Erfpacht: Goedkoop of duurkoop? - Van As Advocaten
Home » Nieuws » Erfpacht: Goedkoop of duurkoop?
Erfpacht: Goedkoop of duurkoop?
24 maart 2010 19 december 2018
In de Telegraaf van 6 maart 2010 stond te lezen dat een projectontwikkelaar woningen in Veenendaal ruim onder de marktwaarde verkoopt. Ook elders, zoals in Nieuwegein, komt dit voor. Wat is hier aan de hand en waar zit het addertje?
Er is in deze gevallen sprake van erfpecht: De koper betaalt alleen voor de woning en niet voor de grond waarop de woning is gebouwd. De koper is voor de grond jaarlijks een "canon" (soort huur) aan de eigenaar van de grond verschuldigd.
Door de kredietcrisis is het voor particulieren met een lager inkomen steeds moeilijker geworden om bij een bank een hypothecaire lening voor een woning te krijgen. Omdat een woning zonder de grond een stuk goedkoper is, komt bij erfpacht een lening ook voor de lagere inkomens binnen handbereik. Door de aanhoudende kredietcrisis worden steeds vaker woningen aangeboden met grond in erfpacht. Waar dit vroeger vrijwel alleen door de overheid (bijv. gemeente Amsterdam) gebeurde, maken nu ook projectontwikkelaars hier gebruik van.
Maar is erfpacht wel de oplossing? Of veroorzaakt het in de toekomst juist problemen?
Erfpacht kan eeuwigdurend of voor bepaalde tijd worden aangegaan. Zodra de looptijd van erfpacht voorbij is, zal de bewoner de grond en zijn woning moeten ontruimen. Onder omstandigheden is de eigenaar van de grond wel verplicht om de waarde van de opstallen aan de bewoner te vergoeden. Doorgaans kan ontruiming alleen worden tegengegaan door het aangaan van een nieuwe erfpachtperiode, waarbij door de eigenaar van de grond mogelijk een hogere canon wordt bedongen.
Erfpachtaktes regelen vaak de hoogte van de canon en de wijze waarop de hoogte van de canon gewijzigd kan worden. Er zijn verschillende mogelijkheden waarop dit wordt geregeld. Zo is het mogelijk de erfpacht ineens eeuwigdurend af te kopen tegen een vast bedrag of dat de canon wordt gefixeerd op een bepaald bedrag voor een lange periode. Varianten waarbij het prijsindexcijfer van het CBS of ander indexcijfer ieder jaar de verhoging van de canon bepaald, zijn ook gebruikelijk.
De wijze van berekening van de jaarlijkse canon is echter vaak een vorm van "Mandarijnenrecht". Zo komt het voor dat eens in de 10 jaar de waarde van de grond zonder bebouwing wordt vastgesteld door "deskundigen" en dat de bewoner voor het volgende lustrum jaarlijks een bepaald percentage van deze waarde verschuldigd is. Door de explosief stijgende grondprijzen van de afgelopen 15 jaar verworden deze erfpachtaktes tot wurgcontracten. Het komt ook voor dat er in de akte helemaal geen duidelijke regeling voor verlenging of wijziging van de canon is opgenomen. Dit is in ieder geval vragen om problemen.
Het lijken problemen voor de toekomst, maar het is zaak om meteen bij het aangaan van een erfpachtakte te weten waar u aan toe bent. Zo voorkomt u verrassingen waarbij bijvoorbeeld de hoogte van de canon in enkele jaren tijd vervijfvoudigt.
Laat u voor het aangaan van een erfpachtakte of bij verlenging hiervan goed informeren door specialisten op dit gebied. Wij zijn u hierbij graag van dienst.