الزام جار السفل بالبناء لمصلحة جار العلو
تعرف علي حق جار العلو في الزام جار السفل بإعادة بناء السفل وفقا لنص المادة 860 مدني فلم يترك المشرع جار السفل وشأنه وانما قيده باعادة بناء السفل المتهدم وفي حال الامتناع يلزم قضاء فما هي هذه الأحكام هذا ما سنتعرف عليه في البحث .
محتويات المقال
الزام جار السفل باعادة البناء قانونا
المادة 860 مدني تنص علي :
- إذا انهدم البناء وجب على صاحب السفل أن يعيد بناء سفله فإذا امتنع جاز للقاضي أن يأمر ببيع السفل إلا إذا طلب صاحب العلو أن يعيد هو بناء السفل على نفقة صاحبه.
- وفي الحالة الأخيرة يجوز لصاحب العلو أن يمنع صاحب السفل من السكنى والانتفاع حتى يؤدي ما في ذمته ويجوز له أيضاً أن يحصل على إذن في إيجار السفل أو سكناه استيفاء لحقه.
الزام جار السفل في النصوص العربية
هذه المادة تقابل من مواد نصوص القوانين العربية :
- المادة 815 من التقنين المدني السوري
- المادة 864 من التقنين المدني الليبي
- المادة 1084 من التقنين المدني العراقي
- المواد 901 و 902 و 903 من القانون المدني القطري
وقد ورد هذا النص فى المادة 1229 مكررة ثانيا من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما أستقر عليه فى التقنين المدني الجديد فيما عدا العبارة الأخيرة من الفقرة الثانية فقد كانت فى المشروع التمهيدي على الوجه الآتي :
” ويجوز له أيضا أن يحصل على اذن فى إيجار السفل وفى استيفاء حقه من الأجرة “
ووافقت لجنة المراجعة على النص ” تحت رقم 931 فى المشروع النهائي ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 929 وذلك بعد أن استبدلت لجنة الشئون التشريعية عبارة أو سكناه استيفاء لحقه ” بعبارة ” وفى استيفاء حقه من الأجرة ” ووافق على النص معدلا على هذا النحو مجلس الشيوخ تحت رقم 860
مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 165 و 166
الأعمال التحضيرية للمادة 860 مدنى
- ان ملكية الطبقات لا تشتمل على ملكية مفرزة وملكية شائعة فحسب , بل تشتمل ايضا على قيود قانونية (أ و حقوق ارتفاق ) ترد على حق الملكية فى السفل وفى العلو .
- اما صاحب السفل فعليه ان يقوم بكل الأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو . وهذا التزام إيجابي يستطيع التخلص منه بالتخلي عن ملكية السفل كما هى القاعدة فإذا امتنع عن القيام بالأعمال اللازمة ولم يتخل عن ملكية السفل جاز للمحكمة ان تأمر ببيع السفل وباتخاذ الإجراءات العاجلة
مادة 1229 مكررة وتوافق مادة 34 / 55 من التقنين الحالي
وهذا حكم عملي هام اخذ من الشريعة ( انظر مادة 67 من مرشد الحيران ) :
بل ان المشروع سار شوطا ابعد من التقنين الحالي فى الاخذ بالشريعة الاسلامية فى هذه المسألة الهامة فألزم صاحب السفل إذا انهدم سفله ان يعيد بناءه والا بيع السفل ويجوز لصاحب العلو ان يعيد بناء السفل على نفقة صاحبه وله ان يمنع صاحب السفل من سكناه والانتفاع به حتى يوفيه حقه وله ان يؤجره بإذن القاضى ويستخلص حقه من اجرته
مادة 1229 مكررة ثانيا من المشروع وتوافق مادة 67 من مرشد الحيران
3 ـ أما صاحب العلو فلا يجوز له ان يزيد فى ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل ولا أن يأتي أي عمل من شأنه ان يزيد فى عبء السفل
مادة 1230 من المشروع وتوافق مادة 35/56 من التقنين الحالي و مادة 68 من مرشد الحيران
مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 6 – ص 167 و 168
التعليق علي انهدام السفل
تعليق الدكتور السنهوري علي المادة 860 مدني :
اما الالتزام الثانى الذى يفرضه القانون فى جانب صاحب السفل وهو إعادة بناء السفل إذا انهدم , فقد نصت على احكامه المادة 860 مدنى.
