Het gaat goed met de vastgoedsector - Rabobank
Vastgoed nog altijd in trek
In het eerste deel van 2019 heeft de vastgoedsector goed gepresteerd. Maar we merken dat de markt wel over het hoogtepunt heen is. We zien namelijk minder transacties dan in het recordjaar 2018. Opvallend aan deze tijd is dat de verschillen tussen deelmarkten groter zijn. Zo is de huurwoningmarkt voorlopig erg populair, terwijl we de winkelmarkt kleiner zien worden. Benieuwd naar de laatste trends en ontwikkelingen per deelmarkt? Je leest ze hieronder.
"De waarde van vastgoed steeg de afgelopen jaren flink. Nu lijkt het weer af te nemen."
Vastgoed blijft een aantrekkelijk beleggingsproduct
Vastgoed volgt de economie. Een bruisende economie betekent een goed lopende vastgoedsector, en andersom. Omdat het momenteel economisch goed gaat, verwachten we dat het aantal transacties in de eerste helft van 2019 rond de € 5 miljard komt te liggen. Dat is minder dan in 2018 (€ 7,2 mld.), maar historisch gezien nog steeds erg veel.
We zien deze daling op meer plekken in Europa. De economische groei zwakt wat af en dat zorgt ervoor dat er minder belegd wordt. Er is wel geld is om te investeren, maar er zijn minder geschikte producten (vastgoed) beschikbaar. Het helpt ook niet mee dat de wereldwijde handelsspanningen de laatste tijd zijn opgelaaid. Denk aan de Brexit en de maatregelen van Trump.
Ondanks dat de waarde van vastgoed de laatste jaren flink steeg, lijkt daar nu verandering in te komen: de waarde neemt voorzichtig af en de kans is groot dat dit aanhoudt. Daarom is het belangrijk dat je je voorbereid op deze mindere tijden. In ons Vastgoedbericht 2019 lees je hoe.
We zien wel dat beleggers nog steeds vertrouwen hebben. De rente is laag en dat maakt vastgoed een aantrekkelijk beleggingsproduct. Daarnaast verwachten beleggers dat de huren op sommige plekken nog gaan stijgen en dat hoogwaardig vastgoed ook in mindere economische tijden waarde houdt.
Verschillende ontwikkelingen in deelmarkten
We leggen per segment uit wat de meest gunstige ontwikkelingen zijn.
Populaire kantoorlocaties hebben te weinig goede panden. Daarom heeft de gemeente Amsterdam besloten om in vijf jaar 500.000 m2 aan nieuwe kantoren te bouwen en bouwen ze in Groningen geen kantoren meer om naar bijvoorbeeld woningen.Flexkantoren nemen langzaam de beste kantoorlocaties in Nederland over.Vastgoed dat wel of niet goed verkoopt (courant en niet-courant) komt de komende jaren dichterbij elkaar. Dit komt omdat kantoren vanaf 2023 minimaal energielabel C moeten hebben. Slechts 37% van de kantoorpanden voldoet hier nu aan waardoor courant zomaar niet-courant kan worden.
Bedrijfsruimte en logistiek
In het begin van 2019 was de vraag naar gewone bedrijfsruimten en logistiek vastgoed groot. Vooral in het zuiden en westen van Nederland.Uit recent onderzoek van de Stec Groep blijkt dat 40% van de logistieke bedrijven en 70% van de logistieke dienstverleners wil uitbreiden, groeien of verplaatsen. Zowel de beschikbaarheid als de kosten van arbeid zijn steeds belangrijker bij locatiekeuze.Robotisering is op de korte termijn nog geen oplossing voor de logistiek. Amazon geeft aan dat het nog minstens tien jaar duurt voordat de technologie zover is dat het orderpickproces – dat nu nog door mensen wordt verricht – is geautomatiseerd.Er is veel verzet tegen 'verdozing' van het landschap. Hiermee wordt gedoeld op o.a. distributiecentra. Er is nu nog geen beleid voor dus zal de verdozing doorgaan.
In de eerste maanden van 2019 gingen veel winkels failliet. Denk aan CoolCat, Op=Op Voordeelshop en Intertoys. Dit maakte investeerders terughoudend.De opname in de winkelmarkt neemt al jaren af. Toch daalde de leegstand omdat er woningen of horeca in de panden kwam. Maar de markt voor horeca lijkt nu ook niet meer te groeien.Doordat er geen horeca bijkomt en door de faillisementen neemt de winkelleegstand nu weer toe.
In de eerste helft van 2019 is vooral belegd in huurwoningen. We zagen dat een paar zeer grote woningportefeuilles van eigenaar wisselden. De woningprijzen stegen maar het rendement bleef toch aantrekkelijk en de risico's laag.De betaalbaarheid van wonen staat hoog op de (politieke) agenda. Huren is vaak erg duur dus we verwachten dat er meer regels, beleid en vergunningstelsels komen. De politiek onderzoekt ook of er een 'noodknop middenhuur' kan komen. Hiermee wil de overheid te hoge huren tegengaan.In Den Haag en Amsterdam zijn al maatregelen tegen te hoge huren aangekondigd. Dit is niet fijn voor beleggers omdat ze hun rendement dan waarschijnlijk niet gaan halen.Het stimuleren van nieuwbouw is moeilijk omdat er weinig vergunningen worden uitgegeven. Toch moet er meer nieuwbouw komen. Waar wel gebouwd kan worden heeft de sector problemen door een tekort aan werknemers.
Lees in de Bouwupdate meer over de achterblijvende woningbouwproductie en vergunninguitgifte
Vastgoedbeleggers hebben steeds meer interesse in zorgvastgoed. Deze markt is aantrekkelijk vanwege langjarige huurcontracten en omdat het een groeiende markt is.De rendementen op zorgvastgoed dalen omdat beleggers meer interesse hebben. Het niveau van de rendementen verschilt wel per segment. Extramuraal woonzorgvastgoed (dit zijn o.a. aangepaste huizen waar ouderen nog zelfstandig kunnen wonen met zorg aan huis) is het laagst omdat dit veel op gewone huur lijkt.Aan intramuraal zorgvastgoed (zorg in een zorginstelling) zit hoger risico. Er is specialistische kennis nodig om hier verstandig in te investeren. Ook zijn investeerders afhankelijk van overheidsbeleid op zorgkosten.De markt groeit langzaam en zorgbehoevenden worden veeleisender, zeker ouderen. Ook wordt deze groep steeds groter. Zij willen bijvoorbeeld producten en services die passen bij een meer actieve en gezonde levensstijl. Verduurzaming is daarbij erg belangrijk en dat past dus ook goed bij zorgvastgoed.
De Rabobank is op de hoogte van de nieuwste cijfers en trends in de vastgoedbranche. Benieuwd welke kansen er liggen voor jouw bedrijf? Neem gerust vrijblijvend contact op.