Renteontwikkeling onvoorspelbaar
Een ruime meerderheid van de mensen kiest er al jarenlang voor om de rente lang vast te zetten. Was dat vijf jaar geleden nog voornamelijk 10 jaar vast, de laatste jaren werd 20 jaar vast net zo populair en zelfs 30 jaar beleeft een grote opmars. En dat is ook niet zo raar. De rente staat historisch laag en het is fijn om voor een langere tijd zekerheid te hebben over je maandlasten.
Niemand weet met zekerheid hoe de rente zich de komende tijd zal gaan ontwikkelen. Dat bleek wel uit een enquête die Van Bruggen Adviesgroep in december 2018 hield onder zowel consumenten als haar adviseurs.
Slechts 1 op de 5 consumenten en zelfs maar 1 op de 20 adviseurs van Van Bruggen Adviesgroep verwachtte een rentedaling in 2019. Gemiddeld werd voor de 20 jaar vaste hypotheekrente een stijging verwacht van 0,35% à 0,45%. Nu na 8 maanden hebben we juist een daling van 0,4% gehad en de komende maanden zit er misschien nog wel meer in het vat.
Binnen een jaar tijd kan er dus veel veranderen. Door de handelsoorlog tussen de Verenigde Staten en China en de voortdurende onzekerheid rond de Brexit gaat het economisch een stuk minder goed dan eerder was voorzien. Om een recessie te voorkomen willen centrale banken allerlei stimulerende maatregelen doorvoeren. Voorlopig lijkt de dalende trend zich dan ook voort te zetten. Maar dit kan dus ook opeens weer omslaan als bijvoorbeeld de Verenigde Staten en China wel een handelsakkoord sluiten en er goede afspraken komen over een 'zachte' Brexit.
Wil je profiteren van een eventueel verder dalende rente dan kun je een variabele hypotheekrente nemen. Je moet dan natuurlijk wel de ontwikkelingen en de hypotheekrentes goed in de gaten houden. Want er komt een moment dat het waarschijnlijk wel verstandiger is om de hypotheekrente vast te gaan zetten. Ook al zijn er ook mensen die verwachten dat de rente nog jarenlang laag zal blijven.
Niet alle geldverstrekkers bieden een variabele hypotheekrente aan. Het betekent dus dat de keuze qua geldverstrekkers kleiner is. Verder moet je er rekening mee houden dat bij het bepalen van je maximale lening, er niet gerekend wordt met de variabele hypotheekrente maar met een vaste toetsrente van 5%. Omdat die toetsrente veel hoger ligt dan de feitelijke variabele hypotheekrente, ligt je maximale hypotheek een stuk lager.
We gaan uit van een stel met een inkomen van € 35.000 en € 20.000.
Bij een gemiddelde variabele hypotheekrente van 1,62% kan dit stel ongeveer € 261.000 lenen. Maar als je een variabele hypotheekrente hebt, wordt er niet gerekend met een rente van 1,62% maar met de toetsrente van 5%. Dan kan er nog maar € 226.000 geleend worden. Dat is € 35.000 minder. Dit zal voor veel consumenten reden zijn om de hypotheekrente dan toch maar voor een lange periode vast te zetten.
Het alternatief voor dit stel is de rente lang vast te zetten. Bijvoorbeeld 20 jaar. Ze kunnen dan een rente krijgen van 2%, waarbij ze maximaal € 248.000 lenen. Dat is € 22.000 meer dan ze kunnen lenen als ze de rente variabel vastzetten en er gerekend wordt met een rente van 5%.
Hoge toetsrente wettelijk geregeld
In de wet is vastgelegd dat als een rentevaste periode korter dan 10 jaar wordt gesloten er gerekend moet worden met een vaste toetsrente, die elk kwartaal door de AFM wordt vastgesteld. De AFM stelt al heel lang die toetsrente vast op 5%, ondanks de gedaalde rente. De reden is dat als je de rente bijvoorbeeld voor 5 jaar vastzet, het best zo kan zijn dat de hypotheekrentes in die periode stijgen naar 5%.
Het is niet waarschijnlijk, maar onmogelijk is het ook niet. In de periode 2013 tot en met 2016 daalde de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente bijvoorbeeld ook met 3%, dus waarom zou een omgekeerde en nog snellere beweging ook niet kunnen gebeuren?
Door met een toetsrente van 5% te rekenen, worden consumenten dus bij het bepalen van de hoogte van de hypotheek al beschermd tegen eventuele hypotheekrentestijgingen, zodat de maandlasten naar alle waarschijnlijkheid betaalbaar blijven.
Voorstel: uitzondering maken voor variabel
Doordat de maximale hypotheek beperkt wordt, zullen veel consumenten niet voor variabel kiezen. Maar door deze maatregel wordt voor veel consumenten ook de mogelijkheid ontnomen om eventueel te profiteren van een dalende hypotheekrente.
Uiteraard moet je ook voor consumenten die een variabele hypotheekrente een veiligheidsmarge inbouwen, maar je zou als toetsrente bijvoorbeeld ook de 10 of 20 jarige hypotheekrente plus een opslag kunnen hanteren.
Als je als toetsrente de gemiddelde 20 jaar vaste hypotheekrente zou pakken met een opslag van bijvoorbeeld een 0,5%, dan kom je uit op een toetsrente van ongeveer 2%. Het stel uit ons rekenvoorbeeld kan dan maximaal € 243.500 lenen. Dat maakt dat de klant eerder kan kiezen om eerst te starten met een variabele rente en op het moment dat de rente stijgt, over kan stappen naar bijvoorbeeld 20 jaar vast.