الدكتور وليد عباس: الحكومة تنظر إلى المطورين العقاريين باعتبارهم “شركاء نجاح”
أحمد منصور: أزمات القطاع العقارى انعكست على تكاليف عملية البناء والتشييد وأسعار بيع الوحدات
اتفق مطورون ومتعاملون بالقطاع العقارى، خلال النسخة السابعة من المائدة المستديرة “ثنك كوميرشال”، أن التسهيلات التى منحتها الحكومة للشركات العقارية خلال الفترة الماضية ساهمت فى التغلب على التحديات الاقتصاجية التى واجهت القطاع.
وناقش المطورون مع الدكتور وليد عباس، معاون وزير الإسكان والمشرف على مكتبه، الإجراءات المطلوبة لدعم القطاع العقارى ودور وزارة الإسكان فى زيادة معدلات تصدير العقار المصرى للخارج.
وافتتح المهندس أحمد منصور، الرئيس التنفيذى لشركة cred، الجلسة الأولى من “ثنك كوميرشال”، والتى تناولت خطط الشركات لمواجهة ارتفاع التكاليف، وتحليل اتجاهات السوق خلال الفترة الماضية وفرص تصدير العقار والتحديات التى تواجهه.
وقال أحمد منصور، إن القطاع العقارى واجه أزمات خلال الفترة الماضية نتيجة انخفاض سعر صرف الجنيه، ما انعكس على تكاليف عملية البناء والتشييد وأسعار بيع الوحدات.
وقال الدكتور وليد عباس، معاون وزير الإسكان والمشرف على مكتبه، إن الجزء الذى يمنح تفاؤلا فى ظل الأزمة التى واجهت القطاع العقارى هو الاجتماعات والمناقشات التى حدثت بين الحكومة والمطورين، فى ظل نظرة الحكومة لهم على أن نجاحهم مشترك وأن الفترة الماضية كان بها زخم وأوجدت حلولا للمطورين.
وأضاف الدكتور وليد عباس، أن الحكومة لم ترفع أسعار الأراضى بالزيادة نفسها التى حدثت فى السوق، لأن حينها الزيادة كانت ستكون “فجة”.
وأشار معاون وزير الإسكان، إلى أنه نتيجة لذلك حدث إقبال كبير جدًا على الأراضى، وأنه بصفة عامة أيضًا السوق العقارى لم تتأثر حجم مبيعاته سواء الوحدات السكنية أو الإدارية أو التجارية.
وقال إن هيئة المجتمعات العمرانية طرحت خلال الشهر الماضى 23 قطعة أرض وتنافس عليها 85 مطورا باستثمارات إجمالية تجاوزت 2 مليار جنيه.
وأضاف وليد عباس، أن وزارة الإسكان تجاوبت مع طلب عدم احتساب المدة حتى صدور قرار الوزارى للمشروع والذى يستغرق صدوره 6 أشهر بحد أقصى، كما أن رئيس الوزراء أصدر توجيهات بألا تأخذ رخصة البناء أكثر من أسبوعين بمجرد التقدم بالطلب مستوى جميع المستندات.
وأوضح أن وزارة الإسكان تدرس بشكل مستمر ما يمكن فعله لدعم المطورين، ضاربًا مثال بالمصاريف الإدارية التى يمكن سداد نصفها وتأجيل سداد النصف الآخر لمدة عام، وأن أى خفض فى الفوائد على الأقساط المرحلة تتحمله الدولة.
وتسائل أحد منصور عن المطالب الجارى دراستها من قبل وزارة الإسكان، وقال الدكتور وليد عباس إنه فى الوقت الحالى ليس هناك مطالب بعينها يطلبها المستثمرون، إذ أنهم أقروا حزمة تيسيرات كبيرة جدًا للمطورين، وأحدثت انفراجة وبدأ المطورون استئناف أعمالهم و”العجلة بدأت تدور وفيه حركة جامدة”.
وأوضح معاون وزير الإسكان، أن الوزارة مستعدة لدراسة أى مطالب جديدة ومنفتحة على أى مقترحات من شانها دعم السوق.
