Wanneer is er sprake van eigendomsverkrijging van een strook grond door verjaring? - Benthem Gratama
Bouw & Vastgoed - 7 juli, 2020
Wanneer is er sprake van eigendomsverkrijging van een strook grond door verjaring?
Het in eigendom verkrijgen van grond door middel van verjaring is de laatste jaren een 'hot item'. Veel gemeenten zijn druk met het terugvorderen van gemeentegrond c.q. snippergroen dat door burgers in 'gebruik' is genomen en ook in de burenrelatie komt het leerstuk van verjaring steeds vaker aan de orde. Maar wat is verjaring nu precies en wanneer is hier sprake van?
Eigendomsverkrijging van grond door verjaring komt aan de orde als de feitelijke grens van een perceel afwijkt van de kadastrale grens van dit perceel. Uw woonperceel heeft volgens de kadastrale gegevens bijvoorbeeld een diepte van 25 meter (= kadastrale grens), maar sinds jaar en dag staat er na circa 23 meter een schutting die geplaatst is door uw achterbuurman (= feitelijke grens). Indien aan bepaalde voorwaarden is voldaan wordt uw achterbuurman na verloop van tijd eigenaar van deze strook grond van 2 meter diepte. We spreken dan van verjaring.
Wanneer is er sprake van verjaring?
De wet onderscheidt twee vormen van verjaring, namelijk verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring.
Van verkrijgende verjaring is sprake indien een niet (kadastraal) eigenaar een strook grond in bezit heeft genomen, de niet (kadastraal) eigenaar bij de inbezitneming te goeder trouw was en het bezit onafgebroken tien jaren heeft geduurd.
De voorwaarden om te voldoen aan het eerste vereiste, dat van bezit, zijn niet eenvoudig te omschrijven, maar de vraag waar het feitelijk om draait, is of de gebruiker van de strook grond zich zodanig gedraagt dat anderen, waaronder de kadastraal eigenaar, uit dit gedrag kunnen afleiden dat de gebruiker zich als eigenaar van de strook grond beschouwt. De gebruiker moet met andere woorden daden verrichten ten aanzien van de strook grond die duiden op eigendom. Dit worden ook wel bezitsdaden genoemd. Maar welke daden van de gebruiker kunnen worden aangemerkt als bezitsdaden? Uit de rechtspraak kan worden afgeleid dat alleen het onderhouden van een strook grond niet voldoende is. Deze daad staat namelijk op zichzelf en brengt niet mee dat de kadastraal eigenaar hieruit moet afleiden dat de gebruiker zichzelf als eigenaar ziet. Dit neemt echter niet weg dat het onderhouden van de strook grond in samenhang met andere daden, bijvoorbeeld het betegelen van de strook grond, het plaatsen van een tuinhuisje, etc., wel voldoende kunnen zijn om te concluderen dat er sprake is van bezit. De omstandigheden van het geval zijn bij deze beoordeling doorslaggevend. Die beoordeling wordt overigens betrekkelijk eenvoudiger indien de gebruiker de strook grond heeft omheind en anderen, waaronder de kadastraal eigenaar, hierdoor geen toegang meer hebben tot de strook grond. In dat geval wordt in de rechtspraak over het algemeen aangenomen dat er sprake is van bezit.
Voor verkrijgende verjaring is ook vereist dat de bezitter te goeder trouw is. Een bezitter is te goeder trouw indien hij zich als rechthebbende op de strook grond beschouwt en zich ook redelijkerwijs als rechthebbende op de strook grond mocht beschouwen. Met andere woorden: de bezitter denkt dat hij eigenaar is van de strook grond en de bezitter had daartoe ook gegronde redenen.
Als aan deze twee voorwaarden is voldaan, dan verkrijgt de bezitter de strook grond in eigendom als het bezit tien jaren heeft geduurd en dit bezit onafgebroken was. De kadastraal eigenaar verliest dan dus zijn eigendom op deze strook grond.
Een beroep op bevrijdende verjaring slaagt als een niet kadastraal eigenaar een strook grond in bezit heeft op het moment waarop de verjaringstermijn van de rechtsvordering van de kadastraal eigenaar tot beëindiging van het bezit van twintig jaren is voltooid.
Het vereiste van bezit betekent ook in dit geval dat nodig is dat de gebruiker bezitsdaden verricht ten aanzien van de strook grond en dat anderen uit deze daden kunnen afleiden dat de gebruiker meent eigenaar te zijn van de strook grond.
De bezitter wordt eigenaar van de strook grond indien er twintig jaren zijn verstreken, nadat het bezit is aangevangen.
Voor deze vorm van verjaring is niet vereist dat de bezitter van de strook grond te goeder trouw is. Ook iemand die een strook grond in bezit heeft genomen terwijl hij wist dat hij hiertoe niet gerechtigd was, kan dus door (bevrijdende) verjaring eigenaar worden van de strook grond.
Het is aan degene die zich op verkrijgende of bevrijdende verjaring beroept om aan te tonen dat aan de voorwaarden hiervoor is voldaan. Deze persoon zal dus moeten aantonen dat hij en/of zijn rechtsvoorganger gedurende ten minste tien jaar respectievelijk twintig jaar bezitter was van grond dat kadastraal gezien niet tot het zijne behoort. In de praktijk blijkt dit heel lastig. Oude foto's of verklaringen van rechtsvoorgangers of van mensen die al lang met de situatie bekend waren, kunnen bij de bewijslevering van pas komen.
Bij een beroep op verkrijgende verjaring zou het ook aan de bezitter zijn om te bewijzen dat hij te goeder trouw was bij de aanvang van het bezit. De wet schiet de bezitter hierbij echter te hulp: goeder trouw wordt namelijk vermoed aanwezig te zijn. Het gevolg is dat de kadastraal eigenaar van de strook grond zal moeten aantonen dat de bezitter juist reden had om te veronderstellen dat hij geen eigenaar was van de strook grond. In de praktijk blijkt dit niet altijd eenvoudig.