Vastgoed in uw nalatenschap zelf waarderen? - KBC Private Banking
Vastgoed in de nalatenschap, zelf waarderen of toch maar niet?
Als erfgenaam bent u verplicht om de waarde van de vermogensbestanddelen die in de nalatenschap vallen op te nemen in de aangifte nalatenschap. Als uitgangspunt geldt de verkoopwaarde van het goed op het ogenblik van het overlijden.
Waarderingsmethoden voor vastgoed
Wanneer de nalatenschap vastgoed omvat, zijn er 3 manieren om deze te waarderen.
Eigen waardering: u maakt zelf een schatting van het vastgoed. U kunt zich hierin laten bijstaan door een notaris, een vastgoedmakelaar of een niet-erkend schatter.
Schatting door een erkend schatter-expert: u kunt de waardering laten maken door een erkend schatter-expert, die het kwaliteitscharter van de Vlaamse Belastingdienst heeft onderschreven. Een lijst hiervan kunt u vinden op de site van de Vlaamse Belastingdienst.
Het verslag van de schatter wordt bijgevoegd bij de nalatenschapsaangifte. U moet zelf de factuur van de schatter betalen, zonder dat u die in het passief van de nalatenschap kunt opnemen.
Aanvraag bindende schatting: u vraagt (gratis) een schatting aan bij de Vlaamse Belastingdienst.
Is de schatting bindend …
voor u als erfgenaam?
Als erfgenaam kunt u vrij kiezen welke methode u gebruikt. Vraagt u een schatting van bv. een notaris of een makelaar, dan bent u niet verplicht deze ook daadwerkelijk te gebruiken in de aangifte. Gebruikt u deze toch, dan is de waardering wel bindend voor u als erfgenaam. U kunt geen bezwaar of verzoek tot ambtshalve ontheffing indienen.
Doet u een beroep op een erkend schatter, dan bent u niet verplicht deze daadwerkelijk te gebruiken. De situatie is anders wanneer u de bindende schatting aanvraagt bij de Vlaamse Belastingdienst: in dat geval bent u ook effectief verplicht die te gebruiken voor de aangifte. U kunt geen andere schattingsmethode meer gebruiken.
Tegen de waardering van een erkend schatter of de bindende schatting van de Vlaamse Belastingdienst, zou u eventueel wel nog bezwaar kunnen indienen of verzoeken om ambtshalve ontheffing.
en voor de fiscus?
De zelfstandige waardering is niet bindend voor de Vlaamse Belastingdienst: zij kan oordelen dat de werkelijke waarde hoger is. De schatting door een erkende schatter en de schatting die de Vlaamse Belastingdienst zelf maakt, zijn wel bindend voor de Vlaamse Belastingdienst.
Tekortschatting: wat is het en wat zijn de gevolgen?
In het geval u zelf de waardering maakt en de Vlaamse Belastingdienst oordeelt dat de werkelijke waarde hoger ligt dan de aangegeven waarde, dan spreken we van een tekortschatting. U moet dan aanvullende rechten betalen. Met andere woorden, u betaalt aanvullende erfbelasting op het verschil tussen de aangegeven en de werkelijke waarde.
Daarnaast betaalt u ook een belastingverhoging (boete), die kan oplopen tot 20%. Hoe hoger de tekortschatting, hoe hoger de boete.
Omvang tekortschatting
Boete in % van de aanvullende rechten
Gebruikt u de waardering van een erkende schatter-expert, van wie het verslag aan de gestelde kwaliteitseisen voldoet, dan loopt u geen risico dat er aanvullende rechten of een belastingverhoging verschuldigd zijn. De Vlaamse Belastingdienst zal de waardering van de schatter steeds aanvaarden.
Let op bij verkoop van het geërfde vastgoed
Maakt u zelf een schatting van het geërfde vastgoed en verkoopt u deze binnen de 2 jaar aan een hogere prijs, dan riskeert u ook hier aanvullende erfbelasting en belastingverhoging.
Voor overlijdens vóór 1 januari 2021:
U kunt de belastingverhoging beperken tot 10% als u de hogere waarde van de goederen op eigen initiatief spontaan aangeeft binnen een termijn van 10 maanden na het overlijden (of binnen de 10 maanden na een nieuwe gebeurtenis).
Voor overlijdens vanaf 1 januari 2021:
U kunt de boete halveren als u de hogere waarde van de goederen spontaan aangeeft binnen de 10 maanden na het overlijden of de start van de aangiftetermijn.
Denk dus goed na of u de schatting zelf doet of dat u hierbij een beroep doet op een erkende schatter of dat u aan de Vlaamse Belastingdienst om een schatting vraagt. Wanneer u zelf de schatting doet, zorg dan voor een waarheidsgetrouwe waardering, zodat u het risico op boetes vermijdt.