Yeni Gelişmeler
7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun“) 10 Temmuz 2019 tarihinde 30827 sayılı Resmi Gazete’de yayımlandı. Kanun uyarınca Tapu Kanunu, İmar Kanunu, Belediye Kanunu ve Türk Medeni Kanun dahil olmak pek çok kanunda değişiklik yapıldı.
Değişiklikler Neler Getiriyor?
Tapu Kanunu’nda Yapılan Önemli Değişiklikler
- Yeni düzenleme uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları hâlinde, taraf iradeleri resmî görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilecek. İlgili düzenleme 1 Ocak 2020 tarihinde yürürlüğe girecek.
- Tapu Kanunu’na getirilen ek madde uyarınca kadastro tespiti veya tapu sicilinde gerçekleştirilen hatalardan olumsuz etkilenen hisselerin maliklerine, ayni ve şahsi hak lehtarlarına, hatanın nedenleri ve düzeltme sonrası oluşacak hisse durumunu gösteren tebligat yapılacak. İlgililerin tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde muvafakat vermesi halinde düzeltme işlemi yapılacak. Muvafakatin 30 gün içinde verilmemesi halinde hata tapu müdürlüğünce re’sen düzeltilecek ve ilgililere ihtar edilecek. İlgililer düzeltme işlemine karşı tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde asliye hukuk mahkemesinde dava açabilecek.
- Tapu memurları tarafından resmi senetlere tarafların veya mal sahibinin fotoğraflarının yapıştırılmasına ilişkin düzenleme kaldırıldı.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Yapılan Önemli Değişiklikler
- Kat mülkiyetine tabi yapıların hatalı blok numaralarının düzeltilmesi için kat maliklerinin salt çoğunluğuyla alınmış kararın ve ilgili teknik raporun, hatalı bağımsız bölümlerin düzeltilmesi için ise yalnızca ilgili teknik raporun sunulması gerekecek.
İmar Kanunu’nda Yapılan Önemli Değişiklikler
– Tarım Arazileri
- Tarım arazilerinin ilgili mevzuatta öngörülen izinler alınmaksızın tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere planlanmasını yasaklayan hüküm, bu arazilerin kullanımını ve yerleşik alan olarak tespit edilmesini de kapsayacak şekilde genişletildi.
– Düzenleme Ortaklık Payları
- Düzenleme ortaklık paylarının kapsamı, eğitim tesis alanları ve sağlık tesis alanları gibi genel kamu hizmetlerine ayrılan yerleri içerecek şekilde genişletildi ve kamu ortaklık payları kaldırıldı. Düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsalardan kesilecek düzenleme ortaklık payları için üst sınır yüzde 40’dan yüzde 45’e çıkarıldı. Bu doğrultuda düzenleme ortaklık payı, ilgili arsa veya arazinin düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde 45’ini geçemeyecek.
- Herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınamayacak. Ancak, imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması halinde, artış olan parselden ilk uygulamada kesilen düzenleme ortaklık payı oranını yüzde 45’e tamamlamak üzere ilave ortaklık payı kesintisi yapılabilecek.
- Mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hallerde bu payın miktarı, düzenlemenin gerçekleştirilebilmesi için yapılacak kamulaştırmada kullanılmak üzere bedele dönüştürülebilecek.
- İlgili idare veya yetkili kurumca onaylanmış ancak tescil işlemi tamamlanmamış parsellerin halihazırda hesaplanmış düzenleme ortaklık payı ve kamu ortaklık payı kesintilerine göre yürütülen işlemlere 10 Temmuz 2021 yılına kadar devam edilecek.
– Otoparklar
- Yapılaşmamış parseller, parsel maliklerinin muvafakati ile araç giriş çıkışların trafiği aksatmaması ve ilgili idareden izin alınması kaydıyla açık otopark olarak işletilebilecek.
– Metruk Yapılar
- Yıkılacak derecede tehlikeli yapılara ilişkin yeni düzenleme getirildi. Yeni hüküm uyarınca genel güvenlik ve asayiş bakımından tehlike arz ettiği tespit edilen metruk yapılar ile yıkılacak derecede tehlikeli yapılar için yapı sahiplerine belediye veya valilikçe 3 gün içinde tebligat yapılacak. Tebligat yapılamaması halinde durum, ilgili idarenin internet sitesinde 30 gün süre ile ilan edilecek. Tebligat veya ilanı müteakip 30 günü geçmemek üzere ilgili idarece verilen süre içinde tehlikeli durumun ortadan kaldırılmaması halinde işlemler ilgili idare tarafından yapılacak ve masraflar, yüzde 20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilecek.
