Taşkın Yapı ve Davası Süreci
Taşkın Yapı Ne Demektir?
Bir kimsenin yapısı bitişik parsele taşmışsa ortada “taşkın yapı” var demektir. Bu genelde parsel sınırının özensizce aşılmasından kaynaklanır. Taşkın yapı, bir taşınmazda yapılan inşaatın bu taşınmazın sınırlarını aşarak komşu taşınmaza taşması, tecavüz etmesidir. Bu tecavüz, komşu taşınmazın yüzeyine veya altındaki toprak ya da üstündeki hava tabakasına yapılmış olabilir.
Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Taşkın Yapıda Zamanaşımı Süresi Nedir?
TMK 725. maddesinin uygulama koşullarından en önemlisi taşkın yapı yapanın iyi niyetli olmasıdır. Taşkınlık yüzünden zarar gören malik taşkınlığı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmez ve taşkınlığı yapan kişi iyi niyetli bulunursa ve bu durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşınmaz sahibi taşkın yapıya katlanmak zorundadır.
Taşkın Yapı Yapan iyi Niyetli İse Ne Olur?
Taşkın yapıyı yapanın uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya taşkın yapının bulunduğu arazi kısmının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Başkasının taşınmazına taşkın yapı yapılmak suretiyle oluşan tecavüz olayında gerekli özen ve dikkati sarfetmek yükümlülüğü arsa sahibine değil, yapıyı yapan davalıya düşer. Arsa sahibi davacının inşaatı görmesi ve suskun olması ya da 15 gün içerisinde itiraz etmemesi davalının salt bu nedenle iyi niyetli olduğunun kabulüne yeterli olmaz.
Yani taşkın inşaat sahibi arsa sahibinin ihmalin den yararlanamaz. Bu yönde, TMK m. 725 kapsamında yer alan 15 günlük itiraz süresi taşkın yapının iyi niyetle yapıldığı hallerde araştırılır.
Taşkın yapı sahibinin iyi niyetli olarak kabul edilebilmesi için taşkınlık yaptığının bilmemesi veya bilmesinin de gerekmemesi gerekir.
Taşkın Yapı Sahibinin İyi Niyeti Nasıl Araştırılır?
Taşkın yapı sahibinin iyi niyeti sübjektif iyi niyet olduğu Yargıtay kararlarında ifade edilmiştir: “Bu maddenin (MK m. 651) uygulanabilmesine haklı gösterecek en önemli koşul, yapı sahibinin iyi niyetli olmasıdır. Bu maddede iyi niyetin tanımı yapılmamışsa da, Kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyi niyet olduğunda kuşku yoktur. Yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, sınırı aştığını bilmesi veya bilecek durumda olmaması yahut sınırı aşmasında yasaca korunacak bir nedenin bulunması onun iyi niyetini gösterir.
Yapı yapan kişinin iyi niyetli olmaması aşırı zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın kısmen yıkılması sonucunu doğuracağından iyi niyet üzerinde önemle durulmalı, olaylar, karineler ve tüm taraf delilleri bir arada özenle değerlendirilmelidir.
Kural olarak iyi niyetin ispatı 14.2.1951-17/1 s. İBK uyarınca taşkın yapı malikine ait ise de, iyi niyete itiraz nitelikli bir durum olduğundan mahkemece kendiliğinden göz önünde tutulmalıdır. Ancak, komşu taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup da zarar gören kimselerin taşınmaza el atıldığını öğrendikleri tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmeleri, yapı sahibinin iyi niyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir…” (1. HD. 26.10.1995 2616/14053)
İmar Durumu Nedeniyle Taşkın Yapı
İmar durumuna göre ifrazın olanaklı olması, ifraz halinde arazi malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin sağlayacağı yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması gibi olgulara dikkat etmek gerekmektedir.
Taşkın Yapının Yıkılıp Yıkılmaması Gerektiğine Nasıl Karar Verilir?
