Je hypotheek oversluiten: hoe hoog is jouw boete? | PorteRenee
Je hypotheek oversluiten: hoe hoog is jouw boete?
18 januari 20201
Oké, je wilt je hypotheek oversluiten om lagere woonlasten voor jezelf te regelen. Goed idee. Maar hoe hoog is de boete die je daarvoor krijgt van de bank? Ik leg uit hoe je dat kunt uitrekenen.
De bank is niet zo blij. Jij wilt het rentecontract dat jij met je geldverstrekker hebt namelijk openbreken. Dat is fijn voor jou, want het zorgt waarschijnlijk voor lagere woonlasten. Maar dat betekent ook dat de bank inkomsten misloopt. Die hadden namelijk gerekend op nog een paar jaar die lekker hoge rente. Die rente waar jij nu vanaf wilt. Ooit sprak je misschien af dat je 10 of 20 jaar lang 5% rente zou betalen. Dat leek toen een prima deal. Maar nu de hypotheek voor 10 jaar vast bijna onder de 1% duikt, zie je dat toch anders.
Omdat je de afspraak met je bank breekt, moet je de bank daar een vergoeding voor betalen. Jammer, maar helaas. Dat bedrag wordt boeterente genoemd. Die boeterente is trouwens wel aftrekbaar. Op zich logisch: want het is alle rente die je had moeten betalen bij elkaar. Vooruit betaald. En die maandelijkse betalingen aan rente waren ook aftrekbaar. Dus dit bedrag ook. De hoogte van de boeterente is aan banden gelegd. De bank mag jou een boete geven maximaal ter hoogte van de misgelopen rente. Doordat jij oversluit, lopen zij rente mis waarvan jullie eigenlijk hadden afgesproken dat jij die zou betalen.
Door deze regel kun je vrij goed voorspellen hoe hoog de boete zal zijn die je bank je oplegt. Je rekent uit wat je in de rentevaste periode nog aan rente betaalt wanneer je niets aan je hypotheek verandert. Als je dus niet oversluit. Vervolgens reken je uit wat je in deze rentevaste periode aan rente zult betalen bij het rentepercentage dat je door oversluiten kunt bereiken. Het verschil is ongeveer het bedrag van je boete.
Er is nog een 'maar.' Een 'maar' die in je voordeel werkt. Op iedere hypotheek mag je een bepaald bedrag boetevrij aflossen. Bijvoorbeeld 10% of 20%. Daarover mag de bank geen boete berekenen. Want je zou het ook boetevrij af mogen lossen.
Even een voorbeeldje om het te verduidelijken:
Stel, je hebt een hypotheek van €200.000.
De rentevaste periode loopt over twee jaar, ofwel 24 maanden af.
Je mag ieder jaar 10% van je oorspronkelijke hypotheekbedrag boetevrij extra aflossen.|
En je betaalt nu 5% rente. De actuele rente onder dezelfde voorwaarden is 1,5%.
De som gaat dan als volgt:
Eerst mag je die 10% die je boetevrij mag aflossen, van je hypotheeksom afhalen. Dus van die €200.000 gaat al €20.000 af waar geen boete over berekend mag worden door de bank. Er blijft €180.000 over.
Het renteverschil tussen je rente (5%) en de actuele rente (1,5%) is 3,5% per jaar.
Als de rentevaste periode nog 24 maanden, of wel twee jaar loopt, loopt de bank dus 3,5% x 2 = 7% mis.
De boete is dan (ongeveer) 7% van €180.000 = €12.600.
Inflatie zal hier dan nog een klein verschil in kunnen maken.
Best een ingewikkelde som nog? Je kunt ook met wat hulp van De Hypotheker deze berekening maken. Zij hebben een speciale Oversluittool online staan, die niet alleen de boeterente voor je berekent maar ook ruwweg voor je vaststelt of oversluiten voor jou voordelig is.
Toen ik voor het eerst las over oversluiten en de boete die daarvoor geldt, dacht ik: waar zit het voordeel dan? Wat is dan jouw voordeel, wanneer je alle rente die je minder gaat betalen alsnog moet betalen in de vorm van een boete? Die vraag kreeg ik ook via jullie binnen. Ik stelde 'm aan Veronique Borst, hypotheekadviseur bij De Hypotheker. Zij legde uit dat het voordeel dan vooral zit in wat daarna komt. Stel, je hebt nog twee jaar op je rentevaste periode en sluit over. Je zet de rente voor 20 jaar vast. Dan heb je na die twee jaar nog 18 jaar de zekerheid en voordelen van een lage rente. Dat is je winst. (Veronique beantwoordt nog veel meer van jullie vragen in de video hieronder en boven de blog)
Hoe werkt je hypotheek oversluiten nou precies? Dat lees je hier
Meer over de boete, hoe die bepaald wordt (bijvoorbeeld als je meerdere leningdelen hebt) hoe je die kunt financieren, enzovoorts, hoor en zie je in de video bij deze blog. Hierin geeft Veronique antwoord op alle vragen die ik via Instagram van jullie kreeg over dit onderwerp. Na het zien van de video toch nog vragen over de boeterente bij het oversluiten van je hypotheek? Post ze vooral hieronder, dan gaan we Veronique vragen om te reageren.