Son dört yıldan bu yana ofise pazarında yeni üretim neredeyse durma noktasındaydı. Pandeminin tesirinin azalması ile ofise talebin artması, yatırımcı için ofis pazarını yine cazip hale getirdi.
Sektör temsilcileri, artan taleple birlikte 2023 yılında konutta olduğu üzere bir ofislerde arz sorunu yaşanabileceğine dikkat çekiyor. 5 yıldan bu yana yeni ofis yapmayı durduran müteahhitler de tekrar bu projeleri gündemlerine almaya başladı.
Dünya’dan Leyla İlhan’ın haberine nazaran döviz cinsinden artışlar başladı Cushman & Wakefield Türkiye Genel Müdürü Tuğra Gönden, konutta uzun müddet yeni proje yapılmaması nedeniyle artan taleple nitelikli yeni konut arzının giderek eridiğini belirterek, “Şimdi çok çok misal bir durumu çok yakında nitelikli ofiste görebiliriz. Bilhassa kullanıcı tarafında bunu çok fazla göreceğiz” dedi.
Arz ıstırabının bilhassa tek mülkiyetli büyük ofis alanında yaşanacağını tabir eden Gönden, “İstanbul Finans Merkezi’ni bunun dışında tutuyorum. Zira iştirak dokümanı karşılığında kiralama yapılacağı için herkes Finans Merkezi’nde olamayacak” dedi.
Talep tarafında Rusya-Ukrayna savaşı nedeniyle Rusya’daki operasyonlarını kapatan milletlerarası şirketlerin bir kısmının Türkiye’ye döndüğünü ve pandeminin tesirinin azalmasıyla ofislere dönüşün son bir yılda giderek arttığını aktaran Gönden, “Özellikle Levent, Ataşehir üzere bölgelerde çok önemli oranda boşluk eridi. Tek sahipli nitelikli binalarda artık 2 bin metrekareden büyük alanlar güç bulunuyor” dedi.
Yatırımcının da konuttan ofise dönmeye başladığını söz eden Gönden, taleple birlikte beğenilen bölgelerde satılık ofis stokunun neredeyse tamamının eridiğini, lakin ikinci bölgelerde stok kaldığını söyledi. Metrekare satış fiyatlarının merkezi yerlerde 4-5 bin dolar, çeperlerde ise bin dolar düzeylerinde olduğunu kaydeden Gönden, yeniden beğenilen bölge ve ofislerde kiralarda da artık enflasyonun yanı sıra döviz bazında da artış yaşanmaya başladığına vurgu yaptı.
Yatırımcının alımları yılsonunda artacak
Şu anda İstanbul’da kiralık ofis sayısının çok azaldığını bir yıl içinde ofis kıtlığıyla müsabaka ihtimalinin arttığına vurgu yapan Kuzeybatı Gayrimenkul İdare Heyeti Lideri Murat Ergin de, “Şu anda kimileri ofis alınmaz diyor. Fakat piyasayı bilen yatırımcılar alımlara başladı. Öbürleri de aralık sonu üzere alalım moduna girecekler. Zira konutta da artış evvel kiralardan başladı. Kiralar çok yükselince alalım demeye başladılar. Şu anda geçen yıl konutta olan ofiste kiralama kısmında oluyor” diye konuştu.
İç talebin yanı sıra Türkiye’nin ucuzlayan vasıflı iş gücünün yabancı şirketleri de Türkiye’ye çektiğini anlatan Ergin, “Ayrıca Türkiye’nin doğal nüfus artışı da var. Müteahhitler şu anda ofise başlasa da iki yıl içinde tamamlayabilirler. Tek yeterli haber Finans Merkezi’nin geliyor olması oldu. Yoksa ofislerimiz şu anda bile dolmaya başladı. Yüzde 65-70’lere inen doluluk oranları yüzde 80’leri geçti” dedi.
“Yeni ofis projesini gündemimize aldık”
BBDK konut kredi limitlerine kısıtlama getirmesinin yanı sıra kira artışına yüzde 25 hududu getirilmesiyle konuta gelen yatırımcı kitlenin çekilmesine neden olduğunu söyleyen Invest İnşaat İdare Heyeti Lideri Bahattin Uçar, “Aşırı talep olmayınca konutta fiyatlar biraz daha duruldu. Ofislere gelince İstanbul özelinde neredeyse ofis üretilmiyordu. Stokta olan ofislerden bir kısmı kiralandı bir kısmı satıldı. Ofis talebi de fazla olduğu için benim fikrime nazaran 2023 yılı sonuna yanlışsız konutta yaşanan durumu görebiliriz” diye konuştu.
Firma olarak kendilerinin de İstanbul’da yeni projelerinde ofise yer vereceklerini kaydeden Uçar, “5 yıldır yeni ofis projesi yapmıyorduk. 3 yılda stokları bitirmeye çalıştık ve bitirdik. Artık taleple birlikte ofiste stoklar bitmeye yanlışsız gidiyor. Önümüzdeki yıl ofis arıyoruz lakin istediğimiz nitelikte ve metrekarede ofis bulamıyoruzu konuşacağız” dedi. Uçar, bundan ötürü 6 ay öncesine kadar bölümün ofis yapıp yapmama konusunda kaygılı olan firmaların stokun sıfırlanmaya gerçek gitmesiyle ofis üretimini gündemlerine almaya başladığını söyledi.
“Finans Merkezi arz derdine tahlil olur”
JLL Türkiye Ofis Kiralama Yöneticisi Becerikli Mermer, “Bazı ofisler de konuta dönüştürüldü. Aslında ofislere ilgiyle birlikte talepte arttı. Kiralar da üst gerçek çıkmaya başladı. Kimileri da dövizle kontrat isteme yoluna gitti” dedi.
Öte yandan pazara 1,5 milyon metrekarelik ofis alanı olan Finans Merkezi’nin gireceğini kaydeden Mermer, “Buradaki ofislerin yarısını kamu kurumları kullansa da 800- 850 bin metrekaresi dışarıya kiralanacak. Maslak’tan büyük bir arzdan bahsediyoruz. Hasebiyle ben bir badire görmüyorum” değerlendirmesini yaptı.
Ayrıca yatırımcıda pandemiden ötürü ofise karşı bir endişe oluştuğunu belirten Mermer, “Yeni ofislerin birçok içi tamamlanmadan teslim ediliyor. Yatırımcı da bu arda artan tadilat masraflarından ötürü daha çok lojistik, depo, otel yatırımlarına daha fazla yük veriyor. Başka taraftan taleple birlikte daha fazla ofis stokunun olduğu Kağıthane üzere ikincil lokasyonlara bir kayma olacak” yorumunu yaptı.