Bu tür davalarda üzerinde durulması gereken diğer bir husus da, halin gereğinden taşkın yapının yıkılması gerekip gerekmediğinin saptanmasıdır. Yasada “durum ve koşulların haklı olması” şeklinde ifade edilen bu şarttan, yapının yıkılması ile yapı sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin uğrayacağı kaybın karşılaştırılması gerekir.
Taşkın yapıdan amaç, taşınmaza sıkı ve devamlı şekilde bağlı olan yapıdır. Yani taşan yapının arazinin bütünleyici parçası niteliğinde bulunması gerekir. Taşan yapının, arazinin altında veya üstünde yapılması, zemin yüzeyinde ya da zemin üstünden sınırı aşması arasında hiçbir fark yoktur. Taşkın yapı yüzünden iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte ve bütünlük oluşturmaktadır. Koşulların varlığı halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödemek şartıyla temliken tescil davası açarak taşkınlığın yer aldığı kısmın mülkiyetini veya üzerinde bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir.
Taşkın Yapıda Temliken Tescil Nasıl İstenir?
Koşulların oluşması halinde taşkın yapı sahibinin açacağı dava; uygulama da “temliken tescil davası” olarak tanımlanmaktadır. Taşkın yapı maliki temliken tescil davasını bağımsız bir dava olarak açabileceği gibi, kendisine karşı açılan el atmanın giderilmesi ve yıkım davası içinde de savunma olarak bildirmek suretiyle de isteyebilir.
Taşkın yapıya ilişkin yasal düzenleme ile mülkiyet hakkının kullanılmasına sınırlama getirilmesinden amaç; mevcut olan ekonomik değerlerin korunmasıdır. Koşulların varlığı halinde taşkın yapı maliki korunmuştur.
Hakim, arazi sahibinin sebepsiz zenginleşmesini önleyecek biçimde uygun bir bedel karşılığında, taşkın yapının bulunduğu kısmın mülkiyetinin devrine veya üzerinde irtifak hakkı kurulmasına karar verir.
Yine başkasının arazisi üzerine kendi malzemesiyle yapı yapan kişinin açacağı dava da “temliken tescil” şeklinde tanımlanmakta ise de bu davanın koşulları TMK m. 724 kapsamında şu biçimde düzenlenmiştir. Yargıtay kararında anılan madde yönüyle yapılan şu anlatım süreklilik gösteren ortak bir kabuldür: “Bir kimsenin kendi malzemesiyle başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü niteliğinde yapı yapması halinde, diğer koşullar da mevcut ise malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme Sahibi de Temliken Tescil İsteyebilir Mi?
Malzeme sahibinin TMK 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi için bazı koşulların varlığına bağlıdır.
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyi niyetli olmasıdır.
TMK 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere; taşınmaz mülki yetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul, iyi niyettir. TMK 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyi niyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilip bilmediğidir. (sübjektif koşul)
İyi niyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır (objektif koşul)
c) Üçüncü koşul; yapıyı yapanın (malzeme sahibinin) taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise, tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması gereklidir” (14. HD. 19.10.2015-10866/9147)
Taşkın Yapı Davasına Dair Sık Sorulan Sorular
Hangi Mahkeme Görevlidir?
Taşkın yapı nedeniyle temliken tescilde Asliye hukuk mahkemesi görevlidir. (HMK m. 2)
“Hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemelerinin görevi asıl, sulh hukuk mahkemesinin görevi ise istisna olup, özel bir kanun hükmü ile açıkça sulh hukuk mahkemesinde bakılacağı bildirilmeyen bütün dava ve işler, asliye hukuk mahkemesinde görüleceğinden, mahkemece genel hükümlere göre davaya bakılıp işin esası hakkında hüküm kurulması gerekirken, görevsizlik kararı verilmesi doğru görülmemiştir” (18. HD. 16.6.2014-9424/10549)
Hangi Mahkeme Yetkilidir?
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili mahkemedir. (HMK m. 12)
Bu davayı kimler açabilir?
Bu davayı bizzat taşkın yapı sahibi açabilir.
Bu dava kimlere karşı açılır?
