2016 yılında hem Türk Vatandaşlığı Kanunu hem de Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu kapsamına eklenen hükümlerle ülkemizde belli yatırımların yapılması yolu ile Türk vatandaşlığının kazanılmasının önü açılmıştır. Türk vatandaşlığının kazanılmasında istisnai hallerin düzenlendiği TVK m. 12/1-b bendinde milli güvenlik ve kamu düzeni açısından engel teşkil edecek bir halleri yok ise YUKK m. 31/1-j bendi uyarınca ikamet iznine sahip olan yabancıların, eşleri ve ergin olmayan veya bağımlı çocukları ile birlikte Türk vatandaşlığı kazanabileceği düzenlenmiştir. YUKK m. 31/1-j bendinde de Türkiye’de çalışmayan ancak belirlenecek kapsam ve tutarda yatırım yapacak olan yabancıların eşleri ve ergin olmayan veya bağımlı çocukları ile birlikte kısa dönem ikamet izni alabileceği belirtilmiştir.
Yapılması gereken yatırımlar ise Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’te düzenlenmekte olup son olarak 2022 yılında değişikliğe uğrayan TVKUY m. 20/2-b uyarınca “en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek şartıyla noterde düzenlenmiş sözleşme ile taşınmazın satışının vaat edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilen yabancılar” Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığı kazanabileceklerdir.
Bununla birlikte vatandaşlık kazanımı için edinilecek taşınmaza dair kanun ya da yönetmeliklerde düzenlenmemiş olup birtakım genelge ve talimatlar ile getirilen sınırlamalar ve ek şartlar bulunmaktadır. Bu makalemizde taşınmaz edinerek Türk vatandaşlığını kazanmak isteyen yabancıların dikkat etmesi gereken hususlar kısaca ele alınmıştır.
1- KİMLERDEN TAŞINMAZ ALINABİLİR?
TKGM Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı’nın 2019/5 Sayılı Genelgesinin eki olan “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkında Kılavuz” ile taşınmaz edinerek Türk vatandaşlığı başvurusunda bulunmak isteyen yabancı gerçek kişilerin bu taşınmazları kimlerden edinebileceğine dair sınırlamalar getirilmiştir.
Kılavuza göre vatandaşlık başvurusuna esas olacak satışa ya da satış vaadine konu taşınmazlar yabancının eşi ve çocukları da dahil olmak üzere yabancı gerçek kişiler adına tapuya kayıtlı olmamalıdır. Vatandaşlık kazanımı amacıyla kendisinden taşınmaz edinilecek kişinin Türk vatandaşlığından başka bir vatandaşlığı da var ise yapılacak satış ya da satış vaadinde Türk vatandaşlığı esas alınmaktadır. Dolayısıyla taşınmaz edinerek vatandaşlık başvurusunda bulunacak olan yabancı, biri Türk vatandaşlığı olmak üzere birden çok vatandaşlığı olan kişilerden taşınmaz edinebilmektedir. Şirketlerden devralınacak taşınmazlar ise vatandaşlık başvurusu yapacak olan yabancı gerçek kişinin kendisinin, eşinin ve çocuklarının ortağı ya da yöneticisi olduğu ya da aynı uyruklu yabancı kişilerin ortağı olduğu Tapu Kanunu m. 36’ya tabi bir şirket adına kayıtlı olmamalıdır.
Dolayısıyla vatandaşlık başvurusuna konu edilecek taşınmazın Türk vatandaşlarından ya da şirketlerinden edinilmesi gerekiyor gibi görünse de bu hususta da sınırlama getirilmiştir. Buna göre yabancının kendisi, eşi, çocukları ya da yabancı ile aynı uyrukta olan bir başka yabancı tarafından 12.01.2017 tarihinden sonra Türk vatandaşına/şirketine devredilmemiş bir taşınmaz vatandaşlık kazanımına esas olmak üzere edinilebilmektedir. Ancak 12.01.2017 tarihinden sonra taşınmazını Türk vatandaşına/şirketine devreden yabancıdan farklı uyruktaki bir kişi bu taşınmazı vatandaşlık başvurusuna esas olmak üzere edinebilmektedir. Örneğin bir Kanada vatandaşı tarafından 2018 yılında bir Türk vatandaşına devredilen taşınmazın bir İran vatandaşı tarafından vatandaşlık başvurusuna esas olmak üzere edinilmesi mümkündür.
