Waarom zou je beginnen aan asset management? [3 belangrijke redenen]
Als ik met corporaties praat over asset management, merk ik dat er nog steeds behoorlijk wat weerstand is tegen het beginnen aan asset management. Met name weerstand tegen het vanuit financieel rendement kijken naar je woningcomplexen. Is die weerstand terecht, of juist niet?
Ongeveer tien jaar geleden was ik gedetacheerd bij een grote corporatie om daar tijdelijk een beleidsmedewerker te vervangen. Wat mij opviel was dat die corporatie totaal geen beeld had van de balans tussen de huren en inkomens van bewoners in hun woningen.
Ik verbaasde me daar 10 jaar geleden al over.
In theorie zou het dus zo kunnen zijn dat er woningcomplexen zijn waar huurders wonen met een relatief hoog inkomen, terwijl de corporatie per saldo verlies lijdt op dat complex. Inmiddels blijkt dat dit niet alleen theorie is, maar in de praktijk regelmatig voorkomt.
Want dan steek je geld in complexen die vervolgens vooral bewoond worden door scheefwoners. En dat terwijl je er in eerste instantie bent voor je primaire doelgroep.
Integrale kijk op woningen
Het bovenstaande voorbeeld geeft wat mij betreft de noodzaak aan van meer inzicht in de financiële prestaties van je woningen. Hierdoor wordt je namelijk gedwongen om ook heel scherp te kijken naar het maatschappelijke rendement wat je met zo'n complex bereikt.
En ja dat is lastig, je maatschappelijke rendement goed onderbouwen (ik schreef daar eerder dit artikel over).
Goed asset management helpt je wel om juist ook dat te doen. Goed asset management kijkt integraal naar woningen. Het financiële en maatschappelijke rendement van een complex komen hierbij samen.
Maatschappelijk en financieel rendement afwegen
Een belangrijk onderdeel van goed asset management is het bepalen van maatregelen op complexniveau. Die maatregelen bepaal je op basis van de effecten op zowel financieel als maatschappelijk rendement.
Woningen die zowel financieel als maatschappelijk slecht scoort, daar wil je natuurlijk zo snel mogelijk van af. Vergeet daarbij niet om eerst nog even te kijken of je de scores wellicht met een paar eenvoudige maatregelen kunt verbeteren.
Woningen die maatschappelijk rendement opleveren, maar financieel slecht scoren vormen een risico voor je financiële continuïteit. Tegelijkertijd dragen ze wel bij aan je volkshuisvestelijke missie. Bij zulke woningen zul je willen kijken hoe je het financieel rendement kunt verbeteren zonder het maatschappelijk rendement geweld aan te doen.
Op portefeuilleniveau is daarnaast van belang dat er tegenover woningen met een slechte financiële prestatie voldoende goed renderende woningen staan.
Scherper kijken door asset management
Goed asset management kijkt dus scherp naar zowel het maatschappelijke als het financiële rendement. Met als uiteindelijk doel dat je woningen zowel financieel als maatschappelijk renderen.
Dat is bij uitstek de reden om te beginnen aan asset management. Scherper kijken naar je woningvoorraad, en daarbij verder kijken dan alleen het financieel rendement.