De mogelijkheden van klushuur | VBTM Advocaten
De mogelijkheden van klushuur
Het concept 'klushuur' mag zich de laatste tijd in een warme belangstelling verheugen. Dat heeft onder meer te maken met de huidige economische crisis, waarin huurders tijdelijk of blijvend minder te besteden hebben en waarin verhuurders hun (mutatie of renovatie)kosten willen terugbrengen. Ook kan 'klushuur' een middel zijn om een meer gedifferentieerd woningaanbod te realiseren voor verschillende doelgroepen.
Het concept 'klushuur' is een breed concept, allerlei varianten van 'klushuur' zijn denkbaar. Ik zal in het onderstaande eerst kort ingaan op de diverse varianten van 'klushuur'. Daarna zal ik het juridisch kader rondom ''klushuur'' schetsen.
Varianten van klushuur
Zoals ook blijkt uit de diverse projecten in den lande, zijn er diverse varianten van 'klushuur' denkbaar. Deze varianten zijn grofweg in de volgende 3 categorieën onder te verdelen:
Een casco-woning zonder één of meerdere essentiële voorzieningen: een nieuwbouwwoning (unit of solid), die door de huurder naar eigen inzicht kan worden ingericht en afgebouwd.
Een technisch functionele, maar verouderde, woning: een bestaande woning zonder onderhoudsgebreken die niet meer voldoet aan de eisen van de huidige tijd. Zo'n woning is in feite toe aan een grondige renovatie.
Een woning die onveilig is en/of in een slechte toestand van onderhoud verkeert: een woning met technische gebreken en/of een onveilige woning door bijvoorbeeld de aanwezigheid van asbest, verouderde elektrische bedrading etc.
Juridisch kader klushuur
Alle varianten van klushuur hebben gemeen dat zij aanschuren tegen (en soms zelfs in strijd komen met) de semi-dwingendrechtelijke gebrekenregeling uit het Burgerlijk Wetboek. Deze gebrekenregeling houdt in dat de verhuurder de gebreken aan het gehuurde dient te verhelpen.
Wat onder ''gebrek'' wordt verstaan is opgenomen in artikel 7:204 lid 2 BW: ''Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak''.
Op grond van de wet kan van de gebrekenregeling niet ten nadele van de huurder van woonruimte worden afgeweken. In de wetsgeschiedenis betreffende de gebrekenregeling is opgenomen dat dit past in het streven om de onderhoudstoestand van het woningbestand in Nederland op peil te houden en om de positie van de huurder van woonruimte bij achterstallig onderhoud te versterken. De wetgever heeft hierover in de Memorie van Toelichting het volgende opgemerkt: ''Huurt men een huis dat bij het aangaan van de overeenkomst scheuren of andere gebreken vertoont, dan levert dat een gebrek op dat door de verhuurder verholpen moet worden, zelfs als met die staat van onderhoud bij de betaling van de huurprijs rekening is gehouden''. Hiermee lijkt de wetgever specifiek te doelen op ''klushuur'' in de hierboven genoemde variant 3. Zoals gezegd is bovengenoemde gebreken-regeling van semi-dwingend recht. Dat betekent dat daarvan niet in het nadeel van de huurder kan worden afgeweken. Afwijking in het voordeel van de huurder is daarentegen wél mogelijk. In deze laatste mogelijkheid, de afwijking ten voordele van de huurder, liggen de mogelijkheden voor het concept ''klushuur''. Het is immers onder bepaalde omstandigheden verdedigbaar te stellen dat ''klushuur'' in het voordeel is van de huurder, bijvoorbeeld als de huurder in ruil voor de klushuur een lagere huurprijs verschuldigd is en (eventueel) meer vrijheid heeft bij de afwerking en inrichting van de woning.
Ik zal hieronder per variant van klushuur aangeven of afwijking van de dwingendrechtelijke gebrekenregeling verdedigbaar is.
