Als de kadastrale lijn afwijkt van de gebruiksgrens, (al meer dan 30 jaar en langer) kan de eigenaar hier juridisch nog aanspraak op maken? | De Rijdende Rechter
Home›Forums›Conflict met de buren›Recht van overpad›Als de kadastrale lijn afwijkt van de gebruiksgrens, (al meer dan 30 jaar en langer) kan de eigenaar...
Als de kadastrale lijn afwijkt van de gebruiksgrens, (al meer dan 30 jaar en langer) kan de eigenaar hier juridisch nog aanspraak op maken?
In de laan naar onze boerderij zit een half ronde bocht. Dit is al meer dan 30 jaar (verklaringen en luchtfoto aanwezig). Bij het kadaster staat het als een haakse bocht.Nu wil de eigenaar van het perceel niet meewerken aan een bestemmingswijziging omdat verkeer dan gebruik zou maken van dit stukje grond. De procedure bij de gemeente ligt stil, zij vinden dat wij dit eerst privaatrechtelijk moeten oplossen. Bij het begin van de hele procedure heeft onze buurman zijn woord gegeven dat hij mee zou werken. Na allerlei kostbare onderzoek voor een art. 19 procedure waar wij ruim 5 jaar mee bezig geweest zijn, heeft hij zienswijzen ingediend die betrekking hebben op dit stukje.(4 vierkante meter). Heeft de eigenaar nog zoveel te zeggen na 30 jaar? Hij heeft nooit bezwaar gemaakt en heeft de erfafscheiding zelf in een half ronde bocht geplaatst. Een haakse bocht zou betekenen dat verkeer onze boerderij niet zou kunnen bereiken, wat praktisch gezien betekend dat wij ons bedrijf kunnen sluiten en dat een woning naast ons ook niet bereikbaar is voor brandweer en bezoek.
Heeft de buurman zoveel macht met dit stukje grond dat hij een bestemmingswijziging kan tegenhouden?
Ik moet eerlijk zeggen dat de relatie met de bestemmingsplanwijziging me niet helemaal duidelijk is maar het komt me voor dat er een erfdienstbaarheid, namelijk een recht van weg, is ontstaan.
Het lijkt me echter dat de buurman dit aangrijpt om de wijziging tegen te houden, misschien is het verstandig te vragen of en waarom hij hier tegen is.
De buurman wil de bestemmingswijziging tegenhouden omdat hij bang is voor extra verkeersdrukte en onveiligheid, en dat zijn huis hierdoor minder waard wordt. De laan waaraan hij woont is niet van hem, alleen de haakse bocht, wat nu al jaren een halve ronde bocht is. De toename van boten is minimaal (nu liggen er 170 gedoogd) dan komen er 200 plekken. Volgens het verkeersonderzoek zijn er geen belemmeringen. Zijn er privaatrechtelijke belemmeringen?
Het verhaal is niet erg duidelijk. Hoe liggen de percelen ten opzichte van elkaar? Op wiens perceel ligt de laan? Is het de oprijlaan van je eigen boerderij, op eigen grond, of deels over andermans grond? Ligt die laan op andermans grond en zo ja, waarop baseer je het recht daarvan gebruik te maken om bij de eigen boerderij te komen? Is er een erfdienstbaarheid van weg, of heeft de laan de status van openbare weg (ook particuliere wegen kunnen openbare weg zijn). En wat is de rol van de gemeente in deze zaak? Of is de buurman de gemeente en ligt die laan (deels) op gemeentegrond?
Ik zie geen reden waarom iemand die op zijn eigen perceel een weg/pad/laan heeft lopen, die laan zou moeten veranderen/verleggen, alleen omdat de buurman dat zo handig vindt.
Het feitelijke gebruik verandert niets in de eigendomssituatie, hoe lang dat gebruik ook heeft geduurd. Een huurder, pachter of bruiklener gebruikt krachtens een rechtsverhouding met de eigenaar, wéét dat hij geen eigenaar is en wordt ook niet vanzelf eigenaar na verloop van een aantal jaren.
Anders is het als de gebruiker de grond ALS EIGENAAR heeft gebruikt. Dat kan uit (samenlopende) omstandigheden blijken: niet alleen uit het zelf gebruiken, maar ook uit het zelf onderhouden, belasting ervoor betalen, zelf verhuren of verpachten of in bruikleen geven (dat zijn eigenaarsbevoegdheden), bouw-, sloop- of kapvergunning of andere vergunning aanvragen, een verzekering ervoor afsluiten, op de grond zaaien en oogsten (voor zichzelf), omheinen, enz.
Als DÁT zich voordoet en niemand anders verzet zich ertegen/eist de grond terug, kán de gebruiker door verjaring eigenaar worden. Het is dan wel verstandig op het kadaster een verklaring van verjaring in te laten schrijven.
Die verjaringstermijn is tegenwoordig 10 jaar ingeval van goede trouw en 20 jaar in andere gevallen. Goede trouw wordt niet snel aangenomen, want daarvoor is nodig dat de gebruiker de kadastrale gegevens heeft geraadpleegd en dat daaruit niet bleek dat hij geen rechthebbende was (dat zou bijvoorbeeld kunnen bij een foutieve kadastrale boeking). Terwijl hij ook uit anderen hoofde niet wist of hoefde te weten dat hij geen rechthebbende was. Denk dáárbij bijvoorbeeld aan kennis van verervingen (verervingen geschieden buiten het kadaster om en staan daar lang niet altijd vermeld, maar men kan daar soms toch kennis van dragen).
Je kunt nooit de eigendom van grond door verjaring verliezen als niet iemand anders die grond ALS EIGENAAR gebruikt, aan wíé je die grond dan verliezen kunt.
Het kadaster is lijdelijk en registreert/boekhoudt slechts de gegevens die daar aangeboden worden. Het kadaster geeft daarom slechts een VERMOEDEN van juistheid en wie daar te goeder trouw op vaart, wordt juridisch beschermd. Maar het kadaster bepáált niet wie eigenaar is. Dat doen nog altijd de partijen die kopen, verkopen en aan elkaar overdragen.
Maakt een landmeter of kadasterambtenaar daar een verkeerde boeking van, dan verandert daarmee niet de eigendom. Wel worden anderen die te goeder trouw op de foutieve gegevens afgaan, beschermd. Het is dan ook van het grootste belang fouten bij het kadaster te laten rectificeren.
ER is een wettelijke erfdienstbaarheid van de weg. Wij hebben een ingesloten erf. De laan is van vier eigenaren. De weg onderhouden wij en de erfgrens is door deze eigenaar ook zo aangeplant. De haakse bocht is in feite alleen een haakse bocht op papier bij het Kadaster, de gebruiksgrens is al tientallen jaren anders. Immers, met paard en wagen kon ook geen haakse bocht worden genomen. Het kadaster hanteert een negatief systeem. Wij kunnen aantonen dat wij al jaren het gebruik en het onderhoud hebben en dat er nooit bezwaar is gemaakt tegen het gebruik. Ook uit verklaringen blijkt dat de bocht altijd zo gelopen heeft. Kan de eigenaar of wij als gebruiker juridisch rechten ontlenen aan deze situatie? Volgens ons hebben wij te maken met verjaring.