en	If the non-resident entity appointed a tax representative in Italy, please specify his/her personal information by using role code 6, that is, role code 10 associated to the tax representative with the restrictions in Art. 44, Paragraph 3, second sentence, of the Law Decree No. 331/1993, who shall carry out the operations invoicing as well as the compilation and presentation of the Intrastat lists.
it	Se il soggetto non residente ha nominato un rappresentante fiscale in Italia indicare i dati identificativi di tale soggetto utilizzando il codice di carica 6 ovvero il codice di carica 10 relativo alla particolare figura di rappresentante fiscale con le limitazioni di cui all'art.

en	In case of single, irregular, de facto, collective companies, limited partnerships, associations of artists and professionals, please specify the members' tax codes, not including the representative detailed in the C part.
it	Per le società semplici, irregolari o di fatto, in nome collettivo, in accomandita semplice e le associazioni fra artisti o professionisti, indicare i codici fiscali dei soci, con esclusione del socio rappresentante già indicato nel quadro C. Inoltre, in caso di società di persone o società a responsabilità limitata con un numero di soci inferiore a 10, è prevista, in sede di presentazione della dichiarazione di inizio attività, l'indicazione nell'apposito campo della quota di partecipazione.

en	In case the nomination of the tax representative needs to be communicated as per Art.17, Paragraph 3, instead of a previously appointed entity within the restrictions stated in Art. 44, Paragraph 3, second sentence, of the Law Decree No. 331/1993, pursuant operations involving tax payment or recovery, this part shall be filled out by specifying role code 6; the declaration type in the A part is type 3.
it	n. 331/1993 - a seguito dell'effettuazione di operazioni attive o passive che comportano il pagamento dell'imposta o il relativo recupero - in questo quadro deve essere compilato indicando il codice di carica 6; il tipo di dichiarazione da indicare nel quadro A è il tipo 3.

en	Collective partnerships and similar as per Art. 5, Para
it	Società in nome collettivo ed equiparate ai sensi del

en	- type 3, if the tenant already has a VAT number; please specify the rental contract commencement
it	- tipo 3, se l'affittuario è già titolare di partita IVA; indicare come data di variazione quella del con

en	The box shall be ticked in case the benefit to use the right of purchasing goods and services was transferred without paying the tax as per Art. 2, Paragraph 2, of the Law No. 28 dated 18th February 1997.
it	la casella deve essere barrata nel caso in cui sia stato trasferito il beneficio di utilizzazione della facoltà di acquistare beni e servizi senza pagamento dell'imposta a norma dell'art.

en	Declaration electronically submitted
it	Dichiarazione presentata tramite il servizio telematico

en	COMMITMENT TO ELECTRONIC SUBMISSION
it	Comunicazione di avvenuta presentazione telematica

en	The possible declaration types in the A part are: - type 1, if the tenant with no tax code commences an activity subject to VAT following the rental;
it	I tipi di dichiarazione possibili da indicare nel quadro A sono: - tipo 1, se la società beneficiaria, non in possesso di codice fiscale, inizia l'attività a seguito del

en	the division date as the commencement date; - type 3, if the beneficiary company already owns a VAT number; please specify the division da
it	l'operazione intervenuta; indicare come data di inizio quella della scissione; - tipo 3, se la società beneficiaria è già in possesso della partita IVA; indicare come data di varia

en	ROLE CODE: please specify the appropriate code from the following chart:
it	CODICE CARICA: deve essere indicato il codice desunto dalla seguente tabella: TABELLA CODICI CARICA

en	- keep a copy of the communications transmitted (on computerized media), for the same period of time provided for in article 43 of the Presidential Decree No. 600 of 29th September 1973, should the Revenue Agency require it to be exhibited in the event of an audit being carried out..
it	43 del D.P.R. 29 settembre 1973 n. 600, ai fini dell'eventuale esibizione all'Amministrazione Finanziaria in sede di controllo.

en	We remain fully responsible for any errors.
it	Rimaniamo pienamente responsabili di eventuali errori.

en	Most of these studies are based on national level data.
it	La maggior parte di questi studi si basa su dati a livello nazionale.

en	Alonso's model has been empirically tested by many scholars.
it	Il modello di Alonso è stato empiricamente testato da molti studiosi.

en	are as previously defined.
it	sono definiti in precedenza.

en	The travel to the CBD involves time and cost.
it	Il viaggio verso il CBD comporta tempi e costi.

en	In this way, only a very limited number of available transaction information is utilized in the appraisal.
it	In questo modo, solo un numero molto limitato di informazioni sulle transazioni disponibili viene utilizzato per la valutazione.

en	The extended model with the accessibility variable is as follows:
it	Il modello esteso con la variabile di accessibilità è il seguente:

en	Spatial attributes including location and accessibility
it	attributi spaziali inclusa localizzazione e accessibilità

en	As λ=∞, s approaches a linear trend.
it	Con λ = ∞, s si avvicina ad una tendenza lineare.

en	The final composite model takes the following form:
it	Il modello composito finale prende la forma seguente:

en	In addition, the spatial panel models also require that the transactions referring to specific houses are identified and traced back, which makes the process even more complicated.
it	Inoltre, i modelli spaziali panel richiedono anche che le transazioni riferite a specifiche abitazioni vengano identificate e rintracciate; quest'operazione rende il processo ancora più complicato.

en	The idea of hedonic prices has its origin in microeconomics.
it	L'idea dei prezzi edonici ha la sua origine nella microeconomia.

en	The longer distance to the city centre would mean the price of a constant-quality house is lower.
it	La maggiore distanza dal centro città significherebbe che il prezzo di una casa di qualità costante è più basso.

en	It becomes more complicated in the presence of other sub-centres in addition to the CBD, because the existence of those multi-centres also needs to be taken into account.
it	Questo diventa più complicato in presenza di altri sotto-centri in aggiunta al CBD, in quanto deve essere presa in considerazione anche l'esistenza di quei centri.

en	The HP filter has not been used before in this context, therefore, it is an original contribution of this study.
it	Il filtro HP non è stato utilizzato fino ad ora in questo contesto, quindi, è un contributo originale di questo studio.

en	recorded as far as applicable temporal data is available.
it	misura in cui i dati temporali applicabili sono disponibili.

en	Neighbourhood quality is unobservable and must be addressed through the use of proxy variables.
it	La qualità del quartiere non è osservabile e deve essere affrontata attraverso l'utilizzo di variabili proxy.

en	However, houses are durable goods that are sold only infrequently, making it difficult to obtain a continuous panel data set of repeat sales.
it	Tuttavia, le case sono beni durevoli che vengono venduti solo raramente, il che rende difficile ottenere un set di dati panel continuo delle vendite ripetute.

en	This model also poses the same challenge, i.e. spatial dependence, when observations represent regions or points in space.
it	Questo modello pone la stessa sfida, ovvero la dipendenza spaziale, quando le osservazioni rappresentano regioni o punti nello spazio.

en	inTroducTion
it	inTroduzione

en	The polycentric theory that deals with the multicentric nature of cities evolved in this context.
it	La teoria policentrica, che si occupa della natura multicentrica della città, si è evoluta in questo contesto.

en	Section 4 concludes the article by providing a summary of the discussion.
it	La quarta sezione conclude l'articolo, fornendo una sintesi della trattazione.

en	Section 3 proposes a model that can combine these determinants in a single set-up.
it	La terza sezione propone un modello in grado di combinare tutti questi fattori determinanti in un'unica elaborazione.

en	The interest in this study is not only in the temporal trend but also in the cyclical movement of the overall economy.
it	L'interesse di questo studio ricade non solo nell'andamento temporale, ma anche nel movimento ciclico dell'economia complessiva.

en	Regression analysis is the most popular estimation approach among scholars using the HPM.
it	L'analisi di regressione è l'approccio di stima più utilizzato tra gli studiosi che utilizzano l'HPM.

en	The remainder of the article is structured as follows: Section 2 presents a brief overview of the hedonic regression methodology as presented in previous literature.
it	Il resto dell'articolo è strutturato come segue: la seconda sezione presenta una breve panoramica della metodologia di regressione edonica come viene trattata nella letteratura precedente.

en	Part 2 of section 2 documents the foundations of this idea.
it	La seconda parte della seconda sezione documenta i fondamenti di questa idea.

en	One way is to include a dummy variable that starts from zero and goes up by one every year.
it	Un modo è quello di includere una variabile dummy che parte da zero e si incrementa di un'unità per ogni anno.

en	Their estimates show the effect of the CBD was limited to a circle with a radius of 1.7 miles.
it	Le loro stime dimostrano che l'effetto del CBD risulta essere limitato ad un raggio di 1,7 miglia.

en	Based on the monocentric model, the expected coefficient of this variable should be negative.
it	Sulla base del modello monocentrico, il coefficiente atteso di questa variabile dovrebbe essere negativo.

en	The reason for these contradictory results is probably the presence of multicentric urban spatial structures.
it	La ragione di questi risultati contraddittori può essere trovata molto probabilmente nella presenza di strutture spaziali urbane multicentriche.

en	The trend of the economy and the cyclical movements of the economy are considered possible candidates as explanatory variables.
it	L'andamento dell'economia e dei movimenti ciclici dell'economia sono considerati possibili candidati come variabili esplicative.

en	The larger the λ, the smoother the variance.
it	Più grande è λ, più smooth è la varianza.

en	The proxies themselves are measured with error due to the boundary problem, because the concept of neighbourhood boundaries is often vague.
it	Le stesse proxy possono essere misurate erroneamente a causa delle problematiche dei confini, in quanto il concetto di confine fra quartieri è spesso vago.

en	Figure 1 The idea of the Monocentric Model, Alonso (1964)
it	Fig. 1 L'idea del modello monocentrico, Alonso (1964)

en	If trend or the cyclical variable has an impact, the value and the sign of the coefficient can provide additional information as to the direction and the dimension of the impact.
it	Se la variabile tendenziale o quella ciclica hanno un impatto, il valore e il segno del coefficiente possono fornire informazioni aggiuntive per quanto riguarda la direzione e la dimensione dell'impatto.

en	Dubin and Sung (1987) also report that multicentric nature of cities poses several challenges with regard to the selection and spatial delimitation of these sub-centres.
it	Dubin and Sung (1987) riportano inoltre che la natura multicentrica della città pone diverse sfide per quanto riguarda la selezione e la delimitazione spaziale di questi sub-centri.

en	In monocentric theory, as stated earlier, accessibility is measured as the distance, cost or time to the CBD.
it	Nella teoria monocentrica, come affermato in precedenza, l'accessibilità è misurata come distanza, costo o tempo per raggiungere il CBD.

en	This implies that potential home buyers are willing to pay more to acquire constant-quality houses in the CBD than for houses located away from the CBD.
it	Ciò implica che i potenziali acquirenti delle abitazioni saranno disposti a pagare di più per l'acquisto di una casa, di qualità costante, nel CBD, piuttosto che per le case ubicate lontano dal CBD.

en	test will show otherwise in the majority of cases.
it	cambiamento strutturale mostrerà risultati differenti nella maggior parte dei casi.

en	Therefore, both the trend and the cyclical component are included as explanatory variables in the final composite model.
it	Pertanto, sia la componente tendenziale sia quella ciclica sono comprese come variabili esplicative nel modello composito finale.

en	See Anselin (1988) for detailed LM test equations.
it	Si suggerisce di vedere Anselin (1988) per le equazioni dettagliate del test LM.

en	On the other hand, rents are based on current demand and supply conditions rather than the actual value of the underlying real estate.
it	D'altro canto, gli affitti sono basati sulle condizioni correnti di domanda e offerta, piuttosto che sul valore effettivo dell'immobile.

en	In the extended composite model a second step additionally takes into account the effects of the location.
it	Nel modello composito esteso, un secondo passaggio prende inoltre in considerazione gli effetti della localizzazione.

en	If the trend variable is significant, it indicates that the trend of the economy, among other things, influences house prices and vice versa.
it	Se la variabile tendenziale è significativa indica che l'andamento dell'economia, tra le altre cose, influenza i prezzi delle case e viceversa.

en	Since annual data is used in this analysis, a penalty parameter of 100 is recommended to smooth the series (Ravn and Uhlig, 2002).
it	Dal momento che in questa analisi vengono utilizzati i dati annuali, viene consigliato un parametro di penalità pari a 100 per regolare la serie (Ravn e Uhlig, 2002).

en	On the one hand, the rent values may need adjustments for tax payments, depreciation and other transactions costs.
it	Da un lato, i valori di affitto potrebbero essere aggiustati per i pagamenti delle imposte, per gli ammortamenti e per altri costi di transazione.

en	where λ is the penalty parameter that controls the smoothness of the variance series.
it	dove λ è il parametro di penalità che controlla l'uniformità delle serie della varianza.

en	There are also a considerable number of articles on house price bubbles.
it	Esiste inoltre un numero considerevole di articoli sulle bolle dei prezzi delle abitazioni.

en	The model can be extended to incorporate the accessibility variables, for instance distance to the CBD, as a measure to capture location effects.
it	Il modello può essere esteso in modo da incorporare le variabili di accessibilità, per esempio la distanza dal CBD, come misura per catturare gli effetti della localizzazione.

en	The authors would like to thank the participants of the European Real Estate Society (ERES) Annual Conference 2010, 50th Anniversary European Congress of the Regional Science Association International 2010, and the participants of the doctoral research seminar on Regional and Environmental Economics at Vienna University of Economics and Business for their comments.
it	Gli autori desiderano ringraziare i partecipanti della European Real Estate Society (ERES) Annual Conference 2010, 50th Anniversary European Congress of the Regional Science Association International 2010, e i partecipanti del seminario di dottorato di ricerca in economia regionale e ambientale all'Università di Vienna, Facoltà di Economia e Commercio per i loro commenti.

en	For instance, a transaction that was completed in 1990 will have the relevant decomposed trend value and also the value of the business cycle for that year produced by the decomposition mechanism using the HP filter.
it	Per esempio, una transazione completata nel 1990 avrà il suo valore tendenziale scomposto e anche il valore del ciclo economico per quell'anno, prodotto dal meccanismo di scomposizione utilizzando il filtro HP.

en	Prior to proposing a conceptual model, it is appropriate to note that there are several reasons to be cautious about using rent values as an indicator of value of real estate.
it	Prima di proporre un modello concettuale, è opportuno notare che ci sono svariate ragioni per essere cauti quando si utilizzano i valori di affitto come indicatori del valore degli immobili.

en	It is also important to ensure that the difference of coefficients from the previous non-spatial model and the current spatial model are significant.
it	È inoltre importante garantire che la differenza dei coefficienti dal precedente modello non-spaziale e l'attuale modello spaziale sia significativa.

en	In practice, various structural variables are employed based on previous literature, scholars' preference, or availability of data.
it	In pratica, le diverse variabili strutturali vengono utilizzate sulla base della letteratura precedente, della preferenza degli studiosi o della disponibilità dei dati.

en	The most common is the semi-logarithmic form which offers the advantage that the coefficient estimates are proportions of the price that are directly attributable to the respective characteristics.
it	La più comune è la forma semi-logaritmica (semi-log) che offre il vantaggio che le stime dei coefficienti sono proporzioni del prezzo direttamente attribuibili alle rispettive caratteristiche.

en	Abraham and Hendershott (1993, 1996), for instance, publish support for speculative bubbles in the housing market.
it	Abraham e Hendershott (1993, 1996), per esempio, scrivono a sostegno delle bolle speculative nel mercato immobiliare.

en	The central part of this model is, therefore, accessibility as a determinant of value of land (or value of houses in the context of this article).
it	La parte centrale di questo modello consiste, di conseguenza, nel considerare l'accessibilità come un elemento determinante del valore dei terreni (o, come in questo articolo, del valore delle case).

en	In other words, the HP filter chooses s to minimize T-1 Σ (yt - st)2 + λ Σ ((st+1 - st) - (st - st-1))2
it	In altre parole, il filtro HP sceglie il valore di s per minimizzare T-1 Σ (yt - st)2 + λ Σ ((st+1 - st) - (st - st-1))2

en	This procedure considers a fundamental variable such as real GDP, and use the HP filter to decompose it into the trend component and the cyclical component.
it	Questa procedura prende in considerazione una variabile fondamentale come il PIL reale, e utilizza il filtro HP per scomporlo nella componente tendenziale e nella componente ciclica.

en	The concept of monocentricity assumes that all the interaction and economic exchange take place in the CBD, and that the households need to travel to the CBD for work, shopping and schooling etc.
it	Il concetto di "monocentricità" presume che tutte le interazioni e gli scambi economici vengano svolti all'interno del CBD e che le famiglie devono raggiungere il CBD per lavorare, per lo shopping, per la scuola, ecc.

en	Despite early dominance of Alonso's model, the existence of contradictory results in the expected signs of the regression model's coefficients and, above all, with regard to the accessibility variable is evident.
it	Nonostante la prevalenza iniziale del modello di Alonso, è evidente l'esistenza di risultati contraddittori nei segni attesi dei coefficienti del modello di regressione e, soprattutto, per quanto riguarda la variabile riferita all'accessibilità.

en	There are two alternative spatial models, within the lattice models, to choose from once the source of spatial autocorrelation is determined.
it	Esistono due modelli spaziali alternativi all'interno dei lattice models, da scegliere una volta che la fonte di autocorrelazione spaziale è stata determinata.

en	On the other hand, these index prices can provide the possibility of undertaking comparisons since they are adjusted for changes in the overall economy.
it	D'altra parte, questi indici dei prezzi sono in grado di fornire la possibilità di fare dei confronti dal momento che essi sono aggiustati per tenere conto dei cambiamenti nell'economia complessiva.

en	Literature related to the HPM provided the foundation and background knowledge to model this econometric relationship.
it	La letteratura relativa alla HPM ha fornito il fondamento e le conoscenze di base per modellare questa relazione econometrica.

en	The second class presumes that cyclical components of the economy explain house prices to a certain extent.
it	La seconda classe presume che le componenti cicliche dell'economia spieghino i prezzi delle case solo in una certa misura.

en	They demonstrate that centres such as the CBD, universities, and industrial parks do influence rents but this influence is limited to properties in close proximity to the centre.
it	Gli autori dimostrano che centri quali: CBD, università e parchi industriali influenzano i canoni di affitto, ma questa influenza è limitata agli immobili nelle immediate vicinanze al dato centro.

en	The important point to note here is whether the investigation is at a national level or a regional level.
it	Il punto importante da notare qui è che l'analisi viene condotta a livello nazionale o regionale.

en	The motivation for this study comes from the appraisal practice and appraisal literature.
it	La motivazione di base di questo studio deriva dalla pratica della valutazione e dalla letteratura riferita alla valutazione.

en	The hedonic price method (hereafter, HPM) is undoubtedly one of the most popular and most used methods employed in these studies.
it	Il metodo di determinazione dei prezzi edonici (hedonic price method di seguito, HPM) è senza dubbio uno dei metodi più diffusi e più utilizzati per questo tipo di studi.

en	If the model is estimated in the context of a regional housing market, the trend and the cyclical movements of the regional economy should be considered.
it	Se il modello viene stimato nel contesto di un mercato immobiliare regionale, dovrebbero essere prese in considerazione le tendenze e i movimenti ciclici dell'economia regionale.

en	The advantage of the log-log form is that the hedonic regression equation estimates elasticities with respect to each and every characteristic under consideration (Herath and Maier, 2010).
it	Il vantaggio della forma logaritmica è che l'equazione di regressione edonica stima le elasticità rispetto ad ogni singola caratteristica in esame (Herath e Maier, 2010).

en	In a separate study, Mendelsohn et al. (1992) used panel data on repeated single family home sales in Massachusetts and found a significant reduction in housing values as a result of these houses' proximity to hazardous waste sites.
it	In uno studio separato, Mendelsohn ed altri (1992) hanno utilizzato i dati panel su vendite ripetute di case singole in Massachusetts e hanno trovato una significativa riduzione dei valori causata dalla vicinanza di queste case a siti di rifiuti pericolosi.

en	The panel data model of Kim (1993) reported that construction costs, interest rates, metro population, income, income growth and climate have an impact on house prices.
it	Il modello di dati panel di Kim (1993) riporta che i costi di costruzione, i tassi di interesse, la popolazione metropolitana, il reddito, la crescita del reddito e il clima hanno un impatto sui prezzi delle case.

en	For instance, if it is possible to assess the price of a constant-quality house, it provides the possibility to estimate how the prices are expected to change when the distance from the city centre increases.
it	Per esempio, se è possibile valutare il prezzo di un casa a qualità costante, questo permette di stimare come i prezzi possono cambiare quando aumenta la distanza dal centro della città.

en	The HP filter is widely used among macroeconomists to obtain a smooth estimate of the long-term trend component of a data series.
it	Il filtro HP è ampiamente utilizzato da macroeconomisti per ottenere una stima smooth della componente di tendenza a lungo termine di una serie di dati.

en	Therefore, the spatial weights matrix can be included in the spatial lag model as follows:
it	Pertanto, la matrice dei pesi spaziali può essere inclusa nello spatial lag model come segue:

en	When they subdivided the study area into catchment areas for the employment centre of Chicago, the coefficient on distance to the relevant employment centre turned negative.
it	Quando gli autori hanno suddiviso l'area di studio in bacini di utenza di lavoro per l'area di Chicago, il coefficiente relativo alla distanza dal centro di lavoro di riferimento è diventato negativo.

en	Most of the studies in this category are national level studies that take into account the trend of the national economy, i.e. real income, or trend of main fundamental variables such as construction costs.
it	La maggior parte degli studi in questa categoria sono condotti a livello nazionale e tengono conto della tendenza dell'economia nazionale, ovvero del reddito reale, o dell'andamento delle principali variabili fondamentali come ad esempio i costi di costruzione.

en	The implication of this spatial dependence is spatial heterogeneity and autocorrelation.
it	L'implicazione di questa dipendenza spaziale è l'eterogeneità spaziale e l'autocorrelazione.

en	The appraisal literature advances one step further when it takes into account spatial and temporal interdependencies when assessing value of real estate (Björklund & Söderberg 1999).
it	La letteratura sulla valutazione fa un passo avanti quando prende in considerazione le interdipendenze spaziali e temporali nella valutazione del valore degli immobili (Björklund e Söderberg 1999).

en	There were several different applications that considered this "multi-dimensional" nature of commodities, although Rosen (1974) was the first to clearly refine the concept by mapping out how the hedonic prices represented the joint envelope of bids (from demand side) and offers (from supply side).
it	Ci sono state diverse applicazioni che hanno considerato la natura "multi-dimensionale" dei beni, anche se Rosen (1974) è stato il primo ad affinare in modo chiaro il concetto, delineando il modo in cui il prezzo edonico rappresenta l'involucro comune che contiene le proposte di acquisto (dal lato della domanda) e le offerte (dal lato dell'offerta).

en	The conceptual model
it	il modello concettuale

en	Initially, the article deals with the research question "what factors influence house prices?"
it	L'articolo inizia ponendo alla base della ricerca la domanda "quali fattori influenzano i prezzi delle case?

en	A kriging method has been proposed by Dubin (1992) as an instrument to model and estimate house prices in the presence of spatial autocorrelation.
it	Un metodo kriging è stato proposto da Dubin (1992) come strumento per modellare e valutare i prezzi delle case in presenza di autocorrelazione spaziale.

en	Dubin (1992) subscribes to a geostatistical model when he omits all neighbourhood and accessibility measures from the set of explanatory variables and instead models the resulting autocorrelation in the error term to avoid above mentioned complexities associated with the analysis.
it	Dubin (1992) sostiene un modello geostatistico, laddove omette tutti i limiti di vicinato e di accessibilità dal set di variabili esplicative e invece modella la conseguente autocorrelazione nel termine di errore per evitare la complessità associata all'analisi citata precedentemente.

en	The advantage of taking into account two components of real GDP separately over including the entire temporal variable as one variable into the model is that it provides the possibility, based on estimation results, to examine which of these components have a significant impact on house prices.
it	Il vantaggio di prendere in considerazione due componenti del PIL reale separatamente, anziché comprendendo la variabile temporale complessiva come un'unica variabile all'interno del modello, consiste nel fatto che ciò permette, sulla base dei risultati di stima, di capire quali di queste componenti hanno un impatto significativo sui prezzi delle case.

en	The introduction of location in space into the analysis means that necessary measures should be taken to correct for spatial dependence as well as endogeneity of the house price variable.
it	L'introduzione della localizzazione spaziale all'interno dell'analisi significa che dovrebbero essere adottate alcune misure al fine di correggere la dipendenza spaziale così come l'endogeneità della variabile dei prezzi delle case.

en	In addition to the issue of measurement and neighbourhood boundaries, Olmo (1995) put forward other difficulties that emerge with the multicentric theory.
it	Oltre alla questione della limitazione e dei confini del quartiere, Olmo (1995) ha posto in evidenza altre difficoltà che emergono con la teoria multicentrica, una delle quali è la definizione delle caratteristiche del quartiere.

en	The procedure is explained below.
it	La procedura per il suo impiego è spiegata di seguito.

en	The spatial panel house price models, as stated earlier, are typically estimated using repeat sales price data.
it	I modelli spaziali panel di determinazione del prezzo delle case, come affermato in precedenza, sono generalmente stimati sulla base di dati dei prezzi di vendite ripetute.

en	For instance, Poterba (1991) examines intertemporal fluctuations of house prices in particular cities and regions with shifts in income and construction costs, and provides evidence that there is no impact deriving from aggregate demographic effects and user cost variations.
it	Per esempio, Poterba (1991) prende in esame le fluttuazioni intertemporali dei prezzi delle abitazioni in alcune città e regioni, insieme alle variazioni di reddito e ai costi di costruzione, dimostrando che non vi è alcun impatto derivante dagli effetti demografici aggregati e dalle variazioni dei costi per gli utenti.

en	Part 3 of section 2 provides details about literature related to this third extension.
it	La terza parte della seconda sezione fornisce dettagli sulla letteratura relativa a questa terza estensione.

en	The linear hedonic equation is as follows:
it	L'equazione edonica lineare si imposta come segue.

en	If the trend variable or cyclical variable is not significant, the insignificant variable has to be excluded.
it	Se la variabile tendenziale oppure quella ciclica non è significativa, la variabile non significativa deve

en	A justification for these location determinants of house prices is very well articulated in the urban economics literature.
it	Una giustificazione molto ben articolata per queste determinanti localizzative dei prezzi delle abitazioni si trova nella letteratura relativa all'economia urbana.

en	There are alternative variables that are employed in various studies to capture effects of the location and those of the neighbourhood on house prices, but a simple and obvious way is to include distance to the city centre as an explanatory variable.
it	Ci sono variabili alternative impiegate in diversi studi per cogliere gli effetti della localizzazione e del quartiere sui prezzi delle case, ma un modo semplice e ovvio è quello di includere la distanza dal centro della città come variabile esplicativa.

en	The alternative methods of taking into account the implications of spatial dependence, i.e., spatial heterogeneity and autocorrelation, include applying lattice, geostatistical and semiparametric models.
it	I metodi alternativi per tener conto delle implicazioni della dipendenza spaziale, cioè, l'eterogeneità spaziale e l'autocorrelazione, comprendono l'applicazione di modelli e metodi reticolari geostatistici e semiparametrici.