Tüm bunların yanı sıra vatandaşlık başvurusuna esas olmak üzere edinilecek taşınmaz daha önce bir başka yabancı tarafından vatandaşlık başvurusuna konu edilmemiş olmalıdır. Bununla birlikte taşınmaz edinerek Türk vatandaşlığını kazanan ve 3 yıllık taahhüt süresi dolmamış olan yabancılardan vatandaşlık başvurusuna konu edilmeyen ve üzerinde taahhüt olmayan taşınmazların edinilmesi ile vatandaşlık başvurusunda bulunulması mümkün değildir. Taahhüt süresi içerisinde yabancı Türk vatandaşlığını kazanmış olsa dahi bu kapsamda yabancı statüsünde değerlendirilmektedir.
2- HANGİ TÜR TAŞINMAZLAR ALINABİLİR?
2019/5 sayılı genelge eki kılavuza göre vatandaşlık kazanımına esas olmak üzere edinilecek taşınmazın niteliğine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. Ancak yabancıların yapısız taşınmaz edinmelerine ilişkin TKGM’nin 2013/15 sayılı genelgesi uyarınca yapısız taşınmazların tarla ya da arsa vasfında olmasına göre 2 yıl içinde proje sunma taahhüdü alınmaktadır. Yapısız taşınmazı edinen yabancı 2 yıllık proje sunma süresi dolmadan Türk vatandaşlığını kazandığında ise bu taahhüt Türk vatandaşlarına uygulanan bir yükümlülük olmadığından talep üzerine terkin edilmektedir.
Noterde düzenlenecek satış vaadi sözleşmeleri ise sadece kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için mümkündür. Vaade konu edilen bağımsız bölümün vaat borçlusu adına kayıtlı olması ve satışının yalnızca vatandaşlık başvurusunda bulunan yabancı gerçek kişiye vaat edilmesi gerekmektedir.
3- TAŞINMAZIN SATIŞ BEDELİ NASIL ÖDENMELİDİR? DÖVİZ ALIM BELGESİ NASIL ALINIR?
Yabancıların satın alma yolu ile edinecekleri taşınmazların satış bedeline ilişkin dövizi TCMB’ye satma zorunluluğuna dair TVKUY m. 20’ye bir fıkra eklenmiştir. TVKUY m.20/10’a göre 400.000 Amerikan doları veya karşılığı döviz tutarında bir taşınmazı satın alan ya da satış vaadine konu eden yabancı tarafından taşınmaz satış bedeli döviz cinsinden bir bankaya, bankaca da TCMB’ye satılacaktır. Bankaca dövizin TCMB’ye satışı sonrasında yabancıya “döviz alım belgesi” verilmektedir.
Döviz alım belgesine yabancının adı soyadının, pasaport numarasının ya da yabancı kimlik numarasının, alışı yapılan dövizin Amerikan doları karşılığının ve bu işlemin “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 nci maddesinin onuncu fıkrası” ya da “Sermaye Hareketleri Genelgesinin 13. Maddesi” kapsamında gerçekleştirildiğinin yazılması zorunludur.
Taşınmazın satış bedeli ise bu işlemler sonrasında satıcıya Türk lirası cinsinden banka kanalıyla ödenecektir.Döviz alım belgesi devir işlemi öncesinde ilgili tapu müdürlüğüne sunulmalıdır. Döviz alım belgesinde yer alan alışı yapılan dövizin Türk lirası karşılığı, taşınmazın satış bedeli olarak ilgili tapu müdürlüğüne beyan edilecektir.
4- TAŞINMAZIN DEĞERİ NASIL TESPİT EDİLİR?
12.01.2017 – 18.09.2018 tarihleri arasında yalnızca satış işlemine konu edilen (satış vaadi sözleşmesi kullanılamıyor) ve değeri 1.000.000 Amerikan doları veya karşılığı döviz ya da Türk lirası olan taşınmazlar vatandaşlık başvurusuna esas teşkil edebilmektedir.
18.09.2018 – 07.12.2018 tarihleri arasında yine yalnızca satış işlemine konu edilen ve değeri 250.000 Amerikan doları veya karşılığı döviz ya da Türk lirası olan taşınmazlar vatandaşlık başvurusuna esas teşkil edebilmektedir.
07.12.2018 – 06.01.2022 tarihleri arasında hem satış işlemine hem de satış vaadine konu edilen ve değeri 250.000 Amerikan doları veya karşılığı döviz ya da Türk lirası olan taşınmazlar vatandaşlık başvurusuna esas teşkil edebilmektedir.
06.01.2022 – 13.06.2022 tarihleri arasında hem satış işlemine hem de satış vaadine konu edilen ve değeri 250.000 Amerikan doları veya karşılığı döviz olan taşınmazlar döviz alım belgesi alınmış olması koşuluyla vatandaşlık başvurusuna esas teşkil edebilmektedir.
