Vorige week schreef ik het eerste deel uit de serie: Het pad naar HOT (of FO): linksom of rechtsom. Ik schreef toen dat ik binnen een paar dagen we wat mooie berekeningen zou presenteren, maar dat viel vies tegen. Want, wat neem je allemaal mee in de berekeningen? Inflatie? Hypotheekrenteaftrek? Vermogensrendementsbelasting? Eigenwoningforait? Lastig, en alles wat je allemaal extra meeneemt maakt de berekeningen ingewikkelder. Daarom eerst deze post over wat ik allemaal meeneem, en wat dus niet in de berekeningen die ik gemaakt heb. Dan volgen morgen en overmorgen de berekeningen.
Ik ga uit van een periode van 30 jaar. De beginsituatie is iemand die net een koophuis met een aflossingsvrije hypotheek van €200.000 heeft gekocht. Hij of zij, voor het schrijven gebruik ik even "hij", betaalt daar een rente over van 2,5%.
Deze persoon heeft een buffer van €25.000. Dat is precies het bedrag dat belastingvrij is voor vermogensrendementsheffing. Hier verandert ook niets aan in de gehele periode.
Het doel van deze persoon is om over 30 jaar met vroegpensioen te kunnen gaan. Geheel of gedeeltelijk.
Buiten de hypotheek heeft deze persoon na jaar 30 vaste lasten van €1.500 per maand. Dat verandert ook niet tijdens deze periode.
Deze persoon heeft in jaar 1, €10.000 te besteden voor extra aflossingen op de hypotheek of om te investeren in aandelen.
De aflosser
De aflosser lost elk jaar aan het eind van het jaar af wat hij dat jaar kan aflossen. De hypotheekrente die hij bespaart door de aflossingen lost hij het jaar daarop ook af. Het zogenoemde sneeuwbaleffect. De teruggekregen hypotheekrenteaftrek over een jaar lost hij af in het jaar erop. Dus de hypotheekrenteaftrek van jaar 1, wordt een aflossing in jaar 2. Met de waarde van de woning en het eigenwoningforfait doe ik even niets.
De belegger legt elk jaar aan het begin in wat hij kan beleggen dat jaar. De hypotheekrenteaftrek wordt in het jaar daarna ook mee belegd. Dividend wordt automatisch herbelegd en het rendement daarvan neem ik voor de berekening mee in het algemene rendement. De vermogensrendementbelasting die de belegger moet betalen wordt van het te investeren bedrag afgetrokken in het jaar erna,
Het rendement van beleggen stel ik op 7,5%. Dat is het historische gemiddelde van de AEX van de laatste 30 jaar, zie deze link. Natuurlijk gaat daar het verlies door inflatie vanaf, maar komt het dividiendrendement erbij. Voor het gemak van de berekening stel ik die aan elkaar gelijk.
Ik ga uit van een save withdrawal rate van 4%. Aan het eind van de 30 jaar heeft de aflosser €450.000 (25*12*€1.500) en de belegger heeft €575.000 (25x de hypotheekrente plus de vaste lasten).
beleggen Fire FO HOT hypotheek
Labels: beleggen Fire FO HOT hypotheek
mariimma 19 september 2017 om 10:39
.. wat een suspense....!!
Hypotheekweg 19 september 2017 om 10:44
Meneer en Mevrouw 19 september 2017 om 12:21
EWF heeft een behoorlijke impact. Zeker bij extra aflossen zorgt dit er op een gegeven moment voor dat de HRA nihil is.
Verder zou ik het rendement van beleggen aanpassen en er nog even 0,2% kosten afhalen ;-) 7,5% en alleen gebaseerd op de AEX vind ik persoonlijk vrij fors. Ik zou persoonlijk liever een groter gespreide index bekijken.
Lekker Excellen hé ;-)
Geld is tijd 19 september 2017 om 13:34
EWF heeft inderdaad een effect, maar dankzij hillen is dit een voordelig effect zodra je huis bijna is afgelost, zie hier.
Volgens mij is de berekening niet zo moeilijk. Het aflossen levert 2.5%*(100%-42%)=1.45% rente op; zodra het restschuld klein is zorgt wet Hillen dat het 2.5% is. De investering levert 7.5% op, maar daar gaat grofweg 1% van af, dus hou je grofweg 6.5% over.
Een maandelijks bedrag levert na 30 jaar tegen 1.45% ongeveer 450 keer je inleg op, voor 6.5% is dat 1100 keer.
@DutchRN 19 september 2017 om 16:22
Ik begrijp de wet Hillen niet. Wanneer is dit van toepassing, is er ergens een duidelijke uitleg en rekentool. Ik heb nu een restschuld van 3000 euro en woz van 134000. In januari is mijn restschuld ongeveer 24000 - Gr Marjolein
Geld is tijd 19 september 2017 om 20:00
@DutchRN 21 september 2017 om 09:11
Anoniem 19 september 2017 om 15:15
Tuurlijk, klopt dit een beetje echter denk ik dat 7% redelijk rooskleurig is, dan moet je puur op aandelen of valuta gaan beleggen. Staatsobligaties leveren nada op en lever je zelfs geld op toe. Bedrijfsobligaties die wat opleveren brengt ook een hoog risico met zich mee. Wat dat betreft om je portefuille te spreiden zou ik ipv obligaties gaan aflossen op je huis en de rest in aandelen stoppen.