Huurbeëindiging bij renovatie van verhuurde winkelruimte
De Hoge Raad heeft op 14 februari 2014 meer duidelijkheid gegeven over de maatstaf die moet worden gehanteerd bij opzegging van de huur bedrijfsruimte wegens renovatie.
Renovatie kan onder bepaalde voorwaarden een grond opleveren voor beëindiging van de huur op grond van dringend eigen gebruik. In het Herenhuis-arrest (ECLI:NL:HR:2010:BL0683) heeft de Hoge Raad op 26 maart 2010 met betrekking tot de beëindiging van de huur van woonruimte aangenomen dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik en dat dit in de regel ook geldt indien de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Dat kan anders zijn indien sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. In zo'n geval zo oordeelde de Hoge Raad kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen na billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.
Op 14 februari 2014 (ECLI:NL:HR:2014:338) beantwoordde de Hoge Raad de vraag, of de maatstaf uit het Herenhuis-arrest ook toepasselijk is op de beëindiging van de huur van 290-bedrijfsruimte. Deze vraag wordt door de Hoge Raad ontkennend beantwoord op grond van het volgende.
Bij beëindiging van de huur van de woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. De Hoge Raad overwoog in voormeld arrest dat de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Bij bescherming van de verhuurder van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige - waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.