Bespreking 3 varianten klushuur
1. Een casco-woning zonder één of meerdere essentiële voorzieningen
In deze variant van klushuur wordt een woning verhuurd zonder één of meerdere essentiële voorzieningen, zoals een badkamer/keuken/toilet. Volgens de definitie van een gebrek (artikel 7:204 lid 2 BW) en op grond van de gebrekenboeken van de Huurcommissie, is er in dit geval sprake van een gebrekkige woning. Naar mijn mening is het verdedigbaar te stellen dat deze afwijking van de gebrekenregeling in het voordeel is van de huurder. Het voordeel voor de huurder zit 'm in een lagere huurprijs dan de huurprijs voor een afgebouwde en ingerichte woning én in het feit dat de huurder alle vrijheid heeft bij het inrichten en vormgeven van zijn eigen woning.
2. Een technisch functionele, maar verouderde, woning
In deze variant wordt een verouderde woning verhuurd, die niet meer voldoet aan de eisen van de huidige tijd, maar die verder geen substantiële gebreken vertoont. Verhuur van een dergelijke woning is naar mijn mening goed verdedigbaar. In de eerste plaats is een verouderde woning niet per definitie gebrekkig. Zo blijkt bijvoorbeeld uit rechtspraak dat de aanwezigheid van enkel glas geen gebrek oplevert. Voor zover de verouderde toestand wel als een gebrek zou kunnen worden aangemerkt, dan is het denk ik goed verdedigbaar om te stellen dat de afwijking van de gebrekenregeling in het voordeel is van de huurder.
3. Een woning die onveilig is en/of in een slechte toestand van onderhoud verkeert
Deze variant van klushuur is naar mijn mening niet, althans heel moeilijk, te rechtvaardigen. In deze variant wordt een gebrekkige en/of onveilige woning verhuurd aan de huurder. Dat de huurprijs van deze woning lager is dan de reguliere huur, maakt in deze variant naar mijn mening nog niet dat er sprake is van een afwijking van de gebrekenregeling in het voordeel van de huurder. Het voordeel weegt naar mijn mening niet op tegen het nadeel dat de huurder wordt "opgezadeld" met een gebrekkige woning, In feite legt de verhuurder in deze variant zijn onderhoudsplicht volledig bij de huurder.
Alternatief: het kluscontract
Als een verhuurder toch klushuur in de derde variant wil opzetten, is nog wel een andere juridische constructie denkbaar: het kluscontract. Deze constructie is overigens ook in de eerste en tweede variant van klushuur toepasbaar. In deze constructie wordt de woning pas verhuurd nadat die eerst volledig door de huurder is opgeknapt. Voor de periode van het opknappen wordt een kluscontract gesloten. De huurder betaalt in die periode geen huur en woont nog niet in de woning. De huurovereenkomst wordt pas afgesloten zodra de woning is opgeknapt en niet meer gebrekkig en/of onveilig is. Vanaf dat moment gaat de huurder betalen, waarbij over een overeengekomen periode een huurkorting wordt toegepast, corresponderend met de inspanningen die de huurder heeft geleverd en de kosten die hij heeft gemaakt in de klusperiode. Ook aan deze constructie zitten juridische haken en ogen (bijvoorbeeld op fiscaal terrein) waarover in de beleids- en contractvorming goed moet worden nagedacht.
Klushuur kan in allerlei varianten bestaan. Hoewel de grens tussen de diverse varianten niet altijd scherp is afgebakend, vallen naar mijn idee grofweg drie categorieën te onderscheiden. Cascoverhuur, verhuur van een verouderde woning en verhuur van een gebrekkige woning. Ook is er een vierde variant: het sluiten van een kluscontract. De eerste twee varianten zijn vanuit juridisch oogpunt verdedigbaar, de derde variant naar mijn mening – mede gezien de bedoelingen van de wetgever – in beginsel niet. In deze derde variant is de afwijking van de gebrekenregeling naar mijn idee niet meer uit te leggen in het voordeel van de huurder. In alle varianten zijn er juridische aandachtspunten waarmee in de uitwerking en contractvorming rekening moet worden gehouden, zoals: wat moet de huurder minimaal investeren en wat maximaal; wie wordt eigenaar van de inbouw; wat is de situatie na het vertrek van de huurder etc.