طارق شكرى: ما يحتاجه السوق حاليًا هو دراسة التخديم من الخارج بالمشروعات العقارية
وتقدم المهندس طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى، بالشكر للدكتور وليد عباس، وكشف أن الوزارة أقرت أن رخصة التشغيل ستكون مرة واحدة للمالك ومرة كل 5 سنوات للمطور العقارى، لكنه ذكر أن ما يحتاجه السوق حاليًا هو دراسة التخديم من الخارج، حتى ولو برسوم مخفضة كى يتمكن المطور من تجاوز خسائره.
وقال الدكتور وليد عباس إن الجزء الخاص بالتخديم من الخارج كان به خلاف، لأن هناك مطورين يشتروا سعر المتر التجارى بسعر مرتفع على سبيل المثال 50 ألف جنيه، وهم يرون أنه من غير العادل أن ينافسهم المطور العقارى على المتر المربع بسعر 5 آلاف جنيه لتنفيذ مشروع سكنى به جزء تجارى.
ووجه أحمد منصور سؤالا للمهندس طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى، حول الحلول والإجراءات التى ات اتخاذها والإجراءات المُنتظر تنفيذها وأيضًا المحفزات التى يحتاجها المطورون من الحكومة.
وقال المهندس طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات المصرية، إن الأزمة المستمرة منذ عام ونصف، أكبر من أى توصيات فى ظل ارتفاع سعر الدولار، لكنهم قدموا مقترحات لأن ما لا يُدرك كله لا يُترك كله، واستجابت الحكومة لنحو 80% منها.
وأضاف أن غرفة التطوير العقارى تقدمت بمطالب القطاع من خلال المخاطبات الرسمية واللقاءات المثمرة بين الغرفة والمجلس الأعلى للاستثمار، ورئيس الوزراء، ووزارة الإسكان.
وأوضح طارق شكرى أن الغرفة قامت بجهود قوية للحصول على تيسيرات للشركات العقارية تضمنت مد مدد المشروعات بنسبة 20% عن المدة الأصلية بما لا يقل عن عام وهو أمر هام جداً حالياً، وتخفيض نسبة الإتمام للمشروعات حتى تكون 80% بدلاً من 85% السابق اعتمادها وبدلاً من 95% المعمول بها فى جميع القرارات السابقة حتى مارس 2023، وهو ما يتيح للمطور مساحة من الأرض لتعويض ما تعرض له من تغيير فى فرق التكلفة، ويجعل جزء من المشروع مثل بنك أراضى، أى أرض فضاء يستطيع بناءها خلال الفترة التى يراها.
وقال طارق شكرى إن الإجراءات شملت دعم القطاع العقارى من خلال تغيير نسبة الفائدة لتصبح الفائدة 10% لمدة عامين بدلاً من الفائدة الحالية والتى تقدر بـ20% أى بتخفيض 50% على فائدة جميع الأقساط لمدة عامين للمطورين وزيادة النسبة البنائية بواقع 10% دون رسوم دعماً للمطورين لتحقيق توازن بين فرق تكلفة التنفيذ ورفع نسب الخدمات الإدارية والتجارية مما يجعل كافة المشروعات أكثر مرونة وقدرة أكبر على تحقيق النفع لتصبح من 5% إلى 15% بدلاً من 8% إلى 12% والسماح بزيادات أفقية ورأسية من الخارج.
وأشار رئيس غرفة التطوير العقارى إلى أن أى مشروع مساحته 100 ألف متر مربع يحق له بناء 10 آلاف متر إضافية غير مُحملة بثمن الأرض أو المرافق.
وقال طارق شكرى، إن المشروعات لم تكن قادرة على استغلال تلك الميزة فاستطعنا خفض منسوب الدور الأرضى بحيث تستطيع بناءه كشقق بحدائق.
وأضاف أنه يطالب وزارة الإسكان حاليًا بخصوص رسوم التخديم من الخارج على الخدمات الإدارية والتجارية، فبعد المفاوضات تم الموافقة على إلغاء رسوم التخديم على النشاط الفندقى – الجامعى، لكن الوزارة ترى أن ذلك به عدم عدالة للحاصلين على قطع أراضى تجارية بأسعار أعلى، وتابع: “رغم تلك الجهود لكن من الصعب التغلب بالكامل على الأزمة الكبيرة التى نواجهها”.
