Ijarah
# Ijarah

Ijarah, ( en árabe: الإجارة‎, al-Ijārah, "dar algo en alquiler" o "proporcionar servicios y bienes temporalmente a cambio de un salario" (un sustantivo, no un verbo)), es un término de fiqh (jurisprudencia islámica ) y referido también a un producto en banca y finanzas islámicas . En fiqh tradicional, se refiere a un contrato para la contratación de personas o el arrendamiento/arrendamiento de los servicios o el “ usufructo ” de una propiedad, normalmente por un período y precio fijos. En la contratación, al empleador se le denomina musta'jir, en tanto que al empleado se le denomina ajir . Ijarah no tiene por qué concuir en la compra. En el arrendamiento convencional un " arrendamiento operativo " no termina en un cambio de propiedad, como tampoco lo hace el tipo de ijarah conocido como al-ijarah (tashghiliyah) .

En las finanzas islámicas, al Ijarah sí conduce a la compra ( Ijara wa Iqtina, o "alquiler y adquisición") y generalmente se refiere a un contrato de arrendamiento de propiedad (como un terreno, una planta, una ofimática, un vehículo de motor), que se alquila a un cliente para el flujo de pagos de alquiler y compra, que finaliza con una transferencia de propiedad al arrendatario, y por lo demás sigue las regulaciones islámicas.

## Reglas

El teórico de las finanzas islámicas Muhammad Taqi Usmani ofrece un listado de diecisiete "Reglas básicas de arrendamiento" (arrendamiento se refiere al arrendamiento islámico que Usmani usa indistintamente con ijarah ) en su obra Finanzas islámicas: principios y práctica, aunque "los principios de ijarah son tan numerosos que un volumen separado sería necesario para discutirlos apropiadamente". Algunas de estas reglas incluyen acordar el costo del arrendamiento y el período de tiempo que durará; términos claros en el contrato; acordar expresamente que el arrendatario utilizará la propiedad, lo cual deberá cumplir; el arrendador (propietario de la propiedad arrendada) acepta asumir todas las "responsabilidades que surgen de la propiedad", etc. Usmani también enumera unas once "diferencias básicas entre el arrendamiento financiero contemporáneo" y el "arrendamiento permitido por la Shari'ah".

Faleel Jamaldeen enumera también tres características de ijarah que lo distinguen del arrendamiento convencional:

* El lessor el mosto posee la ventaja que es arrendado para el periodo entero del arrendamiento.
* Ningún interés compuesto puede ser cobrado si el lessee retrasos o defaults encima pago.
* Uso de la ventaja que es arrendado tiene que ser especificado en el contrato.

## Tipos de Ijarah

Existen varios tipos de ijarah:

### Ijarah thumma al bai' (Compra a plazos)

En esta operación (compra a plazos o Arrendamiento-Venta o Arrendamiento Financiero) el cliente arrienda (contrata) un bien, y también se compromete a comprarlo, pagando a plazos de manera que al finalizar el arrendamiento sea propietario del bien de manera libre y limpia. Esto implica dos acuerdos:

* Un Ijarah que esbozos los plazos para arrendar o alquilando sobre un periodo fijo;
* Un Bai que gatillos una venta para ser completada por el fin del plazo del Ijarah.

Un Banco islámico (Devon Banco) describe el proceso de la siguiente manera:

   Una transacción típicamente ijarah implica dos ingredientes: un acuerdo de compra y un contrato de arrendamiento. Primero se busca encuentra la propiedad que le gustaría que compremos en su nombre. Posteriormente se negocia el precio y otros aspectos de la compra. Se realiza cualquier pago inicial de garantía para reservar la propiedad. También se asegura de que el contrato de compra permita al Banco participar en la transacción como comprador. Luego, el banco compra la propiedad. Finalmente, el Banco celebra un acuerdo para venderle la propiedad por un precio fijo: el precio de compra que pagó el Banco más cualquier costo de transacción que usted no haya pagado al cierre. La adquisición de la propiedad se le transfiere a usted después de que este precio haya sido pagado al Banco. Se establece un calendario de pagos para que a cambio de mantener el inmueble alquilado, tus pagos se difieran en el tiempo.

