Huurcontract overzetten van privé naar BV, kan dat zomaar? | Van Till advocaten
Huurrecht, Onroerend goed, Vastgoedrecht, Vennootschap en onderneming
Een aantal maanden geleden stond Van Till-advocaat Vera IJzerman in de rechtbank om een Amsterdamse verhuurder bij te staan. De zaak ging over de vraag of een verzoek om een zogenaamde 'indeplaatsstelling' moest worden toegewezen. De verhuurder vond van niet en de rechter heeft hem gelijk gegeven. In deze blog zal ik allereerst toelichten wat een indeplaatsstelling inhoudt. Vervolgens ga ik in op deze specifieke uitspraak en het oordeel van de rechter daarin. De uitspraak van de rechter is ook online te lezen.
Wanneer je je bedrijf verkoopt, zal de nieuwe eigenaar in veel gevallen ook jouw huurcontract willen overnemen. Dit is mogelijk door middel van contractovername (artikel 6:159 BW). De verhuurder zal daar echter niet altijd aan mee willen werken. In die gevallen kan de zogenaamde indeplaatsstelling de uitkomst bieden. Op grond van de wet (artikel 7:307 BW) kan de rechter bepalen dat degene die het bedrijf overneemt ook het huurcontract mag overnemen, zelfs als de verhuurder dit niet wil. Dit is dwingend recht en partijen kunnen hier dus niet contractueel van afwijken.
De rechter zal zo'n vordering tot indeplaatsstelling slechts toewijzen als daar een zwaarwichtig belang voor is. Ook moet duidelijk zijn dat de nieuwe huurder de verplichtingen van de huurovereenkomst kan nakomen. Als voorzienbaar is dat de nieuwe huurder bijvoorbeeld de huur niet zal kunnen betalen, zal de rechter de vordering tot indeplaatsstelling niet toewijzen.
In de genoemde rechtszaak ging het om het volgende. Een huurder runde al jarenlang samen met zijn vrouw een coffeeshop in Amsterdam. In 2018 richtten die huurder en zijn vrouw een BV op, met de bedoeling om als BV verder te huren. De BV zou dus in plaats van de echtgenoten huurder worden. De verhuurder had geen toestemming gegeven voor zo'n indeplaatsstelling. De indeplaatsstelling was voor de verhuurder ook niet zo gunstig. Een BV als huurder is immers veel 'ongrijpbaarder' dan een particulier. Wanneer een particulier huurt, is precies duidelijk wie de huurder is. Binnen een BV kan bijvoorbeeld het bestuur regelmatig wisselen.
Nu de verhuurder niet wilde meewerken aan de indeplaatsstelling, probeerde de huurder dit via de rechter te bewerkstelligen.
De rechter heeft de verhuurder gelijk gegeven en de vordering tot indeplaatsstelling afgewezen. De rechter was het namelijk met de verhuurder eens dat er in dit geval geen sprake was van een echte bedrijfsoverdracht. De huidige huurder en zijn vrouw waren de enige vennoten, aandeelhouders en directeuren van de nieuw opgerichte BV. De feitelijke situatie veranderde dus niet. Alleen de hoedanigheid van de huurder (van particulier naar BV). En dat is niet waarvoor de indeplaatsstelling is bedoeld.
Daar kwam nog bij dat de huurder geen zwaarwichtig belang had bij de indeplaatsstelling. Omzetting naar een BV zou wel leiden tot verlaging van de belastingdruk, maar dit belang achtte de rechter niet zwaarwichtig genoeg. Uit financiële stukken bleek dat de coffeeshop ook zonder de omzetting naar een BV goed draaide.
Uit het bovenstaande blijkt dat het zinvol kan zijn om je als verhuurder te verzetten tegen een indeplaatsstelling. Het is niet zo dat een verhuurder onder alle omstandigheden zomaar kan worden gedwongen hieraan mee te werken. Een huurder zal moeten aantonen dat sprake is van een zwaarwichtig belang en ook dat de indeplaatsstelling verband houdt met de overdracht van een bedrijf. Dat dit nog niet zo makkelijk is, blijkt uit de aangehaalde uitspraak.
Heeft u vragen over contractovername of indeplaatsstelling? Neem dan gerust contact op met Vera IJzerman of Sylvie Adriaanse.