Als u een huis koopt dan is het niet altijd duidelijk hoe de biedingen precies verlopen. In sommige gevallen gebeurde dit niet helemaal eerlijk. Hierdoor vielen kopers onterecht buiten de boot. In februari 2022 is daarom het verbeterplan ‘Vertrouwen in het koopproces’ gepresenteerd door Vereniging Eigen Huis, de branche- en beroepsorganisaties van makelaars (NVM, VastgoedPro en VBO Makelaars) en minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Een belangrijke verbetering in dit plan is de ontwikkeling van een digitaal biedlogboek. Hierin kunnen koper en verkoper het biedingsproces volgen. In dit artikel leggen wij uit wat er verandert voor kopers en verkopers van woningen.
Voorbeeld
U heeft een mooi huis op het oog en maakt een afspraak met de makelaar om het huis te bezichtigen. U bent na het bezoek enthousiast en wil een bod doen. De makelaar vertelt u dat alle geïnteresseerden hun bod moeten indienen in een gesloten envelop en dat voor een bepaalde datum en tijdstip. U doet het bod en wacht vol spanning af. Helaas krijgt u te horen dat u tweede bent geworden. Iemand heeft een beter bod gedaan. Een aantal dagen later hoort u via via dat het winnende bod pas ná de sluitingsdatum is binnengekomen. U vindt dit niet eerlijk en bent teleurgesteld en boos.
Waarom is deze verandering nodig?
Vooral de woningzoekende heeft kritiek op het biedingsproces omdat deze niet transparant genoeg zou zijn. Veel gehoorde klachten zijn: bieders worden tegen elkaar uitgespeeld, de woning is verkocht aan iemand die niet het hoogste bod heeft gedaan, het bod is niet bij de verkoper terecht gekomen, na het sluitingsmoment van de inschrijving wordt nog een bod gedaan en makelaars wisselen biedingsbedragen uit. Gevolg hiervan is dat de ene woningzoekende meer informatie heeft dan de andere woningzoekende. NVM, VBO en VastgoedPro vinden het biedlogboek niet dé oplossing om misstanden te voorkomen, maar het zorgt wel voor extra transparantie.
Per 1 juli 2022 verandert het biedingsproces. Wat verandert er precies?
De makelaars die zijn aangesloten bij makelaarsorganisaties NVM, VBO of VastgoedPro passen de gedrags- en erecode aan. In de gedrags- en erecode is opgenomen waar de makelaar zich aan moet houden. Het transparante biedingsproces is per 1 juli 2022 opgenomen in deze code. Gebruik van een digitaal biedlogboek wordt in deze code geadviseerd per 1 juli 2022 en is verplicht vanaf 1 januari 2023. De verkoper en woningzoekenden mogen verwachten dat de makelaar zich aan de gedrags- en erecode houdt. Vooral voor de woningzoekende wordt het biedingsproces transparanter. De woningzoekende en ook de verkoper kunnen een verzoek bij de makelaar indienen om het digitale biedlogboek in te zien. Zij kunnen dan zien welke biedingen zijn gedaan. Dit kan alleen nadat de wettelijke bedenktermijn van 3 dagen na de koop van een huis en de eventuele ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst voorbij zijn.
Wat kunt u doen wanneer de makelaar vanaf 1 juli 2022 geen gebruikt maakt van een digitaal biedlogboek?
Veel makelaars maken vanaf 1 juli 2022 gebruik van een digitaal biedlogboek. Maakt de makelaar daar nog geen gebruik van? Dan kunt u de makelaar daar alleen op aanspreken wanneer de makelaar hier na 1 januari 2023 nog steeds geen gebruik van maakt. Dan is het gebruik van het digitale biedlogboek pas verplicht.
Wat kunt u doen wanneer de makelaar geen inzage geeft in het biedingsproces of als het biedproces niet goed is gegaan?
Gebruikt de makelaar wel een digitaal biedlogboek en is het biedingsproces volgens u niet transparant gegaan? Klaag dan eerst bij de makelaar. Levert dit niets op, dan kunt u een klacht indienen bij de makelaarsorganisaties NVM, VBO of VastgoedPro waar de makelaar bij is aangesloten. Ook is de makelaar via het tuchtrecht aan te spreken. De makelaar moet handelen volgens de regels van de gedrags- en erecode. In een tuchtrecht procedure wordt beoordeeld of de makelaar handelt volgens de regels.
Er komen meer wijzigingen aan. Welke wijzingen zijn dit?
Er komt een meldpunt voor klachten over het biedingsproces voor de makelaars die bij NVM, VBO en Vastgoedpro zijn aangesloten. Dit vervangt het meldpunt voor klachten van de Vereniging Eigen Huis.
Voor de makelaars die zijn aangesloten bij NVM, VBO en Vastgoedpro komt er ook een onafhankelijk, gezamenlijk tuchtrecht. Dit biedt consumenten één toegankelijk loket van dezelfde kwaliteit voor onafhankelijke klachtenbehandeling. Nu hebben NVM, VBO en Vastgoedpro ieder nog een eigen tuchtrechtprocedure. Verder volgt de minister de ontwikkelingen met interesse en kan het zijn dat de minister makelaars wettelijk verplicht het biedlogboek te gebruiken.
Heeft u hulp nodig van een jurist?
Natuurlijk staan we ook dan voor u klaar. Heeft u een rechtsbijstandverzekering bij Interpolis, Centraal Beheer, FBTO, Avéro Achmea, InShared of HEMA en heeft u een juridische vraag of (dreigend) probleem? Meld dan uw zaak online of neem contact op. Onze juristen helpen u graag.