ECLI:NL:RBZWB:2016:6742, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 4784366
ECLI:NL:RBZWB:2016:6742
Hoger beroep: ECLI:NL:GHSHE:2018:1170, Overig
Ontbinding wegens het niet betalen van de verhuurder van de woning in verband met herstellen van gebreken.
zaak/rolnr.: 4784366 / 16-577
Na het tussenvonnis van 2 maart 2016 is de procedure als volgt verlopen:
- akte vermeerdering van eis in deels voorwaardelijke reconventie aan de zijde van [gedaagde] ,
- conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie, tevens akte wijziging van eis in conventie,
- mondelinge behandeling van 24 mei 2016,
- brieven van beide partijen omtrent het verloop van de schikkingsonderhandelingen.
1. Aangezien de geschillen in conventie en in reconventie samenhangen, worden zij hierna tezamen behandeld.
2. [gedaagde] huurt sinds 1 december 2013 de woning aan de [straat] te [woonplaats] van [eiser] . De huurprijs bedraagt € 680,00 per maand. [gedaagde] heeft de huurbetalingen over de maanden maart, juli, september, oktober, november en december 2015 en januari 2016 opgeschort. Op 2 mei 2016 heeft zij alsnog negen maanden huur, te weten een bedrag van € 6.120,00 aan [eiser] voldaan. Vanaf mei 2016 is er opnieuw een huurachterstand ontstaan. Naar aanleiding van afspraken tussen partijen zou [eiser] op 19 september 2015 een aantal gebreken aan de woning laten herstellen. Die afspraak is niet doorgegaan omdat [gedaagde] de door [eiser] ingeschakelde werklieden niet tot de woning heeft toegelaten. Vervolgens is het niet gelukt om een nieuwe datum af te spreken omdat [gedaagde] telkens negatief reageerde op voorstellen om een nieuwe datum voor herstel van de gebreken af te spreken. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen afgesproken dat [eiser] de vijver en schuifpui zou herstellen, dat hij de schoorsteen zou laten vegen en dat hij een nieuwe oven en koelkast zou plaatsen. Op 28 juli 2016 heeft [eiser] samen met een door hem ingehuurde vakman een aanvang gemaakt met de werkzaamheden. De schuifpui is hersteld. In de loop van de dag heeft [gedaagde] [eiser] de toegang tot de woning ontzegd. [eiser] heeft de oven en koelkast meegenomen. In overleg met de gemachtigden van partijen is afgesproken dat [eiser] op 30 juli 2016 verder zou gaan met het uitvoeren van de afgesproken werkzaamheden. Hij is die dag niet toegelaten tot de woning door [gedaagde] .
3. [eiser] vordert, kort samengevat, de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen, danwel tengevolge van de opzegging, danwel door ontbinding van de huurovereenkomst, vast te stellen op 1 april 2016, althans een in goede justitie vast te stellen datum, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand. Hij stelt dat [gedaagde] niet gerechtigd was de huurbetalingen op te schorten omdat hij steeds bereid is geweest eventuele gebreken aan de woning, die voor zijn rekening komen, te herstellen. Hij stelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting uit de huurovereenkomst door zeven maanden huur onbetaald te laten en door hem geen toegang tot de woning te verschaffen om gebreken te verhelpen, waartoe zij op grond van de huurovereenkomst wel verplicht was. Voorts stelt hij dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
4. [gedaagde] heeft de vordering bestreden. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [eiser] zich verplicht om de sluiting van de buitenpoort van de tuin in orde te maken, er voor te zorgen dat de voordeur goed sluit, de schoorsteen te inspecteren en te vegen en het dak te inspecteren. [gedaagde] heeft gesteld dat [eiser] deze toezeggingen niet is nagekomen. Voorts zijn er nog meer gebreken aan de woning, zoals lekkage van het dak van de carport, lekkage uitloop bestaande dak, de schutting is doorgerot, de vijver stinkt, de schuifdeur aan de achterzijde sluit niet goed, de schoorsteen is verstopt, de inbouwoven is defect, de dakgoot van de bijkeuken lekt en het dak van de bijkeuken lekt. [gedaagde] heeft gesteld dat [eiser] ondanks aanmaningen de gebreken niet heeft hersteld. Voorts heeft zij gesteld dat de afspraak van 19 september 2015 geen doorgang kon vinden omdat zij die dag niet aanwezig was en zij bij de herstelwerkzaamheden aanwezig wilde zijn. In reconventie vordert [gedaagde] om haar een machtiging te verlenen tot herstel van de gebreken conform de offerte van aannemingsbedrijf Haers d.d. 15 oktober 2015 onder vaststelling van de kosten op € 6.500,00 exclusief BTW, met machtiging aan haar deze kosten te verrekenen met de ingehouden huurpenningen. Voorts vordert zij in voorwaardelijke reconventie om [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 7.500,00 als tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten in het geval de vordering tot ontbinding in verband met dringend eigen gebruik zou worden toegewezen.