عبدالله سلام: يجب التفرقة بين التسعير فى الظروف الطبيعية وبين الظروف الاستثنائية الحالية
وقال أحمد منصور، موجهًا حديثه لـ”عبد الله سلام”، الرئيس التنفيذى لشركة مدينة مصر، إن زيادة تكلفة الإنشاءات خلقت مُعضلة فى التسعير، وتسائل كيف تواجه “مدينة مصر” بما تمتلكه من مساحات أراضى كبيرة ذلك التحدى؟
وقال عبدالله سلام، إنهم ممتنين للمكاسب التى انتزعتها غرفة التطوير العقارى خلال الفترة الماضية، مؤكدًا على أهميتها، ووجه شكره للمهندس طارق شكرى، رئيس الغرفة.
وأضاف عبد الله سلام أنه يفضل التفريق بين نوعين من التسعير، الأول التسعير فى الظروف الطبيعية فى ظل طبيعة المخاطر التى تواجه القطاع، وبين الظروف الاستثنائية الحالية التى تفرض تحدى لا يخفى على أحد، خاصة فيما يخص الوحدات المُباعة بالفعل.
وأوضح الرئيس التنفيذى لشركة مدينة مصر، أن هنا تأتى أهمية ترك أرض فراغ، رغم أنها ممارسة يُنظر إليها سلبًا على أنه “تسقيع للأراضى” لكنها أحد عناصر التحوط فى نموذج عمل المطور.
وأشار إلى أن نصيحته الوحيدة هى المرونة، لأن التحدى يختلف حسب مدى التطور الذى وصل إليه المشروع، هل مازال فى مرحلة الإطلاق، أم تحت الانشاء أو بمرحلة متقدمة.
وقال إنهم فى شركة “مدينة مصر” يناقشون تطور وضع المشروعات أسبوعيًا، وهو ما وصل بهم لمنصة “طوبة” وهى آلية جديدة للتسويق تجعل المسئولية مشتركة، فسعر الوحدة غير ثابت للعميل.
وأضاف عبد الله سلام أن ما سيصنع فارق خلال الفترة المقبلة هو الإبداع واستخدام حلول الهندسة المالية فى القطاع العقارى.
أيمن سامى: السوق المصرى واعد ونتوقع زيادة عدد الوحدات المسلمة خلال 2023
ووجه أحمد منصور مدير الجلسة، سؤالا لـ”أيمن سامى”، مدير مكتب “جيه إل إل مصر للاستشارات العقارية”، حول اتجاهات السوق ومستويات الأسعار والإقبال وحجم المبيعات.
وقال أيمن سامى، إن السوق المصرى واعد والطلب فيه مرتفع، وإن الطلب الذى كان هادىء فى الربع الأول من العام الحالى انتعش خلال الربع الثانى كما شهد تسليم أكثر من 6 آلاف وحدة وهو معدل كبير فى ربع سنة، وتوقع ارتفاع الوحدات المُسلمة خلال العام الحالى، إلى 35 ألف وحدة، مقابل 18 ألف وحدة فقط العام الماضى.
وأضاف أيمن سامى أن متوسط أسعار إعادة البيع ارتفع بنسبة 38% خلال الربع الثانى من عام 2023، مقارنة بالعام الماضى فى كل من مدينة السادس من أكتوبر ومدينة القاهرة الجديدة.
وأوضح أنه رغم أن استمرار حالة ضعف نشاط مبيعات القطاع السكنى فى القاهرة بصفة عامة خلال الربع الثانى من العام، فإن السوق الثانوية شهدت مستوى زخم أعلى مقارنة بالسوق الرئيسية نتيجة مرونة ملاك العقارات من الأفراد فى التفاوض على أسعار البيع.
وأشار أيمن سامى إلى أن معدلات الطلب على الشقق السكنية مازالت أعلى من نظيرتها على الفيلات بسبب ضعف القدرة الشرائية، ما أدى إلى ارتفاع أسعار الشقق بوتيرة أسرع.
