Vastgoed, onroerend goed en onroerende zaak zijn begrippen uit het spraakgebruik en het recht voor een afgeperkt stuk grond en de bouwwerken (opstal) op deze grond. De term vastgoed komt uit het spraakgebruik en de handel, de termen onroerend goed en onroerende zaak zijn juridische begrippen voor niet-verplaatsbare goederen. De term goed of zaak verwijst naar het materiële karakter. Vastgoed betreft dus niet-verplaatsbare materiële zaken. De term immobiliën komt uit de Franse taal, het is een synoniem voor onroerend goed en wordt vooral in Vlaanderen gebruikt, in de Duitse taal is dit het gebruikelijke woord voor vastgoed. deze term verwijst naar het immobiele, niet-verplaatsbare karakter van vastgoed.

Wettelijk begrip 
Volgens het Nederlandse Burgerlijk Wetboek:
Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. (Nederlandse B.W., boek 3, art. 3, lid 1)

Volgens het Belgische Burgerlijk Wetboek:
Goederen zijn onroerend, of uit hun aard, of door hun bestemming, of door het voorwerp waarop zij betrekking hebben. (Belgisch BW, boek 2, art 517)

Beide gaan hierbij terug op de Code Napoléon.

Met ingang van 1 januari 1992 is het begrip goed in het Nederlandse Nieuw Burgerlijk Wetboek (NBW) gewijzigd in zaak, waardoor sindsdien door  juristen gesproken moet worden van onroerende zaken in plaats van onroerende goederen.

De zakelijke rechten die op een onroerende zaak zijn gevestigd, zoals eigendomsrecht, recht van opstal, appartementsrechten, recht van vruchtgebruik en recht van erfpacht, worden overgedragen en gevestigd via een notariële akte, die wordt ingeschreven in het kadaster.

Volgens vaste jurisprudentie is de verbondenheid geen vereiste meer om een zaak als onroerende te betitelen. Een stacaravan die gedurende langere tijd op dezelfde plek verblijft is daarmee onroerend. Door natrekking worden alle zaken die met de grond duurzaam verenigd zijn eigendom van de eigenaar van de grond tenzij daarvoor een opstalrecht is gevestigd.

Over onroerende zaken wordt door Nederlandse gemeenten onroerende-zaakbelasting (OZB) geheven.

Gebruik, functies en aard 
In de meeste landen worden de onroerende zaken geregistreerd in een openbaar register, in Nederland het kadaster, met daarin de essentiële kenmerken van het object: ligging, aard, grootte, eigenaar, waarde, transportdata, etc. Hierdoor draagt het kadaster bij aan de maatschappelijke orde. Het laat overheden toe belastingen te heffen op een ordelijke wijze.

Vastgoed kan een belangrijke functie in de economie van een land of streek hebben, bijvoorbeeld door schaarste, duurzaamheid of waarde. Omdat vastgoed noodzakelijk is voor de mens, hetzij als grond om voedsel te telen of als plaats voor een opstal, hetzij als gebouw om in te wonen of er activiteiten onder te brengen, besteedt deze veel middelen aan het verkrijgen en onderhouden van vastgoed.

Grond kan niet worden geproduceerd en gaat nooit verloren. De aard van grond kan echter wel wijzigen, door menselijke tussenkomst of door natuurlijke evolutie, en daardoor kan ook het nut ervan grondig veranderen. Voorbeelden hiervan zijn:
 droogleggingen, waarbij visgronden of veengronden omgevormd worden tot landbouwgronden;
 uitgravingen, waarbij landbouwgronden omgevormd worden tot groeven en nadien vaak tot binnenwateren;
 erosie, waarbij landbouwgronden uitspoelen en omgevormd worden tot rotsgronden.

Opstallen (gebouwen) worden geproduceerd en onderhouden door de bouwsector. De verhandeling van vastgoed (grond en opstallen) geschiedt op de vastgoedmarkt.