– İmar Uygulama Hataları ve Cumhurbaşkanı’nın Yetkisi
- Alan, sınır, hisse düzeltimi yapılamaması nedeniyle meydana gelen imar uygulama hatalarının düzeltilemediği, konu çeşitliliği ve taraf fazlalığı gibi sebeplerden ötürü dava yolu ile çözümü mümkün olmayan taşınmazlar için sınır ve koordinatlar Cumhurbaşkanı tarafından belirlenecek.
– Yapı Kayıt Belgesine Konu Yapılar ve Ecrimisil
- Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için verilen yapı kayıt belgesine konu taşınmazlar için yeni hüküm getirildi. Bu yapıların Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na (“Bakanlık“) tahsis edilmesi ve satışa konu olması halinde, söz konusu taşınmaz için yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmayacak. Bu yapılar için tapu tahsis belgesi alınmış olması ve ilgili arsa bedellerinin ödenmiş olması halinde satış bedeli alınmayacak.
Türk Medeni Kanunu’nda Yapılan Önemli Değişiklikler
- Süreli ipoteklerde, sürenin bitiminden itibaren 30 gün önce İcra ve İflas Kanunu’nun 150/c maddesinde öngörülen şerhin konulmaması halinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilebilecektir. Düzenleme 1 Ocak 2020 tarihinde yürürlüğe girecektir. 1 Ocak 2020 tarihinden önce süresi dolmuş olmasına rağmen terkin edilmeyen süreli ipotekler için ise söz konusu 30 günlük süre Tapu Kanunu’na getirilen düzenleme uyarınca 1 Ocak 2020 tarihinden itibaren başlayacaktır.
Belediye Kanunu’nda Yapılan Önemli Değişiklikler
- Eğitim ve sağlık alanları hariç almak üzere, kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan ve belediyelere devredilen kamuya ait taşınmazlar için kentsel dönüşüm ve gelişim alanı kararının alındığı tarihten itibaren ecrimisil alınmayacak, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilecek, tahsil edilenler ise iade edilecek.
Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun’da Yapılan Önemli Değişiklikler
- 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar ile Hazineye ait tarım arazilerinin bu kanun kapsamında satışına ilişkin olarak; süresi içinde başvuru yapmayanların, kendilerine yapılan tebligatta belirtilen bedeli süresi içerisinde ödemeyenlerin, taksitli satışlarda, sözleşmesinde belirtilen taksitlerden ikiden fazlasını vadesinde ödemeyenlerin, ödeme ve başvuru süreleri 16/12/2019 tarihine kadar uzatılmıştır.
- Fakat, tebligatta belirtilen bedel ile ilgili olan değişiklikten yararlanılabilmesi için satış bedelinin yüzde ellisinin 16/12/2019 tarihine kadar ödenmesi gerekir.
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da Yapılan Önemli Değişiklikler
- Kentsel dönüşüm uygulamalarında müteahhide devredilen taşınmazlar için, taşınmaz malikleri adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamayacak. Ancak yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakının kurulmaması durumunda, bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanması mümkün olacak.
- Ek olarak, taşınmaz malikleri ile yapılan sözleşmeler kapsamında yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve ilgili belediyenin iznine istinaden yapılabilecek. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekecek.
- Ayrıca, kentsel dönüşüm kapsamındaki alan ve parsele ilişkin olarak müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilecek ve bu karar ile Bakanlık’tan söz konusu durumların tespiti talep edilebilecek. Belirtilen durumların tespit edilmesi halinde müteahhide Bakanlık tarafından 30 gün verilecek. Müteahhidin 30 gün içinde işe başlamaması halinde müteahhit ile hak sahipleri arasındaki sözleşmeler ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılacak.
- Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan sözleşmeler maliklerin veya Bakanlığın talebi üzerine terkin edilecek. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanacak. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemeyecek.
- Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlıkça resen yapılabilecek veya yaptırılabilecek. Bu yapılara ilişkin ilgili idareler nezdinde yapılacak tüm tapu ve kadastro işlemleri, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri dahil olmak üzere maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlığın talebine istinaden yapılacak.
Sonuç
Kanun değişiklikleri kapsamında yurtdışındaki vatandaşların tapu işlemleri, metruk binaların yıkılması, kentsel dönüşüm, tarım arazilerinin kullanımı ve kamu ortaklık paylarının kaldırılması gibi konularda yeni düzenlemeler getirildi. Bu doğrultuda tüm ilgili kişi ve kuruluşlar, söz konusu değişiklikleri dikkatle incelemeli, öngörülen usul ve esaslara uygun hareket etmelidir.