en	The Ministry of the Economy and Finance and the Revenue Agency inform you, on their behalf and on behalf of other persons obliged to do so, that in the communication there is different personal data that will be processed by the Ministry of the Economy and Finance and the Revenue Agency, as well as by intermediaries identified by legislation (Tax Assistance Centers, trade associations and professionals) with the aim of complying (within the terms prescribed by the community regulations) with the calculation of the "own resources" that each member State must pay to the community budget.
it	Il Ministero dell'Economia e delle Finanze e l'Agenzia delle Entrate, desiderano informarLa, anche per conto degli altri soggetti a ciò tenuti, che nella comunicazione sono presenti diversi dati personali che verranno trattati dal Ministero dell'Economia e delle Finanze, dall'Agenzia delle Entrate nonché dai soggetti intermediari individuati dalla legge (Centri di assistenza fiscale, associazioni di categoria e professionisti) al fine di ottemperare, nei termini prescritti dalla normativa comunitaria, al calcolo delle "risorse proprie" che ciascuno Stato membro deve versare al bilancio comunitario.

en	ANNUAL COMMUNICATION OF VAT DATA
it	COMUNICAZIONE ANNUALE DATI IVA

en	of which purchases of operating assets
it	di cui acquisti beni strumentali

en	CD1 Total of the asset transactions (net of VAT)
it	CD1 Totale operazioni attive (al netto dell'IVA)

en	of which: non-taxable transactions exempt transactions intra-community sale of goods
it	di cui: operazioni non imponibili operazioni esenti cessioni intracomunitarie di beni

en	In their capacity as public entities, the Ministry of the Economy and Finance and the Revenue Agency, do not need to obtain the consent of the persons concerned in order to process their personal data.
it	Il Ministero dell'Economia e delle Finanze e l'Agenzia delle Entrate, in quanto soggetti pubblici, non devono acquisire il consenso degli interessati per poter trattare i loro dati personali.

en	CD2 Total liability transactions (net of VAT)
it	CD2 Totale operazioni passive (al netto dell'IVA)

en	Fiscal year
it	Anno di imposta

en	Undertaking to submit the taxpayer's communication prepared by the sender electronically
it	Impegno a presentare in via telematica la comunicazione del contribuente predisposta dal soggetto che la trasmette

en	Undertaking to submit the communication prepared by the taxpayer electronically
it	Impegno a presentare in via telematica la comunicazione predisposta dal contribuente

en	to the identity of the data processors, to the person concerned.
it	dati identificativi agli interessati.

en	• if they take advantage of the right to appoint data processors, the intermediaries must supply details as
it	• gli intermediari, i quali, ove si avvalgano della facoltà di nominare dei responsabili, devono renderne noti i

en	• the Ministry of the Economy and Finance and the Revenue Agency, at whose offices a list of the data
it	• il Ministero dell'Economia e delle Finanze e l'Agenzia delle Entrate, presso i quali è conservato ed esibito a

en	Taxpayer rights
it	Imponibile Imponibile

en	Processing aims
it	Finalità del trattamento

en	CALCULATION OF OUTPUT OR INPUT TAX
it	DETERMINAZIONE DELL'IVA DOVUTA O A CREDITO

en	[the National Institute of Social Security]) in the presence of a law or legal regulation, or when such communication is necessary for the fulfillment of institutional activities, subject to communication to the Guarantor Authorities.
it	I dati in possesso del Ministero dell'Economia e delle Finanze e dell'Agenzia delle Entrate possono essere comunicati ad altri soggetti pubblici (quali, ad esempio, i Comuni, l'I.N.P.S) in presenza di una norma di legge o di regolamento, ovvero, quando tale comunicazione sia comunque necessaria per lo svolgimento di funzioni istituzionali, previa comunicazione al Garante della Privacy.

en	processors is kept and this list may be viewed on request;
it	richiesta, l'elenco dei responsabili;

en	Interest due for quarterly s payments
it	Interessi dovuti per liquidazioni trimestrali

en	DIRECT REGISTRATION OF A NON-RESIDENT FOR VAT Declaration for direct registration, change of details, or cessation of activities
it	IDENTIFICAZIONE DIRETTA AI FINI IVA DI SOGGETTO NON RESIDENTE Dichiarazione per l'identificazione diretta, di variazione dati o cessazione attività

en	COMPLETE ADDRESS (STREET, NUMBER)
it	INDIRIZZO COMPLETO (VIA O PIAZZA, NUMERO CIVICO)

en	DATE OF BIRTH
it	DATA DI NASCITA

en	SECTION 1 - INDIVIDUALS
it	SEZIONE 1 - PERSONE FISICHE

en	COMPETENT OFFICE IN FOREIGN STATE
it	UFFICIO COMPETENTE DELLO STATO ESTERO

en	FOREIGN COUNTRY OR ITALIAN REGION OF BIRTH
it	STATO ESTERO OVVERO COMUNE ITALIANO DI NASCITA

en	SECTION 2 - PARTIES OTHER THAN INDIVIDUALS
it	SEZIONE 2 - SOGGETTI DIVERSI DALLE PERSONE FISICHE

en	to submit this form on his/her behalf
it	a presentare in sua vece il presente modello

en	RESERVED FOR INTERMEDIARY
it	RISERVATO ALL'INTERMEDIARIO

en	Tax code of intermediary
it	Codice fiscale dell'intermediario

en	The undersigned undertakes to provide written accounts within the time scale established by the Italian Financial Administration, as stipulated by article 35-ter, clause 2, point e).
it	Il sottoscritto si impegna ad esibire le scritture contabili entro i termini stabiliti dall'Amministrazione finanziaria italiana, come previsto dall'art.

en	CESSATION OF ACTIVITIES
it	CESSAZIONE ATTIVITÀ

en	Undertaking to submit electronically the tax-payer's declaration prepared by the sender
it	Impegno a presentare in via telematica la dichiarazione del contribuente predisposta dal soggetto che la trasmette

en	ACTIVITY CARRIED OUT
it	ATTIVITÀ ESERCITATA

en	Undertaking to submit electronically the declaration prepared by the tax-payer
it	Impegno a presentare in via telematica la dichiarazione predisposta dal contribuente

en	Signature of intermediary
it	FIRMA DELL'INTERMEDIARIO

en	The undersigned
it	Il sottoscritto

en	These operations mainly regard generating a secure environment.
it	Queste operazioni consistono principalmente nella generazione dell'ambiente di sicurezza.

en	• the date (day, month and year) on which the obligation to transmit the communication
it	• la data (giorno, mese e anno) di assunzione dell'impegno a trasmettere la comunicazione.

en	Detailed information on the Fisconline service
it	Informazioni particolari sul servizio telematico Fisconline

en	NOTICE: The password expires periodically and must be changed every 90 days.
it	ATTENZIONE La password è soggetta a scadenza periodica e, pertanto, deve essere sostituita ogni 90 giorni.

en	In any case, the communication of receipt can be requested with no time limit (by both taxpayers and intermediaries) at any Revenue Agency Office.
it	Ad ogni modo, la comunicazione di ricezione può essere richiesta senza limiti di tempo (sia dal contribuente che dall'intermediario) a qualunque Ufficio dell'Agenzia delle Entrate.

en	The PIN code is personal and must be kept strictly confidential.
it	Il Pin è strettamente personale e occorre conservarlo con cura.

en	The password is valid only the first time users access the Fisconline service, and must be immediately replaced with a new password.
it	La password è valida per consentire solo il primo accesso ai al servizio Fisconline e, pertanto, dovrà essere sostituita immediatamente con una nuova password.

en	b) Electronic filing through authorized intermediaries (entrusted subjects and companies of the group)
it	b) Presentazione telematica tramite intermediari abilitati (soggetti incaricati e società del gruppo)

en	The acceptance of the communications prepared by the taxpayer is optional and the intermediary of the electronic service may charge a fee for the service rendered.
it	L'accettazione delle comunicazioni predisposte dal contribuente è facoltativa e l'intermediario del servizio telematico può richiedere un corrispettivo per l'attività prestata.

en	• those registered in the roll of agronomists and forest experts, agro-technicians and agri
it	• gli iscritti negli albi dei dottori agronomi e dei dottori forestali, degli agrotecnici e dei pe

en	• those enrolled, since 30 September 1993, in the roll of experts kept by the chambers of
it	• gli iscritti alla data del 30 settembre 1993 nei ruoli dei periti ed esperti tenuti dalle came

en	Detailed information on the Entratel service a) Authorisation to use the service
it	Informazioni particolari sul servizio telematico Entratel a) Abilitazione al servizio

en	NOTICE: Digital documents relating to tax compliance provisions must be stored in accordance with the Ministerial Decree of 23 January 2004 and the procedures set out in CNIPA Resolution no. 11 of 19 February 2004.
it	ATTENZIONE: Per la conservazione dei documenti informatici rilevanti ai fini delle disposizioni tributarie occorre osservare le modalità previste dal decreto ministeriale 23 gennaio 2004 e le procedure contemplate nella delibera CNIPA n. 11 del 19 febbraio 2004.

en	c) System security
it	c) Sicurezza del sistema

en	withholding agents (Form 770, simplified or ordinary), in relation to more than twenty
it	dei sostituti d'imposta (Mod. 770 semplificato o ordinario), in relazione ad un numero di

en	have not yet registered for the service ..." on the Revenue Agency's website
it	zione "Se non sei ancora registrato ai servizi …" del sito internet dell'Agenzia delle En

en	As regards the methods for logging onto Entratel electronic service, please refer to the paragraph "Methods of authorization" letter a).
it	Per quanto concerne le modalità di abilitazione al servizio telematico Entratel si rinvia al paragrafo "Modalità di abilitazione" lettera a).

en	Users of the electronic service must perform a number of preliminary operations before using the service for the first time.
it	Per gli utenti del servizio telematico Entratel sono necessarie alcune operazioni preliminari che vanno eseguite al primo utilizzo del servizio.

en	"Secure environment" means the credentials which each user must possess in order to certify the identity of taxpayers carrying out any operation via the Entratel service, as well as the completeness and confidentiality of the information sent.
it	Per "Ambiente di sicurezza" si intendono le credenziali di cui ciascun utente deve essere dotato per garantire l'identità del soggetto che effettua una qualsiasi operazione mediante il servizio Entratel, nonché l'integrità dei dati trasmessi e la loro riservatezza.

en	The operation described must be performed when authorisation is confirmed or upon expiry of the secure environment.
it	L'operazione descritta deve essere obbligatoriamente eseguita a seguito dell'avvenuta abilitazione degli utenti, oppure allo scadere dell'ambiente di sicurezza.

en	The Revenue Agency's call centre can also be contacted on 848.800.444 from 9am to 5pm on weekdays and from 9am to 1pm on Saturdays.
it	È inoltre possibile contattare il Call Center dell'Agenzia delle Entrate al numero 848.800.444, attivo dal lunedì al venerdì dalle ore 9 alle 17 e il sabato, dalle ore 9 alle 13.

en	Based on the provisions contained in the above-mentioned Presidential Decree no. 322 of 1998, authorized intermediaries and the companies of the group in charge of the electronic filing, shall:
it	Sulla base delle disposizioni contenute nel citato D.P.R. n. 322 del 1998, l'intermediario abilitato e le società del gruppo incaricate della trasmissione telematica, devono:

en	authorised, or to any office in the region in which the organisation has its tax domicile,
it	tente è già abilitato, ovvero presso qualsiasi ufficio della regione in cui l'ente ha il proprio

en	Specifically, when Entratel users generate the secure environment, two pairs of keys are generated, one of them public (known to the user and the Revenue Agency) and one private (only known to the user), which are used for the (verified digital) signature and file encryption.
it	In particolare, all'atto della generazione dell'ambiente di sicurezza da parte degli utenti Entratel, vengono generate due coppie di chiavi di cui una pubblica (nota sia all'utente che all'Agenzia) e una privata (nota soltanto all'utente), che vengono utilizzate per la firma (elettronica qualificata) e la cifratura dei file.

en	Other subjects required to electronically file the communications they have prepared, included professional firms and service companies in which at least half of the members or more than half of the share capital is owned by subjects enrolled in some registers, boards or rolls as specified in the Directing Decree of 18 February 1999.
it	Sono altresì obbligati alla presentazione telematica delle comunicazioni da loro predisposte gli studi professionali e le società di servizi in cui almeno la metà degli associati o più della metà del capitale sociale sia posseduto da soggetti iscritti in alcuni albi, collegi o ruoli, come specificati dal decreto dirigenziale 18 febbraio 1999.

en	b) Accessing the service
it	b) Accesso al servizio

en	The agents appointed must communicate the choice electronically and must therefore possess valid authorisation to use the Entratel channel or Fisconline.
it	I gestori incaricati effettuano tale comunicazione esclusivamente per via telematica e per questo devono possedere valida abilitazione al canale Entratel o Fisconline.

en	applicant's own tax domicile);
it	nella quale è stabilito il domicilio fiscale dell'utente).

en	More precisely, it is necessary for all of the copies of the communications to be memorized on an IT support, the legibility of which must be guaranteed over time, as long as a chronological order is ensured and that there is not a continuity solution for each tax period, moreover search functions and data extraction functions of the IT archives must be guaranteed in relation to the surname, name, company name, tax code, VAT number or logical associations with the latter.
it	Più precisamente, è necessario che detti documenti siano memorizzati su supporto informatico, di cui sia garantita la leggibilità nel tempo purché sia assicurato l'ordine cronologico e non vi sia soluzione di continuità per ciascun periodo d'imposta; inoltre, devono essere consentite le funzioni di ricerca e di estrazione delle informazioni dagli archivi informatici in relazione al cognome, al nome, alla denominazione, al codice fiscale, alla partita IVA, alla data o associazioni logiche di questi ultimi.

en	The failure to submit the communication or submitting it with incomplete or incorrect information entails the application of an administrative sanction that ranges from 258 to 2,065 Euro, in terms of article 11 of Legislative Decree No. 471 of 18 December 1997, for the failure to provide information or provision of incorrect information, as referred to in paragraph 6 of article 8-bis of Presidential Decree No. 322 of 1998
it	L'omissione della comunicazione o l'invio della stessa con dati incompleti o inesatti comporta l'applicazione della sanzione amministrativa da 258 a 2.065 euro, prevista dall'articolo 11 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, per la omessa o inesatta comunicazione di dati, richiamato dal comma 6, dell'articolo 8-bis del d.P.R. n. 322 del 1998.

en	Persons who choose to file their communication directly must use: - the electronic Entratel service, whenever the obligation exists to file the return of the
it	I soggetti che scelgono di trasmettere direttamente la comunicazione devono obbligatoriamente avvalersi: - del servizio telematico Entratel, qualora sussista l'obbligo di presentare la dichiarazione

en	In order to ensure that each user's personal details remain secure and confidential, certain operations require the use of the PIN code.
it	c) Sicurezza del sistema A garanzia della sicurezza e riservatezza dei dati personali di ciascun utente alcune operazioni richiedono l'utilizzo del codice personale (Pin).

en	This communication can be found in the "Receipts" section of the site http://telematici.agenziaentrate.gov.it, where receipts are available for all returns filed.
it	Tale comunicazione è consultabile nella Sezione "Ricevute" del sito http://telematici.agenziaentrate.gov.it, nel quale a fronte di ogni invio effettuato è disponibile la relativa ricevuta.

en	• by each of the persons involved in the transaction, if the extraordinary transaction or transformation did not entail the assignment of the input or output VAT in relation to the transactions carried out by each of the parties during the fiscal year to which the communication refers.
it	• da ciascuno dei soggetti coinvolti nell'operazione, se l'operazione straordinaria o la trasformazione non ha comportato la cessione del debito o credito IVA in relazione alle operazioni da ciascuno di essi effettuate nell'anno d'imposta cui si riferisce la comunicazione.

en	The user is immediately given the first part of the PIN code and subsequently receives, at the domicile in the Agency's records, both the password and the second part of the PIN code which are required, respectively, to access the eService and ensure system security.
it	L'interessato ottiene subito una prima parte del codice Pin ricevendo successivamente tramite il servizio postale, al domicilio noto all'Agenzia sia la password sia la seconda parte del codice Pin utili, rispettivamente, ad accedere al servizio telematico e a garantire la sicurezza del sistema.

en	These subjects shall file the statement by using their own identification code, although the obligation to forward them is taken by the single participants on behalf of their own clients.
it	Questi soggetti trasmettono le comunicazioni utilizzando un proprio codice di autenticazione ma l'impegno a trasmetterle è assunto dai singoli aderenti nei confronti dei propri clienti.

en	Agents appointed in the ways described above may choose to appoint other agents authorised to use the eServices of the Revenue Agency on behalf of non-resident companies which are identified directly for VAT purposes.
it	I gestori incaricati designati con le modalità sopra descritte possono, in via eventuale, nominare altri operatori incaricati di utilizzare i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate in nome e per conto della società non residente identificata direttamente ai fini IVA.

en	• issue the declarant, (simultaneously with the receipt of the filing or the acceptance of the instruction to prepare it), with an undertaking to electronically post the data contained in the communication to the Revenue Agency, specifying whether the communication was delivered to him already completed or whether it will be prepared by him; this undertaking must be dated and signed by the intermediary or by the group company, even if issued in an informal manner.
it	• rilasciare al dichiarante, contestualmente alla ricezione della comunicazione o dell'assunzione dell'incarico per la sua predisposizione, l'impegno a presentare per via telematica all'Agenzia delle Entrate i dati in essa contenuti, precisando se la comunicazione gli è stata consegnata già compilata o verrà da lui predisposta; detto impegno dovrà essere datato e sottoscritto dall'intermediario o dalla società del gruppo, seppure rilasciato in forma libera.

en	For detailed information, please refer to Circular Letter no. 30/E of 25 June 2009 and the relative technical appendix available of the website www.agenziaentrate.gov.it.
it	Per le informazioni di dettaglio, si rinvia alla circolare n. 30/E del 25 giugno 2009 e al relativo allegato tecnico disponibili sul sito intenet www.agenziaentrate.gov.it.

en	of the Revenue Agency; - on paper, by submitting the relevant request to be registered on the form provided to
it	dell'Agenzia delle Entrate; - con modalità cartacea, presentando la relativa richiesta di inserimento, redatta sull'appo

en	In observance of the Ordinance issued by the Director of the Revenue Agency on 10 June 2009, taxpayers different from individuals must submit the current return electronically through their own appointed agents, whose names must be communicated: - electronically, through their own legal representative authorised to use the eServices
it	In ossequio al Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 10 giugno 2009, i soggetti diversi dalle persone fisiche effettuano la trasmissione telematica della presente comunicazione tramite i propri gestori incaricati, i cui nominativi vengono comunicati: - per via telematica, tramite il proprio rappresentante legale, abilitato ai servizi telematici

en	if the user is not already authorised; the request may be submitted by the taxpayer's
it	domicilio fiscale, se l'utente non è ancora abilitato; la richiesta può essere presentata sia

en	b) Accessing the service The service can be accessed in the following ways: a) via Internet, using the specific section provided on the Revenue Agency's website www.agenziaentrate.gov.it; users who access the service via a broadband connection must use this method; b) via a "Virtual Private Network", i.e. a public network with access ports dedicated to authorised users and accessible via a national freephone number which is communicated by the office upon authorisation.
it	Il servizio è raggiungibile con le seguenti modalità: a) via Internet, tramite l'apposita sezione presente nel sito dell'Agenzia delle Entrate www.agenziaentrate.gov.it; coloro i quali accedono con collegamento ADSL sono obbligati a far ricorso a questa modalità; b) tramite una "Rete Privata Virtuale", ovvero una rete pubblica con porte di accesso dedicate agli utenti abilitati accessibile mediante un numero verde, unico per tutto il territorio nazionale, che viene comunicato dall'ufficio al momento del rilascio dell'abilitazione.

en	In order to verify whether returns have been submitted electronically in good time, returns submitted by the deadlines provided for in Presidential Decree no. 322 of 1998 but rejected by the Entratel eService will be deemed to have been submitted in good time, provided that they are resubmitted within five days of the date of the notification from the Revenue Agency containing the reasons for their being rejected (see Circular of the Ministry of Finance - Revenue Department no. 195 dated 24.09.1999).
it	In relazione poi alla verifica della tempestività delle comunicazioni presentate per via telematica, si considerano tempestive le comunicazioni trasmesse entro i termini previsti dal D.P.R. n. 322 del 1998, ma scartate dal servizio telematico, purché ritrasmesse entro i cinque giorni lavorativi successivi alla data di emissione della comunicazione che attesta il motivo dello scarto (cfr. circolare del Ministero delle Finanze - Dipartimento delle Entrate n. 195 del 24.09.1999).

en	Intra-community sales must not be included and must be indicated in the following field 4 instead; - non-taxable transactions carried out regarding exporters who have submitted the declaration of intent; - other qualified non-taxable transactions that do not contribute to the formation of the ceiling, which include for example the non-taxable part of the considerations relating to transactions that fall within the marginal regime in terms of Decree Law No. 41 of 1995 (used goods etc.) referred to above.
it	Non devono essere invece comprese le cessioni intracomunitarie che devono essere indicate nel successivo campo 4; - operazioni non imponibili effettuate nei confronti di esportatori che abbiano presentato la dichiarazione di intento; - altre operazioni qualificate non imponibili che non concorrono alla formazione del plafond, tra cui si ricorda, ad esempio, la parte non imponibile dei corrispettivi relativi ad operazioni rientranti nel regime del margine di cui al citato d.l.

en	The form has 2 pages: - the first page contains the information relating to the processing of personal data; - the second page contains the fields relating to the taxpayer's identity (at the top of the pa
it	Il presente modello si compone di 2 facciate: - la prima contiene l'informativa relativa al trattamento dei dati personali; - la seconda contiene, al di sopra del riquadro, i campi relativi agli elementi identificativi del contribuente, che devono essere sempre compilati, nonché le sezioni di cui si compone il modello.

en	NOTICE: for non-resident taxpayers who have identified themselves directly for VAT purposes in Italy in accordance with article 35-ter, authorisation to use the Entratel electronic service is granted by the Pescara Operational Centre at Via Rio Sparto 21, 65129 Pescara, upon assignment of the VAT registration number, in accordance with the details contained in the declaration made for the purposes of direct identification and the copy enclosed printed by taxpayers other than individuals after pre-registration with the Entratel service.
it	35-ter, l'abilitazione al servizio telematico Entratel viene rilasciata dal Centro Operativo di Pescara, via Rio Sparto 21, 65129 Pescara, contestualmente all'attribuzione della partita IVA, sulla base dei dati contenuti nella dichiarazione per l'identificazione diretta e dell'allegato che l'utente diverso dalla persona fisica stampa dopo aver effettuato la pre-iscrizione al servizio Entratel.

en	a) Authorisation to use the service
it	a) Abilitazione al servizio

en	NOTICE: Users' authorisation automatically expires if they do not access the service by the end (31 December) of the second year following the last time that they used the service.
it	ATTENZIONE Le utenze di Fisconline vengono automaticamente disabilitate se sono rimaste inattive fino al 31 dicembre del secondo anno successivo a quello dell'ultimo utilizzo.

en	Notification of the electronic filing of the annual communication of VAT data The notification by the Revenue Agency confirming that the annual communication of VAT data has been electronically filed via the electronic service is transmitted electronically to the user who filed it.
it	La comunicazione dell'Agenzia delle Entrate attestante l'avvenuta presentazione della comunicazione annuale dati IVA per via telematica, è trasmessa telematicamente all'utente che ha effettuato l'invio.

en	The authorized intermediaries belonging to the following categories are required to electronically file the communications they have prepared:
it	Sono obbligati alla presentazione telematica delle comunicazioni da loro predisposte gli intermediari abilitati appartenenti alle seguenti categorie:

en	Taxpayers other than individuals may access the abovementioned restricted areas through the appointed agents and/or appointed operators as set out above.
it	Gli utenti diversi dalle persone fisiche accedono alle predette aree riservate tramite i gestori incaricati e/o gli operatori incaricati, secondo quanto sopra chiarito.

en	• issue the declarant, within 30 days of the deadline provided for the electronic filing of the communication, with the original communication (the details of which were transmitted electronically), drawn up on a form which complies with the one approved by the Reve
it	• rilasciare altresì al dichiarante , entro 30 giorni dal termine previsto per la presentazione della comunicazione per via telematica, l'originale della comunicazione i cui dati sono stati trasmessi per via telematica, redatta su modello conforme a quello approvato dall'Agen

en	NOTE: in this section the amounts must be indicated considering the variations brought about in terms of article 26.
it	Gli importi, da indicare tenendo conto delle variazioni eseguite ai sensi dell'art.

en	The documentation that must be provided to the declarant by the intermediary (the person filing the statement or the company belonging to the group) and proof of the filing of the communication.
it	Documentazione che l'intermediario (incaricati della trasmissione e società del gruppo) deve rilasciare al dichiarante e prova della presentazione della comunicazione

en	Companies use the eServices exclusively through the appointed agents and/or operators appointed to act in their name and on their behalf according to the procedures illustrated above.
it	Le società accedono ai servizi telematici sempre tramite i gestori incaricati e/o gli operatori incaricati ad operare in nome e per conto delle medesime con le modalità sopra illustrate.

en	• those enrolled in the register of business consultants, accountants, commercial experts
it	• gli iscritti negli albi dei dottori commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali e dei con

en	It can be reached on 848.836.526 from 8am to 6pm on weekdays and from 8am to 2pm on Saturdays, excluding public holidays.
it	È inoltre attivo il servizio di assistenza telefonica riservato ai soggetti abilitati, accessibile mediante il numero 848.836.526, attivo dalle ore 8 alle ore 18 dei giorni dal lunedì al venerdì e dalle 8 alle 14 il sabato, con esclusione delle sole festività nazionali.

en	For solutions to problems with: - connecting to the service; - installing applications and computer settings; - using the applications distributed by the Revenue Agency; - using keys and passwords; - legislation; - deadlines for sending; please refer to the eServices online help section on the Revenue Agency's website (www.agenziaentrate.gov.it).
it	Per la soluzione dei problemi legati a: - connessione al servizio; - delle applicazioni e configurazione della postazione; - delle applicazioni distribuite dall'Agenzia delle Entrate; - di chiavi e password; - normativa; - scadenze di trasmissione; si rimanda alla sezione dedicata all'assistenza online dei servizi telematici del sito Internet dell'Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it).

en	persons; - the electronic Fisconline service, whenever the obligation exists to file the return of
it	soggetti superiore a venti; - del servizio telematico Fisconline, qualora sussista l'obbligo di presentare la dichiarazione

en	In order to access the Fisconline service, in the section provided on the Revenue Agency's website users must provide their tax code (in the "user" box) and the password sent to their domicile.
it	Per accedere al servizio Fisconline è necessario indicare, nell'apposita sezione presente nel sito dell'Agenzia delle Entrate www.agenziaentrate.gov.it, il proprio codice fiscale (da inserire nella casella "utente") e la password che è stata comunicata al domicilio dell'interessato.

en	d) Online help service
it	d) Servizio di assistenza

en	Entrusted subjects (art. 3. paragraph 3, Presidential Decree no. 322/1998) The intermediaries reported in art. 3, par. 3, Presidential Decree no. 322 of 1998, are required to electronically forward to the Revenue Agency, using the Entratel electronic service, both the communications prepared by them on behalf of the declarant and the communications prepared by the taxpayer for which they have taken on the obligation of electronic filing.
it	3, comma 3, del D.P.R. n. 322 del 1998, sono obbligati a trasmettere all'Agenzia delle Entrate per via telematica, avvalendosi del servizio telematico Entratel, sia le comunicazioni da loro predisposte per conto del dichiarante sia le comunicazioni predisposte dal contribuente per le quali hanno assunto l'impegno della presentazione per via telematica.

