De woningmarkt is (op meerdere fronten) volop in beweging. De toename van de woningbehoefte, de achterblijvende woningbouwproductie en het streven naar (verdere) vergroening zijn hier voorbeelden van. We hebben de belangrijkste voorgestelde fiscale plannen die verband houden met de woningmarkt voor u op een rij gezet.
Aanpassing verhuurderheffing
Als gevolg van de grote woningbehoefte en een achterblijvende woningbouwproductie is het woningtekort in de afgelopen jaren flink toegenomen. Om het tekort in te lopen wordt in het kader van de verhuurderheffing met ingang van jaar 2020 een tweetal stimuleringsmaatregelen voorgesteld: (1) een structurele vermindering van verhuurderheffing voor nieuwbouw in schaarste gebieden en (2) een tijdelijke vrijstelling van verhuurderheffing voor tijdelijke woningen. De verhuurdersheffing is van toepassing op verhuurders – natuurlijke personen of rechtspersonen – van tenminste vijftig sociale huurwoningen.
De voorgestelde structurele vermindering verhuurderheffing bedraagt (eenmalig) € 25.000 per nieuwbouwwoning, waarbij dient te zijn voldaan aan de volgende (cumulatieve) vereisten:
De nieuwbouwwoning is gelegen in een zogenoemd schaarste gebied. Dit zijn de gebieden met de hoogste gemiddelde WOZwaarde van woningen[1] dan wel deel uitmaken van een regio waar het Rijk een zogenoemde woningdeal mee heeft gesloten.
De nieuwbouwwoning heeft een huurprijs onder de laagste aftoppingsgrens in de huurtoeslag (in 2019 is deze grens € 607,46).
De minimale investeringskosten van de nieuwbouwwoning bedragen € 62.500.
De bouw van de nieuwbouwwoning dient te zijn gestart op of na 1 januari 2020 en wordt bovendien binnen vijf jaar gerealiseerd.
De vermindering verhuurderheffing wordt geformaliseerd in een – op verzoek van de verhuurder – door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) afgegeven investeringsverklaring. Indien aan de voorwaarden wordt voldaan kan de investerende verhuurder de belastingkorting op de door hem in dat jaar totaal verschuldigde verhuurdersheffing toepassen. Als de korting hoger is dan de heffing in dat jaar kan het verschil onder voorwaarden worden doorgeschoven naar een volgend jaar. Voor de heffingsvermindering zal vanaf 2020 jaarlijks € 100 miljoen beschikbaar worden gesteld. Afhankelijk van het aantal aanvragen wordt het budget opwaarts dan wel neerwaarts bijgesteld.
Tijdelijke vrijstelling voor tijdelijke woningen
Daarnaast wordt een tijdelijke vrijstelling verhuurderheffing voorgesteld voor tijdelijke woningen. Het moet gaan om tijdelijke woningen die worden gerealiseerd in de periode 2020-2024. De tijdelijkheid van de woningen moet zijn weerslag vinden in de omgevingsvergunning van de gemeente. Hierin moet worden bepaald dat de vergunninghouder na het verstrijken van een bepaalde termijn (maximaal 15 jaar) verplicht is de vóór de verlening van de omgevingsvergunning bestaande toestand hersteld te hebben.
Commentaar PKF Wallast
Voornoemde maatregelen kunnen mogelijk een vorm van (ongeoorloofde) staatssteun zijn. Het kabinet is echter van mening dat deze vorm van staatssteun gerechtvaardigd kan worden.
Verhoging overdrachtsbelasting niet-woningen
Voorgesteld wordt om met ingang van jaar 2021 de overdrachtsbelasting voor niet-woningen met 1% van 6% te verhogen naar 7%. Onder niet-woningen worden onder andere verstaan bedrijfsgebouwen, bedrijfsruimten, grond die bestemd is voor woningbouw, hotels en pensions. Ten aanzien van woningen blijft de overdrachtsbelasting gehandhaafd op 2%.
Het belang van een goede afbakening tussen woningen en niet-woningen wordt wegens deze tariefsverhoging (nog) belangrijker. We zijn op het moment van schrijven nog in afwachting van een Hoge Raad uitspraak over de vraag of de levering van een oud bedrijfsgebouw wat in transformatie is naar woning(en) tegen het verlaagde tarief van 2% belast wordt of niet. Het belang van deze uitspraak neemt met de stijging van het reguliere tarief per 2021 verder toe.
Het Klimaatakkoord bevat diverse vergroeningsmaatregelen, waaronder maatregelen die (zijdelings) verband houden met de woningmarkt. Wij verwijzen in dit kader naar de rubriek 'maatregelen vergroening'.
[1] In dit kader wordt genoemd de gehele provincie Utrecht, het oosten van Noord-Brabant, in Gelderland de Betuwe en de Veluwe, een groot deel van het midden en zuiden van Noord-Holland, en in Zuid-Holland Leiden en de Bollenstreek.