günlük süre ise nispi emredici olduğundan kiraya veren ve kiracının anlaşması ile kiracı yararına olmak üzere azaltılabilir. Yargıtay’ın içtihadına göre;
“Maddedeki onbeş günlük feshi ihbar süresi asgari bir süredir. Sözleşme ile daha kısa bir süre belirlenemeyeceği gibi, kiracının kira sözleşmesini sona erdirme yönünden yasanın tanıdığı hakkı daraltır şekilde daha uzun bir feshi ihbar süresi de kararlaştırılamaz.” şeklinde bir sonuca varılmıştır.
Bildirimin geçerlilik şekli ise 348. Maddeye göre yazılı şekilde olmasıdır. Yazılı yapılmayan bir bildirim geçerli bir bildirim olmadığı için hüküm ve sonuç doğurmaz.
Sözleşme aynı koşullarla yenilenmiş sayılacağından kira bedeli gibi sözleşmenin içeriğini oluşturan unsurlar da aynı kalacaktır.
Kiraya verenin fesih hakkına geldiğimizde ise; kiraya veren sözleşme süresinin bittiğinden bahisle sözleşmeyi feshedemez. Ancak 10 yıllık uzama süresinin sonuncu uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı olarak kiracıya bildirimde bulunduğu takdirde sözleşmeyi feshedebilecektir.
Örneğin; 01.01.2021 yılında yapılan bir yıllık kira sözleşmesi kiracı tarafından sona erdirilmeyerek uzamaya devam etmişse kiraya evren en geç 30.09.2031 tarihinde yazılı fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi 31.12.2031 tarihinde sona erdirebilecektir. Üç aylık süre asgari süre olup kiraya veren bu süreyi öne çekerek örneğin 30.07.2031 tarihinde de yapabilir ancak her hâlükârda en geç 30.09.2031 tarihine kadar bildirimin kiracının hakimiyet alanına girmiş olması yani ona ulaşmış olması gerekmektedir.
Eğer bildirim bu üç aylık süreden önce kiracının hakimiyet alanına girmezse TBK 328. Madde burada da uygulanarak fesih bildirimi bir sonraki sene için geçerli hale gelecektir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde
TBK 347/2’ye göre;
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusu olduğunda kiracı her zaman genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiraya veren kira sözleşmesinin başından itibaren on yıl geçtikten sonra bu hakkı kazanır ve genel hükümlerde yer alan fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uyarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bahsedilen fesih dönemi ve bildirimine ilişkin süreler ise TBK’nın 328. ve 329. maddelerindeki düzenlemelerdir. Buna göre,
“taraflardan her biri bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilirler”.
Kanun koyucu yukarıda da detaylıca açıklandığı üzere konut ve çatılı işyerlerindeki kiracı ve kiraya veren ilişkisinde zayıf taraf olarak kiracıyı görerek kiracıyı koruyan hükümler getirmiştir.
Kiracı belirsiz ve belirli süreli sözleşmelerde her zaman belirli koşullara uyarak sözleşmeyi feshedebilirken, Kiraya veren 10 yıllık uzama süresini beklemek durumunda bırakılmıştır.