Los pagos a plazos del comprador permanecen idénticos (o bastante cercanos a los mismos) durante el contrato, pero la parte del pago destinada a la propiedad de la propiedad aumentará al 100% con el tiempo a medida que la parte destinada a pagar el alquiler/arrendamiento disminuya a 0%: la disminución en el alquiler/arrendamiento que refleja la disminución en el valor líquido de la propiedad del banco conforme aumenta el del comprador (como si la porción de interés de un pago hipotecario convencional disminuyera a cero y el pago del valor líquido aumentase al 100% con el tiempo).

(Este tipo de transacción se parece al contractum trinius, una técnica utilizada por mercaderes y banqueros europeos durante la Edad Media para cumplir con las Prohibiciones de la Iglesia sobre préstamos con intereses. En un contractum, dos participantes devendrían en tres (trinius) contratos legales concedidos interrelacionados, el efecto neto que es el pagando de un coste para el uso de dinero para el plazo del préstamo. El uso de contratos concedidos interrelacionados también está prohibido bajo la ley de la Shariah.)

Alrededor de 2013 habían 15 bancos en Malasia que ofrecieron este modo de finanza (a veces abreviado como AITAB) para "clientes individuales y empresariales".

### Ijarah wa-iqtina (O al-ijarah muntahia bitamleek)

Ijarah wa-iqtina(literalmente, "arrendamiento y propiedad") se conoce también como al ijarah muntahia bitamleek ("arrendamiento que fines con propiedad"). Como un ijara thumma bahía`, puede implicar tanto un contrato de arrendamiento como un contrato de venta. Aun así, en un contrato ijara wa iqtina el traslado de propiedad ocurre apenas el arrendatario paga el precio de compra del activo — en cualquier momento durante el periodo de arrendamiento-.

Otra fuente describe la diferencia entre ijara muntahia bittamleek y ijara thumma bahía`; del mismo modo que en ijara muntahia bittamleek la transferencia de compraventa es "una opción ofrecida al arrendatario". En ijara thumma la venta es parte del contrato.

Un contrato islámicamente correcto ijara wa iqtina "se apoya" en tres condiciones:

* El arrendamiento y la transferencia de propiedad del bien o del inmueble deben registrarse en documentos separados.
* El acuerdo de transferencia de propiedad no debe ser una condición previa para la firma del contrato de arrendamiento.
* La “promesa” de transferir la propiedad debe ser unilateral y vinculante únicamente para el arrendador.

Otra fuente (investment-and-finance.net) describe Ijarah muntahia bittamleek a pesar de ello como2«Types of Ijarah». Investment and Finance. Consultado el 5 October 2017. </ref>

* hibah (regalo), donde el título legal se transfiere al arrendatario sin más pagos, y que según Investment-and-finance.net "es ampliamente utilizado por los bancos islámicos".
* o a través de ventas. Ijarah muntahia bittamleek mediante ventas puede ser de tres tipos:

       a) cuando se produce una transferencia gradual de la titularidad jurídica del bien arrendado durante el “tenor” del arrendamiento (período de tiempo del arrendamiento).
       b) cuando el título legal se transfiere al final del plazo del arrendamiento por "una contraprestación simbólica".
       c) cuando la propiedad se transfiere antes del final del plazo de arrendamiento por un precio equivalente a las cuotas restantes de ijarah (neto de alquiler).

### Ijara mawsoofa bi al dhimma

En un contrato islámico "ijarah directo" o ijara mawsoofa bi al dhimma (literalmente "arrendamiento descrito con responsabilidad", también traducido como ijara mawsufa bi al thimma ), el servicio o beneficio que se alquila está bien definido, pero la unidad particular que ofrece el servicio o beneficio no está identificado. Por consiguiente, si se destruye una unidad que proporciona el servicio o beneficio, el contrato no es nulo.

