Criteria financiering Particulier Erfpacht
Criteria voor de financiering van erfpachtrechten gevestigd voor 1 april 2012
Een erfpachtrecht gevestigd voor 1 april 2012 is in beginsel (her-)financierbaar wanneer het aan vijf criteria voldoet. De criteria hebben betrekking op erfpachtrechten voor bestaande en nieuwbouwwoningen.
De criteria zijn nog niet van toepassing op erfpachtrechten in handen van overheden (de Staat der Nederlanden, provincies, gemeentes en waterschappen). Overheden zijn bij de uitoefening van hun rechten uit de erfpachtovereenkomst immers gebonden aan beginselen van behoorlijk bestuur. Dat biedt de erfpachter en de hypothecaire geldverstrekker enige bescherming tegen een onredelijke uitoefening van rechten door de bloot eigenaar.
Ten aanzien van de duur van het erfpachtrecht en de vergoedingsregeling moet onderscheid worden gemaakt tussen erfpachtrechten gevestigd vóór 1 januari 1992 en erfpachtrechten gevestigd tussen 1 januari 1992 en 1 april 2012. Dit omdat op 1 januari 2012 het huidig Burgerlijk Wetboek van kracht is geworden. Het BW biedt een betere bescherming aan de erfpachter bij het einde van de erfpacht dan zijn voorganger. Omdat het BW van toepassing is op alle erfpachtrechten gevestigd na 1 januari 1992 (en slechts gedeeltelijk op erfpachtrechten gevestigd vóór 1 januari 1992), kunnen de criteria voor financiering van erfpachtrechten die zijn gevestigd na 1 januari 1992 op dit onderdeel minder streng zijn.
De actuele canon moet bekend zijn; dit is essentieel voor (het bepalen van) de lasten van de erfpachter en de waarde van het erfpachtrecht. Daarbij bepalen erfpachtvoorwaarden veelal dat de canon op enig moment kan worden aangepast. Zeker voor erfpachtrechten die voortdurend, eeuwigdurend of voor onbepaalde tijd zijn aangegaan, is dat niet ongebruikelijk en kan de canon wordt aangepast door middel van indexatie en (periodieke) herziening.
Bij een indexatie wordt de bestaande canon (veelal jaarlijks) verhoogd op basis van een bepaalde index. De bepaling over indexatie moet duidelijkheid geven welke index precies wordt gebruikt. Indexatie op basis van niet door de bloot eigenaar beïnvloedbare, algemeen beschikbare indexcijfers (bijvoorbeeld consumentenprijsindexcijfer, woningprijsindexcijfer), zoals gepubliceerd door onafhankelijke instanties (CBS, Stichting ROZ Index) is geen probleem. Wanneer de erfpachtvoorwaarden niet helder zijn over de gebruikte index, levert dat een valide reden op om geen financiering te verstrekken of een financiering onder beperkende voorwaarden te verstrekken.
Bij een (periodieke) herziening wordt een nieuwe canon vastgesteld, al dan niet op basis van een nieuwe tarief en/of nieuwe grondwaarde. In de meeste gevallen zal een herziening van de canon een verhoging voor de erfpachter betekenen. De canon wordt (doorgaans) niet vaak herzien, maar wanneer dit het geval is, kan de verandering in canonlasten groot zijn. Daarbij heeft een eventuele herziening effect op de waarde van het erfpachtrecht.
Van een verplichting tot koop is sprake wanneer de voorwaarden die gelden indien de bloot eigendom niet wordt gekocht zodanig zijn, dat voortzetting van de erfpacht economisch gezien geen reële optie is.
Onderstaande voorwaarden hebben een materiële invloed op de waarde van het erfpachtrecht:
- bepalingen over de hoogte van de canon;
- de aanpassing van de canon;
- de voorwaarden voor beëindiging;
- de vergoeding bij de beëindiging;
- de voorwaarden voor wijziging van de erfpachtvoorwaarden.
In deze gevallen zijn er goede gronden voor hypothecaire geldverstrekkers om geen financiering te bieden op deze erfpacht of alleen onder beperkende voorwaarden.
Om in aanmerking te komen voor een woningfinanciering op basis van gestandaardiseerde voorwaarden, moet het erfpachtrecht de erfpachter het recht geven om de grond te gebruiken alsof het zijn eigendom is. De gerechtvaardigde belangen van de bloot eigenaar (en/of naburige erfpachters) moeten wel in acht worden genomen. Daarbij passen geen bepalingen die het genotsrecht van de erfpachter materieel aantasten.
Van een materiële aantasting van het genotsrecht van de erfpachter is sprake wanneer de waarde van het erfpachtrecht materieel negatief wordt beïnvloed door een of meer specifieke erfpachtvoorwaarden. Dit geldt ook wanneer de erfpachter als gevolg van die specifieke erfpachtvoorwaarden zijn woning redelijkerwijs niet als woning kan gebruiken. Daarvan is sprake wanneer kan worden aangenomen dat een aanzienlijk deel van de potentiële kopers afziet van koop van het erfpachtrecht voor woondoeleinden vanwege de betreffende bepaling. Daarvan zal niet snel sprake zijn.