وقال أيمن سامى، إن مستويات إشغال الفنادق فى القاهرة ارتفعت بما يتماشى مع الاتجاه العالمى فى هذا الصدد وإنها سجلت فى المتوسط 70% خلال الربع الثانى.
وأضاف أن أداء المكاتب كان أفضل، فى ظل أن نسب الإشغال لم تعد كما كانت فى السابق منذ جائحة كورونا ومازال الجدل قائم بشأن العودة للمكاتب لكن فى مصر نسب الإشغال تقترب من 90% ومعظم الجذب فى مدينة القاهرة الجديدة ومن المتوقع أن يتجه فى المستقبل للعاصمة الإدارية، لكن أيمن سامى أشار إلى أن القطاع التجارى هو الذى يعانى خلال الفترة الحالية بسبب الأزمة الاقتصادية وعدم القدرة على الاستيراد.
محمد عبدالغنى: الحكومة هى المسئولة عن حل أزمة القطاع العقارى لأنهم شركاء فى السوق
ووجه أحمد منصور، مدير الجلسة، سؤالا للدكتور محمد عبد الغنى رئيس مجلس إدارة مكتب ECB للاستشارات الهندسية، حول كيفية التعامل مع العملاء الراغبين فى خفض التكلفة وما الحلول التى يقدموها لهم؟.
وقال الدكتور محمد عبدالغنى، إنهم يقدرون جهود الحكومة فى دعم المطورين، لكن فى الوقت نفسه، فإن الحكومة هى المسئولة عن حل الأزمة، لأنهم شركاء فى السوق.
وأضاف محمد عبدالغنى، أن المشروعات المتميزة فى مصر يدخل فيها الكثير من المواد المستوردة، لذلك مع زيادة سعر الدولار فإنه يجب خفض نسب الجمارك على تلك المواد خاصة المواد البتروكيماوية.
كما طالب محمد عبدالغنى ليس فقط بتثبيت سعر الفائدة عند 10% على أقساط الأراضى، لكن يجب زيادة مدد السداد بدون فوائد، وأيضًا دراسة حالات المطورين المتعثرين كل حالة بكل منفصل لأن تعثرهم سيضر بالقطاع.
وطالب محمد عبدالغنى بضرورة تقديم دراسة قيمية مع المشروع لأنها ستعطى المشروع مصداقية لأن الأموال المتدفقة إليها ستنصرف فى المكان الصحيح كما تشترط السعودية، وطالب غرفة التطوير العقارى بتقديمها لوزارة الإسكان نيابة عن المطورين العقاريين.
هشام هلال: الالتزام بالمعايير العالمية واستدامة المبانى ليست رفاهية فى الوقت الحالى
ووجه أحمد منصور سؤالا للمهندس هشام هلال، المؤسس والرئيس التنفيذى لشركة criteria design group، حول كيفية التوفير فى التكلفة الإنشائية وكذلك تكلفة تشغيل المبنى مع الحفاظ على المعايير العالمية؟.
وقال هشام هلال، إن الالتزام بالمعايير العالمية واستدامة المبانى ليست رفاهية، وإن وظيفة الاستشارى المعمارى ليست فى تكييف العمارة تبعًا للظروف، بل زيادة القيمة التنافسية للوحدات من حيث الكفاءة والتكلفة والاستدامة، لذلك قبل أن نصل لهندسة القيمة يجب أن يكون هناك تصميم للمنتج البنائى سواء إدارى أو سكنى مستدام.
وأضاف هشام هلال أن ذلك يجعل التكلفة أعلى لكن هنا يأتى دور الإبداع لخفض التكلفة على مستوة الإنشاء والتشغيل.
وأوضح أن الوفر فى تكلفة الإنشاء لبعض المشروعات يصل أحيانًا إلى 25%، فى كثير من المشروعات التى تعامل فيها مكتبه، وذلك بعد استغلال الموارد المجانية التى تتمتع بها مصر، وتوفير المساحات والاستغلال الأمثل لها وخفض نسبة الخدمات من سلالم وغيرها وزيادة المساحات الصافية بما يجعل الاستفادة أكبر.
