In het kader van consumentenbescherming is het van belang dat een hypothecair krediet niet te hoog is ten opzichte van de waarde van de woning. Dit betekent in de praktijk dat een taxatierapport van een deskundig taxateur (bestaande bouw) of de aanneemsom (nieuwbouw) als uitgangspunt moet worden genomen ter beoordeling van de waarde van de woning. Op basis hiervan kan de LTV worden vastgesteld (102% in 2016, behoudens uitzonderingen).
De richtlijn biedt echter de ruimte om in bepaalde gevallen gebruik te maken van een 'modelmatige waardebepaling'. Het voordeel van deze waardebepalingen (taxaties) voor consumenten is dat het goedkoper is dan het laten opstellen van een volledig taxatierapport. Een voorbeeld van een modelmatige waardebepaling is de WOZ-waarde.
Het risico van deze waardebepaling is dat er geen rekening wordt gehouden met de individuele staat van de woning, waardoor de werkelijke waarde aanmerkelijk lager kan liggen dan de modelmatig vastgestelde waarde. Toch wordt ook de modelmatige waardebepaling toegestaan, zoals in de Europese MCD-richtlijn is afgesproken.
Om het risico dat hierboven geschetst wordt te ondervangen, was eerder (op 18 april 2016) afgesproken dat de lening niet hoger zou mogen zijn dan 80% van de modelmatig vastgestelde waarde. Dit percentage was in overleg met de AFM vastgesteld.
Hierop komt de minister nu terug. Na Kamervragen van diverse partijen en in overleg met marktpartijen en toezichthouders is besloten dat de grens komt te liggen op 90% van de modelmatige waardebepaling. Het risico op overkreditering wordt hierdoor nauwelijks hoger, terwijl de voordelen voor de consument (snellere doorlooptijd financiering en lagere kosten) groot zijn.
Wat houdt een modelmatige waardebepaling in?
Modelmatige wijzen van waardebepalingen gaan uit van verschillende objectieve factoren, zoals de ligging, de grootte en het type van de woning. De vastgestelde WOZ-waarde is een voorbeeld van een modelmatige waardebepaling. In de richtlijn staat dat "de waardebepaling van woningen ten behoeve van de hypothecaire kredietverlening op grond van voldoende betrouwbare normen moet plaatsvinden. Betrouwbare normen zijn volgens de richtlijn normen in overeenstemming met internationaal erkende normen voor waardebepaling.". Dat biedt nog steeds niet heel veel houvast.
Er zijn dan ook vragen gesteld aan de minister over de validatie van de modelmatige taxaties. Het antwoord daarop is, dat geldverstrekkers zelf voldoende toereikende interne processen moeten hebben voor intern risicobeheer en voor beheer van zekerheden, waaronder deugdelijke procedures voor vaststelling van de (modelmatige) waarde.
Banken en andere aanbieders van hypothecaire kredieten mogen hiervoor dus eigen procedures hanteren. Het is in hun eigen belang dat deze procedures in orde zijn. Inmiddels is er een marktinitiatief in de vorm van de Automated Valuation Models (AVM). Via de AVM kunnen geldgevers modelmatige taxaties opvragen, waarin de eerder genoemde objectieve factoren een rol spelen. Het is nog niet bekend of en zo ja, welke geldgevers met de AVM gaan werken.