Kiracının Kira Bedelinin İndirilmesi Amacıyla Açtığı Kira Tespit Davasında,Dava Dilekçesindeki Talepten Daha Fazla Bir Bedelin Bilirkişilerce Tespiti Halinde Davanın Reddedilmemesi Gerekmekte, Kiracı Tarafından Ödenen Tutar Üzerinden Tespit Hükmü Kurulması Gerekmektedir.Zeynep Aydin Tarakci
Hukuk Genel Kurulu 2017/3197 E. , 2021/1593 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “kira bedelinin tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Karşıyaka 1. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin mülkiyeti davalıya ait olan mecuru 01.05.2007 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile dava dışı …’dan kiraladığını, davalının, taşınmazı dava dışı Ahmet Taşcı’dan devraldığını, sözleşmenin süresinin 30.04.2012 tarihinde bitmesi üzerine uzayan yıl için müvekkilinin aylık 1.620TL kira bedeli ödediğini, davalı tarafından başlatılan icra takibi ve icra takibine vaki itirazın kaldırılması davasında yapılan yargılama sonucunda, endeks uygulaması yapılarak 2012-2013 yılı için aylık kira bedelinin 2.202,08TL olarak belirlendiğini ve kararın kesinleştiğini, ancak taşınmazın çevresindeki gelişmelerin kira bedelinin rayicin çok üstünde kalmasına neden olduğunu, Mavişehir çevresinde yapılaşmaların ve konut üretiminin fazlalaşmasının dava konusu mecur gibi eski konutlara rağbeti azalttığını, mecur ile aynı emsaldeki dairelere ödenen kira bedelinin ortalamasının 1.300TL olduğunu ileri sürerek dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.300TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın süresinde açılmadığını, bu dönem için kira tespitinin istenebilmesi için daha önceden ihtarname çekilmesi gerektiğini, ancak gelecek dönem için böyle bir tespit talebinde bulunulabileceğini, bunun için de Mayıs dönemindeki durumun şimdiden tespitinin mümkün olamayacağını, davacının kira bedelinin tespitini isteyemeyeceğini ancak uyarlama talep edebileceğini, uyarlama talep etme şartlarının bulunmadığını, davacının ihtirazı kayıt koymaksızın 01.05.2012-01.05.2013 yılı kira bedelini 2.208,08TL olarak ödeyerek edimlerini ifa ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. Karşıyaka 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 19.03.2014 tarihli ve 2013/797 E., 2014/356 K. sayılı kararı ile; dava konusu yere ilişkin ilk kira sözleşmesi yapıldığında tarafların serbest iradeleri ile sözleşmeyi yaptıkları, sözleşmenin 818 sayılı Borçlar Kanunu’na (BK) ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a (6570 sayılı Kanun) aykırı olmadığı, ahlâk ve adaba da aykırı olmadığı ve serbestlik ilkesi doğrultusunda tarafları bağlayacağı, ayrıca dava konusu yerin mesken olarak kabul edilemeyeceği, apartmanın yönetim ofisi olarak kullanılması sebebi ile her ne kadar işyeri kadar giriş çıkışın olmadığı düşünülse bile sonuç olarak ofis olarak kullanıldığı, bu nedenle kira parasının 1.300TL’ye indirilmesi talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 22.10.2014 tarihli ve 2014/9042 E., 2014/11439 K. sayılı kararı ile; “…Dava konusu uyuşmazlık, kiracı tarafından açılmış kira bedelinin indirilerek tespiti isteminden ibarettir. Yargıtay kararlarında kabul edildiği üzere kira bedelinin tespiti davası kiracı tarafından da açılabilir. Taraflar arasında 01.05.2007 tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Mahkemece, taraflar arasında uzun süren bir sözleşme ilişkisi bulunduğu gözetilerek yeni dönem kira parasının taleple bağlı kalınarak dava tarihinden itibaren hak ve nesafet kurallarına göre tesbitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine ilişkin hüküm kurulması doğru görülmemiştir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Karşıyaka 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 25.02.2015 tarihli ve 2014/1402 E., 2015/177 K. sayılı kararı ile; mahkemece alınan bilirkişi raporunda 01.05.2013 tarihinde başlayan yeni kira döneminde aylık kira bedelinin 2.320,77TL olarak belirlendiği, böylelikle davacının kira bedelinin indirilmesi talebinin haklı olmadığı, davacının aylık kira bedeli talebinin 1.300TL olması karşısında Yargıtay bozma ilamında belirtildiği şekilde bir kira tespitinin yapılmasının mümkün bulunmayacağı, yine taleple bağlı kalınması hâlinde davanın reddine karar verilmesinin gerekeceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, yeni dönem kira bedelinin taleple bağlı kalınarak dava tarihinden itibaren hak ve nesafet kurallarına göre tespitine karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “kira bedelinin tespiti” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır.
13. Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.
14. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur.
15. Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.
16. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.
17. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.
18. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.
19. İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde verilen karar ile 6570 sayılı Kanun’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeleri yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.
20. Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit hâline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hâkim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.
21. Bilindiği üzere tespit davaları, genel olarak bir hukukî ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukukî ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir. Tespit davaları hakların istikrarını temin etmekle toplumsal bir yarar sağlar. Tespit davasının amacı da hukukî belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukukî ilişkileri taraflar açısından belirli hâle getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir.
22. Buna göre, kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukukî ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukukî sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar.
23. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı vekili, müvekkilinin dava konusu taşınmaz için aylık 1.620TL kira bedeli ödediğini, müvekkili aleyhine açılan itirazın kaldırılması davasında endeks uygulaması yapılarak 2012-2013 yılı için aylık kira bedelinin 2.202,08TL olarak belirlendiğini ancak taşınmazın çevresindeki gelişmeler nedeniyle kira bedelinin rayicin çok üstünde kaldığını ileri sürerek dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.300TL olarak tespitine karar verilmesini istemiş, mahkemece, bilirkişi raporunda 01.05.2013 tarihinde başlayan yeni kira döneminde aylık kira bedelinin 2.320,77TL olarak belirlendiği, davacının kira bedelinin indirilmesi talebinin haklı olmadığı, Yargıtay bozma ilamında belirtildiği şekilde bir kira tespitinin yapılmasının mümkün olmayacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiş ise de, yukarıda da belirtildiği üzere kira bedelinin tespiti davaları kamu düzeni ile ilgilidir ve hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira bedelinin tespiti davalarında, tespiti istenilen yıla ilişkin olarak kira bedelinin ne olacağının açık, net ve tam olarak belirlenmesi gerekir.
24. Bilirkişi raporunda belirlenen kira bedeli, davalı kiracının tespitini talep ettiği kira bedelinden fazla ise dava reddedilmeyip, talebi aşmayacak şekilde kiracı tarafından ödenen tutar üzerinden tespit kararı verilmelidir. Somut olayda davacı, müvekkili aleyhine açılan itirazın kaldırılması davasında endeks uygulaması yapılarak 2012-2013 yılı için aylık kira bedelinin 2.202,08TL olarak belirlendiğini belirterek dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.300TL olarak tespitini istemiş, mahkemece alınan bilirkişi raporunda 01.05.2013 tarihinde başlayan yeni kira döneminde aylık kira bedelinin 2.320,77TL olacağı belirtilmiştir. Bu durumda bilirkişi raporunda belirlenen kira bedeli davacının tespitini istediği kira bedelinden fazla olduğundan dava reddedilmemeli, endeks uygulaması yapılarak 2012-2013 kira dönemi için belirlenen ve kiracı tarafından ödenen aylık 2.202,08TL üzerinden kira bedelinin tespitine karar verilmelidir.
25. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, alınan bilirkişi raporu ve toplanan deliller ile davacı kiracının açtığı kira bedelinin indirilmesini amaçlayan kira bedelinin tespiti davasının yerinde olmadığının anlaşıldığı, bilirkişi raporunda belirtilen miktara göre kira bedelinin indirilmesi koşulları oluşmadığı için sabit olmayan davanın reddinin gerektiği, raporda belirtilen miktar ödenmekte olan kira bedelinden daha yüksek olduğundan fazla miktar için tespit hükmünün kurulmasının da mümkün olmadığı, mahkemece verilen direnme kararı bu esaslara uygun ise de, talebin 1.300TL olmasına göre bunun dışında bir miktara hükmedilemeyeceği sonucunu içeren gerekçe, çoğun içinde az da vardır kuralı karşısında geçerli olmadığından bu yönüyle gerekçenin düzeltilerek direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
26. Hâl böyle olunca, direnme kararının yukarıda açıklanan bu değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekmiştir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda belirtilen değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440/III-1. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 07.12.2021 tarihinde oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.
KARŞI OY
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine göre: kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. (TBK 343/1) Kira bedelinin tespiti davası genellikle kiralayan tarafından açılır. Bu durum fiyat artışlarının kiralara da yansıyacağı ve ve genellikle kira bedelinin tespiti isteminin bedelde artışı amaçladığı varsayımından doğmakta ise de bu davaların kiracı tarafından da açılması mümkündür.
Kiracı tarafından açılacak kira bedelinin tespiti davalarının hukukî sebebi TBK 345/1. maddede yer alan; “kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” düzenlemesi ile TBK 344/2. maddede yer alan; “taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” düzenlemesidir.
Sözü edilen 345. maddenin, 2. ve 3. fıkralarındaki düzenlemeler, kiralayanın artırım amaçlı açtığı davalarla ilgili olduğundan kiracının açtığı davanın TBK 345/1 ve 344/2 madde hükümlerine dayalı olduğu kabul edilmelidir. Sözü edilen 345. maddenin 2. ve 3. fıkralarda yalnızca kiralayanın açacağı davalarla ilgili hükümlere yer verilmesi aslında kiracıyı koruyan ve artırıma sınır getiren hükümlerdir. O nedenle bu hükümlerin varlığı kiracının kira bedelinin tespiti davası açma hakkı bulunmadığı ve bu davaların ancak kiralayan tarafından açılabileceği şeklinde yorumlanamaz.
Kiracının açtığı kira tespit davası, uygulanan mevcut kira parasının indirilmesi diğer bir ifadeyle yeni dönem kira bedelinin daha düşük belirlenmesini amaçlayan dava olup, aşırı yararlanma başlıklı TBK 28. maddede yer alan düzenlemeye dayalı açılmış uyarlama davası olarak nitelenemez. Yine bu dava TBK 307. maddesi gereğince kiralananın ayıplı olması nedeniyle ya da TBK 320/2. madde kapsamında kiralananda yapılan yenilik ve değişiklikler nedeniyle açılmış kira bedelinin indirilmesi davası da değildir.
Bu noktada kira tespit davasının hukukî niteliği üzerinde durulmalıdır. 07.07.1965 tarih, 1965/5 Esas, 1965/5 karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu kararının gerekçesinde tespit davasının, eda davasının öncüsü durumunda olduğu, henüz şartları tamam olmadığı için açılamayan eda davası için ilerideki hukukî ilişiğinin belli edilmesi bakımından kesin delil olarak kullanılmak üzere tespit davası açılabileceği, kira tespit davasının ileride açılacak ve fakat henüz şartları bulunmadığından açılamayan kira alacağı davasını hazırlamak amacını güttüğü, bu suretle tespit davası ile güdülen amacın elde edildiği dava olduğu kabul edilerek sonuca gidilmiş olup. İçtihadı birleştirme kararındaki bu açıklamalar ile içtihadı birleştirme kararda kira bedelinin tespitine ilişkin davanın medeni usul hukuku anlamında bir tespit davası olarak nitelendiği görülmektedir.
Tespit davası 6100 sayılı HMK 106. maddede düzenlenmiştir. Tespit davası yoluyla, mahkemeden, bir hakkın veya hukukî ilişkinin varlığının ya da yokluğunun yahut bir belgenin sahte olup olmadığının belirlenmesi talep edilir (HMK 106/1). Tespit davası açanın, kanunlarda belirtilen istisnai durumlar dışında, bu davayı açmakta hukuken korunmaya değer güncel bir yararı bulunmalıdır (HMK 106/2).
