Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Nasıl Yapılır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 312. maddesinde “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.” şeklinde düzenleme yapılarak kira sözleşmelerinin tapuya şerh edilebileceği belirtilmiştir. Kira sözleşmesinin şerh edilmesi, kira sözleşmesinin tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenmesidir. Kira sözleşmesinin tapuya şerh verilmesini taraflar sonradan kararlaştırabileceği gibi, kira sözleşmesinde bir madde olarak ya da ayrı bir sözleşme olarak akdedilmiş bir şerh anlaşması şeklinde de belirleme yapabilirler. Bu anlaşmanın şekil zorunluluğu olmamasına rağmen, şerh için yazılı kira sözleşmesinin ve şerh anlaşmasının ibrazı gerekmektedir.[1]
Kira sözleşmesi adi yazılı şekilde yapıldığında ve noterce imza onayı olmadığında, tarafların veya temsilcilerinin, birlikte tapuya giderek başvuruda bulunması gereklidir. Kira sözleşmesinde, sözleşmenin şerhine ilişkin hüküm bulunması halinde malikin başvurusu olmadan kiracının kira sözleşmesinin şerh edilmesi amacıyla başvuruda bulunabilmesi için kira sözleşmesinin noterde düzenlemiş ya da sözleşmedeki imzaların noterce onaylanmış olması gerekir[2]. Bu kapsamda kira sözleşmesinin noterde yapılmış olması veya sözleşmedeki imzaların noterde onaylatılmış olması halinde tapu siciline şerh edileceğine ilişkin hüküm bulunan bir sözleşme kapsamında tapu siciline şerh için tek tarafın başvuruda bulunması yeterli olur. Ayrıca damga vergisinin, tapu harcının ve döner sermaye ücretinin ödenmiş olması gerekir.
Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhinde Gerekli Belgeler Nelerdir?
|GEREKLİ BELGELER[3]||AÇIKLAMALAR|
|1. Kimlik Belgesi||Taşınmaz sahibi veya yetkili temsilcilerinin kimlik belgeleri|
|2. İşlemde Temsil Varsa Temsile İlişkin Belge||Vekaletname, yetki belgesi vb.|
|3. Gerçek Kişilerde Fotoğraf|
|4. Kira Sözleşmesi||Noterde düzenlenmiş ve imzalanmış veya taraflarca düzenlenmiş ve imzalanmış (Tapu Sicil Tüzüğü 47. madde)|
Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi İçin Gereken Vekaletname Türü Nedir?
Genel vekaletname ile kira sözleşmesinin düzenlenebilmesine karşın, kira sözleşmesinin tapuya şerh verilebilmesi mümkün değildir. Kira sözleşmesinin tapuya şerhi, vekil aracılığıyla gerçekleştirildiğinde, Noterlik Kanunu 89. madde uyarınca “Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va’di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.” düzenleme şeklinde vekaletname gerekmektedir.
Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhinin Hukuki Etkisi Nedir?
Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinin hukuki etkileri, Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi kapsamında değerlendirilmelidir. Anılan maddenin 1. fıkrasında bulunan “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.” şeklindeki düzenleme ile her kişisel hak için değil, yalnızca kanunun izin verdiği kişisel haklarda şerh kurumundan yararlanılabileceği belirtilmiştir[4]. Anılan maddenin devamında bu hakların şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir hale geleceği düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin şerhi, yeni malik için ek bir olanak olan ve kiracı açısından daha olumsuz fesih koşulları taşıyan Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine başvurulmasını engeller[5].
Kira sözleşmesinin şerhinin hukuki etkisi kanunen belirlenmiştir ve tarafların bu etkiyi değiştirebilmeleri mümkün değildir.[6] Kira sözleşmesinin şerhi, kiraya veren ve kiracı arasındaki kira sözleşmesinin şartlarını değiştirmeyecektir. Tarafların anlaşması olmayan hususlarda kira sözleşmesinin şerhi gerekçe gösterilerek değerlendirme yapılması irade serbestisiyle bağdaşmayacaktır.
[1] Tapu Sicili Tüzüğü, md. 47/ç.
[2] Yargıtay 3.HD E. 2017/5478 K. 2019/81 15.01.2019.
[3] “Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü”, Erişim Tarihi 8.09.2021,
[4] Kemal Oğuzman, Özer Seliçi, Saibe Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, İstanbul, 2013, s. 216.
[5] Meliha Sermin Paksoy, “Kira Sözleşmesinin Şerhinin Hüküm ve Sonuçları”, İnÜHFD, 2019, s. 142.
[6] Faruk Acar, Kira Hukuku Şerhi, 3.Bası, İstanbul: Beta, 2016, s. 318.