en	2. print out the result of pre-registration using the option "Print copy for office use"; 3. fill in the application for authorisation according to type of user; 4. submit the application to the competent Revenue Agency office (any in the region of the
it	2. stampare l'esito della pre-iscrizione mediante la funzione "Stampa allegato per ufficio"; 3. compilare la domanda di abilitazione in base alla tipologia utente;

en	commerce for the tax category, holding a degree in law or economics or equivalent de
it	denza o economia e commercio o equipollenti o di diploma di ragioneria;

en	Line CD2, field 2, indicate the aggregate amount of the non-taxable purchases already included in field 1 of the same line: - domestic purchases and imports made without paying VAT, using the ceiling in terms
it	Rigo CD2, campo 2, indicare l'ammontare complessivo degli acquisti non imponibili già compresi nel campo 1 del medesimo rigo: - acquisti all'interno e importazioni effettuati senza pagamento dell'imposta, con utilizzo del plafond di cui all'art.

en	1) Where the assignor (the incorporated or split company, the conferring, ceding or donating party) has ceased to exist by reason of the extraordinary transaction or transformation the assignee (the incorporating or beneficiary company, the conferee, transferee, or donee) must submit two separate data communications:
it	Operazione straordinaria o trasformazione avvenuta durante l'anno d'imposta oggetto della comunicazione dati 1) Nel caso in cui il soggetto dante causa (società incorporata o scissa, soggetto conferente, cedente o donante) si è estinto per effetto dell'operazione straordinaria o della trasformazione, il soggetto avente causa (società incorporante o beneficiaria, soggetto conferitario, cessionario o donatario) deve presentare due distinte comunicazioni dati:

en	withholding agents for no more than twenty persons or, despite the obligation to elec
it	dei sostituti d'imposta in relazione ad un numero di soggetti non superiore a venti ovvero,

en	This communication proves for the declarant the accomplished filing of the annual communication of VAT data and shall be kept by the declarant together with the original communication, and the remaining documentation must be kept by the declarant for the period provided for in article 43 of Presidential Decree No. 600 of 1973 during which period the Revenue Agency may carry out audits;
it	Detta comunicazione è prova per il dichiarante di avvenuta presentazione della comunicazione annuale dati IVA e dovrà essere conservata dal medesimo, unitamente all'originale della comunicazione ed alla restante documentazione per il periodo previsto dall'art.

en	Line CD1, field 1, for the period of reference, indicate the aggregate amount of the asset transactions, (the sale of goods and the work done) net of VAT, carried out in Italy and within the community, as well as the exports made, including those transactions with deferred payment relevant for VAT purposes (taxable, non-taxable, exempt and "zero"rated), recorded in the invoice or considerations register or which are in any event subject to recording, excluding those transactions that are exempt in respect of which the taxpayer took advantage of the exemptions in terms of article 36-bis.
it	Rigo CD1, campo 1, indicare l'ammontare complessivo, al netto dell'IVA, delle operazioni attive (cessioni di beni e prestazioni di servizi) all'interno, intracomunitarie e di esportazione, effettuate nel periodo di riferimento, comprese quelle ad esigibilità differita, rilevanti agli effetti dell'IVA, annotate nel registro delle fatture emesse o in quello dei corrispettivi o comunque soggette a registrazione, ad esclusione di quelle esenti per le quali il contribuente si sia avvalso della dispensa dagli adempimenti di cui all'art.

en	• those enrolled in the register of accounting auditors under Legislative Decree no. 88 of
it	• gli iscritti nel registro dei revisori contabili di cui al D.Lgs.

en	For problems regarding the Fisconline service, please refer to the eServices online help section on the Revenue Agency's website (www.agenziaentrate.gov.it).
it	Per la risoluzione dei problemi relativi al servizio telematico Fisconline si rinvia alla sezione dedicata all'assistenza online dei servizi telematici del sito Internet dell'Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it).

en	Legislative Decree no. 241 of 1997;
it	Protocollo n. 2013/5271

en	• individuals who make use of the tax regime for young businesspeople and unemployed workers as provided for by article 27, paragraphs 1 and 2, of Decree Law no. 98 of 6 July 2011, converted with amendments by Law no. 111 of 15 July 2011;
it	27, commi 1 e 2, del decreto legge 6 luglio 2011, n. 98, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 luglio 2011, n. 111.

en	For further details regarding the authorisation procedure, access to the service, and generation and utilisation of the secure environment, please refer to the section dedicated to the Entratel service and the eServices online help section on the Revenue Agency's website (www.agenziaentrate.gov.it).
it	Per ulteriori dettagli in merito alle modalità di abilitazione, di accesso al servizio e per la generazione e l'utilizzo dell'ambiente di sicurezza, si rimanda alla sezione dedicata al servizio telematico Entratel e alla sezione dedicata all'assistenza online dei servizi telematici del sito Internet dell'Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it).

en	the office of the Revenue Agency which granted the authorisation if the user is already
it	sita modulistica, all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate che ha rilasciato l'abilitazione, se l'u

en	Communication filed by companies belonging to a group (art. 3, paragraph 2-bis) Within a group, the electronic filing of the communications of the subject belonging to the group, in which at least one company or body is obliged to perform electronic filing, can be performed by one or more subjects of the same group exclusively through the electronic service Entratel.
it	Nell'ambito del gruppo la trasmissione telematica delle comunicazioni dei soggetti appartenenti al gruppo stesso può essere effettuata da uno o più soggetti dello stesso gruppo esclusivamente attraverso il servizio telematico Entratel.

en	For further details regarding the authorisation procedure, access to the service and use of the PIN code, please refer to the section dedicated to the Fisconline service and the eServices online help section on the Revenue Agency's website (www.agenziaentrate.gov.it).
it	Per ulteriori dettagli in merito alle modalità di abilitazione, di accesso al servizio e per l'utilizzo del codice Pin, si rimanda alla sezione dedicata al servizio telematico Fisconline e alla sezione dedicata all'assistenza online dei servizi telematici.del sito Internet dell'Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it).

en	NOTICE: Non-resident taxpayers who have directly identified themselves for VAT purposes in the territory of the State pursuant to art. 35-ter of Presidential Decree no. 633/72 shall file their statement through the Entratel electronic service using the Internet site http://telematici.agenzia-entrate.gov.it.
it	35-ter del D.P.R. 633/72, si abilitano al servizio telematico Entratel e utilizzano l'indirizzo Internet http://telematici.agenziaentrate.gov.it.

en	• if a CAF (Tax Assistance Centre) is involved, enter the CAF (Tax Assistance Centre) roll
it	• se si tratta di CAF, il proprio numero di iscrizione all'albo;

en	The abovementioned office either sends the virtual envelope to the applicant by post or consigns it to an appointed agent (in possession of the required applicant's authorisation and his/her own identity document as well as an identity document of the applicant).
it	Il predetto ufficio provvede alla spedizione a mezzo posta al richiedente o alla consegna ad un soggetto incaricato (munito di idonea delega e del documento di riconoscimento proprio e del delegante) della busta virtuale, il cui numero viene utilizzato per il prelievo delle credenziali necessarie per la generazione dell'ambiente di sicurezza e, se l'utente è una persona fisica, per l'accesso nelle aree riservate del sito internet dedicato ai servizi telematici.

en	We therefore believe that their
it	Pertanto noi crediamo che il loro

en	These codifications were in turn imported in the colonies at some time or another by most of these countries.
it	Queste codificazioni furono a loro volta importate nelle colonie una volta o l'altra dalla maggior parte di questi paesi.

en	Also see the European portal "e-Justice".
it	Si veda inoltre il portale europeo "e-Justice".

en	However, specialisation is useful only on the condition that the economic agents exchange their resources.
it	Tuttavia la specializzazione è utile solo a condizione che gli agenti economici scambino le loro risorse.

en	Often these public officials have highly-specialised legal training.
it	Spesso questi pubblici ufficiali hanno una formazione giuridica altamente specializzata.

en	Its decisions are an expression of State power.
it	Le sue decisioni sono espressione del potere statale.

en	There must be no actual or perceived political or
it	Non deve esistere alcuna reale o percepita influenza politica o

en	• "The specialisation of productive resources increases their productivity and is the main engine of economic development.
it	• "La specializzazione delle risorse produttive incrementa la loro produttività ed è il principale motore dello sviluppo economico.

en	training in the first, university in the second);
it	pratica nel primo, universitaria nel secondo);

en	But exchanges involve costs and these costs hinder specialisation and development.
it	Ma gli scambi comportano dei costi e tali costi frenano la specializzazione e lo sviluppo.

en	19 In the various legal systems such authority assumes different names:
it	19 Nei vari sistemi giuridici tale autorità assume nomi diversi:

en	Real estate property has always played a fundamental role in the economy of a country.
it	La proprietà immobiliare svolge da sempre un ruolo fondamentale nell'economia di un paese.

en	In a very recent document published by the ELRA association on its site on 26 May of this year, we read the following:
it	In un recentissimo documento pubblicato dall'associazione ELRA sul proprio sito il 26 maggio scorso, si legge quanto segue:

en	13 The codification, however, is not a defining characteristic of a Civil Law system.
it	13 La codificazione, tuttavia, non è affatto una caratteristica definitoria di un sistema di Civil Law.

en	Good faith and its relevance (or irrelevance)
it	Buona fede e sua rilevanza (o irrilevanza)

en	The set of relationships between the latter and the Agency is governed by an annual convention.
it	L'insieme dei rapporti tra quest'ultimo e l'Agenzia è regolato da una convenzione annuale.

en	The decisions of the Land Registrar must be independent.
it	Le decisioni del Land Registrar devono essere indipendenti.

en	The paradigm of the "constitutive" systems is represented by the German system.
it	Il paradigma dei sistemi "costitutivi" è rappresentato dal sistema tedesco.

en	"ELRA represents 31 official land registry organisations from 22 member states of the European Union.
it	"ELRA rappresenta 31 organizzazioni ufficiali di 22 stati membri dell'Unione Europea.

en	commercial influence or conflicts of interest.
it	economica o conflitto di interesse.

en	Thus were recorded the habits, the customs and the most important decisions of the feudal courts.
it	Vennero così registrate le consuetudini, gli usi e le più importanti decisioni dei tribunali feudali.

en	The countries that do not avail themselves of a functioning cadastral system are in fact an exception in Europe.22
it	I paesi che non si avvalgono di un sistema catastale funzionante sono infatti un'eccezione in Europa.22

en	Access to information
it	Accesso all'informazione

en	Even if there is only one agency to hold both functions, these are still clearly distinct according to law.
it	Anche se vi è solo una agenzia a detenere entrambe le funzioni, tali funzioni sono ancora chiaramente distinte dalla legge.

en	The register of the Central European type requires a certificate of signature.
it	Il registro di tipo centro europeo richiede un certificato di firma.

en	In every country, the Land Registrars are the experts in their field.
it	In ogni paese i Land Registrars sono gli esperti nel loro campo.

en	In most of the States, access to registry information is allowed to anyone.
it	Nella gran parte degli stati l'accesso alle informazioni del registro è consentito a chiunque.

en	• in Austria the land registration has today become the modus;
it	• in Austria l'intavolazione è diventata oggi il modus;

en	applicant considers useful to notify.
it	richiedente ritiene utile pubblicare.

en	Any proposed reorganisation or restructuring should be mindful of the fact that, in order to give
it	Ogni proposta di riorganizzazione o ristrutturazione dovrebbe tenere presente il fatto che, al fine

en	On the other hand, it seems that a certain forgetfulness is happening as regards the organisational bases of the legal institutions that had been created with considerable effort during the second half of the nineteenth century.
it	Per altro verso, pare che si sia prodotto un certo oblio delle basi organizzative degli istituti giuridici creati con considerevole sforzo durante la seconda metà del secolo XIX.

en	value equal to the law.
it	valore cogente al pari della legge.

en	However, there are countries which restrict the possibility of consultation to subjects who can demonstrate a legitimate interest.
it	Tuttavia vi sono paesi che restringono le possibilità di consultazione a soggetti che possono dimostrare un legittimo interesse.

en	Even the French and Polish registers adopt restrictions on access to the archives.
it	Anche il registro francese e quello polacco adottano restrizioni nell'accesso agli archivi.

en	The second observation concerns the organisation of the "registration system" and its maintenance.
it	La seconda osservazione attiene all'organizzazione del "sistema registrale" ed al suo mantenimento.

en	Each of these factors in turn brings about several characterising elements which will be given only a brief mention herein.
it	Ognuno di tali fattori comporta, a sua volta, diversi elementi caratterizzanti dei quali si farà in questa sede solo un breve cenno.

en	However, based on our experience, we would make the following general observations,
it	In ogni caso, basandoci sula nostra esperienza, vorremmo svolgere alcune osservazioni generali:

en	• the lack of Notaries of the Latin type, whose functions are carried out by lawyers;
it	• la mancanza del notariato di tipo latino, le cui funzioni sono svolte dagli avvocati;

en	The effects toward third parties.
it	Gli effetti verso i terzi.

en	In general terms, three main substantive effects of registration can be distinguished: 1.
it	In termini generali, possono distinguersi tre principali effetti sostanziali della registrazione: 1.

en	There are in fact three distinct phases:
it	Vi si distinguono infatti diverse fasi:

en	views should be invited at an early stage in the process.
it	parere debba essere tenuto in considerazione nelle fasi iniziali del processo.

en	Their function is to protect such rights and reduce the information asymmetries that may arise between those who exchange such property.
it	La loro funzione è quella di proteggere tali diritti e ridurre le asimmetrie informative che possono insorgere tra coloro che scambiano tali beni.

en	According to this model, the Ministry of Economy and Finance no longer exerts the classic hierarchical powers on the peripheral offices, but plays a role in programming and control over the Agency through the Department of Economy and Finance (DEF).
it	Secondo tale modello, il Ministero dell'economia e finanze non esercita più i classici poteri gerarchici sugli uffici periferici ma svolge un ruolo di programmazione e di controllo sull'Agenzia attraverso il Dipartimento dell'Economia e Finanze (DEF).

en	Integration of the registers in the judicial system or in the administrative system
it	Integrazione dei registri nel sistema giudiziario o nel sistema amministrativo

en	In economic terms, the parties pay lower costs for their enforcement.
it	In termini economici, le parti sostengono costi inferiori per renderli effettivi.

en	Also in the so-called new Italian Provinces, for which the R.D.
it	Anche nelle c.d. nuove province italiane, per le quali il R.D.

en	A vacuum has also been created between the needs of the reformers and administrators and the scientific world, called to offer them some possible solutions.
it	Inoltre si è creato un vuoto tra le necessità dei riformatori e degli amministratori ed il mondo scientifico chiamato a offrire loro le possibili soluzioni.

en	To achieve each of these steps, the intervention of various professionals is essential.16
it	Per realizzare ciascuno di tali passaggi è indispensabile l'intervento di diverse figure professionali.16

en	Priorities and degree of limited real rights
it	Priorità e grado dei diritti reali limitati

en	The Swiss version was adopted in Brazil (1916) and Turkey (1926).
it	La versione svizzera fu adottata in Brasile (1916) e Turchia (1926).

en	32 Art. 555: Form of the attachment
it	32 Art. 555 Forma del pignoramento.

en	In the British Isles, both the old and the new register admit only acts signed in the presence of witnesses.
it	Nelle isole britanniche, sia il vecchio che il nuovo registro ammettono solo atti sottoscritti alla presenza di testimoni.

en	Correlation between the different factors of classification: synthesis of various types of registers in Europe
it	Correlazione tra i diversi fattori di classificazione: sintesi dei vari tipi di registri in Europa

en	• section D contains usually, in free format, other information that is not obligatory but which the
it	• la sezione D contiene di solito, in formato libero, altre informazioni non obbligatorie ma che il

en	Hybrid: Alsace and Moselle
it	Ibrido: Alsazia e Mosella

en	Classic systems of Common Law: The British Isles V.T.
it	Sistemi classici di common law: Isole Britanniche V.T.

en	18 There is also mention of "Public Register" to signify the necessarily public nature of the register institution.
it	18 Si parla anche di "public register" a significare la natura necessariamente pubblica dell'istituzione registrale.

en	It is also important to note that among the various factors for the classification of the different categories or legal families, there are correlations that better clarify the nature and functioning of a given system.
it	Interessa inoltre sottolineare che tra i vari fattori di classificazione delle diverse categorie o famiglie giuridiche esistono delle correlazioni che chiariscono meglio la natura ed il funzionamento di un determinato sistema.

en	In particular, in a constitutive system, registration is a precondition for the existence of the mortgage and, accordingly, it also determines the degree.
it	In particolare, in un sistema costitutivo, la registrazione è una precondizione per l'esistenza dell'ipoteca e, di conseguenza, essa ne determina anche il grado.

en	• non-transposition of Roman law, excepting some marginal influence on doctrinal works;
it	• il mancato recepimento del diritto romano, salvo qualche influenza marginale su opere dottrinali;

en	6 Curiously, however, there is no absolute correspondence between the legal tradition in force in a given country and the technical solution adopted for the management of the property registers.
it	6 Curiosamente, però, non esiste una assoluta corrispondenza tra la tradizione giuridica vigente in un determinato Paese e la soluzione tecnica adottata per la gestione dei registri della proprietà.

en	The Land Registrar must be an expert in civil law and property law in particular.
it	Il Land Registrar deve essere un esperto in diritto civile e della proprietà in particolare.

en	In other words, the transfer of property rights does not require more than the mere consent of the parties legitimately expressed in writing.
it	In altri termini, il trasferimento del diritto di proprietà non richiede altro che il mero consenso delle parti legittimamente manifestato per iscritto.

en	Recently, the rules at the European and national level on the protection of privacy have determined in many countries the need to reconsider, in the light of this legislation, the opportunity of unconditional opening of the register.
it	Recentemente, le regole europee e nazionali sulla tutela della privacy hanno determinato in molti paesi la necessità di riconsiderare, alla luce di tale normativa, l'opportunità di una apertura senza condizioni del registro.

en	There is no uniform registration format in Europe and consequently there is no common system of real estate research.
it	Non esiste un formato di registrazione uniforme in Europa e conseguentemente non esiste un comune sistema di ricerca immobiliare.

en	23 Italy has amended the previous organisational design (which was almost identical to those of the other countries of Napoleonic law), to adopt an "Agency" type organisation in 2000.
it	23 L'Italia ha modificato il precedente disegno organizzativo (che era pressoché identico a quello degli altri paesi di diritto napoleonico), per adottare una organizzazione di tipo "Agenziale" nel 2000.

en	In general it can be stated that at present, the recording of the titles of purchase is required in most of the legal systems and, in Western Europe, covers over 95% of the entire territory.
it	In generale può affermarsi che allo stato attuale, la registrazione dei titoli di acquisto è obbligatoria nella gran parte dei sistemi giuridici e, nell'Europa occidentale, copre oltre il 95% dell'intero territorio.

en	These collections were then adopted as the official laws by some European monarchs in order to consolidate their
it	Tali raccolte vennero poi adottate come leggi ufficiali da alcuni monarchi europei allo scopo

en	Description of the property, usually identified with a unique number 2.
it	Descrizione della proprietà, identificata solitamente con un numero univoco; 2.

en	Currently, however, a percentage of 86% of the territory is covered, corresponding, according to recent estimates, to almost the entirety of the "productive" territory.25
it	Attualmente, tuttavia, risulta coperta dalla registrazione una percentuale dell'86% del territorio, corrispondente secondo recenti stime alla quasi totalità del territorio "produttivo".25

en	Germany (Bürgerliches Gesetzbuch, 1900) and Switzerland (Civil Code, 1912) adopted their own codifications.
it	La Germania (Bürgerliches Gesetzbuch, 1900) e la Svizzera (Codice civile, 1912) adottarono le proprie codificazioni.

en	Only the Scandinavian systems do not require particular forms for registration.
it	Solamente i sistemi nordici non richiedono per la registrazione particolari forme.

en	In the European context the registration of titles represents the most common system, both for the number of States and by population.
it	In ambito europeo la registrazione dei titoli rappresenta il sistema più diffuso, sia per numero di stati sia per popolazione.

en	This system must be absolutely defended, i.e., protected from the risk of administrative simplifications that are too hasty and can easily lead to overlooking the reasons and principles that were at the basis of their creation.
it	Tale sistema va assolutamente tutelato, cioè protetto dal rischio di troppo affrettate semplificazioni amministrative che possono facilmente condurre all'oblio delle ragioni e dei principi che sono stati alla base della loro creazione.

en	Thus the traditio was replaced in a manner that has not been consistent in the various countries.9
it	Così la traditio è stata sostituita in modo non omogeneo nei vari paesi.9

en	In these countries Roman law has influenced the way of purchasing property under derivative title.
it	In tali paesi il diritto romano ha influenzato il modo di acquisto della proprietà a titolo derivativo.

en	The structural reasons which have allowed such a different development of Common Law with respect to Civil Law are to be found not only in the absence of general codification in Great Britain but in a complex of circumstances such as:
it	Le ragioni strutturali che hanno consentito uno sviluppo così differente del Common Law rispetto al Civil Law sono da ricercarsi non soltanto nella mancanza di codificazioni generali in Gran Bretagna ma in un complesso di circostanze quali:

en	But the doctrine didn't avoid its criticism, and attempts to overcome this principle emerged until the time of the reform of the Civil Code.
it	Ma non mancarono in dottrina le critiche, ed i tentativi di superarlo si susseguirono fino al momento della riforma del codice civile.

en	In other words: the property register plays a leading role even if the authority is called "Kadaster".
it	In altre parole: il registro immobiliare detiene un ruolo leader anche se la autorità è chiamata "Kadaster".

en	• The legal institutions that distinguish modern Property Law from Law regarding Obligations and Contracts, are based fundamentally on three principles.
it	• Gli istituti giuridici che distinguono il moderno Diritto della Proprietà dal Diritto delle Obbligazioni e dei Contratti, poggiano fondamentalmente su tre principi.

en	• the ancient affirmation of the Rule of Law (analogous concept to the constitutional state).
it	• l'antica affermazione della Rule of Law(concetto analogo a stato di diritto).

en	The Land Registrar performs an activity in the public interest and should therefore enjoy stability in his office and legal protection of his professional integrity.
it	Il Land Registrar svolge un'attività di interesse pubblico e pertanto dovrebbe godere di stabilità nel suo ufficio e di protezione legale della sua integrità professionale.

en	Numerous are the distinguishing factors between the five families listed above, but there are five that most readily facilitate the comparison:
it	Numerosi sono i fattori distintivi tra le cinque famiglie sopra elencate, ma sono cinque quelli che maggiormente agevolano la comparazione:

en	• in the Netherlands the modus is twofold since it comprises both a separate agreement on the transfer of property and its registration.
it	• in Olanda il modusè duplice in quanto comprende sia un accordo separato sul trasferimento della proprietà sia la registrazione.

en	To achieve this, the modern legal systems require that private contracts or real rights to which they give rise are made public.
it	Per ottenerlo i sistemi giuridici moderni richiedono che si rendano pubblici o i contratti privati o i diritti reali cui essi danno luogo.

en	26 It should be borne in mind however that the mortgage registers of Spain, Portugal and Poland register rights and not only documents.
it	26 Si deve rammentare però che i registri ipotecari spagnolo, portoghese e polacco registrano diritti e non esclusivamente documenti.

en	• the mandatory nature of the principle ofstare decisis(starting from the middle of the 19th century);
it	• l'obbligatorietà del principio dello stare decisis(a partire dalla metà del XIX secolo);

en	All jurisdictions have established precise instruments to support the delicate processes of updating and release of the relative information.
it	Tutti gli ordinamenti giuridici hanno predisposto precisi strumenti per supportare i delicati processi di aggiornamento e rilascio delle informazioni relative.

en	As in our Italian jurisdiction, in any national jurisdiction there is a body of regulations governing the complex matter.
it	Così come nel nostro ordinamento, in ogni ordinamento nazionale, esiste un corpo di norme che disciplinano la complessa materia.

en	To reduce them, human beings use many legal institutions and institute organisations, adapting them to the characteristics of each activity.
it	Per ridurli, gli esseri umani utilizzano molti istituti giuridici e impiantano organizzazioni adattandoli alle caratteristiche di ogni attività.

en	Civil Law of Germany (or of Central Europe);
it	Civil Law della Germania (o del Centro Europa);

en	Bear in mind, for example the reduced guarantee that ensures a personal credit right with respect to a mortgage.
it	Si pensi, ad esempio, alla minore garanzia che assicura un diritto di credito personale rispetto ad uno ipotecario.

en	Priorities in property transfers
it	Priorità nei trasferimenti di proprietà

en	15 One could compare the effects to those of a sale with reservation of title.
it	15 Si potrebbero avvicinarne gli effetti a quelli di una vendita con riserva di proprietà.

en	• the selection of Judges among the best higher court lawyers, the barrister (bureaucratic selection
it	• la selezione dei giudici fra i migliori avvocati superiori, i barrister (selezione burocratica dei giudici

en	33 More precisely, in England, Ireland and Scotland property is acquired whether or not the seller is the true owner.
it	33 Più precisamente, in Inghilterra, Irlanda e Scozia la proprietà si acquista nonostante il venditore non sia il vero proprietario.

en	The work analyses a part of these institutional and organisational solutions: those which make possible the existence and the negotiation at low cost of ownership rights and of other real rights on property.
it	Il lavoro analizza una parte di tali soluzioni istituzionali ed organizzative: quelle che rendono possibile l'esistenza e la contrattazione a basso costo del diritto di proprietà e degli altri diritti reali sugli immobili.

en	In England, the old system of registration of deeds that was in force (i.e., until the year 2002), did not require mandatory registration.
it	In Inghilterra, vigente il vecchio sistema di registrazione di atti (cioè fino all'anno 2002), la registrazione non era obbligatoria.

en	Training requirements for the "Land Registrars"
it	Requisiti formativi per i "Land Registrars"

en	Then there are the legal systems in which the management of the register is entrusted to a subordinate administrative authority, embodied in the structure of a Ministry.
it	Vi sono poi i sistemi giuridici nei quali la gestione del registro è affidata ad un'autorità amministrativa subordinata, incardinata nella struttura di un ministero.

en	Land not only constitutes an important resource in itself, but it also performs an essential function as a guarantee of credit, thereby reducing transaction costs in the context of lending and making it possible on a large scale and without the need to resort to further personal guarantees.
it	La terra costituisce non solo un'importante risorsa di per sé ma svolge una funzione essenziale come garanzia del credito, riducendo i costi delle transazioni nell'ambito dell'attività creditizia e rendendola possibile su larga scala e senza necessità di ricorrere a ulteriori garanzie personali.

en	or other obligatory agreements connected to the execution of the contract; the clauses of the
it	altri patti di natura obbligatoria connessi all'esecuzione del contratto; le clausole del mutuo

en	As a rule, they carry out their tasks under the supervision of a judge in judicial systems or as a lawyer in the administrative type systems.
it	Come regola, essi esercitano i loro compiti sotto la supervisione di un giudice nei sistemi giudiziari, o di un giurista nei sistemi di tipo amministrativo.