يجب التمييز هنا بين ما إذا كان انهدام البناء بخطأ صاحب العلو أو بغير خطأ منه :
فان كان بخطئه :
رجع صاحب السفل عليه بالتعويض الواجب ولم يكن ملزما بإعادة بناء السفل ولكنه إذا اعاد بناءه فعلا رجع لصاحب العلو حقه فى القرار على السفل بعد ان يكون قد دفع التعويض لصاحب السفل ومن ثم يجوز له ان يبنى علوه من جديد مستقرا على السفل .
وان كان انهدام البناء بغير خطأ صاحب العلو سواء كان الانهدام بخطأ صاحب العلو سواء كان الانهدام بخطأ صاحب السفل أو بغير خطأ منه :
فان على صاحب السفل ان يعيد بناء سفله لأن لصاحب العلو حق القرار عليه فيعيد صاحب العلو بناء علوه مستقرا على السفل بعد ان اعاد صاحبه بناءه . ثم إذا كان هدم البناء بخطأ من صاحب السفل وجب على هذا الأخير تعويض صاحب العلو عن الضرر الذى يصيبه من جراء هدم علوه ثم إعادة بنائه .
والمفروض طبعا ان البناء يكون قد وقع بعلوه وسفله بأن يكون السفل قد انهدم فترتب على انهدام العلو أما إذا انهدم العلو وحده فلا ِشأن لصاحب السفل فى انهدامه ويرجع صاحب العلو على من يكون قد تسبب فى الانهدام .
وإذا كان السفل أيلا للسقوط دون ان ينهدم فلصاحب العلو ان يستصدر من السلطة الادارية المختصة امرا بهدم السفل ثم يطالب بإعادة بنائه .
وإذا امتنع صاحب السفل عن إعادة بنائه فى الاحوال التى يجب عليه فيها ذلك جاز لصاحب العلو اجباره على إعادة البناء ويكون ذلك بأن يختار صاحب العلو أحد امرين :
- فأما ان يطلب من القاضى ان يأمر ببيع السفل على صاحبه ويكون ثمنه من حق صاحب السفل وعلى المشترى ان يعيد هو بناء السفل , فانه لم يشتره وهو منهدم الا على هذا الشرط
- أو ان يطلب صاحب العلو من القاضى ان يأذن له فى ان يعيد هو بناء السفل على نفقة صاحبه .
فإذا اعاد بناءه رجع بما انفقه على صاحب السفل ويكون له ضمانا لاستيفاء حقه ان يحبس السفل فى يده بل يجوز له ايضا ان يحصل على اذن القاضى فى إيجار السفل أو سكناه باجر المثل استيفاء لحقه .
الوسيط – 8 – للدكتور السنهوري – ص 1012 وما بعدها
تعليق الدكتور البدراوي علي انهدام السفل أو العلو :
بنص المادة 860 مدنى يفرض القانون على صاحب السفل فى حالة تهدم البناء لأى سبب التزاما بإعادة بنائه حتى يستطيع صاحب العلو ان يبنى طبقته وهو لا يستطيع التخلص من هذا الالتزام الا إذا تخلى عن حق ملكيته كما هى القاعدة وان كان هذا التخلي نادرا اذ انه سيفضل بيع السفل.
فإذا امتنع صاحب السفل عن بناء سفله جاز للقاضى ان يأمر بيع السفل أي يباع نصيبه فى الارض مع حق القرار عليها ولكن القاضى لا يجوز له ان يأمر بهذا البيع إذا طلب صاحب العلو ان يعيد هو بناء السفل على نفقة صاحبه .
ومعنى ذلك انه يجوز دائما لصاحب العلو ان يطلب إعادة بناء الطبقة السفلى على نفقة صاحبها , ولا يجوز لصاحب السفل ان يتخلص من إعادة البناء على نفقته , وانما يجوز ان يتخلص من ذلك إذا هو تخلى عن حقه .
