Rente en hypotheekrente - kies de juiste rentevast periode
Rente en hypotheekrente
De rente is de vergoeding die een geldverstrekker ontvangt voor het uitlenen van geld. Het rentepercentage dat de geldverstrekker hiervoor in rekening brengt, bestaat uit een basisvergoeding en een opslag. De hoogte van deze basisvergoeding wordt vaak afgeleid van de "marktrente" zoals bijvoorbeeld het Euribor tarief voor hypotheken met een korte rentevaste periode en de kapitaalmarktrente voor hypotheken waarvan de rente wat langer vaststaat. De hoogte van deze basisvergoeding hangt met name af van economische omstandigheden zoals de hoogte van de inflatie. De opslag is een combinatie van de onderstaande factoren.
Het debiteurenrisico
Er bestaat altijd een kans dat de geldverstrekker zijn geld (en rente) niet krijgt. Hoe groter deze kans, des te hoger de rentevergoeding die de geldverstrekker zal eisen.
Op het moment dat de geldverstrekker een bedrag uitleent, kan hij er zelf niet meer over beschikken. Voor dit nadeel zal hij een vergoeding willen hebben. Hierbij geldt normaal gesproken dat de vergoeding hoger wordt naarmate de looptijd van de lening langer wordt.
Vaak moet de geldverstrekker kosten maken. Deze zal hij vergoed willen hebben en dus doorberekenen in het rentetarief.
Een hypotheek is een lening waarbij de geldnemer zijn huis als onderpand voor de lening geeft. De hypotheekinstelling heeft het recht om dit onderpand te verkopen indien de geldnemer niet aan zijn verplichtingen voldoet. Omdat de hypotheekinstelling dit recht heeft, is het debiteurenrisico laag ten opzichte van andere leningvormen. Vanwege dit lagere risico berekent de hypotheekinstelling een fors lager rentepercentage dan bij andere leningvormen. Hierbij geldt dat het hypotheekrentepercentage hoger wordt naarmate het risico hoger wordt. Anders gesteld: het hypotheekrente percentage wordt hoger naarmate de verhouding tussen het leningbedrag en de waarde van de woning hoger wordt.
Let op: onderstaande tekst gaat uit van een normale rentestructuur. Dat wil zeggen dat de rente hoger wordt naarmate de looptijd langer wordt. Heel soms komt het voor dat de lange rente niet hoger is dan de korte rente (bijv. eind 2006/begin 2007). In die situatie doet u er vrijwel altijd verstandig aan om voor een lange rentevastperiode te kiezen.
Bij het afsluiten van een hypotheek is de hoogte van het hypotheekrentepercentage erg belangrijk. De te betalen rentelasten nemen namelijk meestal het grootste deel van de totale woonlasten voor hun rekening. Normaal gesproken is de looptijd van de renteperiode (de rentevast periode) van grote invloed op het hypotheekrentetarief. Hierbij geldt dat de rente stijgt, naarmate de looptijd langer wordt. Hierdoor lijkt het gunstig de rentevast periode zo kort mogelijk te kiezen. Echter, hoe korter de rentevast periode vastgezet wordt, des te sneller merk je de negatieve gevolgen als de rente gaat stijgen. Bij de keuze van de rentevast periode zijn de onderstaande factoren van belang.
Indien u ten opzichte van uw inkomen een hoog bedrag leent, kan het risicovol zijn voor een korte rentevast periode te gaan. U betaalt dan weliswaar in het begin een lage rente (lage maandlasten), maar hoe korter u de rentevast periode vastzet, des te sneller merkt u de negatieve gevolgen als de rente sterk gaat stijgen. Mocht u dan voor een hele korte rentevast periode hebben gekozen, dan kan deze keuze u al snel in de problemen brengen. hypotheekinstellingen houden rekening met dit risico en hanteren bijna allemaal het principe dat het maximaal te lenen bij een rentevast periode van langer dan 5 jaar hoger is dan bij een rentevast periode van 5 jaar of korter.
Wat betreft de keuze van een rentevast periode geldt dat het verstandig is een korte rentevast periode te kiezen als de rente (verder) zal dalen of gelijk blijft en een langere rentevast periode als de rente gaat stijgen. Om dit te kunnen bepalen, dient u echter de renteontwikkeling te voorspellen.
Bij het voorspellen van de rente wordt vaak gekeken naar het historische renteverloop. Als we kijken naar de rente ontwikkeling van de laatste jaren, dan vallen 2 dingen op. Ten eerste blijkt dat de rente momenteel historisch gezien erg laag staat. Sterker nog: de rente is sinds 1960 niet meer zo laag geweest als in de laatste jaren! Ten tweede is goed te zien dat de rente-ontwikkeling een grillig karakter vertoond met enorme uitslagen.
Op basis van het historisch lage renteniveau lijkt het momenteel aantrekkelijk een wat langere rentevast periode te kiezen. Wij zijn echter van mening dat het gezien het grillige karakter van de renteontwikkeling onmogelijk is om de rentestanden voor de langere termijn te voorspellen. Wij wagen ons dan ook niet aan voorspellingen en nemen daarom geen rentevisie mee in de keuze van de rentevast periode.
