en	For example, we could agree with the fact that some refer to location (location, neighborhood, ...), others to the technical characteristics of the dwelling unit (floor area, year of construction, ...) while others focus on global and local economic and financial trends (real estate market dynamics, interest rates, indices, ...).
it	Ad esempio si può convenire con il fatto che alcune di esse facciano riferimento all'ubicazione (posizione geografica, vicinato, ...), altre alle caratteristiche tecniche dell'abitazione (superficie, anno di costruzione, ...), altre ancora si concentrino sugli andamenti economici e finanziari locali e globali (dinamicità del mercato immobiliare, tassi, indici, ...).

en	However observing the question from a mathematical-statistical point of view, the question can be
it	Osservando tuttavia la domanda da un punto di vista matematico-statistico, la questione può essere

en	Unfortunately, in the case study in question, the sample does not have two elements that satisfy this condition (see Table 3).
it	Purtroppo nel caso studio in esame non si hanno due elementi del campione che soddisfano tale condizione (vedi Tabella 3).

en	The first J terms are due to the characteristics considered to be potentially influential in price formation.
it	I primi J termini sono dovuti alle caratteristiche ritenute potenzialmente influenti nella formazione del Prezzo.

en	It has already been mentioned that this method is used to provide an evaluation for the vector elements β.
it	Si è già detto che tale metodologia serve a fornire una valutazione per gli elementi del vettore β.

en	Right graph of normal probability.
it	A destra il grafico di probabilità normale

en	The "winning" model from the selection process is specified in Table 2.
it	Il modello risultato "vincente" dalla procedura di selezione è contenuto in Tabella 2.

en	Whichever road is travelled, expert opinion or analytical methods, the result is that vector β can only be approximated by a vector that has been named β .
it	Qualsiasi sia la strada percorsa, giudizio dell'esperto o metodi analitici, il risultato è che il vettore β potrà soltanto essere approssimato da un vettore che è stato chiamato β.

en	The last term represents the error due to the components described in (11).
it	L'ultimo termine rappresenta l'errore dovuto alle componenti descritte nel seguito della formula (11).

en	There are many mathematical and statistical methods that can be used in mass appraisal.
it	Esistono molti metodi matematici e statistici che possono essere utilizzati per effettuare una stima di massa.

en	And the second is to highlight how the results obtained from the regression procedure can be
it	Ed evidenziare come i risultati ottenuti dalla procedura di Regressione possono essere

en	The property and the elements in the sample are in the same area as the units considered in Table 1, so that the use of the results obtained from the regression can be justified.
it	Il bene e gli elementi del campione si trovano nella stessa zona delle unità considerate in Tabella 1, cosicché da poter giustificare l'utilizzo dei risultati ottenuti dalla regressione.

en	• due to linear approximation in the neighborhood of X0, and which therefore takes into account
it	• quella dovuta all'approssimazione lineare nell'intorno di X0 e che pertanto tiene conto di even

en	Or with the price that would be formed in a perfect market and which the majority of appraisers would estimate.
it	Ovvero con quello che in un mercato perfetto verrebbe a formarsi e che la maggioranza dei tecnici stimerebbe.

en	Obviously this strategy implies that the concept of proximity be further clarified.
it	Ovviamente una tale strategia implica che il concetto di vicinanza venga ulteriormente chiarito.

en	Towards the bottom of the estimate vector is the value 459.10, referring to the Year of Construction characteristic.
it	Verso il fondo del vettore delle stime si trova il valore 459.1, che fa riferimento alla caratteristica Anno di Costruzione.

en	Continuing with the analysis of the values in the vector of the parameter estimates, we find -6775.1.
it	Continuando nell'analisi dei valori contenuti nel vettore delle stime dei parametri si incontra -6775.1.

en	In the following article, we will try to clarify this relationship from a mathematical point of view.
it	Nel prosieguo si cercherà di chiarire questo legame da un punto di vista matematico.

en	Before seeking answers to the questions raised in the previous section, a few words should be spent to understand so-called Paired Analysis (PA) from a mathematical point of view.
it	Prima di tentare di rispondere alle domande emerse nella sezione precedente, sembra opportuno spendere alcune righe per cercare di comprendere la cosiddetta Paired Analysis (PA) da un punto di vista matematico.

en	To construct this matrix, we must begin, first of all, from the following definition
it	Per giungere alla costruzione di tale matrice occorre innanzitutto partire dalla seguente definizione

en	It would be like saying that if there are two apartments, one with only one exposure and the other with two, then the second is worth less because it has two exposures!
it	Come dire che se vi sono due appartamenti, uno con un solo affaccio e l'altro con due, allora il secondo tende a valere di meno perché ha due arie!

en	From the above, it is therefore impossible to calculate a distance matrix between the rows in H without prior normalization or some other adjustment.
it	Da quanto detto non è dunque possibile procedere al calcolo di una matrice delle distanze tra le righe di H senza una previa normalizzazione o una qualche altra trasformazione.

en	The graphs for the study of validity of the hypothesis of the model are varied and not always easy to read.
it	I grafici per lo studio della validità delle ipotesi del modello sono molteplici e non sempre di facile lettura.

en	The difference of € 30000 would be one of the possible values of the random variable δ0.
it	La differenza, pari a 30000 €, sarebbe una delle possibili realizzazioni della variabile casuale δ0.

en	Despite the promising results expected from the spatial models, in the following pages the geographical component of real estate will be managed by utilizing using the concept of proximity previously described.
it	Nonostante i promettenti risultati che ci si attende dai modelli spaziali, nelle pagine successive si gestirà la componente geografica dei beni immobili ricorrendo al concetto di vicinanza in precedenza descritto.

en	Far from claiming to make a comprehensive list, we sought to identify some of the characteristics that might influence the formulation of the apartment's Market Value:
it	Lungi dal pretendere di redigere un elenco completo, possiamo tentare di individuare alcune delle caratteristiche capaci di influire sulla formazione del Valore di Mercato dell'appartamento:

en	In standard appraisal practice, the geographic location of the apartment is managed by using the concept of similarity.
it	Nella comune pratica estimativa la posizione geografica dell'appartamento viene gestita ricorrendo al concetto di similarità.

en	More often, it happens that the characteristic is considered influential on the Market Value but that is impossible (or too expensive) to gather the relevant data.
it	Più spesso capita che la caratteristica sia considerata influente sul Valore di Mercato ma che risulti impossibile (o troppo costoso) rilevare i dati.

en	Can we think of testing the validity of the hypotheses regarding the residuals by means of this numerical value?
it	Si può pensare di verificare la validità delle ipotesi sui residui attraverso questo valore numerico?

en	At the end of the procedure, we obtain a final model consisting of a subset of characteristics and the resulting parameter estimates.
it	Al termine della procedura si ottiene un modello finale costituito da un sottoinsieme di caratteristiche e dalle conseguenti stime dei parametri.

en	a starting point for the practical application of SCA.
it	una base di partenza per l'applicazione pratica del SCA.

en	any non-negligible effect of nonlinearity (ρ);
it	tuali effetti di non linearità non trascurabili (ρ);

en	The mathematical correctness of the model introduced comes up against the difficult realities of appraisal practice.
it	La correttezza matematica del modello introdotto si scontra con la difficile realtà della pratica estimativa.

en	The values of this matrix are the corrections (or adjustments) due to the different properties and different characteristics.
it	I valori di questa matrice sono le correzioni (o aggiustamenti) che sono dovute ai differenti beni e alle diverse caratteristiche.

en	When the errors are type (a) or (b), the effects on the estimation of VM0 are not generally negligible but can still be handled by several valuation methods.
it	Quando gli errori sono del tipo (a) o (b) gli effetti sulla stima di VM0 non sono generalmente trascurabili ma possono essere comunque gestiti da molti metodi di stima.

en	It is not the goal of this discussion to go into the most appropriate method for representing uncertainty in the attribution of marginal prices (we hope, however, for a deeper exploration of this topic).
it	Non è invece compito di queste righe di discutere il metodo più corretto per rappresentare l'incertezza nell'assegnazione dei prezzi marginali (si auspica tuttavia un approfondimento di tale argomento).

en	But there are also components of uncertainty in the estimates obtained by the SCA.
it	Ma componenti di incertezza sono presenti anche in una stima ottenuta mediante SCA.

en	Mathematical/statistical interpretation
it	Interpretazione matematico-statistica

en	The marginal prices of the Area and Year of construction characteristics were obtained by regression analysis.
it	I prezzi marginali delle caratteristiche Superficie e Anno di Costruzione sono stati ottenuti da un'analisi di regressione.

en	This is clearly a contradiction.
it	E' chiaramente un controsenso.

en	This can be answered by observing how R2 takes on a definitely high value (0.755), but not too high.
it	A questa risposta si può rispondere osservando come l'indice R2 assuma un valore certamente elevato (0.755) ma non troppo.

en	• services in the vicinity of the apartment
it	• servizi presenti nelle vicinanze dell'appartamento

en	where P, β and ε are respectively the price vectors, parameters to be estimated and errors
it	ove P, β e ε sono rispettivamente il vettore dei Prezzi, dei Parametri da stimare e degli Errori

en	It means rather that the regression analysis of the data shows that these characteristics affect the value with a high confidence level.
it	Essa indica piuttosto che dall'analisi dei dati mediante la Regressione emerge che queste caratteristiche influiscono sul Valore con un elevato livello di fiducia.

en	This column contains the so-called p-values, or numbers that indicate the presence of statistical significance when their values are less than 0.05.
it	Tale colonna contiene i cosiddetti p-value, ovvero quei numeri che indicano la presenza di una significatività statistica quando assumono valori inferiori a 0.05.

en	proposals for the definition of the weight vector w
it	proposte per la definizione del vettore pesi W

en	For example, it is possible to indicate that the 10000 simulations generated estimates of Market Value between a minimum and a maximum of € 68740 and € 71050.
it	Per esempio si può indicare che le 10000 simulazioni hanno generato stime del Valore di Mercato comprese tra un minimo di 68740 € e un massimo di 71050 €.

en	The calculated average for the 10000 estimates obtained with Monte Carlo amounted to € 70160.
it	La media calcolata sulle 10000 stime ottenute via Monte Carlo risulta pari a 70160 €.

en	In particular, regression is a well-known statistical method that is now available in a wide variety of software.
it	In particolare la regressione è un metodo statistico molto noto che ormai risulta implementato in un gran numero di software.

en	Based on this consideration it is suggested to calculate the distance matrix starting from
it	Sulla base di quest'ultima considerazione si suggerisce di calcolare la matrice delle distanze partendo da

en	In practice, these values are defined by the appraiser based on his/her experience and knowledge of the local real estate market.
it	Nella pratica tali valori sono definiti dal perito sulla base della propria esperienza e conoscenza del mercato immobiliare locale.

en	a mathematical point of view.
it	gato da un punto di vista matematico.

en	The last column in the matrix is obtained by transforming the Conditions characteristic according to the codification previously introduced.
it	L'ultima colonna della matrice è ottenuta trasformando la caratteristica Conservazione secondo la codifica precedentemente introdotta.

en	In summary, (25) states that the difference between the adjusted prices obtained through each element in the sample and VM0 is due to three components of error:
it	In sintesi la (25) afferma che la differenza tra i prezzi corretti ottenuti tramite ciascun elemento del campione estimativo e il VM0 è dovuto a tre componenti di errore:

en	The mathematical limit of the mathematic approximation lies in the fact that it applies only in the neighborhood of point X0.
it	Il limite matematico dell'approssimazione matematica sta nel fatto che essa vale solo in un intorno del punto X0.

en	These considerations allow us to state that there is no reason to reject the hypothesis that the errors are independent, with expected value null and constant variance.
it	Queste considerazioni permettono di poter affermare che non vi sono ragioni per poter rifiutare le ipotesi che gli errori siano indipendenti, con valore atteso nullo e varianza costante.

en	Therefore, for each property considered the error component ηi (7) cannot be considered null.
it	Pertanto per ciascun bene considerato la componente di errore ηi (equazione 7) non può considerarsi nulla.

en	The SCA is considered to be a deterministic method and the estimated Market Value is not accompanied by any measure of uncertainty.
it	Il SCA viene considerato un metodo deterministico e la stima del Valore di Mercato non viene accompagnata da nessuna misura di incertezza.

en	Large studies are infrequent and, therefore, it is not very easy to ascertain whether ηi and νi errors are type (c).
it	Gli studi di grandi dimensioni non sono frequenti e, pertanto, non è molto facile verificare se gli errori ηi e νi siano del tipo (c).

en	To try to verify the validity of these assumptions, we first propose the use of scatter charts.
it	Per cercare di verificare la bontà di tali ipotesi proponiamo innanzitutto di utilizzare dei grafici di dispersione.

en	In fact, diag (β) is a square matrix with all elements null except those on the main diagonal which are equal to the marginal price
it	Infatti diag (β) è una matrice quadrata avente tutti gli elementi nulli eccetto quelli sulla diagonale principale che sono pari ai prezzi marginali

en	The so-called "marginal price" for the Year of construction characteristic is equal to € 438.22 per year.
it	Il cosiddetto prezzo marginale della caratteristica Anno di Costruzione è pari a 438.22 € per anno.

en	This procedure requires the construction of an initial model containing the characteristics that are assumed to influence Market Value and for which data is available.
it	Questa procedura richiede di costruire un modello iniziale contenente le caratteristiche che si ipotizza influenzino il Valore di Mercato e di cui si dispone dei dati.

en	Therefore, from the above, it is essential to make further corrections to (7) of Market Value
it	Pertanto da quanto esposto risulta indispensabile apportare un'ulteriore modifica alla formula (7) del Valore di Mercato

en	The performance of these operations can construct the following algebraic expression:
it	L'esecuzione di tali operazioni algebriche consente di costruire la seguente formula:

en	evidenced by the components of error in (25).
it	rimane comunque come testimoniato dalle componenti di errore presenti in (25).

en	Please refer to Hastie et. al. (2001) or other statistical texts for an understanding of how the following is derived:
it	Si rimanda al testo di Hastie et. al. (2001) o ad altri testi di statistica per una comprensione di come si deriva la seguente formula

en	This solution is certainly very interesting from a theoretical point of view because it allows us to evaluate the accuracy of the estimator of market value obtained with the SCA.
it	Tale soluzione è certamente molto interessante da un punto di vista teorico perché consente di poter valutare la correttezza dello stimatore del Valore di Mercato ottenuto mediante SCA.

en	And the second is to highlight how the results obtained from the regression procedure can be a starting point for the practical application of SCA.
it	Ed evidenziare come i risultati ottenuti dalla procedura di Regressione possono essere una base di partenza per l'applicazione pratica del SCA.

en	Among the most widely used is the so-called "stepwise regression".
it	Tra i più utilizzati vi è la cosiddetta stepwise regression.

en	The matrix D is obtained by applying the Euclidean distance between the pairs of row vectors of H diag (β).
it	La matrice D è ottenuta applicando la distanza euclidea tra le coppie di vettori riga di H diag(β).

en	in other words, the algorithms that allow us to obtain a numerical value which we will indicate as
it	algoritmi che consentono di giungere ad ottenere un valore numerico che indicheremo come

en	Yet they are indispensable tools for maintaining that a regression analysis is valid.
it	Eppure costituiscono l'insostituibile strumento per poter ritenere valida un'analisi di Regressione.

en	For example, let us suppose that the coordinates of the apartment are x01=7.1403 (latitude) e x02=45.0456 (longitude).
it	Ad esempio, si supponga che le coordinate geografiche dell'appartamento siano x01=7.1403 (latitudine) e x02=45.0456 (longitudine).

en	Similarly, buyers may be less informed regarding the market
it	Allo stesso modo i compratori possono trovarsi meno informati sul mercato che un

en	Well, this is exactly the reasoning behind PA, which finds its justification in (24) where the role of the property being valued is played by the unit called r
it	Bene, questo è esattamente il ragionamento che sta alla base del PA, e che trova la sua giustificazione nella formula (24) ove il ruolo del bene oggetto di stima viene giocato dall'unità denominata r

en	Among the many estimating methods, both direct and indirect, a central role is played by the Sales Comparison Approach.
it	Tra i molti metodi di stima, diretti e indiretti, un ruolo centrale è ricoperto dal Sales Comparison Approach.

en	Interestingly, the numbers obtained show that the apartments on upper floors tend to have a lower market value, since the parameter estimate is negative: € -642.60.
it	Interessante notare come dai numeri ottenuti emerga che gli appartamenti ai piani superiori tendano ad avere un Valore di Mercato inferiore, essendo la stima del parametro negativa: -642.6 €.

en	So if there are two units, the first built in 1940 and the second in 1950, the difference in Market Value due to the year of construction is equal to 459.10 * (1950-1940) = € 4591.
it	Così se vi sono due unità, la prima costruita nel 1940 e la seconda nel 1950, la differenza di Valore di Mercato tra le due dovuta all'anno di costruzione è pari a 459.1(19501940)=4591.0 €.

en	Two curves are added to the diagrams thus obtained; the first (dashed) is obtained by nonparametric methods of approximation.
it	Ai diagrammi così ottenuti si aggiungono due curve, la prima (tratteggiata) è ottenuta mediante metodi di approssimazione non parametrici.

en	We have already mentioned that the vector β of the so-called marginal prices is, in reality, an unknown.
it	Si è già detto che il vettore β dei cosiddetti prezzi marginali è in realtà incognito.

en	Obviously there is a possibility that the other characteristics considered in the initial model could affect the Market Value.
it	Ovviamente esiste la possibilità che le altre caratteristiche considerate nel modello iniziale possano influire sul Valore di Mercato.

en	Therefore, logically, we should have defined Market Value as the monetary amount indicated generally in (12).
it	Pertanto a rigor di logica avremmo dovuto chiamare Valore di Mercato la quantità monetaria indicata generalmente nella formula (12).

en	In reality, however, we can only obtain an estimate of the vector of the parameters, that is β.
it	Nella realtà, però, si può ottenere soltanto la stima del vettore dei parametri, ovvero β.

en	Certainly, an expert in the local real estate market might give a sensible answer to this question in a few moments based on his/her experience and knowledge.
it	Certamente a questa domanda un esperto del mercato immobiliare della zona potrebbe dare una risposta sensata in pochi istanti basandosi sulla propria esperienza e conoscenza.

en	It is all about understanding what the neighbourhood is for which the error is negligible.
it	Tutto sta nel capire quale sia l'intorno per cui l'errore sia trascurabile.

en	field is the so-called coefficient of multiple determination, known as R2.
it	cosiddetto coefficiente di determinazione multipla, noto come R2.

en	We will seek answers to these questions through the use of graphs, distance measurement and simulations.
it	A queste domande si cercherà di fornire una risposta facendo ricorso a grafici, alle misure di distanza e alla simulazione.

en	Though apparently contrary to common sense, this can have its foundation in the fact that in some cases the buildings in which the sample units are located have no elevators.
it	Tuttavia questo risultato, apparentemente contro il buon senso, può avere un suo fondamento nel fatto che in alcuni casi i fabbricati in cui si trovano le unità del campione sono privi di ascensore.

en	• presence of cellar
it	• presenza di cantina

en	Among these methods, multiple linear regression is one of the best known.
it	Tra questi metodi la regressione lineare multipla è tra i più noti.

en	This vector can be calculated using several statistical methods.
it	Tale vettore può essere stimato per mezzo di numerosi metodi statistici.

en	with f being the estimate of the function f of Market Value.
it	essendo f la stima della funzione f del Valore di Mercato.

en	However observing the question from a mathematical-statistical point of view, the question can be explored further by addressing the following issues:
it	Osservando tuttavia la domanda da un punto di vista matematico-statistico, la questione può essere ulteriormente approfondita cercando di rispondere alle seguenti domande:

en	The extremes of the uniform random variables were chosen at random.
it	Gli estremi delle variabili casuali uniformi sono stati scelti a caso.

en	More reasonably, the experts contacted would have reported values lying within a range from € 3100 to € 3300 for example.
it	Più ragionevolmente gli esperti contattati hanno indicato valori compresi in un intervallo, ad esempio tra 3100 e 3300 €.

en	These appraisals are used primarily in the fiscal domain, allowing an assessment of the market value of a large number of goods.
it	Tali stime sono utilizzate principalmente in ambito fiscale consentendo di fornire una valutazione del valore di mercato di un gran numero di beni.

en	The purchase price, however, is the quantity of money exchanged between buyer and seller in a deed of sale.
it	Il Prezzo di Compravendita, invece, è la quantità monetaria scambiata tra compratore e venditore durante un atto di compravendita.

en	An analogous observation can be made regarding those methods, such as regression, for which there are procedures (model selection) that can independently identify the form of the function that best fits the data samples collected.
it	Un discorso del tutto analogo si può fare per quei metodi, come ad esempio la regressione, per i quali sono previste procedure (di selezione del modello) capaci di individuare in maniera autonoma la forma della funzione che meglio si adatta ai dati campionari raccolti.

en	To accomplish this mathematically, let us suppose that the 80 sm apartment has a market value of €180000.
it	Per concretizzare quanto sopra definito matematicamente, supponiamo che l'appartamento di 80 m2 abbia un Valore di Mercato pari a 180000 €.

en	From a mathematical point of view, it is easy to assume that VM0 is a function (as complex as you want) of the characteristics that determine value, so that
it	Dal punto di vista matematico è semplice supporre che VM0 sia una funzione (complessa sin che si vuole) delle caratteristiche che ne determinano il valore, ovvero che

en	In the case study under consideration, the value of the linear coefficient of determination is equal to 0.755, a value tending towards unity but not too close to it.
it	Nel caso studio in esame il valore del coefficiente di determinazione lineare è pari a 0.755, un valore tendente verso l'unità ma non troppo.

en	From the aforementioned considerations, it is clear that the winning model resulting from the selection procedure satisfies the assumptions regarding errors.
it	Dalle considerazioni svolte emerge che il modello risultato vincente dalla procedura di selezione soddisfa le ipotesi sugli errori.

en	In the case study considered, the procedure was applied starting from an initial model made up of the eight characteristics in Table 1 plus the interaction between the Floor and Elevetor characteristics.
it	Nel caso studio in esame la procedura è stata applicata partendo da un modello iniziale costituito dalle otto caratteristiche di Tabella 1 più l'interazione tra le caratteristiche Piano e Ascensore.

en	Note that in this case, the vector of the parameters has the same significance as the one introduced in the regression (14).
it	Si noti che in questo caso il vettore dei parametri β ha il medesimo significato di quello introdotto nella Regressione (formula 14).

en	The multiple linear regression method can be used if the sample consists of assets located in the same vicinity.
it	Il metodo della regressione lineare multipla può essere utilizzato se il campione è formato da beni ubicati nelle vicinanze.

en	Unfortunately, the reality of appraisal practice is characterized by the small size of the samples and a certain difficulty in obtaining data relating to certain characteristics.
it	Purtroppo però la realtà della pratica estimativa è caratterizzata da campioni estimativi di dimensioni piccole e da una certa difficoltà di reperimento dei dati relativi ad alcune caratteristiche.

en	than an institutional seller such as a builder/developer.
it	venditore istituzionale, come ad esempio un costruttore edile.

en	The normality assumption of errors (at the base of the construction of confidence intervals) cannot be refuted if the circles overlap with the line segment.
it	L'ipotesi di normalità degli errori (alla base della costruzione degli intervalli di fiducia) non si può rifiutare qualora i cerchi si sovrappongano al segmento di retta.

en	The goal of this study is to describe the mathematical and statistical relationships - and the difficulties of application - at the base of direct valuation methods, utilizing pseudo-real case studies.
it	Obiettivo del presente studio è quello di descrivere le relazioni matematico-statistiche - nonché le difficoltà di applicazione - alla base dei metodi di stima diretti, prendendo spunto da casi studio pseudo-reali.

en	For this reason, they have been assigned a Gaussian (normal) distribution having as an average value the one previously used as a point value and as standard deviation the standard error value in Table 2.
it	Per questo motivo ad essi è stata assegnata una distribuzione gaussiana (normale) avente come valore medio quello utilizzato in precedenza come valore puntuale, e come deviazione standard il valore di Standard Error di Tabella 2.

en	In the statistics literature, there are different approaches to so-called model selection.
it	Nella letteratura statistica esistono diversi metodi per svolgere la cosiddetta selezione del modello.

en	Values close to those reported in Table 2 would have been obtained but they would not have been exactly the same.
it	Si sarebbero ricavati valori vicini a quelli riportati in Tabella 2 ma non esattamente uguali.

en	So it turns out that intercept, Area, Year of construction and Conditions are the characteristics that are statistically significant in the formation of Market Value.
it	Così si scopre che l'intercetta, la Superficie, l'Anno di Costruzione e lo stato di Conservazione sono le caratteristiche che risultano statisticamente significative nella formazione del Valore di Mercato.

en	Once the numerical result of the estimate has been obtained, the question arises: is this really meaningful?
it	Ottenuto il risultato numerico di stima la domanda che sorge spontanea è: ma questo valore è davvero sensato?

en	The uncertainty in the marginal price of the remaining characteristics was assumed to be described by means of uniform random variables.
it	L'incertezza nell'assegnazione dei prezzi marginali delle restanti caratteristiche si è ipotizzato possa essere descritta mediante delle variabili casuali uniformi.

en	The mathematical description and comparison of the Regression and SCA methods will follow the scheme and language introduced by Isakson (2002) in an article entitled "The Linear Algebra of the Sales Comparison Approach."
it	La descrizione matematica della Regressione e del SCA, con relativo confronto, seguirà lo schema e la dicitura introdotti da Isakson (2002) nell'articolo dal titolo The Linear Algebra of the Sales Comparison Approach.

en	Assuming, for example, that the Market Value for the 80 sm apartment considered previously, and for the comparable apartments, depends on the Area characteristic in a linear way, meaning that
it	Se si ipotizza, ad esempio, che il Valore di Mercato per l'appartamento di 80 m2 da noi considerato in precedenza e per gli appartamenti ad esso simili dipenda dalla caratteristica Superficie in modo lineare, ovvero che

en	Similarly, buyers may be less informed regarding the market than an institutional seller such as a builder/developer.
it	Allo stesso modo i compratori possono trovarsi meno informati sul mercato che un venditore istituzionale, come ad esempio un costruttore edile.

en	The fact that elements of the vector of marginal prices are not all the same shows how the columns in the matrix I X0-X influence the estimate of Market Value in different ways.
it	Il fatto che gli elementi del vettore dei prezzi marginali non siano tutti uguali testimonia come le colonne della matrice I X0-X influenzino la stima del Valore di Mercato in maniera differente.

en	Others (Cellar, Elevator and Conditions), however, are qualitative characteristics.
it	Le altre (Cantina, Ascensore e Conservazione), invece, sono caratteristiche di tipo qualitativo.

en	In other words again, due to the limited number of elements in the sample and the variability of Prices, a regression can identify and assess the influence of only a subset of characteristics that truly influence the formation of Market Value.
it	In altre parole a causa della limitata numerosità degli elementi del campione estimativo e della variabilità presente nei Prezzi, la Regressione consente di individuare e valutare l'influenza soltanto di un sottoinsieme delle caratteristiche che davvero influiscono nella formazione del Valore di Mercato.

