في بداية عام 2011 ذكرت في عدة مقالات بأن انفجار فقاعة العقار سيكون في عام 2012، وقد تطرقت بتفصيل للأسباب التي جعلتني حددت أنه في 2012.
أما وقد قاربنا على نهاية 2013 ولم تنفجر هذه الفقاعة،لذا فقد كان لزاماً التوضيح عن ما إذا كان التوقع غير صحيح أو أن هناك أسباباً أخرى أدت إلى محافظة العقار على أسعاره الحالية والمبالغ فيها، ولماذا ومتى ستنفجر هذه الفقاعة التي طال انتظارها؟.
في بداية عام 2011 كان جميع من في السوق العقاري مؤمنين بأن أسعار العقار ستستمر في الارتفاع ولن تتوقف ولن تعود إلى الوراء ولكن في نهاية نفس السنة حدث تغير جذري في توقعات الناس والمتداولين، أصبح الانطباع العام بأن الأسعار مبالغ فيها وأنها على وشك الانهيار.
وبناء على تغير الانطباع العام حدث ركود كبير في تداولات العقار في عام 2012 وانخفضت أسعار الأراضي في الأطراف وأراضي المنح أما الأراضي القريبة فتماسكت.. في بداية عام 2013 عادت الحركة للسوق العقاري وارتفعت الأسعار في الأماكن المرغوبة ولكن سرعان ما عاد الركود بعد مقابلة معالي وزير الإسكان والتي صرح فيها بأن توجه الدولة خفض أسعار العقار وأنه سوف يتم فرض رسوم على الأراضي البيضاء وسيتم إجبار ملاّكها إما بالتطوير أو بالبيع.
والسؤال هنا، لماذا لم تنفجر فقاعة العقار مع أن الأسعار وبحسب جميع التقارير المالية أصبحت مبالغاً فيها وخارج نطاق قدرة المواطن، كيف لم ينهار ووزارة الإسكان ستضخ في السوق ما يقارب 100 مليون متر مربع،كيف لم ينهار ووزير الإسكان وهو المفوض بتنظيم سوق الإسكان وحل مشكلة الإسكان صرح بأنه يجب أن تنخفض الأسعار؟.. وللإجابة على هذا السؤال نلخص هذه الأسباب فيما يلي: - سوق غير منظم لذلك كان الاحتكار والتلاعب في المزادات سيد الموقف في ثبات الأسعار.
- سوء إدارة ملف الإسكان من قِبل وزارة الإسكان وتأخرهم في وضع حلول. - الموافقة على تملك الجالية العربية لمسكن، فعندما ارتفعت الإيجارات أقبل الإخوة من الجالية العربية من ذوي الدخل المرتفع على شراء وحدات سكنية.
- دخول مستثمرين خليجيين من الكويت ودولة الإمارات العربية المتحدة وخصوصاً بعد الأزمة المالية، فقد وجدوا ضالتهم في السوق السعودي، سوق غير منظم ومحتكر، وبدل أن يضع أمواله في مرابحة أو وديعة تعود عليه بربح لا يزيد على واحد بالمائة، يشتري في السوق السعودي وبعد سنة يبيع بربح عشرين في المائة.
وكمثال على هذا الاستثمار، إحدى الشركات العقارية استحوذت على أرض مساحتها تقدر بحوالي أربعة عشر مليون متر مربع منذ أكثر من خمس سنوات ولا هي طورتها ولا هي باعتها لمن يطورها.
- زيادة مبلغ القرض العقاري والتي زادت السيولة في السوق، وهو قرار ارتجالي كان المقصود منه مساعدة الناس على تملك مسكن ولكنه زاد المشكلة سوءاً.
- ولادة مليارديرية ومليونيرية جدد في السوق السعودي، فبعد وفاة بعض الأثرياء رحمهم الله، تولّد من هذه الوفاة والورث ما لا يقل عن 300 مليونير وملياردير سعودي، وقد كان العقار هو أفضل استثمار ومستودع للثروة لهؤلاء الأثرياء الجدد للمحافظة على ثرواتهم.
- ارتفاع دخل الشباب المؤهل في القطاع الخاص إضافة إلى أبناء أصحاب الدخل العالي القادرين على مساعدة أبنائهم في شراء مسكن.