Onder de woonhorizon verstaan wij de periode dat u verwacht in uw nieuwe woning te blijven wonen. Indien u een woonhorizon heeft van 5 jaar, is het in zijn algemeenheid niet verstandig om uw rentevast periode voor bijvoorbeeld 15 jaar vast te zetten. Ondanks het feit dat veel hypotheekinstellingen tegenwoordig een verhuisregeling aanbieden waardoor u uw hypotheek bij verhuizing mee kunt nemen, blijkt in de praktijk dat bij verhuizing meestal een totaal nieuwe situatie ontstaat waarbij de bestaande hypotheek niet meer voldoet. Op het moment dat u na 5 jaar dan inderdaad uw woning verkoopt en een nieuw huis koopt, is de kans groot dat u uw huidige hypotheek aflost en een nieuwe hypotheek afsluit. U heeft dan gedurende die 5 jaar een rentetarief betaalt dat bij een 15 jarige rentevast periode hoort. Aangezien in zijn algemeenheid geldt dat de rentetarieven hoger worden naarmate de rentevast periode langer wordt, heeft u gedurende die 5 jaar dus (veel) te veel rente betaald. Wij adviseren daarom in de meeste situaties om de rente niet langer vast te zetten dan uw woonhorizon, tenzij de renteverschillen bij langere rentevastperioden heel klein zijn.
Hypotheekinstellingen hebben algemene kosten als personeel, huisvesting en marketing. Deze kosten zullen ze verwerken in hun producten, dus ook als opslag in het rentepercentage. Daarnaast is er een aantal kostenposten die voor kunnen komen die direct terug te voeren zijn op de hypotheek zelf. De belangrijkste worden hieronder uitgwerkt.
Tegenwoordig bieden veel hypotheekinstellingen de mogelijkheid aan om binnen een hypotheek meerdere rentevast perioden te kiezen. Daarnaast worden vaak allerlei constructies aangeboden die u nog wat meer vrijheid bieden. De meest gebruikte renteconstructies zijn:
De rentebedenktijd constructie:
Aan het einde van een rentevaste periode dient u de rente opnieuw vast te zetten (zie onderstaande tekst bij renteherziening). Indien u een rentebedenktijd constructie afspreekt, biedt de hypotheekinstelling u daarvoor een wat langere periode. Afhankelijk van de precieze afspraak, heeft u één of twee jaar de tijd om het moment van vastzetten te bepalen. Hierdoor bent u minder afhankelijk van de rentestand op het moment dat de oude periode eindigt. Voor deze service rekent de hypotheekinstelling veelal een opslag op het normale rentetarief.
De bandbreedterente constructie:
Bij een bandbreedte-rente is het tarief dat u betaalt gebaseerd op een variabele rente. Bij variabele rente wijzigt uw rente normaal gesproken zeer regelmatig. Bij een bandbreedte constructie is er een drempel ingebouwd waardoor uw rente pas wijzigt als de marktrente een dusdanige wijziging heeft doorgemaakt dat deze buiten de drempel is gekomen. Pas wanneer de marktrente buiten uw bandbreedte is gekomen, wordt uw rente gewijzigd met het gedeelte boven de drempel. Bij sommige hypotheekinstellingen is de drempel alleen op stijging van de rente van toepassing, bij andere zowel bij stijging als bij daling. Andere namen voor deze constructie zijn drempelrente, bufferrente of stabielrente.
Plafondrente:
Bij Plafondrente betaalt u een variabel rentetarief dat meestal maandelijks aangepast wordt. Als de rente stijgt, betaalt u echter nooit meer dan het renteplafond. Dit plafond spreekt u van tevoren af met de bank, evenals het variabele rentepercentage. Dit klinkt heel interessant, maar u dient rekening te houden met het feit dat het plafondrente tarief (veel) hoger is dan het normale variabele rentetarief. Of deze constructie interessant is, hangt dus af van de opslag die men hanteert op de normale variabele rente en van het renteplafond.
Bovenbeschreven renteconstructies lijken allemaal wel erg aantrekkelijk, maar kennen als nadeel dat u zelf uiteindelijk de kosten van deze constructies betaalt. Het is dan ook de vraag of u er uiteindelijk voordeel van zult hebben.
De gekozen hypotheekvorm
De meeste hypotheekinstellingen brengen opslagen in rekening bij bepaalde hypotheekvormen. Zo geldt bij spaarhypotheken, hybride hypotheken en beleggingsrekeninghypotheken vaak een opslag van een paar tienden. Dit hangt samen met het feit dat deze hypotheekvormen bewerkelijker zijn voor de hypotheekinstelling en dus hogere kosten kennen. Ook voor de aflossingsvrije hypotheek wordt steeds vaker een opslag gerekend. Voor meer informatie over hypotheekvormen, klik hier.