en	• in Scotland "Land Register" (in addition to the older type of "Register of Sasins", which was gradually replaced),
it	• in Scozia "Land Register" (oltre al più vecchio tipo "Register of Sasins", che è stato sostituito gradualmente),

en	The subsequent entry in the Grundbuch replaces the traditio (typical of movable property):
it	La successiva iscrizione nel Grundbuchsostituisce la traditio(tipica dei beni mobili):

en	In the complex panorama of European property registers the role of "Land Registrar" is unanimously considered to be of fundamental importance for the operation, efficiency and reliability of the public register.
it	Nel complesso panorama europeo dei registri della proprietà il ruolo del "Land Registrar" è considerato unanimemente di fondamentale importanza per il funzionamento, l'efficienza e l'affidabilità del registro pubblico.

en	In the countries of the dissolved Communist regime, this percentage is obviously smaller; even in Germany there are regions of the East in which the latest updates of the registers for lands not economically assessable (such as forests) should date back to the beginning of the 20th century.
it	Nei paesi del dissolto regime comunista, tale percentuale ovviamente è più ridotta; persino in Germania vi sono regioni dell'est nelle quali gli ultimi aggiornamenti dei registri per le terre non valutabili economicamente (come ad esempio le foreste) dovrebbero risalire agli inizi del XX secolo.

en	This implies the recognition to the future buyer of the "equitable ownership" and of the consequent remedy of "tracing" (i.e., the possibility to obtain what is due to him even against the third purchaser).15
it	Ciò comporta il riconoscimento, in capo al futuro acquirente, della "equitable ownership" e del conseguente rimedio del "tracing" (cioè la possibilità di conseguire ciò che gli spetta anche nei confronti del terzo acquirente).15

en	In fact, in the Roman law there was a distinction between "titulus" and "modus" of the transfer and both were required for its completion.
it	Nel diritto romano si distingueva infatti tra "titulus" e "modus" del trasferimento e si richiedevano entrambi per il suo perfezionamento.

en	28 March 1929, n. 499 has maintained the former Austrian system, there is still a "tavolare" (land book type) system in force.
it	28 marzo 1929, n. 499 ha mantenuto il sistema austriaco previgente, è ancora vigente un sistema "tavolare".

en	It is the intermediate period dedicated to the assessment of the legitimacy of the seller and to the determination of the exact configuration of the rights transferred by him.
it	E' il periodo intermedio dedicato alla valutazione della legittimazione del venditore ed alla determinazione della esatta configurazione dei diritti da questi trasferiti.

en	Constitutive or declarative effect
it	Effetto costitutivo o dichiarativo

en	When this happens, some of these rights may be incompatible, unless the parties obtain the consent of the concerned owners, thus incurring however in considerable costs in transaction which could endanger the legal traffic on the property itself.
it	Quando ciò accade alcuni di tali diritti possono risultare incompatibili, a meno che le parti ottengano il consenso dei titolari interessati, incorrendo però in costi notevoli di transazione che potrebbero porre in pericolo il traffico giuridico sui beni stessi.

en	Netherlands (differs for a limited protection of good faith)
it	Olanda (si differenzia per una limitata protezione della buona fede)

en	loan in the mortgage, etc.31
it	nell'ipoteca etc.31

en	Specifically regarding this, se, the report published by the European Commission in 2004: http://ec.europa.eu/internal_market/finservicesretail/docs/home-loans/2004-report-integration_en.pdf
it	Si veda in proposito, il report pubblicato dalla commissione europea nel 2004: http://ec.europa.eu/internal_market/finservicesretail/docs/home-loans/2004-report-integration_en.pdf

en	The first stage takes place between private parties with the assistance of the Latin Notary, and has the function of regulating the relationship between the seller and the buyer in relation to the transfer being put into effect.
it	La prima fase si svolge tra le parti private con l'assistenza del notaio latino, ed ha la funzione di regolare i rapporti tra venditore e acquirente in relazione alla vicenda traslativa posta in essere.

en	• the early centralisation and high prestige of higher English Courts (fragmentation of continental
it	• la precoce centralizzazione ed elevato prestigio delle Corti superiori inglesi (frammentazione delle

en	• the diversity in the system of sources of law (case-law is the main source of law in systems of
it	• la diversità nel sistema delle fonti del diritto (la giurisprudenza è la principale fonte del diritto nei

en	The necessary training requirements for the registrars officials of the registers in Europe vary from one system to another; however the recording function is performed almost everywhere under the supervision of legal experts, and often by magistrates.
it	I requisiti formativi richiesti per i funzionari responsabili dei registri in Europa variano da un sistema all'altro; tuttavia la funzione registrale è eseguita quasi ovunque sotto la supervisione di esperti giuristi, e spesso da magistrati.

en	In this way, the major legal families that represent the continental panorama of civil law were established.
it	Nacquero così le grandi famiglie giuridiche che rappresentano il panorama continentale del diritto civile.

en	9 In Germany, the contract relating to the transfer of property is abstract with respect to the underlying agreement concerning the conditions of the sale.
it	9 In Germania, il contratto relativo al trasferimento della proprietà è astratto rispetto al sottostante accordo obbligatorio avente ad oggetto le condizioni della compravendita.

en	Countries of Central Europe, Spain and the Netherlands
it	Paesi del Centro Europa, Spagna e Olanda

en	This contribution is born from the experience gained over the past five years as a referent and contact point of the European Land Registry Association ELRA,1 to which the Agency has belonged since 2011.
it	Il presente contributo nasce dall'esperienza acquisita nei passati cinque anni in qualità di referente e contact point dell'associazione europea dei Registri Immobiliari ELRA1 (European Land Registry Association), cui l'Agenzia ha aderito sin dal 2011.

en	21 In the Netherlands, where the two functions (or the two registers) were incorporated in a single structure and function, it seems that the legally-trained officials are responsible for updating both registers.
it	21 Nei Paesi Bassi, dove le due funzioni (o i due registri) sono state incorporate in un'unica struttura e funzione, sembra che normalmente i funzionari formati giuridicamente siano responsabili per l'aggiornamento di entrambi i registri.

en	In most European legal systems, the registers of the property are anchored in the judicial system as bodies of voluntary jurisdiction.
it	Nella maggior parte dei sistemi giuridici europei, i registri della proprietà sono incardinati nel sistema giudiziario come organismi di volontaria giurisdizione.

en	These models, updated over time because of the progressive evolution of computing systems, consist of three mandatory sections, to which a possible fourth one is added, in free format:
it	Tali modelli, aggiornati nel tempo in ragione della progressiva evoluzione informatica dei sistemi, si compongono di tre sezioni obbligatorie, cui se ne aggiunge una quarta, eventuale, in formato libero:

en	The greater force of the right in rem stems from its exclusiveness that obliges the whole world to respect it, (effectiveness erga omnes) and not only the transmitter.
it	La maggiore forza del diritto reale proviene dalla sua esclusività che obbliga al suo rispetto tutto il mondo (efficacia erga omnes) e non solo il trasmittente.

en	In this last case one refers to "negative registration" or negative system, since the main effect of the same is to "block" other rights on the same property.
it	In tale ultimo caso si parla di "registrazione negativa" o sistema negativo, in quanto l'effetto principale della stessa è quello di "bloccare" altri diritti sullo stesso bene.

en	The Association's primary purpose is to support the development and understanding of the role of land registration in real property and capital markets in Europe.
it	Lo scopo primario dell'associazione è quello di supportare lo sviluppo e la comprensione del ruolo della registrazione immobiliare nel campo della proprietà e dei mercati di capitali in Europa.

en	It is argued by several parties that the protection of the right to confidentiality should induce the legislator to think of new modes of delivery of registry information - which should be more respectful of the rights of the person.
it	Si sostiene da più parti che la tutela del diritto alla riservatezza dovrebbe indurre il legislatore a pensare nuove modalità di rilascio dell'informazione registrale, che siano più rispettose dei diritti della persona.

en	It must first be stated that the order (or sequence) of the recordings relating to limited real rights determines the degree of the same in all jurisdictions.
it	Si deve premettere che l'ordine (o sequenza) delle registrazioni relative ai diritti reali limitati determina il grado degli stessi in tutti gli ordinamenti.

en	The second legal family present in the area of Civil Law is the one that gathers the countries of Napoleonic tradition and whose paradigm is represented by the French Civil Code.
it	La seconda famiglia giuridica presente nell'area di Civil Lawè quella che raccoglie i paesi di tradizione napoleonica e il cui paradigma è rappresentato dal codice civile francese.

en	In the Anglo-Saxon world, once the formalities provided for the transfer have been set in place, this transfer was (and is now) to be considered definitely implemented.14
it	Nel mondo anglosassone, una volta poste in essere le "forme" previste per il trasferimento, questo era (ed è) da considerarsi senz'altro attuato.14

en	To learn more on the argument, see www.elra.eu in the section dedicated to the project.
it	Per approfondire l'argomento, si veda www.elra.eu nella sezione dedicata al progetto.

en	Among the Common Law systems, Scotland holds the primacy of total geographical coverage of recorded titles since registration has been mandatory for transfers of property since 1617.
it	Tra i sistemi di Common Law la Scozia detiene il primato della totale copertura geografica di titoli registrati, poiché la registrazione è obbligatoria per i trasferimenti di proprietà fin dal 1617.

en	Mortgage register- Italy (Constitutive for mortgages but gives no protection of good faith)
it	Registro ipotecario - Italia (Costitutivo per le ipoteche ma non accorda protezione alla buona fede)

en	22 Greece has not yet completed the cadastral system and the former Communist countries currently face difficulties related to the lack of a land registry system.
it	22 La Grecia non ha ancora completato l'impianto catastale ed i paesi dell'area excomunista affrontano oggi le difficoltà connesse alla assenza di un sistema catastale.

en	An important characteristic of Civil Law, apart from its origins in Roman law, was the codification of Roman law passed down, i.e., its inclusion in civil codes.
it	Un'importante caratteristica del Civil Law, a parte le sue origini nel diritto romano, è stata la codificazione del diritto romano tramandato, ossia la sua inclusione nei codici civili.

en	There is the reinforcement, on the one hand, of the conviction that some of the professional figures traditionally engaged in the processes of management and transfer of real estate properties have become obsolete, as a result of the transformations in the markets and as regards technology.
it	Si fa avanti, da un lato, la convinzione che alcune delle figure professionali tradizionalmente impegnate nei processi di gestione e trasferimento delle proprietà immobiliari siano divenute obsolete, come conseguenza delle trasformazioni dei mercati e della tecnologia.

en	• section Acomprises data relative to the title, the convention, the mortgage or to the annotation
it	• la sezione A comprende i dati relativi al titolo, alla convenzione, all'ipoteca o all'annotazione e i

en	In the following paragraphs there is a brief examination of the property registration systems, highlighting their common characteristics as well as their fundamental differences on the basis of five criteria for comparison:
it	Nei paragrafi successivi si è svolta una breve disamina dei sistemi di registrazione della proprietà, evidenziandone le comuni caratteristiche e le fondamentali differenze sulla base di cinque criteri di comparazione:

en	Some aspects already shared by most European legal systems can be summarised as follows: The Land Registrar is a national authority responsible for the State function.
it	Alcuni aspetti, già condivisi dalla gran parte dei sistemi giuridici europei, possono riassumersi di seguito: Il Land Registrar è un'autorità nazionale preposta alla funzione dallo Stato.

en	Registration can determine the degree (the order of priority) between different real rights over
it	La registrazione può determinare il grado (l'ordine di priorità) tra diversi diritti reali immobiliari.

en	See the website www.agenziaentrate.it page: http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/home/servizi+online/serv_terr
it	Si veda nel sito www.agenziaentrate.it la pagina: http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/home/servizi+online/serv_terr

en	In an intermediate group between the two that have been previously described, the systems in which the register is managed by an independent administrative authority could be brought together as in Ireland, England, Scotland, Holland and, since 2000, in Italy.
it	In un gruppo intermedio tra i due precedentemente descritti si potrebbero riunire i sistemi nei quali il registro è gestito da un'autorità amministrativa indipendente, come in Irlanda, Inghilterra, Scozia, Olanda e, a partire dal 2000, in Italia.

en	In terms of content, real estate registration systems in Europe can be classified according to the following parameters:
it	Sotto il profilo contenutistico, i sistemi di registrazione immobiliare in Europa possono essere classificati secondo i parametri che seguono.

en	For example, written laws that govern the systems of Civil Law in Sweden and in the other Scandinavian countries or Roman-Dutch countries are not grouped into larger codes, as vast as those found in France and Germany.
it	Per esempio, le leggi scritte che governano i sistemi di Civil Law della Svezia e degli altri paesi nordici o paesi romano-olandesi non sono raggruppate in codici più grandi, ampi come quelli che si trovano in Francia e Germania.

en	Finally, in England, in one and the same register there are two methods of recording: the old system of registration of deeds and the new system of registration of rights.
it	In Inghilterra infine, in uno stesso registro esistono due metodi di registrazione: il vecchio sistema di registrazione di atti ed il nuovo sistema di registrazione di diritti.

en	The highest standard can be reached in some States of the Napoleonic system, where the person carrying out the recording must basically possess some requisites that are the same as those required for the Latin notary, as happens in Spain and Portugal.
it	Lo standard più alto si raggiunge in qualche Stato del sistema napoleonico, dove il registratore deve fondamentalmente possedere alcuni requisiti che sono gli stessi richiesti per il notaio latino, come accade in Spagna e Portogallo.

en	This rule is partly tempered by the possibility granted to the holder with the "equitable" title to be protected against alteration of the register (sec. 65, sched. 4 LRA 2002).
it	Questa regola risulta in parte temperata dalla possibilità riconosciuta al possessore con titolo "equitable" di essere protetto contro alterazioni del registro (sec. 65, sched.4 LRA 2002).

en	Area of Civil Law
it	Area di Civil Law

en	A revolutionary proposal was offered at that time: the return to the distinction between titulus and modus adquirendi: the transfer act, amending or terminating a real right, would not have produced effects until it had been transcribed.
it	Fu avanzata in quella sede una proposta rivoluzionaria: il ritorno alla distinzione tra titulus e modus adquirendi: l'atto traslativo, modificativo o estintivo di un diritto reale non avrebbe prodotto effetti fino a quando non fosse stato trascritto.

en	Almost all of the systems of real estate registration require the presence of certain formal requirements for the purpose of carrying out the formalities, i.e., for the registration request.35
it	La quasi totalità dei sistemi di registrazione immobiliare esige la presenza di determinati requisiti formali per l'adempimento delle formalità, cioè per la richiesta di registrazione.35

en	Therefore the various systems of "Land Registration" were examined with reference to the main typical factors, such as the organization of the Register, the contents of the recording, its substantial effects, the protection of good faith and the effects to third parties.
it	Sono stati esaminati pertanto i vari sistemi di "Land Registration" con riferimento ai principali fattori caratterizzanti, quali l'organizzazione del Registro, il contenuto della registrazione, i suoi effetti sostanziali, la protezione della buona fede e gli effetti verso i terzi.

en	Common Law, with reduced intervention of a legislative source, which vice versa is prevalent in
it	sistemi di Common Law, con un ridotto intervento della fonte legislativa, che viceversa è

en	The Anglo-Saxon model, both in relation to the transfer procedure, and to the procedure for its registration, aims at ensuring, as all systems pretend to do for the fundamental economic reasons mentioned in the introduction, the certainty of the transfer on one hand, and its rapidity on the other.
it	Il modello anglo-sassone, sia in relazione al procedimento di trasferimento, sia in relazione al procedimento della sua "pubblicità" mira a garantire, come del resto tutti i sistemi pretendono di fare per le fondamentali ragioni economiche citate in premessa, la certezza del trasferimento da un lato, e la sua rapidità dall'altro.

en	Mixed systems (constitutive only for mortgages)
it	Sistemi misti (costitutivo solo per ipoteche)

en	The distinction is valid also in Spain.
it	La distinzione opera inoltre in Spagna e Grecia.

en	We will see further on how these "basic" systems have however given rise to diverse property registration systems, to forms of registers that can be considered as hybrid, which do not reflect perfectly and consistently the substantive legal system that supports them.
it	Vedremo in seguito come però tali sistemi "basici" abbiano dato origine a diversi sistemi di registrazione della proprietà, a forme per così dire ibride di registri che non riflettono perfettamente e coerentemente il sistema di diritto sostanziale che le supporta.

en	Other conditions being equal, rights in rem (and in particular those of real estate property) enjoy greater certainty as regards their realisation.
it	A parità di altre condizioni, i diritti reali (ed in particolare quelli immobiliari) godono di maggiore certezza in ordine alla loro realizzazione.

en	The association operates at the European level for the diffusion of legal culture and best practices in the vast sphere of "Property Registration", in that sector that we Italians call "Mortgage Law" and which has its main regulatory reference in Book VI of our Civil Code entitled "Protection of rights".
it	L'associazione opera a livello europeo per la diffusione della cultura giuridica e delle migliori pratiche nel vasto ambito della "Registrazione della proprietà", in quel settore che noi italiani definiamo "Diritto Ipotecario" e che ha il suo principale riferimento normativo nel Libro VI del nostro codice civile intitolato alla "Tutela dei diritti".

en	It is good practice that interested parties, including landowners, lenders, notaries and registrars,
it	È buona pratica che le parti interessate, tra cui proprietari, notai e registratori siano consultati

en	But also in the Netherlands, which historically are heirs - as Italy, Belgium and Luxembourg - of Napoleonic law, the purchase of property requires more steps in order to be completed.
it	Ma anche nei Paesi Bassi, che storicamente sono anch'essi eredi - come Italia, Belgio e Lussemburgo - del diritto Napoleonico, l'acquisto della proprietà richiede più passaggi per perfezionarsi.

en	The reasons for such protection does not reside however in the protection of the good faith of the purchaser, but within the norm, introduced in England in 2002 (art. 23, para. 1 LRA) which guarantees to anyone who has been registered as the owner the right to dispose of the property.
it	Le ragioni di tale protezione non risiedono però nella protezione della buona fede dell'acquirente, ma nella norma, introdotta in Inghilterra nel 2002 (art. 23, par.1 LRA) che garantisce a chiunque sia stato registrato come titolare il potere di disporre dell'immobile.

en	Civil Law of the former Communist countries;
it	Civil Law dei paesi ex comunisti;

en	Therefore in many quarters24 is stressed the need to delineate a profile, a status, which takes into account the necessary training requirements, powers and limits which, although consistent with the legal system to which they belong, are somehow acceptable in every legal system.
it	Pertanto da più parti24 si sottolinea la necessità di delinearne un profilo, uno status, che tenga conto dei necessari requisiti formativi, poteri e limiti che, pur coerenti col sistema giuridico di appartenenza, siano in qualche modo condivisibili in ogni ordinamento.

en	The ELRA Board is aware of proposals in a number of member states to reorganise and restructure land registries.
it	Il Consiglio di ELRA è al corrente di proposte volte alla riorganizzazione e ristrutturazione dei registri immobiliari.

en	Included in it, together with France,10 are Italy (with the exception of territories in which the land registration system of Austrian derivation is in use),11 Belgium and Luxembourg.
it	Ne fanno parte, insieme alla Francia,10 l'Italia (con esclusione dei territori in cui vige il sistema tavolare di derivazione austriaca),11il Belgio e il Lussemburgo.

en	Lastly, In Ireland and Scotland, the old systems of the Register of Deeds and Register of Sasins coexist with a new system of registration of rights ("Land Registry" in Irish terminology and "Land Register" in the Scottish).
it	In Irlanda e Scozia, infine, i vecchi sistemi del Register of Deeds e del Register of Sasins coesistono con un nuovo sistema di registrazione di diritti ("Land Registry" nella terminologia Irlandese e "Land Register" in quella scozzese).

en	In this respect, it is possible to once again distinguish the Central European systems of the Land Books and the Scandinavian systems on the one hand, where compulsory registration results in over 95% of the territory being covered by the registration of the ownership titles, with the sole exception of the lands belonging to the State or to the territorial entities (such as roads, woods, etc.).
it	Sotto tale profilo si possono ancora una volta distinguere i sistemi Centro europei del Land book e i sistemi Nordici da un lato, ove l'obbligatorietà della registrazione fa sì che oltre il 95% del territorio sia coperto dalla registrazione dei relativi titoli di proprietà, con la sola eccezione delle terre appartenenti allo Stato o agli enti territoriali (come le strade, le foreste etc.).

en	The comparative analysis starts from the distinction between the legal systems of the property transmission within the two large families of "Civil Law" and "Common Law".
it	L'analisi comparatistica parte dalla distinzione dei sistemi giuridici di trasmissione della proprietà all'interno delle due grandi famiglie del "Civil Law" e del "Common Law".

en	For the purposes of a comparative analysis between the various systems of real estate registration in Europe, many reports on the subject17 show the distinction between five basic "legal families":
it	Ai fini di una analisi comparatistica tra i diversi sistemi di registrazione immobiliare in Europa, molti reports in materia17 riportano la distinzione tra cinque "famiglie giuridiche" di base:

en	For example in England and Wales, Common Law countries, a title register is in force, just as in Spain, a Civil Law country.
it	Ad esempio in Inghilterra e Galles, Paesi di Common Law, si adotta un registro di diritti così come in Spagna, paese di Civil Law.

en	This principle, an expression of the natural law ideal of the primacy of the individual and of his will as a reaction to the feudal domain, led to the affirmation of private will, transfused into the agreement, capable by itself of producing effects not only between the parties but also erga omnes.12
it	Tale principio, espressione dell'ideale giusnaturalistico del primato dell'individuo e della sua volontà come reazione al dominio feudale, condusse all'affermazione di una volontà privata, trasfusa nell'accordo, da sola capace di produrre effetti non solo tra le parti ma anche erga omnes.12

en	Between the 6th and 7th century the first Germanic Codes appeared, clearly delineating the law in force for the Germanic classes, privileged in respect to their Roman subjects, and harmonising those laws with popular law.
it	Tra il VI e VII secolo apparvero i primi Codici germanici per delineare chiaramente il diritto in vigore per le classi germaniche privilegiate rispetto ai loro sudditi romani e armonizzare quelle leggi con il diritto popolare.

en	TRANSMISSION OF PROPERTY RIGHTS AND CONSTITUTION, MODIFICATION AND TRANSMISSION OF OTHER REAL RIGHTS: LEGAL SYSTEMS COMPARED
it	TRASMISSIONE DEL DIRITTO DI PROPRIETÀ E COSTITUZIONE, MODIFICA E TRASMISSIONE DEGLI ALTRI DIRITTI REALI: SISTEMI GIURIDICI A CONFRONTO.

en	Subset with a Land buch kept by the Cadastre: Czech Rep., Hungary and Slovakia
it	Sottogruppo con un Land buch tenuto dal Catasto: Rep. Ceca, Ungheria e Slovacchia

en	Different solutions lie ahead, with reference to the conflict between different purchasers of the same property, in the two major legal systems for property transfer.
it	Diverse soluzioni si prospettano, con riferimento al conflitto tra differenti acquirenti dello stesso bene, nei due principali sistemi giuridici di trasferimento della proprietà.

en	For each of these, we are going to summarise the solutions adopted by substantive law to achieve the translative effect when the object of the contract is immovable property.
it	Per ciascuna di queste, si esporranno brevemente le soluzioni adottate dal diritto sostanziale per realizzare l'effetto traslativo quando oggetto del contratto siano i beni immobili.

en	35 For a thorough study on the topic of the authenticity of the title as a requirement for registration, see the interesting work of Gaetano Petrelli "The authenticity of the title of the transcription in its historical evolution and in comparative law" in the Rivista di diritto civile n. 5 of 2007, CEDAM, Padua, 2007.
it	35 Per uno studio approfondito sull'argomento dell'autenticità del titolo come requisito per la registrazione, si veda l'interessante lavoro di Gaetano Petrelli "L'autenticità del titolo della trascrizione nell'evoluzione storica e nel diritto comparato" in Rivista di diritto civile, n. 5 del 2007, CEDAM, Padova, 2007.

en	The registration of documents (Deed system) is generally carried out in the form of "personal folium", i.e., sorted by the name of the proprietor.
it	La registrazione di documenti (Deed system) è generalmente eseguita nella forma del "personalfolium", cioè ordinata in base al nome del titolare.

en	The substantial lack of concern for the protection of the contractor that the Civil Law considers "weak" is still today, in fact, a characteristic trait of the entire Anglo-Saxon system, where there is the complete absence of the thought that the "State" (i.e., a central authority) is concerned about protecting the individual in the conduct of his or her private transactions.
it	Il sostanziale disinteresse per la tutela del contraente che il Civil Law considera "debole" è ancor oggi, in effetti, tratto caratteristico dell'intero sistema anglosassone, dove è del tutto assente il pensiero che lo "Stato" (cioè un'autorità centrale) si preoccupi di tutelare il singolo nello svolgimento delle sue transazioni private.

en	be consulted before proposals are finalised.
it	prima che le proposte siano tradotte in atti.

en	In some other states the "Land Registrars" are in fact legally enabled; in the majority of the legal systems they are however civil servants - "Court clerks" or upper-level administrative officials.
it	In qualche altro stato i "Land Registrars" sono veri e propri legali abilitati; nella maggioranza degli ordinamenti essi sono tuttavia pubblici impiegati - "Court clerck" o funzionari amministrativi di livello superiore.

en	Abstract This paper shows an overview of the land registration systems in Europe.
it	Abstract Il presente lavoro offre una panoramica generale dei sistemi di registrazione immobiliare in Europa.

en	10 With the partial exception of Alsace and Moselle, in which a real estate registration system inspired by the German Grundbuch is in force, but with the exclusion of the constitutive principle and the protection of good faith in registers, as in the rest of France.
it	10 Con la parziale eccezione dell'Alsazia e della Mosella, in cui vige un sistema di registrazione immobiliare ispirato al Grundbuch tedesco, ma con esclusione del principio costitutivo e della protezione della buona fede registrale, come nel resto della Francia.

en	On these basis, in fact, the legal institutions and national organizations, that supervise the real estate registration, are built.
it	Su tali basi, infatti, poggiano gli istituti giuridici e le organizzazioni nazionali che soprintendono alla registrazione immobiliare.

en	At the end, despite the resistance to it by the detractors of written law, who emphasised that there was a danger of its crystallisation, which would have strayed it from living law, the codification of European private law progressed8 and brought about, in many countries, a comprehensive corpus of rules, which has remained up to this day, albeit with various transformations.
it	Alla fine, malgrado le resistenze opposte dai detrattori della legge scritta, che paventavano il pericolo di una sua cristallizzazione che l'avrebbe allontanata dal diritto vivente, la codificazione del diritto privato europeo progredì8 e diede luogo, in molti stati, ad un corpus organico di norme giunto, pur con varie trasformazioni, fino ai giorni nostri.

en	In particular, such organisational structure is present in the countries with the French type "Mortgage Register" (France, Belgium and Luxembourg) subordinated to the Ministry of Finance.23
it	In particolare, tale struttura organizzativa è presente nei paesi con il "registro ipotecario" di tipo francese (Francia, Belgio e Lussemburgo) subordinato al Ministero delle Finanze.23

en	• Regarding the organisations, there are various areas of professional activities, of considerable importance, characterised in each country due to the different modes of negotiation (notaries, lawyers, licensed conveyancers, etc., and insurers of titles), responsible for preparing the private contracts or equipping the title with insurance coverage.
it	• Quanto alle organizzazioni, vi sono vari settori di attività professionali, di considerevole importanza, caratterizzate in ciascun paese in ragione delle diverse modalità di contrattazione (notai, avvocati, licensed conveyancers etc e assicuratori di titoli), incaricati di preparare i contratti privati o di dotare il titolo di copertura assicurativa.

