aanwijzing deskundige Archieven · Huurgeschil.nl
Tag: aanwijzing deskundige
Huurgeschil.nl > aanwijzing deskundige
FAQ Bedrijfsruimte – Wijziging huurprijzen – De rol van de rechter bij de bepaling van de huurprijs
De vordering zonder begeleiding van het advies door deskundigen over de huurprijs worden gestart. Het advies wordt geacht door de eiser ook later in het geding gebracht te kunnen worden. In de praktijk De wetgever heeft immers de dagvaarding niet nietig verklaard, zonder aanwezigheid van dit rapport. Uit de dagvaarding moet verder wel blijken dat gedaagde van de inhoud van het rapport op de hoogte was en dat gedaagde zich niet met het standpunt van de deskundigen akkoord heeft verklaard. Als bij beschikking een rechter een deskundige heeft benoemd, dan moet de vordering wel vergezeld gaan van deze beschikking.
Als partijen ter zitting niet alsnog een deskundige uitkiezen, dan kiest de rechter een deskundige die haar bekend is. De rechter houden een lijstje van deskundige bij.
Rol van de deskundige betreffende de wijziging van de huurprijs
Het is de bedoeling van de wetgever geweest om met de invoering van artikel 7:304 BW procedures buiten de deur te houden en partijen na een huurprijsvaststelling door een deskundige inzicht te geven in de kansen van wijziging van de huurprijs gedurende een procedure. Ook met het oog op de kosten van het inschakelen van een deskundige lijkt de wetgever een garantie te geven dat belanghebbenden niet lichtvaardig een dergelijke procedure zullen starten.
In de Memorie van Toelichting (26932, toelichting op artikel 304) wordt dit standpunt als volgt toegelicht: "Teneinde onnodige procedures te voorkomen is in artikel 304 een vereiste voor de ontvankelijkheid van de vordering opgenomen, dat ertoe strekt partijen te bewegen tot serieuze onderhandelingen aan de hand van het oordeel van een of meer deskundigen, eer zij tot een procedure betreffende huurprijsvaststelling besluiten… In de huidige praktijk vraagt de rechter regelmatig advies aan de zogenoemde bedrijfshuuradviescommissies, die functioneren bij de Kamers van Koophandel, maar geen wettelijke status hebben. Het ligt voor de hand dat, voor wat betreft het vinden van deskundigen voor de toepassing van de onderhavige bepaling, in de eerste plaats gedacht moet worden aan deze commissies. De thans voorgestelde regeling komt er derhalve op neer dat deze commissies reeds in een eerder stadium worden ingeschakeld, zo niet door partijen gezamenlijk dan wel op verzoek van één van hen door de rechter. Aldus kan van hun werk eerder en derhalve meer profijt worden getrokken…
Hieruit blijkt dat van partijen wordt verlangd dat zij onderhandelingen voeren om een deskundige te benoemen en dat de inschakeling van de rechter als ultimum remedium moet worden beschouwd. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 4 oktober 2013 ECLI:NL:HR:2013:856 (rechtsoverweging 3.4.3) evenwel bepaald dat aan het overleg niet al te hoge eisen gesteld hoeven te worden. Het is van belang dat zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW. Uit de tekst en de strekking van de wet volgt dat het voeren van overleg tussen partijen tijdens een procedure niet mogelijk is te laat is en tot niet-ontvankelijkheid hoort te leiden.
Als partijen het eens worden over de benoeming van de deskundige kunnen zij de ingangsdatum van een nieuwe huurprijs bespreken. Dat tijdstip zal dan ook bepalend zijn voor de ingangsdatum van de referentieperiode. De wettelijke regeling laat toe dat partijen overeenstemming bereiken over de ingangsdatum waarop de wijziging van de huurprijs in moet gaan (en de datum waarop de referentieperiode aanvangt).