5. De kantonrechter overweegt als volgt. De ontbindingsgrond dringend eigen gebruik is ter mondelinge behandeling ingetrokken zodat de stellingen en vorderingen van partijen die daarop betrekking hebben geen bespreking meer behoeven.
6. [eiser] vordert, zo leest de kantonrechter de gewijzigde vordering, de huurovereenkomst te ontbinden omdat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Zo heeft zij volgens [eiser] wederom een huurachterstand laten ontstaan en heeft zij in strijd met de huurovereenkomst [eiser] geen toegang tot de woning verschaft om gebreken te herstellen. De kantonrechter is van oordeel dat aan [gedaagde] geen opschortingsrecht met betrekking tot de huurbetalingsverplichting toekwam en toekomt. Van een gerechtvaardigde opschorting kan sprake zijn indien er gebreken aan de woning bestaan en de verhuurder met betrekking tot het herstel van die gebreken in verzuim is komen te verkeren. Daarvan is in dit geval geen sprake. Vast staat dat [eiser] meerdere keren heeft aangeboden gebreken te herstellen en dat het meerdere keren niet gelukt is een afspraak te maken door toedoen van [gedaagde] , althans door omstandigheden die in haar risicosfeer liggen. [gedaagde] wilde bepalen wie de herstelwerkzaamheden zou verrichten, maar daarmee miskent zij dat de verhuurder zelf mag bepalen door wie hij de gebreken wil laten herstellen. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is afgesproken dat [eiser] een aantal gebreken zou herstellen en dat hij daartoe in de gelegenheid moest worden gesteld. De gebreken zijn uiteindelijk niet hersteld omdat [gedaagde] aan [eiser] de toegang tot de woning heeft ontzegd. De daarvoor door [gedaagde] aangevoerde reden, het maken van foto's door [eiser] , is zonder nadere toelichting, welke toelichting ontbreekt, onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] redelijkerwijs niet anders kon dan [eiser] de deur te wijzen. Dat zelfde geldt voor het niet binnen laten van [eiser] op de door de gemachtigden in overleg bepaalde datum. [gedaagde] heeft niet betwist dat er na de betaling van negen maanden huur op 2 mei 2016 opnieuw een huurachterstand van tenminste vier maanden is ontstaan. De huurachterstanden en het niet toelaten van [eiser] in de woning levert een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] op, die de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. De kantonrechter zal een ontruimingstermijn bepalen van 14 dagen na betekening van het vonnis.
7. De vordering tot betaling van een bedrag van € 4.760.00 zal worden afgewezen omdat die vordering betrekking heeft op achterstallige huurpenningen die door de betaling van 2 mei 2016 alsnog zijn voldaan. De vordering tot betaling van een bedrag van € 680,00 per maand vanaf 1 februari 2016 zal worden toegewezen vanaf 1 april 2016 omdat [gedaagde] de huur tot en met maart 2016 heeft voldaan. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen omdat de kosteloze aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW ontbreekt. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen omdat [eiser] het vonnis, indien [gedaagde] zou weigeren de woning te verlaten, door een deurwaarder ten uitvoer kan laten leggen. De mede gevorderde machtiging om de ontruiming met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, wordt afgewezen. Uit artikel 556 lid 1 Rv. volgt dat gedwongen ontruiming het exclusieve terrein is van de deurwaarder. Op grond van de parlementaire geschiedenis van artikel 3:297 BW heeft [eiser] voldoende aan een ontruimingsvonnis om de deurwaarder te mogen inschakelen indien [gedaagde] niet vrijwillig tot ontruiming overgaat. Voorwaarde is dat het ontruimingsvonnis door de deurwaarder aan [gedaagde] wordt betekend en dat aan haar overeenkomstig het bepaalde in artikel 555 Rv bevel wordt gedaan om binnen drie dagen te ontruimen. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm van politie en justitie in te roepen indien de deuren gesloten zijn, of de opening geweigerd wordt. Die bevoegdheid ontleent hij immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv., waarin artikel 444 Rv. van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Voorziet de deurwaarder problemen bij de ontruiming, dan kan hij op grond van artikel 2 Politiewet - zonder dat daartoe een machtiging van de rechter nodig is - bijstand van de politie inroepen.
8. Toewijzing van de conventionele vordering leidt in deze zaak tot afwijzing van de reconventionele vordering.
9. [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld. De gevorderde nakosten zullen worden afgewezen nu deze onvoldoende gemotiveerd zijn.
ontbindt heden de huurovereenkomst tussen partijen;
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis die is voorgeschreven bij art. 430 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (verder te noemen Rv.), te verlaten en te ontruimen met al de haren en het hare en door overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
en voor het geval niet tijdig en volledig aan deze veroordeling tot ontruiming wordt voldaan:
veroordeelt [gedaagde] om voorts, bij wijze van huur, dan wel schadevergoeding wegens huurderving, aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 680,00 voor iedere maand of gedeelte van een maand vanaf 1 april 2016 tot aan de dag van ontruiming;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, welke aan de zijde van [eiser] tot op heden worden begroot op € 919,01, waaronder begrepen een bedrag van € 600,00 wegens salaris van de gemachtigde van [eiser] ;