Veranderingen nieuwe Spaanse hypotheekwet - Belangenorganisatie
Veranderingen nieuwe Spaanse hypotheekwet
De wetgeving bevat een aantal belangrijke wijzigingen in vergelijking met de voorgaande verordening. Kort door de bocht is het minder makkelijk geworden om een hypotheek te krijgen, maar is er sprake van meer transparantie en bescherming ten aanzien van de afnemer. De vijftien belangrijkste wetswijzigingen op een rij:
1. Hypothecaire executie
Hypothecaire executie is de procedure voorafgaand aan de inbeslagname van het huis als gevolg van het niet aflossen van de termijnen. Als deze situatie zich voordoet in de eerste helft van de looptijd, wordt de procedure pas geactiveerd na twaalf maanden (voorheen was dat drie maanden) of totdat het gaat om een bedrag van drie procent van de schuld. In de tweede helft van de looptijd zijn dat vijftien maanden of een bedrag dat gelijk staat aan zeven procent van de schuld.
Het wordt makkelijker om van bank de wisselen, omdat de subrogatiecommissie, die schommelde tussen een kwart procent en één procent verdwijnt, afhankelijk van het jaar waarin de woning werd gekocht. De compensatie wordt vastgesteld op basis van de geïnde en nog openstaande rente en de kosten die komen kijken bij van het formaliseren van de hypotheek. In de eerste drie jaar van de lening bedragen de subrogatiekosten 0,15 procent.
3. Aflossing lening
De commissie voor het voortijdig aflossen van hypotheken met een vaste rente is gehalveerd (twee procent gedurende de eerste tien jaar en daarna anderhalf procent), terwijl in het geval van variabele rente gekozen moeten worden tussen een aflossingsperiode van drie of vijf jaar (commissies van respectievelijk 0,25 procent en 0,15 procent).
4. Vernieuwing
Afnemers die ontevreden zijn met de hypotheekvoorwaarden kunnen deze wijzigen zonder dat de entiteit provisies voor de schuldvernieuwing in rekening brengt.
De klant betaalt alleen de taxatie. De rest van de kosten worden betaald door de bank (management, IAJD, notaris en registratierechten).
6. Inbetalinggeving
In principe wordt dit concept niet meer opgenomen in hypotheekcontracten. Voortaan alleen van toepassing als de partijen dit vaststellen.
Entiteiten mogen hun gekoppelde producten niet opleggen en indien de klant een alternatieve polis voorstelt, mag de bank dit nooit als aanleiding gebruiken om minder goede hypotheekvoorwaarden te stellen voor de klant.
8. Rente op te late betaling
De standaardrente is verlaagd tot maximaal drie procent, terwijl het voorheen drie procent bovenop de initiële rente was.
9. Taxateurs
De klant is vrij om een taxateur te kiezen.
10. Groene hypotheek
Groene hypotheken, die gericht zijn op investeringsprojecten op het gebied van energie-efficiëntie, kunnen op elk moment tijdens de looptijd van de lening worden geregistreerd, zonder de AJD-belasting te hoeven betalen.
11. Klantevaluatie
Banken kunnen de solvabiliteit van de aanvragers van een hypothecaire lening laten bepalen voordat zij de lening verstrekken. De gebruiker hoeft de kosten voor dit door de bank uitgevoerde onderzoek niet te betalen.
12. Notaris
De notaris moet de hypotheekafnemer een vragenlijst laten invullen om er zeker van te zijn dat deze alle voorwaarden van de lening begrijpt. De cliënt is verplicht om twee keer naar de notaris te gaan en deze moet ervoor zorgen dat hij/zij begrijpt wat hij/zij gaat ondertekenen.
13. Openingscommissie
Banken kunnen doorgaan met het innen van een openingsprovisie. Op dit punt zijn er grote verschillen tussen de verschillende entiteiten, de één rekent geen commissie, de ander tot 2 procent. De nieuwe norm verbiedt deze commissie niet, hoewel wel wordt vastgesteld dat deze vergoeding slechts één keer kan worden gerekend en alle uitgaven moet omvatten.
14. Conceptcontract
Volgens de nieuwe regelgeving moeten afnemers tien dagen voor ondertekening het hypotheekcontract in hun bezit hebben om het met tijd en toewijding te kunnen raadplegen en volledig te kunnen begrijpen.
Met goedkeuring van de nieuwe hypotheekwet is de Code van Best Practices van toepassing op alle leningen.
Bijdrage Jeroen Oskam, oprichter en directeur van het fiscaal-juridische adviesbureau Euro Economics voor buitenlandse ondernemers en particulieren in Spanje.