13.06.2022 tarihinden itibaren ise hem satış işlemine hem de satış vaadine konu edilen ve değeri 400.000 Amerikan doları veya karşılığı döviz olan taşınmazlar döviz alım belgesi alınmış olması koşuluyla vatandaşlık başvurusuna esas teşkil edebilmektedir.
Bununla birlikte resmi senette veya satış vaadi sözleşmesinde beyan edilen satış bedelleri toplamı, değerleme raporundaki değerler toplamı ve satış bedeline ilişkin ödemelerin toplamı ayrı ayrı yönetmelikte belirtilen tarihlerde aranan 1.000.000 Amerikan doları, 250.000 Amerikan doları veya 400.000 Amerikan doları değerini sağlamalıdır.
5- VATANDAŞLIK İÇİN ALINAN TAŞINMAZ NE KADAR SÜRE SATILAMAZ?
TVKUY m. 20/2-b’de düzenlendiği üzere istisnai yoldan vatandaşlık kazanımına esas olmak üzere edinilecek olan taşınmazın yabancı tarafından 3 yıl süre ile satılmayacağının taahhüt edilmesi gerekmektedir. Bu taahhüt devir işleminin düzenlendiği resmi senette verilebilmektedir. Ancak yabancının edindiği tek bir taşınmaz yönetmelikte aranan yatırım miktarını karşılamıyor ise resmi senette taahhüt alınmamakta, yatırım miktarını tamamlamak üzere sonradan edinilen taşınmazlarla birlikte tüm taşınmazlar için tek bir yevmiye ile taahhüt alınmaktadır. Bu durumda 3 yıllık süre taşınmazların edinim tarihlerinden itibaren değil taahhüt tarihinden itibaren başlamaktadır.
Satış vaadi sözleşmelerinde ise bu taahhüt vaat borçlusunun muvafakati aranmaksızın sözleşmenin içeriğine eklenebileceği gibi iki tarafın tescil istem talebi ile tapu müdürlüğü nezdinde taahhüt alınması da mümkündür. 3 yıllık süre içerisinde satış vaadi satışa dönüşürse taşınmazın beyanlar hanesine 3 yıldan geriye kalan süre boyunca taşınmazın satılmayacağı taahhüdü eklenmektedir. Taahhütlü taşınmazlarda her türlü şerh ve sınırlı ayni hak tesisi mümkündür.
6- UYGUNLUK BELGESİ NASIL ALINIR?
Yabancının edindiği ya da satış vaadine konu ettiği taşınmazların yönetmelikte aranan yatırım miktarını karşıladığının tespiti ile yabancıdan alınan taahhüt neticesinde ilgili evraklar ilçe tapu müdürlüğü tarafından bağlı bulundukları bölge tapu müdürlüklerine “uygunluk belgesi” alınmak üzere gönderilmektedir.
Ülkemizde satın aldığı taşınmazların satış tarihindeki TCMB efektif satış kuru üzerinden hesaplanan değerlerinin satış tarihi itibari ile yürürlükte olan TVKUY m. 20/2-b’de aranan bedelde Amerikan doları ya da karşılığı dövize veya fazlasına tekabül ettiği ve taşınmazların beyanlar hanesinde TVKUY m. 20/2-b gereği edinim tarihinden itibaren üç yıl içerisinde satılmayacağının taahhüt edildiği yönünde belirtme bulunduğu tespit edilen yabancı gerçek kişiler hakkında Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüklerince uygunluk belgesi düzenlenmektedir. J bendi ikamet izni başvurusunda ve sonrasında istisnai yoldan vatandaşlık başvurusunda ibraz edilecek olan uygunluk belgesi tapu bölge müdürlüğünce Göç İdaresi Genel Müdürlüğü’ne ve Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’ne KEP ile, yabancı gerçek kişiye ise elektronik posta ile gönderilmektedir.
SONUÇ
Görüleceği üzere ülkemizde taşınmaz edinerek istisnai yoldan Tür vatandaşlığı kazanımına ilişkin pek çok farklı düzenleme, sınırlama ve şart bulunmaktadır. Bu nedenle uygunluk belgesi alma sürecinde sorun yaşamamak ve sürecin hızlı ilerlemesi için yabancıların bir avukattan yardım alması faydalı olmaktadır. Dinçer Hukuk & Danışmanlık olarak yıllardır uzman kadromuz ile birçok yabancıya taşınmazın alınmasından vatandaşlığın kazanılması sürecinin sonuna kadar hukuki destek vermekteyiz.