Taşkın yapı dolayısıyla irtifak hakkı kurulması ya da taşkın yapının taşıdığı arazi kısmının mülkiyetinin devri (temliken tescil) davasında arazi sahibi davalı taraf konumundadır.
Davayı Açtığım Arsa Sahibi Arsayı Başkasına Satarsa Ne Olur?
Taşkın yapının söz konusu olduğu yer, bir başkasına temlik edildiği takdirde dava yeni malike karşı açılır. Çünkü taşkın yapı yüzünden oluşan borç ilişkisi eşyaya bağlıdır. “Eşyaya bağlı borçlarda borçlu bir taşınmazın, alacaklı da diğer bir taşınmazın hali hazırdaki malikleridir. Borç doğurucu yüküm ve yetki, yani aktif ve pasif husumet ismen belirlenip bireyselleştirilmiş bir kişiye ait değildir; aksine, söz konusu taşınmazların mülkiyetine bağlanmıştır.
Bu borç ilişkisinin eşyaya bağlı niteliği nedeniyle, talep hakkı, asıl taşınmazın yeni malikine karşı da yürürlüğe konabilir; yeter ki MK 651/2. maddenin aradığı koşullar, taşkın yapının meydana getirildiği anda, ilk (asli) malikler arasında gerçekleşmiş bulunsun.
Görülüyor ki, hem talep hakkı, hem de onun karşılığında yüküm, belirli taşınmazlardaki mülkiyete bağlı bulunduğundan, bu taşınmazların el değiştirmesi halinde yasal yetki ve yüküm, kendiliğinden yeni malike geçer. Bu itibarla, m. 651/2 deki koşulların bulunması halinde meydana gelen yasal eşyaya bağlı borç, karşılıklı ve iki taraflıdır. Yani bir taşkın yapı zarureti içinde bulunan taşınmaz maliki bir yandan ayni bir taşkın yapı hakkının tanınması veya toprağın mülkiyetinin devrine ilişkin talebin alacaklısıdır; diğer yandan bunun için ödenmesi gereken tazminatın borçlusudur.
Bir Federal Mahkeme kararında da belirtildiği gibi, tecavüz edilen arsayı sonradan iktisap eden kişi MK m. 931 hükmüne dayanamaz ve tapu kütüğünde yer almayan bir hususun kendisine karşı etkili olamayacağını ileri süremez. O taşınmazı kanundan doğan kayıtlamalarla birlikte iktisap etmiştir. Böyle haller de tapu kütüğüne iyi inançla güvenen kimsenin güvencesinin korunması söz konusu olamaz” (HGK 16.5.1984-14/388/552)
Taşkın Yapının Temliken Tescili Davası Nasıl Açılır?
Taşkın yapı maliki bağımsız bir dava halinde m. 725 koşullarına dayanarak dava açabilir. Ya da hakkında açılan el atmanın giderilmesi ve yıkım davasına karşı “karşılık dava” olarak da dava açabilir. Yahut kendisine karşı arazi malikinin açtığı el atmanın giderilmesi ve yıkım davası sırasında davalı sıfatıyla savunma şeklinde anılan maddeden kaynaklanan hakkın tanınmasını isteyebilir. Bir başka deyişle bağımsız veya karşılık bir dava açılmasına gerek olmaksızın savunma yoluyla da m. 725/2 de öngörülen mülkiyetin devredilmesi veya irtifak hakkı kurulması isteminde bulunulabilir.