en	Similarly, Dubin (1992) published that there is lack of empirical support for the capitalization of neighbourhood and accessibility effects probably because of the multicentric nature of cities.
it	Allo stesso modo, Dubin (1992) ha scritto che non vi è sufficiente supporto empirico per la capitalizzazione degli effetti di vicinato e di accessibilità, probabilmente a causa della natura multi-centrica delle città.

en	The originality of this study lies in the fact that it uses Hodrick and Prescott (HP) filter (1997) to decompose the temporal variable into trend and cyclical components before incorporating these into the house price model.
it	L'originalità di questo studio sta nel fatto che utilizza il filtro Hodrick e Prescott (HP) (1997) per scomporre la variabile temporale in componenti tendenziali e componenti cicliche prima di incorporarle nel modello di determinazione del prezzo delle case.

en	It also provides an overview of the urban economics literature on spatial dynamics of house prices based on monocentric and polycentric models.
it	Fornisce anche una panoramica della letteratura dell'economia urbana sulle dinamiche spaziali dei prezzi delle abitazioni basate su modelli monocentrici e policentrici.

en	This is an indication that the estimated model with structural characteristics has captured most of the variation of house prices although it is highly unlikely that spatial characteristics and temporal dynamics do not play some role.
it	Questo è un segno del fatto che il modello stimato con le caratteristiche strutturali ha catturato la maggior parte della variazione dei prezzi delle case, anche se è altamente improbabile che le caratteristiche spaziali e le dinamiche temporali non giochino qualche ruolo.

en	Herath and Maier (2010) provide a detailed account of HPM applications in real estate research.
it	Herath e Maier (2010) forniscono una relazione dettagliata delle applicazioni HPM nella ricerca sul settore immobiliare.

en	In spatiotemporal models, the hedonic model is augmented to include previous values of the dependent and explanatory variables from nearby observations or regions.
it	Nei modelli spazio-temporali, il modello edonico è ampliato per includere valori precedenti delle variabili dipendenti ed esplicative provenienti da osservazioni o regioni vicine.

en	This possibility was justified in urban economics literature in general and in literature related to the monocentric model and the polycentric model in particular.
it	Questa possibilità è stata giustificata sia nella letteratura che si occupa dell'economia urbana in generale che, in particolare, nella letteratura relativa al modello monocentrico e al modello policentrico.

en	The appraisal process today, additionally, makes efforts to standardize the impact of change in temporal dynamics and the possible effect of location of properties by considering only similar properties sold recently in the same neighbourhood.
it	Oggi il processo di valutazione si sforza inoltre di uniformare l'impatto dei cambiamenti delle dinamiche temporali e il possibile effetto della localizzazione degli immobili, prendendo in considerazione solo gli immobili simili venduti recentemente nello stesso quartiere.

en	In a study by Bender and Hwang (1985), the estimated coefficient was positive on distance from the CBD when a regression was estimated for the entire study area of Chicago.
it	In uno studio condotto da Bender and Hwang (1985), quando si è stimata una regressione per l'intera area di studio di Chicago, il coefficiente stimato era positivo in riferimento alla distanza dal CBD.

en	An increasing number of theoretical and empirical studies have dealt with the determinants of house prices over the last several decades.
it	Negli ultimi decenni, un numero sempre crescente di studi teorici ed empirici hanno affrontato la questione dei fattori determinanti i prezzi delle abitazioni.

en	Ball (1973), Richardson (1988) and, more recently, Huriot and Thisse (2000) provide literature surveys on this topic.
it	Ball (1973), Richardson (1988) e, più recentemente, Huriot and Thisse (2000) forniscono delle rassegne di pubblicazioni su questo argomento.

en	Baltagi and Chang (1994), using a panel data set of the Boston area predicted that crime rate, air pollution, tax rate, pupil-teacher ratio, proportion of the population in lower status, age of the house and the distance from the employment centres influence median house prices.
it	Baltagi e Chang (1994), utilizzando un set di dati panel per la zona di Boston, hanno previsto che il tasso di criminalità, l'inquinamento atmosferico, l'aliquota fiscale, il rapporto allievo-insegnante, la proporzione della popolazione di status sociale più basso, l'età della casa e la distanza dai centri di lavoro influenzano i prezzi medi delle case.

en	specified by the spatial lag model (SAR).
it	la quale è specificata dallo spatial lag model (SAR).

en	It is a widely accepted fact that house prices are sensitive to temporal dynamics.
it	È un fatto ampiamente accettato che i prezzi delle case siano sensibili alla dinamica temporale.

en	It also reviews issues related to functional form and model specification of the composite model.
it	Fornisce, inoltre, una rassegna delle questioni relative alla forma funzionale e alle specifiche del modello composito.

en	Numerous papers have studied accessibility as a determinant of real estate value.
it	Numerosi contributi hanno studiato l'accessibilità come elemento determinante del valore immobiliare.

en	One class assumes that a temporal trend, i.e., the trend of market fundamentals, is what drives house prices.
it	Una classe presuppone che un trend temporale, per esempio l'andamento dei fondamentali del mercato, sia ciò che spinge i prezzi delle case.

en	There are recent studies evaluating spatial and temporal changes of house prices using panel data.
it	Studi recenti valutano l'evoluzione spaziale e temporale dei prezzi delle abitazioni utilizzando dati panel.

en	Figure 2 The conceptual model
it	Fig. 2 Il modello concettuale

en	Two such examples are found in Born & Pyhrr (1994) and Clayton (1996) where property cycles are integrated into the income approach to real estate valuation.
it	Due esempi di questo tipo si trovano nei lavori di Born & Pyhrr (1994) e di Clayton (1996) dove i cicli immobiliari vengono integrati all'interno del metodo finanziario per la valutazione immobiliare.

en	It may also be interesting to observe whether the differences of coefficients from non-spatial and spatial models are significant and how the coefficients change with addition of temporal variables.
it	Può essere anche interessante osservare se le differenze dei coefficienti tra modelli non-spaziali e spaziali sono significative e come i coefficienti variano con l'inclusione di variabili temporali.

en	If this is the case, the notion that ‘structural characteristics and accessibility variables together explain most of the variation of house prices' will be supported.
it	Se questo è il caso, sarà confermata l'idea che le caratteristiche strutturali e le variabili di accessibilità spiegano insieme la maggior parte delle variazioni dei prezzi delle abitazioni.

en	The research question addressed in this section is whether the proposed composite model produces unbiased and consistent estimates of implicit prices of characteristics.
it	Il quesito a cui si cerca di rispondere in questa sezione è se il modello composito proposto produce stime non distorte e coerenti dei prezzi impliciti delle caratteristiche.

en	These studies consider business cycle movements over time, and investigate whether there is a relation between the business cycles and the house prices.
it	Questi studi prendono in considerazione i movimenti del ciclo economico nel corso del tempo e verificano se esiste una relazione tra i cicli economici e i prezzi delle abitazioni.

en	On the one hand, the appraisal literature and literature related to indices can provide some vital information about factors that may have an influence on house prices.
it	Da una parte, la letteratura relativa alla valutazione e la letteratura relativa agli indici sono in grado di fornire alcune informazioni fondamentali sui fattori che possono influenzare i prezzi delle case.

en	This article subscribes to the lattice models and includes a spatial weight matrix as a measure to capture spatial dependence.
it	Questo articolo condivide i modelli e metodi reticolari e include una matrice di pesi spaziali come misura per catturare la dipendenza spaziale.

en	He suggests a more flexible means of capturing neighbourhood and accessibility effects: one that allows for multiple peaks in the rent surface.
it	Egli suggerisce un mezzo più flessibile per cogliere gli effetti del vicinato e dell'accessibilità: un mezzo che consenta di calcolare picchi multipli della rendita di superficie.

en	Fig. 1 depicts the basic idea behind the monocentric model.
it	La figura 1 rappresenta l'idea alla base del modello monocentrico.

en	The hedonic regression equation can either be in linear, semi-log, or log-log functional form.
it	L'equazione di regressione edonica può prendere la forma di funzione lineare, semi-logaritmica (semi-log) o logaritmica (log-log).

en	When spatial dependence exists in the error term, a spatial error model (SEM) is employed.
it	Quando la dipendenza spaziale esiste nel termine di errore, viene impiegato un modello di errore spaziale (spatial error model - SEM).

en	The fact that difference of coefficients from different models is significant suggests that the inclusion of new variables considerably improves the predictability of the model.
it	Il fatto che la differenza dei coefficienti dei diversi modelli sia significativa suggerisce che l'inserimento di nuove variabili migliora notevolmente la prevedibilità del modello.

en	Since it is almost impossible practically to obtain the actual value of real estate, most studies, in empirical analyses, consider rent value to be a proxy for the value of real estate.
it	Poiché, in pratica, è quasi impossibile ottenere il valore reale degli immobili, la maggior parte degli studi, nelle analisi empiriche, considerano il valore dell'affitto come proxy per il valore degli immobili.

en	What transactions are to be used in the appraisal and what to be excluded is decided by the valuer alone, although the appraiser is someway able to make available a set of comparable properties for appraisal.
it	È solo il perito che decide quali transazioni devono essere utilizzate per la valutazione e quali devono essere escluse, sebbene chi valuta, sia in qualche modo in grado di mettere a disposizione una serie di proprietà comparabili per effettuare la stima.

en	The temporal dynamics are rarely incorporated into the hedonic models although it is widely accepted that house prices are sensitive to them.
it	Le dinamiche temporali sono raramente incorporate nei modelli edonici, anche se è ampiamente accettato che i prezzi delle case sono sensibili a tali dinamiche.

en	The universities affected rents within a circle of one mile radius.
it	università influenza le rendite entro un raggio di un solo miglio.

en	Another is that the parameters referring to the neighbourhood characteristics of the model are constant for the whole of the urban space, but a structural change test will show otherwise in the majority of cases.
it	Un'altra si riferisce al fatto che i parametri relativi alle caratteristiche del quartiere, all'interno del modello, sono costanti per tutto lo spazio urbano, tuttavia un test di cambiamento strutturale mostrerà risultati differenti nella maggior parte dei casi.

en	Keywords house price, hedonic method, monocentric model, spatial dependence, Hodrick and Prescott filter
it	Parole chiave: prezzi delle abitazioni, metodo edonico, modello monocentrico, dipendenza spaziale, filtro di Hodrick e Prescott

en	The main distinction between the studies cited in the literature and the present article is that most previous studies are country-wide macroeconomic analyses of house prices while the present study provides a model to deal with house prices both in a specific country as well as in a specific region.
it	La principale distinzione tra gli studi citati nella letteratura e il presente articolo è che la maggior parte degli studi sono analisi macroeconomiche a livello nazionale dei prezzi delle abitazioni, mentre il presente studio fornisce un modello per trattare i prezzi delle case sia in un paese specifico che in una regione specifica.

en	The scholarly work on temporal changes of house prices belongs to two main classes of studies.
it	Il lavoro scientifico sui cambiamenti temporali dei prezzi delle case si articola in due classi principali di studi.

en	Hedonic house prices in the presence of spatial and temporal dynamics
it	Prezzi edonici delle abitazioni in presenza di dinamiche spaziali e temporali

en	Similarly, the early appraisal literature considers structural attributes as the principal determinant of the value of a house.
it	Analogamente, la prima letteratura sulla valutazione considerava gli attributi strutturali come gli elementi principali per determinare il valore di una casa.

en	These spatiotemporal models deal with changes of explanatory variables X over time and resulting changes in house prices Y, and contain both time as well as space-time lags of the model variables.
it	Questi modelli spazio-temporali riguardano i cambiamenti delle variabili esplicative X nel tempo e i conseguenti cambiamenti Y nei prezzi delle case, e contengono sia il tempo, sia i lag spazio-temporali delle variabili del modello.

en	Jackson (1979), for instance, uses trend surface analysis to examine accessibility effects in a study of house prices in Milwaukee.
it	Per esempio Jackson (1979), all'interno di uno studio di prezzi delle case a Milwaukee, utilizza la trend surface analysis, per esaminare gli effetti dell'accessibilità.

en	Dubin (1992) states that non-CBD peaks in the rent gradient cause traditional means of capturing accessibility effects to give inconclusive results.
it	Dubin (1992) afferma che i picchi non-CBD nel rent gradient portano i tradizionali modi di cogliere gli effetti dell'accessibilità a produrre risultati inefficaci.

en	The application of the HPM is further warranted by the fact that the amount and number of distinctive features a housing unit possesses influences the quality of services that a particular housing unit provides.
it	L'applicazione della HPM è ulteriormente giustificata dal fatto che la quantità e il numero di caratteri distintivi di una particolare unità abitativa influenza la qualità dei servizi che la stessa fornisce.

en	For instance, the sales comparison approach to real estate appraisal derives the estimated value of a subject property from transaction prices of recently sold similar properties in the local market.
it	Per esempio, dal metodo di confronto di mercato nella valutazione immobiliare deriva la stima del valore di un immobile desunta dai prezzi delle transazioni di immobili simili venduti recentemente nel mercato locale.

en	The applications of this extended model which is known as the spatial panel model include, among others, Mendelsohn et al. (1992), Kim (1993), and Baltagi and Chang (1994).
it	Tra le applicazioni di questo modello esteso, conosciuto come lo spatial panel model, si annoverano quelle di Mendelsohn ed altri (1992), Kim (1993), Baltagi e Chang (1994).

en	For example, Dubin & Sung (1987) allow for the existence of non-CBD peaks in the rent gradient by using a spline function to estimate the rent gradient along four rays emanating from the CBD.
it	Per esempio, Dubin & Sung (1987) calcolano dei picchi diversi dal CBD nel rent gradient utilizzando una funzione spline per stimare il gradiente di rendita t lungo quattro raggi provenienti dal CBD.

en	The highly cited scholarly work of Mankiw and Weil (1989), and Case and Shiller (1990) demonstrate significant effects of population demographics on house prices.
it	I lavori più citati sono quelli di Mankiw e Weil (1989) e Case e Shiller (1990), che mostrano effetti significativi delle variabili demografiche sui prezzi delle case.

en	This section also looks at factors that influence temporal change of house prices.
it	Inoltre questa sezione esamina i fattori che influenzano il cambiamento temporale dei prezzi delle abitazioni.

en	Olmo (1995) suggests using the GLS estimator, because the OLS estimator of the parameters is inefficient in the presence of spatial autocorrelation.
it	Olmo (1995) suggerisce di utilizzare lo stimatore GLS, in quanto lo stimatore dei parametri OLS è inefficiente in presenza di autocorrelazione spaziale.

en	Determination of demand of certain goods - particularly of those that come as composite goods with several intrinsic features or characteristics - becomes increasingly difficult, and this difficulty led to the introduction of the HPM.
it	La determinazione del fabbisogno di prodotti specifici - in particolare quei prodotti compositi aventi diverse caratteristiche intrinseche o qualità particolari - diventa sempre più difficile.

en	Most macroeconomic studies available on temporal dynamics of house prices emphasise changes of macroeconomic variables and their co-movement with house prices.
it	La maggior parte degli studi macroeconomici disponibili, relativi alle dinamiche temporali dei prezzi delle abitazioni, sottolinea i cambiamenti delle variabili macroeconomiche e il loro co-movimento insieme ai prezzi delle case.

en	There is an alternative yet superior way of capturing the trend and the cyclical movements of the economy explicitly into the analysis using the Hodrick and Prescott (HP) filter (1997).
it	C'è un modo alternativo, ancora migliore, per considerare esplicitamente, all'interno dell'analisi, l'andamento e i movimenti ciclici dell'economia, attraverso l'utilizzo del filtro Hodrick e Prescott (HP) (1997).

en	A detailed account of these spatial panel and spatiotemporal models is provided by LeSage and Pace (2004) and Anselin et al. (2004).
it	Una descrizione dettagliata di questi panel spaziali e modelli spazio-temporali è fornito da LeSage e Pace (2004) e Anselin ed altri (2004).

en	For instance, Olmo (1995) suggests that the OLS estimator of the parameters of the hedonic model in the presence of spatial autocorrelation is inefficient.
it	Per esempio, Olmo (1995) suggerisce che l'estimatore OLS dei parametri del modello edonico in presenza di autocorrelazione spaziale sia inefficiente.

en	There are several ways to take into account the temporal dynamics of house prices.
it	Ci sono diversi modi per tener conto della dinamica temporale dei prezzi delle abitazioni.

en	The fundamental assumption of regression analysis that the relevant determinants of the dependent variable, i.e., rent, price or value in this case, are known precisely is valid in this study as well.
it	Anche per questo studio vale il presupposto fondamentale dell'analisi di regressione, ovvero che i determinanti attinenti la variabile dipendente, cioè, l'affitto, il prezzo o, in questo caso, il valore, siano conosciuti in modo preciso.

en	Additionally, real estate price indices in general and house price indices in particular are used to standardize effects of macroeconomic variables on house prices.
it	Inoltre, gli indici dei prezzi immobiliari in generale e gli indici dei prezzi delle abitazioni in particolare impiegati, vengono utilizzati per standardizzare gli effetti delle variabili macroeconomiche sui prezzi delle case.

en	This article introduces three versions of the hedonic price model to examine if the house prices are influenced by any of the factors specified above: the first incorporates structural characteristics of housing units; the second structural and location attributes; and the third structural, location and temporal attributes.
it	Quest'articolo introduce tre versioni del modello di determinazione del prezzo edonico per capire se i prezzi delle case sono influenzati da uno dei fattori di cui sopra: il primo incorpora caratteristiche strutturali delle unità abitative, il secondo gli attributi strutturali e localizzativi, e il terzo gli attributi strutturali, localizzativi e temporali.

en	Since the HPM offers a basis to estimate demand and prices of composite commodities, the method can be applied to estimate house prices taking into account the specific characteristics of housing units.
it	Dato che la HPM offre una base per stimare la domanda e i prezzi dei prodotti compositi, il metodo può essere applicato per stimare i prezzi delle case tenendo conto delle caratteristiche specifiche delle unità abitative.

en	The lattice models are among the popular spatial models, and the variants of lattice models in the literature include spatial lag model and spatial error model.
it	I lattice models [metodi reticolari, ndt] sono tra i modelli spaziali più popolari, e le varianti dei modelli reticolari "lattice" nella letteratura includono il modello di ritardo spaziale e il modello di errore spaziale.

en	The models employed in these studies typically assess movements in temporal as well as spatial variables simultaneously, and look at their effect on house prices.
it	Solitamente i modelli utilizzati in questi studi valutano i movimenti delle variabili temporali e spaziali contemporaneamente e osservano il loro effetto sui prezzi delle case.

en	The results of the LM tests, therefore, point to the most appropriate spatial model from the spatial error model and the spatial lag model.
it	I risultati dei test LM, quindi, indicano il modello spaziale più adatto a partire dal modello di errore spaziale e dal modello di ritardo spaziale.

en	Most early hedonic models of house prices typically included several structural characteristics of housing units as exogenous variables.
it	La maggior parte dei primi modelli edonici dei prezzi delle abitazioni comprendeva solitamente le diverse caratteristiche strutturali delle unità abitative come variabili esogene.

en	For instance, most of the scholarly work on urban monocentric models include either distance to the city centre, travel time or travel cost in the model specification to capture the price dynamics generated by location in space.
it	Per esempio, la maggior parte del lavoro scientifico sui modelli della città monocentrica comprende, nella specifica del modello, sia la distanza dal centro della città, che il tempo di viaggio o le spese di viaggio, in modo da cogliere la dinamica dei prezzi generata dalla collocazione nello spazio.

en	Spatial correlation among the dependent variables is defined as a spatial lag situation which is
it	La correlazione spaziale tra le variabili dipendenti viene definita come una situazione di lag spaziale,

en	The use of decomposed values of a temporal variable based on the HP filter rather accommodates observations regardless of the point in time they are recorded as far as applicable temporal data is available.
it	L'utilizzo di valori scomposti della variabile temporale basata sul filtro HP tiene conto invece delle osservazioni, indipendentemente dal punto nel tempo in cui sono state registrate, nella misura in cui i dati temporali applicabili sono disponibili.

en	The first hypothesis of this study is that house price is influenced by its structural characteristics.
it	La prima ipotesi di questo studio è che il prezzo delle case è influenzato dalle sue caratteristiche strutturali.

en	The HP filter is a two-sided linear filter that calculates the smoothed series s of y by minimizing the variance of y around s, subject to a penalty that constrains the second difference of s.
it	Il filtro HP è un filtro lineare a due lati che calcola la serie smoothed s di y minimizzando la varianza di y su s, soggetti a una penalità che vincola la seconda differenza di s.

en	Subsequent hedonic papers, therefore, incorporate location variables explicitly in addition to structural characteristics.
it	Pertanto, contributi successivi relativi al metodo edonico incorporano esplicitamente, oltre alle caratteristiche strutturali, le variabili localizzative.

en	liTeraTure review housing characteristics and house prices
it	rassegna della leTTeraTura caratteristiche e prezzi delle abitazioni

en	tests are the predominant tests in spatial econometrics that provide the possibility to test jointly the hypothesis of no spatial dependence due to an omitted spatial lag or due to spatially autoregressive errors.
it	I test del moltiplicatore di Lagrange (LM) sono i test prevalenti nell'econometria spaziale che prevedono la possibilità di testare congiuntamente l'ipotesi di non dipendenza spaziale a causa di un omesso lag spaziale o a causa di errori spazialmente autoregressivi.

en	Most common structural variables that appear in hedonic price analyses include, among others, number of rooms-bedrooms-bathrooms, floor area, the category of the house (single-family/multifamily, attached/detached), number of the floor, structural features including presence of a basement-fireplace-garage, age, availability and type of heating and cooling systems, structural material used, and quality of finish.
it	Le variabili strutturali più comuni che compaiono nel metodo di determinazione del prezzo edonico comprendono, tra le altre, il numero di camere, di camere da letto, di bagni, le superfici, la categoria della casa (monofamiliare / multifamiliare, a schiera / isolata), il numero di piani, le caratteristiche strutturali - compresa la presenza di un seminterrato, di un camino, di un garage - l'età, la disponibilità e il tipo di climatizzazione, i materiali strutturali utilizzati e la qualità delle finiture.

en	The point to note here is that house price models that assume a monocentric urban structure when polycentric rent gradients are present can lead to contradictory results.
it	A questo proposito, il punto da mettere in evidenza è che i modelli di determinazione del prezzo delle abitazioni che hanno come premessa una struttura urbana monocentrica, in presenza di gradienti territoriali policentrici di locazione, (rent gradients, ndt) può portare a risultati contraddittori.

en	This section provides a discussion of theoretical and methodological developments related to the hedonic regression, spatial hedonic models, and temporal models of house price dynamics.
it	Questa sezione fornisce un'analisi degli sviluppi teorici e metodologici relativi alla regressione edonica, ai modelli edonici spaziali e ai modelli temporali riferiti alla dinamica dei prezzi delle abitazioni.

en	The model can be extended once more with a temporal variable to test the hypothesis whether house price is influenced by structural, location as well as temporal characteristics.
it	Il modello può essere esteso ancora una volta con una variabile temporale per verificare se il prezzo è influenzato da caratteristiche strutturali, localizzative e temporali.

en	The series yt is made up of a smoothed series (trend component) and a cyclical component
it	La serie yt è costituita da una serie smoothed (componente tendenziale) e una componente ciclica yt = Tt + Ct .

en	The article then deals with a conceptual composite model that incorporates these three pillars of house price determinants, i.e. structural characteristics of houses, spatial attributes and temporal dynamics.
it	In seguito l'articolo esplora un modello concettuale composito che comprende i tre pilastri che determinano i prezzi delle abitazioni, ovvero le caratteristiche strutturali delle abitazioni, gli attributi spaziali e le dinamiche temporali.

en	estimated coefficients will be biased and inconsistent, because the models without spatial variables tend to produce wrong standard errors of the estimates of the implicit price of characteristics.
it	Se la localizzazione viene omessa dal modello edonico, i coefficienti stimati saranno distorti e inconsistenti perché i modelli privi di variabili spaziali tendono a produrre errori standard non corretti nelle stime del prezzo implicito delle caratteristiche.

en	If the underlying study is a national level enquiry, the trend of the national economy and national level business cycles should be considered.
it	Se lo studio di base viene svolto a livello nazionale, dovrebbero essere considerati l'andamento dell'economia nazionale e i cicli economici a livello nazionale.

en	Section 2 of the article draws from literature to support the argument that house price is influenced by structural characteristics of the housing units.
it	La seconda sezione di questo articolo trae dalla letteratura gli elementi a supporto della tesi secondo cui i prezzi delle case sono influenzati da caratteristiche strutturali delle unità abitative.

en	Today, the value of real estate is typically assessed in the literature taking into account all the above facets, i.e. the intrinsic attributes of the property, the movements of the overall economy and particularly the movements in and around the real estate economy.
it	Oggi, nella letteratura specializzata, il valore degli immobili è generalmente valutato tenendo conto di tutte le sfaccettature di cui sopra, cioè degli attributi intrinseci della proprietà, dei movimenti dell'economia complessiva e in particolare dei movimenti all'interno e intorno all'economia del settore immobiliare.

en	For instance, if there is a list of housing sales transactions from the year 1990 until 2010, the dummy for a house that was sold in the year 1990 takes the value 0, the dummy for a house that was sold in the year 2000 takes the value 10, and the dummy for a house that was sold in the year 2010 takes the value 20.
it	Per esempio, se l'elenco di transazioni residenziali si riferisce al periodo dal 1990 fino al 2010, la dummy per una casa che è stata venduta nel 1990 assume il valore 0, la dummy per una casa che è stata venduta nel 2000 prende il valore 10, e la dummy per una casa che è stata venduta nel 2010 assume il valore 20.

en	Another is that the parameters referring to the neighbourhood characteristics of the model are constant for the whole of the urban space, but a structural change
it	Un'altra si riferisce al fatto che i parametri relativi alle caratteristiche del quartiere, all'interno del modello, sono costanti per tutto lo spazio urbano, tuttavia un test di

en	The first hedonic models of house prices primarily included physical attributes of housing units although urban economists demonstrate that not only physical characteristics, but also location characteristics influence the overall level of services offered by a housing unit.
it	I primi modelli edonici dei prezzi delle abitazioni tenevano conto principalmente degli attributi fisici delle unità abitative, anche se gli economisti urbani dimostravano che il livello generale dei servizi offerto dall'unità abitativa è influenzato non solo dalle caratteristiche fisiche, ma anche da quelle localizzative.

en	Temporal dynamics of house prices
it	dinamiche temporali dei prezzi delle case

en	abstract The purpose of this article is to combine structural, spatial and temporal attributes of house prices within a single set-up.
it	abstract Lo scopo di questo articolo è quello di combinare, all'interno di un'unica elaborazione, gli attributi strutturali, spaziali e temporali dei prezzi delle abitazioni.

