1.1 Inleiding: 1.2 Verduurzaming woningportefeuille: De Woonbundel - PDF
Download "1.1 Inleiding: 1.2 Verduurzaming woningportefeuille: De Woonbundel"
1 Onderwerp : Verslag bijeenkomst Financiering Energiebesparing Aan : De Futura Platformen Duurzaamheid en Finance & Treasury Van : Thomas Filthaut en Jetske Thielen Kopie : Geïnteresseerden binnen de Futura corporaties Datum : 4 maart 2013 Bijlagen : Presentaties Rob Rötscheid en Kasper van Zundert, Finance Ideas 1.1 Inleiding: Het financieren van duurzame investeringen staat volop in de actualiteit bij corporaties en komt terug in vraagstukken als Daeb/Niet-Daeb, de rentabiliteit van investeringen om hoger dan label B te behalen en het verdienmodel. Dit laatste niet alleen vanuit een structureel perspectief (portefeuilleniveau), maar bijvoorbeeld ook in de wijze waarop accountants tegen waarderingsvraagstukken aankijken. Alternatieve bronnen voor Eigen Vermogen bieden kansen om de volkshuisvestelijke opgave op gebied van duurzaamheid te realiseren. De business case EnergieNotaNul biedt een model die zowel voor woningcorporaties als voor beleggers interessant kan zijn. Aan de orde is het vraagstuk welke plaats duurzaamheid heeft in de beperktere investeringscapaciteit van woningcorporaties. In hoeverre heeft duurzaamheid nog een plek in de maatschappelijke taakstelling van woningcorporaties? Zijn we verantwoordelijk voor de woonquote van de bewoners? Exploitatie vanuit de Energie BV is door gewijzigde regelgeving relevanter geworden voor woningcorporaties, maar biedt ook kansen omdat commerciële financiering voor woningcorporaties mogelijk blijkt én omdat het een haalbare business case vormt voor het exploiteren van duurzame energiesystemen. 1.2 Verduurzaming woningportefeuille: De Woonbundel Vanuit het perspectief van klantwaarde, vastgoedwaarde en bedrijfswaardeis door corporaties ingezet op duurzaamheid. De ambities die geformuleerd zijn, staan echter onder druk door een afnemende investeringscapaciteit. Tegelijkertijd staat het denken over duurzaamheid niet stil. Zo wordt tot op heden voornamelijk ingezet op duurzaamheid vanuit het perspectief van woonlasten. Maar ook voor het thema gezondheid wordt in toenemende mate verantwoordelijkheid genomen.
2 Om de mogelijkheid te behouden om ambities waar te maken, en om daarnaast ruimte te behouden voor nieuwe ontwikkelingen, biedt een economische benadering door corporaties een kans voor de verduurzaming van de woningvoorraad. Vanuit economische perspectief is het maken van business cases waarbij energie structureel hoger wordt geïndexeerd dan de inflatie niet logisch. De praktijk leert namelijk dat bij stijgende energieprijzen alternatieve energiebronnen opkomen en de stijging van de energieprijzen afvlakt. Vanuit dit perspectief is het raadzaam om voor de lange termijn op inflatieniveau te indexeren. Ook bij financiers en toezichthouders is een business model met indexatie van de energieprijzen rond 5% op lange termijn niet rond te krijgen. De woonquotenorm wordt opgesteld door het Nibud. In de rekenmethodiek die hier gehanteerd wordt zijn de netto-woonlasten sluitpost, dus na energiekosten en overige woonlasten. In Brabant liggen diverse RIGO-rapporten op tafel die aangeven dat de woonquotes voor de lagere inkomens, als gevolg van stijgende lasten, in toenemende mate onder druk zullen komen te staan. Meer nadruk op het energielabel in de rekenmethodiek van het Nibud zou een goede zaak zijn, omdat ook de NHG het Nibud volgt. Met een hoger energielabel gaat de woonquote omhoog omdat dan meer overblijft voor de hypotheek. Tot op heden weegt het Energie label A++ mee bij de NHG voor extra leencapaciteit van euro. Dit staat niet in verhouding tot de investering die nodig is om dit label te behalen. Corporaties beschikken over de mogelijkheid om te sturen op de woonquote (32%) via de huur en via de energielasten. Als corporaties willen sturen op het gelijk houden van de woonquote, kunnen ze dit sturen via huurverlaging en de energiekostenbeperking. Maar door het nieuwe woonakkoord hebben beide instrumenten een negatief effect op de solvabiliteit van de corporatie. Dit levert vervolgens weer andere negatieve effecten op, maatschappelijk, maar ook op de bedrijfsvoering van corporaties. Finance Ideas heeft in het model EnergieNotaNul een haalbare business case geformuleerd, conform de bedrijfswaarde methodiek. Daarbij wordt de investering