en	31 For a thorough analysis of the detailed rules for the implementation of the "formalities" in the Italian mortgage register, consult the fundamental Circular n. 128T of the Ministry of Finance-Department of the Territory of 2 May 1995 and its subsequent integration, adopted with Circular no. 3 of 17 June 2015.
it	31 Per una approfondita analisi delle modalità di esecuzione delle "formalità" nel registro ipotecario italiano, si può consultare la fondamentale circolare n. 128T del Ministero delle Finanze-Dipartimento del Territorio, del 2 maggio 1995 e la sua successiva integrazione, adottata con circolare n.3 del 17 giugno 2015.

en	• As regards property registers, these are understood in their dual nature of "documents registers" and "rights registers", with the task of making a public notification of the titles and protecting the real rights of third parties."
it	Per quanto attiene ai registri della proprietà, questi si riscontrano nella loro doppia natura di "registri di documenti" e "Registri di diritti", col compito di dare pubblicità ai titoli e proteggere i diritti reali dei terzi."

en	Scandinavian countries Denmark, Finland, Sweden
it	Paesi nordici: Danimarca, Finlandia, Svezia

en	In Greece, in some islands of the Dodecanese, the system of Landbuch of Austrian-German origin was introduced during the Italian domination, and it is still in force in those territories.
it	In Grecia, in alcune isole del Dodecaneso fu introdotto durante la dominazione italiana, il sistema del Landbuch di origine austro tedesca, sistema ancora oggi in vigore in quei territori.

en	Of course it is not for the ELRA Board to comment on the merits of any particular proposal.
it	Naturalmente, non rientra nei compiti del Consiglio entrare nel merito delle singole proposte.

en	The rights of others on the property, burdens and mortgages.
it	Diritti altrui sul bene, pesi ed ipoteche.

en	Declaratory effect (enforceability)
it	Effetto dichiarativo (opponibilità)

en	In addition to the research referred to above, extremely useful for any comparative approach is also the site of the European Association of Real Estate Registers - European Land Registry Association - ELRA (www.elra.eu) and its network, European Land Registry Network, in which the network of contact points of the association provides a constant and always updated framework of the various institutes of real estate registration in a European context.
it	Oltre alla ricerca di cui sopra, di estrema utilità per qualsiasi approccio comparatistico è inoltre il sito dell'Associazione Europea dei Registri Immobiliari - European Land Registry Association - ELRA (www.elra.eu ) e del suo network, European Land Registry Network, nel quale la rete dei contact point dell'associazione fornisce un costante e sempre aggiornato quadro dei diversi istituti di registrazione immobiliare in ambito europeo.

en	The first observation relates to the variety of such systems which originate from very different legal traditions, adopting different technical solutions to achieve the common goals of land registration as well.
it	La prima osservazione attiene alla varietà di tali sistemi i quali traggono origine da tradizioni giuridiche assai differenti, e adottano soluzioni tecniche altrettanto diverse per realizzare le finalità comuni della pubblicità immobiliare.

en	The voluntary nature or not of the registration therefore depends on the percentage of recorded titles in a given legal system.
it	Dalla volontarietà o meno della registrazione dipende dunque la percentuale di titoli registrati in un dato ordinamento.

en	power, thus contributing to the birth of the great codifications of the modern era.7 The concept of codification was further developed during the 17th and 18th centuries, as an expression of both the natural law doctrine and the ideas of the Enlightenment.
it	di consolidare il proprio potere, contribuendo così alla nascita delle grandi codificazioni dell'era moderna.7 Il concetto di codificazione fu ulteriormente sviluppato durante il XVII e il XVIII secolo, come espressione sia del giusnaturalismo che delle idee dell'illuminismo.

en	While the Italian purchaser, even in the absence of clearly expressed assumptions of responsibility on the part of the seller, is protected by the rules established by the Civil Code in matters of guarantees for defects and eviction, the Anglo-Saxon purchaser must - independently and individually - seek to protect himself for such profiles.
it	Mentre l'acquirente italiano, anche in assenza di espresse assunzioni di responsabilità da parte del venditore, è protetto dalla disciplina dettata dal codice civile in materia di garanzia per vizi ed evizione, l'acquirente anglosassone deveautonomamente ed individualmente - provvedere a tutelarsi per tali profili.

en	What is registered: registration of rights (Title systems) and registration of acts (Deedsystems)
it	Cosa si registra: registrazione di diritti (Title systems) e registrazione di atti (Deed systems)

en	• the different formation of the jurist of Common Law with respect to the jurist of Civil Law (practical
it	• la diversa formazione del giurista di Common Law rispetto al giurista di Civil Law (formazione

en	2 See the portal www.ejustice.eu and the page http://ec.europa.eu/justice/civil/index_en.htm 3 One of these projects, which today is in a pilot phase, concerns the interconnection of European Land registers, in order to
it	2 Si veda il portale www.ejustice.eu e la pagina http://ec.europa.eu/justice/civil/index_en.htm 3 Uno di tali progetti, che si trova oggi in una fase pilota, attiene all'interconnessione dei registri europei della proprietà immo

en	In this way the feudal regime, although subject to dissolution, has never been entirely abolished and the various types of Estates make available to individuals a very wide range of use rights, able to satisfy in the best possible way all their needs and give full protection to the different nuances of the will of the concerned parties.
it	In tal modo il regime feudale, pur soggetto ad un'opera di dissoluzione, non viene mai interamente abolito e le varie figure di Estates, pongono a disposizione dei privati una gamma molto vasta di diritti di godimento, capace di soddisfare nel modo migliore tutte le esigenze e di dare la piena tutela alle diverse sfumature della volontà degli interessati.

en	In particular, in the mortgage register of the countries of the Napoleonic Code (France, Belgium and Luxembourg) only authentic deeds can be registered (Public deeds and authenticated private agreements).
it	In particolare, nel registro ipotecario dei paesi del codice napoleonico (Francia, Belgio, Lussemburgo) possono essere registrati solo gli atti autentici (atti pubblici e scritture private autenticate).

en	In the constitutive systems, property is transferred upon registration and there can be no conflict between different purchasers of the same property.
it	Nei sistemi costitutivi, la proprietà si trasferisce con l'iscrizione e non può esservi conflitto tra diversi acquirenti dello stesso bene.

en	Civil Law draws its main inspiration from classical Roman law and in particular from Justinian rights (6th century A.D.) then obtaining considerable development in the Middle Ages through Canon law.
it	Il Civil Law trae la sua principale ispirazione dal diritto romano classico e in particolare dal diritto giustinianeo (VI secolo d.C.) conoscendo poi un notevole sviluppo nel medioevo attraverso il diritto canonico.

en	This happens in Austria, England, Germany, Greece, Ireland, the Netherlands, Poland, Portugal, Scotland and Hungary).
it	Ciò accade in Austria, Inghilterra, Germania, Grecia, Irlanda, Olanda, Polonia, Portogallo, Scozia, Ungheria).

en	Similarly to what happened for Civil Law, that adopted the traditions and customs of the populations concerned, fusing them with the principles of Roman law, English law evolved from the Norman and Anglo-Saxon customary law, further improved by jurisprudence and legislation.
it	Similmente a quanto accaduto per il Civil Law, che recepì le tradizioni e gli usi delle popolazioni interessate, fondendole coi principi del diritto romano ricevuto, il diritto inglese si sviluppò dal diritto consuetudinario normanno e anglosassone, ulteriormente perfezionato dalla giurisprudenza e dalla legislazione.

en	But the need to protect the confidence of third parties and to ensure a system of rules for the proper circulation of property finally forced the French legislator to review this choice, by adopting a comprehensive legislation on real estate transcription with the law of 23 March 1855.
it	Ma l'esigenza di tutelare l'affidamento dei terzi e di garantire un sistema di regole per la corretta circolazione dei beni costrinse alla fine il legislatore francese a rivedere questa scelta, emanando una legislazione organica sulla trascrizione immobiliare con la legge 23 marzo 1855.

en	The activities provided for in the preceding paragraph may be implemented also by the judgement creditor, to which the bailiff, if required, must deliver the acts referred to above.
it	Le attività previste nel comma precedente possono essere compiute anche dal creditore pignorante, al quale l'ufficiale giudiziario, se richiesto, deve consegnare gli atti di cui sopra.

en	Registration of rights + protection of good faith
it	Registrazione di diritti + protezione della buona fede

en	This requirement guarantees the undisturbed exercise of the right; however, when on the same property there is a concurrent right or the intention to constitute further real rights, the need to obtain the necessary consent of the owner can be costly.5
it	Tale requisito garantisce l'esercizio indisturbato del diritto; tuttavia, quando sopra un medesimo bene concorrano o si pretenda di costituire più diritti reali, l'esigenza di ottenere il necessario consenso del titolare dello stesso può risultare costosa.5

en	In Italy, the principle of real consent, transposed by the Civil Code of 1865 through the category of the contract with real effects, was balanced by a system of rules for the transcription of the real contracts inspired by the French legislation of 1855.
it	In Italia, il principio del consenso traslativo, recepito dal codice civile del 1865 per il tramite della categoria del contratto ad effetti reali, fu contemperato da un sistema di regole per la trascrizione dei contratti traslativi mutuato dalla legislazione francese del 1855.

en	In a third group it is possible to classify the recording systems as merely declarative and without protection of good faith in the registers (Italy, Belgium, France and Luxembourg).
it	In un terzo gruppo si possono classificare i sistemi di registrazione meramente dichiarativi e senza protezione della buona fede nei registri (Italia, Belgio, Francia e Lussemburgo).

en	Under a more strictly procedural profile - and if we make a comparison with the Civil Law systemwith wide approximation, one could say that today the English model approaches the German model in the sense that it has maintained the distinction between the contract of sale (regulated by the law of obligations) and the formal transfer deed (regulated by the "law of property").
it	Sotto il profilo più strettamente procedurale - e volendo fare una comparazione con il sistema di Civil Law - con ampia approssimazione, si potrebbe dire che il modello inglese si avvicina oggi al modello tedesco, nel senso che ha mantenuto la distinzione tra contratto di vendita (regolato dal diritto delle obbligazioni) ed atto formale di trasferimento (regolato dalla "law of property").

en	Two dominant legal traditions are currently represented in Europe (and in the entire world): that of Civil Law, prevalent in continental Europe, and that of Common Law, of the Anglo-Saxon type.6 Within these macro groupings quite a few differences can be found, that make the comparative examination somewhat complicated.
it	Due tradizioni giuridiche dominanti si trovano oggi rappresentate in Europa (e nel mondo intero): quella di Civil Law, prevalente nell'Europa continentale, e quella di Common Law, di tipo anglosassone.6 All'interno di tali macro raggruppamenti si riscontrano non poche differenze che rendono l'esame comparatistico alquanto complicato.

en	11 The "unredeemed" territories following the First World War, i.e., the current provinces of Trieste, Gorizia, Trento and Bolzano, some municipalities of the province of Udine (Aiello del Friuli, Aquileia, Campolongo al Torre, Cervignano del Friuli, Chiopris-Viscone, Fiumicello, Malborghetto-Valbruna, Pontebba, Ruda, San Vito al Torre, Tapogliano, Tarvisio, Terzo di Aquileia, Villa Vicentina and Visco), in the town of Pedemonte and the former municipality of Casotto (Province of Vicenza), in the municipalities of Magasa and Valvestino (Province of Brescia) and in three municipalities of the province of Belluno (Cortina d'Ampezzo, Colle Santa Lucia and Livinallongo del Col di Lana).
it	11 I territori "irredenti" dopo il primo conflitto mondiale, vale a dire le attuali province di Trieste, Gorizia, Trento e Bolzano, alcuni comuni della provincia di Udine (Aiello del Friuli, Aquileia, Campolongo al Torre, Cervignano del Friuli, ChioprisViscone, Fiumicello, Malborghetto-Valbruna, Pontebba, Ruda, San Vito al Torre, Tapogliano, Tarvisio, Terzo di Aquileia, Villa Vicentina e Visco), nel comune di Pedemonte e l'ex comune di Casotto (Provincia di Vicenza), nei comuni di Magasa e Valvestino (Provincia di Brescia) e in tre comuni della Provincia di Belluno (Cortina d'Ampezzo, Colle Santa Lucia e Livinallongo del Col di Lana).

en	In almost all the countries in which the registration has constitutive effects, good faith in the register is protected (Austria, Germany, Switzerland, Hungary, Croatia, Czech Republic, Estonia, Slovakia, Slovenia, England and Scotland,33 with the exception of Greece where, despite the registration having constituent effects, good faith is not protected).
it	In quasi tutti i paesi nei quali la registrazione ha effetti costitutivi, la buona fede nel registro risulta protetta (Austria, Germania, Svizzera, Ungheria, Croazia, Repubblica Ceca, Estonia Slovacchia, Slovenia, Inghilterra e Scozia,33 con eccezione della Grecia dove, pur avendo la registrazione effetti costitutivi, la buona fede non è protetta).

en	• section Bcomprises data related to the negotiated property subject of the deed;
it	• la sezione B comprende i dati relativi all'immobile negoziato oggetto dell'atto;

en	The public notice of the rights (Title system) instead requires impartial intervention, which in practice has a "judiciary" lato sensu character, having the main purpose to verify that no pre-existing right conflicts with the new right generated by the last transaction.
it	La pubblicità dei diritti (Title system) richiede invece un intervento imparziale che nella pratica ha un carattere lato sensu "giudiziale" avente il principale scopo di verificare che nessun diritto preesistente collida con il nuovo diritto generato dall'ultima transazione.

en	Within the vast territory that remained under the influence of Civil Law, various legal systems were formed, each one characterised through the transposition of Roman law together with the customs and habits of the population present in that particular country or region.
it	All'interno del vasto territorio rimasto sotto l'influenza del Civil Law, si formarono però differenti sistemi giuridici caratterizzati, ciascuno, dall'aver recepito il diritto romano unitamente agli usi e consuetudini della popolazione presente in quel particolare stato o regione.

en	17 See, among the most complete, although dating back to 2005, the study conducted by the European University Institute (EUI) Florence/European Private Law - www.iue.it - Forum Deutsches Notarinstitut (DNotI) Würzburg: "Real Property Law and procedures in the European Union- General Report", 31/5/2005.
it	17 Si veda, tra i più completi, ancorché risalente al 2005, lo studio condotto dall' European University Institute (EUI) Florence/European Private Law - www.iue.it - Forum Deutsches Notarinstitut (DNotI) Würzburg: "Real Property Law and Procedure in the European Union - General Report", 31.5.2005.

en	In systems with a declarative type of registration, the degree may depend on either the time of the registration or on that of the request, but generally these dates coincide, because all legal systems34 require that the registration formalities are carried out or rejected by the Public Register in their respective order of receipt.
it	Nei sistemi con una registrazione di tipo dichiarativo, il grado può dipendere o dal tempo della registrazione o da quello della richiesta, ma generalmente tali date coincidono in quanto tutti gli ordinamenti34 richiedono che le formalità di registrazione siano eseguite o rigettate dal Pubblico Registro nel loro rispettivo ordine di ricevimento.

en	In Common Law systems, therefore, the property right is identified with the ownership of subjective legal situations having a patrimonial content, directly or indirectly connected to an asset and involving a relevant economic value.
it	Nei sistemi di Common Law, dunque, la proprietà si identifica con la titolarità di situazioni giuridiche soggettive di contenuto patrimoniale, connesse in modo diretto o indiretto con un bene e nelle quali è implicato un valore economico rilevante.

en	In declarative systems, property is transferred with the consent expressed in the contract and therefore the transcription of the purchase (and the time in which it was performed) serves to settle conflicts between multiple assignees from the same author.
it	Nei sistemi dichiarativi, la proprietà si trasferisce col consenso manifestato nel contratto, e dunque la trascrizione dell'acquisto (e il tempo in cui è stata eseguita) serve a dirimere conflitti tra più aventi causa dal medesimo autore.

en	Lastly, in the awarding of disputed rights, it accords protection to the purchaser in good faith even in respect to the actual owner, which occurs mainly in those jurisdictions that have a "rights register", but also, in a more general way, in other areas, such as that of commercial negotiation.
it	Per ultimo, nell'aggiudicazione di diritti in contestazione, si accorda protezione all'acquirente in buona fede anche nei confronti del vero proprietario, il che si realizza principalmente in quegli ordinamenti giuridici che si sono dotati di un "registro di diritti", ma anche, in modo più generico, in altri ambiti, come quello della contrattazione commerciale.

en	*Agostina Lodde The European systems of real estate registration: an overview
it	*Agostina Lodde I sistemi europei di registrazione immobiliare: panorama generale

en	28 For a thorough search of the various records-keeping systems, consult the site www.elra.eu that collects, through the "ELRN" network, the contributions of the individual national contact points in relation to all aspects of real estate registration in Europe.
it	28 Per una approfondita ricerca dei diversi sistemi di tenuta dei registri, si può consultare il sito www.elra.eu che raccoglie, attraverso il network "ELRN", i contributi dei singoli contact points nazionali in merito ai vari aspetti della registrazione immobiliare in Europa.

en	The second stage requires, in addition to the consent of the parties, the imprimatur of the power of the State that enshrines, through inclusion in the register, the passage of the real estate or of the right from one subject to another with a public faith value.
it	La seconda necessita, oltre che del consenso delle parti, dell'imprimatur del potere statale che sancisce, attraverso l'iscrizione nel registro, il passaggio del bene o del diritto da un soggetto all'altro con valore di pubblica fede.

en	And it is precisely with regard to such diversity that initiatives and projects are being developed, which have been mentioned in the text, having as their objective to facilitate the institutions, professionals and citizens in the care and protection of rights in rem and credit rights .
it	Ed è proprio nel rispetto di tali diversità che si sviluppano le iniziative ed i progetti, cui si è fatto cenno nel testo, aventi come obiettivo quello di facilitare le istituzioni, i professionisti e i cittadini europei nella cura e nella tutela dei diritti reali e del credito.36

en	Even in countries in which the registration is not mandatory for the purchase of the right, i.e., the countries with a system derived from Napoleonic law, such as France, Belgium, Italy and Greece, a large part of the territory is covered at least from the registration of the property transfers.
it	Anche nei paesi nei quali la registrazione non è obbligatoria per l'acquisto del diritto, cioè i paesi con un sistema derivato dal diritto napoleonico, come Francia, Belgio, Italia e Grecia, la gran parte del territorio è coperta quantomeno dalla registrazione dei trasferimenti di proprietà.

en	These solutions are, on the one hand, what is called Property Law both in Anglo-Saxon jurisdiction and in ours; on the other hand there are organisations that provide various types of professional, administrative and judicial services, through which such Law is applied, ensuring rights and enabling the transactions.
it	Queste soluzioni sono, per un verso, ciò che gli anglosassoni chiamano Property Law e che noi chiamiamo Diritto della Proprietà; per altro verso sono le organizzazioni che forniscono i diversi tipi di servizi professionali, amministrativi e giudiziari, mediante i quali si applica tale Diritto, garantendo i diritti e rendendo possibili le transazioni.

en	legal certainty and maintain the confidence of the market, land registries must perform, and be
it	di conferire certezza legale e mantenere la fiducia del mercato, i registri devono svolgere le loro

en	• in Spain, the traditio of the property has been replaced by the transmission of the formal title (the "escritura" or authentic deed that contains the contract) so that in practice, in order to have a valid transfer, the only requirement is a valid contract drawn up in public form (as in the systems of the Napoleonic type), but from a dogmatic point of view, this is considered both as titulus and as modus;
it	• in Spagna, la traditiodell'immobile è stata sostituita dalla trasmissione del titolo formale (la "escritura" o atto autentico che contiene il contratto) così che in pratica, per aversi un valido trasferimento il solo requisito è un valido contratto redatto in forma pubblica (come nei sistemi di tipo napoleonico), ma dal punto di vista dogmatico questo è considerato sia come titulus che come modus;

en	However in the final draft of the new code a choice was made to remain anchored to the rigorous and coherent application of the principle of real consent, the whole issue of transcription, although widely innovated with respect to the old code, remained always the one of French inspiration, especially as regards the effects of the transcription, which was conceived as a means for opposability of the purchase against third parties and not for the purpose of completion of the transfer inter partes, too.
it	Tuttavia in sede di stesura finale del nuovo codice si preferì restare ancorati alla applicazione rigorosa e coerente del principio del consenso traslativo e tutta la materia della trascrizione, benché ampiamente innovata rispetto al vecchio codice, restò pur sempre quella di ispirazione francese, soprattutto per quel che riguarda gli effetti della trascrizione, che veniva concepita come mezzo per l'opponibilità ai terzi dell'acquisto e non già ai fini del perfezionamento anche inter partes del trasferimento.

en	5 In his valuable work entitled "La contratación de derechos de propiedad: Un análisis economico", Madrid, 2004, Benito ARRUÑADA, Business professor at the Pompeu Fabra University of Barcelona, starting from the economic analysis of the legal institutions and organisations that govern, throughout the world, the property law and its legal circulation, the reader is thus introduced to the complex world of Real Estate Law:
it	5 Nel suo prezioso lavoro intitolato "La contratación de derechos de propiedad: Un análisis económico", Madrid, 2004, Benito Arruñada, professore di business della Università Pompeu Fabra di Barcellona, partendo dall'analisi economica degli istituti giuridici e delle organizzazioni che governano, in tutto il mondo, il diritto di proprietà e la sua circolazione giuridica, così introduce il lettore nel complesso mondo del Diritto Immobiliare:

en	The analysis which follows will attempt to distinguish, within the framework of the two different legal traditions that have marked the development of European law, the different solutions adopted by the individual legal systems to implement concrete protection of property rights and other jura in rem, establishing detailed procedures for their constitution, modification and transmission.
it	L'analisi che segue tenterà di distinguere, nell'ambito delle due differenti tradizioni giuridiche che hanno tracciato l'evoluzione del diritto europeo, le diverse soluzioni adottate dai singoli ordinamenti giuridici per dare attuazione e concreta tutela al diritto di proprietà ed agli altri jura in rem, stabilendo le modalità per la loro costituzione, modificazione e trasmissione.

en	In particular, the law (§ 873 paragraph1 BGB) stipulates that "The transfer of the real estate, the creation of a limited right in rem on immoveable property, the transfer or the placing of such limited right require an agreement of the holder of the right and of the other party on the transfer of title and registration of legal change in the register, unless established otherwise by law."
it	In particolare, la legge (§ 873 comma1 BGB) stabilisce che "Il trasferimento della proprietà immobiliare, la creazione di un diritto reale immobiliare limitato, il trasferimento o il vincolo di tale diritto limitato richiedono un accordo del titolare del diritto e dell'altra parte sul trasferimento del titolo e la registrazione del mutamento giuridico nel registro, a meno che non sia stabilito diversamente dalla legge."

en	• section Ccomprises the subject "in favour and against", with the respective identification data,
it	• la sezione C comprende i soggetti "a favore e contro", con i rispettivi dati identificativi, e i diritti

en	As a compromise between the benefits of a more simple embodiment of the law (enforcement), on the one hand, and the economic costs of transactions necessary for liberating it (purging it) from conflicting third-party rights on the other hand, various legal solutions are adopted, whose main function is to make it possible, at a low cost, to reach consensus between potential conflicting rights holders.
it	Quale compromesso tra i vantaggi di una più semplice realizzazione del diritto (enforcement), da un lato, e i costi economici delle transazioni occorrenti per liberarlo (purgarlo) da diritti confliggenti di terze parti, dall'altro, si utilizzano diverse soluzioni giuridiche, la cui principale funzione è quella di rendere possibile, a basso costo, il consenso dei potenziali titolari di diritti confliggenti.

en	Mortgage register of the Hispanic type: Portugal, Spain
it	Registro ipotecario di tipo ispanico: Portogallo, Spagna

en	I. The attachment of property is performed by means of a notification addressed to the debtor and subsequent transcription of an act in which it is precisely indicated, with the details required by the Civil Code for the identification of the mortgaged property, goods and property rights that are subject to execution, and becoming the injunction contained in article 492.
it	I. Il pignoramento immobiliare si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto nel quale gli si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal codice civile per l'individuazione dell'immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione, e gli si fa l'ingiunzione prevista nell'articolo 492.

en	The first is that of the greater effectiveness of real rights (ius in rem) compared to personal rights or obligations (ius in personam); secondly, the rule of priority establishes real rights at the moment of their public notice, compared to the general principle (prior in tempore potior in jure) that regulates the hierarchical order of personal rights on the basis of the date of completion of the contract.
it	Il primo è quello della maggiore efficacia dei diritti reali (ius in rem) rispetto a quella dei diritti personali o di obbligazione (ius in personam); in secondo luogo, la regola della priorità, stabilita per i diritti reali nel momento della loro pubblicità, a fronte del principio generale (prior in tempore potior in jure) che regola l'ordine gerarchico dei diritti personali in funzione della data di perfezionamento del contratto.

en	Unlike credit rights, having "relative" effectiveness and operated exclusively in respect of the obligated person, rights in rem (jura in rem), among which the right of property is the widest, have the characteristic of conferring the owner an absolute power over the property, and can be affected or limited only with the consent of the owner.
it	A differenza dei diritti di credito, aventi efficacia "relativa" ed azionabili esclusivamente nei confronti della persona obbligata, i diritti reali (jura in rem), tra i quali quello di proprietà è il più ampio, hanno la caratteristica di conferire al titolare un potere assoluto sulla cosa, e possono essere pregiudicati o limitati solo col consenso del titolare.

en	The first part of the article examines and compares the main European systems of transmission of property and the constitution, modification and transmission of other real rights, their origins and their evolution, in order to summarise the legal principles underpinning the institutes and the technical rules of real estate registration (Land Registration Systems) in Europe.
it	La prima parte dell'articolo esamina, comparandoli, i principali sistemi europei di trasmissione del diritto di proprietà e costituzione, modifica e trasmissione degli altri diritti reali, le loro origini e la loro evoluzione, con l'intento di riassumere i principi di diritto sui quali poggiano gli istituti e le regole tecniche della registrazione immobiliare (Land Registration Systems) in Europa.

en	This is the case of Spain, Belgium and Germany.
it	Così accade in Spagna, Belgio, Germania.

en	and the real rights for each, with any quotas and indication of property regime for married people;
it	reali negoziati da ciascuno, con eventuali quote e indicazione del regime patrimoniale per le

en	30 The evolution of the system has led, to date, to the complete digitisation of incoming streams, and to the issue of registry information through the computerised channel, starting from acts transcribed in the automated period (which varies for each competent property public notice service for the territory).
it	30 L'evoluzione del sistema ha condotto, ad oggi, alla completa digitalizzazione dei flussi in entrata e al rilascio dell'informazione registrale attraverso il canale telematico, a partire dagli atti trascritti nel periodo automatizzato (che varia per ogni servizio di pubblicità immobiliare competente per territorio).

en	This is a legacy of the feudal tradition in which the Sovereign Lord - Lord of all lands, granted the use to his vassals, called Tenants, which could then sub-grant the land to third parties, becoming Mesne Lords.
it	È questo un retaggio della tradizione feudale nella quale il sovrano, Lord, signore di tutte le terre, concedeva il godimento ai suoi vassalli, detti Tenants, i quali potevano poi sub-concedere la terra a terzi, divenendo Men Lords.

en	seen to perform, their functions independently.
it	funzioni con indipendenza.