فإذا اعاد صاحب العلو بناء الطبقة السفلى كان له حق الرجوع على مالكها بالنفقات وليس له ان يرجع عليه بالتعويض إلا إذا كان سقوط البناء قد وقع بتعد منه .
وفى سبيل اقتضاء صاحب العلو لما أنفق فى تجديد بناء السفل اجازت له الفقرة الثانية من المادة 860 مدنى ان يمنع صاحب السفل من السكنى أو الانتفاع حتى يؤدى ما فى ذمته واجازت له ايضا ان يحصل على اذن فى إيجار السفل أو سكناه استيفاء لحقه أي حتى يستخلص حقه من اجرته .
ويلاحظ ان التزام صاحب السفل بإعادة بناء طبقته يجب ان يقصر على إعادة البناء بشكل يتحمل الطبقة العليا كما كانت فلا يجوز لصاحب العلو ان يطلب من صاحب الطبقة السفلى ان يجدد له بناء يقوى على تحمل ثلاث طبقات أو اربع إذا لم يكن العلو يملك الا طريقة واحدة .
الحقوق العينية الأصلية – للدكتور البدراوي – ص 236 و 237
الزام صاحب السفل اعادة البناء للدكتور الصدة :
إذا انهدم البناء وجب على صاحب السفل ان يعيد بناء سفله وهذا قيد خطير على الملكية اذ القاعدة ان المالك حر فى ان يبنى فى ملكه أو يمتنع عن البناء ولكن الشارع قرر هذا القيد مراعاة للوضع الخاص بالدار المقسمة حيث يرتبط مصير الطابق الاعلى بمصير الطابق الاسفل ويستطيع صاحب السفل طبقا للقواعد العامة ان يتخلص من هذا الالتزام بالتخلي عن ملكية السفل وان كان لا يعقل ان يتجه صاحب السفل الى هذا التخلي اذ ان اقصى ما يتعرض له من جزاء فى حالة امتناعه عن القيام بهذا الالتزام هو ان يباع السفل ولا شك فى ان مصلحته تجعله يفضل هذا البيع على التخلي .
فإذا امتنع صاحب السفل عن تجديد سفله
جاز للقاضى ان يأمر ببيع السفل حيث يباع نصيب صاحب السفل فى الارض وحق القرار عليها وذلك ما لم يطلب صاحب العلو ان يعيد هو بناء السفل على نفقة صاحبه اذ يتعين على القاضى حينئذ ان يجيب صاحب العلو الى طلبه فالسلطة الاستثنائية التى بمقتضاها يجوز للقاضى ان يأمر ببيع السفل فى هذه الحالة لا تثبت له الا إذا لم يطلب صاحب العلو الترخيص له فى بناء السفل على نفقة صاحبه
وقد كفل الشارع بموجب المادة 860 / 2 مدنى مصري والمادتان 815 / 2 مدنى سوري و 864 / 2 مدنى ليبي المطابقتان له :
لصاحب العلو الوسيلة لاقتضاء ما انفقه فى تجديد السفل دون إرهاق لصاحبه أو تحميله بعبء قد يستنفد كل أمواله على ان هذا ليس شأنه ان يسلب القاضى كل سلطة فى هذا الشأن
فإذا لم يحبس صاحب العلو البناء تحت يده كي يمنع صاحب السفل من السكنى والانتفاع حتى يؤدى ما فى ذمته , وطلب صاحب السفل ان يقسط عليه المبلغ الذى أنفق فى التجديد جاز للقاضى ان يجيبه الى طلبه وفى هذه الحالة يكون لصاحب السفل ان يسكنه أو يستغله .
وامتناع صاحب السفل عن تجديده لا يخزل بمجرده صاحب العلو الحق فى ان يطلب التعويض وهذا الحل يستفاد من الخطة التى اتخذها الشارع فى تحديده للجزاء الذى يترتب على امتناع صاحب السفل عن القيام بالتزامه فى هذا الخصوص فقد راعى الشارع فى هذا التحديد الا يكون هناك عنت على صاحب السفل .