en	The conventional hedonic price regression equation with regard to the housing market is either rent or value against the characteristics of a housing unit.
it	L'equazione convenzionale di regressione edonica dei prezzi, per quanto riguarda il mercato residenziale, è rappresentata dal valore o dall'affitto a fronte delle caratteristiche di un'unità abitativa.

en	The fact that difference of coefficients from different models is significant suggests that the inclusion of new variables considerably improves
it	Il fatto che la differenza dei coefficienti dei diversi modelli sia significativa suggerisce che l'inserimento di nuove

en	A new class of hedonic models, i.e. spatiotemporal housing models considers spatial and temporal determinants of house prices simultaneously.
it	Una nuova classe di modelli edonici, per esempio i modelli abitativi spazio-temporali, considera contemporaneamente i fattori determinanti sia spaziali che temporali dei prezzi delle abitazioni.

en	The purpose of the present article is to put forward a new mechanism that is capable of capturing temporal dynamics and to combine structural characteristics of houses along with spatial and temporal aspects within the house price model.
it	Lo scopo di questo articolo è quello di proporre un nuovo meccanismo che sia in grado di cogliere le dinamiche temporali e di combinare sia le caratteristiche strutturali delle abitazioni che gli aspetti spaziali e temporali, all'interno di un modello di determinazione del prezzo delle abitazioni.

en	Based on this proposition, the HPM provides a basis to estimate house prices taking into account the structural characteristics of a housing unit.
it	Sulla base di questo assunto, l'HPM fornisce una base per stimare i prezzi delle case tenendo conto delle caratteristiche strutturali di un'unità abitativa.

en	In view of that, the hedonic price model provides a basis to estimate house prices taking into account the quality or the characteristics of a housing unit.
it	In considerazione di ciò, il modello di determinazione del prezzo edonico fornisce una base per stimare i prezzi delle case tenendo conto della qualità o delle caratteristiche di un'unità abitativa.

en	The traditional appraiser considers intrinsic attributes of real estate property, and attempts to homogenize the quality of the sample properties when assessing the value of a subject property.
it	Il perito tradizionale considera gli attributi intrinseci dei beni immobili, e, quando definisce il valore di un determinato immobile, tenta di omogeneizzare la qualità delle proprietà del campione.

en	The HPM, derived mostly from Lancaster's (1966) consumer theory and Rosen's (1974) model implies that commodities are characterized by their constituent properties; therefore, the value of a commodity can be calculated by adding up the estimated values of its separate properties.
it	L'approccio HPM, derivato soprattutto dalla teoria del consumatore di Lancaster (1966) e dal modello di Rosen (1974), implica che i beni sono caratterizzati dalle loro proprietà costitutive; di conseguenza, il valore di un prodotto può essere calcolato sommando i valori stimati delle sue singole proprietà.

en	For instance, if there is a list of housing sales transactions from the year 1990 until 2010, the dummy for a house that was sold in the year 1990 takes the value 0, the dummy for a house that was sold in the year 2000 takes
it	Per esempio, se l'elenco di transazioni residenziali si riferisce al periodo dal 1990 fino al 2010, la dummy per una casa che è stata venduta nel 1990 assume il valore 0, la dummy per una casa che è stata venduta nel 2000 prende il valore 10, e la dummy per una casa che è stata ven

en	The extended model takes into account both spatial and temporal dynamics of house prices
it	Il modello esteso tiene conto contemporaneamente delle dinamiche spaziali e di quelle temporali dei prezzi delle abitazioni.

en	The use of decomposed values of a temporal variable based on the HP filter rather accommodates observations regardless of the point in time they are
it	L'utilizzo di valori scomposti della variabile temporale basata sul filtro HP tiene conto invece delle osservazioni, indipendentemente dal punto nel tempo in cui sono state registrate, nella

en	a sample of n independent observations of house price yit, i = 1, …, n recorded at time t [preferably log of house price ln (yit)] are linearly related to structural characteristics in a matrix X, to location characteristics in a matrix Z, to a trend variable T at time t, and to a cyclical variable C at time t
it	Un campione di n osservazioni indipendenti di prezzi delle case yit, i = 1, …, n registrato in un determinato momento t [preferibilmente il logaritmo del prezzo della casa ln (yit)] è linearmente legato alle caratteristiche strutturali in una matrice X, alle caratteristiche localizzative in una matrice Z, ad una variabile tendenziale T al tempo t, e ad una variabile ciclica C al tempo t

en	the quality of a house represented by its intrinsic characteristics.
it	riflettere la qualità, rappresentata dalle sue caratteristiche intrinseche, di un'abitazione.

en	To control for these spatial effects, the spatial dimension was incorporated into the hedonic models by Anselin (1998), Pace et al. (1998), Orford (2000), Bradford et al. (2004), Brasington (2004) and others.
it	Per controllare questi effetti spaziali, Anselin (1998), Pace ed altri (1998), Orford (2000), Bradford et al. (2004), Brasington (2004) e altri hanno

en	On the other hand, the urban monocentric model states that the principal variable causing variations in constant-quality house prices within a metro area is land price, and hence suggests that distance to the Central Business District (CBD) should be included in the house price model.
it	D'altra parte, secondo il modello della città monocentrica, la variabile principale che determina le variazioni nei prezzi delle abitazioni all'interno di un'area metropolitana, ipotizzando un livello di qualità costante, è il prezzo del terreno e ciò suggerisce, quindi, che anche la distanza dal centro città (central business district, acronimo inglese CBD - ndt) dovrebbe essere inclusa nel modello di determinazione dei prezzi delle abitazioni.

en	The HPM, derived mostly from Lancaster's (1966) consumer theory and Rosen's (1974) model implies that commodities are characterized by their constituent properties, and the value of a commodity can be calculated by adding up the estimated values of its separate properties.
it	L'approccio HPM, derivato soprattutto dalla teoria del consumo di Lancaster (1966) e dal modello di Rosen (1974), implica che i beni sono caratterizzati da proprietà costitutive e che il valore di un bene può essere calcolato sommando i valori stimati delle sue singole proprietà.

en	If the spatial error specification is employed, it takes the form
it	Se viene impiegata la specifica dell'errore spaziale, questa prende la forma

en	Most of the previous analyses of house prices do not typically take into account all three dimensions, i.e. housing characteristics, accessibility and temporal dynamics jointly so that the estimates produced are likely to be biased.
it	Solitamente la maggior parte delle analisi precedenti dei prezzi delle abitazioni non teneva conto congiuntamente di tutte e tre le dimensioni, cioè le caratteristiche delle abitazioni, l'accessibilità e la dinamica temporale, cosicché le stime prodotte sono probabilmente distorte.

en	by a combination of structural characteristics, spatial attributes and temporal dynamics.
it	da caratteristiche strutturali, localizzative e temporali.

en	Additionally, the urban monocentric model developed initially by Alonso (1964) suggests that the principal variable causing variations in constant-quality house prices within a metro area is land price.
it	Inoltre, il modello urbano monocentrico sviluppato inizialmente da Alonso (1964) suggerisce che la variabile principale che provoca variazioni nei prezzi delle case di qualità costante, localizzate all'interno di un'area metropolitana, è il prezzo del terreno.

en	The resulting hypothesis at this stage is that the house price is influenced by structural as well as location characteristics.
it	L'ipotesi, che emerge in questa fase, è che il prezzo delle abitazioni è influenzato sia da caratteristiche strutturali che da quelle legate alla localizzazione.

en	The heterogeneous nature of real estate properties in fact justifies the use of HPM for estimating their value and demand, and, as a result, the HPM has been extensively used in real estate and housing market research in the recent past.
it	La natura eterogenea delle proprietà immobiliari, infatti, giustifica l'utilizzo della HPM per stimarne la domanda e il valore.

en	The presence of spatial dependence of the neighbourhood characteristics and the accessibility on the location is the other important issue in this context.
it	Un'altra questione importante, in questo contesto, è la presenza di dipendenza spaziale, delle caratteristiche del quartiere e dell'accessibilità, dalla localizzazione.

en	The majority of scholars would argue that rent values do not
it	La maggior parte degli studiosi sostengono che i valori di affitto non rappresentano il valore reale degli immobili.

en	This standard urban economic monocentric model developed initially by Alonso (1964) suggests that the principal variable causing variations in constant-quality house prices within a metro area is land price.
it	Questo modello economico standard della città monocentrica, sviluppato inizialmente da Alonso (1964), suggerisce che la variabile principale alla base delle variazioni nei prezzi delle case di qualità costante, all'interno di un'area metropolitana, sia il prezzo del terreno.

en	A typical land rent equation includes distance from the CBD, agricultural land rent, and a conversion parameter that depends on transport cost per kilometre and community income and hence suggests that distance to the CBD should be included in the house price model.
it	Una tipica equazione di rendita fondiaria (land rent equation) comprende la distanza dal CBD, l'affitto dei terreni agricoli, e un parametro di conversione che dipende dal costo di trasporto per chilometro e dal reddito della comunità e suggerisce quindi che la distanza del CBD dovrebbe essere inclusa nel modello di determinazione del prezzo delle case.

en	a sample of n independent observations of house price yi, i = 1, …, n [preferably log of house price ln (yi)] are linearly related to structural characteristics in a matrix X
it	Un campione di n osservazioni indipendenti di prezzi di case yi, i = 1, …, n [preferibilmente il logaritmo del prezzo della casa ln (yi)] è linearmente legato alle caratteristiche strutturali di una matrice X

en	Rents peak at an area west of the CBD
it	Distanza dal CBD

en	The third step incorporates temporal dynamics of house prices into the extended model.
it	Il passo successivo, il terzo, introduce all'interno del modello esteso la dinamica temporale dei prezzi delle abitazioni.

en	The final composite model suggested in this article is likely to produce unbiased estimates because it will reflect location and temporal dimensions in addition to the quality of a house represented by its intrinsic characteristics.
it	Il modello composito finale suggerito in quest'articolo è in grado di produrre stime non distorte perché riflette la localizzazione e la dimensione temporale, oltre alla qualità di una casa rappresentata dalle sue caratteristiche intrinseche.

en	spatial error specification takes the form
it	La specifica di errore spaziale prende la forma

en	According to Dubin (1992), in addition to polycentric rent gradients, measurement problems with regard to neighbourhood quality are also possible reasons for inconclusive results.
it	Secondo Dubin (1992), questi risultati inefficaci possono essere provocati, oltre che da gradienti policentrici, da problemi di misurazione della qualità del quartiere.

en	a sample of n independent observations of house price yi, i = 1, …, n [preferably log of house price ln (yi)] are linearly related to structural characteristics in a matrix X and to location characteristics in a matrix Z
it	Un campione di n osservazioni indipendenti di prezzi di case yi, i = 1, …, n [preferibilmente logaritmo del prezzo della casa ln (yi)] è linearmente legato alle caratteristiche strutturali in una matrice X e alle caratteristiche localizzative in una matrice Z

en	The inclusion of temporal dimension allows capturing the time related dynamics of the economy such as volatile prices generated by cyclical movements of the market fundamentals.
it	L'inclusione della dimensione temporale permette di considerare le dinamiche temporali dell'economia così come la volatilità dei prezzi generata dai movimenti ciclici dei fondamentali del mercato.

en	A typical land rent equation includes distance from the Central Business District (CBD), agricultural land rent, a conversion parameter that depends on transport cost per kilometre and community income, suggesting that distance to the CBD should be included in any house price model.
it	Una tipica equazione per determinare la rendita fondiaria comprende la distanza dal Central Business District (CBD), la rendita dei terreni agricoli, un parametro di conversione che dipende dal costo di trasporto per chilometro e dal reddito della comunità, suggerendo che la distanza della CBD dovrebbe essere inclusa in ogni modello di determinazione del prezzo delle abitazioni.

en	The HP filter is a two-sided linear filter that calculates the smoothed series s of y by minimizing the variance of y around s, subject to a penalty that constrains
it	Il filtro HP è un filtro lineare a due lati che calcola la serie smoothed s di y minimizzando la

en	The inclusion of the temporal dimension allows capturing the time related dynamics of the market such as volatile prices or price cycles.
it	L'inclusione della dimensione temporale permette di includere le dinamiche temporali del mercato, come la volatilità o la ciclicità dei prezzi.

en	The inclusion of the temporal dimension allows capturing the time related dynamics of the market such as volatile prices generated by a persistent trend in the economy or cyclical behaviour.
it	sione temporale permette di cogliere le dinamiche temporali dei mercati così come i prezzi volatili generati da una persistente tendenza dell'economia o da comportamenti ciclici.

en	The composite model suggested here will reflect temporal and spatial dimensions in addition to the quality of the houses represented by their intrinsic characteristics (see conceptual model in Fig. 2).
it	Il modello composito qui suggerito rifletterà oltre alla qualità, rappresentata dalle loro caratteristiche intrinseche, le dimensioni temporali e spaziali delle abitazioni (vedi modello concettuale - fig. 2).

en	If the error term of the composite model is stochastic and independently and identically distributed (iid), then it provides statistical evidence that house prices are influenced by a combination of structural characteristics, spatial attributes and temporal dynamics.
it	Se il termine di errore del modello composito è stocastico e indipendentemente e identicamente distribuito (iid), allora ciò ci fornisce, di conseguenza, la prova statistica che i prezzi delle abitazioni sono influenzati da una combinazione di caratteristiche strutturali, di attributi spaziali e di dinamiche temporali.

en	Subsequently, spatial hedonic models emerged with the widespread use of location and neighbourhood concepts in urban economics.
it	Successivamente, con l'utilizzo diffuso dei concetti di localizzazione e di quartiere all'interno degli studi economici urbani, si sono affermati i modelli edonici spaziali.

en	Theoretical Perspectives.
it	caratteristiche intrinseche.

en	Hedonic models were further expanded recently to include temporal dimension as a result of the increasing number of panel data-sets available for real estate and urban economics research.
it	Recentemente, in seguito alla crescente disponibilità di banche dati derivate da panel per la ricerca economica relativa al settore immobiliare e urbano, i modelli edonici sono stati ulteriormente estesi per includere la dimensione temporale.

en	uit = λWUt + εit with the assumption εit ∙ N(0,σ2) i = 1,...,n
it	dove si assume εi ∙ N(0,σ2) i = 1,...,n

en	Acknowledgements
it	conclusioni

en	Most of the previous analyses of house prices do not typically take into account structural, spatial and temporal dimensions jointly; thus, the estimates produced are likely to be biased.
it	Solitamente, la maggior parte delle analisi precedenti dei prezzi delle abitazioni non teneva conto congiuntamente delle dimensioni strutturali, spaziali e temporali; di conseguenza, le stime prodotte potevano essere distorte.

en	Today, the value of real estate is typically assessed in the literature taking into account all the above facets, i.e. the intrinsic attributes of the property, the movements of
it	Oggi, nella letteratura specializzata, il valore degli immobili è generalmente valutato tenendo conto di tutte le sfaccettature di cui sopra, cioè degli attributi intrinseci della proprietà, dei movimenti dell'economia complessiva e in particolare dei movimenti all'interno e intorno all'economia del

en	If the underlying study is a national level enquiry, the trend of the national economy and national level
it	Se lo studio di base viene svolto a livello nazionale, dovrebbero essere considerati l'andamento dell'economia na

en	If the error term of the hedonic regression model specified above is stochastic and independently and identically distributed (iid), then it is possible to conclude that house prices are influenced by structural characteristics alone.
it	Se il termine di errore del modello di regressione edonica di cui sopra è stocastico ed è indipendentemente e identicamente distribuito (iid), allora è possibile concludere che i prezzi delle case sono influenzati solo dalle caratteristiche strutturali.

en	where ρ is the spatial autoregressive coefficient, W is a spatial weights matrix, Yt is a vector of house prices at time t, and all the other symbols are as previously defined.
it	Dove ρ è il coefficiente autoregressivo spaziale, W è la matrice dei pesi spaziali, Yt è un vettore dei prezzi delle abitazioni ad un determinato momento t, e tutti gli altri simboli sono definiti in precedenza.

en	the predictability of the model.
it	variabili migliora notevolmente la prevedibilità del modello.

en	The composite model suggested here will reflect temporal and spatial dimensions in addition to the quality of a house represented by its intrinsic characteristics.
it	Il modello composito, qui suggerito, rifletterà le dimensioni temporali e spaziali, oltre a riflettere la qualità, rappresentata dalle sue caratteristiche intrinseche, di un'abitazione.

en	In addition, literature related to temporal dynamics of house prices justifies adding-in a time variable as a determinant of house price.
it	Inoltre, la letteratura riferita alla dinamica temporale dei prezzi delle abitazioni giustifica l'inserimento di una variabile temporale tra i fattori determinanti del prezzo di una casa.

en	This literature related to temporal dynamics of house prices justifies adding-in a time variable as a determinant of house prices.
it	Questa letteratura, relativa alla dinamica temporale dei prezzi delle abitazioni, giustifica l'inserimento di variabili temporali tra i fattori determinanti dei prezzi delle abitazioni.

en	The valuer reduces heterogeneity through selection of comparables and this approach to real estate valuation allows for a strong role of the appraiser's personal opinion.
it	Questo approccio alla valutazione immobiliare permette che vi sia una forte incidenza dell'opinione personale del perito.

en	If the error term of the extended hedonic regression model is stochastic and independently and identically distributed (iid), it is possible to conclude that house prices are influenced by structural characteristics and accessibility variables.
it	Se il termine di errore del modello esteso di regressione edonica è stocastico e indipendentemente e identicamente distribuito (iid), è possibile concludere che i prezzi delle case sono influenzati dalle caratteristiche strutturali e dalle variabili di accessibilità.

en	The final composite model suggested in this article is likely to produce unbiased estimates because it will reflect location and temporal dimensions in addition to
it	Il modello composito finale suggerito in quest'articolo è in grado di produrre stime non distorte perché riflette la localizzazione e la dimensione temporale, oltre alla qualità di una casa rappresentata dalle sue

en	If the error term of the composite hedonic regression model is stochastic and independently and identically distributed (iid), then it is possible to conclude that house prices are influenced by structural characteristics, accessibility variables, and temporal dynamics.
it	Se il termine di errore del modello di regressione edonica composito è stocastico e distribuito indipendentemente e identicamente (iid), è quindi possibile concludere che i prezzi delle case sono influenzati dalle caratteristiche strutturali, dalle variabili di accessibilità e dalla dinamica temporale.

en	where λ is the error correlation coefficient, W is a spatial weight matrix, and all the other symbols
it	dove λ è il coefficiente di correlazione di errore, W è la matrice dei pesi spaziali, e tutti gli altri simboli

en	On the other hand, literature related to temporal dynamics of house prices justify adding-in a temporal variable as a determinant of house prices.
it	D'altra parte, le pubblicazioni relative alla dinamica temporale dei prezzi delle abitazioni giustificano l'inclusione di una variabile temporale come fattore determinante dei prezzi delle abitazioni.

en	where ρ is the spatial autoregressive coefficient, W is a spatial weights matrix, and all the other symbols are as previously defined.
it	dove ρ è il coefficiente autoregressivo spaziale, W è la matrice dei pesi spaziali, e tutti gli altri simboli sono definiti in precedenza.

en	where ρ is the spatial autoregressive coefficient, W is a spatial weights matrix, and all the other
it	dove ρ è il coefficiente autoregressivo spaziale, W è la matrice dei pesi spaziali, e tutti gli altri simboli

en	where λ is the error correlation coefficient, W is a spatial weight matrix, Ut is a vector of error terms and all the other symbols are as previously defined.
it	dove λ è il coefficiente di correlazione di errore, W è la matrice dei pesi spaziali, Ut è un vettore dei termini di errore e tutti gli altri simboli sono definiti in precedenza.

en	The results produced to this point however are quite similar to those obtained by means of IDW.
it	I risultati prodotti a questo punto, comunque, risultano alquanto simili a quelli ottenuti per mezzo dell'IDW.

en	An interesting observation can be also done reasoning on the publicly available data.
it	Un'osservazione interessante può altresì essere fatta con riferimento ai dati pubblicamente disponibili.

en	Andrea Porceddu realized the paragraph "The Study area.
it	Andrea Porceddu ha realizzato il paragrafo "L'area di studio.

en	THE STUDY AREA.
it	L‘AREA DI STUDIO.

en	Data and methods", "Results and discussion", and "Conclusions" were realized by Giuseppe Borruso.
it	Dati e metodi", "Risultati e commenti", e le "Conclusioni" sono stati realizzati da Giuseppe Borruso.

en	In other analysis we considered also a comparison between local and global statistics.
it	In altre analisi avevamo altresì considerato confronti tra statistiche locali e globali.

en	The concentration follows a North-Northwest - South-Southeast line.
it	La concentrazione segue un orientamento nord-nordovest - sud-sudest.

en	The housing market in the UK is undergoing the effects of the global international financial crisis.
it	Il mercato immobiliare nel Regno Unito risente degli effetti della crisi economica e finanziaria internazionale.

en	This is particularly important to-date, as most industrialized countries are providing public interest data as open, allowing citizens being involved and informed of the public administration activities and also to use such data for various activities.
it	Ciò risulta oggi particolarmente importante, in quanto nei paesi più industrializzati si stanno fornendo dati di interesse pubblico in modo aperto, consentendo ai cittadini di essere coinvolti e informati delle attività della pubblica amministrazione e inoltre di utilizzare tali dati per diverse attività.

en	It is therefore easy to notice a relation between the urban land use and the road network pattern.
it	Risulta quindi facile notare una relazione tra l'uso del suolo urbano e lo schema della rete stradale.

en	Local analyses
it	Analisi locali

en	UK cities generally present a typical pattern of residential areas regularly organized according a hierarchical road network.
it	Le città britanniche generalmente presentano uno schema piuttosto tipico nelle aree residenziali, organizzate regolarmente secondo uno schema gerarchico della rete stradale.

en	Banking and financial services are leaders in terms of added values although manufacturing is still important.
it	Il settore bancario e assicurativo domina per quanto riguarda la produzione di valore aggiunto, sebbene il settore manifatturiero sia tuttora importante.

en	Research is ongoing to limit such effects by using geostatistical approaches (Kelly, Atkinson, 1999) and will be implemented in future works on this topic.
it	Sono in corso delle ricerche per limitare tali effetti utilizzando approcci geostatistici (Kelly, Atkinson, 1999) e saranno implementati in lavori futuri su questo argomento.

en	Source: Her Majesty's Land Registry 2007 House prices (nominal, non seasoned)
it	Fonte: Her Majesty's Land Registry 2007 House prices (nominali, non destagionalizzati)

en	Furthermore, 2007 figures showed that real estate sales in the city centre decreased, after a good start, while the suburbs appear more reactive in terms of an increased demand.
it	Inoltre, i dati relativi al 2007 mostrano che le vendite immobiliari nel centro cittadino sono in fase di riduzione, dopo una partenza buona, mentre i sobborghi sembrano più reattivi nel soddisfare una domanda crescente.

en	Also, the automotive sector has contributed creating an engineering cluster with suppliers and subcontractors serving it, as well as creating demand for logistic spaces, made possible also thanks to the good accessibility of the area.
it	Anche l'automotive ha contribuito a creare un cluster ingegneristico, con fornitori e subcontraenti che lo supportano, creando inoltre domanda per spazi logistici, resi possibili anche dalla buona accessibilità dell'area.

en	Where not differently specified, the elaborations have been done using Intergraph GeoMedia Professional and GeoMedia GRID 6.1 under the RRL agreement between Intergraph and the University of Trieste.
it	Dove non specificato diversamente, le elaborazioni geografiche sono state realizzate utilizzando il software Intergraph GeoMedia Professional e GeoMedia GRID 6.1 nell'ambito dell'accordo RRL tra Intergraph and e l'Università degli Studi di Trieste.

en	Swindon appeared as a small market specialised in barter trade until the 19th Century when the industrial revolution invested the city.
it	In passato la città di Swindon comparve come piccolo mercato specializzato nel baratto fino al diciannovesimo secolo quando la rivoluzione industriale investì la città.

en	Some first applications of ordinary Kriging using a linear variogram have been carried on using the same dataset.
it	Alcune prime applicazioni del Kriging ordinario, utilizzando un variogramma lineare, sono state fatte utilizzando lo stesso insieme di dati.

en	The IDW estimates values at location z' from a set of points zi according to their distance and can be expressed as:
it	L'IDW stima i valori nel punto z' a partire da un insieme di punti zi a seconda della loro distanza e può essere espresso come:

en	Out of the strict study region, some of the surrounding villages appear dynamic as location for new residential development, particularly of higher price houses.
it	Al di fuori della regione di studio ristretta, alcuni dei centri abitati circostanti sembrano dinamici come luoghi per sviluppo di nuove realtà residenziali, particolarmente per i prezzi più alti delle abitazioni.

en	The different methods were used on one side to highlight hot spots in the city of Swindon (UK) represented by the areas where a higher number of residential accommodations were offered in the year 2007.
it	I diversi metodi sono stati utilizzati da una parte per evidenziare i ‘punti caldi' della città di Swindon (UK) rappresentati dalle aree dove un numero più elevato di unità residenziali è stato offerto nell'anno 2007.

en	In the following paragraphs the study area of Swindon is introduced with a particular attention to the redevelopment plans and the ongoing actions that will possibly affect also the real estate market in the near future.
it	Nei paragrafi successivi introduciamo l'area di Swindon con particolare attenzione ai piani di sviluppo e le azioni in corso che potrebbero influenzare il mercato immobiliare nel prossimo futuro.

en	RESULTS AND DISCUSSION
it	RISULTATI E COMMENTI

en	That is particularly true for terraced houses (95.3% within 6 km), flats (97%), while detached and semidetached houses (87.82% and 91.77% respectively) present a wider distribution over the study region.
it	Ciò vale soprattutto per le case terrazzate (95,3% entro 6 km), gli appartamenti (97%), mentre le case accostate e semiaccostate (87,82% e 91,77% rispettivamente) presentano una più ampia distribuzione sulla regione di studio.

en	It is connected by important transport infrastructures as the M4 motorway, the A419/A417 to Gloucester and the A420 to Oxford, as well as the railways line connecting Bristol and London.
it	La città è collegata per mezzo di importanti infrastrutture di trasporto, come l'autostrada M4, le strade A419/A417 per Gloucester e la A420 per Oxford, così come dalla linea ferroviaria che collega Bristol e Londra.

en	Such an increase is planned to be tackled by means of a new expansion of the town and a regenerating process involving the original town centre.
it	Per rispondere a tale incremento demografico è prevista una nuova espansione della città e un processo di rigenerazione che coinvolge il centro storico originario.

en	These elements were interesting in order to investigate how the redevelopment action put in place by the local authorities and regional development agencies of Swindon are actually pushing for the realization of new poles of attractions for people in terms of residentialities.
it	Tali elementi sono risultati interessanti per studiare come le azioni di rinnovamento urbano poste in essere dalle autorità locali e dalle agenzie di sviluppo regionale di Swindon stiano, di fatto, spingendo per la realizzazione di nuovi poli di attrazione per le persone dal punto di vista delle scelte residenziali.