- آخر سبب وهو أهم الأسباب هو تأخر الحكومة في إقرار إستراتيجية الإسكان الجديدة وتنظيم السوق العقاري وكسر الاحتكار.
بموجب إستراتيجية الإسكان لن يكون هناك حل لمشكلة الإسكان بدون كسر الاحتكار وانفجار فقاعة العقار،والجميع يعلم بأن هناك بعض المتنفذين والمسئولين ليس من مصلحتهم حل مشكلة الإسكان ولذلك من المتوقع أن تواجه إستراتيجية الإسكان تعطيلاً في جميع مراحلها، أو حتى إجهاضاً، ولكن عشمنا في الله ثم في ولاة أمرنا بأن يصدر بها قرار سيادي لإقرارها وتطبيقها لتنتهي هذه المهاترات حول مشكلة الإسكان ولتنتهي معاناة 60% من شعب المملكة.
نقلا عن جريدة الجزيرة
لماذا لم تنفجر فقاعة العقار؟
في بداية عام 2011 ذكرت في عدة مقالات بأن انفجار فقاعة العقار سيكون في عام 2012، وقد تطرقت بتفصيل للأسباب التي جعلتني حددت أنه في 2012.
موضوع رائع موجز .....الأسباب لعدم الانخفاض واقعية
من ضمن الاسباب التي ساهمت بـ الارتفاع // زيادة عدد القروض الموزعة من الصندوق العقاري // فـ معدل التوزيع السنوي السابق والحالي 30 -35 الف سنوي وتم الزيادة قبل عامين في سنة 1432 الى 85 الف حسب الاحصائيات الا ترى انه سبب في زيادة الاسعار لكثرة الطلب على الارضي
مع تقديري للكاتب وللمقال فإن الاسباب الي ذكرها الكاتب تخمين وتوقع وليست مبنية على دراسة علمية ومن السهل اضافة اسباب اخرى بهذه الطريقة كنت ان يكون المقال يتضمن حلول وعمل دراسة تساعد في خفض اسعار العقار والاستعانة بتجارب بعض الدول واتفق مع الكاتب ان وزارة الاسكان تتحمل جزء من مشكلة السكن
مع تقديري لك و للمقال...سينخفض العقار اذا: 1- نزل سعر البترول 2- وزارة التجارة توقف التلاعب وقت المزادات العقارية حل مشكلة العقار : العمل بما هو معمول به بالجبيل الصناعية تحياتي
هناك نموذج فني سلبي طور التكوين علي النفط M ان صح هذا النموذج فان هدفه سعريا تحت 40 دولار ويحتاج الى سنه او اكثر للوصول الى الهدف
جميع ماذكرت هو الحال قبل أن تطلق تنبؤاتك في عام 2011 و 2012 .. وضحكت صراحة على سبب وفاة الأثرياء .. لأن لهم أراضي بالمليارات .. وعادة الورثة يبيعونها للتخارج وتقسيم الورث .. وإذا تم البيع زاد العرض وضعف الطلب وقلت الأسعار وليس زادت !! اعتذر عن توقعاتك وعفا الله عما سلف..
سبب وفاة الأبرياء مضحك ههههه
وماذا بعد فرض رسوم زكاة، اوليسنا مسلمين نزكي اموالنا سنويا سواء تم فرض الامر ام لم يفرض؟؟؟؟ ولن تنخفض إلا بانخافض الانفاق الحكومي وزيادة المعروض من الاراضي المخدومة وليس اراضي مبترة.
كلام فاضي .. وترقيع واضح لتوقعاته الغير صائبة .. الأراضي مرادفة لذهب ارتفع الذهب من ٤٠٠ دولار الى ١٩٠٠ بسبب ضعف الدولار .. ضعف الدولار.. وازدياد السيولة بين الناس.. رفع العقار.. روح لشمال الرياض فيه فلل ٣٥٠ م تباع بمليوني ريال.. ويشتريها اشخاص متوسطي الدخل!! ... اذاً بوجود مشترين نهمين.. الحقيقة هي وجود سيولة في أيدي الناس!! فقط
تحليلك سطحي حبيبنا، تحليل مكتب عقاري. أغفلت كل سوق العقار وأختزتله في شمال الرياض.
