Inkomensafhankelijke huurverhoging: Veel gestelde vragen en antwoorden Versie april PDF
Download "Inkomensafhankelijke huurverhoging: Veel gestelde vragen en antwoorden Versie april 2017"
1 Inkomensafhankelijke huurverhoging: Veel gestelde vragen en antwoorden Versie april 2017 INHOUD Vragen over huurverhoging: 1 t/m12 Vragen over huishoudverklaringen: 13 t/m 18 Vragen over bezwaarmogelijkheden: 19 t/m 28 Vragen over huurtoeslag en huurbetaling: 29 t/m 30 VRAGEN OVER HUURVERHOGING 1. Hoe hoog mag de huurverhoging zijn van een zelfstandige woning? Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van uw huishoudinkomen. Gekeken wordt naar het huishoudinkomen in 2015 van alle bewoners die op de peildatum staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP). De peildatum is 1 juli Voor de inkomensafhankelijke huurverhoging geldt de onderstaande huurverhoging: Wettelijk maximale huurverhoging in 2017 Huurverhoging van Rentree in 2017 Bruto huishoudinkomen in 2015 Lager dan ,- en een woning met een kale huur op streefhuur 2,8% 0% Lager dan ,- en een woning met een kale huur onder streefhuur 2,8% 0% - 1% Hoger dan en een woning met een kale huur onder 710,68 4,3% 4,3% Hoger dan en een woning met een kale huur hoger dan 710,68 4,3% 2,85% 2. Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor onzelfstandige woningen, woonwagens en woonwagenstandplaatsen? Nee. Voor onzelfstandige woningen, woonwagens en woonwagenstandplaatsen geldt het basishuurverhogingspercentage van 2,8% als maximaal huurverhogingspercentage. 3. Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen? Het gezamenlijke inkomen van u en de overige bewoners die op de peildatum 1 juli 2017 op uw adres staan ingeschreven in de basisregistratie personen van de gemeente. 4. Tellen alle inkomens mee? Alle inkomens tellen mee van alle bewoners op de peildatum van 1 juli 2017, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2017 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat boven het minimumloon ligt. Door de Belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de huishoudverklaring wordt dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt. 5. Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de inkomensafhankelijke huurverhoging? Voor het aantal leden van het huishouden wordt gekeken naar de samenstelling op 1 juli 2017.
2 Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen in 2015 van alle bewoners. 6. Welke huishoudgegevens hanteert de Belastingdienst bij de eerste opvraag van de inkomensindicaties? Dat zijn de gegevens van de samenstelling van het huishouden zoals die op het moment van de aanvraag bijvoorbeeld in maart of april 2017 bij de Belastingdienst bekend zijn. U kunt bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel als de samenstelling van het huishouden op 1 juli 2017 niet overeenkomt met de gegevens van de Belastingdienst en het huishoudinkomen in 2015 daarmee lager is. Zorg ervoor dat u vóór 1 juli 2017 de gegevens laat aanpassen bij de gemeente, zodat het uittreksel Basisregistratie Personen (BRP) de juiste gegevens bevat. Zie vraag 20 voor informatie over de tweede huishoudverklaring. 7. Mag de huurprijs boven de huurtoeslaggrens (= liberalisatiegrens) uitstijgen? Ja, dat mag als de woning voldoende punten volgens het Woningwaarderingsstelsel heeft en de maximaal toegestane huurprijs boven de huurtoeslaggrens ligt. In 2017 ligt de huurtoeslaggrens op 710, Wanneer kan de huur niet op basis van het inkomen extra worden verhoogd? De huur kan niet EXTRA worden verhoogd als: - Iemand in het huishouden behoort tot een door de minister aangewezen groep gehandicapten of chronisch zieken; - Als het huishoudinkomen in 2016 lager was dan in Uiteraard moet het inkomen van 2016 dan wel lager zijn dan ,-; - Als het huishouden uit vier of meer personen bestaat op 1 juli 2017; - Iemand van het huishouden ouder is dan 65 jaar en 9 maanden op 1 juli Omdat Rentree bovenstaande gegevens niet vooraf heeft, moet u die informatie inbrengen in een bezwaarprocedure tegen de huurverhoging. 