en	Graph 1 Nominal and Real House Prices and trend in real house prices in the UK.
it	Grafico 1 Prezzi delle abitazioni nominali e reali e linea di tendenza dei prezzi reali in UK.

en	Spatial trends of prices were measured, with the value in GBP as a function of the distance from the city centre.
it	Si sono misurati i trend nei prezzi, con il valore in GBP come funzione della distanza dal centro cittadino.

en	Keywords: Real estate values, Spatial analysis, GIS, Density Estimation, Kriging, Swindon (UK)
it	Parole chiave: Valori immobiliari, Analisi spaziale, GIS, Stima di densità, Kriging, Swindon (UK).

en	1 "Introduction", "Point pattern analysis and urban values.
it	1 I paragrafi "Introduzione", "Point pattern analysis and valori urbani.

en	Local techniques are focused on local variability of the phenomenon under observation, assuming the existence of a local correlation decreasing as distance from the estimated location increases (Kelly, Atkinson 1999).
it	Tecniche locali si focalizzano sulla variabilità locale del fenomeno osservato, ipotizzando l'esistenza di una correlazione locale che diminuisce all'aumentare della distanza dalla posizione stimata (Kelly, Atkinson 1999).

en	Scholars have been debating for decades on the shape of cities and the modals behind date, spanning from circular, concentric structures to more articulated radial or polycentric ones (Hoch and Waddel 1993; Waddel, Berry and Hoch 1993).
it	Gli studiosi hanno dibattuto per decenni riguardo alla forma delle città e ai modelli che la riguardano, che vanno da quelli circolari concentrici a strutture più articolate, radiali o policentriche (Hoch e Waddel 1993; Waddel, Berry e Hoch 1993).

en	In previous analysis (Borruso, 2003; Battaglia, Borruso and Porceddu, 2010) we observed the spatial configuration of transport infrastructure concentration and urban shake by means of road network junctions.
it	In analisi precedenti (Borruso, 2003; Battaglia, Borruso e Porceddu, 2010) si è osservata la configurazione della concentrazione spaziale delle infrastrutture di trasporto e della forma urbana per mezzo della distribuzione degli incroci stradali.

en	In such sense we both applied a standard statistical analysis and also some local analysis based on interpolation methods (IDW and Kriging).
it	In tal senso sono state applicate sia delle analisi statistiche standard sia alcune analisi locali basate su metodi di interpolazione (IDW e Kriging).

en	Nowadays Swindon economic environment is based on the automotive sectors (Honda, BMW and Renault have their plants there), ICT and electronics (Motorola, Dolby labs, Intel) and on insurance, finance and counselling (Nationwide, Zurich), Pharmaceutical companies (Patheon, Catalent Pharma Solutions).
it	Oggi l'ambiente economico di Swindon si basa sul settore automobilistico (Honda, BMW e Renault hanno qui i loro impianti produttivi), sull'ICT e l'elettronica (Motorola, Dolby labs, Intel), assicurazioni, finanza e consulenza (Nationwide, Zurich), settore farmaceutico (Patheon, Catalent Pharma Solutions).

en	A second area can be found south of the railway line and close to the city centre, corresponding to postcode SN1.
it	Una seconda area a elevata concentrazione si può notare a sud della linea ferroviaria e vicino all'area centrale della città, che corrisponde all'area postale SN1.

en	The city of Swindon (UK)" and Francesco Battaglia the paragraph "The real estate market in Swindon".
it	La città di Swindon (UK)" mentre Francesco Battaglia si è occupato del paragrafo "Il mercato immobiliare a Swindon".

en	In fitting the variogram, observations close to the estimate receive a higher weight than those far away.
it	Per adattarsi al variogramma, le osservazioni vicine alla stima ricevono il peso maggiore rispetto a quelle più lontane.

en	The South Western part of England - where Swindon is located - presents some differences in real estate values.
it	Il Sud Ovest dell'Inghilterra - area in cui troviamo Swindon - mostra alcune differenze nei valori immobiliari.

en	As anticipated in density analysis, an ideal ‘centre' of the city was highlighted to serve as a starting point for further distance-based analysis.
it	Come anticipato nell'analisi di densità, un centro ‘ideale' della città è stato evidenziato per essere utilizzato per successive analisi basate sulla densità.

en	Graph 4 House prices and distance from city centre.
it	Grafico 4 Prezzi delle abitazioni e distanza dal centro cittadino.

en	In particular Wootton Basset and Wroughton (SN4) present high figures in terms of new realizations and, together with the other villages as Purton, Lydiard Millicent, Chiseldon, they represent the areas of high residential house prices for detached and semidetached houses.
it	In particolare Wootton Basset e Wroughton (SN4) presentano alti valori relativamente a nuove realizzazioni e, assieme agli altri centri quali Purton, Lydiard Millicent e Chiseldon, rappresentano le aree ad alti prezzi delle abitazioni per le case accostate e semiaccostate.

en	Abstract1 The paper deals with the analysis of urban values and their spatial distribution in urban areas.
it	Abstract1 L'articolo riguarda l'analisi dei valori urbani e la loro distribuzione spaziale in un ambito urbano.

en	Density analysis.
it	Analisi di densità

en	The economy changed radically, moving from an industry-oriented one to a service and hi-tech sector based one.
it	L'economia oggi è cambiata radicalmente, non più orientata all'industria bensì al settore dei servizi e dell'hi-tech.

en	In the pre-crisis period, Swindon economy registered good performances, growing of +3.1% per year in the 2002 - 2007 period (a higher rate than the average UK value) and with growing employment (+0.8% per year) (Office for National Statistics).
it	Nel periodo precedente alla Crisi, l'economia di Swindon aveva registrato buone prestazioni, crescendo del +3,1% all'anno nel periodo 2002 - 2007 (un valore più alto del resto del Regno Unito) e con un'occupazione crescente (+0,8% annuo) (Office for National Statistics).

en	3D views by elaborations using Golden Software Surfer 8.0]
it	Figura 4 Analisi locale dei prezzi delle abitazioni (visualizzazioni 3D elaborate con Golden Software Surfer 8.0)

en	Canals' constructions (Wilts and Berks in 1810 and North Wilts in 1819) increased accessibility trade opportunities, increasing also population and changing urban structure, while rail transport boosted the town, as in 1842 a new station for the Great Western Railway opened, with the function of shunting rail flows from London to a potential new rail connection to Gloucester.
it	La costruzione di canali (Wilts e Berks nel 1810 e il North Wilts nel 1819) aumentò l'accessibilità e le opportunità di scambi commerciali, aumentando altresì la popolazione e cambiando la struttura urbana, ma è lo sviluppo del trasporto ferroviario a dare la spinta alla città, dato che nel 1842 viene scelta Swindon come nuova stazione sulla linea Great Western Railway, con la funzione di scambio dei flussi ferroviari da Londra verso una potenziale nuova connessione con Gloucester.

en	Nominal House Price is from UK All Properties series - not seasonally adjusted; House Prices adjusted for retail prices uses the Office for National Statistics Retail Price Index (RPI) to convert nominal prices to current prices.
it	I prezzi nominali delle abitazioni sono presi dalla serie "UK All Properties", senza aggiustamento stagionale; I prezzi aggiustati per l'inflazione utilizzano l'Indice dei prezzi al consumo (RPI - Retail Price Index) dell'Office for National Statistics per la conversione dei valori nominali ai prezzi correnti.

en	Kriging can be considered similar to IDW when used to interpolate from sparse sample data of a single variable, usually when the sample contains less than 1,000 records.
it	Il Kriging può essere considerato simile all'IDW quando utilizzato per interpolare dati sparsi per una variabile singola, di solito con numerosità inferiore a 1.000 elementi.

en	These latter data were integrated with freely available OpenStreetMap data for the Borough of Swindon area.
it	A questi ultimi dati si sono aggiunti quelli derivati gratuitamente da OpenStreetMap per l'area del Borough of Swindon.

en	The most dynamic areas of the city of Swindon can be located in the central and centre - south of the city and in the North-western quadrant (SN25) in terms of frequencies of houses available on sale.
it	Le aree più dinamiche della città di Swindon sono localizzate nell'area centrale e centro-meridionale della città e nel quadrante nord-occidentale (SN25) per quanto riguarda la frequenza di abitazioni disponibili in vendita.

en	Such differences can be justified observing our sample of 4,744 house sales in 2007, including only 781 detached properties, 936 flats, 1,119 semi-detached houses and 1,913 terraced ones, suggesting an extra-supply of semi-detached and terraced houses in the Swindon area.
it	Tali differenze possono trovare giustificazione osservando il nostro campione di 4.744 abitazioni in vendita nel 2007, costituite da sole 781 detached houses, 936 appartamenti, 1.119 semi-detached houses e 1.913 terraced, mostrando un certo eccesso di offerta delle cateogorie semi-detached e terraced houses nell'area di Swindon.

en	The technique provides linear unbiased estimation of values as a weighted average of observations surrounding the position of the estimate.
it	La tecnica fornisce una stima non distorta (unbiased) dei valori come una media pesata delle osservazioni che circondano il punto di cui stimare il valore.

en	We also observed (Battaglia, Borruso and Porceddu) a matching of population peaks close to high values of network density in the city centre and also in the residential areas - southwest and southeast of the urban area.
it	Si è inoltre osservata (Battaglia, Borruso e Porceddu) una correlazione tra i picchi nella densità di popolazione vicino ad alti valori della densità di rete nel centro cittadino e anche nelle aree residenziali - sud-est e sud-ovest dell'area urbana.

en	Graph 5 portrays the variograms for the two subsets while figure 5 maps the application of the Kriging function to the two datasets on the Swindon area.
it	Il Grafico 5 illustra i variogrammi per i due insiemi di dati, mentre la Figura 5 rappresenta l'applicazione cartografica della funzione Kriging all'area di Swindon.

en	To-date the existence of a central nucleus organizing the rest of the urban space is challenged by several centres developing from planning actions as well as different characters of places, deriving from the behaviours of a living and working population.
it	Oggi l'esistenza di un nucleo centrale che organizza il resto dello spazio urbano è messo in discussione dalla presenza di numerosi centri che si sviluppano a partire da azioni pianificate, piuttosto che dai diversi caratteri dei luoghi, che derivano dal comportamento della popolazione residente e lavorativa.

en	It was an opportunity to develop railways-based activities, and particularly rolling stock construction and maintenance that characterized Swindon economy for more than a century until the 60s of Twentieth Century - more than 14,500 employees were busy in rail - related activities - followed by a period of dismantling of the sector between the 70s and 1986.
it	Si trattò di un'opportunità di sviluppare attività basate sulle ferrovie, e in particolare la costruzione e manutenzione del materiale rotabile caratterizzò l'economia di Swindon per più di un secolo fino agli anni '60 del ventesimo secolo - nel momento di apice, più di 14.500 persone erano attive a Swindon nelle ferrovie - seguito da un periodo di smantellamento del settore tra gli anni '70 del ventesimo secolo e il 1986.

en	They appeared updated but limited in their attribute's characters, although comparable to the official OSCAR data for visualization purposes in terms of geometrical characteristics.
it	Questi ultimi risultano molto aggiornati ma limitati per quanto riguarda la tipologia di qualità e quantità di attributi presenti, sebbene molto confrontabili con i dati ufficiali OSCAR per scopi di visualizzazione, dal punto di vista delle caratteristiche geometriche.

en	A test is done using real estate values available at unit postcode level for the City of Swindon (UK).
it	Un test è stato condotto utilizzando valori immobiliari a livello di codici postali per la città di Swindon (UK).

en	where λˆ (s) is the intensity at location s, si is the observed ith event, and k( ) is the kernel function, centred in location s, within which events si are counted and weighted (Gatrell, 1994).
it	Dove λˆ (s) è l'intensità nel punto s, si è l'osservazione dell'iesimo evento, e k ( ) è la funzione Kernel, centrata nel punto location s, all'interno della quale sono contati e pesati gli eventi si (Gatrell, 1994).

en	Logistics-oriented services concentration has allowed a further agglomeration of many retail and leisure activities, which have also been attracted by the new wave of urban regeneration's plans in order to revamp local retail network2.
it	La concentrazione dei servizi orientati alla logistica ha consentito un'ulteriore agglomerazione di numerose attività commerciali e orientate al tempo libero, che sono state altresì attratte dalla nuova ondata di piani di rigenerazione urbana finalizzata al riavvio della locale rete commerciale.

en	We applied spatial analytical techniques to discover urban dynamics related to real estate characteristics.
it	Abbiamo applicato tecniche di analisi spaziale per esaminare dinamiche urbane legate alle caratteristiche del mercato immobiliare.

en	The IDW algorithm is based on the assumption that closer values are more similar to each other than farther ones, and therefore it assumes weighting closer values more in interpolating data.
it	L'algoritmo IDW si basa sull'assunto che i valori più vicini siano più simili gli uni agli altri rispetto a quelli più lontani, e quindi si assume di pesare maggiormente i primi nell'interpolazione dei dati.

en	Source: Nationwide Building Society
it	Fonte: elaborazione da Nationwide Building Society

en	Swindon does not differ too much in terms of some general characteristics from the rest of England, with semidetached and terraced houses showing similar values, although detached houses are more expensive and flats prices diverge for small amounts.
it	Swindon non si discosta molto dalle caratteristiche generali del resto dell'Inghilterra, con le case della categoria semidetached e terraced che mostrano valori simili, sebbene le detached houses siano più costose e i prezzi degli appartamenti (flats) diverga di poco.

en	The analysis was performed using different estimators, particularly based on point pattern analysis, to estimate densities of the phenomena observed and local and global estimate measure for examining house prices across the study area.
it	Sono stati utilizzati diversi metodi di stima, soprattutto basati sull'analisi dei point pattern, al fine di calcolare la densità del fenomeno osservato e misure locali e globali per esaminare l'andamento dei prezzi nell'intera area di studio.

en	The paper demonstrated also the need to combine qualitative and quantitative analysis to provide initial elements in the understanding some of the spatial issues and characteristics of an urban area in terms of house values and development.
it	L'articolo dimostra inoltre la necessità di combinare analisi di tipo qualitativo e quantitativo per fornire delle indicazioni iniziali per comprendere alcuni aspetti e caratteristiche spaziali di un'area urbana, per quanto riguarda i valori immobiliari e il suo sviluppo.

en	South West and Wiltshire present higher values than the UK datum, although the correlation between national and regional figures is very high (>0.99), the average price in this part of England is generally higher.
it	Il Sud Ovest e il Wiltshire presentano valori più elevati rispetto al resto del paese, e sebbene la correlazione sull'andamento dei prezzi sia molto alta (>0,99), il prezzo medio in questa parte dell'Inghilterra è generalmente più alto (Nationwide Building Society).

en	Beside the Brunel Centre (with its 100 stores) and many other traditional retail areas like the ones in Old Town, retail supply is completed by two important and peculiar commercial centres (The Parade and Swindon Designer Outlet) and many peripheral retail parks (i.e., Greenbridge, Orbital and West Swindon District Centre).
it	Oltre al Bunel Centre - con 100 punti vendita - e molte altre aree commerciali come quelle nella Old Town, l'offerta commerciale è completata da due importanti centri commerciali (The Parade e Swindon Designer Outlet) e molti parchi commerciali periferici (es., Greenbridge, Orbital e West Swindon District Centre).

en	Here a smoother peak is visible, although the density estimate here counts for a maximum of 400 events per km2, with the concentration of new houses following a Northeast - Southwest line.
it	Qui è visibile un altro picco sebbene di altezza meno pronunciata e con una stima della densità attorno ai 400 eventi per km2, con una concentrazione di nuove abitazioni che seguono la linea nordest - sudovest.

en	Prime retail rents in central areas show average values of GBP 185 per square feet, but outside the CBD the average value presents high decline levels, with rents level far below GBP 100 per square feet.
it	I valori delle rendite commerciali nelle aree centrali si assestano attorno ai GBP 185 per piede quadrato, ma fuori dal Central Business District il valore medio scende sensibilmente, molto al di sotto dei GBP 100 per piede quadrato.

en	The scenario is referred to a pre-crisis situation, analysing the 2007 house price values.
it	Lo scenario si riferisce a un periodo pre-crisi, analizzando i valori immobiliari del 2007, sulla base dei prezzi di compravendita.

en	Graph 2 Comparison of Real House Sales Price in the UK between South West England, Wiltshire and Swindon Councils
it	Grafico 2 Confronto tra i prezzi reali di vendita degli immobili nel Regno Unito, nel Sud Ovest dell'Inghilterra, nel Wiltshire e a Swindon

en	In this paper we examined different issues concerning the spatial distribution of house prices in an urban environment.
it	In questo articolo si sono esaminati diversi temi riguardanti la distribuzione spaziale dei prezzi delle abitazioni in un'area urbana.

en	As major urban redevelopment projects are on the ground, the different analyses carried on could reveal patterns and trends in the housing market of the area, although, as stated in the data description, the dataset chosen for the analysis is limited to the year 2007.
it	Considerando che i principali progetti di sviluppo urbano sono sul tappeto, le diverse analisi sviluppate possono rivelare schemi distributivi e tendenze nel mercato immobiliare dell'area, sebbene, come descritto precedentemente, i dati siano riferiti all'anno 2007.

en	However, "thisishouseprice" website does not produce house prices data with such a level of detail anymore, so real estate sales must be derived in other ways.
it	In ogni caso, il sito web "thisishouseprice" non produce più tali dati con un simile livello di dettaglio.

en	Data needed to be organized in spreadsheets and geocoded4 for elaboration in a GIS programme.
it	I dati sono stati organizzati in un foglio di calcolo e georeferenziati per l'elaborazione all'interno di un programma GIS.

en	Other areas of interest for house values are located in the North-eastern (SN3) and Western (SN5) parts of the Swindon Borough council.
it	Altre aree interessanti per i valori immobiliari sono localizzate nella parte nord-orientale (SN3) e occidentale (SN5) del Borough of Swindon.

en	An ancillary objective was also represented by the possibility of implementing such a research using a limited amount of freely available data, therefore extending the potential of the combination of spatial analytical techniques for modelling urban areas and trends with a limited set of free geographical data.
it	Un obiettivo ancillare è stato quello di esaminare la possibilità di svolgere tale ricerca facendo ricorso a un ammontare limitato di dati disponibili in modo aperto e gratuito, pertanto estendendo il potenziale di combinare tali tecniche di carattere analitico - spaziale per modellizzare le aree urbane e le loro tendenze di sviluppo con il ricorso a insiemi di dati geografici disponibili liberamente.

en	The results are similar, albeit less ‘blocky', than those obtained applying the standard IDW function, and, particularly for the flats, confirming the two peaks in average prices around the city centre and North-western area of the study region, while detached houses present their peaks in the surrounding parts of Swindon urban area as well as South of the city centre itself.
it	I risultati sono simili, sebbene meno ‘a blocchi' rispetto a quelle ottenute con la funzione IDW e, particolarmente per gli appartamenti, si confermano i due picchi nei prezzi medi attorno al centro cittadino e nell'area nord-occidentale della regione di studio, mentre le case accostate mostrano i loro picchi nella parte attorno all'area urbana di Swindon così come a sud del centro cittadino stesso.

en	The analysis continued with the exam of the distribution of new houses - and their prices - differentiated by their category and according to the distance from the city centre (Graph 4).
it	L'analisi è continuata con l'esame della distribuzione delle nuove abitazioni e dei loro prezzi, differenziata per categoria e a seconda della distanza dal centro cittadino (Grafico 4).

en	Graph 3 Comparison of average monthly house prices in Swindon, referred to postcode zones, year 2007
it	Grafico 3 Confronto tra i prezzi mensili medi delle abitazioni a Swindon, riferito alle zone postali (2007)

en	A first set of analysis allowed representing graphically the spatial distribution of new houses according to distance classes from the city centre.
it	Un primo insieme di analisi ha consentito di rappresentare graficamente la distribuzione spaziale delle nuove abitazioni a seconda delle classi di distanza.

en	This was important both in terms of locating sales in space to derive areas of concentration of sales, and in terms of the house prices and their behaviour in the Swindon urban area.
it	Ciò si è rivelato importante sia per quanto riguarda la localizzazione delle vendite nello spazio, per derivarne le aree a maggior concentrazione, sia per quanto riguarda i prezzi e il loro andamento nell'area urbana di Swindon.

en	Research is one of them and in this case it was possible thanks to the availability of house prices with detail of the address and unit postcode.
it	La ricerca è una di queste, e in questo caso è stato possibile grazie alla disponibilità di dati geografici al dettaglio di indirizzo e codice postale unitario.

en	A Kernel Density Estimation was used to model the density and distribution of residential accommodation sales and the so-called ‘hot spots' as areas presenting a higher level of concentration.
it	È stata utilizzata una Kernel Density Estimation per modellare la densità e la distribuzione delle abitazioni vendute nel 2007 e i cosiddetti ‘hot spot' come aree a elevati livelli di concentrazione.

en	The city of Swindon is located in the Unitary Authority of the Borough of Swindon, in Wiltshire County in the South-Western region of England, at the centre of an ideal rectangle with Bristol, Gloucester, Winchester and Reading as vertexes.
it	La città di Swindon si trova nel Borough di Swindon, nella Contea del Wiltshire County nella regione del Sudovest dell'Inghilterra, al centro di un rettangolo ideale i cui vertici sono rappresentati dalle città di Bristol, Gloucester, Winchester e Reading.

en	In this paper we analyse the spatial distribution and structure of house prices, applying Geographical Information Systems (GIS) and spatial analytical techniques to highlight high value areas and promising expansion directions for the city.
it	In questo articolo analizziamo la distribuzione spaziale e la struttura dei prezzi delle abitazioni, utilizzando i Geographical Information Systems (GIS) e applicando tecniche di analisi spaziale per evidenziare le aree ad elevato valore e le direzioni di espansione della città.

en	The City of Swindon (UK)
it	LA CITTÀ DI SWINDON (UK)

en	They were chosen as test point sets given their number being less than 1,000, as Kriging works well with a limited set of points, while higher figures require other families of interpolators.
it	L'analisi si è limitata a queste due categorie in quanto il loro numero era inferiore a 1.000, limite entro il quale il Kriging si trova a lavorare meglio, mentre campioni più numerosi richiedono altre famiglie di interpolatori.

en	Research carried on by Real Estate Company Knight Frank foresaw in 2009 that the city's expansion would head in the Southern part of the Borough, in an area included between the town and the M4 motorway with a horizon at 2026, although the economic recession slowed down also this project (Swindon Borough Council, 2009).
it	Per quanto riguarda le altre direzioni di espansione della città, secondo le ricerche dell'agenzia immobiliare Knight Frank, nel 2009 si ipotizzava che questa sarebbe avvenuta nella parte meridionale del Borough of Swindon, in un'area compresa tra la città e l'autostrada M4, sebbene la crisi economica stia rallentando tale processo (Swindon Borough Council, 2009).

en	The Inverse Distance Weighting (IDW) algorithm was used to create a surface of continuous data from the initial point pattern, this latter consisting of 1,984 unit postcode points where the 4,744 sold residential properties were georeferenced.
it	Tramite l'algoritmo Inverse Distance Weighting (IDW) si è ottenuta una superficie continua a partire dall'iniziale schema distributivo di punti, costituito dai 1.984 codici postali unitari cui sono state attribuite le 4.744 abitazioni vendute.

en	Doing that allowed to compute Euclidean distances for each house price value to the city centre.
it	Ciò ha consentito di calcolare distanze euclidee per ogni valore immobiliare dal centro cittadino.

en	The kernel is a 3-D function estimating density of events within its searching radius or bandwidth (τ) weighting them according to their distance from the estimation point (Gatrell et al., 1996).
it	La funzione Kernel è una funzione a 3 dimensioni che stima la densità degli eventi all'interno del suo raggio di ricerca o soglia (τ) che li pesa a seconda della loro distanza dal punto di stima (Gatrell e altri, 1996).

en	The South West experienced a +0.6% growth in Real estate values from 2010 to 2011, and Swindon appeared as the most affordable English region in terms of house price to earnings ratio (Nationwide).
it	Il Sud Ovest ha registrato una crescita dello +0,6% nei valori immobiliari tra 2010 e 2011, mentre Swindon si assesta come la regione inglese più conveniente per quanto riguarda il rapporto tra prezzo di acquisto e rendimenti attesi.

en	of high values is located in the North-western part of the study region corresponding to postcode area SN25 (Priory Vale area), to be considered as one of the more dynamic sector in terms of residential development of the Swindon area.
it	Una seconda area di valori elevati è localizzata nella parte nord-occidentale della regione di studio e corrisponde all'area postale SN25 (Priory Vale), da considerare uno dei settori più dinamici relativamente allo sviluppo urbano di Swindon.

en	Although the new houses' location registered span from the city centre to a distance of nearly 11 km from it, as some neighbouring satellite villages around the city of Swindon, the vast majority of events are located within 6 km from the city centre, that is the maximum distance from the border of Swindon urban area, with little figures located over such distance.
it	Sebbene le posizioni delle nuove abitazioni registrate si sviluppino dal centro cittadino fino a una distanza di circa 11 km, ovvero alla distanza cui si trovano alcuni villaggi satellite attorno a Swindon, la maggior parte delle abitazioni in vendita si trova entro 6 km dal centro cittadino, che corrisponde altresì alla distanza massima dal confine dell'area urbana, con numeri piuttosto limitati localizzati oltre tale soglia.

en	The IDW has been used by geographers and spatial analyst to express distance decay factors in spatial behaviours and also to compare other interpolation techniques (Watson 1992).
it	L'algoritmo IDW è stato spesso usato da geografi e analisti del territorio per esprimere il fattore di decrescita all'aumentare della distanza nei comportamenti di tipo spaziale e come metro di confronto per altre metodologie di interpolazione (Watson, 1992).

en	where di is the distance from z' (estimate) to the locations zi (set of points) and p the power of distance.
it	Dove di è la distanza da z' (stimata) ai diversi punti zi (insieme di punti) e p è il fattore di elevamento a potenza della distanza.

en	Observing the data as organized in Table 1, it results that despite the redevelopment plans put in action to revitalize the historic centre of the town (SN1 and SN2), - however still ongoing - the consumers' attention focuses towards greenfields for developing brand new residential accommodations (SN25), consisting of detached houses separated from the city centre and the surrounding heavy industries.
it	Osservando i dati come organizzati in Tabella 1, risulta che nonostante i progetti di sviluppo posti in essere per rivitalizzare il centro storico della città (corrispondente alle aree postali SN1 e SN2)tuttora in corso - le vendite di abitazioni si concentrano soprattutto su nuove proprietà in terreni precedentemente non edificati (area postale SN25), e riguarda prevalentemente la categoria delle detached houses localizzate lontano dal centro cittadino e dalle circostanti industrie pesanti.

en	These are the Northwest part of the city, corresponding to postcode SN25, where the highest values as high as 800 events per km2 are found.
it	Si tratta della parte nord-occidentale della città, che corrisponde all'area postale SN25, dove si trova il valore più alto pari a 800 eventi (ovvero abitazioni in vendita) per km2.

