ECLI:NL:RBOVE:2018:1628, Rechtbank Overijssel, 6622767 \ VV EXPL 18-15
ECLI:NL:RBOVE:2018:1628
6622767 \ VV EXPL 18-15
Verplichting van verhuurder tot tijdig informeren van huurder over de dag waarop de huur verstrijkt ex art. 7:271 lid 1 BW. Wettelijk voorgeschreven termijn van drie tot een maand voordat de duur van de huurovereenkomst is verstreken.
Redelijkheid en billijkheid. Belangenafweging. Vordering tot ontruiming toegewezen.
RVR 2018/69
WR 2019/3 met annotatie van J.A. van Strijen
Zaaknummer	: 6622767 \ VV EXPL 18-15
gemachtigde: mr. G.G. Compagner,
gemachtigde: mr. J.G. Roethof.
- de dagvaarding in kort geding d.d. 9 februari 2018
- de brieven met producties van [gedaagde] van respectievelijk 12 en 13 maart 2018.
De vordering is behandeld ter zitting van 14 maart 2018. [eiser] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. [gedaagde] is niet in persoon verschenen maar vertegenwoordigd door zijn partner [A] , die is bijgestaan door zijn gemachtigde.
Partijen zijn op 21 november 2016 een huurovereenkomst aangegaan betreffende de woning aan [adres] te [plaats] . De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar, ingaande op 1 januari 2017 en lopende tot en met 1 januari 2018. [gedaagde] bewoont de woning samen met zijn partner [A] .
Bij exploot van 29 september 2017 is aan [gedaagde] en [A] een brief van [eiser] van diezelfde datum betekend, waarin [gedaagde] en [A] erover worden geïnformeerd dat [eiser] de huurovereenkomst per 1 januari 2018 wenst te beëindigen. In die brief staat:
Hierbij beëindig ik de huurovereenkomst voor bepaalde tijd zoals door ons is ondertekend.
De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 01 Januari 2017 tot en met 01 Januari 2018 en ik zeg hierbij de huurovereenkomst per 01 Januari 2018 op.
De reden van opzegging per 01 Januari 2018 is op basis van het feit dat u zich als huurder niet gedraagt als een goed huurder. Door mishandeling op 01 Augustus 2017 is de relatie zodanig verstoord en is er sprake van overlast.
Ik vraag u hierbij om binnen 6 weken schriftelijk te laten weten of u en eventuele medehuurder akkoord gaat met de huuropzegging.
[eiser] vordert, kort gezegd, de ontruiming van het gehuurde aan de [adres] te [plaats] , onder de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging daarvan.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd en tot afwijzing van de vordering geconcludeerd.
In dit kort geding dient beoordeeld te worden of de vordering van [eiser] een zodanige kans van slagen heeft in een eventuele bodemprocedure dat vooruitlopend daarop toewijzing van de door hem gevorderde voorlopige voorziening bij voorraad gerechtvaardigd is.
Partijen twisten in de eerste plaats over de vraag of de huurovereenkomst per 1 januari 2018 van rechtswege is geëindigd. [eiser] stelt zich op het standpunt dat dit het geval is, als gevolg waarvan [gedaagde] en zijn partner [A] zonder recht of titel in de woning verblijven. [gedaagde] betwist dit standpunt. Volgens hem is geen sprake van een rechtsgeldige opzegging en is de huurovereenkomst daarom per 1 januari 2018 voor onbepaalde tijd verlengd.
Vast staat dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 12 maanden, ingaande op 1 januari 2017 en lopende tot en met 1 januari 2018. Dat partijen de intentie hadden om de huurovereenkomst voor de duur van minimaal twee jaar aan te gaan, zoals [gedaagde] betoogt, blijkt uit niets en wordt bovendien gemotiveerd door [eiser] betwist. Artikel 7:271 lid 1 BW bepaalt - sinds het van kracht worden van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 - dat op een voor de duur van twee jaar of korter aangegane huur artikel 7:228 lid 1 BW onverkort van toepassing is, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop de huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de huurder deze verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, voor onbepaalde tijd verlengd.