9. Welke groep gehandicapten en chronisch zieken zijn door de minister aangewezen? De door de minister aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken die bezwaar kunnen maken tegen een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel (dus een huurverhogingsvoorstel van 2,85% of meer) bestaat uit huishoudens waarbij: a. u of een ander lid van uw huishouden op grond van artikel 2.1 van het Besluit zorgverzekering voor een periode van ten minste een jaar en ten minste 10 uur per week verpleging of verzorging als bedoeld in artikel 2.10 van dat besluit (verpleging en verzorging zonder verblijf) ontvangt; b. in geval van een meerpersoonshuishouden aan u of een ander lid van uw huishouden een blijk van waardering voor mantelzorgers is verstrekt als bedoeld in artikel van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 en waarbij die mantelzorg is verleend aan een ander lid van uw huishouden; c. u of een ander lid van uw huishouden in het bezit is van een indicatiebesluit als bedoeld in artikel van de Wet langdurige zorg voor verblijf als bedoeld in artikel 3.1.1, eerste lid, onderdeel a van die wet, of voor direct oproepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen als bedoeld in artikel van die wet; d. aan u of aan een ander lid van uw huishouden een beschikking is verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende woonruimte op grond van artikel 1, eerste lid, onder c, van de Wet voorzieningen gehandicapten of artikel 1, eerste lid, onderdeel g, onder 6, van de Wet maatschappelijke ondersteuning, of ten behoeve van een woningaanpassing als bedoeld in artikel van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015; e. u of een ander lid van uw huishouden met een verklaring van de huisarts kan aantonen dat u blind bent of een ander lid van het huishouden blind is.
3 10. Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor woningen in de vrije sector? Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt niet voor woningen in de vrije sector. Huurders in de vrije sector kunnen wel een huurverhoging krijgen van meer dan 2,8%, maar die mag niet inkomensafhankelijk zijn. De hoogte van de huurverhoging in de vrije sector is afhankelijk van eventuele bijzondere afspraken die in de huurovereenkomst staan. 11. Vervalt mijn huurtoeslag als de huur door de huurverhoging boven de huurtoeslaggrens uitkomt? Wanneer u nu huurtoeslag ontvangt, houdt u recht op huurtoeslag ook als de huur boven de huurtoeslaggrens van 710,68 uitkomt. Bij een nieuwe aanvraag moet de huur wel lager zijn dan de huurtoeslaggrens. 12. Welke huurverhoging krijg ik als er geen inkomen bekend is bij de Belastingdienst? Dan krijgt u maximaal een huurverhoging van 1% afhankelijk van uw huidige huur ten opzichte van de streefhuur (zie ook vraag 1). Het huurverhogingsvoorstel mag alleen inkomensafhankelijk zijn als er een huishoudverklaring van de Belastingdienst kan worden bijgevoegd. VRAGEN OVER HUISHOUDVERKLARINGEN 13. Wanneer wordt een huishoudverklaring verstrekt door de Belastingdienst? Er wordt alleen een huishoudverklaring afgegeven als op de peildatum het inkomen van uw huishouden over 2015 hoger is dan , het huishouden uit maximaal drie personen bestaat en niemand van het huishouden ouder is dan 65 jaar en 9 maanden. 