en	The result is the appearance of a new component of error due to the approximation introduced replacing the unknown value of β with β, defining β = β + θ, with θ ∈ M(Jx1), then
it	Il risultato è la comparsa di una nuova componente di errore dovuta all'approssimazione che si introduce sostituendo l'incognito valore di β con β, allora definendo β = β + θ con θ ∈ M(Jx1) si ottiene

en	For example, it might happen that a characteristic such as "the distance from a school complex" is not considered influential in determining Market Value and therefore it is not identified.
it	Ad esempio può capitare che una caratteristica come "la distanza dai complessi scolastici" non sia considerata influente nella determinazione del Valore di Mercato e pertanto non venga rilevata.

en	Table 4 Distributions and indices of Marginal Prices of the characteristics Characteristic
it	Tabella 4 Distribuzioni ed indici dei Prezzi marginali delle caratteristiche Caratteristica

en	After having identified the characteristics that statistically influence the formation of Market Value, it is necessary to assess their influence.
it	Dopo aver individuato le caratteristiche che statisticamente influiscono sulla formazione del Valore di Mercato si tratta di valutarne la loro influenza.

en	PA can be used if there are two elements in the sample that have identical values for all characteristics except one.
it	La PA può essere adottata quando nel campione estimativo si trovano due elementi aventi valori identici per tutte le caratteristiche tranne una.

en	However, it is not unusual to see texts in the valuation field that reduce the analysis of the goodness-of-fit of the model only to the observation of the value of R2.
it	Tuttavia non è raro incontrare testi in ambito estimativo che riducono l'analisi della bontà del modello esclusivamente all'osservazione del valore di R2.

en	In successive steps, the procedure gradually eliminates the characteristics that data analysis shows to be not statistically significant in the formation of Market Value.
it	Nei passi successivi la procedura provvede ad eliminare via via le caratteristiche che, dall'analisi dei dati, non risultano statisticamente significative nella formazione del Valore di Mercato.

en	Statistical indices: minimum 68740, first quartile 69940, median 70180, average 70160, third quartile 70400, maximum 71050
it	Indici statistici: minimo 68740, primo quartile 69940, mediana 70180, media 70160, terzo quartile 70400, massimo 71050

en	In this case, from the sample data it seems that Price increases on a quadratic trend as the Floor grows higher.
it	In tal caso, infatti, dai dati del campione pare che il Prezzo aumenti con andamento quadratico al crescere del Piano.

en	However, the straight line plotted using the marginal price of the Floor characteristic indicates that the price should decrease linearly.
it	Tuttavia la retta tracciata utilizzando il prezzo marginale della caratteristica Piano indica che il Prezzo dovrebbe decrescere

en	For example, sellers often do not make their decisions to sell based on rational criteria (consider for example the case in which a person must sell a property for money reasons).
it	Ad esempio i venditori spesso non prendono la decisione di vendita seguendo i criteri razionali (si pensi ad esempio al caso in cui una persona debba vendere un alloggio per esigenze economiche).

en	This requires that the appraiser ask him/herself which characteristics (or variables) define the Market Value of the apartment subject to appraisal.
it	Per fare ciò occorre che il tecnico si chieda quali siano le caratteristiche (o variabili) che definiscono il Valore di Mercato dell'appartamento oggetto della stima.

en	By comparing the patterns of the two curves, it is possible to make some considerations regarding the assumption that the linear approximation is reasonable.
it	Dal confronto degli andamenti delle due curve si possono fare considerazioni in merito all'ipotesi che l'approssimazione lineare sia ragionevole.

en	Continuing to look through the values contained in the estimate vector we find that an additional Balcony causes Market Value to increase by € 6403.40, while the presence of a cellar leads it to decrease in value of € 3078.40 (in this case, this is obviously a result that is has no significance in terms of appraisal).
it	Continuando a scorrere i valori contenuti nel vettore delle stime si scopre che un balcone in più fa sì che il Valore di Mercato abbia un incremento di 6403.4 €, mentre la presenza della cantina provoca addirittura un decremento del Valore di 3078.4 € (anche in questo caso si tratta ovviamente di un risultato privo di significato estimativo).

en	It is more reasonable and correct to think that other characteristics also influence the formation of Market Value.
it	E' più ragionevole e corretto pensare che anche altre caratteristiche influenzino la formazione del Valore di Mercato.

en	Let us return to the 80 square meter (sm) apartment.
it	Ritorniamo al caso dell'appartamento di 80 m2.

en	Before continuing the study of the mathematical foundations of the SCA and moving into the socalled phase of data reconciliation, we need to refer to (23) substituting in it the definition of a vector of adjusted prices (24).
it	Prima di proseguire nello studio delle fondamenta matematiche del SCA e di addentrarci nella cosiddetta fase di riconciliazione dei dati, occorre richiamare per un attimo la formula (23) sostituendo in essa la definizione di vettore dei prezzi corretti (24).

en	Before proceeding, we must state very clearly that in order for the estimated Market Value of a property being valued (VM0) to be "good," the errors due to the limited number of characteristics considered (ηi) and those dictated by the error of form (νi) must be type (a) or (b).
it	Prima di proseguire bisogna affermare con molta chiarezza che affinché la stima del Valore di Mercato del bene oggetto di stima (VM0) sia "buona" è necessario che gli errori dovuti al numero limitato di caratteristiche considerate (ηi) e quelli dettati dall'errore di forma (νi) siano del tipo (a) o (b).

en	In fact, in the presence of functions of Market Value that are not too irregular, the linear approximation error becomes larger as the distance from the property being appraised progressively increases.
it	Infatti, in presenza di funzioni del Valore di Mercato non troppo irregolari, l'errore di approssimazione lineare si fa più elevato man mano che ci si allontana dal bene oggetto di stima.

en	It can be considered partially useful for making general appraisals, although it must be said that the model could be greatly improved by increasing the sample size and the number of detected characteristics (in particular those relating to the spatial component).
it	Esso può considerarsi parzialmente utile per effettuare stime di massa, anche se va detto che il modello potrebbe essere largamente migliorabile aumentando la numerosità campionaria e la quantità di caratteristiche rilevate (in particolare quelle relative alla componente spaziale).

en	We presume that the marginal prices of the other characteristics are the result of the experience of the appraiser so that
it	I prezzi marginali per le altre caratteristiche si suppone siano il frutto dell'esperienza del perito così da poter affermare che

en	When errors are type (c), the situation is different; in this case the estimation procedure should be interrupted or at the very least, adjustments should be made to the results obtained.
it	Diverso è il caso in cui gli errori siano del tipo (c), in tal caso si dovrebbe interrompere la procedura di stima o comunque si dovrebbero apportare delle correzioni ai risultati ottenuti.

en	While reiterating that it is not the aim of this paper to explore the topic of regression in detail, the following sections will present the results obtained by performing a methodical analysis of the data in Table 1.
it	Pur ribadendo che non è nell'intenzione di questo scritto approfondire il tema della Regressione, nel seguito si presenteranno i risultati ottenuti eseguendo un'analisi metodica sui dati della Tabella 1.

en	hypothesis of model linearity
it	ipotesi di linearità del modello

en	proposals for testing the goodness-of-fit of the Sca
it	proposte per la verifica della bontà del sca

en	The characteristics can also be divided into quantitative ones (for example, floor area) because the information collected is numeric, and qualitative ones (for example, condition of the dwelling) because the data are categories and not numbers.
it	Le caratteristiche possono poi essere suddivise in quantitative (es. superficie), perché le informazioni raccolte sono numeri, e caratteristiche qualitative (es. stato di conservazione dell'abitazione), perché i dati rilevati sono delle categorie e non dei numeri.

en	It is important to point out that β is an estimate of the parameter vector β so that it generates an error that is managed explicitly through the use of confidence intervals (which will be discussed below).
it	far notare che β è una stima del vettore dei Parametri β e che pertanto si genera un errore di stima che viene esplicitamente gestito attraverso lo strumento degli intervalli di fiducia (di cui si dirà in seguito).

en	One wonders what change in value is due to the interaction between the Elevator and Floor characteristics.
it	Ci si chiede quale sia la variazione di valore dovuta alla caratteristica interazione tra Ascensore e Piano.

en	But appraisal practice requires, in any case,
it	Ma la pratica estimativa richiede comunque la stima

en	So it is more correct (mathematically speaking) to consider Market Value VM0 as an unknown value and unknowable in any way.
it	è più corretto (matematicamente) considerare il Valore di Mercato VM0 come un valore incognito e in alcun modo non conoscibile.

en	• is there a way to evaluate the goodness-of-fit of the estimate obtained (as with multiple linear regression) or even to measure of its level of uncertainty with it?
it	• esiste un modo per valutare la bontà della stima ottenuta (come avviene per la Regressione Lineare Multipla) o addirittura per associare ad essa una misura della sua incertezza?

en	as cannot provide a good estimate in the presence of type (c) errors.
it	fornire una stima di qualità in presenza di errori del tipo (c).

en	The linear system (23) consists of n linear equations, each having as a result the Market Value of the property being valued.
it	Il sistema lineare (23) è costituito da n equazioni lineari aventi ciascuna come risultato il Valore di Mercato del bene oggetto di stima.

en	This value is close to the point value previously obtained, € 70202.04.
it	Tale valore risulta prossimo al valore puntuale precedentemente ottenuto, 70202.04 €.

en	All methods referring to the direct valuation of the Market Value of an asset (Sales Comparison Approach, Regression, Direct Monoparametric Estimation, etc..) can be defined through mathematical or statistical models.
it	Tutti i metodi di stima diretta del Valore di Mercato di un bene (Sales Comparison Approach, Regressione, Stima monoparametrica diretta, ecc.) possono essere definiti attraverso l'introduzione di modelli matematici o statistici.

en	But appraisal practice requires, in any case, the estimation of a Value and the error η0 is compensated through non-mathematical methods.
it	Ma la pratica estimativa richiede comunque la stima di un Valore e l'errore η0 viene compensato con metodi non matematici.

en	With the assumption that the ηi and νi errors are type (a) or (b), then (10) can be further simplified in what we can define as the model of formation of the Transaction Price:
it	Sotto l'ipotesi che gli errori ηi e νi siano del tipo (a) o (b) la formula (10) si può ulteriormente semplificare in quella che possiamo definire come Modello della formazione del Prezzo di Compravendita:

en	Through these two values, it is possible to construct a confidence interval (95% confidence) by subtracting and adding twice the estimate of
it	Attraverso questi due valori è possibile costruire un intervallo di fiducia (al 95% di fiducia) sottraendo

en	The transactions took place in a specific geographical area characterized by low-cost housing construction.
it	Le transazioni sono avvenute in una zona geografica specifica e caratterizzata da una tipologia costruttiva economico-popolare.

en	Before continuing, however, it is important to ask what effect the errors ηi and νi can have on the estimate of VM0.
it	Prima di proseguire, tuttavia, è necessario chiedersi quali effetti sulla stima di VM0 possono avere gli errori ηi e νi.

en	Other methods determine the estimate of the function through the use of sample data.
it	Altri metodi giungono ad una stima della funzione attraverso l'utilizzo dei dati campionari.

en	The marginal price used in all probability is simply the average of the values obtained by interviewing a sample of experts.
it	Il prezzo marginale utilizzato con buona probabilità è semplicemente la media dei valori ottenuti interrogando il campione di esperti del settore.

en	Vector β has as elements the first derivative of function f evaluated at point X0 (known as marginal prices).
it	Il vettore β ha per elementi le derivate prime della funzione f valutate nel punto X0 (note come prezzi marginali).

en	In the valuation field, an important role (especially outside Italy) is played by so-called mass appraisal.
it	Nell'ambito estimativo un ruolo importante (soprattutto in un contesto extra italiano) è costituito dalle cosiddette stime di massa (mass appraisal).

en	Once the vector of residuals has been found, it is necessary to ask which tool is best suited for testing the assumptions made on errors.
it	Ricavato il vettore dei residui occorre chiedersi quale strumento sia il più adatto a verificare le ipotesi sugli errori.

en	effects that the non-linearity components (ρ) may have on the estimate result?
it	componenti di non linearità non trascurabili (ρ) possono avere sul risultato di stima?

en	Therefore from an appraisal point of view, the problem is solved by looking for a different sample survey, or reviewing the vector of weights, etc.
it	Pertanto dal punto di vista estimativo la questione si risolve andando a cercare un campione estimativo differente, oppure rivedendo il vettore dei pesi, ecc.

en	The first row consists of J null values because it refers to the very property being valued.
it	La prima riga è costituita da J valori nulli perché si riferisce al bene oggetto di stima medesimo.

en	In fact, If(X0) is a column vector of dimension n whose elements are all equal to Market Value f(X0).
it	Infatti If(X0) è un vettore colonna di dimensione n i cui elementi sono tutti uguali al Valore di Mercato f(X0).

en	The second (red segment) is a straight line whose slope is the marginal price of the characteristic which passes through the estimated Market Value (red square).
it	La seconda (segmento rosso) è un segmento di retta che ha come pendenza il prezzo marginale della caratteristica e passa per la stima del Valore di Mercato (quadrato rosso).

en	To get a clearer and more complete picture of Regression methods, see the text by Hastie et. al. (2001) entitled "The Element of Statistical Learning.
it	Per avere un quadro più chiaro e completo sui metodi di Regressione si rimanda al testo di Hastie ed altri (2001) dal titolo The Element of Statistical Learning.

en	Before continuing the regression analysis, it should be noted that the parameter estimates in Table 2 were obtained through the analysis of a sample.
it	Prima di proseguire nell'analisi di Regressione occorre sottolineare che le stime dei parametri di Tabella 2 sono state ottenute dall'analisi di un campione.

en	The matrix thus obtained is composed of elements measured with the same unit of measurement (€) and the columns are properly weighed.
it	La matrice così ottenuta è composta da elementi misurati sulla medesima scala di misura (€) e ha colonne correttamente pesate.

en	Similarly, when two units are very similar except for the fact that one is not renovated and the other is renovated/new, the difference in their estimated values is € 18022.50.
it	Allo stesso modo due unità del tutto simili tranne per il fatto che la prima è Non Ristrutturata e l'altra Ristrutturata o Nuova hanno una differenza stimata di valore pari a 18022.50 €.

en	This error is negligible if the characteristics excluded, namely those with an index greater than J, are
it	Tale errore risulta di dimensioni trascurabili se le caratteristiche escluse, ovvero quelle avente un indice superiore a J,

en	• is there a method to determine the vector of weights W so that the estimate is as correct as
it	• Esiste un metodo per determinare il vettore dei pesi W affinché la stima sia la più corretta pos

en	This coefficient can have values in the interval [0,1] and represents the proportion of variability explained by the model (14) compared to the natural variability present in the price trend P. The closer the value of R2 is to 1, the greater the proportion of the variability of prices.
it	Tale coefficiente può assumere valori nell'intervallo [0,1] e rappresenta la proporzione di variabilità spiegata dal modello (14) rispetto alla variabilità naturale presente nell'andamento dei prezzi P. Tanto più il valore di R2 si avvicina a 1, tanto più il modello spiega una grande proporzione della variabilità presente nei prezzi.

en	At this point, it should be clarified that in valuation jargon, Market Value means the appraisal opinion provided by the expert appraiser at the end of his/her consultancy/assessment.
it	Occorre a questo punto chiarire che nel gergo estimativo per Valore di Mercato si intende il giudizio di stima fornito dal tecnico/perito al termine della consulenza/perizia.

en	This formula, while not exact (standard error should be multiplied by a coefficient dependent on Student-t distribution), allows us to state that: with a confidence level of 95%, the true value of the Area parameter lies between a minimum of approximately € 627 and a maximum of approximately € 1645.
it	Questa formula, seppur non esatta (lo Standard Error andrebbe moltiplicato per un coefficiente dipendente dalla distribuzione statistica t di Student), consente di poter affermare che: con un livello di fiducia del 95% il valore vero del parametro relativo alla Superficie è compreso tra un minimo di 627 € e un massimo di 1645 € circa.

en	Then, always starting from the simple observation of the two-dimensional chart, we can choose to use a weight vector W, which depends on the distances of the elements from the property being appraised.
it	Allora, sempre partendo dalla semplice osservazione della mappa bidimensionale, si può decidere di utilizzare un vettore pesi W che dipenda dalle distanze degli elementi dal bene oggetto di stima.

en	Please note this is not Unit Price, which, in fact, is obtained by dividing Price by Area.
it	Non si tratta del Prezzo Unitario, quest'ultimo infatti si ottiene dividendo il Prezzo per la Superficie.

en	To accomplish this task, regardless of the valuation method used, it is necessary to:
it	Per poter svolgere tale operazione, indipendentemente dal metodo di stima utilizzato, occorre

en	The point estimates (and intervals) of the parameters of the significant characteristics of the winning model can be very useful for the Sales Comparison Approach.
it	Le stime puntuali (ed intervallari) dei parametri delle caratteristiche significative del modello vincente possono essere molto utili anche nell'applicazione del Sales Comparison Approach.

en	If a different sample were chosen, the same estimates would not have been obtained.
it	In termini concreti, se si fosse estratto un campione differente non si sarebbero ottenute esattamente le medesime stime.

en	Once the components of the vector β have been transformed into random variables, the Monte Carlo simulation consists in repeating the procedure for estimating the Market Value for a desired number of times (in our case 10000).
it	Trasformate in variabili casuali le componenti del vettore β la simulazione Monte Carlo consiste nel ripetere la procedura di stima del Valore di Mercato per un numero desiderato di volte (nel nostro caso 10000).

en	It represents the mathematical model of Market Value from which to begin to estimate VM0.
it	Essa rappresenta il modello matematico del Valore di Mercato da cui partire per la stima di VM0.

en	The mathematical operation to be performed, after obtaining the estimation of the vector parameter, is in fact very simple,
it	L'operazione matematica da compiersi, dopo aver ottenuto il vettore delle stime dei parametri, è infatti molto semplice

en	Noting the pattern obtained for the case study, the normality assumptions can also be accepted with a certain degree of reasonableness.
it	Osservando l'andamento ottenuto per il caso studio si può con una certa ragionevolezza accettare anche l'ipotesi di normalità.

en	It is not at all taken for granted that the characteristics influencing Market Value are detectable or that is simple to identify all the characteristics that can affect VM0.
it	Non è infatti scontato che le caratteristiche influenti il Valore di Mercato siano rilevabili o che sia semplice identificare tutte le caratteristiche in grado di influire su VM0.

en	Below, we will consider some of these methods and attempt to describe their mathematical details and the difficulties in their application taking our cue from pseudo-real case studies.
it	Di seguito prenderemo in considerazione alcuni di questi metodi cercando di descriverne i dettagli matematici e le difficoltà di applicazione, prendendo spunto da casi studio pseudo-reali.

en	Finally, the practical utility and the conditions for the application of a valuation method known as Nearest Neighbors Appraisal Technique (NNAT) will be explored.
it	Infine si valuterà l'utilità pratica e le condizioni di applicazioni di un metodo di stima noto come Nearest Neighbors Appraisal Technique (NNAT).

en	In fact, the negative effects due to the second element in the sample survey (see
it	Infatti, gli effetti negativi dovuti al secondo elemento del campione estimativo (vedi

en	They refer to statistical methods that allow us to automatically obtain the distance that will help define the sample survey.
it	Essi fanno riferimento a metodi statistici che consentono di ottenere in modo automatico la distanza capace di determinare il campione estimativo.

en	The scatter charts described above are very useful to test the goodness-of-fit of the linear approximation and the sensibleness of the components of β.
it	I grafici di dispersione sopra descritti sono molto utili per verificare la bontà dell'approssimazione lineare e la sensatezza delle componenti di β.

en	Illustration 1 Residual plots.
it	Illustrazione 1: Grafici dei residui.

en	To attempt to limit the errors introduced by the linear approximation of the function of Market Value, we could therefore decide to delete the second element from the sample survey.
it	Per cercare di limitare gli errori introdotti dall'approssimazione lineare della funzione del Valore di Mercato si può pertanto decidere di eliminare dal campione estimativo il secondo elemento.

en	The data collected for the 52 elements in the survey sample are organized in the following table (as an excerpt)
it	I dati raccolti sui 52 elementi del campione estimativo sono organizzati nella seguente tabella (di cui si riporta soltanto uno stralcio)

en	Illustration 3) are muted by the weight value used: 0.072 against the previous ¼.
it	Illustrazione 3) risultano smorzati dal valore del peso utilizzato: 0.072 a fronte del precedente ¼.

en	The distances between the property being appraised and the elements in the sample are estimated respectively at € 9877, € 27734, € 7199 and € 4480.
it	Le distanze tra il bene oggetto di stima e gli elementi del campione estimativo risultano pari rispettivamente a 9877, 27734, 7199 e 4480 €.

en	This means that estimates are affected by an element of uncertainty due to the sampling procedure.
it	Questo significa che le stime sono affette da una componente di incertezza dovuta alla procedura di campionamento.

en	Note that the penultimate column in X is obtained by multiplying the number of Floors by the column of the coded variable Elevator; this is to emphasize the fact that the presence of the elevator affects the value based mainly on the floor on which the unit is located (interaction between the two characteristics).
it	Si noti che la penultima colonna di X è stata ottenuta moltiplicando il numero di Piani con la colonna codificata della variabile Ascensore, questo per sottolineare il fatto che la presenza dell'ascensore influisce sul valore soprattutto in funzione del piano in cui si trova l'unità (ovvero l'interazione tra le due caratteristiche).

en	However, from the practical point of view, another very interesting question arises: is it possible to attach a measure of uncertainty to an appraisal opinion?
it	Tuttavia dal punto di vista pratico esiste un'altra questione molto interessante: è possibile associare al giudizio di stima una misura della sua incertezza?

en	The matrix H is formed by J columns that refer to the respective characteristics used in the estimate of Market Value.
it	La matrice H è costituita da J colonne che fanno riferimento alle rispettive caratteristiche utilizzate nella stima del Valore di Mercato.

en	There are characteristics that can be specified without error (for example, number of exposures) but there are also characteristics that can give rise to measurement errors (for example, year of construction).
it	Vi sono caratteristiche che possono essere rilevate senza errori (es. numero di arie) ma anche caratteristiche che nella rilevazione possono dare origine ad errori di misura (es. anno di costruzione).

en	(31) shows that to try to minimize the estimation error, it is necessary to minimize the following terms W'(IX0 - X) θ and W'ρ.
it	Dalla (31) si evince che per cercare di minimizzare l'errore di stima occorre cercare di rendere minimi i seguenti termini W'(I X0 - X) θ e W'ρ.

en	It follows that sample data can only have limited explanatory power; or in other words, that there are difficulties in correctly identifying all the characteristics that are significantly influential and in correctly assessing the different levels of individual influences.
it	Ne consegue una limitata capacità esplicativa, ovvero una difficoltà nell'individuare correttamente tutte le caratteristiche significativamente influenti e nel valutare correttamente il livello delle singole influenze.

en	In this method, in fact, the parameters are estimated by trying to minimize the squared residuals, or trying to minimize the quantity ε' ε .
it	In tale metodo, infatti, la stima dei Parametri si ottiene cercando di minimizzare il quadrato degli errori, ovvero cercando di minimizzare la quantità ε′ε.

en	the estimation of a Value and the error η0 is compensated through non-mathematical methods.
it	di un Valore e l'errore η0 viene compensato con metodi non matematici.

en	If this cannot be done, then the mathematical appraisal process should be terminated.
it	Se non si può percorrere questa strada dal punto di vista matematico si dovrebbe interrompere il procedimento di stima.

en	The sample analyzed below consists of a database of 52 recent transactions for which we have information relating to the following characteristics: Price, Area, Exposures, Balcony, Cellar, Floor, Elevator, Year of Construction and Conditions of the housing unit.
it	Il campione estimativo di seguito analizzato consiste in una banca dati di 52 transazioni recentemente avvenute, per le quali si conoscono le informazioni relative alle seguenti caratteristiche: Prezzo, Superficie, Arie, Balconi, Cantina, Piano, Ascensore, Anno di Costruzione e Stato di Conservazione dell'unità immobiliare.

en	Through these two values, it is possible to construct a confidence interval (95% confidence) by subtracting and adding twice the estimate of Standard Error: 1135.86±2·254.53 = (626.80; 1644.92).
it	Attraverso questi due valori è possibile costruire un intervallo di fiducia (al 95% di fiducia) sottraendo e sommando il doppio dello Standard Error alla stima: 1135.86±2·254.53 = (626.80; 1644.92).

en	Once the vector of the so-called adjusted prices has been obtained from a mathematical point of view, the so-called reconciliation is simply a matrix multiplication
it	Ricavato il vettore dei cosiddetti prezzi corretti dal punto di vista matematico la cosiddetta riconciliazione consiste semplicemente in una moltiplicazione matriciale

en	The reason will be clarified in the next section when we highlight how the practical application of regression analysis requires a great deal of experience and the adoption of methods called "model selection".
it	Il motivo sarà meglio chiarito nella sezione successiva, quando si sottolineerà come l'applicazione pratica della regressione richiede una grande esperienza e l'adozione di metodi denominati di selezione del modello.

en	This might suggest that regression is not a suitable method for analyzing data from a sample survey.
it	Questo potrebbe far pensare che la Regressione sia un metodo non adatto per analizzare i dati di un campione estimativo.

en	The result obtained from the Monte Carlo simulation is a set of 10000 Market Value estimates.
it	Il risultato che si ottiene dall'applicazione della simulazione Monte Carlo è un insieme di 10000 stime del Valore di Mercato.

en	Figure 2 Scatter Charts of Price in relation to the characteristics used in the SCA.
it	Illustrazione 2 Grafici di dispersione del Prezzo rispetto alle caratteristiche utilizzate nel SCA.

en	From the observation of the values in Table 2, we see that the increase in value due to an additional sm is equal to €1135.86.
it	Dall'osservazione dei valori ottenuti nella Tabella 2 si ha che l'incremento di Valore dovuto ad un m2 in più è pari a 1135.86 €.

en	These procedures require, in fact, that the components of the vector be independent, have an expected value of zero, constant variance and be normally distributed.
it	Tali procedure richiedono infatti che le componenti del vettore siano indipendenti, abbiano valore atteso nullo, varianza costante e distribuite normalmente.

en	In practice, it is assumed that the Market Value of assets (here indicated by i) comparable to the one the being appraised is a function h of their characteristics.
it	In pratica si suppone che il Valore di Mercato dei beni simili (qui indicati con l'indice i) a quello oggetto di stima sia una funzione h delle rispettive caratteristiche.

en	Returning to the matrix in (14), the problem lies in estimating the vector of the β parameters.
it	Ritornando alla formula matriciale (14) il problema consiste nello stimare il vettore dei Parametri β.

en	Clearly, the estimated model is not a suitable tool to perform the appraisal of a single property.
it	Certamente il modello stimato non risulta uno strumento adatto per eseguire la stima di un singolo

en	From a practical standpoint, this is a very wide range that can only be reduced by increasing the sample size.
it	Dal punto di vista pratico si tratta di un intervallo molto ampio ma che può essere ridotto solo aumentando la numerosità del campione.

