Wat is dat eigenlijk, een compromis de vente? Letterlijk vertaald betekent het een 'verkoopafspraak', een contractuele afspraak tussen twee partijen, een koper en een verkoper, die aangegaan wordt over de koop van onroerend goed in Frankrijk. Deze afspraak, die dus een wederzijdse koop- en verkoopafspraak is, wordt schriftelijk aangegaan door het ondertekenen door beide partijen van een akte, meestal ten overstaan van een (Franse) notaris. Maar aangezien het hier strikt gesproken gaat om een 'onderhandse acte', een acte sous seing privé kan de acte in principe ook opgesteld en ondertekend worden zonder tussenkomst van een notaris.
In Frankrijk moeten twee aktes worden opgemaakt tussen de koper en de verkoper, een aan het begin van het aankooptraject en een aan het eind: resp. het compromis de vente en de acte authentique. Daartussenin ligt een periode van minimaal twee maanden.
Het compromis de vente is bedoeld om alle details van de aankoop te regelen: het huis, maar ook de bijbehorende grond en de eventueel mee over te nemen roerende goederen, de erfdienstbaarheden en allerlei opschortende en ontbindende voorwaarden. Een compromis de vente regelt ook op welke termijnen welke aspecten moeten zijn geregeld, een aankoopproces is immers een getrapt proces met een aantal stappen, zoals u kunt lezen op deze website. En verder wat de rechten en plichten van de koper en van de verkoper zijn. Een goed compromis de vente houdt ook rekening met alle relevante wettelijke regelingen. Met name die ter bescherming van de koper! En wilt u alsnog van de koop afzien, dan regelt het compromis de vente hoe dat kan en onder welke voorwaarden. Kortom, we kunnen het belang van dit document niet genoeg benadrukken!
Zodra er een mondelinge overeenkomst is, kan het beste aan een notaris (bv. de plaatselijke notaris die het onroerend goed kent) de opdracht worden gegeven tot het opstellen van een compromis de vente. Gelukkig zijn er ook steeds meer makelaars die kopers doorverwijzen naar de notaris. Dat verlost ons hopelijk ooit nog eens van alle eenzijdige, onduidelijke en bedenkelijke promesses de vente en promesses d'achat en allerlei andere quasi-koopcontracten.
Een gemiddeld compromis de vente bestaat uit een bladzijde of zeventien aan dichtbedrukte tekst, veelal in archaïsch juridisch Frans, plus natuurlijk een stapel bijlagen. Overigens staat het compromis de vente ook bekend onder de volgende namen:
– SSP, of (contrat) sous seing privé of (acte) sous signatures privées
– avant-acte
– promesse de vente synallagmatique
We denken wel eens dat al die andere termen zijn uitgevonden om de arme koper in verwarring te brengen…
Wij kiezen op deze website eenduidig voor de duidelijkste naam: COMPROMIS DE VENTE
Behalve de gebruikelijke wettelijke bepalingen, biedt het compromis de vente ook ruimte voor persoonlijke wensen en eisen. De koper kan bijvoorbeeld eisen dat de verkoper schriftelijk verklaart dat de verwarming (of het zwembad of de fosse septique, etc) in goede werkende staat verkeert. Daarmee kan de verkoper worden aangepakt als na de koop zou blijken dat deze installaties niet in goede werkende staat zijn. Verkopers en hun makelaars hebben geen belang bij het opnemen van dergelijke verklaringen, dat geeft alleen maar verantwoordelijkheden. Ook notarissen hebben er geen belang bij, die hoeven slechts te kijken of het compromis de vente geheel aan alle wettelijke verplichtingen voldoet en deze verklaringen zijn niet verplicht volgens de wet.
Verder wordt er in het compromis de vente aangegeven wat de verkoper moet doen en nalaten, en daar wordt dan vaak bij vermeld dat hij verplicht is het huis in de bestaande staat te houden, waarbij een opsomming wordt gegeven van wat er normaal gesproken bij het huis hoort. Dit kan nog worden aangevuld met een lijstje van roerende goederen. Het levert een fiscaal voordeel (lagere overdrachtsbelasting) op indien een gedeelte van de totale prijs wordt bestempeld als 'roerende goederen', maar het 'rommelen' met de waarden van de roerende goederen is inmiddels verleden tijd.
Het goed en conform alle wettelijke regels vastleggen van aankoopafspraken in een compromis de vente vereist zorgvuldigheid en deskundigheid. Alle Frankrijkgangers die in Frankrijk 'hun' huis hebben gevonden, lopen hier tegen aan, of het nu een eerste of een tweede huis is: het compromis de vente is de belangrijkste horde in het hele koopproces. Als deze goed wordt genomen, gaat de rest bijna vanzelf.
Compromis de vente tekenen
Op de afgesproken datum gaat u naar het kantoor van de notaris om daar het compromis de vente te tekenen. Na het tekenen gaat de daaropvolgende dag een délai de rétractation in, een periode van tien dagen bedenktijd voor de koper. Dit zijn kalenderdagen, niet werkdagen. In deze periode kan de koper zonder opgaaf van redenen nog afzien van de koop.
U kunt het compromis de vente ook tekenen via een procuration. Dit is een formeel verzoek van u aan de notaris om iemand anders (meestal een medewerker van het notariskantoor) namens u te laten tekenen. Indien u niet zelf aanwezig zult zijn bij ondertekening, kan de notaris het definitieve exemplaar van het compromis de vente ook eerst door de koper laten tekenen in dreivoud. Daarna wordt het contract naar u gestuurd. Na ondertekening stuurt u de drie exemplaren terug naar de notaris. De zeven dagen bedenktijd gaan in op de dag volgend op verzending door de notaris van het door alle partijen getekende contract.