Ruimtelijk advies: van nieuwbouw, verbouw tot herbestemming landbouwgrond
U bent hier: Home / Ruimtelijk advies
Ruimtelijk advies over een nieuwbouw- of verbouwproject? Een herbestemming van uw landbouwgrond of de aanpassing van een oprit? Bij veranderingen in de ruimtelijke ordening zijn externe partijen betrokken en staan verschillende belangen op het spel. De wet- en regelgeving rond bestemmingsplannen, omgevingsvergunningen en bezwaarprocedures zijn daarom complex. Hierbij is een goed ruimtelijk advies waardevol. Met mijn jarenlange ervaring bij de gemeentelijke overheid en in de advieswereld ondersteun ik u graag met een opmaat gesneden advies! Weet u bijvoorbeeld dat er diverse mogelijkheden zijn om af te wijken van het bestemmingsplan?
Hoe kunnen we afwijken van het bestemmingsplan?
Een bestemmingsplan geeft aan hoe de grond gebruikt mag worden, of erop gebouwd mag worden en wat er gebouwd mag worden op de gewenste locatie. Het bestemmingsplan bevat hiervoor regels. Uw gewenste ontwikkeling kan wellicht niet passend zijn binnen het bestemmingsplan. De gemeente heeft echter de bevoegdheid om in sommige gevallen het afwijken van een bestemmingsplan mogelijk te maken. Dit kan gaan over bebouwingsregels maar ook over gebruiksregels. Plannen die niet passen in het bestemmingsplan doorlopen een ander traject dan passende plannen. Volgens de wet is afwijken van het bestemmingsplan echter niet onmogelijk. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) bevatten verschillende bepalingen, die het een gemeente mogelijk maken om mee te werken aan nieuwe initiatieven, die niet passen binnen het bestemmingsplan. Het gaat daarbij om bevoegdheden tot het nemen van besluiten over binnenplanse en buitenplanse afwijkingen.
Het verlenen van een omgevingsvergunning met een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid;
In het bestemmingsplan kan een mogelijkheid opgenomen worden om in beperkte mate af te wijken van het plan. Deze afwijkingen mogen niet leiden tot een bestemmingswijziging. Bij deze afwijkingen moeten ruimtelijk relevante voorwaarden opgenomen worden. Deze afwijkingsmogelijkheid is een bevoegdheid van burgemeester en wethouders. Hiervoor geldt de reguliere wabo-procedure. De 10% regeling is hier een voorbeeld van.
Het verlenen van een omgevingsvergunning met een buitenplanse afwijkingsmogelijkheid (kruimelgevallen);
Als er geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid is kunnen burgemeester en wethouders omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bestemmingsplan in bij Algemene Maatregel van Bestuur aan te geven gevallen. De gevallen waarop artikel 2.12, lid 1 onder a onder 2° Wabo betrekking heeft, staan genoemd in artikel 4 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht. Deze buitenplanse afwijking heeft met name betrekking op een aantal standaard bouwwerken of gebruiksdoeleinden: de zogenaamde kruimelgevallen. Hierbij kan gedacht worden aan een uitbreiding van of een bijgebouw bij een woning, maar ook aan een gebruikswijziging van een gebouw in de bebouwde kom. Bij een kruimelgeval is een ruimtelijke motivering vereist.
Het verlenen van een omgevingsvergunning met een tijdelijke afwijkingsmogelijkheid;
Het gebruik van gronden en bouwwerken in afwijking van het bestemmingsplan is mogelijk voor een termijn van maximaal tien jaar. Dit is vooral bedoeld om te voorzien in een tijdelijke behoefte. Daarna moet u de situatie in de oorspronkelijke staat terugbrengen.
Voor de grotere afwijkingen van het bestemmingsplan wordt vaak via een wijziging of herziening van het bestemmingsplan of via een omgevingsvergunning uitgebreide procedure (Wabo) medewerking verleend.
Wilt u ruimtelijk advies?
Huisman | Ruimte & Visualisatie helpt u graag bij elk vraagstuk op het gebied van ruimtelijke ordening. Van vergunnings- en bezwaarprocedures tot en met het wijzigen van bestemmingsplannen. Neem vrijblijvend contact met mij op.