Differentiatie in leencapaciteit, tijd voor maatwerk! | Faijdherbe, Vereijken & Van der Linde
Differentiatie in leencapaciteit, tijd voor maatwerk!
Home / Hypotheek / Differentiatie in leencapaciteit, tijd voor maatwerk!
Posted on 8 juli 2016 24 februari 2021 by Erik van der Linde
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) roept hypotheekadviseurs en huizenkopers op om voorzichtig te zijn met het afsluiten van een maximale hypotheek, nu de prijzen van de huizen weer stijgen. Bepaalde huishoudens kunnen in de problemen komen omdat ze minder financiële ruimte hebben dan gemiddelde huishoudens waarop de leennorm is gebaseerd. De AFM wil voorkomen dat huizenkopers in de problemen komen, zoals is gebeurd na de laatste huizencrisis vanaf 2008.
Op zich een zinnig standpunt natuurlijk. Niemand wil in de problemen komen met zoiets wezenlijks als je huis. In het verleden zijn er excessen geweest waarbij er te hoge leningen werden verstrekt op basis van het inkomen. Om ingrijpen van de overheid voor te zijn is in 2011 de Nederlandse Vereniging van Banken met een eigen richtlijn gekomen. In eerste instantie was het nog mogelijk om op basis van goed onderbouwde argumenten af te wijken van de norm, heden ten dage is afwijken bijna niet meer mogelijk.
Bijzonder in de huidige situatie is dat er bij het bepalen van de maximale hypotheek uitsluitend wordt gekeken naar twee aspecten; de verhouding tussen de hoogte van de lening en het inkomen (loan to income, LTI) en de verhouding hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van de woning (loan to value, LTV). Er wordt niet gekeken naar leeftijd, opleidingsniveau of gezinssamenstelling.
Twee inkomens beiden €30.000
Een inkomen €60.000
Twee inkomens, €45.000 en 25.000
Eén inkomen €70.000
Bij de verstrekkingsnormen wordt rekening gehouden met de belastingteruggave van de aftrekbare hypotheekrente. Een hoger inkomen betekent een hogere teruggave en daardoor kan een alleenverdiener meer lenen dan tweeverdieners met hetzelfde gezinsinkomen. De kwetsbaarheid van de alleenverdiener is groter dan die van de tweeverdieners. Niet alleen is door de hogere belastingdruk het netto inkomen van de alleenverdiener lager, als er een kink in de kabel komt door arbeidsongeschiktheid of ontslag is de impact veel groter dan wanneer er één inkomen van de tweeverdieners wegvalt.
Zo zijn er meer situaties te bedenken waarin nuancering wenselijk is. De noodzaak tot volledig aflossen bij gepensioneerden, zelfde-geslacht-relaties, een groot of juist klein gezin, veel overwaarde op de woning, de huidige woonlast vs. de nieuw te bereiken woonlast. Allemaal aspecten waarbij zorgvuldig beoordelen een wereld van verschil zou maken.
Geen situatie is gelijk, waarom wordt bij dit soort grote impactvolle financiële beslissingen dan wel alles over dezelfde kam geschoren? Een reden kan zijn dat een One-Size-Fits-All benadering een significante kostenbesparing oplevert bij het beoordelingsproces. Tegelijkertijd zet het de achterdeur open voor problemen zoals de AFM terecht constateert.