14. Wat wordt op de huishoudverklaring vermeld? Op de huishoudverklaring wordt vermeld dat het huishoudinkomen hoger is dan en het aantal inkomensontvangers van uw huishouden op de peildatum (1 juli 2017). 15. Waarvoor mag Rentree de huishoudverklaring gebruiken? De huishoudverklaring mag Rentree alleen gebruiken voor het doen van een huurverhogingsvoorstel. Het is niet toegestaan de informatie ergens anders voor te gebruiken. 16. Moet de huishoudverklaring bij de huurverhogingsbrief worden gevoegd? Ja, dat moet. 17. Mag Rentree inkomensindicaties opvragen voor alle woningen? Nee, dat mag alleen voor zelfstandige woningen met uitzondering van kamers, woonwagens en standplaatsen en de vrije sectorwoningen. 18. Hoe weet ik of Rentree een huishoudverklaring van mijn woning heeft opgevraagd? U ontvangt van de Belastingdienst een melding per brief. Daarin staan geen details over de verstrekte gegevens, alleen een melding dat de gegevens zijn verstrekt. VRAGEN OVER BEZWAAR TEGEN DE INKOMENSAFHANKELIJKE HUURVERHOGING 19. Wanneer kan ik een bezwaar indienen op basis van het inkomen? Dat kan alleen wanneer de voorgestelde huurverhoging MEER is dan 2,8% EN daarnaast één van onderstaande situaties op u van toepassing is:
4 1. Uw huishoudinkomen vermeld op de huishoudverklaring klopt niet; 2. Uw huishoudinkomen in 2016 is lager dan het inkomen in 2015; 3. Uw huishouden bestaat uit vier of meer personen op 1 juli 2017; 4. Een lid van uw huishouden is op 1 juli 2017 ouder dan 65 jaar en 9 maanden; 5. Uw huishouden behoort tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten. Zie ook vraag Wanneer vraagt Rentree een tweede huishoudverklaring op? Als u in een bezwaar aangeeft dat het inkomen van 2015 op de huishoudverklaring niet juist is. Bijvoorbeeld omdat het aantal inkomensontvangers op de peildatum niet klopt of omdat het inkomen later op een ander bedrag is vastgesteld. U hoeft bij uw bezwaar geen inkomensgegevens te voegen. De tweede huishoudverklaring vragen wij op in juli Zorg ervoor dat u vóór 1 juli 2017 de gegevens laat aanpassen bij de gemeente, zodat het uittreksel Basisregistratie Personen (BRP) de juiste gegevens bevat en de tweede huishoudverklaring op de juiste gegevens is gebaseerd. 21. Hoe kan ik bewijzen dat mijn huishoudinkomen in 2016 lager was dan in 2015? Dat dient u te bewijzen door de volgende stukken aan Rentree te overhandigen: 1. Een door de Belastingdienst afgegeven inkomensverklaring omtrent de inkomensgegevens over het jaar 2016 van alle bewoners die op de peildatum staan ingeschreven op uw adres; EN 2. Een uittreksel uit de Basisregistratie Personen (BRP), op te vragen bij de Gemeente, waaruit blijkt hoeveel personen op de peildatum (1 juli 2017) staan ingeschreven op uw adres. 22. Hoe vraag ik een inkomensverklaring aan? Dat kan via de Belastingtelefoon: De inkomensverklaring over 2016 kan worden aangevraagd vanaf juni Hoe kan ik bezwaar maken? Voor 1 juli 2017 kunt u schriftelijk bezwaar maken bij Rentree. U kunt het formulier downloaden op deze website. Als Rentree vasthoudt aan de huurverhoging, dan moet Rentree de Huurcommissie vragen het huurverhogingsvoorstel te beoordelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar zowel u als Rentree kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter. 24. Kan Rentree uw bezwaar afwijzen, omdat deze onterecht is? Nee, dat is niet mogelijk. Rentree beoordeelt niet de juistheid van het bezwaar. Rentree kan u er wel op wijzen dat een bezwaar naar de mening van Rentree niet terecht is en de reden daarvoor aangeven. Maar als u uw bezwaar niet intrekt, moet Rentree het bezwaar doorsturen naar de Huurcommissie. Het is uiteindelijk aan de Huurcommissie om te bepalen of uw bezwaar wel of niet terecht is. Wordt u in het ongelijk gesteld dan moet u een bedrag van 25 aan de Huurcommissie betalen. Rentree kan een bezwaar wel erkennen en de eerder voorgestelde huurverhoging aanpassen. 