en	Hybrid systems (between mortgage registry and Grundbuch): Poland (constitutive system for mortgages)
it	Sistemi ibridi (tra registro ipotecario e Grundbuch): Polonia (sistema costitutivo per le ipoteche)

en	The presence of this formal requirement is required under penalty of refusal of formalities by the Registrar (art. 2731 of the Civil Code).
it	La presenza di tale requisito formale è richiesta a pena del rifiuto della formalità da parte del conservatore (art. 2674 del codice civile).

en	At the level of the European institutions, the matter falls within the sphere of activity of the Justice Department of the European Commission2 which finances and relies on the contributions and projects of associations and interest groups to promote the free and safe movement of rights in the common European space.3
it	Giustizia della Commissione Europea2 la quale finanzia e si avvale dei contributi e progetti di associazioni e gruppi di interesse per promuovere la libera e sicura circolazione dei diritti nello spazio comune europeo.3

en	The summa division, in terms of content, of the real estate registration systems is based on the distinction between systems of registration of acts or documents (transcription or Deeds recording) and recording systems of rights (registration in the land registry or Title registration).
it	La summa divisio, sotto il profilo contenutistico, dei sistemi di registrazione immobiliare è basata sulla distinzione tra sistemi di registrazione di atti o documenti (trascrizione o Deeds recording) e sistemi di registrazione di diritti (Iscrizione nei libri fondiari o Title registration).

en	In a system on a personal basis, such as the Italian system of transcription, in which in addition to the notifications that form the registers, the deeds are preserved, the problem offers no easy solution, but it is possible, for example, to restrict the examination of the title (currently public such as the notification) to subjects having a legitimate interest, such as public officials who must stipulate the deed, judges and public authorities in general.
it	In un sistema su base personale, come quello italiano della trascrizione, nel quale oltre alle note che formano i registri si conservano gli atti, il problema non pare di facile soluzione, ma si potrebbe ad esempio restringere l'esame del titolo (oggi pubblico come la nota) a soggetti aventi un legittimo interesse, quali i pubblici ufficiali che devono stipulare l'atto, i giudici, la pubblica autorità in genere.

en	• in Ireland "Registry of Deeds" (the old type) and "Land Registry" (the new type)
it	• in Irlanda "Registry of Deeds" (il vecchio tipo) e "Land Registry" (il nuovo tipo),

en	Once freed from feudal obligations, real rights over immovable property acquire an overall duration corresponding to that of the dominium in continental countries: distinguished as Estate for life, concession limited to the life of the holder, Estate in fee tail, concession extended up to the last descendant of the original proprietor, Estate in fee simple, concession extended to the last heir of the heirs.
it	Una volta liberati dai vincoli feudali, i diritti reali sugli immobili acquistano una durata complessiva corrispondente a quella del dominium nei Paesi continentali: si distinguono l'Estate for life, concessione limitata alla vita del titolare, l'Estate in fee tail, concessione estesa fino all ultimo discendente del titolare originario, l'Estate in fee simple, concessione estesa all'ultimo erede degli eredi.

en	The protection (or non-protection) of good faith;
it	La protezione (o la non protezione) della buona fede;

en	12 The dogmatic strength of the principle was so strong that the "Napoleonic Code" was totally disinterested in protecting the confidence of third parties against possible hidden alienations and therefore in the legal circulation of property; to the point that it abolished the system of transcriptions introduced during the French Revolution (the Code hypothécaire of 9 Messidor, year III, or 27 June 1795) with law 11 Brumaire of year VII (1 November 1978).
it	12 Tale fu la forza dogmatica del principio che il "Code Napoléon" si disinteressò totalmente dell'esigenza di tutelare l'affidamento dei terzi contro possibili alienazioni occulte e quindi della circolazione giuridica dei beni, tanto che ripudiò il sistema delle trascrizioni introdotto durante la rivoluzione francese (il Code hypothécaire del 9 messidoro, anno III, ossia del 27 giugno 1795) con la legge 11 brumaio dell'anno VII ( 1° novembre 1978).

en	Compliance with the national laws in force in each Member State with regard to the registration of property is a well-established principle of legislation at the European level, a matter traditionally covered by the principle of "locus rei sitae", which only in exceptional cases can be touched by a common European discipline or rule.
it	E' principio consolidato a livello di legislazione europea, quello del rispetto delle legislazioni nazionali vigenti in ciascuno stato membro in materia di registrazione della proprietà, materia tradizionalmente coperta dal principio del "locus rei sitae", che solo eccezionalmente può essere toccata da una disciplina o regola comune europea.

en	8 The codifications were completed by Denmark (1687), Sweden (1734), Prussia (1794), France (the Napoleonic Code, 1804) and Austria (Civil Code, 1811).
it	8 Le codificazioni furono completate dalla Danimarca (1687), dalla Svezia (1734), dalla Prussia (1794), dalla Francia (Codice napoleonico, 1804) e dall'Austria (Codice civile, 1811).

en	On the other side, the so-called Common Law is the legal system initially developed in England, and later among the other English-speaking people.
it	Contrapposto al Civil Law è il c.d. Common Law, che è il sistema giuridico sviluppatosi inizialmente in Inghilterra, e in seguito tra gli altri popoli di lingua inglese.

en	With regard to the systems of making knowable or giving public awareness to real estate transactions in the Common Law world, in England and Wales a legislative reform of 2002 has radically modified, as a matter of fact, the above mentioned procedure, bringing the current English system - at least as a trend - much closer to the continental system and especially to the German model.
it	Quanto ai sistemi di conoscibilità o pubblicità delle transazioni immobiliari nel mondo di Common Law, in Inghilterra e Galles una riforma legislativa del 2002 ha modificato profondamente, di fatto, la procedura appena riportata, avvicinando molto il sistema inglese attuale - almeno tendenzialmente - al sistema continentale e soprattutto al modello tedesco.

en	7 Some examples are: the Coutume de Paris (written in 1510; revised in 1580), which served as the basis for the Napoleonic Code, and the Sachenspiegel (approx. 1220) of the diocese of Magdeburg and Halberstadt, which was used in northern Germany, in Poland and in the Netherlands.
it	7 Ne sono esempi: il Coutume de Paris (scritto nel 1510; rivisto nel 1580), che servì da base per il Codice napoleonico, e il Sachsenspiegel (ca. 1220) delle diocesi di Magdeburgo e Halberstadt, che fu utilizzato nella Germania settentrionale, in Polonia e nei Paesi Bassi.

en	Central European "Land book" (Grundbuch) - classic type = part of the judicial system (non-contentious): Austria, Croatia, Slovenia, former Austrian territories in north-eastern Italy, Rhodes (Greece), Germany and Switzerland.
it	"Land book Centro europeo (Grundbuch) - tipo classico=parte del sistema giudiziario (non contenzioso): Austria, Croazia, Slovenia, Territori ex austriaci del nord est italiano, Rodi (Grecia), Germania e Svizzera

en	Conversely, in some countries in which the recording has declarative effects, the good faith in the register is protected (Denmark, Finland, Poland, Portugal, Spain and Sweden).
it	Per converso, in alcuni paesi nei quali la registrazione ha effetti dichiarativi, la buona fede nel registro è protetta (Danimarca, Finlandia, Polonia, Portogallo, Spagna e Svezia).

en	THE VARIOUS SYSTEMS OF REAL ESTATE REGISTRATION
it	I DIVERSI SISTEMI DI REGISTRAZIONE IMMOBILIARE

en	Immediately after the notification, the bailiff delivers an authentic copy of the act with notes of transcription to the competent land register, which transcribes the act and then returns one of the notes to the applicant.
it	Immediatamente dopo la notificazione l'ufficiale giudiziario consegna copia autentica dell'atto con le note di trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari, che trascrive l'atto e gli restituisce una delle note.

en	The registration may explain, on the one hand, constituent effects, in the sense that the transfer of the property or the creation of the real rights over immovable property is fulfilled or complete only upon registration; on the other, merely declarative effects, in the sense that the transfer of the property or the constitution of other real rights over immovable property are independent from the registration and are referable to the moment of conclusion of the contract.
it	La registrazione può spiegare, da un lato, effetti costitutivi, nel senso che il trasferimento della proprietà o la creazione del diritto reale immobiliare si compie o si completa solo con la registrazione; dall'altro, effetti meramente dichiarativi, nel senso che il trasferimento della proprietà o la costituzione degli altri diritti reali immobiliari sono indipendenti dalla registrazione e sono riferibili al momento della conclusione del contratto.

en	The distinction, easily applicable as regards movable property (where the modus is represented by the traditio i.e., by the passage of possession), made it necessary to implement different legal instruments for immovable property.
it	facilmente applicabile in materia di beni mobili (laddove il modus è rappresentato dalla traditio cioè dal passaggio del possesso, ha richiesto per gli immobili la predisposizione di strumenti giuridici differenti.

en	To understand the declaratory effect of registration it is sufficient to refer to French Law (art. 30, paragraph 1, of Decree 4 January 1955) or to the Italian Civil Code (art. 2644): in both cases the declaratory effect is explained with the possibility of opposing third parties outside the translational agreement only as regards transcribed deeds, with the condition of the antecedence of the transcription itself with respect to deeds involving the same property.
it	Per comprendere l'effetto dichiarativo della registrazione è sufficiente fare riferimento alla legge francese (art. 30, comma1, del decreto 4 gennaio 1955) o al codice civile italiano (art.2644): in entrambi i casi l'effetto dichiarativo si spiega con la possibilità di opporre ai terzi estranei all'accordo traslativo solo gli atti trascritti, con la condizione dell'anteriorità della trascrizione stessa rispetto ad atti riguardanti gli stessi beni.

en	The intention is to describe the European landscape in the sector of Land Registration, in order to make a humble and partial contribution to the knowledge of one of the most sensitive areas (and also one of the most specialised ones) of property law, that rests on legal principles and institutional traditions among the most variegated but that everywhere pursues the same public interest: that of the protection of property, of credit and of their safe circulation.
it	Si è inteso descrivere il panorama europeo nel settore della "Pubblicità Immobiliare", allo scopo di apportare un umile e parziale contributo alla conoscenza di uno dei campi più delicati (ed anche più specialistici) del diritto della proprietà, che poggia su principi giuridici e tradizioni istituzionali tra le più variegate ma che persegue ovunque il medesimo interesse pubblico: quello della tutela della proprietà, del credito e della loro sicura circolazione.

en	In particular, this type of organisation is present in the register of the "central European" type comprised of Germany, Austria, Croatia, Greece, Slovenia, Switzerland; however there are also examples in systems of Napoleonic derivation, such as those of Poland, Portugal and Spain as well as in some "Scandinavian" systems (Denmark).
it	In particolare tale tipo di organizzazione è presente nel registro di tipo "centro-europeo", di cui fanno parte Germania, Austria, Croazia, Grecia, Slovenia, Svizzera; tuttavia ve ne sono esempi anche nei sistemi di derivazione napoleonica, quali quelli di Polonia, Portogallo e Spagna, come anche in alcuni sistemi "nordici" (Danimarca).

en	In principle, land is the property of the Crown or State, and private individuals are holders of rights of use, different for content of powers and duration, which may not be qualified either as rights of ownership in the traditional sense or iura in re aliena, but as grants of use.
it	In linea di principio la terra è proprietà della Corona o dello Stato, e i privati sono titolari di diritti di godimento, diversi per ampiezza di poteri e durata, che non possono essere qualificati né quali diritti di proprietà in senso tradizionale né quali diritti su cosa altrui, ma quali concessioni di godimento.

en	Among these, for example, the description of the condition,
it	Tra queste, ad esempio, la descrizione della condizione, o di

en	Civil Law of the countries of the Napoleonic Code;
it	Civil Law dei paesi del codice napoleonico;

en	Hybrid System of Grundbuch and Mortgage register: Greece
it	Sistema ibrido di Grundbuch e registro ipotecario: Grecia

en	A mere registration of documents is that performed by the French type "mortgage registers" as well as by the British registers of the old type (now abandoned).26 However among the countries of the Deed system - France, Belgium, Italy, Greece and Luxembourg - there are significant differences due to the evolution of certain legal institutions and organisational systems that give a particular log more or less strength.27
it	Una mera registrazione di documenti è quella eseguita dai "registri ipotecari" di tipo francese nonché dai registri britannici di vecchio tipo (ormai abbandonati).26 Tuttavia tra i paesi del Deed system- Francia, Belgio, Italia, Grecia e Lussemburgo- esistono notevoli differenze dovute all'evoluzione di alcuni istituti giuridici e dei sistemi organizzativi che rendono più o meno "forte" un determinato registro.27

en	• The "Contract", i.e., the agreement between the parties which however does not correspond exactly to the Italian contract, having both the effect of an obligation for "common law" (at law) but already real, with a transferring effect, for "equity", as a result of the application of the socalled "conversion rule" and the consequent creation of a legal "constructive trust".
it	• Il "Contract", cioè l'accordo tra le parti che tuttavia non corrisponde esattamente al nostro contratto, avente sia efficacia obbligatoria, per la "common law" (at law) ma già "reale", traslativa, per l'"equity", per applicazione della c.d."conversion rule" e la conseguente creazione di un "constructive trust" legale.

en	• The "Conveyance", i.e., the formal act of transferring the right "at law" ("legal estate") compulsorily implemented through a "deed" (formal act so-called "under seal"); unilateral act whose deliveryat least in the traditional system - transfers the "estate".
it	• La "Conveyance", cioè l'atto formale di trasferimento del diritto "at law" ("legal estate") posto in essere tramite - obbligatoriamente - un "deed" (atto formale c.d. "under seal"); atto unilaterale la cui consegna - almeno nel sistema tradizionale - trasferisce l'"estate".

en	The French codes were imported in the areas conquered by Emperor Napoleon and later adopted with modifications in Poland (Duchy of Warsaw/Kingdom of the Congress; Kodeks cywilny, 1806/1825), Louisiana (1807), Canton Vaud (Switzerland; 1819), Netherlands (Burgerlijk Wetboek, 1838), Italy and Romania (1865), Portugal (1867) and Spain (1888).
it	I codici francesi furono importati nelle aree conquistate dall'imperatore Napoleone e in seguito adottati con modificazioni in Polonia (Ducato di Varsavia/Regno del Congresso; Kodeks cywilny, 1806/1825), Louisiana (1807), Cantone di Vaud (Svizzera; 1819), Paesi Bassi (Burgerlijk Wetboek, 1838), Italia e Romania (1865), Portogallo (1867) e Spagna (1888).

en	• the reduced role of academic legal theory in the training of law (elevated role of continental doctrine);
it	• il ridotto ruolo della dottrina giuridica universitaria nella formazione del diritto (elevato ruolo della

en	Area of Common Law
it	Area di "Common Law"

en	In Common Law the term Real Property does not have an unequivocal meaning because it sometimes refers to a wide range of rights linked to an asset, other times to the property itself as object of the right: the origin of this plurality of meanings is the peculiarity of real-world situations known to Common Law.
it	Nel Common Law il termine Real Property non ha un significato univoco perché indica, ora una vasta gamma di diritti che hanno quale riferimento un bene, ora il bene stesso oggetto del diritto: all'origine di questa pluralità di significati sta la peculiarità delle situazioni reali note al Common Law.

en	These organisations are consulted on a daily basis by professionals (notaries, lawyers, real estate agents, banks), institutions (other Public Administrations, judges, police forces, etc.) as well as by ordinary citizens in order to allow the circulationof goods or the granting of credits, to protect tax claims, to reconstruct the chain of titles that are at the core of the rights of each party or the weights and the constraints to which they are subjected.
it	Con tali organizzazioni si confrontano quotidianamente professionisti (notai, avvocati, agenti immobiliari, banche), istituzioni ( altre P.A., giudici, corpi di polizia etc) e semplici cittadini per far circolare beni o concedere crediti, per tutelare le pretese erariali, per ricostruire la catena dei titoli che fondano i diritti di ciascuno o i pesi ed i vincoli cui sono sottoposti.

en	With regard to the protection of property and other real rights on immovable property, a preliminary remark is that Common Law, in a very practical way, highlights the use value of the asset, i.e., the value resulting from the utilities that can be drawn directly from the property, and especially the exchange value, i.e., the value that the property takes in the legal circulation in the market.
it	Quanto alla tutela della proprietà e degli altri diritti reali sui beni immobili, occorre premettere che il Common Law, in maniera molto pratica, pone in luce il valore d'uso del bene, cioè il valore derivante dalle utilità che si possono trarre direttamente dal bene, e, soprattutto, il valore di scambio, cioè il valore che il bene assume nella circolazione giuridica normalmente affidata al mercato.

en	The public notice of the contracts is obtained simply by storing them in a register of documents (Deed system), without prejudice to the possibility for the parties to provide ancillary and bond issues as guarantee of the title.
it	La pubblicità dei contratti si ottiene semplicemente archiviandoli in un registro di documenti (Deed system), ferma restando la facoltà per le parti di prevedere forme accessorie e obbligazionarie di garanzia del titolo.

en	system within a specific legal family on the basis of some typical characteristics that cannot be
it	Ciò permette di identificare un determinato sistema di registrazione immobiliare all'interno di una certa famiglia giuridica in base ad alcune caratteristiche tipiche che non si possono riscontrare in un'altra famiglia.

en	create cross-border access to the same and therefore easier circulation of real estate information for professionals and
it	biliare, al fine di realizzare un accesso transfrontaliero agli stessi e dunque una più agevole circolazione delle informazioni

en	The political ideal of that era was expressed by the concepts of democracy, protection of property and principle of legality.
it	L'ideale politico di quell'epoca era espresso dai concetti di democrazia, di protezione della proprietà e del principio di legalità e richiedeva, per la sua realizzazione, la certezza del diritto e la sua uniforme applicazione.

en	Form for the registration of titles
it	Forma per la registrazione dei titoli

en	Substantial effects of the registration in general
it	Effetti sostanziali della registrazione in generale

en	Effects of the registration for third parties
it	Effetti della registrazione per i terzi

en	The first legal family includes those systems in which the transmission of rights in rem takes place in two phases: the agreement, with the effect of creating the obligation, and the traditio itself, i.e., the deed of transfer that follows it.
it	La prima famiglia giuridica è quella che vede raggruppati quei sistemi nei quali la trasmissione dei diritti reali sugli immobili si realizza in due fasi: l'accordo, di natura obbligatoria e la traditio vera e propria, cioè l'atto traslativo che ad esso segue.

en	All the European States entrust the matter of registration of ownership and other real rights over immovable property to a national authority.
it	Tutti gli stati europei affidano ad una autorità nazionale la competenza in tema di registrazione della proprietà e degli altri diritti reali immobiliari.

en	• in the Netherlands the functions of the cadastre and property registers are distinct: however, the same public official is responsible for both functions;
it	• nei Paesi Bassi le funzioni del catasto e dei registri immobiliari sono distinte: comunque lo stesso

en	The history of Land registration system is therefore the history of the evolution of the legal systems toward forms of protection of property rights and other rights in rem capable of satisfying, by establishing a balance, the need to ensure the owner from potentially detrimental actions to his right and the need to protect third parties extraneous to the agreement, who could claim conflicting rights on the same property, all in function of the pursuit of the collective interest to expeditiousness, economy and safety of real estate purchases.
it	La storia dei sistemi di pubblicità immobiliare è dunque la storia dell'evoluzione degli ordinamenti giuridici verso forme di tutela del diritto di proprietà e degli altri diritti reali immobiliari in grado di soddisfare, bilanciandole, l'esigenza di garantire il proprietario da azioni potenzialmente lesive del suo diritto e quella di tutelare i terzi rimasti estranei all'accordo i quali potrebbero vantare sullo stesso bene diritti confliggenti, il tutto in funzione del perseguimento dell'interesse collettivo alla speditezza, economicità e sicurezza dei traffici immobiliari.

en	This is the most insecure, complex and costly phase of the Anglo-Saxon procedure, whose difficulties seem to be traced, essentially, a) to the number of "rights over immovable property" that tends to be unlimited, which makes exhausting the searches on the actual content of the transferred right, for the protection of the buyer and third parties; b) to the lack of the "binding nature" of titles that can be accepted in the real estate registers (i.e., to the lack of detailed and exclusive legal identification of the titles/documents and of the content of the transferred rights); as well as c) to the lack of a centralised register having a "public faith", whose completeness, accuracy and precision fall under the responsibility of a "public" subject;
it	Questa costituisce la fase più insicura, complessa e costosa della procedura anglo-sassone, le cui difficoltà sembrano riportabili, essenzialmente: a) al numero tendenzialmente illimitato di "diritti sui beni immobili", che rende estenuanti le ricerche sul contenuto effettivo del diritto trasferito, a tutela dell'acquirente e dei terzi; b) alla mancanza di "tassatività" dei titoli che sono "annotabili" nei registri immobiliari (cioè alla mancanza di una dettagliata ed esclusiva identificazione legale dei titoli/documenti e del contenuto dei diritti trasferiti); nonché c) alla mancanza di un registro centralizzato facente "pubblica fede", della cui completezza, accuratezza e precisione qualche soggetto "pubblico" assuma la responsabilità;

en	• in some countries the cadastre also serves for tax purposes and in particular in the countries of the Napoleonic Code such as Spain and Italy.
it	• in qualche stato il catasto serve anche per fini fiscali in particolare nei paesi del codice

en	27 For example, the Italian mortgage register differs in part from that Belgian and French ones for some characteristics of the organisational type, such as the evolution of information technology, the close relationship with the Cadastre, etc., and of the purely juridical type, such as the principle of the so-called "remedy" citation (art. 2652, n. 6, paragraph 2, Italian Civil Code) under which the transcription, joined to the good faith of the purchaser and the passing of time, "remedies" i.e., makes the defect incontestable by the third party purchaser (even the most radical one of invalidity) of the transcribed deed, effect that is not too distant from the allocation of public faith typical of the Austrian land registry system and that of the Italian provinces of the north-east.
it	27 Ad esempio, il registro ipotecario italiano, si discosta in parte da quello francese e belga per alcune caratteristiche di tipo organizzativo, quali l'evoluzione informatica, gli stretti rapporti col catasto etc., e di tipo prettamente giuridico, quali il principio della c.d. pubblicità sanante (art. 2652, n.6, 2° cpv., cod. civ.) in virtù del quale la trascrizione, unita alla buona fede dell'acquirente ed al trascorrere del tempo, "sana" cioè rende inopponibile al terzo acquirente il vizio ( persino quello più radicale della nullità) dell'atto trascritto, effetto questo non troppo distante dall'attribuzione della pubblica fede tipica del sistema tavolare austriaco e di quello delle province italiane del nord-est.

en	With regard to the transmission of property and other rights in rem, the "pure" systems of Napoleonic origin are based on the substantive legal principle of the constitutive effect of the consent expressed in the deed.
it	Per quanto attiene alla trasmissione della proprietà e degli altri diritti reali immobiliari, i sistemi "puri" di origine napoleonica poggiano sul principio di diritto sostanziale dell'efficacia non meramente obbligatoria ma costitutiva del consenso trasfuso nell'atto.

en	The central European systems of Germany, Austria, Switzerland, Croatia, Slovenia and Rhodes lie within this scheme.
it	All'interno di tale schema, si collocano i sistemi centro-europei di Germania, Austria, Svizzera, Croazia, Slovenia e Rodi.

en	This system will be discussed more thoroughly in the following two paragraphs, as we will pass through the differences and similarities between the current English system and other systems of Common Law of the European area (Scotland, Ireland), leaving apart, in this work, the American system (which is essentially a kind of deed registration system (Deed recording) and the Torrens system, especially in force in Australia.
it	Così come si affronteranno in seguito le differenze e le analogie tra il sistema Inglese attuale, e gli altri sistemi di Common Law di area europea (Scozia, Irlanda), tralasciando di considerare, in questa sede, il sistema americano (che sostanzialmente è una forma di trascrizione di atti (Deed recording) ed il sistema Torrens, vigente soprattutto in Australia.

en	Any proposal to move from a deeds system to a title or cadastral system must ensure the
it	Qualunque proposta diretta al passaggio da un sistema di registrazione di atti ad uno di

en	29 One of these projects, called IMOLA (Interoperability Model for Land Administrations), recently successfully concluded, has developed a uniform computerised model for access to the information of the European registers, articulated in three parts (or sections): A- data relative to the property; B- Ownership; C- limited real rights, burdens and mortgages.
it	29 Uno di tali progetti, denominato IMOLA (Interoperability Model for Land Administrations), recentemente conclusosi con successo, ha sviluppato un modello informatico uniforme per l'accesso all'informazione dei registri europei, articolato in tre parti (o sezioni):

en	In reality it should be recalled that the cadastre and the registration of property rights represent, at the European level, two different functions that require different paths of training and education, respectively technical and juridical-legal; it would therefore be advisable to assign the responsibility of two different registers to different kinds of skills: one for technical issues and the other for legal matters.21
it	In realtà occorre ribadire che il catasto e la registrazione dei diritti immobiliari rappresentano, a livello europeo, due differenti funzioni che necessitano di differenti percorsi formativi, rispettivamente tecnico e giuridico-legale; pertanto sarebbe raccomandabile attribuire la responsabilità dei due differenti registri a diverse professionalità: una per le questioni tecniche, l'altra per le questioni giuridiche.21 In ogni caso, la registrazione immobiliare richiede un sistema catastale funzionante ed un efficiente e permanente scambio di dati con esso.

en	Greece has started to constitute a separate register, since to this date there is no national cadastral system;
it	La Grecia ha iniziato a costituire un catasto separato, non esistendo

en	a - an absolute value of the formal procedure, that although remaining exclusively private, at least in the traditional English system and also in the American system, is rigidly regulated; b - an almost non-existent relief of the will and of its defects; c - a prevalence of the principle "caveat emptor", therefore a liability of the seller, configured in terms of an obligation to "transparency" (disclosure), but only for the legal defects of the title that are not apparent, with the corresponding burden of the purchaser to carry out the verification of all the rest.
it	14 Ciò comporta, in linea teorica, pur con notevoli attenuazioni: a - un valore assoluto del procedimento formale, che sebbene rimanga esclusivamente privato, almeno nel sistema tradizionale inglese ed ancora nel sistema americano, viene rigidamente normato; b - un rilievo quasi inesistente della volontà e dei suoi vizi; c - una prevalenza del principio "caveat emptor", quindi una responsabilità del venditore, configurata in termini di obbligo di "trasparenza" (disclosure), ma solo per i vizi legali del titolo non apparenti, con corrispondente onere dell'acquirente di preoccuparsi di verificare tutto il resto.

en	Keywords: Property rights, Property registration, Land Registers, Grundbuch, Civil Law, Common Law, Deed system, Title system, Mortgage Law, Real rights, Credit rights, Land information, Land Registrar, "Tavolare" system, ELRA, European Commission, Civil Justice, Legal protection.
it	Parole chiave: Proprietà - Registrazione della proprietà - Registri Immobiliari - GrundbuchCivil law - Common law - Deed system - Title system - Diritto Ipotecario - Diritti reali - Diritti di credito - Informazione immobiliare - Conservatore dei registri immobiliari - Giudice tavolareELRA - Commissione Europea - Giustizia civile - Tutela dei diritti.

en	With the terminology now established at a European level, the term "land registers"18 is used to indicate the various public institutions responsible.19 It also should be noted that within some national legal systems there are different types of registers: In Italy, as is known, in the "unredeemed" territories belonging to Austria before the First World War, and in France in the departments of Haut-Rhin, Bas-Rhin and Moselle, were Land Register systems were maintained (Livre Foncier and Grundbuch), while in a large part of the national territory the "Mortgage Register" system shall remain applicable.
it	materia.19 Occorre inoltre segnalare il fatto che all'interno di alcuni sistemi giuridici nazionali esistono differenti tipologie di registri: In Italia, come noto, nei territori "irredenti" appartenenti all'Austria anteriormente al primo conflitto mondiale, ed in Francia, nei dipartimenti dell'Alto Reno, Basso Reno e Mosella, sono stati mantenuti i sistemi del Libro Fondiario (Livre Foncier e Grundbuch), mentre nella gran parte del territorio nazionale continua ad applicarsi il sistema del "Registro Ipotecario" (Mortgage Register).