en	To provide a direct estimate through SCA, it is necessary to select a sample consisting of four units comparable to the property to be assessed (Table 3) located in the same geographical area.
it	Per provvedere ad una stima per via diretta tramite SCA si seleziona un campione estimativo formato da quattro unità simili al bene oggetto di stima (Tabella 3) ed ubicate nel medesimo contesto geografico.

en	Table 1 shows how certain characteristics (Price, Area, Exposures, Balcony, Piano and Year of Construction) are quantitative.
it	Dalla Tabella 1 emerge come alcune caratteristiche (Prezzo, Superficie Arie, Balconi, Piano e Anno di Costruzione) sono di tipo quantitativo.

en	Without great difficulty, one can see that the second element in the sample has a distance from the property being appraised greater than € 25000 and occupies a marginal position compared to the other three elements in the sample.
it	Senza grandi difficoltà si deduce che il secondo elemento del campione ha una distanza dal bene oggetto di stima superiore a 25000 € e ha, rispetto agli altri tre elementi del campione, una posizione marginale.

en	In even simpler terms, it is the appraiser who determines that the sample survey can include only those apartments that are located at a distance of less than 500 m from the property being appraised.
it	In termini più semplici, è il tecnico a decidere che, nel campione estimativo, possono rientrare solo gli appartamenti che si trovano ad una distanza inferiore ai 500 m da quello oggetto di stima.

en	The red curve is obtained by using the marginal price of the characteristic analyzed
it	La curva rossa è ottenuta utilizzando il prezzo marginale della caratteristica analizzata.

en	Without thinking too much, one would say € 4000, because that amount is the difference in price between the third floor unit and the one on the second floor.
it	Senza pensarci troppo verrebbe da dire 4000 €, in quanto l'unità al terzo piano ha un prezzo superiore a quella del secondo proprio pari a tale quantità.

en	If not, then all the appraisal procedures and associated errors would be affected by inaccuracies and the estimates obtained would not have any practical significance.
it	Se così non fosse allora tutte le procedure di stima e i relativi errori risulterebbero affetti da imprecisioni e le stime ottenute non avrebbero significato pratico.

en	Similarly, the second error term assumes greater values when considering the sample properties more distant from the property being appraised.
it	Allo stesso modo il secondo termine di errore assume valori più elevati quando si considerano beni di comparazione più distanti dal bene oggetto di stima.

en	The SCA is a deterministic appraisal method which is based on the linear approximation of the Market Value function in the neighborhood of point X0.
it	Il SCA è una metodologia estimativa deterministica che si fonda sull'approssimazione lineare della funzione del Valore di Mercato nell'intorno del punto X0.

en	Previously, it was asked if it was possible to study the effects generated by θ on the estimation.
it	In precedenza ci si è chiesti se fosse possibile studiare gli effetti generati da θ sull'errore di stima.

en	In fact, vector ε is unknowable!
it	Il vettore ε, infatti, è inconoscibile!

en	such that they do not significantly affect Market Value.
it	sono tali da non modificare in modo significativo il Valore di Mercato.

en	This error is negligible if the characteristics excluded, namely those with an index greater than J, are such that they do not significantly affect Market Value.
it	Tale errore risulta di dimensioni trascurabili se le caratteristiche escluse, ovvero quelle avente un indice superiore a J, sono tali da non modificare in modo significativo il Valore di Mercato.

en	For example, the "neighborhood safety" characteristic can be difficult to measure (unlike in the U.S.).
it	Ad esempio la caratteristica "grado di sicurezza del vicinato" può essere difficile da misurare (a differenza di quanto capita negli Stati Uniti).

en	Formula (7) expresses a very simple concept in mathematical form: if, in the definition of Market Value, we either forget, do not detect or identify some characteristics, then an error is introduced, generically indicated by the term ηi.
it	La formula (7) esprime in forma matematica un concetto molto semplice: se nella definizione del Valore di Mercato si dimenticano, non si rilevano o non si possono rilevare alcune caratteristiche, allora si introduce un errore che, genericamente, indichiamo con il termine ηi.

en	The presence of the elevator contributes to an increase in value (€ +6906.00) but perhaps it would be more appropriate to study the combined effects (interaction) of the Floor and Elevator characteristics.
it	La presenza dell'ascensore risulta contribuire all'incremento del Valore (+6906.0 €), ma forse sarebbe stato più opportuno studiare l'effetto congiunto (interazione) delle caratteristiche Piano e Ascensore.

en	It is assumed that the characteristics analyzed are those that affect the determination of the market value of properties bought and sold in the area.
it	Si ipotizza che le caratteristiche rilevate siano quelle che influiscono nella determinazione del valore di mercato dei beni compravenduti nella zona.

en	As previously noted, the description of the multiple linear regression method given here is not intended to be exhaustive.
it	Come già in precedenza ricordato la descrizione del metodo di Regressione Lineare Multipla qui riportata non ha l'ambizione di essere esaustiva.

en	The most frequent answer to this question in the valuation
it	A questa domanda la risposta più frequente in ambito estimativo è costituita dal

en	In this regard, it is suggested to apply the statistical methodology known as "Multidimensional Scaling" (Hastie et al., 2001) to obtain a graphic
it	A tal proposito si suggerisce di applicare la metodologia statistica nota come Multidimensional Scaling (Hastie et al., 2001) per ottenere

en	It follows that this is an ideal candidate with which to create the distance matrix
it	Ne consegue che risulta un candidato ideale per costruire la matrice delle distanze

en	In particular, we assume that the exact values of vector β are replaced by random variables as shown in Table 4.
it	In particolare si ipotizzi che i valori puntuali del vettore β siano sostituiti da variabili casuali secondo quanto indicato in Tabella 4.

en	model can be very useful for the Sales Comparison Approach.
it	te possono essere molto utili anche nell'applicazione del Sales Comparison Approach.

en	Outside this neighbourhood, the approximation error ρ may not be negligible.
it	Al di fuori di questo intorno l'errore di approssimazione ρ può non essere trascurabile.

en	To try to overcome this obstacle, the underlying principle of direct valuation methods, that of comparison, should be used.
it	Per cercare di superare questo primo ostacolo occorre fare uso del postulato estimativo alla base dei metodi di stima diretti, quello della comparazione.

en	between the vector S and the column vector of weights W = [w1, w2, .., wn]' ∈ M(nx1), that is a vector whose sum of elements is equal to 1 or, equivalently, I'W=1.
it	tra il vettore S e il vettore colonna dei pesi W = [w1, w2, .., wn]' ∈ M(nx1), ovvero un vettore la cui somma degli elementi è pari a 1 o, equivalentemente, I'W=1.

en	But this does not mean that that this assumption is wrong and that instead the true function of Market Value is the most complex
it	∀ i ∈ {0, 1, 2, …, n} non è detto che tale ipotesi sia errata e che invece la vera funzione del Valore di Mercato sia la più complessa

en	In fact, the negative effects due to the second element in the sample survey (see Illustration 3) are muted by the weight value used: 0.072 against the previous ¼.
it	Infatti, gli effetti negativi dovuti al secondo elemento del campione estimativo (vedi Illustrazione 3) risultano smorzati dal valore del peso utilizzato: 0.072 a fronte del precedente ¼.

en	• real estate market dynamics
it	• dinamicità del mercato immobiliare

en	The questions that require the formulation of an opinion regarding the estimated Market Value of a single asset are the norm in appraisal practice.
it	I quesiti che richiedono la formulazione di un giudizio di stima sul Valore di Mercato di un bene singolo sono la norma nella pratica estimativa.

en	At this point, after having introduced two simplifications to the model defining Market Value and having gathered the data on the J characteristics of the assets being valued, we would think that the estimate of VM0 is now terminated.
it	Giunti a questo punto, dopo aver introdotto due semplificazioni del modello che definisce il Valore di Mercato e raccolto i dati sulle J caratteristiche del bene oggetto di stima, ci si aspetterebbe che la stima di VM0 sia ormai cosa fatta.

en	The data, however, does not provide sufficient indications to consider that these characteristics (eg Exposure, Cellar, Balcony, ...) will be influential.
it	Dai dati tuttavia non vi sono indizi sufficienti perché tali caratteristiche (esempio Arie, Cantina, Balconi, ...) siano considerate influenti.

en	In the following paragraphs, we will focus on the mathematical justification of
it	Nelle righe seguenti ci si soffermerà sulla giustificazione matematica del metodo.

en	Some of these methods hypothesize the form of the function h0 that tie the characteristics influencing VM0 together.
it	Alcuni di questi metodi ipotizzano la forma della funzione h0 che lega le caratteristiche influenti su VM0.

en	For this reason, it is reasonable to assume that the following relationship exists between Price and Market Value:
it	Per questo motivo è ragionevole supporre che tra Prezzo e Valore di Mercato sussista la seguente relazione

en	However, it appears equally reasonable to assume that the ηi errors are type (b), or in other words not negligible but random ηi ∙ N(0,ση).
it	Risulta tuttavia altrettanto ragionevole supporre che gli errori ηi siano del cosiddetto tipo (b), ovvero di entità non trascurabile ma con andamento casuale ηi ~ N(0, ση).

en	But it is far more interesting to note that, thanks to the simulation, it is also possible to associate an indication of uncertainty to the point estimate due to the estimation procedure for the attribution of marginal prices.
it	Tuttavia ben più interessante è notare come, grazie alla simulazione, è possibile associare alla stima puntuale anche un'indicazione dell'incertezza di stima dovuta alla procedura di assegnazione dei prezzi marginali.

en	That is, only apartments located near the property being assessed and which have been sold recently are taken into consideration.
it	Ovvero si prendono in considerazione soltanto appartamenti ubicati nelle vicinanze di quello oggetto di stima e compravenduti di recente.

en	It must be stressed that this vector (32) represents only one of many viable alternatives in the definition of the weight vector.
it	Si sottolinea infine come il vettore (32) rappresenti soltanto una delle molteplici alternative percorribili nella definizione del vettore pesi.

en	Mathematical/statistical interpretation of direct valuation methods
it	Interpretazione matematico-statistica dei metodi di stima diretti

en	It is estimated as β by appraisers giving rise, however, to an error component θ.
it	Esso viene stimato con β da parte di esperti dando però origine alla componente di errore θ.

en	The appraisal procedure based on the least squares method and the construction of confidence intervals are based on assumptions about the vector of errors ε.
it	La procedura di stima basata sul metodo dei minimi quadrati e la costruzione degli intervalli di fiducia si fondano su ipotesi riguardanti il vettore degli errori ε.

en	Left distribution of the residuals compared to the values predicted by the model.
it	A sinistra andamento dei residui rispetto ai valori previsti dal modello.

en	An estimation problem requires the formulation of an opinion on the Market Value of a property of 45 square meters, with two exposures, a balcony, cellar, on the ground floor, not renovated, located in a 1950s building without an elevator (Table 3 ).
it	Un quesito di stima richiede di fornire un giudizio sul Valore di Mercato di un bene di 45 m2, avente due arie, un balcone, con cantina, al piano terreno, non ristrutturato, sito in un fabbricato degli anni 50 privo di ascensore (Tabella 3).

en	Another observation should be made regarding the weights of each characteristic in the estimation of VM0.
it	Un'altra osservazione che va fatta riguarda il peso che ogni caratteristica ha nella stima di VM0.

en	This vector assigns a weight to the elements in the sample which is inversely proportional to their distance from the property being appraised.
it	Questo vettore assegna un peso agli elementi del campione che è inversamente proporzionale alla loro distanza dal bene oggetto di stima.

en	This matrix must contain numbers that can express the distance between one property and another in relation to the differences due to different values of the characteristics taken into consideration.
it	Tale matrice deve contenere dei numeri capaci di esprimere la distanza tra un bene e l'altro rispetto alle differenze dovute ai differenti valori assunti dalle caratteristiche prese in considerazione.

en	Therefore the estimated Market Value will not deviate much from the real Transaction Price established after the appraisal.
it	Pertanto la stima del Valore di Mercato non deve discostarsi molto dal Prezzo reale di Compravendita che si andrà a realizzare dopo l'avvenuta stima.

en	The system of n equations (13) is linear and therefore can be synthetically represented by
it	Il sistema di n equazioni (13) è di tipo lineare e pertanto può essere sinteticamente

en	Mathematically, it represents a first derivative, while from the valuation point of view it is the difference in value between two completely identical
it	Matematicamente rappresenta una derivata prima, mentre dal punto di vista estimativo è la differenza di valore tra due beni del tutto

en	Of these values, the one for Conditions is useless, since this characteristic is the same for all elements in the sample and for subject property.
it	Di questi valori quello relativo allo Stato di Conservazione risulta inutile, essendo tale caratteristica uguale per tutti gli elementi del campione e per il bene oggetto di stima.

en	Some characteristics are easily identifiable (for example, number of exposures) while others are more difficult to specify (for example, degree of neighborhood safety).
it	Alcune caratteristiche sono facilmente rilevabili (es. numero di arie), altre sono di più difficile rilevazione (es. grado di sicurezza del vicinato).

en	For comparable properties, it is assumed that the formation of their Market Value follows the same law that generates VM0 (that is function h).
it	Per i beni simili si suppone che la formazione del Valore di Mercato segua la medesima legge di quella che genera il VM0 (ovvero la funzione h).

en	There might also be variables that are easy to identify (for example, the presence of a cellar) but information for some of the elements in the sample is not available.
it	Vi possono inoltre essere variabili facili da rilevare (es. presenza di cantina) ma di cui non si possiede l'informazione per alcuni elementi del campione.

en	This model is known in statistics as a Model of Multiple Linear Regression.
it	Tale modello è quello noto nell'ambito statistico come Modello di Regressione Lineare Multipla.

en	Finally, the last element in the estimate vector indicates that the difference in value between a renovated and a non-renovated apartment is equal to € 18008.00.
it	Infine l'ultimo elemento del vettore delle stime indica che la differenza di Valore tra un'unità ristrutturata e una non ristrutturata risulta pari a 18008.0 €.

en	• is there a way to try to identify the neighborhood of point X0 in order to limit the non-negligible
it	• Esiste un metodo per cercare di individuare l'intorno del punto X0 onde limitare gli effetti che le

en	In this case, if the characteristic is not considered crucial in the formation of Market Value, not considering it can be contemplated.
it	In tal caso se la caratteristica non è considerata di fondamentale importanza nella formazione del Valore di Mercato si può pensare di non prenderla in considerazione.

en	Just as a great chef cannot cook a an important dish if the raw materials are of poor quality, so a theoretically accurate statistical or valuation method as cannot provide a good estimate in the presence of type (c) errors.
it	Così come un grande chef non può cucinare un grande piatto se le materie prime sono di pessima qualità, allo stesso modo un metodo statistico o estimativo per quanto teoricamente esatto non può fornire una stima di qualità in presenza di errori del tipo (c).

en	It follows that to verify the validity of the assumptions regarding the random vector ε, it is necessary to analyze the behavior of its realization called the vector of residuals
it	Ne consegue che per verificare la validità delle ipotesi sul vettore casuale ε occorre analizzare il comportamento della sua realizzazione denominata vettore dei residui

en	Thus, the value obtained will not coincide exactly with the effective Price that will be exchanged between the parties, but
it	Pertanto, il valore ottenuto non deve coincidere esattamente con il Prezzo effettivo che verrà scambiato tra le parti, quanto piuttosto con il Prezzo più probabile!

en	The dashed curve is the nonparametric estimate of the price trend in relation to the characteristic considered.
it	La curva tratteggiata è la stima non parametrica dell'andamento dei Prezzi rispetto alla caratteristica considerata.

en	Starting with the comparison principle, it is therefore possible to assume that there exists a single function h that can determine the Market Value of a group of similar assets, so you can reasonably redefine VM0 as
it	Partendo dal postulato della comparazione è dunque possibile supporre che esista un'unica funzione h capace di determinare il Valore di Mercato di un gruppo di beni simili, pertanto si può con ragionevolezza ridefinire VM0 come

en	In other words, it is common to find characteristics that influence the formation of Price but not the formation of Market Value (for example, the seller's rush to sell a property).
it	Ovvero è comune trovare caratteristiche che influiscono nella formazione del Prezzo ma non nella formazione del Valore di Mercato (es. l'urgenza per un venditore di cedere il proprio bene immobile).

en	It must be stressed that this vector (32) represents only one of many viable alternatives in the
it	Si sottolinea infine come il vettore (32) rappresenti soltanto una delle molteplici alternative percor

en	In this regard, it is suggested to apply the statistical methodology known as "Multidimensional Scaling" (Hastie et al., 2001) to obtain a graphic representation of the distance matrix D.
it	A tal proposito si suggerisce di applicare la metodologia statistica nota come Multidimensional Scaling (Hastie et al., 2001) per ottenere una rappresentazione grafica della matrice delle distanze D.

en	Then proceeding with the the encoding of qualitative variables and recalling the definitions introduced thus far,
it	Allora procedendo alla codifica delle variabili qualitative e richiamando le definizioni matematiche sinora introdotte si ha che

en	Testing the model
it	verifica del modello

en	From the above definition, it appears that the estimate of the Market Value is somehow related to Transaction Price.
it	Dalla definizione sopra fornita, si evince come la stima del Valore di Mercato sia in qualche modo legato al Prezzo di Compravendita.

en	to now, we have simply highlighted the approximations and errors introduced into the estimation of Market Value.
it	Purtroppo non è così, anzi finora si sono semplicemente evidenziate le approssimazioni e gli errori che si introducono nella stima del Valore di Mercato.

en	intended to be exhaustive.
it	portata non ha l'ambizione di essere esaustiva.

en	To transform (21) into matrix form, it is sufficient to introduce the column vector I of dimension n
it	Per trasformare la formula (21) in forma matriciale è sufficiente introdurre un vettore colonna I di dimensione n

en	The sample will be made up of a number of apartments similar to the one to be appraised, recently sold and in the same geographical area.
it	Il campione estimativo dovrà essere costituito da un certo numero di appartamenti simili a quello oggetto della stima, recentemente compravenduti e geograficamente limitrofi.

en	The second column refers to the Area characteristic values for individual elements in the sample.
it	La seconda colonna è relativa ai valori della Superficie per i singoli elementi del campione.

en	The task of the appraiser is to provide an estimate of its Market Value.
it	Compito del tecnico è fornire una stima del suo Valore di Mercato.

en	On the other hand, the estimate of Market Value must satisfy the principle of cost forecasting.
it	D'altra parte la stima del Valore di Mercato deve soddisfare anche il postulato della previsione.

en	Observation of the scatter charts shows that in the case study the linear approximation introduced for the Floor characteristic is unacceptable.
it	Dall'osservazione dei grafici di dispersione di Illustrazione 2 si evince che nel caso di studio in esame l'approssimazione lineare introdotta per la caratteristica Piano risulta inaccettabile.

en	Thus, the marginal prices for the Area, Conditions and Year of construction characteristics can be defined respectively: € 1135.86, € 18922.50, and € 438.22.
it	Così i prezzi marginali per le caratteristiche Superficie, Stato di Conservazione e Anno di Costruzione possono essere definiti rispettivamente pari a: 1135.86, 18922.50 e 438.22 €.

en	For example, the first column contains the differences in existing sm between the property to be appraised and the elements in the sample, while the second expresses a difference in the number of balconies.
it	Ad esempio nel caso in esame la prima colonna contiene le differenze di m2 esistenti tra il bene oggetto di stima e gli elementi del campione, mentre la seconda esprime una differenza nel numero di balconi.

en	The system of n equations (13) is linear and therefore can be synthetically represented by the following matrix
it	Il sistema di n equazioni (13) è di tipo lineare e pertanto può essere sinteticamente rappresentato mediante la seguente formulazione matriciale

en	characteristic can be difficult to measure (unlike in the U.S.).
it	vicinato" può essere difficile da misurare (a differenza di quanto capita negli Stati Uniti).

en	• assume that the ηi and νi errors are type (a) or (b), in other words, assume that they are negligible
it	• ipotizzare che gli errori ηi e νi siano del tipo (a) o (b), ovvero che siano trascurabili o casuali.

en	Mathematically, it represents a first derivative, while from the valuation point of view it is the difference in value between two completely identical properties except for the fact that one of them has a larger area expressed in square meters.
it	Matematicamente rappresenta una derivata prima, mentre dal punto di vista estimativo è la differenza di valore tra due beni del tutto identici tranne per il fatto che uno dei due ha un m2 di Superficie in più.

en	The so-called interval estimates, in fact, are currently the prerogative only of statistical procedures like multiple linear regression.
it	Le cosiddette stime intervallari, infatti, sono attualmente appannaggio esclusivamente delle procedure statistiche, quali ad esempio la Regressione Lineare Multipla.

en	The normal probability plot (on the right in Illustration 1) is the representation of the cumulative distribution of residuals (circles) and theoretical cumulative distribution of a Gaussian random variable (line segment).
it	Il grafico di probabilità normale (a destra di Illustrazione 1) consiste nella rappresentazione della distribuzione cumulata dei residui (cerchi) e della distribuzione teorica cumulata di una variabile casuale gaussiana (segmento di retta).

en	reality is much more complicated.
it	è ben più complessa.

en	Recalling the case study, if we want to appraise a non-renovated property with an area of 50 square meters in a building built in 1950, it would result in
it	Richiamando il caso studio, se si volesse valutare un bene immobile non ristrutturato con una Superficie di 50 m2 inserito in un fabbricato costruito nel 1950 si otterrebbe

en	If we look at (14), we see that in order to determine ε, we should know the value of β.
it	Infatti se si osserva la formula (14) si nota come per poter determinare ε si dovrebbe conoscere il valore di β.

en	Therefore, the application of the SCA to the case study produces a Market Value of the property of approximately € 71980.
it	Pertanto dall'applicazione del SCA al caso studio in esame si deduce che il Valore di Mercato del bene oggetto di stima è pari a circa 71980 €.

en	Taking the Transaction Price model in the version described in (11) and introducing the hypothesis of linearity of the characteristics' parameters, we obtain the following
it	Riprendendo il modello del Prezzo di Compravendita nella versione descritta dalla formula (11) ed introducendo l'ipotesi di linearità nei parametri delle caratteristiche si ottiene la seguente versione

en	Just as a great chef cannot cook a an important dish if the raw materials are of poor quality, so a theoretically accurate statistical or valuation method
it	Così come un grande chef non può cucinare un grande piatto se le materie prime sono di pessima qualità, allo stesso modo un metodo statistico o estimativo per quanto teoricamente esatto non può

en	In the following paragraphs, a case study is presented and, through it, we will describe the multiple linear regression models.
it	Di seguito verrà presentato un caso studio e, attraverso di esso, verrà descritto il modello di regressione lineare multipla.

en	Thus far, it has been assumed that all the characteristics collected in the survey relate to the estimated Market Value.
it	Finora si è supposto che tutte le caratteristiche raccolte sul campione estimativo siano legate al Valore di Mercato.

en	Illustration 4 Empirical density function of the estimated Market Value obtained through the 10000 iterations of the Monte Carlo simulation.
it	Illustrazione 4 Funzione di densità empirica della Stima del Valore di Mercato ottenuta mediante le 10000 replicazioni della simulazione Monte Carlo.

en	The appraiser should first verify whether a sample can be made in order to make a direct estimate of the Market Value of that apartment.
it	Il tecnico chiamato ad eseguire la stima dovrà innanzitutto verificare se si possa costruire un campione estimativo per poter eseguire una stima diretta del Valore di Mercato di tale appartamento.

en	Graphic representation of the orthographic projection of the distance matrix (Multidimensional Scaling)
it	Rappresentazione grafica della proiezione sul piano della matrice delle distanze (Multidimensional Scaling)

en	In each of these iterations, the marginal prices of the distributions (Table 4) are randomly extracted.
it	In ciascuna di queste iterazioni si provvede ad estrarre casualmente dei prezzi marginali dalle distribuzioni indicate in Tabella 4.

en	In this new definition, Market Value is the sum of the value assumed by the restricted function h (hR), which is assessed based only on the identified characteristics, and an error term (ηi).
it	In questa nuova definizione il Valore di Mercato è la somma del valore assunto dalla funzione h ristretta (hR), ovvero valutata sulle sole caratteristiche rilevate, e di un termine di errore (ηi).

en	representation of the distance matrix D.
it	una rappresentazione grafica della matrice delle distanze D.

en	Therefore, the application of the SCA to the case study produces a Market Value of the property of
it	Pertanto dall'applicazione del SCA al caso studio in esame si deduce che il Valore di Mercato del

en	The first is to point out the close mathematical similarity between multiple linear regression and SCA.
it	Far emergere la stretta similitudine matematica esistente tra la Regressione Lineare Multipla e il SCA.

en	The pattern of the residuals in relation to the expected values using the parameter estimates (plot on the left in Illustration 1) is characterized by a random distribution of the data (without the presence of periodicity), by an average trend (red line) close to zero and by constant variability of the data compared to expected values.
it	L'andamento dei residui rispetto ai valori previsti mediante le stime dei parametri (grafico a sinistra di Illustrazione 1) si caratterizza per una distribuzione casuale dei dati (ovvero senza un presenza di periodicità), per avere un andamento medio (linea rossa) prossimo a zero e per avere una variabilità dei dati costante rispetto ai valori previsti.

en	The first of the two terms of error is a function of the differences in values observed between the property being appraised and the elements in the sample I X0-X.
it	Il primo dei due termini di errore è funzione delle differenze di valori osservate tra il bene oggetto di stima e gli elementi del campione I X0-X.

en	The reason will be clarified in the next section when we highlight how the practical application of regression analysis requires a great deal
it	Il motivo sarà meglio chiarito nella sezione successiva, quando si sottolineerà come l'applicazione pratica della regressione richiede una grande esperienza e l'adozio

en	But in order to make adjustments, the magnitude of these errors should be established through the analysis of large samples (to assess the error of form specification) performed by surveying a large number of characteristics (to assess the error due to non-detected and/or non-detectable characteristics).
it	Ma per apportare delle correzioni si dovrebbero conoscere le entità di tali errori attraverso l'esecuzione di studi su campioni di grandi dimensioni (per poter valutare l'errore di forma) eseguiti attraverso la rilevazione di un gran numero di caratteristiche (per valutare l'errore dovuto alle

en	It is no coincidence that the cost forecast principle requires that the appraiser provide a value judgment that can approach the real Transaction Price (forecast).
it	Non a caso il postulato della previsione richiede che il tecnico fornisca un giudizio di valore capace di avvicinarsi al Prezzo reale di Compravendita che si potrebbe realizzare nel mercato (previsione).

en	The point estimates (and intervals) of the parameters of the significant characteristics of the winning
it	Le stime puntuali (ed intervallari) dei parametri delle caratteristiche significative del modello vincen

en	the following definition
it	la seguente relazione

en	We will now present the equations at the heart of multiple linear regression.
it	Si procederà ora alla presentazione delle formule che costituiscono il cuore della regressione lineare multipla.