25. Wat gebeurt er als ik de huurverhoging niet betaal? Als u geen bezwaar heeft ingediend en vervolgens de huurverhoging niet betaalt dan stuurt Rentree u een betalingsherinnering. Misschien bent u vergeten om de huurverhoging te betalen. Betaalt u ook daarna de huurverhoging niet dan ontvangt u vóór 1 oktober een aangetekende herinnering van het voorstel tot huurverhoging. U heeft vervolgens tot 1 november de tijd om zelf alsnog een bezwaar tegen de huurverhoging bij de Huurcommissie
5 in te dienen. Let op, dit kan dan niet meer bij Rentree! Hiervoor betaalt u 25 aan de Huurcommissie. Dit bedrag krijgt u terug als de Huurcommissie u in het gelijk stelt. 26. Ik heb een inkomensverklaring waarop nog geen definitief inkomen staat. Is dat een geldige onderbouwing van het inkomen in 2016? Ja, ook een inkomensverklaring met een voorlopig inkomen is geldig. De inkomensverklaringen over 2016 van de Belastingdienst geven op dit moment bijna nooit het definitief vastgestelde inkomen weer. Die verklaring geeft wel de definitieve inkomensgegevens van werkgevers en uitkeringsinstanties en is daarom volgens de regelgeving correct bewijsmateriaal. 27. Kan ik na 1 juli nog bewijsstukken voor mijn bezwaar aanleveren? U kunt een bezwaar dat vóór 1 juli is ingediend nog na 1 juli nader onderbouwen. Bijvoorbeeld door het later inleveren van een BRP-uittreksel, inkomensverklaringen of bewijsmateriaal voor de categorie chronisch zieken en gehandicapten. 28. Ben ik het bedrag dat ik aan de Huurcommissie moet betalen altijd kwijt? Nee, de Huurcommissie kijkt welke partij gelijk heeft. Degene die het bezwaar bij de Huurcommissie voorlegt, betaalt in eerste instantie een bedrag aan de Huurcommissie. Alle bezwaren die vóór 1 juli bij Rentree zijn ingediend (en waarover geen overeenstemming is bereikt), moeten door Rentree worden ingediend bij de Huurcommissie. Rentree betaalt voor deze bezwaren aan de Huurcommissie. Als u pas bezwaar maakt ná 1 juli moet u zelf naar de Huurcommissie en betaalt u in eerste instantie een bedrag van 25. U krijgt dit bedrag terug als u in het gelijk wordt gesteld. Als Rentree het bezwaar bij de Huurcommissie heeft ingediend en u krijgt ongelijk dan moet u óók 25 betalen. VRAGEN OVER HUURTOESLAG EN HUURBETALING 29. Wordt mijn huurtoeslag automatisch aangepast? Rentree geeft de nieuwe subsidiabele huurprijs door aan de Belastingdienst. Als u huurtoeslag ontvangt wordt deze wijziging pas in januari 2018 door de Belastingdienst verwerkt. Wanneer u de aangepaste huurtoeslag eerder wenst te ontvangen dan dient u dit zelf door te geven via Wij adviseren u om eind januari 2018 uw gegevens bij de Belastingdienst te controleren. Zo bent u zeker dat u het juiste bedrag aan huurtoeslag ontvangt. 30. Hoe zorg ik dat ik het juiste bedrag betaal? Heeft u uw bank opdracht gegeven om de huur maandelijks over te maken? Geef dan het nieuwe bedrag van de bruto huurprijs vóór 1 juli 2017 aan uw bank door. Indien u Rentree heeft gemachtigd om de huur te innen, dan wordt het huurbedrag automatisch aangepast. Betaalt u nog niet automatisch? Geef dan nu alsnog een machtiging af aan Rentree, zodat de huur automatisch wordt afgeschreven. Uw huur wordt dan altijd tijdig en correct betaald. Een sepa-machtigingsformulier kunt u opvragen bij het KCC, tel