Vastgoedeconomie 
Het vak vastgoedeconomie richt zich op het onderzoek naar de factoren die de werking van de vastgoedmarkt bepalen. Belangrijke studie-onderwerpen zijn:
 de samenhang tussen o.a. vastgoedvoorraad, vastgoedproductie, aankoopprijs, waarde-ontwikkeling en de huur. Deze samenhang kan onder meer op inzichtelijke en consistente wijze worden gemodelleerd in het vierkwadrantenmodel van Fisher-DiPasquale-Wheaton. Leegstand, dat wordt uitgedrukt in aantal/percentage objecten en aantal/percentage vierkante meters, en is uitgesplitst naar type vastgoed, regio en type gebied;
 het cyclische karakter van vraag en aanbod, waarbij is vastgesteld dat er een aanzienlijk faseverschil tussen beide optreedt dat veroorzaakt wordt door de lange ontwikkel- en productietijd (varkenscyclus en spinnenwebtheorema);
 de portfoliobenadering van vastgoedvoorraden, waarbij rendementen worden gestabiliseerd door een adequate spreiding en diversificatie (qua markten en regio's) van de objecten;
 de relatie tussen financiële en onroerendgoedmarkten.

Vastgoedsector 
De vastgoedsector groepeert bedrijven die vastgoed promoten of die de rol van bemiddelaar of adviseur vervullen in de aankoop, verkoop of verhuur voor derden, of die instaan voor het beheer van vastgoed. Aandelen van bedrijven in de vastgoedsector worden vastgoedaandelen genoemd.

Vastgoed beursindex 
 European Public Real Estate Association-index (EPRA-index)

Opleiding
Vastgoed is in Vlaanderen ook een opleiding op niveau (professionele) bachelor. Studenten worden er opgeleid in het beheer van vastgoed. De opleiding heeft zowel een technische component met bouwtechnische vakken (zoals constructieleer, isolatietechnieken, verbouwingstechnologie, interieurwijziging,...) als een economisch-juridische component met onder meer bouwvoorschriften, huurwetgeving, boekhouding,... Hogescholen die deze bachelor aanbieden zijn er onder meer in Mechelen, Gent en Aalst. In het TSO bestaat ook een studierichting (zevende specialisatiejaar) immobiliënbeheer. Hier ligt het accent op voornamelijk administratieve bezigheden in verband met verhuur en verkoop van onroerend goed.

In Nederland zijn er diverse hogescholen die een professionele bacheloropleiding Vastgoedkunde (bouwtechnische bedrijfskunde) aanbieden, waaronder de Hanzehogeschool Groningen, Hogeschool van Amsterdam, Hogeschool Rotterdam en Saxion Hogescholen. De opleiding Vastgoed & Makelaardij aan de hogeschool voor de MER, Fontys, te Eindhoven, houdt een meer (bedrijfs)economisch-juridische studie in, hier wordt men opgeleid tot vastgoeddeskundige. Aan het Van Hall Larenstein te Velp kan men als onderdeel van de hbo-opleiding Bos & Natuurbeheer afstuderen in de richting van Vastgoed en grondtransacties (Rentmeestersopleiding). Aan de Rijksuniversiteit Groningen kan een Master of Science Vastgoed gevolgd worden aan de Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen. Ook zijn er diverse aanbieders van professionele Masteropleidingen, zoals de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en TiasNimbas Business School.

Naast de hogescholen biedt ook het mbo een aantal vooropleidingen die goed aansluiten bij de hbo-hogescholen. Nimeto-Utrecht verzorgt de opleiding binnen de sector Vastgoed en Makelaardij de opleidingen Vastgoedadviseur & Projectmanager en Assistent Makelaar. Daar binnen houden we ons bezig met de 8 smartgebieden uit de themakaart bouw verdeeld over de uitstroomrichtingen; vastgoedbeheer, vastgoedtransformatie en vastgoedonderhoud en/of vastgoedinstandhouding. Ook wordt er aandacht besteed aan projectinrichting voor uiteenlopende vastgoedobjecten bij renovaties en vastgoedtransformatie.

Ook bestaan er in Nederland diverse particuliere aanbieders van vastgoedonderwijs, vaak voor de examens van SVMNIVO tot Vastgoeddeskundige (Makelaar en/of Taxateur). Een instelling die daar voor opleidt is bijvoorbeeld KMR Vastgoed Opleidingen te Leiden en ook de Academie voor Vastgoed te Nieuwegein. Deze laatste vormt een onderdeel van de NVM.

Zie ook 
 Goederenrecht
 Eigendom
 Goederen en zaken
 Onroerende goederen (België)
 Grondwaardebelasting
 Pacht
 Agrarische sector
 Gedwongen onderhandse verkoop
 Huis onder water
 Opstal (bouwwerk)
 Vastgoedzeepbel

Externe link 
 Artikel: Wat in/aan een huis is onroerend of roerend?