Konut kredisi sözleşmeleri, diğer bir deyişle konut finansmanı, tüketicilere çoğunlukla uzun vadeye yayılan ödeme imkânı sağlayan, konut edinme amaçlı sözleşmelerdir. Konut finansmanı sözleşmeleri 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 32. maddesinde düzenlenmiş olup anılan maddede “Konut finansmanı sözleşmesi, konut edinmeleri amacıyla; tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması ve bu kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasına yönelik sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Yine 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 57. Maddesinde de aynı tanım mevcut olup maddenin devam cümlesinde ise bu kapsamdaki kredilerin “yeniden finansmanı” amacıyla kullandırılan kredilerin de konut finansmanı kapsamında olduğu açıklanmıştır.
Yeniden finansman ile ilgili olarak 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Bu kavram 29.09.2007 tarihli, 26658 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Konut Finansmanı Kapsamındaki Kredilerin Yeniden Finansmanına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5. maddesinde detaylı olarak şu şekilde düzenlenmiştir:
“Yeniden finansman, konut finansmanı sözleşmesi hükümlerinde;
a) Kredi faiz oranında değişiklik yapılması.
b) Kredinin vadesinde değişiklik yapılması.
c) Konut finansmanı sözleşmesinde belirtilen faiz türünde değişiklik yapılması.
ç) Aynı ev teminat gösterilerek birden fazla konut kredisi alınmışsa bunların tek konut kredisi ile birleştirilmesi,
d) Konut finansmanı kuruluşunda değişiklik yapılması.
e) Konut finansmanı sözleşmesinde belirtilen para biriminde değişiklik yapılması,
nedeniyle konut finansmanı kuruluşu ve tüketicinin mutabakatı ile yapılacak değişiklikleri kapsar.”
Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere yeniden finansmanın (yapılandırma) temeli karşılıklı mutabakattır. Dolayısıyla bankaların tüketicilerin yapılandırma talebini yasal olarak kabul etme zorunluluğu bulunmamaktadır.
Konut kredisi sözleşmeleri tarafların tercihine göre değişken veya sabit faiz oranlı şekilde tesis edilebilmektedir. 6502 sayılı TKHK’ye göre faiz oranının sabit olarak belirlenmesi hâlinde, sözleşmenin kurulduğu tarihte belirlenen oran tarafların rızası dışında değiştirilemez. Oranın değişken olarak belirlenmesi hâlinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı başlangıçta sözleşmede belirlenen azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve sözleşmede belirlenecek yurt içinde veya yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslerden en düşük olanı baz alınarak değiştirilebilir. Oranların değişken olarak belirlenmesi hâlinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır.
Tüketici, vadesi gelmemiş bir veya birden çok taksit ödemesinde bulunabileceği gibi, konut finansmanı borcunun tamamını erken ödeyebilir. Bu durum ise 6502 sayılı Kanun’un 37.maddesinde “Erken Ödeme” şeklinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre “Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi hâlinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda, konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme tazminatı talep edilebilir. Erken ödeme tazminatı gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın kalan vadesi otuz altı ayı aşmayan kredilerde yüzde birini, kalan vadesi otuz altı ayı aşan kredilerde ise yüzde ikisini geçemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi hâlinde tüketiciden erken ödeme tazminatı talep edilemez.” Görüldüğü üzere kanun koyucu bankalara yalnızca faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde “Erken Ödeme Tazminatı” talep hakkı vermiş olup değişken oranlı faiz kararlaştırılması halinde ise “Erken Ödeme Tazminatı” talep hakkı vermemiştir. Bununla birlikte bankanın talep edebileceği erken ödeme ücreti tüketici tarafından erken ödenen tutarın % 2 sinden fazla olamayacaktır.
Tüm bu açıklamalar göstermektedir ki, teknik anlamda erken ödeme ile yeniden finansman (yapılandırma) farklı kavramlar olup bankaların yeniden finansman (yapılandırma) sözleşmelerinde doğrudan 6502 sayılı Kanun’un 37. maddesi çerçevesinde erken ödeme tazminatı talep etme hakkı bulunmamaktadır.
Öte yandan, kâr amacı güden ticari kuruluşlar (tacir) olduğundan bankaların mevzuat hükümleri çerçevesinde ve belgelendirmek koşuluyla zorunlu masraflar gibi bedelleri tüketiciden talep etmesi tabii ise de yeniden finansman sözleşmelerinde tüketicinin 6502 sayılı Kanun’un 33.maddesinde yer alan “Konut finansmanı kuruluşları, tüketiciye, konut finansmanı sözleşmesinin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formunu, sözleşmenin kurulmasından makul bir süre önce vermek zorundadır.” şeklindeki düzenleme çerçevesinde tüketicinin banka tarafından sözleşme öncesi bilgilendirilmesi ve mutabakat ortamının sağlanması suretiyle tüketicinin yazılı onayının alınması gerektiği gözden kaçırılmamalıdır.
Sonuç olarak yukarıda ayrıntıları ile bahsetmiş olduğumuz üzere faiz oranlarının düşmesi üzerine tüketicinin yapılandırma başvurusunun banka tarafından kabul edilip yeniden finansman sözleşmesi imzalanması halinde bu durumun 6502 sayılı Kanun anlamında erken ödeme olarak kabul edilemeyeceği açıktır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bu yöndedir. Konut kredisi sözleşmeleriyle aynı kurallara tabi olan yeniden finansman sözleşmelerinde, Kanun’un 37.maddesi çerçevesinde erken ödeme ücreti istenemez ise de tacir olan bankanın bir kısım masraflarını talep edebilmesi mümkündür. Ancak bunun için tüketicinin mevzuat hükümlerine uygun şekilde bilgilendirilmesi, bilgilendirmede belirtilen yeni koşullarla ilgili olarak tarafların karşılıklı mutabakata varması ve tüketicinin açık yazılı onayının alınması, ihtilaf vuku bulduğu takdirde ise masraf adı altında kesilen bedellerin gerçeği yansıtıp yansıtmadığının ortaya konulması için tacir olan bankanın ispat yükünü yerine getirmesi gereklidir. (Yargıtay HGK 2017/583 E. , 2020/137 K. Sayılı ilamı)
Avukat Furkan GENÇ