Leegstand Nederlandse kantormarkt ook strop voor internationale beleggers.
Momenteel staat meer dan 14% van het kantorenpark in Nederland leeg. Dat deze structurele leegstand problematische vormen aanneemt, daar zijn de betrokken partijen het wel over eens.
Er is niet één specifieke oplossing en alle betrokken partijen zullen dan ook een bijdrage moeten leveren om de huidige leegstand terug te dringen en de leegstand in de toekomst te beperken. Het streven naar winstmaximalisatie is een reden van de leegstand, maar ook de oorzaak van het uitblijven van structurele oplossingen.
Iets meer dan de helft van de lege kantoren is eigendom van Nederlandse projectontwikkelaars, banken en beleggingsfondsen. Rijksoverheid, provincies en gemeenten bezitten 10 procent van de onrendabele commerciële gebouwen. Nederlandse pensioenfondsen hebben 3,8 procent van de panden in handen.
Het onderzoek van de Volkskrant besloeg zo'n 1,5 miljoen vierkante meter leegstaand vloeroppervlak, ongeveer 20 procent van het totaal. Het verlies voor de Duitsers kan volgens de krant behoorlijk oplopen. De Duitse fondsen hebben geïnvesteerd op basis van de verwachting dat een pand enkele tientallen jaren wordt verhuurd, plus winst bij verkoop.
De Duitse eigenaren zijn overwegend beleggingsfondsen. Het 'verdienmodel' van zo'n fonds is gebaseerd op enkele tientallen jaren huurinkomsten, plus de winst bij verkoop. Als de panden die het fonds bezit niet verhuurd zijn en daardoor in waarde dalen, wacht de beleggers een strop. Dat geldt ook voor de banken die de bouw of aankoop van het lege kantoorpand hebben gefinancierd. Als de eigenaar geen huurinkomsten ontvangt, stijgt de kans dat die zijn hypotheekverplichtingen verzaakt en dat de bank verlies lijdt.
Degelijke belegging
De nadrukkelijke aanwezigheid van Duitse partijen op de Nederlandse kantorenmarkt is niet nieuw, zeggen vastgoedadviseurs. 'Beleggen in vastgoed maakt deel uit van de Duitse cultuur', licht Rudolf de Boer van CBRE in Amsterdam toe. 'Duitsers zien onroerend goed als een degelijke belegging met niet per se het hoogste, maar wel een zeker en vast rendement.'
Een doorsnee vastgoedbeleggingsfonds heeft minimaal zes à zeven kantoorpanden in de portefeuille. Dat verkleint het leegstandrisico, omdat niet alle panden in de portefeuille tegelijk zullen leegstaan. Maar de meeste fondsen zullen hun investeerders niet het beloofde rendement kunnen uitkeren.
Veel fondsen hebben inschattingsfouten gemaakt, zegt Loek van der Kroft, partner bij DTZ Zadelhoff en kenner van de Haagse vastgoedmarkt. 'Er is te veel op de korte termijn gedacht. Veel fondsen beleggen niet toekomstbestendig, maar puur rendementsgericht. De gedachte was: ik houd het pand tien jaar vast, incasseer de huurpenningen en daarna verkoop ik het met winst. Investeerders gingen ervan uit dat een kantoorpand dertig tot veertig jaar meegaat, want dat is de levensduur van een bakstenen gebouw. Maar tegenwoordig zijn kantoren al na tien jaar aan renovatie toe.'
Juiste bestemming voor elk pand - de uitdaging tot 2020.
Bestemmen en herbestemmen is een dagelijkse activiteit voor de professionals van Makelaar-gids.nl Uw casus of uitdaging ontvangen we graag.
De traditionele wijze voor de go/no go beslissing om een pand te bouwen ging veelal uit van huurinkomsten, kasstromen, exploitatie cijfers en winst bij verkoop van het pand na 10 jaar verhuren. Ook binnen de bouwbranche is het duidelijk geworden dat de focus moet liggen op klantgericht ondernemen.