Koop-/aannemingsovereenkomst Woningborg - afwijkende perceelgrootte | Blog | Post & Bouter Advocaten Barneveld
Er valt veel te zeggen over de KAO. In deze bijdrage zoomen we in op de perceelgrootte. En wat nu te doen als de perceelgrootte afwijkend is? Uitgangspunt is de koop-/aannemingsovereenkomst voor eensgezinshuizen.
Circa-bepaling
Als je een huis laat bouwen, dan wil je ook weten hoeveel grond het perceel is. Belangrijk daarbij is de circa-bepaling. In de aanhef van de KAO staat dat de ondernemer aan de verkrijgen (particulier) een perceel grond verkoopt ter grootte van circa en dan het aantal vierkante meters. Vervolgens komt in artikel 3 van de KAO vaak de bepaling te staan dat een verschil tussen de werkelijke grootte en die van de circa-bepaling geen aanleiding geeft tot enige rechtsvordering op dat punt van de consument. Maar dan komt de consument erachter dat hij 100 vierkante meter minder grond heeft bij zijn perceel. Een gevalletje 'pech gehad'?
In de jurisprudentie komen twee mogelijkheden naar voren voor de consument. Als aannemer is het goed om je daar bewust van te zijn. De consument zal er overigens in bijna alle gevallen alleen maar een probleem van maken bij ondermaat. Dus bij minder vierkante meters dan in het contract staat opgenomen. Voor beide opties geldt dat de consument ze kan aangrijpen om tot verrekening (financiële compensatie) te komen.
De eerste mogelijkheid voor de consument is er als de aannemer niet te goeder trouw is geweest. Dit is subjectief. Maar als je dit aannemelijk kunt maken, dan is de stelling dat de aannemer zich niet op artikel 3 van de KAO mag beroepen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het is lastig om dit bij een rechter of arbiter aan te tonen. Want hoe kom je er achter dat de aannemer niet te goeder trouw is geweest? De aannemer moet dan bijna bewust een andere grootte in de KAO hebben opgenomen terwijl hij wist dat in de praktijk veel minder grond beschikbaar was.
De andere optie is om te kijken naar de grootte van de daadwerkelijke afwijking. Dus echt in percentages. Hoeveel procent minder grond heb je gekregen ten opzichte van wat in de KAO stond? De Raad van Arbitrage voor de Bouw hanteert grofweg de volgende verdeling:
Als er minder dan 5% afwijking is, dan is er geen reden om te verrekenen
Tussen de 5% en 10% wisselt het
Boven de 10% afwijking, dan moet er wel verrekend worden. Maar alleen voor het meerdere boven de 5%.
De praktijk laat zien dat alleen een procentuele afwijking niet genoeg is. Er zijn bijkomende omstandigheden nodig om uiteindelijk tot verrekening te kunnen overgaan.