ويلاحظ ان صاحب السفل إنما يلتزم بإعادة البناء الى الحالة التى كان عليها قبل ان يصيبه الخلل فمثلا لو ان البناء كان معدا فى الأصل ليتحمل طابقين فحسب فلا يحق لصاحب العلو ان يطالب صاحب السفل بتجديد البناء على نحو يتحمل اربع طبقات .
الملكية في قوانين البلاد العربية للدكتور الصدة – ص 114 و 115
الزام صاحب السفل بتجديد البناء قانونا للدكتور توفيق حسن فرج :
يلتزم صاحب السفل بإعادة بنائه إذا تهدم البناء وقد نصت المادة 860 مدنى على هذا الالتزام .
وهذا النص لحالة ما إذا انهدم البناء دون ان يعزى ذلك الى خطأ صاحب العلو , وفى هذه الحالة يجب على صاحب السفل إعادة بنائه . ويكون الأمر كذلك من باب اولى ومع الالتزام بتعويض صاحب العلو إذا تم انهدام البناء بخطأ صاحب السفل .
فإذا امتنع صاحب السفل الزم بتجديد البناء وفقا لنص المادة 66 من مرشد الحيران فى هذا بقولها :
” إذا هدم صاحب السفل سفله تعديا يجب عليه تجديد بنائه ويجبر على ذلك ”
ولصاحب العلو اما يطلب بيع السفل فيقوم المشترى بإعادة البناء واما ان يطلب إعادة بناء السفل على نفقة صاحبه وله بعد ذلك ان يرجع بالنفقات على صاحب السفل فإذا لم يقم بالوفاء كان لصاحب العلو ان يستعمل حقه فى الحبس فيمنع صاحب السفل من السكنى والانتفاع حتى يؤدى ما فى ذمته ويجوز له ان يحصل على اذن المحكمة فى إيجار السفل أو سكناه استيفاء لحقه .
الحقوق العينية الأصلية – العميد الدكتور توفيق حسن فرج – ص 306 و 307
رأى الدكتور محمد علي عمران عن الزام صاحب السفل بإعادة البناء :
على صاحب السفل ان يعيد بناء سفله إذا تهدم حماية لصاحب العلو ويعيد بعد ذلك صاحب العلو بناء علوه مستقرا على السفل بعد ان يكون صاحبه قد اعاد بناءه .
ويلاحظ انه إذا كان تهدم السفل راجعا الى خطأ صاحب العلو كأن يكون قد حمل اكثر مما يحتمل عادة فعليه تقع تكاليف إعادة بنائه .
وإذا امتنع صاحب السفل عن إعادة بنائه بعد ان يكون قد تهدم فلصاحب العلو ان يطلب من القضاء الاذن له بإعادة بنائه على نفقة صاحب السفل بل لصاحب العلو بدلا عن ذلك ان يطلب من القضاء الأمر ببيع السفل المشتر يعيد بناءه من جديد ليستقر هو عليه بعد ذلك .
وإذا اذنت المحكمة لصاحب العلو من إعادة بناء السفل على نفقة صاحبه فلصاحب العلو ان يمنع صاحب السفل من السكنى والإنتفاع بالسفل حتى يؤدى ما هو مستحق عليه تطبيقا للقواعد العامة فى حق الحبس ولصاحب العلو فى هذه الحالة ايضا ان يحصل على اذن فى إيجار السفل أو سكناه استيفاء لحقه .
الحقوق العينية الأصلية – للدكتور محمد علي عمران – ص 356
التزام صاحب السفل بإعادة بناء السفل إذا تهدم
رأينا أن الفقرة الأولى من المادة 860 مدنى قد نصت على أنه :
إذا تهدم البناء وجب على صاحب السفل أن يعيد بناء سفله فإذا امتنع جاز للقاضى أن ….. إلخ
فإذا انهدم البناء سواء كان الانهدام بخطأ صاحب السفل أو بغير خطأه كان على صاحب السفل أن يعيد بناء سفله لأن لصاحب العلو حق القرار عليه فيعيد صاحب العلو بناء علوه مستقراً على السفل بعد أن أعاد صاحبه بناءه على ما قدمنا ثم إذا كان هدم البناء بخطأ السفل وجب على هذا الأخير تعويض صاحب العلو عن الضرر الذى يصيبه من جراء هدم علوه ثم إعادة بنائه .
