Wat als u uw enige woning verhuurt? - De Standaard
04/06/2015 om 07:45 door Jef Wellens
Ik heb in 2014 een huis gekocht. Ik verhuur dat nu, terwijl ikzelf bij mijn ouders woon. Hoe breng ik dit in op mijn belastingaangifte?
Of u van uw pas gekochte woning iets moet aangeven in de belastingaangifte, hangt af van de reden waarom u die woning niet zelf betrekt. Kunt u de 'niet bewoning door uzelf' verantwoorden met een wettelijke reden, dan kunt u de woning mogelijk toch nog beschouwen als uw eigen woning. Het voordeel is dat de inkomsten van uw eigen woning vrijgesteld zijn van belasting en er dus niets van die woning moet worden vermeld in de aangifte.
Welke zijn die wettelijke redenen?
Bent u contractueel belemmerd om uw eigen woning zelf te betrekken – bv. omdat de vorige eigenaar heeft bedongen dat hij er nog een tijd in kan wonen of omdat de woning door de vorige eigenaar is verhuurd - of kunt u de woning niet bewonen omdat ze wordt verbouwd of gebouwd, dan kunt u de woning toch steeds als eigen woning beschouwen. Maar ik vrees dat deze redenen niet van toepassing zijn in uw situatie, aangezien u wel degelijk kunt beschikken over uw woning en u er vrijwillig voor hebt gekozen om ze te verhuren. Vermoedelijk is er dus geen sprake van een contractuele belemmering, noch van een verbouwing.
Maar u kunt ook sociale redenen of beroepsredenen inroepen voor het feit dat u niet zelf uw woning betrekt. Uw pas gekochte woning ligt bijvoorbeeld te ver verwijderd van uw nieuwe job en daarom beslist u te blijven wonen in de ouderlijke woning, dichter bij de plek waar u tewerkgesteld bent. Of uw ouders zijn hulpbehoevend en daarom woont u tijdelijk opnieuw bij hen in, om hen bij te staan. De eerste is een beroepsreden, de tweede mogelijk een sociale reden waarom u uw woning niet zelf bewoont.
Aanvaardt de fiscus dergelijke reden – in de beoordeling van die redenen moet hij zich eerder soepel opstellen – dan blijft uw woning toch aangemerkt als uw eigen woning waarvan u niets moet vermelden in de belastingaangifte, noch het kadastraal inkomen, noch de ontvangen huurgelden. Strikt wettelijk kan een verhuurde woning nooit een eigen woning zijn, maar op basis van een 'administratieve tolerantie' aanvaardt de fiscus toch dat een wegens sociale of beroepsreden niet zelf betrokken woning die verhuurd wordt, toch fiscaal een eigen woning blijft.
U hebt er dus alle belang bij om de niet bewoning van uw woning te verantwoorden met een sociale reden of een beroepsreden. Alleen dan wordt die woning niet belast en moet u er niets van aangeven. (*)
Zijn er echter geen wettelijke redenen, kan m.a.w. de woning niet worden beschouwd als uw 'eigen woning', dan wordt die woning wel belast via de belastingaangifte. Gebruikt de huurder, aan wie u uw woning verhuurt, de woning enkel voor privébewoning, dan moet u het kadastraal inkomen (KI) van uw verhuurde woning vermelden in code *106 van vak III van de aangifte. Dat KI wordt dan geïndexeerd met 1,7 en verhoogd met 40% voor de bepaling van de belastbare grondslag. Stel dat het KI 1.000 euro bedraagt, dan betaalt u bijgevolg belasting (max. 50%) op 2.380 euro (1.000 x 1,7 x 1,4). Dat betekent dus een extra belasting van 1.270 euro, als we ook rekening houden met gemeentebelasting.
Wordt de woning door u verhuurd aan een vennootschap of aan iemand die ze beroepshalve gebruikt, dan moet u het KI niet aangeven in code *106, maar wel in code *109 van vak III. In dat geval moet u ook de huur vermelden in code *110 van vak III. Want u wordt dan belast op de werkelijke huurinkomsten.
Maar u kunt mogelijk ontsnappen aan de belasting op uw woning als u de aankoop ervan financierde met een lening. De intresten van uw lening worden immers afgetrokken van uw belastbaar onroerend inkomen (KI en/of huur). Als u dus intresten betaalt voor een voldoende hoog bedrag, dan kunt u op die manier de personenbelasting op uw woning neutraliseren, eenvoudig door ook uw intresten aan te geven, in code 1146 (en/of 2146) van vak IX.
(*) Voor de specifieke en eerder uitzonderlijke omstandigheden waarin u het KI van uw eigen woning toch nog best vermeldt in uw aangifte (rubriek B.3.a van vak IX), verwijzen we naar het antwoord op een eerder gestelde vraag.