en	In mass appraisal, the survey sample is made up of a large number of recently sold goods for which a certain number of characteristics will be surveyed.
it	Nel caso di stime di massa il campione estimativo è costituito da un gran numero di beni compravenduti di recente sui quali si provvede a rilevare un buon numero di caratteristiche.

en	In other words, they are the prices recorded for the elements in the sample to which an adjustment is made due to differences in the values of the characteristics.
it	ovvero sono i prezzi rilevati sugli elementi del campione estimativo a cui viene apportata una modifica dovuta alle differenze nei valori delle caratteristiche.

en	To manage this component of uncertainty which is due to the sampling procedure, and cannot be eliminated, we must define the "confidence intervals" for the parameter estimates.
it	Per gestire questa componente di incertezza dovuta alla procedura di campionamento, ed in alcun modo eliminabile, occorre costruire gli intervalli di fiducia sulle stime dei parametri.

en	question in a few moments based on his/her experience and knowledge.
it	potrebbe dare una risposta sensata in pochi istanti basandosi sulla propria esperienza e conoscenza.

en	The introduction of this simplification allows us to reformulate the first question that we started with who can help us define the function h (and no longer h0 ) that can allow us to determine VM0 and how can they do this?
it	L'introduzione di questa prima semplificazione consente di riformulare la domanda da cui si è partiti: chi e come può aiutarci a definire la funzione h (e non più h0) capace di consentirci di determinare VM0?

en	The first column in matrix X contains a vector of unit values, or 1s; this ensures that the so-called "intercept" is estimated (we recall that the intercept is the intersection of the straight line with the y-axis).
it	La prima colonna della matrice X contiene un vettore di valori unitari, ovvero di 1, questo per fare sì che si stimi la cosiddetta intercetta (si rammenti come in una retta l'intercetta è l'intersezione della retta con l'asse delle ordinate).

en	Finally, the last element in the estimate vector indicates that the difference in value between a renovated and a
it	Infine l'ultimo elemento del vettore delle stime indica che la differenza di Valore tra

en	In the case of mass appraisals, vector X0 becomes a matrix with a number of rows equal to the number of properties to be assessed, so that we do not obtain a single estimate of Market Value but a vector.
it	Nel caso di stime di massa il vettore X0 diventa una matrice con un numero di righe pari al numero di beni da stimare, cosicché si ottiene non una singola stima del Valore di Mercato ma un vettore.

en	Table 2 Winning model for the stepwise regression procedure papplied to the sample Characteristic
it	Tabella 2 Modello vincente della stepwise regression applicata sul campione estimativo Caratteristica

en	• the elements of the sample survey are in the neighborhood of X0.
it	• gli elementi del campione estimativo si trovino in un intorno di X0.

en	Let us consider an apartment of 80 square meters (sm) located in a low-income neighborhood in Turin, built in the 1950s, partially renovated, with two exposures, a cellar, etc. Let us suppose that the apartment must be appraised.
it	Si consideri un appartamento di 80 m2 situato in un quartiere popolare della Città di Torino, costruito intorno agli anni ‘50, parzialmente ristrutturato, avente due arie, una cantina, ecc.

en	However, there are not very helpful in verifying that the elements in the sample are in the neighborhood of point X0.
it	Tuttavia non sono di grande aiuto nella verifica che gli elementi del campione estimativo si trovino in un intorno del punto X0.

en	But then the question arises whether it is possible to study the effects on the estimated Market Value generated by the uncertainty in the definition of the marginal price of a given characteristic.
it	Ma allora occorre chiedersi se è possibile studiare gli effetti sulla stima del Valore di Mercato generati dall'incertezza nella definizione del prezzo marginale di una caratteristica.

en	Substituting in (17) the values collected in the survey, the vector containing the unknown parameters of the model (13) can be obtained
it	Sostituendo nella formula (17) i valori raccolti sul campione estimativo si ottiene il vettore contenente la stima dei parametri incogniti del modello (13)

en	The red square represents the estimated Market Value of the property being valued.
it	Il quadrato rosso rappresenta la stima del Valore di Mercato del bene oggetto di stima.

en	Value (the goal of any direct appraisal procedure).
it	giungere ad una stima del Valore di Mercato (obiettivo di ogni procedura di stima diretta).

en	So if we want to have an indication of the distance between the property being appraised and the elements in the sample, it is sufficient to observe the values of the first row (or column).
it	Così se si vuole avere un'indicazione di quale sia la distanza esistente tra il bene oggetto di stima e gli elementi del campione estimativo è sufficiente osservare i valori della prima riga (o colonna).

en	Vector X0 is made up of the values of the characteristics observed for the property being appraised.
it	Il vettore X0 è costituito dai valori delle caratteristiche osservati per il bene oggetto di stima.

en	The residuals obtained for the data in the case study in question are represented in
it	I residui ottenuti per i dati del caso studio in esame sono rappresentanti in Illustrazione 1.

en	The presence of the elevator contributes to an increase in value (€ +6906.00) but perhaps it would be more appropriate to study
it	La presenza dell'ascensore risulta contribuire all'incremento del Valore (+6906.0 €), ma forse sarebbe stato più opportuno studiare l'effetto congiunto (interazione)

en	In the introduction to this section, it was stated how direct valuation methods fall into two groups: those that hypothesize the form of the function hR (referring, at the time, to h0) and those that estimate hR starting from the collected data samples.
it	Terza Semplificazione: la Forma della funzione hR Nell'introduzione di questa sezione si è detto come i metodi di stima diretta si dividono in due gruppi: quelli che ipotizzano la forma della funzione hR (allora si era parlato di h0) e quelli che giungono alla stima di hR partendo dai dati campionari raccolti.

en	Obviously the application of such a weight vector generates an estimate of Market Value that is different from the one obtained previously (by adopting a uniform weight vector), in fact
it	Ovviamente l'applicazione di un tale vettore peso genera una stima del Valore di Mercato differente da quella ottenuta in precedenza (adottando un vettore di pesi uniforme), infatti

en	SimplificaTionS of The markeT value model
it	semplificazioni del modello del valore di mercaTo

en	Substituting the values collected in the sample (Table 1) in the price vector and in the characteristic matrix we obtain
it	Sostituendo i valori raccolti sul campione estimativo (Tabella 1) nel vettore dei Prezzi e nella matrice delle Caratteristiche si ottiene

en	Later, we will apply the so-called Sales Comparison Approach (SCA) to estimate Market Value in the case of a small survey sample.
it	Di seguito si provvederà ad applicare il cosiddetto Sales Comparison Approach (SCA) per stimare il Valore di Mercato nel caso di un campione estimativo di bassa numerosità.

en	of direct valuation methods
it	dei metodi di stima diretti

en	It is therefore a vector that contains the price variations corresponding to a unit change in characteristics.
it	Rappresenta cioè un vettore contenente le variazioni di prezzo corrispondenti ad una variazione unitaria delle caratteristiche.

en	For example, the "neighborhood safety"
it	Ad esempio la caratteristica "grado di sicurezza del

en	The Market Value of a property being appraised is defined as the most likely transaction price of that property.
it	Il Valore di Mercato di un bene immobile oggetto di stima è definito come il più probabile Prezzo di Compravendita del bene stesso.

en	First we will consider an especially large survey sample and provide an estimate of the Market Value of the property through the statistical method known as Regression.
it	Dapprima si prenderà in considerazione un campione estimativo particolarmente numeroso e si fornirà una stima del Valore di Mercato del bene oggetto di stima attraverso la metodologia statistica nota come Regressione.

en	In fact, assuming a probability distribution for the vector θ, the distributional pattern of the difference between the estimated Market Value and the value of the function X0 can be derived.
it	Infatti ipotizzando una distribuzione di probabilità per il vettore θ si può ricavare l'andamento distribuzionale della differenza tra la stima del Valore di Mercato e il valore della funzione in X0.

en	There are no tools to verify if the elements in the sample survey belong to a neighborhood in which the approximation error can be considered negligible.
it	Non vi sono strumenti per verificare se gli elementi del campione estimativo appartengano ad un intorno nel quale l'errore di approssimazione sia da considerarsi trascurabile.

en	In fact, if δ0 is a random variable, then the definition of Price translates into imposing that the expected value of that variable is null, or that:
it	Infatti se δ0 è una variabile casuale, allora la definizione di Prezzo si traduce nell'imporre che il valore atteso della variabile sia nullo, ovvero che

en	To determine Market Value directly, the appraisal discipline requires that a sample survey of properties similar to the one being appraised be made.
it	Per determinare il Valore di Mercato per via diretta la disciplina estimativa impone che venga raccolto un campione estimativo di beni simili a quello oggetto di stima.

en	approximately € 71980.
it	bene oggetto di stima è pari a circa 71980 €.

en	regression) or even to measure of its level of uncertainty with it?
it	Lineare Multipla) o addirittura per associare ad essa una misura della sua incertezza?

en	the method and the connections between SCA and multiple linear regression.
it	Sui collegamenti che esistono tra SCA e la Regressione Lineare Multipla.

en	And to define the monetary amounts resulting from the direct valuation VM0 procedure as the Estimated Market Value.
it	E definire la quantità monetaria risultante dalla procedura di stima diretta VM0 come Stima del Valore di Mercato.

en	It follows that the properties in the sample more distant from the property being appraised generate the larger errors.
it	Ne consegue che i beni del campione estimativo più distanti dal bene oggetto di stima generano errori di maggiore entità.

en	While the fact that the first element in the sample survey has two balconies, one more than the property being valued, implies that its selling price has to be devalued by an amount equal to € 3180.
it	mativo abbia due balconi, ovvero uno in più del bene oggetto di stima, comporta che il suo prezzo di vendita debba essere deprezzato di una quantità pari a 3180 €.

en	The link between Price and Market Value described in (2) allows us to explain (very loosely), on the one hand, the formation of the Transaction price, but it also allows us to find a way to estimate Market Value (the goal of any direct appraisal procedure).
it	Il legame tra Prezzo e Valore di Mercato descritto dalla (2) consente di spiegare (molto genericamente) la formazione del Prezzo di Compravendita, ma soprattutto consente di trovare la strada con cui giungere ad una stima del Valore di Mercato (obiettivo di ogni procedura di stima diretta).

en	Note in this regard that in the valuation field, SCA is a deterministic method ... but uncertainty remains in any case as
it	Si noti a tal proposito che per l'ambito estimativo il SCA è un metodo deterministico ... ma l'incertezza

en	Similarly, the Conditions characteristic will be coded by substituting the number 0 (1) if the unit is Not Renovated (Renovated-New).
it	Allo stesso modo la caratteristica Conservazione sarà codificata sostituendo il numero 0 (1) nel caso in cui si presenti la modalità Non Ristrutturato (Ristrutturato-Nuovo).

en	In general, this clarification is based on the appraiser's knowledge of the marketplace in which the properties are being appraised.
it	In genere tale chiarimento si basa sulla conoscenza che il tecnico ha del mercato nel quale si trova il bene oggetto di stima.

en	The estimated Market Value thus obtained is to be preferred to that obtained by using a uniform weight vector.
it	La stima del Valore di Mercato così ottenuta è da preferirsi a quella ricavata mediante un vettore pesi uniforme.

en	In practical terms, the estimated market value of an property is obtained by multiplying the vector X0 by the vector of the estimates of the parameters.
it	In termini pratici la stima del Valore di Mercato di un bene si ottiene dalla moltiplicazione del vettore X0 e del vettore delle stime dei parametri.

en	Direct valuation methods use data collected in the sample survey to determine the estimate of Market Value.
it	I metodi di stima diretta utilizzano i dati raccolti sul campione estimativo per giungere ad una stima del Valore di Mercato.

en	This statement can be justified by the definition that the appraisal discipline gives to Market Value: the most likely Transaction price.
it	Tale affermazione trova una giustificazione nella definizione che l'Estimo dà del Valore di Mercato: il più probabile Prezzo di Compravendita.

en	However, spatial models require a large amount of georeferenced data, appropriate statistical software and good knowledge of statistics - all of which are elements that do not favor the adoption of these methodologies in appraisal practice.
it	Tuttavia i modelli spaziali richiedono una grande quantità di dati georeferiti, software statistici opportuni e buone conoscenze statistiche.

en	Who can help us define the function h0 that can then allow us to determine VM0 and how can this be done?
it	Chi e come può aiutarci a definire la funzione h0 capace di consentirci di determinare VM0?

en	So if we want to approximate a linear function of Market Value f in the neighbourhood of the point represented by vector X0, we obtain
it	Così se si vuole approssimare linearmente la funzione del Valore di Mercato f in un intorno del punto rappresentato dal vettore X0 si ottiene

en	These models are alternatives to solutions that require taking into account only the apartments in the sample survey near the property being appraised.
it	Tali modelli sono una valida alternativa alla soluzione che prevede di considerare nel campione estimativo solo gli appartamenti vicini a quello oggetto di stima.

en	Finally, the practical utility and the conditions for the application of a valuation method
it	Infine si valuterà l'utilità pratica e le condizioni di applicazioni di un metodo di stima noto come

en	The matrix H consists of n +1 rows representing the differences between the values of the characteristics of the property being valued, and those of the elements in the sample survey.
it	La matrice H è costituita da n+1 righe che rappresentano le differenze tra i valori delle caratteristiche rilevate sul bene oggetto di stima e quelli rilevati sugli elementi del campione estimativo.

en	price and markeT value
it	prezzo e valore di mercaTo

en	In any case, the indication of a confidence interval instead of a single point value shows, with immediacy, the uncertainty inherent in the appraisal due to the variability of prices and the type of sampling.
it	In ogni caso l'indicazione di un intervallo di fiducia in luogo di un valore puntuale unico consente di visualizzare con immediatezza l'incertezza insita nella stima dovuta alla variabilità dei prezzi e al tipo di campionamento.

en	possible, or, in other words, as close to the unknown true value of Market Value?
it	sibile, ovvero che si avvicini al valore incognito vero del Valore di Mercato?

en	Starting from the general equation (11) of the Transaction Price model, the SCA develops a strategy to correct the price vector P starting from the existing differences between elements in the sample and the subject property X-IX0.
it	Partendo dalla formulazione generale (11) del modello del Prezzo di Compravendita il SCA elabora una strategia capace di apportare delle correzioni al vettore dei prezzi P a partire dalle differenze esistenti tra gli elementi del campione e il bene oggetto di stima X-IX0.

en	The direct estimate of Market Value must respect the normality principle.
it	La stima del Valore di Mercato eseguita per via diretta deve rispettare il postulato dell'ordinarietà.

en	• is there a way to evaluate the goodness-of-fit of the estimate obtained (as with multiple linear
it	• esiste un modo per valutare la bontà della stima ottenuta (come avviene per la Regressione

en	The red dot represents the property to be appraised while the other points are the four elements in the sample survey.
it	Il grafico è di facile lettura, il punto rosso rappresenta il bene oggetto di stima mentre gli altri punti sono i quattro elementi del campione estimativo.

en	that occurs if higher order terms are not considered.
it	di approssimazione che si genera qualora non si considerino termini di ordine superiore al primo.

en	Through some algebraic operations and recalling the relationship (11) between the vector of Prices and the function of Market Value, we can reach the mathematical equation of the SCA (result obtained
it	Mediante alcune operazioni algebriche e richiamando il legame (11) esistente tra il vettore dei Prezzi e la funzione del Valore di Mercato si può giungere alla formulazione matematica del SCA (risultato

en	This is as reasonable as assuming that there are other characteristics that influence Market Value.
it	Questo è ragionevole almeno quanto supporre che esistano altre caratteristiche influenti nella determinazione del Valore di Mercato.

en	abstract Starting from the conditions dictated by the valuation principles of cost forecasting, normality, and comparison, the links between estimated Market Value and Transaction Price can be explained from a mathematical point of view.
it	abstract Partendo dai presupposti dettati dai postulati estimativi dell'ordinarietà, della previsione e della comparazione, il legame tra la stima del Valore di Mercato e il Prezzo di Compravendita può essere spiegato da un punto di vista matematico.

en	Through some algebraic operations and recalling the relationship (11) between the vector of Prices and the function of Market Value, we can reach the mathematical equation of the SCA (result obtained by adjusting the equations contained in Isakson's article 2002)
it	Mediante alcune operazioni algebriche e richiamando il legame (11) esistente tra il vettore dei Prezzi e la funzione del Valore di Mercato si può giungere alla formulazione matematica del SCA (risultato ottenuto adattando le formulazioni contenute nell'articolo di Isakson del 2002)

en	modificaTionS To The TranSacTion price model
it	modifiche al modello del prezzo di compravendiTa

en	Let us focus now on the second value of 1071.8; this refers to the Area characteristic and represents the increase in Market Value of an asset for each additional square meter.
it	Tralasciando il primo termine (l'intercetta) che ha prevalentemente un significato matematico, concentriamoci subito sul secondo valore 1071.8, esso fa riferimento alla caratteristica Superficie e rappresenta l'incremento del Valore di Mercato di un Bene per ogni m2 in più.

en	These values allow us to identify the elements in the sample survey that are closest to the property being appraised.
it	Questi valori consentono di individuare quali siano gli elementi del campione estimativo più vicini al bene oggetto di stima.

en	Assuming that we take into
it	allora si ottiene che

en	view, the so-called reconciliation is simply a matrix multiplication
it	liazione consiste semplicemente in una moltiplicazione matriciale

en	The link between Price and Market Value described in (2) allows us to explain (very loosely), on the one hand, the formation of the Transaction price, but it also allows us to find a way to estimate Market
it	Il legame tra Prezzo e Valore di Mercato descritto dalla (2) consente di spiegare (molto genericamente) la formazione del Prezzo di Compravendita, ma soprattutto consente di trovare la strada con cui

en	So if we want to have an indication of the distance between the property being appraised and the elements in the sample, it is sufficient to observe the values of the
it	Così se si vuole avere un'indicazione di quale sia la distanza esistente tra il bene oggetto di stima e gli elementi del campione estimativo è sufficiente osservare i valori della

en	The purchase price, however, is the quantity of money exchanged between buyer and
it	Il Prezzo di Compravendita, invece, è la quantità monetaria scambia

en	The Cellar and Elevator characteristics will be coded using the number 0 (1) when it is Absent (Present).
it	Le caratteristiche Cantina e Ascensore saranno codificate sostituendo il numero 0 (1) nel caso in cui si presenti la modalità Assente (Presente).

en	definition of the weight vector.
it	ribili nella definizione del vettore pesi.

en	At the same time we will try to facilitate their understanding by inputting the values contained in the database excerpt (Table 1).
it	Contemporaneamente si cercherà di facilitare la comprensione delle formule inserendovi i valori presentati nello stralcio di banca dati di Tabella 1.

en	Regardless of whether one or more characteristics are unknown, not detectable or not detected, from a mathematical point we need to adjust (5) and (6) which define the Market Value both of the property being appraised as well as that of comparable assets
it	Indipendentemente dal fatto che una o più caratteristiche siano incognite, non rilevabili o non rilevate, dal punto di vista matematico occorre apportare una modifica alle formule (5) e (6) che definiscono il Valore di Mercato del bene oggetto di stima e dei beni ad esso simili

en	Equation (23) allows us to factor the Market Value into two components: the so-called vector of adjusted prices and the vector of errors.
it	La formula (23) permette di scomporre il Valore di Mercato in due componenti: il cosiddetto vettore dei prezzi corretti e il vettore degli errori.

en	The Transaction Price model (11) and a survey are necessary tools for any one of the direct methods for estimating Market Value.
it	Il modello di Prezzo di Compravendita (11) e un campione estimativo sono gli strumenti necessari per lo sviluppo di uno dei qualsiasi metodi di stima diretti del Valore di Mercato.

en	Floor Elevator Conditions
it	Piano Ascensore Conservazione

en	As easily evidenced by Table 3, the property being appraised and the sample elements have in common number of exposures and conditions.
it	Come si evince facilmente dall'osservazione della Tabella 3, il bene oggetto di stima e gli elementi del campione estimativo hanno in comune il numero di arie e lo stato di conservazione.

en	The chart shawn in illustration 3 was obtained by using the metric Multidimensional Scaling method on the distance matrix D. The graph is easy to read.
it	La mappa rappresentata in Illustrazione 3 è stata ottenuta applicando il metodo della Multidimensional Scaling metrico sulla matrice delle distanze D.

en	In this new definition, Market Value is the sum of the value assumed by the restricted function h (hR),
it	In questa nuova definizione il Valore di Mercato è la somma del valore assunto dalla funzione h ri

en	Price of the property.
it	il reale Prezzo di Compravendita.

en	• extend the Transaction Price model (2) to all elements in the sample (this is absolutely legitimate
it	• estendere il modello del Prezzo di Compravendita (2) a tutti gli elementi del campione estimativo

en	The elements in this matrix measure the distance between the property being appraised and the elements in the sample in €.
it	Gli elementi di questa matrice misurano la distanza tra il bene oggetto di stima e gli elementi del campione estimativo in €.

en	with P0 being the purchase price of the property and δ0 the difference due to the variables that do not influence the determination of Market Value but only the formulation of Price (i.e. the seller's economic situation).
it	essendo P0 il Prezzo di Compravendita del bene e δ0 la differenza dovuta alle variabili che non influiscono nella determinazione del Valore di Mercato ma soltanto nella formazione del Prezzo (es. condizioni economiche del venditore).

en	In fact, it represents the increase in Market Value of a property resulting in an additional exposure.
it	Esso, infatti, rappresenta l'incremento del Valore di Mercato di un Bene per ogni Aria in più.

en	The assumption of linearity is therefore not reasonable in this case.
it	L'ipotesi di linearità non è dunque in questo caso ragionevole così come pare discu

en	effects generated by the sample properties that are more distant from the property being appraised, a weight vector W defined by the first row (or column) of the matrix D can be used.
it	Per cercare di limitare gli effetti negativi generati dai beni di comparazione più distanti dal bene oggetto di stima si propone di utilizzare un vettore pesi W definito mediante la prima riga (o colonna) della matrice D. Ad esempio

en	non-renovated apartment is equal to € 18008.00.
it	un'unità ristrutturata e una non ristrutturata risulta pari a 18008.0 €.

en	(17) yields the estimate of the parameter vector using only the data in our possession, the characteristics matrix and the Price vector.
it	La formula (17) consente di ottenere la stima del vettore dei parametri ricorrendo esclusivamente ai dati estimativi in possesso, ossia alla matrice delle Caratteristiche e al vettore dei Prezzi.

en	The Market Value corresponding to property i in the survey sample is a sum of three terms: the Market Value (unknown) of the subject property, the matrix product between the vector of the variations in the characteristics and the first derivative f at point X0, a term containing the approximation error that occurs if higher order terms are not considered.
it	Il Valore di Mercato corrispondente al bene i del campione estimativo è una somma di tre termini: il Valore di Mercato (incognito) del bene oggetto di stima, il prodotto matriciale tra il vettore delle variazioni delle caratteristiche e la derivata prima di f nel punto X0, un termine contenente l'errore di approssimazione che si genera qualora non si considerino termini di ordine superiore al primo.

en	Plotting on a Cartesian plane the Transaction prices of the properties in the survey on the y axis and the corresponding values of the characteristics on the x axis, we obtain as many scatter diagrams as there are characteristics used in the SCA (Illustration 2).
it	Rappresentando su di un piano cartesiano i Prezzi di Compravendita dei beni del campione estimativo (ordinate) rispetto ai corrispondenti valori delle caratteristiche (ascisse) si ottengono tanti diagrammi di dispersione quante sono le caratteristiche utilizzate nel SCA (Illustrazione 2).

en	direcT valuaTion meThodS of markeT value
it	meTodi di sTima direTTi del valore di mercaTo

en	Let us assume that we can identify the values of all the characteristics that determine Market Value (which we will indicate as VM0) of the property to be appraised.
it	Si supponga di essere in grado di rilevare per il bene oggetto di stima tutti i valori delle caratteristiche che determinano il suo Valore di Mercato (che indicheremo con VM0).

en	For the moment, it is sufficient to point out that in the appraisal practice, Market Value can be estimated directly only if the real Transaction Price is known for all the units in the
it	Per il momento è sufficiente sottolineare che nella pratica estimativa il Valore di Mercato si può stimare per via diretta solo se di tutti gli elementi del campione estimativo si conosce il reale Prezzo di Compravendita.

en	The markeT value model
it	il modello del valore di mercaTo

en	On the other hand, the Market Value resulting from an expert appraisal almost never coincides exactly with the real Transaction Price of the property.
it	D'altra parte quasi mai il Valore di Mercato risultante da una perizia estimativa coincide esattamente con il Prezzo reale di Compravendita del bene stimato.

en	As previously noted, the description of the multiple linear regression method given here is not
it	Come già in precedenza ricordato la descrizione del metodo di Regressione Lineare Multipla qui ri

en	The matrix thus obtained allows us to state that, because of the difference in Area between the property being valued and the first element in the sample (second line), the price adjustment amounted to € 7951.
it	La matrice così ottenuta consente di poter affermare che, a causa della differenza di superficie esistente tra il bene oggetto di stima e il primo elemento del campione estimativo (seconda riga), la correzione di prezzo risulta pari a 7951 €; mentre il fatto che il primo elemento del campione esti

en	The parameter estimate for Area is € 1135.86 / sm. An indication of the uncertainty of the estimation is shown in the Standard Error column: € 254.53 / sm.
it	Un'indicazione dell'incertezza di stima è fornita dal valore della colonna Standard Error: 254.53 €/m2.

en	obtaining the estimation of the vector parameter, is in fact very simple,
it	compiersi, dopo aver ottenuto il vettore delle stime dei parametri, è infatti molto semplice

en	That the Transaction Price of a property is somehow linked to Market Value is a commonly accepted fact.
it	Che il Prezzo di Compravendita di un bene immobile sia in qualche modo legato al Valore di Mercato è scontato.

en	By using Monte Carlo simulation procedures, it is possible to study the uncertainty in estimating market value that is generated starting from uncertain values of the components of vector β.
it	Ricorrendo alla simulazione Monte Carlo è possibile studiare l'incertezza di stima nel Valore di Mercato che si viene a generare partendo da valori incerti delle componenti del vettore β. Supponiamo a titolo esemplificativo che tutte le componenti del vettore dei prezzi marginali siano affette da incertezza.

en	Regardless of whether one or more characteristics are unknown, not detectable or not detected, from a mathematical point we need to adjust (5) and (6) which define the Market Value both of the
it	Indipendentemente dal fatto che una o più caratteristiche siano incognite, non rilevabili o non rilevate, dal punto di vista matematico occorre apportare una modifica alle formule (5) e (6) che defini

en	In this way, an estimate of Market Value of the subject property analyzed thus far in the case study can be obtained by using a uniform weight vector (that is by assigning the same weight to all elements in the sample)
it	In questo modo si può giungere alla stima del Valore di Mercato del bene considerato nel caso studio sino ad ora analizzato utilizzando un vettore di pesi uniforme (ovvero assegnando il medesimo peso a tutti gli elementi del campione estimativo)

en	By contrast, current SCA practice states that the question regarding the significance of the results is answered based on indices that seek to monitor the variability present in the vector S.
it	Per contro la pratica attuale del SCA prevede che alla domanda sulla sensatezza dei risultati ottenuti si dia una risposta basandosi su indici che mirano a monitorare la variabilità presente nel vettore S. Ad esempio se si osservano le componenti del vettore dei prezzi corretti, si

en	which is assessed based only on the identified characteristics, and an error term (ηi).
it	stretta (hR), ovvero valutata sulle sole caratteristiche rilevate, e di un termine di errore (ηi).

