Betaalbaarheid koopwoning neemt toe
Hoewel de economische situatie in de afgelopen maanden verslechterde, bleef de betaalbaarheid van een koopwoning in 2011 gelijk. Dit jaar neemt de betaalbaarheid naar verwachting toe, vooral door een verwachte daling van de gemiddelde huizenprijs. Dit zal kopers in 2012 echter nog niet massaal over de streep trekken, verwacht de Rabobank in haar Kwartaalbericht Woningmarkt.
Zo zijn koopwoningen voor alleenverdienende starters met een modaal inkomen nog altijd duur en blijven de overige potentiële kopers door de aanhoudende economische onzekerheden ook terughoudend.
De Nederlandse markt voor bestaande koopwoningen vertoont nog altijd geen tekenen van herstel. Ook in het vierde kwartaal van 2011 daalden de prijzen en werden er minder woningen verkocht dan een kwartaal eerder. In de kwartalen die voor ons liggen zal dit beeld niet structureel veranderen, zo verwachten Rabo-economen. De economische tegenwind en de onzekerheid over een aantal structurele vraagstukken, zoals de toekomst van de hypotheekrenteaftrek, spelen kopers namelijk nog altijd parten.
Op de korte termijn wordt de consument bovendien geconfronteerd met de ongunstige arbeidsmarktvooruitzichten en de bezuinigingsplannen van het kabinet. Vooral op microniveau kan dit voor grote onzekerheid zorgen, aangezien vooralsnog onduidelijk is hoe de pijn wordt verdeeld. Het is met name het geringe vertrouwen bij de consument dat een belangrijke rol speelt bij de zwakke markt voor koopwoningen en niet zozeer economische factoren als achterliggende vraag en financierbaarheid.
Het aantal potentiële kopers is nog altijd in de minderheid in vergelijking met het aantal te koop staande woningen. In het vierde kwartaal van 2011 steeg het aanbod met vijfduizend woningen. Eind 2011 stonden er ruim 221.000 woningen te koop. De Rabo-onderzoekers verwachten dat de verhouding tussen kopers en verkopers in de aankomende kwartalen niet sterk zal verbeteren.
In de huidige omstandigheden is een verdere prijsdaling nodig om meer transacties tot stand te brengen. De geringe omvang van de betalingsachterstanden en gedwongen verkopen toont echter aan dat de noodzaak tot verkoop beperkt is, wat suggereert dat de vraagprijzen en dus de gemiddelde verkoopprijs derhalve maar mondjesmaat zullen worden verlaagd.
Per saldo verwachten de economen van Rabobank in 2012 een gemiddelde prijsdaling van 5 procent voor bestaande koopwoningen. Dit is gematigder dan het op het eerste gezicht lijkt, omdat de helft van deze prijsdaling wordt veroorzaakt door het zogeheten overloopeffect van 2011. Dit is het gevolg van de versnelde prijsdaling in het vierde kwartaal van vorig jaar. De resterende 2,5 procent prijsdaling door het jaar heen zal het gevolg zijn van de mismatch tussen vraag en aanbod. De prijsontwikkeling in de jaren na 2012 is sterk afhankelijk van de rente-, inflatie- en inkomensontwikkeling.
Ook de ontwikkeling van het vertrouwensklimaat speelt een belangrijke rol. Een opleving hiervan zou voor inhaalvraag en een verandering van het sentiment op de woningmarkt kunnen zorgen. Verder zal de prijsontwikkeling per regio aanzienlijk verschillen. Het aantal woningverkopen zal in 2012 vergelijkbaar zijn met dat van 2011.
De markt voor nieuwbouwwoningen ondervindt nog altijd veel last van de huidige situatie op de woningmarkt. Zo heeft de opleving van de bouwproductie in het eerste halfjaar van 2011 in het derde kwartaal van dat jaar geen vervolg gekregen. Daarnaast daalde de orderportefeuille en werden er minder bouwvergunningen verstrekt. Wel zijn er net als voor de woningprijsontwikkeling ook voor wat betreft de bouwopgave aanzienlijke regionale verschillen.