mijn woning verkopen!: BLIJFT DE RESIDENTIËLE VASTGOEDMARKT IN VLAANDEREN OOK IN 2013 SPUTTEREN ?
BLIJFT DE RESIDENTIËLE VASTGOEDMARKT IN VLAANDEREN OOK IN 2013 SPUTTEREN ?
IMPACT WOONBONUS NIET TE ONDERSCHATTEN
De Particuliere Vastgoedsentiment (PVS)-index, of de mate waarin de vastgoedverkopers naar de markt gaan, blijft nagenoeg stabiel op 0.94
(tegenover 0.93 in januari). Het aantal verkopers die hun initiële verkoopprijs naar beneden herzien, houdt eveneens aan op een relatief hoog niveau (27 % tegenover 28 % in januari).
Het aantal vastgoedtransacties op het einde van 2012 sloot zwak af. De eerste cijfers van januari en gedeeltelijk februari wijzen eerder op een status quo. Maart 2013 zal dan ook zeer goed dienen te zijn om alsnog een normaal of goed 1ste kwartaal neer te kunnen zetten.
De trendvoorspellende Particuliere Vastgoedsentimentindex (PVS) van de lagekostenmakelaar Directmakelaar.be geeft de nieuwe verkoopintenties weer van de Vlaamse particuliere verkopers uit het middensegment van woningen. Eveneens wordt het aantal prijswijzigingen opgevolgd die deze particuliere verkopers aanbrengen in hun vastgoedaanbiedingen. De evolutie van het totale aanbod van de particuliere verkopers en hun spontane prijswijzigingen in de loop van deze periode geven de toekomstige markttendens weer.
De zwakke aanbodmarkt schijnt zich nu een eerste keer te weerspiegelen in de gerealiseerde gemiddelde verkoopprijzen (notarisbarometer Q4/2012) die voor de eerste maal een trendbreuk tonen. De huizenprijzen in Vlaanderen tonen een kleine maar significatie neerwaartse trend in het 4de kwartaal 2012 van net boven naar net onder de 250.000 €.
Reeds vroeger maakten wij de opmerking dat onze onderliggende cijfers aantoonden dat de "initiële – eerste vraagprijs" van de verkopers 5 à 10 % lager was dan voorheen. Deze verkopen werden nu afgerond, met een tendens naar het afzwakken van de gerealiseerde verkoopprijs.
In se is dit goed nieuws voor de koper. Wie kan kopen heeft momenteel geen lager budget en kan dus meer huis kopen voor een zelfde maandelijkse leningslast.
Bepalende factoren blijven stabiel, dus woonbonus kan verschil maken
De vastgoedprijzen worden, samen met de woningnood, de laatste decennia steevast bepaald door dezelfde 3 factoren: de hypotheekrente, het gezinsinkomen en de werkloosheid.
Wij verwachten dat de hypotheekrente verder zal aanhouden op een gunstig/laag niveau (3.5 -3.9 %). De kredietpolitiek van de banken, geconfronteerd met strenge (internationale) normen en tanende inkomsten zal hier dan ook belangrijk zijn in de toekenning van de hypotheek. Waar vroeger vlot tot tegen de 100% van de aankoopsom kon ontleend worden, dienen de kandidaat kopers vandaag al snel zelf over tot 20 % van de aankoopsom te beschikken. Voor een modale woning van 250.000 € is dit reeds 50.0000. Indien ouders en/of schoonouders niet kunnen steunen, dient deze som eerst bijeen gespaard te worden.
Het gemiddelde gezinsinkomen ging er in 2012 weinig op vooruit en men kan verwachten dat 2013 hier geen uitzondering zal op zijn.
De werkloosheid van vandaag ( 7.3 %) zal in 2013 wellicht eveneens niet afnemen. De voorspelde ontslaggolf in de bank- en autosector, waarbij toch beter verdienende werknemers (met heel wat gezinnen op "aankoop"leeftijd) bedreigd worden, zal dit niet positief beïnvloeden.
Vanaf 2014 dient de huidige woonbonus vervangen te worden, door een ander nog onbekend systeem. Vlaanderen zal allicht niet over voldoende financiële middelen beschikken om, zoal nu, iedereen te steunen in zijn of haar aankoop- en bouwplannen. Wellicht terecht zal men deze steunmaatregel verleggen naar "wie net niet kan kopen". Wie "juist wel kan kopen" zal als gevolg daarvan tweemaal de rekening betalen. Met een gelijk gebleven maandelijks aankoopbudget wordt de aangekochte woning een slordige 34.000 € duurder, nl dit deel dat hij met zijn woonbonus zoals het vandaag bestaat, (+- 2.200 €/jr ) kan financieren. Dit betekent al snel dat men met hetzelfde budget 10 % minder kan uitgeven. Anderzijds bekijken de banken eveneens wat de tegenwaarde is van de woning, of de mogelijkheid om de lening ten gelde te maken bij wanbetaling. Als de verwachte waarde 10 %,zal dalen dan zal het maximaal te ontlenen bedrag eveneens minderen…zal de koper dan nog voldoende cash hebben om de lening rond te krijgen? Er blijven dus nog vele vraagtekens.