en	The Transaction Price Model and a significant estimate sample are crucial to the development of any one of the direct methods for estimating Market Value.
it	Il modello di Prezzo di Compravendita e un campione estimativo significativo sono strumenti centrali per lo sviluppo di uno dei qualsiasi metodi di stima diretti del Valore di Mercato.

en	interviewed indicated exactly € 3180, the increase in value due to the presence of an extra balcony.
it	In questo secondo caso occorre chiedersi se sia possibile che tutti gli esperti interrogati abbiano indicato esattamente in 3180 € l'incremento di valore dovuto alla presenza di un balcone in più.

en	The selected value of the marginal price is also questionable.
it	tibile pure il valore prescelto di prezzo marginale.

en	It has already been said that to estimate the Market Value of a property, the Transaction Prices found in a sample survey should be used.
it	Si è già detto che per giungere ad una stima del Valore di Mercato del bene oggetto di stima occorre fare uso dei Prezzi di Compravendita rilevati sui beni che costituiscono il campione estimativo.

en	Keywords: direct valuation methods, market value, transaction price, multiple linear
it	Parole chiave: metodi di stima diretti, valore di mercato, prezzo di compravendita, regressione lineare multipla, Sales Comparison Approach, Nearest Neighbors Appraisal Technique.

en	properties except for the fact that one of them has a larger area expressed in square meters.
it	identici tranne per il fatto che uno dei due ha un m2 di Superficie in più.

en	The black squares are the values in the sample survey.
it	I quadrati neri sono i valori rilevati sul campione estimativo.

en	unit change in characteristics.
it	rispondenti ad una variazione unitaria delle caratteristiche.

en	Assuming that we take into account a set of assets comparable to the one being appraised and select the J characteristics that influence the determination of VM0 then Market Value is defined by (8) as a function of the identified values x01, x02, ..., x0J.
it	Supponendo di prendere in considerazione un insieme di beni simili a quello oggetto di stima e selezionando le J caratteristiche che influiscono nella determinazione di VM0, il Valore di Mercato è definito da (8) come una

en	However, from the practical point of view, another very interesting question arises: is it possible to
it	Tuttavia dal punto di vista pratico esiste un'altra questione molto

en	of experience and the adoption of methods called "model selection".
it	ne di metodi denominati di selezione del modello.

en	The Market Value corresponding to property i in the survey sample is a sum of three terms: the Market Value (unknown) of the subject property, the matrix product between the vector of the variations in the characteristics and the first derivative f at point X0, a term containing the approximation error
it	Il Valore di Mercato corrispondente al bene i del campione estimativo è una somma di tre termini: il Valore di Mercato (incognito) del bene oggetto di stima, il prodotto matriciale tra il vettore delle variazioni delle caratteristiche e la derivata prima di f nel punto X0, un termine contenente l'errore

en	abstract Starting from the conditions dictated by the valuation principles of cost forecasting, normality, and comparison, the links between estimated Market Value and Transaction Price can be explained from
it	abstract Partendo dai presupposti dettati dai postulati estimativi dell'ordinarietà, della previsione e della comparazione, il legame tra la stima del Valore di Mercato e il Prezzo di Compravendita può essere spie

en	In our case study, we have already seen how the estimates obtained for the parameters of the Exposure and Cellar characteristics were found to be unreasonable.
it	stime ottenute per i parametri delle caratteristiche Arie e Cantina risultino non ragionevoli.

en	with P0 being the purchase price of the property and δ0 the difference due to the variables that do not influence the determination of Market Value but only the formulation of Price (i.e. the seller's
it	essendo P0 il Prezzo di Compravendita del bene e δ0 la differenza dovuta alle variabili che non influiscono nella determinazione del Valore di Mercato ma soltanto nella formazione del Prezzo (es.

en	The goal of this paper is not to describe the least squares method for calculating model parameters (14).
it	Descrivere il metodo dei minimi quadrati per la stima dei Parametri del modello (14) non è l'obiettivo di queste righe.

en	their interaction) the estimated values obtained are not significant and therefore should not be taken into consideration.
it	Per le caratteristiche non influenti (Piano, Ascensore e la loro interazione) i valori di stima ottenuti non sono significativi e quindi non vanno presi in considerazione.

en	Recalling the values of the characteristics found in the sample survey and those of the subject property we have
it	Richiamando i valori delle caratteristiche rilevate sugli elementi del campione estimativo e quelle del bene oggetto di stima si ottiene che

en	where I0 is the set of properties similar to the one being appraised.
it	Per I0 si intende l'insieme di beni simili al bene oggetto di stima.

en	Certainly, an expert in the local real estate market might give a sensible answer to this
it	Certamente a questa domanda un esperto del mercato immobiliare della zona

en	Table 1 Excerpt pf the data base of the 52 transcations that make up the sample survey Price
it	Tabella 1 Stralcio della banca dati delle 52 transazioni che costituiscono il campione estimativo Prezzo

en	the valuation field, SCA is a deterministic method ... but uncertainty remains in any case as
it	tal proposito che per l'ambito estimativo il SCA è un metodo deterministico ... ma l'incertezza

en	There are no tools to verify if the elements in the sample survey belong to a neighborhood in which the
it	Non vi sono strumenti per verificare se gli elementi del campione estimativo appartengano ad un intorno nel quale l'errore di approssimazione

en	In other words, at least one characteristic j exists for which x0j=xij for any asset i, and they tend to have values that are mostly the same as those of the property being assessed.
it	Generalmente per beni simili si intende che i beni abbiano valori delle caratteristiche solo in parte differenti dai corrispettivi valori rilevati per il bene oggetto di stima, ovvero che esista almeno una caratteristica j per cui x0j = xij per qualsiasi bene i, e che tendenzialmente abbiano valori in gran parte uguali a quelli assunti dal bene oggetto di stima.

en	If not, then all the appraisal procedures and associated errors would be affected by inaccuracies and the estimates
it	Se così non fosse allora tutte le procedure di stima e i relativi errori risulterebbero

en	Equation (23) allows us to factor the Market Value into two components: the so-called vector of
it	La formula (23) permette di scomporre il Valore di Mercato in due componenti: il cosiddetto vettore dei prezzi corretti e il vettore

en	Gaussian variables with expected null value: νi ~ N(0, σν), ηi ~ N(0, ση); (c) the errors are not negligible and do not have a random pattern; in other words they are not
it	casuali gaussiane con valore atteso nullo: νi ~ N(0, σν), ηi ~ N(0, ση);

en	For example, consider the marginal price of the Balcony variable in the case study analyzed: € 3180.This value can be obtained by consulting the industry bulletins, or by interviewing a number of experts in the local housing market.
it	Si consideri ad esempio il prezzo marginale della variabile Balconi nel caso di studio analizzato: 3180 €.

en	Table 1 Excerpt pf the data base of the 52 transcations that make up the sample survey
it	Tabella 1 Stralcio della banca dati delle 52 transazioni che costituiscono il campione estimativo

en	the estimated Transaction Price and the value of each of the characteristics that influence the formation of VM0 will be identified by
it	Per ciascuno degli n beni che costituiscono il campione estimativo si rilevano il Prezzo di Compravendita e il valore di ciascuna delle caratteristiche che influenzano la formazione di VM0

en	At the same time we will try to facilitate their understanding by inputting the values contained in the database excerpt
it	Contemporaneamente si cercherà di facilitare la comprensione delle formule inserendovi i valori presen

en	On the other hand, the Market Value resulting from an expert appraisal almost never coincides exactly with the real Transaction
it	D'altra parte quasi mai il Valore di Mercato risultante da una perizia estimativa coincide

en	In the valuation world, Multiple Linear Regression is considered a method for so-called mass appraisals; or in other words, for those appraisals that require the formulation of value judgments
it	La Regressione Lineare Multipla viene considerata in ambito estimativo un metodo da utilizzarsi per le cosiddette stime di massa.

en	The TranSacTion price model
it	il modello del prezzo di compravendiTa

en	To try to do this, the construction of a matrix of distances between the property being valued and the elements in the sample survey is proposed.
it	Per cercare di svolgere questo compito si propone di ricorrere alla costruzione di una matrice delle distanze tra il bene oggetto di stima e gli elementi del campione estimativo.

en	• geographic location
it	• superficie commerciale

en	In appraisal terms, the model obtained may prove useful to have an estimate of so-called "marginal prices" (the elements of the vector of the estimates).
it	stima dei cosiddetti prezzi marginali (gli elementi del vettore delle stime).

en	obtained would not have any practical significance.
it	affetti da imprecisioni e le stime ottenute non avrebbero significato pratico.

en	David S. Bywaters* Gareth Thomas**
it	Gabriele Brondino†

en	The vector of the estimates of the Parameters obtained contains nine numerical values to which an appraisal significance must be assigned; omitting the first term (the intercept) which mainly has mathematical significance.
it	Il vettore delle stime dei Parametri ottenuto contiene nove valori numerici a cui è necessario assegnare un significato estimativo.

en	Once the vector of the so-called adjusted prices has been obtained from a mathematical point of
it	Ricavato il vettore dei cosiddetti prezzi corretti dal punto di vista matematico la cosiddetta riconci

en	approximation can be considered weak and, consequently, the error θ may not be as negligible as was believed.
it	Viceversa se le due curve seguono andamenti differenti allora l'approssimazione lineare può considerarsi debole e, conseguentemente, l'errore θ potrebbe non essere così trascurabile.

en	point represented by vector X0, we obtain
it	Mercato f in un intorno del punto rappresentato dal vettore X0 si ottiene

en	By algebraically developing the formulation of the estimated Market Value (26), we can reach the definition of the difference between the estimated value of the function VM0 and the Market Value at point X0.
it	Sviluppando algebricamente la formulazione della stima del Valore di Mercato (26) si può giungere alla definizione della differenza tra la stima di VM0 e il valore della funzione del Valore di Mercato nel punto X0 |VM0 - f(X0)| = |W'S - W'I f (X0)|= W'((I X0 - X) θ+ρ+ε)

en	In this case there are four rows where the p-values are below 0.05.
it	Nel caso in esame sono quattro le righe in cui i p-value assumono valori inferiori a 0.05, per identificarle rapidamente è sufficiente cercare il simbolo ***.

en	ensuring that the random variables εi (with expected value 0) are defined as the sum of errors ηi, νi and δi for any i between 0 and n. Next, we will describe the main methods of direct valuation of Market Value, or
it	avendo cura di definire le variabili casuali εi (aventi valore atteso 0) come somma degli errori νi, ηi e δi per qualsiasi i compreso tra 0 e n.

en	• state/conditions of the apartment
it	• stato di conservazione dell'appartamento

en	of the direct methods for estimating Market Value.
it	lo sviluppo di uno dei qualsiasi metodi di stima diretti del Valore di Mercato.

en	The mathematical operation to be performed, after
it	L'operazione matematica da

en	In this way, an estimate of Market Value of the subject property analyzed thus far in the case study can be obtained by using a uniform weight
it	In questo modo si può giungere alla stima del Valore di Mercato del bene considerato nel caso studio sino ad ora analizzato utilizzando un vettore di pesi uniforme (ovvero assegnando il medesimo peso

en	So if we want to approximate a linear function of Market Value f in the neighbourhood of the
it	Così se si vuole approssimare linearmente la funzione del Valore di

en	However, from
it	Si noti a

en	For example, if we look at the components of the vector of adjusted prices, the difference between the maximum and the minimum is
it	ha che la differenza tra il valore massimo e quello minimo è pari a

en	In any case, the indication of a confidence interval instead of a single point value shows, with immediacy, the uncertainty inherent in the appraisal due to the variability of prices and the type of
it	In ogni caso l'indicazione di un intervallo di fiducia in luogo di un valore puntuale unico consente di visualizzare con immediatezza l'incertezza

en	• number of exposures
it	• numero di arie

en	Surveyed characteristics of subject property and the sample survey Price
it	Tabella 3 Caratteristiche rilevate sul bene oggetto di stima e sul campione estimativo Prezzo

en	the combined effects (interaction) of the Floor and Elevator characteristics.
it	delle caratteristiche Piano e Ascensore.

en	It is therefore a vector that contains the price variations corresponding to a
it	Rappresenta cioè un vettore contenente le variazioni di prezzo cor

en	Regarding this tendency, it should be stressed that the tools for testing the assumptions about errors are mostly graphic; and that the value of R2 can only assess the degree of variability explained by the model.
it	E che il valore di R2 consente esclusivamente di valutare il grado di variabilità spiegata dal modello.

en	attach a measure of uncertainty to an appraisal opinion?
it	interessante: è possibile associare al giudizio di stima una misura della sua incertezza?

en	The Transaction Price Model and a significant estimate sample are crucial to the development of any one
it	Il modello di Prezzo di Compravendita e un campione estimativo significativo sono strumenti centrali per

en	ensuring that the random variables εi (with expected value 0) are defined as the sum of errors ηi, νi and δi for any i between 0 and n. Next, we will describe the main methods of direct valuation of Market Value, or in other words, the algorithms that allow us to obtain a numerical value which we will indicate as
it	Nel seguito verranno descritti i principali metodi di stima diretta del Valore di Mercato, ovvero gli algoritmi che consentono di giungere ad ottenere un valore numerico che indicheremo come

en	ATTACHED TO VAT FORM 26LP/2008
it	ALLEGATI AL PROSPETTO IVA 26LP/2008

en	For further clarifications, please refer to the instruction booklet for the completion of the annual VAT return form 2008.
it	Per ulteriori chiarimenti fare riferimento al fascicolo delle istruzioni per la compilazione del modello di dichiarazione annuale IVA/2008.

en	The form must be returned by the controlling company to the local tax collection agency in relation to its own tax domicile within the terms set forth by provisions currently in force for the submission of the annual VAT return (31 July 2008).
it	Il modello deve essere presentato dalla controllante all'agente della riscossione competente in relazione al proprio domicilio fiscale entro gli stessi termini previsti dalle disposizioni vigenti per la presentazione della dichiarazione annuale IVA (31 luglio 2008).

en	If there are more than 11 controlled companies, other summary forms must be used, in which completion of the first box, reserved for the controlling company, and the box "Attached to VAT form 26LP/2008", must be omitted.
it	Nel caso in cui le società controllate siano in numero superiore a 11, si utilizzeranno altri prospetti, nei quali dovrà essere tralasciata la compilazione del primo riquadro, riservato alla società controllante, e del riquadro "Allegati al prospetto IVA 26LP/2008".

en	Note that among these guarantees it is necessary to include the guarantee which relates to the credit transferred to group payment by the controlling company, resulting from line VK24 of its own return; - the guarantee provided by the controlling company for any excess group credit paid for the previous year (line VS30 of the VAT form 26PR/2008).
it	Si precisa che fra tali garanzie occorre comprendere anche quella relativa all'eccedenza di credito trasferita alla liquidazione di gruppo dalla controllante, risultante al rigo VK24 della propria dichiarazione; - la garanzia prestata dalla controllante per l'eventuale eccedenza di credito di gruppo dell'anno precedente compensata (rigo VS30 del prospetto IVA 26PR/2008).

en	Note that a copy of the VAT form 26LP/2008, bearing the original signature, must be enclosed with the VAT form 26LP/2008 submitted, also if it does not contain a request for a group VAT refund.
it	Si ricorda che un esemplare del prospetto IVA 26PR/2008, sottoscritto in originale, deve essere presentato in allegato al modello IVA 26LP/2008, anche nel caso in cui non contenga una richiesta di rimborso dell'IVA di gruppo.

en	The following documents must be enclosed with the VAT form 26LP/2008, as already stated in the introductory remarks: - a copy of the VATform 26PR/2008, completed in the annual return of the parent company, with original signature; - the guarantees required by article 6 of the Ministerial Decree of December 13, 1979 regarding excess credits transferred from companies adhering to group payments that were set-off, for VAT purposes, in 2007.
it	Al modello IVA 26LP/2008 devono essere allegati, come già accennato in premessa: - un esemplare del prospetto IVA 26PR/2008, compilato nella dichiarazione annuale della capogruppo, sottoscritto in originale; - le garanzie previste dall'articolo 6 del D.M.

en	The VAT form 26LP/2008, which provides a summary of periodic payments made by companies participating in group VAT payments as per article 73, must be submitted by the parent company to the local tax collection agency, together with the VAT form 26LP/2008 and any other guarantees provided by companies participating in the procedure with regard to excess credit set-off.
it	73, deve essere presentato dalla capogruppo all'agente della riscossione territorialmente competente, unitamente al prospetto IVA 26PR/2008 ed alle eventuali garanzie prestate dalle società partecipanti alla procedura per le proprie eccedenze di credito compensate.

en	The request must contain the following elements:
it	L'istanza deve contenere i seguenti elementi:

en	SUBJECT: Settlement of International Tax Disputes.
it	OGGETTO: Composizione delle controversie fiscali internazionali.

en	6 Published on the Official Journal of the European Union n. 322/1 of 30 December 2009.
it	6 In Gazzetta ufficiale dell'Unione europea n. 322/1 del 30 dicembre 2009.

en	Serious penalties
it	Sanzioni gravi

en	Consistently with the recommendations set out in the Code of Conduct,
it	In conformità alle raccomandazioni contenute nel Codice di condotta,

en	The two circumstances are discussed separately.
it	Le due ipotesi vengono analizzate separatamente.

en	which has been approved by the OECD Council on 22 July 2010.
it	e integrato è stato approvato dal Consiglio dell'OCSE il 22 luglio 2010.

en	The role of the taxpayer
it	Ruolo del contribuente

en	as of 2004 the OECD began a project aimed at improving the mechanism for the settlement of international tax disputes.
it	partire dal 2004 l'OCSE ha avviato un progetto volto a migliorare il funzionamento dei meccanismi per la composizione delle controversie fiscali internazionali.

en	As regards the case sub (ii) - consistently with the position expressed by
it	Per quanto riguarda il caso sub (ii), coerentemente con la posizione

en	The Ministry of Economy and Finance, Finance Department
it	Il Ministero dell'Economia e delle Finanze, Dipartimento delle Finanze

en	In order to facilitate the effective and transparent management of MAPs,
it	Al fine di favorire una più efficace e trasparente gestione delle MAP, a

en	Moreover, in light of the timing regarding the tax collection procedure, the request should preferably contain, in an Annex to the request: a)
it	Inoltre, in considerazione della tempistica relativa all'attività di riscossione, l'istanza deve preferibilmente recare in allegato: a)

en	Moreover, with regard to Italian tax legislation an express reference to
it	Inoltre, nell'ordinamento tributario italiano un riferimento espresso alle

en	the permanent establishments in Italy of enterprises resident in another Member State.
it	le stabili organizzazioni in Italia di imprese residenti in altro Stato membro.

en	The expression "first notification of the action" must be construed in the most favorable way to the taxpayer.
it	L'espressione "prima notifica della misura" deve essere interpretata nel senso più favorevole al contribuente.

en	To date, the States with which Italy has entered into DTC containing an arbitration clause are: Armenia, Canada, Croatia, Georgia, Ghana, Jordan, Kazakhstan, Lebanon, Moldova, Slovenia, Uganda, Uzbekistan and United States of America.
it	Al momento, gli Stati partner delle Convenzioni contenenti una clausola arbitrale sono: Armenia, Canada, Croazia, Georgia, Ghana, Giordania, Kazakhstan, Libano, Moldova, Slovenia, Stati Uniti, Uganda, Uzbekistan.

en	To date, see the current DTCs: Canada, Ghana, Kazakhstan, United States of America and Uzbekistan.
it	Cfr., al momento, le seguenti Convenzioni: Canada, Ghana, Kazakhstan, USA e Uzbekistan.

en	See the Commentary to Article 23 A and B of the OECD Model, paragraphs.
it	Cfr. Commentario all'Articolo 23 A e B del Modello OCSE, paragrafi 1 e 2.

en	For instance, this is the case of an enterprise resident of a third State having permanent establishments in both Contracting States.
it	Rientra, ad esempio, in quest'ultima ipotesi il caso di un'impresa residente di uno Stato terzo avente stabili organizzazioni in entrambi gli Stati contraenti.

en	However, it is important to pinpoint to a number of factors which at
it	È, tuttavia, opportuno segnalare l'esistenza di una serie di fattori che non

en	The facts and arguments presented may be jointly considered by the Finance Department and the Revenue Agency.
it	I fatti e gli argomenti rappresentati possono essere oggetto di valutazione congiunta da parte del Dipartimento delle Finanze e dell'Agenzia delle Entrate.

en	In this regard, non resident taxpayers are obliged to submit their request to the Pescara Operational Centre.
it	Al riguardo, si ricorda che i soggetti non residenti devono obbligatoriamente rivolgersi al Centro Operativo di Pescara.

en	In practice, this entails that the case submitted to the competent authorities of the Contracting States may not be resolved.
it	Nella pratica, può dunque verificarsi che la questione sottoposta alle autorità competenti degli Stati contraenti non trovi una composizione.

en	The paragraph refers to general difficulties encompassing categories rather than single taxpayers, although any such difficulty may arise in respect of individual cases falling into the scope of paragraphs 1 and 2 of Article 25.
it	Si tratta sostanzialmente di difficoltà di carattere generale, che riguardano determinate categorie piuttosto che singoli contribuenti, ancorché tali difficoltà possano essersi evidenziate in relazione a casi individuali coperti dai paragrafi 1 e 2 dell'articolo 25.

en	As a result, it is possible to identify two different phases in the mutual agreement procedure.
it	E', pertanto, possibile distinguere due fasi nello svolgimento della procedura amichevole.

en	the agreement between the competent authorities reached within two years from the initiation of the procedure or within a greater term as agreed between the competent authorities and the taxpayers involved; or
it	l'accordo fra le autorità competenti entro due anni dall'attivazione della procedura amichevole ovvero entro un termine più ampio concordato tra autorità competenti e contribuenti; oppure

en	taxpayers other than individuals, the procedure may be activated by the general or special taxpayer's attorney.
it	contribuenti diversi dalle persone fisiche, la procedura può essere attivata anche dal procuratore generale o speciale del contribuente.

en	identification (name, address and tax identification number) of the taxpayer;
it	identificazione (denominazione, indirizzo e codice fiscale) del soggetto istante;

en	Both the Regional and Provincial Directorates are invited to closely monitor the circulation of and compliance with the current Circular.
it	Le Direzioni Regionali e le Direzioni Provinciali sono invitate a vigilare sulla diffusione e osservanza della presente circolare.

en	The exchange of notes, as well as showing the willingness of the Contracting States to implement the arbitration clause, aims at defining the operational terms of the arbitration (such as the criteria for establishing the arbitration commission, those relating to the members' selection, the sharing of costs, the selection of the working language etc.).
it	Lo scambio di note, oltre a manifestare la volontà degli Stati di implementare la clausola arbitrale, è inteso a definire i relativi termini operativi (modalità di formazione della commissione consultiva, criteri di selezione dei membri, ripartizione dei costi, scelta della lingua di lavoro etc.).

en	copy of the enforcing acts, if any.
it	copia degli eventuali atti esecutivi.

en	The sole parties involved in the procedure are the competent authorities of the two Contracting States, which are entitled to sign the bilateral agreement potentially reached.
it	Interlocutori esclusivi del confronto in sede di procedura sono le autorità competenti dei due Stati, uniche legittimate a sottoscrivere l'accordo bilaterale eventualmente raggiunto.

en	Generally, English language is adopted for drafting the position papers.
it	In generale, nella redazione dei documenti di posizione è utilizzata la lingua inglese.

en	In the first phase, the competent authority which has received the
it	In una prima fase, l'autorità competente che ha ricevuto il reclamo deve

en	necessary to refer to the recommendations included in the "Revised Code of Conduct for the effective implementation of the Convention on the elimination of double taxation in connection with the adjustment of profits of associated enterprises", adopted by the Council of the European Union on 22 December 20096 (hereinafter referred to as the "Code of Conduct").
it	riferimento alle raccomandazioni contenute nel "Codice di condotta per l'effettiva attuazione della Convenzione relativa all'eliminazione delle doppie imposizioni in caso di rettifica degli utili di imprese associate", adottato dal Consiglio dell'Unione europea in data 22 dicembre 20096 (di seguito "Codice di condotta").

en	In some instances, the effectiveness of the clause has been subjected to the prior condition of the exchange of diplomatic notes amongst the Contracting States13.
it	In alcuni casi, l'effettività della clausola è anche sottoposta alla condizione che preventivamente abbia luogo uno scambio di note tra gli Stati13.

en	the resident enterprises, with respect to their interest ownership14 existing with enterprises resident in another Member State of the European Union; and
it	le imprese residenti, con riferimento ai rapporti di partecipazione14 sussistenti tra le medesime e imprese stabilite in altro Stato membro dell'Unione europea; e

en	In other words, within this scenario access to the arbitration phase is prevented.
it	In altre parole, è inibito il passaggio alla fase arbitrale.

en	Finally, during the arbitration phase, the Agency gathers all the relevant information required and carries out the analysis requested by the advisory commission.
it	Infine, durante l'eventuale espletamento della fase arbitrale, l'Agenzia acquisisce gli elementi informativi ed effettua gli approfondimenti richiesti dalla commissione consultiva.

en	In particular, pursuant to the recommendations contained in the MEMAP (see Section 3.3.3. and the best practice No. 14) the taxpayer should be timely informed by the competent authority on the stage of the procedure and he may require to discuss his position with reference to the dispute.
it	In particolare, nel MEMAP (Sezione 3.3.3 e relativa best practice n. 14) si raccomanda che il contribuente venga informato dall'autorità competente sullo stato della procedura e possa, altresì, chiedere di essere ascoltato in merito alla controversia.

en	The submission of the request for activating the mutual agreement procedure does not require the payment of a fee, in a manner pursuant to the recommendation contained in paragraph 6.1, (e) of the Code of Conduct.
it	La presentazione dell'istanza per attivare la procedura amichevole non è soggetta ad alcun tipo di contribuzione, in conformità alla raccomandazione contenuta nel paragrafo 6.1, lettera (e), del Codice di condotta.

en	THE ROLE OF THE REVENUE AGENCY
it	INTERVENTO DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE

en	Besides bilateral Conventions the abovementioned Arbitration
it	Accanto alle Convenzioni bilaterali vige la menzionata Convenzione

en	Should the two authorities not be able to settle the controversy within the envisaged timeframe, an advisory commission must be established for the initiation of the arbitration phase.
it	Se entro tale termine esse non sono state in grado di comporre la controversia, deve essere istituita una commissione consultiva per l'avvio della fase arbitrale.