- والمفروض طبعا أن البناء يكون قد وقع بعلوه وسفله بان يكون السفل قد انهدم فترتب على انهدامه انهدام العلو
- أما إذا انهدم العلو وحده فلا شأن لصاحب السفل فى انهدام العلو ويرجع صاحب العلو على من يكون قد تسبب فى الانهدام
- وإذا كان السفل آيلا للسقوط دون أن ينهدم فلصاحب العلو أن يستصدر من السلطة الإدارية المختصة أمرا بهدم السفل ثم بطلب بإعادة بنائه على الوجه الذى قدمناه
السنهوري ص 948 – محمد على عرفه ص 484 – اسماعيل غانم ص 371
هدم السفل بسبب صاحب العلو
إذا كان الهدم بسبب صاحب العلو لصاحب السفل الرجوع عليه بالتعويض ولا يكون ملزما إعادة بناء السفل ولكنه إذا بناءه فعلا رجع لصاحب العلو حقه فى القرار على السفل بعد أن يكون قد دفع التعويض لصاحب السفل ومن ثم يجوز له أن يبنى علوه من جديد مستقراً على السفل .
مفاد ما تقدم أنه
إذا انهدم السفل والعلو بخطأ من صاحب العلو فلصاحب السفل الرجوع عليه بالتعويض ولا يكون ملزما بإعادة بناء السفل وأما أن أعادة بناءه فيكون لصاحب العلو اقامة علوه وأن كان التهدم بخطأ صاحب السفل رجع عليه صاحب العلو بالتعويض وفقا لأحكام المسئولية التقصيرية
المستشار أنور طلبه – شرح القانون المدني – ص 635
جزاء اخلال صاحب السفل بالتزامه بإعادة البناء المتهدم
إذا امتنع صاحب السفل عن إعادة بنائه فى الأحوال التى يجب عليه فيها ذلك جاز لصاحب العلو إجباره على إعادة البناء ويكون ذلك بان يختار صاحب العلو أحد أمرين :
1- أن يطلب من القاضى أن يأمر ببيع السفل على صاحبه ويكون ثمنه من حق صاحب السفل وعلى المشترى أن يعيد هو بناء السفل فنه لم يشتره وهو منهدم إلا على هذا الشرط
2- أن يطلب صاحب العلو من القاضى أن يأذن له فى أن يعيد هو بناء السفل على نفقة صاحبه فإذا أعاد بناءه رجع بما نفقه على صاحب السفل ويكون له لاستيفاء حقه أن يحبس السفل فى يده و يمنع صاحب السفل من السكنى والانتفاع حتى يؤدى إليه ما فى ذمته وأن يحصل كذلك على إذن من القاضى فى ايجار السفل وسكناه ( مادة 860 / 2 )
وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي فى هذا الصدد :
بل إن المشروع سار شرطاً أبعد فى الأخذ بالشريعة الإسلامية فى هذه المسألة الهامة فالزم صاحب السفل إذا انهدم سفله أن يعيد بناءه وإلا بيع السفل ويجوز لصاحب العلو أن يعيد بناء السفل على نفقة صاحبه وله أن يمنع صاحب السفل من سكناه والانتفاع به حتى يوفيه حقه ، وله أن يؤجره بإذن القاضى ويستخلص حقه من أجرته …. مادة 67 مرشد الحيران
مجموعة الأعمال التحضيرية 6ص 168
وقد قضى فى عهد التقنين المدني السابق بأنه إذا امتنع مالك السفل الذى تهدم أن يعيد بناءه جاز ، للمحكمة بحسب الظروف إما أن تحكم ببيع ملكه ( مادة 37 مدنى قديم ) أو أن تأذن لمالك العلو ببناء السفل على نفقة مالك السفل (مادة 117 مدنى قديم ) وعلى أي حال لا يجوز الحكم على مالك السفل بدفع تعويض
( استئناف وطني 6 مارس سنة 1919 المجموعة الرسمية 21 رقم 8 ص 15 )
