Door Lieselotte Hellinga • 18 augustus 2014
Huurders in de vrije sector hebben meer rechten dan ze vaak denken. Als een huurperiode voor bepaalde tijd verstrijkt en de huur wordt voortgezet, dan gebeurt dit voor een onbepaalde periode. Dan heeft de huurder ook mogelijkheden de huur op te zeggen.
Verhuurders en dan met name verhuurders in de vrije sector, bedingen veelal een groot aantal voorwaarden waaronder een woonruimte kan worden gehuurd. Een belangrijke voorwaarde is vaak de huurperiode voor bepaalde tijd. Een huurperiode voor bepaalde tijd is voor een huurder meer dan eens een vervelende en onzekere voorwaarde. Helemaal wanneer er, naast de huurperiode van bepaalde tijd, ook nog een verlengingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen, welk beding maakt dat de huurperiode voor bepaalde tijd kan worden voortgezet met, opnieuw, een periode voor bepaalde tijd.
Huur voortgezet voor onbepaalde periode
Wat veel huurders niet weten, is dat zij rechten hebben op dit punt. Verstrijkt een huurperiode voor bepaalde tijd en wordt de huur voortgezet, dan gebeurt dit voor een onbepaalde periode, ongeacht of er sprake is van een verlengingsbeding. De huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan dus niet worden verlengd voor een bepaalde periode. Dit is een recht van de huurder dat de huurder ook niet contractueel kan worden ontnomen. Overigens ligt het voorgaande wel anders indien er sprake is van verhuur op grond van de Leegstandswet.
Mogelijkheden huur op te zeggen
Daarnaast heeft de huurder mogelijkheden om de huur op te zeggen. Wordt in een huurovereenkomst een huurperiode van één jaar overeengekomen en wordt daarbij aangegeven dat de huurperiode steeds met één jaar wordt verlengd (verlengingsbeding), dan zou de huurder de huurovereenkomst niet tussentijds, dus gedurende het lopende jaar, kunnen opzeggen. Dit is echter niet het geval. Zoals hiervoor aangegeven, is immers na de eerste huurperiode voor bepaalde tijd hoe dan ook sprake van een huur voor onbepaalde tijd. Na het verstrijken van de eerste huurperiode, kan de huurder de huurovereenkomst dan ook opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn, welke opzegtermijn vaak gelijk is aan één maand.
Huurder wél gebonden aan verleningsperiode
De verhuurder is daarentegen wel gebonden aan de verlenging indien deze is opgenomen in de huurovereenkomst en zal de huurovereenkomst dus slechts kunnen opzeggen tegen het einde van de lopende verlengingsperiode. Hierbij wordt opgemerkt dat de gronden waarop de verhuurder de huur vervolgens kan opzeggen limitatief zijn.
Huur opzeggen per email
Mocht u, als huurder, de huurovereenkomst wensen te beëindigen, dan is dit, na een recente uitspraak van de Rechtbank Rotterdam, mogelijk per e-mail. Hoewel dit in strijd is met het wettelijk vormvoorschrift dat de huurovereenkomst middels een aangetekende brief of exploot dient te worden opgezegd, heeft de Rechtbank geoordeeld dat opzegging per e-mail in het huidige communicatieverkeer voldoet.
In de betreffende kwestie was van belang dat het e-mailadres van de verhuurder in de huurovereenkomst was opgenomen en het feit dat de verhuurder onweersproken had gelaten dat hij de e-mail met de opzegging had ontvangen en bekend was met de wil van de huurder. Het risico ligt erin dat de verhuurder betwist dat de opzegging per e-mail door hem is ontvangen. Om die reden is het, mocht u de huur opzeggen per e-mail, aan te raden te vragen naar een ontvangstbevestiging.
Lieselotte Hellinga werkt bij AD Advocaten, en voelt zich als een vis in het water in de algemene rechtspraktijk. Ervaring en deskundigheid heeft zij op terreinen familierecht, arbeidsrecht, huurrecht, contractenrecht, aansprakelijkheidsrecht, waaronder letselschade en strafrecht.