en	As regards the case sub (i) the term for a valid submission of a MAP
it	Nel caso sub (i) il termine per la valida presentazione dell'istanza di

en	The relevant Protocol amending the Convention, ratified in Italy by law 28 April 2004, No. 132, entered into force on 1 November 2004 , effective from 1 January 2000.
it	di proroga, ratificato in Italia con legge 28 aprile 2004, n.132, è entrato in vigore il 1 novembre 2004 con efficacia retroattiva.

en	The relationship between the competent authorities, aimed at resolving
it	I rapporti tra le autorità competenti, finalizzati alla risoluzione del caso

en	Submission of the request Acknowledgment of receipt 1 Communication of the taxpayer ‘s request to the other competent authority Potential request for additional information Reply by the Italian competent authority: acceptance/non acceptance Submission of the position paper to the other competent authority Reply by the other competent authority Reply by the Italian competent authority Potential agreement between the competent authorities Arbitration phase potentially starts
it	Presentazione dell'istanza Conferma della ricezione 1 Trasmissione dell'istanza all'altra Autorità Competente Eventuale richiesta di informazioni integrative Risposta dell'Autorità Competente italiana: accogliemento/non accoglimento Invio del documento di posizione all'altra Autorità Competente Risposta dell'altra Autorità Competente Replica dell'Autorità Competente italiana Eventuale accordo tra le Autorità competenti Eventuale inizio della fase arbitrale

en	The last three years witnessed a substantial and steady increase of international tax disputes connected with mutual agreement procedures initiated to provide relief to instances of double taxation.
it	Lo scorso triennio ha registrato un aumento progressivo e cospicuo del contenzioso internazionale connesso con le procedure amichevoli instaurate per rimediare a fenomeni di doppia imposizione.

en	the agreement between the competent authorities reached within six months following the issuance of an opinion by the advisory commission, pursuant to it or in derogation on the base of Article 12, paragraph 1, of the AC.
it	l'accordo raggiunto dalle autorità competenti entro i sei mesi successivi all'emissione del parere della commissione consultiva, tanto in conformità dello stesso quanto in deroga ai sensi dell'articolo 12, paragrafo 1, della Convenzione arbitrale.

en	Suspension of tax collection
it	Sospensione della riscossione

en	As regards the application of the Arbitration Convention, it is also
it	Ai fini dell'applicazione della Convenzione arbitrale occorre, altresì, fare

en	More in detail, it is worth recalling the amendments introduced in 2008 to the text of Article 25 of the OECD Model, where paragraph 5 provides for a mandatory arbitration phase in the event the competent authorities are unable to reach an agreement within two years.
it	Nel merito, vale la pena di rammentare la modifica introdotta nel 2008 nel testo dell'articolo 25 del Modello OCSE, che ora prevede, al paragrafo 5, una fase arbitrale obbligatoria in esito al mancato accordo, entro due anni, tra i due Stati in sede di procedura amichevole.

en	The Manual provides to both tax administrations and taxpayers the key information for the functioning of a MAP, identifying some best practices to which countries should adhere to the maximum extent possible.
it	Quest'ultimo fornisce alle Amministrazioni fiscali e ai contribuenti le informazioni di base sul funzionamento delle MAP, identificando alcune best practices cui le Amministrazioni fiscali degli Stati membri dovrebbero conformarsi.

en	It stems from the above that Italy's choice to limit the application of
it	Dalle considerazioni sopra riportate, emerge che la scelta dell'Italia di

en	It is also confirmed that, in addition to the advisors representing
it	Si segnala che, oltre ai soggetti cui è attribuita la rappresentanza di

en	With specific reference to MAP, the competent authority is the body representing the Contracting State with respect to both the internal relations with its taxpayer and the external relations with the other Contracting State involved in the MAP.
it	Con specifico riferimento alle MAP, l'autorità competente è l'organo che esercita le funzioni di rappresentanza statale per ciò che attiene sia agli aspetti interni relativi alle relazioni con il contribuente sia agli aspetti esterni relativi ai rapporti con l'altro Stato interessato alla procedura.

en	9 The term "position paper" refers to the document whereby each tax administration outlines the legal and technical issues underlying its claim to uphold its view.
it	9 Per "position paper" si intende quell'atto attraverso cui l'Amministrazione Finanziaria indica le motivazioni tecnico-giuridiche a fondamento della propria posizione.

en	Within this scenario, should the two enterprises and the other Contracting State reject the adjustment, Article 5 provides for the possibility that a MAP is set up pursuant to Article 6 of the AC.
it	In tale evenienza, se le due imprese e l'altro Stato contraente non accettano la rettifica, l'articolo 5 prevede che una procedura amichevole possa essere aperta ai sensi dell'articolo 6.

en	In this respect, the notion of "first notification of the action resulting in taxation not in accordance with the provisions of the Convention" has to be construed in the most favorable manner to the taxpayer, pursuant to the interpretation provided for by paragraph 21 of the Commentary to Article 25 of the OECD Model.
it	notificazione della misura che comporta un'imposizione non conforme alle disposizioni della Convenzione" va letta nella maniera più favorevole al contribuente, conformemente all'interpretazione contenuta nel paragrafo 21 del Commentario all'articolo 25 del Modello OCSE.

en	8 The Arbitration Convention, entered into force on 1 January 1995, expired on 1 January 2000.
it	delle Finanze, www.finanze.it 8 La Convenzione, entrata in vigore il 1 gennaio 1995, è cessata dal 1 gennaio 2000.

en	procedures regarding the suspension of the tax collection or the enforcement measures triggered as a result of assessment notices adopted by the Italian tax administration.
it	gli adempimenti connessi con la sospensione della riscossione o degli atti esecutivi conseguenti ad atti di accertamento adottati dall'Amministrazione fiscale italiana.

en	enforcing decree is signed by the Commissioner of the Revenue Agency and transmitted to the competent Regional or Provincial Directorate for the issuance of the formal suspension of the tax collection.
it	atti esecutivi viene emanato a firma del Direttore dell'Agenzia delle Entrate e trasmesso alla competente Direzione Regionale o Provinciale per l'emissione dell'atto di sospensione.

en	As Italy is one of those jurisdictions where administrative authorities cannot deviate from the decision of a judicial body, Article 7, paragraph 1 of the AC does not apply in the event a decision of a judicial authority occurred.
it	Poiché l'Italia rientra fra le giurisdizioni che non consentono all'autorità amministrativa di derogare a una sentenza, il primo paragrafo dell'articolo 7 della Convenzione arbitrale non trova applicazione in presenza di una decisione dell'autorità giudiziaria.

en	The new paragraph 5 of Article 25 is applicable only insofar as its inclusion is negotiated (or re-negotiated) in the new (or existing) DTCs.
it	Il nuovo paragrafo 5 dell'articolo 25 è applicabile a condizione che a livello bilaterale venga negoziato (o rinegoziato) il suo inserimento nelle nuove (o vigenti) Convenzioni per evitare le doppie imposizioni.

en	Pursuant to Article 6, paragraph 1, of the AC, "The case must be presented within three years of the first notification of the action which results or is likely to result in double taxation within the meaning of Article 1".
it	Ai sensi dell'articolo 6, paragrafo 1, della Convenzione "il caso deve essere sottoposto entro i tre anni che seguono la prima notifica della misura che comporta o può comportare una doppia imposizione ai sensi dell'articolo 1".

en	of juridical and economical double taxation by means of allocating the taxing power amongst the Contacting States3.
it	come obiettivo l'eliminazione della doppia imposizione giuridica ed economica3 attraverso l'allocazione della potestà impositiva tra gli Stati contraenti.

en	The Agency's role is relevant also in light of the need of guaranteeing consistency between the technical position expressed within the MAP and those arising in other contexts, such as interpretation of tax legislation, auditing and dispute prevention 10.
it	Il ruolo dell'Agenzia delle Entrate assume rilevanza anche in ragione della necessità di garantire la massima coerenza tra le posizioni tecniche assunte in sede di procedura con quelle espresse in altri contesti, specificamente in sede interpretativa, di controllo, di prevenzione delle controversie10.

en	Paragraph 1 of Article 25 of the OECD Model stipulates that in the event a person considers that he has been or will be subjected to taxation not in accordance with the Convention, he is entitled to submit the case to the competent authority of his State of residence or, in the event paragraph 1 of Article 24 (Non-discrimination) of the OECD Model would apply, to the competent authority of the State of which he is a national.
it	L'articolo 25, paragrafo 1, del Modello OCSE statuisce che se una "persona" reputa che si sia realizzata, o si possa realizzare, nei suoi confronti una imposizione non conforme alla Convenzione, essa può presentare il caso all'autorità competente del proprio Stato di residenza o, nell'ipotesi di cui all'articolo 24 (Non discriminazione), paragrafo 1, dello stesso Modello OCSE, all'autorità competente dello Stato di cui possiede la nazionalità.

en	Such a clause, included by Italy in DTCs negotiated before the introduction of the arbitration clause in the OECD Model, allows for the activation of an arbitration procedure only upon the mutual consent of both the Contracting States as well as the taxpayer.
it	Detta clausola, presente in Trattati negoziati prima dell'inserimento della clausola arbitrale nel Modello OCSE, prevede in genere l'attivazione dell'arbitrato solo a seguito del consenso di entrambi gli Stati e del contribuente.

en	As regards individuals, a category of cases may concern, for example, double tax residence, an improper application of a withholding tax on dividends, interest and royalties, a conflict of qualification regarding the employment income received by a taxpayer etc.
it	Per quanto riguarda le persone fisiche, può trattarsi, ad esempio, di ipotesi di doppia residenza fiscale, di non corretta applicazione di ritenute su dividendi, interessi e royalties, di controversa qualificazione del reddito di lavoro percepito dal contribuente etc.

en	instances of double taxation, is conducted via the written exchange of position papers and, where necessary, with the organization of face-to-face meetings (let alone the role of the taxpayer as described in the following point 5.9 of the current Circular).
it	di doppia imposizione, si svolgono attraverso lo scambio di posizioni in forma scritta e, ove necessario, l'organizzazione di incontri, fermo restando quanto precisato al successivo punto 5.9 in ordine al ruolo del contribuente.

en	From an operational standpoint, the Agency is responsible for the
it	Sotto un profilo strettamente operativo, sono di competenza dell'Agenzia

en	Should double taxation arise from an assessment notice issued by the Revenue Agency, the latter will consider whether - prima facie - there are any grounds for a unilateral elimination of double taxation, i.e. by way of "selftutelage" pursuant to the Law Decree No. 564 of 30 September 1994, converted with amendments by Law No. 656 of 30 November 1994.
it	Ove la doppia imposizione sia generata da un atto emesso dall'Agenzia delle Entrate, quest'ultima valuta se, prima facie, siano ravvisabili elementi che inducano a una eliminazione della doppia imposizione con atto unilaterale, ossia in via di autotutela ai sensi del decreto-legge 30 settembre 1994, n. 564, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 novembre 1994, n. 656.

en	copy of the note with which the Ministry of Economy and Finance informs the taxpayer of the opening of the procedure;
it	copia della nota con la quale il Ministero dell'Economia e delle Finanze comunica la valida apertura della MAP;

en	containing an arbitration clause12.
it	Stati partner recano una clausola arbitrale12.

en	The MAP is a dispute resolution mechanism between Contracting States in the exercise of their tax sovereignty.
it	La procedura amichevole è mezzo di risoluzione delle dispute tra gli Stati contraenti, nell'esercizio della rispettiva potestà tributaria.

en	The arbitration phase may be activated only and insofar as the associated enterprise has allowed the time provided for the appeal to expire, or has withdrawn any such appeal before a decision has been delivered.
it	La fase arbitrale è esperibile soltanto se l'impresa associata ha lasciato scadere il termine di presentazione del ricorso o ha rinunciato a quest'ultimo prima che sia intervenuta una sentenza.

en	The suspension request must be submitted to the Revenue AgencyCentral Assessment Directorate - via the Office responsible for the issue of the assessment notice, copying also the Ministry of Economy and Finance, Finance Department - International Relations Directorate.
it	L'istanza di sospensione va indirizzata all'Agenzia delle Entrate, Direzione Centrale Accertamento per il tramite dell'Ufficio che ha emanato l'atto d'accertamento, mettendo in conoscenza anche il Ministero dell'Economia e delle Finanze, Dipartimento delle Finanze - Direzione Relazioni Internazionali.

en	Within this line of reasoning, paragraph 37 of the Commentary to Article 25 of the OECD Model clarifies the above mentioned concept by stating that "Paragraph 2 no doubt entails a duty to negotiate; but as far reaching mutual agreement through the procedure is concerned, the competent authorities are under a duty merely to use their best endeavours and not to achieve a result".
it	A tale proposito, il Commentario OCSE all'articolo 25 (paragrafo 37) espressamente chiarisce che "il paragrafo 2 senza dubbio comporta un dovere di trattare; ma per quanto attiene al raggiungimento del mutuo accordo a mezzo della procedura, le autorità competenti hanno soltanto l'obbligo di fare del loro meglio e non quello di raggiungere un risultato".

en	request can be validly submitted by a taxpayer "irrespective of the remedies provided by the domestic law of those States".
it	della procedura amichevole possa essere richiesta dal contribuente "indipendentemente dai ricorsi previsti dalla legislazione nazionale".

en	Article 25, paragraph 1 and 2 of OECD Model covers all cases of juridical and economical double taxation suitable to affect both individuals, enterprises and other entities to which the Convention applies.
it	Nella previsione di cui all'articolo 25, paragrafi 1 e 2 del Modello OCSE rientrano tutte quelle fattispecie generatrici di doppia imposizione giuridica o economica che riguardano tanto le persone fisiche quanto le persone giuridiche e le altre entità cui si applica la Convenzione.

en	This is due to the circumstance that the evaluation of the consistency with the arm's length conditions of transactions carried out between associated enterprises features a high level of complexity and technicality.
it	Tanto in ragione del fatto che le valutazioni circa l'effettivo rispetto delle condizioni di libera concorrenza nell'ambito di operazioni tra imprese associate risultano caratterizzate da profili di particolare complessità e tecnicismo.

en	establish a MAP may be found, respectively, in the DTCs entered into by Italy7all ratified by law - and in the Arbitration Convention8, ratified by Law No. 99 of 22 March 1993.
it	l'instaurazione di una procedura amichevole va rinvenuta nelle singole Convenzioni bilaterali stipulate dall'Italia7, tutte ratificate con legge, nonché nella Convenzione arbitrale8, ratificata con legge 22 marzo 1993, n.99.

en	Moreover, in light of the complexity embedded in transfer pricing issues the taxpayer is entitled to take the initiative and submit to the competent authority facts and arguments concerning the case at stake, which may be jointly evaluated by the Finance Department and the Revenue Agency.
it	Attesa inoltre, la particolare complessità delle tematiche connesse con la determinazione dei prezzi di trasferimento, è riconosciuta al contribuente l'iniziativa di presentare all'autorità competente fatti e argomenti relativi al caso, che potranno essere oggetto di valutazione congiunta da parte del Dipartimento delle Finanze e dell'Agenzia delle Entrate.

en	an indication - if the case may be - that the transactions falling within the scope of the MAP have been properly documented either pursuant to Article 26 of the Law Decree No. 78 of 31 May 2010, converted with amendments by Law No. 122 of 2010 or pursuant to equivalent documentation requirements imposed by the domestic legislation of the other Member State.
it	indicazione - ove del caso - che le operazioni oggetto di procedura amichevole sono coperte da idonea documentazione ai sensi dell'articolo 26 del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010 n. 122, o equivalente documentazione imposta nell'altro Stato membro dalla normativa ivi vigente.

en	outlines the scope of the AC, whereby "this Convention shall apply where, for the purposes of taxation, profits which are included in the profits of an enterprise of a Contracting State are also included or are also likely to be included in the profits of an enterprise of another Contracting State on the grounds that the principles set out in Article 4 and applied either directly or in corresponding provisions of the law of the State concerned have not been observed".
it	L'articolo 1 delimita il campo di applicazione della Convenzione, la quale "si applica quando, ai fini dell'imposizione, gli utili inclusi negli utili di un'impresa di uno Stato contraente sono o saranno probabilmente inclusi anche negli utili di un'impresa di un altro Stato contraente, non essendo osservati i principi enunciati all'articolo 4 e applicati direttamente o in disposizioni corrispondenti della normativa dello Stato interessato".

en	Within this scenario, the tax administration might find itself unable to comply with the international obligation arising from the mutual agreement.
it	In tale ipotesi, l'Amministrazione finanziaria potrebbe venirsi a trovare nella condizione di non poter legittimamente adempiere all'obbligazione internazionale assunta con l'accordo amichevole.

en	ARTICLE 25 OF THE OECD MODEL TAX CONVENTION As already mentioned, all DTCs entered into by Italy include a provision equivalent to Article 25 of the OECD Model endorsing the recourse to MAPs.
it	ARTICOLO 25 DEL MODELLO OCSE Come accennato, tutte le Convenzioni bilaterali stipulate dall'Italia recano una clausola, corrispondente all'articolo 25 del Modello OCSE, istitutiva della procedura amichevole.

en	detailed information regarding any potential litigation in which the assessed taxpayer or any related party thereof is involved, such as the consolidating enterprise;
it	informazioni particolareggiate su eventuali procedure contenziose attivate dall'impresa verificata o da parti correlate, quali la società consolidante.

en	It has to be pointed out that not all the DTCs entered into by Italy contain reference to the notion of "nationality", in addition to that of "residence".
it	Si evidenzia come non tutte le Convenzioni bilaterali stipulate dall'Italia contengano, accanto alla residenza, il riferimento alla nazionalità.

en	an undertaking that the enterprise shall respond as completely and quickly as possible to all reasonable and appropriate requests made by the competent authority and have documentation at the disposal of the competent authorities; and
it	impegno dell'istante a rispondere tempestivamente e in modo esaustivo a ogni ragionevole e appropriata richiesta formulata dall'autorità competente e a mettere a sua disposizione la documentazione necessaria; nonché

en	In this case, the foreign associated enterprise deals with the competent authority of its State of residence to claim relief from double taxation arising within the group.
it	In tal caso, l'impresa associata si rivolge all'autorità competente del proprio Stato di residenza per lamentare la doppia imposizione generatasi in seno al gruppo multinazionale.

en	As a result, the Contracting States have no obligation (mandatory arbitration) to enter into arbitration in the event the controversy has not been mutually agreed.
it	Non stabilisce, quindi, un vincolo preventivo (mandatory arbitration) per gli Stati contraenti a intraprendere l'arbitrato in caso di mancata soluzione della controversia per via di amichevole composizione.

en	adjustments to profits of associated enterprises based on domestic transfer pricing legislation1 are amongst the most frequent ones leading to MAPs.
it	degli utili di imprese associate, in applicazione della normativa in materia di prezzi di trasferimento1, costituiscono una delle fattispecie più ricorrenti tra quelle oggetto di procedura amichevole.

en	The report must also evaluate the legitimacy of the arguments put forward by the taxpayer in filing a MAP opening request.
it	documento deve altresì contenere i necessari apprezzamenti in merito alle argomentazioni esposte dal contribuente all'atto della richiesta di apertura della procedura amichevole.

en	As a result, the Revenue Agency stepped up its efforts in providing technical assistance and support towards the Department of Finance - the body in charge for tax treaty policy and the management of mutual agreement procedures - in order to settle Italy's position with respect to its foreign counterparts.
it	E', pertanto, aumentato l'impegno dell'Agenzia delle Entrate con riferimento all'attività di consulenza e supporto esplicata nei confronti del Dipartimento delle Finanze - referente istituzionale per la gestione politiconegoziale delle procedure amichevoli - ai fini della definizione della posizione di parte italiana rispetto alle controparti estere.

en	Within this context, the Operational Centre of Pescara ("Centro Operativo di Pescara") is the responsible Unit within the Agency dealing with refund issues to non-resident taxpayers.
it	In tale evenienza, la struttura interessata è il Centro Operativo di Pescara in quanto competente in via esclusiva per i rimborsi ai non residenti.

en	Pursuant to Articles 1 and 4 of the AC, the Convention applies when on
it	Ai sensi del combinato disposto degli articoli 1 e 4, la Convenzione si applica quando, in conformità al principio di libera concorrenza, uno Stato

en	any specific additional information requested by the competent authority within two months upon receipt of the taxpayer's request;
it	a fornire le informazioni supplementari richieste dall'autorità competente nei due mesi successivi al ricevimento dell'istanza di apertura della MAP;

en	In this latter regard as well, the Italian tax administration aims at being consistent to the fullest possible extent with the procedural and time recommendations contained in the Code of Conduct, as illustrated in the chart below:
it	Anche a tale riguardo, nello svolgimento della procedura amichevole l'Amministrazione italiana si conforma per quanto possibile alle indicazioni temporali e procedurali contenute nel Codice di condotta, come illustrate nella tabella che segue.

en	This project led to the release of a "Manual on Effective Mutual Agreement Procedures" (hereinafter referred to as "MEMAP")4 for an effective management of MAPs.
it	Tale progetto ha condotto, tra l'altro, alla stesura del Manuale OCSE in tema di efficace gestione delle procedure amichevoli ("Manual on Effective Mutual Agreement Procedures", di seguito MEMAP)4.

en	Moreover, should the request for opening the procedure be submitted before withdrawing from the judgment, the term of two years - pursuant to what is established in Article 7, paragraph 1, second period, and paragraph 3 - runs from the date in which the enterprise has withdrawn from the first grade of appeal.
it	Inoltre, ove l'istanza di apertura della procedura amichevole sia stata prodotta anteriormente alla rinuncia al giudizio, ai sensi del combinato disposto dell'articolo 7, paragrafo 1, secondo capoverso, e del paragrafo 3 dello stesso articolo, il termine di due anni decorre dalla data della rinuncia al ricorso in primo grado.

en	The role of the taxpayer The same analysis carried out at point 4.2.9 with respect to mutual agreement procedures opened on the basis of a bilateral tax treaty is applicable here.
it	Valgono, al riguardo, le considerazioni svolte al punto 4.2.9 con riferimento alle procedure amichevoli aperte ai sensi di una Convenzione bilaterale.

en	Income Tax Code approved with the Presidential Decree No. 917 of December 22, 1986 applicable to transactions between legal entities, businesses, permanent establishments or, more in general, other entities part of the same multinational group; or (ii) to the provisions contained in articles 7 and 9 of DTC and that of article 4 of the AC.
it	110 comma 7 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi approvato con d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 e applicabili alle operazioni tra società, imprese, stabili organizzazioni o in generale enti appartenenti al medesimo gruppo multinazionale nonché alle disposizioni contenute negli articoli 7 e 9 delle Convenzioni bilaterali e nell'articolo 4 della Convenzione arbitrale.

en	sources are either the bilateral Conventions for the avoidance of double taxation or the Arbitration Convention.
it	Come anticipato in premessa, le fonti internazionali di riferimento sono le Convenzioni bilaterali per evitare le doppie imposizioni e la Convenzione arbitrale.

en	In other words, the AC procedure is construed from a "dynamic viewpoint", i.e. as a procedure aimed at settling controversies outside the domestic judicial system and the remedies provided thereof, including in particular those allowing the suspension of the tax collection in the event certain requirements are met.
it	In altri termini, la procedura è vista nella sua funzione dinamica quale procedimento che mira alla risoluzione di una controversia al di fuori del plesso giurisdizionale interno e dei relativi mezzi di tutela, in particolare di quelli che consentono a certe condizioni la sospensione della riscossione.

en	times may hamper the respect of the above described timeframe, such as, e.g., the different approach that the competent authority of the other State may follow in analyzing the issue at stake in the procedure, in particular with reference to the most complex ones.
it	sempre consentono il rispetto del termine suindicato, quale ad esempio la differente valutazione che l'altra autorità competente può fornire della tematica oggetto di trattazione, soprattutto a fronte di procedure connotate da un maggior grado di complessità.

en	Moreover, pending the MAP the relevant Tax Office might be requested to carry out further analysis as necessary to answer to requests for clarifications or to reply to some specific questions posed by the foreign competent authority.
it	nuovamente interessato al fine di effettuare gli approfondimenti che si rendono necessari per rispondere a richieste di chiarimento o replicare a questioni specifiche poste dall'autorità competente estera.

en	Extension of the MAP outcomes
it	Estensione degli effetti della MAP

en	See point 5.8 of this Circular for more details.
it	Si rinvia, al riguardo, alla tabella riportata al punto 5.8 della presente circolare.

en	MAPs are the Ministry of Economics and Finance - Department of Financeacting as Italy's competent authority, and the Revenue Agency.
it	I soggetti che presiedono alla gestione e trattazione delle procedure amichevoli sono il Ministero dell'Economia e delle Finanze, Dipartimento delle Finanze, quale autorità competente per l'Italia, e l'Agenzia delle Entrate.

en	In any event, the taxpayer is obliged to inform both the competent authority and the Central Assessment Directorate of the Revenue Agency regarding the choice he opted to pursue.
it	In ogni caso il contribuente deve informare per iscritto l'autorità competente e, contestualmente, l'Agenzia delle Entrate, Direzione Centrale Accertamento, circa la scelta operata.

en	legislation is grounded in paragraph 3 of Article 7 of the AC and in the considerations included in the prior point 5.6 of the current Circular.
it	nazionale in particolare trova corrispondenza nel comma 3 dell'articolo 7 della Convenzione e nelle considerazioni svolte al precedente punto 5.6.

en	Notwithstanding the above, the taxpayer is invited to assume a proactive role, in particular with respect to the need of supplying a thorough and accurate description of the case at stake in order to provide all the relevant information as necessary to an exhaustive scrutiny.
it	Quanto sopra non esclude che il contribuente sia comunque invitato a svolgere un ruolo attivo, soprattutto con riferimento alla necessità di descrivere il caso puntualmente e in modo veritiero, fornendo ogni elemento informativo idoneo ad assicurare una trattazione esaustiva.

en	In particular, the proxy has to be conferred pursuant to the procedure established by Article 63 of the Presidential Decree No. 600 of 1973.
it	In tal caso la procura deve essere conferita secondo le formalità stabilite dall'articolo 63 del D.P.R. n. 600 del 1973.

en	Pursuant to Article 3, paragraph 1, of Law No. 99 of 1993, on request by the taxpayer the Commissioner of the Revenue Agency will formally authorize the refund or relief regarding the amount of tax not due as a result of the conclusion of the MAP or arbitration procedure.
it	Ai sensi dell'articolo 3, paragrafo 1, della legge n. 99 del 1993 il Direttore dell'Agenzia, con proprio provvedimento, su richiesta del contribuente, autorizza il rimborso o lo sgravio dell'imposta non dovuta a seguito dell'esito della procedura amichevole o arbitrale.

en	Each of those contains a provision equivalent to Article 25 of the OECD Model with regard to MAP.
it	Ciascuna di esse include una disposizione equivalente all'articolo 25 del Modello OCSE, avente ad oggetto le procedure amichevoli.