Süreklilik gösteren yargısal kararlarda ifade edildiği üzere; “Esasen karşılık bir dava açılmasına gerek olmaksızın savunma yoluyla da m. 651 den kaynaklanan (TMK m. 725) hakkın tanınmasının talep edilebileceği kararlılık kazanmış, yargısal uygulamada öngörülmüştür. (1. HD. 29.1.1993–218/760)
“...ancak davalının taşkın inşaat nedeniyle iyi niyetli olduğu, TMK m. 725 hükmünde belirtilen koşulların oluştuğu ve taşkın kısmın ifrazının da mümkün olduğu saptanmak suretiyle savunma yoluyla ileri sürülen temliken tescil isteğinin kabulüne karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır..” (1. HD. 21.10.2014–17188/16089)
Anlaşılacağı üzere taşkın yapı sahibi, yer sahibince aleyhine açılan el atmanın önlenmesi ve yıkım davasında karşılık davası açmasına gerek olmaksızın savunma yoluyla m. 725 hükmüne dayalı temlik isteğinde bulunabilir. Bu konuda son olarak dikkat edilmesi gereken husus ise şudur: Taşkın yapı malikinin iyi niyet savunmasında bulunması tescil talebini de kapsar (1. HD. 2.10.2006-8979/9624 s)
Malzeme Sahibi ile Taşkın Yapı Sahibinin Açacağı Davalar Birbirinden Farklıdır
TMK m. 724 (arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi) davasının açılma şekli ile TMK m. 725 de yer alan taşkın yapı sahibinin açtığı dava şekli birbirinden farklıdır. Madde 724‘e dayalı haksız yapılanma sebebiyle temliken tescil isteklerinin müstakil davaya konu olması gerektiği halde, m. 725‘ten kaynaklanan taşkın yapı sebebiyle müstakil olarak temliken tescil davasına konu olabileceği gibi, taşkın inşaatı yapan kişiye karşı açılan el atmanın önlenmesi ve yıkım istekli davalarda savunma yoluyla da istekte bulunulması mümkündür. (Yargıtay 1. HD. 4.4.2013-1058/4933 s)
Bu davada taraf bildirmek zorunlu mudur?
Her hukuk davasında olduğu gibi temliken tescil davasında da usulen taraf teşkil edilmesi zorunludur. Örneğin kayıt maliki ölmüşse, tüm mirasçılarının davaya çağrılması ve dinlenmesi gerekir. Burada anlaşılması gereken taraf teşkili sağlanmadan hüküm kurulamaz. Yani davadan önce kayıt maliki ölmüşse ölü kişiye karşı dava açılamaz ve mirasçılarına karşı davanın açılmış olması, eksik mirasçı varsa davaya çağrılmış olması aranır. (Yargıtay 14. HD, 20.10.2011-11846/12360 s.)
Davaların Birleştirilmesi Mümkün Mü?
Arazi sahibince el atmanın önlenmesi ve yıkım davası açıldığından taşkın yapı sahibi de karşı dava şeklinde tapu iptali ve temliken tescil davası açıldığında mahkemece her iki davanın birleştirilerek sonuçlandırılması gerekmektedir. Böyle bir durumda usul ekonomisi ve delillerin toplanması yönüyle kolaylık bulunduğundan birleştirme zorunluluğu vardır.
Taşkın Yapı Davasında Ne Gibi Taleplerde Bulunulabilir?
Taşkın yapıyı yapan kişinin iyi niyetli olması ve durum ve koşullarda da haklılık bulunması halinde uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesi isteminde bulunabilir. Bu yönde birkaç örnek Yargıtay kararı paylaşırsak konu daha anlaşılabilir olacaktır:
“Bilindiği gibi, taşkın yapı zarureti içinde bulunan taşınmaz mal maliki MK m. 651/2 (TMK m. 725/2) de belirtilen koşulların gerçekleşmesi durumun da üzerine inşaat taşırılan taşınmaz malikinden olumlu bir edimi yasal olarak talep etme hakkını kazanır. Bu talep ya ayni bir irtifak hakkının tanınmasını y: da üstüne taşılan toprağın mülkiyetinin devrine ilişkin olur. Yasa bu hallerde bir borç ilişkisi kurmaktadır. Bu borç ilişkisinin eşyaya bağlı olma niteliği itibariyle talep hakkı, asıl taşınmazın daha sonraki bir maliki tarafından, inşaat taşırılan taşınmazın yeni malikine karşı yürürlüğe konabilir. Yeter ki m. 651/2 de yazılı olan koşullar, taşkın yapının meydana getirildiği anda ve ilk (asli) malikler arasinda gerçekleşmiş bulunsun..” (1. HD. 29.1.1993-218/760)
“Bilindiği gibi, bir taşkın yapı zarureti içinde bulunan taşınmaz maliki, (743 s. MK m. 619’daki mütemmim cüz kuralının bir istisnasını teşkil eden) MK m. 651/2 de öngörülen koşulların gerçekleşmesi halinde, üzerindeki inşaat taşırılan taşınmaz malikinden olumlu bir edimi yasal olarak talep etme hakkına sahiptir. Bu talep ya bir yasal irtifak anlamında ayni bir taşkın yapı hakkının tanınmasına, ya da üstüne taşılmış toprağın mülkiyetinin devrine ilişkin olur..” (HGK 16.5.1984-14/388-552)
Taşkın Yapıdaki İrtifak Hakkı Ne Zamana Kadar Devam Eder?
