De KMO-unit, een plaats om te ondernemen en te investeren. - Blog | KMO Vastgoed - Gedreven in commercieel en industrieel vastgoed
De KMO-unit, een plaats om te ondernemen en te investeren.
Arne Barrezeele Nieuws
De bedrijfsverzamelgebouwen of in de volksmond 'kmo-units' zijn reeds decennia in het straatbeeld van de industrieparken terug te vinden. Het concept van een bedrijfsverzamelgebouw is gegroeid vanuit de vraag én de striktere toepassing van lokale ruimtelijke planning. KMO vastgoed geeft u hierover een uiteenzetting.
Oorsprong van de KMO-units
Waar het voorheen schering en inslag was om de beroepsactiviteit uit te oefenen in de loods aanpalend aan de woning, wordt er op vandaag uitgekeken naar een eigen bedrijfsgebouw. De combinatie woon-werk is niet altijd ideaal en een nijverheid uitoefenen in woongebied kan problemen met zich meebrengen. De logische stap is de activiteit verplaatsen naar een geschikt gebouw op een geschikte locatie, meerbepaald een industriezone voor kleine of ambachtelijke bedrijven.
Voor deze ondernemingen volstaat het om hun activiteit te ontplooien in een bedrijfsruimte van 100 tot 300m2, eventueel met een kantoor om de werknemers een plaats te bieden en verder uit te breiden. Klassieke industrieterreinen beschikken niet over percelen van dergelijke omvang en bestaande loodsen zijn vaak verouderd, groter en hebben een ander prijskaartje. De bedrijfsverzamelgebouwen zijn aldus een schitterend alternatief om de onderneming verder uit te bouwen in een betaalbaar en instapklaar bedrijfsgebouw.
Kwalitatieve bedrijfsruimtes voor verschillende activiteiten
Deze bedrijfsverzamelgebouwen bestaan uit kleinere bedrijfspanden die gegroepeerd zijn in een park. Deze KMO-units kunnen qua inplanting op het perceel sterk verschillen van vergelijkbare sites, echter is elk KMO-park zeer gelijkend. De koper beschikt over een individuele unit en wordt ook eigenaar van de gemeenschap in verhouding tot zijn aandelen. De syndicus zorgt voor de ondersteuning in het park-management en onderhoud ook de gemeenschappelijke delen. De bijdrage aan de syndicus is beperkt, aangezien het onderhoud zich beperkt tot de wegenis en eventueel ook groenzones. Daarnaast kan een bedrijfsverzamelgebouw al snel uit 15 units bestaan, waardoor er sociale controle is en ook verruimend kan werken voor uw netwerk.
Een KMO-unit wordt casco opgeleverd. Dit betekent dat de unit water- en winddicht aan de koper overhandigd wordt. Het is dus aan de koper om de nutsvoorzieningen -die in wachtbuizen klaarliggen- verder aan te sluiten in de unit zelf. Gezien de unit casco wordt overhandigd, heeft de koper volledige vrijheid in de inrichting ervan. Indien de activiteit bijvoorbeeld enkel uit opslag bestaat, dan voldoen enkele rekken en het pand is gebruiksklaar. Verschillende KMO-parken voorzien ook enkele units met raampartijen om de mogelijkheid te voorzien tot het inrichten van een inpandig bureel.
De bouwstructuur van een bedrijfsverzamelgebouw kan verschillen tussen een staalstructuur en een volledige betonstructuur. De buitengevels kunnen opgetrokken worden in beton of sandwichpanelen naargelang de keuze van de projectontwikkelaar. Als vrije hoogte wordt er standaard 6 meter voorzien en op de steeldeck kan er mogelijkheid zijn tot het plaatsen van zonnepanelen als dit ertoe geschikt is.
De volgende stap in het bedrijfsproces én een ideale investering
Als bemiddelaar van industrieel vastgoed en de verkoop van KMO-parken merken wij twee type kopers op. Enerzijds hebben wij de kleine en middelgrote ondernemingen die uit hun voegen zijn getreden en op zoek gaan naar een eigen bedrijfsgebouw. Anderzijds zijn er investeerders die happig zijn op de aankoop van een KMO-unit om deze dan vaak verder te verhuren.
De aankooprijs van een KMO-unit verschilt naar gelang zijn uitvoering, grootte en ligging. Het spreekt voor zich dat een KMO-unit duurder is als de ligging ook commercieel interessanter is. Hierbij bedoelen we vlakbij de grote invalswegen E17, E40 en E403 als de assen van Gent – Brugge – Kortrijk.
Als we de vergelijking maken met de prijs per vierkante meter dan zijn kleinere units ook duurder dan grotere units. Echter blijft de aankoopprijs aanvaardbaar met verkoopprijzen vanaf 170.000 euro tot 350.000 euro. Als koper betaal je bovenop de aankoopprijs het BTW-tarief van 21% in plaats van de traditionele verkooprechten. De betaalde BTW kan dan ook in de boekhouding opgenomen worden.
Met de recente wetswijziging (lees het artikel van 30/11/'18 – BTW en onroerende verhuur), is het voor investeerders interessanter geworden om een maximaal rendement te behalen bij de aankoop van een KMO-unit. De huurprijs kan met BTW worden verhoogd, waardoor de BTW die betaald werd op de aankoopprijs ook gerecupereerd kan worden. De wetgeving is hierin versoepeld en heeft bijgevolg een weerslag op het rendement.
Daarenboven is er ook weinig onderhoud aan KMO-unit. De unit zal met de jaren gebruikslijtage hebben, maar dit verandert niets aan zijn toepassing om verder als bedrijfsgebouw gebruikt te worden.
Actueel aanbod KMO units in Oost- en West-Vlaanderen.
De vraag naar KMO-units blijft actief, waardoor wij momenteel wachtlijsten hebben voor KMO-units rond de centrumsteden zoals Gent en Brugge. Er heerst hier nog steeds een schaartste aan kleinere bedrijfsgebouwen.
Met KMO Vastgoed kunnen wij momenteel 3 bedrijfsverzamelgebouwen voorstellen in Wielsbeke, Oostakker en Aalter.
- Breestraat 5, Wielsbeke: KMO-park van 24 units ingedeeld in 4 bedrijfsverzamelgebouwen. Gunstige ligging met de E17 Kortrijk-Gent en de ring van Waregem
- Groenstraat 266, Oostakker: 20 KMO-units in Oostakker, vlakbij de op-en afritten van de R4. Allerlaatste unit beschikbaar van 498m2.
- Venecolaan 50, Aalter: KMO-park van 34 units in de Venecolaan te Aalter op 2km van de op-en afritten E40.
KMO Vastgoed adviseert u met de aankoop/verhuur van een KMO-unit
Denkt u eraan een KMO-unit aan te kopen voor eigen gebruik of als investering? Aarzel dan niet met ons contact op te nemen en u wij ondersteunen u hierin graag. Wij begeleiden u doorheen het hele traject als koper/verkoper of huurder/verhuurder.