وقال هلال، أنه يجب ألا تكون هناك وحدات “قبلى” أو وحدات “خلفية”، وأن تستفيد الوحدات كافة من الإطلالات الخارجية للمبنى.
وقال أحمد منصور، إن المعايير الإنشائية فى مصر متأخرة كثيرًا عن العالم وأن الالتزام بالفعل لم يعد رفاهية.
وأوضح هشام هلال، إنه إذا أرد المطورين العقاريين المنافسة عالميًا فالتكلفة الإنشائية للمشروعات لم تعد المعيار الأوحد.
أيمن عبدالحميد: التمويل العقارى هو أكبر تحدى يواجه المطور أو العميل الذى يحصل على وحدات
وتحدث أحمد منصور عن الفجوة التمويلية التى تواجه الشركات العقارية فى ظل ارتفاع تكاليف الإنشاءات، ووجه السؤال للعضو المنتدب ونائب رئيس شركة التعمير للتمويل العقارى “الأولى”، أيمن عبد الحميد، للتعرف على كيفية التعامل مع تلك الفجوة.
وقال أيمن عبد الحميد، إن التمويل العقارى هو أكبر تحدى يواجه المطور أو العميل الذى يحصل على وحدات من المطور.
وأضاف أن تمويل الوحدات العقارية تحت الإنشاء الذى توقف حتى قبل صدور تعليمات لوقفه، لأن بعض المطورين تعثروا، ولم يستطيعو تسليم وحدات ممولة، وبالتالى تكبدت الشركات تكلفة أموال ضخمة، وبالتالى ضمنيًا توقف التمويل، ثم جاءت تعليمات البنك المركزى لتمنعه لازدواج التمويل، إذ يحصل المطور على تمويل للمشروع ويحصل العميل على تمويل للوحدة داخل المشروع.
وأوضح أيمن عبدالحميد، أن العودة لتمويل الوحدات تحت الإنشاء يتطلب وجود طرف ثالث فى العملية التمويلية يضمن حق شركات التمويل فى حال إخلال أحد الطرفين بالشروط.
وأكد أن هيئة الرقابة المالية تسمح لشركات التمويل التابعة لها بمنح تمويلات للوحدات تحت الإنشاء بنسبة لا تتجاوز 25% من حقوق الملكية وهو مبلغ ضئيل خاصة أن رأسمال الشركات يبلغ متوسطه 50 مليون جنيه.
وقال أحمد منصور، إن تصدير العقار كان الحديث الدائر مؤخرًا خاصة مع التسهيلات التى أدخلتها الحكومة على تملكه من وحدات، ولكن كيف نحقق المرجو منه؟.
وقال الدكتور وليد عباس، معاون وزير الإسكان، إن التسهيلات التى قدمتها الحكومة للحصول على الجنسية خفضت القيمة التى يتم سدادها لتملك العقار، كما جعلته من أى شركة ولم تقصره على الوحدات التى تطرحها الحكومة كما كان فى السابق.
وأضاف وليد عباس، أن الإقبال من الأجانب للتقديم على الجنسية معظمه من جانب الراغبين فى الاستثمار بقطاع الصناعة.
علاء فكرى: يجب عمل تصنيف فنى للمطورين كل عام لضمان خروج السماسرة من السوق
وفى مداخلة للمهندس علاء فكرى، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية، قال إنه طالب وزارة الإسكان بعمل تصنيف فنى للمطورين كل عام لضمان خروج السماسرة من التنافس على الأراضى.
وقال معاون وزير الإسكان، إن الوزارة دشنت منصة خاصة للمطورين العقاريين، يقدم فيها المطور أوراقه لمرة واحدة، ويمكن أن يقوم بتحديثها إذا توافر جديد بشأن ملائته المالية بما يتناسب مع مشروعات أخرى، أو إذا رغب المطور فى تحديث بياناته.
وأوضح الدكتور وليد عباس، أنه من مزايا المنصة هو منع التعامل مع الموظفين وانخفاض الشكاوى بشكل ملحوظ.