En contabilidad islámica contemporánea, ijara mawsoofa bi al dhimma es el arrendamiento de algo (como una casa, una oficina o una fábrica) que aún no se ha producido ni construido. Esto quiere decir que el contrato ijara mawsoofa bi al dhimma se combina con un contrato Istisna para la construcción de lo que sea que proporcione el servicio o beneficio. El financiero financia su fabricación, mientras que la parte comienza a arrendar el activo después de "recibirlo". Si bien las ventas a plazo normalmente no cumplen con la sharia, se permite usar ijarah siempre que el pago del alquiler/arrendamiento no comience hasta después de que el cliente reciba la entrega. La Sharia también requiere que el activo esté claramente definido y que su tasa de alquiler esté claramente establecida (aunque la tasa puede cambiar en función del acuerdo de ambas partes).

## Retos

Desde el punto de vista de M.T. Usmani, "algunos requisitos de la Shari'ah a menudo se pasan por alto" en las transacciones de ijarah en el mundo real, como cuando una circunstancia imprevisible conduce a la destrucción del activo pero el arrendatario debe seguir pagando el alquiler en violación del principio de que el arrendador asume la responsabilidad de su propiedad y ofrece cualquier usufructo al arrendatario.

Otros retos no son precisamente el incumplimiento adecuado de la sharia en la práctica, sino las desventajas en costos/protección al consumidor que tiene la ijarah comparadas con las finanzas convencionales. Mahmud el-Gamal apunta en este sentido al gasto adicional que supone que el banco/financista tenga que "mantener una propiedad sustancial de la propiedad durante todo el período de arrendamiento" en comparación con los arrendamientos financieros utilizados por las finanzas convencionales. Otro problema adicional, es que el cliente de ijarah puede estar "expuesto al riesgo de perder la propiedad si el financiador es demandado, pierde y se declara en quiebra", incluso si el cliente ha pagado el 90% del precio de la propiedad. Una solución alternativa (con un costo adicional) es establecer entidades de propósito especial "remotas en caso de quiebra" para poseer el título de propiedad y "servir como partes en diversos acuerdos sobre obligaciones de reparaciones y seguros".

El experto Abu Umar Faruq Ahmad escribe, en Teoría y práctica de las finanzas islámicas modernas: el análisis de casos de Australia, que al menos en ese país el arrendatario de la compra de una casa en Ijarah wa Iqtina se encuentra en una posición legal más débil que el pagador de una hipoteca tradicional. En primer lugar, el arrendador/prestamista de Ijarah wa Iqtina puede desalojar al prestatario/comprador que tiene "unos meses de atraso" porque el prestatario es un inquilino, no un propietario. Por el contrario, el prestatario/comprador/deudor hipotecario convencional no puede hacerlo debido a que tiene "seguridad de tenencia". En segundo lugar, si el prestamista/acreedor hipotecario en una hipoteca convencional ejecuta la ejecución hipotecaria sobre el comprador y revende la propiedad, está "obligado por ley a asegurar el mejor precio posible" y a poner a disposición una "cuenta completa" de las transacciones de reventa para el prestatario embargado. En un contrato de Ijarah wa Iqtina, el arrendador/prestamista "no tiene tal obligación" para con el arrendatario en este aspecto.

Muhammad Akram Khan critica con un ejemplo a este respecto la protección al cliente de ijara frente a los préstamos convencionales que devengan intereses:

   Supongamos, por ejemplo, que una persona toma un préstamo con intereses a cinco años para comprar un automóvil. Después de dos años, si considera que conservar el automóvil y el préstamo no es económico, puede vender el automóvil en el mercado y pagar el préstamo. Esto no es así en el caso de ijara. Las finanzas de Ijara no pueden ser rescindidas de manera prematura.
