Terrassen, ramen en deuropeningen te dicht op de erfgrens - Buren problemen
Kan je iets ondernemen tegen ramen, deuropeningen en dakterrassen die inbreuk maken op de privacy?
Als de buurman nu een inbreuk maakt op de privacy door dichtbij de erfgrens een dakterras, balkon, raam of deuropening te maken, valt daar dan nog iets tegen te doen? In sommige gevallen wel. De wet kent namelijk in artikel 5:50 BW een speciale afstandsregel die in acht genomen moet worden voor dakterrassen, balkons, ramen- en deuropeningen. Lid 1 van het voornoemde artikel bepaalt:
Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan welk balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.
Verbod geldt niet bij toestemming buren
Het artikel kent dus diverse elementen. Het verbod geldt niet bij toestemming van de buren. Maar toestemming heeft als hinderlijke eigenschap dat deze òf vergeten òf ingetrokken wordt. Een dusdanige toestemming kan echter inschreven worden in de registers van het kadaster en het is dan ook verstandig dat te doen als u binnen twee meter van de grens met zicht op het buurperceel wil bouwen. Dat voorkomt in ieder geval dat opvolgende buren stellen niets te weten of te maken hebben met die toestemming.
Geen verbod op raam bij uitzicht op blinde muur
Maar staat er een blinde muur of schutting voor, die het uitzicht verhindert richting de buren, dan kan de buurman dus ook niet klagen. Hetzelfde geldt voor dakvensters die zodanig hoog zijn aangebracht, dat daarmee geen rechtstreeks uitzicht is op het buurperceel. Dan ontbreekt het belang omdat de privacy niet geschonden worden.
Ook geen verbod bij tussenliggend openbaar terrein
Ingevolge lid 2 van het artikel kan er ook geen aanpassing of verbod worden gevraagd, voor zover er tussen de erven openbare wegen of openbare wateren bevinden. Men moet dan vooral denken aan een openbaar voetpad. Een openbaar water zal minder voor de hand liggen, aangezien artikel 5:50 BW geen betekenis meer heeft, voor zover het raam of deuropening meer dan 2 meter van de grens verwijderd is.
Niet elk raam of opening binnen twee meter kan echter op grond van artikel 5:50 BW worden aangepakt. De wet geeft zelfs een meetmethode:
De in dit artikel bedoelde afstand wordt gemeten rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt, of uit de buitenste naar het naburig erf gekeerde rand van het vooruitspringend werk tot aan de grenslijn der erven of de muur.
Ramen, openingen of dakterrassen die dus schuin gemeten 2 meter of minder van het buurperceel afstaan vallen kennelijk dus niet onder deze definitie.
Ontstaan erfdienstbaarheid door verjaring na 20 jaar met het recht strijdige situatie
Als zo'n raam, werk, dakterras of opening echter gedurende 20 jaar onrechtmatig (want in strijd met artikel 5:50 lid 1 BW) zich daar bevindt, kan daar niet meer tegen opgetreden worden en is er door verjaring een recht van erfdienstbaarheid verkregen om een zodanig raam, werk, dakterras of opening daar te hebben en te houden. Dat is dus het gevolg als de buurman niet binnen die periode tegen de inbreuk op zijn recht optreedt en ook zijn toestemming niet (alsnog) verleent.
Na door verjaring afstand houden!
Wordt de buurman met succes tegengeworpen dat hij niet meer tegen de inbreuk op artikel 5:50 lid 1 BW kan optreden, dan mag hij de buurman niet onredelijk hinderen door binnen 2 meter een gebouw of werk aan te brengen, die het uitzicht van de inbreukmaker belemmeren. Lid 4 bepaalt zulks uitdrukkelijk.
Buurman plaatst toch raam, deur of andere opening binnen de verboden afstand
Wat nu te doen als de buurman toch binnen de verboden afstand een raam heeft geplaatst waarvan het recht om verwijdering te vorderen nog niet verjaard is?
Uiteraard kunt u een verbodsactie bij de rechter instellen, voor zover dat raam of die opening binnen 2 meter van de erfgrens is aangebracht en rechtstreeks uitzicht geeft op uw perceel.
Maar specifiek bij een raam kunt u ook van de buurman eisen dat deze het raam ondoorzichtig maakt en er voor zorgt dat het niet open kan. In dat geval heeft de buurman weliswaar geen zicht meer op uw perceel, maar nog wel enige lichtinval.
Overleg uiteraard verstandig bij voornemen tot bouw
Uiteraard is het verstandig om in overleg te gaan met de buurman bij het voornemen van hem om binnen de verboden afstand een raam of andere muuropening te plaatsen, waardoor u zich bespiedt waant. Weigert de buurman alle medewerking en is het zelf plaatsen van een heg, hek of muur die dat gevoel wegneemt niet mogelijk, dan kunt u uiteraard altijd een stap naar de rechter wagen.
Tactische tegenzet: vordering van de oprichting van een gezamenlijke schutting
Bedenk wel dat, als het raam binnen of de muuropening binnen de 2 meter van de erfgrens wordt aangebracht met direct zicht op uw tuin, omdat daar nog geen hek of begroeiing staat, de buurman ook bij belendende percelen binnen de bebouwde kom in gevolge artikel 5:49 lid 1 BW kan eisen dat er op gezamenlijke kosten een gemeenschappelijke (mandelige) schutting komt! En daarmee is het probleem ook opgelost.