Verandering van eigenaar - Jureca
De huurwet bevat een aantal bepalingen die belangrijk zijn voor de huurder, wanneer het gehuurde goed verkocht wordt of het voorwerp uitmaakt van een schenking. De bescherming van de huurder is in dit geval niet altijd gelijk. Het ligt eraan of de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed.
De huurovereenkomst heeft een vaste datum vóór de vervreemding van het gehuurde goed
Heeft de huurovereenkomst een vaste datum (d.w.z. wanneer ze bijvoorbeeld geregistreerd werd) vóór de vervreemding van het gehuurde woning, dan zal de nieuwe eigenaar van de woning de rechten en plichten van de vroegere verhuurder krijgen op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte.
Dat betekent dat hij de huurovereenkomst precies op dezelfde wijze zal moeten naleven als de oorspronkelijke verhuurder en hij precies dezelfde rechten en verplichtingen als hem zal hebben. Jij moet dus geen nadeel 'lijden' onder deze verandering van eigenaar.
Een voorbeeld ter verduidelijking. Je sluit een huurovereenkomst af voor een duur van negen jaar, tot 31 maart 2011 die geregistreerd werd. De woning wordt in juni 2003 verkocht. De koper 'neemt de plaats in' van de verhuurder. Hij kan na het verlijden van de authentieke akte op elk ogenblik de huurovereenkomst beëindigen om het goed persoonlijk te betrekken, mits het respecteren van een opzeggingstermijn van zes maand. Wanneer hij werken wil uitvoeren of de huurovereenkomst wil beëindigen mits een vergoeding, moet hij tot 31 maart 2005 wachten, d.w.z. het einde van de eerste driejarige periode, en, als de opzegging niet gemotiveerd is, jou een vergoeding gelijk aan negen maand huurprijs betalen.
De huurovereenkomst heeft geen vaste datum vóór de vervreemding van het gehuurde goed
Ofwel woon je minder dan zes maand in de huurwoning:
In dit geval ben je niet beschermd De koper kan de huurovereenkomst beëindigen zonder motief of vergoeding. Na deze termijn verliest de koper dit bijzonder voordeel hem door de huurwet geschonken. Hij moet de huurovereenkomst naleven zoals de oorspronkelijke verhuurder.
Ofwel woon je sinds minstens zes maand in de huurwoning
De koper treedt dan in de rechten van de hoofdverhuurder, met nochtans een zeer belangrijke afwijking. De koper kan de huurovereenkomst beëindigen
mits een opzegging van drie maand (in plaats van zes maand);
om het goed persoonlijk te betrekken, of om belangrijke werken uit te voeren of mits een vergoeding;
zonder het einde van de driejarige periode af te wachten.
De koper moet deze opzegging aan jou betekenen binnen een termijn van drie maand te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte.