Hogere fiscaledruk kan prijzen tot 15 procent doen dalen | Habitos.be
Een flink stuk van de vastgoedfiscaliteit wordt door de zesde staatshervorming doorgeschoven naar de gewesten. Hoe die hun nieuwe bevoegdheid zullen invullen blijft koffiedik kijken. Julien Manceaux van ING België zet de mogelijke maatregelen en hun gevolgen op een rijtje. In combinatie met een eventuele rentestijging, waarschuwt hij, kunnen al te radicale aanpassingen de woningprijzen met 15 procent doen dalen.
Kost de overheid jaarlijks 2 miljard euro aan gederfde inkomsten. De verleiding om die kost wat te drukken is dus allicht groot. Als de Vlaamse regering zich 'beperkt' tot het opheffen van de indexering van het aftrekbaar bedrag, zal dat de totale kostprijs van een modale lening met 4 procent verhogen. Wie tegen zijn limiet aanzit, zal dus 4 procent minder kunnen lenen.
Als ook het percentage waartegen de fiscale aftrek gebeurt in stappen verlaagd wordt, tot bijvoorbeeld 40 procent na 5 jaar en 35 procent na tien jaar, loopt het gecumuleerd effect op de kostprijs van de lening op tot 6 procent.
Als de aftrekbaarheid volledig zou afgeschaft worden, wordt een lening op slag 20 procent duurder.
Brachten de overheid het afgelopen jaar 3,87 miljard euro op. De opbrengst is de afgelopen jaren gedaald en dat zou de Vlaamse regering op het idee kunnen brengen om het tarief te verhogen. De kans dat zoiets gebeurt schat Manceaux erg laag in. De Vlaamse regering verlaagde het tarief tien jaar geleden immers van 12,5 tot 10 procent, om verhuizen in functie van bijvoorbeeld het werk, goedkoper te maken.
Als Vlaanderen het tarief bijvoorbeeld zou verdubbelen, dan zou dat het woningbudget van de Vlaming met 10 procent verlagen.
Brengt de staat 3,1 miljard euro op. Die voorheffing steunt echter op achterhaalde veronderstellingen over de fictieve of reële huurinkomsten van de woningen. De jongste tien jaar groeide een kloof van zowat 50 procent tussen de evolutie van de effectieve woningprijzen en de opbrengst van de onroerende voorheffing.
Om dat goed te maken zou een herziening van de kadastrale inkomens de meest correcte oplossing zijn. Maar zo'n 'perequatie' is duur en omslachtig, wat de kans volgens ING groter maakt dat de overheid mogelijk naar een gemakkelijkheidsoplossing zal grijpen. Namelijk de verhoging van het tarief. Om de kloof volledig te dichten moet dat met 50 procent omhoog of moet het effectieve huurbedrag belast worden. Voor de potentiële koper van de woning betekent dat een hap van zo'n 5 procent uit zijn budget, becijfert Monceaux.