en	In Italy, pursuant to art. 2657, paragraph 1, of the Civil Code "transcription cannot be implemented except by virtue of a sentence, of a public act or private agreement with authenticated signing or judicially established" and the same applies for mortgage registration (arts. 2821, paragraph 1, and 2835, paragraph 1, of the Civil Code).
it	2657, comma 1, del codice civile "la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente" e lo stesso vale per le iscrizioni ipotecarie (artt.

en	Registration can be sufficient or not to obtain protection by law, being the element of the good
it	La registrazione può essere sufficiente per ottenere protezione dall'ordinamento, con irrilevanza dell'elemento della buona fede dell'acquirente, oppure non esserlo.

en	Constitutive effect for some limited real rights and for mortgages To complete the comparative framework, we must remember that in some countries of the Napoleonic system, transcription can have constitutive effects not for the transfer of the property but for the creation of certain limited rights (In Italy, for example, the constraint of attachment is constituted with the transcription - Art. 555 Code of Civil Procedure).32 In addition, the registration of the mortgage in the register explains, in these countries, constitutive effects (as in Italy, Poland and Spain).
it	Per completare il quadro comparativo, occorre ricordare che in alcuni paesi del sistema napoleonico, la trascrizione può avere effetti costitutivi non per il trasferimento della proprietà ma per la creazione di taluni diritti limitati (in Italia, ad esempio, il vincolo del pignoramento si costituisce con la trascrizione - Art. 555 c.p.c.

en	How much is recorded: obligatory or optional nature of the registration There may be compulsory registration of the purchase required by the system or it may be left to the initiative of the parties.
it	La registrazione dell'acquisto del diritto può essere obbligatoriamente richiesta dal sistema oppure lasciata all'iniziativa delle parti.

en	This principle is enshrined in the current art. 1376 of the Italian Civil Code of 1942, which reproduces, with some clarifications, art. 1125 of the Civil Code of 1865, which in turn was inspired by the "Napoleonic Code".
it	Tale principio è sancito dall'attuale art. 1376 del codice civile italiano del 1942, che riproduce, con alcune precisazioni, l'art.

en	Law in the Scandinavian countries.
it	5. diritto dei paesi nordici.

en	The substantial effects of registration;
it	Gli effetti sostanziali della registrazione;

en	Registration of documents No protection of good faith
it	Registrazione di documenti / NO protezione buona fede

en	Some concluding considerations can be made from the brief examination of the European land registration systems.
it	Dalla breve disamina dei sistemi di registrazione immobiliare in Europa si possono trarre alcune considerazioni conclusive.

en	Effects of the registration
it	Effetti della registrazione

en	and in the countries of the former Communist regime.4 In a parallel way, in developed countries, the systems for transferring real estate, with their complex baggage of legal institutions and structural organisation, are now the subject of disputes and reforms in their respective countries.
it	Questa incontrovertibile affermazione ha condotto le principali organizzazioni di aiuto e cooperazione internazionale a promuovere progetti di gestione delle terre e formalizzazione dei suoi titoli, tanto nei paesi in via di sviluppo come nei paesi del passato regime comunista.4 Parallelamente, i sistemi di trasferimento immobiliare, con il loro complesso bagaglio di istituti giuridici e organizzazione strutturale, sono oggi oggetto di dispute e riforme nei rispettivi paesi sviluppati.

en	Within the mortgage registers of the Napoleonic type, Italian real estate registers were the first to have introduced a mechanised system in the conservatories as a result of the fundamental reform implemented in 1985 with Law n. 52.30 Article 17 of this law has introduced the obligation, having as penalty the rejection of the formality, to submit the notifications on the specific mechanised processing models and no longer in free format as in the past.
it	Tra i registri ipotecari di tipo napoleonico, i registri immobiliari italiani hanno introdotto per primi un sistema meccanizzato nelle conservatorie a seguito della fondamentale riforma attuata nel 1985 con la legge n. 52.30 L'art.

en	of judges of Civil Law);
it	di Civil Law);

en	The organisation of the registry
it	L'organizzazione del registro

en	The organisation of the Registry;
it	L'organizzazione del Registro;

en	The European systems of real estate registration: an overview 37
it	I sistemi europei di registrazione immobiliare: panorama generale

en	Registration of rights No protection of good faith
it	Registrazione di diritti / NO protezione buona fede

en	enriched with the contribution of case-law and with the commentators of senatorial laws;
it	che era stata arricchita con l'apporto della giurisprudenza, dei commentatori e delle leggi senatoriali; 2. la giurisprudenza del Civil Law ha un'autorità non vincolante laddove quella di Common Law ha un

en	• a separate cadastral authority exists in most of the countries of the Napoleonic Code and of the Germanic legal family (Austria, Belgium, Denmark, France, Germany, Luxembourg, Poland, Slovenia and Spain).
it	napoleonico e in quella germanica (Austria, Belgio, Danimarca, Francia, Germania, Lussemburgo,

en	The content of the registration;
it	Il contenuto della registrazione;

en	• the Common Law systems are the only ones in which the cadastral and real estate registration functions seem to be more or less incorporated, as a single agency holds both functions in a single register;20
it	sembrano essere più o meno incorporate, in quanto un'unica agenzia detiene entrambe le funzioni

en	Roman law had crystallised many of its legal principles in Justinian codification, which was
it	Tuttavia vi sono due differenze fondamentali che caratterizzano il processo di formazione dei due sistemi: 1. il diritto romano aveva cristallizzato molti dei suoi principi giuridici nella codificazione giustinianea,

en	Contents of the registration
it	Contenuti della registrazione

en	and data prepared by the office;
it	dati a cura dell'ufficio;

en	immovable property.
it	B-Titolarità;

en	In general, two different authorities have competence in the field of property: the Cadastre and the Land Register.
it	Rapporti tra Registro e Catasto ("land survey" nella terminologia europea) In linea generale, due differenti autorità hanno competenza in materia di proprietà immobiliare: il catasto e il registro immobiliare.

en	Each set of legal system governs the registration process in detail, ensuring certainty and uniformity of its phases according to the needs of rapidity and ease of subsequent consultation of the register.28 As a general rule, the registration of rights (Title system) uses the system of "real folium", i.e., storage of the real property type, in which the object of research is the property.
it	Come si registra: format della registrazione (realfolium / personalfolium) Ogni ordinamento disciplina dettagliatamente il procedimento di registrazione, assicurando certezza ed uniformità delle sue fasi in funzione delle esigenze di rapidità e facilità della successiva consultazione del registro.28

en	continuity of landowners' existing property rights."
it	registrazione di diritti o catastale deve assicurare la continuità dei diritti reali degli esistenti titolari.

en	16 identification algorithm
it	16 identificativo dell'algoritmo

en	15 identification code of the market MIC code
it	15 codice identificativo del mercato MIC code

en	Detailed statement of transactions referred to in paragraph 495 of Article 1 of the Financial Stability law, 2013
it	Allegato 9 Prospetto analitico delle operazioni di cui al comma 495 dell'articolo 1 della legge di stabilità 2013

en	22 number of shares or number of standard contracts
it	22 numero dei titoli o numero contratti standard

en	Field 17 = ISIN code of the instrument involved in the transaction;
it	Campo 17 = codice ISIN dello strumento oggetto dell'operazione;

en	Field 18 = refers to : purchase (1), sale (2), modification (3), annulment (4) from the perspective of the person referred to in field 2
it	Campo 18 = indica: acquisto (1), vendita (2), modifica (3), annullamento (4) da parte del soggetto di cui al campo 2

en	23unit price titles, premium unit options*number of shares forming the standard contract or the notional countervalue *numero azioni componenti il contratto standard o controvalore nozionale 24 order code entered, modified or cancelled
it	23 prezzo unitario titoli, premio unitario opzioni*numero azioni componenti il contratto standard o controvalore nozionale 24 codice dell'ordine immesso, modificato o cancellato

en	1 tax identification number of the intermediary
it	1 codice fiscale dell'intermediario

en	20 causal exclusions of the transactions (market making/best execution)
it	20 causali esclusioni dell'operazionei (market making/best execution) 21 rilevanza o meno dell'operazione

en	3 other unique identification code of the taxable person
it	3 altro codice di identificazione univoca del soggetto passivo

en	Field 7 = ISO code of the taxable person
it	Campo 7 = codice ISO del soggetto passivo

en	Field 5: name of the taxable person referred to in field 2;
it	Campo 5: nome del soggetto passivo di cui al campo 2;

en	18 type of transaction (purchase or sale) or modification or cancellation
it	18 il tipo di operazione (acquisto o vendita) (acq/ven) o modifica o cancellazione (mod/canc) 19 l'intervallo tra immissione e modifica o cancellazione

en	Field 6: denomination of the taxable person referred to in field 2; in the case where the subject referred to in field 1 acts as taxable person give his denomination;
it	Campo 6: denominazione del soggetto passivo di cui al campo 2; nel caso in cui il soggetto di cui al campo 1 agisca quale soggetto passivo indicarne la denominazione;

en	Field 1 = tax identification number of the intermediary who registers the transaction Field 2 = tax identification number of the taxable person; in the case where the person referred to in field 1 is the taxpayer repeat field 1.
it	Campo 1 = codice fiscale dell'intermediario che registra l'operazione Campo 2 = codice fiscale del soggetto passivo; nel caso in cui il soggetto di cui al campo 1 sia il soggetto passivo ripetere il campo 1.

en	12 denomination of the entity to whom the order was sent
it	12 denominazione dell'ente cui l'ordine è stato trasmesso

en	7 ISO Code of the residence of the taxable person
it	7 codice ISO residenza del cliente

en	6 denomination of the taxable person
it	6 denominazione del soggetto passivo

en	Field 3 = in the absence of the tax identification number of the taxable person (who is different from the intermediary referred to in field 1) indicate a unique identification code (even internal to information systems of the person responsible for the tax - for example: ndg) Field 4: surname of the taxable person referred to in field 2;
it	Campo 3 = in assenza di codice fiscale del soggetto passivo (diverso dall'intermediario di cui al campo 1) indicare un codice univoco di identificazione (anche interno ai sistemi informativi del responsabile d'imposta - es: ndg)

en	8 tax identification number of the entity to whom the order was sent
it	8 codice fiscale dell'ente a cui l'ordine è stato trasmesso

en	9 other unique identification code of the person to whom the order was sent
it	9 altro codice di identificazione univoca del soggetto cui l'ordine è stato trasmesso 10 cognome del soggetto cui l'ordine è stato trasmesso

en	11 name of the person to whom the order was sent
it	11 nome del soggetto cui l'ordine è stato trasmesso

en	Field 8 = in the case where the subject referred to in field 1 has sent the order to another person indicate the tax identification number of the person to whom the order was sent Field 9 = in the absence of a tax identification number of the person referred to in field 8 indicate a unique identification code (even internal to information systems of the person responsible for the tax - for example: ndg) of the person to whom the order was given Field 10 = surname of the person to whom the order was given Field 11 = name of the person to whom the order was given Field 12 = denomination of the person to whom the order was given Field 13 = ISO code of the person to whom the order was given Field 14 = refers to the trade date referred to in Article 13 paragraph 1 of the Decree Field 15 = refers to the identification code of the regulated market or MTF (MIC code); Field 16 = refers to the unique identification code of the algorithm attributed by the same person as that in field 2.
it	Campo 10 = cognome del soggetto cui l'ordine è stato trasmesso Campo 11 = nome del soggetto cui l'ordine è stato trasmesso Campo 12 = denominazione del soggetto cui l'ordine è stato trasmesso Campo 13 = codice ISO del soggetto cui l'ordine è stato trasmesso Campo 14 = indica la giornata di negoziazione di cui all'articolo 13 comma 1 del decreto Campo 15 = indica il codice identificativo del mercato regolamentato o MTF (MIC code); Campo 16 = indica il codice univoco di identificazione dell'algoritmo attribuito al medesimo dal soggetto di cui al campo 2.

en	5 name of the taxable person
it	5 nome del soggetto passivo

en	Field 22 = refers to the number of shares or the number of standard contracts Field 23: refers to the unit price (for instruments 491 and for securitised derivatives 492); refers to the unit price multiplied by the number of shares in the standard contract (for the options); refers to the notional counter-value of the standard contract (for the other derivatives) Field 24 = refers to the code of the order entered or cancelled or modified; the code of those that modify or cancel must be equal to that of the orders entered which are modified or cancelled Field 25 = empty field for any notes, clarifications or otherwise available to the person referred to in field 1;
it	Campo 19: indica l'intervallo tra immissione e modifica ed in particolare se tale intervallo tra immissione e modifica/annullamento è <=0,5 secondi oppure >0,5 secondi Campo 20: indica la causale di esclusione; market making (MM) o best execution (BE) Campo 21 = indica la rilevanza (1) o non rilevanza (2) dell'operazione ai fini del calcolo dell'imposta Campo 22 = indica il numero di titoli o il numero contratti standard Campo 23: indica il prezzo unitario (per strumenti 491 e derivati cartolarizzati 492); indica il prezzo unitario moltiplicato per numero azioni contratto standard (per le opzioni); indica il controvalore nozionale del contratto standard (per gli altri derivati) Campo 24 = indica il codice dell'ordine immesso o cancellato o modificato; il codice di quelli che modificano o cancellano deve essere uguale a quello degli ordini immessi che vengono modificati o cancellati

en	13 ISO Code of the residence of the person to whom the order was sent
it	13 codice ISO residenza del soggetto cui l'ordine è stato trasmesso 14 la giornata di negoziazione

en	2 tax identification number of the taxable person
it	2 codice fiscale del soggetto pasivo

en	The OICT has been active since 2000.
it	L'OICT è attivo dall'anno 2000.

en	CONCLUSIONS AND FUTURE RESEARCH
it	CONCLUSIONI E RICERCA FUTURA

en	The highest empirical incidence was calculated for 2009.
it	La più alta incidenza empirica è stata calcolata nel 2009.

en	In this section we present the results of the regression.
it	In questo paragrafo presentiamo i risultati della regressione.

en	We have:
it	Abbiamo:

en	Furthermore, the slope is 0.95 and the standard error is small.
it	Inoltre, la pendenza è 0,95 e l'errore standard è piccolo.

en	Recent works carried out for the Olympics (2006) have triggered widespread regeneration processes.
it	I recenti interventi per le strutture olimpiche (2006) hanno innescato processi di riqualificazione diffusi.

en	Examples of architecture by Alessandro Antonelli are also present.
it	Emergono esempi di architetture di Alessandro Antonelli.

en	97% of the volatility of market prices.
it	spiega il 97% della volatilità dei prezzi di mercato.

en	The technique known as PCA was introduced by Pearson (1901) and Hotelling (1933).
it	La tecnica nota col nome di PCA è stata introdotta da Pearson (1901) e Hotelling (1933).

en	Semeraro empirically (2011) verified that these zones act as market segments that are unrelated to one another.
it	Semeraro (2011) ha verificato empiricamente che tali aree si comportano come segmenti di mercato tra loro non correlati.

en	Incidence analysis
it	Analisi di incidenza

en	To summarize, the goal of PCA is to represent 20 or 30 variables having few principal components.
it	In conclusione il fine della PCA è di riuscire a rappresentare 20 o 30 variabili con poche componenti principali.

en	The 40 Micro-zone
it	Le 40 Microzone

en	The regression model is then:
it	Il modello di regressione risulta quindi:

en	For this reason, the regression is carried out not only in reference to the entire city but also to some sub-samples selected from different micro-zones.
it	Per questo motivo la regressione è effettuata non solo sull'intera città ma anche su alcuni sottocampioni selezionati da differenti Microzone.

en	In this case, the variability of the data can be adequately described by the few components whose variance is not negligible.
it	In tal caso la variabilità dei dati può essere descritta adeguatamente dalle poche componenti la cui varianza non è trascurabile.

en	The Statistical Model
it	Il Modello statistico

en	The variance of Y is decomposed into two parts, through the variance of X and the variance of the residuals.
it	La varianza di Y risulta decomposta in due parti, attraverso la varianza di X e la varianza dei residui.

en	Assuming a linear relationship between the variables, we have:
it	Assumendo una relazione lineare tra le variabili, si ha:

en	It is important to recall that the methodology for market data collection implemented by OICT aims at statistically significant data coverage in each micro-zone.
it	E' importante richiamare che la metodologia di rilevazione dei dati di mercato implementata dall'OICT si propone di raggiungere una copertura di dati statisticamente significativa su ogni Microzona.

en	These last projects, in fact, may have increased the market variability.
it	Questi ultimi interventi, infatti, potrebbero aver aumentato la variabilità del mercato.

en	It may be helpful to make some observations regarding the single micro-zones.
it	Può essere utile fare qualche considerazione nel merito delle singole Microzone.

en	Since the data samples from the 40 micro-zones are not numerous enough to carry out the analysis for each single year, we considered the overall 2008-2010 period.
it	Poiché i campioni dei dati delle 40 Microzone non sono abbastanza numerosi per effettuare le analisi relative ad ogni singolo anno, si considera l'intero periodo 2008-2010.

en	It must also be stressed that the coefficient l is closely related to the linear model and its value depends on the regression coefficients.
it	Si sottolinea inoltre che il coefficiente I è strettamente legato al modello lineare ed il suo valore dipende dai coefficienti della regressione.

en	Please note that the least squares estimators are the best linear, undistorted estimators.
it	Si ricorda che gli stimatori dei minimi quadrati sono i migliori stimatori lineari non distorti.

en	The estimates â and bˆ of a and b are respectively the solutions to the following optimization problem based on the sum of the squared deviations:
it	Le stime ^a e ^b di a e b sono rispettivamente le soluzioni del seguente problema di ottimizzazione basato sulla somma dei quadrati delle devianze:

en	THE TURIN REAL ESTATE MARKET
it	IL MERCATO IMMOBILIARE DI TORINO

en	where E is the random component that cannot be explained by X, so we assume that the random error is independent from X.
it	Dove E è la componente aleatoria che non può essere spiegata da X, quindi si assume che l'errore casuale E sia indipendente da X.

en	The transformed variables are ordered so that the first explains the largest total variance, the second is second with respect to the total variance that it can explain and so on.
it	Le variabili trasformate sono ordinate in modo che la prima spieghi la quantità più alta di variabilità totale, la seconda sia seconda rispetto alla variabilità totale che è in grado di spiegare e così via.

en	The city is also distinguished by generally lower property values than other Italian cities (Rome, Milan, Florence, Bologna, Bari, etc.) having better quality real estate.
it	Si distingue, inoltre, in quanto i valori immobiliari sono generalmente più bassi di altre città italiane (Roma, Milano, Firenze, Bologna, Bari, etc.) in presenza di una maggiore qualità dei beni immobiliari.

en	Tabella 6 Explained variance of the principal components PC1
it	Tabella 6 Varianza spiegata dalle componenti principali PC1

en	The assumption that each micro-zone is a market segment with its own characteristics and dynamics is confirmed by the results obtained through the local application of the regression model.
it	Il presupposto secondo il quale ogni Microzona costituisce un segmento di mercato con proprie caratteristiche e proprie dinamiche viene confermato dai risultati ottenuti attraverso l'applicazione del modello di regressione a livello locale.

en	It can therefore be concluded that building, notwithstanding the fact that it began with the housing crisis during the second half of the 1990s, was virtually completed before the onset of the new crisis in 2009.
it	Si può dunque rilevare che l'edificazione, pur iniziata con la crisi del mercato immobiliare della seconda metà degli anni '90, si è praticamente conclusa prima dell'insorgere della nuova crisi del 2009.

en	The best linear fit is found in micro-zones 7, 15, 19 and 33.
it	Il migliore fit lineare si ha per le Microzone 7, 15, 19 e 33.

en	Furthermore, the predictive capacity of asking prices in real estate markets has been studied both empirically and theoretically in the international literature as well.
it	La capacità di predizione dei prezzi di offerta nei mercati immobiliari è inoltre stata studiata sia empiricamente che teoricamente anche nella letteratura internazionale.

en	Furthermore the corrected sample incidence can be defined in a similar manner to (11) replacing R2 with R2Adj:
it	inoltre si può definire l'incidenza campionaria corretta in modo analogo alla (1.11), sostituendo R2 con R2Adj:

en	Analyses, therefore, must use asking prices, with all the limitations that these represent when they do not concern the supply component.
it	Le analisi, pertanto, sono costrette a utilizzare i prezzi di offerta, con tutti i limiti che questi possono rappresentare quando queste non siano finalizzate alla componente dell'offerta.

en	is equal to the coefficient of correlation ρ.
it	è equivalente al coefficiente di correlazione ρ.

en	A similar approach was also developed in the real estate investment field (see Brown (1985) to empirically test the relationship between assessments and asking prices.
it	Un approccio simile è stato sviluppato anche nell'ambito degli investimenti immobiliari (si veda Brown (1985)) per testare empiricamente la relazione tra le valutazioni e i prezzi di offerta.

en	Regarding the sample, referring to actual sales data provided by real estate agents3, it should be noted that the data was not collected directly and so is not sufficient to cover all of the city's 40 micro-zones, also due to of their effective dynamism.
it	Per quanto riguarda il campione, relativo ai dati effettivi di vendita forniti dagli agenti immobiliari3, occorre osservare che i dati, non essendo rilevati direttamente, non sono sufficienti a coprire tutte le 40 Microzone della città, anche in ragione della loro effettiva dinamicità.

en	2 When we consider a simple linear regression, the coefficient R
it	2 Nel caso in cui si consideri la regressione lineare semplice, il coefficiente R

en	At the same time that the databases were being systematically implemented, a robust methodology was developed for the detection and analysis of the residential real estate market.
it	Contestualmente all'attività di sistematica implementazione delle banche dati, è stata messa a punto una robusta metodologia di rilevazione e analisi del mercato immobiliare per il segmento residenziale.

en	The data covers real estate units ranging in size from 45 to 160 square meters.
it	I dati raccolti riguardano unità immobiliari di dimensione compresa tra i 45 e i 160 mq.

en	Yavas, A. and Yang, S. (1995) maintain that asking prices represent the link between sellers' two central goals: to sell at the highest price in the shortest time possible.
it	Yavas, A. and Yang, S. (1995) sostengono che i prezzi di offerta costituiscono il legame tra i due principali obiettivi dei venditori: vendere al prezzo più alto nel periodo più breve possibile.

en	The estimator of the coefficient R2 is:
it	Lo stimatore del coefficiente R2 risulta:

en	Since the data covers a three-year period, we perform regressions on the samples from single years to test whether each year shows consistent behavior with respect to both the goodness of the linear model as well as the significant incidence found for the overall period.
it	Poiché i dati coprono un arco temporale di tre anni, effettuiamo le regressioni anche con i campioni relativi ai singoli anni per verificare se i singoli periodi hanno comportamenti coerenti rispetto sia alla bontà del modello lineare sia alla significativa incidenza rilevata sul periodo complessivo.

en	Their empirical analyses confirm the importance of asking prices.
it	Le loro analisi empiriche confermano l'importanza dei prezzi di offerta.

en	In fact, the goal of the analysis is to consider p variables and to use linear transformation to transform them into uncorrelated p variables.
it	Infatti l'obiettivo dell'analisi è di considerare p variabili e di trasformarle attraverso una trasformazione lineare in p variabili non correlate.

en	In the same way there is often a "askingding price," which is usually below the price of the actual sale.
it	Allo stesso modo vi è spesso un "prezzo di offerta", che di solito è al di sotto del prezzo di vendita effettivo.

en	Micro-zones 15, 19, 33 (Fig. 3) are spatially homogeneous.
it	Le Microzone 15, 19 e 33 (Figura 3) sono territorialmente omogenee.

en	We recall the classic linear regression model (as a classic reference see Mood, Graybill, Boes (1974) and Chatfield (1983)) to introduce a measurement that can represent the percentage of market variability explained by asking prices.
it	Richiamiamo un modello classico di regressione lineare (come riferimento classico vedere Mood, Graybill, Boes (1974) o Chatfield (1983)) per introdurre una misura che rappresenti la percentuale di variabilità del mercato spiegata dai prezzi di offerta.

en	THE MODEL
it	IL MODELLO

en	PCA is traditionally used in statistics to reduce the size of a vector; see for example, Wold, Esbensen and Geladi (1987).
it	La PCA è tradizionalmente utilizzata dagli Statistici per ridurre le dimensioni di un vettore, si veda per esempio Wold, Esbensen e Geladi (1987).

en	Even the unexpected result in micro-zone 21 (Fig. 4), where empirical incidence is greater than 100%, can be explained.
it	Anche il risultato inatteso verificatosi per la Microzona 21 (Figura 4), dove l'incidenza empirica è maggiore del 100%, può essere spiegato.

en	Keywords: real estate market, asking prices, market prices, linear regression.
it	Parole chiave: mercato immobiliare, prezzi di offerta, prezzi di mercato, regressione lineare.

en	When PCA is performed, it is hoped that most of the contributions of the transformed variables to total variability will be negligible.
it	Quando viene effettuata una PCA si spera che la maggior parte dei contributi delle variabili trasformate alla variabilità totale sia trascurabile.

en	With the exception of micro-zone 21, it is always less than 100%, indicating that the volatility of askings is greater than that of the transaction market in which demand also acts.
it	Ad eccezione della Microzona 21 è sempre minore del 100% a indicare che la volatilità delle offerte è maggiore di quella del mercato delle compravendite in cui agisce anche la domanda.

en	The i-th variable is called the i-th principal component, which we name PCi.
it	L' i-esima variabile è chiamata i-esima componente principale, che denotiamo con PCi.

en	In fact, the sample of effective prices is not evenly distributed geographically: the large amount of data is not significant only in some micro-zones .
it	Infatti, il campione dei prezzi effettivi non è territorialmente distribuito in modo omogeneo: la numerosità dei dati non è significativa solo per alcune Microzone.

en	In all of Italy, Turin is the third city in terms of market dynamism, meaning the number of transactions in the residential sector.
it	Rispetto all'Italia, Torino è la terza città per dinamicità del mercato, ossia per il numero di transazioni che si realizzano nel segmento del residenziale.

en	The common feature of these four segments of the real estate market is that, during the period under consideration, they are characterized by the presence of a great deal of new construction and private residential buildings.
it	La caratteristica comune a questi quattro segmenti territoriali del mercato immobiliare è che nel periodo in esame sono caratterizzati dalla presenza di molti interventi di nuova costruzione di edifici residenziali privati.

en	The conclusion that each sample has strong common roots that can explain at least 95% of the sample's volatility is evident.
it	Risulta evidente la conclusione che ogni campione abbia una forte radice comune in grado di spiegare almeno il 95% della volatilità campionaria.

en	As substantiated by Irving Fisher (1912) in The Nature of Capital and Income, the asking price is often higher than the sales price1 and, therefore, indicators of centrality, like averages, of asking prices overstate market values.
it	Come confermato da Irving Fisher in The Nature of Capital and Income (1912), spesso il prezzo di offerta è più alto del prezzo di vendita1 e, pertanto, gli indicatori di centralità, come la media, dei prezzi di offerta sovrastimano i valori di mercato.