واقترح المهندس طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى، تغيير مفهوم التمويل العقارى لتصبح الوحدة هى الضامن بحيث يتم تمويل الوحدة من البنك بغض النظر عن العميل، شريطة أن تعود الوحدة للمطور بالمتبقى من قيمتها وليس بقيمتها السوقية.
وأضاف شكرى، أن ذلك يوفر حل للبنوك بسبب عدم رغبتها فى امتلاك وحدات، ويسعد المطور أن يحصل على وحدة بسعر أقل من سعرها السوقى، ويضمن أن العميل لن يسعى للحصول على وحدات أكبر من قدرته الشرائية.
واتفق الدكتور وليد عباس مع ذلك المقترح، قائلًا إنه مع المقترح قلبًا وقالبًا، ولكن الأزمة ستكمن فى خروج العميل من الوحدة، وإذا قبل المطور تحمل ذلك، سيكون المقترح قابلا للتنفيذ.
وقال طارق شكرى، إنه يدرس ملف التمويل العقارى منذ عام 2003، وبالكاد التطور فيه يذكر، وإن المطور العقارى لن يتحمل ذلك الوضع لفترة طويلة، ولذلك إذا قررت الحكومة تبنى فلسفة أن الوحدة هى الضامن يجب تقديم تشريع له علاقة بكيفية إخراج من يمتنع عن السداد لمدة 6 أشهر، وتكون آلية تنفيذه سهلة.
واقترح رئيس غرفة التطوير العقارى، أن يكون هناك صندوق للحالات الاستثنائية، وأن يكون هناك منظومة تضعها شركات التمويل العقارى مع البنوك ومحافظ البنك المركزى.
من أين يأتى التقصير فى ملف تصدير العقار المصرى رغم الميزة التنافسية مع انخفاض سعر الصرف؟ وجه أحمد منصور ذلك التساؤل للمهندس علاء فكرى، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية.
وقال علاء فكرى، إن تصدير العقار أقرب لصناعة السياحة من التطوير العقارى، فوجود مستثمر أجنبى يشترى، يعنى أنه جاء إلى مصر وزارها ويقبل البيئة التى سيعيش فيها، لذلك فالملف سياحى، ويحتاج جهود كبيرة من المطورين.
وأضاف علاء فكرى، أن مصر تستطيع استقبال 22 مليون مسافر فقط على خطوطها، منهم 10 ملايين مصرى مغترب يأتون إلى مصر سنويًا فالنتيجة هى عدم قدرتنا على استيعاب أكثر من 12 مليون سائح، فى ظل عدم فتح السماء أمام الطيران العارض.
وأوضح علاء فكرى، أن أيضًا عدد الغرف الموجود فى مصر أقل من المطلوب بكثير، لكن فى ظل أسعار الأراضى الموجودة أيضًا يصعب بناء غرف جديدة، بخلاف الوقت الذى بُنيت فيه تلك الغرف حينما كانت الحكومة تقدم تسهيلات فى سبيل توفير الخدمات القادرة على استيعاب السياح.
وأشار إلى أن السياحة صناعة صعبة ومرتبطة بعناصر كثيرة، وإنه إذا اتجهنا للجزء السكنى فهناك أزمة أيضًا فرغم وجود قواعد جيدة لكن الحكومة لا تطبقها، أو لا تطبقها بشكل عادل.
وقال علاء فكرى: “إذا أردنا أن يكون العقار المصرى جاذب يجب أن يكون تملكه سهل، وتسييله سهل، مع عدم مواجهة مشكلات فى الصيانة”
وأقترح أيمن عبدالحميد، العضو المنتدب ونائب رئيس شركة التعمير للتمويل العقارى “الأولى”، تدشين سجل عقارى خاص للأجانب، ويدفعون فيه رسوم مقابل التسجيل.
مها عبدالرازق: “مصر لإدارة الأصول” تمتلك العديد من الأصول الجاذبة للصناديق الاستثمارية
وقالت مها عبد الرازق، القائم بأعمال الرئيس التنفيذى لشركة مصر لإدارة الأصول – إحدى الشركات التابعة لمجموعة مصر القابضة للتأمين وصندوق مصر السيادى، إن الشركة تمتلك العديد من الأصول التى تحقق عوائد كبيرة، مؤكدة أنها أصول جاذبة للصناديق الاستثمارية، ولاسيما أنها واجهة للعديد من الشركات والأفراد وبالتالى تحظى بنسب إشغال كبيرة.
