Omzettingsvergunning geweigerd. Wat nu? - IJzer Advocaten
Omzettingsvergunning geweigerd. Wat nu?
Onze advocaat huurrecht Nijmegen over de geweigerde omzettingsvergunning en handhavingsmaatregelen.
Sinds 1 januari 2018 zijn de regels voor kamerverhuur in Nijmegen flink aangescherpt. De gemeente Nijmegen heeft aangekondigd op te gaan treden tegen kamerverhuurders die niet beschikken over een geldige omzettingsvergunning. Dat betekent dat u als verhuurder van kamers die nog niet beschikt over een omzettingsvergunning geconfronteerd kunt worden met handhavingsmaatregelen, of, eenvoudig gezegd: hoge boetes. Wat houden die handhavingsmaatregelen precies in? En wat kunt er tegen doen? Advocaat kamerverhuur Bart van Hoof beantwoordt deze vragen in dit blog.
Wij schreven er al eerder over: sinds 1 januari 2018 zijn de regels voor de verhuur van kamers in Nijmegen flink aangescherpt. Waar verhuurders voorheen in veel gevallen geen omzettingsvergunning nodig hadden, hebben zij dat tegenwoordig wel. In het kort is tegenwoordig in Nijmegen een omzettingsvergunning vereist wanneer u een zelfstandige woonruimte 'omzet' in minstens drie kamers, of gaat verhuren aan minstens drie personen die geen gemeenschappelijke huishouding voeren. Voor woningen met een relatief lage WOZ-waarde zijn de regels nog strenger.
Wijziging regels bij veel verhuurders onbekend
Wij merken dat veel kamerverhuurders nog niet bekend zijn met de gewijzigde regels, de gevolgen daarvan voor hun situatie en de mogelijk hoge boetes die aan hen kunnen worden opgelegd. En dat leidt nu al tot problemen. In de gewijzigde regels was namelijk een overgangsregeling ingebouwd. Deze overgangsregeling gaf bestaande kamerverhuurders, die voorheen geen omzettingsvergunning nodig hadden en op grond van de nieuwe regels wel, de kans om vóór 1 juli 2018 een vergunningsaanvraag in te dienen. De aanvraag zou, indien tijdig ingediend, op grond van een lichter regime (het overgangsrecht) worden beoordeeld. De kans dat een kamerverhuurder op grond van dit lichtere regime een omzettingsvergunning verleend kreeg was, afhankelijk van de situatie, relatief groot. En voor bestaande kamerverhuurders die de aanvraag zelfs al vóór 1 januari 2018 hadden ingediend, gold een nóg lichter regime, zodat in vrijwel al die gevallen een omzettingsvergunning verleend werd.
Inmiddels zijn de datums van 1 januari 2018 en 1 juli 2018 verstreken en zijn er, zo vermoeden wij op basis van het aantal vragen dat wij over de omzettingsvergunning binnen krijgen en het aantal procedures dat wij voor kamerverhuurders hebben lopen, enorm veel (bestaande) kamerverhuurders die niet bekend zijn met de gewijzigde regels. Deze verhuurders hebben, wegens het verstrijken van de daarvoor geldende termijnen, ook niet meer de kans om vóór 1 juli 2018 (laat staan 1 januari 2018) een vergunningsaanvraag in te dienen. En daarmee ook niet de kans meer om de aanvraag onder een lichter regime beoordeeld te krijgen.
Aanvraag omzettingsvergunning Nijmegen
Bovendien is er een groep (bestaande) verhuurders die wél vóór 1 juli 2018 de aanvraag voor een omzettingsvergunning heeft ingediend, maar van wie de aanvraag op basis van het lichtere regime is afgewezen. Bijvoorbeeld omdat de gemeente Nijmegen van mening is dat de verhuur van kamers pas is gestart in het najaar van 2017 en dit te kort is om in aanmerking te komen voor het overgangsrecht. Of omdat de gemeente van mening is dat het bestemmingsplan kamerverhuur niet toelaat.
In dit laatste geval, wanneer uw aanvraag is ingediend vóór 1 juli 2018 maar deze is afgewezen, zullen wij u in de meeste gevallen adviseren hiertegen bezwaar te maken. De exacte redenen daarvoor zijn natuurlijk afhankelijk van uw specifieke situatie, maar een aantal argumenten die de gemeente Nijmegen (standaard) gebruikt om de aanvraag af te wijzen, zien wij met enige regelmaat terugkomen. Bijvoorbeeld het al genoemde argument dat het bestemmingsplan kamerverhuur niet zou toelaten. In veel gevallen is dat argument - ten minste naar onze mening - niet juist. Of het al genoemde argument dat de periode van verhuur te kort zou zijn om in aanmerking te komen voor het overgangsrecht. Ook dat argument zal naar onze overtuiging uiteindelijk geen standhouden. Wij menen dan ook dat het meestal de moeite waard is in een bezwaarprocedure, of zo nodig een beroepsprocedure bij de rechtbank, de afwijzing van de vergunningsaanvraag aan te vechten. IJzer Advocaten is dé expert op het gebied van kamerverhuur in Nijmegen, en weet daarom exact welke bezwaren namens u aan te voeren in een bezwaar- of beroesprocedure.
