Duivelsnest Houston
Stedelijke crisis? Canadese huizenbubbel lek geprikt
On 1 september 2017, in water, wonen, by Zef Hemel
Bron: Newgeography 2016.
Ineens was daar Houston, Texas; de Amerikaanse stad werd wereldnieuws. Met de komst van de orkaan Harvey begon het in deze zuidelijke stad in de Verenigde Staten extreem te regenen: 1300 mm neerslag in een paar uren tijd. Alles liep onder, mensen verdronken, de schade is enorm. Veel las ik in de Nederlandse kranten over kustbescherming en waterwerken, weinig over de stad zelf. Houston, de vierde stad van de VS, telt inmiddels al 2,5 miljoen inwoners. Ze beslaat een oppervlak bijna zo groot als heel Nederland (10.000 vs 13.000 vierkante mijl), voornamelijk prairiegrond. Sinds 2000 zijn er meer dan een miljoen mensen in Houston gaan wonen. De stad groeit explosief, mensen wonen er in een extreem lage dichtheid. De Amerikaanse econoom Edward Glaeser gebruikt in 'Triumph of the City' (2011). Houston als voorbeeld van een stad die buitengewoon succesvol is in het aantrekken van nieuwe bewoners. Maar, schrijft hij, Houston is ook mikpunt van spot. Mensen aan de Oost- en Westkust kijken op de stad neer en beschouwen haar als niet minder dan een duivelsnest. Glaeser vraagt om begrip.
Voor de middenklasse, schreef hij in 2011, is Houston een geweldig alternatief. Wonen in deze Texaanse stad is gewoon veel goedkoper dan wonen in New York, San Francisco, Los Angeles of Boston. Vooral de middenklasse weet ze aan te trekken, ook al moet die gemiddeld 98 dagen per jaar een temperatuur van boven de 32 graden Celsius verdragen. Glaeser: "You get much more house in Houston, and you pay a lot less for it." En scholen zijn er niet slechter dan in New York. "For middle-income people, the biggest economic advantage of Texas is not lower taxes or higher incomes, but affordable housing." Waarop Glaeser zich afvraagt waarom huizenprijzen in Houston zoveel lager zijn dan elders. Antwoord: de grond is er goedkoop. En geef toe, Amerika heeft grond genoeg. Slechts 3 procent van het landoppervlak is stedelijk. Daarom ook spenderen Amerikanen gemiddeld niet meer dan 25 procent van hun inkomen aan huisvesting. Behalve in de grote steden. In Los Angeles is wonen 350 procent duurder dan in Texas, in New York nog veel meer. En dat heeft niets te maken met bouwkosten. Er is genoeg land, maar daarop mag niet worden gebouwd. Vandaar dat Houston maar blijft groeien terwijl de bevolking van New York, San Francisco, Chicago en Los Angeles stagneert. Glaeser: "If older cities with high prices are going to compete, then they must act more like Houston and allow more building." En ze moeten verder de hoogte in. Echter, doordat ze dat niet doen groeit de bevolking spectaculair juist op de plaats waar Harvey afgelopen week genadeloos toesloeg: in Houston.