STRICK - Aan het verkeerde einde gespaard
Aan het verkeerde einde gespaard
Net als in Nederland is bij aankoop van vastgoed een koper in Duitsland overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) verschuldigd. Deze bedraagt sinds begin van dit jaar, een enkele deelstaat daargelaten, 5% van de koopprijs. In Duitsland is iedere transactie van onroerend goed met Grunderwerbsteuer belast; een doorverkoopregeling binnen bepaalde termijn (6 maanden) zoals in Nederland kennen wij in Duitsland niet. Om toch onder de overdrachtsbelasting uit te komen, maakt menig vastgoedinvesteerder in Duitsland gebruik van een constructie: indien de kavel, die verkocht wordt, deel uitmaakt van een vennootschap, worden slechts 94% van de aandelen overgeschreven, de resterende 6% blijven in het bezit van de zittende vennoten. Hierdoor hoeft geen Grunderwerbsteuer te worden betaald.
Deze eigendomsverdeling blijft dan jaren bestaan. Maar ooit komt wellicht het moment dat de "nieuwe" eigenaars tijdens een crisissituatie of, omgekeerd, tijdens een positieve bedrijfsontwikkeling besluiten de kavel door te verkopen. In dit geval dienen de vennoten, die over de resterende 6% van de aandelen beschikken, aan deze verkoop hun goedkeuring te verlenen. Als die er dan niet meer zijn, bijvoorbeeld door een faillissement, of als degenen die hierover te beslissen hebben inmiddels overleden of simpelweg niet bereikbaar zijn, dan wordt zo'n overdracht wel erg moeilijk; de zaak wordt hopeloos vertraagd, mogelijke investeerders houden het op een gegeven moment wel voor gezien.
Gezien deze problematiek is het raadzaam bij vastgoedtransacties niet alleen vooraf te toetsen welke risico's er mogelijk met de aankoop verbonden zijn, maar ook goed te bekijken welke structuur je aan een constructie zoals hierboven aangeduid geeft.