Erfpachtcanon via verdeelsleutel in splitsingsacte | De Rijdende Rechter
Home›Forums›Conflict met de overheid of gemeente›Beslissingen door de overheid›Erfpachtcanon via verdeelsleutel in splitsingsacte
HagedoornBekijk details
Erfpachtcanon via verdeelsleutel in splitsingsacte
Ons appartement (40 m2) op 1e verdieping van een binnenstad krijgt van het ene op het andere moment te maken met een gigantisch hoge erfpachtcanon. In 2004 was deze nog € 59,90, een jaar later ruim € 1.500. En de gestaffelde verhoging liep zelfs door tot ruim € 1.700 per jaar.
Dit terwijl de gemeenteraad had besloten dat deze maximaal 3x over de kop mocht gaan. Driedubbel gepakt: a. ineens een ondergrens van 100 m2, b. ineens een grondwaarde per perceel (was daarvoor voor alle 6 de appartementen die op 140 m2 in totaal staan) en c. ineens geen verdeelsleutel meer (zoals wel in de splitsingsakte en in het koopcontract stond vermeld.)
De gemeente omzeilt dit gewoon en zeg dat ze zich er niet aan hoeven te houden en dat wij bezwaar hadden moeten maken binnen een bepaalde termijn. Dat hebben we niet gedaan, omdat we vertrouwden op toepassing van de verdeelsleutel. De brief was achteraf niet transparant en helder en bevatte geen informatie over ondergrens en loslating verdeelsleutel, dus een afwijkende andere procedure! Dat had men toch moeten melden (als het al mag)?
Een andere groep had wel bezwaar gemaakt en die kregen een schikking van 24,5% korting, terwijl ze niet eens een verdeelsleutel hadden zoals wij en ook grotere oppervlaktes hebben. (Dat mag volgens ons niet, dit is in strijd met gelijkheidsbeginsel.)
Het besluit van de raad is bindend (max. 3 keer over de kop) maar het College houdt zich er niet aan. De brief hebben wij allemaal (alle 6) gelezen als: naderhand wordt de verdeelsleutel er nog op los gelaten en was in dat opzicht dus niet duidelijk genoeg. Wat een vergissing! In plaats van uit te gaan van de grondwaarde voor 140 m2, wordt iedereen dus voortaan individueel aangeslagen. Maar dit is toch in strijd met alle beginsels? Het evenredigheidsbeginsel, het rechtszekerheidbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel.
Per 2015 gaan we bezwaar maken omdat de grondwaarde wordt aangepast. We proberen dat met terugwerkende kracht naar 2005. We hoeven toch niet, samen met 5 anderen, ons hele leven te bloeden voor een moment van argeloosheid, terwijl de gemeente gewoon in alle opzichten onduidelijk en onzorgvuldig is geweest?
In 2005 is er in boek 5 van het burgerlijk wetboek een nieuw artikel toegevoegd, 118a.
Hierin staat dat (onder voorwaarden)de erfpacht per appartement mag worden berekend.
De gemeente heeft jullie alle 6 als bewoners dit voorstel gedaan en jullie zijn hiermee akkoord gegaan.
Immers, jullie hebben geen bezwaar gemaakt.
Als achteraf niet duidelijk was waar jullie mee akkoord waren gegaan omdat de brief niet duidelijk was, dan hadden jullie direct actie moeten ondernemen.
Na 10 jaar kun je daar niet meer op terugkomen.
Uit uw verhaal begrijp ik dat het college van B&W van de Raad het mandaat heeft gekregen om deze regeling op te stellen en uit te voeren.
Dit kunt u vinden in de gemeentelijke regeling of onderaan de brief waarin zoiets staat als de gemeenteraad namens hen het college van B&W
http://wetten.overheid.nl/BWBR0005288/geldigheidsdatum_18-01-2015
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-28614-3.html
Bedankt voor de reactie! Het is moeilijk om zo'n complex verhaal kort goed op papier te krijgen, maar wij hebben nooit stilgezeten en zijn al vanaf het begin bezig om te protesteren. Alleen niet binnen de termijn, omdat we toen nog geen onraad bespeurden. We hebben ook de Ver. van Eigen Huis ingeschakeld die denken dat we heel sterk staan. Meteen toen duidelijk werd hoe het zat, omdat we de volgende - meer duidelijke - brief van de gemeente hadden ontvangen, hebben wij direct actie ondernomen namens onszelf en voor de vereniging. Er is heel veel correspondentie over en weer geweest. Bijna wekelijks hadden we contact. Dan kreeg je opmerkingen als 'we kunnen het niet leuker maken'. We werden niet altijd vriendelijk bejegend. Wij konden alleen aanvankelijk niet bevroeden wat ons boven het hoofd hing en hebben een groot dossier met alles wat er fout is gegaan. Ik zal uw tip gebruiken! Reageer nog even een keer a.u.b. Fijne dag nog!
Heeft het misschien met het volgende te maken dat de Vereniging eigen huis denkt dat jullie sterk staan?
http://www.erfpachtinamsterdam.nl/
Bedankt voor al die prachtige artikelen! Mijn man duikt er helemaal in weg. We lezen het recentelijke binnenkort.
Wij hebben een conceptbrief paraat + uitgebreide en zeer overzichtelijke notitie met alle tegenwerpingen waarom wij het niet eens zijn met de exorbitante canonverhoging vanaf 2005. Begrijp dat wij vooral de eerste jaren veel gecommuniceerd hebben met de gemeente. Als u geïnteresseerd bent in dit rapport (wat nog weer wordt aangevuld), wil ik dat begin volgende week met alle plezier toesturen. Het is vooral een optelsom van onduidelijkheden, ook verandering van spelregels inderdaad. Voorbeeld: pas een jaar later kwam uit de lucht vallen dat iedereen geconfronteerd werd met 100 m2 ondergrens. En ook de grondwaarde dat die niet meer voor het complex gold (als voorheen) maar voor iedereen afzonderlijk kwam ook pas later uit de lucht vallen. Ook het loslaten van de canonverdeelsleutel had men direct moeten laten weten. Dat stond allemaal niet in de belangrijke brief, die bewust vaag werd gehouden volgens ons. Maar er is veel meer wat niet deugt. Geïnteresseerd? Stuur dan een mail naar het volgende mailadres, dan stuur ik het graag toe! Ik ben u zeer dankbaar, ook namens mijn man en anderen van het complex.
dinahhagedoorn@msn.com.
Jullie zijn wel vasthoudend. Ik hoop dat het na zoveel jaar inspanning lukt. Helaas ben ik niet deskundig op dit gebied, wat algemene informatie kan ik wel geven maar daar houdt het ook mee op.
Aan email adressen uitwisselen e.d. doe ik niet omdat ik graag anoniem wil blijven. Dat vind ik een prettiger manier van werken.
Prima. Inderdaad, wij zijn vasthoudend, maar daar is ook alle reden toe. De gemeente goochelt ook met kadastrale nummers. Omdat per 1 januari 2015 wij opnieuw bezwaar kunnen maken, doen wij dat met terugwerkende kracht naar de eerste keer van 2005. Bedankt voor de mooie reacties, wij hebben weer veel wijsheid opgedaan! Tenzij er nieuwe ontwikkelingen zijn, stoppen we hier even de discussie. Oké?