en	As regards taxpayers other than individuals, other cases generally involve the existence of a permanent establishment, the proper allocation of profits to associated enterprises part of a multinational group, the qualification of income either as business profits or as particular class of income falling within the scope of a dedicated provision of a DTC etc.
it	Con riferimento ai soggetti diversi dalle persone fisiche, possono formare oggetto della procedura questioni relative all'esistenza di una stabile organizzazione, alla corretta attribuzione degli utili alle imprese associate di un gruppo multinazionale, alla qualificazione di redditi come utili d'impresa ovvero come diversa categoria disciplinata da specifiche disposizioni convenzionali etc.

en	As a result, irrespective of the fact that the Circular applies to all the
it	Ne consegue che, ferma restando l'applicabilità della presente circolare

en	International Relations Directorate, acknowledges receipt of a taxpayer's request to initiate a mutual agreement procedure within one month from the receipt of the request, carrying out in the meantime an evaluation of the subjective and objective admission criteria, potentially involving the Revenue Agency by asking for its advice on controversial issues.
it	Direzione Relazioni Internazionali, entro un mese dalla ricezione dell'istanza di apertura della procedura amichevole accusa ricevuta della medesima al contribuente e procede alla valutazione dei requisiti soggettivi e oggettivi di ammissibilità, eventualmente interessando l'Agenzia delle Entrate al fine di ottenere un parere su questioni controverse.

en	Accordingly, the taxpayer is required to assume a co-operative, transparent behavior in accordance with the principle of good faith.
it	Sotto tale profilo, egli è tenuto, di regola, a un atteggiamento cooperativo, trasparente e in buona fede.

en	On the same footing, should double taxation arise from an assessment notice issued by a foreign tax administration, the Revenue Agency will consider whether room exist to grant a refund or tax relief to the resident taxpayer, as the foreign assessment is clearly consistent with the DTC provision at stake.
it	Parimenti, se la doppia imposizione scaturisce da un atto emesso dall'Amministrazione estera, l'Agenzia delle Entrate valuta la possibilità di riconoscere un rimborso o uno sgravio al contribuente residente, in considerazione della manifesta conformità dell'atto estero alla relativa norma convenzionale.

en	Against this background, an increased involvement of the regional and provincial offices of the Agency plays a key role as far as the sharing of customary practices and the participation in the procedural phases instrumental to the satisfactory outcome of a mutual agreement procedure is concerned.
it	In tale contesto assume valenza prioritaria il coinvolgimento delle strutture regionali e provinciali dell'Agenzia, in termini di condivisione delle prassi e di partecipazione alle attività istruttorie propedeutiche allo svolgimento del contenzioso internazionale e al suo buon esito.

en	unilateral declaration to penalties applicable for tax offences has been construed in practice in exactly the same way as suggested by the Code of Conduct, i.e. by considering only the exceptional cases of a fraudulent behavior, generally not arising in transfer pricing cases.
it	tributarie nella predetta dichiarazione unilaterale è stato inteso nella prassi applicativa proprio nel senso individuato dalla raccomandazione comunitaria, e cioè considerando unicamente le ipotesi eccezionali di condotta fraudolenta, normalmente non ricorrenti nella materia dei prezzi di trasferimento.

en	Based upon Article 3, paragraph 2, of Law No. 99 of 1993 which ratified the AC, pending both the agreement procedure and the potential arbitration phase, the Revenue Agency may authorize the suspension either of the tax collection or of any other enforcing act regarding the amount of greater taxes assessed on the basis of Article 110, paragraph 7 of the Income Tax Code and related interest and penalties.
it	Ai sensi dell'articolo 3, comma 2, della legge n. 99 del 1993 di ratifica della Convenzione arbitrale, nelle more dello svolgimento della procedura amichevole e dell'eventuale successiva fase arbitrale l'Agenzia delle Entrate può autorizzare la sospensione della riscossione o degli atti esecutivi afferenti alle maggiori imposte accertate ai sensi dell'articolo 110, comma 7, del TUIR e relativi interessi e sanzioni.

en	However, it has to be pointed out that the taxpayer is entitled to submit
it	Si precisa, tuttavia, che il contribuente ha comunque facoltà di

en	Such a scenario is particularly relevant - from a procedural standpoint - in the event the foreign taxpayer filed to its competent authority the request for the elimination of the double taxation arising because of the refusal of the refund of withholding taxes or tax credits.
it	La fattispecie interessa, ai fini istruttori, soprattutto nel caso in cui si tratti di contribuente estero che si è rivolto alla propria autorità competente per ottenere l'eliminazione della doppia imposizione conseguita al mancato rimborso di ritenute o crediti

en	It is possible - as well as advisable in case of hefty documentation - to submit an electronic version of the supporting documentation regarding the MAP request.
it	E' possibile - e parimenti opportuno in caso di materiale cospicuo - fornire la documentazione di supporto all'istanza in formato elettronico.

en	This entails that the three-year period within which the request must be submitted elapses from the date in which the tax assessment leading to economic double taxation was notified.
it	Pertanto, il periodo di tre anni entro il quale produrre l'istanza decorre dalla data di notifica dell'atto di accertamento recante i rilievi che determinano la doppia imposizione economica.

en	Italy in adhering to the Code of Conduct for the effective implementation of the Arbitration Convention, the initial term of the period within which the taxpayer may submit his case concurs, for the purpose of a bilateral MAP as well, with the date of notification of the formal assessment triggering taxation not in accordance with the provisions of the DTC.
it	espressa dall'Italia in adesione al Codice di condotta per l'effettiva attuazione della Convenzione arbitrale, il termine iniziale del periodo entro cui il contribuente può presentare l'istanza coincide - anche ai fini della MAP bilaterale - con la data di notifica dell'avviso di accertamento che ha generato l'imposizione non conforme alla Convenzione.

en	In case the MAP is triggered by a transfer pricing adjustment, generally the Italian competent authority informs the resident taxpayer of the outcome of the negotiations also in the event the MAP request was submitted to the foreign competent authority by the non-resident taxpayer.
it	Ove si tratti di procedura amichevole conseguente a una rettifica di transfer pricing, l'autorità competente italiana generalmente comunica il contenuto dell'accordo al contribuente residente, anche qualora l'istanza di MAP sia stata presentata all'autorità competente estera dal contribuente non residente.

en	It is worth noting that, in addition to the subjects entitled to legally represent taxpayers other than individuals, the MAP can be set in motion by the general or special taxpayer's attorney.
it	Si conferma che, oltre ai soggetti cui è attribuita la rappresentanza di contribuenti diversi dalle persone fisiche, la procedura può essere attivata anche dal procuratore generale o speciale del contribuente.

en	Finally, the request must include the formal commitment of the taxpayer to answer in a timely and exhaustive manner to any query from the competent authority, as well as to make available any additional documentation that might be necessary to carry on the procedure.
it	L'istanza deve infine contenere l'impegno del contribuente a rispondere in modo esauriente e tempestivo alle richieste pervenute dall'autorità competente nel corso della procedura amichevole nonché a rendere disponibile la documentazione integrativa che possa rendersi necessaria ai fini dell'attività istruttoria.

en	The Mutual Agreement Procedures.
it	Le procedure amichevoli.

en	international tax disputes in cases where a taxpayer resident in one of the two Contracting States considers that the actions of one or both of the Contracting States result or will result for him in taxation not in accordance with the provisions of the Convention.
it	In tal senso la MAP costituisce lo strumento per la risoluzione delle controversie internazionali, nelle situazioni in cui un soggetto residente di uno dei due Stati contraenti ritiene che le misure adottate da una o entrambe le Amministrazioni finanziarie comportano o comporteranno nei suoi confronti un'imposizione non conforme alle disposizioni della Convenzione.

en	This depends on the willingness of the States involved in the negotiation, that may opt for the inclusion of the clause in DTCs concluded with certain treaty partners by taking into account a number of factors.
it	Tanto dipende dalla volontà negoziale degli Stati, che possono preferire di introdurre una simile clausola nelle Convenzioni stipulate con determinati Stati partner piuttosto che con altri, sulla base di valutazioni di varia natura.

en	request runs either from the date of notification by the tax administration of the refund denial submitted with respect to the application of a withholding tax; or from the ninetieth day following the submission of the refund's request without a decision by the Agency, pursuant to Article 37, second paragraph, and Article 38 of the Presidential Decree No. 602 of 29 September 197311.
it	apertura di MAP decorre dalla data di notifica da parte dell'Amministrazione finanziaria del diniego del rimborso richiesto in relazione alla ritenuta alla fonte subita, ovvero decorre dal novantesimo giorno successivo alla data di presentazione della richiesta di rimborso senza che sia intervenuta la decisione dell'Amministrazione, in conformità a quanto previsto dagli articoli 37, secondo comma, e 38 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 60211.

en	With specific reference to MAPs arising from a transfer pricing adjustment, reference is made to the guidance provided for by point 5.5 of this Circular with respect to the steps for presenting a MAP on the basis of the AC.
it	Con specifico riferimento, invece, alle MAP fondate su rettifiche dei prezzi di trasferimento, si rinvia alle indicazioni fornite al successivo punto 5.5 in relazione all'attivazione della procedura amichevole ai sensi della Convenzione arbitrale.

en	In the opposite scenario, the taxpayer's request will be notified to the competent authority of the other Contracting State to set the procedure in motion.
it	In caso contrario, il reclamo del contribuente viene notificato all'autorità competente dell'altro Stato per un confronto a più alto livello.

en	relevant Office will draft a report as comprehensive as possible so as to be directly used by the Italian competent authority to reply to the position paper of the foreign counterpart.
it	documento di sintesi quanto più possibile completo e direttamente utilizzabile ai fini di una replica al position paper dell'Amministrazione estera.

en	the profits of an associated enterprise, the only relevant domestic rules entitling the taxpayer to have access to the AC are the transfer pricing rules provided for by Article 110, paragraph 7, and Article 9, paragraph 3, of the Income Tax Code.
it	un'impresa associata effettuata dall'Agenzia delle Entrate, la sola normativa domestica di riferimento che legittima l'accesso alla MAP da Convenzione arbitrale è quella in materia di prezzi di trasferimento di cui al combinato disposto degli articoli 110, comma 7, e 9, comma 3, del TUIR.

en	express reference to the submission of a MAP opening request, and subsequent acceptance by the Ministry of Economy and Finance, Finance Department;
it	puntuali riferimenti in merito all'avvenuta presentazione di istanza di apertura di una procedura amichevole e all'accoglimento della stessa da parte del Ministero dell'Economia e delle Finanze, Dipartimento delle Finanze;

en	Moreover, pursuant to paragraph 3 of Article 25 of the OECD Model a MAP may be initiated directly by either of the competent authority of each Contracting State.
it	Ai sensi del paragrafo 3 dell'articolo 25 inoltre, è possibile che una procedura amichevole sia iniziata direttamente dalle autorità competenti degli Stati contraenti.

en	Conclusion of a MAP
it	Conclusione della MAP

en	the domestic provision conferring the discretionary power to grant it - is structured jointly with the AC MAP, within which the request may be submitted, but as an alternative to the ordinary procedures to be pursued for the judicial or administrative suspension of the tax collection.
it	discrezionale di concederla, è prefigurata assieme alla procedura amichevole/arbitrale, in seno alla quale può essere legittimamente richiesta, come alternativa alle analoghe ma differenti procedure ordinarie della sospensione giudiziale e amministrativa.

en	The act authorizing for the suspension of the tax collection or any other
it	Il provvedimento autorizzatorio di sospensione della riscossione o degli

en	The first sentence of paragraph 3 of Article 25 of the OECD Model provides for that a MAP is initiated by the competent authorities in order to resolve by mutual agreement problems relating to the interpretation or application of the Convention.
it	Il paragrafo 3 dell'articolo 25 del Modello OCSE prevede, al primo periodo, che la procedura amichevole possa anche essere iniziata dalle autorità competenti degli Stati contraenti per risolvere in via di amichevole composizione le difficoltà o i dubbi inerenti all'interpretazione o all'applicazione della Convenzione.

en	procedure is taken into consideration as a whole, on the basis of what is stated in Article 3, paragraph 2, of Law No. 99 of 1993, which ratified the AC.
it	complesso la procedura di cui alla Convenzione arbitrale, letta alla stregua di quanto previsto dall'articolo 3, comma 2, della legge n. 99 del 1993 di ratifica della Convenzione medesima.

en	In this case, should the judgment not eliminate double taxation, the latter may not be avoided unless the foreign competent authority concurs with the position expressed by the Italian tax court.
it	In tal caso, ove il dispositivo della sentenza non produca l'eliminazione della doppia imposizione, quest'ultima permane a meno che l'autorità competente estera non conformi la sua posizione alla decisione espressa dal giudice nazionale.

en	Article 7, paragraph 1, second part, of the AC stipulates that "…where the case has so been submitted to a court or tribunal, the term of two years referred to in the first subparagraph shall be computed from the date on which the judgment of the final court of appeal was given".
it	L'articolo 7 della Convenzione europea stabilisce al paragrafo 1, secondo capoverso, che "... quando un tribunale è stato investito del caso, il termine di due anni di cui al primo comma decorre dalla data in cui è divenuta definitiva la decisione pronunciata in ultima istanza nell'ambito di tali ricorsi interni".

en	Italy has entered into a substantial amount of DTCs for the elimination
it	L'Italia ha concluso un numero elevato di Convenzioni bilaterali, aventi

en	"; the newly introduced provisions "may be deemed as causes of exclusion, iuris et de iure, of a willful criminal tax behavior".
it	"; le relative previsioni "possono considerarsi alla stregua di altrettante regole di esclusione, con presunzione iuris et de iure del dolo di evasione.

en	Chapter IV of the OECD Transfer Pricing Guidelines5 as well,
it	Anche le Linee guida OCSE sulla determinazione dei prezzi di

en	To date, recent experience shows that tax courts have granted the suspension of the litigation proceeding waiting for the outcome of the negotiations between the competent authorities.
it	A tale ultimo riguardo, l'esperienza recente mostra più di un caso nel quale la sospensione è stata accordata dal giudice tributario in attesa delle determinazioni delle autorità competenti.

en	However, the Legislative Decree No. 74 of 2000 is clearly focused on
it	n. 74 del 2000, bensì si potrebbe prefigurare,

en	This entails that the taxpayer is not directly involved in the dialogue between the competent authorities, although he is required to be co-operative by describing thoroughly the case at stake and promptly providing additional information, if any.
it	Il contribuente non prende parte al confronto tra le autorità competenti, ma è comunque tenuto a prestare la propria collaborazione, descrivendo puntualmente il caso e fornendo sollecitamente le informazioni supplementari eventualmente richieste.

en	Should the MAP request be submitted by an associated enterprise in the other Contracting State involved in the procedure (in the event of a transfer pricing adjustment), the opening date is the one promptly communicated by the foreign competent authority.
it	Se l'istanza di apertura della MAP è stata prodotta da soggetto collegato nell'altro Stato interessato alla procedura (casi di rettifica dei prezzi di trasferimento), rileva la data comunicata tempestivamente dall'autorità competente estera.

en	Contents and submission of a MAP request
it	Contenuto e modalità di presentazione dell'istanza

en	account national tax legislations that cannot be derogated - and in particular the Code of the Conduct, which recommends "… to take all necessary measures to ensure that the suspension of tax collection during cross-border dispute resolution procedures under the Arbitration Convention can be obtained by enterprises engaged in such procedures, under the same conditions as those engaged in a domestic appeals/litigation procedure…"
it	Codice di condotta quando raccomanda "…di prendere misure idonee per fare in modo che la sospensione della riscossione dell'imposta durante le procedure internazionali per la soluzione delle controversie… possa essere ottenuta dalle imprese, in queste procedure, alle stesse condizioni previste per una procedura interna di causa/ricorso…".

en	Subjective scope The taxpayers entitled to submit a MAP request to Italy's competent authority are: a.
it	I soggetti legittimati a presentare istanza di procedura amichevole all'autorità competente italiana sono:

en	Should the MAP request be submitted by the other associated enterprise in the other Contracting State interested by the procedure, it will be relevant the date promptly communicated by the foreign competent authority.
it	Se l'istanza di apertura della MAP è stata prodotta da soggetto collegato nell'altro Stato interessato alla procedura, rileva la data comunicata tempestivamente dall'autorità competente estera.

en	within the procedure and subject to the condition that the legal and factual circumstances remained unchanged also during the taxable years subsequent to those falling within the scope of the mutual agreement, Italy's competent authority may consider, together with the other Contracting State, to prolong the effects of the agreement, insofar as the taxpayer gives his explicit consent.
it	Pertanto, in esito ai negoziati intervenuti in corso di procedura amichevole e a condizione che i presupposti di fatto e di diritto siano rimasti immutati anche nel periodo o nei periodi d'imposta successivi a quelli sui quali è intervenuto l'accordo, l'autorità competente italiana può valutare, di concerto con l'altro Stato, di estendere temporalmente gli effetti dell'accordo amichevole, previo esplicito assenso del contribuente.

en	THE EU ARBITRATION CONVENTION
it	CONVENZIONE ARBITRALE

en	Indeed, the taxpayer would be interested in upholding his claims during the appeal in order to avoid the application of penalties in case Italy would be attributed the taxing rights upon conclusion of the MAP.
it	Quest'ultimo invero avrebbe interesse a fare valere in giudizio tali contestazioni, al fine di ottenere la disapplicazione delle sanzioni nell'ipotesi in cui la procedura si concluda nel senso di attribuire all'Italia la relativa materia imponibile.

en	Paragraph 1 of Article 25 of the OECD Model stipulates that a MAP
it	L'articolo 25, paragrafo 1, del Modello OCSE prevede che l'apertura

en	The relationship between the competent authorities instrumental for dispute resolution in cases of double taxation generally takes place via the exchange of written position papers and the organization of meetings amongst the parties, where necessary.
it	doppia imposizione normalmente si svolgono attraverso lo scambio di posizioni in forma scritta e, ove necessario, la fissazione di incontri negoziali.

en	DTC, trying to reach solutions with the other Contracting State sticking to the principles of equity and transparency.
it	L'autorità competente si impegna a garantire l'applicazione in buona fede della Convenzione, negoziando con l'altro Stato contraente soluzioni ispirate a principi di equità e trasparenza.

en	TIMELINE OF THE TWO-YEAR TIMEFRAME OF A MAP
it	CRONOLOGIA DEL BIENNIO DI SVOLGIMENTO DELLA MAP

en	authority the technical support and the proper co-operation throughout the entire duration of the MAP, in particular during the procedural phase connected with the drafting of the "position paper"9 and with the exchange of correspondence with the competent authority of the other Contracting State regarding the factual and juridical elements underlying the case falling into the scope of the MAP.
it	Tanto premesso, l'Agenzia delle Entrate fornisce all'autorità competente italiana il supporto tecnico e la necessaria collaborazione durante lo svolgimento dell'intera attività istruttoria della MAP, interagendo in particolare durante la fase che attiene alla redazione del documento di posizione (c.d. "position paper")9 e al relativo scambio di corrispondenza strumentale all'illustrazione, all'autorità competente dell'altro Stato, degli elementi di fatto e di diritto alla base del caso oggetto di esame.

en	Moreover, paragraph 2 of the latter provision adds that "where judicial or administrative proceedings, initiated with a view to a ruling that by actions giving rise to an adjustment of profits under Article 4 one of the enterprises concerned was liable to a serious penalty, are being conducted simultaneously with any of the proceedings referred to in Articles 6 and 7, the competent authorities may stay the latter proceedings until the judicial or administrative proceedings have been concluded".
it	procedimento giudiziario o amministrativo, inteso a constatare che una delle imprese interessate, mediante atti che diano luogo a rettifica degli utili ai sensi dell'articolo 4, è passibile di sanzioni gravi, è pendente contemporaneamente ad uno dei procedimenti previsti agli articoli 6 e 7, le autorità competenti possono sospendere lo svolgimento di questi ultimi fino alla conclusione del procedimento giudiziario o amministrativo in questione.

en	To this end, the Circular distinguishes between the different features of MAP proceedings established pursuant to either a Double Tax Convention in force between Italy and the Treaty partners (hereinafter referred to as "bilateral Convention" or "DTC") or the Convention 90/436/EEC of 23 July 1990 on the elimination of double taxation in connection with the adjustment of profits of associated enterprises (hereinafter referred to as "Arbitration Convention" or "AC").
it	Vengono, in particolare, illustrate le diverse caratteristiche dell'istituto a seconda delle fonti giuridiche di attivazione, rinvenibili sia nelle Convenzioni per evitare le doppie imposizioni in vigore tra l'Italia e gli Stati partner dei trattati (di seguito "Convenzioni bilaterali") sia, in sede europea, nella Convenzione 90/436/CEE del 23 luglio 1990 relativa all'eliminazione delle doppie imposizioni in caso di rettifica degli utili delle imprese associate (di seguito "Convenzione arbitrale").

en	mitigating instances of international double taxation, provide a specific tool allowing resolution of disputes potentially arising amongst States: the mutual agreement procedure provided for by Article 25 of the OECD Model Tax Convention on Income and on Capital (hereinafter referred to as "OECD Model") and its Commentary2.
it	Le Convenzioni bilaterali, oltre a contenere specifiche disposizioni atte a rimuovere o a mitigare in via primaria i fenomeni di doppia imposizione internazionale, prevedono uno specifico strumento di risoluzione delle controversie che possono eventualmente insorgere tra gli Stati: la procedura amichevole disciplinata dall'articolo 25 del Modello OCSE di convenzione per evitare le doppie imposizioni sul reddito e sul patrimonio (di seguito "Modello OCSE") e dal relativo Commentario2.

en	Article 12 of the AC stipulates that the competent authorities shall act in accordance with the advisory commission's opinion or shall jointly take a decision which deviates from the advisory commission's opinion as far as this decision will eliminate double taxation.
it	Il successivo articolo 12 sancisce l'obbligo, per le autorità competenti, di conformarsi al parere espresso dalla commissione consultiva oppure di prendere, di comune accordo, una decisione alternativa, ma comunque idonea a eliminare la doppia imposizione.

en	Within the context of the AC procedure, the suspension is provided for
it	Nell'ambito della procedura il mezzo di tutela è previsto dalla

en	The Regional or Provincial Directorate will be responsible for evaluating the need of a proper warranty to pledge the tax amount due.
it	Alla Direzione Regionale o Provinciale è rimessa, in tale sede, la valutazione circa l'eventuale richiesta di idonea garanzia a copertura del credito erariale.

en	For the sake of clarity, the term "person" encompasses individuals, legal entities, enterprises and any other association or entity liable to tax and resident for tax purposes in the jurisdiction of either Contracting State.
it	Con riferimento al termine "persona", esso ricomprende le persone fisiche, le persone giuridiche, le società e ogni altra associazione o ente che siano

en	As regards the interplay between MAP and remedies available for taxpayers to settle the controversy under Italian legislation (such as, mainly, the so-called "accertamento con adesione", "mediazione tributaria" and "conciliazione giudiziale") the following remarks are carried out, keeping in mind the different approach to be pursued depending on the legal basis deployed (i.e. MAP based on a DTC and MAP based on the AC).
it	Quanto all'interazione tra procedura amichevole e ricorso a istituti deflativi del contenzioso (quali, principalmente, l'accertamento con adesione, la mediazione tributaria, la conciliazione giudiziale) si precisa quanto segue, distinguendo la trattazione a seconda della base giuridica di attivazione (e cioè, MAP da Convenzione bilaterale e MAP arbitrale).

en	As a rule of thumb, the first competent authority sending its position paper is the one representing the Contracting State which has adopted the measure leading to double taxation.
it	Di regola, l'autorità competente che per prima invia il proprio documento di posizione è quella dello Stato che ha adottato la misura suscettibile di produrre doppia imposizione.

en	In order to properly identify the final term within which the taxpayer may submit his MAP opening request it is necessary to refer to the timing provided for by the single DTC applicable to the case at stake
it	Per la corretta individuazione dei termini entro i quali il contribuente può produrre istanza di apertura di una procedura amichevole, deve farsi riferimento a quanto previsto nella singola Convenzione bilaterale applicabile al caso di specie.

en	On the other hand, the taxpayer is entitled to be informed about the development of the procedure.
it	Per altro verso, è riconosciuto al contribuente un diritto di informazione.

en	Hereinafter this Circular provides a detailed description of the implementation of a MAP under the AC. To this end, the Italian tax administration acts consistently with the recommendations of the previously mentioned Code of Conduct of 22 December 2009.
it	procedura amichevole ai sensi della Convenzione arbitrale, precisando che ai fini dell'implementazione della Convenzione medesima l'Amministrazione finanziaria italiana si uniforma a quanto previsto nel più volte citato Codice di condotta del 22 dicembre 2009.

en	To date, Italy has entered into thirteen DTCs with other treaty partners
it	Si precisa che, allo stato, tredici Convenzioni in vigore tra l'Italia e gli

en	same time an appeal against the same items falling into the scope of the MAP, the authorization to the suspension of the tax collection or any other enforcing act is granted on condition that the taxpayer withdraws from the appeal.
it	contenzioso avverso i medesimi rilievi oggetto di procedura amichevole, l'autorizzazione alla sospensione della riscossione o degli atti esecutivi viene accordata a condizione di rinuncia al giudizio.

en	In general, if the competent authorities reach an agreement the one who
it	Di conseguenza, qualora le autorità competenti addivengano a un

en	instances falling within the scope of the supranational provisions involved, the clarifications provided herewith focus, in particular, on the main issues relating to MAPs initiated following a transfer pricing adjustment.
it	a tutte le fattispecie disciplinate dalle pertinenti disposizioni sovranazionali, le indicazioni in essa contenute si concentrano, in modo particolare, sulle principali criticità connesse con le procedure amichevoli attivate a seguito di rettifiche dei prezzi di trasferimento.

en	As regards the domestic legal system, the relevant provisions to properly
it	Per quanto riguarda il quadro normativo interno, la base giuridica per

en	Accordingly, in the event the taxpayer simultaneously submit a MAP opening request and carry on the appeal against the assessment notice (regarding elements thereof pertaining to the adjustments leading to double taxation), the existence of a litigation proceeding does not prevent the mutual agreement procedure to begin and/or the competent authorities to exchange views regarding the case or information on the pending judicial proceeding.
it	Se, pertanto, il contribuente propone istanza di procedura amichevole e contemporaneamente coltiva il giudizio instaurato avverso l'atto di accertamento per la parte relativa ai rilievi che hanno prodotto la doppia imposizione, l'esistenza di un contenzioso non impedisce che la procedura amichevole abbia inizio, che vengano avviati contatti tra le autorità competenti e che tra di esse intercorra uno scambio di posizioni e di informazioni sullo stato del giudizio pendente.

en	To this end, the following remarks highlight the different circumstances in which the Regional and Provincial Directorates may be involved by the central structures of the Agency in dealing with mutual agreement procedures.
it	cui le Direzioni Regionali e Provinciali, all'uopo interessate dalle strutture centrali dell'Agenzia, potrebbero trovarsi a operare.