سواليف مع احترامي للكاتب والصحيفة
صحيح
احفظ الرقم جيداً 2017-2018 ..هذة سنة الانفجار من عام 2008 وانا اقولها في كل المنتديات والمجالس
اخوي احمد الحل بيد الحكومة وليس محدد بتاريخ... المهم هو رفع العرض بالسوق ليصبح اكثر من الطلب فتستقر الاسعار ثم تبدأ بالانخفاض... حسب ما نسمع اليوم ان فيه كل سنه فيه ٢٠٠ الف وحده جديده بالسوق والطلب ٢٤٠ الف يزيد كل سنه ولازم تنعكس الايه حتى ينضبط السوف... بتقولي شالحل!!! بقولك المفروض الحكومة تسهل اجراءات اي احد بيطور ارض "بيبنيها" حتى لو بيت واحد حتى يكون بيئة استثمار سهله ومجزيه وجاذبه حتى للشباب الذين يأخذون قروض من البنوك او بنك التسليف وبذلك يرتفع العرض من ٢٠٠ الف الى ٤٠٠ الف خلال سنه وتصبح المنافسه عاليه سواء على السعر او الجوده
هل هذي رؤيا واﻻ وحي يا اخ احمد؟
احفظوها من بعدي فقط ..والايام دول
اخي احمد لا يعلم الغيب الا الله سبحانه وتعالى...ولكن لا يعني ذلك عدم الاجتهاد بالتحليل العلمي الدقيق المأخوذ من دراسات ميدانية شاملة ومدعومة بما يثبتها. فأي الطريقين سلكت اخي أحمد بحيث حددت هذا التاريخ؟؟
كل صنعة او مهنة في الدنيا لها اسرار ..اعفوني من الجواب الان ...ونراقب فقط لذلك التاريخ
انا اسف يا استاذ خالد ولكن كلامك غلط في غلط ولا يذكر هذه الاسباب الا شخص حاط رجل على رجل ويسمع من الناس... اعذرني على كلمتي ولكنك لا تفقه شيئاً في هذا الملف فاتركه لغيرك
العقار ما ينخفض إلا في أحد الحالتين : 1 - فرض ضريبه (زكاه) على الأراضي الفاضية 2 الحروب وعد الأستقرار الأمني لا قدر الله حفظ الله المملكة من كل شر غير كذا مستحيل ينزل العقار التاجر ما يهمه عنده سيوله تغنية والأرض لا تأكل و لا تشرب
قد تساهم حملات التصحيح في إنخفاض العقار من خلال زيادة العرض وكذلك إرتفاع سوق الأسهم وجذب المضاربين له .
اقتباس "هناك بعض المتنفذين والمسئولين ليس من مصلحتهم حل مشكلة الإسكان" هذا هو السبب الرئيسي.
كسر الاحتكار هو الحل ... ولن يكسر الاحتكار الجائر الا بقرار من الملك وذلك بفرض رسوم على الاراضي المليونية بل المليارية التي نهبها كبار القوم ...
العقار مثل اي سلعه اخرى زود العرض ينخفض السعر والحل من وزلرة الاسكان الفاااشله لازم اجراء سريع بالاستحواذ على المعروض من الفلل الصعيره والشقق من الشركات الكبيره بما لايقل 10 الاف شقه وفيلا صغيره وتوزيعها على المستحقين من اهل الضمان والجمعيات الخيريه وكذا نكون سحبنا 10 الاف مستاجر من وحداتهم بانواعها وستكون شاغره وتزيد العرض في سوق الايجار فينخفض الايجار وينخفض سعر العقار المؤجر وفي الاخير ينزل سعر الارض مرغما لقلة الطلب لان ارتفاع الايجارات اكبر دافع لاخذ قروض وشراء بيت وحلول اخرى لكن للاسف وزارة الاسكان تتخبط
المنطق موجود لكن مبني على تصورات غير صحيحة لمعنى فقاعة. الفقاعة تكون عندما تكون سيولة مؤقتة او أتت بشكل غير طبيعي من خلال طلب غير حقيقي. فازمة السكن بامريكا مثلا كانت فقاعة لأن السيولة جاءت من قروض بل وقروض غير مغطاة وبأقل الفوائد وبأقل الضمانات (بشكل خطير) بسبب تشجيع الحكومة على ذلك. وبدون ضمانات فطبيعي تكون النهاية انفجار الفقاعة التي كبر حجمها بسبب السيولة الآتية من البنوك والقروض التي كان يجب ان لا تعطى اصلا. اما نحن فارتفاع الاسعار بسبب انخفاض الريال (والعقار مخزن للقيمة), وطلب حقيقي, ومعروض محدود. فباستثناء المضاربات على الاراضي البعيدة جدا, طبيعي لم تنفجر الفقاعة لأنه لا توجد فقاعة اصلا بالمعنى الاقتصادي. انتظار انخفاض كبير بالاسعار مبني على اوهام وامنيات وليس معطيات على ارض الواقع. الأفضل التعامل مع الواقع بدلا من انكاره فالانكار لن يضر الا صاحبه.
