Minister Ollongren werkt zoals bekend aan maatregelen om het aantal woningen in het middenhuursegment te vergroten. Een van die maatregelen is de door beleggers gevreesde tijdelijke 'noodknop' middenhuur. Daar schreef ik eerder over.
Minder bekend is dat de minister aan een tweetal andere maatregelen werkt die minstens zoveel impact kunnen hebben: maximering van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel en versnelde huurverhoging voor scheefwoners. Ik bespreek hierna beide ontwikkelingen.
Nog geen wetsontwerpen
Eerst het volgende. Het is tot nu toe gebleven bij voornemens die de minister heeft geuit in brieven aan de Tweede Kamer. Er zijn nog geen wetsvoorstellen gepubliceerd, zodat de precieze regelingen nog niet bekend zijn. Maar de brieven van de minister geven voldoende richting om er nu al het volgende over te kunnen zeggen.
Maximering WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel
De WOZ-waarde is sinds 2015 een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Deze maatregel is ingevoerd om de sociale huurprijzen meer te laten aansluiten op de markt en om een groter middensegment te creëren. Het (politieke) uitgangspunt daarbij was dat de WOZ-waarde ongeveer 25% van de totale sociale huurprijs bepaalt. Gemiddeld genomen over het gehele land was dat in 2015 ook zo. De minister had dat door een extern bureau laten onderzoeken.
Onlangs werd deze maatregel geëvalueerd. Daaruit bleek, volgens een brief van 21 februari 2019 van de minister, 'dat er extreme uitschieters zijn in het aandeel WOZ in het WWS'. De afgelopen jaren zijn de WOZ-waarden van woningen in sommigen gemeenten flink gestegen waardoor de WOZ-waarde daar inmiddels aanmerkelijk meer dan 25% van de sociale huurprijs bepaalt. De minister overweegt daarom de mate waarin de WOZ-waarde de huurprijs bepaalt te maximeren 'met het oog op middenhuur'.
Maximaal een derde deel van de sociale huur
In haar brief licht Ollongren een tip van de sluier op: 'vooralsnog' denkt zij aan een 'WOZ-maximum van circa een derde'. Zij bedoelt daar kennelijk mee dat van het totale puntental dat een woning heeft maximaal 33% wordt bepaald door de WOZ-waarde van de woning. Dat betekent dat, als een woning op basis van alle WWS-aspecten behalve de WOZ-waarde een puntenwaarde heeft van 90, de WOZ-waarde van de woning maximaal 45 punten kan opleveren, ook al levert de huidige rekenmethodiek meer punten op. Dat zal in dure gebieden, zoals de grote steden, Amsterdam en Utrecht voorop, vast en zeker leiden tot lagere maximale huurprijzen.
Een (nog onbeantwoorde) vraag is of de nieuwe regeling effect zal hebben voor lopende huurovereenkomsten. Anders gezegd: kunnen huurders van woningen, die door de maatregel een lagere maximale huurprijsgrens krijgen, meteen een huurverlaging inboeken? Het verleden geeft verhuurders te vrezen. Toen de WOZ-maatregel in 2015 werd ingevoerd had die onmiddellijke werking en konden huurders in goedkope gebieden (met lage WOZ-waarden) terstond aanspraak maken op huurverlaging. Andersom was niet mogelijk, omdat de huur in het gereguleerde segment nu eenmaal nooit meer en nooit vaker kan worden verhoogd dan met het jaarlijks door de minister vast te stellen percentage. Het is te hopen dat de minister bij de invoering van de nieuwe maatregel lopende huurcontracten ontziet. Het zou de verhouding tussen partijen anders flink onder druk kunnen zetten.
