Zorgvastgoed vraagt om eigen vastgoedsturing - CorporatieNL
Zorgvastgoed vraagt om eigen vastgoedsturing
Vastgoed / 08 maart 2017
Directeur Portfolio- en Assetmanagement, Bataviagroep
In het risicobeoordelingsmodel van het WSW vormt de concentratie van het type vastgoedbezit één van de 24 businessrisks. Zowel BedrijfsOnroerend Goed (BOG/MOG) als Zorgvastgoed worden hierin specifiek benoemd. Voor het WSW is er sprake van een hoog risico als de corporatie een substantieel aantal Zorg- en BOG/MOG eenheden exploiteert. Er is sprake van 'substantie' als het aandeel van dit vastgoed in de jaarlijkse huurinkomsten groter is dan 7,5%. Daarnaast is er sprake van een hoog risico als de alternatieve aanwendingsmogelijkheden van dit vastgoed beperkt zijn.
Contracttypen voor zorgvastgoed
De huurcontracten voor zorgvastgoed wijken op veel punten af van contracten voor woningen. Zo worden de contracten voor zorgvastgoed net als bij BedrijfsOnroerendGoed vrijwel altijd aangegaan voor bepaalde tijd, al dan niet met een vooraf bepaalde verlengingstermijn. Ook de wijze waarop de huur jaarlijks wordt geïndexeerd, wijkt meestal af. Naast het huurcontract is er bovendien regelmatig sprake van aanvullende overeenkomsten voor specifieke voorzieningen zoals alarminstallaties.
Extra aandacht van de corporatie
Maar naast de diversiteit in contracttypen, hebben corporaties meestal ook te maken met één of slechts enkele huurders voor een heel gebouw. Zegt zo'n huurder de huur op dan is er gelijk sprake van een flinke post huurderving. Het is duidelijk dat dit extra aandacht vraagt in het kader van het risicomanagement van de vastgoedportefeuille.
Betekenis voor vastgoedsturing
Veel corporaties maken voor hun vastgoedsturing gebruik van eigen excelsheets of van speciale software waarin ze het beleid van hun vastgoedportefeuille kunnen modelleren op basis van verschillende scenario's. Waar voorheen het modelleren en rekenen op complexniveau voldeed, blijkt dit nu dus niet langer voldoende. De aandacht van het WSW in het kader van de risicobeoordeling leidt namelijk tot de noodzaak om de verschillende beleidskeuzes te modelleren en door te rekenen op contractniveau. Iets wat in elk geval niet mogelijk is met excelsheets, maar wat ook extra eisen stelt aan de software voor vastgoedsturing.
Deze software moet de corporatie immers in staat stellen om de specifieke beleidsvraagstukken die samenhangen met hun zorgvastgoed en BedrijfsOnroerend Goed op de juiste wijze te modelleren en de risico's van deze portefeuille tijdig te herkennen en zo nodig te beheersen. Zo moet de corporatie bijvoorbeeld binnen één gebouw kunnen rekenen met meerdere huurcontracten die uiteenlopende looptijden, indexering en mutatiekansen te kennen. Pas als dit mogelijk is, kan de corporatie haar vastgoedsturing zodanig inrichten dat er in voldoende mate rekening wordt gehouden met de marktomstandigheden en de risico's die deze specifieke vastgoedtypen met zich meebrengen.