Hebt u niet vóór 1 juli 2018 een aanvraag voor een omzettingsvergunning ingediend, maar bent u wel een bestaande kamerverhuurder? Ook dan raden wij u aan de nodige actie te ondernemen. Op grond van de nieuwe regels valt u namelijk weliswaar niet onder het overgangsrecht, maar het is zeer de vraag of de uitleg die de gemeente Nijmegen hieraan geeft uiteindelijk stand zal houden. Wij menen dat hier sprake is van strijd met beginselen van behoorlijk bestuur, zoals de rechtszekerheid en legaliteit. U bent immers een bestaande verhuurder, en nu wordt u - ineens en uit het niets - de mogelijkheid ontnomen kamers te verhuren. Bovendien menen wij dat de bestaande wet- en regelgeving misbruikt wordt. De nieuwe regels zijn immers - naar onze mening - in strijd met het doel en de strekking van de wet waarop de regels zijn gebaseerd: de Huisvestingswet. Wij menen dan ook dat er meer dan voldoende redenen zijn om bezwaar te maken.
Ik heb geen omzettingsvergunning. Wat nu?
Beschikt u niet over een omzettingsvergunning terwijl u deze wel zou moeten hebben? Dan hebt u mogelijk een probleem.
De gemeente heeft aangekondigd op korte termijn handhavend op te zullen gaan treden tegen kamerverhuurders die niet over de vereiste omzettingsvergunning beschikken. Naar verwachting zal dat er zo gaan uitzien, dat kamerverhuurders zonder omzettingsvergunning eerst een voornemen tot de oplegging van een last onder dwangsom krijgen opgelegd.
Een voornemen tot de oplegging van een last onder dwangsom is precies wat het zegt: een voornemen. Dit houdt in dat het bevoegd gezag, in dit geval het College van B&W Nijmegen, aangeeft dat naar haar mening sprake is van een illegale situatie (u verhuurt kamers zonder te beschikken over een geldige omzettingsvergunning) en dat u deze situatie dient te beëindigen binnen een bepaalde termijn. Meestal zal dit inhouden dat u linksom of rechtsom gedwongen wordt uw huurders uit de woning te zetten, met alle gevolgen van dien. Maar, zoals gezegd, dit is nog maar een voornemen. Als u de situatie niet beëindigt binnen de in het voornemen gestelde termijn, zal u in dit stadium nog niets gebeuren. Let op: wij kunnen u natuurlijk niet garanderen dat de gemeente eerst begint met een voornemen. Het kan zo zijn dat de gemeente direct een last onder dwangsom oplegt, of andere vormen van handhaving toepast.
Last onder dwangsom omzettingsvergunning
Na verloop van de termijn van het voornemen is te verwachten dat het bevoegd gezag u een officiële last onder dwangsom oplegt. Deze officiële last ziet er ongeveer hetzelfde uit als het voornemen, maar heeft wél gevolgen als u niet binnen de termijn aan de opgelegde last voldoet. Meestal zal dit inhouden dat u een bepaald bedrag aan de gemeente verbeurt (lees: moet betalen) als u na het verstrijken van de termijn nog huisvesting biedt aan kamerhuurders, zonder te beschikken over de vereiste vergunning. Van u wordt dus verwacht dat u de huurrelatie met de kamerhuurders beëindigt, in zoverre dat u nog aan maximaal twee bewoners verhuurt en geen omzettingsvergunning nodig hebt, óf alsnog een omzettingsvergunning aanvraagt en verkrijgt.
Ontvangt u een voornemen tot oplegging van een dwangsom of een andere handhavingsmaatregel? Blijf dan niet stilzitten en onderneem direct actie. In dit stadium kunt u meestal een zienswijze indienen. Vaak geldt hiervoor een termijn van maximaal twee weken. Omdat dit een relatief korte termijn is en in dit stadium op allerlei manieren mogelijk nog veel voor u bereikt kan worden, is het sterk aan te raden direct een in huur- en bestuursrecht gespecialiseerde advocaat/jurist te raadplegen. In de zienswijze kunt u bijvoorbeeld aangeven waarom u van mening bent dat aan u geen last onder dwangsom moet worden opgelegd. Of waarom u meer tijd nodig heeft om de huurrelatie met uw huurders te beëindigen.
Hebt u al een officiële last onder dwangsom of andere officiële aanschrijving ontvangen? Onderneem ook dan direct actie. In de meeste gevallen is het raadzaam om tegen een last onder dwangsom bezwaar te maken. Temeer als het wellicht mogelijk is om alsnog een omzettingsvergunning te verkrijgen. Let u er op dat u tijdig, dat wil zeggen binnen zes weken, bezwaar maakt, anders wordt de last onder dwangsom definitief en onaantastbaar. Laat u zich hierbij altijd adviseren door een in handhaving en boetes van de overheid gespecialiseerde advocaat of jurist. IJzer Advocaten is dé deskundige op het gebied van kamerverhuur, kamerhuur en last onder dwangsom.
Meer informatie of een kosteloos kennismakingsgesprek met een van onze advocaten? De advocaten van IJzer Advocaten zijn ook doordeweeks 's avonds en in het weekend bereikbaar. Kijk voor onze contactgegevens op de 'Contact'-pagina. IJzer Advocaten, specialist huurrecht, vastgoed en overheid.