Verkoop woning met knallende dakplaten
Had verkoper de koper moeten informeren over knallende dakplaten? Een huiseigenaar (koper in 2016) stelt dat de dakconstructie van de woning en de montage van het dakraam niet deugdelijk is, waardoor sprake is van kraak- en knalgeluiden en er op termijn sprake kan zijn van lekkages.
De verkoper stelt dat sprake is van non-conformiteit en een toerekenbare tekortkoming. De krakende dakconstructie staat het normaal gebruik als woning niet in de weg. Er is bij koper sprake van een bijzondere, persoonlijke gevoeligheid voor geluid. Het had op haar weg gelegen onderzoek te verrichten naar eventuele hinderlijke geluiden. Nu zij dat heeft nagelaten en niet heeft medegedeeld dat zij (over)gevoelig is voor geluid, kunnen de gevolgen niet op verkoper c.s. worden afgewenteld.
Gelet op de overschrijding van de daarin genoemde grenswaarden, maar ook gelet op het gegeven dat op de tweede en derde verdieping meerdere geluidspieken met uitschieters richting de 70 dB(A) zijn gemeten, terwijl bovendien sprake is van een verschil tussen het gemeten achtergrondgeluid en de geluidspieken van gemiddeld zo'n 30 dB(A), acht de rechtbank de daaraan door [X] verbonden conclusies dat deze geluidsniveaus de concentratie kan verstoren, de (lichte) slaap kan verstoren, een schrikreactie kan oproepen bij de gemiddelde mens en voorts dat het aannemelijk is dat de nachtrust ernstig kan worden verstoord, voldoende onderbouwd.
Normale eigenschappen
Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat de woning, meer in het bijzonder de verblijfsruimtes op de tweede en derde verdieping van de woning, niet de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Het woongenot wordt immers gelet op de gebruiksfunctie van de tweede en derde etage wezenlijk aangetast.
In het rapport van Ingenieursbureau [X] van 31 augustus 2016 is onder meer het volgende vermeld:
...In voornoemde dakopbouw is de oorzaak van de knalgeluiden te herleiden tot schoksgewijze bewegingen / verschuivingen in de verbindingen, opleggingen en aansluitingen van dakelementen. (…) Dit verschijnsel kan hier optreden door een combinatie van onder meer:
de aard van de dakelementen, te weten grote panelen met dunne spaanplaten, welke relatief snel en veel krimpen, uitzetten en/of kromtrekken onder dagelijkse schommelingen in temperatuur en relatieve luchtvochtigheid.
het aantal bevestigingen en de wijze van aanbrengen, plaatselijk tot 75% minder schroefdraadnagels dan door IsoBouw voorgeschreven tegen het zogenaamde afschuiven van de dakelementen, alsmede deels krom geslagen, deels verkeerd geplaatste haaknagels (…)
de wisselende overspanningsafstanden van de dakelementen en draagconstructie (…)
het dakraam, welke te groot is om zonder aanvullende ondersteuning in de dakelementen te worden geplaatst (…)
de oplegging van de dakelementen op de onderconstructie, waarbij ter plaatse van de wanden en stalen spanten het voorgeschreven glijvilt, conform de verwerkingsvoorschriften IsoBouw, ontbreekt,
de verbinding van de gordingen aan de stalen spanten, waarbij plaatselijk houtdraadbouten ontbreken in de daarvoor bestemde bevestigingsplaten. (…)
Ten overvloede overweegt de rechtbank dat als zij in dit verband tot een ander oordeel zou zijn gekomen de gevorderde schadevergoeding evenmin tot het volledige bedrag van € 26.679,- toewijsbaar zou zijn geweest, nu blijkens het rapport van [X] bij het vervangen van het dak door enkelschalige dakelementen niet alleen sprake is van "nieuw voor (12 jaar) oud", maar voorts sprake is van een verbetering omdat de geluidsisolatie en de verwachte levensduur van enkelschalige elementen hoger is.
De verkoper dient de kosten van woningverbetering (€11.500), de deskundigenkosten (€968), de proceskosten (€2.374,11) en aanvullende kosten (€131 + €68) te vergoeden.