ECLI:NL:RBMNE:2017:4489 Volledige tekst uitspraak
Rechtbank Midden-Nederland, 23-06-2017 / C-16-440183 - KG ZA 17-405
ECLI:NL:RBMNE:2017:4489
Vordering tot opschorting executoriale veiling woonhuis afgewezen. Sprake van een langdurige betalingsachterstand en niet nagekomen betalingsregelingen. Onvoldoende aannemelijk dat het voorgestelde onderhandse verkooptraject binnen afzienbare termijn tot een hogere opbrengst leidt.
C-16-440183 - KG ZA 17-405
zaaknummer / rolnummer: C/16/440183 / KG ZA 17-405
Vonnis in kort geding van 23 juni 2017
advocaat mr. M. van Zijtveld te Haarlem,
ABN AMRO HYPOTHEKEN,
advocaat mr. G. Hamers te Rosmalen.
Partijen zullen hierna [eisers c.s.] en de bank genoemd worden.
- de mondelinge behandeling van 20 juni 2017
Op of omstreeks 20 december 2001 heeft [eisers c.s.] de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) gekocht voor een bedrag van € 358.000,00. Bij akte van 20 december 2001 is op de woning een hypotheekrecht gevestigd ten gunste van (de rechtsvoorganger) van de bank. Dit hypotheekrecht is verstrekt tot zekerheid van terugbetaling van een door de bank verstrekte geldlening van ƒ 1.500.000,- (€ 680.670,32).
Verstrekking van de geldlening heeft mede plaatsgevonden aan de hand van een taxatierapport van 10 oktober 2001 van [makelaar] B.V., waarin de waarde van de woning is bepaald op ƒ 1.900.000,- onderhandse verkoopwaarde.
[eisers c.s.] heeft na aankoop op het perceel een bijgebouw gerealiseerd dat als kantoorruimte dient. Voorts heeft hij de woning en de tuin gerenoveerd.
In 2009 ontstaan er betalingsachterstanden bij de voldoening van maandelijkse termijnen. Deze achterstand bedraagt steeds tussen de € 4.000,- en € 9.000. Vanaf 2013 neemt de achterstand toe. Per oktober 2014 bedraagt de achterstand € 25.623,27.
[eisers c.s.] heeft daarop, op verzoek van de bank, een volmacht tot het onderhands verkopen van de woning aan de bank verstrekt. Daarin is opgenomen dat de bank de woning onderhands mag verkopen voor een prijs die niet lager is dan de in het taxatierapport van 29 maart 2013 opgenomen executiewaarde van € 370.000,- Partijen maken voorts afspraken over het inlopen van de betalingsachterstand.
Per juni 2015 bedraagt de betalingsachterstand € 40.836,-. de bank laat vervolgens de woning opnieuw taxeren voor een eventuele onderhandse verkoop of executie. Uit het taxatierapport van 19 mei 2015 blijkt dat de markt- en executiewaarde op dat moment € 350.000,- en € 220.000,- bedragen, waarbij wordt opgemerkt dat de woning in slechte staat van onderhoud verkeert. De nadien opgemaakte taxatierapporten van 21 december 2015 en 3 april 2017 komen daarmee inhoudelijk overeen.
De bank heeft op enig moment de executie van de woning aangezegd tegen 15 juni 2016. Daarop heeft [eisers c.s.] de betalingsachterstand enigszins weten terug te brengen, waarop de executie geen doorgang heeft gevonden. In november 2016 hebben partijen een betalingsregeling getroffen, waarbij [eisers c.s.] voor 31 december 2016 een bedrag van € 10.000,- zou voldoen en een bedrag van € 20.000,- in het eerste kwartaal van 2017. [eisers c.s.] is deze betalingsregeling niet nagekomen.
Op 25 april 2017 heeft de bank opnieuw de executie aangezegd. De betalingsachterstand bedraagt per 10 april 2017 € 46.559,24. De executoriale verkoop is gepland op 21 juni 2017.
[eisers c.s.] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de bank te veroordelen om binnen twee dagen na betekening het veilingtraject te beëindigen onder de voorwaarde dat [eisers c.s.] meewerkt aan de onderhandse verkoop van de woning op straffe van een dwangsom, met veroordeling van de bank in de kosten van het geding.