en	When the house prices were downloaded we could rely on a website service collecting postcode based data from the UK Land Registry, while no cartographic data was freely available to georeferenced such lists of values, as postcodes as geographical features were not free.
it	Al momento di ottenere i dati sui valori delle abitazioni siamo stati in grado di reperirli tramite un sito internet collegato al Land Registry del Regno Unito, mentre non vi erano dati cartografici disponibili in modo gratuito e libero relativi alle posizioni dei codici postali georeferenziati.

en	Here a first application of the ordinary Kriging has been tested on some of the sub-datasets derived from the house prices data list - in particular flats and detached houses - and compared to the other interpolation techniques used.
it	In questo articolo una prima applicazione del Kriging ordinario viene testata su alcuni sottoinsiemi del data set contenente i prezzi dei valori immobiliari - in particolare appartamenti e case accostate - e confrontate con altre tecniche di interpolazione.

en	We performed a quartic density analysis using a 500m bandwidth and a 20 m cell resolution over the spatial distribution of new houses, which displayed a series of peaks in two main areas of Swindon urban area (Figure 3).
it	In questa sede abbiamo sviluppato un'analisi di densità quartica sulla distribuzione spaziale delle nuove vendite di abitazioni, utilizzando una distanza soglia di 500 m e una risoluzione di cella di 20 m, che ci ha consentito di visualizzare una serie di picchi prevalentemente in due aree della città di Swindon (Figura 3).

en	The analysis on house properties values was based on 4,744 records referred to year 2007 derived from Her Majesty's Land Registry3 referred to Unit Postcode level (a total of 1,984 unit postcodes used) and organized in Flat, Terraced, Detached and Semidetached houses, with prices in GBP and containing date of selling announce and address.
it	L'analisi sui valori degli immobili si è basata su un insieme di 4.744 casi riferiti all'anno 2007 e derivati dall'Her Majesty's Land Registry2 e riferiti ai codici postali (per un totale di 1.984 codici postali sotto forma di punti), suddivise, quali abitazioni, in Flat (appartamenti), Terraced (terrazzate), Detached (accostate) e Semidetached houses (semiaccostate), con i prezzi espressi in GBP (lire Sterline britanniche), e contenenti altresì la data dell'annuncio di vendita e l'indirizzo.

en	Geostatistics is used to model such features.
it	In particolare sono utilizzati strumenti di tipo geostatistico.

en	The local was performed interpolating data in terms of their price in GBP and position on a map.
it	La stima locale è stata ottenuta tramite un'interpolazione dei dati secondo il loro valore in GBP e la loro posizione sul territorio.

en	In the present research a power function p = 2 is used, this allowing to estimate closer values more than farther ones.
it	Nel lavoro qui affrontato per la stima dei valori si è utilizzato un valore di p = 2, accentuando quindi il peso di valori più vicini tra loro rispetto a quelli più lontani.

en	In the most recent period the situation changed, as it is extremely difficult to find out house prices at unit postcode level, although it is quite easy to find them at administrative boundary level.
it	Nel periodo più recente la situazione risulta cambiata, ed è piuttosto difficile, sempre con riferimento all'area britannica, ottenere i prezzi delle abitazioni con questo livello di dettaglio (codice postale unitario), sebbene lo siano a livello di unità amministrativa o di area postale.

en	Table 1 Average prices for postcode and urban / suburban areas (Prices in GBP)
it	Tabella 1 Prezzi medi di vendita per area postale nelle aree urbane e suburbane di Swindon per tipologia di abitazione (prezzi in GBP)

en	When moving to consider local analysis, the IDW displays the highest peaks in all the groups considered in the central area (SN1), particularly for semidetached and terraced houses.
it	Considerando l'analisi locale, l'IDW mostra i picchi più alti in tutti i gruppi nell'area centrale (SN1), in

en	However, new houses on sale are located in the area surrounding the city centre at a certain distance from it - we observed a ‘divide' in houses distribution moving out from the city centre - copying areas already noticed as presenting a quite high population density and therefore in a process of further housing development.
it	In ogni caso le nuove abitazioni in vendita sono localizzate nell'area che circonda il centro cittadino a una certa distanza dallo stesso - abbiamo osservato una sorta di ‘confine' nella distribuzione delle abitazioni a mano a mano che ci si muove al di fuori del centro cittadino - di fatto, in aree che già presentano una densità abitativa piuttosto elevata.

en	Discussion and concluding remarks follow at the end of the paper.
it	L'articolo si chiude con la discussione dei risultati e le considerazioni conclusive.

en	After a period of growth (1996 - 2007) the average properties price fell steeply from the peak of the market in autumn 2007 (GBP 184,131.00 - nominal average price) to the minimum of the first quarter of 2009 (GBP 149,709.00) (Graph 1).
it	Dopo un periodo di crescita (1996 - 2007) il prezzo di vendita medio delle abitazioni è crollato, dal picco raggiunto nell'autunno 2007 (GBP 184.131,00 - prezzo medio nominale) al valore minimo del primo trimestre del 2009 (GBP 162.116) e, sebbene vi siano state numerose fluttuazioni nel 2010 e

en	Moving to some more in depth considerations on the Swindon case, we focus on the data consistent with the pre-crisis situation, used to test our models, interesting also as they were available at unit postcode level and therefore usable both for more aggregated analysis and for examining the spatial distribution and variety of prices.
it	Se ci muoviamo a portare alcune considerazioni più approfondite sul caso di Swindon, e basandoci sui dati relativi alla situazione pre-crisi, utilizzati per testare i nostri modelli, questi offrono una panoramica interessante disaggregata per la realtà che stiamo esaminando, relativamente alla distribuzione spaziale dei prezzi e alla loro varietà.

en	On the other side, Ordnance Survey in the UK allowed unit postcodes as geographical features to be distributed and therefore GIS and spatial statistical analysis can be more easily computed connecting attribute data, as house prices.
it	Dall'altro lato, l'Ordinance Survey consente oggi lo scarico dei codici postali unitari geografici e il loro utilizzo e quindi analisi GIS e analisi statistica spaziale possono essere sviluppate più agevolmente collegando i dati attributo (come i prezzi delle abitazioni) a quelli geografici (la loro posizione puntuale sul territorio).

en	Kriging estimates optimally by referring to the variogram, where the variance of sample values is related to a vector of distance and density of the values.
it	Il Kriging stima in modo ottimale facendo riferimento al variogramma, dove la varianza dei valori

en	An ordinary Kriging relying on a linear variogram has been applied on two subsets of the original data available, as house prices for flats and detached houses.
it	Si è inoltre applicato un Kriging ordinario, basato su un variogramma lineare, su due categorie di abitazioni, ovvero sui i prezzi degli appartamenti e su quelli delle case accostate.

en	Skilled professionals in engineering, computing, biotechnologies and pharmaceutics are in fact needed in such economy.
it	Tale conversione sta trasformando l'economia in un settore knowledge intensive, dove professionisti specializzati nei vari ruoli di punta dell'ingegneria, dell'informatica, delle biotecnologie e dell'industria farmaceutica sono, infatti, figure sempre più richieste.

en	The analysis was performed on different datasets, providing different images of the city, particularly in terms of the spatial distribution of the house prices.
it	L'analisi si è svolta su diversi insiemi di dati, in particolare sulla distribuzione spaziale dei prezzi degli immobili.

en	That was possible using a bar graph showing the different frequencies for house categories at different distance classes from the centre.
it	Ciò si è reso possibile utilizzando dei diagrammi illustranti le diverse distribuzioni di frequenza per le categorie immobiliari a diverse classi di distanza dal centro (Grafico 4).

en	THE REAL ESTATE MARKET IN UK AND SWINDON.
it	IL MERCATO IMMOBILIARE A SWINDON.

en	Cities are privileged places hosting human activities and generally ‘dense' in terms of functions, services, population (Clarke, as reported in Yeates and Gardner 1976), infrastructure (Alonso 1960), etc. located - or locatable - in a given area and generally such density functions, as well as the urban land values (Knos 1962; Evans, 1985; Haggett 2001) decrease moving out from the centre.
it	Le città sono luoghi privilegiati per ospitare le attività umane e ‘densi', per quanto riguarda funzioni, servizi, popolazione (Clarke, come riportato da Yeates e Gardner, 1976), infrastrutture (Alonso 1960), localizzate - o localizzabili - in una certa area.

en	Figure 3 Kernel density estimation over 2007 house prices at UPC level.
it	Figura 3 Kernel density estimation sui prezzi degli immobili a livello di codice postale unitario (2007).

en	new inhabitants and making the city increase in its population - thanks also to the lower prices practiced here if compared to other locations in the UK and England.
it	Tali attività e caratteristiche stanno contribuendo a trasformare di nuovo l'economia di Swindon, richiamando abitanti con un conseguente aumento della popolazione, grazie anche ai prezzi più bassi degli immobili se confrontati con altre città del Regno Unito o dell'Inghilterra.

en	A quartic KDE was performed and a city centre with a denser network of streets and roads appeared as the city core.
it	Ne era apparsa un'area centrale quale core cittadino con una rete più densa di strade.

en	While IDW is a deterministic method, Kriging depends on a statistical model, where a function is estimated starting from the data themselves to obtain the most efficient weights.
it	Al contrario il Kriging si basa su di un modello statistico: la funzione viene stimata a partire dal "comportamento" degli stessi dati, così da ottenere i valori più efficienti.

en	To help and integrate this kind of exam, local analyses were performed on house prices, to analyse where ‘peaks and valleys' in house prices' distribution take place.
it	Sono state altresì sviluppate delle analisi locali per integrare questo tipo di esame, osservando dove avvengono i ‘picchi' e gli ‘avvallamenti' nella distribuzione dei prezzi degli immobili.

en	House prices' dataset was given a particular attention in order to model spatial distribution of new houses' values over the region.
it	All'insieme dei dati contenenti i prezzi delle abitazioni è stata data attenzione al fine di modellizzare la distribuzione dei nuovi valori immobiliari sull'area di studio.

en	The Borough of Swindon cover an area of 230 km2 and hosts a population of 201,800 people (2010 estimate) and the main centre is the large town of Swindon, laying on a narrower area of nearly 60 km2 and with a population around 156,000 inhabitants.
it	Il Borough di Swindon copre una superficie di 230 km2 e ospita una popolazione di 201.800 persone (Stima 2010).

en	Variogram of house prices a) flats; b) detached houses
it	a) appartamenti; b) case accostate

en	THE CITY OF SWINDON (UK)
it	Un caso applicato alla città di Swindon (UK)

en	That led us to rely on web-based tools to georeference those data in terms of geographic rather than projected coordinates.
it	Ciò ci ha portato a optare per una georeferenziazione basata su portali web che operano georeferenziazione da insiemi di indirizzi, ottenendo coordinate geografiche prima che proiettate - metriche.

en	Enumeration District data (Edline polygon) and road network data as OSCAR (© Ordnance Survey Centreline for Roads) were used.
it	Nel lavoro si sono utilizzati soprattutto dati di tipo puntuale, tuttavia per scopi di visualizzazione ci si è avvalsi di altri dati, quali le sezioni di censimento e le suddivisioni amministrative, nonché la rete stradale OSCAR (© Ordnance Survey Centreline for Roads).

en	The other analysis on the point pattern or on subsets of the point pattern allowed drawing a ‘surface like' image of the city, in terms of the variations of prices
it	Le altre analisi basate su point pattern o su suoi sottoinsiemi hanno consentito di disegnare una superficie a tre dimensioni dell'immagine della città, in termini di variazione dei prezzi, in diverse parti della città a seconda delle diverse caratteristiche e della distanza dal centro della città, diversificando altresì l'analisi per la categoria di abitazione.

en	A Regeneration Framework Plan for the town centre was set in 2002, originating the New Swindon Company (Now "Forward Swindon) to accomplish such a task, aimed at realizing a 1 Billion GBP investment to obtain space for new offices (nearly 1 million square feet), retail and leisure activities (more than 1 million square feet), homes (3,000 units).
it	Il piano prevede investimenti per un miliardo di sterline (GBP) per ottenere spazi da destinare a uffici (circa un milione di piedi quadrati), aree commerciali e tempo libero (più di un milione di piedi quadrati), abitazioni (3.000).

en	A modest +1.1 % of growth was in fact registered in 2011, while London was the best performing region with a +5.4 % annual increase.
it	Una modesta crescita del +1,1 % si è registrata nel corso del 2011.

en	After that low peak, the average price raised at the end of 2009 (GBP 162,116) and, although some fluctuations in 2010 and 2011 occurred, house prices are stable at nearly the same level at the beginning of 2012 (GBP 162,116 at the end of Q1).
it	nel 2011, i prezzi sembrano essersi stabilizzati alla fine del 2011 e nel corso del primo trimestre del 2012 (GBP 162.116).

en	A quartic function is one of the most used KDE functions, with a Gaussianlike shape but assuming null values at the bandwith extension, and weighting more the events closer to the estimation point.
it	In tali analisi si era applicata una funzione KDE quartica, la cui caratteristica è prevalentemente quella di pesare maggiormente gli elementi vicini al punto di stima e via via meno quelli lontani, fino al valore zero arrivati alla distanza soglia.

en	Such initiatives and the population growth in the area should benefit also the construction sector, both in terms of the realization of he Regeneration Framework Plan, aimed at creating new offices, services and residential accommodations.
it	Tali iniziative e la crescita della popolazione dovrebbero altresì favorire anche il settore delle costruzioni.

en	In this case values are significantly higher.
it	In questo caso i valori sono nettamente superiori.

en	• percentage of unused buildings (1999).
it	• la percentuale di edifici non utilizzati (1999).

en	The analysis was run separately for years 1999 and 2009.
it	L'analisi è stata condotta separatamente per gli anni 1999 e 2009.

en	• quality of life index (2009).
it	• l'indice della qualità della vita (2009).

en	Subsequently, the increase is due exclusively to inflation, because values have not risen in real terms.
it	In seguito l'incremento è dovuto esclusivamente all'inflazione poiché i valori non sono cresciuti in termini reali.

en	The second observation is about value dynamics over time.
it	La seconda considerazione riguarda la dinamica del valore nel tempo.

en	The research will follow two main lines.
it	Due saranno le linee di sviluppo della ricerca.

en	The rent is tied not only to the different qualities of a site but it is also generated by shortage.
it	La rendita non è legata solo alle differenti qualità di un luogo ma è anche generata dalla scarsità.

en	Thus, the value of urban rent can be defined as follows:
it	Il valore della rendita urbana può quindi essere definito come segue:

en	On the contrary, the high agricultural natural productivity (Rf) and the high land investments (Kf) produce negative effects.
it	Al contrario, l'elevata produttività naturale agraria (Rf) e gli elevati investimenti fondiari (Kf) influiscono negativamente.

en	In brief, house purchase is financed by bank loans for 50%.
it	In sostanza, l'acquisto delle case è finanziato per il 50% da mutui bancari.

en	[3] briefly summarizes all the components which contribute to form the urban rent.
it	La [3] riassume, sinteticamente, tutte le componenti che concorrono a formare la rendita urbana.

en	5 In this first analysis we took into account only the variables available in open access statistical databases.
it	5 In questa prima analisi sono state considerate solo le variabili disponibili nei database statistici liberamente accessibili.

en	Eventually, it was examined in depth, trying to explain the trend of differences in the value.
it	Infine, è stata approfondita cercando di spiegare l'andamento delle differenze nel valore.

en	The results are definitely more interesting than the ones deriving from the investigation of the relationships between features and value previously analysed.
it	I risultati sono sicuramente più interessanti di quelli ottenuti esplorando le relazioni fra caratteristiche e valore analizzate precedentemente.

en	4 In the last years, according to the Bank of Italy (2009) almost the 70% of houses purchases occurs through a mortgage of about the 70% of the value.
it	4 Negli ultimi anni, secondo studi della Banca d'Italia (2009) quasi il 70% degli acquisti di abitazioni avviene con l'accensione di un mutuo che riguarda circa 70% del valore.

en	The time range is the decade between 1999 and 2009.
it	L'orizzonte temporale è il decennio che va dal 1999 al 2009.

en	3 Bologna, Florence, Genoa, Naples, Milan, Palermo, Rome, Turin.
it	3 Bologna, Firenze, Genova, Napoli, Milano, Palermo, Roma, Torino.

en	Indeed, in the past it was connected to the privilege of landowners, deriving from possessing the most productive lands, which prospered thanks to the work of rural population.
it	In passato, infatti, essa era legata al privilegio dei proprietari fondiari dato dal possesso dei suoli più produttivi, che prosperavano grazie al lavoro delle plebi rurali.

en	The index of determination is equal to 0.75 - not a bad value - which still highlights some sort of variability in the value that is not explained by the variables taken into account.
it	L'indice di determinazione è pari a 0,75 - valore non disprezzabile - che comunque evidenzia una certa variabilità nel valore che non è spiegata dalle variabili considerate.

en	The value of urban lands is only marginally connected to agricultural productivity.
it	Il valore dei suoli urbani è legato solo marginalmente alla redditività agricola.

en	The transformation process produces shortage and, if a rising demand occurs, (absolute) rent.
it	Il processo di trasformazione genera quindi scarsità e, alla presenza di una domanda crescente, rendita (assoluta).

en	The concept of land rent described for agricultural lands can be extended, with some adjustments, to urban lands.
it	Il concetto di rendita fondiaria descritto per i suoli agricoli può essere esteso, con i dovuti adattamenti, ai suoli urbani.

en	* Professor of Real Estate Economics and Appraisal, Department of Engineering and Architecture (DIA), University of Trieste 1 The author would like to thank Gianluca Mazzon, engineer and research collaborator for his valuable contribution to data collection and analysis.
it	* Professore di Estimo presso il Dipartimento di Ingegneria e Architettura (DIA) dell'Università degli Studi di Trieste 1 L'autore ringrazia Gianluca Mazzon, ingegnere e collaboratore alla ricerca per il contributo fornito nella raccolta ed elaborazione dei dati.

en	Moreover, the more buildings are concentrated, the lower will be their value.
it	Inoltre, più concentrato è l'edificato minore ne risulta il valore.

en	Of course, the results hereby presented are preliminary, since they take into account only general variables amongst a great number of variables that can affect the value of areas.
it	Ovviamente, i risultati presentati sono del tutto preliminari poiché tengono conto solo delle variabili di carattere generale fra le numerosissime che possono influire sul valore delle aree.

en	This phenomenon is also confirmed by the changes in value over time.
it	Il fenomeno è confermato anche dall'andamento nel tempo del valore.

en	*Paolo Rosato1 The value of building plots in Italy
it	* Paolo Rosato1 Il valore dei suoli edificabili in Italia

en	From this point of view, it was often addressed with a negative meaning in the economic thought, and identified with the adjective "parasitic".
it	Da questo punto di vista essa ha spesso avuto un'accezione negativa nel pensiero economico, tanto da meritarsi l'aggettivo di "parassitaria".

en	When lands are built up, they "disappear" from the building areas market and nothing else can be built in that site, except for the possibility of bear very high costs.
it	I suoli quando sono edificati "spariscono" dal mercato delle aree edificabili e in quel sito non c'è la possibilità di edificare qualcos'altro, salvo che non si sia disposti a sostenere dei costi molto elevati.

en	First of all, they involve equity problems, connected to the rent redistribution through urban planning.
it	In primo luogo essa coinvolge problemi di equità, legati alla redistribuzione della rendita per mezzo della pianificazione urbanistica.

en	In effect, it is basically determined by its urban transformation, i.e. by its susceptibility of housing urban uses (building and urban infrastructures).
it	Infatti, esso è determinato essenzialmente dalla sua trasformazione urbana, in altre parole dalla sua suscettività a ospitare usi urbani (edificazione e infrastrutture urbane).

en	• presence of an airport;
it	• la presenza di aeroporto;

en	• annual town demographic balance;
it	• il saldo demografico comunale annuale;

en	Anyway, the results are remarkable because they rely on quantitative data and enable objectively grounded considerations.
it	I risultati, comunque, meritano attenzione poiché poggiano su dati quantitativi e quindi permettono di sviluppare considerazioni oggettivamente fondate.

en	Given the particular nature of the data, the analysis is restricted to the study of the effect of economic and demographic features of provincial capitals and does not deal with the assessment of the effect of the specific positional features.
it	Data la natura della base dati, l'analisi si è limitata allo studio dell'effetto delle caratteristiche economiche e demografiche dei capoluoghi di provincia e non ci si è avventurati nella stima dell'effetto delle caratteristiche posizionali specifiche.

en	Finally, Table 3 shows the existing link between changes (normally positive ones) in the value at constant prices in building areas and changes recorded in the demographic and socio-economic features displayed in Prospectus 1.
it	La Tabella 3 riporta, infine, la relazione esistente fra le variazioni (normalmente positive) nel valore a prezzi costanti delle aree edificabili e le variazioni registrate nelle caratteristiche demografiche e socioeconomiche riportate nel Prospetto 1.

en	• District of the provincial capital (North, Centre, South, Islands);
it	• La circoscrizione del capoluogo di provincia (Nord, Centro, Sud, Isole);

en	Besides, when public finances lack in resources, confidence is found in the fact that rent arisen from planning will be later re-invested in regeneration and transformation operations.
it	Inoltre, nel momento in cui la finanza pubblica non ha risorse sufficienti per intervenire autonomamente, spesso si confida sul fatto che le rendite generate con la pianificazione siano in seguito reinvestite nelle operazioni di riqualificazione e trasformazione.

en	After 2007 the credit crunch and family incomes stagnation substantially reduced the demand for estates and the following trades: - 30% from 2006 to 2009 (Territorial Agency, 2011); thus, the growth of building areas' value slowed down.
it	Dopo il 2007 la stretta creditizia e la stagnazione dei redditi delle famiglie hanno ridotto in maniera consistente la domanda di immobili e le conseguenti compravendite: - 30% dal 2006 al 2009 (Agenzia del Territorio, 2011) e quindi la crescita del valore delle aree edificabili ha subito un rallentamento.

en	Environmental and infrastructural quality of a site raise the value of agricultural and urban plots, the richness produces a demand for land as a reserve of value and production factor; besides, urban choices bestow on lands some qualities that can multiply their market value.
it	La qualità ambientale e infrastrutturale di un luogo aumenta il valore dei suoli agrari e urbani, la ricchezza genera una domanda di suolo come riserva di valore e come fattore di produzione, le scelte urbanistiche conferiscono ai suoli delle qualità che ne possono moltiplicare il valore di mercato.

en	Finally, a positive relation occurred between the value and interest rates on loans (Glaeser et al., 2005).
it	Infine, vi è stata una relazione positiva fra valore e tassi d'interesse sui mutui (Glaeser et al., 2005).

en	Peripheral
it	Periferica

en	The value of building areas in Italian provincial capitals varies significantly from a geographical point of view.
it	Il valore delle aree edificabili nei capoluoghi delle provincie italiane si differenzia notevolmente dal punto di vista geografico.

en	Finally, thanks to the contribution of the welfare economy at the end of the last century, the rent can be intended as the balance between the externalities (positive-negative) produced by urban development and incorporated in the value of properties (lands) (Rosen, 1974).
it	Infine, grazie al contributo dato dall'economia del benessere alla fine del secolo scorso, la rendita può essere intesa anche come il saldo fra le esternalità (positive-negative) prodotte dallo sviluppo urbano e che si incorporano nel valore degli immobili (suoli) (Rosen, 1974).

en	This means that the effect of the lack in supply, compared with demand, is higher for building areas than for buildings.
it	Ciò significa che l'effetto della scarsità dell'offerta rispetto alla domanda è più elevato per le aree edificabili che per i manufatti edilizi.

en	Studies about the rent date back to the origins of modern economic science: from Ricardo, who, in the XIX century, expressed a theory on differential rents generated by the different productivity of agricultural lands, to Von Thunen, who some years later connected it to the different transportation costs in respect to markets (Camagni, 1993), to Alonso's intuitions (1967), who, at the beginning of the 60's expressed a strict economic formalisation, tiding it to the localizing choices of families.
it	Gli studi sulla rendita risalgono alle origini della scienza economica moderna: da Ricardo, che ai primi dell'Ottocento formula una teoria sulle rendite differenziali generate dalla diversa produttività dei suoli agrari, a Von Thunen, che qualche anno più tardi, la riconduce ai diversi costi di trasporto rispetto ai mercati (Camagni, 1993), fino alle intuizioni di Alonso (1967) che nei primi anni '60 ne ha fornito una formalizzazione economica rigorosa, rapportandola alle scelte localizzative delle famiglie.

en	Having briefly described the trend of value from 1999 to 2009 of building areas, we investigated the importance of some demographic, economic and territorial factors affecting value's formation.
it	Dopo aver descritto sinteticamente l'andamento del valore dal 1999 al 2009 delle aree edificabili, si è cercato di individuare il peso di alcuni fattori demografici, economici e territoriali nella sua formazione.

en	In particular, in peripheral areas local factors occur together with other variables, such as accessibility and immigration rate, which will probably play a more important role in the future.
it	In particolare, nelle aree periferiche sembrano affiancarsi ai fattori congiunturali, variabili come l'accessibilità e il tasso d'immigrazione, che probabilmente giocheranno un ruolo sempre più importante nel futuro.

en	Factors affecting value
it	I fattori influenti sul valore

en	The analysis also highlights some aspects that may seem counter-intuitive; for instance, a significant negative effect was spotted between the value of lands in 2009 and the development of services (tourism and tertiary sector) and the demographic balance.
it	L'analisi evidenzia anche alcuni aspetti che sembrano contro-intuitivi, ad esempio si è rilevato un effetto negativo e significativo fra il valore dei suoli nel 2009 e lo sviluppo del settore dei servizi (turismo e terziario) e il saldo demografico.

en	The second line aims to get a quantitative evaluation of the rent produced by urban expansion, by collecting data about intensity, or density of building-up, transformation costs and buildings' value.
it	La seconda è orientata a ottenere una stima quantitativa della rendita prodotta dall'espansione urbana mediante l'acquisizione di dati sull'intensità, o densità, dell'edificazione, sui costi di trasformazione e sul valore dei fabbricati.

en	Prospectus 2 The results of the analysis of value differences depending on their position in the area
it	Prospetto 2 I risultati dell'analisi delle differenze di valore in funzione dell'ubicazione dell'area

en	The econometric investigation confirms the role of some variables, such as the positive effect produced by residing population, GDP per capita and environmental qualification (coastal area).
it	L'indagine econometrica conferma il ruolo di alcune variabili, come l'effetto positivo della popolazione residente, del PIL pro capite e della qualificazione ambientale (localizzazione costiera).

en	Key words: building plots value, urban rent, multiple regression.
it	Parole chiave: valore aree edificabili, rendita urbana, regressione multipla.

en	Table 1 shows the result of the econometric analysis (stepwise ARM) of 1999 data.
it	La Tabella 1 riporta il risultato dell'analisi econometrica (stepwise ARM) dei dati riferiti al 1999.

en	In this case also there is a good index of determination that may still improve through a wider set of independent variables.
it	Anche in questo caso l'indice di determinazione è apprezzabile, comunque potenzialmente migliorabile avendo a disposizione un set più ampio di variabili indipendenti.

