Waarom het kopen van een huis geen goede investering is (het is een dienst) | Natuurondernemer
Waarom het kopen van een huis geen goede investering is (het is een dienst)
Een populaire woonmantra die bijna iedereen kent is "locatie, locatie, locatie." Dit citaat, dat vaak wordt toegeschreven aan een Britse vastgoedmagnaat genaamd Lord Harold Samuel, is gebruikt om de notie uit te drukken dat er maar één ding belangrijk is bij het investeren in onroerend goed, en dat is locatie. Deze veelgebruikte uitdrukking is door de jaren heen blijven bestaan en wordt vandaag de dag nog steeds veel gebruikt door makelaars bij het helpen van potentiële huiseigenaren bij het vinden van de juiste woning. Het hele begrip kan echter gebaseerd zijn op de onjuiste veronderstelling dat het kopen van een huis een goede investering is.
Laten we beginnen met een blik op de huidige beleggingsrendementen op woningen. De S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index steeg tot 6,2% in september, waarmee het veel schattingen en de 5,9% van de vorige maand versloeg. In de 20-stedenindex stegen de huizenprijzen in alle steden in september en werd een jaarlijkse stijging van 6,2% genoteerd. Aangezien het eigen vermogen van een huis voor de meeste Amerikanen het grootste vermogen is en veel hoger ligt dan het gemiddelde belegbare vermogen van de meeste mensen, zou de jaarlijkse winst van 6,2% welkom nieuws moeten zijn. De hoger dan verwachte stijgingen van de huizenprijzen werden gestimuleerd door de lage werkloosheid, de lage woningvoorraad en de historisch lage rentetarieven. In vergelijking met de aandelenmarkt leveren woningen echter aanzienlijk lagere rendementen op. Zowel de S&P als de Dow hebben in 2017 jaarrendementen van meer dan 18% opgeleverd.
Hoewel de aandelenmarkt misschien een beter kortetermijnrendement vertegenwoordigt, zouden de meeste mensen hun huis als een veiliger actief op de lijst zetten dan marktinvesteringen. De meeste beleggers erkennen dat de aandelenmarkt volatiel is en riskant kan zijn. Rendementen voor marktinvesteringen moeten hoger zijn dan veiliger activa, deels vanwege hun hogere volatiliteit en risico. Dus, als het huis een veilig bezit is, kan het nog steeds een goede investering zijn. Helaas is de woning ook geen veilige belegging.
Weliswaar is de totale woningmarkt veiliger en minder volatiel dan marktbeleggingen, maar een individuele woning is veel riskanter dan de totale woningmarkt. Individueel eigenwoningbezit heeft een aantal ernstige nadelen, zoals het locatierisico en de illiquiditeit. Een alleenstaande woning is niet erg liquide, aangezien het maanden kan duren om te verkopen. Bovendien vormt de oude mantra "locatie, locatie, locatie" ook een risico voor huiseigenaarschap. Als u in een gebied woont met één grote werkgever en die werkgever gaat failliet, kan dat de prijs van uw huis decimeren. In veel opzichten is het kopen van één huis hetzelfde als het aanhouden van al uw beleggingsvermogen in één bedrijfsaandeel. Natuurlijk zien locaties in sommige delen van het land een enorme groei, zoals San Francisco, maar andere, zoals Detroit, zien enorme verliezen.
Het risico van het kopen van één huis heeft een jaarlijkse standaardafwijking van ongeveer 12%, wat dicht in de buurt komt van de standaardafwijking van een traditionele beleggingsportefeuille van 60 procent aandelen en 40 procent obligaties. Dit betekent dat een huis niet veel veiliger is dan de meeste beleggingsportefeuilles, en dat het een aanzienlijk lager beleggingsrendement oplevert. Historisch gezien houdt het eigen vermogen van een huis meestal gewoon gelijke tred met de inflatie en levert het geen reëel rendement op. Volgens professor Robert Shiller, een van de toonaangevende experts op het gebied van huizenprijzen in de Verenigde Staten, vertoonden de reële, voor inflatie gecorrigeerde huizenprijzen van 1890 tot 1990 bijna geen verandering, en vertoonden ze in de jaren 2000 verliezen.
Een eigen huis is meestal een risicovolle investering met een slecht rendement, maar het waardeert in de loop van de tijd wel, waardoor veel mensen denken dat het een goede investering was. Dus dan, gewapend met de wetenschap dat de woning geen geweldige investering is, is de volgende vraag om te beantwoorden of je een huis moet kopen of huren. Uit een aantal studies blijkt dat veel mensen hun vermogen sneller zouden vergroten als ze zouden huren en het geld zouden investeren in investeringen met een hoger rendement dan ze anders zouden doen als aanbetaling op een huis of zouden betalen voor een hypotheek. Een andere factor om te overwegen is de lengte van de tijd die u verwacht in het huis te zijn. Er is een aanzienlijke hoeveelheid onderzoek waaruit blijkt dat vooral als u van plan bent om minder dan 5 jaar in het huis te blijven, u beter af bent met huren en het geld dat u niet uitgeeft aan huisvesting te investeren.
Ondanks onderzoek waaruit blijkt dat huisvesting geen geweldige investering is en dat huren in sommige situaties beter kan zijn, hebben huiseigenaren de neiging om hun vermogen sneller te laten groeien dan huurders. Uit een studie van het Joint Center for Housing Studies van Harvard University blijkt dat uit de meeste onderzoeken waarin de rijkdom van huiseigenaren wordt vergeleken met die van huurders, na correctie en controle voor sociologische, economische en andere demografische factoren, blijkt dat degenen die een huis kopen de neiging hebben hun rijkdom sneller te laten toenemen dan huurders. Het kopen van een huis lijkt dus voor veel mensen nog steeds een goede beslissing, ondanks alle informatie over de voordelen van huren, de risico's die aan huiseigenaarschap zijn verbonden, om nog maar te zwijgen van het feit dat huiseigenaarschap een slecht beleggingsrendement oplevert.
Maar waarom doet huiseigenaarschap het beter dan huren en beleggen? Wanneer u een huis koopt, krijgt u eigenlijk twee dingen. Ten eerste krijgt u huisvesting, en dat is het belangrijkste, want iedereen heeft een plek nodig om te wonen. Toegegeven, wanneer u huurt, krijgt u ook huisvestingsdiensten. Ten tweede, en dit is belangrijk, wanneer u een huis koopt en uw hypotheek betaalt, wordt u in wezen gedwongen te sparen. Er is echter geen gedwongen spaaraspect voor degenen die huren. Gedragsonderzoek toont aan dat geautomatiseerd sparen werkt, wat de reden is waarom veel 401 (k) -plannen automatische inschrijvingsfuncties hebben geïmplementeerd.
Homeownership wordt nog steeds gezien als essentieel voor het bereiken van de Amerikaanse droom. In een recente enquête, het 2017 Zillow Housing Aspiration Report, meldde ruwweg tweederde van de Amerikanen dat het bezitten van een huis essentieel is voor het bereiken van de Amerikaanse droom. Hoewel huiseigenaarschap waarschijnlijk geen goede investering is, omdat individuele woningen de neiging hebben zeer risicovol te zijn en bijna geen echt rendement opleveren, stelt het kopen van een huis wel huisvestingsdiensten veilig en helpt het een gedwongen spaarmogelijkheid te creëren, wat gunstig is voor het accumuleren van rijkdom, ook al levert het spaargeld geen hoog rendement op.