عندما تفترض ان العقار سوف ينزل وتدفع حجتك بأدلة في السابق بأنه في انهيار لا محالة ويخالف توقعك السوق وتأتي بعدها بكل بساطه لتبرر الخطأ الذي ارتكبته ،ماذا تقول لمن تأثر بكلامك واجل موضوع شراء منزل او اجل استثمار ،للأسف المنابر اصبحت متاحة لكل من هب ودب كل الناس تبدري ارائها وتكون رأي عام او تدعمه وتستطيع من خلال هذه المنابر ايضا ان تعارض نفسها بمجرد ذكر اسباب ذلك ،الناس تندفع خلف هذه المنابر ولا تعلم الخير اين
مع الاحترام للكاتب التبرير سواليف ونفس الظروف التي برر بها كانت قائمة عند كتابة مقالة عام 2011 وازيدك من الشعر بيت انه بعد الثورات العربية العقاريين الكبار احجموا عن الشراء ما عدا في مكة والمدينة المنورة .
ياأخي دعوا الخلق للخالق وفروا الضواحي الجديده طوروا القري القريبه من المدن وفروا وسائل المواصلات بين الضواحي والمدن ومقرات العمل وستهبط الاسعار تلقائيا لماذا يجب ان تنزل الاسعار قارن اسعلر الاراضي لدينا بالدول المجاوره وستجد انها اسعار مناسبه
سواليف استراحات ومحاولة ترقيع وحفظ ماء الوجه بعد ان اصبح الشاب المسكين المتابع لنصائحك انت وعصام الزامل قد خسر ايجار ٤ سنوات كدم فاسد (على الاقل ٣٠٪ من قيمة السكن) وزاد عليه سعر الوحدة على الاقل ٣٠٪ اخرى ،،،، يعني الشاب اللي استمع وآمن بوجهة نظرك دفع لا يقل عن ٥٠٪ زيادة في انتظار تحقق رؤياك
لقد لمست الجرح الحقيقي لكل مشاكلنا يوم قلت (،والجميع يعلم بأن هناك بعض المتنفذين والمسئولين!! ليس من مصلحتهم حل مشكلة الإسكان ولذلك من المتوقع أن تواجه إستراتيجية الإسكان تعطيلاً في جميع مراحلها، أو حتى إجهاضاً،)
اطرد المستثمر الاجنبي هذا الحل .. او افرض عليه ضريبه 100% من قيمة الارض وشرط 5 سنوات لتطويرها او تسحب منه الارض .. سلامات ترا هذي ميب دولة هنود مثل بعض الناس عشان نعطيها لمن هب ودب
صدقت... فى دبي يعطوك مهلة 6 أشهر .. وان لم تبني يسحبوها.
إحدى الحلول إجبار آصحاب المنح ببناء منزل أو سحبها منه و تسليمها لآخر .. بدل من آن يتاجر بها و يبيعها إلى هوامير العقار بأبخس الأثمان.
العقار مرتبط بزيادة الانفاق الحكومي وكذلك توفر السيولة في السوق و زيادة الطلب ايضا والانفاق الحكومي مرتبط بسعر برميل البترول متى ماانخفض سعر البرميل انخفض الانفاق وانخفضت معه اسعار الاراضي واعتقد ان سعر البترول لن يصمد على هذه الاسعار الحالية يعني نعتبر الان في طفرة لن تعود والله تعالى اعلم