en	To analyze the relationship between the variations in askings and sales, we must verify whether the contribution of the second principal component of total variability can be considered negligible.
it	Per analizzare la relazione tra le variazioni delle offerte e delle vendite verifichiamo se il contributo della seconda componente principale alla variabilità totale possa considerarsi trascurabile.

en	In addition, Knight (2002) concludes that the incorrect definition of the asking price is a cost to the seller in monetary terms as well as in terms of the time it takes to close a sale.
it	Inoltre Knight (2002) conclude che una scorretta definizione del prezzo di offerta è un costo per il venditore sia in termini monetari che di tempo di vendita.

en	Internationally, askings are considered as a specific moment in the analysis of supply as well as seller behavior.
it	A livello internazionale, i prezzi di offerta sono considerati come un momento specifico dell'analisi dell'offerta e del comportamento dei venditori.

en	To this end, with PCA, vector (X, Y) is represented as a linear combination of the two principal components PC1 and PC2.
it	A tal fine, attraverso la PCA il vettore (X, Y) viene rappresentato come combinazione lineare delle due componenti principali PC1 e PC2.

en	For this reason, as a first analysis, the micro-zones in which the sample size is greater than 30 were selected for the local analyses.
it	Per questo motivo, come prima analisi, sono state selezionate le Microzone la cui numerosità campionaria è superiore alle 30 unità per effettuare le analisi locali.

en	The analysis begins with the calculation of the empirical correlation coefficient between asking and sales prices p(X, Y) = 0.98, to then carry out PCA.
it	L'analisi inizia con il calcolo del coefficiente di correlazione empirico tra prezzi di offerta e di vendita: ρ(X,Y)=0,98, per poi effettuare la PCA.

en	Based on these theoretical considerations, we intend to verify if V [X] can be considered a good proxy to explain the variability of Y. To this end, we perform standard linear regression to estimate a, b and R2.
it	Sulla base delle premesse teoriche presentate, si intende verificare se V[X] possa essere considerata una buona proxy per spiegare la variabilità di Y. A tal fine si effettua una regressione lineare standard per stimare a, b ed R2.

en	Recent urban transformations - with the construction of the railway link and the burial of the railway as a result of the implementation of the Central Spine - gave strong impetus to the area's regeneration.
it	Le recenti trasformazioni urbanistiche, con la realizzazione del passante ferroviario e l'interramento della ferrovia con la realizzazione della Spina Centrale, hanno dato forte impulso alla riplasmazione della zona.

en	In fact, the micro-zones can be considered true territorial segments in the real estate market where properties are homogeneous not only in terms of their location but in terms of some of the building-related characteristics regarding period of construction, a condition which effectively reduces the variability of values in relationship to that of the entire city.
it	Infatti, le Microzone possono essere considerate come veri e propri segmenti territoriali del mercato immobiliare in cui i beni immobiliari sono omogenei, non solo per la localizzazione ma anche per alcune caratteristiche edilizie legate all'epoca di costruzione, condizione questa che di fatto riduce la variabilità dei valori rispetto a quella dell'intera città.

en	The model shows the percentage of total variance explained by each component.
it	Il modello restituisce la percentuale di variabilità totale spiegata da ogni componente.

en	It follows - only in the absence of real prices of course - that transaction prices can be used while considering their relative limits and seeking to improve methodology.
it	Ne consegue, che ovviamente solo in assenza dei prezzi effettivi, è possibile utilizzare i prezzi di compravendita, pur considerandone i relativi limiti e cercando di operare sul piano metodologico.

en	It should also be noted that micro-zones 35, 29 (Fig. 6), where R2 is less than 90%, are peripheral and highly heterogeneous.
it	Si osservi che anche le Microzone 35, 29 (Figura 6), il cui R2 è minore del 90% sono periferiche e molto eterogenee.

en	The index normally used to verify the goodness of the linear model is based on the above formula and is defined by the following2:
it	L'indice usualmente utilizzato per verificare la bontà del modello lineare è basato sulla formula precedente ed è definito dalla seguente2:

en	Despite the fact that the importance of asking prices for the interpretation of the market is also recognized in the international literature, it might be worthwhile to delve into their relationship with final transaction prices.
it	Nonostante l'importanza dei prezzi di offerta per l'interpretazione del mercato sia riconosciuta anche nella letteratura internazionale, si ritiene opportuno approfondire la loro relazione con i prezzi di transazione.

en	Finally, in equation 1.7), we estimate the percentage of market price variability explained by asking prices.
it	Infine attraverso l'Equazione (1.7) si stima la percentuale di variabilità dei prezzi di mercato spiegata dai prezzi di offerta.

en	In this case, the ability of the first component to explain almost the totality of the variation would support a strong common source of variability in both markets, represented by asking prices X and sale prices Y. These preliminary considerations reinforce the analyses that follow.
it	In tal caso la capacità della prima componente di spiegare la quasi totalità della variazione supporterebbe una forte fonte comune di variabilità nei due mercati, rappresentati da prezzi di offerta X e di vendita Y. Queste considerazioni iniziali rafforzano le analisi che seguono.

en	On the other hand, the spatial heterogeneity mentioned in the previous section and represented by Turin's 40 micro-zones makes it necessary to extend the analysis to some spatial segments of the real estate market to see if these confirm the results obtained by analyzing Turin's overall market.
it	D'altra parte, l'eterogeneità spaziale, accennata nella sezione precedente e rappresentata dalle 40 Microzone in cui è articolata la città di Torino, rende necessario estendere le analisi ad alcuni segmenti territoriali del mercato immobiliare, per verificare se questi confermano il risultato ottenuto, considerando il mercato immobiliare di Torino nella sua globalità.

en	To begin, in Turin, like in all of Italy, the percentage of ownership is very high as a result of fiscal and credit policies that have historically granted access to the property market by lower and lowermiddle classes, thus producing a contraction in the rental market.
it	Innanzitutto, a Torino, come in Italia, è fortemente elevata la percentuale di proprietari, in seguito a politiche fiscali e del credito che storicamente hanno consentito l'accesso alla proprietà agli strati medi e medio bassi, producendo di conseguenza la contrazione del mercato dell'affitto.

en	1 "Often has an "asking price," that is, a price at which he tries to sell, usually above the price of the actual sale.
it	«Spesso ha un "prezzo di vendita", cioè il prezzo a cui si cerca di vendere, di solito al di sopra del prezzo di vendita effettivo.

en	The expected result is that the relationship between asking and sales prices remain valid even in the territorial segments considered, each with their own dynamics.
it	Il risultato che ci si aspetta è che la relazione tra offerte e prezzi di vendita resti valida anche nei segmenti territoriali considerati, nonostante essi abbiano dinamiche proprie.

en	For this reason the linear correlation coefficient is calculated in advance.
it	Per questa ragione si calcola preliminarmente il coefficiente di correlazione lineare, ρ.

en	Since Y is the transaction price and X the asking price, we define the measurement of market variation explained by the variability of askings by means of the index:
it	Dal momento che Y rappresenta il prezzo di transazione e X il prezzo di offerta, si definisce la misura della variazione di mercato spiegata dalla variabilità delle offerte attraverso l'indice:

en	It can be observed that the incidence for the entire period is closer to one than the incidence calculated for each year (except 2009) suggesting that, in the long run, the supply market is better able to represent the real estate market, in terms of variability.
it	Si osserva che, considerando l'intero periodo, l'incidenza è più vicina ad 1 rispetto a quella calcolata nei singoli anni (ad eccezione del 2009), lasciando intendere che sul lungo periodo sia migliore la capacità del mercato delle offerte di rappresentare il mercato immobiliare, per quanto riguarda la variabilità.

en	To this end, a preliminary analysis of the variation of vector (X, Y), based on Principal Component Analysis (PCA), is proposed.
it	Si propone a tal fine un'analisi preliminare sulla variazione del vettore (X, Y), basata sulla Principal Component Analysis (PCA).

en	Buildings are destined mostly for residential and commercial use.
it	I fabbricati sono prevalentemente a destinazione residenziale e commerciale.

en	From this point of view, therefore, once again, the importance of considering the market in segments that are as homogeneous as possible, in terms of construction (such as new and used) and location (like Turin's 40 cadastral micro-zones), is apparent.
it	Da questo punto di vista, emerge pertanto ancora una volta l'importanza di considerare il mercato nei suoi segmenti quanto più possibile omogenei, sul piano edilizio, come ad esempio nuovo e usato, e sul piano territoriale, assumendo appunto nel caso di Torino le 40 Microzone catastali.

en	All of this is consistent with the fact that in the new housing segment - given the properties' greater homogeneity - there may be less variability in asking and sales prices and in any case, they are usually closer to real prices.
it	Tutto ciò è coerente con il fatto che nel segmento delle abitazioni nuove, data la maggiore omogeneità dei beni, può essere minore la variabilità dei prezzi d'offerta e di vendita e in ogni caso generalmente questi ultimi sono più vicini ai prezzi effettivi.

en	In fact, variability, in and of itself, is a peculiar feature of the real estate market due to the fact that, as has already been mentioned, prices depend on a large number of variables that are mostly qualitative, due to the high level differentiation of the properties and the city's historic, urban and architectural stratifications.
it	Infatti, la variabilità, di per se stessa, costituisce una caratteristica peculiare del mercato immobiliare, dovuta al fatto, come si è già detto, che i prezzi dipendono da un numero assai elevato di variabili, per lo più qualitative, dovute all'elevato livello di differenziazione dei beni e alle stratificazioni storiche, edilizie e urbanistiche della città.

en	The spread between asking and transaction prices is often used as a measure of a market's liquidity, along with the amount of time a property is on the market (see, for example, Jud, GD, DT Winkler and GE Kissling (1995)).
it	Lo spread tra i prezzi di offerta e i prezzi di transazione è spesso utilizzato come misura della liquidità di un mercato, insieme al tempo di permanenza sul mercato (si veda per esempio Jud, G. D., Winkler D. T. e Kissling G. E. (1995)).

en	The expected result is that both slope a and R2 are close to one.
it	Il risultato atteso è che sia l'inclinazione a che R2 siano vicini ad uno.

en	In Italy, researchers, analysts and developers must confront the issue of transparency in the real estate market which is a premise, albeit wholly theoretical, for an ideal state of equilibrium; above all, it is an important condition for limiting the stochastic components that are intrinsic to the market itself.
it	In Italia ricercatori, analisti e operatori immobiliari sono costretti a confrontarsi con il problema della trasparenza del mercato immobiliare che costituisce un presupposto, sia pure tutto teorico, alla condizione ideale dell'equilibrio e soprattutto una condizione importante per limitare le componenti stocastiche intrinseche al mercato stesso.

en	The lack of transparency limits analysis and makes it difficult to use statistically significant samples of effective sales prices as well as quantitative and qualitative characteristics considered as explanatory variables.
it	L'assenza di trasparenza limita le analisi e fa sì che queste non possano avvalersi di campioni statisticamente significativi dei prezzi effettivi di vendita e delle caratteristiche quantitative e qualitative, considerate come variabili esplicative.

en	The City Plan thus allowed a market of new housing to take form in Turin which thereby produced important changes in terms of spatial hierarchies and buyer behavior by helping restore a balance between quality and price, also by limiting variability.
it	Il PRGC avrebbe dunque consentito che prendesse forma a Torino il segmento delle abitazioni nuove, che di fatto ha prodotto modificazioni importanti sul piano delle gerarchie territoriali e degli stessi comportamenti dei compratori, contribuendo a ristabilire un rapporto tra qualità e prezzi anche limitandone la variabilità.

en	The model also lends itself to subsequent applications including determining whether and to what extent the effective prices reported in deeds of sale - mandated by recently introduced fiscal legislation - can be regarded as truly representative of real transaction prices.
it	Il modello si presta inoltre a successive applicazioni, tra le quali appunto quella di verificare se e in che misura i prezzi dichiarati negli atti di compravendita come effettivi, grazie alla recente normativa introdotta sul piano fiscale, possano essere considerati come realmente rappresentativi di quelli realizzatisi nelle transazioni.

en	This hypothesis is based on the results reported in Knight et al.. (1998): the relationship between asking and sales prices is substantially the same in the market segments that they considered, which, like Turin's micro-zones, are defined by geographic and typological characteristics.
it	Questa ipotesi si fonda sui risultati riportati nel lavoro di Knight et alii (1998): la relazione tra prezzi di offerta e di vendita è sostanzialmente la stessa nei segmenti di mercato da loro considerati che, come le Microzone, sono definiti su base geografica e tipologica.

en	Today, the housing market is divided into 40 territorial segments denominated microzones (see Fig 1 and Table 1), whose boundaries and hierarchies are constantly monitored by the
it	Il mercato delle residenze si presenta oggi articolato in 40 segmenti territoriali, chiamati Microzone (si vedano la Figura 1 e la Tabella 1), i cui confini e gerarchie sono costantemente monitorati dall'Osservatorio Immobiliare della Città di Torino (OICT).

en	The urban fabric is characterized by commercial activities, by the presence of the Municipal Stadium complex and other public infrastructure with good quality services.
it	Si caratterizza per la presenza del complesso dello Stadio Comunale e di altre infrastrutture pubbliche con buona qualità dei servizi.

en	The total variability shows strong common roots, therefore justifying the idea of approximating market variability through the variability of asking prices.
it	La variabilità totale mostra pertanto una forte radice comune, giustificando l'idea di approssimare la variabilità del mercato attraverso la variabilità dei prezzi di offerta.

en	In fact, since the second half of the 1970s, the prevalence of constraint-based planning had effectively blocked construction activity - and as a consequence, supply - causing the real estate market to progressively include only existing stock and causing prices to increase due to the tensions in the relationship between supply and demand.
it	Infatti, a partire dalla seconda metà gli anni Settanta del ‘900, il prevalere di una pianificazione vincolistica aveva di fatto bloccato l'attività edilizia e di conseguenza l'offerta, facendo sì che progressivamente il mercato immobiliare fosse costituito unicamente dal patrimonio già esistente e i prezzi crescessero anche grazie alle tensioni presenti nel rapporto tra domanda e offerta.

en	In the Italian context, Curto et al.. (2009) considered the number of transactions as an indicator for detecting market dynamics, both in relation to location - represented by territorial segments of the local real estate market - as well as in relation to the physical characteristics of the traded properties (size, age of construction, architectural and building types, etc..).
it	Curto et alii (2009) hanno considerato, nel contesto italiano, il numero delle transazioni come un indicatore per rilevare la dinamicità del mercato, sia in rapporto alla location, rappresentata dai segmenti territoriali del mercato immobiliare, sia in relazione alle caratteristiche fisico-edilizie dei beni scambiati (dimensioni, epoca di costruzione dei manufatti, tipologie edilizie e architettoniche, etc.).

en	Moreover, estimated incidences are close to one, suggesting that, in each year, the supply market has a variability that is similar to transaction variability.
it	Inoltre le incidenze stimate sono vicine ad 1, suggerendo che in ogni singolo anno il mercato delle offerte abbia una variabilità simile alla variabilità delle compravendite.

en	For example, Knight et al.. (1998) analyze the role of asking prices as indicators of housing values and as predictors of trends in the real estate market.
it	Ad esempio Knight et alii (1998) analizzano il ruolo dei prezzi di offerta come indicatori dei valori delle case e come predittori delle direzioni del mercato immobiliare.

en	It should be emphasized that if the estimates of the intercept and R2 are both close to the one, asking prices can be considered a good proxy for sales prices, relative to variability.
it	Si sottolinea che, se le stime dell'intercetta e di R2 sono entrambe vicine all'unità, i prezzi di offerta possono essere considerati una buona proxy dei prezzi di vendita, relativamente alla variabilità.

en	Of fundamental importance for refining observations and furthering its scientific mission (collection, analysis, communication, etc..) was the development of a "quality-control process" including the automation of some operations.
it	Di fondamentale importanza, per il raffinamento delle attività di osservazione e di maturazione scientifica (rilevazione, analisi, comunicazione, ecc.), è stato l'avvio e sviluppo del "processo qualità" che, prevedendo anche l'automatizzazione di alcuni passaggi operativi, ha sostanzialmente migliorato la robustezza e l'affidabilità dei risultati del lavoro.

en	In the next section, we will carry out this analysis on the case study in question: the Turin real estate market.
it	Nel prossimo paragrafo effettuiamo l'analisi qui descritta sul caso studio in esame: il mercato immobiliare di Torino.

en	The area has hosted numerous industrial activities mainly in the mechanical sector; it is characterized by building types that frequently display the characteristics and traits of the more recent industrial reconversion.
it	La zona ha ospitato numerose attività produttive, in prevalenza nel settore meccanico e si caratterizza per tipologie edilizie che presentano spesso i caratteri e le tracce della riconversione industriale avvenuta in anni recenti.

en	In this context, the authors analyze the impact of askings both on the time it takes to sell and on market price.
it	In questo contesto analizzano l'impatto delle offerte sia sul tempo di vendita che sul prezzo di mercato.

en	Even with these assumptions, the results of the experiments show with absolute clarity that asking prices are, in any case, proxies for real sales prices, albeit subject to certain specificities.
it	Pur con queste premesse, il risultato delle sperimentazioni, mostra con assoluta evidenza che i prezzi d'offerta sono comunque proxy dei prezzi effettivi di vendita, sia pure fatte salve alcune specificità.

en	The worst fit was found, instead, for micro-zone 37 (Fig. 5), where the sample incidence is less than 90 %.
it	Il peggior fit si ha invece per la Microzona 37 (Figura 5), dove l'incidenza campionaria risulta minore del 90%.

en	The following tables show the mean and estimated variance in euro/sqm and (euro / sq m)2.
it	Le tabelle seguenti mostrano media e varianza stimata espresse in euro/mq e (euro/mq)2.

en	The OICT information system has been gradually strengthened and expanded so that it can now make use of structured databases with historic series and differentiated between the segments of used and new construction/total renovation.
it	avvalere oggi di database strutturati, organizzati per serie storiche e differenziati fra i segmenti dell'usato e della nuova costruzione/ristrutturazione totale.

en	Asking prices vs. Market Prices: An Empirical Analysis
it	Prezzi di offerta Vs Prezzi di mercato: un'analisi empirica

en	In addition, the number of transactions grew due to the low cost of borrowing; the progressive increase in real estate values in Turin did not produce the real-estate bubble that had such devastating effects in many other cities - and not only in Europe.
it	Inoltre, la crescita del numero delle transazioni, dovuta al basso costo del denaro, e l'incremento progressivo dei valori immobiliari non hanno prodotto nel caso di Torino una vera e propria bolla con gli effetti devastanti realizzatisi in molte città non solo europee.

en	The following table shows the estimated percentage of variance explained by each principal component, corresponding to each sample:
it	La tabella che segue mostra la percentuale stimata di varianza spiegata da ogni componente principale, corrispondente ad ogni campione esaminato:

en	random sample (X1, Y1), ..., (Xn, Yn) extracted from the population (X, Y), where X is the asking prices and Y the sales prices.
it	Si consideri pertanto un campione casuale (X1, Y1),...,(Xn, Yn) estratto dalla popolazione (X, Y), dove X sono i prezzi di offerta e Y i prezzi di vendita.

en	Abstract The issue of transparency in the Italian real estate market means that many analyses should be carried out by utilizing asking prices which should also be used by the industry for estimative purposes.
it	Abstract Il problema della trasparenza del mercato immobiliare in Italia implica che molte analisi debbano essere fatte utilizzando i prezzi di offerta e che questi ultimi siano anche utilizzati dagli operatori del settore a fini estimativi.

en	In this study, we propose using PCA for a different purpose: to ascertain whether data supports the existence of a common component that can explain almost completely the total variability of the pair (X, Y).
it	Attraverso la PCA si cerca di verificare se i dati supportano l'esistenza di una componente comune che sia in grado di spiegare quasi tutta la variabilità totale della coppia (X, Y).

en	Consider a random vector (X, Y), where X represents the asking price and Y is the transaction price of a real estate property.
it	Si consideri un vettore aleatorio (X, Y), dove X rappresenta il prezzo di offerta e Y il prezzo di vendita di un'unità immobiliare.

en	The following table shows the estimated results corresponding to each year as well as the estimated regression coefficients, the standard error associated with the slope, R2, Ra2, and the corresponding incidences.
it	La tabella che segue mostra i risultati stimati in corrispondenza di ogni anno e riporta i relativi coefficienti stimati della regressione, l'errore standard associato alla pendenza, R2, R2a e le corrispondenti incidenze.

en	As mentioned in paragraph 2, PCA was performed in advance confirming the presence of a strong common component explaining most of the total variance.
it	Come anticipato nel paragrafo "Il mercato immobiliare di Torino" è stata effettuata preliminarmente una PCA, che conferma la presenza di una forte componente comune che spiega la maggior parte della varianza totale.

en	The total sample supports the hypothesis of a linear relationship between asking and sales prices in Turin's real estate market.
it	Il campione intero supporta l'ipotesi di relazione lineare tra prezzi di offerta e di vendita nel mercato immobiliare di Torino.

en	The work that lies ahead is the verification of the validity of marginal prices when undertaking predictive analyses.
it	Resta da verificare la validità dei prezzi marginali laddove si vogliano effettuare analisi con fini previsivi.

en	To this end, this paper proposes a methodology for analyzing whether and to what extent asking prices can be considered a proxy for market prices.
it	A tal fine, in questo scritto si propone una metodologia di analisi che permetta di testare se e in quale misura i prezzi di offerta possano essere considerati una proxy per i prezzi di mercato.

en	The sample is made up of asking prices and market prices (2008, 2009, 2010) organized in a real estate transaction database whose sources were real estate agents who communicated the data to the OICT.
it	Il campione è costituito dai prezzi di offerta e i prezzi di mercato raccolti nel 2008, 2009 e 2010 in un database di transazioni immobiliari raccolte dagli agenti immobiliari e trasmesse all'OICT.

en	These zones were identified in compliance with DPR 138/98 (Regulations for the general revision of the census areas, the rates of valuation of urban real estate units and the criteria and the cadastral commissions pursuant to Article 3, paragraphs 154 and 155 of Law n. 662, 23 December 1996) segmenting the municipality into areas that could be more responsive to the quality of the real estate market and the territory itself.
it	Nasce, grazie alla collaborazione fra Politecnico e Comune di Torino, con l'obiettivo primario di monitorare i valori immobiliari delle porzioni di territorio in cui è articolato il comune torinese - le 40 Microzone - che, individuate in adempimento al DPR 138/98 (Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione dell'articolo 3, commi 154 e 155, della legge 23 dicembre 1996, n. 662), segmentano il territorio in aree più rispondenti alle qualità del mercato immobiliare e del territorio stesso.

en	3 Data is communicated to OICT in the terms established by the 2006 Memorandum of Understanding between the Turin Polytechnic University, the City of Turin and the Turin Chamber of Commerce and the major industry associations (real estate agents and builders).
it	3 I dati vengono trasmessi all'OICT nell'ambito del protocollo d'intesa siglato nel 2006 da i soggetti istituzionali Politecnico di Torino, Comune di Torino e Camera di Commercio di Torino e le principali associazioni di categoria (Mediatori e Costruttori) del settore immobiliare.

en	Table 8 Estimates of regression coefficients: annual samples Year
it	Tabella 8 Stime dei coefficienti di regressione: Campioni annuali Anno

en	This analysis justifies the search for a measurement that can quantify to what degree the variance of askings might serve as a proxy for the variance of sales.
it	Quest'analisi giustifica la ricerca di una misura in grado di quantificare quanto la varianza delle offerte possa essere una proxy per la varianza delle vendite.

en	In fact, the 1995 City Plan had the effect of moderating prices thanks to lower land costs, thus producing positive effects on the used housing segment consisting of existing stock.
it	Di fatto, il PRGC del 1995 avrebbe avuto l'effetto di calmierare i prezzi, grazie anche ai bassi costi delle aree fabbricabili, producendo effetti positivi anche sul segmento dell'usato, costituito dal patrimonio edilizio esistente.

en	The underlying basis of this hypothesis is the strong link of asking prices to market liquidity.
it	La base su cui si fonda tale ipotesi è data dallo stretto legame che le offerte hanno con la liquidità del mercato.

en	The empirical values obtained allowed us to deduce that the variance in asking prices might be a good proxy for market variability.
it	I valori empirici ottenuti lasciano dedurre che la varianza dei prezzi di offerta possa essere una buona proxy per la variabilità del mercato.

en	The dynamism of the Turin real estate market is certainly due to the fact that since 1995, after a long period of virtually zero construction activity, the city has worked with a new City Plan that introduced a considerable number of brownfield sites into the real estate market, in particular into the residential sector.
it	La dinamicità del mercato immobiliare di Torino è senz'altro dovuta al fatto che, dopo una lunga fase storica di blocco dell'attività edilizia, la città si è dotata dal 1995 di un Nuovo Piano Regolatore che ha consentito di immettere nel mercato immobiliare un numero considerevole di aree industriali dismesse destinandole a residenze.

en	The model proposed in this paper uses the variability of asking and real market prices as a reference with the aim of exploring whether and to what extent the former can be proxies for the second and can therefore, be used in market analyses notwithstanding the evident limitations.
it	Il modello proposto prende a riferimento la variabilità dei prezzi di offerta e dei prezzi effettivi di mercato con l'obiettivo di verificare se e in che misura i primi possano costituire variabili proxy dei secondi e, quindi, possano essere utilizzati nelle analisi di mercato pur essendo consapevoli dei relativi limiti.

en	The model will be tested empirically on a case study referring to the real estate market in the city of Turin and its component geographic submarkets.
it	Il modello viene testato empiricamente su un caso studio: il mercato immobiliare di Torino ed i sottomercati geografici che lo compongono.

en	The best results are obtained when initial data is highly correlated; in fact, if the data is not correlated, PCA does not work.
it	In particolare se i dati non sono correlati la PCA non funziona.

en	Using the very particular condition in Italy as a starting point, this paper will examine the role that the analyses of asking prices in the real estate market might play, relating the international literature to the case of Italy which is characterized by significant market opacity.
it	A partire dalla particolare condizione italiana, si intende analizzare il ruolo che le analisi dei prezzi di offerta nel mercato immobiliare possono avere, rapportando la letteratura internazionale al caso dell'Italia, caratterizzata da un elevato grado di opacità nel mercato.

en	Table 7 Estimates of the regression coefficients: Total Sample ˆa
it	Tabella 7 Stime dei coefficienti di regressione: Campione intero ˆa

en	The statistical analysis presented here is intended to introduce a measurement that can quantify the ability of asking price variation to represent market variation.
it	L'analisi statistica che si sta per presentare ha il fine di introdurre una misura in grado di quantificare la capacità della variazione dei prezzi di offerta di rappresentare la variazione del mercato.

en	The number of findings for each micro-zone, the sample means and sample variance are presented below expressed in eur /sqm and (euro / sq m) 2.
it	Il numero di rilevazioni per ogni Microzona, la media campionaria e la varianza campionaria sono riportate nella tabella seguente e sono espresse in euro/mq e (euro/mq)2.

en	Anglin et al.. (2003) also studied the relationship between asking prices, sale prices and the time it takes to sell a given property.
it	Anche Anglin et alii (2003) studiano la relazione tra prezzi di offerta, prezzi di vendita e tempi di vendita.

en	The estimated values of R2 and R2a confirm the goodness-of-fit of the linear model for each year.
it	I valori stimati di R2 e Ra2 confermano la bontà di adattamento del modello lineare per ogni singolo anno.