وأضافت مها عبد الرازق، أن الشركة منفتحة على عقد شراكات استراتيجية مع مطورين عقاريين فى بعض مشروعات الشركة كما حدث فى طرح مشروع “أوبرج الهرم” وهو عبارة عن عمارات سكنية وإدارية وتجارية، والذى حقق عائد قوى للمستثمر الذى اقتنصه.
وأوضحت مها عبدالرازق، أن انضمام الشركة لصندوق مصر السيادى سيحول الشركة من قانون 203 إلى قانون 159، مما يمنحها مرونة أكثر فى العمليات الاستثمارية.
وقالت مها عبدالرازق، إن قانون الشخصيات الاعتبارية الذى تم إقراره سمح للشركة بزيادة الإيجار 5 أضعاف ما هو عليه، علاوة على تحديد زيادة بشكل سنوى على القيمة الإيجارية للوحدة، على أن تنتهى العلاقة الإيجارية بعد 5 سنوات.
وتابعت مها عبدالرازق: «بمرور 5 سنوات من الآن ستكون لدى الشركة محفظة بها ثروة هائلة، لأن أغلب الوحدات وبمرور هذه المدة ستكون فارغة، وأغلبها يقع فى مناطق حيوية وهامة جدًا».
وأشارت إلى نتائج أعمال الشركة حققت نموًا كبيرًا وسجلت أرباحًا على مدار السنوات الأربع الأخيرة، على الرغم من عدم بيع أية وحدات.
ريمون عهدى: التسجيل العقارى عنصر لابد من التركيز عليه لدعم مبيعات الشركات
وقال الدكتور ريمون عهدى، نائب المدير التنفيذى لشركة وادى دجلة للتنمية العقارية، إن التسجيل العقارى عنصر لابد من التركيز عليه، لكن لم يتم بذل جهود كافية فيه.
وأضاف ريمون عهدى، أن مصر تحتاج للبيع للأجانب من أجل توفير عملة أجنبية، لذلك يجب تكثيف المؤتمرات والمعارض الخارجية، مثلما نروج للسياحة فى الخارج.
وأوضح ريمون عهدى، أن اليونان استطاعت جذب عملة صعبة من خلال الترويج للعقار عبر السياحة وعامل الجنسية.
تامر فؤاد: العاصمة الإدارية تمثل نقلة نوعية فى مجال التنمية العمرانية
وقال تامر فؤاد، الرئيس التنفيذى لشركة منصات للتطوير العقارى، إن العاصمة الإدارية تمثل نقلة نوعية فى مجال التنمية العمرانية والتى تتزامن مع خطة الدولة للتنمية.
وأضاف تامر فؤاد، أن انتقال الهيئات والوزارات إلى العاصمة الإدارية الجديدة سينعش مبيعات الشركات العقارية بالعاصمة.
وأوضح تامر فؤاد، أن التسهيلات التى أقرتها الحكومة خلال الفترة الماضية للمطورين العقاريين تساهم فى دعم المطور خاصة فى التحديات التى يشهدها القطاع العقارى فى الوقت الحالى من ارتفاع التخضم وأسعار مواد البناء ونقص الخامات.
وأكد تامر فؤاد، على أهمية منح مدد سداد إضافية للشركات العقارية، موضحا أن المطور العقارى يتحمل أعباءً مالية كبيرة فى الوقت الحالى ولابد من تقديم التسهيلات اللازمة لدعمه.
طارق عبدالرحمن: المشروعات الإدارية تمر بفترة صعبة منذ انتشار أزمة «كورونا”
وقال طارق عبد الرحمن، الشريك التنفيذى فى شركة “كومباس كابيتال”، إن المشروعات الإدارية تمر بفترة صعبة منذ انتشار أزمة جائحة «كورونا» على المستوى المحلى والعالمى.
