Có phải từ ngày 01/07/2024 Không được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà?
Căn cứ pháp lý cho câu trả lời bao gồm:
khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN
khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN

Căn cứ quy định khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN quy định như sau:
Giải thích từ ngữ
Trong Thông tư này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
.....
10. Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo.
11. Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà, bao gồm:
a) Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện sau:
i) Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay;
ii) Nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà;
iii) Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo và pháp luật về nhà ở;
iv) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
b) Khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở đáp ứng các điều kiện tại các điểm a(i), a(iii), a(iv) khoản này.
....

Với câu hỏi: Có phải từ ngày 01/07/2024 Không được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà?

Ta có kết luận: Như vậy, theo quy định thì các khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà trong đó có nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà.
Theo đó nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà là nhà ở có sẵn.
Tuy nhiên theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN có quy định khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo.
Theo đó, trường hợp cá nhân, tổ chức muốn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để mua chính căn nhà đó thì có thể áp dụng quy định về khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản.
Quy định trên nhầm mục đích xác định hệ số rủi ro tín dụng đối với mỗi loại đối tượng thế chấp. Tùy thuộc vào các đối tượng thế chấp khác nhau sẽ có hệ số rủi ro khác nhau.
Do đó cá nhân tổ chức vẫn có thể được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để mua chính căn nhà đó theo hình thức là khoản vay bảo đảm bằng bất động sản .
Lưu ý: Thông tư 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 01/07/2024.
khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN
Khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN tỷ lệ an toàn ngân hàng chi nhánh ngân hàng nước ngoài mới nhất
Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
a) Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay;
b) Nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà;
c) Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo;
d) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Ngân hàng Nhà nước
30/12/2016
41/2016/TT-NHNN
Nguyễn Đồng Tiến
Thông tư
Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
a) Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay;
b) Nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà;
c) Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo;
d) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN tỷ lệ an toàn ngân hàng chi nhánh ngân hàng nước ngoài mới nhất
Khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 41/2016/TT-NHNN tỷ lệ an toàn vốn ngân hàng mới nhất
Sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 như sau:
“1Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà, bao gồm:
a) Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện sau:
i) Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay;
ii) Nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà;
iii) Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo và pháp luật về nhà ở;
iv) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
b) Khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở đáp ứng các điều kiện tại các điểm a(i), a(iii), a(iv) khoản này.”
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
29/12/2023
22/2023/TT-NHNN
Đoàn Thái Sơn
Thông tư
Sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 như sau:
“1Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà, bao gồm:
a) Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện sau:
i) Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay;
ii) Nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà;
iii) Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo và pháp luật về nhà ở;
iv) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
b) Khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở đáp ứng các điều kiện tại các điểm a(i), a(iii), a(iv) khoản này.”
Khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 41/2016/TT-NHNN tỷ lệ an toàn vốn ngân hàng mới nhất