en	The considerations offered in this short essay arise from the opportunity/need to feed the debate on the choices of urban transformation with the perspective of the "stone guest", i.e. the developer, the economic subject who shall operate conditioned by urban politics and plans, according to his needs.
it	Le riflessioni proposte in questo breve saggio sono mosse dall'opportunità/necessità di introdurre nel dibattito sulle scelte della trasformazione urbana l'ottica del "convitato di pietra", cioè l'attore economico, il soggetto che deve interpretare indicazioni di politica e di piano, secondo le sue convenienze.

en	[1] shows that the value, at least in lands with low investments (extensive latifundia), is due to the rent, which is to say to the revenue deriving from the mere property.
it	Dalla [1] si evince che il valore, almeno nei suoli con bassi investimenti (latifondi estensivi), è dovuto per lo più alla rendita, in altre parole al compenso derivante dalla mera proprietà.

en	In 1999 the higher values were collected in Northern cities (Milan), followed by the Centre (Rome), the South (Naples and Bari) and the Islands (Palermo).
it	Nel 1999 i valori più alti si registravano nei capoluoghi del Nord (Milano), seguivano il Centro (Roma), il Sud (Napoli e Bari) e le Isole (Palermo).

en	• presence of a railway station;
it	• la presenza di stazione ferroviaria.

en	The graph displays an initial value of about 100 €/m3 and a constant rise up to 2007, both at current (+ 80 €/m3) and constant prices (+40 €/m3).
it	Il grafico evidenzia un valore iniziale di circa 100 €/mc e un costante aumento fino al 2007, sia prezzi correnti (+ 80 €/mc) che costanti (+40 €/mc).

en	The first one aims to improve the database with more specific variables, which are typical of provincial capitals, in order to improve the explanation of value variability.
it	La prima è il perfezionamento del database con variabili più di dettaglio caratterizzanti i capoluoghi di provincia al fine di affinare la spiegazione della variabilità del valore.

en	Table 3 The results of the analysis of value differences (2009-1999) at constant prices (1999)
it	Tabella 3 I risultati dell'analisi delle differenze di valore (2009-1999) a prezzi costanti (1999)

en	The effect of the increasing percentage of immigrants on residing population was also a positive one, confirming the fact that part of the demand for new houses is connected with immigration.
it	Ugualmente positivo è stato l'effetto dell'incremento della quota di immigrati nella popolazione residente, a riprova del fatto che almeno parte della domanda di nuove abitazioni è sostenuta dall'immigrazione.

en	In other words, it would be more convenient (if possible) to operate on the areas market instead of on the buildings one.
it	In altre parole, avendone la possibilità, sarebbe più conveniente operare sul mercato delle aree piuttosto che su quello dei fabbricati.

en	From 1999 to 2007 the value increased in all the areas, more in central Italy (Rome) that reached Northern values (Milan) in central localizations.
it	Dal 1999 al 2007 il valore è cresciuto in tutte le circoscrizioni, in modo più vivace nell'Italia centrale (Roma), che nelle localizzazioni centrali ha raggiunto i valori del Nord (Milano).

en	In mid-central area the value of building areas increased more in capitals, where transportation system was improved.
it	Nei semicentri il valore delle aree edificabili è cresciuto di più nei capoluoghi dove vi sono stati miglioramenti nel sistema dei trasporti.

en	Instead, the inflation rate and local unemployment rate had a negative influence.
it	Hanno agito, invece, negativamente, il tasso di inflazione e di disoccupazione locale.

en	• percentage of immigrants on residing population.
it	• la percentuale di immigrati sulla popolazione residente.

en	The variables taken into account are described in the following prospectus.5
it	Le variabili considerate sono riportate nel prospetto seguente5.

en	Ke Cost of urban investments embedded in the plot (building-up);
it	Ke Costo degli investimenti urbani incorporati nel suolo (edificazione);

en	Prospectus 2 summarizes the effect of relevant factors highlighted in the econometric analysis.
it	Il Prospetto 2 riassume l'effetto dei fattori significativi emerso nell'analisi econometrica.

en	Moreover, the time range taken into account allows observing the phenomenon both in an expansion and recession period of the real estate business.
it	Inoltre, l'orizzonte temporale considerato permette di osservare il fenomeno sia in un periodo di espansione del comparto immobiliare che in uno di recessione.

en	The value of building areas
it	Il valore delle aree edificabili

en	This is an important subject, since the study of changes in plots value in space and time enables the evaluation of urban rent, which is essential for a fair and effective planning.
it	Il tema è importante poiché lo studio dell'andamento del valore dei suoli nello spazio e nel tempo permette di valutare la formazione della rendita urbana, indispensabile per realizzare una pianificazione equa ed efficace.

en	Centre Mid-centre Periphery Lineare (Centre) Lineare (Mid-centre) Lineare (Periphery)
it	Centro Semicentro Periferia Lineare (Centro) Lineare (Semicentro) Lineare (Periferia)

en	They are consistent with the trends of the socalled "fundamentals", where the interest rates on mortgages and the easy-access to credit play an important role (Girouard et al., 2006).
it	Essi sono coerenti con l'andamento dei cosiddetti "fondamentali", con un ruolo particolare del costo e della facilità d'accesso al credito (Girouard et al., 2006).

en	What is interesting to notice is that the highest values follow stronger differences (even in percentages) between central and peripheral areas.
it	È interessante notare che valori mediamente più elevati si accompagnano a differenze (anche percentuali) fra centro e periferia più elevate.

en	• altimetric area (Coast, Plain, Hill, Mountain);
it	• la zona altimetrica (Costa, Pianura, Collina, Montagna);

en	Evidently, this is a very studied field, in the past more than today; however, it is studied especially from the perspective of the real estate value and the transformation cost - rather than urban land - for a very simple reason: lots of information exist about buildings value but few data are available about urban plots value, because the market is shorted, fragmented and not very transparent.
it	Ovviamente, questa è un'area molto studiata, forse più in passato che di recente, ma è studiata soprattutto dal punto di vista del valore dell'immobile e del costo di trasformazione - piuttosto che dei suoli - e per un motivo molto semplice: vi sono molte informazioni sul valore dei fabbricati, ma ve ne sono poche sul valore dei suoli urbani poiché il mercato è molto rarefatto, frammentato e poco trasparente.

en	This highlights that a high demand for building plots produces strongest effects in central localizations, where there is a shortage of areas and the relevant value has a significant absolute rent component.
it	Ciò evidenzia che una forte domanda di suolo da edificare ha effetti più forti nelle localizzazioni centrali, dove le aree sono più scarse e dove quindi il corrispondente valore possiede una rilevante componente di rendita assoluta.

en	• interest rate on loans to purchase houses;
it	• il tasso di interesse sui mutui per acquisto di abitazioni;

en	The increase of residing population, GDP per capita and self-employment rate positively affected the raise of the value of the areas (Krainer and Wei, 2004; Krainer, 2005; Capozza et al., 2002).
it	Hanno agito positivamente sull'incremento di valore delle aree l'aumento della popolazione residente, di PIL pro capite e del tasso di lavoro autonomo (Krainer e Wei, 2004; Krainer, 2005; Capozza et al., 2002).

en	Land benefit (income resulting from the land property);
it	Beneficio fondiario (reddito derivante dalla proprietà del suolo);

en	Demographic variables (Source: ISTAT)
it	Variabili demografiche (Fonte: ISTAT)

en	Abstract This paper suggests some analysis on dynamics of building plots value in Italy.
it	Abstract Il saggio propone alcune analisi sulla dinamica del valore dei suoli edificabili in Italia.

en	The factors that positively affected the average quotation of building plots in 1999 are: the relative scarcity (population), the demand - connected to the demographic balance and to the economic development (GDP per capita and located up north) - and environmental quality (tourism industry development).
it	I fattori che hanno influito positivamente nella quotazione media dei suoli nel 1999 sono la scarsità relativa (popolosità), l'entità della domanda - legata al saldo demografico e allo sviluppo economico (PIL pro capite e ubicazione nel Nord) - e la qualità ambientale (sviluppo del settore turistico).

en	The plot value has always been considered as connected to the rent collectable through properties and embedded investments.
it	Il valore del suolo è sempre stato considerato legato alla rendita percepibile con la proprietà e agli investimenti incorporati.

en	This effect, which was also observed in the analysis of the average value in 2009, is important in peripheral areas but not in central ones; it seems caused by the fact that immigrants' demand is placed on periphery, a market segment with affordable prices.
it	Questo effetto, già emerso anche nell'analisi del valore medio per capoluogo nel 2009, è significativo nelle aree periferiche ma non in quelle più centrali e sembra dovuto al fatto che la domanda degli immigrati si colloca su un segmento di mercato con prezzi contenuti.

en	Economic variables (Sources: ISTAT, Bank of Italy)
it	Variabili economiche (Fonti: ISTAT, Banca d'Italia)

en	Thus, it is useful to study the dynamics of plots value and the causes affecting it, in order to contrive a fair and effective planning.
it	Studiare la dinamica del valore dei suoli, e delle cause che la influenzano, è dunque utile per la costruzione di una pianificazione equa ed efficace.

en	Prospectus 1 Variables considered in the analysis.
it	Prospetto 1 Le variabili considerate nell'analisi.

en	It shall be noted that the introduction of Euro in Italy produced credit terms never seen before, which largely compensated slow growth rates of the demand for houses4.
it	Va ricordato, infatti, che in Italia l'avvento della moneta unica ha prodotto condizioni creditizie mai viste prima che hanno ampiamente compensato i modesti tassi di crescita nella formazione della domanda di abitazioni4.

en	The value was discriminated basing on its localization in the provincial capital: central, mid-central and peripheral.
it	Il valore è stato distinto in funzione della localizzazione nel comune capoluogo: centrale, semicentrale e periferica.

en	• population density in the town (pop./km²);
it	• la densità di popolazione nel comune (ab./kmq);

en	Table 1 Results for the 1999 analysis
it	Tabella 1 I risultati dell'analisi per l'anno 1999

en	The analysis aims to investigate the changes in value of building areas in Italian provincial capitals.
it	L'analisi ha lo scopo di individuare l'andamento del valore delle aree edificabili nei capoluoghi di provincia italiani.

en	The rent increases thanks to the income (value) of the buildings which can be built on the land, the low costs of land transformations and the fast transformation itself.
it	Contribuiscono ad aumentare la rendita, il reddito (valore) dei fabbricati realizzabili sul suolo, i bassi costi di trasformazione dei suoli e la rapidità della trasformazione stessa.

en	In peripheral areas, the improvement of accessibility occurred together with the raise of the percentage of immigrants on population.
it	Nelle periferie, accanto al miglioramento nell'accessibilità compare anche l'incremento del peso degli immigrati nella popolazione.

en	The situation in mid-central and peripheral areas is slightly different, where accessibility rate (Smersh and Smith, 2000) and immigrants' percentage on residing population add to usual elements.
it	Un po' diversa è la situazione nelle aree semicentrali e periferiche dove, accanto ai soliti elementi, si aggiungono il grado di accessibilità (Smersh e Smith, 2000) e il peso degli immigrati nella popolazione residente.

en	The trends shown in Figures 1 and 2 display what can be found in the scientific literature about estate values.
it	Gli andamenti illustrati nelle Figure 1 e 2 rispecchiano quanto già rilevato in letteratura per i valori immobiliari.

en	In this paper, two results will be presented: the changes in value of building plots in time and an analysis of the main factors that influence value in the various provinces in Italy.
it	In questa sede saranno presentati essenzialmente due risultati: l'andamento del valore dei suoli edificabili nel tempo e una prima analisi sui principali fattori che lo influenzano nei diversi ambiti della penisola.

en	• Population residing in the town;
it	• La popolazione residente nel comune;

en	Residing population
it	Popolazione residente

en	• percentage of companies working in tourism industry;
it	• la percentuale di imprese operanti nel settore turismo;

en	The comparison of the ratio of buildings' value between centre and periphery is significantly lower, equal to 2.5.
it	Desta interesse il confronto con il rapporto del valore dei fabbricati fra centro e periferia che è nettamente inferiore e pari a 2,5.

en	Figure 1 shows the changes in value of building areas from 1999 to 2009 at constant prices (1999) and current prices.
it	La Figura 1 riporta l'andamento del valore delle aree edificabili dal 1999 al 2009 a prezzi costanti (1999) e a prezzi correnti.

en	2 The changes display the arithmetical average of the value in provincial capitals; the value is not weighted for the urban dimension.
it	2 L'andamento riporta la media aritmetica del valore nei capoluoghi, il valore non è ponderato per la dimensione urbana.

en	Buildings concentration
it	Concentrazione edificato

en	Ve Value of built-up land;
it	Ve Valore del suolo edificato;

en	Nevertheless, it is very important to study the dynamics of plots value, for many reasons.
it	Tuttavia, studiare la dinamica del valore dei suoli è molto importante sotto diversi punti di vista.

en	At constant prices the slope of lines interpolating the values is significantly higher in central areas, displaying 8€/m3/year in peripheral areas, doubling in mid-central areas and quadrupling in central ones.
it	A prezzi costanti la pendenza delle rette interpolanti i valori è decisamente superiore nelle aree centrali, evidenziando 8 €/mc/anno nelle aree periferiche, il doppio circa nelle aree semicentrali e quadruplo in quelle centrali.

en	Va Value of lands for agricultural use only;
it	Dove Va Valore del suolo a esclusiva destinazione agricola;

en	Briefly, even the geographical trend confirms what was previously observed, i.e. the value of building areas is strictly connected to the buildings' value and follows its trend, even if there are some differences in time - a one year delay was observed - and in the size, which is much bigger.
it	In sostanza anche l'andamento evidenziato a livello geografico conferma quanto emerso in precedenza e cioè che il valore delle aree edificabili è essenzialmente legato al valore dei fabbricati e ne segue l'andamento, pur con qualche differenza nei tempi - è stato rilevato un ritardo temporale di circa un anno - e nell'entità che è decisamente più accentuata.

en	Cost of land investments; "Ordinary" price-earnings rate of land investments.
it	Costo degli investimenti fondiari; Saggio di rendimento "ordinario" degli investimenti fondiari.

en	• percentage of self-employed workers over the total employed;
it	• la percentuale di autonomi sul totale degli occupati;

en	The 2007 national setback involved also the main Italian cities, with a significant emphasis in central areas.
it	La battuta d'arresto rilevata a livello nazionale dal 2007 si registra anche nelle maggiori città italiane, più marcata nelle aree centrali.

en	Indeed, with reference to agricultural lands, the value can be calculated with the following equation:
it	Infatti, con riferimento ai suoli coltivati, il valore è ottenibile dalla seguente relazione:

en	Finally, it was highlighted that the factors affecting the value in building areas play different roles, depending on their location relative to the urban centre, identifying differently structured market segments.
it	Infine, è stato evidenziato che il ruolo dei fattori che influiscono sul valore delle aree edificabili sembra differenziarsi in funzione della loro localizzazione rispetto al centro urbano, identificando segmenti di mercato strutturalmente diversi.

en	• percentage of buildings in the urban centre;
it	• la percentuale di edifici localizzati nel centro urbano;

en	Table 2 Results for the 2009 analysis
it	Tabella 2 I risultati dell'analisi per l'anno 2009

en	The analysis presented in this essay confirms past hypothesis which are well known to real estate market operators.
it	L'analisi presentata in questo saggio, conferma ipotesi già formulate in passato e ben note agli operatori del mercato immobiliare.

en	The analysis confirm past hypothesis which are well known to real estate market operators.
it	Le analisi confermano ipotesi già formulate in passato e ben note agli operatori del mercato immobiliare.

en	Mid-centre Periphery
it	Semicentro Periferia

en	Figure 2 shows the changes in the value of building plots as registered in the most populous Italian cities, discriminated basing on the localization.
it	La Figura 2 illustra, invece, l'andamento del valore dei suoli edificabili registrato nelle città italiane più popolose, distinto per localizzazione.

en	Percentage of immigrants on residing population
it	Quota immigrati su popolazione residente

en	The value of building plots in Italy
it	Il valore dei suoli edificabili in Italia

en	The third consideration is about value dynamics during estate market recession; in this situation a setback occurs in the areas value too that seems to be more significant in central areas, more valorised than peripheral ones during the expansion period.
it	La terza considerazione riguarda la dinamica del valore nei momenti di recessione del mercato immobiliare; in tale condizione si registra una battuta d'arresto anche nel valore delle aree, che però parrebbe più accentuata nelle zone centrali, cresciute maggiormente rispetto a quelle periferiche nel periodo di espansione.

en	Local inflation rate
it	Tasso inflazione locale

en	Northern region location
it	Ubicazione circoscrizione Nord

en	Dependent variable: Difference in the average value (2009-1999) of building areas in provincial capitals (€/m3 at constant prices 1999);
it	Variabile dipendente: differenza nel valore medio (2009-1999) delle aree edificabili nei capoluoghi di provincia (€/mc prezzi costanti 1999);

en	• percentage of employed in the service industry;
it	• la percentuale di occupati nel settore dei servizi;

en	These values range from a quotation similar to the national average for peripheral areas (about 100 €/m3) to double values for mid-central areas and quadruple
it	Si va da una quotazione simile alla media nazionale per le aree periferiche (circa 100 €/mc) a valori doppi per le localizzazioni semicentrali e quasi qua

en	Dependent variable: Average value of building areas in provincial capitals in 1999 (€/m3) Adj R Sq 0.747
it	Variabile dipendente: valore medio delle aree edificabili nei capoluoghi di provincia nel 1999 (€/mc) Adj R Sq 0,747

en	Population residing in the town
it	Popolazione residente nel comune

en	Anyway, it has to be pointed out that these factors play different roles, depending on location of areas relative to the urban centre, identifying differently structured market segments.
it	È interessante comunque notare che il ruolo dei fattori sembra differenziarsi in funzione della localizzazione delle aree rispetto al centro urbano, identificando segmenti di mercato strutturalmente diversi.

en	Thus, the urban rent depends mostly on several local, structural and political factors, such as environmental qualities, economic development and urban choices, more than on the promoter's skills.
it	Essa, quindi, dipende, più che dall'ingegno del promotore, da una serie di fattori locali, congiunturali e politici come le qualità ambientali, lo sviluppo economico e le scelte urbanistiche.

en	It has been observed that, during an expansion in demand, the value significantly increases in central areas, much more than in peripheral ones; this means that absolute rent arising from central areas shortage might be higher than the differential rent created through urban expansion in peripheral areas.
it	È stato rilevato che nei periodi di espansione della domanda l'incremento di valore delle aree centrali è nettamente superiore a quello delle aree periferiche; ciò significa che la rendita assoluta generata dalla scarsità delle aree nelle localizzazioni centrali potrebbe essere superiore alla rendita differenziale creata con l'espansione urbana nelle aree periferiche.

en	Dependent variable: Average value of building areas in provincial capitals in 2009 (€/m3) Adj R Sq 0.754
it	Variabile dipendente: valore medio delle aree edificabili nei capoluoghi di provincia nel 2009 (€/mc) Adj R Sq 0,754

en	The second observation is about value dynamics over time: it has been observed that, during an expansion in demand, the value significantly increases in central areas, much more than in peripheral ones; this means that absolute rent arising from shortage in urban areas is higher than the differential rent created through urban expansion in peripheral areas.
it	La seconda considerazione riguarda la dinamica del valore nel tempo: è stato rilevato che nei periodi di espansione della domanda, l'incremento di valore delle aree centrali è nettamente superiore a quello delle aree periferiche; ciò significa che la rendita assoluta generata dalla scarsità nei centri urbani è superiore alla rendita differenziale creata con l'espansione urbana nelle aree periferiche.

en	Figure 1 The average value of building plots in provincial capitals2
it	Figura 1 Il valore medio delle aree edificabili nei capoluoghi di Provincia2

en	Territorial variables (Sources: ISTAT, direct survey)
it	Variabili territoriali (Fonti: ISTAT, rilievi diretti)

en	The first resulting fact is that the changes in building plots value are concurrent to those in real estate value and the increase occurring in the last years is in relative terms higher than the past one.
it	La prima evidenza emersa è che l'andamento del valore delle aree edificabili è concorde con quello del valore immobiliare e che l'incremento osservato negli ultimi anni in termini relativi è significativamente superiore a quello avvenuto in passato.

en	Table 2 shows the result of the 2009 analysis.
it	La Tabella 2 riporta, invece, il risultato dell'analisi dei dati riferiti al 2009.

en	• presence of a highway toll-gate;
it	• la presenza di casello autostradale;

en	This seems to confirm that, during real estate market expansion phases, most of the increase of buildings' value is attributable to the land rent.
it	Ciò sembra confermare che, durante le fasi di espansione del mercato immobiliare, buona parte dell'incremento di valore dei fabbricati è catturato dalla rendita dei suoli.

en	Finally, the analysis examined in depth the most important factors affecting values in central, midcentral or peripheral localization.
it	Infine, l'analisi è stata ulteriormente approfondita rispetto alla localizzazione centrale, semicentrale o periferica delle aree edificabili.

en	The increase of value in central areas is mostly due to the fundamentals factors already evidenced in literature.
it	L'incremento di valore delle aree centrali è determinato essenzialmente dai medesimi fattori individuati a livello globale.

en	Figure 2 The average value of building plots in the main Italian cities3
it	Figura 2 Il valore medio delle aree edificabili nelle principali città italiane3

en	Trends of population density, inflation rate and tertiary sector importance displayed contrasting tendencies compared with value's ones.
it	Hanno registrato andamenti discordanti rispetto a quello del valore le tendenze nella densità di popolazione, nel tasso di inflazione e nel peso del settore terziario.

en	Isl ands
it	Iso le

en	Figura 3 The average value of building plots differentiated by geographic area
it	Figura 3 Il valore medio delle aree edificabili per circoscrizione geografica

en	The increase of value was lower in Northern Italy provincial capitals compared with the central and southern provinces.
it	Gli incrementi di valore sono stati più contenuti nei capoluoghi di provincia dell'Italia settentrionale.

en	Interest rate on loans to purchase houses
it	Tasso interesse sui mutui per abitazione

en	Rn Net income from build-up land (building); rcu Real estate incomes capitalization rate.
it	Saggio di rendimento "ordinario" degli investimenti immobiliari; n Tempo necessario per la trasformazione urbana; Rn Reddito netto del suolo edificato (fabbricato); rcu Saggio di capitalizzazione redditi immobiliari.

en	Lineare (Periphery)
it	Lineare (Semicentro)

en	The factors affecting the value of areas are essentially the same factors that determine the value of buildings.
it	I fattori che condizionano il valore delle aree sono sostanzialmente i medesimi che determinano il valore dei fabbricati e non potrebbe essere altrimenti dato che i suoli ne sono un fattore di produzione.

en	Population Immigration Local inflation Income Positive Tertiary
it	Popolosità Immigrazione Inflazione locale Reddito

en	Population Local inflation Income Tertiary
it	Popolosità Inflazione locale Reddito

en	The value was defined through a careful analysis of several institutional and professional sources.
it	Il valore è stato ricavato da un'attenta analisi di varie fonti istituzionali e professionali (Consulente Immobiliare, annate varie; Agenzia del Territorio, 2009).

en	Registration for One Stop Shop (OSS) and Import One Stop Shop (IOSS)
it	Per tutte le informazioni sul regime IOSS e per l'iscrizione al portale IOSS consultare la sezione Regime Ioss (Import One Stop Shop)

en	Therefore, the proposal could benefit from the use of market indicators which are more representative at a statistical level.
it	Pertanto, la proposta potrebbe trarre vantaggio dall'uso di indicatori di mercato più rappresentativi sul piano statistico.

en	The authors make reference to the importance of sustainability from an economic aspect.
it	Gli autori richiamano l'importanza della sostenibilità

en	As early as the eighties, sustainable development constituted a paradigm shift in society,
it	Già negli anni 80, lo sviluppo sostenibile era stato assunto a paradigma delle

en	In Italy, as in many other countries, environment impact assessments were introduced and required for the implementation of large infrastructural developments.
it	In Italia, come in molti altri paesi, si sono sviluppate e sono state poste a requisito della realizzazione soprattutto delle grandi opere infrastrutturali le cosiddette Valutazioni d'impatto ambientale.

en	The authors use the city of Milan, split into 55 Microzone as case study, taking into account 2004 data.
it	Gli autori assumono, come caso studio la città di Milano, articolata in 55 Microzone, considerando i dati dell'anno 2004.

en	LEED introduced certification systems the world over for various categories of buildings (LEED for Core & Shell, for Existing Building, for Schools and for Homes, etc.).
it	LEED ha introdotto in tutto il mondo sistemi di certificazione per molteplici categorie di edifici (LEED for Core & Shell, for Existing Building, for Schools and for Homes, etc.).

en	The exercise was also intended to serve as an example of how university research can define simple procedures and proper methods on a scientific level capable of responding to the times and policies to be implemented at a central and/or local level on matters of social relevance, such as equity.
it	Il lavoro intende essere anche un esempio di come la ricerca universitaria possa definire procedure semplici e metodologicamente corrette sul piano scientifico in grado di rispondere ai tempi e alle politiche da implementare a livello centrale e/o locale, su questioni di grande rilevanza sociale, come appunto quella dell'equità.

en	In any event, our country lacks significant policies in support of sustainable urban regeneration due in part of the lack of dedicated public resources and partly to the lack of real estate taxation for local administration and for the active protection of the territory.
it	Tuttavia, proprio nel nostro paese, mancano politiche significative di supporto ai processi di rigenerazione urbana sostenibile, dovuti in parte all'assenza di risorse pubbliche mirate e in parte alla mancanza di una fiscalità immobiliare finalizzata al governo locale e alla tutela attiva del territorio.

en	This reopens the delicate matter of the transparency of the real estate market in our country and the resulting problem of real estate values data.
it	Si riapre così la questione delicata della trasparenza del mercato immobiliare nel nostro paese e il problema conseguente delle banche dati sui valori immobiliari.

en	The Grand Building Council Italia, set up in 2008, became promoter and has drawn up the certification procedures based on the LEED method to be applied to each type of project, held to be peculiar in our country, such as GBC Home, GBC Quarters and GBC Historic Building.
it	Il Gran Building Council Italia, creato nel 2008, si è fatto promotore e ha curato la stesura di protocolli di certificazione basati sul metodo LEED da applicare a tipologie di progetto ritenute peculiari per il nostro paese, quali GBC Home, GBC Quartieri e GBC Historic Building.

en	It is possible to foresee that modifications can be made to the construction methods and to the order of importance of real estate values which are no less radical and deep-seated than those which were produced for example during the twentieth century with the introduction of new materials and technologies, including reinforced concrete.
it	È possibile prevedere che si potranno realizzare cambiamenti nei modi di costruire e sul piano delle stesse gerarchie dei valori immobiliari non meno radicali e profondi di quelli che sono stati prodotti ad esempio nel XX secolo con l'introduzione di nuovi materiali e tecnologie, tra cui il cemento armato.