Taşkın yapıda edinilecek bir irtifak ayni nitelikli bir irtifak olup, taşkın yapı ayakta durdukça varlığını sürdürecektir,
Taşınmaz lehine irtifak hakkına ilişkin 4721 s. TMK m. 779–793 hükümlerine müracaat etmek gerekir. Gerçekten, taşınmaz lehine irtifak hakki, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. (m. 779/1). İrtifak hakkına dayanarak el atmanın önlenmesi istenebilir. Yeter ki irtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşme resmi şekilde yapılsın ve bu hak tapu siciline tescil edilmiş olsun. (Yargıtay 14. HD. 20.11.2006-11815/13490)
Taşkın yapı sahibinin isteği, “taşkın yapının kapladığı alanla” sınırlıdır. Başkasına ait bir taşınmaz üzerinde taşkın yapısı olan kişi, ancak taşkın yapı yapmak suretiyle işgal ettiği kısmın mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. Bir başka anlatımla; boş olan ve taşkın yapının işgal alanı dışında kalan parçasının yapı sahibine temlik edilmesi mümkün değildir.
Taşkın Yapının İmar Parseli İçerisinde Kalması Durumunda Ne Olur?
İmar uygulaması sonucu taşkın yapının ayrı bir parsel üzerinde olmasından dolayı TMK m. 725 hükmüne dayanılarak temliken tescil isteminde bulunulamaz. Çünkü kişi kendi parseline bina yapmış, idari tasarrufla (kendi arzu ve iradesi dışında) üçüncü bir kişiye ait parsel içine taşmış durumun oluşmasında kusurlu değildir. Bu durumda imar parseli malikine karşı korunmuştur. Birden fazla imar parseli üzerinde kalan yapının bedeli ilgili parsel sahibince yapı sahibine ödenmedikçe veya aralarında başka bir anlaşma sağlanmadıkça ya da şüyu giderilmedikçe bu yapının eski sahibi tarafından kullanılmasına devam edilir.
Söz konusu taşkın binanın yıkımına karar verilebilmesi için yapı bedelinin yapı sahiplerine ödenmek üzere zemin sahibi tarafından depo edilmesi gerekir. Zemin sahibi yapı bedelini ödemedikçe yapı eski sahiplerince kullanılmaya devam olunur. (14. HD. 18.3.2013-2436/3963 s.)
Taşkın Yapının Mülkiyetini İsteyen Tarafın Uygun Bedeli Depo Etmesi
Özellikle savunma yoluyla taşkın yapının yer aldığı arazi parçasının mülki yetinin devredilmesi istenilmişse, koşulların varlığı halinde davalı lehine (yani taşkın yapıyı yapan kişi) temliken tescil kararı vermeden önce mahkemece belirlenen uygun bedelin mahkeme veznesine depo ettirilmesi zorunludur. Aksi halde verilen hüküm bu yönden bozulur. Yargıtay kararında da bu şekilde ifade olunmuştur: “Ancak, belirlenen arsa bedeli mahkeme veznesine depo ettirildikten sonra temliken tescil kararı verilmesi gerekirken, bu husus göz ardı edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir” (1. HD. 21.10.2014 17188/16089)