en	Since 2006, in accordance to a Memorandum of Understanding, the OICT relies on the presence of the Turin Chamber of Commerce and the involvement of major real estate organizations (brokers and builders).
it	Dal 2006, a seguito della firma di un Protocollo d'Intesa, l'Osservatorio Immobiliare della Città di Torino conta sulla presenza della Camera di commercio di Torino e sulla collaborazione delle principali associazioni di categoria (Mediatori e Costruttori) del settore immobiliare.

en	Let (xj, yj), j = 1, ... n the sample realizations and let ^y = axj + b, j=1, …, n. We estimate the coefficients using the least squares method.
it	Siano (xj, yj), j=1,...n le realizzazioni campionarie e siano ^yi = axj + b, j=1, j = 1, …, n.

en	By its very nature, the real estate market displays great intrinsic variability of prices, insofar as many contributing factors that affect demand, supply and property act on their mechanisms of formation.
it	Per sua natura il mercato immobiliare presenta un'elevata intrinseca variabilità dei prezzi, in quanto nel loro meccanismo di formazione agiscono più fattori concomitanti che riguardano la domanda, l'offerta e i beni.

en	The OICT uses a Geographic Information System as well as alphanumeric databases and appropriate cartographic bases; for further information regarding these aspects, see Curto Fregonara (2002).
it	Il Sistema Informativo Territoriale sul quale si configura l'architettura dell'Osservatorio si avvale, oltre che di basi dati alfanumeriche, di un'opportuna base cartografica, per approfondimenti relativi a quest'ultima si veda Curto e Fregonara (2002).

en	On the other hand it might be interesting to see if asking price variability could represent market variability.
it	D'altra parte sarebbe interessante verificare se la variabilità dei prezzi di offerta possa invece rappresentare la variabilità del mercato.

en	In detail, micro-zone 29 is a large urban context with environmental and historical connotations, stratified in large part between the 1950s and70s and supported by important road axes.
it	Nel dettaglio la Microzona 29 è un vasto ambito urbano di carattere ambientale e documentario, stratificatosi in gran parte tra gli anni Cinquanta e Settanta del XX secolo retto da grandi corsi.

en	Tabella 4 - Yearly descriptive statistics: Sale Prices Year
it	Tabella 4 Statistiche descrittive per anno: Prezzi di Vendita Anno

en	Both R2 and R2 a guarantee the goodness-of-fit of the linear model.
it	Sia R2 che R2a garantiscono la bontà di adattamento del modello lineare: la regressione lineare

en	Micro-zone 35 is an urban context with environmental and historical connotations formed as a result of the presence of large industrial structures, many of which are undergoing conversion, with a varied building fabric in terms of period of construction and conditions.
it	La Microzona 35 è un ambito urbano di carattere ambientale e documentario formatosi in seguito a consistenti presenze industriali, molte delle quali in fase di riconversione, con tessuto edilizio eterogeneo sia per epoca di costruzione che per stato di conservazione.

en	Number of sample components
it	Analisi delle componenti principali

en	From an urban point of view, micro-zone 15 is historically significant with an urban fabric developed between the last quarter of the 19th century and the early decades of the 20th with the important presence of the Orbassano extra-urban road axis.
it	In particolare la Microzona 15 dal punto di vista urbano ha carattere storico- documentario, con un tessuto sviluppatosi tra l'ultimo quarto dell'Ottocento e i primi decenni del Novecento, su cui emerge la direttrice viaria extraurbana per Orbassano.

en	table 9 - Estimates of regression coefficients: micro-zones analyzed Micro-zones
it	Tabella 9 Stime dei coefficienti di regressione: Microzone analizzate Microzona

en	In general, it should be noted that in all micro-zones, the data is consistent with the hypothesis of representing market variability through asking prices: coefficient R2 is always greater than 70% and varies between 83% and 96%.
it	In generale, occorre sottolineare che in tutte le Microzone i dati sono coerenti con l'ipotesi di rappresentare la variabilità del mercato attraverso le offerte: il coefficiente R2 è sempre maggiore del 70% e varia tra l' 83% e il 96%; il coefficiente angolare è sempre maggiore del 90%, ad eccezione delle Microzone 35 e 37 in cui è comunque sempre maggiore dell'80%; l'incidenza ˆI è sempre superiore dell'85%.

en	Particular focus will be dedicated to verifying whether the variability of asking prices can be considered a reference for the analysis of the variability of the real estate market.
it	In particolare modo si vuole testare se la variabilità dei prezzi di offerta possa essere un riferimento per le analisi di variabilità sul mercato immobiliare.

en	The area is characterized by predominantly residential and commercial uses.
it	L'edificato presenta una destinazione a prevalenza residenziale e commerciale.

en	The sample incidence for the estimate is then:
it	L'incidenza campionaria per stimare I risulta infine:

en	The statistical approach proposed for the analysis of asking prices should still be related to the specificity of the Italian context, characterized by generalized lack of transparency as well as by a high degree of differentiation of the properties and by the fact that supply is largely made up of subjects that can be assimilated to buyers.
it	L'approccio statistico proposto per analizzare i prezzi di offerta va comunque rapportato alla specificità del contesto italiano, caratterizzato oltre che da una condizione generalizzata di scarsa trasparenza, anche da un elevato livello di differenziazione dei beni e dal fatto che l'offerta è in gran parte costituita da soggetti assimilabili ai compratori, condizioni queste che, nel loro agire simultaneamente, amplificano la variabilità dei prezzi e l'agire delle componenti stocastiche di per se stesse già intrinseche a ogni mercato.

en	The estimated parameters for the total sample are:
it	Per quanto riguarda il campione intero i parametri stimati risultano:

en	One of the most important pieces of information regarding each real estate unit is the micro-zone in which it is located, making it possible to analyze local market dynamics.
it	Una delle informazioni più importanti rilevate su ciascuna unità immobiliare è la Microzona di appartenenza, perché rende possibile l'analisi delle dinamiche locali di mercato a livello territoriale, relativamente alle 40 Microzone catastali in cui la città di Torino è suddivisa.

en	Micro-zone 37 (Fig. 5) is a peripheral area of urban expansion with recently constructed low-cost intensive residential fabric in fairly good condition, mainly characterized by its continuous street fronts creating closed blocks.
it	La Microzona 37 (Figura 5) è un ambito periferico di espansione urbana, caratterizzato da edilizia residenziale intensiva recente di carattere prevalentemente economico-popolare, con discreto stato di conservazione, connotato in prevalenza da tessuti aggregativi continui lungo i fronti viari costituenti isolati chiusi.

en	The analysis of the standard variance of the linear model is based on the following formula:
it	^Y = aX+b L'analisi della varianza standard relativa al modello lineare è basata sulla seguente formula:

en	Again, it is necessary to reiterate the fact that the Italian real estate market is quite opaque with no reliable sources for market prices.
it	In particolare, occorre considerare ancora una volta che il mercato immobiliare italiano si presenta piuttosto opaco, non dispone di fonti attendibili dei prezzi effettivi di mercato e pertanto i prezzi di offerta costituiscono il più delle volte l'unica fonte di dati disponibile.

en	Table 3 - Yearly descriptive statistics: Sale Prices Year
it	Tabella 3 Statistiche descrittive per anno: Prezzi di Offerta Anno

en	Micro-zone 33 is characterized by its heterogeneous urban fabric, in part with recent construction and in part with buildings dating from the early decades of the 20th century.
it	La Microzona 33 presenta un tessuto prevalentemente eterogeneo, in parte più recente e in parte risalente ai primi decenni del Novecento.

en	Asking price, sales price, size (square meters), amount of time on the market and date of sale.
it	Il campione consiste di 514 transazioni, di cui sono osservate le seguenti caratteristiche: prezzo di offerta, prezzo di vendita, dimensioni (mq), tempo sul mercato e data di compravendita.

en	This paper seeks to ascertain whether asking prices can be used to represent market variability.
it	Il saggio ha pertanto il fine di testare se i prezzi di offerta possano essere utilizzati per rappresentare la variabilità dei mercati.

en	Built after the first period of early industrialization, it has a homogeneous urban fabric formed during the second half of the 19th century along the historic Via San Donato road axis.
it	Anche la Microzona 19 ha carattere storico e documentario: sorta a seguito della prima industrializzazione, presenta un tessuto omogeneo, costituitosi nella seconda metà dell'Ottocento lungo l'antica direttrice della via San Donato.

en	with the estimates, the goodness-of-fit of the linear model in representing the relationship between asking and sales prices.
it	bene ai dati, rappresentando la relazione tra prezzi di offerta e di vendita.

en	Table 2 - Descriptive statistics: Total sample Offer prices mean
it	Tabella 2 Statistiche descrittive: campione intero Media Prezzi di Offerta Varianza Prezzi di Offerta Media Prezzi di Vendita Varianza Prezzi di Vendita

en	In fact, construction has been completed and almost totally absorbed by the market thanks to the competitiveness of new building - with respect to the "used" housing market - in terms of price and quality.
it	La loro edificazione, iniziata alla fine degli anni ‘90, in presenza di prezzi dei terreni piuttosto bassi - data l'entità delle aree fabbricabili offerte - si è di fatto conclusa ed è stata quasi totalmente assorbita dal mercato immobiliare grazie anche alla competitività delle nuove costruzioni in termini di prezzi e qualità con il mercato delle abitazioni usate.

en	The variability in real estate prices is also higher due - at least in Italy - to poor market transpa
it	La variabilità dei prezzi dei beni immobiliari, inoltre, è maggiore, considerando - almeno nel caso dell'Italia - la condizione di scarsa trasparenza del mercato, che amplifica l'agire delle componenti stocastiche presenti in ogni mercato.

en	It is characterized by its qualifying relationship with the river Po and the presence of several quite extensive industrial areas (Italgas area, ex- Rivoira areas, ex- Cigala -Bertinetti areas).
it	Più nel dettaglio, la Microzona 7 (Figura 2) è caratterizzata da un ambito urbano di carattere ambientale eterogeneo dal punto di vista edilizio, in parte di edificazione ottocentesca ed in parte di più recente sviluppo; connotato dalla relazione qualificante con la fascia fluviale del Po e dalla presenza di diverse aree industriali dismesse, anche di consistente estensione (area Italgas, aree ex Rivoira, ex Cigala-Bertinetti).

en	First, the ability of asking prices to represent effective sales prices improves and is greater when the market segments considered are homogeneous in terms of their physical/construction and spatial characteristics.
it	gliora ed è tanto maggiore quanto più omogenei sono i segmenti del mercato considerati sul piano fisico-edilizio e sul piano territoriale.

en	In the first part of the article the context and mathematical model will be introduced, followed by the presentation of the case study of the real estate market in the city of Turin.
it	Nel presente articolo viene introdotto il contesto di riferimento ed il modello matematico considerato, poi si descrive il mercato immobiliare della città di Torino, presa come caso studio,dopo viene presentato il campione utilizzato per le analisi statistiche affrontate in seguito, quindi le conclusioni.

en	CEILING AVAILABLE AS OF 01 JANUARY 2008 Method adopted for the calculation of the ceiling during 2008
it	PLAFOND DISPONIBILE AL 1°GENNAIO 2008 Metodo adottato per la determinazione del plafond per il 2008

en	• travelling shows and minor taxpayers (Sect.
it	• spettacoli viaggianti e contribuenti minori(Sez.4)

en	• connected agricultural activities
it	• attività agricole connesse

en	Credit deriving from 2007 return or annual non-transferable credit (*)
it	Credito risultante dalla dichiarazione per il 2007 o credito annuale non trasferibile (*)

en	Apportion the total of purchases and imports (line VF21) in the following amounts:
it	Ripartire il totale acquisti e importazioni (rigo VF21) nei seguenti importi:

en	TOTALAMOUNT OF PURCHASES CARRIED OUT IN THE NATIONAL TERRITORY, OF INTRACOMMUNITYPURCHASES AND IMPORTS
it	AMMONTARE DEGLI ACQUISTI EFFETTUATI NEL TERRITORIO DELLO STATO, DEGLI ACQUISTI INTRACOMUNITARI E DELLE IMPORTAZIONI

en	Payments made following excess use of 2008 annual credit
it	Versamenti effettuati a seguito di utilizzo in eccesso del credito annuale 2008

en	Increased considerations as a result of conforming to the parameters for 2007 (taxable amount and tax)
it	Maggiori corrispettivi per effetto dell'adeguamento ai parametri per il 2007 (imponibile e imposta)

en	2006 deductible surplus including it in deduction the following year 2007 deductible surplus including it in deduction the following year
it	Eccedenza detraibile del 2006 computata in detrazione nell'anno successivo Eccedenza detraibile del 2007 computata in detrazione nell'anno successivo

en	VG32 indicate the taxable amount and the tax relating to purchases allocated to taxable operations VG33 Cross the box if exclusively exempt operations to be carried out in the year 2008 (see instructions)
it	VG32 indicare l'imponibile e l'imposta degli acquisti destinati alle operazioni imponibili VG33 Se per l'anno 2008 sono state effettuate esclusivamente operazioni esenti barrare la casella (vedi istruzioni)

en	The Ministry of the Economy and Finance and the Revenue Agency inform you, on their behalf and on behalf of other persons obliged to do so, that in the return there is personal data that will be processed by the Ministry of the Economy and Finance and the Revenue Agency, as well as by intermediaries identified by legislation (Tax Assistance Centres, trade associations and professionals) for the purposes of payment, assessment and collection of taxes and that, to this end, certain data may be published pursuant to the combined provisions of article 69 of Presidential Decree no. 600 of 29 September 1973 as amended by Law no. 133 of 06 August 2008, and by article 66-bis of Presidential Decree no. 633 of 1972.
it	Il Ministero dell'Economia e delle Finanze e l'Agenzia delle Entrate, desiderano informarLa, anche per conto degli altri soggetti a ciò tenuti, che nella dichiarazione sono presenti diversi dati personali che verranno trattati dal Ministero dell'Economia e delle Finanze, dall'Agenzia delle Entrate nonché dai soggetti intermediari individuati dalla legge (Centri di assistenza fiscale, associazioni di categoria e professionisti) per le finalità di liquidazione, accertamento e riscossione delle imposte e che, a tal fine, alcuni dati possono essere pubblicati ai sensi del combinato disposto dell'articolo 69 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600 così come modificato dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, e dall'art.

en	Tax credit used in the periodic payments Payments following correction Supplementary tax payments
it	Crediti d'imposta utilizzati nelle liquidazioni periodiche Versamenti a seguito di ravvedimento Versamenti integrativi d'imposta

en	VAT credit resulting from the first 3 quarters of 2008 set off in the F24 form
it	Credito IVA risultante dai primi 3 trimestri del 2008 compensato nel mod. F24

en	AGRICULTURE - Art. 34, paragraph 6: Exempted or simplified agricultural - Art. 34, paragraph 11: Application of the ordinary VAT regime - Art. 34-bis: Normal Tax calculation
it	AGRICOLTURA - Art. 34, comma 6: Soggetti esonerati - Art. 34, comma 11: Applicazione del regime ordinario IVA - Art. 34-bis: Applicazione del regime ordinario IVA

en	VG40 Businesses in the farm holidays sector (art. 5, Law 413/1991) - Admissible deductible VAT VG41 Associations operating in the agriculture sector (art. 78, Law 413/1991) - Admissible deductible VAT VG42 Concessionary tax regimes for travelling shows and minor taxpayers (art.74 quater, paragraph 5)
it	VG40 Attività di agriturismo (art. 5, L. 413/1991) - IVA ammessa in detrazione VG41 Associazioni operanti in agricoltura (art. 78, L. 413/1991) - IVA ammessa in detrazione VG42 Regime agevolativo per spettacoli viaggianti e contribuenti minori (art.74 quater,comma 5)

en	VX2 VAT credit (to be divided up between lines VX4, VX5 and VX6) or to be transferred (*)
it	VX2 IVA a credito (da ripartire tra i righi VX4, VX5 e VX6) o da trasferire (*)

en	Total of debts transferred Debt tax surplus (VK21-VK20) Credit tax surplus (VK20-VK21)
it	Eccedenza di debito (VK21-VK20) Eccedenza di credito (VK20-VK21)

en	Non-taxable operations carried as regards earthquake victims Operations carried out during the year but with tax payable in subsequent years (minus) Operations carried out during previous year but with tax payable in 2008 (minus) Transfers of depreciable goods and internal transfers TURNOVER (sum of lines VE10, VE23 and from VE30 to VE36 minus VE37 and VE38) TOTAL TAX ON TAXABLE OPERATIONS (sum of lines VE12 and VE25) to be carried forward to line VL1
it	Operazioni non soggette all'imposta effettuate nei confronti dei terremotati Operazioni effettuate nell'anno ma con imposta esigibile in anni successivi (meno) Operazioni effettuate in anni precedenti ma con imposta esigibile nel 2008 (meno) Cessioni di beni ammortizzabili e passaggi interni VOLUME D'AFFARI (somma dei righi VE10, VE23 e da VE30 a VE36 meno VE37 e VE38) TOTALE IMPOSTA SULLE OPERAZIONI IMPONIBILI (somma dei righi VE12 e VE25) da riportare al rigo VL1

en	Extra payments due in compliance with sectorial studies for 2008 (taxable amount and tax)
it	Maggiori corrispettivi per effetto dell'adeguamento agli studi di settore per il 2008 (imponibile e imposta)

en	Taxable purchases and imports (excludinged those that referred to in lines VF18 and VF19) separated according to tax rate or to compensation percentages, taking into account the variations referred to in art. 26, and relative tax
it	Acquisti e importazioni imponibili (esclusi quelli di cui ai righi VF18 e VF19) distinti per aliquota d'imposta o per percentuale di compensazione, tenendo conto delle variazioni di cui all'art.

en	VAT credit surplus resulting from Form VAT 26 PR for 2007 set off in Form F24
it	Credito IVA risultante dal Prospetto IVA 26 PR per il 2007 compensato nel mod. F24

en	TOTAL TAX (sum of lines from VJ1 to VJ14) to be carried forward to VL2
it	TOTALE IMPOSTA (somma dei righi da VJ1 a VJ14) da riportare al rigo VL2

en	Amount which has been settled in 2008
it	Importo compensato nell'anno 2008

en	Admissible deductible VAT [(line VF 23 or VG38 or VG40 or VG41 or VG42 or VG43 or VG63 or VG64) ±VG70] to be carried forward to VL4
it	IVA ammessa in detrazione [(rigo VF23 oppure VG38 o VG40 o VG41 o VG42 o VG43 o VG64) ±VG70] da riportare al rigo VL4

en	TELEPHONE ORMOBILEPHONE dialling code number
it	TELEFONO O CELLULARE prefisso numero

en	VG3 Cost credit to be carried forward to the following year VG20 Negative margin relating to the previous year (from line VG22 of the declaration related the year 2007) VG21 Overall gross margin
it	VG3 Credito di costo, da riportare nell'anno successivo VG20 Margine negativo dell'anno precedente (da rigo VG22 della dichiarazione relativa al 2007) VG21 Margine complessivo lordo

en	VG1 Cost credit relating to the previous year (from line VG3 of the declaration related the year 2007) VG2 Gross taxable base
it	VG1 Credito di costo dell'anno precedente (da rigo VG3 della dichiarazione relativa al 2007) VG2 Base imponibile lorda

en	VAT 26 PR/2009 SUMMARISING FORM (Reserved for Controlling Entity or Company) PARTS VV-VW-VY-VZ
it	PROSPETTO RIEPILOGATIVO IVA 26 PR/2009 (Riservato all'Ente o Società controllante) QUADRI VV-VW-VY-VZ

en	Surplus credit from previous return (from VD56 of the return related the year 2007) Total of surplus (VD51+VD52)
it	Eccedenza a credito risultante dalla dichiarazione precedente (da VD56 della dichiarazione relativa all'anno 2007) Totale eccedenze (VD51+VD52)

en	Credit not request for refund resulting from 2007 VAT 26 PR Form Credits requested in previous year, included in deduction following denial of the office Tax credit used in the periodical payments and of the account Amount of periodic payments, payments for correction, quarterly interest payments, advance payment
it	Credito richiesto a rimborso in anni precedenti, computabile in detrazione a seguito di diniego dell'ufficio Crediti d'imposta utilizzati nelle liquidazioni periodiche e per l'acconto Ammontare versamenti periodici, da ravvedimento, interessi trimestrali, acconto

en	VG34 Cross the box if the option referred to in art. 36 to be carried out in the year 2008
it	VG34 Se per l'anno 2008 ha avuto effetto l'opzione di cui all'art.

en	Non-taxable operations referred to in paragraph 1, articles 8, letters a) and b), 8-bis and 9, intra-community operations and operations referred to in art. 41 and 58 of the Decree Law 331/1993
it	Operazioni non imponibili di cui al comma 1 degli articoli 8, lettere a) e b), 8-bis e 9, operazioni intracomunitarie e operazioni di cui agli artt.

en	VF12 TOTALS (sum of lines from VF1 to VF11) VF13 Purchases and imports carried out without the payment of tax, with ceiling VF14 Other non-taxable purchases, not subject to taxations and carried out under special tax regimes VF15 Exempt purchases (art. 10) and non-taxable imports VF16 Purchases from minimum VAT-exempt taxpayers pursuant to Law no. 244/2007 VF17 Purchases and imports not subject to tax carried out by earthquake victims VF18 Purchases and imports for which the deduction of the tax payable is not admitted VF19 Purchases recorded during the year but with the deduction of the tax deferred to subsequent year VF20 (minus) Purchases recorded in previous year but with VAT payable in 2008 VF21 TOTALOF PURCHASES AND IMPORTS (sum of lines from VF12 to VF19 minus VF20) VF22 Variations and round-ups of the tax (indicate with a sign +/-) VF23 TOTALTAX ON PURCHASES AND TAXABLE IMPORTS (VF12 ± VF22)
it	VF17 Acquisti e importazioni non soggetti all'imposta effettuati dai terremotati VF18 Acquisti e importazioni per i quali non è ammessa la detrazione dell'imposta VF19 Acquisti registrati nell'anno ma con detrazione dell'imposta differita ad anni successivi VF20 (meno) Acquisti registrati negli anni precedenti ma con imposta esigibile nel 2008 VF21 TOTALE ACQUISTI E IMPORTAZIONI (somma dei righi da VF12 a VF19 meno VF20) VF22 Variazioni e arrotondamenti d'imposta (indicare con il segno +/-) VF23 TOTALE IMPOSTA SUGLI ACQUISTI E IMPORTAZIONI IMPONIBILI (VF12 ± VF22)

en	APPLICATION OF TAX ON ENTERTAINMENTS IN THE ORDINARYMANNERWAY (art. 4, Presidential Decree 544/99)
it	APPLICAZIONE IMPOSTA SUGLI INTRATTENIMENTI NEI MODI ORDINARI (art. 4, D.P.R. 544/1999)

en	VAT relating to taxable operations (from line VE41) VAT on certain types of operations (from line VJ15) Output VAT (sum of lines VL1 and VL2)
it	IVA sulle operazioni imponibili (da rigo VE41) IVA relativa a particolari tipologie di operazioni (da rigo VJ15) IVA a debito (somma dei righi VL1 e VL2)

en	VAT 26 PR/2008 SUMMARISING FORM (Reserved for controlling entity or company) PART VS
it	PROSPETTO RIEPILOGATIVO IVA 26 PR/2009 (Riservato all'ente o società controllante) QUADRO VS

en	MINIMUM VAT-EXEMPTTAXPAYERS - Calculation of VATand income in the ordinary mannerway (art. 1, paragraph 96, Law 244/2007)
it	VO33 CONTRIBUENTI MINIMI - Determinazione dell'IVA e del reddito nei modi ordinari (art. 1, comma 96, L. 244/2007)

en	Credit transferred from VAT/2008 return
it	Credito dichiarazione IVA/2008 ceduto

en	CALCULATION OF INCOME FROM FARMING FOR AGRICULTURALENTERPRISES (article 1, paragraph 1093, Law no. 296 of 27.12.2006)
it	DETERMINAZIONE DEL REDDITO AGRARIO PER LE SOCIETÀ AGRICOLE (art. 1, comma 1093, L. 27/12/2006, n. 296)

en	CALCULATION OF INCOME FOR COMPANIES COMPRISED BYSMALLFARMERS (article 1, paragraph 1094, Law no. 296 of 27.12.2006)
it	DETERMINAZIONE DEL REDDITO PER LE SOCIETA' COSTITUTITE DA IMPRENDITORI AGRICOLI (art. 1, comma 1094, L. 27/12/2006, n. 296)

en	INPUT VAT [(VW7 column 2 + lines from VW26 to VW31) - (VW7 column 1 + lines from VW20 to VW25)] or
it	IVA A CREDITO [(VW7 col. 2 + righi da VW26 a VW31) - (VW7 col. 1 + righi da VW20 a VW25)] ovvero

en	Telephone
it	Codice

en	Art. 74 - paragraph 6 - ENTERTAINMENT AND GAMES - Application of the ordinary VAT regime
it	Art. 74 - comma 6 - INTRATTENIMENTI E GIOCHI - Applicazione del regime ordinario IVA ACQUISTI INTRACOMUNITARI - (art. 38, comma 6, D.L.

en	TOTAL (VE23 ± VE24) Operations which contribute to formation of ceiling
it	TOTALE (VE23± VE24) Operazioni che concorrorrono alla formazione del plafond

en	CEILING AVAILABLE AS OF 01 JANUARY 2012 Method adopted for the calculation of the ceiling during 2012
it	PLAFOND DISPONIBILE AL 1° GENNAIO 2012 Metodo adottato per la determinazione del plafond per il 2012

en	Increased considerations as a result of conforming to the parameters for 2011 (taxable amount and tax)
it	Maggiori corrispettivi per effetto dell'adeguamento ai parametri per il 2011 (imponibile e imposta)

en	Credit deriving from 2011 return or annual non-transferable credit (*)
it	Credito risultante dalla dichiarazione per il 2011 o credito annuale non trasferibile (*)

en	Purchases recorded during the year but with the deduction of the tax deferred to subsequent year 1
it	Acquisti registrati nell'anno ma con detrazione dell'imposta differita ad anni successivi 1

en	VF31 Purchases classed as occasional taxable operations VF32 Cross the box if exclusively exempt operations to be carried out in the year 2012
it	VF31 Acquisti destinati alle operazioni imponibili occasionali VF32 Se per l'anno 2012 sono state effettuate esclusivamente operazioni esenti barrare la casella

en	article 7 of Decree Law no. 185/2008 article 32-bis of Decree Law no. 83/2012
it	art. 7, decreto-legge n. 185/2008 art. 32-bis, decreto-legge n. 83/2012

en	Credit not request for refund resulting from Prospectus VAT 26 PR for 2011
it	Credito non richiesto a rimborso risultante dal Prospetto IVA 26 PR per il 2011

en	Surplus credit from previous return (from VD56 of the return related the year 2011) Total of surplus (VD51+VD52)
it	Eccedenza a credito risultante dalla dichiarazione precedente (da VD56 della dichiarazione relativa all'anno 2011) Totale eccedenze (VD51+VD52)

en	2010 deductible surplus including it in deduction the following year 2011 deductible surplus including it in deduction the following year
it	Eccedenza detraibile del 2010 computata in detrazione nell'anno successivo Eccedenza detraibile del 2011 computata in detrazione nell'anno successivo

en	(minus) Operations carried out during previous year but with tax payable in 2012 (minus) Transfers of depreciable goods and internal transfers
it	(meno) Operazioni effettuate in anni precedenti ma con imposta esigibile nel 2012 (meno) Cessioni di beni ammortizzabili e passaggi interni