Als partijen na aanwijzing van de deskundige niet tot overeenstemming komen over de hoogte van de huurprijs, dan moet het deskundigenadvies in het kader van een procedure worden overgelegd. Noot 210 Het is de vraag of die rem zijn functie vervult. Met name voor de partij die de huurprijs gewijzigd wenst te zien en die voor rechtsbijstand is verzekerd, vormen deze kosten geen belemmering, omdat deze kosten bij enige verzekeraars (let op de polisvoorwaarden!) als proceskosten onder de dekking van de rechtsbijstandverzekering vallen. Gezien de formulering van artikel 7:304 lid 1 BW kan de vordering zonder begeleiding van het advies door deskundigen over de huurprijs worden gestart. Het advies wordt geacht door de eiser ook later in het geding gebracht te kunnen worden. De wetgever heeft immers de dagvaarding niet nietig verklaard, zonder aanwezigheid van dit rapport. Uit de dagvaarding moet verder wel blijken dat gedaagde van de inhoud van het rapport op de hoogte was en dat gedaagde zich niet met het standpunt van de deskundigen akkoord heeft verklaard.
Als er echter op het moment van dagvaarding geen advies voorhanden is, dan doet zich een omstandigheid voor die de wet heeft willen voorkomen en dan zal de eiser niet-ontvankelijk verklaard dienen te worden. Noot 211 De rechtbank te Utrecht heeft in haar vonnis van 19 februari 2010 LJN: BM0097, sector kanton Rechtbank Utrecht, 669355 UE VERZ 09-2454 JS de verhuurder ontvankelijk verklaard in haar verzoek, omdat de huurder in de onderhandelingen over deze wijziging van de huurprijs niet overeengekomen voorwaarden heeft gesteld, waardoor partijen niet tot overeenstemming hebben kunnen komen. De rechter besliste daarom dat partijen – conform de overeengekomen voorwaarden – ieder voor de helft in de kosten veroordeeld zouden worden.
De rechter is niet gebonden aan het advies van de deskundigen en kan daar dus van afwijken ( zie Kamerstukken II 1999/2000, 26932, nr.3 pagina 9). De rechter kan bijvoorbeeld van het advies afwijken als dit niet voldoet aan de criteria als vermeld in artikel 7:303 lid 2 BW. Als het rapport de vordering tot huurprijswijziging moet ondersteunen en het voldoet niet aan de criteria als vermeld in artikel 7:303 lid 2 BW, dan is het toch niet de bedoeling dat de rechter de vordering niet-ontvankelijk zal verklaren. De mogelijkheid van correctie en/of bijsturing van de uitkomst van het rapport van de deskundige door de rechter kan nadelige gevolgen voor een van de partijen door een foutief rapport voorkomen.
De rechtbank te Amsterdam, sector kanton, van 25 september 2007 Noot 211a was van mening dat een rapport dat in overleg met de huurder en de verhuurder door drie deskundigen was opgesteld als een bindend advies (artikel 7:904 BW) kon worden gezien. Van dit advies kan worden afgeweken als gebondenheid daaraan van een van de partijen in verband met de inhoud of de wijze daarvan in gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden gevergd. In deze concrete situatie ging het om een afwijking van 52 m² tussen een meting op basis van tekeningen en op basis van een (latere) meting ter plaatse. Dit verschil kwam neer op een afwijking van zes à zeven procent, dat zodanig groot is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om partijen daaraan te houden. De deskundigen hadden dit verschil moeten constateren en hadden voorts dienen te besluiten om ter plekke met behulp van de modernste apparatuur op basis van NEN 2580-norm de oppervlakte vast te stellen. Bij het bepalen van huurwaarde moet echter wel rekening gehouden worden met het verschil tussen "winkelvloeroppervlak" en "overige oppervlakte". De feitelijk gehuurde oppervlakte (op basis van NEN 2580) zal aanmerkelijk groter zijn dan de winkeloppervlakte. De winkelvloeroppervlakte is toegankelijk voor de consument. Deze winkelruimte wordt doorgaans gewaardeerd op 100%. De overige ruimte wordt daarvan herleid. De rechter kan dus van het uitgebrachte advies van de deskundige afwijken als met deze variabelen niet voldoende rekening is gehouden. De rechter dient zijn oordeel dat afwijkt van het rapport van de deskundige dan wel uitgebreid te motiveren (HR 22 april 1983, NJ 1983, 666 (Hart/Curatoren Stronkhorst).