وقضى بأن مالك العلو له الحق فى حالة سقوط بناء السفل وتجديده أن يطلب إبقاء ارتفاع البناء الجديد كما كان قبل السقوط ذا كانت له مصلحة فى ذلك
استئناف وطني 7 أبريل سنة 1914 الشرائع 1 رقم 308 ص 160
وقضى أيضا بأنه :
إذا سقط العلو وكانت حوائط السفل بحالة يمكن معها تحمل إعادة بناء علو إلا أن مصلحة التنظيم منعت صاحب العلو من إقامة علوه مراعاة لخط التنظيم ورفعت عوى على صاحب السفل تطالبه بإزالة السفل ولكن المحكمة قضت لمصلحة صاحب السفل لأن سفله كان بحالة جيدة فليس لصاحب العلو أن يلزم صاحب السفل بهدم سفله وإعادة بنائه على خط التنظيم ليتمكن هو من إعادة بناء علوه
استئناف وطني 27 يناير سنة 1912 المجموعة الرسمية 13 رقم 44 ص 91
وقضى بأن :
قصد الشارع من تكليف صاحب السفل بتجديد بنائه هو جعل ذلك البناء صالحا لحمل العلو بالحالة التى كان عليها قبل السقوط ، دون تغيير أو زيادة فيها ، فلا يجوز لصاحب ركوب مكون من دور أن يطلب من صاحب السفل أن يحدد له فى بناء يقوى على تحمل ثلاث أو أربع طبقات
استئناف مصر 26 مايو سنة 1931 المحاماة 12 رقم 165 ص 312
وقضت محكمة مصر مع ذلك بانه :
لا يلزم صاحب السفل بصلاح سفله ليتمكن صاحب العلو من البناء عليه أو ترميم مبانيه وإنما يجوز بيع السفل جبراً على صاحبه
مصر 26 مايو سنة 1931 المحاماة 13 رقم 142 ص 315
جواز تخلى صاحب السفل عن التزامه بإعادة البناء المتهدم
ولصاحب السفل على أي حال والتزاماته هذه عينية أن يتخلص منها وفقا للقواعد العامة بالتخلي عن ملكية طبقته أو شقته ، وهو ما يتضمن كذلك التخلي عن نصيبه الشائع فى الأجزاء المشتركة فالحرمان من التخلي المنصوص عليه فى المادة 858 حكم استثنائي قاصر على التخلي عن النصيب الشائع فى الأجزاء المشتركة وللتخلص من الاشتراك فى تكاليف حفظ هذه الأجزاء وصيانتها وإدارتها وتجديدها ، فلا ينصرف إلى التزامات صاحب السفل وهو مبنية على ملكيته المفرزة .
حسن كيرة ص259
فى هذا المعنى محمد على عرفه ص 360
عبد المنعم البدراوي ص 148
حقوق السفل والعلو في القانون القطري
تضمن القانون المدني القطري أحكام حق جار العلو علي جار السفل في المواد من 901 الى 903 منه علي النحو الأنى :
المادة 901 مدني قطري
- 1- على صاحب السفل أن يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو.
- 2- فإذا امتنع عن القيام بهذه الأعمال جاز للقاضي أن يأمر ببيع السفل وله أن يصرح لصاحب العلو بإجرائها على نفقة صاحب السفل.
المادة 902 مدني قطري
- إذا انهدم البناء وجب على صاحب السفل أن يعيد بناء سفله فإذا امتنع جاز للقاضي أن يأمر ببيع السفل إلا إذا طلب صاحب العلو أن يعيد هو بناء السفل على نفقة صاحبه.
- فإذا أعاد صاحب العلو بناء السفل جاز له أن يمنع صاحب السفل من السكنى والانتفاع حتى يؤدي ما في ذمته ويجوز له أيضا أن يحصل على إذن القاضي في إيجار السفل أو سكناه استيفاء لحقه.
المادة 903 مدني قطري
لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد في ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل.