Een spagaat van een sociale verhuurder [Huurrecht, Vastgoed] - Rensen Advocaten
Een spagaat van een sociale verhuurder
Een spagaat van een sociale verhuurder [Huurrecht, Vastgoed]
Moet een dochter het huis van haar ouders verlaten om plaats te maken voor een gezin? Uit deze blog volgt dat de schaarste op de woningmarkt sociale verhuurders soms tot moeilijke keuzes dwingt.
De Rijksoverheid omschrijft de taak van woningcorporaties in duidelijk bewoordingen:
Bouw, verhuur en beheer van sociale huurwoningen. Kortom: het huisvesten van mensen met een smalle beurs. Het omschrijven van een taak is eenvoudig, het uitvoeren daarvan is heel iets anders. Het huisvesten van mensen is namelijk niet eenvoudig als er niet voldoende betaalbare huurwoningen zijn. En de woningmarkt is volkomen overspannen.
Schaarste sociale huurwoningen
Dat betaalbare huurwoningen schaars zijn, is algemeen bekend. Op 15 november 2018 kopte NHnieuws: "Tientallen jaren wachten op sociale huurwoning in Noord-Holland."Gemiddeld bedraagt de wachttijd 9 jaar.
In mijn praktijk hoef ik mij uiteraard niet bezig te houden met het maken van beleid. Het is ook niet aan mij om een oplossing te zoeken voor het schaarste-probleem. Wel krijg ik in mijn praktijk te maken met de gevolgen van de krapte op de markt. Soms is dat wrang.
Een vaste verhuurderscliënt benaderde mij. Deze verhuurder verhuurde al jaren een – zeer schaarse – eengezinswoning aan een ouder echtpaar. Met de jaren was de gezondheid van het oudere echtpaar minder geworden. Een dochter van het echtpaar verleende mantelzorg en was daartoe, een heel aantal jaren geleden, bij haar ouders gaan wonen. Op enig moment diende de dochter bij verhuurder een verzoek tot medehuurderschap in.
Een medehuurder wordt partij bij de huur en geniet dezelfde bescherming als de hoofdhuurder. Als verhuurder zou instemmen met dit medehuurderschap, zou deze dame na het overlijden van haar ouders in de eengezinswoning kunnen blijven wonen.
Verhuurder weigerde in te stemmen met het verzoek. Verhuurder wilde na het overlijden van de ouders weer over de woning kunnen beschikken, en die woning conform haar wettelijke taak passend kunnen toewijzen. Passend toewijzen betekent dat rekening wordt gehouden met inkomen en gezinssamenstelling. In dit geval zou dat betekenen dat een heel gezin -en niet maar één persoon- in aanmerking zou moeten komen voor de woning. Een gezin dat al jaren op de wachtlijst staat.
Na het overlijden van beide huurders, weigerde de dochter de woning te verlaten. Zij deed een beroep op art. 7:268 lid 2 BW, waarin staat dat een persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, de huur gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder voortzet. Binnen die termijn kan de betreffende persoon bij de rechter vorderen de met de overleden huurder geldende huurovereenkomst ook nadien voort te zetten.
Verhuurder verzocht mij op te treden tegen de dochter. Ik gaf al aan dat de dochter op basis van passende toewijzing in haar eentje nooit in aanmerking zou komen voor een eengezinswoning. Die woning moest naar een gezin dat al jaren op de wachtlijst stond. En dat is de spagaat: verhuurder wil ruimte creëren voor een gezin, maar moet daartoe iemand anders op straat zetten. De schaarste laat zich hier voelen.
Ik vorderde met succes de ontruiming. De dochter mag de huur niet langer voortzetten, omdat het ontbreekt aan een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dat is ook de lijn in de jurisprudentie. Volgens de Hoge Raad kan slechts onder bijzondere omstandigheden worden aangenomen dat sprake is van een duurzame samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding bij een samenleven tussen de ouder(s) en het meerderjarige kind. Het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen het kind en diens ouder(s) kan als belangrijke contra-indicatie dienen. Samenleven tussen meerderjarig kind en ouder(s) is per definitie iets aflopends, waardoor het samenwonen niet blijvend en met een verwachting voor de toekomst is.
In dit geval moest de dochter de woning van haar ouders verlaten. Vanuit het idee van passend toewijzen is dit goed te beredeneren. Dat maakt het echter niet minder lastig.