en	The new value concept synthesized in the so called total Value, the value of the natural resources became dependent not only on the use of the same resources and therefore the benefits generated by direct usage but also from non-use and therefore benefits which irrespective of their use, result in both direct, potential or future benefits as well as preservation of public resources in favour of future generations.
it	Nella nuova concezione del valore, sintetizzata nel cosiddetto Valore totale, il valore delle risorse naturali veniva fatto dipendere oltre che dall'uso delle risorse stesse e, quindi, dai benefici generati dalla fruizione diretta, anche dal non-uso e, quindi, dai benefici che, prescindendo dall'uso si manifestavano sia come benefici indiretti, potenziali e futuri, che come conservazione delle risorse pubbliche a favore delle stesse generazioni future.

en	This new public concept of value, at the level of historically consolidated economic theories, has also led to the introduction of new methods for measuring social and economic benefits to the appraisal field, including contingent valuation, travel cost and hedonic prices.
it	Questa nuova concezione pubblica del valore, sul piano delle teorie economiche storicamente consolidate, ha anche portato nel campo della valutazione a introdurre nuove metodologie per misurare i benefici sociali ed economici, tra cui si ricordano la contingent valuation, il travel cost e gli hedonic prices.

en	More specifically, Murakami underlined the capability of CASBEE to evaluate environment performance at different stages (CASBEE-House, CASBEE-Building, CASBEE-Urban development and CASBEE-City) and calls attention to the importance of environment evaluation on existing buildings, whose performance constitutes a complex but important challenge.
it	In particolare, Murakami sottolinea la capacità di CASBEE di valutare la perfomance ambientale alle diverse scale (CASBEE-House, CASBEE-Building, CASBEE-Urban development e CASBEE-City) e riporta l'attenzione sull'importanza della valutazione ambientale sugli edifici esistenti, il cui miglioramento delle perfomance costituisce una sfida complessa ma importante.

en	In Italy, in particular, this new value concept was adopted with reference to measuring the value of architectural resources of historical and environmental interest from a public perspective with various tangible and innovative experiments when compared to the more traditional cost-benefit analysis, which all remained confined to the academic world.
it	Soprattutto in Italia, questa nuova concezione del valore è stata assunta a riferimento anche per misurare il valore delle risorse architettoniche d'interesse storico e ambientale dal punto di vista pubblico, con numerose sperimentazioni concrete e innovative rispetto alle più tradizionali Analisi costi-benefici, ma tutte rimaste all'interno del mondo accademico.

en	The sustainable development paradigm, which had real consequences on naturalistic engineering, after many years started having effects which are equally tangible in construction - on the one hand, as a consequence of technological development which in the meantime became manifest in the Energy-plant sector and - on the other hand, thanks to the awareness for responsible construction with respect to pollution in terms of energy consumption of the buildings themselves.
it	Il paradigma dello sviluppo sostenibile, che aveva trovato ricadute concrete nel campo dell'ingegneria naturalistica, trova, molti anni dopo, ricadute altrettanto concrete anche nelle costruzioni, da una parte, come conseguenza dello sviluppo tecnologico nel frattempo realizzatosi soprattutto nel settore energetico-impiantistico e, dall'altra, grazie al fatto che si è riconosciuta la responsabilità delle costruzioni sul carico ambientale e sull'inquinamento dovuto ai consumi energetici degli edifici stessi.

en	Italy, compared to other northern European states, registered a delay in technology transfer in the construction sector, even if in 2013 one could see a different make up of investments and an important growth especially in plant engineering (solar panels, photovoltaic, etc.).
it	In Italia, rispetto ai paesi del nord Europa, si registra un certo ritardo nel trasferimento tecnologico nel settore delle costruzioni, anche se proprio nel 2013 si è potuto notare una diversa composizione degli investimenti e una crescita molto accentuata soprattutto del settore impiantistico (pannelli solari, fotovoltaico, etc.).

en	Murakami underlined the importance of the classification known as visualization of performance, expressed in comprehensible terms and accessible to the public (as in the case of stars by which hotels are classified depending on their performance), capable of simplifying information to the benefit of those users who have difficulty understanding technical information.
it	Murakami sottolinea l'importanza della classificazione nota come visualizzazione delle perfomance, espressa in modo comprensibile e accessibile al pubblico (come nel caso delle stelle con cui vengono classificati gli alberghi in ragione delle loro perfomance), in grado di ridurre l'asimmetria delle informazioni a vantaggio di quei fruitori che hanno difficoltà nel comprendere le informazioni specialistiche.

en	The work written by S. Murakami, President of the Institute for Building, Environment and Energy Conservation (IBEC) of Japan, deals with environment valuation providing a summary view of the instruments available globally for the appraisal of environment performance of buildings, taking into consideration the historical evolution of the environmental view.
it	Anche il saggio di S. Murakami, Presidente dell'Institute for Building, Environment ed Energy Conservation (IBEC) del Giappone, tratta della valutazione ambientale, fornendo una visione sintetica degli strumenti messi a punto a livello mondiale per la valutazione della perfomance ambientale degli edifici, considerando l'evoluzione storica della visione ambientale.

en	Moreover, innovation is still considered as a purely plant engineering term and not in relation to the entire construction, urban and restoration project, that is an opportunity to not only limit waste of resources and Energy consumption, but also to improve architectural standards of the same building and public spaces through so called retrofit actions.
it	Non da ultimo, l'innovazione è considerata ancora tutta in termini puramente impiantistici e non in rapporto al progetto edilizio, urbano e di restauro, ossia come un'occasione da cogliere non solo per contenere lo spreco di risorse e i consumi energetici ma anche per migliorare la qualità architettonica degli stessi edifici e degli spazi pubblici attraverso le azioni cosiddette di retrofit.

en	his issue of La Rivista, introduces for the first time the topic of assessing buildings environment perfor
it	on questo numero la Rivista, per la prima volta apre al tema della valutazione della perfomance am

en	R. J. Cole introduced the theme of environment assessment by means of reference to the historical context, within which two main evaluation methods emerge, acknowledged at a global level: the BREEAM (Building Research Establishment Assessment Method), published in the UK in 1990 (also known as BRE), which on a European level represents the first consolidated evaluation reference for energy performance of buildings; LEED, originating in America, which collected and organized the versions developed for the different types of real estate (residential, existing buildings, core and shell, etc.).
it	R. J. Cole introduce al tema della valutazione ambientale delineando il contesto storico di riferimento, in cui si sono sviluppati i due principali metodi di valutazione, affermatisi a livello mondiale: il BREEAM (Building Research Establishment Assessment Method), pubblicato nel 1990 nel Regno Unito (noto anche come BRE), che a livello europeo rappresenta il primo riferimento consolidato della valutazione delle prestazioni energetiche degli edifici; il LEED, messo a punto nel nord America, che ha raccolto e sistematizzato le versioni sviluppate per le diverse tipologie di immobili (residenziali, edifici esistenti, nuclei, involucri, etc.).

en	The results, even if significant in describing the Milan reality, show some methodology inconsistencies, so much so that they are to be used bearing in mind the limitation resulting from the fact that the authors did not have available current market trends.
it	I risultati, comunque significativi sul piano descrittivo della realtà di Milano, scontano alcune incoerenze metodologiche, tanto che vanno assunti avendo presente il limite dovuto al fatto che gli autori non disponevano di osservazioni di mercato puntuali.

en	They proved that by using simple, inexpensive procedures which are quick to implement it was possible, using data on average house prices in municipal micro areas, to achieve position coefficients which could be used to adjust present cadastral values bringing them more in line with market values.
it	Dimostrano come con procedure semplici, poco costose, rapide da implementare sia possibile, utilizzando i dati sui prezzi medi delle abitazioni delle microzone comunali, costruire coefficienti di posizione in grado di correggere gli attuali valori catastali rendendoli più vicini ai valori di mercato.

en	The authors used Torino as a simulation and use the OICT (Osservatorio Immobiliare della Città di Torino - Turin Real Estate Market Observatory) real estate data.
it	Gli autori, assumono come caso di simulazione la città di Torino e si avvalgono dei dati sui valori immobiliari dell'OICT (Osservatorio Immobiliare della Città di Torino).

en	More specifically, Cole presented CASBEE, originating in Japan, which according to the same author, reflects some of the main features of the Japanese culture such that make this method stand out from the rest, in relation to the three main components: 1) the structure, with the criteria identified for evaluating environment performance 2) the points to define the performance level achieved, 3) the result that this tangible evidence of the environmental performance of the structure and/or buildings.
it	In particolare, Cole ci presenta il CASBEE, messo a punto in Giappone, che, stando allo stesso autore, riflette alcuni caratteri salienti della cultura stessa giapponese, tali da distinguere questo metodo di valutazione dagli altri, proprio in rapporto a tre componenti principali: 1) la struttura, con i criteri individuati per valutare la perfomance ambientale 2) i punteggi per definire il livello di performance raggiunto, 3) il risultato, ossia la dimostrazione tangibile della prestazione ambientale di strutture e/o di edifici.

en	In line with what has been delineated, the authors treat the problem of the current inequitable real estate taxation system with regard to the timing necessary for recalculating the yield and cadastral values of all local property assets on the basis of yield and market value.
it	Coerentemente con quanto già delineato, gli autori affrontano il problema dell'iniquità dell'attuale fiscalità immobiliare rispetto ai tempi necessari per potere ricalcolare le rendite e i valori catastali dell'intero patrimonio immobiliare nazionale sulla base dei redditi e dei valori di mercato.

en	On their part, R. Curto, E. Fregonara and P. Semeraro call attention to equity and real estate tax already dealt with by Curto and Fregonara, in the previous issue of Territorio Italia, with respect to the revision of cadastral estimated value of real estate throughout the country.
it	R. Curto, E. Fregonara e P. Semeraro riportano invece l'attenzione sul tema dell'equità e della fiscalità immobiliare, già trattato da Curto e Fregonara, nel numero precedente di Territorio Italia, rispetto alla revisione degli estimi catastali delle unità immobiliari dell'interro paese.

en	Brandodoro, Monti and Petterini from the Direzione Centrale Entrate e Lotta all'Evasione (Central Tax Management and Prevention of Tax Evasion) of the Municipality of Milan deal with the matter of cadastral declassing with the aim of establishing the difference between the cadastral value of each urban real estate unit (UIU) and the market value, fixed on the basis of the data published by the Osservatorio del Mercato Immobiliare OMI.
it	Brandodoro, Monti e Petterini della Direzione Centrale Entrate e Lotta all'Evasione del Comune di Milano affrontano la questione del classamento catastale con l'intento di determinare lo scostamento tra il valore catastale delle singole unità immobiliari urbane (UIU) e il valore di mercato, determinato a partire dai dati pubblicati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare OMI.

en	concepts, innovative at a theoretical level and of the appraisal tools of the benefits resulting from the protection and preservation of environmental resources.
it	naturali, sino a introdurre una concezione del valore, innovativa sul piano teorico e su quello degli strumenti di valutazione dei benefici prodotti dalla tutela e dalla conservazione delle risorse ambientali.

en	Visualisation of performance (to render more visible the benefits of reducing environmental burden and improving building performance) could, according to Murakami, encourage stakeholders, property owners, designers and local administrations to plan and build cities and buildings having superior environment performance, leading to important changes in the real estate market both with respect to property demand as well as offer.
it	La visualizzazione delle perfomance (finalizzata a rendere più visibili e accessibili al pubblico i vantaggi indotti dalla riduzione dei carichi ambientali e dal miglioramento della performance degli edifici) può incentivare secondo Murakami stakeholders, proprietari immobiliari, progettisti e amministrazioni locali a progettare e costruire città e edifici con perfomance ambientali superiori, inducendo nello stesso mercato immobiliare a cambiamenti profondi sia nella domanda che nell'offerta di edifici.

en	The authors achieve their aim of finding situations of under and over rating, on the basis of empirical procedures, which is penalized by use as reference market values of an arithmetic average, calculated on the basic minimum and maximum values published by OMI.
it	Gli autori raggiungono l'obiettivo di determinare situazioni di sotto e sovra classamento, sulla base di una procedura empirica, che sconta il fatto di assumere a riferimento dei valori di mercato la media aritmetica, fatta sulla base dei valori minimo e massimo pubblicati dall'OMI.

en	The work of S. Capilupi describes the tax legislation which encouraged the creation, the management and the participation in real estate funds; this treatise is particularly interesting to our magazine since it focuses on real estate funds as an instrument for the development of the real estate market and for operations of evaluation and divestment of private and public real estate.
it	Il contributo di S. Capilupi descrive puntualmente la legislazione fiscale di favore che incentiva l'istituzione, la gestione e la partecipazione ai fondi immobiliari; la trattazione è di particolare interesse per la nostra rivista in quanto pone l'attenzione sui fondi immobiliari quali importanti strumenti per lo sviluppo del mercato immobiliare e per le operazioni di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico e privato.

en	The authors are of the opinion that the timing necessary to realise the entire project is estimated at five years, which is too long and therefore not in line with the impellent need of the Country to have an equitable taxation system in order to sustain territorial requalification and regeneration, even in consideration of the positive effects on financial recovery following modification of buildings and urban plans aimed at improving the city's environment performance.
it	Gli autori ritengono che i tempi necessari per realizzare l'intero processo, stimati in almeno cinque anni, siano troppo lunghi e quindi incompatibili con la necessità più immediata del Paese di poter avvalersi di una fiscalità immobiliare equa al fine di sostenere la riqualificazione e la rigenerazione territoriale, anche a partire dagli effetti positivi che si potrebbero avere sul piano della ripresa economica in seguito agli interventi realizzati alla scala dell'edificio e alla scala urbana rivolti a migliorare le perfomance ambientali delle città.

en	Even this method, as that presented for the Torino case - aimed at adjusting the cadastral values to bring them closer to market values - could find application on the entire local territory starting from the data base of the Tax Department OMI, as long as updated information can be used in order to create the statistical specimens necessary to establish the difference indexes between market value and cadastral values.
it	Anche questa metodologia, come quella presentata per il caso di Torino - che aveva la finalità di correggere i valori catastali per avvicinarli a quelli di mercato - potrebbe trovare applicazione sull'intero territorio nazionale a partire dalle banche dati dell'OMI dell'Agenzia delle Entrate, purché si possano utilizzare le informazioni puntuali al fine di costituire i campioni statistici necessari per determinare gli indici di scostamento dei valori di mercato da quelli catastali.

en	mance and resumes the equity theme proposed by the cadastral reform already dealt with in the pre
it	bientale degli edifici e riprende la questione dell'equità posta dalla riforma del catasto, già affrontata

en	Amongst the innovative aspects of CASBEE, which distinguish it from LEED, which are of particular interest for Italian Territory, we must point out how in evaluating buildings CASBEE takes into consideration the economical convenience of green building in view of the fact that their environmental qualities have a monetary value on the real estate market constitute an essential aspect of the demand for such developments.
it	Tra gli aspetti innovativi di CASBEE, che lo distinguono dal LEED, di particolare interesse per Territorio Italia, va segnalato proprio come nella valutazione degli edifici CASBEE consideri la convenienza economica dei green building dovuta al fatto che le loro qualità ambientali siano monetizzate dal mercato immobiliare e considerate dalla stessa domanda di edifici.

en	S. Rick Fedrizzi and others, make reference to the LEED certification created by U.S. Green Building Council, which as from 2000 to date has issued Energy certification to more than 20,000 projects and has initiated it for an additional 37.000, thus reaching 1 billion sq metres of certified buildings.
it	Green Buildin Council, che dal 2000 a oggi ha dato la certificazione energetica a più di 20.000 progetti e l'ha avviata per altri 37.000, portando così a 1 miliardo i mq di edifici sottoposti a certificazione.

en	2009 saw the introduction of CASBEE for Property Appraisal, as a specific instrument for property appraisal, aimed at gauging the impact which environmental qualities have on the market value of property, an aspect which could be dealt with in coming issues of our magazine.
it	Nel 2009 è stato infatti realizzato CASBEE for Property Appraisal, come strumento specifico di supporto alle stime immobiliari, volto a misurare l'apporto dato dalla qualità ambientale del progetto al prezzo di mercato degli edifici, aspetto questo che potrà essere ripreso nei prossimi numeri della nostra rivista.

en	In Italy, the construction sector, irrespective of the present crisis, is still not sufficiently innovative, both at a processing level, taking into consideration how use of reinforced concrete conditions the entire building process, as well as at a product level.
it	In Italia, il settore delle costruzioni, a prescindere dalla crisi attuale, presenta ancora un troppo scarso grado di innovazione, sia a livello di processo, se consideriamo ancora come l'uso del cemento armato condizioni l'intero processo costruttivo, sia a livello di prodotto, anche se è possibile cogliere alcuni importanti segnali di cambiamento.

en	Reference can be made, given the particular interest, to the results of the study carried out by Morri and Soffietti on the current perception and on possible future development of sustainable buildings.
it	condotto da Morri e Soffietti sulla percezione attuale e sui possibili sviluppi futuri dell'edilizia sostenibile.

en	the economy and policies and centered mainly around natural resources until the introduction of value
it	società, dell'economia e della politica ed era stato affrontato prevalentemente rispetto alle risorse

en	rent and other operating expenses), on higher client satisfaction amongst users which results in higher occupancy of space, the reduction of investment risk, resulting from the additional appeal of sustainable buildings or the level of liquidity of assets and, lastly, on the possibility of obtaining tax benefits or easier access to bank credit.
it	In par ticolare, richiamano gli ef fetti positivi determinati dal miglioramento delle perfomance ambientali (soprattutto indoor) sulla produttività dei lavoratori, sull'interesse dei conduttori di attività dovuti al contenimento del cosiddetto costo pieno di utilizzo dello spazio (dato dalla somma del canone e delle altre spese operative), sulla maggiore soddisfazione dei clienti utilizzatori che consente un maggiore tasso di occupazione degli spazi, sulla riduzione della rischiosità degli investimenti, dovuta alla maggiore appetibilità degli edifici sostenibili o sul livello di liquidità dei beni e, in ultimo, sulla possibilità di ottenere agevolazioni fiscali o una maggiore erogazione di credito bancario.

en	The processes which are underway to improve environmental quality in indoor terms (comfort of buildings) and outdoor (as external environmental impact) will constitute important factors in determining choice (prevalent
it	I processi in atto di miglioramento della qualità ambientale in termini indoor (comfort degli edifici) a outdoor (come carico ambientale esterno) avranno effetti importanti nel determinare le scelte (i campi ordinatori delle preferenze dei compratori) e, quindi, nei meccanismi stessi di funzionamento dei mercati immobiliari e delle caratteristiche fisiche, posizionali e ambientali degli edifici stessi nella determinazione dei valori.

en	It is possible, even from this section, to access
it	E' possibile, anche da questa sezione, accedere alla

en	non-profit organizations, voluntary organizations, and others.
it	imprese, enti non profit, associazioni di volontariato, e altre.

en	tions of different administrations.
it	competenza di amministrazioni diverse.

en	• professionals .
it	• professionisti incaricati.

en	standardization of operative phases.
it	funzionale e standardizzazione delle fasi operative.

en	14 The map reference system is espressed in UTM -WGS84 coordinates.
it	14 Il sistema di riferimento cartografico è espresso in coordinate UTM -WGS84.

en	The relationships between these institutions have been formalized through special agreements/ research contracts.
it	I rapporti con questi soggetti istituzionali sono formalizzati da apposite Convenzioni/contratti di ricerca.

en	Figure 20 Completed procedures
it	Figura 20 Elenco procedimenti conclusi

en	acceSS and auThenTicaTion funcTionS
it	le funzioni di accesso e di auTenTicazione

en	concluding remarkS and fuTure proSpecTS
it	riflessioni conclusive e prospeTTive

en	miniSTry guidelineS: currenT and propoSed direcTionS
it	le linee-guida minisTeriali: indirizzi aTTuali e di prospeTTiva

en	Further details and information can be found at : www.oict.polito.it
it	Per ulteriori approfondimenti e informazioni si rimanda all'indirizzo del sito: www.oict.polito.it

en	company specializing in services for innovation and digital publishing.
it	società privata specializzata in servizi per l'innovazione e la pubblicazione digitali.

en	• view available maps (Web GIS - Map Server).
it	• consultare la cartografia disponibile (Web Gis - Map Server).

en	The emerging framework is thus the innovative context for the network, or rather the concept of networking, where innovation is not - or is not only - in the information technology itself but also in the digital environment and in its organization and architecture.
it	Il quadro di riferimento emergente è dunque il contesto innovativo della rete, ovvero il concetto di networking, in cui l'innovazione non sta - o non sta solo - nelle tecnologie dell'informazione, ma anche nell'ambiente digitale e nella sua organizzazione e architettura.

en	• ensure accessibility and usability of information for user profiles that are different from one another;
it	• garantire l'accessibilità e la fruibilità delle informazioni a profili di utenti differenti fra di loro;

en	rapidly through key-fields or pre-set questions;
it	mento amministrativo in oggetto attraverso campi-chiave o interrogazioni pre-impostate;

en	Figure 1 The iVincoli prototype homepage
it	Figura 1 Homepage del prototipo iVincoli

en	In Figs 5-9, the most significant work-flow phases are illustrated step-by-step:
it	Nelle Figg 5-9 sono visualizzati step-by-step i passaggi più significativi del work-flow, ovvero:

en	• public consultation of information relating to public buildings being monitored as well as those
it	• la consultazione pubblica delle informazioni relative agli edifici monitorati anche sottoposti a

en	• organize information within an open source Web GIS;
it	• strutturare le informazioni all'interno di un Web Gis opensource;

en	management of tourist itineraries
it	la modalità gestione percorsi turistici

en	The system provides flow charts and distinct paths for the two cases.
it	Il sistema ha previsto flow chart e percorsi distinti per le due casistiche.

en	involved11, denominated "administrative procedures work flow";
it	Locali e dei soggetti privati coinvolti11, denominato "work flow delle pratiche amministrative";

en	In Italy, the recent legislation regarding cultural and environmental heritage has, in fact, paved the way for a more dynamic concept of protection, moving from a traditionally restrictive approach, based predominantly on constraints, to active protection in which promotion, enhancement and management become just as strategic.
it	In Italia la recente legislazione sui beni culturali e ambientali ha di fatto aperto la strada ad una concezione più dinamica di tutela, passando da un approccio tradizionalmente restrittivo e di natura prevalentemente vincolistica a quello di tutela attiva, in cui le azioni di promozione, valorizzazione e gestione diventano altrettanto strategiche.

en	Keywords: public administration reform, improvement and protection; governance; interoperability, Geographic Information Systems (GIS)
it	Parole chiave: riforma Pubblica Amministrazione; valorizzazione e tutela; governance; interoperabilità; Sistemi Informativi Territoriali (SIT)

en	• creation of specific thematic tourist itineraries.
it	• la creazione di specifici percorsi tematici di tipo turistico.

en	In the legislation, the focus has been placed on the process of "accompanying" - of technological support and implementation in new areas of territorial governance.
it	In tali atti normativi il focus è stato posto intorno al processo di "accompagnamento", di supporto tecnologico e di recepimento di nuovi ambiti di governance del territorio.

en	Starting with the initial screen (Fig. 1) the two different logics underlying the various features of the project become evident:
it	Fin dalla schermata iniziale (Fig. 1) risultano, dunque, evidenti le due logiche che stanno alla base delle diverse funzionalità del progetto:

en	How can the following three dimensions interact: evaluation in the context of establishing a system of improving public resources, reform of the Public Administration and territorial management?
it	Come far interagire le tre dimensioni: valutazione nell'ambito della messa a sistema di processi di valorizzazione delle risorse pubbliche, riforma della Pubblica Amministrazione e gestione del territorio?

en	Examples of this are stipulations of Framework Agreements or Memoranda of Understanding that facilitate decentralization and exchange of information bases (for example, by the Agenzia del Territorio, the Provinces of Turin and Parma).
it	Esempi in tal senso sono costituiti dalle sottoscrizioni di Convenzioni quadro o Protocolli d'intesa per facilitare il decentramento e l'interscambio delle basi informative (i.e. da parte dell'Agenzia del Territorio, per le province di Torino e Parma).

en	In particular, in the field of Cultural Heritage, the contribution of the evaluative dimension to administrative processes of control, protection, management and enhancement of cultural resources is practiced within strategies and actions for development8.
it	In particolare, nel settore dei Beni Culturali, l'apporto della dimensione valutativa nei processi amministrativi di controllo, tutela, gestione e valorizzazione delle risorse culturali si esplica nelle strategie e azioni di valorizzazione8.

en	The "ivincoli" projecT in deTail: SySTem funcTionaliTy
it	il progeTTo "ivincoli" nel deTTaglio: le funzionaliTà del sisTema

en	Starting with the "Start the procedure" (Avvio del procedimento) option, the administrative process is organized as follows:
it	Dall'"Avvio del procedimento" l'iter amministrativo si configura come:

en	project, such as the need to:
it	progetto di ricerca, quali:

en	This question cannot disregard the availability of appropriate technological support that can manage information, enabling the exchange of databases and performing descriptive and forecasting analyses with updated and monitored data.
it	Tali questioni non possono prescindere dalla disponibilità di un supporto tecnologico adatto, in grado di gestire l'informazione, di consentire l'interscambio di banche dati, di effettuare analisi descrittive o previsive sui dati aggiornati e monitorati.

en	The "ivincoli" projecT: framework and goalS
it	il progeTTo "ivincoli": quadro di riferimenTo e obieTTivi

en	The web pages were designed on the basis of requirements that were identified during the research project, such as the need to:
it	Le pagine web sono state configurate a partire da alcune necessità che sono emerse nel corso del progetto di ricerca, quali:

en	also as applications for statistical/forecasting and geostatistical models.
it	descrittivi, ma anche applicativi per modelli statistico-previsivi e geostatistici.

en	Figure 14: "Owner comment" (Osservazioni del proprietario) function with the possibility of "Rejection of comments" (Rigetto delle osservazioni)
it	Figura 14 Funzionalià "Osservazioni del proprietario" con possibilità di apposizione dell'opzione "Rigetto delle osservazioni".

en	• organize information within the Culture Portal (maintaining stylistic and content consistency with
it	• strutturare le informazioni all'interno del Portale della Cultura (mantenendo una coerenza

en	These often run up against numerous economic, financial and legal constraints; one such example is how the legal constraints tied to the fragmentation of property-ownership can lead to criticalities in the development of projects regarding the historic fabric.
it	Queste sovente si scontrano con numerosi vincoli di tipo economico, finanziario e giuridico: si pensi, ad esempio, a quanto il vincolo giuridico legato alla frammentazione delle proprietà origini delle criticità nel caso di intervento su tessuti storici.

en	For details on these three functions, see the specific sections below.
it	Per gli aspetti di dettaglio su queste tre funzionalità elencate, si rimanda alle successive sezioni specifiche.

en	Figure 24 The management of tourist itineraries allows the creation or deletion of an itinerary by the authorized system administrator
it	Figura 24 La Gestione dei percorsi turistici consente la creazione o eliminazione di un percorso da parte dell'amministratore di sistema abilitato

en	Access to the project is currently remote with support of an external web address pending the inclusion of the web pages in the Culture Portal.
it	L'accesso al progetto avviene, attualmente, in remoto, con appoggio su indirizzo web esterno, in attesa della collocazione delle pagine web all'interno del Portale della Cultura.