en	It must be highlighted that in the event the taxpayer is carrying on at the
it	Si precisa che qualora il contribuente contestualmente coltivi un

en	Pursuant to article 4 of the AC, an interest ownership exists between the Italian resident enterprise and the enterprise resident in another Member State when: i. the resident enterprise participates, directly or indirectly, in the management, control or capital of the enterprise resident in another Member State; ii.
it	Ai sensi dell'articolo 4 della Convenzione arbitrale, si individua un rapporto di partecipazione tra l'impresa residente in Italia e l'impresa stabilita in altro Stato membro quando: i) l'impresa residente partecipa, direttamente o indirettamente, alla direzione, al controllo o al capitale dell'impresa stabilita in altro Stato membro; ii) l'impresa stabilita in altro Stato membro partecipa, direttamente o indirettamente, alla direzione, al controllo o al capitale dell'impresa residente; iii) le medesime persone (residenti in Italia o in uno Stato estero, sia esso europeo o extra europeo) partecipano, direttamente o indirettamente, alla direzione, al controllo o al capitale dell'impresa italiana e di quella stabilita in altro Stato membro.

en	devious means), such a behaviour in principle should be excluded as far as transfer pricing is concerned, considering that inconsistency with the arm's length principle should involve neither a fictitious accounting representation nor it could be possible to deem fraudulent behaviours those that are ordinarily documented by taxpayers.
it	fraudolenta mediante altri artifici) andrebbe esclusa astrattamente l'ipotizzabilità della relativa condotta in quanto non sarebbero nella materia dei prezzi di trasferimento possibili artifici di sorta nella considerazione che la difformità dal valore normale non darebbe mai luogo a una falsa rappresentazione contabile e che non possano ritenersi fraudolenti comportamenti non occultati ma regolarmente documentati come di norma accade.

en	Within this scenario the competent authority - after having obtained the opinion of the Agency - informs the taxpayer about the exact scope of the items falling within the MAP, limiting the discussions solely to transfer pricing adjustments.
it	In tal caso l'autorità competente, sentita l'Agenzia delle Entrate, informa il contribuente circa l'esatto perimetro dei rilievi per i quali è ammissibile l'apertura della procedura amichevole, limitando la trattazione della stessa alle sole rettifiche di transfer pricing.

en	In other words, such a report should be instrumental to smoothen the finalization of the position paper by the Italian competent authority.
it	In definitiva, i contenuti del documento di sintesi devono essere tali da consentire un'agile predisposizione del position paper di parte italiana.

en	administrations of Contracting States, establishing a dialogue by means of their respective "competent authorities" - through the communication channels that they consider more appropriate - for the purpose of reaching an agreement on the case at stake.
it	rispettive "autorità competenti", nelle forme ritenute più idonee, con il fine di pervenire a un accordo sull'oggetto della procedura.

en	In there, the general features of MAPs are highlighted as well as the key issues surrounding corresponding adjustments to carry on once a primary transfer pricing adjustment has been carried out.
it	In esso vengono messi in luce tanto gli aspetti generali quanto quelli più strettamente connessi con la problematica delle rettifiche corrispondenti, da effettuare in caso di rettifiche primarie di transfer pricing.

en	taxpayer may opt to either accept the agreement reached within the MAP or reject it and proceed with the domestic litigation.
it	procedimento giurisdizionale, il contribuente può accettare la definizione raggiunta in ambito negoziale oppure rifiutarla, proseguendo il giudizio.

en	In this respect, the key feature arising from the combined reading of Articles 6 and 7 of the AC is the alternative approach between the mutual agreement procedure and the domestic litigation appeal system, that is; within the AC the MAP is an alternative to the judicial proceedings and involves the obligation to eliminate double taxation: in the event the competent authorities are not capable of reaching an agreement an arbitration phase will be initiated (the details of which have been described in paragraph 5 and ss. of this Circular).
it	In tale ambito, l'elemento caratterizzante che emerge dal testo convenzionale (articoli 6 e 7 in particolare) è l'alternatività che la procedura amichevole arbitrale introduce rispetto al procedimento giurisdizionale interno, nel senso che la MAP qui si propone come mezzo alternativo al contenzioso interno, con "obbligo di risultato": se le autorità competenti non si accordano si passa alla fase arbitrale e agli ulteriori seguiti della procedura (per cui si rinvia al punto 5 e ss.).

en	As concerns, in particular, the "accertamento con adesione", Article 2,
it	In particolare per quanto riguarda l'adesione, l'articolo 2, comma 3, del

en	the Italian competent authority will inform the taxpayer within two months from the submission of the opening request as either to its acceptance or the need for providing additional information.
it	entro due mesi dalla ricezione della richiesta di apertura della MAP l'autorità competente italiana informa l'istante in merito alla sua ricevibilità ovvero in merito alla necessità di ottenere informazioni integrative.

en	In the two years following the opening of the MAP (or subsequent to the taxpayer's withdrawal from the tax appeal) the competent authorities of the two States shall endeavor to reach an agreement for the elimination of double taxation.
it	ovvero successivi alla rinuncia al ricorso da parte del contribuente, le autorità competenti dei due Stati devono adoperarsi per raggiungere un accordo che elimini la doppia imposizione.

en	The essential feature of the MAP opened on the basis of a DTC is that the competent authorities are not committed to an "obligation of result" as far as the elimination of double taxation is concerned.
it	Elemento distintivo della procedura amichevole aperta ai sensi di una Convenzione bilaterale è che non sussiste, in capo alle autorità competenti, un obbligo di risultato tale da assicurare l'eliminazione della denunciata doppia imposizione.

en	However, paragraph 3 of the said article states that: "Where the domestic law of a Contracting State does not permit the competent authorities of that State to derogate from the decisions of their judicial bodies, paragraph 1 shall not apply unless the associated enterprise of that State has allowed the time provided for appeal to expire, or before a decision has been delivered".
it	interna d'uno Stato contraente non consenta alle Autorità di derogare alle decisioni delle rispettive Autorità giudiziarie, il paragrafo 1 si applica soltanto se l'impresa associata di tale Stato ha lasciato scadere il termine di presentazione del ricorso o ha rinunciato a quest'ultimo prima che sia intervenuta una decisione".

en	In other words the act of suspension of the tax collection - according to
it	In altri termini la sospensione, secondo la norma attributiva del potere

en	In the latter case, the MAP is deemed to be opened from the date in which the competent authority has received the request together with the minimum set of information instrumental to set the procedure in motion.
it	In tal caso, la procedura amichevole si considera aperta dalla data in cui l'autorità competente riceve la domanda e le informazioni minime necessarie per l'instaurazione della procedura stessa.

en	In the event a MAP has been initiated by a taxpayer resident in Italy
it	Nel caso di MAP arbitrale attivata da un soggetto residente in Italia,

en	Article 4 of the AC lays down the arm's length principle.
it	concorrenza (arm's length principle).

en	occurred so far in Italy) mainly include cases where a fraudulent and/or fictitious behaviour arose, as described by Articles 2 (Fraudulent Tax Return by means of invoices or other documents regarding non-occurred transactions) and 3 (Fraudulent Tax Return via other devious means) of the Legislative Decree No. 74 of 10 March, 2000.
it	intercorsi) consistono principalmente nelle fattispecie - in cui emerge una, si ripete, condotta fraudolenta e/o artificiosa - di cui agli articoli 2 (Dichiarazione fraudolenta mediante uso di fatture o altri documenti per operazioni inesistenti), 3 (Dichiarazione fraudolenta mediante altri artifici) del d. lgs.

en	instances where double taxation occurs as a result of the express or implied denial against a refund request filed on the basis of a Double Tax Convention.
it	generata da un atto di diniego o dal silenzio-rifiuto opposto a un'istanza di rimborso presentata ai sensi di una Convenzione bilaterale.

en	the OECD Model, have full autonomy in that, in order to be effective they neither refer nor need to be supplemented by the corresponding provisions of the DTC entered into by the Member States.
it	Le relative disposizioni, ancorché siano in parte mutuate dal testo del Modello OCSE, rivestono valore autonomo, senza necessità alcuna di integrazione o rinvio alle disposizioni contenute nelle Convenzioni bilaterali in vigore tra gli Stati membri.

en	competent authority signs a mutual agreement consistent with the domestic judicial decision.
it	bilaterale si affianca un procedimento giurisdizionale instaurato ai sensi della legislazione interna.

en	the request before he has been notified with a formal assessment: it is possible, for instance, for the taxpayer to submit the MAP opening request following the notification of an audit report (so-called "processo verbale di constatazione").
it	presentare l'istanza anteriormente alla notifica di un formale avviso di accertamento: è possibile, ad esempio, chiedere l'apertura di una procedura amichevole a seguito della notifica di un processo verbale di constatazione.

en	Based on paragraphs 1 and 2 of Article 25 of the OECD Model, MAP is a remedy available to taxpayers claiming to be actually or potentially subjected to taxation not in accordance with the provisions of the DTC.
it	L'istituto si configura anzitutto, ai sensi dei paragrafi 1 e 2 dell'articolo 25, come rimedio esperibile da parte del contribuente che ritenga di essere o di poter essere leso da un'imposizione fiscale non conforme alla Convenzione.

en	implementation of the Arbitration Convention.
it	Convenzione arbitrale.

en	The administrative suspension procedure is strictly intertwined with the acceptance of the MAP opening request submitted by the taxpayer under the AC.
it	Il procedimento amministrativo di sospensione è strettamente correlato all'ammissibilità dell'istanza di apertura della procedura amichevole ai sensi della Convenzione arbitrale.

en	The opening date of the MAP concurs with the date where the taxpayer's request was submitted together with the required documentation, unless the filing of supplementary documentation is necessary.
it	La data di apertura della MAP coincide con la data originaria di presentazione dell'istanza con annessa documentazione, a meno che non si renda necessario acquisire documentazione integrativa, nel qual caso la procedura ha inizio dalla data di presentazione di quest'ultima.

en	In this regard, the governmental report accompanying the Legislative Decree No. 74 of 2000 clarified that the provision "aims at avoiding that the new legislation on tax crimes applies too strictly and involves ‘criminal risk' also with respect to taxpayers that are not acting with the purpose of evading tax, since the topic of valuation is very much uncertain both from a statutory and a factual standpoint.
it	n. 74 del 2000 sul punto rappresenta che la norma è tesa a "evitare che le nuove previsioni punitive di settore possano risultare oggetto di applicazioni improntate ad eccessiva asprezza o determinare l'insorgenza di un "rischio penale" anche nei confronti dei soggetti non spinti da reali intenti evasivi, stante i margini di opinabilità e di incertezza, che, tanto a livello normativo che fattuale, connotano la materia delle valutazioni.

en	tax penalties - the taxpayer may carry on the judicial proceeding in the event the legal grounds substantiating his appeal relate to; (i) the unlawfulness of the penalties charged because of the mistaken application of Article 1, paragraph 2ter, of the Legislative Decree No. 471 of 1997 (by means of which penalties connected with transfer pricing adjustments do not apply whenever, in the course of a visit/examination/audit, the taxpayer hands over to the Tax Administration appropriate documentation, compliant with the relevant Regulations of the Director of the Revenue Agency, instrumental to prove the consistency of the methodology adopted with the arm's length principle); (ii) ) the unlawfulness of the penalties charged because of the uncertain conditions concerning the scope and application of Article 110, paragraph 7 of the Income Tax Code, pursuant to Article 10, paragraph 3 of Law No. 212 of 27 July 2000 (laying down the socalled "Taxpayer's Chart").
it	18 dicembre 1997 n. 471 (a norma del quale in sede di determinazione del valore normale dei prezzi di trasferimento è esclusa l'applicabilità delle sanzioni "qualora, nel corso dell'accesso, ispezione o verifica o di altra attività istruttoria, il contribuente consegni all'Amministrazione finanziaria la documentazione indicata in apposito provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate idonea a consentire il riscontro della conformità al valore normale dei prezzi di trasferimento praticati"); - l'illegittima irrogazione delle sanzioni per la sussistenza di obiettive condizioni di incertezza sulla portata e l'ambito di applicazione dell'articolo 110, comma 7 TUIR, ai sensi dell'articolo 10, comma 3, della legge 27 luglio 2000, n. 212 (Statuto del contribuente).

en	Furthermore, pursuant to the recommendation contained in paragraph 6.3 (b) of the Code of Conduct, the taxpayer will be kept informed of all significant developments during the course of the procedure.
it	A sua volta, il contribuente viene tenuto informato riguardo a tutti gli sviluppi significativi durante il corso della procedura, conformemente alla raccomandazione di cui al paragrafo 6.3, lettera (b), del Codice di condotta.

en	The competent authority will also inform the taxpayer whether or not the request has been accepted and the procedure properly set in motion.
it	Infine, l'autorità competente informa il soggetto istante in merito alla ricevibilità dell'istanza e alla valida instaurazione della procedura.

en	In the latter scenario as well, based on the information collected, the
it	Anche in tal caso, sulla base degli elementi acquisiti l'Ufficio produce un

en	Notwithstanding the above - and with sole reference to the application of
it	In considerazione di quanto sopra, e stante la situazione di costante

en	In case of a MAP opened according to a DTC, the Italian tax administration aims at following - as much as possible - the timing and procedural recommendations contained in the Code of Conduct for the effective
it	sensi di una Convenzione bilaterale, l'Amministrazione fiscale italiana si uniforma, per quanto possibile, alle indicazioni temporali e procedurali contenute nel Codice di condotta per l'effettiva attuazione della Convenzione arbitrale.

en	Under a mere "obligation of diligence" the two tax administration "shall endeavor" to eliminate by mutual agreement taxation not in accordance with the Convention.
it	Sussiste unicamente un obbligo di diligenza che impone alle Amministrazioni finanziarie interessate di "fare del loro meglio" ("shall endeavour") al fine di addivenire a un accordo che elimini l'imposizione non conforme alla Convenzione.

en	In the first case, it is apparent that the Tax Office that carried out the assessment has at its disposal all the relevant information and documentation (e.g. assessment notice, audit report, further documentation gathered in the course of the audit) instrumental to the drafting - by the relevant Tax Office itself - of a report where the underlying rationale of the administrative action leading to the upward adjustment is laid down.
it	presenti tutti gli elementi informativi e documentali (avviso d'accertamento, verbale di constatazione, documentazione acquisita durante il controllo) utili alla predisposizione, da parte dell'Ufficio medesimo, di un documento di sintesi in cui siano evidenziati i presupposti e le ragioni dell'azione amministrativa.

en	Instead, in the event the feasibility of a unilateral elimination of double taxation be excluded, Italy's competent authority will promptly inform its foreign counterpart and the Revenue Agency of its decision of setting the MAP in motion.
it	Ove, invece, non si consideri esperibile una eliminazione unilaterale della doppia imposizione, l'autorità competente italiana informa l'autorità dell'altro Stato circa la decisione di avviare la MAP; contestualmente viene informata l'Agenzia delle Entrate.

en	The Revenue Agency is promptly informed and, if the case, provides any relevant information concerning the submission by the taxpayer of a tax refund or relief request, plus penalties and interest.
it	L'accordo viene notificato al contribuente a cura dell'autorità competente, con contestuale comunicazione all'Agenzia delle Entrate, che eventualmente fornisce le informazioni relative alla presentazione di istanza di rimborso o sgravio dell'imposta e relative sanzioni e interessi.

en	It is allowed and advised to submit relevant documentation supporting the request in an electronic format.
it	E' possibile - e parimenti opportuno - fornire la documentazione di supporto all'istanza in formato elettronico.

en	With reference to the procedural alternative above, relevant domestic
it	Ai fini dell'alternatività procedimentale prospettata, la disciplina

en	Afterwards, it could be necessary an overall re-examination of the case at stake, in particular in the event the MAP would end into arbitration, as the advisory commission generally instructs the case as from the beginning.
it	complessivo riesame del caso, soprattutto laddove si instauri una fase arbitrale, nel corso della quale, di prassi, la commissione consultiva effettua una propria istruttoria ex novo.

en	Exceptional instances where access to MAP is precluded (a situation not
it	I casi di preclusione eccezionale (nella prassi tra l'altro non ancora

en	copy of the MAP opening request;
it	copia dell'istanza di apertura della procedura amichevole;

en	As concerns the identification of the final term related to the
it	Per quanto concerne il termine di decadenza dell'efficacia del

en	10As regards dispute prevention measures, express reference is made to the "International Standard ruling" instrument, introduced in Italy by article 8 of Decree Law No. 269 of 30 September 2003, converted with amendments by Law No. 326 of 24 November 2003 and implemented with Regulations of the Director of the Revenue Agency of 23 July 2004.
it	2003, n. 269, convertito con modificazioni nella legge 24 novembre 2003, n. 326 e attuato con Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 23 luglio 2004.

en	MAP initiated by the competent authorities
it	Procedura amichevole su iniziativa delle autorità competenti

en	The taxpayer may opt to present the MAP opening request prior to the date where the assessment notice has been notified, e.g. where the audit report has been delivered.
it	Resta ferma per il contribuente la possibilità di presentare l'istanza in data antecedente a quella di notifica dell'avviso di accertamento come, ad esempio, in presenza di processo verbale di constatazione.

en	In this regard, it is necessary to distinguish between MAPs originating from an assessment notice issued by the Italian tax administration and MAPs triggered as a result of an upward adjustment carried out by a foreign tax administration.
it	un atto d'accertamento emesso dall'Amministrazione fiscale italiana e procedure amichevoli scaturite da una rettifica operata da un'Amministrazione estera.

en	Yet, it seems theoretically possible that inconsistency with the arm's length principle - reflected in the accounting/tax returns - would fall in the "residual" scope of Article 4 (Unfaithful Tax Return) of the above mentioned Decree.
it	astrattamente, l'assoggettabilità della condotta contabile/dichiarativa da "prezzi", con valore normale disapplicato da parte del contribuente, alla fattispecie di cui al "residuale" articolo 4 (Dichiarazione infedele) dello stesso decreto.

en	With respect to this issue, Italy has taken the view (by means of a unilateral declaration attached to the AC) that: "the term 'serious penalties' means penalties laid down for illicit acts, within the meaning of the domestic law, constituting a tax offence".
it	(allegata alla Convenzione), secondo cui "Per "sanzioni gravi" si intendono le sanzioni previste per illeciti configurabili, ai sensi della legge nazionale, come ipotesi di reato fiscale.

en	drafting the report containing the legal grounds underlying the denial, accompanied by any relevant information and documentation available.
it	Pertanto, il Centro Operativo deve redigere il relativo documento di sintesi, contenente le motivazioni del diniego e corredato delle risultanze informative e documentali in atti.

en	Furthermore, many of the Double Tax Conventions entered into by Italy contain a Protocol where it is clarified that the expression "irrespective of the remedies provided by the domestic law" shall be construed so that "the mutual agreement procedure is not alternative to the national contentious proceedings which shall be, in any case, preventively initiated, when the claim is related to an assessment of Italian tax not in accordance with the Convention".
it	A tale riguardo, la maggior parte delle Convenzioni stipulate dall'Italia contengono, nel relativo Protocollo di accompagnamento, una disposizione interpretativa dell'articolo sulle MAP in forza della quale la locuzione "indipendentemente dai ricorsi previsti dalla legislazione nazionale" va intesa nel senso che "l'attivazione della procedura amichevole non è in alternativa con la procedura contenziosa nazionale che va, in ogni caso, preventivamente instaurata laddove la controversia concerne un'applicazione delle imposte non conforme alla Convenzione" (o equivalente).

en	It is therefore necessary to distinguish (i) the situation in which the taxation not in accordance with the provisions of a DTC claimed by the taxpayer arises from the application of a domestic tax or withholding tax (e.g., withholding taxes applied on dividends, interest and royalties) from (ii) the case where taxation not in accordance with the provisions of a DTC is triggered by adjustments carried out by the tax administration (e.g. audits, notifications or transfer pricing adjustments to profits of associated enterprises).
it	conforme lamentata dal contribuente derivi dall'applicazione di un'imposta o una ritenuta alla fonte domestica (ad esempio, ritenute applicate su pagamenti di dividendi, interessi e royalties) e (ii) quella in cui la medesima derivi da rettifiche operate dall'Amministrazione finanziaria (ad esempio, verifiche, contestazioni o rettifiche dei prezzi di trasferimento applicati in transazioni fra imprese associate).

en	a description of any administrative or legal proceeding undertaken in Italy, such as a request for a tax settlement (e.g. so-called "accertamento con adesione") or the submission of a legal appeal; a description of the remedies, if any, activated in the other Contracting State to eliminate the double taxation; a copy of the tax documents which resulted, or that might result, in taxation not in accordance with the provisions of the bilateral Convention (in particular, a copy of the notice denying the refund or, in case of an implied denial, a copy of the refund claim submitted pursuant to Article 37, second paragraph, and 38 of the Presidential Decree No. 602 of 1973); and any other form of documentation instrumental to ease the scrutiny by the competent authorities involved in the MAP.
it	Allo scopo di accelerare il processo di valutazione e la conseguente attivazione dei contatti con l'autorità competente estera, l'istanza deve preferibilmente contenere i seguenti elementi informativi: l'identificazione del contribuente (nome, indirizzo e codice fiscale); l'indicazione del domicilio del contribuente o dell'eventuale domiciliatario presso il quale devono essere effettuate le comunicazioni dell'Amministrazione finanziaria; l'illustrazione dei fatti e delle circostanze del caso con l'indicazione dei periodi d'imposta nei quali si è verificata o potrebbe verificarsi la doppia imposizione; la descrizione delle eventuali azioni amministrative e giurisdizionali intraprese in Italia, come presentazione di istanza di accertamento con adesione o presentazione di ricorso giurisdizionale; i rimedi eventualmente azionati nell'altro Stato contraente per eliminare la doppia imposizione; copia degli atti fiscali che hanno determinato o potrebbero determinare un'imposizione non conforme alle disposizioni della Convenzione bilaterale (in particolare, ove del caso, copia del provvedimento espresso di diniego di rimborso o, in caso di diniego tacito, copia dell'istanza di rimborso presentata ai sensi degli articoli 37, secondo comma, o 38 del d.P.R. n. 602 del 1973); nonché

en	As as result, should the taxpayer decide to invoke the non-discrimination provision, he has to make a direct reference to the DTC applicable in the case at stake in order to determine whether or not he is entitled to activate a MAP.
it	Ne consegue che, nel caso concreto, qualora il contribuente intenda avvalersi del principio di non discriminazione, deve fare riferimento diretto alle singole Convenzioni bilaterali stipulate dall'Italia con lo Stato estero di volta in volta interessato, al fine di verificare se possa o meno essere soggetto legittimato all'attivazione della procedura amichevole.

en	In this connection, the Code of Conduct recommends Member States - in light of the practical experience acquired on the issue - to clarify/amend "their unilateral declarations … in order to better reflect that a serious penalty should only be applied in exceptional cases like fraud".
it	"le rispettive dichiarazioni unilaterali……per sancire……il fatto che sanzioni gravi dovrebbero essere comminate soltanto in casi eccezionali quali le frodi.

en	As a result, the above mentioned article shows, in particular, the interaction between domestic transfer pricing provisions and DTCs.
it	La predetta disposizione conferma, in particolare, la correlazione fra il transfer pricing e la disciplina internazionale pattizia in materia di doppie imposizioni.

en	It is worth pointing out that instances of double taxation arising from
it	Si precisa che le ipotesi di doppia imposizione emergenti dalla rettifica

en	support during the initial stage of establishing the position of the Italian competent authority vis-à-vis the foreign counterpart.
it	In particolare, l'Agenzia delle Entrate presta supporto tecnico-normativo nella fase iniziale di definizione della posizione di parte italiana rispetto alle controparti estere.

en	As a result, transfer pricing issues - although a judicial prosecutor is
it	Pertanto, la materia dei prezzi di trasferimento - ferma restando ogni

en	Interplay with domestic legal proceedings
it	Rapporto con il contenzioso interno

en	Procedural phases
it	Svolgimento della procedura

en	Within the exclusive scope of the DTCs and pursuant to the evaluation of the competent authorities, the effects of the agreement reached within the MAP may be prolonged to the tax years immediately subsequent to those in dispute on the assumption that the set of facts and circumstances subject of the MAP have remained unchanged.
it	Nell'esclusivo ambito di applicazione delle Convenzioni bilaterali e previa valutazione da parte delle autorità competenti, gli effetti dell'accordo raggiunto da queste ultime in sede di procedura amichevole possono essere estesi anche a periodi di imposta immediatamente successivi a quelli oggetto di MAP, in relazione ai quali le fattispecie in esame hanno mantenuto identica connotazione.

en	The submission of a MAP request is free of charge.
it	La presentazione dell'istanza di apertura della procedura amichevole non è soggetta ad alcun tipo di contribuzione.

en	1990, was adopted with the aim of ensuring - at least at the EU level - certainty with respect to the resolution of disputes arising from transfer pricing adjustments and the subsequent elimination of double taxation within a reasonable time frame.
it	La necessità di pervenire, quanto meno in ambito comunitario, a una soluzione certa delle procedure amichevoli, che garantisca entro ragionevoli limiti di tempo l'eliminazione dei fenomeni di doppia imposizione economica riconducibili a rettifiche di transfer pricing, ha portato all'adozione della Convenzione arbitrale, sottoscritta dagli Stati membri il 23 luglio 1990.

en	As regards in particular Article 3 (Fraudulent Tax Return via other
it	Per quanto riguarda in particolare l'articolo 3 (Dichiarazione

en	Finally, the Circular provides certain clear ground rules with respect to the subjective and objective requirements and the steps to be followed in order to successfully initiate a MAP.
it	Viene, infine, fornita una guida puntuale per ciò che attiene tanto ai requisiti soggettivi e oggettivi di ammissibilità quanto alle modalità di accesso all'istituto.

en	Moreover, the second sentence of paragraph 3 enables the competent authorities to deal also with such cases of double taxation as do not come within the scope of the provision of the DTC.
it	Inoltre, ai sensi del secondo periodo del paragrafo 3, le due Amministrazioni possono aprire consultazioni allo scopo di eliminare fenomeni di doppia imposizione connessi con casi non previsti dalla Convenzione.

en	As regards the legal grounds preventing a MAP from being opened, Article 8, paragraph 1 of the AC stipulates that "the competent authority of a Contracting State shall not be obliged to initiate the mutual agreement procedure or to set up the advisory commission referred to in Article 7 where legal or administrative proceedings have resulted in a final ruling that by actions giving
it	8, comma 1, della Convenzione arbitrale prevede che "L'autorità competente di uno Stato contraente non è obbligata ad avviare la procedura amichevole o costituire la commissione consultiva di cui all'articolo 7, quando, con procedimento giudiziario o amministrativo, è stato definitivamente constatato che una delle imprese interessate, mediante atti che diano luogo a rettifica degli utili ai sensi dell'articolo 4, è passibile di sanzioni gravi.

en	Against this background, it is worth noting that reference in the
it	Al riguardo, occorre precisare che il riferimento fatto alle sanzioni penali

en	It is the revision of the Code of Conduct approved in 2006 by the Council of the European Union (2006/C 7 An updated list of the bilateral Conventions is available in the web site of the Department of Finance, www.finanze.it
it	7 Un elenco aggiornato delle Convenzioni bilaterali è disponibile presso il sito internet del Dipartimento