[eisers c.s.] heeft ter onderbouwing van zijn vordering aangevoerd dat de bank door gebruik te maken van haar executiebevoegdheid misbruik van recht maakt. Hij heeft daarbij gewezen op de grote persoonlijke gevolgen van een executieverkoop. Wanneer de woning voor de getaxeerde waarde van € 220.000,- zal worden verkocht, resteert voor hem een restschuld van € 500.000,- die hij niet zal kunnen voldoen. Bovendien is hij genoodzaakt elders onderdak te vinden. Daarnaast verwijt [eisers c.s.] de bank dat zij onzorgvuldig heeft gehandeld. Enerzijds heeft de bank niet aan haar zorgplicht voldaan doordat zij een lening heeft verstrekt die, zo blijkt uit de recente taxatierapporten, veel hoger is dan de waarde van de woning. Anderzijds heeft zij onvoldoende initiatief genomen om tot een onderhandse verkoop, die tot een hogere koopprijs leidt, te komen. Zij heeft immers geen gebruik gemaakt van de al in november 2014 verstrekte volmacht. Door nu alsnog, zonder een poging tot onderhandse verkoop te doen, executoriaal te verkopen, heeft zij onvoldoende inspanningen verricht om een zo hoog mogelijke waarde te realiseren. [eisers c.s.] wijst daarbij nog op de mogelijkheid om het perceel te splitsen en de kantoorruimte en de woning los van elkaar te verkopen. Dit leidt tot een hogere opbrengst, aldus nog steeds [eisers c.s.]
De bank voert verweer. Zij heeft aangevoerd dat er geen sprake is van een zodanige onevenwichtigheid tussen de belangen van partijen dat zij geen gebruik zou mogen maken van haar recht op parate executie. Zij heeft daarbij gewezen op de lange voorgeschiedenis van betalingsachterstanden. Uit de geconstateerde slechte staat van het onderhoud, en de omstandigheid dat het geen courant object betreft, volgt dat het alsnog nastreven van een onderhandse verkoop onvoldoende kansrijk is. Daarbij komt dat [eisers c.s.] de maandelijkse termijnen slechts ten dele voldoet, zodat de achterstand gedurende het verkooptraject verder oploopt en daarmee de hogere opbrengst teniet doen, aldus nog steeds de bank.
De spoedeisendheid volgt uit de aard van de zaak. De veiling van de woning heeft al plaatsgevonden tussen de mondelinge behandeling van 20 juni 2017 en de datum van dit vonnis. De bank heeft toegezegd haar gunningsbeslissing aan te houden tot in dit kort geding uitspraak is gedaan.
Tussen partijen staat vast dat er een omvangrijke achterstand is en dat de woning zal moeten worden verkocht. Door [eisers c.s.] is ook niet betwist dat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst. Voldoende vast staat daarmee dat de bank in beginsel is gerechtigd om over te gaan tot parate executie.
Anders dan de bank wil [eisers c.s.] nog de mogelijkheid krijgen om de woning, al dan niet gesplitst, onderhands te verkopen. Hij verwijt de bank dat zij hiertoe niet eerder is overgegaan en daar ook nu geen heil in ziet. Aan de wens om onderhands te verkopen ligt mede ten grondslag de overtuiging van [eisers c.s.] dat de woning meer waard is dan volgt uit de taxatierapporten. [eisers c.s.] heeft sinds de aankoop veel tijd en geld in de woning geïnvesteerd. Hij voelt dan ook, zo is tijdens de mondelinge behandeling gebleken, een sterke emotionele verbondenheid met de woning. Dat de staat van het onderhoud slecht zou zijn wordt door [eisers c.s.] betwist. Zo heeft hij nog in 2016 een bedrag van € 12.000,- in het onderhoud geïnvesteerd, wat mede de reden is geweest dat hij de betalingsregeling niet heeft kunnen nakomen. Dat, mede gezien zijn inspanningen en investeringen, de woning nu zoveel minder waard is dan de taxatiewaarde uit 2001 van € 862.182,41, is niet te begrijpen, aldus [eisers c.s.]