وأضاف طارق عبد الرحمن، أنه خلال أزمة “كورونا” تم إغلاق المولات التجارية لفترة 6 أشهر، ثم حدثت الأزمة الاقتصادية التى أعقبت الحرب الروسية الأوكرانية، وارتفعت أسعار المنتجات المُباعة داخل المولات، وأيضًا عانت الشركات العالمية من عدم قدرتها على استيراد المنتجات، وبالتالى قامت بعرض خطوط الشتاء فى وقت الصيف بالنسبة للملابس على سبيل المثال.
وأوضح طارق عبد الرحمن، أن الأنشطة التجارية تشهد طلباً مقابل الأنشطة الإدارية فى ظل الوضع الحالى، مؤكدًا أن الخدمات التجارية تأثرت أيضًا بانتشار التجارة الإلكترونية.
لكنه ذكر أنه مازال هناك زائر يرغب فى الترفيه وقضاء عطلة يوم كامل، والمستقبل سيكون للأماكن التجارية التى تقدم خدمات تلبى حاجته.
وكشف طارق عبد الرحمن، أن شركة “كومباس كابيتال” تدرس تحويل هيكل ملكية “بنيان” المملوكة لها إلى صندوق عقارى، وطرحها فى البورصة خلال الفترة المقبلة.
وقال طارق عبد الرحمن، إن “بنيان” تستهدف الاستحواذ على 40 ألف متر مربع بنشاط إدارى خلال الفترة المقبلة، إلى جانب إدارتها أكثر من 150 ألف متر تابعين لها.
وأضاف طارق عبد الرحمن، أن ندرة الصناديق العقارية فى السوق المصرى بسبب فرض ضريبة دخل على الصناديق العقارية، ولكن بعد حل الأزمة فى التشريعات الأخيرة من المتوقع أن نرى زخمًا فى تدشين الصناديق العقارية خاصة وأن مصر بحاجة إلى تلك النوعية من الصناديق.
وتابع طارق عبدالرحمن: “المستثمر لا يجب أن يمتلك وحدة إدارية بل يجب أن يمتلك وثيقة فى صندوق عقارى يشغل ويدير الوحدات الإدارية بما يضمن تحقيق أفضل عائد استثمارى له”.
محمد جلال: مجموعة “TSM” تقدم حلول الاستشارات للمستثمرين فى المشاريع التجارية
وقال محمد جلال، مؤسس مجموعة TSM للاستثمار وإدارة الأصول، إن المجموعة تأسست عام 2009، وتقدم حلول الاستشارات للمستثمرين والمطورين العقاريين فى المشاريع التجارية من الإنشاء وحتى التشغيل والإدارة.
وأضاف محمد جلال، أن إدارة المشروع العقارى تبدأ من اختيار قطعة الأرض وتحديد عناصر القوة الموجودة فيها ومدى ملائمتها للنشاط المستهدف تنفيذه.
وأوضح محمد جلال، أن شركة “TSM” بدأت تنقسم بعد ذلك إلى مجموعة من الشركات التى تقدم خدمات متنوعة للمستثمرين.
وقال محمد جلال، إنه يجب الانتباه للتحول فى الطلب بالسوق المصرى، فبعد أزمة جائحة “كورونا” وانتشار التجارة الإلكترونية، وارتفاع القدرات اللوجستية لشركات التجارة الإلكترونية، عاد الطلب مجددا على النوادى الاجتماعية.
وأضاف محمد جلال، أن عملهم كمتخصصين فى الإدارة فى السوق المصرى، كشف لهم أن المشكلة الأزلية هى عدم القدرة على التشبيك بين المستثمر والمستخدم النهائى للوحدة العقارية.
وقال محمد جلال، إنهم فى شركة “TSM”، يحاولون إدخال كافة الأصول العقارية التجارية فيما يشبه قاعدة بيانات وتوصيلها بالعميل الفعلى.
وأضاف محمد جلال، أن التحدى حاليًا هو الأزمة الاقتصادية، متوقعا تحسن الأوضاع خلال عامين، وأن تشهد العلامات التجارية المحلية طفرة فى مبيعاتها.