Kiracının açacağı kira bedelinin tespiti davasında bedel belirlenmek suretiyle tespit hükmü kurulabilmesi için kiracının kira bedelinin yeni dönem için kiralayanın isteyebileceği kira bedeli miktarından daha düşük belirlenmesini istemesi gerekir. Çünkü kiracı kiralayanın istediği yeni kira bedelini tamamen veya kısmen kabul ediyorsa kabul ettiği miktara göre ödeme yapması mümkün olduğundan rıza gösterdiği miktar için kira bedelinin tespitini istemekte hukukî yararı bulunduğundan söz edilemez.
Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; davacı kiracı itirazın kaldırılması davasında 2012-2013 dönemi için aylık kira bedelinin 2.202,08TL olarak belirlendiğini ancak o bölgedeki yapılaşma ve gelişmeler nedeniyle ödenen bedelin yüksek hâle geldiğini belirterek kira bedelinin aylık 1.300TL olarak tespitini istemiştir. Talep 1.300TL olarak tespit isteğini içerse de yapılan yargılama sonucu 2.202,08TL’den daha az ancak 1.300TL’den daha çok bir miktarın belirlenmesi gerektiği sonucuna varılır ise bu miktara hükmedilmesi de mümkün olup bu husus taleple bağlılık kuralına aykırılık (HMK 26/1) diğer bir ifadeyle talebin aşılması olarak değerlendirilmez. Zira çoğun içinde az da vardır kuralı bunu mümkün kılmaktadır. Talebin aşıldığından söz edilebilmesi ancak 1.300TL’lik talebin altında bir bedelin belirlenmesi hâlinde söz konusu olacaktır.
Açılan bu davada 2.202,08TL’nin üstünde bir miktara da hükmedilemez. Çünkü davacının bu şekilde bir dava açmakta hukukî yararı yoktur. Bu şekilde dava açmakta ancak kiralayanın hukukî yararı bulunmakta olup kiracının açtığı kira tespit davasında kiracı aleyhine kiralayan lehine daha yüksek bir miktara hükmedilebilmesi mümkün değildir. Zira hâkim, iki taraftan birinin talebi olmaksızın, kendiliğinden bir davayı inceleyemez ve karara bağlayamaz. HMK 24. maddede bu hüküm yargılamanın temel ilkelerinden olan tasarruf ilkesinin düzenlemesidir. Bu ilkenin sonucu olarak davacı kiracının açtığı davada dava konusu edilen kapsamı aşar şekilde daha yüksek bir kiraya hükmedilmesi tasarruf ilkesiyle de bağdaşmaz. Davacının bu yönde bir talebi olmadığı için davanın hukukî yarar yokluğundan reddi gerektiği sonucuna varılması da mümkün olmayacaktır
Yapılan yargılama ve toplanan deliller ile davacı kiracının açtığı kira bedelinin indirilmesini amaçlayan kira bedelinin tespiti davasının yerinde olmadığı alınan rapor ve toplanan deliller ile anlaşılmıştır. Raporda belirtilen miktara göre kira bedelinin indirilmesi koşulları oluşmadığı için sabit olmayan davanın reddi gerekmektedir. Raporda belirtilen miktar ödenmekte olan kiradan daha yüksek olduğundan fazla miktar için tespit hükmü kurulması da mümkün değildir. Çünkü davacının tespit hükmü isteği 1.300TL ile 2.202,08TL miktarları arasındaki sınır için olup bunu aşan bir tespit hükmü kurulması tasarruf ilkesiyle bağdaşmaz.
Mahkemece verilen karar ve direnme hükmü bu esaslara uygun ise de talebin 1.300TL olmasına göre bunun dışında bir miktara hükmedilemeyeceği sonucunu içeren gerekçe, çoğun içinde az da vardır kuralı karşısında geçerli olmadığı için, bu yönüyle gerekçenin düzeltilerek direnme hükmünün onanması gerektiği görüşünde olduğumdan değişik bozma yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.