Daar staat tegenover dat [eisers c.s.] stelt dat de makelaar bij het opstellen van dat taxatierapport niet de benodigde zorgvuldigheid in acht heeft genomen en dat hij deze aansprakelijk zal stellen voor de schade. Wat er ook zij van dat taxatierapport, [eisers c.s.] kan eventuele onjuistheid daarin niet aan de bank tegenwerpen. Hij is immers degene geweest die de opdracht heeft gegeven voor het opstellen van dit rapport om de gewenste lening te verkrijgen. Voor zover [eisers c.s.] betwist dat er sprake is van een slechte staat van onderhoud geldt dat de vier taxatierapporten die zijn opgesteld tussen 29 april 2013 en 3 april 2017 een consistent beeld laten zien. Het had op de weg [eisers c.s.] gelegen om zijn betwisting nader te onderbouwen, bijvoorbeeld aan de hand van een ander taxatierapport waaruit van het tegendeel blijkt.
Voor zover [eisers c.s.] de bank verwijt in 2001 haar zorgplicht geschonden te hebben, geldt dat niet is betwist dat ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst van geldlening de maandlasten door [eisers c.s.] konden worden gedragen. Nog daargelaten of in 2001 al voorzienbaar was dat de waarde van het onroerend goed zou dalen, kan in het licht van het voorgaande al niet worden geoordeeld dat de bank met het verstrekken van de lening haar zorgplicht heeft geschonden.
[eisers c.s.] verwijt de bank voorts dat zij geen gebruik heeft gemaak van de in november 2014 verstrekte volmacht. Uit de stukken blijkt dat, toen de bank in 2015 overwoog de verkoop ter hand te nemen, de waarde inmiddels was gedaald tot onder de in de volmacht opgenomen minimum verkoopprijs van € 370.000,-. De bank kon dan ook niet met behulp van deze volmacht een onderhandse verkoop bewerkstellingen.
Ter onderbouwing van zijn betoog dat de bank hem in de gelegenheid moet stellen de woning onderhands te verkopen, heeft [eisers c.s.] een e-mail van een makelaar in het geding gebracht. Daarin staat dat na splitsing het perceel met de kantoorruimte € 150.000,- tot € 175.000,- waard is. Wat de waarde van het resterende perceel met het woonhuis na splitsing bedraagt is daar echter niet in vermeld. Dat de onderhandse verkoopopbrengst na splitsing, uitgaande van een getaxeerde waarde van € 350.000,- voor het gehele perceel, in totaal € 500.000,- bedraagt zoals [eisers c.s.] betoogt, is daarmee niet aannemelijk. Daarbij komt dat gedurende het verkooptraject de betalingsachterstand verder oploopt. Dit traject kan bovendien geruime tijd in beslag nemen, aangezien de percelen eerst moeten worden gesplitst en het bestemmingsplan moet worden gewijzigd. Gezien de slechte staat van het onderhoud is het bovendien nog maar de vraag of een verkoop daarna spoedig kan worden gerealiseerd.
Daarbij is tevens van belang dat tussen partijen vast staat dat de restschuld, die ook in het meest positieve scenario van [eisers c.s.] altijd nog meer dan € 200.000,- bedraagt, gezien de financiële situatie van [eisers c.s.] feitelijk oninbaar is. Het is daarmee waarschijnlijk dat de verkoop van de woning, onderhands of anderszins, hoe dan ook leidt tot een faillissement of schuldsaneringstraject van [eisers c.s.] . Onder deze omstandigheden is het belang van [eisers c.s.] bij het realiseren van een hogere verkoopopbrengst beperkt.
Nu er bovendien al jaren sprake is van betalingsachterstanden en de bank [eisers c.s.] ruimschoots in de gelegenheid heeft gesteld de problemen op te lossen, waar [eisers c.s.] niet in is geslaagd, is er geen sprake van een zodanige onevenwichtigheid van belangen dat de bank niet tot executie zou mogen overgaan. De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen.
[eisers c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de bank worden begroot op:
veroordeelt [eisers c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van de bank tot op heden begroot op € 1.434,00,
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. The-Kouwenhoven en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2017.