Son yıllarda sıkça karşımıza çıkan bir kavram A sınıfı plaza. Peki nedir bu A Sınıfı Plaza? Diğer ofis binalarından ayıran özellikleri nelerdir? Neden A Sınıfı bir ofis binası ile B sınıfı ofis binası arasında çok ciddi fiyat farkı oluşmakta? Elimden geldiğince bu yazıda farklarına değinmeye çalışacağım.
25-30 sene öncesine kadar olmayan bir kavram bu. MİA olarak adlandırılan Levent Maslak arası Büyükdere caddesinde yapılan ilk ofis binaları ile bu kavram da hayatımıza girdi. Sabancı Center ve Yapı Kredi Plaza ilk örnekleri olabilir. O dönemde ofis binası dendiğinde normal konut olarak yapılan binalardaki 2+1, 3+1 daireler ofis olarak kullanılıyordu. Sabancı Center ve Yapı Kredi Plaza sonrası bu iki bina türü arasındaki fark da göz önüne çıkmış oldu. Elbette bir de deprem konusu sektörün gelişmesine sebep oldu. Yaşanan depremler ve beklenen İstanbul depremi sonrası özellikle uluslararası kurumsal firmalar Türkiye’de açacakları merkezleri için deprem riski olmayan binalar tercih etmeye başladır. Başlarda yeni yapılan konutlarda iş yerlerini faliyete geçiren firmaları gelişen ekonominin de etkisi ile “temel ihtiyaç” seviyesinden daha fazlasını talep eder oldu. Bu talep de A sınıfı plaza ihtiyacını ortaya çıkarttı.
Bir bina inşa edilmeden önce kullanım amacına göre teknik alt yapısı hazırlanır. Eğer bir konut imal edilecekse, o konutta yaşayacak insan sayısı, toplam binadaki daire sayısı ile çarpılarak, aynı anda gelebilecek tahmini misafir sayısı ile konut nitelikli bina için bir alt yapı verisine ulaşılır. Bu veri ışığında da temiz su, kanalizasyon sistemi, elektrik alt yapısı, asansör adedi, otopark adedi belirlenir. 20 dairelik bir apartmanda ortalama 3 kişi yaşasa 60 kişi demektir. Aynı anda her daireye 1 misafir gelse toplam kişi sayısı 80 kişi olacak ve bu 80 kişiye uygun bir alt yapı oluşturulacaktır. Konut olarak alt yapısı hazırlanmış ve benzer saat aralığında 80 kişinin giriş çıkış ve alt yapı kullanma kapasitesi olan bir binada ortalama 8 çalışan günlük 5 ziyaretçi alan ofisler kullanmaya başladığında 260 kişi giriş çıkış ve alt yapı kullanımı ile bina performansının 3 katı ile sorunlar çıkması kaçınılmazdır.
Günümüzde ofis binaları Anadolu’nun bir çok köyünden hatta ilçesinden bile kalabalık nüfusu barındırabilmektedir. İstanbul’da bir çok A Sınıfı plaza içersinde 2.500 çalışan ve yarısı kadar da günlük ziyaretçi bu binalara girmektedir. Benzer saat dilimde başlayan mesai, öğle yemeği molası ve akşam iş çakışında 2.500-3.000 kişi giriş çıkış yapmaktadır. A Sınıfı ofis binaları tam olarak bu ihtiyaç cevap vermek üzere dizayn edilmişlerdir. Sadece asansör alt yapısı ya da otopark sayısı değil, personel servislerinin konumlanması, kanalizasyon alt yapısı, ofislerin server kullanımından ve ısıtma soğutma ihtiyacından dolayı elektrik alt yapısı, güvenlik ihtiyaçları gibi bir çok unsur imalat maliyetini ciddi şekilde arttırmaktadır.
Bu kalabalık nüfus için gerekli ihtiyaç sadece imalat maliyeti değil aynı zamanda sürdürülebilir işleyiş maliyetini de arttırmaktadır. Asansörlerin ve kanalizasyon, elektrik vb alt yapıların bakım ve onarımı, güvenlik ve temizlik personel sayısı, otopark alanlarının büyüklüğü ciddi bir organizasyon ve işçiliği de beraberinde getirmekte bu da işletme maliyetini arttırmaktadır. Bu sebepledirki son yollarda Leed sertifikaları ön plana çıkmıştırdır.
Sonuç olarak 80-100 kişiyi kaldırabilecek alt yapıya sahip binalara 250-300 kişi sokmaya çalıştığımızda yaşanacak aksilikler firmaların asıl işlerini sekteye uğratmaktadır. A Sınıfı binaların da gerek ilk yatırım maliyeti gerekse işletme maliyeti sebebi ile aralarında 2 hatta 3 katına çıkan fiyat farkları oluşmaktadır. Hem prestij açısından hem de günlük lojistik sorunları ile boğuşarak iş performans kaybı açısından A Sınıfı ofis binaları maliyetli ancak doğru çözümdür.