Bedrijfsruimtemarkt oost-nederland Overijssel en Gelderland - PDF
Download "Bedrijfsruimtemarkt oost-nederland Overijssel en Gelderland"
1 Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds groter deel van het aanbod al meerdere jaren aangeboden. Daardoor neemt het perspectief op het vinden van een nieuwe gebruiker af. Een op de acht aangeboden panden staat inmiddels drie jaar of langer leeg. In bepaalde gevallen zijn hiervoor gelegenheidsgebruikers te vinden. Zij worden aangetrokken door de lage huurprijzen en de mogelijkheid om kortlopende contracten te sluiten. Het gemiddelde huurniveau van de gerealiseerde transacties is in 2012 gestabiliseerd op 47,/m². Veel transacties voltrek ken zich buiten het directe zicht van de markt. Bovendien is het aantal transacties laag en is er vooral vraag naar kwalitatief betere objecten. Hierdoor wordt de gemiddelde huurprijs gebaseerd op relatief weinig transacties, waardoor het totaalbeeld enigszins vertekend kan zijn. Ondanks de stabilisatie van de huurprijzen neemt de druk namelijk wel toe. Dat valt onder andere af te leiden in de toename van het aantal incentives. Ondernemers uit het midden en kleinbedrijf zijn de belangrijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. In veel sectoren schreef het mkb in 2012 rode cijfers. Vooral de bouwsector heeft het zwaar te verduren. In 2013 is er voor het mkb geen krachtig herstel te verwachten. De behoefte aan nieuwe bedrijfsruimten zal daarom niet toenemen. De laatste jaren is de uitgifte van nieuwe bedrijfskavels en terreinen drastisch gedaald. De lage uitgifte hangt samen met de gevolgen van de economische crisis. Bedrijven hebben minder uitbreidingsbehoefte en richten zich meer op kosten efficiëntie. Door de opgelopen leegstand aan bestaande bedrijfspanden zijn gemeenten echter ook kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen. Zij willen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe bedrijfsgrond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande voorraad leeg komt en veroudert. Onder invloed van de afnemende wereldhandel nam ook de vraag naar logistiek vastgoed in 2012 af. Naar moderne distributiecentra is desalniettemin nog altijd veel vraag. Door stroomlijning van logistieke processen veranderen de eisen die gebruikers stellen aan de locatie en de diverse gebouwaspecten van logistiek vastgoed. Desondanks is de nieuwbouw productie in dit segment fors teruggevallen. De verwachting is wel dat de markt voor logistiek vastgoed op de bewezen toplocaties sterk blijft. Regiorapportage OostNederland 1
2 Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein in OostNederland (in netto ha) 20 grootste gemeenten naar voorraad bedrijventerrein in OostNederland naar uitgiftestatus (in netto ha) Uitgegeven Uitgeefbaar Gelderland (10,4%) Overijssel (7,9%) Overig Nederland (81,7%) Apeldoorn Nijmegen Enschede Almelo Hengelo Zwolle Hardenberg Ede Kampen Tiel Deventer Doetinchem Zwartewaterland Steenwijkerland Arnhem RijssenHolten Duiven Barneveld Berkelland Hof van Twente Ongeveer 18% van het totale areaal aan bedrijventerreinen ligt in OostNederland. De oostelijke provincies hebben een relatief sterke vertegenwoordiging van de sectoren industrie, productie, handel en logistieke dienstverlening. Hierdoor is er een gevarieerde behoefte aan bedrijfsmatig vastgoed. De regio kent verschillende clusters waar veel bedrijfsactiviteiten zijn geconcentreerd. De Twentse regio is goed voor 55% van de totale voorraad aan bedrijventerreinen in de provincie Overijssel. In Twente speelt de industrie nog altijd een voorname rol, maar de economische structuur is in de loop der jaren gevarieerder geworden. Zwolle heeft door de strategische ligging in NoordoostNederland veel economische activiteit aan zich gebonden. De meeste overige steden in Overijssel bedienen vooral het lokale/regionale bedrijfsleven. De stadregio ArnhemNijmegen is in het oosten van het land een zeer belangrijke economische pijler. In het gebied is ruim 30% van de provinciale voorraad bedrijventerreinen geconcen treerd. De gemeente Apeldoorn heeft naar omvang gemeten de grootste hoeveelheid bedrijfsgrond in de provincie Gelderland. Tiel en Ede hebben kleinere markten, maar beschikken over goede locaties voor logistiek vastgoed en distributiecentra. Regiorapportage OostNederland 2
