Schrader | Advocaat: Ach en wee, geen GIW !
Gemeente mag GIW-model niet voorschrijven, aldus de Hoge Raad in het arrest van 17 juni 2011.
Gemeente Breda heeft met de aannemer een overeenkomst gesloten voor de verkoop van diverse percelen grond voor de bouw van 60 woningen. Op deze overeenkomst zijn de Algemene Verkoopvoorwaarden 1999 van de gemeente van toepassing. Deze algemene voorwaarden verplichten de aannemer om met de kopers van de door hem te bouwen woningen een koop-/aannemingsovereenkomst te sluiten naar het model van de Stichting Garantie Instituut Woningbouw (GIW). De Garantie- en Waarborgregeling van het GIW bevat garantienormen en garantietermijnen voor de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties alsmede gedetailleerde technische eisen waaraan verwarmings- en waterinstallaties moeten voldoen. De regeling bevat ook een waarborgregeling in geval van insolventie (faillissement) van de aannemer en een arbitrageregeling.
De aannemer heeft de woningen verkocht, maar daarbij géén gebruik gemaakt van een koop-/ aannemingsovereenkomst overeenkomstig het GIW-model. De woningen worden dus ook niet onder GIW-garantie gebouwd. De gemeente heeft de aannemer in gebreke gesteld en dagvaardt de aannemer vervolgens voor de rechtbank in Breda. Volgens de gemeente is de aannemer een contractuele boete van € 480.000,-- verschuldigd.
De rechtbank wijst de vorderingen van de gemeente af. Volgens de rechtbank heeft de gemeente buiten haar bevoegdheden gehandeld door het GIW-model voor te schrijven. De GIW-regeling heeft betrekking op dezelfde onderwerpen als in het Bouwbesluit voorzien is en geeft de van overheidswege voorgeschreven minimum eisen aan. Het is niet aan de gemeente om aanvullende eisen te stellen. De rechtbank beslist dat het beding in strijd met artikel 122 van de Woningwet en dus nietig. De vordering van de gemeente wordt afgewezen.
De gemeente stelt hoger beroep in. Het Gerechtshof 's Hertogenbosch oordeelt dat de aannemer jegens gemeente toerekenbaar tekort geschoten is en wijst een boete toe van € 320.000,--. Het Hof is namelijk van oordeel, dat de gemeente wél aanvullende voorwaarden mag stellen ten aanzien van onderwerpen die niet in het Bouwbesluit worden geregeld, zoals het insolventiebeding en de arbitrageregeling. Aldus mag de gemeente in haar algemene voorwaarden wel een GIW-regeling voorschrijven, voor zover daarin andere onderwerpen worden geregeld dan in het Bouwbesluit. Het Hof splitst het beding dus op in een geldig en een nietig beding, zodat de gemeente deels gelijk krijgt.
De aannemer gaat naar de Hoge Raad. In het arrest van 17 juni 2011 heeft de Hoge Raad geoordeeld, dat het er niet om gaat of de voorgeschreven modelovereenkomst van het GIW splitsbaar is in een nietig en geldig deel. Het gaat er om, dat de voorgeschreven verplichting nietig is, omdat het beding de aannemer verplicht tot het sluiten van koopovereenkomsten op voorwaarden die in de Woningwet verboden zijn. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het Hof.
Veel gemeenten zullen niet blij zijn met dit arrest. Want dit betekent immers, dat zij de verkoopvoorwaarden die het GIW-model (of gelijkwaardig) voorschrijven, in de prullenbak kunnen gooien. Ik ben bij geen van deze procedures betrokken geweest, maar het arrest is wel interessant voor mijn bouwrechtpraktijk. Voor gemeenten en aannemers die contracteren met deze GIW-voorwaarde, is het zelfs een zeer belangrijk arrest. Dus voor ieder wat wils zeg maar. Wie het hele arrest wil lezen, heb ik hier de link opgenomen: http://goo.gl/NBEji