Московские власти переходят на «новую градостроительную политику». Как рассказал в пятницу на итоговой коллегии столичного стройкомплекса Сергей Собянин , она предполагает уменьшение плотности застройки и улучшение качества городской среды. Плотность застройки в Москве в два-три раза превышает этот показатель большинства европейских столиц, заявил мэр, особенно в центре. «Мы решили максимально ограничить или практически запретить новое строительство в центре», — объявил он. В планах московского правительства в течение трех лет закончить уже существующие там стройки, а некоторые строящиеся объекты перепрофилировать: вместо торговых центров и офисов будут созданы гостиницы, апартаменты или более бюджетное жилье. Запретить офисное строительство в Центральном административном округе прежние власти Москвы хотели еще в октябре 2007 года. Тогда авторы «концепции развития ЦАО Москвы до 2012 года» также рекомендовали существующие проекты офисных центров перепрофилировать в жилые апартаменты и гостиницы. По оценкам экспертов, после этого решения арендные ставки на офисы за год выросли в центре на 20—35%. Если сейчас ввести запрет и на строительство нового жилья в центре, то в течение двух-трех лет мы увидим повышение цены на вторичное элитное жилье на 30%, прогнозирует директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. В периферийных районах города строительство будет вестись лишь на территориях, полностью обеспеченных транспортной инфраструктурой. «Объемы жилищного строительства как минимум не должны снижаться. Просто строить надо там, где это необходимо для нормального развития города», — уверен мэр. Особое внимание столичное правительство собирается уделить незавершенному строительству, общая стоимость которого превышает 1 трлн рублей. «Задача этого года — с учетом тех мероприятий, которые мы запланировали, сократить объем незавершенного строительства на 556 млрд рублей», — подчеркнул заместитель мэра Марат Хуснуллин. Также власти Москвы планируют ужесточить ответственность подрядчиков за невыполненные обязательства. На аукционы всё чаще заявляются так называемые портфельные строители, которые выигрывают конкурсы, иногда снижая начальную цену контракта на 40%, посетовал Хуснуллин. А уже после победы «портфельщика» на конкурсе и утверждения документации оказывается, что сметная стоимость этого объекта по документам резко возрастает, рассказывает президент НП СРО «Центррегион» Кирилл Шалин : «Выигравшие конкурс организации приходят в компетентные органы, ответственные в Москве за ценообразование, начинают плакаться в жилетку. И часто им удается добиться значительного повышения стоимости объекта». В результате, предложив на конкурсе низкую цену, такие строители потом повышают свою прибыль до нормального размера. Если же город не повышает цену контракта, появляются объекты незавершенного строительства, объекты, выполненные с нарушениями, добавляет начальник отдела методологии оценочной деятельности АКГ «МЭФ-Аудит» Константин Гречухин. А к ответственности привлечь за срыв строительства на практике получается не так просто. Согласно п. 1 ст. 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», собственники объектов капитального строительства получают земельные участки под ними в аренду на 49 лет без проведения каких-либо торгов, напоминает юрист ЮК «Юков, Хренов и партнеры» Александр Комиссаров. Таким образом, земля под нестроящимся объектом также оказывается замороженной. Зачастую арендаторы спекулируют на долгосрочной аренде земли. «Учитывая растущий поток миграции в Москву, такие спекулянты берут в аренду большие участки земли. И ждут, когда застройка подберётся ближе к территориям арендованного участка, а земля на рынке подорожает», — рассказывает старший юрист компании «Налоговик» Антон Кротин. Тогда арендаторы находят настоящего застройщика и сдают ему свои участки на условиях субаренды по цене, значительно превышающей платеж в пользу муниципалитета. Подобная практика, добавляет юрист, есть во многих российских городах, но «в Москве она проявляется наиболее ярко, и часто прибыль здесь колоссальная». Законной управы на таких спекулянтов нет, ведь, поскольку земля арендована на 49 лет, арендатор в любой момент может заявить, что планировал строить позже. Чтобы решить эту проблему, московские власти намерены также отказаться от заключения долгосрочных договоров аренды на земельные участки под строительство. «Срок аренды должен быть достаточным для проектирования и строительства, но не более пяти-шести лет», — заявил Собянин. Пять лет вполне хватает застройщику для того, чтобы оформить, согласовать и построить объект, подтверждает коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский. «После сдачи объекта в эксплуатацию договор на аренду расторгается. Дальнейшее взаимодействие с правообладателем земли переходит к управляющим компаниям или товариществам собственников жилья», — объясняет эксперт. Впрочем, не все эксперты разделяют эту точку зрения. Руководитель отдела исследований и стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Денис Соколов считает, что сокращение срока аренды до 5-6 лет «ставит крест на девелопменте». «В таких условиях можно только организовать крытый рынок, окупить его и убежать через 6 лет, — считает он. — Короткий срок аренды полностью лишает девелоперский бизнес предсказуемости».
Власти Москвы решили отказаться от нового строительства в центре города и долгосрочной аренды столичной земли. Новая градостроительная политика поможет уменьшить плотность застройки и сократить количество махинаций, уверен мэр столицы Сергей Собянин.