Uit het vorenstaande, bezien in samenhang met artikel 7:228 lid 1 BW, vloeit voort dat [eiser] niet gehouden was om de huurovereenkomst op te zeggen, maar dat [eiser] [gedaagde] slechts schriftelijk diende te informeren over de dag waarop de huur verstrijkt. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] dit gedaan. Door middel van de brief van 29 september 2017 heeft [eiser] [gedaagde] immers duidelijk en ondubbelzinnig te kennen gegeven dat hij de huur per 1 januari 2018 wenst te beëindigen. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij door [eiser] is geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt. Waar het [gedaagde] blijkens zijn verweer om gaat is dat [eiser] hem al op 29 september 2017 over de dag waarop de huur verstrijkt heeft geïnformeerd en daardoor niet binnen de wettelijk voorgeschreven termijn van drie tot een maand voordat de duur van de huurovereenkomst is verstreken. [gedaagde] stelt zich met een beroep op artikel 7:271 lid 1 BW op het standpunt dat de huurovereenkomst daarom per 1 januari 2018 voor onbepaalde tijd is verlengd.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is in dit geval sprake van een situatie, waarbij een beroep op artikel 7:271 lid 1 BW, en dan meer in het bijzonder de zinsnede "niet eerder dan drie maanden", naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter laat in dit verband zwaar wegen dat [gedaagde] niets heeft aangevoerd waaruit blijkt dat hij in zijn belangen is geschaad doordat [eiser] hem twee dagen eerder dan de wettelijke voorgeschreven termijn van drie maanden heeft geïnformeerd dat aan de huurovereenkomst per 1 januari 2018 een einde zal komen. Ook ter zitting moest [gedaagde] het antwoord schuldig blijven op de vraag welke belangen hierdoor zijn geschaad. De parlementaire geschiedenis van 7:271 lid 1 BW geeft voorts geen inzicht in de vraag of en zo ja, welke belangen van de huurder een rol hebben gespeeld bij het formuleren van de zinsnede "niet eerder dan drie maanden". Daar staat tegenover dat voldoende aannemelijk is dat [eiser] bij onverkorte toepassing van artikel 7:271 lid 1 BW in een redelijk belang wordt geschaad. In dat geval is de huurovereenkomst immers per 1 januari 2018 voor onbepaalde tijd verlengd, terwijl er voorshands van moet worden uitgegaan dat [eiser] juist niet de intentie had om de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voort te zetten. In dit verband weegt mee dat gesteld noch gebleken is dat [eiser] er blijk van heeft gegeven dat hij de overeenkomst tóch voor onbepaalde wenste voor te zetten, nadat hij [gedaagde] bij brief van 29 september 2017 kenbaar had gemaakt dat hij de huurovereenkomst per 1 januari 2018 wenst te beëindigen. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan [gedaagde] [eiser] tegen deze achtergrond bezwaarlijk tegenwerpen dat hij niet binnen de wettelijk voorgeschreven termijn van drie tot een maand voordat de duur van de huurovereenkomst is verstreken erover geïnformeerd is geweest (in de zin van: over de informatie beschikte) dat de huurovereenkomst per 1 januari 2018 zou eindigen.
De kantonrechter concludeert uit het voorgaande voorshands dat aan huurovereenkomst per 1 januari 2018 van rechtswege een einde is gekomen. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming voor toewijzing in aanmerking komt. [gedaagde] heeft ter zitting verzocht om een langere ontruimingstermijn dan de gevorderde drie dagen, namelijk drie maanden. Volgens [gedaagde] heeft hij die tijd nodig om andere geschikte woonruimte te vinden. Daartoe heeft [gedaagde] gesteld dat hij een aantal huisdieren heeft, namelijk twee honden en drie katten, en daarnaast een paard en dat [A] bovendien zwanger is. De kantonrechter ziet in de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden onvoldoende aanleiding om de door hem verzochte royale ontruimingstermijn toe te wijzen. Daarbij is mede in aanmerking genomen dat [eiser] ter zitting uitdrukkelijk bezwaar heeft gemaakt tegen het verzoek van [gedaagde] . De termijn voor ontruiming zal worden bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis, zodat [gedaagde] enig respijt wordt gegeven om vervangende woonruimte te vinden. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [gedaagde] er al vanaf 29 september 2017 serieus rekening mee had moeten houden dat hij de woning per 1 januari 2018 zou moeten verlaten.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld. De door [eiser] apart gevorderde kosten op grond van artikel 3:299 lid 3 BW zullen worden afgewezen. Uit artikel 556 lid 1 Rv volgt dat een gedwongen ontruiming door een deurwaarder geschiedt. Het is [eiser] derhalve niet toegestaan om de ontruiming van de woning zelf uit te voeren. Hieruit volgt dat [eiser] om die reden evenmin aanspraak kan maken op de door haar in dit verband gevorderde eventueel te maken ontruimingskosten.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan [adres] te [plaats] , met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiser] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
 € 99,91 voor explootkosten
 € 79,00 voor griffierecht
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de dag van de betekening van dit vonnis, indien dan nog niet is betaald;
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2018. (MvH)