3 Opname van bedrijfsruimte Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in OostNederland (in m²) Opname naar grootteklasse (cumulatief in m²) Opname Aanbod 27% 16% < m² % 24% m² m² m² % > m² Kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat het overgrote deel van de panden in eigendom is van de gebruiker. Landelijk ligt dit aandeel rond 80%. Daardoor is de de verhuurmarkt in verhouding tot de totale marktomvang relatief klein. Dat geldt ook voor regio OostNederland. De stijging in het opnameniveau die in 2011 voor het eerst sinds de crisis zichtbaar was, heeft zich in 2012 verder doorgezet. In totaal werd circa m² opgenomen. De verklaring hiervoor ligt voornamelijk in de opname van enkele grootschalige distributiecentra in Gelderland. Marktdynamiek wordt vooral bepaald door transacties in het kleine tot middelgrote segment in de markt. Naarmate de oppervlakte van de panden toeneemt, nemen ze een steeds kleiner aandeel in het aantal transacties voor hun rekening. De verdeling naar grootteklasse over het totale transactievolume laat een veel gelijkmatiger beeld zien. Bedrijfspanden met een oppervlakte van m² en meer vormen 27% van het totale transactievolume in de periode vanaf Dit grote aandeel komt vooral van rekening van de ingebruikname van logistieke centra en distributiecentra. Regiorapportage OostNederland 3
4 Aanbod van bedrijfsruimte Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in OostNederland naar provincie (in m²) Aanbod per gemeente in m² Gelderland Overijssel Nijmegen Enschede Hengelo Deventer Apeldoorn Ede Tiel Arnhem Zwolle Duiven Hof van Twente Almelo RijssenHolten Kampen Hardenberg Steenwijkerland Doetinchem Berkelland Zwartewaterland Barneveld Ondanks de stijging van de vraag naar bedrijfsruimte, is het aanbod aan voor de markt beschikbare bedrijfsruimten vorig jaar ongeveer gelijk gebleven. In de verschillende provincies geldt een ander beeld. In Overijssel steeg het aanbod in 2012, terwijl in Gelderland juist een afname zichtbaar was. Naar totaalvolume gemeten valt het hoge aanbod in Nijmegen op. Dit is deels de verklaren door het aanbod van grootschalige ruimten op Bijsterhuizen. Daarnaast valt het hoge aanbod in de regio Twente op. In zowel Enschede als Hengelo ligt het aanbod boven m². Dit zijn welis waar gemeen ten met een grote voorraad aan bedrijfs gronden, maar in relatieve zin is er alsnog sprake van hoog aanbod. Ook in Deventer, Ede en Tiel is het aanbod relatief hoog. Het meeste aanbod in de regio is terug te vinden in panden tussen en m². Deels is het aanbod geconcentreerd in bedrijfsunits onder 750 m². Dit segment is echter niet meegenomen in de aanbodcijfers. Regiorapportage OostNederland 4
5 Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen bedrijfsruimte per gemeente in /m² Bandbreedte nettoaanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Apeldoorn Tiel Nijmegen Ede Arnhem Zwolle Hengelo Duiven Doetinchem Oldenzaal Kampen Enschede Deventer Zaltbommel Almelo Beste locaties Overige locaties NoordNederland 8,00 9,00 8,50 10,00 OostNederland 7,25 9,00 7,75 10,00 NoordwestNederland 7,50 9,00 8,00 10,00 ZuidwestNederland 7,25 8,75 7,75 10,00 ZuidNederland 7,25 8,75 7,50 10,00 De huurprijzen in OostNederland staan redelijk onder druk, mede door het ruime aanbod aan beschikbare objecten. Daarbij geldt dat de huurprijzen voor verouderde, incourante panden aanzienlijk scherper zijn gedaald dan voor moderne objecten. In Overijssel worden de hoogste huren behaald in Zwolle en Hengelo. De huren kunnen in deze steden oplopen tot maximaal 55,/m² op hoogwaardige locaties. In de overige markten in Overijssel geldt een top van 50,/m². In de grote steden van Gelderland bereiken de tophuren een niveau van 60,/m². Alleen op bedrijventerrein de Ecofactorij in Apeldoorn worden incidenteel hogere huren behaald tot maximaal 65,/m². De vraag naar beleg gings objecten is in absolute omvang relatief klein, hoewel vastgoedinvesteerders wel degelijk specifieke aankopen doen. Gespecialiseerde vastgoedfondsen kopen bijvoorbeeld hoogwaardige distributiecentra, terwijl particuliere beleggers investeren in meer kleinschalige bedrijfsobjecten. Op de beste locaties in OostNederland liggen de netto aanvangs rendementen momenteel op 7,25 tot 9%. Regiorapportage OostNederland 5
6 Factsheet bedrijfsruimte OostNederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² Totaal Beschikbaar Gelderland Apeldoorn Arnhem Doetinchem Duiven Ede Nijmegen* Tiel Zaltbommel Overig Totaal Gelderland Overijssel Almelo Deventer Enschede Hengelo Kampen Oldenzaal Zwolle Overig Totaal Overijssel Totaal OostNederland * Nijmegen inclusief Bijsterhuizen in de gemeente Wijchen Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Regiorapportage OostNederland 6