Notaris moet zich houden aan beleidsregel over uitboeken van gelden - Cobouw.nl
Notaris moet zich houden aan beleidsregel over uitboeken van gelden
Bij vastgoedtransacties krijgt de notaris vaak de vraag wanneer het geld uitgeboekt kan worden naar de diverse partijen. Op welke valutadatum kan een partij beschikken over het hem of haar toekomende saldo? Daarbij moeten eventuele hypotheken afgelost worden. Kortom, het blijft volgens Frederike Henst een heet hangijzer.
De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie 'KNB' heeft gemeend de beroepsgroep voor eens en voor altijd duidelijkheid te verschaffen hoe te handelen met betrekking tot het uitboeken van gelden. Dit heeft de KNB bereikt door het vaststellen van een beleidsregel. Deze beleidsregel treedt in werking zodra deze is gepubliceerd. Deze publicatie heeft op 2 juni 2006 plaatsgevonden. De hiervoor bedoelde vastgestelde beleidsregel luidt als volgt: "Bij een levering van een registergoed en de vestiging van een beperkt recht daarop, dient de notaris te wachten met het uitbetalen van de gelden die in dat verband in zi2jn handen zijn gestort totdat uit een narecherche in de openbare registers is gebleken dat er geen eerdere ingeschreven beslagen en hypotheken aan de transactie in de weg kunnen staan." Met een narecherche wordt het onderzoek in de openbare registers van het Kadaster bedoeld welke de notaris dient uit te voeren.
Het Kadaster speelt een cruciale rol met betrekking tot het tijdstip van het uitboeken van de gelden. De koper wenst over het algemeen bij een vastgoedtransactie een registergoed te verkrijgen welke niet is bezwaard met hypotheken en/of beslagen. Derhalve wordt dat ook als zodanig in de contracten vastgelegd. De Hoge Raad heeft al op 30 januari 1981 een arrest gewezen, welke in de notariële wereld bekend staat als het Baarns beslag arrest. In dit arrest heeft de Hoge Raad reeds aangegeven dat de notaris pas de gelden van de koper mag uitbetalen aan diens wederpartij nadat vrij van hypotheken en beslagen is geleverd. De door de KNB vastgestelde beleidsregel is uiteindelijk onstaan uit het voortschrijdend inzicht dat het Baarns beslag arrest niet alleen ziet op beslagen maar ook op hypotheken.
Op welk moment geeft de narecherche die de notaris uitvoert bij het Kadaster een getrouw beeld van de actuele situatie van eventuele hypotheken en/of beslagen die aan de koper kunnen worden tegengeworpen? Kortom hoe snel kan het Kadaster de aangeboden hypotheken en beslagen signaleren? Het Kadaster geeft aan niet voor 9.00 uur van de eerstvolgende werkdag na aanbieding van een afschrift van een hypotheekakte zekerheid te kunnen geven dat het betreffende afschrift in het Kadaster systeem wordt gesignaleerd. Bij beslagen gaat het een stuk sneller. Daarbij geeft het Kadaster aan dat gedurende de openingstijden de beslagen binnen 1,5 uur verwerkt worden. De notaris heeft pas zekerheid dat zonder hypotheken en beslagen is geleverd op het moment dat beide hiervoor genoemde termijnen zijn verstreken.
Kortom, de notaris dient zich te houden aan de beleidsregel. De termijnen dienen hoe dan ook in acht te worden genomen. Om zeker te zijn dat de notaris de gelden zo spoedig als mogelijk kan uitboeken, zou een mogelijkheid zijn om het tijdstip van het tekenen van de akte(n) vroeger op de dag te laten plaatsvinden zodat de inschrijving voor 15.00 uur dezelfde dag bij het Kadaster zou kunnen plaatsvinden. Daarbij is het mogelijk om de getekende koopovereenkomst in een eerder stadium in het Kadaster in te laten schrijven, de zogenaamde 'Vormerkung', zodat naast alle andere voordelen hiervan de koper ook nog eens voor een half jaar beschermd is tegen beslagen en/of hypotheken aan verkopers zijde. De notaris hoeft dan niet een extra dag in acht te nemen om over te gaan tot het uitbetalen van de gelden.
Mr. Frederike C.L.A. van der Henst,
DLA Piper Nederland NV, Onroerend Goed Bestuurs- en Milieurecht, Amsterdam
Frederike.VanDerHenst@dlapiper.com
Indien een vastgoedtransactie op donderdag plaatsvindt en de akte wordt digitaal danwel in papieren vorm aangeboden op dezelfde dag bij het kadaster voor 15.00 uur, dan zal de volgende werkdag na 9.00 uur zekerheid bestaan dat er zonder hypotheken en/of beslagen geleverd wordt. Er van uitgaande dat in dit voorbeeld de vrijdag een werkdag is zal op vrijdag het geldverkeer kunnen plaatsvinden. Wordt echter de grens van 15.00 uur om de stukken aan te bieden aan het Kadaster niet gehaald, dan worden de stukken geacht op vrijdagochtend te zijn aangeboden. Hierdoor kun je pas op maandagochtend 9.00 uur de zekerheid hebben dat er zonder hypotheken en/of beslagen is geleverd. Het geldverkeer zal dan pas op maandag kunnen plaatsvinden.