en	• query the system (by authorized external users - notaries, professionals);
it	• interrogare il Sistema da parte di utenti esterni abilitati (notai, professionisti);

en	• experiment the navigation of tourist itineraries on line;
it	• sperimentare percorsi di navigazione turistica on line;

en	Figure 2 Generic user - main menu: selection of thematic itineraries
it	Figura 2 Utente generico-sezione menù principale: selezione dei percorsi tematici

en	• facilitate the recognition of administrative acts relating to the designation procedure (either by
it	• agevolare la ricognizione degli atti amministrativi inerenti l'apposizione del vincolo (sia da parte

en	• In this sense, the project's logic is coherent with the ICCD ministerial guidelines for the
it	In tal senso, il progetto logico si inserisce all'interno degli indirizzi ministeriali dell'ICCD per l'indivi

en	system administrator or by property owner);
it	del gestore - amministratore del sistema, sia da parte del proprietario del bene);

en	In the following paragraphs, the prototype's main features will be illustrated, highlighting its repercussions in terms of the innovation and enhancement of information flows from administrator to user and vice versa.
it	Di seguito vengono illustrate le principali funzionalità del prototipo, evidenziandone le ricadute in termini di valorizzazione ed innovazione dei flussi informativi da amministratore ad utente e viceversa.

en	The "iVincoli" prototype could be implemented through its final on-line development within the Torino Facile (www.torinofacile.it) network.
it	Il concept prototipale di "iVincoli" potrebbe implementarsi attraverso la sua messa a punto definitiva e in rete all'interno dei servizi telematici di Torino Facile (www.torinofacile.it).

en	Recent legislation underlines how the interconnections between government reform and process of innovation and diffusion of ICT have become central in optimizing the interoperability of information flow between different government entities.
it	Recenti atti legislativi sottolineano quanto abbia assunto centralità l'intreccio tra il processo di trasformazione dei poteri pubblici e il processo di innovazione e diffusione delle ICT, per una ottimizzazione delle operazioni di interoperabilità del flusso di informazioni tra soggetti amministrativi differenti.

en	It then becomes necessary to create information systems that support knowledge and application of analytical models with the goal of sustaining decisions made in strategic planning - for example in the field of cultural and regional resources - within a logic of a local and supra-local ("glocal") development approach.
it	Ne consegue l'esigenza di costruire sistemi informativi di supporto alla conoscenza e all'applicazione di modelli di analisi, con l'obiettivo di coadiuvare le decisioni assunte nella pianificazione strategica - ad esempio nel settore delle risorse regionali culturali - in una logica di sviluppo locale e sovralocale (approccio "glocal").

en	In particular, system functionality will be highlighted according to two parameters: 1. access and authentication (multiuser operations) and 2. multi-functionality: shared and/or distinct functions for different purposes and according to the two access modes.
it	In particolare, saranno richiamate le funzionalità del Sistema secondo due logiche: logica di accesso e di autenticazione (operazioni multiutente); logica multifuzione: funzionalità condivise e/o distinte con finalità differenti e secondo le due modalità di accesso.

en	The goals, but also the visions, presented here are hinged on administrative strategies and on strategies for enhancing and improving architectural and historic heritage, to support policy making and management of historical heritage with their potential and expectations for development.
it	Il fine ma anche le visioni di prospettiva qui illustrate si incardinano sulle strategie amministrative e di processo di valorizzazione del patrimonio architettonico e storico e fanno da supporto alle politiche di gestione e controllo dei beni storici, con le loro potenzialità e attese di valorizzazione.

en	Furthermore, this shift requires decisive strengthening of the technical and operational capacities of both the Ministries involved and other Public Administrations who manage programs with an eye towards implementing actions that can ensure stabilization in terms of the acquisition of the innovative tools and methods introduced.
it	Inoltre, tale svolta impone un deciso rafforzamento delle conoscenze tecniche e delle potenzialità operative sia dei Ministeri di competenza, sia delle altre Amministrazioni responsabili della gestione dei programmi d'intervento, nell'ottica della realizzazione di azioni che assicurino anche la stabilizzazione in termini di acquisizione degli strumenti e dei metodi innovativi introdotti.

en	• access the registry of listed/protected properties (those currently included);
it	• accedere all'elenco dei beni vincolati (attualmente inseriti);

en	In fact, the issues involved are often of strategic importance and involve the contents of specific data assets, implemented and monitored not only for descriptive purposes but also as applications for statistical/forecasting and geostatistical models.
it	Infatti, spesso le problematiche da affrontare sono di valenza strategica e coinvolgono i contenuti dei patrimoni informativi deputati, monitorati e implementati a fini non solo descrittivi, ma anche applicativi per modelli statistico-previsivi e geostatistici.

en	The query and visualization system that was designed is hosted on the Italian Culture Portal (Portale della Cultura Italiana) and will allow users to:
it	Il sistema di interrogazione e visualizzazione ipotizzato, ospitato all'interno del Portale della Cultura Italiana, intende consentire di:

en	At the same time, the impact of technological innovation generated by the use of digital resources in public administrations engage with processes of their redesign in a strategic and design-oriented outlook towards community networking.
it	Contestualmente, le ricadute d'innovazione tecnologica generate dall'utilizzo delle risorse digitali anche nei processi delle Pubbliche Amministrazioni si innestano in quei processi di ripensamento delle stesse, in chiave strategica e di progettazione di comunità di rete.

en	In this light, among the numerous projects addressing actions providing direction and support to the central and peripheral structures of the Ministry of Cultural Heritage and local institutions involved in the ROP (Regional Operational Program), we single out the "ATAS_MIBAC_misura 1.2" and Minerva WP412 initiatives.
it	In tale ottica, tra i numerosi progetti finalizzati ad azioni di indirizzo e di supporto alle strutture centrali e periferiche del Ministero per i Beni e le Attività Culturali e delle istituzioni territoriali interessate dai POR, si segnalano quelli denominati "ATAS_MiBAC_misura 1.2" e Minerva WP412.

en	It is possible, even from this section, to access the catalog entry form of the property undergoing the declaration of interest procedure.
it	E' possibile, anche da questa sezione, accedere alla scheda catalografica del bene oggetto di dichiarazione d'interesse.

en	• monitoring the listings records by the Regional Directorate, local authorities and private parties
it	• il monitoraggio dell'iter delle pratiche di vincolo da parte della Direzione Regionale, degli Enti

en	• the procedure begins by simulating access by an administrator user authorized for the reserved
it	• la procedura prende avvio simulando un accesso da utente amministratore autenticato nell'area

en	In the following sections, the system's logical/conceptual design will be discussed and the IT aspects of the prototype's functional structure will be analyzed in greater detail.
it	Nelle sezioni che seguono si entra nel merito del progetto logico-concettuale del sistema, allo scopo di analizzare più in dettaglio gli aspetti tecnologico-informatici della struttura funzionale del Prototipo.

en	Some of the strategic goals in these funding programs, specific to the Cultural Resources sector, have indicated as priorities the marked strengthening of the technical and operational capacities of both the Ministry and other government departments responsible for the management of heritage-related programs and projects.
it	In essi alcuni obiettivi strategici, settoriali rispetto alle Risorse Culturali, hanno segnalato quali priorità un deciso rafforzamento delle competenze tecniche e delle potenzialità operative sia del Ministero, sia delle altre Amministrazioni responsabili della gestione dei programmi d'intervento.

en	The City of Turin Real Estate Observatory (OICT) is a structure that has been operating since 2000, under an agreement between the Department of Housing and the City at the Polytechnic of Turin and the Municipality of Turin later integrating the Turin Chamber of Commerce.
it	L'Osservatorio Immobiliare della Città di Torino è una struttura che opera dal 2000, a seguito di un accordo fra il Dipartimento Casa-Città del Politecnico di Torino e il Comune di Torino aprendosi, successivamente, alla Camera di Commercio di Torino.

en	The "iVincoli" project is hinged on ongoing actions undertaken by Public Administrations and in particular the Ministry of Cultural Heritage (Ministero dei Beni e delle Attività Culturali), delegated to transfer quality and efficiency both to policy programming and implementation and to projects undertaken in the heritage and culture sectors with reference to the previous and current programming cycles of European Structural Funds (2000-2006 and 2007-2013).
it	Il Progetto "iVincoli" si incardina su azioni di un processo in atto da parte delle Pubbliche Amministrazioni e del Ministero per i Beni e le Attività Culturali in particolare, deputato a trasferire qualità ed efficienza nelle fasi di programmazione e di attuazione di politiche ed interventi per il settore dei beni e delle attività culturali, con riferimento al precedente e all'attuale ciclo di programmazione dei fondi strutturali (2000-2006 e 2007-2013).

en	• the procedure begins by simulating access by an administrator user authorized for the reserved area (Red Section) as Applicant (Richiedente) (in this case "notary", cf. Fig. 5);
it	• la procedura prende avvio simulando un accesso da utente amministratore autenticato nell'area riservata (Sezione rossa), quale "Richiedente" (in questo caso "notaio", cfr. Fig. 5);

en	• once the Applicant user has been authorized, the specific role, Procedure manager (Responsabile di procedimento) (if it is Regional Office, the Superintendency, Province, etc..) can be selected.
it	• una volta effettuata l'autenticazione come Richiedente, si passa a selezionare lo specifico ruolo di "Responsabile di procedimento" (se la Direzione Regionale, le Soprintendenze, la Provincia, ecc.).

en	In light of these observations, public administrations are facing today, on the one hand, processes and debates regarding the transfer of central functions and on the other, the technological innovation called for in directives issued beginning with the Code for the Digital Public Administration2 .
it	A fronte di tali ragionamenti, le Pubbliche Amministrazioni al momento attuale si stanno confrontando, da una parte, con i processi e i dibattiti in corso sul trasferimento delle funzioni centrali; dall'altra, per l'aspetto di innovazione tecnologica con le direttive introdotte a partire dal Codice Unico della Pubblica Amministrazione Digitale2.

en	The "i Vincoli" prototype leaves room for a considerable number of implementations thanks both to an information architecture that is already standardized and organized for the publication of data and interactive navigation on the web, as well as to the interoperability of data and functions.
it	Il prototipo "i Vincoli" si presta dunque a notevoli implementazioni, grazie ad una architettura informativa già standardizzata e configurata per la pubblicazione web dei dati e per la navigazione interattiva, così come per la interoperabilità delle informazioni e delle funzionalità.

en	In this sense, for example, regional and local administrations are not the sole providers of public services, but are also their controllers, so that social services can be carried out in accordance with the principle of subsidiarity through the appropriate levels and subjects, be they companies, non-profit organizations, voluntary organizations, and others.
it	In tal senso, ad esempio, le amministrazioni regionali e locali non si costituiscono come unici fornitori di servizi pubblici, ma si fanno garanti affinchè i servizi sociali siano realizzati, in base al principio di sussidiarietà, mediante l'operato dei soggetti più idonei a realizzarli, siano essi imprese, enti non profit, associazioni di volontariato, e altre.

en	The "Create Designation Procedure" (Creazione Procedura Vincolo) function for authorized users
it	La funzionalità "Creazione Procedura Vincolo" per utenti abilitati

en	Within the agreements stipulated in the contract between the Politecnico di Torino - Dipartimento Casa-Città and the Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici del Piemonte, it must be stressed that the current "iVincoli" prototype concerns only features relating to progress reports regarding the declaration of interest of privately listed properties.
it	In relazione agli accordi stipulati nell'ambito del contratto di ricerca tra il Politecnico di Torino - Dipartimento Casa-Città e la Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici del Piemonte - si ribadisce che l'attuale configurazione prototipale del Sistema "iVincoli" riguarda esclusivamente le funzionalità relative alla verifica dello stato di avanzamento dell'iter della dichiarazione d'interesse per i beni vincolati di natura privata.

en	The web pages were designed on the basis of requirements that were identified during the research
it	Le pagine web sono state configurate a partire da alcune necessità che sono emerse nel corso del

en	Legislative.Decree 82/05, which entered into force on 1 January 2006 and subsequently implemented and amended by Legislative.Decree 235/10 D, currently in force, which has partially renovated the original, calling for a time frame for action in 2012.
it	D. lgs 82/05, entrato in vigore il 1° gennaio 2006 e successivamente recepito e modificato dal D lgs 235/10, attualmente in vigore, che ne ha rinnovato in parte l'impianto, prefigurando l'orizzonte temporale di intervento nel 2012

en	The procedure is divided into sections and each section in the interactive box is designed to allow extrapolation of information regarding: the property for which the designation process will begin, ownership and documentation relating to the administrative procedure.
it	La procedura è suddivisa in sezioni e ogni sezione del box interattivo è stata configurata in modo da permettere di estrapolare informazioni sul bene su cui avviare la procedura, sui proprietari e su tutta la documentazione relativa all'iter amministrativo.

en	The administrator can delete or add new assets (listed or not) to the selected itinerary for which a complete catalogue entry is prepared.
it	Quest'ultimo è in grado anche di eliminare o aggiungere un nuovo bene nel percorso selezionato (vincolato e non), cui viene predisposta la scheda catalografica compilata.

en	With reference to this legislative and leadership framework, the iVincoli system has managed cartographic and alphanumeric information by working on two levels of data analysis, separate from each other (see Fig 1):
it	Con riferimento a tale quadro normativo e di indirizzi, il sistema iVincoli ha gestito le informazioni cartografiche ed alfanumeriche operando su due livelli di analisi di dati distinti fra loro (cfr. Fig. 1):

en	As shown in Figure 3 and in the following illustrations, designation applications are accessed directly from "Progetto Vincoli" hosted on the Culture Portal.
it	Come evidenziato in Fig 3 e seguenti, si accede alla consultazione delle pratiche di vincolo direttamente dall'area dedicata al "Progetto Vincoli" ospitata all'interno del Portale della Cultura.

en	In addition to managing listings/protected heritage, the web prototype - featuring the promotion of the listed (or not listed) properties through the identification of itineraries and thematic routes - is already organized and designed to be integrated not only with the Italian Culture Portal (managed by MIBAC - Ministero dei Beni e delle Attività Culturali) but also with the development and implementation of webTorino2.0 (both in the Torinofacile section as well as the specific section dedicated to contemporary art in Turin).
it	Oltre alla gestione dei vincoli, il prototipo web oriented - nella funzionalità di promozione del patrimonio vincolato (e non), attraverso l'individuazione di itinerari e percorsi tematici - è già predisposto e configurato non solo per l'integrazione con il Portale della Cultura Italiana (a cura del MIBAC - Ministero dei Beni e delle Attività Culturali), ma anche, di concerto, per lo sviluppo e l'implementazione del webTorino2.0 (sia per la sezione di Torinofacile, sia per la sezione specifica dedicata al solo segmento dell'arte contemporanea torinese).

en	• track records relating to the different phases of the administrative procedure immediately and
it	• rintracciare in maniera immediata e speditiva le pratiche riguardanti le varie fasi del procedi

en	area (Red Section) as Applicant (Richiedente) (in this case "notary", cf. Fig. 5);
it	riservata (Sezione rossa), quale "Richiedente" (in questo caso "notaio", cfr. Fig. 5);

en	• property owners;
it	• persone con titolarità sul bene;

en	comments within 30 days of notification of declaration of interest (see Figure 14 );
it	proprietario entro 30 gg dalla notifica della dichiarazione d'interesse (cfr. Fig. 14);

en	Among its other features, this multiprofile GIS system allows the following: consultation of information relating to monitored public buildings designated for protection; monitoring of designation practices by the Regional Directorate, local authorities and private parties1 (denominated the "work flow of administrative practices"); creation of specific thematic tourist itineraries.
it	Tale SIT ad accesso multiprofilo consente, tra le funzionalità previste: la consultazione pubblica delle informazioni relative agli edifici monitorati anche sottoposti a vincolo di tutela; il monitoraggio dell'iter delle pratiche di vincolo da parte della Direzione Regionale, degli Enti Locali e dei soggetti privati coinvolti1, denominato "work flow delle pratiche amministrative"; la creazione di specifici percorsi tematici di tipo turistico.

en	In this sense, for example, regional and local administrations are not the sole providers of public services, but are also their controllers, so that social services can be carried out in accordance with the principle of subsidiarity through the appropriate levels and subjects, be they companies,
it	In tal senso, ad esempio, le amministrazioni regionali e locali non si costituiscono come unici fornitori di servizi pubblici, ma si fanno garanti affinchè i servizi sociali siano realizzati, in base al principio di sussidiarietà, mediante l'operato dei soggetti più idonei a realizzarli, siano essi

en	The most significant synergistic effect that can arise from the interoperability of information flows between OICT and "iVincoli" is also found in a recent case study developed pursuant to the specific request by the Municipality of Turin for the sub-segmentation of the city's hilly area.
it	L'esempio più significativo dell'effetto sinergico che può scaturire dalla interoperabilità dei flussi informativi delle due strutture dell'OICT e di "iVincoli" si riscontra anche in un recente studio specifico sviluppato a partire da istanze puntuali dell'Amministrazione della città di Torino: la sub-segmentazione dell'ambito collinare della città.

en	In particular, at this stage, emphasis has been placed on a few key aspects that have significant impact on the reform of the public administration, such as participation of institutions and citizens in computerized administrative procedure (e-democracy), computerized registry for businesses, quality processes, alignment and certification of data, digitization and publishing rights, etc., just to name a few.
it	In particolare, nella fase attuale è posto l'accento su alcuni aspetti nodali che hanno ricadute significative nel processo di riforma della Pubblica Amministrazione, quali - per citarne alcuni - la partecipazione al procedimento amministrativo informatico di enti e cittadini (democrazia elettronica), registro informatico per le imprese, qualità, allineamento e certificazione dei dati, digitalizzazione e diritti di pubblicazione, ecc..

en	Authentication is confirmed by the user after reading the information laws regarding privacy and use of existing information (see Figure 3).
it	L'autenticazione avviene previa conferma da parte dell'utente della lettura dell'informativa vigente su privacy e utilizzo delle informazioni (cfr. Fig. 3).

en	and/or appeals has expired (see Figure 18);
it	ne delle osservazioni e/o dei ricorsi è scaduto (cfr. Fig. 18)

en	In 2007, when it was commissioned, the project was coordinated by Dr. Mario Turetta, then General Director; Dr. Andrea De Pasquale was the vice-coordinator.
it	Alla data di affidamento del progetto - anno 2007- il Coordinamento era in capo all'allora Direttore Generale dott. Mario Turetta e il vice-coordinamento al dott. Andrea De Pasquale.

en	13 The Central Institute for Cataloguing and Documentation (Istituto Centrale per il Catalogo e la Documentazione - ICCD), part of the Ministry of Heritage and Culture, is responsible for cataloguing and documenting Italian cultural heritage and has recently completed the project for Information System of the General Catalogue (Sistema Informativo Generale del CatalogoSIGEC), designed for the express purpose of enabling the integrated management of all information - alphanumeric, multimedia, geographic - available for historic assets.
it	13 L'Istituto Centrale per il Catalogo e la Documentazione (ICCD), organismo del Ministero per i Beni e le Attività Culturali che si occupa delle attività inerenti la catalogazione e la documentazione del patrimonio culturale italiano, ha recentemente portato a termine il progetto per la realizzazione del Sistema Informativo Generale del Catalogo (SIGEC), ideato con il preciso scopo di consentire la gestione integrata di tutte le componenti conoscitive - alfanumeriche, multimediali, geografiche - disponibili per i beni.

en	As previously mentioned, the iVincoli project seeks to render accessible the control and monitoring of a range of data and procedures directed towards a limited number of authorized users (identified
it	Come precedentemente accennato, il progetto "iVincoli" intende rendere accessibili il controllo ed il monitoraggio di una serie di dati e di procedure che sono dirette ad un numero limitato di utenti

en	path, briefly illustrated in Figures 14-21, that focus on prototype screenshots in a sequence that contains the flow chart of designation procedures, in particular:
it	14-21, che focalizzano le schermate del prototipo, secondo una sequenza che raccoglie il diagramma di flusso delle procedure vincolistiche, in particolare:

en	• view thematic tourist itineraries (see Figure 2);
it	• consultare i percorsi turistici tematici (cfr. Fig. 2);

en	The activation and deactivation of the information layers is possible thanks to the support of the OICT alphanumeric and cartographic assets and to the development of the system on the Torinofacile city portal.
it	L'accensione e lo spegnimento dei livelli informativi attivi è infatti possibile grazie sia all'appoggio sul patrimonio alfanumerico e cartografico dell'Osservatorio Immobiliare della città di Torino, sia allo sviluppo del sistema sul portale cittadino TorinoFacile.

en	• − owner comments (within 30 days of notification of receipt of the declaration of interest regarding his/her property) with the opportunity, provided by the system to reject owner
it	• osservazioni del proprietario (a 30 gg dalla comunicazione di ricezione della dichiarazione d'interesse sul suo bene) con la possibilità, prevista dal sistema, di rigetto delle osservazioni del

en	• the list of completed procedures (see Figure 20), in the case of an already-approved listing,
it	• la lista dei procedimenti conclusi (cfr. Fig. 20), nel caso di apposizione del vincolo già effettuata,

en	In 2007, the Polytechnic of Turin Working Group included: prof. Rocco Curto (Scientific Coordinator), Dr. Gabriel Brondino, Arch. Cristina Coscia, prof. Elena Fregonara, Arch. Silvana Grella.
it	Nell'anno 2007 nel gruppo di lavoro del Politecnico di Torino operavano: prof. Rocco Curto (Responsabile Scientifico), dott. Gabriele Brondino, arch. Cristina Coscia, prof.ssa Elena Fregonara, arch. Silvana Grella.

en	Figure 22 Itinerary management: display of available tourist itineraries Figure 23 Management of tourist itineraries allows the display of cataloging files
it	Figura 22 La Gestione dei percorsi: visualizzazione dei percorsi turistici disponibili Figura 23 La Gestione dei percorsi turistici consente la visualizzazione delle schede catalografiche

en	which has partially renewed the law's structure, foreseeing a deadline for action in 2012.
it	gurando l'orizzonte temporale di intervento nel 2012.

en	These more technical and interactive (with administrative procedures in the iVincoli Prototype) functions integrate other functions already in place for the generic user, in other words those previously mentioned that give access to the registry of listed properties (currently included) and those allowing the consultation of thematic tourist itineraries and exploration of available maps through the Web GIS - Map Server application.
it	Tali funzionalità - più tecniche e di interazione con i processi amministrativi previsti dal Prototipo iVincoli - vanno ad integrare le funzionalità già in essere per l'utente abilitato come generico, ovvero quelle, precedentemente citate, di accesso all'elenco dei beni vincolati (attualmente inseriti), di consultazione dei percorsi turistici tematici e, in modalità Web Gis - Map Server, di consultazione della cartografia disponibile.

en	According to municipal manager, the architect Mandrile, professionals from the Superintendencies (protection agencies) are testing a sample of listings (currently 250) in order to provide each with a quality certificate (the standard digital certificate of authentication x509v3) corresponding to a database code that can be attributed to applications/records/projects presented by professionals without further inquiry.
it	Mandrile - i professionisti della Soprintendenza stanno testando un campione di singoli vincoli (ad oggi 250), per poter conferire a ciascuno un certificato di qualità (il certificato di autenticazione digitale standard x509v3), che corrisponde a un codice sul database, da allegare alle pratiche dei professionisti senza ulteriori richieste all'ente.

en	mulTi-funcTion logic designation process work flow: user path simulation
it	le logiche mulTifunzione il work flow dell'apposizione del vincolo: simulazione del percorso utente

en	• as Applicant, after identifying (and disabling) the Procedure manager (Responsabile del procedimento) option, the property is selected from a list already included in the system (in the prototype, 60 properties in the Italian unity (Risorgimento) section) using the "filter" (filtra) command which automatically enters values in data fields predetermined by the system (see Figure 7).
it	• in qualità di Richiedente, dopo aver individuato (e spento) il livello del Responsabile di procedimento, si seleziona il bene da un elenco di beni già presenti nel sistema (nel caso del prototipo i 60 immobili del percorso del Risorgimento) tramite il comando "filtra", che inserisce in automatico i valori nei campi data già prefigurati dal sistema (cfr. Fig. 7).

en	The functions developed in SIGEC allow, through a complex system of relations, the integration, within a single framework, of all heritage data in order to reconstruct the original unity of cultural and environmental heritage which, for specific operational cataloguing-related needs, is often analyzed in a fragmentary way based on the jurisdictions of different administrations.
it	Le funzioni messe a punto nel SIGEC consentono, tramite un complesso sistema di relazioni, di integrare in un unico contesto tutti i dati conoscitivi sui beni, in modo da ricomporre l'unità originaria del patrimonio culturale ed ambientale che, per le specifiche esigenze operative legate alla catalogazione, viene analizzato in modo frazionato, spesso sulla base delle aree di competenza di amministrazioni diverse.

en	The Politecnico research team was involved within this framework of renewal of Ministry structures by sharing an experiment that became a significant opportunity for the technological transfer of knowledge among government and research entities working in the field of cultural heritage.
it	Il coinvolgimento del gruppo di ricerca Politecnico si è inserito in tale quadro di rinnovamento delle strutture del Ministero, grazie alla condivisione di una sperimentazione che costituisce un'occasione significativa di trasferimento tecnologico di saperi tra Enti di governo e di ricerca nel campo dei Beni Culturali.

en	MUNICIPALITY - Possibility of down-loading a facsimile letter to owner
it	Possibilità di download di facsimile di lettera al proprietario

en	If the property is not yet included, it can be inserted as "new" (nuovo) by clicking on the "add" (aggiungerlo) command;
it	Nel caso di assenza del bene è possibile inserirlo come "nuovo", cliccando il comando "aggiungerlo";

en	and for governance.
it	quella dell' e-governance.

en	sub-segmentation of the city's hilly area.
it	ministrazione della città di Torino: la sub-segmentazione dell'ambito collinare della città.

en	among groups of experts and data administrators in the culture sector.
it	Linee-Guida condivise tra gruppi di esperti e di amministratori di dati.

en	The "iVincoli" project is part of this framework.
it	E' in questo quadro di riferimento che si inserisce il progetto "iVincoli".

en	In particular using the select filter (seleziona filtro) option, the opened and viewed sections are highlighted in green and, those for which the user has not yet logged on, are shown in red (see Figure 6);
it	In particolare con la funzionalità "seleziona filtro" sono evidenziate in verde le sezioni aperte e consultate e in rosso quelle per le quali non è stato ancora effettuato l'accesso (cfr. Fig. 6);

en	In particular, for such functions, the system is supported by the OICT data assets (alphanumeric and cartographic db) whose architecture enables geo-referenced operations.
it	In particolare, per tali funzionalità, il sistema si appoggia al patrimonio informativo (db alfanumerici e cartografici) dell'Osservatorio Immobiliare della città di Torino, la cui architettura consente operazioni di georeferenziazione del dato.