Maximale hypotheek nieuwbouw: anders dan 'normaal'
Heb jij je oog laten vallen op een mooi nieuwbouwproject? Voordat jij ergens voor tekent, wil je natuurlijk weten of je het kunt betalen. En dat hangt vooral af van de hypotheek die jij kunt krijgen. Ben jij daarom benieuwd naar jouw maximale hypotheek? Nieuwbouw financieren gaat wel net even anders dan bestaande bouw. Je leest er hier alles over.
Maximale hypotheek nieuwbouw hangt af van inkomen
De maximale hypotheek hangt allereerst af van je inkomen. Hoe meer jij verdient, hoe meer jij maandelijks kunt besteden aan je woonlasten. En dat betekent dat jij een hoger bedrag mag lenen voor de koop van een woning. Hoeveel jij kunt lenen op basis van je inkomen is leidend in de berekening van je maximale hypotheek. Je kunt nooit méér lenen dan dat bedrag.
Financiële verplichtingen tellen mee
Heb jij maandelijks financiële verplichtingen omdat jij bijvoorbeeld met een studieschuld zit? Dat verlaagt het inkomen waarmee jouw maximale hypotheek wordt berekend. Andere voorbeelden van financiële verplichtingen zijn partneralimentatie en doorlopend krediet. Kun je rood staan op de betaalrekening bij je bank? Dit kan ook zomaar je maximale hypotheek verlagen.
Marktwaarde bepaalt maximum
Naast je inkomen bepaalt de marktwaarde van jouw droomwoning hoeveel jij maximaal mag lenen. De hypotheek bedraagt namelijk sinds 2018 op zijn hoogst 100% van de woningwaarde. Dus als jij een woning ter waarde van € 200.000 op het oog hebt, dan is jouw maximale hypotheek € 200.000. Het doet er niet toe of jij op basis van je inkomen meer kan lenen, je mag nu eenmaal niet meer dan de marktwaarde lenen.
Wat is de marktwaarde van nieuwbouw?
Je kunt dus 100% van de marktwaarde lenen. Maar wat is de marktwaarde van nieuwbouw? Deze definitie wisselt per geldverstrekker, maar in principe wordt de waarde opgebouwd door het volgende:
Renteverlies tijdens de bouw*
* Maximaal 4% van de koop-/aanneemsom plus meerwerk
Als je nieuwbouw koopt, onderteken je de koop-/aanneemovereenkomst. Je koopt dan de grond en sluit de deal met de aannemer van het nieuwbouwproject dat hij of zij de woning bouwt volgens het bouwplan. Hiervoor betaal je de koop-/aanneemsom aan de aannemer van het nieuwbouwproject. De hele koop-/aanneemsom wordt meegenomen in de marktwaarde.
Naast de koop-/aanneemsom krijg je ook met meerwerk te maken. Dit zijn extra werkzaamheden, buiten het standaard bouwplan, die de aannemer kan verrichten om je huis naar jouw smaak aan te passen. Je kunt bijvoorbeeld stopcontacten laten verplaatsen, een uitbouw laten bouwen en leidingen laten verleggen. Het kost wel allemaal extra... Maar alles wat je betaalt aan meerwerk, verhoogt de marktwaarde van de woning. En dat betekent dat je het in de hypotheek kunt meefinancieren.
Let op, als het meerwerk meer dan 20% van de koop-/aanneemsom bedraagt, eist een geldverstrekker soms een taxatie. De waarde uit de taxatie bepaalt dan de marktwaarde van je nieuwbouwwoning.
Ook renteverlies tijdens de bouw wordt (deels) meegenomen in de bepaling van de marktwaarde. Renteverlies is een vrij ingewikkeld concept, maar simpel gezegd is dit het verschil tussen de rente die je aan de hypotheekaanbieder betaalt en de rente die je ontvangt op je bouwdepot.
Je financiert dit renteverlies eigenlijk alleen maar mee in de hypotheek om de dubbele woonlasten op te vangen die je hebt als je nieuwbouw koopt. Je begint namelijk al met het betalen van de hypotheek zodra je passeert bij de notaris. Renteverlies tijdens de bouw mag trouwens voor maximaal 4% van de koop-/aanneemsom plus meerwerk meegefinancierd worden.
Stel dat jij een nieuwbouwwoning koopt met de volgende condities:
Koop-/aanneemsom is € 200.000, inclusief grond.
Meerwerk is € 10.000.
Jouw koop-/aanneemsom en meerwerk bedragen dus samen € 210.000. Maar je mag ook nog renteverlies tijdens de bouw meefinancieren. Renteverlies tijdens de bouw is max. 4% van € 210.000 = € 8.400
De marktwaarde van de nieuwbouwwoning komt dan in totaal uit op € 210.000 + € 8.400 = € 218.400. Meer dan deze marktwaarde mag je niet lenen.
In 2017 mocht je nog 1% meer lenen dan de woning zelf kost. Dit komt doordat je bij de koop van een woning te maken krijgt met bijkomende kosten. Denk hierbij aan de kosten voor hypotheekadvies en de notaris. Jouw bijkomende kosten zijn vaak hoger dan die 1%. Die moet je dus deels met eigen geld financieren.
De maximale hypotheek daalde de afgelopen jaren ten opzichte van de marktwaarde. Sinds 2018 mag je nog maximaal 100% lenen. Je zult dan alle bijkomende kosten van eigen geld moeten betalen.