Niet kostendekkende exploitatie
Een nog groter effect zal de voorgenomen maatregel hebben voor woningen die voor 2015 gereguleerd waren en nadien, door de invoering van de WOZ-waarde in het WWS, zoveel punten meer kregen dat ze in de vrije sector konden worden verhuurd. In dure gebieden leidend tot aanmerkelijk hogere huren dan voorheen. Als de maximering van de WOZ-waarde de woning weer onder de 142 punten brengt (puntengrens per 1 juli 2019),kan dat tot een fikse huurverlaging leiden. Knap vervelend voor de belegger die deze woning na 2015 heeft gekocht en gerekend heeft en mocht rekenen op een vrije sectorhuur. Die ziet zijn rendement in één klap verbleken of moet misschien rekening houden met een niet kostendekkende exploitatie. Deze maatregel is niet gepresenteerd als een tijdelijke maatregel. Deze verhuurder blijft dus zitten met een woning waar hij niet meer van af komt (tenzij hij de woning met verlies verkoopt).
De maatregel zal tot effect hebben dat het middensegment kleiner wordt, want er zullen flink wat vrije sectorwoningen terugkeren naar het gereguleerde segment van de markt. Dat is niet goed te begrijpen, want de minister wil het aantal middensegmentwoningen juist vergroten. De minister licht deze merkwaardige tegenstrijdigheid in haar beleid helaas niet toe. Zij schrijft de maatregel in te willen voeren 'met het oog op middenhuur'. Wat zij daarmee bedoelt legt zij niet uit.
Net als bij de 'noodknop' middenhuur komt de vraag op of de voorgenomen maatregel in strijd komt met het Europees Verdrag voor de Rechten van Mens (EVRM). Daarin wordt het eigendomsrecht beschermd tegen al te drastische overheidsingrepen. Indien de maatregel tot verlies gevende exploitaties leidt is dat bepaald niet denkbeeldig. De minister doet er dan ook goed aan om bij alle (oude en nieuwe) ingrepen in de huurprijzen als wettelijke ondergrens een redelijke te achten rendement te garanderen. Dat was in de jaren 70 van de vorige eeuw ook het uitgangspunt van toenmalig minister Job de Ruiter, toen hij het woningwaarderingsstelsel in 1979 invoerde. Hij vergat dat echter vast te leggen in de wet. Die historische vergissing mag minister Ollongren nu niet maken.
Forse huurverhoging voor scheefwoners
De minister overweegt verder een nieuwe maatregel tegen scheefwonen in te voeren voor die gevallen waarin de geldende huurprijs van een sociale huurwoning is achtergebleven bij de huurprijsontwikkeling in het sociale segment.
Huurveteranen
Elke grotere verhuurder kent het fenomeen van de zogeheten 'huurveteranen': extreem lage geldende huren voor huurders die al heel lang in hun sociale huurwoning wonen. Als de geldende huur veel lager is dan de maximale huurprijsgrens van de woning heeft de verhuurder geen mogelijkheden om de huur naar dat laatste niveau op te trekken. Zelfs niet bij huurders met hogere inkomens. Sinds 2013 bestaat wel de inkomensafhankelijke huurverhoging, maar die leidt tot een beperkte extra huurverhoging, zodat het nog vele (soms tientallen) jaren kan duren voordat de maximale huurprijsgrens is bereikt.
De minister wil het bij hogere inkomens mogelijk maken de huurprijs versneld op te trekken naar de voor de woning geldende maximale huurprijsgrens of de liberalisatiegrens. Hoe snel is nog niet bekend. De minister merkt wel al op dat de huur in één keer kan worden opgetrokken bij inkomens vanaf 2x modaal. De inkomensgrens is ook nog niet bekend. Wordt die gelijk aan de inkomensgrens bij de inkomensafhankelijke huurverhoging of komt die op een ander niveau? Ook is nog niet bekend naar welke niveau de huur mag worden opgetrokken als er voor de woning geen maximale huurprijsgrens is omdat deze in de vrije sector valt (142 punten of meer). De minister verwacht deze zomer meer helderheid te kunnen geven.
Er is nog veel te overdenken en uit te werken door minister Ollongren. Ik wens haar en haar ambtenaren de komende tijd dan ook veel wijsheid toe.
Geplaatst op 16 april 2019 door Huib Hielkema
« Debat in Tweede Kamer over de 'noodknop' in het middenhuursegment. Het Financieele Dagblad citeert Huib Hielkema daarover.