die benodigd is voor een energieneutrale woning getoetst aan de doelstelling voor de woonlasten en de normen van het WSW. Overigens heeft Finance Ideas ook een model ter beschikking op basis van beleggerswaarde. Deze is te hanteren vanuit het perspectief van de commerciële belegger. In het model is alleen rekening gehouden met de kale bouwkosten en dus niet met de volledige planontwikkelingskosten. Eventueel is huurharmonisatie in het business model door te rekenen. Daarbij dient wel gemeden te worden dat dit middel dubbel ingezet wordt. Andere projecten kunnen hier namelijk ook gebruik van maken. Aanname in het model is dat er niet uitgepond wordt, maar doorverhuurd. Trajecten als ketenintegratie, waarbij een prestatienorm gehanteerd wordt, hebben een innoverende en kostenbesparende uitwerking op de samenwerking met bouwers. Dit kan een verdere positieve invloed hebben op de business case. Verslag Bijeenkomst Financiering Energiebesparing d.d. 4 maart
3 Uit de business case blijkt dat het mogelijk is om de bewoner voor het maandbedrag dat hij of zij nu kwijt is aan huur en energielasten, een energieneutrale woning te realiseren. De bewoner betaalt voor de woonbundel, waarin de huurlasten en een vergoeding voor (uitgespaarde) energielasten vertegenwoordigd zijn. De waarde van het model is dat het risico op stijging van energieprijzen is afgedekt, de woonkwaliteit vergroot is en duurzaamheidsdoelen behaald worden. Wel is het zo dat de corporatie het energierisico van de huurder overneemt. Dat risico is echter een beheersbaar aspect, nu de woning per saldo een energierekening van EUR 0,- heeft. Een aandachtspunt voor het welslagen van de businesscase, en het afrekenen in een Woonbundel zijn wel bestaande beperkingen vanuit de huurwetgeving, het WWS-puntenstelsel en de max. redelijke huur die niet aansluiten bij het 'woonbundel-denken'. In dit kader zijn door Platform31/Energiesprong in het kader van de Green Deal een aantal voorstellen gedaan aan de rijksoverheid om deze belemmeringen weg te nemen. Tot nu toe is een model als EnergieNotaNul door de NMA verboden omdat deze dit tegenstrijdig vindt aan het belang van keuzevrijheid van consumenten. Op dit moment wordt hier door de betrokken partijen op gelobbyd. Grootste probleem in de business case EnergieNotaNul op dit moment is de bereidheid tot financieren. Volgens de bedrijfswaarde klopt het plaatje helemaal. Bij een investering van wordt een mooi optimum bereikt met 6% IRR, resterende levensduur 20 jaar, etc. Echter het plaatje rondom de Loan To Value (LTV) klopt niet. Ten opzichte van de marktwaarde in verhuurde staat is tot 60% te financieren. Bij een combinatie van een marktwaarde van en al lopende financieringen kan een corporatie dus onvoldoende externe middelen aantrekken. Ook de huidige financieringsruimte via het WSW biedt geen lange termijn oplossing vanwege de (onofficiële) norm van gemiddeld maximaal financiering per woning. 1.3 Alternatieve financieringsbronnen voor duurzaamheid Mede omdat door het woonakkoord de investeringscapaciteit van corporaties afneemt, maar ook omdat sommige corporaties aan de grenzen van het maximaal vreemd te financieren bedrag per woning zitten, worden in de markt opties onderzocht om extra Eigen Vermogen aan te trekken om investeringen in duurzaamheid blijvend te financieren. Een voorbeeld daarvan is de discussie die nu gevoerd wordt over de regiecorporatie. Weblink regiecorporatie: Diverse bouwbedrijven ontwikkelen (renovatie)concepten. Naast het product willen zij ook graag financieel belang inbrengen om de uitvoering hiervan tot stand te laten komen. Zij staan achter het product en hebben daarmee ook een gedeeld belang in het slagen van het project. Zij treden hierbij dan niet alleen op als bouwer, maar ook als belegger. Verslag Bijeenkomst Financiering Energiebesparing d.d. 4 maart
