ondernemingsrecht huurrecht
In een Arrest van 17 februari 2017 (C16.0381) oordeelt het Hof van Cassatie dat in geval van meerdere huurders elke huurder individueel met de verhuurder een akkoord kan sluiten omtrent de beëindiging van de huurovereenkomst voor wat hem betreft. Vanaf de beëindiging door de vertrekkende huurder, geldt de overblijvende huurder als enige contractuele huurder voor de toekomst.
Het Hof redeneert terecht dat huurovereenkomsten met meerdere huurders aan de zijde van de verhuurder een ondeelbare verbintenis doet ontstaan tot het verschaffen van het huurgenot. Aan de zijde van de huurders ontstaat daarentegen een deelbare (of samengevoegde) verbintenis tot betaling van de huurprijs, tenzij de hoofdelijkheid werd bedongen.
Dit Arrest kan van groot belang zijn voor feitelijk samenwonende koppels die uit elkaar gaan: ons inziens bevestigt dit Arrest dat diegene die de huurwoning verlaat individueel de huur kan opzeggen of individueel een beëindigingsakkoord kan afsluiten met de huisbaas.
Verdeelde rechtspraak.
Tot nu toe heerst er heel wat onzekerheid over de vraag of een enkele contractuele medehuurder - uiteraard binnen de wettelijke en contractuele mogelijkheden - het individuele recht heeft om de huurovereenkomst voor zich te beëindigen, waarbij de huurovereenkomst dan verder blijft bestaan tussen de verhuurder en de overblijvende huurder.
Er zijn heel wat argumenten contra een dergelijk individueel recht. Zo is o.m. de Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent in een vonnis van 7 januari 2005 (R.W. 2006-07, 1165) van oordeel dat een individuele opzegging geen rekening houdt met het ondeelbaar karakter van de verbintenis om het genot te verschaffen. Het is niet logisch dat het recht op huur van de huurder deelbaar zou zijn en de verplichting van de verhuurder tot het verschaffen van het huurgenot ondeelbaar. Ook andere rechtbanken delen deze mening. Een ander argument contra is dat een individuele opzegging de rechtspositie van de blijvende huurder eenzijdig verzwaart: de blijvende huurder dient immers de volledige huurprijs te betalen daar waar hij voordien samen met de andere huurder de huur betaalde. Bovendien betekent deze verzwaring van de toestand van de blijvende huurder dat de verhuurder zijn verhaalsobject beperkt ziet tot het vermogen van de blijvende huurder. Ook zou een individueel opzeggingsrecht indruisen tegen het principe dat gemaakte afspraken partijen tot wet strekken: één van de huurders zou eenzijdig kunnen terugkomen op zijn contractuele verbintenissen, hetgeen niet kan.
Anderzijds is er in toenemende mate rechtspraak die duidelijk pro een individuele opzeggingsmogelijkheid is.: Vred. Soignies 12 mei 1987, J.L.M.B. 1987, 1149; Rb. Hasselt 4 november 2014, RW 2016-17, 790; Vred. Zottegem 7 mei 2015, Huur 2015, 188; Vred. Aalst 1 maart 2016, Huur 2016, 93, enz... Deze rechtspraak gaat uit van de contractuele vrijheid van elke huurder. De opzegging heeft tot gevolg dat de huurrelatie eindigt tussen opzeggende huurder en verhuurder, waardoor de deelbare verbintenis van de huurder tot betaling van de huur opnieuw ondeelbaar wordt: de blijvende huurder neemt de correlatieve verplichtingen over van de vertrekkende huurder. De verbintenissen van de blijvende huurder wassen aan.
Kan één huurder ook afzonderlijk opzeggen?
In zijn Arrest van 17 februari 2017 bevestigt het Hof van Cassatie dat de ene huurder de huurrelatie kan beëindigen zonder de toestemming van de andere huurder, die vanaf de beëindiging als enige huurder voor de toekomst geldt.
Hoewel het Hof van Cassatie zich strict genomen enkel heeft uitgesproken over een voortijdige beëindiging ingevolge een overeenkomst tussen verhuurder en medehuurder, nemen wij aan dat deze rechtspraak eveneens geldt voor voortijdige beëindiging ingevolge opzegging. De essentie van dit Arrest is immers dat Cassatie het individuele recht erkent van elke medehuurder om de huur te beëindigen (voor zover uiteraard de Wet of het contract de beëindiging toelaat).
Het individuele opzeggingsrecht van de contractuele medehuurder wordt de facto getemperd door de hoofdelijkheid, die in het merendeel van de huurcontracten wordt bedongen: is de opzeggende huurder weliswaar bevrijd van zijn huurdersverplichtingen na het verstrijken van de wettelijke of contractuele opzeggingstermijn, dan zal hij niettemin gehouden zijn tot alle huurdersverplichtingen als hoofdelijke medeschuldenaar. De opzeggende huurder heeft echter een regresvordering tegen de blijvende huurder wanneer hij door de verhuurder zou worden aangesproken (art. 1216 BW).
Wat met wettelijk samenwonende en gehuwden?
Voor wettelijke samenwonenden en gehuwden geldt een geheel andere regeling. Zij moeten als huurders steeds tezamen handelen.
Voor wat gehuwden betreft bepaalt art. 215, § 2 lid 2 BW dat opzeggingen, kennisgevingen en exploten betreffende de huur van de voornaamste gezinswoging moeten uitgaan van beide echtgenoten gezamenlijk.