Overheid draagt zelf bij aan prijzengekte op huizenmarkt | De Volkskrant
Overheid draagt zelf bij aan prijzengekte op huizenmarkt
Het is een illusie te denken dat de huizenprijzen ooit nog wezenlijk zullen dalen, menen Piet Eichholtz en Kees Koedijk....
Piet Eichholtz en Kees Koedijk 28 oktober 1999, 00:00
VORIGE week kwam de Nederlandse Vereniging van Makelaars met de nieuwe kwartaalcijfers over de woningprijzen. Aangezien de hypotheekrente het laatste half jaar ruim één procent is gestegen, verwachtten velen dat de woningprijzen gestabiliseerd of zelfs licht gedaald zouden zijn. Niets bleek minder waar: de prijzen waren 17 procent hoger dan vier kwartalen geleden. Niet eerder in de recente geschiedenis zijn de prijzen in een dergelijke korte tijd zo sterk gestegen.
Economisch gezien is er een keihard verband tussen rente en prijzen van investeringsgoederen: rente omhoog, prijzen omlaag. Dat betekent dat de gemelde prijsverhogingen van het laatste jaar grotendeels op lucht gebaseerd moeten zijn en dat ze niet houdbaar zijn bij de huidige rente.
Betekent dit nu dat wij een totale ineenstorting van de huizenprijzen verwachten? Het antwoord is nee. Het grootste gedeelte van de stijging van de huizenprijzen sinds 1985 is structureel van aard. Naar onze mening heeft er zich een permanente niveauverhoging van de woningprijzen voorgedaan.
Die verhoging is grotendeels veroorzaakt door een sterk verhoogd besteedbaar gezinsinkomen. Sinds 1985 zijn de besteedbare inkomens met ruim 80 procent gestegen. Dit is voor een belangrijk deel te wijten aan economische groei en aan het toenemende aantal tweeverdieners-huishoudens. Daar komt nog bovenop dat de rente sinds het midden van de jaren tachtig structureel is gedaald: van rond de 10 procent in 1985 naar ongeveer 6 procent nu.
Aangezien wij er van uit gaan dat beide effecten, inkomensstijging en renteverlaging, grotendeels van permanente aard zijn, denken wij dat dit ook geldt voor de prijsverhogingen die er het gevolg van zijn. Als de prijzen dus zouden dalen, dan zou hooguit de prijsstijging van het laatste jaar ongedaan worden gemaakt.
Het is bij dit alles belangrijk om je te realiseren dat deze cijfers allemaal landelijke gemiddelden zijn. Er zijn plekken in Nederland waar de prijzen nog sterker de pan uit rijzen. In de grote steden in de Randstad en met name in Amsterdam, Haarlem en Utrecht gieren de prijzen omhoog. Hier zijn de prijzen van koopwoningen in de afgelopen vier kwartalen gestegen met gemiddeld een kleine 30 procent.
Daarmee wordt een koopwoning volstrekt onbetaalbaar voor een doorsnee gezin. En de gezinnen die deze woningen nog wel kunnen betalen, moeten zich zodanig in de schulden steken dat organisaties als de Vereniging Eigen Huis en De Nederlandsche Bank steeds vaker de alarmbel moeten luiden. Hoe komt dit?
Er zijn in de Nederlandse koopwoningenmarkt twee fundamentele problemen, beide veroorzaakt door te veel overheidsingrijpen in de woningmarkt. Ten eerste is er sinds de oorlog in een aantal grote steden en gemeenten actief gestreden tegen het eigen-woningbezit.
Het gevolg daarvan is een structurele wanverhouding. Gemiddeld over het hele land bedraagt het percentage eigen woningen 51 procent, maar in een stad als Amsterdam is het slechts 14 procent. Ten tweede heeft de overheid bij haar grondbeleid altijd de voorkeur gegeven aan sociale woningbouw en zijn er structureel te weinig woningen gebouwd in de iets hogere prijsklassen, met als gevolg de huidige huizengekte.
Amsterdam wordt steeds meer de banenmotor van Nederland. Philips en in haar kielzog vele andere bedrijven trekken naar de hoofdstad en nemen hun hooggekwalificeerde personeel mee. Wat betekent dit voor de huizenprijzen?
Gezien het uiterst beperkte eigen-woningbezit in Amsterdam moet een heel klein deel van de totale woningvoorraad de toegenomen vraag van al die mensen opvangen en de prijzen schieten dus omhoog. Niets is te gek.
In steden als Haarlem wordt de vraagprijs als bodemprijs gezien. Via een veiling van schriftelijke biedingen met aspirant-kopers komt daar doorgaans toch al gauw 20 procent bovenop.
Een tweede reden waarom de prijzen zo stijgen is dat de kwaliteit van de woningvoorraad absoluut niet aansluit bij de vraag. Er zijn veel te veel woningen van lage kwaliteit en veel te weinig woningen in de duurdere segmenten. We zeiden het al: sinds de jaren '80 zijn we met zijn allen een stuk rijker geworden. Dat betekent dat we meer vraag uitoefenen naar goederen en diensten met een hoog kwaliteitsniveau. We gaan bijvoorbeeld langer en duurder op vakantie, we kopen meer en duurdere sinterklaascadeaus en we richten onze woning chiquer in.
Uiteraard zouden we ook allemaal een betere woningen willen kopen, maar het probleem is dat die betere woningen er niet zijn. Onderzoek van de Vereniging Eigen Huis laat zien dat de woningen die nu in Vinex-gebieden worden gebouwd kwalitatief ongeveer even goed zijn als woningen uit de jaren '70, met dien verstande dat ze worden gebouwd op een perceel dat veel kleiner is dan toen.
De totale kwaliteit van de woningvoorraad neemt dus af. Maar aangezien de koopkracht almaar blijft stijgen, schieten de prijzen verder omhoog. Bijna ieder huis van goede kwaliteit gaat ongezien ver boven de vraagprijs van de hand. Er heerst kooppaniek, die is veroorzaakt door het ideologisch gedreven overheidsbeleid van de afgelopen decennia.
Het is tijd om de bakens te verzetten. De rijksoverheid voert nu al een actief beleid om het eigen-woningbezit uit te breiden. Dit beleid moet een tandje hoger en worden gericht op de grote steden. De huidige plannen om het eigen-woningbezit in de grote steden te bevorderen schieten zwaar te kort.
Woningbouwcorporaties moeten actiever worden aangemoedigd om hun woningbezit geheel of gedeeltelijk aan de bewoners te verkopen. Ook moet er een structureel groter aanbod komen van woningen in de middel- en hogere prijsklassen. Het aardige is dat de overheid daar weinig aan hoeft te doen: als een stuk grond een woonbestemming krijgt, kan het aan de markt worden overgelaten te bepalen wat voor woningen daar moeten worden gebouwd. Nu is het nog steeds de praktijk dat de gemeente met vaste quota bepaalt hoeveel en waar gebouwd wordt op een perceel. Of er nu vraag is naar rijtjeshuizen of naar vrijstaande woningen, de markt zal vraag en aanbod beter op elkaar kunnen afstemmen dan overdreven strakke overheidsregulering