4 Op dit moment wordt er bij grotere, kapitaalkrachtige bouwbedrijven gelobbyd om de business case EnergieNotaNul van de grond te krijgen. Daarbij wordt hen voorgelegd om als belegger op te treden. Zo zijn familiebedrijven voorzichtig geïnteresseerd. De ontwikkelende bouwbedrijven hebben ook een langer termijn belang in samenwerking voor de continuïteit van het bedrijf. In de woningmarkt zijn beleggers, zoals pensioenfondsen, tot op heden alleen actief in de nieuwbouw. Zij doen dit vanwege de lage onderhoudskosten. Zij verkopen de woning dan ook na 15 jaar. Vanwege de economische crisis nu zijn er echter weinig nieuwbouwwoningen om in te kunnen beleggen. Ook zij zijn zich dus aan het oriënteren op oudere woningbouw in combinatie met renovatie. Daarbij wordt gekeken of renovatie op het niveau van nieuwbouw gebracht kan worden, waarbij het beheer vervolgens uitbesteed wordt. Er bestaat geen free lunch. Wat de corporatie in het renovatieconcept inlevert is de marktwaarde. Uiteraard kan in de uitvoering naar optimalisatie gezocht worden, bijvoorbeeld door het afspreken van een recht op terugkoop na 15 jaar. Het model vormt mede input voor de dialoog over de maatschappelijke opgave van corporaties, specifiek in welke mate duurzaamheid daarin een plaats heeft. Door deze aanpak is het mogelijk investeringsruimte vrij te houden voor de overige volkshuisvestelijke opgaven, kortom; verdienen waar het kan, zodat je het kan uitgeven waar het moet. Momenteel is de marktwaarde van woningen in verhuurde staat in sommige gebieden hoger dan de WOZ waarde. Dit is voor pensioenfondsen een extra incentive om naar renovatie te kijken. 1.4 De Energie BV Het exploiteren van een energie bv is voor corporaties uit financieel oogpunt relevant geworden door de uitspraak van de huurcommissie vorig jaar waarbij de kapitaallasten rondom investeringen in WKO installaties (via het vastrecht) niet langer in de huur of servicekosten doorberekend mogen worden. Exploitatie vanuit de Energie BV is in twee varianten mogelijk, via eigendom en via huur van de woningcorporatie. Vanuit de drie financieringsbronnen, bijdrage aansluitkosten (BAK), Eigen Vermogen en Vreemd Vermogen, wordt de BAK vaak nog gebruikt als sluitpost. Deze dient volgens Europese wetgeving echter wel redelijk zijn, anders kan deze worden gekenmerkt als staatssteun. De Weighted Average Cost of Capital (WACC) biedt hiervoor een methode. Commerciële financiering (niet-daeb) blijkt in de praktijk mogelijk te zijn, maar vergt een goede voorbereiding. Banken als ASN en Triodos zijn goed bekend met duurzaamheidsfinancieringen en weten vaak meer van de business modellen af dan de woningcorporatie zelf. Verslag Bijeenkomst Financiering Energiebesparing d.d. 4 maart
5 Als de corporatie en de Energie BV een fiscale eenheid voor de BTW vormen, worden zij tezamen als één ondernemer voor de BTW-heffing aangemerkt. Dat brengt met zich mee dat hun onderlinge prestaties buiten de BTW-heffing blijven. Maar als de corporatie en de Energie BV een fiscale eenheid vormen, stelt de belastingdienst zich ook nogal eens op het standpunt dat de levering van de warmte & koude (door de Energie BV) dan opgaat in de verhuur van de woningen (door de corporatie) zodat de levering van de warmte & koude door de fiscale eenheid is vrijgesteld van BTW. Dat heeft dan tot gevolg dat de fiscale eenheid geen BTW in aftrek kan brengen over de investerings-, exploitatie- en onderhoudskosten van de WKO-installaties (maar ook geen BTW hoeft af te dragen over de vergoedingen voor de geleverde warmte & koude). Die niet-aftrekbare BTW vormt een kostenpost voor de fiscale eenheid. Voor de vorming van een fiscale eenheid tussen de corporatie en de energie-bv moet er sprake zijn van zowel economische, financiële als organisatorische verwevenheid. Als het bestuur van de corporatie en de BV niet uit dezelfde personen bestaan, is dat een aanwijzing dat er geen sprake is van organisatorische verwevenheid (en dus ook niet van een fiscale eenheid), maar het is de vraag of de belastingdienst dat standpunt altijd zal delen. Een fiscale eenheid komt tot stand (al dan niet op verzoek van de betrokken partijen) bij beschikking van de belastingdienst Aanknopingspunten voor te nemen stappen in het kader van de Energie BV: Geconstateerd wordt dat corporaties over het algemeen een beperkt aantal kleinere installaties binnen de Energie BV in exploitatie hebben en dat dit veel specialistische kennis vergt. Het gezamenlijk hierin optrekken biedt voordelen ten aanzien van kennisdeling en ontwikkeling, maar ook ten aanzien van de verdeling van de vaste kosten en betere risicospreiding, In het licht van de Warmtewet speelt het vraagstuk voor collectieve installaties voor zowel nieuwbouw als renovatie hoe de exploitatie in te richten, Door corporaties valt een begin te maken met het gezamenlijk opstellen van een financieringsmemorandum voor de Energie BV. Verslag Bijeenkomst Financiering Energiebesparing d.d. 4 maart