Waardering onroerend goed in box 3 en de leegwaarderatio – Okx van Leeuwen
Vanaf belastingjaar 2010 moet al het onroerend goed dat onder box 3 valt, gewaardeerd worden op de WOZ-waarde. Om rekening te houden met het feit dat verhuur de waarde van een woning drukt, is er voor verhuurd onroerend goed dat valt onder huurbeschermingsregels per 2010 een waarderingstabel opgenomen in de wet inkomstenbelasting. In het jaar 2014 heeft het Gerechtshof bepaalt dat in hele specifieke situaties de leegwaarderatio niet toegepast hoeft te worden, maar ten dele uitgegaan kan worden van de werkelijke waarde. De Hoge Raad heeft deze uitspraak in 2015 bevestigd, zie verder in onderstaand de bestreden stapeling van forfaits. Uitgangspunt van deze tabel blijft de WOZ-waarde, maar deze waarde is te verminderen met de zogenaamde leegwaarderatio. Deze forfaitaire correctie mag u toepassen als u een woning geheel of gedeeltelijk verhuurt én als op deze verhuur de huurbeschermingsregels van toepassing zijn. Voor de meeste verhuurde objecten zijn deze regels van toepassing, met uitzondering van bijvoorbeeld recreatiewoningen en woningen waarvoor de gemeente een vergunning voor heeft afgegeven op basis van de leegstandswet.
Welke waarde u voor uw verhuurde panden moet opgeven, wordt bepaald door de leegwaarderatio. Deze leegwaarderatio is te vinden in de waarderingstabel in het uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting en is afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijks verschuldigde kale huur en de vastgestelde WOZ-waarde van het pand. De jaarlijkse huur is hierbij twaalf maal de maandelijkse kale huur, zoals die gold aan het begin van de verhuurperiode in dat kalenderjaar. Dit bedrag deelt u door de WOZ-waarde van het verhuurde pand en vermenigvuldigt u met 100. Hieruit volgt een percentage. In de waarderingstabel vindt u bij dat percentage de vastgestelde leegwaarderatio. Is de jaarlijks verschuldigde kale huur als percentage bijvoorbeeld 2% van de WOZ-waarde, dan hoort daar een leegwaarderatio bij van 58% (tabel jaar 2012). De leegwaarderatio vermenigvuldigt met de WOZ waarde geeft de waarde van het betreffende verhuurde pand voor box 3.
Van belang zijn de kale huuropbrengsten zoals deze golden aan het begin van de verhuurperiode in het betreffende jaar. Met een eventuele huurverhoging gedurende dat jaar hoeft u geen rekening te houden.
•	Commercieel vastgoed;
•	Ongesplitste woningen;
•	Jaarlijkse erfpachtcanon.
Recentelijk heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin stapeling van forfaits aan de orde kwam, hiermee wordt gedoeld op een stapeling van ficties in box 3. Eerst is daar de 4% rendement fictie, die al langere tijd onder vuur ligt, vervolgens is er bij verhuurde woningen de in bovenstaand beschreven leegwaarderatio van toepassing. De leegwaarderatio is wederom een fictionele maatstaf die dient om de waarde van dergelijk verhuurd onroerend goed te berekenen. De Hoge Raad stelt vrijvertaald dat het niet de bedoeling van de wetgever kan zijn geweest om belastingplichtigen met deze stapeling van forfaits op te zadelen wanneer dit leidt tot een onredelijke uitkomst. In dit kader stelt de Hoge Raad dat deze onredelijkheid zich voordoet als de werkelijke waarde van verhuurde woningen meer dan 10% afwijkt van de uitkomst die volgt uit de leegwaarderatio, in dat geval mag de werkelijke waarde opgenomen worden in de aangifte inkomstenbelasting. De bewijslast omtrent deze 10% ligt bij de belastingplichtige, het is gezien deze rechtsonzekerheid denkbaar dat de afwijkende waarde voorafgaand voorgelegd kan worden aan de Belastingdienst. Ook kan er in de aangifte zelf gevraagd worden om een expliciete uitspraak van de Belastingdienst.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of wilt u meer informatie ontvangen? Wij staan u graag te woord. U kunt contact opnemen met Jan-Hein van Leeuwen.